房地產(chǎn)調(diào)研計劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場研究；調(diào)研分析

Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.

Keywords: real estate market; Market research; analysis

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

前言：隨著房地產(chǎn)市場的成熟與競爭的日益加劇，憑借經(jīng)驗和直覺進行項目開發(fā)的時代漸行漸遠，房地產(chǎn)營銷策劃已逐漸被整個行業(yè)所重視，它的重心在于研究消費者需求，引導消費需求，進而滿足消費需求。為了完成這一目標，必須以扎實的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，以消費需要為導向，進行深入的市場調(diào)研分析，以便熟悉房地產(chǎn)市場，進行產(chǎn)品定位，進一步做出科學的房地產(chǎn)投資決策。由于房地產(chǎn)市場總是在不斷發(fā)展變化的，在房地產(chǎn)項目的發(fā)展過程中，總會不斷出現(xiàn)新的市場機會和危機，通過對房地產(chǎn)市場的詳細調(diào)查、研究，可以準確把握當前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，為企業(yè)投資決策提供準確的數(shù)據(jù)資料，準確預測今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，可達到房地產(chǎn)項目前期策劃的目的和要求，確保項目策劃及項目定位的真實可靠性和實時操作性。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念

房地產(chǎn)市場調(diào)查是指為實現(xiàn)特定的目標，運用科學的原理和方法，通過各種途徑有計劃、有目的、有步驟系統(tǒng)地收集、整理與房地產(chǎn)項目相關(guān)的各種市場信息，為房地產(chǎn)市場的分析和預測提供基礎(chǔ)和依據(jù)。市場調(diào)查在整個房地產(chǎn)項目前期策劃中占有重要的位置主要是因為：

（一）市場調(diào)查是開發(fā)企業(yè)、策劃人深入認識市場的必經(jīng)過程和手段；

（二）市場調(diào)查是策劃人和開發(fā)商認識產(chǎn)品市場規(guī)模，作出產(chǎn)品開發(fā)的決策基；

（三）市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目投資決策、項目定位、產(chǎn)品定位等的基礎(chǔ)和前提，也是市場分析和預測的前提。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

(一)市場產(chǎn)品壽命周期調(diào)查

產(chǎn)品的壽命周期調(diào)查主要是研究產(chǎn)品的發(fā)展特征，進一步幫助決策，一般的產(chǎn)品壽命周期分導入期、成長期、成熟期、衰老期四個階段。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，國內(nèi)外許多研究房地產(chǎn)發(fā)展周期的專家認為房地產(chǎn)產(chǎn)品同樣居有一定的發(fā)展周期，其壽命周期的研究主要包括宏觀環(huán)境下產(chǎn)品的壽命周期和項目所在地的區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的壽命周期，對項目而言，后者的影響更大，研究也應當更為準確和深入。

(二)市場供應、需求調(diào)查

市場的供應調(diào)查主要包括兩個方面的內(nèi)容：量和價，市場供應調(diào)查的核心內(nèi)容就是調(diào)查對象、范圍的確定，以及調(diào)查深度的確定。

需求調(diào)查中經(jīng)常調(diào)查以下幾個方面的內(nèi)容：需求量、需求價及對目前產(chǎn)品的不滿足因素和程度。需求調(diào)查中一個非常重要的目的就是了解消費者心中所想，并且能對項目的前期推廣埋下伏筆，作個鋪墊和引導。

(三) 消費者購買行為調(diào)查

消費者的購買行為調(diào)查對于市場需求分析具有相當?shù)闹匾?，主要從以下三個方面進行：1)消費群體特征調(diào)查、2)消費群體購買力調(diào)查，主要從收入情況、支出情況、消費者的資金分配能力、消費觀念、對目前房地產(chǎn)行業(yè)的了解程度等方面進行調(diào)查；3)消費者的消費傾向調(diào)查。

(四) 市場競爭調(diào)查

市場競爭無處不在，只有進行研究并指定恰當?shù)牟呗圆拍馨扬L險降到最低。對于房地產(chǎn)市場的競爭調(diào)查包括：1)區(qū)域內(nèi)競爭企業(yè)，即在擬建項目的輻射范圍內(nèi)項目的競爭企業(yè)情況；2)競爭項目，這里的競爭項目主要是指可能影響擬開發(fā)項目的建設(shè)、銷售等的已有項目和潛在項目；3)競爭產(chǎn)品的調(diào)查，主要是調(diào)查市場已有的產(chǎn)品和潛在的產(chǎn)品；4)區(qū)域外可比項目的調(diào)查，主要是指與擬開發(fā)項目具有許多的類似特征的項目，這種項目的研究對于擬建項目具有相當?shù)慕梃b作用。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要方法

在房地產(chǎn)市場調(diào)研過程中由于調(diào)查深度和目的的不同也可以將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預測性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個相互聯(lián)系、逐漸深入的關(guān)系，并且在實際調(diào)查過程中經(jīng)常進行綜合運用。試探性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)問題和提出問題，描述性調(diào)查主要是說明問題，因果性調(diào)查主要是分析問題的原因，預測性調(diào)查主要是估計問題發(fā)展的趨勢。在這些調(diào)查過程中，要運用到多種調(diào)查方法。根據(jù)調(diào)查方法分類方式的不同，可以進行不同的劃分，但常用的方法有：

(一)訪問法

訪問法的基本原理是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱和設(shè)計調(diào)查問卷，然后對被調(diào)查者以提問或問卷的方式請他們做出回答，然后再對回收的問卷進行分析、整理以得到所需的資料。訪問法的優(yōu)點在于成本較低并且速度較快，缺點在于調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強對調(diào)查目的的實現(xiàn)能力不強。訪問法主要有以下三種形式：

1、面談，進行當面訪問有助于獲得較多的信息，并且調(diào)查者可以根據(jù)調(diào)查對象的特征調(diào)整調(diào)查的問題，但該方法比較費事。

2、電話調(diào)查，該方法的速度快、成本低，但是獲得的信息有限。

3、通訊調(diào)查，隨著現(xiàn)代通訊業(yè)的發(fā)展我們可以采用多種方式進行調(diào)查，并且成本會比較低廉。

(二)觀察法

觀察法是指調(diào)查人員通過觀察被調(diào)查人員的行為來收集所需資料信息。該方法的缺點就是調(diào)查的范圍較窄，花費的時間較多，并且只能了解事物的表象難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感情、態(tài)度等，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用。

(三)實驗法

實驗法就是根據(jù)需要了解的信息，先假設(shè)一些條件，在某一個較小的范圍內(nèi)進行實驗，并根據(jù)實驗結(jié)果提取所需信息的方法。

在實際運用中一般都是多種方法同時運用，以相互彌補單一方法的缺陷和不足。另外根據(jù)調(diào)查對象總體范圍不同還可以分為：普查法、重點調(diào)查法、隨機抽樣法及非隨機抽樣法。

四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要步驟

(一)市場調(diào)查的準備階段

1、確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的

調(diào)查內(nèi)容和目的的確定每個項目都不同，因此在具體調(diào)查時要具體問題具體分析。

2、擬定市場調(diào)查計劃

市場調(diào)查計劃的內(nèi)容主要包括：調(diào)查對象的確定、調(diào)查方法的確定、調(diào)查進度計劃安排等內(nèi)容。

3、調(diào)查人員的選擇

調(diào)查人員作為調(diào)查方法的執(zhí)行者，其素質(zhì)將直接影響到調(diào)查方法的執(zhí)行能力，并最終影響到調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量。因此調(diào)查人員的選取應當有一定的基本要求，如專業(yè)要求，并應當在調(diào)查前進行適當?shù)呐嘤枴?/p>

(二)市場調(diào)查的實施階段

調(diào)查的實施階段時間最長，也是最重要的階段，一般包括以下幾個內(nèi)容：

1、收集相關(guān)信息資料

在市場調(diào)查中需要對許多的相關(guān)資料進行收集，其中包括市場資料、具體項目資料、宏觀經(jīng)濟、政策資料等等，并且這個收集過程應當是動態(tài)的過程。

2、設(shè)計調(diào)查問卷

調(diào)查問卷的設(shè)計將直接關(guān)系到調(diào)查質(zhì)量，因此其設(shè)計應當充分考慮到有效性、經(jīng)濟性等方面的要求，設(shè)計要做到科學、完整、可行。

3、進行現(xiàn)場調(diào)查

現(xiàn)場調(diào)查中最應當注意的問題就是調(diào)查的質(zhì)量，要求調(diào)查人員要不斷的總結(jié)和調(diào)整方法，為進一步調(diào)查做出合理的行為提供幫助。

(三)資料的匯總及分析處理階段

市場調(diào)查的任務就是將客觀存在的事物如實地反映出來，解決現(xiàn)實或?qū)淼膯栴}。調(diào)查資料的整理分析是將調(diào)查收集到的資料進行整理、統(tǒng)計和分析。首先要進行編輯整理：就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性；再進行分類，即對經(jīng)過編輯的資料進行分類，并制作相應的統(tǒng)計表或統(tǒng)計圖，以及觀察分析；最后對調(diào)查資料進行分析，即用統(tǒng)計方法對調(diào)查資料進行統(tǒng)計檢驗，以評定其可靠性，并進行相關(guān)分析，回歸分析等。

（四）形成調(diào)查報告

撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果，要十分重視調(diào)查報告的撰寫。不同的市場調(diào)查其撰寫的格式是不同的，但一個原則就是能夠真實反映調(diào)查的成果和不足，要恰當?shù)拿枋鍪袌龅那闆r。

結(jié)論：

本文對房地產(chǎn)市場調(diào)研分析進行了詳細的介紹，清晰展示了市場調(diào)研分析的過程，在房地產(chǎn)策劃中，市場調(diào)查作為一切活動開展的基礎(chǔ)要求，在各種條件允許的情況下盡量深入的進行，同時市場調(diào)查的方法要求科學、合理，調(diào)查的手段要多種多樣，并綜合運用。在市場調(diào)查的整理階段，主要發(fā)現(xiàn)存在的不足之處，并進一步進行深入的調(diào)查研究。市場分析與預測實際上就是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)我們希望獲得的信息對市場調(diào)查的資料進行判斷、歸納、演繹。

參考文獻：

[1] 余源鵬.房地產(chǎn)市場調(diào)研與優(yōu)秀案例.中國建筑工業(yè)出版社,2006.

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[3] 楊洋．房地產(chǎn)營銷策劃的基礎(chǔ)市場調(diào)研．平頂山工學院學報，2004．

[4] 胡建蘭．房地產(chǎn)市場調(diào)研中應關(guān)注的幾個問題．中國房地產(chǎn)，2007．

第2篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

房地產(chǎn)人才市場回暖跡象明顯

相比2009年,2010年房地產(chǎn)人才市場回暖跡象十分顯著:從薪酬增幅來看,2010年實際平均加薪幅度達到7.5%,遠高于2009年(4%)。而人員的流動也愈加頻繁,2010年員工主動離職率達到16.2%,相比2009年(13.5%)有明顯上升。

盡管政府為遏制過快上漲的房價而采取了一系列新的調(diào)控政策,給行業(yè)發(fā)展帶來不確定因素,但多數(shù)房企仍對業(yè)務成長抱有信心?！拔覀兊恼{(diào)研發(fā)現(xiàn),有83%的參調(diào)企業(yè)明年會增加正式雇員人數(shù)” ,韜睿惠悅中國區(qū)獎酬業(yè)務發(fā)展副總經(jīng)理兼首席顧問許文宗介紹說,“這可以從一個側(cè)面說明地產(chǎn)企業(yè)對未來的行業(yè)前景總體上持樂觀態(tài)度。”

在人才競爭激烈的一線城市中,北京、上海兩地房地產(chǎn)行業(yè)的年度總現(xiàn)金收入,即以現(xiàn)金形式獲得的收入總額,包括總固定薪酬和年度獎金,略高于深圳和廣州。而在年度總固定薪酬方面,即固定獲得的薪酬,通常指基本工資,上海則略高于其他三個一線城市。以資深專員這個職位為例,其平均固定年薪在上海地區(qū)最高,接近13萬,在北京也超過12萬,不過在廣州和深圳則分別只有11萬和10萬;從包含獎金的年度總現(xiàn)金收入來看,這個職位在上海和北京的收入均超過16萬,略高于廣州(15萬)?！斑@主要是由于上海的外資房地產(chǎn)企業(yè)較多”,許文宗說,“因為外企慣用高固薪的策略來吸引和留置人才,而國企和民企則更愿意采用獎金這樣的變動薪酬來激勵人才?！?/p>

涉足商業(yè)地產(chǎn)蔚然成風新關(guān)鍵崗位進入高薪之列

據(jù)韜睿惠悅的調(diào)研結(jié)果顯示,除建筑設(shè)計類仍是傳統(tǒng)上的高薪職位外,投資并購、招商租賃這兩個職位也悄然加入高薪之列。以經(jīng)理層級為例,投資并購經(jīng)理的年度總現(xiàn)金收入最高(中位值高達近67萬人民幣),招商租賃經(jīng)理亦超過37萬;而從年度總固定薪酬來看,投資并購經(jīng)理和招商租賃經(jīng)理也分列前兩位(中位值分別為約60萬和35萬人民幣)。

“在政策調(diào)控步步緊逼住宅市場的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)開始意識到商業(yè)地產(chǎn)有利于平衡企業(yè)風險,許多開發(fā)商,包括國內(nèi)許多知名的傳統(tǒng)住宅項目開發(fā)商在內(nèi),都開始更多地介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,這令一批新的關(guān)鍵崗位應運而生?！痹S文宗解釋道,“不過很多企業(yè),特別是一些缺乏金融運作經(jīng)驗的內(nèi)資開發(fā)商,都遭遇了人才瓶頸。”人才的短缺是推動這些職位價值不斷增長的主要原因。

建筑設(shè)計類大學畢業(yè)生走俏

2010年房地產(chǎn)行業(yè)大學生的起薪比2009年有了大幅提升,研究生年度平均起薪超過6.4萬,比去年高20%;本科生年薪起薪平均值接近5萬,比2009年高出27%。其中建筑設(shè)計類的畢業(yè)生年度起薪平均值最高,本科生和研究生分別為人民幣約5.3萬元和6.8萬元。

“這對建筑設(shè)計專業(yè)的學子來講,無疑是個好消息。但我們更多看到的是,隨著管理能力的不斷提升,地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過多年的粗放型人才戰(zhàn)略后,終于形成較為成熟的管理模式,開始有能力、有計劃地培養(yǎng)人才,尤以技術(shù)型人才為培養(yǎng)重點,為未來發(fā)展儲備能量?！痹S文宗說。

關(guān)于此次房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬調(diào)研

第3篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理

房地產(chǎn)成本管理過程中將會面臨更多的影響因素，明確其中存在的問題，根據(jù)問題的特點不斷強化解決措施的制定，是推動房地產(chǎn)成本管理效果不斷提升的重點，也是新時期房地產(chǎn)行業(yè)整體水平進一步提升的關(guān)鍵。對國民經(jīng)濟水平的提升具有重要的影響。

一、房地產(chǎn)成本管理存在的突出問題

（一）拿地拓展階段

房地產(chǎn)開發(fā)主要是從拿地開始，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)與土地有著直接的關(guān)系，因此土地成本的大小嚴重的影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益以及后續(xù)項目的開展。成本管理參與到房地產(chǎn)企業(yè)拿地擴展過程中，是對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目可行性的分析。成本管理能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)前期進行成本調(diào)研，預測經(jīng)濟效益，并且制定可行性報告進行投資評審工作。為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)提供數(shù)據(jù)參考。成本管理人員需要根據(jù)土地的實際情況，及時的對成本信息進行更新，做好測算工作。當前期成本調(diào)研不夠充分的時候，對后續(xù)工作的開展將會產(chǎn)生重大的影響。土地成本調(diào)研工作更多的是參照原有資料進行的成本數(shù)據(jù)測算。不能夠及時的發(fā)現(xiàn)土地成本內(nèi)在信息，這樣對于是否值得投資產(chǎn)生影響。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

前期拿地擴展階段是對房地產(chǎn)企業(yè)計劃可行性的確定，規(guī)劃設(shè)計階段是對前期階段的延續(xù)。需要對施工計劃進行全面的制定。要保證房地產(chǎn)項目在市場能夠準確的定位、確認目標人群、規(guī)劃方案的制定需要對房地產(chǎn)行業(yè)進行深入的研究。在這個階段中對拿地擴展的方案需要進行再次判斷，并且對其進行優(yōu)化調(diào)整工作。在這個過程中對后續(xù)開展的工作范圍進行劃分。依據(jù)材料的顯示，前期拿地擴展對于方案的設(shè)計影響較大，為了能夠進一步的提升房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)濟效益，要不斷的對初步設(shè)計進行完善，降低產(chǎn)品成本造價成本。重視階段性房地產(chǎn)成本管理的實際效果。在投資的過程中應該進行嚴格有效的控制管理，強化成本控制設(shè)計。成本控制環(huán)節(jié)的開展能夠有效的降低房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段的變動，保證成本控制管理的穩(wěn)定性發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)成本管理中要充分的發(fā)揮自身的作用。

（三）成本超支

成本超支是房地產(chǎn)成本管理中面臨的重要方面。造成成本超支的因素有很多，情況較為復雜。目標成本是房地產(chǎn)企業(yè)進行工程造價管理，控制投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。當出現(xiàn)設(shè)計變更的時候就會造成成本超支情況的發(fā)生。多則接近 20%，少則也在 6%左右。房地產(chǎn)企業(yè)對于設(shè)計變更造成的成本超支情況沒有一個明確的認識，設(shè)計變更是對施工設(shè)計的修改工作，對于工程建設(shè)的開展具有重要的影響。多數(shù)企業(yè)成本控制存在賬面成本等情況，這也是導致成本超支的重要原因。

（四）動態(tài)成本管理水平較差

為了進一步加強房地產(chǎn)成本管理控制需要及時有效的了解工程項目成本執(zhí)行的情況，并且明確工程項目執(zhí)行是否存在成本超支的情況。一旦發(fā)生成本超支并且導致風險的出現(xiàn)，應該及時的采取成本管理控制措施進行完善。但是房地產(chǎn)企業(yè)更多的將動態(tài)成本管理作為合同臺賬，這樣就不能夠反映問題發(fā)生的實質(zhì)，對于變更的信息也不能夠及時的得到回應。簽訂的工程項目建設(shè)也不能夠按時完成。這種情況造成的房地產(chǎn)企業(yè)項目工程建設(shè)動態(tài)成本管理具有嚴重的滯后性特點。

二、完善房地產(chǎn)成本管理對策

（一）制定全面成本評估制度，強化調(diào)研工作的開展

成本調(diào)研工作需要各方面共同完成，主要是由成本管理部門作為主導，設(shè)計、工程等部門人員共同參與對成本進行的研究。市場的變化發(fā)展是調(diào)研工作的重要影響因素，對于調(diào)研工作應該確認目標群體、產(chǎn)品等位等方面。針對市場經(jīng)濟效益以及技術(shù)指導等方面都要進行深入細致的調(diào)查，并且做好客觀公正的評價。將收集到的信息進行匯總，并且由市場部門對產(chǎn)品進行定位處理，整合各部門之間的信息進行成本測算。這是房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要參考依據(jù)。

（二）制定多元化的設(shè)計方案

設(shè)計方案是房地產(chǎn)企業(yè)開展的重要方面，在設(shè)計方案的制定上應該保證建設(shè)方案與經(jīng)濟增長方案相互統(tǒng)一的方案措施。采取多元化的成本管理能夠推動設(shè)計方案的制定，并且需要經(jīng)過專家對設(shè)計方案進行綜合對比。這樣能夠保證設(shè)計方案的實用性。例如限額設(shè)計，33層高的住宅，每平米建設(shè)成本在設(shè)計階段就要限制在一個標定值之內(nèi)（如2800元/平）。設(shè)計單位要按此價格開展設(shè)計，不得突破。經(jīng)濟合理的設(shè)計方案能夠在一定程度上降低成本投入，對不同設(shè)計方案進行對比選擇創(chuàng)新較強，品質(zhì)較高的設(shè)計方案。只有保證設(shè)計方案的成本經(jīng)濟才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)成本管理水平的進一步提升。

（三）強化設(shè)計標準，控制成本差異

設(shè)計變更等情況的發(fā)生，將會增加成本管理。針對這種情況需要采取不同的方式進行完善。房地產(chǎn)項目工程設(shè)計的過程中設(shè)計變更較為常見。因此要對設(shè)計過程中存在的問題要進行補充，根據(jù)市場變化的情況制定統(tǒng)一的設(shè)計標準。設(shè)計統(tǒng)一標準需要根據(jù)項目品質(zhì)進行及時的調(diào)整。施工現(xiàn)場質(zhì)量問題與組織結(jié)構(gòu)問題也是導致成本增加的重要原因。在房地產(chǎn)成本管理過程中應該對各方面進行確認，針對不同的情況制定有效的處理方式進行完善。

（四）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進行動態(tài)成本管控

1、信息化系統(tǒng)要和企業(yè)的成本管理流程相一致

成本管理信息化系統(tǒng)是為了成本管理流程服務的，一定要和成本管理的權(quán)責、流程相匹配。既要保持其前瞻性，也要確保其時效性，在現(xiàn)有的成本管理流程上升華，而不能脫離現(xiàn)有成本管理流程制度。

2、成本管理信息化系統(tǒng)操作界面和原理應簡單易學

房地產(chǎn)成本管理涉及成本、合約、設(shè)計、工程甚至市場、財務等相關(guān)部門，絕不僅僅是房地產(chǎn)成本管理人員在使用，是一個全員參與的信息化系統(tǒng)。所以必須通俗易懂、成本管理的原理清晰，讓用戶能夠迅速上手。

3、成本管理信息化系統(tǒng)要嚴格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具

當成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進行推廣運用，杜絕流程以外的成本管理事項發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項及時準確的登記到

成本管理信息系統(tǒng)當中，這樣才能使得成本管理信息系統(tǒng)成為真正有效的成本管理工具，準確、全面地反映動態(tài)成本。

三、結(jié)束語

政府對房地產(chǎn)市場進行了新一輪的宏觀調(diào)控，在一定程度上限制房地產(chǎn)發(fā)展的同時，使房地產(chǎn)過熱恢復到理性本質(zhì)。整體行業(yè)的回歸性使房地產(chǎn)銷售價格平穩(wěn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展重點投入到成本管理上。通過明確自身存在的房地產(chǎn)成本管理突出問題，更加有效的制定對策方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。保證房地產(chǎn)行業(yè)競爭優(yōu)勢得到充分的發(fā)揮。對房地產(chǎn)成本管理中存在的突出問題進行確認，制定有效的措施給予完善。使房地產(chǎn)企業(yè)在面臨宏觀調(diào)控的過程中也能夠提升自身的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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[2]許田中.房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].會計師，2014

[3]徐惠.探討房地產(chǎn)成本管理和控制.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013

第4篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

關(guān)鍵詞：榮盛集團；房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）27-0078-02

一、榮盛集團房地產(chǎn)開發(fā)及成本控制現(xiàn)狀

榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司簡稱“榮盛集團”，成立于1996年，現(xiàn)注冊資金為38.2億元。長期以來，公司一直致力于中等城市房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，始終堅持專業(yè)化經(jīng)營與高檔產(chǎn)品品質(zhì)理念。經(jīng)過近二十年的努力，公司已發(fā)展成為集建筑設(shè)計、商品住宅開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與酒店管理為一體的、具有國家一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)的大型綜合房地產(chǎn)企業(yè)集團。2007年8月，榮盛集團成功登陸深圳證券交易所，正式掛牌上市，進而成為河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。借助于良好的市場環(huán)境與歷史機遇，公司以房地產(chǎn)為核心，開始向金融、酒店、設(shè)計等方面全面拓展，并取得了輝煌的業(yè)績。截至2012年底，榮盛集團總資產(chǎn)增加到400多億元，其中凈資產(chǎn)100億元。此外，還擁有土地儲備即潛在可開發(fā)面積2 000多萬平方米。到2015年底，榮盛集團總資產(chǎn)進一步增加到1 028億元，擁有土地儲備2 300多萬平方米，業(yè)務范圍擴展至遼寧、內(nèi)蒙古、山東、安徽、江蘇、湖北、湖南、廣東、海南、四川等十多個省市區(qū)，開發(fā)項目140多個。2005年，企業(yè)銷售額、銷售面積躍居房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先地位，公司品牌價值估值45.68億元。2012年開始銷售額穩(wěn)步進入TOP20強，銷售面積進入TOP15強，市場影響力進一步加強。2015年，榮盛集團已在25個城市建立分（子）公司，擁有土地儲備總量1 900 萬平米，項目總數(shù)130余個，在售項目總數(shù)為96個。2015年末注冊資本為43.48億元，是基期的3倍；總資產(chǎn)1 028億元，是基期的近5倍。五年累計實現(xiàn)銷售收入886億元、回款1 024億元、利潤122億元，分別是“三五”時期的6倍、4.8倍和3.6倍。榮膺“2015年中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)榜”第18位、“2015年滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10”第8位、“2015年滬深上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力 TOP10”第5位等多項榮譽，建立了行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢和地位。

近年來，榮盛房地產(chǎn)公司項目建設(shè)始終堅持“好、快、省”的原則，科學管控工程進度，不斷提高質(zhì)量意識，規(guī)范預算、結(jié)算，強化成本管理，項目開發(fā)進展順利。

第一，公司對材料采購實行預算控制。公司經(jīng)理根據(jù)計劃批準材料認質(zhì)單位后，由項目工程部施工組負責統(tǒng)計項目工程所需材料的種類與數(shù)量，將其預算上報財務部后，財務部負責對項目材料設(shè)備進行定價復核。第二，公司對現(xiàn)行材料實行零庫存管理，采購組可根據(jù)項目實際需要隨時進行購買，然后在項目工地進行現(xiàn)場驗貨，驗收合格后由項目部施工組人員對材料進行簽收，并在收貨單上簽字。第三，工程部施工組在施工前根據(jù)實際需要向設(shè)備組申請領(lǐng)用設(shè)備機械，如果缺少該項設(shè)備則可根據(jù)使用情況或?qū)嶋H需要向財務部申請購買或租用，待財務部審批通過后，再由設(shè)備組進行購買或租用。在施工過程中發(fā)生的水費、電費、倉儲費以及施工組辦公費用等，主要由施工組在施工結(jié)束后按照實際發(fā)生額向財務部申報，最后由財務部統(tǒng)一撥付。

二、榮盛集團房地產(chǎn)項目成本控制問題分析

在決策階段，有關(guān)對成本控制的觀念未能正確樹立，結(jié)果，成本控制計劃書浮于表面、套用模板、不能緊密地聯(lián)系實際；其評價指標體系不完善、不系統(tǒng)、不可行、不科學；成本控制只是形式化地走過場，項目的可行性評估、預計成本評估、預計盈利評估不準確，導致決策失誤，損失慘重。同時，由于成本控制觀念的不足，導致榮盛發(fā)展沒有設(shè)立專門的成本控制機構(gòu)，結(jié)果，在決策階段進行成本控制研究與規(guī)劃的時候，必然缺乏專業(yè)的指導和部門支持。沒有一個專門的成本控制部對方案進行把關(guān)，直接把各個部門的方案進行簡單的拼湊就上交公司領(lǐng)導，很容易造成決策失誤，這肯定增加了項目運作及其成本失控的風險。此外，市場調(diào)研不充分，也會給項目的后續(xù)運行造成一定的風險，進而導致成本失控。

在開發(fā)項目的設(shè)計階段，設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，往往會人為加大工程的安全系數(shù)，在公用工程及配套工程上采用大而全的設(shè)計，難免會造成工程成本的增加，導致方案的先天不足和成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。同時，設(shè)計方案和現(xiàn)場施工銜接不緊密，也在客觀上為成本失控提供了方便。在招投標階段，工程招標過程不規(guī)范，缺乏專業(yè)的評標隊伍及評價體系，都會導致成本的額外增加。在施工階段，由于控制機制不嚴密，成本信息反饋相對滯后，同樣會導致成本失控現(xiàn)象的發(fā)生。在竣工結(jié)算與營銷階段，由于制度不嚴，執(zhí)行不力，市場競爭激烈，都會或多或少地發(fā)生費用超支現(xiàn)象，進而誘發(fā)成本的失控。

三、榮盛集團房地產(chǎn)成本控制的主要對策

（一）科學進行投資決策與前期成本分析

房地產(chǎn)開發(fā)是一項耗資巨大的風險投資，投資決策與成本分析是整個房地產(chǎn)開發(fā)活動的重要環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)成本控制、降低市場風險的基本前提，必須給予高度重視。

首先，要加強市場調(diào)研，科學進行企業(yè)投資決策。投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，搞好投資決策是降低和化解市場風險的基礎(chǔ)性工作。為此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛集團要集中自身資源，在科學解讀國家房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)上，加強市場調(diào)研，借助市場定位、產(chǎn)品策劃與風險分析，進行科學的投資決策。其次，切實搞好前期開發(fā)成本分析。投資決策完成后，企業(yè)成本管理部門及其相關(guān)人員要在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上進行詳細的成本分析，把好成本控制關(guān)。其中，要重點進行土地費用評估分析、前期工程費用預算分析、建筑安裝工程造價預測分析、基礎(chǔ)及配套設(shè)施費用分析、園林環(huán)境工程費用分析、投資決策階段的費稅與管理費用分析以及不可預見的費用分析。

（二）搞好成本策劃與工程設(shè)計，合理確定目標成本

首先，要搞好成本策劃，確定限額控制指標。在具體執(zhí)行中，要結(jié)合營銷定位報告，對概念設(shè)計多方案組合進行成本匡算。并通過對各類型產(chǎn)品的成本配置模塊進行經(jīng)濟性測算與比較，找出盈利最大化的產(chǎn)品組合，由此形成對未來規(guī)劃設(shè)計工作的限額控制指標。其次，搞好工程設(shè)計，合理確定并嚴格控制目標成本。在工程設(shè)計階段，必須加強工程設(shè)計的標準化工作，制定共同遵守的技術(shù)準則和依據(jù)；嚴格控制設(shè)計方案的選擇與審核，確保設(shè)計方案不斷優(yōu)化；制定科學的設(shè)計管理程序，搞好設(shè)計接口控制；建立設(shè)計成果校審與設(shè)計文件的會簽制度，防止設(shè)計過程中的遺漏與錯誤；鼓勵設(shè)計人員進行設(shè)計創(chuàng)新，推動設(shè)計質(zhì)量的穩(wěn)步提高；認真進行設(shè)計交底與圖紙會審，嚴格目標成本調(diào)整的審批流程。再次，嚴格控制設(shè)計變更，防止成本失控。通常情況下，設(shè)計變更必須征得建設(shè)單位同意并且根據(jù)規(guī)定程序辦理書面變更手續(xù)。其中，涉及到施工圖審查內(nèi)容的設(shè)計變更計劃，必須報請原審查機構(gòu)審查后再予以變更，并切實做好事前控制。與設(shè)計單位簽訂合同時，應事先對因設(shè)計質(zhì)量問題所造成變更進行相應的制約。

（三）加強內(nèi)部管理，嚴格控制工程造價與建筑施工成本

在房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑施工成本及其工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，也是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的重中之重，必須予以重點控制。

第一，要加強招投標管理，防止工程造價失控。在此，一要切實搞好工程招投標與合同洽商工作，嚴把招標審核關(guān)；二要嚴格控制招標工作質(zhì)量，防止意外風險的發(fā)生；三要嚴格招標程序，合理控制工程造價。

第二，嚴控設(shè)計變更，防止增加費用。在此，一要完善設(shè)計變更和工程簽證管理制度，明確規(guī)范相關(guān)人員的責任、權(quán)利和義務；二要加強設(shè)計變更和工程簽證管理工作，重點對其不實之處及其不合理性加以嚴格審查與管理。

第三，強化設(shè)備管理模式，縮減施工成本。在此，根據(jù)施工組織設(shè)計科學合理調(diào)配施工設(shè)備，在設(shè)備選用上要堅持先調(diào)劑、后租賃的原則，購置設(shè)備要少而精，同時提高設(shè)備使用效率，做好設(shè)備現(xiàn)場管理工作。

第四，嚴格材料管理，降低項目成本。在此，要嚴格材料供應過程管理，提前消除各種費用失控的隱患；加強材料倉庫管理，預防意外風險的發(fā)生；加強材料使用過程的管理，降低材料使用費用與施工成本。

（四）高度重視施工安全，全面降低風險成本

首先，要高度重視施工安全，全面提升工程質(zhì)量。在此，要以安全為重，加強施工監(jiān)管，確保整個工程施工根據(jù)計劃按質(zhì)按量地向前推進。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，立即停工修補，避免事后大修帶來的嚴重損失及其工程進度的拖延，有效控制各種額外支出。

其次，消除事故隱患，嚴格控制各種風險支出與建筑施工成本。在建筑施工中，必須加強施工安全管理，完善安全施工制度與應急管理方案，層層落實安全責任，預防各種意外事故的發(fā)生，最大限度地消除事故隱患，全面降低建筑施工中的風險成本。

（五）加強資金管控與結(jié)算管理，降低資金占用成本

首先，要嚴格監(jiān)控資金計劃，提高資金合理利用率。在施工階段，工程款的支付要以資金計劃為基礎(chǔ)，并根據(jù)施工進度計劃合理調(diào)整，以此加強項目費用監(jiān)控。同時，要堅持資金計劃與成本動態(tài)控制相結(jié)合的原則，有效掌控項目的運行，確保企業(yè)銷售收入與工程支出的正常運轉(zhuǎn)。

第5篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

“城鎮(zhèn)化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區(qū)隔，正是這一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃編制的一大難點所在。對此，國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣有一個形象的比喻：城鎮(zhèn)化是“把10套房分給10個人”，“房地產(chǎn)化”是“把10套房分給1個人”。城鎮(zhèn)化注重公共資源的均等化，強調(diào)房子的社會、民生屬性；房地產(chǎn)化則以投機、暴利為訴求，片面追求房子的經(jīng)濟屬性。

避免“房地產(chǎn)化”，并不是說要從根本上否定房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就相當于城鎮(zhèn)化的“硬件”。它并非僅僅是在建住宅、蓋商廈，同時也是在建設(shè)城市。中國的城鎮(zhèn)化進程不僅表現(xiàn)在城鎮(zhèn)人口及其所占比重的增加上，而且還表現(xiàn)為城市固定資產(chǎn)的大規(guī)模形成和基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)上。

中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮有一個論斷：當前我國的房地產(chǎn)發(fā)展實際上是在為過去的城市建設(shè)失誤“補課”。計劃經(jīng)濟時代，“先生產(chǎn)后生活、先治坡后治窩”的城市發(fā)展理念，漸漸導致城市化滯后于工業(yè)化。

陳淮認為，近年來在房地產(chǎn)問題上形成的諸如拆遷、征地、房價以及“泡沫”、“暴利”等爭議，很大程度上是在“補課”過程中、伴隨城市化的“加速運動”疊加出現(xiàn)的。而要解決這一系列矛盾，別無他途，唯有“堅持推進城鎮(zhèn)化”。

未來10到20年，中國城鎮(zhèn)化率仍將快速增長。數(shù)億農(nóng)民的涌入，意味著城市仍舊難以避免“大拆大建”。盡管中國每兩年半的住房建設(shè)總量就相當于新建一個紐約或者倫敦，但未來相當一段時間內(nèi)，許多城市仍將會處于住房供應短缺的狀態(tài)。

但“大拆大建”也絕不應再重蹈泡沫泛濫、投機盛行、以土地財政為核心價值取向的“房地產(chǎn)化”覆轍。房地產(chǎn)在未來的城鎮(zhèn)化進程中，必須要走出一條糾偏、去偽的新路。

有別于昔日以“土地的城鎮(zhèn)化”為主角的“房地產(chǎn)化”，新型城鎮(zhèn)化的主角應該是“人口的城鎮(zhèn)化”。在此進程中，房地產(chǎn)將更多地體現(xiàn)其配套價值——為農(nóng)民融入城市、農(nóng)民工市民化以及公共服務均等化提供硬件支持。

作為新型城鎮(zhèn)化的配角，房地產(chǎn)至少要在三個“規(guī)”字上與昔日劃清界限。

首先是做好規(guī)劃。未來人們不能再容忍生活在睡城、臥城和鬼城，飽受大城市病對幸福指數(shù)的摧殘；不能容忍城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃“兩張皮”造成的資源浪費和環(huán)境破壞；也不能容忍工業(yè)轉(zhuǎn)型升級、騰籠換鳥后留下的人去樓空——當下江浙一帶出現(xiàn)的“房地產(chǎn)空心化”已令人堪憂。

其次是定好規(guī)則。過去人們形容房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長的引擎、發(fā)動機。但遺憾的是，這個發(fā)動機只裝了“油門”，卻沒有“剎車”。一旦上了快車道，就成了咆哮的怪獸，難以馴服。近幾年來，房價每每是越調(diào)控越高漲，根源在于房地產(chǎn)的制度建設(shè)捉襟見肘，“規(guī)則”沒有定好。比如久為詬病的“國家基本住房制度”，至今尚未立法明確。相應的配套政策，諸如房地產(chǎn)稅制、住房金融、土地供應和住房保障等，均未形成完備體系。這些，無疑都是下一步房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的作業(yè)空間。

第6篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

隨著全球經(jīng)濟的發(fā)展，國際競爭越來越激烈，新經(jīng)濟時代已經(jīng)到來，對財務風險進行控制是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容。為了更好地防范房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，必須深入分析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式，對風險防范問題進行評估和研究，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理職能，避免企業(yè)財務風險危機發(fā)生。

財務風險表現(xiàn)形式

財務風險主要是由財務管理過程中各種內(nèi)外環(huán)境因素引起的，此因素具有無法預料和難以控制等特點。財務風險可以導致財務管理偏離預期的目標，從而導致一定的經(jīng)濟損失，同時對項目額外收益也有一定的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性特點，因此相應的經(jīng)營特點與其他行業(yè)存在不同。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險主要表現(xiàn)為：

1從償還債務風險的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中需要大量的資金，其自身所擁有的資金相對較少，企業(yè)項目開發(fā)資金大都以借貸形式獲取，因此大部分企業(yè)在項目開發(fā)初期都處于負債狀態(tài)。項目在開發(fā)過程中如果資金不能按照預期的規(guī)劃回收，企業(yè)會產(chǎn)生嚴重的財務風險，無法償還負債。

2房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風險問題。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，往往是多個項目同步進行，此種情況在一些集團化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)明顯，企業(yè)通過再籌資的方式可以很好地實現(xiàn)項目滾動開發(fā)。一些企業(yè)采取籌資連鎖擔保模式，資金在連鎖擔保的情況下運行，一旦某一個鏈條斷裂，會導致整個資金鏈出現(xiàn)嚴重問題，財務風險由此產(chǎn)生，企業(yè)會產(chǎn)生嚴重的財務資金問題，此種財務風險往往會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來致命的打擊。

財務風險監(jiān)控方法

房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷提高監(jiān)控和識別風險的能力，才能應對各種財務風險的考驗。通常，財務風險出現(xiàn)前會有一些前兆現(xiàn)象，只有對各種財務風險前兆掌握清楚，才能準確識別風險，具備消除風險、控制風險的能力。與此同時，財務風險監(jiān)控需要一些宏觀策略做指導，才能把各種風險控制到最低限度。

從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點看，如果出現(xiàn)流動資金減少、銀行貸款依然、應收賬款相對減少等狀況，說明企業(yè)的發(fā)展存在安全隱患，發(fā)展后勁相對不足，需要轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展方式，才能解決企業(yè)財務資金問題，為企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件；如果企業(yè)在發(fā)展過程中債務狀況加重，到期還款能力明顯下降，房地產(chǎn)企業(yè)在高債務下運轉(zhuǎn)，財務風險會很快暴露出來；此外，企業(yè)財務結(jié)構(gòu)不合理是導致財務風險的另一個原因，企業(yè)自身資本與總體資本的比例降低，已經(jīng)說明企業(yè)的財務風險形成，如果企業(yè)不采取相關(guān)的策略，財務危機會馬上暴露出來。

從微觀指標角度對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險進行分析，可以幫助企業(yè)有效監(jiān)控風險。企業(yè)收益指標在財務風險控制中起到重要作用。如果企業(yè)在發(fā)展過程中收益下降，并且逐漸呈現(xiàn)虧損現(xiàn)象，充分說明企業(yè)離破產(chǎn)已經(jīng)不遠，雖然在初期可能會出現(xiàn)盈利的現(xiàn)象，但是偶發(fā)事件和非主營業(yè)務產(chǎn)生的凈資產(chǎn)會出現(xiàn)增加。此時企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營性盈利而項目收益出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，財務危機已經(jīng)形成。如果不采取積極有效的措施，財務風險就會產(chǎn)生。財務指標狀況對企業(yè)財務風險產(chǎn)生影響，主要是從現(xiàn)金比例和資產(chǎn)負債率兩個方面進行考慮，如果資產(chǎn)負債率比例過大，說明企業(yè)負債問題較大，企業(yè)所隱藏的財務風險也較大?，F(xiàn)金比例主要是從企業(yè)所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動負債的比例狀況來者，通過此方法可以看出企業(yè)即刻償還債務的能力。通過計算得出的現(xiàn)金比例越高，說明企業(yè)短期內(nèi)財務風險相對較少。

風險管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理策略需要從風險回避角度出發(fā)。項目實施過程中如果風險事故出現(xiàn)的可能性較大，或者不可避免的時候，必須主動出擊，減少風險的發(fā)生，按照一定的方法和策略對出現(xiàn)的風險進行控制，保證行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。如果風險已經(jīng)存在，須考量正在進行的各種經(jīng)濟活動。但是此時風險已經(jīng)存在，即使及時停止活動，也會造成一定的經(jīng)濟損失，此控制方法具有一定的局限性，必須實時進行財務活動監(jiān)控，保證各種經(jīng)濟活動符合社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，符合市場發(fā)展和財務管理的要求，以有效防范各種財務風險的產(chǎn)生。風險回避策略只有在財務風險較高的情況下才能發(fā)揮作用，采取財務回避策略可以保證財務風險的概率處于較低的狀態(tài)，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展提供重要保障。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要通過采取財務風險防范策略，把各種風險控制在萌芽階段，才能從根本上避免財務風險的發(fā)生，保障企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。風險防范需要認真研究影響風險的各種因素，對每一種因素采取一定的防范措施，才能從總體上避免風險的發(fā)生，才能避免企業(yè)經(jīng)濟損失的發(fā)生。

財務風險防范策略是積極主動的企業(yè)風險防范方法。房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理首先需要制定風險防范的措施，只有從措施上滿足防范風險的需要，才能合理處理風險。

風險隔離是房地產(chǎn)企業(yè)避免財務風險的一個重要措施。通過分析，把容易產(chǎn)生風險的單位從房地產(chǎn)企業(yè)中隔離出來，避免與其他企業(yè)連帶承受風險，從根本上把財務風險控制到最低限度。

應急計劃是避免風險的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中，應該充分考慮各種風險，制定風險產(chǎn)生后的應急計劃，把財務風險產(chǎn)生的損失降低到最低限度。應急計劃主要從兩個方面展開：一方面是企業(yè)為避免潛在風險而制定的應急計劃措施；另一方面是企業(yè)發(fā)生風險后，采取相應的應急計劃保證企業(yè)充分進行運轉(zhuǎn)。

保險轉(zhuǎn)嫁也是房地產(chǎn)企業(yè)控制財務風險應該采取的一種策略。從保險轉(zhuǎn)嫁的特點看，保險轉(zhuǎn)嫁能保證房地產(chǎn)企業(yè)風險轉(zhuǎn)嫁，通過辦理房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)險，達到降低財務風險的目的。

存在風險問題

部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)管理過程中，缺乏必要的財務預算管理策略和意識，從而導致房地產(chǎn)項目在土地征用成本、經(jīng)濟效益、資金運作等方面存在一定的問題，企業(yè)運行過程中缺乏細致的財務預算，導致經(jīng)濟效益回報率下降。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金運作上存在盲目性，沒有真正從財務管理的戰(zhàn)略高度去分析成本，沒有進行專門的成本控制管理，只簡單地對項目進行財務核算，因此企業(yè)成本投入較大，而真正實現(xiàn)的經(jīng)濟效益較少，造成投入和產(chǎn)出不平衡。

我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在舉債隨意的現(xiàn)象，沒有深挖企業(yè)內(nèi)部資金潛力，在企業(yè)發(fā)展過程中，不斷地向單位借款或者向銀行貸款，導致企業(yè)的成本負擔不斷加大，項目的投資風險度也在成本增加過程中提升。

房地產(chǎn)企業(yè)的資本總數(shù)對項目發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，同時，總資本中借入資本與自有資本的比例對項目開發(fā)同樣會產(chǎn)生影響，如果二者的比例不恰當，就會形成房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要拿地，如果銀行貸款比例較低，會導致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率增大，財務杠桿此時發(fā)揮的作用會增強，財務風險也會增加。

風險管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目實施之前，需要認真調(diào)研市場，對市場狀況進行深入了解。為保證市場調(diào)研工作的順利開展，企業(yè)需要成立專門的市場調(diào)研機構(gòu)和專門的部門組織，經(jīng)常深入市場，對市場的各種狀況進行分析研究，對市場的波動和市場容量進行準確評估，深入分析競爭對手和潛在競爭對手的狀況。只有認真研究市場要素，才能獲取市場的第一手重要資料，為后期財務風險管理工作奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)對市場的研究既要看到現(xiàn)在，又要著眼未來，要從市場承受力和容量兩個方面考慮，準確定位投資目標。

房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中，只有加強項目管理，才能有效控制財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目具有行業(yè)特點，如投資大、資金回收周期長、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況差異大等，因此，房地產(chǎn)項目在投資過程中容易受到經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、工程建設(shè)環(huán)境等因素的影響。針對各種要素可能產(chǎn)生的風險，需要建立配套的財務風險防范策略和措施?？梢詫π袠I(yè)經(jīng)濟效益進行預期分析，保證投資方案的可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)投資過程涉及的項目較多，因此可以采取投資組合理論分析方法，對項目投資進行組合分析，保證投資的科學性、合理性，把項目投資財務風險控制到最低狀態(tài)，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

建立財務管理預警體系，可以有效地控制財務風險。項目開發(fā)過程中需要建立短期財務預警措施，資金運轉(zhuǎn)過程中需要建立現(xiàn)金流量預算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中，對資金狀況進行財務報警，能夠幫助投資者實時了解項目風險狀況，及時采取財務措施，避免不必要的財務風險發(fā)生。

為避免財務風險的產(chǎn)生，房地產(chǎn)企業(yè)建立短期財務風險預警體系是必要的。同時，還要建立財務風險長期預警系統(tǒng)。通過二者的相互作用，可以把房地產(chǎn)企業(yè)的各種財務風險問題控制到合理的狀態(tài)，保證資金投入的合理性，從而為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更好的經(jīng)濟效益奠定堅實的基礎(chǔ)。

第7篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，有些企業(yè)在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，如何正確認識房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產(chǎn)項目投資風險產(chǎn)生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監(jiān)控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；投資；風險

隨著我國經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進。作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項目投資是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產(chǎn)項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險管理概述

由于房地產(chǎn)項目具有投資數(shù)額大、地域性強、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點，受環(huán)境因素、經(jīng)濟因素以及社會因素影響，房地產(chǎn)項目的風險極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟損失。換言之，房地產(chǎn)項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產(chǎn)產(chǎn)品的過程。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產(chǎn)項目投資風險管理是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經(jīng)過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產(chǎn)市場體系、培育新的經(jīng)濟增長點甚至于維護我國宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險產(chǎn)生的原因

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費政策等，受經(jīng)濟環(huán)境和社會的影響而發(fā)生變化，進而為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資帶來風險。具體表現(xiàn)為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競爭力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現(xiàn)為投資決策風險、技術(shù)風險、開發(fā)流程風險以及管理風險。

3房地產(chǎn)投資風險的管理方法

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現(xiàn)為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監(jiān)控。這四個階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復始的運行。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監(jiān)控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統(tǒng)的、連續(xù)的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經(jīng)理、項目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別時，還應當注意，受環(huán)境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程，并且隨時關(guān)注原有風險的變化，及時發(fā)現(xiàn)新的風險。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發(fā)生概率，減少風險損失，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風險發(fā)生對房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標影響程度，來評價風險的優(yōu)先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設(shè)檢驗、后果風險評價矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎(chǔ)上，對風險發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據(jù)。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目風險應對根據(jù)風險識別和風險分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標效益有效性、及其成功的現(xiàn)實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當?shù)玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規(guī)避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目風險監(jiān)控風險監(jiān)控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調(diào)整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據(jù)已發(fā)生變化的風險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的對策

4.1加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資調(diào)研及決策分析要想有效應對房地產(chǎn)項目投資的風險，房地產(chǎn)企業(yè)首先應當分析市場行情，進行充分調(diào)研論證。通過了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經(jīng)濟、政策、資源等風險，能否有效的規(guī)避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策提供準確、合理的依據(jù)。最后，應當完善房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策風險管理。通過構(gòu)建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險。

4.2采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟環(huán)境與市場供需具有不同的特點?？梢哉f，房地產(chǎn)市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險。

4.3加強房地產(chǎn)項目工程建設(shè)的監(jiān)管為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監(jiān)管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔的義務。最后，選擇經(jīng)驗豐富的工程監(jiān)理，對質(zhì)量、工期、資金成本嚴格監(jiān)控。

5結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實現(xiàn)長遠發(fā)展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險產(chǎn)生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監(jiān)控四個階段，提出具體的風險防范措施。

參考文獻

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第8篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；管理；問題；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

—、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

（—）項目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項目確定時，沒有按照規(guī)范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨特優(yōu)勢，從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場調(diào)研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產(chǎn)品的精品意識和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后，往往生產(chǎn)商只做工程項目概算報告，在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細的投資估算報告，只有工程項目招標造價資料。如果在項目開工前，生產(chǎn)商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準確地在項目實施過程進行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預期目標

我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預期目標出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

（三）對房地產(chǎn)施工管理意識的認識不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報告的現(xiàn)象。同時，一些施工單位習慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經(jīng)過批準，便開始進行施工，這些現(xiàn)象嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習慣，此外有些監(jiān)理人員的責任心不強、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請之前，監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作，嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對安全意識認識不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對建筑工程中發(fā)生的事故進行調(diào)查統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應采取的措施

上述項目管理中的問題，強烈需求現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，下面對開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應該怎么做好項目管理工作。

（—）重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片以價格和產(chǎn)品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風險。其次，要根據(jù)工程項目所處的環(huán)境、地點以及規(guī)劃要求等基本特點，充分了解當?shù)厥袌龅男枨鬆顟B(tài)，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調(diào)研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后，對附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實力以及樓盤的設(shè)計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項目管理意識、完善管理機構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標以后，為了提高工程項目的管理質(zhì)量，生產(chǎn)企業(yè)應該制定詳細的分級管理、層層負責的管理制度，同時還要在施工時建立項目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質(zhì)量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。

（三）加強工程項目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要，工程的每個工序都應該嚴格進行檢查。首先，在施工機械、設(shè)備和材料進場時，要對機械、設(shè)備和建筑材料進行嚴格檢查；其次，要定期對機械設(shè)備的使用狀況做檢查，確保設(shè)備的完好和齊全；最后，要明確工程關(guān)鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進行。

（四）加強企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，企業(yè)應該加強對自身的品牌建設(shè)。但是，品牌建設(shè)并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ)，漸漸被市場所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一門科學的系統(tǒng)工程，要想使項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調(diào)研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行全程動態(tài)控制，及時解決工程項目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

三、項目成本管理

項目的成本關(guān)系到企業(yè)的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟利益的重要措施。房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費、公共配套設(shè)施費和財務費用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設(shè)計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設(shè)計階段的成本管理，成本管理的關(guān)鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設(shè)計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

參考文獻：

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第9篇：房地產(chǎn)調(diào)研計劃范文

【關(guān)鍵詞】廣西 房地產(chǎn) 營銷 現(xiàn)狀

近年來，廣西房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的越來越迅速，競爭壓力也變得越來越大，各個房地產(chǎn)企業(yè)開始在營銷方面進行深入分析，了解當前廣西省內(nèi)部房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀和發(fā)展方向，以便改善企業(yè)當前所制定的營銷策略，提高其在市場競爭中的競爭力。下面筆者對其進行詳細闡述。

一、廣西房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀分析

（一）市場營銷目標的分析

雖然房地產(chǎn)企業(yè)擁有十分雄厚的資金，其也不能夠為所有的客戶提供所需要的產(chǎn)品，因此房地產(chǎn)企業(yè)應當在服務區(qū)域和對象上擁有較為明確的界定。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身的優(yōu)勢，結(jié)合廣西省內(nèi)的房地產(chǎn)市場來確定其在市場當中的地位，從而解決好其在服務方面上的問題。企業(yè)中的營銷者應當以市場調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)不同消費者在購買行為上所存在的差異性，將其分為若干個不同的群體，形成一個子市場，營銷企業(yè)能夠在其中認定目標市場，發(fā)現(xiàn)該市場當中所存在的各種機會，以此使企業(yè)能夠找到最適合其發(fā)展的市場。房地產(chǎn)企業(yè)所進行的所有營銷活動，都是圍繞著市場進行的，因此房地產(chǎn)企業(yè)應當根據(jù)具體目標市場來制定出相關(guān)的營銷策略，為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷和發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

（二）消費者購買行為的分析

國外針對于購買行為所進行分析和研究形成了以下三種研究方法：決策導向。該種研究方法將消費者當做是一個能夠積極主動解決問題的人；經(jīng)驗導向。該種研究方法主要是將消費者購買行為當做是其為了獲得體驗的一種非理性購買；行為導向。此種研究方法主要是將消費者在購買行為當中，既沒有一個理性的購買計劃，也并不是情感上的需求，只是受到環(huán)境等方面因素的影響。廣西省房地產(chǎn)企業(yè)也可以借用上述研究方法，對當?shù)厝藗兊馁徺I行為進行分析。房地產(chǎn)企業(yè)所進行營銷活動通常是用來改變消費者的心理，促使其能夠盡快完成購買行為，因此營銷策略是否能夠獲得成功，通過對消費者的態(tài)度和內(nèi)心變化來做出評價。如果通過分析發(fā)現(xiàn)消費者的態(tài)度發(fā)生了變化，那么企業(yè)應當及時調(diào)整營銷策略。

（三）營銷管理策略的分析

在房地產(chǎn)企業(yè)所指定的戰(zhàn)略計劃當中，規(guī)定了企業(yè)內(nèi)部的任務與目標，但是企業(yè)內(nèi)部的各個職能部門也根據(jù)部門的工作內(nèi)容制定了相關(guān)的計劃，例如市場營銷計劃等。這些計劃不管是在制定上，還是在執(zhí)行過程當中，都與市場營銷組織有著緊密的聯(lián)系。當計劃在執(zhí)行過程當中，應當對其進行嚴格的管理和控制，以確保營銷目標得以實現(xiàn)?？刂剖菭I銷管理當中一個十分重要的職能。如果僅僅將市場營銷管理視為計劃的制定、實施、制定這一循環(huán)的工作流程，那么控制既是一次營銷計劃的開始，也是營銷計劃的結(jié)束。在房地產(chǎn)整個營銷計劃當中，營銷管理一共分為營銷活動控制、控制目標的設(shè)置、營銷結(jié)果評價體系的制定、控制標準的確立、對標準和實際進行比較、分析出現(xiàn)偏差的原因以及采取相關(guān)改進措施。

二、廣西房地產(chǎn)營銷發(fā)展方向

（一）倡導綠色營銷

廣西省在這些年經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中，資源環(huán)境問題日益凸顯，為了改變這一情況，廣西省政府根據(jù)中央政府所提出的相關(guān)標準，制定了一條可持續(xù)發(fā)展的道路，并構(gòu)建節(jié)約型的社會?；诖?，房地產(chǎn)行業(yè)應當在建設(shè)建筑項目上，應當充分體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的理念。與此同時，由于廣西房地產(chǎn)企業(yè)在該行業(yè)當中引入了市場體制，不僅能夠使該行業(yè)獲得較大的經(jīng)濟效益，還提高其所具有的社會效益。房地產(chǎn)企業(yè)以社會利益和個人利益為出發(fā)點，對當前廣西省房地產(chǎn)的發(fā)展方向進行分析，能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向主要是以為節(jié)能環(huán)保為主，使建筑材料在各個方面都應當實現(xiàn)綠化，促使建筑項目環(huán)保的實現(xiàn)。

（二）重視產(chǎn)品的差異性

當今，要想使企業(yè)在競爭當中一直處于不敗之地，不僅要自行對市場進行細分，還要使自己所銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品同其他企業(yè)所銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品具有一定的差異。這種房地產(chǎn)產(chǎn)品本身所具有的差異性是企業(yè)為其進行市場定位的重要基礎(chǔ)，如果與其他產(chǎn)品沒有差異，那么也就是沒有個人，從消費的角度來看其便是沒有任何的特點和個性，沒有能夠吸引消費者購買欲望之處，從而造成消費不會購買這些房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)要想使消費者能夠購買自己的產(chǎn)品，就需要先讓消費者喜歡上這些產(chǎn)品，再利用產(chǎn)品所局喲肚餓差異性，滿足消費者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。房地產(chǎn)產(chǎn)品本身所具有的這些差異性特征，是房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭當中一直占有優(yōu)勢的關(guān)鍵，與競爭對手產(chǎn)品相比較，其所具有的差異性能夠更好地滿足消費者需求，從而使其在市場競爭當中擁有一定的優(yōu)勢，提高企業(yè)所獲得效益。在營銷方面重視這種差異性，是所有房地產(chǎn)企業(yè)都應當重點關(guān)注的內(nèi)容，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展空間。

三、總結(jié)

總之，對房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀進行分析有利于企業(yè)的發(fā)展。當前，對廣西省內(nèi)部房地長行業(yè)營銷所進行的分析主要是從市場營銷目標、消費者行為以及營銷管理策略這三個方面，能夠找出其以往營銷策略當中所存在的不足之處，并對其進行改善，以促進企業(yè)發(fā)展。

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