房地產投資的方式精選(九篇)

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第1篇：房地產投資的方式范文

一、山東省城市化進程的特征及其對房地產投資的影響

1.山東省城市化發(fā)展迅速,房地產投資穩(wěn)步增加。改革開放以來,山東省城市在數(shù)量、規(guī)模和結構上都有了飛速發(fā)展,城市化水平也不斷提高。1977年山東城市化率僅為13.3%,低于全國平均水平,1990年上升到27.3%。2000年山東省將城市化確立為山東省今后的四大發(fā)展戰(zhàn)略之一,從此山東省的城市化進入了新的快速發(fā)展時期。2001年全省城市化率為39.2%,2009年達到48.3%,高于全國平均水平。城市化是生活方式、生活質量不斷提高和改變的過程。在城市化快速發(fā)展過程中,包括新增城市居民的基本住房需求、原有城市居民改善性住房需求以及危舊房屋改造更新所造成的被動性住房需求疊加在一起,造成了城市住宅的巨大社會需求,直接帶動房地產投資的增加。1990年全省房地產開發(fā)投資額為9.2億元,1994年則上升到102.58億元,在隨后幾年受宏觀調控政策影響增速有一定波動,2000年以后投資額穩(wěn)步上升,2009年全省房地產投資額達到2428.7億元。

2.山東省城市化整體水平不高,制約了山東房地產業(yè)的發(fā)展。(1)山東城市化率與先進省份相比差距較大。山東城市化率與東北三省和東部一些省份相比明顯偏低。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù),東北三省2009年的城市化水平分別為遼寧60.3%、吉林53.3%、黑龍江55.5%,比山東省分別高出12.0、5.0和7.2個百分點。與江蘇、浙江、廣東等東部發(fā)達省份相比,也存在較大差距。2009年江蘇、浙江、廣東城市化水平分別為55.6%、57.9%和63.4%,比山東分別高出7.3和9.6和15.1個百分點。

(2)山東城市化明顯滯后于經濟發(fā)展水平。錢納里等人研究了1965年90個國家和地區(qū)城市化與工業(yè)化之間的關系,得出了人均國民生產總值越高、工業(yè)化水平越高,城市化水平也越高的結論。按照城市化發(fā)展的一般規(guī)律,在人均GDP達到1100美元時,城市化水平應在65%以上。根據(jù)2009年山東省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的數(shù)據(jù),2009年山東省人均GDP為5240美元,城市化水平僅為48.3%,遠遠落后于國際標準;2009年山東省第一產業(yè)增加值占全省GDP的9.8%,農村人口卻占全省的51.7%,人口結構與GDP結構偏離嚴重。同時,山東省城市化滯后于工業(yè)化水平,從表2數(shù)據(jù)可知,2003-2009年城市化率一直低于工業(yè)化率。

城市化滯后影響了第三產業(yè)的發(fā)展,房地產業(yè)的發(fā)展也受到很大制約。不僅同東部發(fā)達省份相比,山東房地產投資規(guī)模相對偏低,而且山東房地產投資占固定資產投資比例多年來一直低于全國平均水平。國家統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示,2003-2009年全國房地產投資額占固定資產投資總額的比重依次為18.3%、18.8%、17.8%、17.6%、18.4%、17.7%、16.1%,山東省遠低于全國平均水平,詳細數(shù)據(jù)見表3。造成山東省城市化發(fā)展滯后的主要原因:一是山東省城市化進程中東西部城市化發(fā)展失衡,全省城市化發(fā)展水平呈東高西低、階梯狀分布,城市化發(fā)展的東西部不平衡趨勢,影響了山東省城市化水平的同步良性發(fā)展和城市化總體水平的提高。二是全省中心城市規(guī)模不足,中小城市發(fā)展不足,小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小,規(guī)模效應和集聚效應不強,制約城市對農村剩余人口的吸納能力。三是重化工業(yè)比重過高,第三產業(yè)發(fā)展緩慢,城鎮(zhèn)吸納農村勞動力能力低。2009年山東省三次產業(yè)比例為9.6:56.3:34.1,其中容納就業(yè)能力強的第三產業(yè)占GDP比重明顯過低,而第二產業(yè)中重工業(yè)比重高達66.7%,比上年增長16.2%,高資金密集型的重化工業(yè)創(chuàng)造新就業(yè)崗位的能力很差。四是國家戶籍制度和不完善的土地流轉制度,使人口流動不活躍,經濟活力不足。五是城市建設投入資金不足,城市基礎設施薄弱。

二、城市化影響房地產投資的實證分析

1.指標的選取。反映城市化的度量指標主要有非農人口比重、人口數(shù)量、第二、三產業(yè)產值比重、市區(qū)面積比例、GDP等。本文結合已有文獻和山東省發(fā)展的具體情況,選取了4個方面11個指標構建城市化水平綜合評價指標體系(表4):(1)人口城市化指標,主要反映了農村人口不斷向城市轉移,造成城市人口絕對數(shù)量的增加。鑒于數(shù)據(jù)的可得性,選取非農人口比重和非農人口規(guī)模兩個指標;(2)經濟城市化指標,主要反映了城市經濟總量增加和產業(yè)結構的轉換,包括GDP,第二、第三產業(yè)產值比重三個指標;(3)社會城市化指標,主要反映了人們生活水平和生活方式的變化,包括城鎮(zhèn)居民和農村居民的消費性支出以及人均郵電業(yè)務總量三個指標;(4)環(huán)境城市化指標,主要反映了城市化質量的發(fā)展狀況,包括人均擁有道路面積、人均公園綠地面積、建成區(qū)面積比例三個指標。

2.模型的確立。(1)數(shù)據(jù)來源。選取2007年山東省17個地市城市化各指標數(shù)據(jù)和房地產開發(fā)投資完成額作為樣本數(shù)據(jù),來分析山東省城市化對房地產投資的影響。其中,城市化各指標數(shù)據(jù)來源于《山東統(tǒng)計年鑒-2008》或根據(jù)相關數(shù)據(jù)計算得出,房地產開發(fā)投資完成額來源于《2008中國城市統(tǒng)計年鑒》。(2)建立回歸模型。本文以房地產投資作為因變量Y,采用SPSS中多元線性回歸模型和stepwise方法進行回歸。stepwise方法為逐步回歸法,是計算各X對因變量Y的貢獻大小,挑選貢獻最大的先進入方程式中。在SPSS中挑選的標準是根據(jù)在Options框中設定的引進和剔除標準來進行變量篩選,若已在方程式中的變量,因新變量的進入而失去統(tǒng)計意義,則必須將它去除。以此類推,重復計算各自變量X對Y的貢獻,并依貢獻的大小引進或剔除,直到方程式內的變量都符合篩選標準為止①。

上表列出了模型的篩選過程,模型1用逐步回歸法選入了GDP,然后模型2用逐步回歸法選入了非農人口比重,GDP仍然保留在模型中,其他的變量沒有達到選入標準,最終沒有進入。在進行變量引進和剔除后,我們發(fā)現(xiàn)城市化影響房地產投資的主要顯著因素是GDP和非農人口比重。

表6是逐步回歸過程中2個模型的總體參數(shù)表,顯示了本次回歸方程的相關系數(shù)R、可決系數(shù)R2、調整后的R2、估計值的標準差。模型1只有GDP一個自變量進入,模型2有GDP和非農人口比重兩個自變量進入。模型2的可決系數(shù)R2為0.931,反映出總體回歸效果較好,也就是說在因變量的變異中,有93.1%可以由自變量的變化來解釋。對于多元線性回歸模型,模型擬合度一般采用其調整的可決系數(shù)來判斷,調整后的R2為0.921,說明模型的擬合度較好。從模型1到模型2,反映了增加非農人口比重這一自變量后模型總體參數(shù)的變化,從R2來看,模型2比模型1的回歸效果好。由R值(0.965)、R2值(0.931)和調整后的R2值(0.921)可以看出,GDP和非農人口比重對房地產投資的解釋力較強。

表7是對擬合的兩個模型的方差分析檢驗結果。由結果可知,模型2中,F=93.976,Sig=0.000,表明回歸方程是有意義的。因此我們進入下一步的回歸。

表8是對兩個模型中各個系數(shù)的檢驗結果,用的是t檢驗。從結果可以看出,GDP和非農人口比重的t檢驗顯著性概率均小于0.05,表示這兩個變量顯著不為零,即GDP和非農人口比重對房地產投資的影響是顯著的。

從結果來看,調整后的R2為0.921,說明模型的自變量對因變量的解釋程度為92.1%,即模型有較好的解釋能力。山東省各城市的房地產投資基本依賴于農村人口不斷向城市和城鎮(zhèn)轉移以及城市本身的經濟發(fā)展水平。城市非農人口越多、經濟實力越強的城市,房地產投資就越多,房地產市場就越具有發(fā)展?jié)摿Α７寝r人口比重增加1個單位,房地產投資相應增加1.307個單位;GDP增加1個單位,房地產投資就會增加0.077個單位。

三、結論與建議

1.本文通過多元線性回歸模型分析,發(fā)現(xiàn)非農人口比重和GDP是城市化指標中,對山東省房地產投資影響最顯著的因素。在城市化的進程中,人口大量向城市聚集,創(chuàng)造了大量的房地產需求,同時,城市化通過對經濟發(fā)展的促進,會提高城市的消費能力,促進房地產業(yè)的規(guī)模擴張和房地產類型的多樣化,提高房地產投資水平?？梢灶A期,今后相當長一段時期內隨著山東城市化水平的進一步提高,山東經濟景氣向好,房地產需求將進一步增加,房地產投資仍會保持較快增長。

第2篇：房地產投資的方式范文

1 日本出現(xiàn)房地產基金的時代背景

日本出現(xiàn)房地產基金并不早。1992年以前，日本的地產發(fā)展相對封閉，基本上沒有外資進入。20世紀80年代日本人在進行房地產價格評估時，并不知道用DCF的方式進行估值。

20世紀90年代，日本的銀行在泡沫經濟破滅以后，產生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產市場的價格連續(xù)下降了8年。這8年時間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時間投行和基金都發(fā)了大財。

Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進入日本，開始幾年就是從事不良債權的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀80年代，高爾夫球場會員證被炒得非常熱。一張會員證幾千萬日元，是普通工薪階層數(shù)年的年俸。會員證規(guī)定如果會員要求退會的話，錢是要全額退還的。20世紀90年代以后，許多會員退會，許多高爾夫球場無法償還會員的會員費，紛紛申請破產或者破產保護。Lone Star就在此時，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。

90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運作模式，開始設立各種各樣的房地產基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權開始的。日本的地產基金開始進入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個原因，一個是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個原因是這個時候已經有許多的房地產基金管理公司在日本證券交易所上市。

2002年以后，日本的房地產市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個重要的原因就是國際和日本國內大批的房地產基金出現(xiàn)，大家都爭相購買優(yōu)質的房地產資源。這個階段給這些房地產基金融資的，主要是歐美的一些金融機構。2007年到2008年發(fā)生次貸危機，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產基金行業(yè)迅速垮掉。

2010年以后，日本的房地產市場開始恢復，但是，日本的房地產基金管理公司已經沒有了2000年到2006年之間的風頭。

2 日本房地產基金的結構

日本私募房地產基金的結構主要有兩種。

一種是GK-TK結構。所謂的GK就是日語里的“合同會社”。會社在日語里是公司的意思。合同會社的法律根據(jù)是2006年5月修訂實施的日本會社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據(jù)為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產信托收益權，而不是房地產本身。

一種是TMK 結構。TMK是日語里的“特定目的會社”，其法律根據(jù)為2000年實施的資產流動法。

這兩種框架的設計需要考慮的是：一、把大額的房地產投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右，稅負非常重;三、實現(xiàn)倒產隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。

目前日本地產基金購買的地產，大部分都不是實物的房地產，而是購買的房地產信托收益權。這樣做有兩個重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負擔，另外一個意義是，信托銀行在接受房地產設定信托的時候，要進行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會的地產，就不能設信托，產權上存在重大瑕疵的，或者建筑質量上有重大問題的，也不能設為信托。

3 房地產基金的“煉金術”

日本房地產基金給投資家承諾的預期收益一般是15%以上。2007年次貸危機之前，基本上都達到了。房地產基金管理公司也收到了可觀的管理費。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒（電視臺和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯(lián)日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機的影響破產了）。外資投行和外資地產基金公司的員工平均收入更高。但因為他們不是日本的上市公司，所以不在這些排行榜中。

那么這些地產基金是如何煉金的？

3.1 買便宜的東西。20世紀90年代，美國的投資銀行和房地產基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產抵押物。價格比較便宜。不過2002年之后，這種機會就基本沒有了。

3.2 處理房地產存在的一些法律問題。主要問題就是產權糾紛或者是和相鄰的房地產的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規(guī)定設置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。

3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產基金之所以在20世紀90年代后期開始飛速發(fā)展，一個原因是法律開始允許房地產證券化，另外一個原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導入日本的。之后日本銀行也開始模仿實施，這大大方便了房地產的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對房地產進行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進而組成CDO等證券化產品。房地產基金在運作過程中，每購入一個投資標的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。

3.4 對建筑物的耐震或者環(huán)境保護進行改造。日語里有個詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時候，是嚴格遵守了當時的法規(guī)法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標準提高了，建筑物達不到國家現(xiàn)行標準了。那么對這些建筑物進行修補，使其抗震能力達到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運作，這類建筑物基本上都被改造過了。

3.5 對建筑進行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進行改造。裝修之后租金價格會上升。

3.6 進行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產的市場位置，根據(jù)需要趕走一些租戶，導入一些新租戶，改變寫字樓或者商業(yè)設施的品質，提升商業(yè)設施的客源數(shù)量和質量。

3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。

3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產基金買賣的大部分都是房地產的信托收益權，而不是房地產實物。其中一個重要原因就是可以避免房地產交易稅，減少支出。

4 投資日本房地產行業(yè)的利和弊

關于投資日本的房地產行業(yè)，最大的問題或者風險是中日關系的問題。近年來，中日關系不斷惡化，而且還有進一步惡化的傾向。政治關系會不同程度地影響到實體的投資。另外一個重要的問題是，日本社會對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態(tài)度。當然，這種現(xiàn)象在絕大多數(shù)國家都會有。

但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產行業(yè)就不如投資其他發(fā)達國家。日本有自己獨特的優(yōu)勢。從房地產市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產市場并不亞于歐美發(fā)達國家。日本在20世紀80年代后期人均GDP達到過全世界第一的水平。但是房地產市場的成熟是次貸危機之后的事情。日本在20世紀80年代經歷了歷史上少有的房地產泡沫。在次貸危機前后又經歷了一次小型的地產泡沫。經歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產市場的認識更加理性和成熟。2001年開設了REITs市場。

日本房地產的價格非常透明。日本的國土交通省每年會公布土地的公示價。每年政府組織房地產評估師，對全國幾十萬個定點的土地，每年1月1日時間點的價格進行公布。每年日本國稅廳也會公布路線價。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個時間點的土地價格。每年各個地方政府也會給不動產進行固定資產的評估。根據(jù)這個評估金額對規(guī)定資產征收不動產稅。

日本的房地產登記是在法務省進行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權屬和其歷史變更過程。

日本的房地產市場有一些固有的習慣，高度保證了房地產所有人的權益。比如，在出租寫字樓或者商業(yè)設施的時候，一般會收取6個月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時候，都需要租戶提供擔保人。并且一般會收取1個月或者2個月的押金。而且，日本的保險高度發(fā)達，所有的建筑物基本上都有火災保險。

日本近20年來利率都特別低，有一段時間甚至為零利率。在日本進行房地產投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產價格增速放緩的情況下，15%是一個非?？捎^的回報。

進入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產市場明顯逼近一個拐點。

個人認為日本在以下的幾個方面，對比其他國家具有相對的優(yōu)勢或者說對中國企業(yè)具有特別的價值：

4.1 日本的房屋抗震技術。大家知道日本是個地震多發(fā)國家。一直到20世紀60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業(yè)。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術。

4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達國家相比，有一個明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會例外。日本的房地產企業(yè)，通過理念的更新和技術的進步來滿足消費者提出的需求。

戰(zhàn)后60年的發(fā)展，日本的房地產行業(yè)積累了豐富的經驗。這些經驗毫無疑問是值得我們學習和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個例子。

4.3 養(yǎng)老設施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設施和醫(yī)療護理設施。

4.4 優(yōu)質的休閑和運動設施。日本有1 000家左右的高爾夫球場（中國目前是600家左右），有500家左右的滑雪場。日本是個多山的國家，植物覆蓋率是60%以上。日本的溫泉世界知名。最近幾年，有多個中國企業(yè)在日本購買了溫泉旅館。從北京或者上海到日本，乘飛機僅僅需要3個多小時。

第3篇：房地產投資的方式范文

關鍵詞：PEITs；本土化，趨勢

Reits就是房地產投資信托，是英文“Real EstateInveStment Trust”的縮寫為REITs。從國際范圍看；REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

根據(jù)REITs的投資類型不同，可以將它分為三大類：權益型房地產投資信托基金、抵押型房地產投資信托基金和混合型房地產投資信托基金。按照組織結構不同，可以分為契約型RElT$和公司型REITs兩種。按照投資人能否贖回的不同，可將REITs主要分為封閉式REITs和開放式REITs兩種。按照組建和運營方式的不同和所處發(fā)展過程的不同，可以分為傘型合伙房地產投資信托和傘型下屬合伙房地產投資信托DOWNREITs、“合股”(StapledStock)和“雙股”(Paired Share)，以及“紙夾”(Paper Clip)結構。

一、Reits在中國的本土化

根據(jù)我國目前的實際情況，在我國采取REITs的投資模式，暫時還只能采用私募方式，發(fā)行受益憑證和房地產基金股份籌資。具體的發(fā)展可以分兩步走。在起步階段，由于中國大規(guī)?；A設施和房地產建設的需要，對資金具有非常巨大的需求，在這一階段采用抵押型REITs形式，可以獲取較為高額的利息收益。此后，當房地產市場逐步走向成熟，建造開發(fā)活動開始減緩、下降的時候，宜采用權益性REITs的形式，投資已完工、成熟且收益流穩(wěn)定可預測的房地產，獲取經營性收益。

1、房地產信托基金設立形式

隨著房地產信托基金的發(fā)展，信托基金得到了很快的發(fā)展，我們的信托基金是在借鑒我國臺灣地區(qū)經驗的基礎上結合大陸實際情況而出現(xiàn)的，基本就是采用信托基金采用契約型方式設立，并由房地產信托投資公司作為受托人，以設立信托的方式，發(fā)行房產信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運作方式，采用公募方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并按照國際慣例賦予其可以增發(fā)的功能。信托到期終止后，經受益人大會協(xié)商可以延長存續(xù)期，同時也可以采取發(fā)行新的信托基金的方法，按照協(xié)議價格或者公平市場價格收購原信托基金持有的物業(yè)，實現(xiàn)原投資者的資金退出。

2、房產信托基金受到人大會制度

房產基金作為―個重要的基金，為了保障投資收益人的合法權益不受侵害，房產信托基金可以采取引人人大會制度，這種制度對于信托有相關的規(guī)定。受益人會議相當于股東大會，可以就基金管理和運作的重大問題進行表決，主要包括一些重大事件，例如投資策略的改變、新受益證券的增發(fā)、受托人的撤換、基金終止等等。房產信托基金應該按照當事人的在合同中的相關規(guī)定，充分發(fā)揮受益人大會的作用，規(guī)范信托財產的管理和運作，建立嚴密的風險內控制度。

3、REITs流程的本土化

中國現(xiàn)在的房地產投資基金只是一種房地產投資信托計劃，而并不是真正意義上的REITs。大部分信托計劃仍然是針對某一個需資方的融資需求設計、開發(fā)項目；在我國房地產投資基金并沒有完全在我國開展，很多業(yè)務沒有能夠實現(xiàn)，REITs流程在我國還有很長的路要走，我們在借鑒國際上REITs的基本流程過程中，一定要結合我國的實際情況優(yōu)化REITs操作流程。

4、信托資金運用的本土化

我國居民有著儲蓄的好習慣，對于投資很多是企業(yè)或者有著閑置資金的個人，對于一些新的信托資金的投資一般都是采取謹慎的態(tài)度。

投資和管理手段較為靈活。REITs是一種高度創(chuàng)新的金融投資工具，具有很大的靈活性。一方面基金創(chuàng)立機構、市場中間商(經紀人)及持有人可以廣泛參與REITs的設立、投資與管理運作，另一方面REITs還可以作為一種證券工具，把一些機構或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產包裝上市，甚至也可以把整個公司納入RElTs進行運作。此外，在我國目前銀根緊縮，銀行融資渠道不暢的情況下，REITs作為一種直接融資渠道，還可以逐漸形成房地產企業(yè)融資渠道的一種重要模式。

5、結合我國的優(yōu)惠政策

信托基金在我國處于初級發(fā)展階段，很多方面還不成熟，這就需要我國政府在相關政策方面給予相應的支持，如為信托基金定向建設的住房享受經濟適用房建設優(yōu)惠政策，在信托基金運營中按照國際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅，對租金收入計征的營業(yè)稅和房產稅等統(tǒng)一按綜合稅率5％收取，對信托基金首次購買住房作為經濟租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等政策優(yōu)惠，信托公司必將更大規(guī)模的開展真正意義上的房地產信托投資基金，為我國房地產融資模式探索出一條全新的道路。

二、Reits的發(fā)展趨勢

目前國內有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產投資信托基金法出現(xiàn)，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標準和經營守則。盡管REITs上市仍有不小的障礙，但從長遠看，我國金融市場已全面放開，國家正在部署金融制度和金融產品的創(chuàng)新和改革，目的是建立透明、公開、暢通、持續(xù)的市場融資和約束制度，房地產投融資機制正在迎接多層次、多元化的發(fā)展局面。隨著各種條件的成熟，消除瓶頸的過程將逐漸縮短，面對旺盛的融資需求，面對未來良好的發(fā)展?jié)摿?，面對一個不可逆轉的多元化融資趨勢，筆者認為REITs在經過一系列的調整后會有一個更廣闊的發(fā)展前景。

參考文獻：

[1]聶桂林，丁行政：我國發(fā)展房地產信托基金的必要性與可行性分析[J]金融經濟，2006，(10).

[2]王仁濤：我國發(fā)展房地產投資信托基金的環(huán)境分析與構建[J]建筑經濟，2008，(04).

第4篇：房地產投資的方式范文

關鍵詞：保險資金；房地產；投資；利弊

保險資金能夠以商業(yè)資金的身份進行公共投資領域的城市基礎設施建設，在一個方面，這種投資可以滿足日益增長的城市化建設資金需求，另一個方面，也能有助于拓寬資金的運用渠道。保險資金投資房地產市場也是投資城市基礎設施建設的一種方式和表現(xiàn)。

一、我國保險資金投資房地產的有關規(guī)定

在我國，對于保險資金的投資很長時間都沒有明確的規(guī)定，這成為了制約保險業(yè)發(fā)展的投資瓶頸。

多年的空白終于由保監(jiān)會填充，《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》的頒布，對保險資金的投資進行全面的、系統(tǒng)的規(guī)定，這無疑放寬了保險資金的投資渠道。其中，新增的未上市公司股權和不動產投資的開閘又是一個亮點。

《暫行辦法》在投資的主體、方式、規(guī)模等多個方面都進行了嚴密的布控，以嚴防保險公司變身成為房地產商。當然，后續(xù)規(guī)定中是允許保險資金采用股權的方式投資相關項目的，這些項目必須是已經取得了國有土地使用權證以及建設用地規(guī)劃許可證的。

二、我國保險資金投資房地產的現(xiàn)狀

我國的保險資金投資房地產的行為在近幾年發(fā)展較為迅猛。這不僅與市場因素有關，也是國家宏觀調控的結果。

根據(jù)現(xiàn)在正式實施的新《保險法》第106條規(guī)定，保險公司的資金運用渠道不再僅僅是原來限定的“買賣政府債券、金融債券”，而改進為“買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券”，同時還新增了“投資不動產”一項。這是保險資金對房地產市場的第一次正式開閘。在此之前，保險公司也只是以自用的名義購買寫字樓，或者是通過信托和資產管理公司進入房地產市場。

就2008年來看，中國保險公司的總投資額是2.25萬億人民幣，如果按照其他國家的慣例來保守估計，保險業(yè)在房地產的投資比例占總額的15％，并且估算出國內的房地產市場可以接收約2500億元的保險資金投資額。

另外，2010年的保險市場也是相當?shù)臒狒[。中國平安在上半年發(fā)生的兩件大事，即最大規(guī)模的員工股解禁以及收購深發(fā)展，都將影響未來幾年的保險市場。目前，已經有越來越多的保險公司曲線進軍房地產市場，其中包括了中國人壽對11家上市房地產公司所進行的股權投資。在今年七月和八月，中國平安和中國人壽也分別在深圳和杭州兩地無競爭拿地。

從保監(jiān)會的政策層面來看，入市比例在下半年會得到提高，包括準入房地產市場和不動產投資等等。未來的若干年都將是令保險業(yè)和房地產都充滿期待的。

三、保險資金投入房地產的利弊

保險資金投入房地產市場會對處于調整中的中國房地產業(yè)帶來怎樣的影響呢?總體來說，保險資金的開閘對于保險業(yè)和房地產業(yè)來說，都是一個長期的利好，當然也存在著一定的風險和不利的影響。

保險資金的投入對于國家的調節(jié)有較大的好處，國家通過市場化手段實現(xiàn)經濟適用房和廉租房的投資建設，調節(jié)房地產市場的結構，國內保險業(yè)直接進入房地產投資市場是重大轉變的第一步，這就可能有助于國家大大地改變中國房地產市場的投資格局。其次，如果機構投資者多是一些上市公司，那么有關市場活動的信息就將會向公眾，這就進一步提高了市場的透明度。另外，由于投資者的建議，物業(yè)稅和土地的使用續(xù)租權等等也將可能得到快速的明確。

新的資金流入房地產市場有助于緩解房地產商的資金鏈供應，增強市場的流動性，保險資金的入市就如同當前土地市場的國進民退一樣，會提升整個地產行業(yè)開發(fā)的水平，提升其性價比，也推動了整個房地產行業(yè)的整合。由此可見，保險資金的投入甚至要比房地產的多元融資渠道的加速開放更有意義?？偠灾?，保險資金投資房地產市場對整個市場來說都是有很大好處的。

當然，也有許多業(yè)內人士認為，保險資金的開閘實質上是房地產市場的游戲而已，獲利更多的是那些實力雄厚的大型商業(yè)物業(yè)。保險業(yè)作為長期的、穩(wěn)定的機構投資者，應當追求長期穩(wěn)定的發(fā)展，投資房地產業(yè)的風險是否適合行業(yè)的發(fā)展呢?雖然相比債券、股票等投資來看，商業(yè)地產的平均投資收益最小，安全性也較低，但是擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的物業(yè)也是一種較為理想的投資產品。

四、制定監(jiān)管細則，加強監(jiān)管力度

房地產市場對保險業(yè)有著很大的誘惑，尤其表現(xiàn)為住宅市場。如果政府不加強相關的監(jiān)管，任由保險資金參與住宅市場的開發(fā)和利益炒作之中，將房地產泡沫越吹越大，抬升房價，后果必然是嚴重的。

國家相關部門進行監(jiān)管的關鍵在于投資門檻的設定，在最終確立房地產領域將向保險資金開放的大方向下，對于投資主體、方向、比例、模式等方面就要做出嚴密的規(guī)定。即監(jiān)管部門要出臺相關細則，對主體資格及投資比例的上限都要進行把控和明文規(guī)定。只有這樣，我國的保險業(yè)和房地產業(yè)才能共同進步，健康有序地發(fā)展。

參考文獻：

[1]卓志：保險資金投資城市基建的探索[J]，財經科學，2003(3)

[2]王寧波：城市價值與房地產價值關系探討[J]合作經濟與科技，2010(1)

第5篇：房地產投資的方式范文

一、法律形式探討

法律形式上，房地產信托投資基金分為公司型和契約型，二者的法律依據(jù)不同。前者依據(jù)《公司法》，后者為信托法。公司型REITs的投資者為公司股東，由股東選舉的董事會選聘管理公司。而契約型下，投資者與基金管理公司是委托關系，由受托人代表投資人聘用管理公司。對于我國來說，具體采取何種形式，應從目前的實際出發(fā)：第一，現(xiàn)階段金融市場相關法律和配套措施都不足。表現(xiàn)在：法律方面只有《證券投資基金法》；實踐中財產管理則主要采取信托、委托或契約型基金方式，尚無公司型基金。第二，上市公司的內部治理水平較低。我國上市公司目前普遍缺乏有效的職業(yè)經理人激勵約束機制，使得經理人容易采取違背股東利益的行為。如果大規(guī)模的采用公司制結構，普通投資者很難對管理者形成有效約束，必然會限制REITs的長遠發(fā)展。為此，建議初期可以選擇從契約型入手，長期看應結合實踐進行專項立法，以契約型為主要調整對象，同時兼顧公司型。

二、管理模式探討

（一）信托計劃模式

信托計劃模式是由信托公司發(fā)起的一種約定集合資金投資方式。運作方式如下：1、信托公司聘請證券公司作為承銷商，向投資者發(fā)行信托受益憑證募集資金，并約定資金的投資方向。根據(jù)自身優(yōu)勢，信托公司可以是REITs管理人，也可以聘請專業(yè)的第三方管理公司；2、信托公司聘請物業(yè)管理公司來負責所投資物業(yè)的日常管理，物業(yè)公司向其收取物業(yè)管理費用；3、設立托管銀行，對信托財產進行保管，并收取托管費用；4、投資者購買信托合約后，可以定期獲得分紅，取得投資回報。

（二）產業(yè)投資基金模式

產業(yè)投資基金模式是由基金管理公司發(fā)起成立的，與證券投資基金相似的特殊的基金形式。基金管理公司可以成立自己的房地產投資管理團隊，也可以聘用第三方管理。為保證REITs順利運行，在相關法規(guī)中，應參照證券投資基金模式，對受托人、房地產管理公司的資格和責任予以相應的規(guī)定。該種模式的主要優(yōu)勢在于：基金管理公司具有成熟的證券投資基金運作、管理經驗和專業(yè)的管理團隊；同時可以規(guī)避某些投資領域的限制，并具有稅收優(yōu)惠。

（三）上市公司模式

上市公司模式是房地產公司為主體設立的。以現(xiàn)有的《公司法》、《證券法》為依據(jù)，對公司結構、經營范圍、資產要求等方面做出規(guī)定，明確對房地產信托投資公司投資目標和收入分配的要求。

我國目前的法律結構對房地產公司發(fā)展REITs具有一些障礙：①《公司法》要求擬上市的企業(yè)必須經營三年以上，且最近三年連續(xù)盈利，這就限制了以房地產為主要資產的REITs的發(fā)行和上市；②公司的對外權益投資不得超過公司凈資產的50%，這會阻礙房地產公司通過收購房地產項目而實現(xiàn)增長；③公司的管理與房地產項目的管理合二為一，存在潛在的利益沖突。所以說，上市公司模式的REITs目前在我國存在著較大的障礙，暫不適合我國采用。

綜上所述，目前我國發(fā)展房地產信托投資基金可以探索信托計劃模式和產業(yè)投資基金模式，即信托公司和基金公司分別作為主體，發(fā)行適合我國的房地產信托投資基金。

三、流通方式探討

（一）公開交易/非公開交易

從流通方式來說，REITs可以分為公開交易和非公開交易。長遠來看，非公開交易的模式會限制其規(guī)模的擴大。公開上市交易除了交易所上市，還包括在銀行間市場流通轉讓。交易所和銀行間這兩個公開交易市場能夠吸收眾多散戶和機構投資者直接投資，有利于規(guī)模的擴大，是我國房地產信托投資基金長遠發(fā)展的保障。

（二）封閉式/開放式

流通方面另一個問題是采取封閉式還是開放式。封閉式REITs發(fā)行規(guī)模固定，投資者不能直接以凈值交易，只能在公開市場上買賣；同時成立后不得再募集資金。開放式REITs 的發(fā)行規(guī)?？梢栽鰷p，投資人可按照基金的單位凈值購買或贖回。一般而言，采用封閉式運作REITs 能夠保證資產運營的穩(wěn)定，而采用開放式運作REITs需要預留較多資金，以備支付投資人的贖回款項。從實踐看，房地產投資回報需要一定的期限，而封閉式REITs 存續(xù)期固定、不可隨意贖回，有利于管理人管理和風險控制，適宜于房地產行業(yè)的實際狀況，也便于監(jiān)管人監(jiān)管。同時為有效激勵資產規(guī)模的擴大，可以賦予REITs 投資人收益再投資的權利。

四、投資模式探討

根據(jù)投資模式不同，REITs分為三種類型，分別是股權型、抵押型和混合型。股權型REITs以長期投資為目的，擁有和管理能夠產生現(xiàn)金流的房地產為主。股權型投資廣泛參與到各種房地產的經營活動，如投資或出售房地產、租賃、房地產開發(fā)及物業(yè)管理。抵押型房地產信托投資基金則直接對房地產管理者和開發(fā)商提供抵押貸款，或直接購買房地產抵押證券?；旌项怰EITs即同時包含了以上兩種業(yè)務。

第6篇：房地產投資的方式范文

【關鍵詞】房地產；投資項目；可行性研究

房地產投資項目的可行性研究是在房地產投資項目決策階段，對項目的投資環(huán)境和條件等內容進行較為深入的調查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術性和經濟合理性。房地產投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據(jù)之一。房地產投資項目一般具有投入多、風險大等特點，對房地產投資項目進行科學合理的可行性研究，是控制投資風險、確保合理開發(fā)的基礎性條件，甚至關系到房地產投資項目的盈虧成敗。

一、房地產投資項目可行性研究的作用

（1）作為項目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a投資項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規(guī)模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據(jù)。房地產開發(fā)企業(yè)應就擬投資的房地產項目編制申請報告，報送項目審批核準機關申請審核批準。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關是否批準該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學、合法、合理，是否具有理想的經濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產投資項目一般是高投入高風險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財務戰(zhàn)略投資者是在承擔的風險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據(jù)。項目的前期工作包括規(guī)劃設計、人員招聘、施工準備等，在房地產投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應根據(jù)該計劃行事。

二、房地產投資項目可行性研究階段的劃分

（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內，根據(jù)有關法律法規(guī)和政策，同時結合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結果允許誤差在30%之內，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產項目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結論；有哪些關鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結果允許誤差在20%之內，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎和關鍵步驟。其主要是對項目從技術和財務等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結果允許誤差在10%之內，研究費用占投資總額的比例根據(jù)項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內。另外，根據(jù)有關規(guī)定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經有權審批的單位委托有資質的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設。其主要內容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評價意見。

三、房地產投資項目可行性研究的基本內容

根據(jù)房地產投資項目的性質、規(guī)模和復雜程度的不同，可行性研究的內容各有側重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產投資項目為例，具體探討可行性研究基本內容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當?shù)氐慕洕l(fā)展狀況。具體可從當?shù)氐牡乩砦恢谩⒔煌ㄇ闆r、人口數(shù)量、生產總值、固定資產投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎背景資料。第二部分是DQ當?shù)氐牡禺a行業(yè)市場分析。具體可從房地產市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結合DQ當?shù)胤康禺a市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權屬人及相關方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規(guī)劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設計及建設方案的選擇。根據(jù)上述當?shù)氐牡禺a行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預測，服務對象分析，房地產產品價格預測并最終制定規(guī)劃設計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規(guī)模、項目構成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率（ROI），內含報酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經濟效益的依據(jù)?？蓮膰窠洕u價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結論及建議。根據(jù)上述研究分析結果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結論性意見，同時針對投資項目存在的一些關鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產投資項目可行性研究報告應是編制依據(jù)真實可靠、結構內容豐富完整；報告文本格式要規(guī)范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產投資項目可行性研究中的關鍵問題

1.市場定位。房地產投資項目最重要的關鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產投資項目一般需要兩年以上，這段時間內的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產市場調查、研究、分析的基礎上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經營戰(zhàn)略等。房地產投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎，進行準確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產市場處在不斷地變化之中，房地產投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結合的方法，準確分析項目各種經濟評價指標并確定項目的可行性。

2.風險管理。房地產投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關費用和收益情況作出精確的測定。在經濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預定的租售價格，是房地產投資項目的關鍵。

3.財務效益評價。財務效益評價是指根據(jù)國家的財務、稅收等制度，對房地產投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結合，以定量計算為主。房地產投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標兩種。靜態(tài)評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用?，F(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產投資項目的財務效益指標，因而在房地產投資項目分析的應用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標主要有：凈現(xiàn)值、內部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻

[1]譚術魁.房地產開發(fā)與經營[M].上海：復旦大學出版社，2006

[2]陳弘.房地產投資風險分析[J].經濟評論.2004（2）

第7篇：房地產投資的方式范文

關鍵詞：投資性房地產；成本模式；公允價值模式

中圖分類號：F270 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）10-0029-02

一、企業(yè)投資性房地產的理論內涵與范疇確認

1.企業(yè)投資性房地產的內涵特征。（1）投資性房地產是一種經營性活動。投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這在會計學上屬于一種讓渡資產使用權的行為，取得租金收入實質上是企業(yè)讓渡資產使用權而取得的使用費收入，屬于企業(yè)日常經營活動產生的經濟利益總流入。投資性房地產的另一種形式是持有并準備增值后轉讓的土地使用權，轉讓的利差收益也是企業(yè)為完成其經營目標所從事的經營活動及與之相關的其他活動形成的經濟利益的總流入。（2）投資性房地產不同于作為生產經營場所和用于銷售的房地產。企業(yè)持有的房地產除了用作自身管理、生產經營活動場所和對外銷售外，還可以將房地產用于賺取租金或者增值收益。前者的房地產主要是企業(yè)的固定資產和存貨，后者的房地產是企業(yè)的投資性房地產，二者的盈利能力與產生現(xiàn)金流量的方式均有所差異。作為固定資產的房地產，企業(yè)是利用由固定資產作為勞動資料而生產出的產品獲取收益，通常企業(yè)將其確認為主營業(yè)務收入；作為存貨的房地產本身屬于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產品，通常其銷售收入也確認為主營業(yè)務收入；而作為投資性房地產，對大部分企業(yè)而言，是與經營活動相關的其他經營活動，形成的收入構成企業(yè)的其他業(yè)務收入。

2.企業(yè)投資性房地產的范疇確認。（1）已出租的土地使用權。已出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得，并以經營方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃、打算、將來用于出租的土地使用權不屬于投資性房地產。（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成用于出租的建筑物。企業(yè)要將某個項目確認為投資性房地產，不僅要符合投資性房地產的內涵，滿足投資性房地產的范疇，還要同時滿足投資性房地產的確認條件：（1）與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠計量。

二、企業(yè)投資性房地產的成本計量模式

1.成本計量模式下取得投資性房地產的賬務處理。（1）外購或自行建造投資性房地產。外購或自行建造的投資性房地產達到預定可使用狀態(tài)時，根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，按照其實際成本進行初始計量，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（2）自用房地產轉換為投資性房地產。企業(yè)將原本用于日常生產產品、提供勞務或經營管理的建筑物或土地使用權改用于出租，通常按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”；原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目；其賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目。（3）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。成本模式下，作為存貨的房地產轉換為投資性房地產時，企業(yè)應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備“科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產品”等科目。

2.成本計量模式下持有投資性房地產期間的賬務處理。持有投資性房地產期間，采用成本模式進行后續(xù)計量的，應按期（月）計提折舊或攤銷，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目；取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”等科目；投資性房地產存在減值跡象的，經減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。

3.成本計量模式下處置投資性房地產的賬務處理。當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。將實際收到的處置收入計入“其他業(yè)務收入”，所處置投資性房地產的賬面價值計入“其他業(yè)務成本”。具體而言，成本計量模式下，處置投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目；按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務成本”科目；已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備，借記“投資性房地產減值準備”科目。需要指出的是，若企業(yè)將投資性房地產轉換為自用房地產，則應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目；原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目。

三、企業(yè)投資性房地產的公允價值計量模式

企業(yè)采用公允價值計量模式進行計量的投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

1.公允價值計量模式下取得投資性房地產的賬務處理。（1）外購或自行建造投資性房地產。外購或自行建造的投資性房地采用公允價值模式計量時，應當按照取得時的成本進行初始計量，其實際成本的確定與采用成本模式計量的投資性房地產一致。采用公允價值模式計量時，應當在“投資性房地產”總賬科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目進行核算。按照外購或自行建造的實際成本借記“投資性房地產――成本”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（2）自用房地產轉換為投資性房地產。在公允價值計量模式下，企業(yè)將自用房地產轉換為投資性房地產時，應按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產――成本”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目，貸記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”；原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，按其賬面余額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目。同時，轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目；轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目。（3）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。在公允價值模式下，作為存貨的房地產轉換為投資性房地產時，企業(yè)應當按該項存貨在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產――成本”科目；原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備“科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產品”等科目。同時，轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目；轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目。

2.公允價值計量模式下持有投資性房地產期間的賬務處理。投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。資產負債表日，投資性房地產的公允價值大于賬面價值的，按其差額，借記“投資性房地產――公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；投資性房地產的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目，貸記“投資性房地產――公允價值變動”科目。

3.公允價值計量模式下處置投資性房地產的賬務處理。公允價值模式下，處置投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業(yè)務成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產――成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產――公允價值變動”科目。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入，借記或貸記“公允價值變動“科目，貸記或借記“其他業(yè)務收入”科目。若存在原轉換日計入資本公積的金額，則也需一并轉入其他業(yè)務收入，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務收入”科目。需要指出的是，若企業(yè)將投資性房地產轉換為自用房地產，則轉換日為房地產達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。在公允價值模式下，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科目；按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產――成本”科目，按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產――公允價值變動”科目，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

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第8篇：房地產投資的方式范文

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②2013年7月，上市房地產公司新湖中寶公布股權再融資預案，擬募資55億用于上海棚戶區(qū)改造項目，這是上市房企三年來首單再融資。業(yè)界普遍將新湖中寶的融資預案視為房地產上市公司股權再融資開閘的信號。資料來源：.

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第9篇：房地產投資的方式范文

［關鍵詞］熱錢；房地產價格；聯(lián)立方程

［中圖分類號］F820.4［文獻標識碼］A［文章編號］1002-2880(2011)03-0075-02

一、引言

“熱錢”又稱“逃避資本”，主要由延伸到國際間從事謀利活動的國內短期資金、跨國公司的流動資金及部分暫時閑置或過剩資金、國際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務資金、各國國際儲備資產的部分資金以及大量涌現(xiàn)的各種投資基金或其他專項基金等共同構成的無特定用途的流動資金。它是為追求高報酬及低風險，在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金。2005年以來，在人民幣升值預期的背景下，大量“熱錢”通過各種渠道流入中國，通過購買人民幣資產(房地產、股票等)進行短期資本投機，以獲得國內資產價格上漲和人民幣升值帶來的雙重收益。2008年下半年以來，隨著金融危機席卷全球，部分“熱錢”又陸續(xù)開始撤離。一般而言，大規(guī)模的“熱錢”流入在給一國帶來短期資本投資、推動經濟發(fā)展的同時，也會催生資產價格泡沫;而一旦“熱錢”大規(guī)模流出，則會導致資產價格泡沫迅速破滅，對一國的宏觀經濟造成嚴重的負面影響。由于房地產市場是一個國家最主要的資產市場之一，熱錢流動可能導致房地產價格出現(xiàn)巨大波動，從而對國民經濟產生負面影響。因此，深入研究熱錢對房地產價格的影響并進行科學測度，對維護宏觀經濟的穩(wěn)定、增強房地產市場宏觀調控的針對性具有重要的現(xiàn)實意義。

二、文獻評述

關于國際資本流動對房地產價格的影響，國內外學者從不同角度進行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了國際資本流動對房地產價格的影響，認為短期而言，房地產價格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動了我國的住房價格上漲。劉莉亞(2008)就熱錢對中國股市和房市的影響進行實證研究，發(fā)現(xiàn)熱錢的涌入的確明顯推動了住宅價格特別是豪華住宅價格的上漲。王元龍(2007)認為，從游資的流向來看，房地產領域是“熱錢”流入的主要目標，目前國內對房地產的需求正處于上升階段，高額的回報率吸引了大量熱錢流入到房地產行業(yè)。杜輝等(2006)分析了熱錢進入房地產市場的途徑，認為一定數(shù)量的熱錢流入可以增加房地產行業(yè)的融資，促進房地產市場的正常發(fā)展;但是大量熱錢流入到房地產市場就會造成房價不斷上漲，導致房地產市場產生泡沫。閆之博(2007)研究了GDP與FDI對房地產價格的影響，其實證結果表明GDP、FDI對房地產價格均有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。孟曉宏和李春吉(2006)分析了國際資本流入中國的現(xiàn)狀和影響房地產的途徑，并進一步分析了國際資本流動對房地產價格的影響。黎友煥(2008)認為人民幣升值預期和中國房地產市場的高利潤，吸引了越來越多的境外熱錢流入到中國的房地產市場，抬高了房價并助長了泡沫，給中國房地產市場帶來了巨大的風險。劉剛和白欽先(2008)從理論上分析了熱錢對中國房地產價格的影響，并提出熱錢影響中國房地產價格，進而威脅中國金融安全的三種傳導機制。呂江林和楊玉鳳(2007)認為境外資金大量流入到中國房地產市場，產生了“羊群效應”，引起大量民間資金紛紛跟風入市，推動了國內房地產價格的持續(xù)上漲。Michael F．Martin 和Wayne M．Morrison(2008)在中國熱錢問題的研究中指出，有大量熱錢流入到中國的房地產市場，推動了房地產價格的上漲。綜合來看，目前關于熱錢對房地產價格影響的大多數(shù)研究還主要集中在理論分析上，實證研究相對較少。

三、建立模型

本文應用模型檢驗國際投機資金對于房地產價格的影響，在房地產業(yè)健康發(fā)展的情況下，投機資金對需求的影響應該不顯著，房地產需求的主要影響因素應該是消費者的購買能力。同理，投機資金對價格的影響應該也是不顯著的，房地產價格應該由供給和需求共同決定。如果供給和需求對價格的影響也不顯著，而前一期價格影響較為顯著時，說明當前房地產業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，價格增長屬于自然增長。

本文選取中國房地產市場數(shù)據(jù)進行模型檢驗，數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒(1996—2009)》和國家商務部統(tǒng)計數(shù)據(jù)。由于中國房地產起步較晚，數(shù)據(jù)資源有限，而且為了使各指標的統(tǒng)計口徑一致，選取1994—2008年度數(shù)據(jù)進行房地產市場供求分析。

首先測算游資最常用的辦法，是用外匯儲備增加額減去經常項目順差和外商直接投資，再經適當調整，扣除正常的貿易轉移支付利潤匯出以及資金回調等因素剩余的就是“熱錢”。“熱錢”估計額=外匯儲備增加額-貨物貿易順差-FDI。

本文使用Eviews估計聯(lián)立方程，模型估計方法采用系統(tǒng)估計方法，參數(shù)估計時使用三階段最小二乘法(3SLS)。在聯(lián)立方程模型中，Demondt、Supplyt和Pt是內生變量，其余變量為先決變量。內生變量具有一定的概率分布，其參數(shù)是模型待估元素，它不僅影響整個系統(tǒng)，也受系統(tǒng)影響。外生變量對系統(tǒng)有影響，但不受系統(tǒng)影響。

對聯(lián)立方程模型中任意一個方程，可識別的必要條件是q*≥p-1。其中，q*代表該方程不包括的先決變量個數(shù)，p代表該方程包括的內生變量個數(shù)，取等號表示恰好可以識別。可以知道方程組每個方程都滿足可識別的必要條件。

在估計過程中，不斷對參數(shù)顯著為零的變量進行調整和剔除，計算結果如以下聯(lián)立方程所示。房地產需求方程擬合的R2=0.994735，供給方程擬合的R2=0.965453，價格方程擬合的R2=0.993554?？梢钥闯?，方程擬合較好。

最終聯(lián)立方程可以表示為：

Demondt=28385.3-67804.82PYt+4.480825St-5.16029Pt-1

Supplyt=-117864.3+52754.6RPt-1+23.4968Pt

Pt=5278.791-0.055754×Supplyt+0.064505×Demondt-28.00429×CPIt+0.267482×HMt

Qt=Min(Demondt,Supplyt)

陳進：國際投機資本對房地產市場影響的實證分析四、結論分析與政策建議

1.首先分析房地產市場的需求，對于需求方程來說，房價收入比的增加會降低對房地產產品的需求，居民的儲蓄存款余額的增加會成倍增大對房地產產品的需求。目前推動我國房地產需求不斷擴大的因素正是對房地產產品的購買力和投資能力，由于城鎮(zhèn)居民可支配收入和儲蓄增長速度很快，所以房價收入比所體現(xiàn)的房地產產品購買力(PYt越小，購買力越強)正在逐漸增強；在理論上，如果需求中泡沫成分很高，那么就會出現(xiàn)預期價格越高，需求越旺盛的現(xiàn)象。而方程中價格預期的作用也影響著房地產需求，由于預期的影響與需求呈反比變化，說明目前我國房地產中具有一定泡沫成分。

2.在供給方程中，房地產價格與造價比的增大會導致房地產產品供給的增加，因為房地產價格與造價比越高說明房地產產業(yè)的利潤空間越大，這是十分符合經濟學原理的。投資盈利能力和當期價格成為影響供給的主要因素，這與當前房地產市場供給存在的惜售現(xiàn)象十分吻合。所謂惜售，是指開發(fā)商為獲得利潤最大化，不愿意過早出售產品而有意識地控制銷售量與銷售速度，換句話說，也就是開發(fā)商故意把房子空置起來不賣。由于房價的不斷攀升，開發(fā)商的惜售現(xiàn)象日益突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是在一定的銷售周期內將銷售分成多期進行，將較多較好的房子留在后面賣個好價錢;二是在預售前拿出部分商品房，留給公司關系戶;三是在正式預售前進行內部發(fā)號;四是在正式銷售時進行內部銷售控制，適當保留部分好房源。這是人為制造房地產市場供求不平衡，使房地產供求信息不能準確反饋到有關政府部門，導致政府對房地產市場調控機制失靈。

3.分析房地產市場價格方程，可以看到CPI和熱錢都是顯著變量，CPI越低，人民幣升值壓力就會存在，游資流入的比例就會越大，房地產價格也就越高。根據(jù)上述模型，外國游資每流入100億美元，房地產價格會提高27元/平方米。進入中國房地產業(yè)的外資一般分為“明”和“暗”兩種，“明”的指納入商務部外資統(tǒng)計范圍的房地產業(yè)外商直接投資;“暗”的則指通過其他渠道進入國內房地產市場的境外資本，這就是方程中估算的“熱錢”。這些游資絕大部分是在房地產市場購買房產，而不是進行實實在在的房地產項目開發(fā)，外國游資對房地產價格的影響是顯著的，在目前中國還存在巨大的人民幣升值壓力，而且人民幣匯率遲遲未達到預期目標的情況下，“熱錢”流入房價節(jié)節(jié)高升的房地產市場，可以減輕長期滯留中國境內的成本壓力，還可以獲取房地產增值收益，一旦人民幣升值至合適水平，這部分“熱錢”即可套現(xiàn)撤出中國。抬高房價只是問題的一個方面，那些謀求短線炒作的海外基金，一旦人民幣升值或樓盤增值后很快撤資，剩下盲目跟進的中小投資者可能無法應對驟然的波動，將危及中國樓市的穩(wěn)定。所以如果投機資金在房地產市場中比重過高，房地產泡沫過于嚴重，到那時中國房地產將面臨崩盤的危險。

在價格方程中，模型的估計結果顯示需求對價格的影響要比供給更加顯著(見相關估計系數(shù)的3SLS參數(shù)估計值)。這說明在中國房價加快城市化腳步的階段對房地產產品的需求相比較于供給更加旺盛。

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