房地產(chǎn)行業(yè)分析報告精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
關鍵詞：房地產(chǎn) 融資 信托機制
房地產(chǎn)業(yè)投入大，周期長的特點決定了單純依靠商業(yè)銀行單一融資渠道來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將大量資金積壓在房地產(chǎn)投資上，加大商業(yè)銀行的風險，適應不了房地產(chǎn)的快速發(fā)展,卻迫切需要依靠多種融資途徑。
1.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.1中國房地產(chǎn)市場總體概況
當前的房地產(chǎn)開發(fā)總體上與中國經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展要求相適應，但局部地區(qū)出現(xiàn)了投資過熱等問題。中國住房制度改革所期望的個人購房的局面已成為事實，商品住宅市場價格的增長有收入增長的支撐。從總體上看，由于2011-2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍然保持了一定的增長速度，尤其是主要大中城市的商品住宅開發(fā)，繼續(xù)保持地旺盛的發(fā)展勢頭，同時，房地產(chǎn)開發(fā)過快所帶來的調整壓力已初步顯現(xiàn)。
1.2中國房地產(chǎn)業(yè)總體效益水平分析
1.2.1負債狀況
房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠負債經(jīng)營，其資產(chǎn)負債率較高，近幾年維持在68%左右，除金融業(yè)外房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)所有產(chǎn)業(yè)中資產(chǎn)負債率最高的。這也說明我國房地產(chǎn)的發(fā)展前景很好，用較高負債經(jīng)營以獲得更多的收益；更主要的原因是我國房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道有限，企業(yè)的自有資金嚴重不足，對銀行資金的依賴非常嚴重。
1.2.2盈利狀況
房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計土地成本）近兩年一直保持在40%左右，最近幾年由于受國家宏觀調控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營收入雖有增加，但利稅率有所下降，較高的盈利水平使得房地產(chǎn)商非?？春迷撔袠I(yè)，紛紛舉債進入。
1.3中國房地產(chǎn)市場投資價值與來源分析
我國金融市場上的金融工具很少，目前普通投資者能夠投資的品種有儲蓄、國債、股票加上房地產(chǎn)。儲蓄利率的不斷下降，股市的持續(xù)低迷，再加上債券市場的不發(fā)達使得中國百姓的投資渠道非常狹窄，迫切渴望新的投資工具。房地產(chǎn)也是一項投資品種，尤其在通脹較高的時候，以房地產(chǎn)的形式保存資產(chǎn)，可以使資產(chǎn)價值得以保存。
2.利用信托機制發(fā)展中國房地產(chǎn)業(yè)的必要性
2.1中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生的融資問題
作為產(chǎn)業(yè)鏈首環(huán)的融資渠道一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸。之前國內(nèi)的房地產(chǎn)項目開發(fā)融資渠道非常單一，一般只有自籌和貸款兩種，連集資都比較少見。而房地產(chǎn)開發(fā)所需的巨額資金，一般開發(fā)企業(yè)難以承擔，所以銀行貸款成為最主要的渠道。銀行對房地產(chǎn)業(yè)資金支持的減少會對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生負面影響。房地產(chǎn)信貸門檻的提高導致房地產(chǎn)融資成本提高，而沒有金融資本的支持，房地產(chǎn)開發(fā)幾乎不可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。
2.2信托機制運用于房地產(chǎn)發(fā)展的必要性
在西方發(fā)達國家，作為最具國際語言的財產(chǎn)管理制度，幾乎所有的社會財產(chǎn)都可以通過信托方式來管理。發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀從某種意義上揭示了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。我國金融監(jiān)管部門出臺的一系列政策，限制銀行資金大量進入房地產(chǎn)行業(yè)，也給出了強烈的信號——我國房地產(chǎn)金融應該向國際方向轉變，盡量使用直接融資。在這個房地產(chǎn)行業(yè)的歷史性轉折過程中，信托投資公司被越來越多的人所看好，將歷史性地承擔房地產(chǎn)金融轉型的載體。
3.信托機制在房地產(chǎn)發(fā)展中的運用
3.1信托貸款
相比商業(yè)銀行貸款，信托貸款具有期限較短但對資金及收益安全性要求較高的特點；貸款利率較高；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制(信托合同不超過200份，籌集5000萬每份不低于25萬)；適用于滾動式開發(fā)形式等。信托貸款的操作流程和商業(yè)銀行貸款類似，所不同的是資金來源不同。信托投資公司的資金主要通過發(fā)行集合資金信托計劃籌集。由信托投資公司設計信托產(chǎn)品向社會募集閑散資金，和投資者簽訂信托合同，以貸款方式運用于房地產(chǎn)項目。
3.2股權信托
股權信托在合同中具有擁有表決權的優(yōu)先股的性質，作為股東每年的回報率在合同中是固定的，不參與利潤分成。在信托期限內(nèi)占到開發(fā)商股份的控股或者相對控股地位，能夠參與企業(yè)的重大資金投向的決策，以及新的募集資金計劃等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化程度要求也較高。重慶國投推出的“世紀星城股權信托計劃”是個典型例子。
3.3財產(chǎn)受益權信托
信托公司以受托的信托財產(chǎn)衍生的權益優(yōu)先享有權對投資者發(fā)行受益權憑證，募集到資金后再讓渡給房地產(chǎn)企業(yè)。這種融資方式最大特點是幾乎不用額外的擔保，而且是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。它是以企業(yè)資產(chǎn)的未來預期現(xiàn)金流入作為信用基礎去化解讓渡資金使用權中的風險，使資產(chǎn)的有形價值向無形價值延伸、擴展，這樣不僅使得信托的風險隔離功能發(fā)揮得淋漓盡致，而且作為財產(chǎn)信托可以適當規(guī)避資金信托的限制，為企業(yè)籌得更多成本較低的資金。信托財產(chǎn)不屬于信托投資公司的固有財產(chǎn)，當受托人破產(chǎn)清算時，信托財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)不參與對債權人的分配。對于委托人而言，當委托人破產(chǎn)清算時，信托財產(chǎn)也不得被清算(除非受益人為唯一的，在這種合同里受益人不是唯一的)。從這種角度考慮發(fā)行受益權信托向房地產(chǎn)企業(yè)融資不失為時下首推的一種方式。
3.4房地產(chǎn)投資信托(REITs)
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。房地產(chǎn)投資信托是致力于持有和經(jīng)營收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求。它具備如規(guī)模經(jīng)濟、規(guī)范化管理、透明度高、專業(yè)化管理、股權大眾化、管理民主、可吸收眾多小投資者的資金等優(yōu)勢，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要的推動作用，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制；促進房地產(chǎn)市場的消費、有助于房地產(chǎn)購買力積累和市場價格發(fā)現(xiàn)；有助于構建良好的房地產(chǎn)產(chǎn)權運行機制；利用證券的流通性，將房地產(chǎn)這一長期資產(chǎn)同市場的短期資金聯(lián)系，增強資產(chǎn)的流動性和抗風險的能力。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進一步規(guī)范以及信托投資公司本身能力的不斷增強，利用信托機制的獨特性，信托投資公司必將為房地產(chǎn)行業(yè)提供更好、更強的金融服務。
參考文獻：
[1]2010中國房地產(chǎn)金融行業(yè)分析報告
[2]邢成：《房地產(chǎn)信托模式的再選擇》
[3]魏國雄．信貸風險管理.北京：中國金融出版社.2008
第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
【關鍵詞】 房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫 監(jiān)測方式 預警 產(chǎn)生原因
現(xiàn)在很多國家都出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，這種現(xiàn)象會對一個國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生很大影響，如果不加以制止，甚至會危害一個國家的整體經(jīng)濟發(fā)展。接下來，我們就來研究一下房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的原因，以及具體的解決措施。
1. 房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的具體含義
在生活中我們經(jīng)常聽見房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫這個詞，而我們所說的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫可以定義為在一個連續(xù)的時間內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。這種房地產(chǎn)價格的上漲會造成人們對房價預期價格的上漲，并且還會不斷的增加新買主的數(shù)量。因為價格預期比較高，所以很多人都進行房產(chǎn)投資，這樣就會增加投機資本的數(shù)量。使房地產(chǎn)的價格比其真正的內(nèi)在價值高出很多。這樣就產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。如果出現(xiàn)泡沫過度膨脹，那么會產(chǎn)生很嚴重的后果，比如說高空置率以及房產(chǎn)價格的暴跌、預期出現(xiàn)逆轉等現(xiàn)象，這些現(xiàn)象就是泡沫破裂。房產(chǎn)泡沫的本質是它是不可持續(xù)的。所以，房地產(chǎn)泡沫只是一種價格現(xiàn)象，在房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外作用下產(chǎn)生了這種現(xiàn)象，尤其是投機性因素。這種現(xiàn)象會對房地產(chǎn)經(jīng)濟和整個國民經(jīng)濟造成不良影響，必須要得到重視。
2. 造成房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的原因
2.1銀行的信貸過度
造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因就是銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)中的過度擴張。如果大量的房地產(chǎn)或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)被銀行持有，那么如果房地產(chǎn)價格不斷上漲的話，就可以擴大銀行資本的數(shù)量和規(guī)模，使銀行的資本更加充足，資產(chǎn)質量也更高，在一定程度上還可以提高銀行的利潤。所以，對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸，銀行就更愿意提供給其信貸，并且不斷擴大信貸規(guī)模，這樣就會使房地產(chǎn)價格更高。這個過程的循環(huán)發(fā)展，就造成了房地產(chǎn)價格的不斷升高，并且與實際均衡價格偏離的越來越大，這樣就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的膨脹。然而，這個問題只是造成房地產(chǎn)泡沫破裂的一個原因。在房地產(chǎn)泡沫的迅速崩潰上銀行也起到了很大的作用。我們必須對銀行在房地產(chǎn)泡沫問題所產(chǎn)生的作用起到足夠的重視，從銀行入手解決房地產(chǎn)泡沫破裂問題。
2.2消費者的預期
一般來說消費者會對某種商品產(chǎn)生價格預期，這種預期會在一定程度上對消費者的需求產(chǎn)生影響，這種需求變化又會影響商品價格。而影響消費者預期價格變化的因素有很多，尤其是經(jīng)濟環(huán)境的變化。當經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的資產(chǎn)價格發(fā)生變化的過程中，沒有產(chǎn)生不符合實際經(jīng)濟情況的預期，則市場價格就會由，經(jīng)濟環(huán)境變化導致的不均衡狀態(tài)逐浙調整到均衡價格上來；但當經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大的變化時，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象的空間時，就會導致市場產(chǎn)生不符合實際情況的預期。而一旦預期高估了環(huán)境變化對價格的影響，就可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象。所以，消費者對商品價格的不合理預期也會在一定程度上影響經(jīng)濟的發(fā)展，造成房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。
2.3調控措施的不協(xié)調
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)調控措施是影響房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，如果房地產(chǎn)調控措施不協(xié)調，就會加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。調控措施不協(xié)調主要體現(xiàn)在一下兩個方面，一個是嚴格控制土地的政策，使房地產(chǎn)用地價格大幅上漲，抬高了建房的成本，增強了地價上漲帶動房價上漲的預期。這樣就會因為土地價格上漲，而使房地產(chǎn)價格不斷上漲，最終偏離其實際價格，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。第二個是由于目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力小，控制信貸的措施直接制約了房地產(chǎn)企業(yè)的活動。而對需求增長缺乏有效的調控措施，使投資增長幅度回落大于需求回落幅度，加劇了供求矛盾，推動了房價上漲。這個問題就需要國家制定合理的信貸制度，不要過分的控制對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸數(shù)量，這樣才能解決房地產(chǎn)市場供給之間的矛盾。
3. 房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的防范措施
3.1要加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測力度，預防和限制房地產(chǎn)投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產(chǎn)交易價格評估制度、商品房出售網(wǎng)上申報制度，監(jiān)視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優(yōu)惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發(fā)商品房惜售行為，限制商品房期房和經(jīng)濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。
3.2建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系。通過監(jiān)測體系，可以及時發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題，并且可以采取相應的措施解決。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。只有通過這種及時的信息采集，才能真正了解房地產(chǎn)市場的動向，從而制定更加合理的政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。
3.3建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警機制。各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點，加強對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學設立符合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預警預報指標體系和主要指標的量化區(qū)間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預警預報體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預警預報制度，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業(yè)理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。并通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。
通過以上這三種措施，可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)泡沫的破裂問題，對于這三種措施來說，還需要政府的大力支持，需要政府轉變相關的政策和制度，這樣才能真正發(fā)揮這三種措施的作用。
結語
第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
關鍵詞:房地產(chǎn)；后金融危機時代；銅陵市
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）06-0160-02
“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國爆發(fā)了次貸危機，世界的金融體系危機迅速惡化，緊接著眾多國際大金融機構破產(chǎn)倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產(chǎn)、美林被收購、AIG危機，強勢震撼美國金融市場，連鎖反應下世界迅速陷入危機恐慌，世界各國經(jīng)濟主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國和國際性、區(qū)域性機構迅速采取措施，重新協(xié)商，拯救經(jīng)濟。到2009年中期，世界經(jīng)濟由經(jīng)濟危機恐慌進入到“后金融危機時代”（The financial crisis after The Times）（沈長豐，2011），而銅陵市房地產(chǎn)行業(yè)怎樣在后金融危機時代背景下得到科學發(fā)展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒和案例支持。
一、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產(chǎn)業(yè)的上市受國家宏觀調控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預售許可證發(fā)放總面積分別為10.09萬平方米、16.87萬平方米和18.66萬平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環(huán)比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預售許可證總面積為9.18萬平方米，同比上升25.01%，但環(huán)比下降50.79%。由此可見，銅陵市房地產(chǎn)的過熱勢頭有所降溫。
2.新建商品房銷售情況。銅陵市新建商品房的銷售情況出現(xiàn)反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷售總面積分別達到4.42萬平方米、4.34萬平方米和5.58萬平方米，其中的住宅類商品房銷售面積分別為2.65萬平方米、3.5萬平方米和4.93萬平方米，同比上升分別達到35.62%、3.73%和52.86%，環(huán)比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷售面積達到5.19萬平方米，比9月減少0.39萬平方米。其中的住宅類商品房銷售面積為4.21萬平方米，同比下降25.19%，環(huán)比下降14.56%。非住宅類商品房銷售出現(xiàn)類似情形。
3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產(chǎn)的存量房交易量在一定程度上出現(xiàn)小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬平方米、11.85萬平方米和5萬平方米，交易套（間）數(shù)分別達到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達到3.96萬平方米，交易套（間）數(shù)為410套，交易面積相對8月和9月有所下降，交易套（間）數(shù)與7月、8月有所回落。
二、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展瓶頸
1.供求關系解讀失靈。市場經(jīng)濟中供求關系是決定價格的一個十分重要的因素。然而，針對房地產(chǎn)行業(yè)中的許多投機行為，僅靠供求關系的解讀是遠遠不夠甚至是失靈的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，供求關系只是輔助作用，至少在現(xiàn)行的市場背景中，風險收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說無論該項目或投資的融資成本有多高，風險有多大，都無法阻止資金和熱錢流向該高回報的投資項目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來預期，投資固定資產(chǎn)達到保值增值的目的變得動力十足。
2.投機動機滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報告中可以看出，房地產(chǎn)的投機行為司空見慣。面對財富和金錢的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢的思想和導向，加大投機行為，只要房價漲幅達到預期價值就會拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機失公平的現(xiàn)象。以政府為主導的房價暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機行為便有了生存和發(fā)展的溫床。所以只要存在政府以房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)去尋求GDP的高速增長，并且用金融杠桿去發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，投機行為的滲透催化便會促使房價上漲。
3.房地產(chǎn)金融調控乏力。雖然近期多數(shù)一線城市的房價出現(xiàn)幅度不小的回落，并且二三線城市的房價由以前的居高不下也出現(xiàn)了不同程度降價。但政府對房地產(chǎn)的金融調控也出現(xiàn)乏力。房價的回落主要是政府對保障房的強有力實施與建設和宏觀調控帶來的消費者預期的影響，金融調控的作用力顯得相對次要。加之現(xiàn)行的金融制度安排與風險控制，房地產(chǎn)的貸款對商業(yè)銀行等金融機構還是很有誘惑力，一方面房地產(chǎn)所需資金量大，金融機構貸款量達，盈利空間相對較大；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)往往資金雄厚，還貸能力強，信用等級較高，風險相對較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國家為保證民有所居、促進和諧社會的發(fā)展而實施強有力的金融調控，加大對房地產(chǎn)的控制和對投機行為的打壓，雖有一定成效，但因為房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的主體較為廣泛，產(chǎn)業(yè)鏈較長，貨幣金融調控相對乏力。
4.房地產(chǎn)出現(xiàn)壟斷趨勢。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)領域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒有形成大集團的資質和氣候，但過早的壟斷現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)卻顯得有恃無恐。在當今房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，相應政策法律法規(guī)還不完善的背景下，過早的房企壟斷現(xiàn)象不僅不利于企業(yè)個體的市場定位而且還會對整個房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問題的解決埋下隱患。加之地區(qū)發(fā)展的差異，過早的壟斷行為會消耗過高的投資成本和地區(qū)的經(jīng)濟效益。
5.現(xiàn)行住房公積金制度缺陷。房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展與其市場銷售密切相關。然而，很多消費者買房采用公積金形式，公積金制度的建立和實施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對房地產(chǎn)的銷售影響頗深，然而，針對公積金制度出現(xiàn)缺陷，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現(xiàn)在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營企業(yè)誤解公積金，認為會加重企業(yè)負擔，繳存被動并影響覆蓋率。第二，公積金執(zhí)行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區(qū)發(fā)展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業(yè)務范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風險和信用風險較大。
三、對房地產(chǎn)發(fā)展的建設性意見
1.發(fā)展是硬道理。（1）端正發(fā)展思想，形成科學理念。主要靠投資、出口和消費拉動經(jīng)濟的增長成為中國的主要發(fā)展模式，借鑒西方發(fā)達國家經(jīng)驗，西方發(fā)達國家的消費拉動率一般都保持在70%左右的水平，這說明我們的居民消費增長差距還很大，消費拉動經(jīng)濟增長空間很大，然而在實現(xiàn)消費拉動經(jīng)濟增長的征途中，會出現(xiàn)許多阻礙。除了收入分配的不公，房價的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費水平總有個上限，房地產(chǎn)的價格居高，又加之購房支出的增加，必然導致消費者其他支出減少，消費拉動經(jīng)濟的后勁不足。所以發(fā)展房地產(chǎn)，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標準，要形成科學的發(fā)展理念。（2）在發(fā)展中解決問題。 發(fā)展經(jīng)濟，把蛋糕做大，這是發(fā)展的重要理念。但在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一系列問題要用科學的方法在發(fā)展中去解決。
2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規(guī)，提供法律保障。鑒于中國住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規(guī)，為解決買房購房中出現(xiàn)的一系列問題十分必要和急切，同時為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護航。第二，建立有效的住房專項儲蓄渠道，充分挖掘房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，加大金融工具的?chuàng)新，同時擴大住房抵押貸款規(guī)模，金融機構要加大市場調研力度，總結經(jīng)驗、研究對策，為促進房地產(chǎn)發(fā)展提供金融支持。第三，優(yōu)化貨幣政策，熨平房地產(chǎn)波動周期。首先，優(yōu)化金融資源配置，調整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構。其次，建立全國性的個人信用評定系統(tǒng)。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風險，增加房地產(chǎn)市場資金量。
3.加強政府科學引導和調控。加強政府對房地產(chǎn)的科學調控，引導房地產(chǎn)企業(yè)合理定位，避免壟斷趨勢愈演愈烈。首先，完善法律法規(guī)，制定相關的法律政策，為規(guī)范房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展提供保障。其次，積極發(fā)揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學發(fā)展，積極培育住房抵押二級市場。一方面建立專門的政府住房貸款抵押和保證的綜合機構，憑借政府信用，減少信用風險和違約風險，并增強金融機構的放貸信心；另一方面等時機成熟，積極穩(wěn)步引進民間資本，增加供資主體，擴大供資渠道，擴充市場資金量。最后，規(guī)范生產(chǎn)，合理量化生產(chǎn)資料。針對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“投入生產(chǎn)資料與效益反向”問題，結合地區(qū)發(fā)展的差異，對市場生產(chǎn)資料的所有量進行審核變的十分必要。
4.完善公積金制度。第一，要加強公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點，分主流，有計劃、分步驟地各個擊破，解決存在問題。逐步擴大公積金的覆蓋范圍，嚴格執(zhí)行國家的歸集，對高收入者公積金的繳存額實行限高封頂政策，減少不同社會階層公積金繳存差距，促進公積金制度和諧發(fā)展。第二，規(guī)范公積金執(zhí)行制度，防范和化解潛在風險，提高公積金的效用。首先，建立標準化的公積金運營管理制度，加強公積金執(zhí)行的內(nèi)部控制，規(guī)范公積金歸集等方面的業(yè)務管理和業(yè)務流程。其次，加強公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對預售樓盤和購房者的調查，貸中加強對其審核力度，貸后提高對其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學合理制定公積金貸款運作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協(xié)調性，減少風險并保證其安全性、流動性和增值性（注：文中數(shù)據(jù)來源于省略/和作者的整理）。
參考文獻：
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[2] 趙秀梅.淺析中國現(xiàn)行住房公積金制度存在的問題及解決方案[J].中國對外貿(mào)易:英文版，2011，(2).
[3] 徐敏峰.中國房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展的未來政策分析研究[J].人力資源管理，2011，(1).
[4] 黎顯揚.完善中國住房金融體系的思考[J].中國房地產(chǎn)金融，2011，(1).
第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
[關鍵詞]房地產(chǎn)貸款金融風險財政風險
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為自有資本有限，從而以土地為抵押向銀行貸款；個人住房也大量采取向銀行按揭貸款；再加上地方政府以土地作為抵押向銀行貸款和為一些企業(yè)做擔保，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的高風險已緊緊地與銀行、政府、廣大的購房者牢牢綁在了一起，具有很大的風險性。一方面，貸款過分集中于房地產(chǎn)行業(yè)，不僅會降低對其他行業(yè)的支持，更會造成資金的盲目追捧，引起房地產(chǎn)虛假繁榮和生產(chǎn)過剩，加劇風險的聚集。另一方面，金融體系自身的不健全反過來使得房地產(chǎn)融資運作的抗風險能力很弱，很容易使房地產(chǎn)風險擴散化。以土地和房地產(chǎn)為載體的銀行貸款主要有三種：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款、土地儲備（抵押）貸款。分析這三類貸款的風險性也就緊緊抓住了土地財政帶來的財政金融風險的核心。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有建設周期長、風險大的特點，僅靠開發(fā)商自有資金是無法完成大規(guī)模的投資的，需要大量的融資。從國際上看，融資手段主要有股權融資、債券融資及銀行貸款。我國目前有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三萬多家，但整體素質不高，中小規(guī)模的企業(yè)占了大多數(shù)，市場結構松散，資源利用率低，企業(yè)資信條件不高，責任能力不足，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達，融資渠道單一，尤其缺少直接融資手段，上市公司只有70多家，另外目前對開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券融資也有很多限制，因此房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依賴銀行貸款。過多的依賴銀行貸款等于將房地產(chǎn)行業(yè)的風險綁在了銀行一輛戰(zhàn)車上，對于整個金融系統(tǒng)具有很大的風險性。也許從表-1中我們看到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源于國內(nèi)貸款的比例并不高，但后文我們將會發(fā)現(xiàn)事情并非如此。
表-11999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表（單位：%）
1999200020012002200320042005
國家預算資金0.210.120.180.120.090.070.06
國內(nèi)貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30
債權0.210.060.000.020.000.001.03
利用外資5.352.811.761.611.291.330.12
自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63
其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90
資料來源：《房價與泡沫經(jīng)濟》徐滇慶著機械工業(yè)出版社
注：其他項的主要是指購房者所付定金和預售款
首先讓我們分析在我國整個房地產(chǎn)開發(fā)中都有哪些環(huán)節(jié)需要開發(fā)商動用自有資金。一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動用自籌資金，但也有連拿地也是通過暗箱操作，盡力打著“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的協(xié)議出讓方式獲得土地。在一系列國家關于經(jīng)營性土地必須實行招拍賣后，這種狀況有所好轉。在拿到土地后和國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證（簡稱“四證”），就可以以土地為抵押向銀行申請貸款，從而獲得工程建設資金和流動資金，在土建環(huán)節(jié)，將成本轉嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設資金，而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證，開發(fā)商即可先后收取定金、預收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率一直處于高位。從下表可以看出，企業(yè)資產(chǎn)負債率一直在70%以上，根據(jù)2003－2004年度《中國房地產(chǎn)市場報告》提供的材料，香港前五大上市公司負債率基本在30％－40％。資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)償債能力和抗風險能力的重要指標，一般限額為50%到60%。我國基礎行業(yè)平均為50%左右，加工業(yè)平均65%。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如此高的資產(chǎn)負債率顯然風險很大。[1]
注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計年鑒
圖-12000-2005年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率
2004年4月28日國務院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟適用房項目）的自有資金比例必須從20％提高到35％以上。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。[2]房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行信貸資金，缺少相應的風險分散機制，增加了潛在信貸風險，根據(jù)相關資料，與我國形成了鮮明對比的是，美國70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)建設資金是通過直接融資實現(xiàn)的，銀行貸款只占10%-15%，風險承擔者是分散的。[3]可見我國房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴銀行貸款的狀況沒有得到根本的改善。此行業(yè)需要大量的資本金投入，一味的限制銀行的貸款比例終歸不是長久之計，解決辦法是要拓展其他融資渠道，促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
我們再從中央銀行的角度看一下目前房地產(chǎn)行業(yè)給金融系統(tǒng)帶來的風險，據(jù)央行公布的2006第一季度貨幣政策執(zhí)行報告稱，3月末，房地產(chǎn)貸款余額達3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.2萬億元，占房地產(chǎn)貸款余額的37.8%。我們知道房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資額巨大，投資期長，影響因素復雜，歷來就是一個高風險的行業(yè)。目前這種高負債率，大規(guī)模經(jīng)營的環(huán)境，又客觀上加重了風險程度。一旦某一項目市場定位錯誤，或經(jīng)營上出現(xiàn)某些嚴重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災。而開發(fā)公司對銀行資金的依賴較大，一旦出現(xiàn)大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發(fā)金融風險。
中國人民銀行的報告指出：房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開發(fā)商自有資金比例逐年下降，房地產(chǎn)貸款潛在風險增加。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年4月28日國務院發(fā)出通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟適用房項目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，上海2001年為38.12%，2002年達到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。
于是中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組在撰寫的2004中國房地產(chǎn)金融報告中建議：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！钡茄胄械倪@一建議在全社會引起了強烈震動，與百姓和專家的普遍叫好相比，多數(shù)開發(fā)商表示現(xiàn)房銷售將對開發(fā)商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)大佬任志強寫下“萬言書”，痛陳取消房屋預售制度的危害。建設部9天后表態(tài)，稱國家近期不會取消商品房預售制度。
1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》建立了商品房預售許可制度，自此預售已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。據(jù)有關專家介紹，根據(jù)測算，預售項目資金比現(xiàn)售項目資金的動態(tài)回收期約縮短10個月。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例提高了，但是同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤率卻居高不下，以上海為例，2001年為38．12％、2002年達到86．36％、2003年為74．24％，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。[4]但如果取消了預售制度，在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體素質不高的情況下，將會使大量的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入困頓，從而影響整個房地產(chǎn)市場的供給，給余下的開發(fā)商更多漲價的理由。世界上也許根本就沒有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我們只有本著兩害相權取其輕的原則，做出判斷。因此可以考慮再次增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的比例，一方面可以淘汰規(guī)模小的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，減少這些企業(yè)憑著很少資本金獲得暴利，另一方面又能不至于影響整個房地產(chǎn)市場的供給，維護整個市場的穩(wěn)定。
二、個人住房貸款
我國2005年的城鎮(zhèn)化率是43%，在未來約三十年內(nèi)將保持高速增長的態(tài)勢，而且我國城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，將有一千多萬人從鄉(xiāng)村移居城市。我國2005年城鎮(zhèn)人均居住面積是26平方米，伴隨著城鎮(zhèn)居民對居住條件的要求也將越來越高，因此我國的房地產(chǎn)行業(yè)將是一個獲得大發(fā)展的持久行業(yè)。住房在一個人的生活消費中是一項很大的支出，特別是對于年輕人來說，一般沒有一次性支付整個房款的能力，采取向銀行按揭貸款的方式償付房款，以后再逐年逐月的償還銀行貸款，這就是個人住房消費信貸。1998年，中國人民銀行下發(fā)了《關于開展個人消費貸款的指導意見》，消費信貸的發(fā)展從此步入快車道，當年房貸余額就達到426.16億元。據(jù)統(tǒng)計，全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，8年間個人住房貸款余額增長了近43倍，平均年增長率達到60.02%。個人住房貸款余額占金融機構全部貸款余額的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]
據(jù)國際經(jīng)驗，個人房貸的不良貸款率很低。而據(jù)央行研究局課題組研究，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險，目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業(yè)務是最近3年才開始發(fā)展起來的。同時，我國個人誠信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監(jiān)控。近年來房價漸行漸高，還貸者面臨很大壓力，而且現(xiàn)代生活的高流動性和高風險性，下崗失業(yè)、疾病其他重大變故都可能使還貸者陷入困境。并且《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》于2004年10月26日由最高人民法院審判委員會第1330次會議通過,并已于2005年1月1日起實施。其第六條引起了銀行界的普遍關注:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債?！边@一司法解釋的出臺意味著一旦房屋抵押者無力償還貸款且房產(chǎn)抵押者有充分證據(jù)證明該房是其惟一可居住房產(chǎn),銀行就不能因此變賣其所抵押的房屋,即在這種情形下,銀行喪失了對房屋的處置權,既不能進行拍賣,也不能強行將住戶趕走。這樣,銀行對抵押者房屋的抵押權即被懸空,其勢必增加房貸業(yè)務的金融風險。另外一些開發(fā)商自有資本金不足，就動員親朋好友、麾下員工騙取銀行貸款補充資本金，更有一些不法之徒，利用國家法律和銀行規(guī)定的漏洞，騙取銀行貸款來從事其他高風險業(yè)務，如炒股或者炒房，由于信息不對稱，也會給銀行帶來風險。
三、土地儲備（抵押）貸款
土地儲備貸款，又叫打捆貸款，由銀行與地方政府合作，先以國有獨資或控股的城市建設投資單位作為承貸主體，將一個城市或區(qū)域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目，即“打捆項目”，向銀行申請貸款。如果這類打捆方式用于房地產(chǎn)開發(fā)，所謂的一級土地運營商就扮演了承貸主體的角色。我們知道：地方財政中用于經(jīng)濟建設的資金非常有限，特別是對于中西部地區(qū)來說更是如此。于是漸漸的就導致了“銀政合作”的產(chǎn)生，那就是“打捆貸款”。我國自推行政企分開以來，政府就不允許直接從事企業(yè)方面的工作。于是，地方為了搞建設就紛紛建立了各式各樣的地方城市建設投資中心，被稱為“窗口公司”，以這些公司為載體，以土地和以財政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區(qū)域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款的一種融資。對于地方政府而言，“打捆貸款”的誘人之處在于金額巨大，對于當?shù)氐幕A設施建設能發(fā)揮重要作用。而對于銀行來說，因為有政府信譽擔保和大量的土地做抵押，往往把這類貸款看作優(yōu)質貸款。但是由于借款人為財政所屬或控股的企事業(yè)法人單位，沒有穩(wěn)定的經(jīng)營收入來源，因此還款來源得不到保障。雖然財政做出還款承諾，但這種承諾在法律上屬一種無效的擔保形式，而且《擔保法》第八條明確規(guī)定：“國家機關不得為保證人，但經(jīng)國務院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉貸的除外”。2005年1月26號財政部已出臺過一項《財政部關于規(guī)范地方財政擔保行為的通知》(財金[2005]7號文件)，要求地方財政應嚴格遵守有關法律規(guī)定，禁止違規(guī)擔保。因此一旦財政資金發(fā)生問題，貸款將無法按期償還。另外，打捆貸款中往往存在政府意志較強、銀行貸款被動運作的隱患，使銀行信貸資金形成較大的潛在風險。對于地方政府來說，還本付息壓力可以不在本屆政府任期內(nèi)承擔，一屆政府任期5年，而城建打捆融資貸款期限一般在10年以上，在沒有法定的政府負債額度約束的情況下，這種償還責任對地方政府來說是標準的“軟約束”，它不但導致地方政府債務風險的無限膨脹，也會給下任政府帶來更大的財政壓力，這種寅吃卯糧的融資方式是注定不能持久的。
實際上央行早就注意到了這類貸款的風險性，早在2003年6月13日，中國人民銀行了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》就規(guī)定對要控制土地儲備貸款的發(fā)放，對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。2006年5月，國家發(fā)改委、財政部、建設部、中國人民銀行和銀監(jiān)會五部委聯(lián)合發(fā)文，緊急規(guī)范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。在這份名為《關于加強宏觀調控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》中，五部委明確規(guī)定，金融機構要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，并且嚴肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔?；蛘呤亲兿鄵?，自此土地儲備貸款的閘門完全關上。但以前的土地抵押貸款已經(jīng)有一個很大的存量，據(jù)報道，2006年4月份,交通銀行新增800億元授信,支持湖北省“在中部崛起中發(fā)揮更大作用”,另外農(nóng)發(fā)行給了300億元,國開行給了500億元,工行給了1000億元,建行給了700億元,中行給了1000億元等等，同月,中國建設銀行和廣東省人民政府簽署銀政合作協(xié)議金額高達1800億元,刷新了此前所有的紀錄,其中1300億元將投向廣東省電力、交通、城建、石化、裝備制造業(yè)等項目(有關資料表明,僅僅是建設銀行一家在2006年上半年與各地政府簽署的貸款授信總額就超過了一萬億元)，這些貸款的風險有多大？現(xiàn)在看來還沒現(xiàn)出大的差池，但其后續(xù)效應將有待觀察。
注釋：
[1]上海名駿房地產(chǎn)咨詢有限公司山西分公司．《2003年廣東房地產(chǎn)市場分析報告》
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第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
如今房地產(chǎn)形勢不樂觀，對房地產(chǎn)企業(yè)來說既是機遇又是挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)水平不斷向前提高，政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀控制，制定一系列政策；同時，房地產(chǎn)業(yè)進入庫存時代，房源數(shù)量供大于求，阻礙房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，企業(yè)必須要制定科學的營銷策略和建立現(xiàn)代化營銷模式。
二、房地產(chǎn)業(yè)營銷方面存在的問題
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策略在不斷更新變化，但仍然出現(xiàn)一些棘手的問題，幾個問題表現(xiàn)如下：
1.產(chǎn)品市場定位不合理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在做市場定位時，沒有進行前期的市場調查，不了解消費者的心理需求，所以會導致對產(chǎn)品定位時不準確，影響整個后期銷售情況。其次，產(chǎn)品定位出現(xiàn)同質化，產(chǎn)品沒有特點和創(chuàng)新的地方，和其他公司開發(fā)的產(chǎn)品十分相似，沒有突出的賣點，無法與其他企業(yè)進行競爭，無法吸引消費者，導致房子閑置率上升。
2.營銷方式落后。由于房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，開發(fā)周期長，大部分的開發(fā)商不愿意進行長時間的拉鋸戰(zhàn)，所以只能依靠傳統(tǒng)的廣告進行宣傳與轟炸。同時，企業(yè)提供的營銷策劃方案，全都是一些老套的理念和方法，投入大量地資金在營銷推廣上，然而并沒有產(chǎn)生效果。目前采用的營銷渠道比較單一，缺乏創(chuàng)新，雖然能夠及時準確的了解市場的變化，但對銷售人員的專業(yè)知識要求高，如果采用這種模式的話，新產(chǎn)品面向大眾的時間會很漫長。
3.營銷中缺少品牌意識。如今的消費者更加注重品牌。品牌象征著企業(yè)成功與否的關鍵因素，是企業(yè)文化的體現(xiàn)。什么是企業(yè)品牌？品牌就是社會公眾提供舒適的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值。大部分企業(yè)很少注重品牌形象，僅僅以盈利為最終目的，有可能一開始企業(yè)是在盈利，但是沒有自己的品牌和特色，必將面臨著經(jīng)營狀況差和破產(chǎn)的危險。
4.物業(yè)管理制度不夠健全完善。房地產(chǎn)企業(yè)把大部分時間與精力放在銷售期，只想要把房子賣出去，沒有做好售后服務。消費者在居住時會遇到各種各樣物業(yè)問題，而開發(fā)商只會逃避推脫責任，與銷售期的熱情形成反差，最后只會破壞自己的長期在公眾面前樹立的良好形象，喪失今后的市場。
三、房地產(chǎn)營銷策略分析
通過對房地產(chǎn)營銷方面存在的現(xiàn)狀的分析對此提出解決措施，以適應市場新變化和新需求。
1.進行準確的市場定位。房地產(chǎn)消費者的購買行為是一種非常理智型的行為，一般不會出現(xiàn)沖動型特征。因此，在進行定位時，我們一定要進行市場調研，了解掌握消費心理需求和心理變化，編制項目可行性研究分析報告，在此基礎上進行目標市場定位和產(chǎn)品定位。營銷工作人員應該去同業(yè)周邊樓盤看看，分析優(yōu)點和劣勢，挖掘產(chǎn)品的特別之處。
2.傳統(tǒng)直銷模式與現(xiàn)代化營銷手段相結合。在進行項目銷售期時，我們應該對我們銷售人員進行系統(tǒng)的培訓，講解產(chǎn)品的特點和理念，提升他們對產(chǎn)品更深層次的認識。同時，我們要利用現(xiàn)代化多媒體技術，進行宣傳與推廣；我們也可以利用明星效應，通過明星代言，讓產(chǎn)品面向公眾，時時刻刻都出現(xiàn)在公眾的視野里，樹立品牌形象。我們也可以通過互聯(lián)網(wǎng)傳播我們的企業(yè)文化，用高品質、真實的、獨樹一幟的廣告詞進入千家萬戶。
3.實施品牌策略。隨著人民生活水平的提高和對質量要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)必須要樹立品牌意識，為企業(yè)后期發(fā)展與經(jīng)營提供保障。品牌戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場和參與市場競爭的重要手段，應塑造本企業(yè)品牌以求企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)與升級必須整合市場、研發(fā)、營銷、建設和物管等各方面力量，把控好理念導人、產(chǎn)品定位、規(guī)劃布局、建筑和景觀、戶型、示范區(qū)、樣板房等重點環(huán)節(jié)，提高產(chǎn)品的附加值和性價比。一個項目的結束并不意味著品牌運營的終結，品牌要真正集知名度、美譽度、忠誠度三位一體，還必須持續(xù)優(yōu)化維系現(xiàn)有顧客的關系。
4.聘請專業(yè)的物業(yè)管理團隊。房地產(chǎn)開發(fā)商應該在物業(yè)管理方面，聘請專業(yè)的團隊來管理小區(qū)的治安、環(huán)境、衛(wèi)生清潔等方面，這樣不僅贏得業(yè)主的掌聲和認可，還為企業(yè)后期發(fā)展積累客戶資源，同時也樹立良好的企業(yè)形象。開發(fā)商應該協(xié)助配合物業(yè)管理公司制定物業(yè)管理條例，規(guī)范小區(qū)民眾的行為，增強民眾責任意識，樹立主人意識。
5.完善售后服務。秉承簽約只是服務的開始的理念，為客戶跑完后續(xù)工作，為客戶詳細的介紹說明房屋買賣過程中需要注意的為題。除了本職工作之外，竭盡全力的幫助可能會困擾客戶的方方面面：如果是精裝交付的給客戶介紹裝修材料的來源，以及除甲醛的方法：如果是毛坯的，為客戶推薦物美價廉的裝修公司等等方面。
四、結論
通過對房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀的分析，初步了解房地產(chǎn)業(yè)的情況，消費者對其關注度持續(xù)上升，房地產(chǎn)營銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，尤其對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言具有極其重要的現(xiàn)實意義。在嚴峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)營銷對一個企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)應從自身的實際出發(fā)，根據(jù)自身的現(xiàn)狀所引導出的問題制定科學的營銷決策，生產(chǎn)滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機會。
第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
“救不救市跟我有什么關系？房價降了10%我們就不活了嗎？”在“斷供”報道紛至沓來，“救市論”甚囂塵上之際，“救市派”主將任志強在接受采訪時，一如既往地強硬。
樓市不景氣、房價陰跌，是不是意味著中國已經(jīng)站在金融危機的門口？任志強的回答是，“中國現(xiàn)在還遠沒到產(chǎn)生金融危機的地步?！?/p>
地產(chǎn)商尋找“救市主”
但不是每一個開發(fā)商都能像任志強那樣“嘴硬”。河南的一些地產(chǎn)開發(fā)商最近就忙于到北京找“救市主”，以緩解自己的資金饑渴。
進入2008年，河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會會長趙宏延發(fā)現(xiàn)，他掛帥的這個房地產(chǎn)開發(fā)商商會屢屢有成員單位出現(xiàn)“錢荒”，急于尋找外援。形勢所迫，趙宏延想起了多年的老朋友，北京盛諾金公司董事長馬世杰。
“他們急于找錢，我們有錢。”馬世杰告訴記者，他的公司決定成立一個“華豫盛諾金基金”，專門投資河南省房地產(chǎn)企業(yè)。北京盛諾金這么做，當然不是只為了友誼。
馬世杰向記者介紹，“華豫盛諾金基金”以股權和債權兩種形式向河南的房地產(chǎn)公司投資，債權投資利息根據(jù)償還時限決定，短期投資利息高一點，長期的利息低一點，年利息在25%到40%之間。這個利息水平，遠高于銀行貸款利率，也比多數(shù)公開發(fā)行的公司債要高。
即便是這樣，馬世杰仍然偏重于股權投資，說明他仍然看好樓市未來，希望能在今后的高利潤中分一杯羹。
“華豫盛諾金基金”發(fā)起不到1個月，已有20多家河南當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)表達了合作意向。
“政府救市”論
除了把“救市”的希望寄托在北京盛諾金這類市場力量上，需要付出高額利息或者出讓股權的代價，房地產(chǎn)開發(fā)商們最想看到的是政府出面“救市”。
7月9日，深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在深圳市國土房產(chǎn)局官方網(wǎng)站上了《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》，這份報告建議，政府應該適度放松從緊的貨幣政策，支持首次購房和90平米以下的住房需求，減免交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅，降低交易門檻，恢復市場信心。
這些建議，被媒體解讀為政府研究機構公開倡導“救市”。王鋒本人對自己被扣上“救市論”發(fā)起人的帽子，非常不滿。他告訴記者：“我的報告根本談不上救不救市的問題，我只是講了正在深圳發(fā)生的事實而已。每個月我都在國土房產(chǎn)局官網(wǎng)上發(fā)一個報告，為什么以前沒有人說我主張救市呢？”王鋒把自己被扣上“救市論”帽子的原因歸結為“媒體為了吸引讀者眼球，人為地劃分出敵對陣營”。
華遠集團總裁任志強也承認，“眼下不可能救市?！比沃緩姼嬖V記者，他之所以這樣判斷，是因為目前出現(xiàn)在深圳的斷供，并不是中國房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象?！叭珖》抠J款壞賬率只有1.6%，一般城市都只在0.5%到0 . 8 5 %之間?！奔幢闶峭蹁h報告中提供的深圳各商業(yè)銀行的壞賬率也不到1%。盡管任盡任志強不承認房地產(chǎn)商面臨困難，但仍然急切盼望政策轉變。任志強認為，現(xiàn)在還沒到產(chǎn)生金融危機的地步，但如果房價持續(xù)低迷到9月份以后，嚴重的后果就會出現(xiàn)。
救與不救各有一套
一些學者表示，問題不在于該不該救市，而在于房地產(chǎn)市場低迷發(fā)展到什么程度，政府才該出手？
“房價下跌本身就是宏觀調控的目標，但如果力度把握不好，一直收縮銀根，下半年是會出問題的。”國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌解釋說，“房地產(chǎn)市場不能垮，這不是出于對開發(fā)商的同情，而是出于對中國經(jīng)濟的擔憂。因為房地產(chǎn)行業(yè)直接連帶了12個行業(yè)，間接連帶了40幾個行業(yè)，牽一發(fā)而動全身?！?/p>
在“ 救市”爭論中，中國社科院金融所研究員易憲容堅定地站在反對救市的一邊。易憲容認為， 所謂“房價下跌銀行會比開發(fā)商先死”的論調純屬危言聳聽。中國銀行體系的住房貸款既沒有發(fā)達國家比重那樣高，也沒有住房按揭貸款的證券化與衍生品化。
一位不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)商也表示，在中國，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的風險傳導關系并不明顯，他透露，2007年境內(nèi)銀行系統(tǒng)共發(fā)放貸款30萬億，給房地產(chǎn)行業(yè)貸款5萬億，其中開發(fā)商拿到的貸款不過2萬多億，在整個信貸規(guī)模中占比不高。
樓市低迷中重新洗牌
北京新華聯(lián)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理陳海旭則向記者透露，最近在與銀行打交道的時候，他感到銀根已經(jīng)有所松動，“而且動作很快，比如，招商銀行2008年上半年的貸款額度還有10多個億沒用完。銀行也著急啊，也希望能早一點貸出去，只不過是要找條件比較好的企業(yè)放貸?！?/p>
第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 預算控制 管理
一、引言
如今，在管理控制中使用最廣泛的控制方法便是預算控制。預算，從其形式來看，就是一整套預計的財務報表及其他附表，按照其不同的內(nèi)容可以分為經(jīng)營預算、財務預算、投資預算，而預算控制則能夠很清楚地表明計劃與控制之間的緊密聯(lián)系。首先，地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，從取得土地的所有權之后經(jīng)過的每一個環(huán)節(jié)都需要投入大量資金，投資額巨大。其次，房地產(chǎn)企業(yè)實施項目規(guī)模大，對企業(yè)管控能力要求很高。地產(chǎn)項目都是根據(jù)城市規(guī)劃及開發(fā)項目本身的特點實施經(jīng)營，且企業(yè)征用的土地、開發(fā)的房地產(chǎn)項目都受到地方規(guī)劃與企業(yè)規(guī)劃、地方經(jīng)濟的制約，要求企業(yè)在進行項目開發(fā)時，不僅要考慮經(jīng)濟因素，還要考慮若干非經(jīng)濟因素。最后，周期長，不確定因素多。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)普遍需要很長時間，其間也很容易受到諸多因素的制約，如通貨膨脹或者法規(guī)政策調整的影響。預算管理就是通過財務的手段，對于企業(yè)擁有、控制或能夠影響的經(jīng)濟非經(jīng)濟資源進行整合、配置，使企業(yè)的運營在可控、高效地進行。針對地產(chǎn)行業(yè)的這諸多特點，如何更好的進行預算管理并且建立適合其自身的預算控制體系就顯得尤為重要。
二、地產(chǎn)行業(yè)預算控制面臨的主要問題
（一）缺乏對預算控制的清晰認識
如前所述，由于我國改革開放以來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，特別是21世紀第一個十年，房地產(chǎn)迎來了高速暴發(fā)時期，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)量、銷售量、儲地量屢創(chuàng)新高，其他非房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛進入房地產(chǎn)市場。在此背景下，很多地產(chǎn)企業(yè)管理者對于預算管理沒有正確的認識，在實際工作中也不夠重視，認為只要市場好，房地產(chǎn)企業(yè)就能賺錢，預算管理并不重要。因此，尚未將預算控制與企業(yè)戰(zhàn)略目標有效結合起來，預算控制沒有達到其應有的效果。并且，除企業(yè)財務部門之外，其他部門很少直接參與預算編制工作，大部分時候，只是由財務部門根據(jù)經(jīng)驗編制預算，成本部門、銷售部門卻根據(jù)工程進度與銷售計劃各行其是，這樣的預算往往因其缺乏可操作性與現(xiàn)實性，導致效能低下。
（二）缺乏全面的預算控制標準
首先，地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目通常比較多種多樣，這就使得預算標準的制定變得極度困難。如，開發(fā)城市綜合體與單純的居民小區(qū)，甚至當前受政府委托開發(fā)的經(jīng)濟適用房，其開發(fā)條件、地理位置、功能匹配都不盡相同，因此，要設置一個通用性較強的預算管理模式與指標并不現(xiàn)實。由于目前并沒有形成適用于各種類型企業(yè)的預算控制標準，預算的準確性受到極大挑戰(zhàn)。
其次，預算的不同指標標準（權重）是否科學存在問題。預算工作中的另一種風險則是企業(yè)目標被預算目標所取代。由于制定了過于嚴厲的制裁規(guī)則以保證遵守，或者制定了有較大吸引力的節(jié)約獎勵措施，以刺激主管人員盡可能地壓縮開支，這些情況下，都會導致企業(yè)目標被預算目標取代。譬如，用銷售指標而不是回款指標考核銷售業(yè)績，則往往可能出現(xiàn)企業(yè)銷售良好，但現(xiàn)金流緊張的不正常情況。
再次，很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)的預算控制還處于松散狀態(tài)，尚未建立系統(tǒng)的預算控制體系，各相關部門沒有執(zhí)行預算的動力與考核機制，以至于企業(yè)無法落實預算編制的目標，預算控制的作用得不到充分發(fā)揮。
（三）缺乏有效預算控制考核機制
如今，許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏系統(tǒng)完整的預算控制考核激勵機制，從而導致企業(yè)的預算控制目標無法很好的實現(xiàn)，這樣一來，預算考核成為了預算控制工作中最薄弱的一環(huán)。比如，從已經(jīng)實行預算控制的房地產(chǎn)企業(yè)來看，較普遍地存在著考核不力的現(xiàn)象，概括起來主要表現(xiàn)在以下幾個方面：考核部門的職責不明確、考核的內(nèi)容不夠具體、考核工作未能制度化、考核標準難以規(guī)范化。如，對于成本超支，不從企業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品設計與產(chǎn)品定位上找出根本原因，卻將責任歸結到成本部。對于現(xiàn)金流短缺，不從企業(yè)整體資金規(guī)劃上找原因，如不顧企業(yè)實際情況拿地，卻將責任歸結到財務部門融資能力不強等。這些現(xiàn)象，既影響了各部門、人員的工作積極性，也直接影響了企業(yè)的正常發(fā)展。
三、地產(chǎn)行業(yè)預算控制建立與實施
（一）樹立全面的預算控制意識
全面預算管理要符合企業(yè)遠期規(guī)劃，服務于總體經(jīng)營目標。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從外部講，要依據(jù)準確的市場分析報告，在內(nèi)部，則要重點籌劃資金計劃，分析資金來源，測算好資金成本。
首先，地產(chǎn)企業(yè)各管理層須給予預算控制工作足夠的重視。預算控制工作的有力實施需要領導強有力的推動和大規(guī)模的宣傳，這就需要領導的全程參與以及監(jiān)督，使得預算控制意識更加深入人心；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的預算控制需要所有經(jīng)濟活動圍繞著企業(yè)的戰(zhàn)略目標而展開，放眼長遠，將企業(yè)戰(zhàn)略與預算控制有效結合，切忌偏離最初航向，從而使得預算控制體系發(fā)揮其最大正面效應。如房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)在所在地區(qū)的開發(fā)規(guī)劃，合理穩(wěn)妥制定拿地方案，并結合城市規(guī)劃逐步實施。如華潤24城在這方面就是一個極好的例子；第三，積極調動企業(yè)員工的參與意識。要充分發(fā)揮企業(yè)所有員工的主觀能動性，使其主動參與到預算的策劃、編制和控制中來，統(tǒng)一觀念和目標，增強凝聚力，從而更好的推動預算控制的進行。譬如：簡單地說，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展部或產(chǎn)品研發(fā)部，要對擬拿地項目進行相關可行性研究，結合房地產(chǎn)市場專業(yè)咨詢機構進行討論，對項目定位、開發(fā)周期、產(chǎn)品初步定價等進行討論，并符合企業(yè)長期規(guī)劃（如三至五年）。在此基礎上，制定項目預算與年度預算。財務部要結合當前資金情況與信貸政策，對于未來的資金流轉進行安排，找出資金缺口，供企業(yè)領導決策。銷售部門應根據(jù)市場情況進行調查，進行走訪與踩盤，對銷售情況、回款情況進行預測。在此類綜合工作的基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)的項目預算與年度預算才有意義，項目預算與年度預算的銜接才能夠平衡順暢。
（二）完善預算控制的標準
建立在預算標準基礎上的預算，實際上屬于一種標準化的預算，但是，由于地產(chǎn)企業(yè)工程項目的多樣性，目前，不同的產(chǎn)品并沒有國家統(tǒng)一的預算定額，要做到統(tǒng)一各項標準實屬不易。因此，筆者認為，應該根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點以及具體的經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，創(chuàng)立一套適合地產(chǎn)企業(yè)的預算控制體系，將房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用科目等板塊精細劃分，做好成本的原始數(shù)據(jù)積累。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集程度很高的行業(yè),資金緊張是整個行業(yè)的普遍現(xiàn)象,因此預算控制的聚焦點就落在了目標成本和現(xiàn)金流量的預算與管理上。例如，在控制現(xiàn)金流方面，就應該從宏觀上做好項目投資進度計劃、項目進度計劃，并細化分解,針對每一份合同單獨制定付款計劃,并匯總制定出企業(yè)周、月、年度計劃。同時，在這些標準的執(zhí)行過程中，不斷完善精進，逐步發(fā)展成為適合地產(chǎn)企業(yè)的成本費用定額標準。并且，可以根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的預算控制經(jīng)驗和企業(yè)管理模式，做好行業(yè)分析和預測報告。針對房地產(chǎn)企業(yè)預算管理中遇到的問題，應當妥善解決，做到權責分明。同時，也需要落實好預算的編制、復核、審批以及預算的執(zhí)行與控制，預算指標考核等一系列預算控制制度，唯有如此，才能夠將預算標準的效力發(fā)揮到最大。
（三）建立有效的預算控制考核體系
針對目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在的預算考核不力的情況，筆者認為，應該制定一套完整的預算控制考評制度，讓預算有始有終。預算的考核一般來說，既包括對預算控制系統(tǒng)的考核，又包含對預算執(zhí)行者的考核。根據(jù)當前的實際情況，可以引入現(xiàn)代信息技術條件下的ERP軟件進行全面預算管理。如明源公司開發(fā)的房地產(chǎn)預算管理軟件，可以從成本、資金、銷售等方面將相關信息進行整合，及時預警，把預算的功能充分發(fā)揮出來。
對預算的考核可以充分發(fā)揮預算的約束與激勵作用，通過對各項預算目標的細化分解來進行預算考核，以引導全體員工向公司戰(zhàn)略目標靠近，達到公司效益最大化。企業(yè)應該結合該年度內(nèi)部經(jīng)濟責任制的考核進行，并將此次考核與預算執(zhí)行單位負責人的獎懲情況掛鉤。依據(jù)各責任部門對預算的執(zhí)行結果，實施量化的績效評估，比如，各企業(yè)可以根據(jù)具體實際，選擇實行月度預考核，季度兌現(xiàn)，年度總結清算的預算考核方法，對于最終的清算結果堅決執(zhí)行獎懲到位，賞罰分明，使預算制度和經(jīng)濟責任制有機結合，達到多贏的效果。
四、結論
地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活動相對較為復雜，所以相應的，其預算控制工作也顯得愈加繁瑣，因此，建立適合地產(chǎn)企業(yè)的全面的預算控制體系十分必要。預算控制是一個不斷積累、不斷完善、不斷改進的過程。對于地產(chǎn)行業(yè)來說，由于其自身的特殊性，預算控制的成功推行不可能一蹴而就，并且任何盲目照搬其他公司的預算控制管理模式的方法都是不可行的。為此企業(yè)應根據(jù)自身的特點，對內(nèi)外因素進行綜合考慮，在遵循預算控制基本規(guī)律的前提下，放眼未來，把握市場與政策的走向，確立企業(yè)長遠發(fā)展規(guī)劃，樹立全局觀念，同時借鑒業(yè)內(nèi)標桿企業(yè)的成功經(jīng)驗，縮短摸索時間與成本，保證本企業(yè)高效優(yōu)質預算控制體系的搭建，進而實現(xiàn)跨越式發(fā)展，促使企業(yè)快速提升預算控制水平和整體業(yè)績。
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第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
關鍵詞：信息化建設 房地產(chǎn)管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)開始進行了信息化建設的探索和實踐，改變長期以來一直采用人工管理方式?？梢哉f，實現(xiàn)房地產(chǎn)管理的信息化勢在必行。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設的滯后形成反差，所以，房地產(chǎn)業(yè)的信息化建設已必不可少。
一、房地產(chǎn)企業(yè)信息化的定義
企業(yè)信息化是國家信息化的基礎,是國家信息化的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)信息化是指房地產(chǎn)企業(yè)利用現(xiàn)代信息技術,通過對信息資源的深化開發(fā)和廣泛利用,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)決策、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)、營銷管理的效率和水平,進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和企業(yè)核心競爭力的過程。
二、房地產(chǎn)企業(yè)信息化的內(nèi)涵
1、從技術手段看，企業(yè)信息化是企業(yè)對信息技術的廣泛應用?，F(xiàn)代信息技術的核心是微電子技術、計算機技術和網(wǎng)絡通訊技術，信息技術的發(fā)展和在企業(yè)中的廣泛應用構成了企業(yè)信息化的一個顯著特征。
2、從作用對象看,企業(yè)信息化是企業(yè)對信息資源的組織、開發(fā)和利用。有效開發(fā)、利用信息資源是企業(yè)信息化的中心內(nèi)容，而且這種開發(fā)和利用是以現(xiàn)代信息技術為手段和工具，從而有別與傳統(tǒng)的信息資源開發(fā)和利用方式。
3、從驅動機制看，企業(yè)信息化是以提高企業(yè)生產(chǎn)、管理和決策的效率和水平為目的，企業(yè)對信息技術的采用是市場競爭與利潤驅動的結果。
4、從演化過程看，企業(yè)信息化是一個不斷提高和改善企業(yè)競爭力、效率和效益的動態(tài)發(fā)展過程。這一過程隨著技術的進步、企業(yè)的成長和組織管理的變化而不斷演進和深化。
5、從系統(tǒng)角度看，企業(yè)信息化是一項復雜的系統(tǒng)工程,它既涉及到各種信息技術的應用，同時也涉及到企業(yè)組織管理和企業(yè)業(yè)務流程的重組和再造。
三、房地產(chǎn)企業(yè)信息化的價值與主要內(nèi)容
信息化將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機構、工作流程進一步規(guī)范化。信息管理系統(tǒng)使項目部各個崗位的職責、權限有了明確的界定，每個工作人員對自己的職權范圍有了更清晰的認識。對各部門之間的工作流程也做出了清晰的規(guī)定，并由計算機自動進行智能化的流轉傳遞，使各工作環(huán)節(jié)銜接緊密，提高了工作效率。
信息化將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加管理的透明度。由于信息化的應用，使造假、虛報等不良現(xiàn)象大大減少，同時公司對項目的管理力度也得到加強，在系統(tǒng)中設置了相應的角色和權限，公司領導可以查詢項目各種數(shù)據(jù)報表，對項目的進度、資金、質量等情況可以做到了如指掌。
四、房地產(chǎn)管理信息化建設存在的主要問題
一是信息傳遞手段落后。目前，我國房地產(chǎn)信息的傳遞手段還不夠先進，載體以報紙、雜志、廣告等為主，傳遞主要靠郵寄、電報、電話等傳統(tǒng)手段，具有傳播速度慢、范圍小等缺點，容易造成信息不真實或傳播滯后。
二是網(wǎng)絡化程度不高。目前，計算機在房地產(chǎn)行業(yè)中的普及率雖然很高，但對其使用局限于一些基本功能，沒有形成一個具有全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡，可以說，并未實現(xiàn)真正意義上的網(wǎng)絡化，對信息化進程產(chǎn)生阻礙作用。
三是缺乏相關專業(yè)人員。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)信息化離不開高素質的人才。房地產(chǎn)管理信息化所需要的人才，不僅要懂計算機，還要懂經(jīng)濟、懂企業(yè)經(jīng)營管理。但是由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長，尤其房地產(chǎn)信息業(yè)才起步，缺乏相關的專業(yè)人員，嚴重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
五、強化房地產(chǎn)管理信息化建設的對策
一是加強信息制度建設。信息制度是企業(yè)信息化正常運行的保證，企業(yè)的許多信息是由企業(yè)內(nèi)各個部門或崗位生成、提供或采集的，這些信息的真實性在很大程度上依賴于科學有效的管理制度來使所有信息在采集、傳遞過程中保證真實性。因而，房地產(chǎn)企業(yè)必須要制定相應的信息制度，確保企業(yè)信息管理和信息工作正常高效運行，規(guī)范信息的應用，保證信息的安全性與實效性。
二是房地產(chǎn)企業(yè)應更新觀念，重視信息化建設工程。企業(yè)信息化建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，它涉及到企業(yè)經(jīng)營管理的各個層面，因此對艱巨性、復雜性、長期性要有清醒的認識，因此需要全體動員、全員參與。第一，信息化建設需要全體企業(yè)員工的共同參與。第二，選擇適合企業(yè)需求的信息管理系統(tǒng)，企業(yè)要清楚了解自己的需求，信息化要與企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃緊密聯(lián)系起來，統(tǒng)籌規(guī)劃，循序漸進。第三，選擇有房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗積累的軟件開發(fā)商，只有富有行業(yè)經(jīng)驗才能做出最優(yōu)業(yè)務流程的行業(yè)管理軟件。第四，注重系統(tǒng)培訓的實施。房地產(chǎn)企業(yè)員工計算機應用水平參差不齊，要制定具體的培訓計劃，并嚴格實施，同時系統(tǒng)的實施還要用一些制度來保障。
六、實施信息化的必要性
面對新世紀第二個十年，企業(yè)快速發(fā)展的同時也面臨幾方面的問題：
一是企業(yè)規(guī)模迅速擴大，項目增多，開工面積增大，導致大量專業(yè)技術人才緊缺；同時，隨著企業(yè)開發(fā)項目在全國的廣泛分布，異地項目管理難度加大，項目開發(fā)成本控制難以得到有效保障；二是企業(yè)規(guī)模相對較小，形不成規(guī)模化優(yōu)勢，與行業(yè)優(yōu)勢企業(yè)差距較大，走傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展之路很難短時間內(nèi)有突破，后發(fā)優(yōu)勢不明顯；三是受政策調控影響大，面臨較大發(fā)展壓力。
針對以上企業(yè)發(fā)展遇到的問題，實施信息化建設，加強內(nèi)控，減少成本支出，提高運營效率尤為重要。
六、信息化建設的總體規(guī)劃
（一）信息化建設總體目標
圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標，以加強公司管控能力和各產(chǎn)業(yè)高效運營為主要方向，建立房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一的信息化平臺，完成從業(yè)務層到管理者和決策者的信息化建設，有效提升競爭力。
針對不同的管理層級，可以達到如下目標：
1.決策層
為高層決策者建立公司范圍的財務、業(yè)務管理決策和非業(yè)務綜合信息平臺。高層管理者可以實時查詢各類財務業(yè)務報告、分析報告、評估報告、各類財務業(yè)務重大事件的預警報告，第一時間獲取公司屬單位的財務、業(yè)務數(shù)據(jù)，如收入情況、資金情況等；加強對下屬單位的管理和控制力度；進行財務事項和費用的審批。掌握各項目現(xiàn)場施工情況，通過視頻會議進行工作部署。
2、管理層
為各級各類業(yè)務管理者建立統(tǒng)一的財務、業(yè)務監(jiān)控和管理平臺；確保財務、業(yè)務體系的統(tǒng)一；透視各企業(yè)經(jīng)營活動的財務成果；使各級各類管理者，實時掌握所轄業(yè)務范圍內(nèi)的各類財務數(shù)據(jù)，及時獲取各類財務和業(yè)務報告及分析評價結果，實時掌握計劃預算的執(zhí)行情況，掌握最新的業(yè)務進展；
各級業(yè)務管理者依據(jù)各自的權限規(guī)定，進行各類業(yè)務的審批；建立財務的預警機制，控制業(yè)務風險。借助視頻會議高效溝通，實現(xiàn)逐級管理。
3、操作層
為業(yè)務人員建立統(tǒng)一的業(yè)務處理平臺，實現(xiàn)財務和業(yè)務的標準化、規(guī)范化、模式化處理；分業(yè)務類型提供各類業(yè)務的不同處理模板，以提高各項業(yè)務的處理速度和處理規(guī)范化程度；預制各類業(yè)務控制規(guī)則和流程規(guī)則，以提示業(yè)務處理人員嚴格按流程和規(guī)則辦事；提供分權限的業(yè)務查詢機制，通過固定查詢，分類查詢，綜合查詢等方式，為各類業(yè)務人員提供相關業(yè)務的查詢信息。
（二）信息化建設的總體原則
1、符合戰(zhàn)略目標
在企業(yè)中的一切經(jīng)營活動都應該與企業(yè)的戰(zhàn)略目標相吻合，信息化建設也不例外，由于信息系統(tǒng)的應用本質上是一種管理模式的轉變，使企業(yè)從層級式管理走向扁平式管理，因而，符合企業(yè)戰(zhàn)略目標更是信息化建設的最根本原則。否則信息化建設可能為信息化而信息化，建設步驟和企業(yè)發(fā)展步伐不吻合，建設結果不符合企業(yè)需求，甚至相沖突。
2、以效益為導向
信息化建設必須以效益評估開始以效益評估結束。效益是信息化建設的內(nèi)因和動力。有效益的信息化建設才能進入良性發(fā)展，才能得到業(yè)務人員的支持和擁護。效益不僅是評價信息化建設工作過去和今后是否成功的唯一標準，也是開展信息化建設工作的出發(fā)點和歸宿。
3、為業(yè)務部門服務
以效益為導向的信息系統(tǒng)必然會以企業(yè)的業(yè)務部門需求為設計出發(fā)點，一個房產(chǎn)項目建設之前需要進行投資預測，因此對經(jīng)營管理部門來說，投資預測系統(tǒng)是他們急需的。而建設完成之后，需要通過網(wǎng)絡媒體對項目進行宣傳，讓樓盤與潛在客戶進行接觸，此時需要的是樓盤的展示和銷售系統(tǒng)?？傊谡麄€企業(yè)經(jīng)營過程中，如果沒有業(yè)務的需要，系統(tǒng)地建設將無效益可言。
4、經(jīng)濟適用
經(jīng)濟適用是任何企業(yè)采購行為的一個原則之一，對于信息系統(tǒng)來說，不同規(guī)模，不同等級的信息同需要的投入資金千差萬別。如何來評判那種規(guī)模的信息系統(tǒng)對企業(yè)來說是最好的，一個大的原則就是經(jīng)濟適用，不需要在一個小飯店部署一個全方位的監(jiān)控系統(tǒng)，也不需要在中學學校建立龐大的ERP系統(tǒng)，因為帶來的回報并不能超過投入資金。對華新地產(chǎn)來說，能夠解決當前的問題，并在未來一定時期滿足發(fā)展需要的信息系統(tǒng)是最合適的。
5、以人為本
信息系統(tǒng)的使用最終立足于人，只有讓最終用戶，包括企業(yè)員工、客戶、合作伙伴的員工，讓這些最終用戶能夠方便的使用，信息系統(tǒng)才可能被企業(yè)應用起來。
6、穩(wěn)固的IT基礎架構
如果脫離一個穩(wěn)固而可擴展的基礎架構，建立一個信息系統(tǒng)是一件比較簡單的事情，購買一套產(chǎn)品即可開始錄入數(shù)據(jù)，或者開始使用。但是當業(yè)務擴展，規(guī)模擴大，管理的項目日漸增多時，信息系統(tǒng)就開始不能適應企業(yè)的變化。此時如果不更換系統(tǒng)，業(yè)務將無法開展；而更換系統(tǒng)又讓原來的建設投資無可利用，更重要的是很多數(shù)據(jù)便就此消失，企業(yè)好不容易積累的核心競爭力即會削弱。在信息系統(tǒng)的建設上，企業(yè)陷入進退兩難的地步。
第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報告范文
時值歲末，中國社會科學院、中國人民大學等獨立研究機構相繼公布了2011年房地產(chǎn)市場分析報告，其中既有“今年房價將下調20%”的預測，也有“政策放松后出現(xiàn)報復性反彈”的推斷。
不過，回首2010，在歷經(jīng)大半年的調控后，全國平均房價卻連續(xù)三個月環(huán)比上漲。展望2011年，流動性變化帶來的資金壓力、城市化發(fā)展引發(fā)的供求轉變以及制度性調控的進展，這三大因素將成為左右未來房價走勢的重要推手。
而今年國內(nèi)信貸總體投放規(guī)模不會明顯下降，再加上城市化進程中膨脹的住房需求又往往領先于土地開發(fā)的進程，為此，我們判斷，整個房地產(chǎn)業(yè)還處于上升周期，制度性調控又不可能一蹴而就，因此，2011年房價在階段性波動后仍將呈現(xiàn)上行態(tài)勢。
在2010年的房地產(chǎn)調控政策中，收緊樓市流動性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動性充裕的局面是否會發(fā)生扭轉，投資需求是否會退潮，房企又是否會祭出降價大旗，成為影響未來房價走勢的重要因素。
中國人民大學經(jīng)濟學院報告預測，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴重問題，從而引發(fā)樓市全面調整時期的到來，在部分房企拋售的壓力下，房價會出現(xiàn)接近20%的下滑；中國社會科學院的2011年《住房綠皮書》則表示，今年房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊，房價下調趨勢顯現(xiàn)。
顯然，貨幣政策調整、信貸變化，已經(jīng)成為左右樓市流動性的關鍵。而事實上，從2007年開始，每一次樓市調控的背后，關于“信貸收緊、開發(fā)商資金鏈緊張”的觀點從不間斷，不過開發(fā)商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長的態(tài)勢。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6.32萬億元，同比增長31.2%，已經(jīng)超過2009年全年5.71萬億元的水平。
業(yè)內(nèi)人士預計，今年新增貸款將不會低于7萬億。在新增貸款的影響下，資金繼續(xù)流進樓市的趨勢不會被完全抑制。
除了信貸來源外，開發(fā)商另一重要資金來源的銷售金額也并未呈現(xiàn)明顯下降。去年底，保利、遠洋、龍湖、恒大等一線地產(chǎn)商已經(jīng)宣布提前完成全年銷售目標。
拋開外部因素，決定房價未來走向的根本當然還是供求，而對于今年及未來房地產(chǎn)市場的供求關系，各方也存在不同觀點。
樂觀方認為，2011年房地產(chǎn)市場將逐步顯現(xiàn)供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房價將會出現(xiàn)穩(wěn)中有降；但悲觀方則表示，無論是今年還是未來更長時間內(nèi)，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續(xù)膨脹加上居民強烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發(fā)，將會推動房價繼續(xù)上行。
兩種觀點似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國現(xiàn)在確實處于城市化進程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發(fā)展過程中并行。由此，房地產(chǎn)市場的供給和需求也是相對的，部分城市供給增速無法趕上需求增速、同部分城市的城市化預期過高導致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來房價走勢上，一線及二線城市的非核心區(qū)域供應量較大，可能會出現(xiàn)波動，三四線城市正處于成長階段，很難受到影響?！庇腥耸勘硎尽?/p>
按照萬通地產(chǎn)董事長馮侖的觀點，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于“青春期”，量價上升是常態(tài)。而“大宗消費”的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的地位。
不過，住建部有關人士近期表態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當前來看，我國的房地產(chǎn)市場正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發(fā)展和完善。
