房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 金融支持 政策研究

從2000年開(kāi)始，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)酵升溫，陽(yáng)泉市房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出量增價(jià)升、購(gòu)銷兩旺的繁榮景象，并成為支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。伴隨著房屋由消費(fèi)居住屬性向投資屬性轉(zhuǎn)化和整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作風(fēng)氣的興起，對(duì)陽(yáng)泉經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的影響越來(lái)越大。尤其是自2010年年初以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，對(duì)陽(yáng)泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

1.2010年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策回顧

針對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的快速上漲，2010年1月份，國(guó)務(wù)院于出臺(tái)“國(guó)十一條”要求二套房貸款首付不得低于40%，以此抑制投資性購(gòu)房，加大房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的力度。緊接著，4月份又出臺(tái) “新國(guó)四條”將二套房貸款首付款提高至50%，并要求貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。4月17日明確暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款，加大對(duì)炒房的打擊力度。11月起，全面取消房貸七折優(yōu)惠。10月下旬央行兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房公積金貸款利率。2011年1月，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)“國(guó)八條”，明確5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓住宅全額征收營(yíng)業(yè)稅，繼續(xù)提高二套房貸款首付比例和利率水平，地方政府要公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、上漲幅度。央行三次提高金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房公積金貸款利率。2012年，中央房地產(chǎn)調(diào)控定位于抑制投機(jī)、增加供應(yīng)、引導(dǎo)需求，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，并且央行兩次降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房公積金貸款利率，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

在整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控和發(fā)展過(guò)程中，貨幣政策始終扮演著積極的角色。從貨幣政策調(diào)控和房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，貨幣政策的實(shí)施，無(wú)一不是在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行的反向性調(diào)整，當(dāng)房地產(chǎn)周期過(guò)冷時(shí)，則實(shí)行寬松的貨幣政策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。短期而言，當(dāng)房地產(chǎn)周期過(guò)熱時(shí)，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，抑制資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。

2.陽(yáng)泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融發(fā)展情況

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的決定因素有三：人口增加、收入增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程加快。而支撐陽(yáng)泉房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主導(dǎo)因素是居民收入增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化水平提高。陽(yáng)泉市是典型的資源城市，以煤炭為主導(dǎo)的第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率高達(dá)68%。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2010年陽(yáng)泉市城鎮(zhèn)人口占比為63.74%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)和全省水平，與2000年相比，陽(yáng)泉市城鎮(zhèn)化水平上升了18.15個(gè)百分點(diǎn)。而城鄉(xiāng)居民收入多年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致住房需求由基本型向改善性轉(zhuǎn)移。在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，陽(yáng)泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：

2.1持續(xù)調(diào)控之下陽(yáng)泉樓市“淡”而不定

2010-2011年，陽(yáng)泉市商品住宅開(kāi)發(fā)投資增幅由37.2%降為33%。商品住宅施工面積由34.8%下降為4.2%；商品房銷售面積增幅由21.5下降為-3.5%。房地產(chǎn)投資出現(xiàn)明顯下滑，房地產(chǎn)銷售萎縮，觀望情緒濃郁。盡管持續(xù)的調(diào)控明確傳達(dá)出從緊信號(hào)，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)泉房屋成交量下降，但房?jī)r(jià)仍未回歸合理區(qū)間。普通樓盤均價(jià)2010年尚不足3000元/平米，到2012年上半年已達(dá)到4000元/平米，黃金地段部分樓盤甚至超過(guò)5000元/平米，而陽(yáng)泉市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2011年為20253元，比2010年增長(zhǎng)18.6%，農(nóng)村居民人均純收入為7677元，增長(zhǎng)17%，房?jī)r(jià)與普通居民購(gòu)買力之間的差距依然較大。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸歸理性

由于中心地段房屋開(kāi)發(fā)潛力明顯不足，而市區(qū)土地供應(yīng)量越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐步向延伸。面對(duì)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更趨理性，既要保持一定的土地資源，但也要靈活掌握，更要以銷售的情況為準(zhǔn)。如市區(qū)某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始嘗試綜合用地，即住宅、商業(yè)和保障房用地相結(jié)合的模式。

2.3租賃市場(chǎng)持續(xù)火爆

市區(qū)主要地段百平米租賃價(jià)格已突破1000元/月。商業(yè)中心、學(xué)校周邊房租金上漲異?；钴S，精裝房百平米月租金接近3000元。從廣義上講，租金調(diào)控應(yīng)該是房?jī)r(jià)調(diào)控的一部分。樓市調(diào)控并非直接作用于住房租賃市場(chǎng)，而是首先作用于住房買賣市場(chǎng)，再間接影響住房租賃市場(chǎng)。導(dǎo)致租金上漲壓力加劇。但目前由于租賃市場(chǎng)管理仍屬空白，給樓市調(diào)控增加了不少壓力。

2.4金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化信貸政策

國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)后，各商業(yè)銀行總行陸續(xù)制定了相應(yīng)的住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例和利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。一是暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；首套房首付款比例調(diào)整到30%及以上；二套房貸款首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍；二是消費(fèi)性貸款禁止用于購(gòu)買住房。三是對(duì)于盲目擴(kuò)張、拖欠土地出讓金、高價(jià)拿地、資金鏈脆弱、過(guò)度融資、屯地、炒地、屯積房源、土地閑置兩年以上、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格控制對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。四是繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。

2.5保障性住房建設(shè)資金籌措存在困難

保障性住房建設(shè)資金來(lái)源模式單一，規(guī)模較小，投融資機(jī)制有待完善。財(cái)政性資金難以滿足保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金需求；由于保障性住房建設(shè)投資利潤(rùn)薄且回報(bào)期長(zhǎng)，且缺乏明確、行之有效的激勵(lì)措施或投融資平臺(tái)，陽(yáng)泉社會(huì)資金進(jìn)入情況并不理想，由此形成保障性住房建設(shè)投資資金缺口大。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為商業(yè)銀行帶來(lái)的潛在挑戰(zhàn)

3.1長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控可能增加銀行業(yè)住房消費(fèi)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，在售樓盤雖未出現(xiàn)明顯價(jià)格下降，但打折促銷愈演愈烈，贈(zèng)送配套費(fèi)、贈(zèng)送家電、VIP客戶一萬(wàn)抵三萬(wàn)、一次性付款9.8折等等。人們對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期不斷增強(qiáng)，那些在高房?jī)r(jià)期間發(fā)放的住房按揭貸款可能出現(xiàn)還貸意愿下降，貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大增加，嚴(yán)重威脅銀行的貸款安全。

3.2長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售冷淡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款安全受到威脅

在持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下，商品房預(yù)售減少，去庫(kù)存化使現(xiàn)房銷售增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以繼續(xù)長(zhǎng)期大量占用購(gòu)買者墊付資金。由于得不到銀行信貸資金支持，那些資金實(shí)力不強(qiáng)、負(fù)債率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張甚至出現(xiàn)斷裂，威脅銀行的貸款安全。

3.3長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材、裝修、家具等行業(yè)形成沖擊，繼而對(duì)這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)造成影響，銀行對(duì)這些行業(yè)和企業(yè)的貸款也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

在陽(yáng)泉，近年來(lái)受鋼鐵企業(yè)減產(chǎn)等因素的影響，耐火行業(yè)停產(chǎn)半停產(chǎn)企業(yè)增加，導(dǎo)致銀行貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡，使得家裝、建材銷售、家具市場(chǎng)等第三產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，不得不通過(guò)競(jìng)相降價(jià)吸引消費(fèi)者，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益下降，資金周轉(zhuǎn)速度下降，貸款償還出現(xiàn)困難。

3.4長(zhǎng)期持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控可能導(dǎo)致銀行以房地產(chǎn)作為抵押的貸款的擔(dān)保條件發(fā)生不利變化

住房是當(dāng)下企業(yè)和個(gè)人重要的不動(dòng)產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲，銀行依托商用房和個(gè)人住房發(fā)放了大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、居民個(gè)人住房按揭貸款，以及大量以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的其他用途貸款。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降，用于貸款抵押的房屋價(jià)值縮水，在銀行貸款出現(xiàn)不良時(shí)，銀行處置這些抵押物也將面臨困難，加劇銀行貸款損失。

4.金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

4.1商業(yè)銀行要建立完善的房地產(chǎn)分析、評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

宏觀層面上，要認(rèn)真分析區(qū)域內(nèi)各個(gè)階層居民收入、住房需求變化、城市發(fā)展、土地政策等要素與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)關(guān)系，從總量上控制房地產(chǎn)貸款的增速。微觀層面上，銀行機(jī)構(gòu)不僅要了解房地產(chǎn)企業(yè)本身的生產(chǎn)銷售行為對(duì)貸款的影響，綜合分析和評(píng)價(jià)土地、稅收、金融等調(diào)控政策對(duì)各類房地產(chǎn)貸款的影響程度，做好對(duì)房?jī)r(jià)下降的壓力測(cè)試，提足貸款損失準(zhǔn)備，確保銀行業(yè)充足的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償能力。

4.2商業(yè)銀行要加強(qiáng)客戶細(xì)分，制定合理的擇優(yōu)扶持和低效貸款退出制度

重點(diǎn)支持資信等級(jí)高、成長(zhǎng)性高和效益好的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目，積極支持政府保障性住房和廉租房建設(shè)。對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款，要積極支持有還款能力的居民購(gòu)買自住房，嚴(yán)格控制第二套住房貸款，禁止明顯的投機(jī)性購(gòu)房貸款；嚴(yán)格控制對(duì)大戶型、豪華別墅房建設(shè)項(xiàng)目的貸款。同時(shí)，商業(yè)銀行要積極關(guān)注國(guó)家政策調(diào)整，貸款投放與政策調(diào)整步調(diào)一致，避免出現(xiàn)政策性風(fēng)險(xiǎn)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。

第2篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

一、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資狀況 

繼2014年再融資開(kāi)閘之后，2015年監(jiān)管層進(jìn)一步放松公司債和再融資限制，房企融資渠道再度擴(kuò)展。在利好政策驅(qū)動(dòng)下，上市房企直接融資加速，融資規(guī)模呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。融資成本更低的公司債、定向增發(fā)、中期票據(jù)等日漸替代銀行貸款、信托等高息負(fù)債成為房企融資的主要方式，融資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，融資成本重心不斷下移，具體表現(xiàn)如下： 

（1）公司債市場(chǎng)異軍突起，公司大規(guī)模發(fā)行債券。在公司債發(fā)行主體擴(kuò)容、審批程序簡(jiǎn)化、融資成本降低和融資需求增加等因素，2015年公司債融資規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，尤其是2015年7月以來(lái)房企公司債發(fā)行期數(shù)和發(fā)行規(guī)模井噴，共計(jì)326筆和4068.22億元，占全年規(guī)模的91.57%和93.53%。截至2016年4月22日，房企公司債發(fā)行頻次和發(fā)行規(guī)模分別為233筆和3175.33億元，分別達(dá)2015年全年規(guī)模的65.45%和73.01%。隨著大規(guī)模發(fā)債熱潮的推進(jìn)，房企融資結(jié)構(gòu)及成本均有所優(yōu)化，部分優(yōu)秀房企憑借強(qiáng)大的綜合實(shí)力、穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及突出的商業(yè)模式等吸引了資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注。 

（2）中國(guó)證監(jiān)會(huì)宣布取消再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，進(jìn)一步降低了房企定增門檻。自年初以來(lái)，不僅大型上市房企定增融資動(dòng)作頻繁，中小型規(guī)模上市房企亦紛紛加入再融資大軍，先后公布定增預(yù)案，再融資呈井噴之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按發(fā)行日期計(jì)，2015年全年上市房企定向增發(fā)融資規(guī)模超1500億元，單筆融資額超50億元的6起，涉及金額981.8億元，籌集資金用途除用于公司項(xiàng)目建設(shè)和償還借款外，投資股權(quán)和收購(gòu)并購(gòu)也成為重要方向。 

（3）銀行間市場(chǎng)仍是房企直接融資的重要渠道。在2014年9月交易商協(xié)會(huì)放開(kāi)主體評(píng)級(jí)為AA級(jí)及以上上市房企的中票融資限制后，2015年6月中票融資限制再度放寬，發(fā)行主體擴(kuò)展至AA級(jí)上市及國(guó)有背景房企，并優(yōu)先開(kāi)放國(guó)資委下屬16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團(tuán)或其下屬房地產(chǎn)企業(yè)和省級(jí)政府（包括直轄市）、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬的房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)一步拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資的主體范圍。 

二、房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì) 

房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)正處于一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)折期，在共同經(jīng)歷過(guò)“黃金十年”以后，面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)提供“服務(wù)”的行業(yè)，其發(fā)展命運(yùn)也是和房地產(chǎn)捆綁在一起的。結(jié)合房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境和發(fā)展趨勢(shì)，以及金融創(chuàng)新的內(nèi)生性需求，未來(lái)的房地產(chǎn)金融將呈現(xiàn)出以下發(fā)展特點(diǎn)： 

（1）融資類向投資類的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)普漲時(shí)代的落幕，房地產(chǎn)行業(yè)已不可能如發(fā)展初期那樣維持高利潤(rùn)水平，所以房企對(duì)財(cái)務(wù)成本變得十分敏感。例如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融貸款合作模式為：開(kāi)發(fā)商有項(xiàng)目需要融資，金融機(jī)構(gòu)作為借款人提供資金。這一雙方的關(guān)系基本上處于對(duì)立面，開(kāi)發(fā)商需要降低融資成本，而金融機(jī)構(gòu)則希望獲得更高的收益。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，這會(huì)造成逆向選擇的問(wèn)題。（開(kāi)發(fā)商不愿意拿高收益的項(xiàng)目合作，而差的項(xiàng)目又無(wú)法獲得融資；或者金融機(jī)構(gòu)只愿意選擇排名靠前的開(kāi)發(fā)商，而排名靠前的開(kāi)發(fā)商又不愿意承擔(dān)較高的融資成本），如果雙方的合作安排能由簡(jiǎn)單的融資關(guān)系變成投資利益共同體，發(fā)揮各方在不同領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)挖掘深層次的需求，金融機(jī)構(gòu)獲得部分最終利益分享權(quán)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)需因負(fù)債過(guò)高而擔(dān)心現(xiàn)金流問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，造就了雙贏。從近幾年的房地產(chǎn)信托中投資類業(yè)務(wù)比重的增加可以看出這一趨勢(shì)。 

（2）資產(chǎn)證券化的探索。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融多在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期介入，而在物業(yè)的持有階段介入的幾乎沒(méi)有。這是因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)階段介入方便資金快進(jìn)快出，資金回報(bào)高，存續(xù)期間也較短。然而，這一模式在進(jìn)入“存量房”時(shí)代不可能延續(xù)。其中緣由是由于收益率的降低，通過(guò)傳統(tǒng)的債務(wù)型和股權(quán)型融資工具很難滿足投資者的需求，從而使資產(chǎn)證券化應(yīng)運(yùn)而生。 

資產(chǎn)證券化能把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)或金融資產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)可交易的特性，為投資者提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。其次，資產(chǎn)證券化能將存量的銀行按揭貸款證券化。例如9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)合通知中，除了放開(kāi)限貸外，最引人注意的莫過(guò)于鼓勵(lì)銀行通過(guò)發(fā)行MBS和期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等盤活資產(chǎn)以增加貸款投放。截止2014年，我國(guó)個(gè)人房屋貸款余額以達(dá)到10萬(wàn)億元。MBS對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)金融流動(dòng)性的提高是極其明顯的，而流動(dòng)性提高帶來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)的分散和下降，資金面的寬松，而這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，使得兩者形成一個(gè)良性的互動(dòng)和循環(huán)。 

（3）房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)行業(yè)格局持續(xù)分化，市場(chǎng)整合加速的背景下，并購(gòu)已成為中小型開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)的一條有效渠道，同時(shí)也成為大型房企進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額、做大做強(qiáng)的必由之路。根據(jù)清科的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2006年到2012年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生327起并購(gòu)，涉及金額171.2億美元。并購(gòu)項(xiàng)目的主要來(lái)源為：資金趨緊或不具備開(kāi)發(fā)能力和競(jìng)爭(zhēng)力的中小開(kāi)發(fā)商、非房地產(chǎn)類企業(yè)的退出以及大型房企的戰(zhàn)略調(diào)整和資源整合。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年并購(gòu)業(yè)務(wù)會(huì)成為房地產(chǎn)金融的重要組成部分。

        （4）組合投資理論的實(shí)踐—基金化。普漲時(shí)代結(jié)束帶來(lái)的另一個(gè)變化是：?jiǎn)误w項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)于投資者而言，由于市場(chǎng)的不確定因素增加，并不是項(xiàng)目在投入之初都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益率。以往由于房地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目體量較大，除銀行貸款外，項(xiàng)目融資的金融工具通常只投單個(gè)項(xiàng)目。即使如房地產(chǎn)私募基金，盡管打著“基金”之名，由于受到募集能力和管理能力的局限，也經(jīng)常采取一單退出再做下一單的模式。這種運(yùn)作方式不利于風(fēng)險(xiǎn)的分散。而采取基金化模式后，首先帶來(lái)的就是整體組合風(fēng)險(xiǎn)的降低，其次，由于有多個(gè)項(xiàng)目存續(xù)在組合其中，資產(chǎn)的收益分配和終止期限能最大程度的打散，這也為制成不同期限、不同開(kāi)放度的金融產(chǎn)品創(chuàng)造了可能，以滿足不同需求的投資者，降低了募集難度。 

三、中國(guó)房地產(chǎn)“大金融”戰(zhàn)略布局 

（1）在傳統(tǒng)融資渠道之外，房地產(chǎn)企業(yè)金融化成為年度行業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。房企通過(guò)涉足傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、開(kāi)展新興互聯(lián)網(wǎng)金融以及發(fā)展資產(chǎn)證券化，這不僅可以幫助企業(yè)籌集資金、實(shí)現(xiàn)快速去化，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具提供了更多的可能性。如2015年，隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)政策的進(jìn)一步落實(shí)，房企對(duì)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目熱情高漲，以鵬華前海萬(wàn)科REITs為起點(diǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出打破了我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展困局，有效拓展了房企融資渠道，改善了企業(yè)資金流。 

（2）近年來(lái)，房企加大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)力度，房地產(chǎn)金融化呈現(xiàn)加速態(tài)勢(shì)，眾多企業(yè)開(kāi)始涉足銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等金融領(lǐng)域，逐步形成大金融戰(zhàn)略布局。 

房企大金融戰(zhàn)略布局，能夠在投資收益、業(yè)務(wù)支持、融資渠道以及社區(qū)增值等方面獲益。首先，房企不斷強(qiáng)化規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)延伸戰(zhàn)略促使其必須構(gòu)建穩(wěn)定的大額低成本融資渠道；其次，房企需要尋求高收益回報(bào)業(yè)務(wù)投以形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；再次，利用金融資源可以更好地支持養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)態(tài)；最后，通過(guò)金融化布局搶占社區(qū)增值服務(wù)先機(jī)，針對(duì)性布局社區(qū)金融服務(wù)，獲取增值收益。 

四、總結(jié) 

隨著國(guó)家資本市場(chǎng)的放寬和貨幣政策的穩(wěn)健寬松，房企融資環(huán)境逐漸改善，以公司債、定向增發(fā)為主的直接融資模式獲得了迅猛發(fā)展，正在逐步替代銀行貸款、信托等高成本融資渠道，行業(yè)融資成本重心也不斷下移。同時(shí)，房企及服務(wù)商也應(yīng)積極利用新三板為代表的新興資本市場(chǎng)，加快業(yè)務(wù)重組與分拆，壯大房地產(chǎn)相關(guān)重點(diǎn)板塊業(yè)務(wù)，在鞏固傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極迎接行業(yè)發(fā)展變革。未來(lái)，利用金融資本推動(dòng)行業(yè)和自身發(fā)展成為重要的發(fā)展趨勢(shì)，更為房企整合拓展融資渠道、創(chuàng)新融資模式提供了無(wú)限可能，以房地產(chǎn)為中心、融合傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)、新興金融業(yè)務(wù)等多業(yè)態(tài)協(xié)同的“大金融”格局將逐漸形成，房企未來(lái)將迎來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。 

參考資料： 

[1]林錦.中國(guó)指數(shù)科學(xué)院[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融生態(tài)分析，2016，（05）. 

[2]圓桌一.清華五道口金融EMBA[J].嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，2016，（10）. 

[3]王金龍.新浪房產(chǎn)[J].房地產(chǎn)金融衍生品：天使還是魔鬼，2016，（10） . 

第3篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成，房地產(chǎn)金融業(yè)也開(kāi)始在探索過(guò)程中不斷演進(jìn)和發(fā)展。然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融體制都還很不成熟和完善，如產(chǎn)業(yè)發(fā)展的低端化、市場(chǎng)機(jī)制的滯后性以及金融體制的落后性等。在開(kāi)發(fā)模式上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期處在高污染、高能耗的低端發(fā)展領(lǐng)域，造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)環(huán)境的持續(xù)惡化和城市發(fā)展的不可持續(xù)。在市場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)上，自1998年取消福利分房以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)化開(kāi)始走向極端化，房屋價(jià)格不斷波動(dòng)，政府對(duì)市場(chǎng)的把握也不太準(zhǔn)確。而房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)也沒(méi)有得到創(chuàng)新和發(fā)展。在全球金融危機(jī)過(guò)后和低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，我國(guó)面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重大歷史機(jī)遇。毫無(wú)疑問(wèn)，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流中也不可避免要進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)的順利轉(zhuǎn)型和發(fā)展很大程度上取決于金融體制建設(shè)的成功。因此，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的背景下，我國(guó)有必要對(duì)房地產(chǎn)金融體制的建設(shè)和改革進(jìn)行全面的思考。

一、房地產(chǎn)業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)型機(jī)遇

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，在政府相繼出臺(tái)一些嚴(yán)厲的政策之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)改觀，表現(xiàn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生明顯的變化；房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)逐步趨于完善；房?jī)r(jià)漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢(shì)等。面對(duì)政府輿論的導(dǎo)向和政府政策的轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的宏觀大調(diào)控，這次調(diào)控不同于以往任何一次，調(diào)控政策的力度之大，時(shí)間跨度之長(zhǎng)，任務(wù)之艱巨，涉及面之廣，社會(huì)關(guān)注度之高，是歷史上任何一次都無(wú)法相提并論的。具體地說(shuō)就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這次宏觀調(diào)控不是簡(jiǎn)單地調(diào)控、軟著陸，而是面臨巨大戰(zhàn)略調(diào)整和轉(zhuǎn)型。基于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要和國(guó)際上金融業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況等因素，筆者認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨著以下幾方面的重大轉(zhuǎn)型：

1.土地利用方式從粗放型向提高土地利用率方向的轉(zhuǎn)型

城市的土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間具有很大的內(nèi)在聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，城市土地供應(yīng)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。一方面，為了滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)在夾縫中頑強(qiáng)地?cái)U(kuò)張發(fā)展；另一方面，城市土地資源的短缺和土地利用率的不足成為房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸和房?jī)r(jià)高漲的重要因素之一。近年來(lái)城市化的不斷推進(jìn)和城鎮(zhèn)人口的急劇膨脹極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)“虛幻的繁榮”，導(dǎo)致城市用地的大幅減少。因此，房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)必然要求節(jié)約利用城市土地，逐漸從“攤大餅”式的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s利用模式。為此，提高土地利用率是解決問(wèn)題的根本。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和城市規(guī)劃模式，減緩當(dāng)前城市的盲目擴(kuò)張行為，樹(shù)立建設(shè)緊湊型城市的城市規(guī)劃理念。具體來(lái)說(shuō)，還應(yīng)該減少面子工程對(duì)土地的浪費(fèi)，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

2.從市場(chǎng)為主的供房模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉疄橹鲗?dǎo)、市場(chǎng)為補(bǔ)充的供房模式

這一轉(zhuǎn)型即由商品住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向以民生住宅為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型。自1998年福利分房被取消之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的競(jìng)爭(zhēng)，房?jī)r(jià)在市場(chǎng)的調(diào)控下出現(xiàn)了不理智和不理性的發(fā)展勢(shì)頭，給老百姓的實(shí)際生活帶來(lái)很大的負(fù)面影響，也不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，沒(méi)有政府的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)很難發(fā)揮完善的作用。當(dāng)前政府所實(shí)行的一系列政策均預(yù)示著這一轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢(shì)。這對(duì)于緩解社會(huì)矛盾具有重大現(xiàn)實(shí)意義。“過(guò)去不少地方對(duì)房地產(chǎn)的政策是GDP優(yōu)先，短期政績(jī)優(yōu)先，而目前已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)造的新的政策環(huán)境，是把房地產(chǎn)和科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)造和諧社會(huì)結(jié)合起來(lái)，其政策目標(biāo)是和諧優(yōu)先，尤其是要照顧好中低收入階層。這種轉(zhuǎn)型意味著，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)屬性、政治屬性大大增強(qiáng)了。”在房地產(chǎn)業(yè)不夠成熟且面臨重大轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，政府的作用顯得尤為重要。到底是建立以市場(chǎng)自發(fā)調(diào)控為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，還是建立以政府為主導(dǎo)作用的發(fā)展模式是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史告訴我們，短期內(nèi)，市場(chǎng)作用的過(guò)度發(fā)揮不利于普通百姓的權(quán)益的保障，由于貧富分化的存在和惡化，需要政府的宏觀調(diào)控和保障。當(dāng)前我國(guó)高房?jī)r(jià)背后政府加快建立保障房的事實(shí)就是最好的例證。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地域范圍由一、二線大城市轉(zhuǎn)向三、四線城市以及鄉(xiāng)村區(qū)域

最近，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策在一、二線城市效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，眾多有實(shí)力的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，最近從北京、上海、廣州和深圳等一線城市紛紛撤離，積聚實(shí)力或抱團(tuán)取暖通過(guò)梯度轉(zhuǎn)移正向煙臺(tái)、泉州、東莞、濰坊、南通等為代表的三、四線城市房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)發(fā)以獲取更大發(fā)展。其實(shí)，這一發(fā)展趨勢(shì)在我們的意料之中，也是大勢(shì)所趨。中國(guó)人多地少，城市土地也出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象。在城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式應(yīng)進(jìn)行重大調(diào)整，包括從粗放型的土地利用模式過(guò)渡到集約利用模式，從低品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品向低碳的高質(zhì)量的產(chǎn)品發(fā)展，以滿足城市發(fā)展的需要。但僅有這些轉(zhuǎn)型還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，廣闊的小城市市場(chǎng)和鄉(xiāng)村市場(chǎng)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的重要取向。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型也將得到轉(zhuǎn)型，以居住型商品房為主的房屋供應(yīng)模式也將向商品房、保障性住房以及商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興房地產(chǎn)產(chǎn)品類型轉(zhuǎn)變。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從高污染、高能耗高碳運(yùn)營(yíng)模式

向低污染、低能耗的低碳模式轉(zhuǎn)變自2003年英國(guó)政府提出“低碳經(jīng)濟(jì)”的概念后，全世界都在熱議這一發(fā)展模式。所謂“低碳經(jīng)濟(jì)”就是以可持續(xù)發(fā)展理念為指導(dǎo)，通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、新能源開(kāi)發(fā)等多種手段，盡可能地減少高碳能源的消耗，減少溫室氣體排放，達(dá)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)雙贏的一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)走向低碳化是大勢(shì)所趨。國(guó)家“十二五”規(guī)劃明確提出“低碳經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展要求，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)注和思考也越來(lái)越深入。目前，低碳發(fā)展模式已經(jīng)納入了眾多企業(yè)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃之中，低碳技術(shù)甚至成為了企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的奪取市場(chǎng)份額和搶占市場(chǎng)先機(jī)的關(guān)鍵因素。如保利、萬(wàn)科等一部分企業(yè)通過(guò)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，力圖從以往單一業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)模式向多元化發(fā)展，打造集住宅、商務(wù)、辦公和旅游于一體的整合協(xié)同經(jīng)營(yíng)模式，以便控制房地產(chǎn)鏈條的各個(gè)環(huán)節(jié)，從配套家裝、家電的品牌選擇等各個(gè)方面加以關(guān)注，從根源上減少碳排量，實(shí)現(xiàn)能源優(yōu)化配置。因此，毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)業(yè)的低碳轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。低碳轉(zhuǎn)型不僅僅為了適應(yīng)世界發(fā)展的潮流，也是我國(guó)后工業(yè)時(shí)展的必然要求。通過(guò)低碳轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)鏈可以得到優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)可以可持續(xù)發(fā)展，人民的生活水平和質(zhì)量也會(huì)相應(yīng)得到提高。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

二、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的必然要求———房地產(chǎn)金融改革

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金需求規(guī)模較大、資金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。資金的供給是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要因素和保障。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史時(shí)期，不管是哪種轉(zhuǎn)型都需要金融的大力支持。而目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融體制不僅無(wú)法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求，也不能為房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型提供資金保障。因此，借鑒國(guó)外先進(jìn)的金融工具和融資模式，創(chuàng)新我國(guó)的金融體制，改革現(xiàn)存的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)，顯得尤為重要。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)金融體制的改革不僅是房地產(chǎn)業(yè)本身轉(zhuǎn)型的重要組成部分，也是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的根本和關(guān)鍵點(diǎn)。傳統(tǒng)的金融體制嚴(yán)重束縛了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和消費(fèi)需求，而現(xiàn)存房地產(chǎn)金融體制不僅極大地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和市場(chǎng)的發(fā)展，也在一定程度上加重了我國(guó)銀行系統(tǒng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制主要面臨以下幾方面的問(wèn)題和困境：

1.房地產(chǎn)資金來(lái)源嚴(yán)重依賴銀行系統(tǒng)的房地產(chǎn)信貸

目前，我國(guó)房地產(chǎn)資金絕大部分來(lái)源于商業(yè)銀行的信貸和按揭貸款，而國(guó)有控股的大型商業(yè)銀行又占據(jù)主要地位，造成銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的高度集中?？v觀近年來(lái)房地產(chǎn)信貸的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行貸款余額比例一直處于高位狀態(tài)，并有小幅上升趨勢(shì)；個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額比重也較大，且增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款增幅。例如，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料可以看出，2001年，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的9.98%，而到了2010年，這一數(shù)字達(dá)到了18.25%。2001年，我國(guó)個(gè)人住房信貸余額為5598億元，占房地產(chǎn)貸款余額的比例為49.92%，而到2010年末，這一數(shù)字上漲到57300億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款余額的62.99%。這說(shuō)明，銀行貸款是房地產(chǎn)的主要融資渠道。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來(lái)自銀行貸款的比重大約占55%，超過(guò)30%～40%的國(guó)際水平。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸資金遠(yuǎn)超過(guò)這一比例。按照現(xiàn)行首付30%的購(gòu)房規(guī)定，個(gè)人住房貸款也將達(dá)到60%占比以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資金很大一部分來(lái)自于購(gòu)房者的預(yù)付款。因此，其間接來(lái)自銀行系統(tǒng)的資金占比更多。而這一特點(diǎn)帶來(lái)了一系列的負(fù)面影響：第一，商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯露；第二，銀行信貸抑制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)者的消費(fèi)；第三，房地產(chǎn)信貸受國(guó)家政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，且年增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還遠(yuǎn)未完善

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的金融市場(chǎng)遵循著以銀行為主導(dǎo)的發(fā)展路線。而有著直接融資作用的一級(jí)資本市場(chǎng)卻遠(yuǎn)沒(méi)有得到發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也是如此。由于房地產(chǎn)需要大量的資金進(jìn)行建設(shè)，而銀行系統(tǒng)擔(dān)負(fù)著供給這種資金的主要角色，這就造成了商業(yè)銀行背負(fù)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量有了較大的突破，但總體服務(wù)水平還有待提高，服務(wù)類型還比較單一，管理機(jī)制還不順暢。由于缺乏整體規(guī)劃，金融機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)機(jī)制還沒(méi)有凸顯出來(lái)，金融市場(chǎng)還很不完善。其次，不完善的法律法規(guī)體系制約了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有序發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良好秩序需要有健全的法律法規(guī)作保障，目前我國(guó)與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)仍存在不完善和部分缺失現(xiàn)象，不適應(yīng)房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的需要。

3.房地產(chǎn)金融體系不健全，房地產(chǎn)宏觀管理體制亟待理順

從房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)來(lái)看，目前，我國(guó)政府缺乏有力的措施支持房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，缺乏由其直接經(jīng)營(yíng)、能貫徹政策意圖的金融機(jī)構(gòu)，缺乏專門的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為居民的儲(chǔ)蓄存款和銀行貸款提供安全保障。眾多的金融機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，使資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)脫節(jié)。因此，我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融體系還很不健全，這種不健全的金融體系勢(shì)必加大宏觀調(diào)控的難度。最明顯的事實(shí)就是，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的背景下，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)高漲而采取的宏觀政策起效比較慢，這與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和金融體系的發(fā)展程度不無(wú)關(guān)系。一旦金融機(jī)制受到阻隔，市場(chǎng)就會(huì)失靈，政府的宏觀政策可能無(wú)法發(fā)揮效應(yīng)。

4.相關(guān)法律還有待形成和完善

我國(guó)目前的金融法律還很欠缺，規(guī)定并不明確。我國(guó)迄今建立起來(lái)的房地產(chǎn)金融法尚未形成完整、科學(xué)的體系，房地產(chǎn)金融法律只是初具規(guī)模，無(wú)論是法律規(guī)范的內(nèi)容、調(diào)整的效果，還是法律規(guī)范的立法層次、立法技巧，都尚未達(dá)到較高的程度。由于房地產(chǎn)金融政策與法規(guī)一方面在資源配置中起著基礎(chǔ)性作用，同時(shí)它們又構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的重要手段。因此，我們應(yīng)該高度重視立法在金融體制建設(shè)方面發(fā)揮的獨(dú)特作用，盡早形成我國(guó)的房地產(chǎn)金融法制和法規(guī)。金融是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要保障，任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)展都離不開(kāi)金融。在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，金融也將發(fā)揮巨大的效應(yīng)。無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)如何轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有競(jìng)爭(zhēng)力和具有吸引力的金融體系，最終建立穩(wěn)定的金融體制，不僅對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)本身具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，而且對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和與其配套的金融機(jī)制的建立都具有舉足輕重的示范作用和現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)整合社會(huì)金融資源、合理利用金融工具、暢通金融渠道，建立穩(wěn)定而成熟的金融市場(chǎng)并最終形成我國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)金融體制，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必將隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的繁榮走向健康、穩(wěn)定和興盛的康莊大道。

三、如何改革我國(guó)房地產(chǎn)金融體制

我國(guó)應(yīng)建立以政府供給為主的房屋供給模式；改革過(guò)度依賴傳統(tǒng)的銀行系統(tǒng)的資金體系，建立多層次、有針對(duì)性的金融體制；轉(zhuǎn)變高污染、高能耗的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，提倡低碳房地產(chǎn)發(fā)展等舉措。

1.借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，積極引進(jìn)先進(jìn)并符合實(shí)際的融資工具和模式

從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)容量狹小，融資工具缺乏。個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足,且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場(chǎng)融資的條件。短期來(lái)看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場(chǎng)，借鑒國(guó)外先進(jìn)的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。嘗試建立類似德國(guó)的互助合作專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、新加坡的政府公營(yíng)的專業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、日本的混合型房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融體制應(yīng)該建立在以政府為主導(dǎo)、以市場(chǎng)為補(bǔ)充的機(jī)制上，應(yīng)該借鑒新加坡的公積金模式和德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄模式金融融資。美國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)比較發(fā)達(dá)，融資工具比較齊全，居民購(gòu)房和房地產(chǎn)商建房都有較穩(wěn)定的資金來(lái)源；新加坡的住房公積金制度是世界上最完善的國(guó)家之一，其政府在住房方面的引導(dǎo)作用值得我們?cè)僖淮谓梃b；西歐國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式也有自己的特色，尤其是德國(guó)的融資模式值得我們學(xué)習(xí)?？傊?，我們要借鑒一切國(guó)家先進(jìn)的融資模式，引進(jìn)有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資工具。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

2.積極發(fā)展我國(guó)的金融市場(chǎng)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的金融市場(chǎng)停留在初級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展上，次級(jí)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)和深化。由于二級(jí)市場(chǎng)可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險(xiǎn)等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級(jí)金融市場(chǎng)。此外，我們還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能擁有更多的融資渠道，獲取到更多的資金。目前。我國(guó)大量閑散的民間資本缺乏有效的投資渠道，而大量的房地產(chǎn)企業(yè)卻缺乏融資渠道，企業(yè)與投資者之間喪失了互利共贏的對(duì)接平臺(tái)。因此，我國(guó)急需建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，應(yīng)該大力發(fā)展直接融資，分流大量堆積在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的游資，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)有效的市場(chǎng)配置和政府宏觀調(diào)控效應(yīng)的最大限度發(fā)揮。由此可見(jiàn)，通過(guò)發(fā)展直接融資渠道以及次級(jí)金融市場(chǎng)，建立穩(wěn)定的金融體制，還可以進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

3.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)，為金融市場(chǎng)和金融體制的建設(shè)營(yíng)造良好的氛圍和條件

長(zhǎng)期的銀行信貸，不僅給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，而且不利于整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。從1992年出現(xiàn)的海南房地產(chǎn)泡沫，到2004年的房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展，再到當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的尷尬局面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出大起大落的不穩(wěn)定現(xiàn)象，這不利于金融市場(chǎng)和金融體制的建設(shè)。相反，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)金融體制的形成，房地產(chǎn)金融體制的完善也會(huì)極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮。因此，政府應(yīng)該在建設(shè)金融體制的過(guò)程中，有意識(shí)地管制房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，為市場(chǎng)開(kāi)拓一條順暢的渠道，營(yíng)造一種良好的環(huán)境。

4.積極鼓勵(lì)民間資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，妥善處理好直接融資和間接融資的發(fā)展平衡

一個(gè)完善的房地產(chǎn)金融體制中的金融體系不能完全是以間接融資為主要融資模式，也不可能全是直接融資。在房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的時(shí)期，政府的調(diào)控作用不可或缺，其能夠?yàn)槭袌?chǎng)提供一定的調(diào)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)控制的作用。在房地產(chǎn)高度發(fā)展時(shí)期，政府的作用也不能缺失，市場(chǎng)依然需要得到適當(dāng)?shù)恼{(diào)控。尤其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不太完善，房地產(chǎn)金融體制還不成熟的背景下，整個(gè)市場(chǎng)都需要政府的調(diào)控和完善。但是，市場(chǎng)是金融生態(tài)的最基礎(chǔ)的環(huán)境。因此，我們必須堅(jiān)持以市場(chǎng)化為目標(biāo)的金融改革，允許非正規(guī)的金融成分（如民間借資、企業(yè)借貸、錢莊、標(biāo)會(huì)等互的合作金融組織）的合法存在。

第4篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

第5篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布，品牌煥新契合公司第四步發(fā)展戰(zhàn)略，也就是構(gòu)建以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)、圍繞“全地產(chǎn)視角”的有限多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，致力在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、客戶增值服務(wù)、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)的發(fā)展力度。

按照遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席、行政總裁李明的設(shè)計(jì)，公司未來(lái)的多元業(yè)務(wù)發(fā)展仍然會(huì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，并且未來(lái)幾年時(shí)間房地產(chǎn)銷售規(guī)模預(yù)計(jì)按年增長(zhǎng)百億元左右發(fā)展，其中將有相當(dāng)一部分來(lái)自“遠(yuǎn)洋資本”，即房地產(chǎn)金融投資。

用李明的話說(shuō)，“企業(yè)成長(zhǎng)以后，將以投資作為主要的經(jīng)營(yíng)手段、重要的融資手段，包括一種管理手段。不進(jìn)行投資反而是不正常的，所以，‘遠(yuǎn)洋地產(chǎn)’變成了‘遠(yuǎn)洋集團(tuán)’”。

【述評(píng)】

經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)洗禮，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入更名季，去地產(chǎn)，布局多元化是趨勢(shì)。除了恒大、雅居樂(lè)、京投發(fā)展外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”。

事實(shí)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年就開(kāi)始調(diào)整業(yè)務(wù)布局。在過(guò)去的一年半時(shí)間里，除了文化和內(nèi)部組織的轉(zhuǎn)變，遠(yuǎn)洋還做了三方面的調(diào)整。在業(yè)務(wù)布局方面，將主要業(yè)務(wù)集中到了一、二線城市；在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)方面，除了住宅開(kāi)發(fā)，加大了對(duì)物業(yè)投資、房地產(chǎn)金融和客戶服務(wù)業(yè)的投資；在資產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，加長(zhǎng)債務(wù)期限，降低債務(wù)成本。

而未來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)板塊會(huì)形成“四元業(yè)務(wù)”格局，囊括住宅開(kāi)發(fā)的“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的“遠(yuǎn)洋商業(yè)”、客戶服務(wù)的“遠(yuǎn)洋服務(wù)”以及房地產(chǎn)金融的“遠(yuǎn)洋資本”。

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后，利潤(rùn)已不再容易獲取。房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)率在不斷走低，截至今年一季度，122家滬深上市房企平均凈利潤(rùn)率僅為6.8%，與2015年同期的10.3%相比，下滑了3.5個(gè)百分點(diǎn)。

第6篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

【摘要】目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

第7篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

本輪美國(guó)次級(jí)債危機(jī)（Sub-prime Loan Crisis）發(fā)端于2006年下半年，在2007年2月引發(fā)世人普遍關(guān)注，到2007年8月則升級(jí)成席卷全球金融市場(chǎng)的風(fēng)暴。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和對(duì)沖基金紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)或停止贖回，投資銀行和商業(yè)銀行普遍發(fā)出盈利預(yù)警，全球主要股市指數(shù)應(yīng)聲而跌，發(fā)達(dá)國(guó)家央行在短短兩周時(shí)間里已經(jīng)向市場(chǎng)上注入超過(guò)5000億美元的流動(dòng)性。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的強(qiáng)度已經(jīng)超過(guò)1998年美國(guó)長(zhǎng)期資本管理公司破產(chǎn)危機(jī)，并認(rèn)為一旦危機(jī)繼續(xù)持續(xù)下去，可能導(dǎo)致全球金融市場(chǎng)遭受重大沖擊，美國(guó)經(jīng)濟(jì)和世界經(jīng)濟(jì)陷入中期衰退。

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的演進(jìn)邏輯體現(xiàn)為三個(gè)嚴(yán)絲合縫、環(huán)環(huán)相扣的風(fēng)險(xiǎn)鏈條，即房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮導(dǎo)致抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)放松和抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新、證券化導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)由房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)向資本市場(chǎng)傳遞，以及基準(zhǔn)利率提高和房地產(chǎn)

市場(chǎng)疲軟成為危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索。

寬松的抵押貸款條件和多樣化的抵押貸款產(chǎn)品

自網(wǎng)絡(luò)股泡沫帶來(lái)的股市繁榮在2000年前后破滅之后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入衰退。為了刺激總需求增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)在很短時(shí)間內(nèi)將聯(lián)邦基金利率從6.5％調(diào)低至1％，創(chuàng)造歷史新低的利率水平直接促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年到2005年的繁榮。

在市場(chǎng)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在盈利動(dòng)機(jī)的驅(qū)使下，產(chǎn)生了強(qiáng)烈的擴(kuò)大住房抵押貸款供給的沖動(dòng)。在基本滿足了優(yōu)質(zhì)客戶的貸款需求后，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)逐漸把眼光投向原本不夠資格申請(qǐng)住房抵押貸款的潛在購(gòu)房者群體，即次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)和Alt-A市場(chǎng)。

美國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)有三項(xiàng)指標(biāo)來(lái)區(qū)分客戶質(zhì)量，第一項(xiàng)指標(biāo)是客戶的信用記錄和信用評(píng)分，第二項(xiàng)指標(biāo)是借款者的債務(wù)與收入比率（Debt to Income Ratio, DTI），第三項(xiàng)指標(biāo)是借款者申請(qǐng)的抵押貸款價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)值比率（Loan to Value Ratio, LTV）。一般而言，信用評(píng)分低于620分、DTI超過(guò)55％，以及LTV超過(guò)85％的借款者被劃分為次級(jí)抵押貸款申請(qǐng)者，此外，借款者在申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款時(shí)，也不必向房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)出具收入證明文件。相比之下，優(yōu)質(zhì)貸款（Prime Loan）申請(qǐng)者的信用評(píng)分在660分之上，而且必須提供全套收入證明文件，Alt-A貸款申請(qǐng)者的信用評(píng)分在620～660分之間，或者是滿足優(yōu)質(zhì)貸款申請(qǐng)者的所有條件，但是不愿意或不能夠提供全套收入證明文件者。

由于次級(jí)抵押貸款相比于優(yōu)質(zhì)抵押貸款未來(lái)還本付息的違約率更高，因此房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)提供次級(jí)抵押貸款的利率也相應(yīng)較高。對(duì)于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，在一個(gè)上升的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，發(fā)放次級(jí)抵押貸款的誘惑要強(qiáng)于優(yōu)質(zhì)貸款，這是因?yàn)椋旱谝唬渭?jí)抵押貸款的收益率更高；第二，雖然次級(jí)抵押貸款的違約率更高，但是只要作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值上升，一旦出現(xiàn)違約，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)就可以沒(méi)收抵押品，通過(guò)拍賣而收回貸款本息；第三，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)證券化，將與次級(jí)抵押貸款相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移給資本市場(chǎng)。

而對(duì)于投資者而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，申請(qǐng)次級(jí)抵押貸款的誘惑力也相當(dāng)之大。首先，對(duì)于原本不能申請(qǐng)住房抵押貸款的低收入階層（尤其是非裔美國(guó)人群體和拉美裔美國(guó)人群體），申請(qǐng)次級(jí)債使得他們可以擁有自己的房地產(chǎn)；其次，雖然次級(jí)抵押貸款的還款利率較高，但是只要房地產(chǎn)價(jià)值不斷上升，那么一旦感覺(jué)自己因?yàn)椴荒軆敻侗鞠⒍媾R違約，借款者就可以通過(guò)舉借新的抵押貸款（Refinance）或出售房地產(chǎn)，來(lái)提前償還原始貸款的本息；再次，次級(jí)抵押貸款寬松的發(fā)放條件和審核程序，也成為投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳通道。

針對(duì)次級(jí)債申請(qǐng)者大多收入水平較低的特點(diǎn)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)出多種抵押貸款品種。在2006年新增次級(jí)抵押貸款中，大約90％是可調(diào)整利率抵押貸款（Adjustable Rate Mortgages，ARM）。而在這些ARM中，大約三分之二屬于“2＋28”混合利率產(chǎn)品。這種抵押貸款的償還期限是30年，其中頭兩年的利率是固定的，而且顯著低于市場(chǎng)利率，從第三年開(kāi)始，利率開(kāi)始浮動(dòng)，并且采用一種基準(zhǔn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的形式。換句話說(shuō)，一旦這種貸款合同的利率在第三年年初重新設(shè)定，那么借款者面臨的還款壓力將會(huì)顯著上升。

在ARM產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，還有三種變形。第一種產(chǎn)品是僅付利息抵押貸款（Interest Only），即在貸款前幾年，借款者只需要償還利息，而不必償還本金；第二種產(chǎn)品是負(fù)攤銷抵押貸款（Negative Amortization），即在貸款前幾年，借款者的還款金額甚至可以低于應(yīng)付利息。但是未償還的應(yīng)付利息部分將會(huì)自動(dòng)計(jì)入貸款本金。一旦累積的應(yīng)付利息部分超過(guò)貸款總額的15％或25％，那么每月還本付息額就要根據(jù)新的貸款本金重新計(jì)算；第三種產(chǎn)品是選擇性ARM，這種產(chǎn)品賦予借款者很大的還款自由度，即借款者每月可以選擇是償付本息、只還利息還是進(jìn)行負(fù)攤銷，這種自由選擇權(quán)可以保留5年以上，或者直到新的貸款本金額度超過(guò)原始本金的110％。

所有這些次級(jí)債產(chǎn)品都具有一個(gè)共同特點(diǎn)，即最初幾年還款利率很低，這被稱為誘惑性利率（Teaser），而一旦幾年后利率重新設(shè)定或本金重新計(jì)算，那么借款者的還款壓力將會(huì)驟然上升。一般而言，重新設(shè)定后的還款利率是低收入階層根本應(yīng)付不了的，而借入ARM貸款的大多數(shù)借款者也根本沒(méi)有想過(guò)要從頭到尾地償還ARM。他們的理想算盤是，一旦原來(lái)的ARM利率進(jìn)入重新設(shè)定期，他們就會(huì)通過(guò)借入新的ARM合同來(lái)提前償還舊合同，或者直接出售房地產(chǎn)來(lái)提前還款。

根據(jù)Inside Mortgage Finance提供的資料，在美國(guó)2006年新發(fā)放的抵押貸款中，優(yōu)質(zhì)貸款只占到36％，而次級(jí)債占到21％，Alt-A貸款占到25％。2001年美國(guó)次級(jí)債總規(guī)模占抵押貸款市場(chǎng)總規(guī)模的比率僅為5.6%，到2006年該比率上升到20％。

抵押貸款證券化造成信用風(fēng)險(xiǎn)的傳遞

證券化是20世紀(jì)金融市場(chǎng)最重要的創(chuàng)新之一。其核心內(nèi)容就是，只要某項(xiàng)非流動(dòng)性資產(chǎn)在未來(lái)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那么該非流動(dòng)性資產(chǎn)的所有者就能夠以未來(lái)現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，將該資產(chǎn)打包成某種形式的債券，通過(guò)向資本市場(chǎng)出售債券而收回流動(dòng)性資金。對(duì)于資產(chǎn)所有者而言，證券化提供了一種將非流動(dòng)性資產(chǎn)迅速流動(dòng)化的方式；對(duì)于資本市場(chǎng)而言，證券化提供了一種全新的投資品種，可以幫助投資者提高收益率和分散風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)而言，它們的資產(chǎn)負(fù)債表借方有很多筆住房抵押貸款債權(quán)，為了迅速回籠資金以提供更多筆抵押貸款，它們可以在投資銀行的幫助下，將一部分住房抵押貸款債權(quán)從自己的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離出來(lái)，以這部分債權(quán)為基礎(chǔ)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（Mortgage-Backed Securities, MBS）。借款者未來(lái)償還抵押貸款所支付的本息，就成為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)向MBS購(gòu)買者支付本息的基礎(chǔ)。而一旦房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)將MBS出售給機(jī)構(gòu)投資者，那么與這部分債權(quán)相關(guān)的收益和風(fēng)險(xiǎn)就完全轉(zhuǎn)移給機(jī)構(gòu)投資者了。也就是說(shuō)，通過(guò)證券化操作，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)就可以把抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給資本市場(chǎng)，由抵押貸款支持證券的購(gòu)買者來(lái)承擔(dān)相應(yīng)違約風(fēng)險(xiǎn)。

所有證券化產(chǎn)品都有分級(jí)（Tranch）的概念?；谕粋€(gè)抵押貸款資產(chǎn)池，發(fā)起人（Originator，即房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)）可能發(fā)行幾種完全不同的債券，通常包括優(yōu)先級(jí)（Senior Tranch）、中間級(jí)（Mezzanine Tranch）和股權(quán)級(jí)（Equity Tranch或Junior Tranch）。由該資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流分配規(guī)則為：首先全部?jī)敻秲?yōu)先級(jí)債券，如果有富余再償付中間級(jí)債券，最后償付股權(quán)級(jí)債券。同理，一旦抵押貸款因?yàn)檫`約發(fā)生損失，那么承擔(dān)損失的債券由先到后依次是股權(quán)級(jí)債券、中間級(jí)債券和優(yōu)先級(jí)債券。由于收益分配和損失分擔(dān)的順序不同，那么這些債券獲得的外部信用評(píng)級(jí)就不同，相應(yīng)的交易價(jià)格和購(gòu)買方也不同。優(yōu)先級(jí)債券往往能夠獲得AAA評(píng)級(jí)，債券收益率較低（即交易價(jià)格較高），購(gòu)買方往往是風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、共同基金、養(yǎng)老基金等。中間級(jí)債券的信用評(píng)級(jí)包括AA、A和BBB，債券收益率較高，購(gòu)買方往往是風(fēng)險(xiǎn)偏好較高的對(duì)沖基金和投資銀行。股權(quán)級(jí)債券往往沒(méi)有信用評(píng)級(jí)，債券收益率最高，通常由發(fā)起人持有而不對(duì)外出售，有時(shí)也出售給對(duì)沖基金和投資銀行。在一個(gè)典型的抵押貸款證券化交易中，發(fā)行的優(yōu)先級(jí)、中間級(jí)和股權(quán)級(jí)債券的比例大約為80％、10％和10％。

對(duì)于中間級(jí)MBS而言，由于信用評(píng)級(jí)相對(duì)較低，而且缺乏一個(gè)自然市場(chǎng)，因此投資銀行往往會(huì)以中間級(jí)MBS為基礎(chǔ)，進(jìn)行新的一輪證券化，以中間級(jí)MBS為基礎(chǔ)發(fā)行的債券被稱為擔(dān)保債務(wù)權(quán)證（Collateral Debt Obligation, CDO）。同樣通過(guò)上述分級(jí)操作，優(yōu)先級(jí)CDO往往能夠獲得AAA評(píng)級(jí)，重新贏得穩(wěn)健型機(jī)構(gòu)投資者的青睞。而股權(quán)級(jí)CDO的風(fēng)險(xiǎn)雖然大于中間級(jí)MBS，但是因?yàn)槟軌颢@得更高的回報(bào)率，而得到投機(jī)性機(jī)構(gòu)投資者的追捧。

根據(jù)UBS提供的資料，當(dāng)前美國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模約為17萬(wàn)億美元，其中住宅抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模約10萬(wàn)億美元，而抵押貸款證券化市場(chǎng)的規(guī)模超過(guò)6萬(wàn)億美元。換句話說(shuō)，大約60％的住房抵押貸款已經(jīng)實(shí)施了證券化。而其中次級(jí)抵押貸款證券大約占抵押貸款證券化市場(chǎng)的14％。根據(jù)證券行業(yè)和金融市場(chǎng)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，2004年到2006年全球CDO市場(chǎng)的發(fā)行規(guī)模依次為1570億美元、2490億美元和4890億美元。根據(jù)摩根大通證券公司的數(shù)據(jù)，在2006年大約發(fā)行了2440億美元CDO，其中大約980億是以中間級(jí)MBS為基礎(chǔ)的CDO，而其中絕大部分以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)。

利率上升和房?jī)r(jià)下跌引爆危機(jī)

如前所述，近年來(lái)美國(guó)次級(jí)債市場(chǎng)繁榮的基礎(chǔ)是不牢固的。其一，很多借款者簽訂了自己未來(lái)根本不可能償還的可調(diào)整利率貸款，他們防止違約的唯一途徑是重新獲得貸款或者出售房地產(chǎn)，但是這建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮的前提之上；其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能永遠(yuǎn)繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期往往和基礎(chǔ)利率變動(dòng)負(fù)相關(guān)。

由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)從2003年開(kāi)始全面復(fù)蘇，通貨膨脹壓力重新顯現(xiàn)。為此，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月到2006年6月的兩年時(shí)間內(nèi)連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦基金利率，目前保持在5.25%的水平上?；鶞?zhǔn)利率的上升逐漸刺破了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫：美國(guó)很多地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的上升勢(shì)頭在2005年夏季結(jié)束時(shí)忽然中止；2006年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了市場(chǎng)修正期，2006年8月房地產(chǎn)開(kāi)工指數(shù)（U.S. Home Construction Index）同比下降40％；2007年美國(guó)住宅房地產(chǎn)的銷售量和銷售價(jià)格均繼續(xù)下降，二手房交易的下跌程度是1989年以來(lái)最為嚴(yán)重的，2007年第二季度的整體房?jī)r(jià)甚至創(chuàng)下20年來(lái)的最大跌幅。

雪上加霜的是，基準(zhǔn)利率的提高使得住房抵押貸款的利率相應(yīng)上升，使得潛在購(gòu)房者望而卻步，進(jìn)一步壓縮了住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。同時(shí)，伴隨著在2004年至2005年新增次級(jí)抵押貸款的合同進(jìn)入利率重新設(shè)定期，借款者面臨的還款壓力驟然增加，他們?cè)诜績(jī)r(jià)下跌的環(huán)境下很難獲得新的抵押貸款，即使出售房地產(chǎn)也不能償還本息，于是只有違約一條路可走。2006年大約有4000億美元的ARM進(jìn)入重新設(shè)定期，而2007年大約有1萬(wàn)億美元的ARM面臨重新設(shè)定。

次級(jí)抵押貸款違約率上升造成的第一波沖擊是提供次級(jí)債的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。由于房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不可能將所有抵押貸款證券化，因此它們必須承受停留在自己資產(chǎn)負(fù)債表之上的未實(shí)施證券化的債權(quán)的違約成本。大量的次級(jí)債供應(yīng)商紛紛倒閉或申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，這以2007年4月美國(guó)第二大次級(jí)債供應(yīng)商新世紀(jì)金融公司（New Century Financial）申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)為代表。

次級(jí)抵押貸款違約率上升造成的第二波沖擊是購(gòu)買信用評(píng)級(jí)較低的MBS和CDO的對(duì)沖基金和投資銀行。按照證券化產(chǎn)品的現(xiàn)金分配規(guī)則或損失承擔(dān)規(guī)則，一旦抵押貸款發(fā)生違約，那么中間級(jí)和股權(quán)級(jí)債券必須率先承擔(dān)損失。抵押貸款違約率上升導(dǎo)致中間級(jí)或股權(quán)級(jí)MBS和CDO的持有者不能按時(shí)獲得本息償付，造成這些產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值縮水，從而惡化了對(duì)沖基金和投資銀行的資產(chǎn)負(fù)債表。一旦對(duì)沖基金的投資組合遭受嚴(yán)重?fù)p失，對(duì)沖基金就會(huì)面臨投資人的贖回壓力、商業(yè)銀行的提前回收貸款壓力，以及中介機(jī)構(gòu)的追加保證金要求，從而被迫拋售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至破產(chǎn)解散。目前已經(jīng)有大量的對(duì)沖基金宣布停止贖回或?yàn)l臨解散。這以貝爾斯登和巴黎銀行旗下的對(duì)沖基金為代表。

次級(jí)抵押貸款違約率上升造成的第三波沖擊是購(gòu)買信用評(píng)級(jí)較高的MBS和CDO的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、共同基金和養(yǎng)老基金等。按理說(shuō)，次級(jí)債違約率上升尚未影響到優(yōu)先級(jí)MBS或CDO的償付，不會(huì)造成任何損失。但是，由于較低級(jí)別的MBS和CDO發(fā)生違約，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在調(diào)低該級(jí)別產(chǎn)品的信用評(píng)級(jí)時(shí)，也會(huì)對(duì)優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，這些產(chǎn)品的信用級(jí)別可能被調(diào)低，市場(chǎng)價(jià)值也相應(yīng)縮水。尤其對(duì)于商業(yè)銀行而言，由于一方面自身持有的優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品面臨損失，另一方面對(duì)沖基金用于申請(qǐng)貸款而作為抵押品的中間級(jí)和股權(quán)級(jí)MBS和CDO發(fā)生更大程度的縮水，造成銀行的不良貸款比重上升。

一旦機(jī)構(gòu)投資者遭受損失，它們的理性對(duì)策就是出售一部分非流動(dòng)性資產(chǎn)，提高自己資產(chǎn)組合中的流動(dòng)性水平，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和贖回壓力。一旦資本市場(chǎng)上所有機(jī)構(gòu)投資者都拋售非流動(dòng)性資產(chǎn)，那么就會(huì)造成兩個(gè)結(jié)果，一是全球固定收益產(chǎn)品市場(chǎng)和股票市場(chǎng)大幅下跌，二是市場(chǎng)上流動(dòng)性趨緊，甚至形成信用緊縮的局面。第一個(gè)結(jié)果目前已經(jīng)在全球資本市場(chǎng)上表露無(wú)遺，第二個(gè)結(jié)果正是全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家在8月份之內(nèi)向市場(chǎng)上注入超過(guò)5000億美元流動(dòng)性的直接原因。

美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)涵義

目前美國(guó)次級(jí)債危機(jī)的走向仍然撲朔迷離。美國(guó)國(guó)內(nèi)外政府官員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和分析人士存在兩種截然相反的觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)的基本面非常健康，而背離基本面支持的危機(jī)注定不能長(zhǎng)久；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前的危機(jī)僅僅是冰山一角，一旦危機(jī)升級(jí)為全球范圍內(nèi)的信任危機(jī)，那么將會(huì)造成全球資本市場(chǎng)動(dòng)蕩和美國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)陷入中期衰退。

我們不能低估第二種情景出現(xiàn)的可能性。首先，正如前文所述，隨著2005年和2006年新增的ARM貸款陸續(xù)進(jìn)入利率重新設(shè)定期，將會(huì)有更大比例和規(guī)模的次級(jí)抵押貸款違約，而一旦所有房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上同時(shí)拋售抵押品，這會(huì)造成抵押品價(jià)值進(jìn)一步下降，放大房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的損失；其次，由于對(duì)沖基金、投資銀行等機(jī)構(gòu)投資者并沒(méi)有向市場(chǎng)披露自己投資組合的義務(wù)，我們并不知道目前這些機(jī)構(gòu)投資者所持有的中間級(jí)和股權(quán)級(jí)MBS或CDO的規(guī)模，也不知道它們已經(jīng)發(fā)生的損失或者潛在損失；第三，美國(guó)金融市場(chǎng)是全球規(guī)模最大和最具深度的金融市場(chǎng)，美國(guó)是全球經(jīng)濟(jì)的引擎和最重要的進(jìn)口國(guó)，一旦美國(guó)金融市場(chǎng)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)因?yàn)榇渭?jí)債危機(jī)而面臨動(dòng)蕩和衰退，那么將會(huì)給全球資本市場(chǎng)和全球經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的負(fù)面沖擊。

但這也并非意味著次級(jí)債危機(jī)一定會(huì)不斷惡化。本次危機(jī)從源頭上而言屬于債務(wù)危機(jī)，只要能夠通過(guò)各種手段降低次級(jí)抵押貸款的違約率，就能夠有效緩解危機(jī)的進(jìn)一步升級(jí)。目前美國(guó)國(guó)內(nèi)主要有兩種思路來(lái)降低違約率，一是美聯(lián)儲(chǔ)及時(shí)調(diào)低聯(lián)邦基金利率水平，市場(chǎng)普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在今年9月18日的會(huì)議后宣布降息25～50個(gè)基點(diǎn)；二是由美國(guó)聯(lián)邦住房機(jī)構(gòu)（Federal Home Agency，F(xiàn)HA）為次級(jí)債借款者提供擔(dān)保。

以上兩種手段的確有助于遏制違約率的上升，但是可能帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)人士批評(píng)說(shuō)，美國(guó)政府不應(yīng)該用大眾納稅人的錢，去為不顧自己能力舉借抵押貸款的借款人、不顧未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)放掠奪性貸款（Predatory Loan）的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、不顧潛在風(fēng)險(xiǎn)而盲目購(gòu)買高風(fēng)險(xiǎn)MBS和CDO的機(jī)構(gòu)投資者買單。這樣做將會(huì)鼓勵(lì)欺詐者和投機(jī)者的不良行為，滋生道德風(fēng)險(xiǎn)。此外，也有市場(chǎng)人士批評(píng)8月份發(fā)達(dá)國(guó)家央行的聯(lián)手注入流動(dòng)，認(rèn)為這將在未來(lái)引發(fā)新一輪的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。

由于中國(guó)政府實(shí)施了有效的資本管制、中國(guó)金融機(jī)構(gòu)剛剛進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)，采取的投資戰(zhàn)略還相對(duì)審慎，到目前為止，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)對(duì)中國(guó)的影響并不大。中國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行投資于美國(guó)次級(jí)債產(chǎn)品的比例甚微，中國(guó)股市在全球股市哀鴻遍野之時(shí)逆風(fēng)飛揚(yáng)疊創(chuàng)新高。但是，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)為中國(guó)政府及金融機(jī)構(gòu)提供了非常重要的啟示。

中國(guó)商業(yè)銀行必須高度重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。目前住房抵押貸款在中國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)組合中已經(jīng)占有很大比重。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，住房抵押貸款的確是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低，這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)很可能演化成不良貸款。

中國(guó)商業(yè)銀行在提供住房抵押貸款時(shí)應(yīng)該實(shí)施嚴(yán)格的貸款條件和審核程序，應(yīng)該杜絕降低首付比率的行為，以及避免通過(guò)偽造收入證明文件實(shí)現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象。

中國(guó)應(yīng)該加速資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)和推廣。證券化能夠有效地將抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)從銀行轉(zhuǎn)移給投資者，考慮到中國(guó)當(dāng)前融資體系中銀行融資的重要性，實(shí)施證券化有助于降低商業(yè)銀行乃至中國(guó)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

政府應(yīng)該適時(shí)監(jiān)測(cè)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，前瞻性地判斷市場(chǎng)行情的演變，并及時(shí)采取相應(yīng)措施來(lái)避免危機(jī)爆發(fā)或者減輕危機(jī)的破壞性。

如果美國(guó)次級(jí)債危機(jī)進(jìn)一步惡化，那么可能會(huì)對(duì)中國(guó)資本市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成更加顯著的負(fù)面沖擊，我們應(yīng)對(duì)此保持警惕并提前做好準(zhǔn)備。

一旦美國(guó)次級(jí)債危機(jī)升級(jí)造成全球機(jī)構(gòu)投資者被迫調(diào)整其資產(chǎn)組合，那么可能造成外國(guó)短期資本在中國(guó)資本市場(chǎng)上的大量流出或流入，而這可能擠破或放大中國(guó)當(dāng)前的資產(chǎn)價(jià)格泡沫。

一旦美國(guó)次級(jí)債危機(jī)造成日元套利交易終止，大量資本從美國(guó)流向日本將會(huì)造成美元貶值、日元升值的局面，美元大幅貶值一方面會(huì)造成中國(guó)外匯儲(chǔ)備發(fā)生存量損失，另一方面將對(duì)人民幣匯率走勢(shì)產(chǎn)生壓力。

第8篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；可持續(xù)發(fā)展；研究

1 引言

急劇增長(zhǎng)的需求和巨大的利潤(rùn)空間，使得房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展起來(lái)，但同時(shí)又存在供需錯(cuò)位、盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)建設(shè)、商鋪空置率高、投資風(fēng)險(xiǎn)大等隱患，可持續(xù)發(fā)展成為我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的首要問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足社會(huì)需要、提高人民群眾生活水平過(guò)程中起到積極而重大的作用。本文著重探討一下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2 影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的因素

2.1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策

房地產(chǎn)具有先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家信息中心的統(tǒng)計(jì)資料，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)每6—7年構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入谷底，這標(biāo)志著從1993年開(kāi)始連續(xù)7年的一個(gè)完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個(gè)新一輪的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。另?yè)?jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，我國(guó)未來(lái)20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本走勢(shì)是：“十一五”期間GDP的增長(zhǎng)率在7.0％～8.1％之間，2010—2020年，GDP增長(zhǎng)率將降至5.5％～6.6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動(dòng)房地產(chǎn)的終端市場(chǎng)需求。因此，未來(lái)幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)具有推動(dòng)和拉動(dòng)雙重效應(yīng)。

2.2 地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況

從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯的行業(yè)。一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來(lái)的。這種投資與需求的增長(zhǎng)，必然導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。

2.3 價(jià)格與價(jià)值背離

遵循市場(chǎng)規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本特征。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)造國(guó)內(nèi)收入的同時(shí)，也存在一定的價(jià)格和價(jià)值背離的問(wèn)題。價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)是正常的，但價(jià)格過(guò)于偏離價(jià)值，就會(huì)引發(fā)購(gòu)買行為的波動(dòng)。從近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，用“一路攀升”評(píng)價(jià)并不過(guò)分。如果屬于供不應(yīng)求的結(jié)果，是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。然而受到炒房團(tuán)、開(kāi)發(fā)商非法占地等因素的影響而造成價(jià)格增速過(guò)快，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)是有所偏離的。

2.4 泡沫經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在持續(xù)創(chuàng)造收入的同時(shí)，也存在著泡沫經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。價(jià)格增長(zhǎng)越快，價(jià)格與價(jià)值背離越多，泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)越大。房地產(chǎn)信貸在銀行信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)著相當(dāng)比例，一旦發(fā)生資金鏈嚴(yán)重?cái)嗔训男袠I(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，銀行勢(shì)必會(huì)受到損失，其他行業(yè)也會(huì)受到不同程度的影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的維護(hù)更加困難。

2.5 節(jié)能環(huán)保的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略顯現(xiàn)不足

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與低碳經(jīng)濟(jì)有著緊密的關(guān)聯(lián)。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環(huán)保住宅作為回報(bào)，顯然與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步調(diào)是不一致的。但目前低碳、環(huán)保住宅的占比仍然不高，開(kāi)發(fā)數(shù)量有限。

3 促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

3.1 對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格進(jìn)行合理規(guī)制

價(jià)格規(guī)制并不是要絕對(duì)降低住宅價(jià)格，而是讓房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值更好地吻合，避免價(jià)格過(guò)多地高于或低于價(jià)值。只不過(guò)目前的矛盾是價(jià)格過(guò)高，而金融危機(jī)時(shí)期，很多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，也反映出價(jià)格偏低對(duì)企業(yè)的影響。作為宏觀調(diào)控部門，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)各個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為做出評(píng)估，以判斷其與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度。價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中尤為突出的一個(gè)因素，而且它對(duì)行業(yè)內(nèi)其他因素具有關(guān)聯(lián)性的影響，運(yùn)用價(jià)格規(guī)制對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有不可或缺的意義。借助政府的價(jià)格評(píng)估與指導(dǎo)，有助于使房地產(chǎn)商品價(jià)格回歸理性，維護(hù)行業(yè)和市場(chǎng)秩序。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融監(jiān)管

政府應(yīng)立足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融秩序予以嚴(yán)格的監(jiān)管，在房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模、償債能力、開(kāi)發(fā)進(jìn)程等實(shí)行全面深入的監(jiān)督，控制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸業(yè)務(wù)，調(diào)節(jié)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)信貸資金向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的朝陽(yáng)行業(yè)流動(dòng)。為此，政府應(yīng)大力開(kāi)展銀行創(chuàng)新改革，使銀行打破傳統(tǒng)的存貸模式，吸引優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)中高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的影響，以服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展為宗旨，整合現(xiàn)有業(yè)務(wù)，逐步增加優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的占比，從而有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 完善相關(guān)的金融體系

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展必須以房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)。根據(jù)我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀，應(yīng)重點(diǎn)做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整，增加消費(fèi)貸款比重，并注意防范風(fēng)險(xiǎn)。另外，為解決房地產(chǎn)金融進(jìn)一步發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題，期限錯(cuò)配問(wèn)題，資產(chǎn)流動(dòng)性問(wèn)題，我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)還應(yīng)著手研究并建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，從根本上解決房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題。建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，還能有效分散銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)化程度，促進(jìn)國(guó)有商業(yè)銀行向真正意義上的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌，提高整個(gè)房地產(chǎn)金融的效率。

3.4 運(yùn)用激勵(lì)政策轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)低碳、環(huán)保的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，激勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)靠攏離不開(kāi)政策的支持。因此，政府應(yīng)注重發(fā)揮政策引導(dǎo)的杠桿作用。值得注意的是，這種杠桿作用具有雙重性。一方面，通過(guò)對(duì)低碳、環(huán)保型住宅投資建設(shè)的稅收優(yōu)惠，可吸引越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商參與到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型中來(lái)，加大新型低碳、環(huán)保住宅的開(kāi)發(fā)。另一方面，在購(gòu)買需求方面也可以通過(guò)貸款利率的優(yōu)惠，促進(jìn)新購(gòu)房群體關(guān)注低碳住宅，做出購(gòu)買決策。政策激勵(lì)將帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為目標(biāo)，在可持續(xù)發(fā)展的理念下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，已成為一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)，在許多地方還是支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是多方面的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有廣闊的前景，在與我國(guó)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程中，現(xiàn)存的問(wèn)題需要通過(guò)科學(xué)的宏觀調(diào)控措施加以控制和引導(dǎo)，彰顯房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的積極作用，規(guī)避各種不利影響，營(yíng)造健康有序的行業(yè)氛圍，逐步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

第9篇：房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文

關(guān)鍵詞：上海市；房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)防范；最優(yōu)政策

一、 上海市防范房地產(chǎn)金融危機(jī)的最優(yōu)政策選擇

1. 對(duì)上海市當(dāng)前房?jī)r(jià)趨勢(shì)的判斷。我國(guó)當(dāng)前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過(guò)熱、房?jī)r(jià)普漲的態(tài)勢(shì)得到了初步的遏制。對(duì)比歷年量?jī)r(jià)波動(dòng)的情況可見(jiàn)，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“量?jī)r(jià)齊跌”來(lái)描述，表明上海市場(chǎng)并沒(méi)有能夠脫離全國(guó)大環(huán)境走出特立獨(dú)行的行情，而是受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性影響比較大。在未來(lái)一段時(shí)間，如果我國(guó)繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策不變、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不變的情況下，根據(jù)我們的研究，可以肯定全國(guó)房?jī)r(jià)將持續(xù)回落，而上海市房?jī)r(jià)受上述因素的影響將會(huì)更大更顯著，總體趨勢(shì)是持續(xù)向下，由此形成了上海市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索。

2. 保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定是當(dāng)前的最優(yōu)政策選擇?；谏虾Ｊ蟹?jī)r(jià)將持續(xù)下跌、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇的現(xiàn)實(shí)狀況，我們必須提前做好防金融風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房?jī)r(jià)緩慢下跌到合理價(jià)位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房?jī)r(jià)快速下跌到合理價(jià)位再救市；三是采取較為靈活的短期和長(zhǎng)期反金融危機(jī)措施以維持房?jī)r(jià)大致穩(wěn)定。

策略一的優(yōu)勢(shì)在于，由于房?jī)r(jià)下跌速度緩慢，短期不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的斷供，從而不會(huì)造成大量銀行個(gè)貸的不良貸款。

策略一的劣勢(shì)也很明顯。①樓市將陷入長(zhǎng)期低迷。因?yàn)橐３址慨a(chǎn)市值高于房貸余額，房?jī)r(jià)的下跌速度必須非常緩慢，要使房?jī)r(jià)恢復(fù)正常合理價(jià)位將需要長(zhǎng)達(dá)上十年時(shí)間，在此期間新房銷售將受重創(chuàng)，樓市將陷入長(zhǎng)期低迷，從而拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。②金融危機(jī)爆發(fā)的可能性大。既然有不正常的高價(jià)，同樣會(huì)有不正常的低價(jià)，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價(jià)位時(shí)，房?jī)r(jià)將可能跌破市值引起恐慌，金融危機(jī)將不可避免。③救市成功的可能性小。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌后即使政府出手救市，效果也難預(yù)料。從證券市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，歷來(lái)政府出手救市都只能暫時(shí)奏效，最終難以逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)。因此在經(jīng)歷長(zhǎng)期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風(fēng)險(xiǎn)很大。

策略二如果奏效將是最理想的，其優(yōu)勢(shì)在于：盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)短期將面臨較大的問(wèn)題，但災(zāi)難時(shí)間很短，在政府強(qiáng)有力的救市政策之下，房?jī)r(jià)在一個(gè)合理價(jià)位迅速穩(wěn)定。只要房?jī)r(jià)能穩(wěn)定在市值大于個(gè)貸余額這個(gè)臨界點(diǎn)之上，斷供潮不會(huì)出現(xiàn)，個(gè)貸不良率不會(huì)攀升；同時(shí)剛需將帶動(dòng)新房銷量回升，開(kāi)發(fā)貸款也不會(huì)出現(xiàn)大量的壞賬。按照我國(guó)首付三成的情況來(lái)看，臨界點(diǎn)大概在購(gòu)房款的40%，在此之上止跌都將不會(huì)造成金融危機(jī)。

策略二的劣勢(shì)在于，房?jī)r(jià)如果快速下跌將會(huì)形成強(qiáng)大的下跌慣性，很可能跌破臨界點(diǎn)從而引爆金融危機(jī)，此時(shí)政府救市成功的可能非常小。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要特點(diǎn)是房?jī)r(jià)總是呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)和單邊下跌的趨勢(shì)，正反饋效應(yīng)明顯。在泡沫較大的情況下房?jī)r(jià)暴跌趨勢(shì)一旦形成將很難控制，從而導(dǎo)致嚴(yán)重的金融危機(jī)。從歷史上看，無(wú)論是在日本金融危機(jī)中，還是亞洲金融危機(jī)以及次貸危機(jī)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)都明顯表現(xiàn)出這個(gè)規(guī)律。

由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在前期屬于典型的過(guò)熱地區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的上漲，尤其是近兩年上海房?jī)r(jià)的快速上揚(yáng)累積了很大的風(fēng)險(xiǎn)，暴風(fēng)驟雨的下跌將引發(fā)拋售狂潮，房?jī)r(jià)崩潰的時(shí)候所有人都會(huì)喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機(jī)者，將會(huì)大量拋售手中的房產(chǎn)，形成惡性循環(huán)從而導(dǎo)致樓價(jià)不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發(fā)金融危機(jī)的可能性很大，因此策略二的風(fēng)險(xiǎn)更大。

策略三的優(yōu)勢(shì)在于：①不會(huì)有斷供潮。從當(dāng)前看已經(jīng)購(gòu)房者不會(huì)斷供，從而銀行不會(huì)被迫降價(jià)出售斷供房，消除了房?jī)r(jià)猛烈下跌的一個(gè)隱患。②政策實(shí)施的難度不大。當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌幅度不大，十提出的收入倍增計(jì)劃甚至還使房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期，此時(shí)適當(dāng)放松擠泡沫的政策，出臺(tái)一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對(duì)剛需提供優(yōu)惠貸款利率等，將能起到較好的穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。

只要能夠維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，就能充分發(fā)揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個(gè)群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定，剛需才會(huì)出手消費(fèi)，因此在當(dāng)前情況下，只有維護(hù)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定才能化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

此策略的不足之處在于，當(dāng)前房?jī)r(jià)處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時(shí)間內(nèi)新房銷量將停滯不前。避免房地產(chǎn)金融危機(jī)是當(dāng)前的首要矛盾，在貸款余額中個(gè)貸相比開(kāi)發(fā)貸款占比更高，因此首先要防范斷供導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。而且只要?jiǎng)傂枵鎸?shí)存在，房?jī)r(jià)穩(wěn)定下銷量肯定會(huì)上去，由此可見(jiàn)本策略成功的關(guān)鍵在于解決好開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。在短期銷量難以擴(kuò)大的情況下，處理好住房開(kāi)發(fā)的節(jié)奏問(wèn)題，保證開(kāi)發(fā)商不盲目屯地盲目開(kāi)發(fā)，改為減少開(kāi)發(fā)盡量消化庫(kù)存才能避免降價(jià)競(jìng)銷的局面，就從開(kāi)發(fā)商的角度消除了爆發(fā)嚴(yán)重的金融危機(jī)另一個(gè)隱患。

權(quán)衡策略三的利弊得失，總體來(lái)看防范金融風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)明顯，不足之處也好彌補(bǔ)，可操作性強(qiáng)。

綜合以上三種策略的分析發(fā)現(xiàn)，策略三是當(dāng)前的最優(yōu)選擇。只有保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，大規(guī)模的斷供和爛尾樓導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融危機(jī)才能避免。

二、 上海市防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的短期應(yīng)急措施

盡管房?jī)r(jià)下降有系統(tǒng)性特征，但是由于住房存在區(qū)域性的特點(diǎn)，即使在全國(guó)房?jī)r(jià)回落態(tài)勢(shì)下，只要措施得當(dāng)操作及時(shí)，依然能夠穩(wěn)定上海市的房?jī)r(jià)。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的舉措可分為短期應(yīng)急措施和長(zhǎng)期防范機(jī)制。前者是指在風(fēng)險(xiǎn)苗頭出現(xiàn)時(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要措施，特點(diǎn)是政策實(shí)施后短期即可較為有效地刺激市場(chǎng)需求，增加購(gòu)買力，提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；后者是指從政府監(jiān)管的角度來(lái)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，特點(diǎn)是偏重宏觀層面和長(zhǎng)效機(jī)制。

2012年2月上海出現(xiàn)了“持有長(zhǎng)期居住證滿3年家庭可購(gòu)二套房”的“限購(gòu)松綁”風(fēng)波，但是當(dāng)前情況與年初已經(jīng)有了很大不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌已經(jīng)發(fā)出了較強(qiáng)的金融風(fēng)險(xiǎn)提示信號(hào)，此時(shí)整體調(diào)控政策應(yīng)該進(jìn)行適應(yīng)性微調(diào)，采取必要措施來(lái)昭示政府維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定的意圖。盡管十期間住建部再次申明“暫時(shí)還不想放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”，但是要提早樹(shù)立應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的思想，預(yù)先儲(chǔ)備應(yīng)急政策。我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)儲(chǔ)備應(yīng)急措施，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候結(jié)合具體情況推出。

1. 及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)政策。從歷史上看，土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)都有著密切關(guān)系。從2005年、2006年全國(guó)土地供應(yīng)下降，開(kāi)工建設(shè)量減少，2007年房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲；2009年土地供應(yīng)量負(fù)增長(zhǎng)，2010年房?jī)r(jià)大幅上漲。這實(shí)際上在很大程度上反映了市場(chǎng)供求的基本規(guī)律。盡管影響房?jī)r(jià)的重要因素很多，但房地產(chǎn)市場(chǎng)比竟也是一個(gè)市場(chǎng)，供給定律和需求定律也將在房地產(chǎn)市場(chǎng)中得以體現(xiàn)，因此我們相信，適當(dāng)減少土地總量的供應(yīng)，將能在很大程度上有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

調(diào)整土地供應(yīng)政策，從現(xiàn)在就應(yīng)該開(kāi)始實(shí)行。適當(dāng)減少土地總量的供應(yīng)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商以去庫(kù)存為當(dāng)前的工作重心；減少上海市中心區(qū)域的土地供應(yīng)，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房?jī)r(jià)引導(dǎo)和滿足剛性住房需求。通過(guò)減少供應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提高交易量以防范金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2. 為剛需提供購(gòu)房補(bǔ)貼。借鑒次貸危機(jī)中的措施，必要的時(shí)候?qū)傂孕枨筇峁┮欢ǖ呢泿叛a(bǔ)貼，同時(shí)降低印花稅和給予部分個(gè)貸貼息等，能夠提高剛需的購(gòu)買力，促進(jìn)住房消費(fèi)。另一方面，降低營(yíng)業(yè)稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進(jìn)樓市供需兩旺。這一措施也許對(duì)下跌中穩(wěn)定房?jī)r(jià)效果不顯著，但是對(duì)促進(jìn)剛需購(gòu)房以提高成交量，消化商品房庫(kù)存以降低開(kāi)發(fā)貸款的不良率有著重要的積極意義。

3. 處理好保障性住房對(duì)商品房的擠出效應(yīng)問(wèn)題。保障房尤其是經(jīng)適房和公租房對(duì)商品房存在著較大的擠出效應(yīng)。在當(dāng)前房?jī)r(jià)存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關(guān)系，有必要重新調(diào)整戰(zhàn)略部署。

采用收購(gòu)的方式完成保障房任務(wù)能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設(shè)任務(wù)，又解決了沖突的問(wèn)題，促進(jìn)了商品房市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此目前的最優(yōu)選擇應(yīng)該是暫緩建設(shè)公租房、廉租房等，暫時(shí)以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔，適當(dāng)時(shí)候再購(gòu)買商品房作為保障房。

問(wèn)題是收購(gòu)的保障房要合理：價(jià)位、地段、數(shù)量等都要合理。不僅要考慮收購(gòu)時(shí)以上因素合理，還要考慮到未來(lái)管理上的便利性和低成本要求，因此在收購(gòu)的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當(dāng)配以經(jīng)濟(jì)適用房。

從收購(gòu)時(shí)機(jī)上考慮，目前也可以少量購(gòu)買，目標(biāo)是完成中央的任務(wù)和兌現(xiàn)政府承諾；在需要政府出手救市的時(shí)刻再出手進(jìn)行規(guī)模收購(gòu)。從解決金融危機(jī)的角度看，收購(gòu)的目標(biāo)應(yīng)該是那些貸款未還清、銀行強(qiáng)制收回準(zhǔn)備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機(jī)的沖擊力，最大化收購(gòu)資金的效用。

從收儲(chǔ)資金來(lái)源上看，目前可以動(dòng)用住房公積金閑置資金進(jìn)行收儲(chǔ)。上海利用閑置住房公積金收儲(chǔ)保障房已經(jīng)取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當(dāng)擴(kuò)大閑置住房公積金收儲(chǔ)保障房的數(shù)量，尤其是收購(gòu)一手房房源，既能解決資金閑置問(wèn)題，又能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)資金饑渴和滯銷的問(wèn)題，達(dá)到多贏的格局。

在需要規(guī)模收儲(chǔ)的時(shí)候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設(shè)的資金都可以用于收儲(chǔ)保障房。另外還要制定一些優(yōu)惠政策，充分利用社會(huì)資源，動(dòng)員社會(huì)資金積極參與到這個(gè)重大舉措中來(lái)，實(shí)現(xiàn)既防治金融危機(jī)，又解決住房困難的問(wèn)題，解決社會(huì)資金投資渠道不足的問(wèn)題，達(dá)到一舉多得的功效。

4. 可適時(shí)重啟購(gòu)房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購(gòu)房入戶曾經(jīng)是啟動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關(guān)鍵時(shí)候發(fā)揮出重要而深遠(yuǎn)的作用。一方面能夠拉動(dòng)巨量資金流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，消化庫(kù)存商品房，有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)；另一方面能夠解決大量老百姓關(guān)注的戶口問(wèn)題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項(xiàng)政策不僅可以成為刺激房地產(chǎn)消費(fèi)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)宜之計(jì)，而且還能順應(yīng)戶籍制度改革的需求，達(dá)到一舉多得的效果。

三、 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了短期的應(yīng)急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的制度建設(shè)，做好防范金融風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)性工作。

1. 加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管防范金融危機(jī)。一要強(qiáng)化對(duì)“四證”的審查把關(guān)。為防止開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環(huán)節(jié)嚴(yán)審開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，減緩開(kāi)發(fā)商拿地速度，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)過(guò)程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)商的資金狀況；對(duì)“四證”不全的不準(zhǔn)發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款。二要強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查把關(guān)。對(duì)一級(jí)、二級(jí)企業(yè)要重點(diǎn)支持，限制對(duì)三級(jí)以下企業(yè)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。三要加強(qiáng)對(duì)自有資金的審查把關(guān)。強(qiáng)調(diào)企業(yè)凈資產(chǎn)應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目總投資的30%，單個(gè)項(xiàng)目自籌資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%。當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的正常合理資金需求，應(yīng)該協(xié)調(diào)銀行盡量予以滿足。

2. 完善上海的個(gè)人購(gòu)房貸款征信系統(tǒng)。從2005年7月份開(kāi)始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，從此個(gè)人貸款中異地購(gòu)房、多套購(gòu)房及欠款失信記錄等可實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。銀行通過(guò)查詢此系統(tǒng)可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實(shí)操作多套購(gòu)房利率，從而有效控制個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)。但是由于這一征信體系還無(wú)法客觀統(tǒng)計(jì)貸款人的收入水平，目前就做到真實(shí)反映貸款人還款能力還不現(xiàn)實(shí)，因此如何彌補(bǔ)這一缺陷就成為當(dāng)前防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

首先要詳細(xì)了解核實(shí)借款人（及其家庭成員）的職業(yè)、收入狀況以及穩(wěn)定性，確保借款人有足夠的收入來(lái)保證按期歸還借款本息；第二要約見(jiàn)借款人，當(dāng)面核實(shí)有關(guān)情況，由借款人當(dāng)面對(duì)借款合同等重要資料進(jìn)行簽字蓋章。對(duì)職業(yè)及收入狀況穩(wěn)定、有足夠的還款來(lái)源、個(gè)人資信狀況良好的借款者，應(yīng)作為重點(diǎn)支持的優(yōu)質(zhì)客戶群體；對(duì)于信息不符的異常客戶，應(yīng)提高貸款利率或者拒絕發(fā)放貸款，并加入征信黑名單。第三，對(duì)于購(gòu)買商用房、商住兩用房、購(gòu)買第二套以上住房用于投資投機(jī)的，在審查其第一還款來(lái)源時(shí)更應(yīng)嚴(yán)格和慎重，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，并提高貸款利率。第四，嚴(yán)格審查購(gòu)房人的資質(zhì)，打擊開(kāi)發(fā)商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴(yán)格控制投機(jī)性購(gòu)房，排除金融地雷的隱患。

3. 積極解決土地財(cái)政的難題，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)泡沫，無(wú)論在全國(guó)還是上海，已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。只有從根本上規(guī)避對(duì)土地財(cái)政的依賴，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。從上海市的具體情況來(lái)看，上海的優(yōu)勢(shì)顯然不在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而在于已經(jīng)形成的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等。如何加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐，將這些優(yōu)勢(shì)放大，把這些優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為政府財(cái)政收入，才能規(guī)避當(dāng)前的土地財(cái)政問(wèn)題，從根本上將房?jī)r(jià)收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時(shí)政府也有穩(wěn)定的稅源。

4. 強(qiáng)調(diào)三成底線的按揭制度。強(qiáng)調(diào)住房抵押貸款的首付成數(shù)不得低于三成。只有嚴(yán)守這個(gè)三成底線，才能保證在未來(lái)萬(wàn)一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問(wèn)題，同時(shí)遏制投機(jī)投資性購(gòu)房帶來(lái)的房?jī)r(jià)泡沫。美國(guó)的次貸危機(jī)和日本金融危機(jī)中，教訓(xùn)最為深刻的就是幾乎零首付所導(dǎo)致銀行系統(tǒng)異常脆弱性帶來(lái)巨大損失。

5. 暫緩?fù)瞥龇康禺a(chǎn)稅。如果現(xiàn)在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財(cái)政狀況，但是毫無(wú)疑問(wèn)將對(duì)目前的樓市構(gòu)成致命打擊，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融危機(jī)的爆發(fā)。而如果倉(cāng)促推出一個(gè)不痛不癢的方案使房產(chǎn)稅增收范圍過(guò)窄，稅率過(guò)低，將無(wú)助于改善政府收支狀況，也無(wú)助于擠壓房?jī)r(jià)泡沫，反而失去了未來(lái)在這兩方面的主動(dòng)權(quán)；暫緩?fù)瞥龇慨a(chǎn)稅，保持當(dāng)前一定的輿論壓力，則既能對(duì)樓市投機(jī)構(gòu)成壓力而抑制泡沫，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下行形成實(shí)質(zhì)性壓力，根據(jù)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體情況再?zèng)Q定推出合適的房產(chǎn)稅，無(wú)疑能掌握更大的主動(dòng)權(quán)。

6. 構(gòu)建住房貸款管理預(yù)警監(jiān)控系統(tǒng)。（1）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。依靠信用管理系統(tǒng)平臺(tái)，建立反應(yīng)靈敏的預(yù)警機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信貸運(yùn)行的全過(guò)程監(jiān)控，將高風(fēng)險(xiǎn)不良客戶列入“黑名單”。（2）加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊非法操作和假按揭行為，加強(qiáng)對(duì)“假按揭”事件的處理動(dòng)態(tài)，對(duì)開(kāi)發(fā)商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時(shí)動(dòng)用法律手段追索債務(wù)。對(duì)銀行內(nèi)部人員參與串謀騙貸的，要嚴(yán)肅追究其責(zé)任。（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金封閉式管理。對(duì)勘察設(shè)計(jì)、建材采購(gòu)、民工工資支付項(xiàng)目等資金嚴(yán)格管理，防止抽逃和挪用資金；項(xiàng)目完成后，銷售收入也實(shí)行全封閉管理，確保銷售收入按比例優(yōu)先歸還貸款。（4）繼續(xù)加大住房不良貸款的處置工作，創(chuàng)新解決不良貸款的手段和方法。

參考文獻(xiàn)：

1. 楊剛，王洪衛(wèi).公積金制度對(duì)上海住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)的影響研究.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào).2012，（1）：94-101.

2. 楊剛，王洪衛(wèi)，謝永康.貨幣政策工具類型與區(qū)域房?jī)r(jià)：調(diào)控效果的比較研究.現(xiàn)代財(cái)經(jīng).2012，（5）：27-35.

3. 楊剛，王洪衛(wèi)，曹黎娟. 數(shù)量型貨幣政策工具影響上海住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)波動(dòng)的探討.社會(huì)科學(xué)家.2012，（3）：66-71.

4. 吳燕華，楊剛.我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的動(dòng)態(tài)影響分析.現(xiàn)代財(cái)經(jīng).2011，（10）：70-75.

基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金（項(xiàng)目號(hào)：71103121）、浙江省杭州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題（項(xiàng)目號(hào)：C12YJ03）、上海市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題（項(xiàng)目號(hào)：2011EJL002）、上海市教委科研創(chuàng)新課題（項(xiàng)目號(hào)：12YS106）階段性成果，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生創(chuàng)新基金（項(xiàng)目號(hào)：CXJJ-2009-305）。