房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
摘 要 近年，我國城市化進(jìn)程的加快大大推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為我國最具活力的經(jīng)濟(jì)板塊。隨著地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場上的主體在逐漸增多，市場主體發(fā)展的競爭狀態(tài)也在不斷加劇，在這種極端的狀況之下，房地產(chǎn)企業(yè)除了要通過外部的投資活動提高競爭力之外，還要從內(nèi)部的資金管理上提高自身資金的穩(wěn)定性，尤其是對現(xiàn)金流的管理。那么，現(xiàn)階段我國大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理工作該如何開展呢？
關(guān)鍵詞 現(xiàn)階段 房地產(chǎn)企業(yè) 現(xiàn)金流管理
在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形式下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流管理對于其投資活動的安全開展有著重要的意義，現(xiàn)金流管理主要是指“房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量，包括其經(jīng)營活動、投資活動以及籌資活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。”房地產(chǎn)企業(yè)所開展的現(xiàn)金流管理工作就是指“房地產(chǎn)企業(yè)通過多渠道融資及適時銷售回籠資金等手段，讓企業(yè)保有正向現(xiàn)金流，從而保障企業(yè)的正常運作與發(fā)展” 。
一、房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理必要性分析
對于我國大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行現(xiàn)金流管理是存在著一定必要性的。首先，明了的現(xiàn)金流量能夠清晰的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量。房產(chǎn)企業(yè)的收益質(zhì)量指的是“財務(wù)報告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實業(yè)績之間的相關(guān)性”，也就是說，若企業(yè)的業(yè)績能夠被收益充分的表現(xiàn)出來，則證明收益質(zhì)量較高，相反則證明收益質(zhì)量較低。房地產(chǎn)行業(yè)最重要的一個特征就是收益周期比較長，投入成本與收益之間的對比存在著明顯的滯后性，有時甚至?xí)?jīng)歷幾年時間。而現(xiàn)金流量對利益質(zhì)量的反映則具有實效性，這種實效性的存在就提高了利益質(zhì)量。其次，通過現(xiàn)金流量能夠分析出房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)彈性。財務(wù)彈性為“企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利用投資機(jī)會的能力，主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較?！比绻髽I(yè)當(dāng)前所有的現(xiàn)金流量能夠超過當(dāng)前所需要支出的現(xiàn)金量，這就證明企業(yè)的現(xiàn)金流量比較充足，房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)彈性就會比較大，相反則證明企業(yè)的財務(wù)彈性較小，這樣就能夠給房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展提供方向上的指引。最后，現(xiàn)金流能夠反映公司償債能力。在破產(chǎn)房產(chǎn)企業(yè)中有很多都是因為自身的償債能力不足，雖然表面上看存在著很多現(xiàn)金量，但是與其所承擔(dān)的債務(wù)相比較來說還是存在很大差距。如果房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流相對比較穩(wěn)定，那么，其現(xiàn)金的流轉(zhuǎn)速度也會相應(yīng)的較快，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力會有很大程度的提高。所以說，對現(xiàn)金流進(jìn)行管理，掌握企業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)金狀況，考慮到自身償債能力的情況下，房產(chǎn)企業(yè)就會慎重選擇自己的投資方向以及資金投入量。
二、現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式
現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競爭壓力比較大，尤其是經(jīng)濟(jì)壓力相對較大，所以，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是現(xiàn)金需求量較大的房地產(chǎn)企業(yè)更需要一個穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，因此，需要采取有效的現(xiàn)金流管理方式。
1.管理方式要結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致
房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理的主要目的就在于要提高企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的可靠性，因此，現(xiàn)金流管理方式要與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量會隨著其投資項目的變化而不斷變化，這樣房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略也應(yīng)該做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，避免在發(fā)展過程中盲目冒進(jìn)，給企業(yè)現(xiàn)金鏈造成緊張狀態(tài)。同時，大中型房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行現(xiàn)金流管理過程中要具有全面性，總公司和分公司的狀況都應(yīng)該有所了解，在此前提下才能夠進(jìn)行現(xiàn)金流的分配，避免分公司出現(xiàn)現(xiàn)金緊張而導(dǎo)致總公司的發(fā)展出現(xiàn)危機(jī)，也就是說完整全面的財務(wù)規(guī)劃才能夠更好的服務(wù)于大中型房產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。
2.強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算管理工作
預(yù)算工作是對現(xiàn)金的流向的一種預(yù)測工作，在大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理工作中，也要建立預(yù)算管理制度，在該制度中要根據(jù)公司的實際狀況編制出公司的年度現(xiàn)金流預(yù)算，并把這一年度預(yù)算分解為月度預(yù)算落實到各個活動單位，并實行預(yù)算結(jié)果問責(zé)制，也就是說，在實際工作中要以預(yù)算結(jié)果為活動執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，如果在活動中所應(yīng)用的先盡量超出了預(yù)算要仔細(xì)分析并找到其中存在的原因，根據(jù)原因解決問題。這種預(yù)算管理制度的建立就能夠保證在大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要的現(xiàn)金流量有所保證，節(jié)省經(jīng)濟(jì)法發(fā)展中現(xiàn)金流的投入量，提高房產(chǎn)企業(yè)的償債能力。
3.加強(qiáng)融資管理力度
房地產(chǎn)企業(yè)就是以資金為發(fā)展基礎(chǔ)的，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中所需要的資金量是非常巨大的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資對其發(fā)展來說非常重要。在現(xiàn)金流管理工作中也應(yīng)該包括房產(chǎn)企業(yè)的融資管理，在融資管理工作中企業(yè)要積極努力的拓寬自己的融資渠道，并提高自己的融資信譽(yù)，這樣企業(yè)的現(xiàn)金流就有了穩(wěn)定的來源，大中型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所需要的資金就會有所保障，除此之外房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過“拼盤授信、其他項目資產(chǎn)抵押融資、資產(chǎn)重組融資、多種信托融資、施工方融資、墊資以及與其他公司合作開發(fā)等”各種融資方式進(jìn)行全面有效的融資，大中型房地產(chǎn)企業(yè)還可以進(jìn)行融資結(jié)構(gòu)的改善，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。
4.開展房產(chǎn)資金集中管理
大中型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流最好要統(tǒng)一到集團(tuán)公司名下進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣總公司會根據(jù)各個分公司的實際需求進(jìn)行現(xiàn)金流的調(diào)度，以便協(xié)調(diào)公司的整體資金流向。如果條件允許的情況下，在總公司可以設(shè)立內(nèi)部銀行，對各個公司所使用的現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)一結(jié)算與管理，也可以采取“異地項目公司在集團(tuán)指定銀行開戶、實行資金余額及資金調(diào)度考核等”，這樣對資金進(jìn)行集中管理的方式能夠提高資金的利用率，把分公司閑置的資金用來進(jìn)行多方向投資，同時還可以用總公司的資金實力來化解分公司的資金風(fēng)險。
結(jié)束語：由于我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)受著來自國家政策和行業(yè)自身的壓力，在發(fā)展過程中所表現(xiàn)出來的資金問題越來越明顯，尤其是現(xiàn)金流管理上存在著一些問題已經(jīng)影響了大中型房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展，因此，本文對現(xiàn)階段大中型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理有效方式進(jìn)行了簡要論述，還望對房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的實現(xiàn)有所幫助。
參考文獻(xiàn)：
[1]李軍利.淺析現(xiàn)金流條件下房地產(chǎn)項目的管理.中國城市經(jīng)濟(jì).2011（08）.
第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011
[中圖分類號] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02
1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀
1.1 行業(yè)特點帶來的風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風(fēng)險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟(jì)周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當(dāng)國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進(jìn)入一個調(diào)整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產(chǎn)政策，房價呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。
1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險
當(dāng)市場通貨膨脹或利率上調(diào)時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。
1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險
資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)實力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時，就會引發(fā)財務(wù)危機(jī)，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強(qiáng)化對現(xiàn)金流量的管理工作。
1.4 國家宏觀政策所帶來的財務(wù)風(fēng)險
2010年，全國房價大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。國家為促進(jìn)其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強(qiáng)了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。
1.5 財務(wù)風(fēng)險管理意識不強(qiáng)
企業(yè)財務(wù)管理意識不強(qiáng)，加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財務(wù)管理制度，在項目開發(fā)前沒有合理進(jìn)行預(yù)算，也沒有全方位的財務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，有效地控制成本，減少財務(wù)風(fēng)險。
2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析
2.1 外部因素
外部因素包括經(jīng)濟(jì)、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險主要是指受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。
2.2 內(nèi)部因素
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來的財務(wù)風(fēng)險上。
3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控策略
3.1 完善財務(wù)風(fēng)險控制體系
房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險防控體系，包括財務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險管理機(jī)制。在資金流風(fēng)險有效識別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風(fēng)險。通過絕對數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導(dǎo)致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營周期相一致。科學(xué)分析財務(wù)風(fēng)險后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險防控體系。首先要加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險意識培養(yǎng)，確定管理層對風(fēng)險防控負(fù)責(zé)，以此為基礎(chǔ)引進(jìn)現(xiàn)代風(fēng)險量化和管理工具，對財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，并制訂財務(wù)風(fēng)險控制方案，根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的概率和程度來對其進(jìn)行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險責(zé)任機(jī)制，對風(fēng)險管理要實行問責(zé)監(jiān)管制度，并加強(qiáng)執(zhí)行。
3.2 加強(qiáng)融資環(huán)節(jié)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴(kuò)展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應(yīng)建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)貸款模式的創(chuàng)新。
3.3 在投資方面的財務(wù)風(fēng)險防范
對投資商，應(yīng)加強(qiáng)項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進(jìn)行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標(biāo)分析法來確定經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風(fēng)險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項目，要進(jìn)行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風(fēng)險。
3.4 加強(qiáng)現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面來加強(qiáng)：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強(qiáng)信用管理，提高催款責(zé)任落實程度，提高運營資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應(yīng)創(chuàng)新營銷方式，結(jié)合多方力量擴(kuò)大宣傳促進(jìn)銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經(jīng)濟(jì)體合作，實現(xiàn)價值鏈融資和運營資金動態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。
主要參考文獻(xiàn)
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；管理；意義；措施
一、現(xiàn)金流管理的內(nèi)涵解讀
在《企業(yè)會計準(zhǔn)則一一現(xiàn)金流量表》中，現(xiàn)金流指企業(yè)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入和流出。企業(yè)現(xiàn)金流量以企業(yè)作為核算主體，在一定會計期間內(nèi)，按照收付實現(xiàn)制原則，基于一定經(jīng)濟(jì)活動而產(chǎn)生，它能夠清楚的反映企業(yè)的償債能力、支付能力與資金運營能力。
現(xiàn)金流管理，是指企業(yè)為了達(dá)到價值最大化的目標(biāo)，通過計劃、分析、預(yù)測、決策、控制和報告等手段對企業(yè)不同時期和不同職能的現(xiàn)金流入流出的時間和數(shù)量所進(jìn)行的一種全面的系統(tǒng)的管理活動?，F(xiàn)金流量管理的幾個要點：①以企業(yè)價值最大化為最終目標(biāo)，在進(jìn)行有關(guān)的現(xiàn)金流量管理方面的決策時，一定要遵守現(xiàn)金流量決策符合價值創(chuàng)造導(dǎo)向原則。②現(xiàn)金流量管理的手段有預(yù)測、決策、計劃、控制等。③企業(yè)的現(xiàn)金流量管理涉及到生產(chǎn)經(jīng)營管理活動的各個方面，不能僅僅將現(xiàn)金流量管理等同于籌資管理或者日?，F(xiàn)金收支管理。④現(xiàn)金流量管理不僅要重視現(xiàn)金流的數(shù)量，還要考慮現(xiàn)金流量的時間分布以及現(xiàn)金流量的不確定性。
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流與一般企業(yè)現(xiàn)金流的區(qū)別：①資金籌集任務(wù)重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開放經(jīng)營的對象是房屋土地、大型工程等。巨額的地價和房屋工程造價，要求開發(fā)企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，所以相應(yīng)的資金籌集的任務(wù)業(yè)更加繁重。②現(xiàn)金流波動幅度大。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的各個階段都需要對大量資金進(jìn)行調(diào)動，加之周期較長，因此房地產(chǎn)在某一年份可能投入了大額資金，而在下一年度又回收了大額資金，現(xiàn)金流波動較大。③保持現(xiàn)金流平衡難度大。從企業(yè)的角度，對各個項目的現(xiàn)金流量進(jìn)行綜合管理，保持企業(yè)整體的現(xiàn)金流量正常運作，使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理難度大，現(xiàn)金流平衡難度大。④現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時間長。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時間往往長達(dá)2～3年或更長。
二、現(xiàn)金流管理對房地產(chǎn)企業(yè)所具有的積極意義
1.現(xiàn)金流量比利潤更真實的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益質(zhì)量。收益質(zhì)量是財務(wù)報告體現(xiàn)的收益與企業(yè)真實業(yè)績之間的相關(guān)性，如果收益能如實反映企業(yè)的業(yè)績，則認(rèn)為收益質(zhì)量好。如果收益不能很好地反映企業(yè)的業(yè)績，則認(rèn)為收益的質(zhì)量較差。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的收入、成本確認(rèn)有一定的滯后性，由于開發(fā)周期較長，從客戶購買開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)取得銷售回款，到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入、成本少則需要一、二年時間，甚至存在滯后三、四年的情況，這樣以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的帳面利潤資料實際上是以前年度企業(yè)經(jīng)營的成果，滯后于實際情況，而以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流量所體現(xiàn)的收益質(zhì)量較為及時準(zhǔn)確。資產(chǎn)負(fù)債表和利潤分配表中利潤指標(biāo)可以在不同的年度間用適當(dāng)?shù)臅嫹椒ㄟM(jìn)行調(diào)節(jié)，而現(xiàn)金流量被人粉飾的可能性很小，關(guān)注現(xiàn)金流量指標(biāo)，可以剔出利潤指標(biāo)中的“水分”，正確地考察企業(yè)現(xiàn)金流量情況，才能使投資者和債權(quán)人更充分、更全面的認(rèn)識企業(yè)的財務(wù)狀況，真實準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量情況能體現(xiàn)企業(yè)的盈利質(zhì)量和價值創(chuàng)造能力。
2.現(xiàn)金流量體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)彈性。財務(wù)彈性是指企業(yè)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和利用投資機(jī)會的能力，主要體現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)金流量和支付現(xiàn)金的需要的比較，企業(yè)現(xiàn)金流量超過現(xiàn)金支出的需要，有剩余現(xiàn)金時，企業(yè)的財務(wù)彈性就大，反之，如果出現(xiàn)現(xiàn)金支付量大于現(xiàn)金流入量的情形，企業(yè)的籌資能力、償債能力就會變差，企業(yè)財務(wù)彈性就變小。
3.現(xiàn)金流量能更好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力。實踐證明，大部分破產(chǎn)倒閉的企業(yè)都是盈利情況非常好的企業(yè)，這些企業(yè)雖然利潤豐厚，擁有大量的流動資產(chǎn)，但現(xiàn)金支付能力卻很差，甚至無力償還到期債務(wù)，最后破產(chǎn)清算。存貨周轉(zhuǎn)率是衡量現(xiàn)金流量的重要指標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨由土地價款和開發(fā)成本(建安費、管理費、資本化利息等)構(gòu)成，存貨周轉(zhuǎn)速度體現(xiàn)了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金循環(huán)速度的快慢，體現(xiàn)了由存貨到可銷售房屋這種產(chǎn)品的時間，這個時間越短，現(xiàn)金流動越快，相應(yīng)的資金成本越低，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)，企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，償債能力就越強(qiáng)。預(yù)收帳款是監(jiān)控現(xiàn)金流量的又一重要指標(biāo)，《新企業(yè)會計準(zhǔn)則》要求，房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)以業(yè)主簽字確認(rèn)收房手續(xù)為依據(jù)，這就導(dǎo)致主要的收入指標(biāo)對現(xiàn)金流量體現(xiàn)的滯后性，預(yù)收帳款是房屋銷售時取得現(xiàn)金的最及時的記錄指標(biāo)，預(yù)收帳款的本期發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定且金額越大，說明房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷量和開發(fā)量穩(wěn)定，體現(xiàn)了企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力、開發(fā)規(guī)模的變動情況，體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)償債能力。
三、如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理
現(xiàn)金流的管理目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)的價值創(chuàng)造，是為了價值創(chuàng)造的現(xiàn)金流的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)、效益等的管理，具體為：
1.現(xiàn)金流管理要與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合?，F(xiàn)金流管理不應(yīng)僅停留在公司運營層面，其內(nèi)容僅為現(xiàn)金預(yù)算、日常流量、流程、流速和風(fēng)險預(yù)警等戰(zhàn)術(shù)性管理，現(xiàn)金流管理應(yīng)被提高到戰(zhàn)略高度與企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略相吻合，同企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來，同企業(yè)的不同發(fā)展階段的重點相匹配。
2.現(xiàn)金流管理要全程控制。企業(yè)的資金運行，具體表現(xiàn)為資金籌集、運用和分配，現(xiàn)金的流入與流出則是其綜合表現(xiàn)形式。時實、動態(tài)地反映預(yù)算執(zhí)行情況，有效地控制整個企業(yè)的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰(zhàn)略的實施，同時預(yù)算作為企業(yè)內(nèi)的法律還有利于經(jīng)營過程的控制。全程控制中側(cè)重以下幾個具體的控制：
(1)現(xiàn)金流預(yù)算。現(xiàn)金流總預(yù)算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)宏觀的經(jīng)營活動，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)，日常現(xiàn)金流預(yù)算統(tǒng)管日常經(jīng)營活動的現(xiàn)金安排，保證現(xiàn)金流有條不紊、永不停息，從而保障企業(yè)簡單再生產(chǎn)或擴(kuò)大再生產(chǎn)的進(jìn)行，滿足企業(yè)價值創(chuàng)造實現(xiàn)的條件。
(2)現(xiàn)金收入管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入主要為銷售其開發(fā)的房屋產(chǎn)品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。收入管理的重點為加快銷售進(jìn)度使企業(yè)具有較強(qiáng)的銷售變現(xiàn)能力和催收應(yīng)收賬款兩個部分。
①房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中，應(yīng)協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快工程開發(fā)進(jìn)度，使其盡早達(dá)到產(chǎn)品預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，取得預(yù)售許可證。
②在產(chǎn)品銷售出去后應(yīng)采取多種措施催收應(yīng)收賬款，加速房款的回籠。
③采用多種付款方式促銷，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財務(wù)風(fēng)險。
(3)現(xiàn)金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的大部分，加強(qiáng)土地購置款和工程款的管理也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要組成部分。主要措施如下：
①推遲購地首付款時間并合理拉長后續(xù)付款。
②依靠施工單位墊資，工程進(jìn)度達(dá)到50％以上才能拿到部分款項。
(4)融資管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多渠道融資方式，以分散融資風(fēng)險，降低融資成本，提高融資效率。
①銀行系統(tǒng)貸款融資。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的經(jīng)營狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會改變。也就是說大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來。故銀行系統(tǒng)貸款融資仍是目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。
②融資租賃、售后租回。由于該種融資方式額度較小，一般情況不易采用，但在市場低迷、貸款融資緊缺的情況下，該途徑也是可以考慮的。
四、經(jīng)驗總結(jié)
1.現(xiàn)金流管理是企業(yè)的核心，他將涉及到企業(yè)的決策層、管理層和作業(yè)層。
第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
關(guān)鍵詞：“營改增” 房地產(chǎn)行業(yè) 加權(quán)平均進(jìn)項稅率
2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）試點方案。2012年1月1日，上海率先在交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)拉開了“營改增”試點改革的序幕。2013年8月1日，“營改增”已推廣至全國。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)也納入“營改增”范圍。房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，實施“營改增”后，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)和現(xiàn)金流有何影響，房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對這項改革，這些問題值得深入探討。
一、營業(yè)稅與增值稅
營業(yè)稅一般以營業(yè)收入額全額作為計稅依據(jù)，實行比例稅率，是價內(nèi)稅?！盃I改增”之前房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，適用營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)稅目，稅率為5%。增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是價外稅。增值稅稅制的核心是稅款的抵扣制，在企業(yè)計算其繳納的增值稅時，以不含稅的銷售額乘以稅率計算銷項稅額，允許抵扣其購入的應(yīng)稅貨物、勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)取得的進(jìn)項稅額?！盃I改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)計算繳納營業(yè)稅，計入“營業(yè)稅金及附加”，會影響企業(yè)所得稅的計算?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅，計入“應(yīng)交稅費――應(yīng)交增值稅”。表面上看不會影響企業(yè)所得稅的計算。但是以增值稅、消費稅、營業(yè)稅（以下簡稱“三稅”）為計稅依據(jù)的城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加以及地方教育費附加（以下簡稱城建稅及教育費附加）仍計入“營業(yè)稅金及附加”，“營改增”后會影響“三稅”的金額，從而進(jìn)一步影響企業(yè)所得稅。
二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和現(xiàn)金流的影響
（一）具體分析。
假設(shè)1：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入為S（含稅收入），發(fā)生的除“營業(yè)稅金及附加”以外的成本費用為C，城市建設(shè)維護(hù)稅的稅率為7%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%，企業(yè)所得稅的稅率為25%。銷售房產(chǎn)占到房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的絕大部分，企業(yè)整體的稅負(fù)僅考慮營業(yè)稅或者增值稅和企業(yè)所得稅，計算結(jié)果保留小數(shù)點后四位，不考慮其他影響因素。如表1所示。
假設(shè)2：同假設(shè)1，“營改增”后，該房地產(chǎn)企業(yè)被認(rèn)定為小規(guī)模納稅人。根據(jù)現(xiàn)行增值稅法規(guī)定，小規(guī)模納稅人按照應(yīng)稅收入繳納增值稅，不允許抵扣進(jìn)項稅額。如表2所示。
通過表1可知，在“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率為28.6%-25%C/S，通過表2可知，在“營改增”后，房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人企業(yè)的稅負(fù)率為29.62%-25%C/S，“營改增”使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率上升了1.02%。
通過表1可知，在“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量凈值為70.8%S-75%C，通過表2可知，在“營改增”后，對于房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人企業(yè)來說，其現(xiàn)金流量凈值為69.81%S-75%C，“營改增”使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量凈值下降了0.99%。
房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條較長，生產(chǎn)環(huán)節(jié)較多，與很多行業(yè)有著密切聯(lián)系，如交通運輸業(yè)、金融保險業(yè)、建筑材料、建筑施工、工程設(shè)計等。而上游企業(yè)所涉及的行業(yè)適用不同的稅率，如金融保險業(yè)適用6%的稅率，建筑施工適用11%的稅率，建筑材料適用17%的稅率，上游企業(yè)可能還會取得小規(guī)模納稅人由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的稅率為3%的增值稅專用發(fā)票。因此我們不能簡單地認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)項稅率為11%，這里需引入加權(quán)平均進(jìn)項稅率。計算公式為：加權(quán)平均進(jìn)項稅率=∑不同稅率水平的進(jìn)項稅額/∑外購業(yè)務(wù)的含稅金額。因此提出：
假設(shè)3：同假設(shè)1，進(jìn)行“營改增”后，該房地產(chǎn)企業(yè)被認(rèn)定為一般納稅人，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的加權(quán)平均進(jìn)項稅率為B，能夠取得的增值稅可抵扣金額占成本的比例為N。
通過表1可知，在“營改增”前，企業(yè)的稅負(fù)率為28.6%-25%C/S，通過表3可知，在“營改增”后，對于房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)來說，其稅負(fù)率為34.61%-25%C/S-C×N×B/[（1+B）×S]×97%，令兩者相等，得到N=6.20%×（1+B）/B×S/C。當(dāng)N6.20%×（1+B）/B×S/C時，“營改增”后的稅負(fù)率低于“營改增”前的稅負(fù)率。
通過表1可知，在“營改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量凈值為70.8%S-75%C，通過表3可知，在“營改增”后，對于房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)來說，其現(xiàn)金流量凈值為64.2%S-75%C+109%C×N×B/（1+B），令兩者相等，得到N=6.06%×（1+B）/B×S/C。當(dāng)N6.06%×（1+B）/B×S/C時，“營改增”后的現(xiàn)金流量大于“營改增”前的現(xiàn)金流量。
（二）結(jié)論分析。
“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)如為小規(guī)模納稅人，其整體稅負(fù)上升，但是上升的幅度較??；現(xiàn)金流量減少，但是減少的幅度不大?！盃I改增”對房地產(chǎn)小規(guī)模納稅人企業(yè)來說，影響不大。
“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)如為一般納稅人，其稅負(fù)率和現(xiàn)金流量的影響因素有：成本與收入的比（C/S）、加權(quán)平均進(jìn)項稅率（B）和可抵扣的成本占成本的比（N）。在C/S和B不變的情況下，N越大，企業(yè)的稅負(fù)率越低，現(xiàn)金流量越多；在C/S和N不變的情況下，B越大，企業(yè)的稅負(fù)率越低，現(xiàn)金流量越多；在N和B不變的情況下，C/S越大，企業(yè)的稅負(fù)率越低，現(xiàn)金流量要視具體情況具體分析。
三、房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的籌劃建議
（一）合理選擇納稅人身份。如果房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小，其從上游取得增值稅專用發(fā)票較為困難，可以選擇成為增值稅小規(guī)模納稅人。如果房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)多為一般納稅人，或者雖然是小規(guī)模納稅人，但是可以取得由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票，則可以選擇成為一般納稅人。
（二）加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理?！盃I改增”實施后，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理和使用。加強(qiáng)與上游企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)，及時取得增值稅抵扣票據(jù)，使得增值稅的抵扣鏈條完整，稅收環(huán)環(huán)相扣。在建筑業(yè)和金融保險業(yè)也進(jìn)行“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建筑施工可以取得相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工企業(yè)時，應(yīng)盡可能地選擇建筑業(yè)一般納稅人，不僅可以確保工程質(zhì)量，還可以為企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項稅額創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，要實施增值稅發(fā)票專人保管和專人開具，在銷售收入實現(xiàn)后，及時認(rèn)證取得的增值稅專用發(fā)票，提高企業(yè)內(nèi)部的管理水平。
（三）合理選擇收款方式。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時間較長，在銷售時可以采取分期收款的方式，現(xiàn)行增值稅對納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定是：納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂銷售合同時，可以約定采取分期收款的方式銷售，而不是直接在合同中約定總的銷售價款。這樣，可以通過分期收款銷售方式，在收到款項時再開具發(fā)票，而不是將要收取的款項一次性開具在一張發(fā)票上。這樣可以獲取遞延納稅的時間價值，間接減輕了企業(yè)的實際稅負(fù)。
（四）合理劃分企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍涉及較多行業(yè)，適用不同的稅率，要分別核算銷售額，現(xiàn)行增值稅法對兼營的規(guī)定是：兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，如果不能分別核算銷售額，從高適用稅率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理劃分其經(jīng)營業(yè)務(wù)，分別核算適用不用稅率的銷售額，以降低企業(yè)整體的稅負(fù)。S
參考文獻(xiàn)：
第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項目 現(xiàn)金流 一體化管理
激烈的競爭環(huán)境迫使不少中、小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中越來越重視對現(xiàn)金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏統(tǒng)籌，給項目的持續(xù)開發(fā)帶來資金困擾，經(jīng)常臨時到處籌資來彌補(bǔ)支付缺口，影響工程進(jìn)度，甚者造成爛尾樓、公司破產(chǎn)。針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高現(xiàn)金流的管理水平，以此促進(jìn)開發(fā)項目的順利完工和交付，避免出現(xiàn)賬面盈利而實際現(xiàn)金流凈流出的局面，使得企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展。
一、決策階段的現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)企業(yè)在決策階段做好現(xiàn)金流的預(yù)測比較關(guān)鍵，包括項目開發(fā)各階段的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入?？茖W(xué)、合理的現(xiàn)金流預(yù)測對項目的投資決策起著至關(guān)重要的作用，特別是對現(xiàn)金流入的客觀預(yù)測，預(yù)測不當(dāng)可能導(dǎo)致決策不當(dāng)，項目整體現(xiàn)金凈流入才有投資的必要；科學(xué)、合理的現(xiàn)金流預(yù)測為企業(yè)提前做好階段性籌資、有效開展增收節(jié)支等工作提供依據(jù)。在決策階段，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理主要需要解決以下三個方面的問題：
一是投資決策。主要是指項目是否具有開發(fā)的價值，企業(yè)的發(fā)展情況是否能夠提供項目所需要的開發(fā)資金。而投資決策就是通過投資運營、成控、銷售及財務(wù)等部門通力合作，綜合各項因素，計算出項目的收益率、所需資金以及回收期等，從而為領(lǐng)導(dǎo)決定是否開發(fā)該項目提供決策依據(jù)?？茖W(xué)合理的決策在一定程度上能避免項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金缺乏的情況，也能保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量。
二是土地報價。這是房地產(chǎn)開發(fā)最先需要關(guān)注的一個重要問題。近幾年來，我國土地出讓制度得到完善，對于土地的競爭也形成了制度，在這樣的情況下，對于土地的預(yù)測價格就不會出現(xiàn)很大的差距。為此，現(xiàn)金流管理的相關(guān)人員，不僅需要了解公司的資金情況，還需要了解土地市場政策，這樣才能在土地報價中取得勝利。
三是方案調(diào)整。制定一個完整的方案是開發(fā)房地產(chǎn)項目必不可少的，并且要不斷的根據(jù)具體情況的變化進(jìn)行方案調(diào)整，以便能夠減輕資金帶來的壓力，也降低了項目開發(fā)的風(fēng)險，能夠保證現(xiàn)金的平緩流動。因此在決策階段，房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理人員必須要多次調(diào)整開發(fā)方案，通過方案修改，確定開發(fā)價值。決策階段，必需要對信息進(jìn)行全面的掌握，了解現(xiàn)金流所有的要素信息，之后再根據(jù)開發(fā)的項目的具體情況，對信息進(jìn)行加工和修正，最終形成一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流管理的模型。此外，還需要加之注意的是，決策階段的現(xiàn)金流管理不是簡單的修正，而應(yīng)該是動態(tài)的現(xiàn)金流管理。這就需要現(xiàn)金流管理人員在進(jìn)行管理時做到以下幾點：首先，必須使房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的信息達(dá)到對稱，絕對不容許存在大的誤差。其次，要明確現(xiàn)金流管理模型的編制過程十分復(fù)雜，必須按照一定的流程進(jìn)行制作，進(jìn)行定位報告后才開始進(jìn)行各項預(yù)測，這樣才能保證得到的管理模型確實可行。最后，在決策階段中，預(yù)測現(xiàn)金流是重要的一部分，因為預(yù)測具有很大的不確定性，因而需要現(xiàn)金流管理人員不斷的隨著公司的發(fā)展和房地產(chǎn)市場變化進(jìn)行合理的調(diào)整。
二、實施階段的現(xiàn)金流管理
在房地產(chǎn)項目開發(fā)的實施階段中，開發(fā)成本是現(xiàn)金流管理所涉及的重點。開發(fā)成本包含的內(nèi)容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安裝及基礎(chǔ)、配套設(shè)施的成本以及項目管理的成本等。決策階段就對所要花費的資金做預(yù)算，在實施階段要將兩者進(jìn)行對比，以此發(fā)現(xiàn)預(yù)測所存在的誤差，為房地產(chǎn)企業(yè)其他項目開發(fā)起到積極的作用。決策階段所形成的現(xiàn)金流管理模型是實施階段的依據(jù)，在實施階段，現(xiàn)金流管理人員需要根據(jù)實施階段的具體情況進(jìn)行不斷的調(diào)整，這樣才能保證決策階段所制定的現(xiàn)金流模型才能適應(yīng)實施階段的要求。在房地產(chǎn)開始實施的階段，現(xiàn)金流會與決策時期的預(yù)算存在較大的差別，但這種誤差會在項目不斷發(fā)展中逐漸縮小。因此，就需要對項目實施階段進(jìn)行管理，一方面要對成本進(jìn)行控制，這必須貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程。要時時對比決策階段的預(yù)測成本和實施階段的現(xiàn)金流的成本之間的差異進(jìn)行對比，規(guī)劃和控制成本構(gòu)成的全部要素，這樣才能最大程度的保證房地產(chǎn)項目開發(fā)的最大利潤；另一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)還需要通過房屋預(yù)售來解決開發(fā)所存在的資金缺口問題，通過預(yù)售加速資金的回流。分析促銷的效果，控制好成本，并加速資金的流入，使現(xiàn)金流趨于平衡。
三、完成階段的現(xiàn)金流管理
（一）目標(biāo)評估
目標(biāo)評估是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)現(xiàn)金流管理中對開發(fā)的成本和開發(fā)帶來的收入進(jìn)行計算，并且隨著房地產(chǎn)項目的進(jìn)程不斷考核項目開發(fā)所涉及的全部現(xiàn)金流，要將決策階段與實施階段的目標(biāo)進(jìn)行對比，這樣才能對房地產(chǎn)項目的實施進(jìn)行評估，確定投資決策是否合理，房地產(chǎn)開發(fā)項目是否完成了開發(fā)之初所要達(dá)到的目標(biāo)和獲得的利潤，這樣才能判斷房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否。
（二）過程評估
房地產(chǎn)項目開發(fā)中的現(xiàn)金流管理就是利用不斷出現(xiàn)的現(xiàn)金流信息進(jìn)行項目開發(fā)所使用到的現(xiàn)金管理的過程。對現(xiàn)金流管理的過程進(jìn)行的評估，實際上等于對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的現(xiàn)金流管理效率進(jìn)行了一次總結(jié)，也是對現(xiàn)金流管理的作用的評價。要對現(xiàn)金流管理過程進(jìn)行評價，就需要現(xiàn)金流管理人員記錄下現(xiàn)金流管理的每個環(huán)節(jié)，這樣才能在仔細(xì)檢查后做出評價?，F(xiàn)金流管理的過程十分復(fù)雜，因而評估內(nèi)容很多，這主要包括決策階段現(xiàn)金流的主要流向，流量大小等，這些科學(xué)與否直接決定了決策階段預(yù)測的效果。此外還有對實施階段的評估，這主要包括項目收支記錄，核算進(jìn)行的頻率、制定可行的危機(jī)管理制度以及是否有危機(jī)處理措施等等。
（三）影響評估
現(xiàn)金流管理是一項復(fù)雜的工作，在執(zhí)行過程中也會遇到很多問題，受到許多因素的干擾，只有對現(xiàn)金流管理的影響因素進(jìn)行分析和評估，才能保證現(xiàn)金流管理的正常進(jìn)行。其中對現(xiàn)金流管理產(chǎn)生影響的因素主要有以下幾個方面：一是宏觀因素，主要是指房地產(chǎn)項目開發(fā)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治以及社會的發(fā)展情況等。二是地區(qū)因素，這主要是指城市將來發(fā)展的方向，城市的管理體制以及規(guī)劃方案的變動，對于房地產(chǎn)政府提供的政策以及住房的飽和程度等。三是外部因素，這主要是指投資的地產(chǎn)項目周邊的環(huán)境狀況，首先考慮交通是否便利。其次是周邊是否有完善的配套設(shè)施。再次考慮是否在潛在的用戶以及用戶的需求。最后，為了保證項目的順利完成，還要考慮施工隊伍的能力以及供貨的能力等。四是內(nèi)部因素，這就要房地產(chǎn)項目開發(fā)的企業(yè)保證擁有合理的組織架構(gòu)、完善的管理體制、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊、廣闊的融資渠道、優(yōu)秀的建筑方案以及強(qiáng)大的資金支持等，內(nèi)部因素是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要因素，只有把握好這些因素，讓它們對現(xiàn)金流管理起積極作用，才能使房地產(chǎn)項目開發(fā)取得成功。
四、結(jié)束語
現(xiàn)金流管理在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中十分重要，只有做好現(xiàn)金流管理，才能為前期的決策提供參考，為實施階段提供保證。要提高管理人員的現(xiàn)金流動態(tài)管理意識，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對開發(fā)項目制定有關(guān)的管理措施，這樣才能使現(xiàn)金流管理得以真正的貫徹和落實。
參考文獻(xiàn)
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 現(xiàn)金流量 投資活動 籌資活動
一、A地產(chǎn)公司簡介
A地產(chǎn)公司于1984年在深圳成立。是中國最早成立的房地產(chǎn)公司之一。先后于深圳交易所和新加坡交易所掛牌上市。A地產(chǎn)公司經(jīng)過29年的發(fā)展，已形成集開發(fā)、物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合、品種齊全的房地產(chǎn)集團(tuán)，主要經(jīng)營范圍涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、科研技術(shù)服務(wù)、興辦實業(yè)等。2004年開始走出蛇口，進(jìn)軍全國，形成了以深圳為核心，經(jīng)營范圍覆蓋珠三角、長三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)地帶的布局。A地產(chǎn)公司提倡“社區(qū)綜合開發(fā)模式”、“綠色地產(chǎn)開發(fā)理念”、“全程服務(wù)體系”被譽(yù)為中國地產(chǎn)界 “可持續(xù)發(fā)展”最早的踐行者和成功典范。
二、A地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量分析
（一）現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析
根據(jù)A地產(chǎn)公司2010、2011、2012這三年年公司現(xiàn)金流量表的相關(guān)數(shù)據(jù)（見附錄），分別計算出經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占總現(xiàn)金流入的比重、投資活動現(xiàn)金流入量的比重以及籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量所占的比重繪制出下圖1。圖中藍(lán)線表示經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比重，黃線代表籌資活動現(xiàn)金流入比重，紅線則代表投資活動現(xiàn)金流入的比重。
從上圖可知，三種活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入中經(jīng)營活動所占的比重最大，2010年到2012年集中在60%和80%之間，特別是2012年以來增長迅速，到2012年底達(dá)到80%。隨著經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量有了較大幅度的增長?；I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占20%至40%之間，自2012年以來呈現(xiàn)不斷下降的趨勢，2012年底達(dá)到3年來最低水平。隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的變化，以及銀行政府相關(guān)政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)步入一個調(diào)整時期。A地產(chǎn)公司順應(yīng)形勢的發(fā)展在穩(wěn)健中尋求發(fā)展，籌資需求有所下降。加之企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理水平的提高以及多元化籌資的運用，資金使用效率得到改善。投資活動現(xiàn)金流入量處于非常低的水平。
（二）現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析
根據(jù)A地產(chǎn)公司2010、2011、2012這三年年公司現(xiàn)金流量表的相關(guān)數(shù)據(jù)，在分別計算經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量占總現(xiàn)金流出的比重、投資活動現(xiàn)金流出量的比重以及籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量所占的比重的基礎(chǔ)上繪制出下圖2。圖中藍(lán)線代表經(jīng)營活動現(xiàn)金流出比重，黃線代表籌資活動現(xiàn)金流出比重，紅線則表示的是投資活動現(xiàn)金流出量所占的比重。
在現(xiàn)金流出圖中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出占據(jù)著絕對主導(dǎo)地位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資和籌資引起的現(xiàn)金流出。2012年與2011和2010年相比，現(xiàn)金流出所占比重有所下降。籌資活動現(xiàn)金流出量在2012年以來，所占比重有了較大的提升，超過了20% 。隨著經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，對資金的需求增大，籌資規(guī)模需求量較大。與現(xiàn)金流入圖結(jié)構(gòu)相似的是，投資活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出中所占的比重非常小，且變化不大保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
（三）現(xiàn)金流量償債能力分析
圖3將2010、2011、2012三年A地產(chǎn)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與流動負(fù)債進(jìn)行對比。經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額逐年增長。從量的角度看，流動負(fù)債的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額。特別是2010和2011這兩年中，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)了負(fù)值，進(jìn)入2012年有了增長的趨勢，出現(xiàn)正數(shù)。我們用經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與流動負(fù)債的比值即現(xiàn)金流動負(fù)債比率。這一比率揭示了企業(yè)償還流動負(fù)債的能力，比率越高，企業(yè)償債能力越強(qiáng)，財務(wù)風(fēng)險就越小。也不是越高越好，指標(biāo)過高可能是流動資金的不充分利用，也會造成企業(yè)獲利能力的下降。如圖4所示2010、2011、2012三年A地產(chǎn)公司現(xiàn)金流動負(fù)債比率變化趨勢圖。2012年現(xiàn)金流動負(fù)債比不斷上升，短期償債能力不斷改善。2011、2010這兩年比率一直處于負(fù)值，短期償債能力較差。這三年總體上是在曲折中上升，短期償債能力得到了明顯的提高。
（四）現(xiàn)金流量主要項目分析
2010和2011年A地產(chǎn)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額連續(xù)出現(xiàn)負(fù)值的狀況，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出量遠(yuǎn)大于現(xiàn)金流入量，經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金流量不足，原因在于經(jīng)營活動現(xiàn)金流出總量中購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金量大。2012年A地產(chǎn)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量較前兩年有了較大的改善。
2011、2012投資活動流出量遠(yuǎn)大于流出量，投資活動現(xiàn)金凈額為負(fù)值，是企業(yè)擴(kuò)大投資的結(jié)果?；I資活動現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)中，2012年吸收投資收到的現(xiàn)金為51，100萬元，比2011年6，325萬元有明顯提高，而取得借款收到的現(xiàn)金為1，040，050萬元比2011年的1，220，660萬元有所減少。2012年籌資活動現(xiàn)金流出量比2011年有了大幅度的增長，主要原因在于償還債務(wù)支付的現(xiàn)金由2011年385，179萬元提高到857，147萬元，由2010年2-3年期和2011年1-2年期的長期借款到期累計起來導(dǎo)致。
三、結(jié)束語
A地產(chǎn)公司近三年現(xiàn)金流量狀況揭示出A地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量主要存在這些問題：現(xiàn)金流入量不足，現(xiàn)金流出量較大；負(fù)債日益增加，償債能力不足等等。在現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量占據(jù)大片江山，在不斷增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量的同時，節(jié)約現(xiàn)金流出量。
從現(xiàn)金流量的償債能力的角度來看，流動負(fù)債總額逐年增大，這與A地產(chǎn)公司經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)展有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)中的囤地的增多，由于房地產(chǎn)行業(yè)周期長等特點，也是造成負(fù)債增加的原因之一。從圖4現(xiàn)金流量負(fù)債比指標(biāo)反映了A地產(chǎn)公司2012年短期償債能力有了明顯的提高。衡量企業(yè)現(xiàn)金流量長期償債能力的指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)、償債保障比率等等。其中償債保障比率是指負(fù)債總額與經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的比值，償債保障比率可以用來衡量通過經(jīng)營活動所獲的現(xiàn)金償還債務(wù)的能力。該比率越低，預(yù)示著償還債務(wù)能力越強(qiáng)。2012年12月31日，A地產(chǎn)公司負(fù)債總額為7，975，800萬元，由表1可知其經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為509，878萬元，可以計算出其償債保障比率為15.64 。該值較大，從長遠(yuǎn)來看，依靠經(jīng)營活動流入凈額來償還債務(wù)負(fù)擔(dān)較大。
隨著存貨的積壓，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額自然就減少，最終造成償債能力的下降。A地產(chǎn)公司近年來的存貨占總資產(chǎn)的比重較大、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)較長、存貨周轉(zhuǎn)率低，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也較低。2012年12月31日A地產(chǎn)公司營業(yè)成本為129，450萬元，2012年初存貨有5，144，020萬元，期末存貨為7，363，790萬元，存貨平均余額為6，253，905，000元，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率常用銷售成本與存貨平均余額的比值來計算，可得出為A地產(chǎn)公司2012年存貨周轉(zhuǎn)率為0.207，存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，企業(yè)的庫存管理水平不高，由于銷售狀況等原因形成存貨積壓問題。A地產(chǎn)公司近三年來存貨周轉(zhuǎn)率維持在20%以下，這與房地產(chǎn)自身行業(yè)特點有關(guān)，在整個房地產(chǎn)行業(yè)中處于中等偏上的水平，與龍頭企業(yè)還是存在明顯的差距，企業(yè)管理層要提高對存貨的管理水平，提高存貨周轉(zhuǎn)效率?？刹扇齑嫔唐贩看黉N方式、擴(kuò)大預(yù)售量等方式增加消費者的消費需求。在營業(yè)收入不斷增長的同時，要嚴(yán)格控制好營業(yè)成本、期間費用，提高資金的使用效率。
此外，管理者要加強(qiáng)對現(xiàn)金流量管理的重視程度，改變以事后核算為主的職能模式，延伸到事前監(jiān)督、事中控制、事后分析相結(jié)合的現(xiàn)金流量管理體系。同時房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)與同行業(yè)的交流合作，特別是龍頭企業(yè)先進(jìn)管理水平，尤其是資金管理方面。建立符合企業(yè)自身特點的現(xiàn)金流量預(yù)警系統(tǒng)，在瞬息萬變的市場環(huán)境中，面對各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)能夠轉(zhuǎn)危為安，促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。
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第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
摘 要 我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其投資規(guī)模大、周期長等特點，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的勢頭被遏制，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險凸顯，防范其財務(wù)風(fēng)險，成為社會關(guān)注的問題。本文從分析房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式開始，從房地產(chǎn)企業(yè)外部和內(nèi)部兩個角度探討了其財務(wù)風(fēng)險的成因，并提出部分控制風(fēng)險的防范措施。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 成因 措施
我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，房價持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險問題凸顯出來，防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成為社會關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)財務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實際財務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財務(wù)風(fēng)險包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長，投資期內(nèi)資金流動不均衡的特點，因此相應(yīng)的經(jīng)營特點與其他行業(yè)也會有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。
一是從償還債務(wù)風(fēng)險的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長，投資規(guī)模進(jìn)一步加大。考察房地產(chǎn)項目的開發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營，如果項目在開發(fā)過程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會產(chǎn)生嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。如果無法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。
二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中往往是多個項目滾動開發(fā)，通過控制各個項目進(jìn)度，利用項目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點，以預(yù)售期的項目流動資金彌補(bǔ)一部分開發(fā)期的項目的資金不足。同時，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個集團(tuán)公司就形成了一個相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險威脅到整個集團(tuán)公司的生存。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析
（一）外部財務(wù)風(fēng)險
外部性財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)帶來的風(fēng)險，這類風(fēng)險一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財務(wù)風(fēng)險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調(diào)控房價、抑制房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場的資金供應(yīng)總量，來直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時還通過相關(guān)政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)一步提高。
（二）內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險
外部財務(wù)風(fēng)險是無法控制的，它往往是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來的財務(wù)風(fēng)險，其財務(wù)風(fēng)險在于：
1.房地產(chǎn)開發(fā)周期風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風(fēng)險也就越大。一直以來，開發(fā)周期長曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開發(fā)周期越長，其資金成本等開發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險就越大；其次，在崇尚追求個性的當(dāng)今社會，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個性化也將成為趨勢，開發(fā)周期過長，將使開發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場競爭力。
2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險
目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過了60%的國際公認(rèn)警戒線。過高的財務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財務(wù)風(fēng)險。過高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營運資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現(xiàn)問題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會加大企業(yè)的項目成本，會減少企業(yè)的收益。
自2010年樓市調(diào)控以來，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險。而股權(quán)交易雖沒有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險也越大。
3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險
長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和人口紅利，有項目經(jīng)營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對財務(wù)風(fēng)險的特性認(rèn)識不足風(fēng)險意識的淡薄是財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一。
在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。
內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營活動受限于多個政府部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財務(wù)風(fēng)險也是不可忽視的。
三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施
（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力
房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)無法對其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時調(diào)整自身的管理制度、銷售政策及財務(wù)政策。在增強(qiáng)財務(wù)管理應(yīng)變能力的同時，也能降低不利條件對財務(wù)管理活動的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險。
（二）加強(qiáng)對投資項目的可行性分析的同時，制定科學(xué)后備措施
在項目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險因素。
同時，為了應(yīng)對一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對以上幾個方面的變故。
（三）根據(jù)本企業(yè)的實際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財務(wù)風(fēng)險
房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開發(fā)期，基本沒有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國現(xiàn)階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)能否持續(xù)的有一個課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務(wù)風(fēng)險。
同時，應(yīng)該充分認(rèn)識到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。
（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運營風(fēng)險的防范
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險時點，便于企業(yè)及時采取相應(yīng)的防范風(fēng)險措施。
其次，當(dāng)前形勢下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。
（五）提高風(fēng)險管理意識，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險意識，特別是項目管理者的風(fēng)險意識。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時評估面臨的相關(guān)風(fēng)險，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財務(wù)風(fēng)險。
在當(dāng)前市場環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督的同時，建立定期內(nèi)部審計機(jī)制，對本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評價以及監(jiān)督，以實現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計監(jiān)督職責(zé)。定期聘請外部審計，對企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計與運行的有效性進(jìn)行評價，對內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險進(jìn)行評估，以及時完善內(nèi)部控制體系。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平。財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險管理在財務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。
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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在會計核算中實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為會計期間的存在,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的實現(xiàn)和貨幣資金實際支付及其變動發(fā)生的時間出現(xiàn)不一致的情況,所以會產(chǎn)生有權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金收付實現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)的會計核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體。但是,通過多年來的房地產(chǎn)企業(yè)會計工作實踐,筆者認(rèn)為,由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特殊特點,更加適合采取現(xiàn)金收付實現(xiàn)制。因為采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤的情況。權(quán)責(zé)發(fā)生制的實施,從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費用等會計賬戶進(jìn)行處理的機(jī)會,簡而言之,就是便于人為調(diào)節(jié)利潤,導(dǎo)致會計信息的失真,進(jìn)而導(dǎo)致國有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),導(dǎo)致企業(yè)簽訂的購銷合同越多,其應(yīng)收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權(quán)責(zé)發(fā)生制,并不符合我國的實際國情。另一方面,實施現(xiàn)金收付實現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則,還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金情況,實現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過程中,不影響現(xiàn)金收入與費用以及營業(yè)外各項收支的調(diào)整,可見,現(xiàn)金收付實現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對于房地產(chǎn)公司而言,在經(jīng)營業(yè)務(wù)及收入的會計核算中,應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據(jù)國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的,在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實現(xiàn)制的辦法來具體實施。
2.合理設(shè)置會計科目
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開發(fā)項目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進(jìn)行獨立核算,就可以不單獨設(shè)立開發(fā)間接費用賬,只需在成本項目欄目內(nèi)增加管理費用及利息欄,由于管理費用、利息系間接費用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發(fā)成本一級賬,把房屋開發(fā)、土地開發(fā)和代建工程開發(fā)等設(shè)為一級賬,然后再設(shè)置明細(xì)項目。在實際操作中,企業(yè)完全可以設(shè)立開發(fā)成本明細(xì)臺賬,根據(jù)核算對象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片,全面記錄項目從立項起至驗收結(jié)束的所有成本費用。到了年末,只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細(xì)賬,全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優(yōu)勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項目具體情況作為抬頭,便于開展監(jiān)督分析,同時又免除了結(jié)賬和建賬之苦。
3.擴(kuò)大企業(yè)信息披露范圍
改進(jìn)房地產(chǎn)公司的會計核算工作,應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍,主要應(yīng)抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構(gòu)成信息的披露。對于擁有大批量優(yōu)質(zhì)低價土地的房地產(chǎn)企業(yè)來說,土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標(biāo)拍賣形式,相對于其他同類企業(yè)來說具有更大的競爭優(yōu)勢,從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢頭,進(jìn)而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額,根本無法掌握土地儲備的相關(guān)信息?？梢?在房地產(chǎn)公司的財務(wù)報告附注中,增加土地儲備量和成本情況的內(nèi)容,是很有必要的。二是注重分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財務(wù)報告的附注中加入分項目的現(xiàn)金流量信息,也就是說,要以企業(yè)的具體項目為基本單位,披露本公司在開發(fā)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,主要包括銷售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購買工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等,這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險信息的披露。高風(fēng)險性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點,需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此,應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度,保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量,由于房地產(chǎn)商品還具有長期、高價值等特點,企業(yè)要按照所開發(fā)項目的具體情況來提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金,以提升應(yīng)付風(fēng)險的能力。同時,要在企業(yè)的財務(wù)會計報告中充分闡述各種風(fēng)險,也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報表附注中增加風(fēng)險披露的相關(guān)內(nèi)容,對公司還在開發(fā)中的土地、項目等風(fēng)險進(jìn)行充分說明,以提高抗擊風(fēng)險的力度。
4.結(jié)語
在實施新會計準(zhǔn)則之后,會計規(guī)范體系建設(shè)越來越趨于完善,全社會的法律意識也在逐步增強(qiáng),有關(guān)監(jiān)管部門的執(zhí)法力度也在不斷提高,這就對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢下,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實際特點,進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會計核算工作,為企業(yè)帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。
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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文
【關(guān)鍵詞】 貨幣政策; 房地產(chǎn); 經(jīng)營績效; 面板模型
中圖分類號：F270.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）07-0069-04
一、前言
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)增長作出了重大貢獻(xiàn)。當(dāng)前房價一直居高不下，引發(fā)了一系列的社會問題。自2003年開始，央行頻繁使用貨幣政策工具對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，不少學(xué)者也進(jìn)行了相關(guān)研究，取得了豐碩成果。任木榮（2012）和王東（2012）就貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格的影響機(jī)制進(jìn)行了研究。任木榮（2012）認(rèn)為貨幣政策傳導(dǎo)有效性不強(qiáng)，導(dǎo)致貨幣政策的調(diào)控效率較低，利率因無法區(qū)分投機(jī)需求和消費需求，對房地產(chǎn)市場的影響有限。王東（2012）指出調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)是調(diào)控房價的關(guān)鍵。陳勝（2010）就貨幣政策對房價的影響進(jìn)行了實證檢驗，指出貨幣政策對房價影響顯著，認(rèn)為在調(diào)控房價時應(yīng)該注重貨幣政策的運用。艾丹（2010）對貨幣政策在抑制高房價中的作用進(jìn)行了研究，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，提高央行準(zhǔn)備金率，控制商業(yè)銀行貸款和其他相關(guān)融資渠道是使貨幣政策發(fā)揮作用的有效手段。也有部分學(xué)者面對貨幣政策調(diào)控將房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象進(jìn)行了相關(guān)研究。陳震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)2007年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)對緊縮貨幣政策下房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力進(jìn)行了研究，指出規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)生存能力較強(qiáng)，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。姚雪緋（2011）采用遞歸VAR方法，使用42家房地產(chǎn)企業(yè)2003―2009年的季度數(shù)據(jù)，研究了貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響，指出廣義貨幣供應(yīng)量（M2）和短期利率對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流都有影響。短期利率對經(jīng)營活動現(xiàn)金流影響較大，M2對籌資活動現(xiàn)金流影響較大。陳歡（2013）利用2008―2011年房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)，對貨幣政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的關(guān)系進(jìn)行了研究，指出貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債和所有者權(quán)益的影響是完全相反的。當(dāng)前關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響的研究還沒有明確結(jié)果，本文采用房地產(chǎn)上市公司面板數(shù)據(jù)來研究貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響。
二、理論分析
貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟(jì)活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調(diào)控利率和存款準(zhǔn)備金率，以達(dá)到或維持特定政策目標(biāo)的各項措施。貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制可以表述為在一定的貨幣政策目標(biāo)指導(dǎo)下，通過使用貨幣政策操作工具影響貨幣政策操作目標(biāo)，并通過各種傳導(dǎo)渠道傳遞至最終目標(biāo)實體經(jīng)濟(jì)。
（一）貸款利率對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析
貸款利率調(diào)整將會影響房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，成本的改變又會影響企業(yè)的現(xiàn)金流量，繼而影響企業(yè)運營能力。利率調(diào)整會影響潛在購房者的購房意向，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的銷售，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力。另外，利率的調(diào)整將直接影響上市公司的財務(wù)費用。房地產(chǎn)企業(yè)為減少政策變動對企業(yè)的影響，可能會改變企業(yè)融資結(jié)構(gòu)從而影響企業(yè)的償債能力。
（二）存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析
中央銀行提高存款準(zhǔn)備金率，導(dǎo)致商業(yè)銀行放貸資金減少。商業(yè)銀行為防范風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件和資金用途的要求和監(jiān)控將更加嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲取貸款的難度更大。同時，中央銀行對存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整將導(dǎo)致消費者對房地產(chǎn)不明朗的前景持觀望態(tài)度，間接降低房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，資金短缺導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司無法獲取土地，土地儲備減少將影響房地產(chǎn)上市公司進(jìn)一步開發(fā)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的成長能力。
（三）貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效影響分析
貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)的影響可以從貨幣供給的流動性和銀行的信貸渠道兩方面解釋。央行通過增加基礎(chǔ)貨幣投放，在流動性更加充裕的情況下，商業(yè)銀行的放貸能力提高、放貸意愿增強(qiáng)，促使銀行發(fā)放更多的房地產(chǎn)抵押貸款，從而增加了對房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)企業(yè)方面，貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得資金，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。另外我國市場經(jīng)濟(jì)不完善，投資渠道匱乏，貨幣供應(yīng)量增加導(dǎo)致大量資金流向房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)收入，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效。
三、實證檢驗
（一）樣本選擇與數(shù)據(jù)處理
研究貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響需要選取合適的貨幣政策指標(biāo)和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效評價指標(biāo)。通過分析貨幣政策與房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價指標(biāo)之間的關(guān)系，得出貨幣政策對房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效的影響。
1.貨幣政策指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇與處理
貨幣政策指標(biāo)方面，選取貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量作為貨幣政策指標(biāo)?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)周期一般在三年以內(nèi)，選取1―3年期的貸款利率作為貸款利率評價指標(biāo)。因研究對象為房地產(chǎn)上市公司，規(guī)模較大，資金需求較多，小型金融機(jī)構(gòu)資金難以滿足房地產(chǎn)上市公司需求，選取大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率作為法定存款準(zhǔn)備金率評價指標(biāo)。通過文獻(xiàn)研究發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量研究方面基本都選取廣義貨幣供應(yīng)量作為研究對象，因此，本文選取廣義貨幣供應(yīng)量（M2）作為貨幣供應(yīng)量評價指標(biāo)。
從2003年開始，中國人民銀行在國務(wù)院指導(dǎo)下對貸款利率和存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行了多次調(diào)整，因本文研究對象為年度數(shù)據(jù)，為方便研究及數(shù)據(jù)統(tǒng)一性，取每年的平均貸款利率和平均存款準(zhǔn)備金率作為貸款利率和存款準(zhǔn)備金率的最終數(shù)據(jù)，如表1和表2所示。
中央銀行主要通過公開市場業(yè)務(wù)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，通過發(fā)行中央銀行票據(jù)，回籠資金使得流通中的貨幣減少;相反，通過回購債券等使資金進(jìn)入流通增加貨幣供應(yīng)量。2003―2013年，我國貨幣供應(yīng)量情況如表3所示。
2.房地產(chǎn)企業(yè)樣本選擇與數(shù)據(jù)處理
利用深圳證券交易所和上海證券交易所的信息，通過房地產(chǎn)板塊分析，選取了149家房地產(chǎn)上市企業(yè)，通過分析其主營業(yè)務(wù)收入，選取房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總業(yè)務(wù)收入85%以上的企業(yè)并剔除財務(wù)數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，最后共選取59家上市房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象。通過上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報，提取了59家上市房地產(chǎn)企業(yè)2003―2013年11年的財務(wù)數(shù)據(jù)。
（二）房地產(chǎn)上市公司樣本選擇及經(jīng)營績效評價指標(biāo)構(gòu)建
當(dāng)今社會，無論何種社會形態(tài)，無論何種經(jīng)濟(jì)制度，也無論何種企業(yè)性質(zhì)，財務(wù)績效始終是企業(yè)關(guān)注的核心，因此采用財務(wù)指標(biāo)評價企業(yè)經(jīng)營績效對任何經(jīng)濟(jì)環(huán)境下任何性質(zhì)的企業(yè)都具有重要意義。本文從盈利能力、運營能力、償債能力和成長能力方面使用財務(wù)指標(biāo)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效評價指標(biāo)體系，如表4所示。
（三）模型構(gòu)建
本文使用Eviews軟件，通過建立面板數(shù)據(jù)模型來檢驗貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的影響。面板數(shù)據(jù)包含有橫截面、時期和變量三維信息，利用Panel Data（面板數(shù)據(jù)）模型可以構(gòu)造和檢驗比以往單獨使用截面數(shù)據(jù)或時間序列數(shù)據(jù)更為真實的方程，可以進(jìn)行更加深入的分析。
1.面板數(shù)據(jù)模型檢驗
面板數(shù)據(jù)模型的種類很多，一般可以分為變系數(shù)模型和變截距模型?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)樣本全部來自滬深A(yù)股，樣本房地產(chǎn)上市公司面臨的社會背景和經(jīng)濟(jì)制度并無太大差異，又因為通常很少采用變系數(shù)模型，因此這里采用變截距模型。變截距模型又有混合效應(yīng)模型、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，因此，在模型設(shè)定前先進(jìn)行相關(guān)檢驗確定模型形式。通常使用F檢驗決定選用混合模型還是固定效應(yīng)模型，用Hausman檢驗決定采用固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型。
2.建立回歸模型
本文經(jīng)過單位根檢驗，原序列平穩(wěn)，可以建立回歸模型。經(jīng)F檢驗和Hausman檢驗確定模型形式，建立變截距混合效應(yīng)模型?？紤]到貨幣貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量等對房地產(chǎn)企業(yè)的影響可能存在滯后性，因此建立當(dāng)期影響的回歸模型1和滯后一期影響的回歸模型2。
y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +
？茁3x3+？酌 （1）
y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +
？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）
其中y1、y2、y3…為總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率等績效評價指標(biāo)，x1、x2、x3分別為貸款利率、存款準(zhǔn)備金率和貨幣供應(yīng)量，？琢為常數(shù)項，？茁為影響系數(shù)，？酌為誤差項。
經(jīng)過分析整理，得到回歸結(jié)果如表5、表6所示。
（四）檢驗結(jié)果分析與說明
由貨幣政策（貸款利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣供應(yīng)量）與房地產(chǎn)上市公司評價指標(biāo)（盈利能力、運營能力、償債能力、成長能力）的回歸模型，綜合考慮當(dāng)期影響及滯后一期的影響可知：
貸款利率對房地產(chǎn)上市公司每股收益和每股凈資產(chǎn)影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，且當(dāng)期影響比滯后一期影響顯著。說明利率提高會影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，這種影響會隨著房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整逐漸減弱。原因在于貸款利率提高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加，對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期盈利能力造成影響，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過提高售價等措施，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，所以影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)報酬率、每股收益影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應(yīng)量增加對房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力一開始有負(fù)面影響，之后這種影響逐漸削弱。可能的原因是貨幣供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)上游的建筑材料價格上升，而商品房的建造和銷售具有價格滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力降低，之后房地產(chǎn)企業(yè)通過提高售價將增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，這種影響逐漸削弱。
貸款利率對房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率當(dāng)期影響不顯著，滯后一期影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說明利率對房地產(chǎn)企業(yè)運營能力的影響具有滯后性。貸款利率調(diào)整影響潛在購房者購房意向，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)且滯后一期影響仍然顯著。說明存款準(zhǔn)備金率提高對房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力具有重大影響，且這種影響短期內(nèi)不會消失。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司運營能力影響不顯著。
貸款利率對房地產(chǎn)上市公司流動比率、現(xiàn)金比率影響顯著，存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司長期負(fù)債比率和資產(chǎn)負(fù)債率影響顯著。說明貸款利率的變化會影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，存款準(zhǔn)備金率的變化會影響房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力。貸款利率變動，房地產(chǎn)企業(yè)將付出更多的財務(wù)費用，流動資產(chǎn)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力受到影響。存款準(zhǔn)備金率變化，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難增加，房地產(chǎn)企業(yè)為保證發(fā)展需要，傾向于借入更多長期貸款或進(jìn)行權(quán)益融資，以應(yīng)對未來的不確定性。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金比率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)。說明貨幣供應(yīng)量的短期刺激，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少現(xiàn)金持有量。貨幣供應(yīng)量增加，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的途徑增加，未來不確定性減少，房地產(chǎn)企業(yè)將減少現(xiàn)金持有量。
貸款利率對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長率當(dāng)前影響為負(fù)，滯后一期影響為正。利率的提高對房地產(chǎn)企業(yè)成長能力有負(fù)面影響，對未來房地產(chǎn)企業(yè)的成長有促進(jìn)作用?？赡茉蚴抢侍岣邔?dǎo)致商品房價格上漲，人們的短期觀望導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)銷售變慢，但是房地產(chǎn)市場仍然處于賣方市場，當(dāng)消費者發(fā)現(xiàn)這種價格的提升是一種長期趨勢時，會積極進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的未來成長能力增強(qiáng)。存款準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)上市公司凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，說明存款準(zhǔn)備金率的提高對房地產(chǎn)企業(yè)的成長具有負(fù)面影響。存款準(zhǔn)備金率增加，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金欠缺影響房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備和開發(fā)建設(shè)，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響顯著，影響系數(shù)為負(fù)，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)短期成長能力有負(fù)面影響，影響逐漸削弱。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)企業(yè)短期盈利能力有影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)成長能力。
四、總結(jié)
貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效具有明顯影響，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行趨勢預(yù)期增強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)嫁成本等方法消除對績效的負(fù)面影響將變得愈發(fā)困難。另外，十八屆三中全會后，要發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，利率將逐漸交由市場決定，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更多的不確定性，在這種情況下提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展有重要意義。
在貨幣政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地發(fā)展，首先，要拓寬融資渠道。貨幣政策變動對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效造成影響的一個路徑是影響融資成本，在轉(zhuǎn)嫁成本越來越困難和市場愈發(fā)不可預(yù)測的背景下，銀行的風(fēng)險意識將顯著增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)不可能再依賴銀行貸款，必須拓寬融資渠道，其中海外融資和信托融資是重要選項。其次，房屋開發(fā)要面向真實自住的需求。貨幣政策的調(diào)控重點在于控制投資投機(jī)性需求，鼓勵剛性需求，進(jìn)行差異化調(diào)控的動機(jī)明顯，在當(dāng)前降價預(yù)期嚴(yán)重、銷售艱難的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)面向真實自住性需求和改善性需求，開發(fā)適銷對路的房子，回避政策和市場風(fēng)險。
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