房地產(chǎn)合作合同精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)合作合同范文

關(guān)鍵詞：合同開(kāi)發(fā)；房地產(chǎn)；效力

中圖分類(lèi)號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1005-5312（2011）33-0276-01

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，是指合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同成立后，按當(dāng)事人的意思表示發(fā)生相應(yīng)的法律效果的情況。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同生效，應(yīng)滿(mǎn)足合同生效的一般條件，即行為人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，行為人意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律或者社會(huì)公共利益，合同形式亦不違背法律規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力，是審理合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同必須首要解決的問(wèn)題。但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的具體規(guī)定不具體、不明確。筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同沒(méi)有作出具體、明確規(guī)定時(shí)，確認(rèn)其效力應(yīng)當(dāng)以《民法通則》、《合同法》規(guī)定的合同生效、合同無(wú)效的條件及其立法精神為指導(dǎo)，從合同當(dāng)事人的意思表示及訂立的目的出發(fā)，準(zhǔn)確地確定合同的性質(zhì)。在認(rèn)定合同的效力問(wèn)題上，要增強(qiáng)合同意識(shí)，貫徹合同自由和當(dāng)事人意思自治原則，不要將可以認(rèn)定為有效的合同認(rèn)定為無(wú)效，或者將可以繼續(xù)履行的合同隨意解除或撤銷(xiāo)，并在不違反法律、行政法規(guī)的前提下，對(duì)合同成立但未生效或效力待定的合同，盡可能賦予生效條件，促成當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合同目的。同時(shí)，要注意不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界線(xiàn)，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定合同的效力；對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》施行后簽訂的合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力。

一、審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格

法律對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體有著嚴(yán)格的限制條件，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：首先，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條、第三十條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門(mén)辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。參與合作建房的當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，且應(yīng)在規(guī)定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其所簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同才具備生效的條件。

此外，審查合同的主體資格時(shí)，還應(yīng)把握簽訂合同的時(shí)間界線(xiàn)，對(duì)于《城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的合作建房合同，應(yīng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，可認(rèn)定合同主體具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，其簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同可認(rèn)定有效。

二、審查合同的內(nèi)容是否違反法律、行政法現(xiàn)的強(qiáng)制性規(guī)定

第2篇：房地產(chǎn)合作合同范文

甲方：

地址：

法定代表人：

乙方：

地址：

法定代表人：

根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《公司法》，本著真誠(chéng)合作、共同發(fā)展、互利互惠的原則，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就合作開(kāi)發(fā)建設(shè)位于 地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目事宜，達(dá)成如下條款，以資共同遵守。

第一條、土地及其項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目名稱(chēng)

雙方本次合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目暫定名稱(chēng)為 “ ”，最終名稱(chēng)以政府主管部門(mén)核準(zhǔn)的名稱(chēng)為準(zhǔn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”)。

2、項(xiàng)目位置

本項(xiàng)目占用的土地位于 ，土地成交確認(rèn)號(hào)為 國(guó)土 告字(xx-12-6)號(hào)商住土地一部分，即 a路南.b路西，四至坐標(biāo)見(jiàn)《土地使用權(quán)界址坐標(biāo)表》。

3、項(xiàng)目用地面積和用地性質(zhì)：生活用地

本項(xiàng)目總用地面積約 平方米，甲方已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)。

上述項(xiàng)目用地面積和用地性質(zhì)按市政府有關(guān)部門(mén)最后核定為準(zhǔn)。

4、項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容

本項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)根據(jù) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定為準(zhǔn)，作為雙方合作項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)。

第二條、合作方式

1、甲方提供符合本合同第一條約定內(nèi)容的商品房項(xiàng)目建設(shè)用地，但不參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和監(jiān)督經(jīng)營(yíng)管理。

2、乙方提供本項(xiàng)目除土地地價(jià)之外的全部開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，并負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理工作。

3、乙方承擔(dān)項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告費(fèi)用、委托銷(xiāo)售費(fèi)及其他為銷(xiāo)售房屋而支出的費(fèi)用。

4、本項(xiàng)目以乙方的名義開(kāi)發(fā)建設(shè)。

第三條、合作利益分配和稅費(fèi)承擔(dān)

1.作為此項(xiàng)目合作收益，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，甲方將分得 平米高層住宅樓(甲方做回遷樓用)，具置為項(xiàng)目中第 號(hào)樓。

乙方享有該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中除甲方分得 平方米回遷樓收益之外的所有收益權(quán)。按同樣比例承擔(dān)政府依法收取的稅費(fèi)。

2、乙方銷(xiāo)售房屋時(shí)，銷(xiāo)售款進(jìn)入由乙方帳戶(hù)，在預(yù)留應(yīng)向政府繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)后由乙方支配。

第四條、雙方責(zé)任

(一)甲方責(zé)任

1、甲方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目之合法有效的土地使用權(quán)證明，保證本項(xiàng)目《土地使用權(quán)證》的合法性、真實(shí)性，承擔(dān)項(xiàng)目用地的全部地價(jià)款。

2、甲方負(fù)責(zé)提供有關(guān)手續(xù)，協(xié)助乙方辦妥本項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》以及有關(guān)消防、環(huán)保、人防等事項(xiàng)的報(bào)批手續(xù)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，確保項(xiàng)目順利完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。

4、甲方為處理征地遺留問(wèn)題、搬遷及安置補(bǔ)償問(wèn)題的責(zé)任主體，乙方負(fù)責(zé)具體實(shí)施，以確保本項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。

5、甲方負(fù)責(zé)辦理本項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的政府審批及登記手續(xù)，甲方應(yīng)為所售房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)證提供相關(guān)手續(xù)和便利。

6、甲方應(yīng)為購(gòu)房者申請(qǐng)按揭貸款提供銀行認(rèn)可的階段性擔(dān)保責(zé)任。

(二)乙方責(zé)任

1、乙方按照本合同的約定如期投入項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金，保證建設(shè)工程按時(shí)按質(zhì)完成。

2、乙方負(fù)責(zé)場(chǎng)地清理，場(chǎng)地平整等。

3、乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)，并承擔(dān)設(shè)計(jì)費(fèi)用。報(bào)政府主管部門(mén)審批，報(bào)建獲得批準(zhǔn)后應(yīng)盡快完成施工設(shè)計(jì)。

4、乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目工程建設(shè)的管理、房屋銷(xiāo)售工作，包括選擇施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、銷(xiāo)售單位，以乙方名義分別與上述單位簽訂并履行《建設(shè)工程承包合同》、《建設(shè)工程監(jiān)理合同》以及有關(guān)建筑裝飾材料、設(shè)施、設(shè)備的《買(mǎi)賣(mài)合同》、《委托銷(xiāo)售合同》等。甲方對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)有義務(wù)給予協(xié)助，提供或辦理實(shí)施上述行為所必須的手續(xù)。

5、乙方負(fù)責(zé)組織工程的各項(xiàng)竣工驗(yàn)收，保證工程質(zhì)量符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于存在的質(zhì)量問(wèn)題，乙方負(fù)責(zé)解決，承擔(dān)工程的質(zhì)量保證、保修責(zé)任。

6、乙方應(yīng)按照工程合同約定向施工單位支付工程款。本項(xiàng)目各項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收后，乙方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算并按合同約定結(jié)清工程款。

7、乙方負(fù)責(zé)按照本合同第七條確定的交房標(biāo)準(zhǔn)按質(zhì)按量按時(shí)建設(shè)完工。

第五條、開(kāi)發(fā)計(jì)劃和周期

1、本項(xiàng)目計(jì)劃分 期開(kāi)發(fā)。

2、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 年(自簽訂合同之日起計(jì)算)，因政府審批原因?qū)е律鲜銎谙拊陧?xiàng)目用地不具備開(kāi)發(fā)條件的情況下，時(shí)間相應(yīng)順延。

六、協(xié)調(diào)組織

為了協(xié)調(diào)雙方合作關(guān)系，保障雙方適當(dāng)全面履行合同義務(wù)，確保合作項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)，雙方同意組成“項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組”，甲方指派專(zhuān)職成員兩名，乙方指派專(zhuān)職成員兩名，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)雙方的協(xié)調(diào)工作。

七、 交房標(biāo)準(zhǔn)

1、小區(qū)內(nèi)單位工程的基礎(chǔ)工程、主體工程、砌筑工程、屋面保溫防水工程，其他防水防滲工程等，以設(shè)計(jì)院的施工圖紙為準(zhǔn)。

2、單位工程的室內(nèi)外裝修工程、門(mén)窗工程，原則上以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。

3、單位工程內(nèi)的水電安裝、電視電話(huà)系統(tǒng)工程，原則上以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。。

4、電梯工程采用 電梯。

5、小區(qū)內(nèi)的環(huán)境綠化工程，委托有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)設(shè)計(jì)(須滿(mǎn)足園林綠化的規(guī)劃指標(biāo))，標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方確認(rèn)并報(bào)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)執(zhí)行。

6、小區(qū)內(nèi)的消防系統(tǒng)工程，按消防主管部門(mén)審定的意見(jiàn)執(zhí)行。

7、人防工程，按人防主管部門(mén)審定的意見(jiàn)執(zhí)行。

8、防盜系統(tǒng)工程，由乙方委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)并施工

9、變配電工程，按設(shè)計(jì)圖紙執(zhí)行。

第八條、特別約定

1、本項(xiàng)目如涉及有線(xiàn)電視、管道煤氣、防盜報(bào)警、寬帶網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的初裝及開(kāi)戶(hù)費(fèi)用由乙方墊付，在客戶(hù)辦理入伙時(shí)直接向客戶(hù)收取，未售出而分配給甲方的部分，由甲方在分配時(shí)按面積及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)一次性支付給乙方。

2、乙方須嚴(yán)格按照雙方協(xié)商約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，不得降低交房標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目交房標(biāo)準(zhǔn)如有提高，所增加費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)，不影響銷(xiāo)售分配比例，但甲方要求提高標(biāo)準(zhǔn)的除外。

3、本項(xiàng)目的所有對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)廣告由乙方設(shè)計(jì)、制作和。

4、本項(xiàng)目的前期物業(yè)管理由乙方組建或委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，直至業(yè)主委員會(huì)成立選定新的物業(yè)管理公司。

6、為了保障項(xiàng)目的進(jìn)行乙方有權(quán)以本項(xiàng)目用地及其建設(shè)工程設(shè)定擔(dān)保物權(quán)或成立租賃權(quán)。甲方應(yīng)當(dāng)予以配合。

第九條、違約責(zé)任

1、甲、乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同約定的義務(wù)，任何一方不履行合同義務(wù)、或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

2、在簽訂本合同之后，因甲方原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行或者甲方違反本合同第八條第6項(xiàng)約定的，乙方有權(quán)全部或部分解除合同，甲方應(yīng)在收到乙方解除合同通知起三日內(nèi)，應(yīng)賠償乙方實(shí)際投資的全部投資本息，并按照乙方已實(shí)際投資的30%向乙方支付違約金(實(shí)際投資是指乙方前期發(fā)生的各種委托設(shè)計(jì)費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用及臨建已建工程和與項(xiàng)目工程建設(shè)直接有關(guān)的其它費(fèi)用，經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)鑒定后確認(rèn))。

3、在本項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)審批之后，因乙方原因?qū)е卤竞贤瑹o(wú)法履行，并按照實(shí)際投資的30%向甲方支付違約金。

4、任何一方違反合同，違約金不足補(bǔ)償守約方損失的，還應(yīng)予以賠償。

5、在本項(xiàng)目總體規(guī)劃通過(guò)之后，任何一方不得擅自解除合同或終止合作。否則，違約方應(yīng)賠償守約方的所有經(jīng)濟(jì)損失，賠償款不少于以下金額：

未開(kāi)發(fā)建筑面積(違約時(shí)未開(kāi)發(fā)土地面積×容積率)×【銷(xiāo)售單價(jià)(以違約時(shí)的評(píng)估值為準(zhǔn))-每平方米建安成本(以違約時(shí)的評(píng)估值為準(zhǔn))】×50%

如本條與本合同其他條款有沖突，以本條約定為準(zhǔn)。

第十條、不可抗力

由于不可抗力導(dǎo)致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，雙方順延履行合同。

第十一條、爭(zhēng)議的解決

凡因執(zhí)行本合同發(fā)生糾紛，甲、乙雙方應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均有權(quán)向營(yíng)口仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第十二條、生效條件

本合同書(shū)未盡事宜，由甲、乙雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，經(jīng)雙方法定代表人簽字蓋章的補(bǔ)充協(xié)議書(shū)，與本合同書(shū)為不可分割的法律文書(shū)，具有同等的法律效力。

本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

本合同一式六份，甲、乙雙方各執(zhí)二份，其余交有關(guān)部門(mén)備案。

甲方：

法定代表人(簽字)：

授權(quán)人(簽字)：

地址：

乙方：

法定代表人(簽字)：

授權(quán)人(簽字)：

第3篇：房地產(chǎn)合作合同范文

關(guān)鍵詞：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并掛靠城建公司的資質(zhì)，與原告尤錫簽訂《換房協(xié)議》，由原告尤錫提供私有的三間門(mén)面房及房產(chǎn)證交被告開(kāi)發(fā)建房，建成后的樓房門(mén)面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產(chǎn)證時(shí)，原告給被告補(bǔ)償費(fèi)20萬(wàn)元人民幣。除此之外原告不承擔(dān)任何費(fèi)用。原告繳納了土地出讓金和稅費(fèi)，縣人民政府行文對(duì)該原劃撥的土地變更為出讓土地?，F(xiàn)因合同履行意見(jiàn)不統(tǒng)一引訟。

評(píng)析：原、被告之間均簽訂了《換房協(xié)議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，待開(kāi)發(fā)完成后，原告獲得《換房協(xié)議》中約定的房屋。事實(shí)上，原告的房屋在交付被告后，必然要進(jìn)行拆除重建，因此原告實(shí)際投入的是房屋所有的土地使用權(quán)。但案例中當(dāng)事人認(rèn)為《換房協(xié)議》是以房換房的置換合同。根據(jù)最高院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權(quán)作為共同投資、共享利潤(rùn)的合同，符合合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的形式要件。但仔細(xì)分析案例中《換房協(xié)議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協(xié)議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門(mén)面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）。”上述特點(diǎn)是：原告將土地使用權(quán)交由被告開(kāi)發(fā)使用后，不參與被告的開(kāi)發(fā)工程，不承擔(dān)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，只收取《換房協(xié)議》中協(xié)商約定一致的位置、面積的房屋。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。故本案案由應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。

一、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定

《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題》司法解釋第24條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供推斷使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵就是提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人（出地方）不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的判定，具體分析如下：

1.關(guān)于“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的確定

合作方尤其是以土地使用權(quán)作為出資的一方是否共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是判定該合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是否為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵。首先，何謂“風(fēng)險(xiǎn)”。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中需共同分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，是指合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指合作雙方預(yù)期的利益目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)或者不能全部實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而一般不包括由于一方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的利益風(fēng)險(xiǎn)。其次，如何判定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中是否體現(xiàn)“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”原則的條款呢？在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中僅約定提供土地使用權(quán)的一方的固定利益分配，未約定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只獲取固定利益呢？筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中不宜一概認(rèn)定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只獲取固定利益，而應(yīng)該以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容作為判斷。即只要合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盡管合同中沒(méi)有明確約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該認(rèn)定該方當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2.“固定利益”的理解與確定

《解釋》第24條規(guī)定的固定利益，是指無(wú)論在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中出現(xiàn)什么樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提供土地使用權(quán)的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應(yīng)該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實(shí)際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。（2）可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限?？梢允枪潭〝?shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認(rèn)定是固定利益。

二、名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力判定

1.以劃撥土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認(rèn)定

劃撥土地的取得是無(wú)償?shù)?，因此《城?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處分設(shè)置了很多限制性條件。如《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地市場(chǎng)的繁榮，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形非常普遍，《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條規(guī)定土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經(jīng)光山縣人民政府批準(zhǔn)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)，故依照上述最高院司法解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)認(rèn)定《換房協(xié)議》有效。

2.以出讓方式取得的土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認(rèn)定

根據(jù)法律規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書(shū)，還應(yīng)達(dá)到一定的投資開(kāi)發(fā)條件。那么，未取得土地使用權(quán)證書(shū)或者未達(dá)到25%開(kāi)發(fā)投資比例而簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，該合同的效力如何認(rèn)定呢。筆者認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性規(guī)范性法律文件，其三十九條的立法本意是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，是對(duì)“炒地”行為的限制，并非針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。未取得土地使用權(quán)證書(shū)就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“無(wú)權(quán)處分”，是效力待定的行為，在前，當(dāng)事人取得了土地使用權(quán)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未達(dá)25%的投資開(kāi)發(fā)條件應(yīng)當(dāng)屬于合同標(biāo)的物的瑕疵，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，這類(lèi)合同應(yīng)當(dāng)是有效的。

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與房屋拆遷安置補(bǔ)償合同、房屋置換合同的區(qū)別

本文案例是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但當(dāng)事人認(rèn)為是房屋置換合同，還有的理論認(rèn)為是房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。那么這些合同之間有什么區(qū)別呢？

第4篇：房地產(chǎn)合作合同范文

關(guān)鍵詞：合作建房、利益、本質(zhì)

所謂合作建房，通常是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出地方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出資方）提供資金，合作建房。從實(shí)踐來(lái)看，合作建房存在形式多樣性，需要考慮的因素有：是否設(shè)立項(xiàng)目公司；土地是否過(guò)戶(hù)；真投資還是假投資；分享利潤(rùn)還是取得固定收益；取得現(xiàn)金還是取得房子，不同的因素決定了合作開(kāi)發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財(cái)稅處理的巨大差異?，F(xiàn)就以不同的合作開(kāi)發(fā)模式為分類(lèi)，分別討論開(kāi)發(fā)的本質(zhì)。

模式一：新設(shè)立項(xiàng)目公司模式

在新設(shè)立項(xiàng)目公司模式下有三種開(kāi)發(fā)模式：

1、 一方出錢(qián)，一方出地共同設(shè)立新的項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)，雙方共享的收益是稅后利潤(rùn)，這種合作開(kāi)發(fā)模式是真正的合作開(kāi)發(fā)，其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是投資。

2、 一方出錢(qián)，一方出地共同設(shè)立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)，出地方的利益分享又有三種情況：一種情況項(xiàng)目合作建成后只是取得固定收益；二種情況合作建成后是取得固定比例收益；三種情況是合作建成分得商品房。這三種利益的分享其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)都是出地方的賣(mài)地行為。

3、 一方出地，一方出錢(qián)共同設(shè)立項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)，出錢(qián)方的利益分享也有三種情況，利益分享的不同其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)也不一樣：一種情況項(xiàng)目建成后只是取得固定收益；二種情況合作建成后是取得固定比例收益，這兩種情況其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是借款并取得利息。三種情況是分得商品房，其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)商品房。

模式二：設(shè)立項(xiàng)目部模式

在設(shè)立項(xiàng)目部模式下有兩種開(kāi)發(fā)模式

1、一方出錢(qián)，一方出地共同設(shè)立項(xiàng)目部合作開(kāi)發(fā)，土地不過(guò)戶(hù)，出地方是開(kāi)發(fā)主體，利益的分享有三種情況，利益分享的不同其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)也不一樣：一種情況真項(xiàng)目投資，其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是投資；二種情況出地方取得固定（比例）收益，三種情況出地方分得商品房，這兩種情況其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)都是賣(mài)地。

2、一方出錢(qián)，一方出地共同設(shè)立項(xiàng)目部合作開(kāi)發(fā)，土地過(guò)戶(hù)，出資方為開(kāi)發(fā)主體，利益的分享有三種情況，利益分享的不同其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)也不一樣：一種情況真項(xiàng)目投資，其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是投資；二種情況出資方取得固定（比例）收益，其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是借款并取得利息；三種情況出資方分得商品房，其合作開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是購(gòu)買(mǎi)商品房。

模式三：合作方相互投資模式

第5篇：房地產(chǎn)合作合同范文

（西安世聯(lián)投資咨詢(xún)有限公司，陜西西安710075）

［摘要］企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，主要是通過(guò)合同形式進(jìn)行的。一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗和合同及合同管理有密切關(guān)系。企業(yè)合同管理是指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱(chēng)。合同管理必須是全過(guò)程的、系統(tǒng)性的、動(dòng)態(tài)性的。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)在合同管理中通過(guò)對(duì)合同評(píng)審中財(cái)務(wù)稅收相關(guān)條款的把關(guān)、合同預(yù)計(jì)效益的測(cè)算、合同執(zhí)行過(guò)程的跟蹤監(jiān)督、執(zhí)行后的總結(jié)分析等，發(fā)揮財(cái)務(wù)部門(mén)在合同管理中的監(jiān)管職能，不僅可以有效規(guī)避資金、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，更可以提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

［

關(guān)鍵詞 ］銷(xiāo)售；服務(wù)合同；財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)行業(yè)

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174

1財(cái)務(wù)管理在參與房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)合同管理中的必要性

（1）全面參與項(xiàng)目前期評(píng)判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項(xiàng)目可行性分析中，財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)公司利潤(rùn)要求，對(duì)很可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目，及時(shí)預(yù)警，努力為公司減少損失。當(dāng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)預(yù)測(cè)的項(xiàng)目收益，選擇最有利于公司的項(xiàng)目，提高公司經(jīng)營(yíng)效益。

（2）參與企業(yè)合同評(píng)審，提出與財(cái)務(wù)稅收相關(guān)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，有效規(guī)避財(cái)經(jīng)稅務(wù)相關(guān)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)，大多由市場(chǎng)客戶(hù)部拓展客戶(hù)，根據(jù)客戶(hù)需要起草合同，而此部分人員大多是非財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員，在起草合同過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)稅收相關(guān)法規(guī)不了解，這就需要財(cái)務(wù)部及相關(guān)人員參與到合同的起草訂立中，在相關(guān)領(lǐng)域提供專(zhuān)業(yè)可執(zhí)行的意見(jiàn)，從而降低、規(guī)避財(cái)務(wù)稅收風(fēng)險(xiǎn)。在銷(xiāo)售合同訂立過(guò)程中，財(cái)務(wù)根據(jù)以往的項(xiàng)目結(jié)算經(jīng)驗(yàn)提供可靠的數(shù)據(jù)支持。財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)監(jiān)控合同執(zhí)行全過(guò)程，進(jìn)行跟蹤分析，其結(jié)果可為簽訂新合同提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒，保障合同的可執(zhí)行性、安全性。

（3）確保銷(xiāo)售合同的順利履行。銷(xiāo)售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內(nèi)容由財(cái)務(wù)部辦理結(jié)算。由于合同從起草到執(zhí)行財(cái)務(wù)都參與其中，在每月結(jié)算時(shí)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同條款之外的事項(xiàng)，并及時(shí)通知相關(guān)執(zhí)行人員及領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)各相關(guān)部門(mén)，訂立相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議，完善合同管理，促進(jìn)合同順利履行。

（4）能為公司經(jīng)營(yíng)管理決策提供專(zhuān)業(yè)支持。合同執(zhí)行全過(guò)程參與、監(jiān)控、管理。從項(xiàng)目可行性分析數(shù)據(jù)測(cè)算、合同評(píng)審發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、合同執(zhí)行項(xiàng)目全盤(pán)結(jié)算工作到合同后的總結(jié)分析評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)部始終是在客觀獨(dú)立地發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，用數(shù)據(jù)和事實(shí)說(shuō)話(huà)，在公司決策時(shí)提供客觀專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)和數(shù)據(jù)支持。

2財(cái)務(wù)人員在合同管理領(lǐng)域可以發(fā)揮的空間

（1）在市場(chǎng)客戶(hù)部拓展到項(xiàng)目時(shí)，給財(cái)務(wù)提供此項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)，如項(xiàng)目建筑面積，委托我方銷(xiāo)售的面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)，基礎(chǔ)費(fèi)率等信息，財(cái)務(wù)根據(jù)項(xiàng)目結(jié)算經(jīng)驗(yàn)、利用專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目在正常銷(xiāo)售期的銷(xiāo)售額、我公司將收取的服務(wù)費(fèi)、將產(chǎn)生的人力成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)，測(cè)算出本項(xiàng)目可為公司貢獻(xiàn)的經(jīng)營(yíng)效益，根據(jù)公司要求的最低項(xiàng)目收益率來(lái)判斷項(xiàng)目是否可以承接。

（2）在合同起草訂立階段。與開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)參與到合同評(píng)審中，與公司法務(wù)部門(mén)對(duì)合同的合法性、合規(guī)性把關(guān)，以降低風(fēng)險(xiǎn)、減少損失。法務(wù)部門(mén)重點(diǎn)審核合同文本的完整性、準(zhǔn)確性及合法性等。財(cái)務(wù)重點(diǎn)審核是否符合國(guó)家相關(guān)稅收法規(guī)、公司相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度；審核收款、付款、罰款、扣款及獎(jiǎng)勵(lì)等與結(jié)算相關(guān)的合同條款的合理性、嚴(yán)謹(jǐn)性和可操作性。法務(wù)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)修改及領(lǐng)導(dǎo)審批后簽訂合同。如房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的《××項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)合同》，財(cái)務(wù)在合同評(píng)審時(shí)要關(guān)注：①合同中是否有附近樓盤(pán)的禁業(yè)條款，如簽訂了A項(xiàng)目樓盤(pán)，就不能在A樓盤(pán)周?chē)鷰浊追秶鷥?nèi)再承接相競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)。如果有類(lèi)似條款，請(qǐng)?zhí)嵝褬I(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人關(guān)注，做好風(fēng)險(xiǎn)提示。②甲乙雙方權(quán)利義務(wù)中是否有我方要承擔(dān)案場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，如果有我方承擔(dān)的電話(huà)費(fèi)等，要約定發(fā)票開(kāi)給我公司，如果不能，可約定此部分費(fèi)用從甲方應(yīng)支付給我方費(fèi)傭金中扣除。這些條款細(xì)微的地方如果約定不清晰，容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)且費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)不暢。③服務(wù)傭金結(jié)算關(guān)鍵條件應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。房地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)算有其特殊性，一般約定每月按固定費(fèi)用率結(jié)算，在完成季度、年度任務(wù)時(shí)，需要按照較高費(fèi)率對(duì)項(xiàng)目之前較低費(fèi)率結(jié)算的房源進(jìn)行補(bǔ)差結(jié)算。這時(shí)要注意是全額補(bǔ)差還是超過(guò)任務(wù)部分補(bǔ)差。甲方是否有內(nèi)部員工等關(guān)系優(yōu)惠客戶(hù)房源，關(guān)注此部分的結(jié)算條件可能與正常委托房源結(jié)算不一致。商品房銷(xiāo)售會(huì)涉及結(jié)算時(shí)點(diǎn)的確定，如在房款全額到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)才給我方結(jié)算費(fèi)傭金；或者業(yè)主簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同就可以按照開(kāi)發(fā)商實(shí)際收到房款金額給我公司結(jié)算，等按揭款到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)后再結(jié)算剩余部分服務(wù)傭金。發(fā)現(xiàn)漏洞或表達(dá)不清晰的地方，及時(shí)修改，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。④如果開(kāi)發(fā)商要對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好的項(xiàng)目人員或團(tuán)隊(duì)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)（費(fèi)傭金之外的），應(yīng)該按照稅法及公司制度規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)我公司的薪酬體系下發(fā)，員工收入合并計(jì)繳個(gè)人所得稅。不能由開(kāi)發(fā)商直接發(fā)放，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。⑤在合同中會(huì)有一些罰款扣款項(xiàng)，此時(shí)要看如果是我方原因產(chǎn)生的，同意罰扣款，但應(yīng)約定此部分罰扣款從應(yīng)付的費(fèi)傭金中扣除，并提出財(cái)務(wù)稅務(wù)法規(guī)規(guī)定的可操作性的意見(jiàn)。⑥財(cái)務(wù)部根據(jù)合同約定的時(shí)間，在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中對(duì)此進(jìn)行跟蹤，發(fā)現(xiàn)有延遲付款的開(kāi)發(fā)商，給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)提示郵件，提醒催款，減少應(yīng)收賬款的發(fā)生。

（3）項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中，財(cái)務(wù)部應(yīng)按照合同條款，對(duì)項(xiàng)目結(jié)算信息進(jìn)行審核，看是否符合合同約定的結(jié)算條款，是否有漏結(jié)、少結(jié)現(xiàn)象，扣罰款內(nèi)容及金額是否與合同約定一致，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤監(jiān)控管理，確保公司收入的準(zhǔn)確性、完整性，并測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，以降低風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，財(cái)務(wù)部要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算進(jìn)行全盤(pán)的銷(xiāo)控，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是否有應(yīng)該結(jié)算而未結(jié)算的費(fèi)，并按照合同條款，提醒項(xiàng)目負(fù)責(zé)人追回相應(yīng)收入，減少呆賬、壞賬的發(fā)生，減少公司損失。

（4）對(duì)合同執(zhí)行后的評(píng)價(jià)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合同履行的評(píng)價(jià)制度，定期對(duì)合同實(shí)施情況進(jìn)行匯總、分析、評(píng)價(jià)。包括項(xiàng)目預(yù)計(jì)收益實(shí)現(xiàn)率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶(hù)付款履約率以及重大合同執(zhí)行情況的總結(jié)與分析等方面的內(nèi)容。通過(guò)總結(jié)與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應(yīng)的改進(jìn)和完善措施，完善合同管理制度。對(duì)項(xiàng)目合同的執(zhí)行完成情況，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為公司經(jīng)營(yíng)管理決策提供依據(jù)。財(cái)務(wù)按照項(xiàng)目大小、客戶(hù)結(jié)構(gòu)、商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等分類(lèi)進(jìn)行匯總分析，建立客戶(hù)信用檔案，配合其他部門(mén)建立客戶(hù)信用評(píng)級(jí)體系，提高客戶(hù)服務(wù)能力，加強(qiáng)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

3結(jié)論

合同管理全過(guò)程就是由洽談、起草、簽訂、生效開(kāi)始，直至合同失效為止。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門(mén)要共同管理，注重履約全過(guò)程的情況變化，特別要掌握對(duì)自己不利的變化，及時(shí)對(duì)合同進(jìn)行修改、變更、補(bǔ)充或中止和終止。房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展，財(cái)務(wù)稅務(wù)法規(guī)也在不斷變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)多去了解、適應(yīng)市場(chǎng)的變化，努力學(xué)習(xí)相關(guān)政策法規(guī)，及時(shí)更新專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不斷提高合同管理能力，以便在將來(lái)合同管理過(guò)程中發(fā)揮重要作用。

參考文獻(xiàn):

第6篇：房地產(chǎn)合作合同范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；合作開(kāi)發(fā)；法律

Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.

Key words: real estate; Cooperation development; The law.

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

引言

我國(guó)房地產(chǎn)立法雖然總體上數(shù)量眾多，體系也較為完整，適用范圍廣泛，但由于歷史和管理體制原因，關(guān)于房地產(chǎn)方面的規(guī)范性文件，總體而言強(qiáng)調(diào)行政管理的規(guī)范多、調(diào)整民事關(guān)系的規(guī)范少，政策文件多、法律法規(guī)范少，短期性規(guī)定多、穩(wěn)定性法律少，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制印痕多、市場(chǎng)前瞻性規(guī)定少，新法出臺(tái)后舊法仍未廢除的情況也較為普遍。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中會(huì)遇到各種各樣的法律問(wèn)題，決不是通過(guò)研讀其中一本法律著作就可解決所有問(wèn)題，市場(chǎng)上形形的房地產(chǎn)企業(yè)法律指導(dǎo)叢書(shū)也決不是什么解決房地產(chǎn)法律問(wèn)題的萬(wàn)能鑰匙，必須尋找一種正確的分析和解決房地產(chǎn)法律問(wèn)題的途徑和方法。

一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的概念與法律特征

1、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的概念

合作是指兩人以上相互配合、共同完成某項(xiàng)既定任務(wù)的活動(dòng)，它是現(xiàn)代社會(huì)人與人之間在高度分工基礎(chǔ)上的一種較為普遍的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)就是指兩方以上的主體以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，并約定共享利潤(rùn)和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的一種經(jīng)營(yíng)行為。2000年10月30日最高人民法院第一次將這種合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)形式界定為“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同”；但在《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》施行前，我國(guó)的法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章及最高人民法院的司法解釋均未對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)下過(guò)法律層面的定義。《2005年第五號(hào)司法解釋》首次對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同予以定義，該司法解釋第14條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！?/p>

2、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征

合同是平等主體的自然入、法人及其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，它是一種發(fā)生民法上效果的合意。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同屬于合同的一種，它當(dāng)然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我國(guó)城市土地的國(guó)有性質(zhì)以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格行政管理，大量的房地產(chǎn)管理法律法規(guī)對(duì)該類(lèi)合同在相當(dāng)程度上排除了當(dāng)事人一定的意思自治，同時(shí)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的中國(guó)特色。因此，與一般民事合同相比，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同具有自己特有的法律特征。

《2005年第五號(hào)司法解釋》施行以前，司法實(shí)踐中對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合作各方是否需要同時(shí)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)意見(jiàn)不一，有的法院認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格遵照未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)不得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的規(guī)定，合作各方均需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，否則合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效，有的法院則采取靈活的辦法，視不同情況個(gè)案處理?！?005年第五號(hào)司法解釋》對(duì)此首次予以明確，法律不要求所有的合作者均具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但至少有一方以上的合作者應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，否則合作各方訂立的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同就有可能被認(rèn)定為無(wú)效。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的類(lèi)型

從合作各方的資質(zhì)條件以及是否實(shí)際參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)角度，可作如下分類(lèi)：1.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方都有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以雙方名義共同或各自開(kāi)發(fā)，并按照約定比例進(jìn)行分配。2.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方投入資金。以其中有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但實(shí)際由雙方共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，如雙方組建項(xiàng)目小組、開(kāi)設(shè)共管賬戶(hù)等，并按照約定比例進(jìn)行分配。3.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方投入資金。由一方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，另一方完全不參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，只按約定比例參與分配。4.享有土地使用權(quán)的一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方共同組成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配收益。

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力分析

一個(gè)合法有效的合同，是保證當(dāng)事人真實(shí)意思表示之下的合同目的得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。而無(wú)效的合同，不但對(duì)當(dāng)事人不具有約束力，而且一旦被確認(rèn)為無(wú)效，將給當(dāng)事人造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同存在著復(fù)雜的法律關(guān)系，其效力認(rèn)定除應(yīng)具備合同的一般生效要件外，還必須具備不同的法律關(guān)系所要求的合同生效的特殊要件。

1、影響合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力的因素

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資格證書(shū)，從而獲得一種能夠從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的身份和條件。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)是用來(lái)證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力和資信度的證明，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)，是國(guó)家用來(lái)管理、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段。合作開(kāi)發(fā)合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，但至少有一方當(dāng)事人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。合作雙方或多方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，在糾紛發(fā)生后、前也沒(méi)有一方當(dāng)事人取得資質(zhì)或合作合同當(dāng)事人沒(méi)有成立具有相應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)的，合作開(kāi)發(fā)合同將被認(rèn)定無(wú)效。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響

《2005年第五號(hào)司法解釋》第14條規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。"從該司法解釋的規(guī)定上可知，該解釋所稱(chēng)的以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)是已達(dá)到法律規(guī)定的投資開(kāi)發(fā)條件并取得土地使用權(quán)證的土地。因?yàn)?，如未達(dá)到法律規(guī)定的投資開(kāi)發(fā)條件或未取得土地使用權(quán)證的土地，當(dāng)事人不是該土地的使用權(quán)人，對(duì)該土地不具有支配權(quán)利。

2、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的“名不副實(shí)”情形

(1)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

這種名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，是提供土地使用權(quán)方“以地謀利”，這種“利”可能為貨幣，也可能為房屋。故司法解釋對(duì)這種合同作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同予以認(rèn)定和處理，其與一般的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同在內(nèi)容上有以下不同：一是“合作開(kāi)發(fā)”的房地產(chǎn)不需要辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即交由提供資金方進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；二是提供土地使用權(quán)方除承擔(dān)交付土地義務(wù)外，還要承擔(dān)協(xié)助、配合提供資金方辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)手續(xù)的義務(wù)，否則開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可能無(wú)法順利進(jìn)行。

(2)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，實(shí)為借款合同

該司法解釋第26條規(guī)定：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。"這種合同實(shí)際上是提供資金方將約定的資金借給提供土地使用權(quán)方使用的一種特殊形式。這種合作合同之所以被認(rèn)定為借款合同，是因?yàn)槎哂幸韵鹿餐c(diǎn)：一是提供資金方不承擔(dān)使用資金方的任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；二是使用資金方須向提供資金方支付固定數(shù)額的貨幣，因此借貸的實(shí)質(zhì)是相同的。

3、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效的情形及處理

(1)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效的情形

無(wú)效合同是相對(duì)于有效合同而言的，也是違反生效要件的合同的一種類(lèi)型。合同無(wú)效，指當(dāng)事人所締結(jié)的合同因嚴(yán)重欠缺生效要件，在法律上不按合意的內(nèi)容賦予效力。但需要注意的是，合同無(wú)效，僅系不按當(dāng)事人合意的內(nèi)容賦予效力，但并非不發(fā)生任何效力；反之，合同無(wú)效場(chǎng)合得依法律規(guī)定發(fā)生賠償損失等法律效果。

(2)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效的處理

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同被認(rèn)定無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)依照《民法通則》第6l條、《合同法》第58條的規(guī)定進(jìn)行處理。因無(wú)效合同已取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

四、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范

由于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的法律關(guān)系復(fù)雜、標(biāo)的巨大、履行期限長(zhǎng)、雙方容易因?yàn)槔娣峙洚a(chǎn)生沖突，因此，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中要注意風(fēng)險(xiǎn)防范，防忠于未然。

1、對(duì)合作伙伴的資信調(diào)查

首先，應(yīng)調(diào)查合作伙伴的資格條件。其次，還應(yīng)調(diào)查合作伙伴的信用狀況。另外，還應(yīng)調(diào)查合作伙伴的商業(yè)信譽(yù)。最后對(duì)作為合作開(kāi)發(fā)條件的建設(shè)用地狀況也要調(diào)查。

2、擬定完善的合同條款

合同中應(yīng)詳細(xì)約定合作各方的分配方案，共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的基本特征，因此，合同中約定的分配方案應(yīng)最大程度體現(xiàn)投資比例、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)比例和利潤(rùn)分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，確保合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的順利履行。合同中還應(yīng)設(shè)定具體明確的違約責(zé)任條款以及解除合同的條件，以防一旦一方出現(xiàn)違約情形，另一方可依據(jù)合同約定行使催告、索賠甚至解除合同等權(quán)利，以減少損失，保護(hù)自身的合法權(quán)利。

3、合理分配項(xiàng)目管理權(quán)

管理權(quán)是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中最大問(wèn)題之一，應(yīng)事先在合作合同中做出合理安排和約定，有些項(xiàng)目還須單獨(dú)以管理協(xié)議的形式分配雙方管理權(quán)限。項(xiàng)目管理權(quán)主要包括財(cái)務(wù)支出審批權(quán)、項(xiàng)目定位決策權(quán)、管理團(tuán)隊(duì)聘用權(quán)、高層管理人員工薪?jīng)Q定權(quán)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中重大問(wèn)題的決策權(quán)等。在合伙型合作開(kāi)發(fā)合同履行中，合作各方為了監(jiān)督合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支活動(dòng)，通常約定設(shè)立“共管賬戶(hù)”，以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。在實(shí)踐中，因項(xiàng)目管理權(quán)分配不平衡或者“共管賬戶(hù)”管理不規(guī)范而產(chǎn)生糾紛的例子很多。因此，在擬定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的管理權(quán)應(yīng)預(yù)先做出合理平衡的、具有操作性的、詳細(xì)的約定。

結(jié)束語(yǔ)

“共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和本質(zhì)屬性。共同投資是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的基礎(chǔ)和前提條件。沒(méi)有共同投資就無(wú)所謂合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。但投資的方式可以是多種多樣的，可以是資金、實(shí)物，也可以是技術(shù)或勞務(wù)，當(dāng)然也可以是某種權(quán)益。合作開(kāi)發(fā)的最終目的，自然是為了獲得投資回報(bào)，這符合經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域任何經(jīng)營(yíng)性合作投資者的愿望。因此，合作開(kāi)發(fā)的各方有權(quán)從合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)之中獲得利益，并無(wú)任何爭(zhēng)議。共享利潤(rùn)與共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在某種程度上其實(shí)就是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，如果合作者的真意是要共享一個(gè)共同投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)，則合作者必然承擔(dān)著利潤(rùn)不能產(chǎn)生或利潤(rùn)小于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，合作開(kāi)發(fā)的各方應(yīng)當(dāng)共擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)還包括項(xiàng)目不能完成或者項(xiàng)目虧損時(shí)其投資不能完全收回甚至完全不能收回的風(fēng)險(xiǎn)。不管風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容如何，總之，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是民事權(quán)利義務(wù)相一致的基本原則的內(nèi)在要求和具體體現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱征夫、何海東、賀玉平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的合同問(wèn)題[M]．法律出版社，2004．

第7篇：房地產(chǎn)合作合同范文

摘 要：在發(fā)生合同糾紛時(shí),項(xiàng)目公司往往會(huì)以其法人的獨(dú)立性對(duì)抗其對(duì)合資、合作合同的依附關(guān)系,對(duì)要求其依約履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任的

>> 論強(qiáng)制清算中的公司法律地位及其清算人 試論設(shè)立中公司法律地位的厘定 論房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的法律性質(zhì) 鐵路房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制初探 設(shè)立中的公司法律屬性探討 淺析合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力 宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)稅務(wù)籌劃 試析房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)控制 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)若干法律問(wèn)題分析 淺談合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)法律問(wèn)題 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)法律問(wèn)題探索 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與控制研究 淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目隱名參建合作開(kāi)發(fā)管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式及其涉稅處理分析 論行政審批及登記對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響 論公司CEO的法律地位 論一人有限責(zé)任公司法律規(guī)制 論合作（企業(yè)）的法律地位 設(shè)立中公司法律行為探析 公司法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范 常見(jiàn)問(wèn)題解答 當(dāng)前所在位置：中國(guó) > 藝術(shù) > 論房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司法律地位的沖突 論房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司法律地位的沖突 雜志之家、寫(xiě)作服務(wù)和雜志訂閱支持對(duì)公帳戶(hù)付款！安全又可靠！ document.write("作者： 李業(yè)平")

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文章編號(hào)：1005-5312（2010）18-0196-01房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司是指由合資、合作各方專(zhuān)為完成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)合作項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)合資、合作目的而共同依法設(shè)立的,具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中,項(xiàng)目公司依據(jù)合資、合作合同而設(shè)立,與合作合同存在密切的依附關(guān)系。項(xiàng)目公司的主要特點(diǎn)在于以開(kāi)發(fā)某一個(gè)或某幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后,項(xiàng)目公司或轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè),或因經(jīng)營(yíng)目的完成而終止。項(xiàng)目公司法律地位的沖突是指項(xiàng)目公司在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中對(duì)合資、合作合同的依附性,及其與合資、合作合同一方的關(guān)聯(lián)性,皆同項(xiàng)目公司的法人獨(dú)立性很難兼容,此二矛盾構(gòu)成了項(xiàng)目公司法律地位的沖突。特別是我國(guó)當(dāng)前立法對(duì)項(xiàng)目公司的權(quán)利和義務(wù)缺乏明確的規(guī)范,在糾紛發(fā)生時(shí),項(xiàng)目公司法律地位的內(nèi)在沖突更為明顯。因而,認(rèn)清項(xiàng)目公司法律地位的本質(zhì)沖突,才能在實(shí)際案件中準(zhǔn)確判明案件的癥結(jié)所在,為糾紛的解決創(chuàng)造有利條件。一、項(xiàng)目公司對(duì)合資、合作合同的依附性我國(guó)《合同法》第條規(guī)定：本法所稱(chēng)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?；闊煛⑹震B(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議適用其他法律規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》第85條規(guī)定：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同,受法律保護(hù)。房地產(chǎn)合資、合作開(kāi)發(fā)合同作為合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)各方的協(xié)議,具體規(guī)定了合資、合作各方的權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任,對(duì)合資、合作各方具有法律拘束力。合資、合作各方依照約定成立項(xiàng)目公司,負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程開(kāi)發(fā)建設(shè)。二、項(xiàng)目公司與合資、合作合同一方的關(guān)聯(lián)性依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定,關(guān)聯(lián)公司是指有下列關(guān)系之一的公司：在資金、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷(xiāo)等方面,存在著直接或者間接的擁有或者控制關(guān)系；直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。項(xiàng)目公司的首要特征是其設(shè)立的意定性,即項(xiàng)目公司是由合資、合作各方依照合同約定共同設(shè)立的,合同各方在合同中約定了各自的出資義務(wù)與責(zé)任負(fù)擔(dān)。三、項(xiàng)目公司法人獨(dú)立性根據(jù)公司法理論,公司法人應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立性。我國(guó)《民法通則》第27條關(guān)于法人條件的規(guī)定,實(shí)質(zhì)就是在強(qiáng)調(diào)法人設(shè)立的合法性及法人的獨(dú)立性。.公司法人的獨(dú)立性,指的就是法人具備了與自然人相似的人格,成為能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體。法人的獨(dú)立民事責(zé)任是法人承擔(dān)的一種給付義務(wù),只有當(dāng)法人具有以自己名義所支配的財(cái)產(chǎn)時(shí),法人才具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力。法人的財(cái)產(chǎn)不但是獲得法人人格的必要條件,而且是法人獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任的基礎(chǔ)。法人對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有是法人獲得獨(dú)立責(zé)任能力的決定性因素。我國(guó)《公司法》第條規(guī)定：有限責(zé)任公司,股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任。公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。股份有限公司,股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。四、項(xiàng)目公司法律地位沖突的表現(xiàn)（一）法人獨(dú)立性與合同依附性之間的矛盾為了維護(hù)自身利益,逃避法律責(zé)任,在發(fā)生合同糾紛時(shí),項(xiàng)目公司往往會(huì)以其法人的獨(dú)立性對(duì)抗其對(duì)合資、合作合同的依附關(guān)系,對(duì)要求其依約履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任的訴訟主張進(jìn)行抗辯。一方面,項(xiàng)目公司基于合資、合作合同而設(shè)立,其權(quán)利和義務(wù)亦由合同設(shè)定,項(xiàng)目公司本應(yīng)依照合同履行義務(wù)、負(fù)擔(dān)責(zé)任但另一方面,項(xiàng)目公司作為獨(dú)立法人,具有獨(dú)立的法人人格,其權(quán)利的行使與義務(wù)的履行,應(yīng)依公司章程而定,與合同無(wú)涉,這便構(gòu)成了項(xiàng)目公司法律地位的一項(xiàng)沖突。（二）法人獨(dú)立性與合同方關(guān)聯(lián)性之間的矛盾基于自身利益的考慮,與項(xiàng)目公司存在密切關(guān)聯(lián)的合資、合作一方即關(guān)聯(lián)方,在糾紛發(fā)生時(shí)也以項(xiàng)目公司的法人獨(dú)立性掩蓋其與項(xiàng)目公司之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系,對(duì)要求其履行義務(wù)、承擔(dān)責(zé)任的訴訟主張進(jìn)行抗辯。項(xiàng)目公司與合資、合作合同一方的關(guān)聯(lián)性同項(xiàng)目公司法人獨(dú)立性之間的矛盾以及其對(duì)合資、合作合同的依附性與項(xiàng)目公司法人獨(dú)立性之間的矛盾,集中反映了項(xiàng)目公司法律地位的沖突。

第8篇：房地產(chǎn)合作合同范文

    根據(jù)目前所可知的信息資料分析,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)可歸納為以下四個(gè): 一是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn);二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn);三是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);四是不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)。在這四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中,法律風(fēng)險(xiǎn)是最容易控制的,也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),而其它三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都是企業(yè)無(wú)法控制的,只能作事先預(yù)測(cè)盡可能地避免它發(fā)生。以下結(jié)合司法實(shí)踐就該法律風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)要的分析,供各位企業(yè)家參考(針對(duì)已經(jīng)存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資)。

    一,房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性問(wèn)題

    這是介入房地產(chǎn)項(xiàng)目中首要需要解決的法律問(wèn)題。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開(kāi)發(fā)要受到法律保護(hù),必須滿(mǎn)足:一有通過(guò)出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán);二有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì);三有該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門(mén)的行政批準(zhǔn)。具備了以上條件,則可以說(shuō)明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體是合法的,受法律保護(hù)。當(dāng)然,實(shí)際上,光看以上幾個(gè)方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,比如說(shuō),經(jīng)常會(huì)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將原來(lái)審批的項(xiàng)目用途、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認(rèn)可,則房地產(chǎn)項(xiàng)目就無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收備案,也就意味著無(wú)法將房屋對(duì)外銷(xiāo)售和辦理產(chǎn)權(quán)證。就算可以獲得政府的最終認(rèn)可,那也需要承擔(dān)一筆不菲的罰款等。這里需要說(shuō)明的是,對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù),并非都是無(wú)法更改的。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,有的可以修改,有的屬于國(guó)家房屋工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當(dāng)然,還有許多其它方面的合法性也需要審查。

    二,房地產(chǎn)項(xiàng)目可投資性問(wèn)題

    這里說(shuō)的可投資性不是市場(chǎng)分析,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地與周邊單位的相鄰權(quán)關(guān)系,這是個(gè)經(jīng)常被忽略的問(wèn)題,而實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)影響很大。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)政府規(guī)劃部門(mén)審批,但由于我國(guó)法律對(duì)建筑的相鄰權(quán)參數(shù)規(guī)定過(guò)低,不足以滿(mǎn)足人民的需求,因此,如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾時(shí)分緊張時(shí),就需要慎重考慮,因?yàn)檫@矛盾的存在會(huì)造成工期大大延期,也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。如以前有報(bào)道某居民因不堪忍受施工的噪音影響,在雙方爭(zhēng)吵過(guò)程中發(fā)生群體沖突,造成2死數(shù)十人受傷的悲慘局面,該房地產(chǎn)項(xiàng)目被責(zé)令暫停施工整頓達(dá)8個(gè)月之久。 還有的就是前期規(guī)劃部門(mén)審批不嚴(yán)格,在周邊居民訴訟后,法院會(huì)判責(zé)令規(guī)劃部門(mén)按法律限制改正項(xiàng)目建造的各種參數(shù),比如說(shuō)層數(shù)減少,對(duì)會(huì)造成光污染的材料設(shè)計(jì)重新更改,消防通道的寬度需要調(diào)整等等,這些都會(huì)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算外資金支出和人為的延長(zhǎng)工期。當(dāng)然,審查是否會(huì)對(duì)周邊建筑物地基造成損害,或者說(shuō)是否存在因?yàn)榍捌诳辈焓д`或因技術(shù)原因無(wú)法測(cè)繪而出現(xiàn)項(xiàng)目的地基需要重新選址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投資時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出書(shū)面的切實(shí)可行的解決方案并予以實(shí)際考察審核。

    三,房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)控問(wèn)題

    這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中去,而不被對(duì)方私下挪用或者用于其它目的。這是投資商最關(guān)心的問(wèn)題,也是比較難以控制的問(wèn)題,尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般地說(shuō),在對(duì)某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時(shí),都會(huì)要求對(duì)方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過(guò)法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過(guò)的財(cái)務(wù)報(bào)表,從而來(lái)掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 但該報(bào)表只表明投資前的債權(quán)債務(wù),而無(wú)法解決對(duì)注入資金后的資金流向監(jiān)控問(wèn)題。實(shí)踐中,常常是一方派財(cái)務(wù)人員入住監(jiān)控,或者說(shuō)約定資金分階段注入,但這行為并不能根本解決問(wèn)題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是:審查該開(kāi)發(fā)商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭(zhēng)議糾紛、開(kāi)發(fā)商的主要投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)測(cè)是否樂(lè)觀等角度來(lái)分析。

    還有一點(diǎn),就是在審查開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目相關(guān)資料時(shí),一定要仔細(xì)分析和計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目最終需要的工程預(yù)算(分可行性研究投資估價(jià)、初步設(shè)計(jì)的概算、施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算、合同實(shí)施的結(jié)算造價(jià)和竣工驗(yàn)收的決策造價(jià)5種類(lèi)型),否則就會(huì)吃大虧,尤其對(duì)那些手持有閑置資金并不寬裕的投資者來(lái)說(shuō)。比如曾有案例:某開(kāi)發(fā)商在洽談時(shí)向投資者提供整個(gè)工程預(yù)算大概為3800萬(wàn)元,增幅不超過(guò)10%。該投資者手頭寬余資金有2500萬(wàn)元,就投資2000萬(wàn)元,雙方在正式簽訂合作協(xié)議時(shí)約明:如工程預(yù)算增幅在10%之內(nèi),雙方按比例增資,如超過(guò)10%,則由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)募集資金。后該投資者才發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目資料,只是通過(guò)了立項(xiàng)審批手續(xù),工程預(yù)算大概為3800萬(wàn)元,只是初步設(shè)計(jì)的概算造價(jià)。而在正式通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的施工圖核準(zhǔn)的預(yù)算造價(jià)竟然高達(dá)5600萬(wàn)。顯然,這使得該投資者陷入了困境,雖然合同約定不需他負(fù)責(zé)募集短缺的資金,但在開(kāi)發(fā)商表示無(wú)法募集到時(shí),該工程的工期必然會(huì)受到嚴(yán)重的延期。而作為投資者,當(dāng)然是追求資金回籠越快越好。后幾經(jīng)協(xié)商,投資者以1700萬(wàn)元低價(jià)轉(zhuǎn)給了第三人才了卻此事。

    四,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體問(wèn)題

    分三個(gè)方面進(jìn)行分析。

    (一)審查房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過(guò)這樣的案例:某開(kāi)發(fā)商為圈資,利用集團(tuán)公司與投資人簽訂合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議,但房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建造的房地產(chǎn)公司是由該開(kāi)發(fā)商聯(lián)合幾個(gè)股東另外投資成立,集團(tuán)公司只占10%的股份。后雙方發(fā)生糾紛,投資人幾乎顆粒無(wú)收。

    (二)審查投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目與實(shí)際建造的項(xiàng)目是否吻合。有的開(kāi)發(fā)商很狡猾,利用手中多個(gè)樓盤(pán)建設(shè),耍移化接木之手段來(lái)套取投資額。比如說(shuō),用地段位置好的甲項(xiàng)目吸取投資人眼球,然后在簽訂合同時(shí)卻用地段差的乙項(xiàng)目來(lái)代替。而甲與乙兩項(xiàng)目的名稱(chēng)往往非常相似,不仔細(xì)審查是無(wú)法察覺(jué)到的。

    (三)是審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與建筑商或監(jiān)理單位的關(guān)系。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往與建筑商或監(jiān)理單位關(guān)系密切或者說(shuō)背后的投資者為同一人。顯然,存在這樣的關(guān)系,則該項(xiàng)目的投資額就無(wú)法事先準(zhǔn)確預(yù)算或者說(shuō)用合同就能約束的。

    五,審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的當(dāng)?shù)卣畱B(tài)度

    這實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商是否可以利用政府的支持或消極態(tài)度來(lái)合理避免政策性損害或爭(zhēng)取政策性利潤(rùn)。因?yàn)樵谖覈?guó),由于各地區(qū)的發(fā)展差異大,中央政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理只是作了一般性規(guī)定,而更多的具體實(shí)施細(xì)則是授權(quán)當(dāng)?shù)卣朴喌?。這就是所謂的政府潛意識(shí)規(guī)則。 比如說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的超面積處理,杭州市明文規(guī)定:建筑面積1萬(wàn)平方米以上的,允許1%的誤差。如果某項(xiàng)目建筑總面積為10萬(wàn)平方米,那么有1000平方米的建筑面積,在補(bǔ)套費(fèi)和土地出讓金后即可成為合法面積。而實(shí)際上,許多地方政府沒(méi)有此類(lèi)明文規(guī)定,如果是超面積,只要繳納相關(guān)費(fèi)用或罰款后即可成為合法的建筑面積。

    六,房地產(chǎn)項(xiàng)目合作方式 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),可分成立項(xiàng)目公司(入股)、聯(lián)建、參建等三種形式。從法律角度來(lái)說(shuō),項(xiàng)目公司(入股)最經(jīng)濟(jì)也最安全,但該方式一般地說(shuō)只適用于投資初始階段,不適合中后期加入。聯(lián)建也是一種主要方式,但需要辦理的手續(xù)比較繁瑣,過(guò)程復(fù)雜,雙方的合作關(guān)系和獲得利益都靠合同來(lái)維持和保證。參建比較少,但該方式對(duì)于小規(guī)模資金投資是一種不錯(cuò)的選擇,且手續(xù)簡(jiǎn)便,受暫時(shí)資金短缺的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商歡迎,尤其是那些在項(xiàng)目后期出現(xiàn)資金短缺的開(kāi)發(fā)商歡迎。但參建合作經(jīng)營(yíng)常常被認(rèn)為是無(wú)效合同的一種,也常常與借貸關(guān)系、非法集資、預(yù)售關(guān)系混為一談,因此,合同條款的簽訂是至關(guān)重要的。

    七,房地產(chǎn)項(xiàng)目合作合同條款

    從以上來(lái)分析,一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng),離不開(kāi)一個(gè)完善的房地產(chǎn)合作合同。實(shí)踐中發(fā)生的大量的房地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)糾紛,絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合作合同過(guò)于草率、簡(jiǎn)單化。筆者曾見(jiàn)過(guò)一份只有七個(gè)條款的房地產(chǎn)合同,總計(jì)字?jǐn)?shù)不超過(guò)300字,但該合作項(xiàng)目的資金總額卻達(dá)到3000萬(wàn)。真佩服這些投資人的膽量與勇氣。

    我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的條款:樓盤(pán)經(jīng)竣工驗(yàn)收后,根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭(zhēng)議:建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而是不同的,由于沒(méi)有明確約定,則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭(zhēng);其次,該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn),還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)?再次,該建筑面積是只指該樓盤(pán)的銷(xiāo)售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)?尤其在計(jì)算商住混合樓的公攤面積時(shí),該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。

第9篇：房地產(chǎn)合作合同范文

一、正確界定“聯(lián)建”、“參建”的定義

“聯(lián)建”形式早在五十年代和七十年就已出現(xiàn)，在一些城市以國(guó)家、集體、個(gè)人共同出資建房的方式來(lái)解決職工住房問(wèn)題和進(jìn)行舊房改造。“參建”形式則出現(xiàn)在八十年代。而今的“聯(lián)建”、“參建”則出現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，由于聯(lián)建、參建的目的主要是為追求可觀的商業(yè)利潤(rùn)，其主體范圍已無(wú)任何限制，合作或合資條件也不限于以無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權(quán)，從而出現(xiàn)了聯(lián)建、參建方式為名轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以聯(lián)建、參建方式為名預(yù)售房屋，以聯(lián)建、參建方式為名非法融資等違法和不規(guī)范現(xiàn)象，這些種種不規(guī)范現(xiàn)象則阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，也給房屋聯(lián)建合同糾紛的處理帶來(lái)難度。面對(duì)這些以聯(lián)建、參建方式訂立的內(nèi)容各不相同的合同，如何界定其性質(zhì)，則有必要首先界定聯(lián)建、參建的含義。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第27條“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)人股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)了房屋聯(lián)建這一形式的合法性。從字義上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是聯(lián)合建造的意思，強(qiáng)調(diào)的是聯(lián)合、共同的含義，而“參建”則是參與建造的意思，強(qiáng)調(diào)主輔關(guān)系。從合同的角度上理解，“聯(lián)建”應(yīng)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體以協(xié)議的方式就房屋的建造開(kāi)發(fā)約定共同負(fù)責(zé)立項(xiàng)和工程施工，并按照比例享受權(quán)利、承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。而“參建”是指一方以投資的形式參與主建后的房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)，并以協(xié)議的方式約定享受一定的權(quán)利，承擔(dān)一定義務(wù)的聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。從法律的角度上理解，本人認(rèn)為，“聯(lián)建”的正確含義應(yīng)是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的法人，在雙方依法共同取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的情況下，以入股、合資、合作等形式共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的聯(lián)合形式。而“參建”應(yīng)屬聯(lián)建的一種具體表現(xiàn)形式。

“聯(lián)建”、“參建”雖然都是商品房開(kāi)發(fā)的一種聯(lián)合建房形式，但二者卻存在明顯的區(qū)別：一是在房屋聯(lián)建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權(quán)，共同辦理房屋建設(shè)立項(xiàng)即共同取得聯(lián)合建房審批手續(xù)，共同進(jìn)行施工建設(shè)；而參建合同的主體只有一方取得土地使用權(quán)和建房審批手續(xù)，另一方則以投資等其它方式參與房屋的建設(shè)。二是聯(lián)建合同的主體雙方在開(kāi)發(fā)同一項(xiàng)目中，沒(méi)有時(shí)間的先后，而參建合同的主體是一方參與到另一方已經(jīng)立項(xiàng)的項(xiàng)目中，往往是主建方開(kāi)發(fā)在先，參建方參與在后。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，由于對(duì)聯(lián)建和參建的含義模糊不清，“參建”大多是以聯(lián)建的形式表現(xiàn)在合同中，二者基本上是視同同一概念在使用，沒(méi)有人去將二者加以區(qū)分，有的將這兩種不同的聯(lián)合形式統(tǒng)稱(chēng)為“合建”。

二、區(qū)分房屋聯(lián)建的主要類(lèi)型及其法律性質(zhì)

在房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，由于存在許多不規(guī)范的操作，聯(lián)建的類(lèi)型則多種多樣，正確區(qū)分其類(lèi)型則有利于判斷其法律性質(zhì)，確認(rèn)合同的效力?，F(xiàn)就幾種常見(jiàn)類(lèi)型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：

第一、雙方共同提供建設(shè)用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，在此種類(lèi)型合同中，因?yàn)橐?guī)劃許可證是以雙方的名義取得，根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問(wèn)題的原則意見(jiàn)》的有關(guān)規(guī)定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

從此類(lèi)合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類(lèi)合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類(lèi)似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。

第二、一方提供建設(shè)用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此類(lèi)合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的法定條件，則屬典型的房屋聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式。

第三、一方提供建設(shè)用地，以自己的名義取得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見(jiàn)，主要發(fā)生在有地?zé)o錢(qián)和有錢(qián)無(wú)地的雙方之間。

在此類(lèi)合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定，一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類(lèi)合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。

第四、一方提供建設(shè)用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工，另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。這種聯(lián)建方式也較為常見(jiàn)。享有土地使用權(quán)的一方，在建房資金不足時(shí)，往往采取這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開(kāi)發(fā)”，由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提的，且又有未辦理合建審批手續(xù)，沒(méi)有建房開(kāi)發(fā)資格，未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，因此，這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。

從另一角度而言，此類(lèi)參建合同，它是以另一方支付一方資金。在房屋竣工后取得特定房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)為內(nèi)容的，也就是說(shuō)，另一方之所以取得房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)，就是因?yàn)槠渲Ц读艘欢ǖ馁Y金。因此，此類(lèi)房屋參建合同，實(shí)質(zhì)上也是一種房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同。

總之，房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無(wú)論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認(rèn)其法律性質(zhì)，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。

三、房屋聯(lián)建合同法律效力的認(rèn)定

聯(lián)建形式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，暴露出許多不規(guī)范操作形式，常見(jiàn)的有合同主體不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，以聯(lián)建、參建的名義非法融資、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、非法預(yù)售商品房等等。只有正確的認(rèn)定合同的效力，才能依法保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，才能引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向規(guī)范有序、健康、成熱方面發(fā)展。

房屋聯(lián)建合同雖不同合同法意義上的合同形式，但確認(rèn)其合同的效力，同樣應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)，由于房屋聯(lián)建合同又具有其特定法律性質(zhì)，確認(rèn)其法律效力則應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)。上述不同類(lèi)型的房屋聯(lián)建合同，那些屬有效合同。本人認(rèn)為可從以下方面審查其合同的法律效力：

第一、審查合同主體資格是否合法。

我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第29條及最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》均規(guī)定了“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門(mén)，登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”。“不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效”，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第19條也明確規(guī)定，以取得的土地使用權(quán)作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，“合資、合作雙方應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，從而以法律形式確定了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為目的房屋聯(lián)建合同的主體必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。然而，在常見(jiàn)S9一方出地，另一方出資的房屋聯(lián)建、參建合同中，不具備這一主體資格的卻較為普遍，如何認(rèn)定其合同主體資格的合法性，是否一概而論為無(wú)效合同呢？本人認(rèn)為，應(yīng)將合同主體進(jìn)行房屋聯(lián)建的目的只是為了單位自用，并按有關(guān)規(guī)定辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的。就不應(yīng)以合同的主體不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格為由，確認(rèn)合同無(wú)效，而應(yīng)根據(jù)該合同的法律性質(zhì)認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，并以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同來(lái)確認(rèn)雙方的權(quán)利義務(wù)。反之，如果房屋聯(lián)建行為是為了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，獲取高額利潤(rùn)，作為合同主體的一方不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，應(yīng)認(rèn)定該房屋聯(lián)建合同無(wú)效。

第二、審查聯(lián)建合同的形式是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件。

我國(guó)法律、法規(guī)雖沒(méi)有就房屋聯(lián)建應(yīng)具備的條件作出專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，但由于房屋聯(lián)建同屬房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)的范圍，確認(rèn)房屋聯(lián)建應(yīng)具備的條件則同樣應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)法律、法規(guī)。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》第5條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和市場(chǎng)需求確定，并經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)”這一規(guī)定明確了任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都應(yīng)辦理審批手續(xù)，房屋聯(lián)建也不應(yīng)例外。而由于房屋聯(lián)建合同因涉及土地使用權(quán)的問(wèn)題，它是一種土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的特殊形式。依據(jù)審批和變更，而直接影響其合同的法律效力，未辦理上述手續(xù)的將直接導(dǎo)致合同的無(wú)效。在上述房屋聯(lián)建類(lèi)型中，凡是未辦理合建審批手續(xù)及土地使用權(quán)變更手續(xù)的聯(lián)建合同，都應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。

第三、審查聯(lián)建合同是否合法。

房屋聯(lián)建雖是一種特殊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，但房屋聯(lián)建合同同樣也應(yīng)符合一般合同的生效條件，合同中約定的權(quán)利義務(wù)也應(yīng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用等原則。上述所列第四種房屋聯(lián)建類(lèi)型即：一方以聯(lián)建、參建名義，只投入資金，獲取高額回報(bào)，而不參與項(xiàng)目審批、建設(shè)，不與主建方共同承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的聯(lián)建合同，就是因雙方這種權(quán)利義務(wù)的約定，實(shí)質(zhì)是一種非法融資與非法預(yù)售房屋的方式，它不僅違反公平原則，而且損害了國(guó)家的利益。因此，從合同內(nèi)容合法性的角度分析，同樣應(yīng)確認(rèn)其為無(wú)效合同。