房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：大企業(yè)；典型案例；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控

一、大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)背景及稅務(wù)管控特點(diǎn)

（一）大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)背景隨著國地稅合并推行大數(shù)據(jù)技術(shù)管理，大企業(yè)稅收管理的重點(diǎn)是以大企業(yè)業(yè)務(wù)流程分解為起點(diǎn)，以企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對為抓手，有效整合第三方信息，進(jìn)一步拓寬數(shù)據(jù)采集范圍和渠道，依托“互聯(lián)網(wǎng)＋稅務(wù)”新時(shí)代的海量數(shù)據(jù)運(yùn)用，完善稅收風(fēng)險(xiǎn)特征庫、風(fēng)險(xiǎn)分析識別模型和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略庫的建設(shè)，強(qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對大企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，有效滿足區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)的稅源監(jiān)控。

（二）大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控特點(diǎn)（1）稅務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化：實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理信息自動化，企業(yè)需要將生產(chǎn)經(jīng)營中各經(jīng)營要素（如人、財(cái)、物）和各流程環(huán)節(jié)（如研發(fā)、采購、生產(chǎn)、儲運(yùn)、銷售等）形成的各種涉稅數(shù)據(jù)，以及經(jīng)營鏈條中實(shí)物流和資金流等形成的“信息流”，按照稅收法規(guī)和內(nèi)部管理的要求進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，形成可用的涉稅風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化信息建設(shè)系統(tǒng)打造良好基礎(chǔ)。（2）涉稅數(shù)據(jù)計(jì)算自動化：納稅申報(bào)信息和稅負(fù)測算的自動化，是指通過信息系統(tǒng)自動采集、計(jì)算和生成各稅種的定期、不定期申報(bào)和繳納的過程，并為財(cái)務(wù)報(bào)表提供當(dāng)期和有關(guān)應(yīng)繳稅額與已繳稅額的比對結(jié)果信息；各稅種稅負(fù)的計(jì)算和申報(bào)信息的生成，與企業(yè)其他信息系統(tǒng)中有關(guān)的涉稅數(shù)據(jù)的錄入和輸出有密切關(guān)聯(lián)，比如企業(yè)所得稅信息需要賬務(wù)、生產(chǎn)、銷售、投資、內(nèi)部交易結(jié)算等多個(gè)系統(tǒng)的過程數(shù)據(jù)和不同信息來源確定；需要指出的是，目前我國稅收法規(guī)還在不斷變化完善中，企業(yè)尚不能很好地適應(yīng)納稅人自我遵從的期望要求。（3）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)化：成員企業(yè)個(gè)體微觀既有稅務(wù)事項(xiàng)操作差錯(cuò)風(fēng)險(xiǎn)的動態(tài)監(jiān)控，又有集團(tuán)內(nèi)部各成員間企業(yè)宏觀稅負(fù)指標(biāo)的動態(tài)監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警閾值及涉稅指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)和分析；集團(tuán)總部對成員企業(yè)實(shí)行日常稅務(wù)事項(xiàng)自主管理模式下的總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的手段，就是監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)分析集團(tuán)內(nèi)各法人單位或納稅實(shí)體的宏觀稅負(fù)指標(biāo)及選定的個(gè)別關(guān)鍵性涉稅指標(biāo)；對涉稅指標(biāo)的監(jiān)控和分析，應(yīng)集中在對集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易政策執(zhí)行狀況的動態(tài)監(jiān)控、集團(tuán)宏觀稅負(fù)，包括分業(yè)務(wù)板塊的稅務(wù)貢獻(xiàn)（或負(fù)擔(dān)）的統(tǒng)計(jì)和分析，這些統(tǒng)計(jì)和分析可以為總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控決策提供信息支持。（4）使用大數(shù)據(jù)稅務(wù)籌劃：通常需要對歷史經(jīng)營成本費(fèi)用，盈利水平，供應(yīng)鏈條中地域劃分和各項(xiàng)要素（如原材料、無形資產(chǎn)、市場、成本）單位貢獻(xiàn)值等方面進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，進(jìn)而對未來的營業(yè)利潤和供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)成本等場景進(jìn)行模擬和預(yù)測。稅務(wù)數(shù)據(jù)化系統(tǒng)的建立，可以為大企業(yè)稅務(wù)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃和決策提供了大數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)條件和可操作的工具。

二、大企業(yè)部分典型案例的分析

筆者曾參與XX省大企業(yè)管理局部分行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)（千戶企業(yè)）涉稅風(fēng)險(xiǎn)檢查，抽查樣本為房地產(chǎn)行業(yè)的部分龍頭企業(yè)，通過案頭分析及實(shí)地調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)部分大企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有較為顯著的分行業(yè)特征，具體情況如下。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的部分典型案例：

（1）背景情況：XX集團(tuán)初創(chuàng)于1992年，總部設(shè)于中國上海，在中國A股實(shí)現(xiàn)整體上市，并控股多家中國香港上市公司，XX集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為XX地集團(tuán)的核心主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)項(xiàng)目遍及上海、北京、天津、西安、武漢等全國24個(gè)省54個(gè)城市；商業(yè)地產(chǎn)、建筑、能源、金融、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)具有了較大的規(guī)模和較強(qiáng)的實(shí)力，2016年，XX集團(tuán)實(shí)現(xiàn)2474億元的營業(yè)收入、144億元的利潤總額、94億元的凈利潤。

（2）在對XX集團(tuán)公司西安地區(qū)旗下XX實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、常X置業(yè)有限公司、西安XX置業(yè)有限公司、XX北城實(shí)業(yè)有限公司等四家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行2013年至2017年的關(guān)聯(lián)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)排查時(shí)，發(fā)現(xiàn)故流轉(zhuǎn)稅方面問題較小，該行業(yè)屬于政府嚴(yán)控領(lǐng)域，住戶取得房產(chǎn)證的之前必須取得發(fā)票；而在財(cái)產(chǎn)及行為稅方面，則呈現(xiàn)出一些有意或無意的問題，如契稅出現(xiàn)一些問題，主要表現(xiàn)未將土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)或取得城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)納入契稅計(jì)稅基礎(chǔ)，未按照規(guī)定足額繳納契稅，存在拖欠問題，且欠繳稅額一般都在百萬元級別以上，經(jīng)與企業(yè)溝通，反饋理由主要是先拿地后補(bǔ)辦手續(xù)納稅積極性不高及業(yè)務(wù)人員缺乏足夠的稅務(wù)知識及資金緊張所致；房地產(chǎn)行業(yè)的特色稅種—土地增值稅則出現(xiàn)較為嚴(yán)重的問題，如表現(xiàn)為只預(yù)提不申報(bào)繳納或少申報(bào)繳納現(xiàn)象突出，少繳稅額一般都在千萬級別以上，同時(shí)造成年度企業(yè)所得稅虛減，加大了集團(tuán)整體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)與企業(yè)溝通，反饋的主要理由也是資金流較為緊張正與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)議延緩繳納稅款事宜及普通住宅預(yù)繳容易以后退稅難。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

摘 要 隨著我國城鎮(zhèn)化腳步的不斷加快，房地產(chǎn)熱潮一浪高過一浪，大量房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般興起。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作需要巨額的資本，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中，財(cái)務(wù)管理工作占據(jù)著核心地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作普遍沒有作到位，管理中存在諸多問題。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)自身長遠(yuǎn)發(fā)展就需要改革和創(chuàng)新當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)管理的水平。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 創(chuàng)新

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)成為推動我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，但是面對激烈的競爭要想提高企業(yè)的競爭力，就需要從科學(xué)管理的角度出發(fā)，改善管理最重要的是，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，提高財(cái)務(wù)管理水平就需要改革和創(chuàng)新企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題

財(cái)務(wù)管理觀念滯后。現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理預(yù)測、分析等沒有被應(yīng)用到實(shí)際工作當(dāng)中，大多財(cái)務(wù)決策只是憑管理者的經(jīng)驗(yàn)做出，管理者依據(jù)的信息少而且可靠性、及時(shí)性都沒有保障，影響企業(yè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展。

缺乏有效的財(cái)務(wù)成本管理。成本管理需要大量的有效的成本數(shù)據(jù)作支撐，現(xiàn)在我國企業(yè)對現(xiàn)代化的成本管理方法的運(yùn)用表現(xiàn)的普遍比較消極，企業(yè)大多不愿花費(fèi)過多的人力、物力、財(cái)力去做成本的分析和預(yù)測，這使得企業(yè)決策缺乏科學(xué)性，對企業(yè)的管理存在諸多不良影響。

資金管理和財(cái)務(wù)監(jiān)控方面的欠缺?，F(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度，沒有有效地對資金結(jié)構(gòu)和運(yùn)作的可行性研究，許多企業(yè)追求多元化經(jīng)營，存在大量的短期負(fù)債，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這都是由于企業(yè)資金管理制度不健全造成的。

財(cái)務(wù)管理涉及諸多方面，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)的一個(gè)重要方面是其開發(fā)活動涉及到很多方利益，財(cái)務(wù)關(guān)系也就相應(yīng)變得復(fù)雜。有關(guān)財(cái)務(wù)管理的決策都應(yīng)該進(jìn)行反復(fù)論證，財(cái)務(wù)管理的難度大，同時(shí)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大。

管理人員業(yè)務(wù)能力不足。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理上的一大弊病是，大多財(cái)務(wù)崗位由親屬擔(dān)任，業(yè)務(wù)水平明顯存在不足，家族式的管理模式造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的無序和混亂，而且管理和整治方面的難度都加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新

建立健全現(xiàn)代企業(yè)管理制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度要求產(chǎn)權(quán)分離、管理制度化，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度使得企業(yè)的日常管理活動處于有序的狀態(tài)之下，為企業(yè)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理活動提供一個(gè)良好的大的前提。

加強(qiáng)成本管理。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立成本核算和控制制度，對成本數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄、整理、分析和列報(bào)，引入現(xiàn)代化的成本管理和分析方法，做好企業(yè)的成本數(shù)據(jù)的分析和預(yù)測。合理進(jìn)行資金分配、投資管理，對資金的運(yùn)作要進(jìn)行監(jiān)控，實(shí)時(shí)了解資金的運(yùn)作信息，避免投資損失，事后要進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對于不足的地方要加以改善。

健全內(nèi)部控制制度及管理流程。內(nèi)部控制制度是財(cái)務(wù)管理的有效手段，健全內(nèi)部控制制度，落實(shí)內(nèi)控措施，能夠有效地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和活動更加有序、高效。首先，應(yīng)該將企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序以制度的形式確立下來，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該按照制度規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動，確保財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范化，建立決策、經(jīng)營、監(jiān)督相互制約和協(xié)調(diào)的運(yùn)行機(jī)制；其次，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的職能。

實(shí)施信息化管理。建立企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)信息共享和各部門管理的一體化，確保信息傳遞的實(shí)效性，同時(shí)降低管理成本。建立信息的收集和分析機(jī)制，有效識別有效信息和無效信息，對有效信息進(jìn)行深入分析，進(jìn)而為決策提供依據(jù)，提高財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性。

建立全面預(yù)算體系。加強(qiáng)對預(yù)算的管理和對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，以預(yù)算為基礎(chǔ)對各部門業(yè)績進(jìn)行考核，確保經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

擴(kuò)寬融資路徑。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展不僅有利于國民經(jīng)濟(jì)的提高，也有利于國內(nèi)消費(fèi)的增長。從當(dāng)前情況來看，房地產(chǎn)業(yè)的融資路徑還不甚寬闊。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融資主要是銀行開發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等。

加強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控。房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高的行業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)企業(yè)也都是非常清楚的，但是仍有很多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)心存僥幸，仍然沒有對自己的稅務(wù)處理事項(xiàng)及時(shí)做出清理，被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查出的問題往往都會涉及刑事犯罪。為此，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)該提前做好財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，做好整個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)評估與把控，為企業(yè)的健康發(fā)展掃清財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)障礙。

總之，中小房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展離不開科學(xué)管理，而科學(xué)有效地財(cái)務(wù)管理是科學(xué)管理的重要組成部分，提高財(cái)務(wù)管理水平在當(dāng)前形勢下是勢在必行的。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識到自身存在的問題，針對問題進(jìn)行改革和創(chuàng)新，完善管理，控制成本費(fèi)用，提高自身競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；收入確認(rèn)；過程；時(shí)點(diǎn)

一、 房地產(chǎn)行業(yè)收入概述

1.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的理論依據(jù)

房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，要求符合以下四個(gè)條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

（2）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（3）交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

顯然，一項(xiàng)交易或事項(xiàng)發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)為收入，就需要會計(jì)人員運(yùn)用專業(yè)知識和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時(shí)有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

（1）收入構(gòu)成

①費(fèi)是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達(dá)到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。

②顧問費(fèi)是指公司為開發(fā)商提供的前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報(bào)酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

④開發(fā)商給予的獎勵(lì)是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時(shí)性的各項(xiàng)獎勵(lì)，其中包含：跳點(diǎn)、超價(jià)等。

（2）合同收入確認(rèn)條款類型

①銷售合同

a.以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費(fèi)收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。

b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)公司銷售傭金

合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。

c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評價(jià)達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。

②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項(xiàng)目提供市場定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計(jì)劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按合同總價(jià)款的比例，分階段結(jié)算傭金報(bào)酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項(xiàng)目的銷售服務(wù)活動。

④獎勵(lì)合同或臨時(shí)約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時(shí)性與公司約定的銷售獎勵(lì)。比如：跳點(diǎn)合同中的傭金結(jié)算。

3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的重要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)量經(jīng)營業(yè)績、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

（1）計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強(qiáng)可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個(gè)性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標(biāo)，行業(yè)業(yè)績可評判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。

（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過程，是需要公司和開發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個(gè)過程為今后新合同的條款設(shè)計(jì)、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時(shí)也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流程，這個(gè)流程本身就是一個(gè)科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

（4）通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營競爭環(huán)境。為公司上市審計(jì)提供理論支持，方便審計(jì)師發(fā)表審計(jì)意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的長足發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素

1.收入準(zhǔn)則的限制

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時(shí)間跨度往往需要幾個(gè)月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項(xiàng)重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過程的不對等地位，在實(shí)際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強(qiáng)勢的一方，經(jīng)常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費(fèi)的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無法收回所確認(rèn)款項(xiàng)。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費(fèi)收入

在現(xiàn)實(shí)中，銷售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達(dá)開發(fā)商賬戶時(shí)間及金額，此部分房款對應(yīng)費(fèi)可以依據(jù)合同確認(rèn)傭金，但是由于開發(fā)商財(cái)務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時(shí)查詢已銷售房屋尾款是否到達(dá)開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認(rèn)，導(dǎo)致銷售公司實(shí)際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因?yàn)樾畔⒌牟煌暾鵁o法確認(rèn)收入。

（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。

（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對主導(dǎo)地位的收入形式，因?yàn)槠湫枰罅康男畔?、?jīng)驗(yàn)和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點(diǎn)收入

此二類收入因統(tǒng)計(jì)過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對等，導(dǎo)致實(shí)操中也無法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實(shí)際到賬時(shí)確認(rèn)。

3.稅務(wù)收入確認(rèn)的差異

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個(gè)納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。

（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時(shí)滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計(jì)量；②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。

（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時(shí)，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。

根據(jù)之前對房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時(shí)已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的建議

1.銷售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個(gè)過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時(shí)間、全額房款支付完畢的時(shí)點(diǎn)以及客戶的滿意度評價(jià)等等。

（2）與開發(fā)商定期溝通和對賬

與開發(fā)商建立起良好溝通機(jī)制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本（公司確認(rèn)收入，開發(fā)商確認(rèn)成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經(jīng)濟(jì)利益能夠及時(shí)流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對應(yīng)收款項(xiàng)建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時(shí)間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長期的合作機(jī)制等等。

2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制

（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時(shí)動態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時(shí)間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)

既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開，方便信息的使用者查詢?？梢苑譃閭€(gè)人用戶和企業(yè)用戶，對其相應(yīng)公開不同等級的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

（3）加大對房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項(xiàng)目運(yùn)作的上報(bào)機(jī)制

在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項(xiàng)目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項(xiàng)目進(jìn)展全過程的上報(bào)制度，監(jiān)控相關(guān)項(xiàng)目從立項(xiàng)到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認(rèn)。

3.完善《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的可操作性

盡管《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的收入確認(rèn)原則對規(guī)范會計(jì)核算，提高會計(jì)信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進(jìn)一步探索在收入確認(rèn)原則中采用“收付實(shí)現(xiàn)制”，以實(shí)際收到價(jià)款作為收入確認(rèn)的依據(jù)，在其他確認(rèn)條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來判斷，會計(jì)管理機(jī)構(gòu)，稅收征管機(jī)構(gòu)也不會出現(xiàn)爭議，也更能使會計(jì)核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會計(jì)信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。

同時(shí)，希望財(cái)政部門能夠根據(jù)不同行業(yè)，出具行業(yè)內(nèi)的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范，從而對實(shí)際業(yè)務(wù)更具有指導(dǎo)意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2]國家稅務(wù)總局.關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函[2008]875號）

[3]經(jīng)濟(jì)生活網(wǎng).會計(jì)收入確認(rèn)原則.2012年5月

[4]葉巧玲.中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展對策.產(chǎn)業(yè)雜志，2014年02月03日

[5]李曉艷.房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認(rèn)原則與相關(guān)稅收制度的比較及會計(jì)處理方法.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)；保障房安置

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競爭力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高會計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來說，涉稅無風(fēng)險(xiǎn)是提高社會信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對營業(yè)稅進(jìn)行籌劃

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達(dá)到吸引購房者的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤日購買者贈與一臺價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對購買者進(jìn)行總房價(jià)的10%折扣銷售。我們假設(shè)銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價(jià)值50萬元，對于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬元，共計(jì)251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規(guī)定：對政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營業(yè)稅成本。

（二）對契稅進(jìn)行籌劃

契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號）文件規(guī)定，對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目的金額來降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過國家政策對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則

1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程涉及到土地購買階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式與稅收[J]；財(cái)會通訊（理財(cái)版）；2006年03期.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】混凝土；涉稅風(fēng)險(xiǎn)；綜合防范

一、商品混凝土行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

混凝土，又稱混泥土，簡稱為“砼”：是指由膠凝材料將集料膠結(jié)成整體的工程復(fù)合材料的統(tǒng)稱。通常講的混凝土一詞是指用水泥作膠凝材料，砂、石作集料；與水（可含外加劑和摻合料）按一定比例配合，經(jīng)攪拌而得的水泥混凝土，也稱普通混凝土，它廣泛應(yīng)用于土木工程。

1.初始投資成本大，混凝土行業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，占地多，大部分企業(yè)都擁有至少一輛混凝土泵車以及混凝土攪拌車20輛以上，集攪拌、運(yùn)輸、泵送于一體?？偼顿Y額一般需要上千萬元，有的甚至達(dá)好幾千萬元，且大多采用成立有限責(zé)任公司方式經(jīng)營。

2.生產(chǎn)經(jīng)營較強(qiáng)的相同性。第一、生產(chǎn)工序流程、加工工藝基本相同；第二、產(chǎn)品單一，且同類產(chǎn)品不同企業(yè)的附加值基本一致；第三、銷售環(huán)節(jié)以產(chǎn)定銷，沒有中間環(huán)節(jié)，無成品庫存；第四、結(jié)算手續(xù)完備，每車混凝土都有單獨(dú)一份貨物交接單，隨混凝土送料車一并送到工地，由需求方檢查后簽名驗(yàn)收，作為交貨驗(yàn)收的依據(jù)；第五、銷售具有區(qū)域性，由于混凝土在攪拌完成后必須在2-3小時(shí)內(nèi)送至施工現(xiàn)場完成澆筑，不可能長時(shí)間和長距離運(yùn)輸，其銷售的工地一般都是距離預(yù)拌混凝土生產(chǎn)場地50公里內(nèi)。

3.部門監(jiān)管嚴(yán)密。生產(chǎn)方面，混凝土生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、運(yùn)輸以及原材料的選用都有嚴(yán)格的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，必須接受建設(shè)工程質(zhì)量檢測部門的監(jiān)督和管理。價(jià)格方面，混凝土企業(yè)須每年定期向物價(jià)部門報(bào)送銷售價(jià)格備案，同時(shí)由建設(shè)行政主管部門會同物價(jià)部門每季度最高限價(jià)（指導(dǎo)價(jià)）。

4.增值稅鏈條斷裂?；炷疗髽I(yè)大多按6%簡易征收辦法繳納增值稅，在購進(jìn)環(huán)節(jié)，因取得進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，故企業(yè)購進(jìn)貨物多取得普通發(fā)票；在銷售環(huán)節(jié)，其產(chǎn)品的銷售對象一般為房地產(chǎn)開發(fā)商、路橋建筑商、自建房個(gè)人等，客戶以繳納營業(yè)稅為主，不索要增值稅專用發(fā)票，故其銷售貨物時(shí)不需開具專用發(fā)票?？梢哉f此類企業(yè)處于增值稅和營業(yè)稅的過渡地帶，基本脫離了增值稅鏈條的制約，在巨大的利益誘惑下，會增加偷稅或漏稅行為的動機(jī)。

二、商品混凝土行業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1.隱瞞銷售收入。商品混凝土行業(yè)的銷售對象為房地產(chǎn)建筑商、開發(fā)商和自然人時(shí)，客戶不受增值稅鏈條制約，客戶無需要索取增值稅專用發(fā)票甚至不索取發(fā)票，在利益誘惑下，隱瞞銷售收入偷稅行為容易發(fā)生。主要表現(xiàn)為：一是實(shí)現(xiàn)銷售收入少開發(fā)票；二是不計(jì)或者少計(jì)銷售收入；三是不計(jì)少計(jì)價(jià)外費(fèi)用；四是視同銷售未申報(bào)納稅。

2.虛增成本虛列費(fèi)用。購進(jìn)原材料除水泥、添加劑能夠在固定商家取得正規(guī)發(fā)票外，生產(chǎn)所需的粉煤灰、黃沙、石子等原材料，實(shí)際供應(yīng)者基本為個(gè)人，取得的普通發(fā)票往往為稅務(wù)部門代開發(fā)票，易虛開發(fā)票虛增成本，更有甚者以假發(fā)票列支成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。

3.不及時(shí)確認(rèn)收入延遲申報(bào)納稅?；炷列袠I(yè)的下游為建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，均具有資金投入大、建設(shè)周期長、分期收益等特點(diǎn)，易造成購貨方不及時(shí)支付貨款的現(xiàn)象，因而連帶造成混凝土企業(yè)因資金緊張而不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的問題。且建筑安裝、房地產(chǎn)等營業(yè)稅企業(yè)沒有增值稅抵扣要求，并不急于取得發(fā)票。這樣均易造成了企業(yè)延遲申報(bào)少繳稅款的現(xiàn)象。

4.貨款結(jié)算方式的不規(guī)范。一是，現(xiàn)金收入很少入賬或者不入賬，這類以私人等不需要通過公戶對公戶轉(zhuǎn)賬結(jié)算貨款的收入居多；二是，通過私人賬戶收款轉(zhuǎn)移收入，這些賬戶主要用于收取不需要開具發(fā)票的銷售收入和支付部分材料款；三是，要求客戶直接將貨款匯入原材料供應(yīng)商賬戶沖抵原材料款，導(dǎo)致收入不入賬核算；四是，通過往來科目沖銷收入，直接通過預(yù)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、其他應(yīng)收款往來科目之間相互沖抵，不將貨款計(jì)入營業(yè)收入納稅申報(bào)；

5.設(shè)置“帳外帳”偷漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重。為了使毛利率、投入與產(chǎn)出率等指標(biāo)在行業(yè)預(yù)警值內(nèi)，存在偷漏稅問題的混凝土企業(yè)一般會設(shè)置內(nèi)、外兩套賬，取得正規(guī)發(fā)票的成本及相配比的收入記入外賬，應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查，而內(nèi)賬則用于全額記帳，反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況。結(jié)算方式不規(guī)范、增值稅斷鏈增加了企業(yè)此類違法的動機(jī)。

三、商品混凝土行業(yè)的的涉稅風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.納稅遵從度較低。混凝土企業(yè)大多為私營企業(yè)，在利潤最大化的目標(biāo)作用下，易漠視法律，主觀上通過隱瞞銷售收入、虛增成本虛列費(fèi)用、設(shè)置“帳外帳”等方式逃避納稅義務(wù)。加之現(xiàn)在近兩年行業(yè)競爭加劇，企業(yè)往往對不需要開具發(fā)票的客戶以稅讓利，提高價(jià)格競爭力，導(dǎo)致稅款的流失。

2.增值稅鏈條斷裂。從混凝土產(chǎn)業(yè)鏈的上游來看，所需原材料粉煤灰、石子、黃沙等的銷售者往往是小規(guī)模納稅人或無證經(jīng)營者，企業(yè)在購買材料時(shí)可能無法取得正規(guī)發(fā)票。從產(chǎn)業(yè)鏈下游來看，使用商品混凝土的建安企業(yè)按規(guī)定征收營業(yè)稅，建安企業(yè)進(jìn)行結(jié)算所需發(fā)票，多為到當(dāng)?shù)氐囟惒块T申請代開。且部分賬務(wù)不健全的建安企業(yè)在地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收企業(yè)所得稅的情況下，更無需取得采購材料等的增值稅發(fā)票。這種建安企業(yè)主動索取增值稅發(fā)票的低需求性，導(dǎo)致了混凝土行業(yè)增值稅稅收管理出現(xiàn)漏洞。

3.稅收監(jiān)管有待加強(qiáng)。由于增值稅稅收監(jiān)管鏈條的斷裂，導(dǎo)致混凝土行業(yè)監(jiān)管漏洞頻出，一方面粉煤灰、石子、沙石等原材料的供應(yīng)商經(jīng)常游離于稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管之外，企業(yè)通過代開、虛開取得的發(fā)票很難核實(shí)其業(yè)務(wù)真實(shí)性。另一方面建安企業(yè)目前未營改增，地稅機(jī)關(guān)核定征收企業(yè)較多，監(jiān)管機(jī)關(guān)及征收方式的不同導(dǎo)致監(jiān)管難以形成合力。再者目前針對混凝土行業(yè)的納稅評估指標(biāo)和模型尚未統(tǒng)一，各個(gè)地方的行業(yè)指標(biāo)值僅僅能作為借鑒和參考作用，不利于混凝土行業(yè)的精細(xì)化監(jiān)管。

四、完善商品混凝土行業(yè)稅收監(jiān)管的對策建議

1.完善商品混凝土企業(yè)稅收監(jiān)管體系。一是，以毛利率分析法、成本費(fèi)用利潤配比法、投入產(chǎn)出法、能耗測算法、以電控稅法等方法為基礎(chǔ)，建立多種混凝土行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析模型，結(jié)合當(dāng)期市場同類產(chǎn)品平均售價(jià)，測算企業(yè)真實(shí)銷售收入、成本，并與企業(yè)納稅申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，尋找突破口。二是，以風(fēng)險(xiǎn)分析為導(dǎo)向，梳理出混凝土行業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定了有針對性的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理措施，強(qiáng)化稅收檢查力度。稅源管理部門、納稅評估部門、稅務(wù)稽查部門要針對混凝土企業(yè)建立健全立體式長效監(jiān)管機(jī)制，并加強(qiáng)企業(yè)日常檢查、稅務(wù)審計(jì)和稽查的力度，真正達(dá)到“以查促管以查促改以查促優(yōu)”。

2.建立健全信息交流反饋機(jī)制。第一，稅收監(jiān)管前移，與住建部門建立本地區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的動態(tài)信息交流反饋機(jī)制，跟蹤大工程大項(xiàng)目混凝土用量、供應(yīng)方、價(jià)格等信息，及時(shí)掌握工作的主動性。第二，與建筑檢驗(yàn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)建立檢驗(yàn)資料信息交流反饋機(jī)制，混凝土行業(yè)具有嚴(yán)格的安全質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)制度，企業(yè)每次生產(chǎn)都要有生產(chǎn)任務(wù)單，每次生產(chǎn)必須具備配比和檢驗(yàn)手續(xù)資料，根據(jù)此是可以確定其產(chǎn)量的。第三，國地稅建立監(jiān)管信息共享機(jī)制，及時(shí)交換混凝土行業(yè)上下游企業(yè)稅收監(jiān)管信息，共同防范企業(yè)鉆稅收政策的空子，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：蒙特·卡羅方法 隨機(jī)數(shù) 稅收風(fēng)險(xiǎn)管理

一、蒙特·卡羅方法的基本內(nèi)涵

蒙特·卡羅方法，也稱統(tǒng)計(jì)模擬方法，是二十世紀(jì)四十年代以來，由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的發(fā)明而被提出的一種以概率數(shù)理統(tǒng)計(jì)理論為基礎(chǔ)和指導(dǎo)的非常重要的數(shù)值推算方法，是采用樣本隨機(jī)數(shù)或更常見的偽隨機(jī)數(shù)來分析評價(jià)總體風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)數(shù)值計(jì)算問題的一種數(shù)理方法。隨著計(jì)算機(jī)信息技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，蒙特·卡羅方法在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、生物醫(yī)學(xué)、計(jì)算物理學(xué)、金融風(fēng)險(xiǎn)管理及稅收風(fēng)險(xiǎn)管理等領(lǐng)域得到廣泛運(yùn)用，并體現(xiàn)了很重要的應(yīng)用價(jià)值。

在稅收遵從風(fēng)險(xiǎn)管理（以下簡稱稅收風(fēng)險(xiǎn)管理）中運(yùn)用蒙特·卡羅方法，主要是通過建立稅收風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)模型，研究稅收風(fēng)險(xiǎn)的特征規(guī)律，量化稅收風(fēng)險(xiǎn)特征，分析識別稅收風(fēng)險(xiǎn)的來源，評價(jià)稅收風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)而采取有效措施控制和排查稅收風(fēng)險(xiǎn)，防范和控制稅收不遵從帶來的稅收流失的損失和危害。

二、蒙特·卡羅方法原理及在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用

蒙特·卡羅方法在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理中的運(yùn)用是通過建立量化的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)模型，包括構(gòu)建稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，分析稅收風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及特點(diǎn)規(guī)律，分析稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變量在未來發(fā)展變化的概率分布特點(diǎn)和規(guī)律，分析識別稅收風(fēng)險(xiǎn)成因及評價(jià)稅收風(fēng)險(xiǎn)程度，具體應(yīng)用過程及步驟如下：

（一）構(gòu)建稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，量化稅收風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)行稅制條件下，運(yùn)用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，建立稅收風(fēng)險(xiǎn)特征庫，將稅收風(fēng)險(xiǎn)特征通過構(gòu)建稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系進(jìn)行量化，采集歷史及當(dāng)期相關(guān)涉稅數(shù)據(jù)的樣本隨機(jī)數(shù)計(jì)算有關(guān)數(shù)值，得到稅收風(fēng)險(xiǎn)變量組合，分析稅收風(fēng)險(xiǎn)的來源、成因及風(fēng)險(xiǎn)特征類型，評價(jià)稅收風(fēng)險(xiǎn)程度。

稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建要考慮稅源經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，經(jīng)濟(jì)調(diào)控重點(diǎn)與發(fā)展趨勢，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與重點(diǎn)行業(yè)分布狀況稅收政策的設(shè)計(jì)及相關(guān)內(nèi)容，重點(diǎn)稅源行業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)特征和規(guī)律，稅收風(fēng)險(xiǎn)易發(fā)環(huán)節(jié)及關(guān)鍵的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。加強(qiáng)對重點(diǎn)稅源行業(yè)和稅收風(fēng)險(xiǎn)易環(huán)節(jié)及關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的分析，加大指標(biāo)構(gòu)建力度，將關(guān)鍵的稅收風(fēng)險(xiǎn)特征充分反映和量化。如汽車四S行業(yè)的維修服務(wù)的申報(bào)的利潤率通常偏低，信息不對稱造成的涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大，因此，維修服務(wù)的成本費(fèi)用率和利潤率之間的變量關(guān)系是重點(diǎn)要構(gòu)建的指標(biāo)和指標(biāo)聯(lián)系。

（二）建立稅收風(fēng)險(xiǎn)分析模型，反映稅收風(fēng)險(xiǎn)特征及變化規(guī)律

確定樣本納稅人，根據(jù)對歷史涉稅信息數(shù)據(jù)的采集、計(jì)算和分析，借鑒常用的量化建模方法，建立描述稅收風(fēng)險(xiǎn)變量在未來變化的概率分布模型。建立稅收風(fēng)險(xiǎn)概率分布模型的方法很多，例如：差分和微分方程方法，插值和擬合方法等。這些方法在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理中的應(yīng)用大致分為兩類：第一，是對稅收風(fēng)險(xiǎn)變量之間的相關(guān)關(guān)系及未來的變化作出假設(shè)和分析判斷，直接描述該稅收風(fēng)險(xiǎn)變量在未來的概率分布類型，通常表現(xiàn)為正態(tài)分布或偏態(tài)分布，進(jìn)而確定其稅收風(fēng)險(xiǎn)變量的概率分布模型，反映分析稅收經(jīng)濟(jì)關(guān)系的合理性及存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)特征。如我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率指標(biāo)與稅收貢獻(xiàn)率指標(biāo)的稅收經(jīng)濟(jì)關(guān)系應(yīng)該是高度正相關(guān)關(guān)系，兩者應(yīng)表現(xiàn)為同方向同幅度的一致性變化和大體相同概率分布特征，但通過樣本數(shù)值檢驗(yàn)卻得出恰好相反的結(jié)果，我國近年來房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營利潤率的數(shù)值分布呈現(xiàn)偏高分布特征，而房地產(chǎn)的稅收貢獻(xiàn)率指標(biāo)數(shù)值卻呈偏低分布特征，兩指標(biāo)變量變化的一致性與擬合度較差，呈現(xiàn)相反的概率分布特點(diǎn)，反映和說明房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻(xiàn)率與行業(yè)經(jīng)營發(fā)展的稅收經(jīng)濟(jì)關(guān)系不合理，稅收遵從風(fēng)險(xiǎn)較高，應(yīng)該進(jìn)一步查找風(fēng)險(xiǎn)成因，加大稅收征管力度。第二，是對稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變量的變化過程作出假設(shè)和分析判斷，描述稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變量在未來的分布類型及變化趨勢。如通過采取有效措施加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理后，稅收貢獻(xiàn)率與經(jīng)營利潤率指標(biāo)變量的分布特征有哪些變化，是否逐步趨向一致性和合理性，擬合度是否有改進(jìn)和逐步提高等。

（三）深入開展稅收風(fēng)險(xiǎn)分析，識別和評價(jià)稅收風(fēng)險(xiǎn)

在對納稅人按規(guī)模、行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分類后，使樣本數(shù)據(jù)具有較強(qiáng)的可比性，對分布特征基本呈正態(tài)分布的稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變量進(jìn)一步計(jì)算有關(guān)數(shù)值參數(shù)，運(yùn)用均值、方差分析法查找稅收風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的區(qū)域、行業(yè)和具體的風(fēng)險(xiǎn)納稅人，評價(jià)稅收風(fēng)險(xiǎn)程度。

1、運(yùn)用稅收風(fēng)險(xiǎn)概率分布的初步數(shù)值結(jié)果，確定有關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變量的預(yù)警參數(shù)

利用隨機(jī)數(shù)字發(fā)生器，將采集的樣本涉稅數(shù)據(jù)的隨機(jī)數(shù)代入概率模型，生成稅收風(fēng)險(xiǎn)變量特征概率分布的數(shù)值結(jié)果，即兩個(gè)基本特征值，均值和方差。這里的均值是指稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變量值的標(biāo)準(zhǔn)值，也稱稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的安全值，而方差通常采用標(biāo)準(zhǔn)差的方法，是指各稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)變量值與安全值的偏離程度。

（四）加強(qiáng)稅收征管，修正完善概率模型

對樣本隨機(jī)數(shù)生成的概率分布初步結(jié)果及有關(guān)預(yù)警參數(shù)進(jìn)行分析和確定，用總體稅收征管的實(shí)踐數(shù)據(jù)驗(yàn)證模型的正確性和規(guī)律性。通過在稅收征管實(shí)踐中，對高風(fēng)險(xiǎn)等級納稅人開展納稅審核評估或稅務(wù)稽查等風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對處理措施，及時(shí)堵塞稅收風(fēng)險(xiǎn)的漏洞，控制和排查稅收風(fēng)險(xiǎn)，提升征管質(zhì)量，使稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值更加趨于合理，納稅人個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)數(shù)值與安全標(biāo)準(zhǔn)值的偏離幅度逐漸降低，并在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中不斷修正、調(diào)整完善有關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析模型及有關(guān)變量的預(yù)警參數(shù)，促進(jìn)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的質(zhì)效進(jìn)入螺旋式改進(jìn)的良性循環(huán)系統(tǒng)。

三、應(yīng)用建議

（一）加強(qiáng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作，提升蒙特·卡羅方法在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理中應(yīng)用的科學(xué)性

由于蒙特·卡羅方法的運(yùn)用依賴于稅收風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)模型的建立和選擇，是從稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)構(gòu)建到稅收風(fēng)險(xiǎn)分析識別，再到稅收風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的全過程的模型的建立、優(yōu)化和選擇的管理過程。因此，應(yīng)該加強(qiáng)稅源風(fēng)險(xiǎn)特征調(diào)查，加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建和優(yōu)化、納稅人樣本的確定，樣本隨機(jī)數(shù)的隨機(jī)性、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警參數(shù)科學(xué)測定與調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)模型建立和優(yōu)化等關(guān)鍵性基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的深入開展和要專業(yè)研究，反復(fù)檢驗(yàn)、修正優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上形成科學(xué)完善的系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理方案及相關(guān)制度，這對于運(yùn)用蒙特·卡羅方法提升稅收風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)結(jié)果的科學(xué)性和精確度影響很大。

（二）加強(qiáng)計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的開發(fā)和利用，提升蒙特·卡羅方法在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理中應(yīng)用的有效性

蒙特·卡羅方法運(yùn)用過程的計(jì)算量很大，通常借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)系統(tǒng)的高速運(yùn)算和分析功能進(jìn)行數(shù)值處理、分析和維護(hù)。所以應(yīng)進(jìn)一步借助計(jì)算機(jī)信息技術(shù)開發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)的量化管理模型，完善稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)控信息化平臺，可通過開展地區(qū)性、行業(yè)性的試點(diǎn)或通過小軟件模擬試運(yùn)行等方式，經(jīng)過可靠性、穩(wěn)定性和標(biāo)準(zhǔn)化的檢驗(yàn)、修正調(diào)整后，結(jié)合金稅三期工程建設(shè)搭建統(tǒng)一的稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)控信息化技術(shù)平臺，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)和技術(shù)高度融合，提升蒙特·卡羅方法在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理中應(yīng)用的有效性。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

一、“營改增”背景下房地產(chǎn)行業(yè)新舊項(xiàng)目稅收籌劃的現(xiàn)狀

2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)全面實(shí)施“營改增”政策，此前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)適應(yīng)多年的營業(yè)稅終結(jié)了，此前所設(shè)計(jì)的一些稅收籌劃路徑不再適用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的工作人員必須順應(yīng)國家政策的變化，并深入研究營業(yè)稅，設(shè)計(jì)更合理的稅收籌劃路徑，以保?C企業(yè)合理、科學(xué)地進(jìn)行納稅，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

依據(jù)國家的相關(guān)文件，實(shí)施增值稅以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的舊項(xiàng)目即2015年5月1日以前開發(fā)的項(xiàng)目（以下簡稱舊項(xiàng)目），企業(yè)有兩種可供選擇的計(jì)稅，一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。如果選擇了簡易計(jì)稅方法，企業(yè)在一年半得到期限內(nèi)不能做出變更，對于2016年5月1日新開發(fā)的項(xiàng)目（以下簡稱新項(xiàng)目）就必須使用一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要適應(yīng)“營改增”的政策，探討合理的方法，以更好地進(jìn)行稅收籌劃。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新舊項(xiàng)目的稅收籌劃

舊項(xiàng)目的稅收籌劃：對于2015年5月1日前的舊項(xiàng)目，比較適用簡易計(jì)稅方法，可以從以下的因素得出此結(jié)論。

（一）稅率

“營改增”以后，房地產(chǎn)的老項(xiàng)目適用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增以后選擇的是簡易計(jì)稅方法，那么相較于一般計(jì)稅方法，其稅率可降低6%。因此，可以大大降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票的取得

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅稅額計(jì)算主要是依據(jù)建筑施工企業(yè)開發(fā)的建安工程發(fā)票。但是，簽訂建安工程合同時(shí)，“營改增”這一變化并未被考慮在內(nèi)。對于老項(xiàng)目，建筑施工企業(yè)可以要求開具進(jìn)行增值稅抵扣的專用發(fā)票，其稅率也從3%提高到11%，這樣將會給建筑施工企業(yè)帶來更大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。為了解決這一問題，建筑施工企業(yè)也可能要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加工程結(jié)算價(jià)款，那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本也會相應(yīng)增加。如果不能跟建筑施工企業(yè)做好協(xié)調(diào)，很可能會造成雙方的經(jīng)濟(jì)糾紛，不利于企業(yè)的發(fā)展。綜述，對于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是更適宜采用簡單計(jì)稅方法。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格的上漲

我國房地產(chǎn)價(jià)格在不斷快速地增長，上漲了數(shù)倍。由于稅負(fù)也是企業(yè)開發(fā)成本的一部分，那么為了緩和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，就要降低企業(yè)的開發(fā)成本，也就是要把企業(yè)的稅負(fù)維持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。所以，對于老項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取簡易計(jì)稅方法。企業(yè)在選擇計(jì)稅方法的時(shí)候，還要考慮房地產(chǎn)的類型。對于商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅，其增值空間大，更應(yīng)該選擇簡易計(jì)稅方法。而對于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企業(yè)則要綜合考慮，選擇最佳的增值稅計(jì)稅方法。

（四）會計(jì)核算方法

增值稅與營業(yè)稅相比較，其會計(jì)核算的難度與工作量都會有很大程度的提升，對于工作人員的專業(yè)知識要求也不同，其也需要一個(gè)適應(yīng)期。而簡易計(jì)稅方法相對于一般計(jì)稅方法來說，會計(jì)核算的難度和工作量都比較小。因此筆者認(rèn)為，“營改增”政策實(shí)施的最初階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法更適合采用簡易計(jì)稅方法。

三、新項(xiàng)目的稅收籌劃

根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，2016年5月1日后新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須采用一般計(jì)稅方法。因此，企業(yè)必須把這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)前后的項(xiàng)目分開核算，包括各項(xiàng)收入、成本和費(fèi)用等，以規(guī)避稅收籌備造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）重視增值稅專用發(fā)票的取得

營改增以后，需要用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，企業(yè)必須重視取得增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)要加強(qiáng)日常經(jīng)營活動的管理，提高其規(guī)范性與合理性，以盡可能取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行增值稅銷項(xiàng)稅額的抵扣，以減輕企業(yè)的稅負(fù)。

1.企業(yè)要樹立正確的觀念，重視對稅法的學(xué)習(xí)。由于全面實(shí)施增值稅的時(shí)間不長，企業(yè)難以改變傳統(tǒng)的經(jīng)營習(xí)慣，適應(yīng)營改增需要一定的時(shí)間。因此，企業(yè)要加強(qiáng)對工作人員的培訓(xùn)，使其加深對增值稅的理解，增強(qiáng)取得增值稅專用發(fā)票的意識。

2.在簽訂合同時(shí)，重視在增值稅專用發(fā)票取得方面的規(guī)定。建安工程的費(fèi)用和建筑材料要進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣必須要取得增值稅專用發(fā)票，而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，增值稅專用發(fā)票的來源主要是建筑施工企業(yè)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在于建筑施工企業(yè)簽訂相關(guān)合同時(shí)要重視這方面的規(guī)定，注明建筑施工企業(yè)應(yīng)提供相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

（二）改善企業(yè)的經(jīng)營模式

營改增以后，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然采用承包商包工包料的經(jīng)營模式的話，會加重企業(yè)的稅負(fù)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)商如果取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣17%的增值稅，若仍由承包方包工包料，承辦方無法分開核算的時(shí)候，建筑施工企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)和貨物銷售的混合銷售行為，則按照11%征收增值稅，那么建筑企業(yè)會選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，以此減少企業(yè)的稅額，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額減少，稅負(fù)也由此加重了。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視完善企業(yè)的經(jīng)營模式，以最大限度地降低企業(yè)的稅負(fù)。

（三）明確新舊項(xiàng)目的費(fèi)用劃分依據(jù)

舊項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法，而新項(xiàng)目必須要采用一般計(jì)稅方法，這兩種計(jì)稅方法有著明顯的區(qū)別，所以企業(yè)要明確新舊項(xiàng)目費(fèi)用的劃分依據(jù)，使其既能準(zhǔn)確地核算舊項(xiàng)目應(yīng)納稅額，又能合理地進(jìn)行新項(xiàng)目的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，規(guī)避營改增帶來的風(fēng)險(xiǎn)。有些同時(shí)涉及新老項(xiàng)目的成本費(fèi)用，要采取合理的方法在兩者之間進(jìn)行分?jǐn)?，如果無法分辨成本費(fèi)用得到歸屬則應(yīng)全額由新項(xiàng)目承擔(dān)，與之相對應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額予以全額抵扣。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收政策 征收辦法

房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為作為征稅對象的稅類，是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費(fèi)的全過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商要繳納的稅收的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大、稅負(fù)重等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現(xiàn)行的稅收政策，并對籌資活動進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

1.房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策簡介

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策主要涉及項(xiàng)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)涉及的這些稅收，幾乎占到開發(fā)商銷售收入的15%-20%,再加上房地產(chǎn)企業(yè)高額的土地獲取成本，融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤的神話很難實(shí)現(xiàn)。以下就各項(xiàng)稅種的影響進(jìn)行逐一探析。

2.房地產(chǎn)各項(xiàng)主要稅種及其對企業(yè)影響

2.1營業(yè)稅及其附加，在預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收

房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個(gè)附加稅費(fèi)，即城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加即我們平常所說的“兩稅一費(fèi)”，通常我們在計(jì)算開發(fā)成本時(shí)，可把“兩稅一費(fèi)”綜合計(jì)算為5.55%。區(qū)別在于：房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)稅。從中可以看出它們的層次關(guān)系，即城建稅和教育費(fèi)附加皆屬于附加稅費(fèi)性質(zhì)，本身并沒有特定的、獨(dú)立的納稅對象，隨營業(yè)稅繳納而繳納，亦隨營業(yè)稅的減免而減免。

一般情況下，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程只要取得政府部門頒發(fā)的銷售許可證就可以進(jìn)行房屋銷售，此時(shí)商品房還是期房建設(shè)階段，購房人不可能取得“商品”，開發(fā)商只能開具一般往來收據(jù)，往往在交房時(shí)才開正式銷售發(fā)票，稅務(wù)機(jī)構(gòu)征收營業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無形之中延緩了納稅時(shí)間，影響了國家稅收及時(shí)上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營業(yè)稅的征收，對預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營業(yè)稅，而不是以往待銷售發(fā)票開出以后再征稅。這一措施的實(shí)行，對保證財(cái)政收入及時(shí)入庫和防止項(xiàng)目公司解體而影響國家應(yīng)得稅收起到一定積極作用；但是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，稅負(fù)相對提前，勢必對其可調(diào)用資金帶來影響，減少了資金流動量，導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地增值稅實(shí)行4級超額累進(jìn)稅率，具體是：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征。

土地是國家資產(chǎn)，國家理應(yīng)在出讓土地時(shí)獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場在國家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤會越來越薄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)直接將空地轉(zhuǎn)讓的，也需要按照規(guī)定的4級超率累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅。所以土地增值稅實(shí)施，抑制房地產(chǎn)開發(fā)中的投機(jī)行為，是宏觀調(diào)控的需要加大了開發(fā)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規(guī)范了土地市場秩序。

但從另外一個(gè)角度來說，土地增值稅的實(shí)施，使得開發(fā)商成本進(jìn)一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對象為在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人，屬于行為稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時(shí)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

第一，以為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟(jì)利息包括貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利息，如國稅函[2002]1094號規(guī)定，以項(xiàng)目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。又如國稅函[2004]322號規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權(quán)作為支付對價(jià)，計(jì)稅依據(jù)則為作價(jià)出資額。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；新老項(xiàng)目；稅收籌劃

一、“營改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目稅收籌劃

房地產(chǎn)老項(xiàng)目有以下兩種情況：(1)2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同開工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工許可證》上明確標(biāo)注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項(xiàng)目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目可優(yōu)先選擇簡易計(jì)稅辦，理由如下：

(一)“營改增”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5％和11％。房地產(chǎn)老項(xiàng)目在營改增后，若選用一般計(jì)稅辦法，其稅率將比簡易計(jì)稅辦法稅率高6％。

(二)由建筑施工企業(yè)開具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時(shí)沒有將國稅政策變化考慮進(jìn)來，房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目若向建筑施工企業(yè)提出開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來的營業(yè)稅稅率3％，而是已提高的增值稅稅率11％，毫無疑問，這將加重建筑施工企業(yè)稅負(fù)情況。與此同時(shí)，建筑施工企業(yè)也會向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結(jié)算價(jià)款的要求，這只會使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，嚴(yán)重的會導(dǎo)致法律訴訟。

(三)過去十多年里，我國房地產(chǎn)市場呈井噴式增長，房地產(chǎn)價(jià)格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項(xiàng)目應(yīng)選擇簡易計(jì)稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負(fù)保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長。房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目計(jì)稅辦法選擇應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)老項(xiàng)目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡易計(jì)稅辦法，會有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權(quán)衡考慮計(jì)稅辦法后，還是選擇簡易計(jì)稅辦法比較穩(wěn)妥。

(四)營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算難度、工作量等都會大量增加，若選擇一般計(jì)稅辦法，增值稅核算的工作量、會計(jì)核算難度都會有大幅地增加，對會計(jì)人員提出了更高的專業(yè)知識要求。

二、“營改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目稅收籌劃

按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，從2016年5月1日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目必須適用一般計(jì)稅辦法。(一)一般計(jì)稅辦法中銷售額的概念這一銷售額的概念完全不同于“營改增”前銷售額與簡易計(jì)稅辦法的銷售額的概念，國稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅，其銷售額=(全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)/(1+11％)*11％，而當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)面積/該房地產(chǎn)項(xiàng)目的可售面積*支付的全部土地價(jià)款。

(二)日常經(jīng)營活動進(jìn)行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額，達(dá)到降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動，獲取增值稅專用發(fā)票，同時(shí)需注意以下幾點(diǎn)：(1)積極學(xué)習(xí)稅法。企業(yè)增強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的業(yè)務(wù)能力，做到人人知曉營改增，最終形成購買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。(2)只有建安工程費(fèi)用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額最大的來源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時(shí)，在合同中明確提出建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應(yīng)商應(yīng)按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開具或由稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票。

(三)適應(yīng)“營改增”大環(huán)境，重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營模式營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17％的增值稅。若繼續(xù)采用營改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會選擇開具11％的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計(jì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)水平上升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需重構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營模式，將企業(yè)整體稅負(fù)水平保持在合理范圍內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)合理與優(yōu)化。

(四)合理明確地劃分新老項(xiàng)目的費(fèi)用界限，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的計(jì)稅方法不同，因而在會計(jì)核算時(shí)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項(xiàng)目需共同承擔(dān)的成本費(fèi)用，且取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額，需選用適合的方法進(jìn)行合理的分?jǐn)?，轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)老項(xiàng)目辦法的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。對無法確認(rèn)是房地產(chǎn)老項(xiàng)目還是房地產(chǎn)新項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用，由房地產(chǎn)新項(xiàng)目全額承擔(dān)，予以用相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額給予全額抵扣的政策。

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