房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一切管理工作,都應(yīng)從建立和健全內(nèi)部控制開(kāi)始,構(gòu)建和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制,是加強(qiáng)企業(yè)科學(xué)管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的客觀要求。尤其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,完善的企業(yè)內(nèi)控對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)和降低成本增加效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),因此加強(qiáng)企業(yè)控制環(huán)境的建設(shè),健全控制機(jī)制,有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的原則

    目標(biāo)性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行內(nèi)控制,要滿足會(huì)計(jì)信息真實(shí),滿足企業(yè)財(cái)產(chǎn)物資安全,以此提高經(jīng)營(yíng)效率,促使企業(yè)貫徹經(jīng)營(yíng)方針,確保企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)健康進(jìn)行。有效性原則。并不是所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制度都是一樣的,要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)出發(fā),制定出具有實(shí)用性和針對(duì)性的內(nèi)控制度,這種內(nèi)控制度要和企業(yè)規(guī)模和管理水平相適應(yīng),把握內(nèi)控的控制點(diǎn),和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理要求相適應(yīng)。內(nèi)部控制度作為企業(yè)內(nèi)部的管理制度,要隨企業(yè)外部環(huán)境、管理要求的變化而不斷完善。合法性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度的制定必須按照國(guó)家規(guī)章制度及法律法規(guī)進(jìn)行,比如我國(guó)《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》等,這些都是國(guó)家制定的法律法規(guī),因此必須保證企業(yè)內(nèi)控制度及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的要求。重要性原則。要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要事項(xiàng)和次要事項(xiàng),對(duì)于比較重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格控制,對(duì)于次重要的事項(xiàng)可根據(jù)企業(yè)的能力進(jìn)行簡(jiǎn)單控制。全面性原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)控制度是針對(duì)企業(yè)方方面面的控制,要覆蓋企業(yè)的全部活動(dòng)和每一項(xiàng)業(yè)務(wù),涵蓋企業(yè)會(huì)計(jì)工作的各個(gè)崗位和企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié),對(duì)房屋銷(xiāo)售、質(zhì)量安全、投標(biāo)事項(xiàng)、成本費(fèi)用等關(guān)鍵點(diǎn)加強(qiáng)控制。相互牽制原則。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)對(duì)崗位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)置,合理規(guī)劃各部門(mén)的職責(zé)權(quán)限,能夠使各崗位之間相互和監(jiān)督和制約。為維護(hù)財(cái)產(chǎn)物資的安全和會(huì)計(jì)信息的真實(shí),應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)主辦、財(cái)產(chǎn)保管、授權(quán)批準(zhǔn)、稽核考察等職務(wù)進(jìn)行分離。預(yù)防為主原則。預(yù)防經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的違法行為和無(wú)效率性是建立企業(yè)內(nèi)部控制制度的主要目的。內(nèi)控制度的建立要保證企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)有序進(jìn)行,又要保證企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中避免浪費(fèi)、舞弊行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。成本效益原則。建立企業(yè)內(nèi)部控制制度,要正確處理內(nèi)部控制和成本控制之間的關(guān)系,既要保證內(nèi)控制度有很好的效果,還要盡可能的節(jié)省內(nèi)部控制成本。

    三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀問(wèn)題分析

    (一)資金運(yùn)作缺乏集中管控房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)雙高的產(chǎn)業(yè),這種龐大的市場(chǎng)需求以及巨大的利潤(rùn)空間,使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制、項(xiàng)目建設(shè)及營(yíng)銷(xiāo)策劃等流程的關(guān)注度不夠。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下,很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只重視結(jié)果,不去完善和優(yōu)化業(yè)務(wù)流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品用途可以分為工業(yè)、商業(yè)和民用地產(chǎn)。針對(duì)民用地產(chǎn),多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能夠以客戶需求為導(dǎo)向,建立有效的決策流程;但對(duì)于商業(yè)、工業(yè)用地,由于沒(méi)有成熟的運(yùn)作模式可供參考,在客戶滿意度、客戶價(jià)值及客戶忠誠(chéng)度上都缺乏有效的策略,缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍缺乏高度集成的信息系統(tǒng)來(lái)支撐業(yè)務(wù)流程,管理層和員工之間缺乏上下交流的暢通渠道,優(yōu)化公司各部門(mén)之間冗余的業(yè)務(wù)流程,使之能夠更加合理化、科學(xué)化,繼而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)之間無(wú)縫集成是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的一大難題。

    (二)項(xiàng)目建設(shè)、客戶服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等流程比較分散很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏專(zhuān)門(mén)、統(tǒng)一的資金管理部門(mén)。首先,由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身組織機(jī)構(gòu)的特點(diǎn),一般都會(huì)擁有很多子公司,集團(tuán)公司在對(duì)子公司的資金管控過(guò)程中,就需要為每一個(gè)子公司建立內(nèi)部賬戶,但是每一個(gè)子公司的賬戶余額又會(huì)在時(shí)時(shí)的變化,傳統(tǒng)人工管理模式下,賬簿上的資金記錄具有嚴(yán)重滯后性,資金的流向、流量難以掌握清楚,這對(duì)資金的安全性是一個(gè)極大的挑戰(zhàn),會(huì)大大增加企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的信息管理系統(tǒng),繼而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)信息不對(duì)稱,信息不對(duì)稱又會(huì)導(dǎo)致大量資金閑置,資金在使用和流動(dòng)過(guò)程中很多達(dá)到增值作用,企業(yè)不能對(duì)資源進(jìn)行合理配置,使資金增值功能大大降低。資金的分散直接導(dǎo)致了貸款利率的上升,缺乏有效地調(diào)配手段,產(chǎn)生高額的手續(xù)費(fèi)支出,造成高額貼息支出。

    (三)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大,評(píng)估體系環(huán)節(jié)薄弱隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的擴(kuò)大及技術(shù)工藝的提高,各種風(fēng)險(xiǎn)日益增多且錯(cuò)綜復(fù)雜,房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們的高度重視,這種高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。由于土地是組成房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分,土地作為不可替代的稀有資源,國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)此進(jìn)行宏觀調(diào)控,其作用比其他商品更為重要,構(gòu)成了企業(yè)最難以控制的風(fēng)險(xiǎn);其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企的產(chǎn)品周期時(shí)間比較長(zhǎng),需要對(duì)將來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)繼而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)的過(guò)程,而未來(lái)利潤(rùn)的形成既受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,又受政治制度的引導(dǎo),這些都決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。有風(fēng)險(xiǎn)就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,但目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是一味追求最低利潤(rùn),卻忽視了高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn),沒(méi)有認(rèn)識(shí)到內(nèi)控的重要性和必要性,在控制程序、控制環(huán)境及會(huì)計(jì)系統(tǒng)等方面都有不穩(wěn)妥的地方,沒(méi)有采取風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方式,只是等到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),才著急慌忙的去應(yīng)對(duì)。

    (四)監(jiān)督職能弱化,內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)督評(píng)審一般主要是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門(mén)來(lái)實(shí)現(xiàn),但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門(mén)都隸屬于本公司的財(cái)務(wù)部門(mén),由同一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo),內(nèi)部審計(jì)在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。在內(nèi)審職能上,大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作只是對(duì)會(huì)計(jì)賬目進(jìn)行審核,對(duì)企業(yè)內(nèi)各組織結(jié)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率、內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)控制度等方面,都未能發(fā)揮應(yīng)用的作用。在內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)置上,為了節(jié)省人工費(fèi)用,通常實(shí)行一人兼多崗,沒(méi)有很好的構(gòu)成內(nèi)部牽制。在實(shí)物監(jiān)控、貨幣資金管理、投資和資產(chǎn)處置方面,沒(méi)有成文的內(nèi)控制度。

    四、完善宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的方法

    (一)對(duì)資金實(shí)行集中監(jiān)控模式從企業(yè)資金管理的重點(diǎn)來(lái)看,從內(nèi)部控制設(shè)計(jì)的原則出發(fā),以信息系統(tǒng)為平臺(tái),構(gòu)建信息透明,數(shù)據(jù)共享的整體結(jié)構(gòu),建立資金集中管理模式、建立精確的現(xiàn)金預(yù)測(cè)模型和實(shí)時(shí)檢查現(xiàn)金的使用情況,建立成本效益最優(yōu)的企業(yè)流動(dòng)資金內(nèi)部控制模式。企業(yè)內(nèi)部的信息系統(tǒng)與各個(gè)銀行網(wǎng)上交易系統(tǒng)連接,實(shí)現(xiàn)資金管理系統(tǒng)中查詢銀行賬戶實(shí)時(shí)的資金發(fā)生額、余額。做好資金計(jì)劃,可以按照組織進(jìn)行縱向和橫向的匯總,按組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行靈活的自定義審批流程,通過(guò)工作流程的方式實(shí)現(xiàn)流程審批。并依據(jù)審批過(guò)的資金計(jì)劃和業(yè)務(wù)流程申請(qǐng),設(shè)置各項(xiàng)預(yù)警及禁止條件。

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；統(tǒng)計(jì)；一套表

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-00-02

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一套表直報(bào)自2011年年報(bào)起經(jīng)過(guò)一年多的運(yùn)行，系統(tǒng)不斷改進(jìn)完善：首先，在建立統(tǒng)一基本單位名錄庫(kù)方面，新增入庫(kù)單位的條件和資料要求更明晰規(guī)范；新增頻率由季度改為月度，更符合實(shí)際情況，避免了由于企業(yè)新增不均衡引起數(shù)據(jù)波動(dòng)。其次，在建立統(tǒng)一的企業(yè)一套表制度方面，企業(yè)需報(bào)報(bào)表一目了然，指標(biāo)體系完整清晰，報(bào)表審核關(guān)系愈加細(xì)致，數(shù)據(jù)預(yù)先導(dǎo)入既方便企業(yè)填報(bào)也有利數(shù)據(jù)銜接。再次，建立統(tǒng)一規(guī)范的數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)方面，查詢、疊加匯總、分組匯總等功能不斷增強(qiáng)。最后，企業(yè)聯(lián)網(wǎng)直報(bào)方面，全面實(shí)現(xiàn)企業(yè)自行聯(lián)網(wǎng)直報(bào)，國(guó)家直接采集數(shù)據(jù)，各級(jí)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)在線同步共享。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)存在問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)的“四大工程”已全面建立實(shí)施，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一套表名錄庫(kù)、報(bào)表制度、統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)處理、統(tǒng)計(jì)執(zhí)法方面仍存在改善的空間。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名錄庫(kù)不夠完善

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)范圍是全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)法人單位及所屬的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位。按照“先進(jìn)庫(kù)，再有數(shù)”的原則，統(tǒng)一確定納入企業(yè)一套表范圍的調(diào)查單位。

1.全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)法人單位及所屬的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位作調(diào)查單位不現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，生產(chǎn)周期長(zhǎng)。以中山為例，在基本單位庫(kù)里有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)約占一半，即有半數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是屬正常營(yíng)業(yè)狀態(tài)卻沒(méi)有項(xiàng)目在建或在售。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一套表定期報(bào)表的主要填報(bào)內(nèi)容是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金和土地情況》以及《從業(yè)人員及工資總額》（下面分別簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目表、資金表和工資表），為減少平時(shí)定報(bào)的工作量，統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)往往把沒(méi)有項(xiàng)目的企業(yè)不納入一套表的調(diào)查單位中。

2.關(guān)停企業(yè)不能及時(shí)退出。企業(yè)的成立、變更、停業(yè)、注銷(xiāo)等是一個(gè)自然的過(guò)程，每天都在發(fā)生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一套表名錄庫(kù)目前每月都可以新增入庫(kù)，但只有“因改制、重新注冊(cè)、合并或拆分退出”才每月都可以申請(qǐng)退出，其他關(guān)停企業(yè)只有年末一次機(jī)會(huì)退出。

3.《法人單位基本情況表》變更滯后。和上述關(guān)停企業(yè)不能及時(shí)退出一樣，企業(yè)基本情況除單位名稱變更每月可申請(qǐng)變更外，其他表內(nèi)的指標(biāo)有變化也不能及時(shí)更改。

（二）報(bào)表制度有待完善

1.審核公式設(shè)置有待完善。數(shù)據(jù)的報(bào)送質(zhì)量很大程度上由審核公式?jīng)Q定，審核公式設(shè)定合理、細(xì)致，企業(yè)上報(bào)的數(shù)據(jù)也會(huì)合理真實(shí)，相反，審核公式設(shè)置不合理就會(huì)矯枉過(guò)正，企業(yè)為符合公式審核要求順利上報(bào)而把真實(shí)數(shù)據(jù)修改上報(bào)，造成數(shù)據(jù)失真。如土地購(gòu)置費(fèi)按支付計(jì)算，但填報(bào)了土地購(gòu)置就要填新開(kāi)工施工面積，否則就出現(xiàn)審核錯(cuò)誤。有的企業(yè)確實(shí)當(dāng)年支付了土地購(gòu)置款，但施工面積在以前年度都報(bào)了，沒(méi)有新開(kāi)工面積，為了順利上報(bào)，企業(yè)就在新開(kāi)工面積項(xiàng)隨便填數(shù)以通過(guò)審核。

2.年報(bào)財(cái)務(wù)上報(bào)時(shí)間早，數(shù)據(jù)失實(shí)。一套表年報(bào)財(cái)務(wù)情況表的上報(bào)時(shí)間截止到2月末，但企業(yè)的匯算清繳要到4月中下旬甚至到5月才完成，股份公司的財(cái)務(wù)審計(jì)也是3-4月份才結(jié)束，很多收入和納稅額是在清繳之后才最終確定的，審計(jì)后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也會(huì)有變動(dòng)。統(tǒng)計(jì)年報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表只能用12月的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，與年度實(shí)際財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在較大差異。由于上報(bào)時(shí)間與結(jié)算時(shí)間的差異，每年都要漏掉一部分的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

3.指標(biāo)設(shè)置有待改進(jìn)。經(jīng)多年的完善發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系已很全面完整。報(bào)表里的個(gè)別指標(biāo)仍有改善空間，如本年批準(zhǔn)預(yù)售面積和本年批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)既容易理解錯(cuò)誤又不能全面反映問(wèn)題。

（三）統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)處理有待加強(qiáng)

1.基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)間緊，把不好審核第一關(guān)。實(shí)行企業(yè)一套表后，數(shù)據(jù)由企業(yè)自行網(wǎng)上直報(bào)，企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)表指標(biāo)種類(lèi)繁多，審核公式嚴(yán)格細(xì)致，上報(bào)常常出現(xiàn)審核錯(cuò)誤。基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)人員在報(bào)表期間，數(shù)據(jù)截止前忙于催報(bào)，截止后只有半天時(shí)間審核，審核出的錯(cuò)誤還要通知企業(yè)，企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員確認(rèn)可以半天內(nèi)修改好的才返回企業(yè)修改，否則就不改或次月再改，匆匆驗(yàn)收，數(shù)據(jù)質(zhì)量難以保證。

2.匯總平臺(tái)未能滿足各級(jí)需求。在一套表數(shù)據(jù)處理平臺(tái)，本期數(shù)據(jù)的疊加匯總、分組匯總都可以實(shí)現(xiàn)，但如果要做不同時(shí)期的數(shù)據(jù)對(duì)比表就不太方便。一套表的數(shù)據(jù)對(duì)比是以法人表作為數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位名錄庫(kù)是每月變化的，對(duì)比期的數(shù)據(jù)源只匯總本期和對(duì)比期都存在的企業(yè)的數(shù)據(jù)，而不是對(duì)比期的全部數(shù)據(jù)。這樣的匯總適用于工業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等，卻不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要做不同時(shí)期的對(duì)比匯總表只能在各時(shí)期分別匯總，再整理對(duì)比。同時(shí)，各級(jí)各地在使用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的需求不同，關(guān)注點(diǎn)各異，要求全部都在一套表數(shù)據(jù)處理平成不太現(xiàn)實(shí)。

（四）異地報(bào)送增加執(zhí)法檢查難度

實(shí)行一套表網(wǎng)上報(bào)數(shù)后，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)從紙質(zhì)報(bào)表轉(zhuǎn)為電腦網(wǎng)上報(bào)送數(shù)據(jù)，項(xiàng)目地址、注冊(cè)地址、辦公地址不同，異地（跨市）報(bào)送的情況日益增多，如何異地執(zhí)法也是一套表實(shí)施后的新情況新問(wèn)題。

二、對(duì)完善房地產(chǎn)一套表的建議

（一）房地產(chǎn)基本單位名錄方面

1.年報(bào)、定報(bào)名錄庫(kù)分開(kāi)建立。定報(bào)名錄庫(kù)是有項(xiàng)目在建或在售的企業(yè)，年報(bào)名錄庫(kù)則是在定報(bào)名錄庫(kù)加上雖沒(méi)有項(xiàng)目但正常營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。即定報(bào)是有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，年報(bào)是全部營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)。

2.關(guān)停企業(yè)增加項(xiàng)目表本期無(wú)數(shù)據(jù)上報(bào)功能。由于關(guān)停企業(yè)在定期報(bào)表期間是不能退出一套表的，資金表可以由統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)勾選本期無(wú)數(shù)據(jù)進(jìn)行上報(bào)，但項(xiàng)目表則無(wú)此選項(xiàng)，建議增加此選項(xiàng)功能。

3.建議增加企業(yè)申請(qǐng)修改法人表功能。在定報(bào)期間，建議增加企業(yè)申請(qǐng)修改功能，除組織機(jī)構(gòu)代碼和單位名稱外，企業(yè)可網(wǎng)上申請(qǐng)修改表內(nèi)指標(biāo)，由直管統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)即可修改，修改后由直管統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)說(shuō)明匯總上報(bào)上一級(jí)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)。

（二）制度表式數(shù)據(jù)方面

1.刪除個(gè)別容易導(dǎo)致數(shù)據(jù)失真的審核公式。如上文提及的“沒(méi)有本年新開(kāi)工面積（6021）但填報(bào)了土地購(gòu)置費(fèi)（114）。請(qǐng)核實(shí)項(xiàng)目是否已經(jīng)開(kāi)工，如果尚未開(kāi)工，則不應(yīng)填報(bào)土地購(gòu)置費(fèi)（114）?！保簧唐贩亢嫌?jì)均價(jià)的增降幅過(guò)大，審核各用途房屋的均價(jià)增降幅即可；“容積率（061）應(yīng)等于項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積（07）與項(xiàng)目規(guī)劃占地面積（06）之比?！?；“綠化率（062）一般應(yīng)該大于10小于50”；“容積率（061）一般不應(yīng)該超過(guò)10且不小于0.3”等，雖有些是可忽略的審核公式，但也會(huì)擾亂企業(yè)的報(bào)數(shù)。

2.年報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表設(shè)立補(bǔ)報(bào)期。針對(duì)時(shí)差問(wèn)題，建議在4-5月期間設(shè)置一個(gè)補(bǔ)報(bào)期，由有匯算清繳或財(cái)務(wù)報(bào)表有修改的企業(yè)自行申請(qǐng)重新報(bào)送，既可先了解總體情況，也保障數(shù)據(jù)更真實(shí)準(zhǔn)確。

3.幾個(gè)指標(biāo)設(shè)置的建議。1.建議取消本年批準(zhǔn)預(yù)售面積和本年批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)，雖這兩個(gè)指標(biāo)可作為房地產(chǎn)一手市場(chǎng)新增供應(yīng)量的參考，但不能反應(yīng)市場(chǎng)一手房供應(yīng)量，反而很容易理解錯(cuò)誤填寫(xiě)成項(xiàng)目總的批準(zhǔn)預(yù)售面積和套數(shù)。2.在待售面積下增加期房待售面積指標(biāo)，待售面積的解析改為企業(yè)總可供出售出租的面積，包括已拿預(yù)售證待售待租的期房和已竣工待售待租的現(xiàn)房。3.建議在年報(bào)財(cái)務(wù)情況表要么增加年平均人數(shù)，方便審核企業(yè)應(yīng)付職工薪酬；要么刪除企業(yè)應(yīng)付職工薪酬，完全使用從業(yè)人員及工資總額表中的數(shù)據(jù)。

4.建議增加指標(biāo)解析和計(jì)算模塊。在企業(yè)一套表上報(bào)平臺(tái)增設(shè)指標(biāo)解析模塊，如指標(biāo)需要計(jì)算的，還顯示計(jì)算公式，相當(dāng)于填報(bào)向?qū)?，幫助企業(yè)更準(zhǔn)確的理解報(bào)表指標(biāo)內(nèi)容和含義，提高報(bào)表的填報(bào)質(zhì)量。

（三）統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)處理問(wèn)題

1.增加基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)審核時(shí)間，上報(bào)數(shù)據(jù)修改意見(jiàn)說(shuō)明。增加基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)審核時(shí)間，讓基層統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)人員有時(shí)間進(jìn)行如計(jì)量單位使用是否正確，錯(cuò)誤說(shuō)明是否合理等人工審核并通知企業(yè)返回修改。在審核出的錯(cuò)誤比較大，而時(shí)間特別緊，企業(yè)無(wú)法馬上上網(wǎng)更正的情況下統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)可上報(bào)需更正的數(shù)據(jù)說(shuō)明。

2.匯總平臺(tái)做基本的匯總表，允許用其他軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。統(tǒng)一的數(shù)據(jù)處理平臺(tái)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局專(zhuān)業(yè)司建立基本的匯總模板供各級(jí)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)使用，而其他數(shù)據(jù)的深加工、各級(jí)各地的不同需求則應(yīng)允許用其他軟件進(jìn)行處理。

（四）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)法的規(guī)范和宣傳

1.建議在企業(yè)一套表直報(bào)系統(tǒng)中增加統(tǒng)計(jì)法的宣傳，主要宣傳企業(yè)遲報(bào)、虛報(bào)、瞞報(bào)、漏報(bào)的相關(guān)法律法規(guī)，以及統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的義務(wù)和法律責(zé)任。

2.針對(duì)項(xiàng)目地辦公地分離跨市的異地執(zhí)法一方面要制定具體的執(zhí)法流程規(guī)范；另一方面要加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)。

通過(guò)一套表系統(tǒng)和制度不斷深化完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量提升，企業(yè)和統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)工作更得心應(yīng)手。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

【關(guān)鍵字】目標(biāo)成本管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；合約規(guī)劃

面對(duì)多輪的政策調(diào)控、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各房企已清醒的認(rèn)識(shí)到未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將是資金和內(nèi)部管理的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)要想生存和發(fā)展，必須對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的目標(biāo)成本管理，提升資金使用效率，利用有限的資金獲取最大的效益，達(dá)到提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

一、目標(biāo)成本管理的一般原理

1.目標(biāo)成本管理概述

目標(biāo)成本管理是一種現(xiàn)代的成本管理方法，將目標(biāo)管理與成本管理有機(jī)的結(jié)合。其本基本含義是指生產(chǎn)一項(xiàng)產(chǎn)品，為達(dá)到目標(biāo)報(bào)酬率所允許的最大成本。目標(biāo)成本管理的過(guò)程是關(guān)于利潤(rùn)規(guī)劃與成本管理的戰(zhàn)略體系，由價(jià)格引導(dǎo)、關(guān)注客戶，以產(chǎn)品和流程設(shè)計(jì)為中心，并依賴跨職能團(tuán)隊(duì)。目標(biāo)成本管理從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的最初階段開(kāi)始，貫穿產(chǎn)品生命周期始終。

2.目標(biāo)成本管理的特點(diǎn)

1）目標(biāo)性

目標(biāo)成本不是真正發(fā)生的成本，是企業(yè)通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入及目標(biāo)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)，在產(chǎn)品生產(chǎn)前制定出的需要經(jīng)過(guò)企業(yè)所有成員共同努力能夠?qū)崿F(xiàn)的成本計(jì)劃，用以指導(dǎo)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)，是企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中成本管理的具體目標(biāo)。

2）控制性

目標(biāo)成本的達(dá)成是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)的基礎(chǔ)，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要指標(biāo)，目標(biāo)成本的制定，將作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本上限，用以指導(dǎo)并約束企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形活動(dòng)，最終達(dá)成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

3）系統(tǒng)性

目標(biāo)成本管理是以通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，過(guò)程中需要全員全方位、全過(guò)程參與管理活動(dòng)，形成一個(gè)有組織、有體系的封閉管理系統(tǒng)，確保發(fā)揮整體的功效。同時(shí)，目標(biāo)成本管理需要將成本目標(biāo)層層分解，逐個(gè)落實(shí)，只有分目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能最終保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.目標(biāo)成本管理的步驟

目標(biāo)成本管理可以分為兩個(gè)階段，包括目標(biāo)成本的確立和目標(biāo)成本的達(dá)成。確立階段發(fā)生在產(chǎn)品規(guī)劃以及產(chǎn)品概念階段，用于設(shè)立產(chǎn)品的目標(biāo)成本。達(dá)成階段發(fā)生在產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及生產(chǎn)階段，為保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本包含整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中所涉及的所有成本，包括項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)到銷(xiāo)售完畢所花費(fèi)的全部費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本一般包括土地獲取成本、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等組成。

三、目標(biāo)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理是一項(xiàng)貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管理活動(dòng)，是將科學(xué)的管理理論方法運(yùn)用到具體項(xiàng)目的過(guò)程，通過(guò)建立特定的流程及步驟達(dá)到成本控制目的的管理活動(dòng)。具體包括目標(biāo)成本測(cè)定、目標(biāo)成本分解、目標(biāo)成本控制、目標(biāo)成本考核四個(gè)過(guò)程。

1.目標(biāo)成本測(cè)定

進(jìn)行成本管理前，應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)狀況對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本進(jìn)行測(cè)算，明確項(xiàng)目將要投入費(fèi)用的具體數(shù)值，并將測(cè)算結(jié)果設(shè)定為上限目標(biāo)，用以控制和約束各項(xiàng)費(fèi)用的支出。具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格減去期望的利潤(rùn)來(lái)確定的。其中銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)應(yīng)根據(jù)大量、準(zhǔn)確、及時(shí)的信息資料并進(jìn)行認(rèn)真的研究分析，以市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，在進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性分析后確定。目標(biāo)利潤(rùn)是公司對(duì)擬建項(xiàng)目未來(lái)收益的預(yù)期，需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，綜合考慮公司戰(zhàn)略規(guī)劃及產(chǎn)品定位，并根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)酬率的要求確定?？梢杂靡韵鹿奖磉_(dá)目標(biāo)成本的確定過(guò)程：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本=總銷(xiāo)售收入-目標(biāo)利潤(rùn)率

=∑（各產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)價(jià)格*可銷(xiāo)售面積）-目標(biāo)利潤(rùn)

2.目標(biāo)成本分解并落實(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解，是將確定的項(xiàng)目目標(biāo)成本按照一定的形式和方法進(jìn)行劃分，將目標(biāo)成本分解為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的較小子目標(biāo)的過(guò)程，形成由各子目標(biāo)組成的以總目標(biāo)為中心的目標(biāo)成本管理體系。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中需要簽署各式各樣的合同，各類(lèi)合同涵蓋整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的所有過(guò)程，可通過(guò)對(duì)需要簽訂的合同進(jìn)行梳理分類(lèi)，建立合同分解結(jié)構(gòu)，然后將確定的目標(biāo)成本分解至對(duì)應(yīng)的合同當(dāng)中，建立起項(xiàng)目的合約規(guī)劃體系，形成具體合同的目標(biāo)成本。通過(guò)對(duì)具體合同目標(biāo)成本的管理，使管理目標(biāo)更清晰，管控更直接、更具體。同時(shí)運(yùn)用合約規(guī)劃體系進(jìn)一步將目標(biāo)成本落實(shí)到各個(gè)具體業(yè)務(wù)部門(mén)，形成責(zé)任成本，使各部門(mén)進(jìn)行有目標(biāo)的主動(dòng)控制，使得目標(biāo)成本與責(zé)任成本成為為一個(gè)有機(jī)的整體。

3.目標(biāo)成本控制

成本管理的核心是控制，控制是在事先制定的計(jì)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行。合約規(guī)劃體系的建立，已將將項(xiàng)目的成本管理并入合同管理當(dāng)中。但因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)，涉及合同種類(lèi)繁多，所以只有明確了每項(xiàng)合同成本控制的要點(diǎn)，有針對(duì)性的采取措施，才能確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。具體可從合同訂立、執(zhí)行及結(jié)算三方面進(jìn)行控制。

1）合同的訂立

合同訂立主要方式有招標(biāo)、競(jìng)價(jià)及合同談判，不同類(lèi)型的合同應(yīng)選擇不同的訂立方式。如項(xiàng)目總包可通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，對(duì)于專(zhuān)業(yè)分包可進(jìn)行競(jìng)價(jià)等，但無(wú)論采取何種方式，簽訂的合同金額不應(yīng)超出該合同目標(biāo)成本。同時(shí)因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)化程度較高，常需要由多個(gè)單位協(xié)作完成，合同當(dāng)中必須應(yīng)對(duì)工作界限、場(chǎng)地、及工作面的交接做出明確的約定，防止產(chǎn)生返工或索賠，造成成本的增加。同時(shí)對(duì)合同條款應(yīng)仔細(xì)推敲，對(duì)可能發(fā)生的情況提前預(yù)計(jì)，涉及到成本方面變動(dòng)的條款一定要嚴(yán)謹(jǐn)。

2）合同的執(zhí)行

合同簽訂后應(yīng)及時(shí)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行合同交底，使其熟悉合同條款，明確工作界面的劃分，區(qū)分不同工作的責(zé)任主體，重視不同實(shí)施主體的場(chǎng)地或工作交接并有相應(yīng)的記錄。組織有針對(duì)性的圖紙會(huì)審，減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，并盡可能將設(shè)計(jì)變更控制在項(xiàng)目實(shí)施的初期，把損失降到最小?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是一項(xiàng)無(wú)法避免的在施工過(guò)程中隨時(shí)都有可能發(fā)生的事項(xiàng)，如果管理不當(dāng)極易引起成本失空，所以管理人員應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的流程辦理，進(jìn)行分級(jí)的會(huì)簽審核，保證資料齊備，理由充足。

3）竣工結(jié)算

結(jié)算應(yīng)在合同約定的工作全部完成并驗(yàn)收合格，結(jié)算資料齊備后進(jìn)行。竣工結(jié)算應(yīng)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行，成本管理人員應(yīng)對(duì)熟悉合同條款，明確工作范圍，對(duì)上報(bào)的結(jié)算仔細(xì)審核，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理完成。還應(yīng)盡早完成甲供材數(shù)量的核對(duì)，相關(guān)往來(lái)賬務(wù)的確認(rèn)，按時(shí)完成竣工結(jié)算是為了盡早確定項(xiàng)目的成本，檢查項(xiàng)目成本管理的效果，防止過(guò)程中的跟蹤成本與實(shí)際成本存在較大差異造成的成本失控。

4.目標(biāo)成本考核并評(píng)價(jià)

結(jié)算完成后應(yīng)對(duì)各類(lèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，評(píng)價(jià)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制水平，對(duì)相關(guān)部門(mén)的業(yè)績(jī)考評(píng)，同時(shí)，總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中成本管理得失，對(duì)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及數(shù)據(jù)進(jìn)行整理保存，改進(jìn)管理辦法，為以后的項(xiàng)目目標(biāo)成本管理提供參考。

四、總結(jié)

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、規(guī)模尚小，長(zhǎng)期以來(lái)比較重視質(zhì)量、工期以及安全管理，卻忽視了目標(biāo)成本管理。而目標(biāo)成本管理已滲透在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，并與其他管理體系相互聯(lián)系。將目標(biāo)成本管理體系融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，將有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制訂目標(biāo)成本，明確職責(zé)與任務(wù)、監(jiān)督實(shí)施成本，健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)制、糾正成本偏差，建立成本信息反饋機(jī)制，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)日趨規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控、進(jìn)度、控制、利潤(rùn)、最大化

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目團(tuán)體人員的素質(zhì)

1、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)人的條件

要想房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度得以控制，就要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所具備的知識(shí)面要廣、經(jīng)驗(yàn)豐富。要具備房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程接觸的實(shí)例、有初步預(yù)決算造價(jià)知識(shí)、 最好能有在施工現(xiàn)場(chǎng)從事施工員工作經(jīng)驗(yàn)、法律法規(guī)文底知識(shí)、勾通協(xié)調(diào)人事能力、同時(shí)能整體安排開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的能力。如一個(gè)5～10萬(wàn)平米房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在溫州進(jìn)度合理計(jì)劃目標(biāo)：中標(biāo)地塊到開(kāi)工的前期所有準(zhǔn)備手續(xù)工作應(yīng)控制在7～10個(gè)月；建設(shè)工期應(yīng)控制在30個(gè)月左右；后期產(chǎn)權(quán)、土地證的辦理力爭(zhēng)控制在3～6個(gè)月。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須要有這些能力，不然是不能合理指揮下屬、及分配工作（細(xì)部工作由下屬分配人員完成，不展開(kāi)討論），也就無(wú)法控制總進(jìn)度。

2、開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)人的條件

開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)人要有各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)、法律法規(guī)、強(qiáng)制性條文等知識(shí)，中途與各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員及時(shí)勾通、調(diào)整方案，制定合理所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被市場(chǎng)所接受的方案、及撐握前期手續(xù)審批流程的基本知識(shí)，如：簽訂臨時(shí)土地合同繳納土地契稅項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)安排各專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)方案審核、初步設(shè)計(jì)審核水土保持方案的批復(fù)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的審批基建項(xiàng)目投資計(jì)劃地質(zhì)勘察報(bào)告規(guī)劃總平臨時(shí)圖各施工專(zhuān)業(yè)圖審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證防雷設(shè)計(jì)審核人防工程設(shè)計(jì)審批消防工程設(shè)計(jì)審批規(guī)劃總平面確認(rèn)圖寬帶通信、閉路電視網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)簽約正式土地合同地下室基坑設(shè)計(jì)施工圖審查辦理土地證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程監(jiān)理單位工程招投標(biāo)建設(shè)工程施工許可證（質(zhì)監(jiān)手續(xù)）招標(biāo)前期物業(yè)服務(wù)商品房預(yù)售許可證室內(nèi)外電纜溝、配電房高低壓配電柜的設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收備案、房屋移合辦理房產(chǎn)證、土地證（局部后期可協(xié)調(diào)交由銷(xiāo)售合同簽約部辦理）。

3、工程部負(fù)責(zé)人的條件（兼售后維修部）

工程部負(fù)責(zé)人要對(duì)工程建設(shè)過(guò)程具備全面施工知識(shí)、及一定的工程預(yù)決算造價(jià)知識(shí)、各施工階段工期要求限期完成的勾通能力、各施工階段的流程工序協(xié)調(diào)能力，熟悉材料使用與材料詢價(jià)、必須提前準(zhǔn)備材料決不拖后工程進(jìn)度、制定建設(shè)資金計(jì)劃需用量、及支付分配控制，把好工程質(zhì)量、安全關(guān)，合理分配部門(mén)人員監(jiān)督水電、土建及其他專(zhuān)業(yè)工作到位，同時(shí)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員工作職責(zé)，后期工程掃尾還要做到各專(zhuān)業(yè)分包協(xié)調(diào)、協(xié)助竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等能力，兼交房售后維修分配工作。

二、建筑各分部分項(xiàng)不同節(jié)點(diǎn)合理時(shí)間進(jìn)場(chǎng)施工

1、打樁、基坑支護(hù)、土方開(kāi)挖、地下室底板蓋板澆搗的施工

大家都知道工程一旦開(kāi)工，很多工序受下道工序未完成，是無(wú)法往上道工序開(kāi)始施工的，然而不管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、及相關(guān)配合單位與分包單位，無(wú)不為能在短期內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過(guò)程叫好，對(duì)任何人來(lái)說(shuō)時(shí)間就是企業(yè)的利潤(rùn)，工期拖的越長(zhǎng)利潤(rùn)就越薄、甚至虧損。然而項(xiàng)目的打樁是屬于并排并列結(jié)構(gòu)，只要場(chǎng)地樁機(jī)能擺的下、運(yùn)輸?shù)缆纺軙惩?，一定要盡可能多的安排樁機(jī)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)同步施工。一旦工程樁結(jié)束并有空余場(chǎng)地時(shí)，馬上安排基坑支護(hù)樁進(jìn)場(chǎng)同步分段施工，力爭(zhēng)做到工程樁完成不久即完成基坑支護(hù)樁。接下去緊跟冠梁分段施工，使土方避開(kāi)雨季、臺(tái)風(fēng)能提前全面開(kāi)挖，迅速完成基底磚胎模、找平層，早日讓基底砼澆搗，然后分段施工各幢主體結(jié)構(gòu)。此處若能合理分段施工到位，常規(guī)5～10萬(wàn)平米的工程項(xiàng)目能提前3～6個(gè)月以上的工期、甚至更長(zhǎng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目趕工期來(lái)說(shuō)是非常重要的，也只有這基礎(chǔ)以下工程量，可以有這么多的工期撐握在施工單位手上操作。

2、主體結(jié)構(gòu)砌體、附屬景觀、綠化的施工

每幢主體結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度常規(guī)有4～5層/月，高層項(xiàng)目砌體應(yīng)在整幢主體結(jié)構(gòu)施工一半時(shí)，馬上進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始砌筑隔墻，并緊跟主體進(jìn)度；待主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后2個(gè)月內(nèi)完成所有該幢砌體砌筑，從而組織地下室主體與主樓主體一半以下部分的結(jié)構(gòu)中間驗(yàn)收，上半部主體中間驗(yàn)收、及門(mén)窗框安裝也緊跟其后，在外墻涂料或飾面底粉刷完成、同步樓地面內(nèi)墻粉刷完成、拆除外墻腳手架時(shí)，馬上分段清理地下室蓋板遺留垃圾、蓋板防水層施工、回填土，隨即附屬工程分段進(jìn)場(chǎng)施工、高層電梯安排進(jìn)場(chǎng)安裝。萬(wàn)不可在外墻裝飾面層基本完成后，才安排附屬工程進(jìn)場(chǎng)，這樣可以使整個(gè)工程在外墻飾面與附屬景觀、綠化工程，最后基本同步達(dá)到掃尾竣工預(yù)驗(yàn)收條件，這樣穿插施工對(duì)5～10萬(wàn)平米來(lái)說(shuō)，一般能提前工期3～6個(gè)月，從而有利的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

三、各階段工程款的控制

1、工程款（進(jìn)度）支付：按月累計(jì)完成工程量工程款的90%支付給施工單位。

2、人工、材料動(dòng)態(tài)增加費(fèi)及設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單增加費(fèi)分別在各階段按累計(jì)完成計(jì)算工程款的90%支付，分三個(gè)階段：①在地下室主體結(jié)構(gòu)中間驗(yàn)收時(shí)；②在所有主體裝修工程完成1/2時(shí)；③在所有裝修工程完成時(shí)。

3、工程竣工預(yù)驗(yàn)收且整改完畢時(shí)，累計(jì)支付到所有完成工程款的93%；工程竣工綜合驗(yàn)收合格且完成資料整理移交后，再累計(jì)支付到所有完成工程款的96%；余款在辦理結(jié)算（工程備案完成）經(jīng)審定后扣除結(jié)算總造價(jià)的2%作為工程款保修金后一次性付清。

補(bǔ)充說(shuō)明：根據(jù)近幾年全國(guó)金融危機(jī)、及溫州的高利貸風(fēng)波影響、民工工資與物價(jià)材料飛漲、地方材料要求高額先支付現(xiàn)金后供貨等多方面影響，早些年的常規(guī)工程款月完成支付比例85%方式，不能滿足現(xiàn)行建筑市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，原先實(shí)際施工項(xiàng)目班組現(xiàn)場(chǎng)所能使用的工程款，扣除施工總包單位的稅金/管理費(fèi)兩項(xiàng)需8～10%后，只有月累計(jì)完成工程款的75%～77%，現(xiàn)場(chǎng)是無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)施工進(jìn)度的，從而慢慢造成工程款“厄爾尼諾”現(xiàn)象。為響應(yīng)建設(shè)單位、施工總承包單位、材料供貨單位、和民工工資及時(shí)到位各環(huán)節(jié)不出問(wèn)題的“連鎖反應(yīng)”原則。我們各方主體所控制的工程款支付比例，目的是圓滿完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程不斷裂，并不是約束開(kāi)發(fā)資金被他人所使用，正常工程款使用必須做到及時(shí)拔付。當(dāng)然在中途支付工程款時(shí)，要求施工方及時(shí)上報(bào)下月所需支付資金的明細(xì)去處、與金額，并調(diào)查核對(duì)決不讓某撐管資金者，抽取他用、或挪用、或跑路，做到專(zhuān)款專(zhuān)用，所以項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)進(jìn)度才會(huì)得以控制。

四、銷(xiāo)售過(guò)程、產(chǎn)權(quán)辦理也影響整體項(xiàng)目進(jìn)度的控制

1、合理定價(jià)、快速銷(xiāo)售

大部分人都知道房地產(chǎn)的稅收很高，2012年中國(guó)華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在“兩會(huì)微訪談”欄目受邀做客時(shí)，指出中國(guó)房地產(chǎn)土地占48%、與稅收合計(jì)占七成，可見(jiàn)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售稅收所占比例是非常高的。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功與否，定價(jià)這一環(huán)節(jié)很關(guān)鍵。不少?zèng)]有經(jīng)驗(yàn)的房企，在房市低迷時(shí)看不到希望就定價(jià)過(guò)低銷(xiāo)售，最后抗不住風(fēng)險(xiǎn)而虧損；又有許多房企，在房市時(shí)又過(guò)高開(kāi)價(jià)銷(xiāo)售，至以后遇到風(fēng)險(xiǎn)或不可預(yù)見(jiàn)時(shí)又舍不得降價(jià)，終于被套??；就是未被套住，也會(huì)一邊是大量的巨額利潤(rùn)過(guò)多繳了土地增值稅，一邊又因?yàn)樘呗湎铝艘粋€(gè)“黒心開(kāi)發(fā)商”的罵名，使自身處于被動(dòng)局面。我們?cè)陧?xiàng)目制定預(yù)售價(jià)格時(shí)，應(yīng)結(jié)合周邊樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，如果確因我們自已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)檔次比別人高，可以在別人基礎(chǔ)上加價(jià)10%較合理。如里定得太高，萬(wàn)一遇到房市低潮，可能會(huì)被套牢。假如你房?jī)r(jià)太高了，鶴立雞群，目標(biāo)太大，不但老百姓說(shuō)你“黒心”，稅務(wù)部門(mén)也會(huì)緊盯不放，土地增值稅將重罰你沒(méi)商量。土地增值稅起征點(diǎn)是各項(xiàng)成本扣除后利潤(rùn)的20%起征。所以我們沒(méi)有必要把房?jī)r(jià)定得太高，以不突破利潤(rùn)20%為限，這樣就不會(huì)引發(fā)民怨，一旦引起民怨，則購(gòu)房戶會(huì)計(jì)較項(xiàng)目交房時(shí)各個(gè)環(huán)節(jié)質(zhì)量與延期情況。所以制定房?jī)r(jià)要合理，并不是高與低之爭(zhēng)，而是如何合理、科學(xué)地制定房?jī)r(jià)，只要體現(xiàn)合理性，就不會(huì)陷于被動(dòng)，從而達(dá)到快速銷(xiāo)售、或清盤(pán)。

2、合同條款細(xì)則補(bǔ)充、快速辦理相關(guān)備案手續(xù)

由于這些年受?chē)?guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，與房產(chǎn)銷(xiāo)售辦理相關(guān)手續(xù)未能及時(shí)在規(guī)定政策時(shí)間內(nèi)辦理，造成相當(dāng)多的投訴與糾紛，所以有必要對(duì)按揭交款作補(bǔ)充說(shuō)明：若買(mǎi)受人由于個(gè)人信譽(yù)問(wèn)題或者國(guó)家限貸政策，不能辦理銀行按揭的，買(mǎi)受人必須在收到出賣(mài)人通知之日起15日內(nèi)按一次性支付總房款；若不能足額辦理銀行按揭貸款的，買(mǎi)受人必須在收到出賣(mài)人通知之日起15日內(nèi)一次性付清剩余購(gòu)房款。

受地方政府辦事拖拉、及項(xiàng)目所在當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境差，經(jīng)常所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中途會(huì)出現(xiàn)被迫停工、或竣工圍墻無(wú)法施工、竣工驗(yàn)收相關(guān)備案手續(xù)辦理效率不及時(shí)，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期交房現(xiàn)象。故應(yīng)調(diào)整出賣(mài)人逾期交房的違約期限：合同里逾期交房限期調(diào)整為180天，并約定出賣(mài)人逾期交付，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，出賣(mài)人支付的總違約金不超過(guò)已交付房?jī)r(jià)款總額的5～8% 。簽完銷(xiāo)售合同，交由銷(xiāo)售合同部經(jīng)驗(yàn)豐富的人及時(shí)辦理相關(guān)備案手續(xù)。

3、整理產(chǎn)權(quán)證、土地證相關(guān)手續(xù)

房產(chǎn)交付業(yè)主后及時(shí)按產(chǎn)權(quán)、土地管理科規(guī)定清單要求，整理相關(guān)資料、交清物業(yè)維修專(zhuān)用資金，很多房開(kāi)此階段會(huì)調(diào)整原銷(xiāo)售合同備案經(jīng)辦人，其實(shí)這很不應(yīng)該，因?yàn)槭烊耸焓植艜?huì)使相關(guān)工作完成的快。

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；質(zhì)量問(wèn)題；質(zhì)量管理；質(zhì)量控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 前言

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。同時(shí)人們對(duì)房屋的質(zhì)量要求越來(lái)越高。但是，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量情況非常嚴(yán)峻，房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題還是不少，一定程度上造成資源的大量浪費(fèi)，影響了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，要圍繞著質(zhì)量管理與控制，在進(jìn)行整個(gè)工程項(xiàng)目的管理過(guò)程中，要全面實(shí)施工程質(zhì)量管理與控制，解決好質(zhì)量問(wèn)題。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的控制和質(zhì)量問(wèn)題原因分析

2.1 影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的外部因素

1)監(jiān)理公司未實(shí)施有效監(jiān)管。2)施工單位質(zhì)保體系的不健全。3)設(shè)計(jì)施工圖紙質(zhì)量不完善。4)總包單位不履行管理配合職責(zé)，勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足。

2.2 影響工程質(zhì)量的內(nèi)部因素

1)工程管理人員過(guò)程質(zhì)量管控能力不足。2)設(shè)計(jì)工期過(guò)短。3)合同工序穿插，技術(shù)間歇無(wú)法保障，設(shè)計(jì)變更過(guò)多。4)招標(biāo)文件、合同文件中技術(shù)管理部分約定不清，對(duì)新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高。

2.3 房地產(chǎn)公司工程管理人員質(zhì)量管理工作定位

房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場(chǎng)工程師不是施工單位的質(zhì)量員，要求甲方工程師監(jiān)督每個(gè)分項(xiàng)工程質(zhì)量，監(jiān)督每一個(gè)檢驗(yàn)批質(zhì)量不現(xiàn)實(shí)。針對(duì)上述諸多因素，房地產(chǎn)公司作為甲方應(yīng)采取以下措施管控施工質(zhì)量:1)要求監(jiān)理公司配備足夠的監(jiān)理工程師入駐現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督監(jiān)理單位人員是否到位，監(jiān)理行為是否規(guī)范，監(jiān)理服務(wù)是否到位。對(duì)不稱職的監(jiān)理公司和人員及時(shí)更換。2)要求施工單位健全質(zhì)量保證體系，包括體系內(nèi)質(zhì)量人員組成。3)監(jiān)督施工前技術(shù)交底是否進(jìn)行，工程流程是否正確。4)定期組織質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定和獎(jiǎng)罰。如施工單位質(zhì)保體系不健全，則要采取措施強(qiáng)制其建立和完善。根據(jù)檢查結(jié)果，依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。采取經(jīng)濟(jì)措施，提高工程質(zhì)量。5)對(duì)照合同約定的要求，檢查工程質(zhì)量是否符合合同約定，不符合約定的質(zhì)量，通過(guò)監(jiān)理單位下發(fā)工程整改令、停工令，促使施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)量缺陷的返工處理。

3 優(yōu)化分戶驗(yàn)收管理程序，持續(xù)跟蹤解決質(zhì)量問(wèn)題，降低業(yè)主投訴

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品最終要交到業(yè)主手里，在移交前需進(jìn)行分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收的目的不是為了取得竣工備案手續(xù)，是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)由房地產(chǎn)公司工程管理部門(mén)組織。當(dāng)前，我國(guó)每年因工程質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生，業(yè)主投訴的重點(diǎn)如下。

3.1 安全性質(zhì)量問(wèn)題

1)樁基工程質(zhì)量問(wèn)題。2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。3)外墻構(gòu)件空鼓、開(kāi)裂、脫落質(zhì)量問(wèn)題。4)欄桿、護(hù)欄的防護(hù)方式、防銹的問(wèn)題。5)樓梯公共通道防滑質(zhì)量問(wèn)題。

在這些問(wèn)題中，常見(jiàn)的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規(guī)矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開(kāi)裂。想要規(guī)避這些質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，必須加強(qiáng)過(guò)程控制。

3.2 功能性質(zhì)量問(wèn)題

1)窗戶開(kāi)啟不靈活、滲漏。2)屋面滲漏、外墻滲漏。3)設(shè)備專(zhuān)業(yè)匹配沖突質(zhì)量問(wèn)題。

功能性質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)返工處理一般都可以解決。

3.3 觀感性質(zhì)量問(wèn)題

1)內(nèi)墻空鼓開(kāi)裂。2)房間凈高、方正。3)墻地面平整度、垂直度。4)門(mén)窗設(shè)備成品保護(hù)。5)外墻面磚、涂料觀感。

3.4 適應(yīng)性質(zhì)量問(wèn)題

1)居住使用功能的合理性問(wèn)題。2)居住使用功能的舒適性問(wèn)題。3)居住使用功能的協(xié)調(diào)性問(wèn)題。4)客戶居住使用功能的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制著眼于首先在設(shè)計(jì)上減少質(zhì)量缺陷，其次就是對(duì)施工質(zhì)量管理采取靈活的策略。對(duì)于分戶驗(yàn)收，傳統(tǒng)的辦法就是工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件后，由房地產(chǎn)公司組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、施工單位，在政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的監(jiān)督下，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。然而，該驗(yàn)收和業(yè)主接房驗(yàn)收，由于對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不同，所以，等到業(yè)主分戶驗(yàn)收時(shí)，依然會(huì)提出很多質(zhì)量問(wèn)題，從而引起質(zhì)量投訴。如何來(lái)優(yōu)化分戶驗(yàn)收，降低業(yè)主投訴，把工程質(zhì)量問(wèn)題提前解決，避免業(yè)主接房后，工程再維修。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)公司探索出了一條途徑，經(jīng)過(guò)應(yīng)用，效果很好。就是在業(yè)主分戶驗(yàn)收之前，房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門(mén)之間先溝通，請(qǐng)業(yè)主預(yù)驗(yàn)收，提前挑毛病，然后再修補(bǔ)質(zhì)量問(wèn)題，最終進(jìn)行分戶驗(yàn)收。僅此一項(xiàng)措施，可以降低60%的業(yè)主投訴率，給分戶驗(yàn)收交房工作創(chuàng)造了很好的條件。

4 實(shí)例分析質(zhì)量管理與控制的重要性

4.1 由設(shè)計(jì)缺陷引起的工程質(zhì)量問(wèn)題案例

某別墅項(xiàng)目將層層退臺(tái)的露臺(tái)設(shè)置為種植庭院，以增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求進(jìn)行閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠。

該案例是典型的由設(shè)計(jì)缺陷引起的質(zhì)量問(wèn)題。防水與露臺(tái)防水不封閉，花池臺(tái)頂部與花池外壁處無(wú)防水層保護(hù)，雨水長(zhǎng)期侵襲或澆花時(shí)濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏?；ǔ乇诙祟^處無(wú)防水收頭處理要求，易導(dǎo)致卷材開(kāi)邊，從不防水的抹灰保護(hù)層滲進(jìn)防水層，產(chǎn)生滲漏?；ǔ馗俊⒔唤翘帉儆诜浪∪醐h(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)未考慮設(shè)置附加防水層強(qiáng)化防水措施的要求，未考慮花池排水設(shè)計(jì)，花池長(zhǎng)期積水會(huì)導(dǎo)致防水層失效，產(chǎn)生滲漏及種植植物爛根死亡。國(guó)家目前沒(méi)有關(guān)于種植屋面的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)圖集，設(shè)計(jì)質(zhì)量完全依靠設(shè)計(jì)人員的經(jīng)驗(yàn)。不配節(jié)點(diǎn)詳圖或簡(jiǎn)單依據(jù)屋面防水要求考慮種植屋面節(jié)點(diǎn)要求，往往留下嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患。屋頂、露臺(tái)種植花池常規(guī)上借鑒屋面的檢驗(yàn)要求，一般均做閉水試驗(yàn)驗(yàn)收。

4.2 工程合同包劃分不合理引起的質(zhì)量問(wèn)題案例

某住宅樓工程18層，業(yè)主把土建工程總包給一家施工單位，門(mén)窗、室內(nèi)樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發(fā)包給專(zhuān)業(yè)單位，甲方對(duì)總包、分包單位的管理都是平行關(guān)系，各施工單位獨(dú)立施工，總包單位對(duì)分包不進(jìn)行管理。在工程實(shí)施過(guò)程中，交叉施工，各單位自行安排工作時(shí)間，導(dǎo)致工作面擁擠，成品保護(hù)工作失控，工序顛倒無(wú)序。門(mén)窗安裝質(zhì)量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規(guī)范，而總包推諉門(mén)窗質(zhì)量與己無(wú)關(guān)。工程完工交驗(yàn)時(shí)，全樓共72鏜門(mén)，有40鏜門(mén)遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費(fèi)用10萬(wàn)元。所以，先期工程合同制定、工程發(fā)包不合理，會(huì)給后期工程管理帶來(lái)很大難度，同時(shí)質(zhì)量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統(tǒng)一管理，同時(shí)，甲方需付總包單位一定的總包管理費(fèi)。在總包的統(tǒng)一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，甲方追究總包責(zé)任、總包追究分包責(zé)任。這樣，工程管理有序，工程質(zhì)量責(zé)任明確。質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)量缺陷的發(fā)生概率會(huì)大大降低。

4.3 房地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行工程全面質(zhì)量管理

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量的管理絕不能僅僅停留在現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的監(jiān)督管理上，而首先應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)預(yù)控和合同管理工作。不僅要考慮設(shè)計(jì)本身的合理性，還應(yīng)考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問(wèn)題。

國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟(jì)條款部分，對(duì)有關(guān)工程質(zhì)量、進(jìn)度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務(wù)專(zhuān)業(yè)人員編寫(xiě)，其合約條款設(shè)計(jì)無(wú)法指導(dǎo)實(shí)際的工程管理。對(duì)實(shí)際工程管理過(guò)程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無(wú)法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制，不利于甲方工程人員依據(jù)合約對(duì)施工方進(jìn)行有效的管理，甚至導(dǎo)致突破合約施工成本的現(xiàn)象。

5 結(jié)束語(yǔ)

總之，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量不僅關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還與人民群眾息息相關(guān)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，必須重視工程質(zhì)量管理與控制工作，重視房屋的質(zhì)量問(wèn)題，在問(wèn)題處理上開(kāi)發(fā)單位應(yīng)態(tài)度端正、處理積極，這樣才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展及開(kāi)發(fā)單位質(zhì)量管理與控制工作的進(jìn)步有所幫助。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)　企業(yè)　稅收

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問(wèn)題

(1)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過(guò)招商引資開(kāi)辦的。這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策。甚至有的認(rèn)為自己是招商引資企業(yè)，在稅收方面享有優(yōu)惠、得到照顧，理所應(yīng)當(dāng)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚。特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。

(2)不按規(guī)定申報(bào)納稅。一是預(yù)收賬款不按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！?。二是掛靠其他企業(yè)搞開(kāi)發(fā)，不申報(bào)納稅。一些個(gè)體經(jīng)營(yíng)者或單位本身沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格.往往采取臨時(shí)向某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上繳一定比例的管理費(fèi)的辦法，借名進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。發(fā)生的這部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，被靠掛的單位不按規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算，實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商也不向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。三是拆遷補(bǔ)償收入、部分代收代墊款項(xiàng)不按規(guī)定繳納稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，采用“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，增加的面積以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。一些房地產(chǎn)企業(yè)往往僅對(duì)差價(jià)部分計(jì)入營(yíng)業(yè)收入.而對(duì)“拆一還一”等面積的部分視為開(kāi)發(fā)成本.不按照規(guī)定申報(bào)納稅。少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將煤氣集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視開(kāi)戶費(fèi)等代收款項(xiàng)和代墊款項(xiàng)通過(guò)往來(lái)賬戶核算，不按規(guī)定申報(bào)納稅，偷逃稅款。

(3)政策宣傳力度不夠。政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅收法律意識(shí)淡薄，又不積極配合也增加了征收難度。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(4)不計(jì)銷(xiāo)售或少計(jì)銷(xiāo)售收入。一是以房抵債，不做銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用這一手段進(jìn)行偷漏稅的主要方式有：以房換地，不做銷(xiāo)售；以房抵工程款，不做銷(xiāo)售；以房抵銀行貸款，不做銷(xiāo)售；以房抵頂其他債務(wù)，不做銷(xiāo)售等。利用這一手段偷漏稅的手法主要是：發(fā)生這類(lèi)業(yè)務(wù)，不做賬務(wù)處理或直接沖減應(yīng)付賬款，不計(jì)銷(xiāo)售收入。利用這一手段偷漏的稅種有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。二是低價(jià)開(kāi)票，少計(jì)收入或坐支售房款，不計(jì)入收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋開(kāi)票時(shí).不按實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)具發(fā)票.而是低于實(shí)際價(jià)格開(kāi)票入帳.另一部分房?jī)r(jià)款開(kāi)自制收據(jù)不入帳.以此達(dá)到少繳稅款的目的。這種手段多發(fā)生在個(gè)人承包開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。三是分解售房款，少計(jì)收入。一些房地產(chǎn)企業(yè)采取分解售房款的形式，將停車(chē)位、車(chē)庫(kù)、閣樓等款項(xiàng)收入不按規(guī)定計(jì)人經(jīng)營(yíng)收入，而計(jì)入往來(lái)款項(xiàng)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

(5)稅收違法打擊不夠。檢查工作力度不到位。目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)。雖然刑法、稅收征管法對(duì)偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門(mén)往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜。事后監(jiān)督檢查。追繳稅款相當(dāng)困難。產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的。由于稅法對(duì)這類(lèi)偷逃稅行為沒(méi)有相應(yīng)的處罰條款。加上查處不嚴(yán)，致使開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無(wú)忌憚地弄虛作假，偷逃國(guó)家稅款。

(6)部門(mén)配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對(duì)有關(guān)部門(mén)協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定.但現(xiàn)實(shí)中由于部門(mén)利益驅(qū)使。造成部門(mén)配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善。更增加了管理難度。稅務(wù)部門(mén)在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中。一些基礎(chǔ)信息來(lái)源于房管、土地等部門(mén)。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)。以及沒(méi)有一個(gè)具體的法律或規(guī)蕈來(lái)約束相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為。致使部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作。普遍需要依靠相關(guān)部門(mén)的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料。但在買(mǎi)際工作中。出于種種原因很難形成部門(mén)合力。由于涉及的部門(mén)較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決。必須召開(kāi)部門(mén)間的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決。缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享。難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問(wèn)題.為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平。進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)。通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享。加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合。搞好各征管環(huán)節(jié)連接。實(shí)施一體化管理。

(1)優(yōu)化服務(wù)，加強(qiáng)有關(guān)稅收政策的宣傳和財(cái)務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過(guò)印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊(cè)。在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開(kāi)辟宣傳專(zhuān)欄，舉辦專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)班等多種形式。將國(guó)家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達(dá)給每一個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員和辦稅人員：二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策.了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況.幫助健全財(cái)務(wù)制度。規(guī)范財(cái)務(wù)核算。減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。還可通過(guò)設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報(bào)工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專(zhuān)題匯報(bào)，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策.幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭(zhēng)取地方政府的支持。通過(guò)依法開(kāi)展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺(jué)納稅的意識(shí)。使之熟練掌握稅收知識(shí)和辦稅技能。用誠(chéng)心、誠(chéng)信營(yíng)造良好經(jīng)濟(jì)稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會(huì)各界特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來(lái)商家。

(2)明確稅收政策，加強(qiáng)預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售的管理。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入時(shí)間應(yīng)以單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格時(shí)間為準(zhǔn)，單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格后.企業(yè)將預(yù)收款結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售并開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票.企業(yè)不得提前或延遲開(kāi)票。為控制企業(yè)銷(xiāo)售收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間，可通過(guò)與規(guī)劃建設(shè)部門(mén)的定期聯(lián)系通報(bào)，掌握各地房產(chǎn)竣工驗(yàn)收情況，對(duì)已驗(yàn)收合格的房產(chǎn)，及時(shí)督促企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售。

(3)有針對(duì)性地采取核定征收的辦法。對(duì)那些財(cái)務(wù)核算不健全。稅基不真實(shí)，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算。不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確完整的納稅資料的納稅戶?？梢圆扇『硕ㄕ魇展芾矸椒ā０ǘ~征收和核定征收。對(duì)掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收。在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額。按商品建筑面積乘以市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額等方法。

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)，合同管理

Abstract: the contract management in real estate enterprise management plays a very important role, this paper analyzes the real estate enterprise contract management and existing problems, and according to the characteristics of real estate enterprise contract management proposes management methods.

Key word: real estate enterprise, contract management

中圖分類(lèi)號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

合同管理是指企業(yè)對(duì)以自身為當(dāng)事人的合同依法進(jìn)行訂立、履行、變更、解除、轉(zhuǎn)讓、終止以及審查、監(jiān)督、控制等一系列行為的總稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是通過(guò)企業(yè)投入資金購(gòu)買(mǎi)土地，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)人員策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和銷(xiāo)售獲得投資利潤(rùn)的過(guò)程；目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒(méi)有勘察、設(shè)計(jì)、施工等能力，很大部分的工作必須通過(guò)合同形式委托其他企業(yè)實(shí)施；所以，房地產(chǎn)企業(yè)的合同及合同管理則顯得尤為重要，甚至決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成敗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須十分重視合同管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理存在的問(wèn)題

1、缺乏合約意識(shí)。

我國(guó)曾長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中“依合同辦事”的原則未能真正深入人心。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法治經(jīng)濟(jì)，在商業(yè)領(lǐng)域合同即是法，在建設(shè)工程中貫徹法治理念，實(shí)施“合同之治，契約之理”是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件的唯一選擇。然而遺憾的是，人情為大合同為小的現(xiàn)象仍然十分普遍，合同的作用在合同簽訂完成之后往往就已經(jīng)結(jié)束了。在遇到問(wèn)題時(shí)，很少有人會(huì)去對(duì)應(yīng)合同，去判斷屬于何種合同事件，按照合同應(yīng)當(dāng)如何處理。往往依據(jù)經(jīng)驗(yàn)、依據(jù)習(xí)慣處理，靠人情做文章。認(rèn)為搬出合同就是攤牌、就是撕破面孔、就是要打官司了。因此，不愿意傷和氣。

2、合同很難嚴(yán)格履行

我國(guó)目前工程管理、合同管理整體水平不高，無(wú)論是房地產(chǎn)公司、還是施工單位都很難嚴(yán)格履行合同，常常雙方都有違約行為。如房地產(chǎn)公司工程款不及時(shí)支付、施工單位工作質(zhì)量有缺陷、工期延誤等。由于各種因素的考慮，雙方最后還是采取協(xié)商解決的辦法。

3、合同管理制度不健全或流于形式。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞。在合同訂立、履行過(guò)程中，缺乏有效的審查、控制；經(jīng)常造成合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款不完整，有缺陷、有漏洞。

大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然制度健全；但也存在一些制度流程不合理了，執(zhí)行流于形式等現(xiàn)象發(fā)生。

4、缺少綜合專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高的合同管理人才

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，具備工程、法律、成本等專(zhuān)業(yè)知識(shí)的復(fù)合型合同管理人才不多，大部分合同管理人員僅具備成本專(zhuān)業(yè)方面的知識(shí)，缺乏工程管理及法律方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對(duì)合同進(jìn)行有效的管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特點(diǎn)

1、合同管理的時(shí)間跨度大。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。項(xiàng)目從拿地至竣工交付小業(yè)主所經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，其對(duì)應(yīng)的合同同樣具有履行時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)。

2、合同管理內(nèi)容的多樣性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購(gòu)、監(jiān)理、銷(xiāo)售等類(lèi)型，這些合同的內(nèi)容、形式各不相同。每種類(lèi)型的合同往往又會(huì)簽訂數(shù)個(gè)以上的合同。如施工類(lèi)合同包括土方合同、樁基合同、總包合同、門(mén)窗合同等。

3.合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大，合同價(jià)格高，使合同管理的經(jīng)濟(jì)效益明顯。合同管理得好，可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)約大量的資金。

4、合同管理受外界影響大，風(fēng)險(xiǎn)大；

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，涉及面廣，受外界環(huán)境的影響大，如經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)條件、法律和自然條件的變化等。這些因素房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以預(yù)測(cè)，不能控制，但都會(huì)妨礙合同的正常實(shí)施，造成經(jīng)濟(jì)損失。如：受?chē)?guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度的措施，這務(wù)必影響合同的正常履行。

5、合同管理涉及部門(mén)、人員多

合同管理在企業(yè)內(nèi)部幾乎涉及各個(gè)部門(mén)、人員。在外部涉及到勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、銀行、監(jiān)理單位、購(gòu)房者及政府相關(guān)部門(mén)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理方法

1、增強(qiáng)合約意識(shí)

合約意識(shí)是一個(gè)企業(yè)管理水平高低的重要體現(xiàn)，嚴(yán)格實(shí)施“合同之治，契約之理”。出現(xiàn)糾紛時(shí)，依據(jù)合同辦事，而不是通過(guò)人情辦事。這就要求做到在簽訂合同時(shí)，在合同條款中須認(rèn)真推敲和詳細(xì)約定，做到“有言在先”、“丑話說(shuō)在前面”，以保證合同的全面履行；另外，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，也應(yīng)適當(dāng)考慮承包人的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等，而不能利用自身的強(qiáng)勢(shì)地位把一些明顯不合理的要求強(qiáng)加于對(duì)方。

2、建立并完善合同管理制度

建立符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的合同管理制度。對(duì)合同簽訂之前的調(diào)研和準(zhǔn)備、合同簽訂的協(xié)商和談判、合同執(zhí)行過(guò)程和執(zhí)行后的評(píng)估全流程依法有序的進(jìn)行管理。合同管理制度建立后，并不是一勞永逸；在合同管理的過(guò)程中，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分析并修訂合同管理制度中不合理的地方。

3、培養(yǎng)或引進(jìn)高素質(zhì)的合同管理人才

合同管理是高智力的、全局的，同時(shí)有是專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性強(qiáng)的極為復(fù)雜的管理工作。要保證企業(yè)合同管理的成功，企業(yè)就必須有一批從事合同管理方面的高素質(zhì)人才。企業(yè)可依照合同管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)條件，選擇本企業(yè)優(yōu)秀人才擔(dān)任合同管理人員，也可以通過(guò)公開(kāi)考評(píng)和競(jìng)爭(zhēng)招聘方式選拔人員。在使用過(guò)程中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰的原則，把優(yōu)秀人才放在這個(gè)崗位上。

4、建立標(biāo)準(zhǔn)化合同

制定出符合公司實(shí)際情況的標(biāo)準(zhǔn)化合同可以在合同訂立、修改和審批的等環(huán)節(jié)節(jié)約大量的時(shí)間和精力，加速了合同的簽訂速度，降低了項(xiàng)目合同的風(fēng)險(xiǎn)，提高合同管理的效率。

在合同標(biāo)準(zhǔn)化的具體實(shí)施上，我們應(yīng)采用2\8原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目中20%的合同往往占據(jù)了80%的成本支出，凡事抓重點(diǎn)和主干，我們將這20%的重點(diǎn)合同和其他一些必要性合同進(jìn)行各自分類(lèi)和同類(lèi)合同比較分析，參照本公司的特點(diǎn)和行業(yè)特點(diǎn)，研究制定出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同格式和框架，并以此生成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)合同模板。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析本企業(yè)合同管理中存在的問(wèn)題，改變固有的合同管理思維；結(jié)合公司的特點(diǎn)并運(yùn)用科學(xué)的合同管理方法，逐步建立一套行之有效的合同管理模式；以便降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的合同風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的盈利及可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。

參考文獻(xiàn)

1、李少艾.合同標(biāo)準(zhǔn)化讓成本管控游刃有余.明源地產(chǎn)，2009年10月.

第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 目標(biāo)成本

一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。下面將針對(duì)這三大成本進(jìn)行分析。

1、土地、土建、設(shè)備費(fèi)用

這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2、配套及其他收費(fèi)支出

主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類(lèi)收費(fèi)項(xiàng)目種類(lèi)繁多、標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%~15％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開(kāi)發(fā)成本取得經(jīng)營(yíng)效益的一項(xiàng)重要手段。

3、管理費(fèi)用和籌資成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的措施

1、針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成本管理

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡(jiǎn)化型四種類(lèi)型，每類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點(diǎn)有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點(diǎn)而進(jìn)行相應(yīng)的成本管理。

（1）綜合型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理為主，覆蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)計(jì)、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、旅游等。該類(lèi)企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供應(yīng)管理。其成本管理包括：一是采取低地價(jià)，大規(guī)模的投資策略。二是控制設(shè)計(jì)成本。三是物資集中供應(yīng)管理，大宗物資都通過(guò)集團(tuán)采購(gòu)中心進(jìn)行集中采購(gòu)，降低材料成本。四是以低價(jià)換周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格經(jīng)常是周?chē)杀软?xiàng)目一半，批次日均銷(xiāo)售率達(dá)到78%，年度平均積存率僅為2.5%。五是對(duì)業(yè)務(wù)鏈條進(jìn)行整合，不僅是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營(yíng)等均有涉足，而這些大盤(pán)規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達(dá)幾百萬(wàn)平米，如此龐大的建筑項(xiàng)目也便于實(shí)現(xiàn)規(guī)模化復(fù)制以及降低采購(gòu)成本。六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運(yùn)動(dòng)，通過(guò)使用信息化工具實(shí)現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實(shí)時(shí)查詢賬戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和管理，對(duì)重大資金調(diào)度或支出、對(duì)一些異常情況實(shí)現(xiàn)自動(dòng)監(jiān)督。

（2）精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，具有較強(qiáng)施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應(yīng)注重：一是建立全集團(tuán)統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目選擇相應(yīng)的預(yù)算分類(lèi)和標(biāo)準(zhǔn)，建立對(duì)應(yīng)的預(yù)算，預(yù)算成本將控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。二是分項(xiàng)目、分職能部門(mén)編制年度資金計(jì)劃和月度計(jì)劃，通過(guò)審批后的資金計(jì)劃嚴(yán)格控制項(xiàng)目的付款過(guò)程。三是預(yù)算控制精細(xì)到分部分項(xiàng)上。四是建立預(yù)算預(yù)警，系統(tǒng)支持對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)警提示。五是全面的材料管理，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，大幅降低采購(gòu)成本。對(duì)于材料的使用通過(guò)領(lǐng)料單進(jìn)行管理，對(duì)超供材料進(jìn)行扣款處理（按全額累進(jìn)扣款或超額累進(jìn)扣款，設(shè)置起扣點(diǎn)、加價(jià)比例），保證材料最大限度地應(yīng)用。

（3）積極型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)特色以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理為主，有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類(lèi)型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈活的目標(biāo)成本控制體系，注重工程細(xì)節(jié)。具體包括：一是建立了目標(biāo)成本管理體系，同時(shí)為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工”的情況。二是動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)，并隨時(shí)檢查是否超出目標(biāo)成本。三是成本在地塊、期、區(qū)的分?jǐn)?，主要適用以下原則：受益原則，按受益該成本的地塊、期、區(qū)分?jǐn)?；均攤原則，在所有地塊、期、區(qū)分?jǐn)偅粚俚卦瓌t，在工程所在的地塊、期、區(qū)分?jǐn)?。四是引入定額（基準(zhǔn)價(jià)）體系，按照不同的產(chǎn)品設(shè)置多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額，再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)成本，以利于快速的可行性研究決策。五是嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險(xiǎn)。

（4）簡(jiǎn)化型房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理為主，設(shè)計(jì)、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進(jìn)度和質(zhì)量。具體包括：一是建立目標(biāo)成本管理體系，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，都建立對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本將控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。二是動(dòng)態(tài)成本核算，動(dòng)態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費(fèi)用等，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)。三是成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行。四是關(guān)注總體成本的控制。五是責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專(zhuān)業(yè)分工將總成本分解到專(zhuān)業(yè)細(xì)項(xiàng)，分配給具體的專(zhuān)業(yè)部門(mén)，然后配備相應(yīng)的檢查機(jī)制，輔以績(jī)效考核制度，使每個(gè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)都能發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有效地降低成本。

2、制定成本計(jì)劃，執(zhí)行全過(guò)程成本管理

（1）制定成本計(jì)劃。主要包括制定項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃兩部分。制定項(xiàng)目成本計(jì)劃具體包括：一是通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo)，項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后，該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象，作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制，對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過(guò)程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。三是成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算，并以此估計(jì)值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。四是調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比，衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度，以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過(guò)程。

（2）全過(guò)程成本控制。對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段都實(shí)行成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制主要有以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目策劃和投資決策階段。在該階段開(kāi)發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制。二是設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)中成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計(jì)方式保證有效的成本管理。三是動(dòng)遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如涉及動(dòng)遷工作，一方面，應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)按政策進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動(dòng)遷職能部門(mén)、動(dòng)遷公司和評(píng)估機(jī)構(gòu)三方的相互制約；另一方面，要強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計(jì)劃、編制工作流程、落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)成本控制對(duì)象；詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；注重合同的修改和補(bǔ)充工作。施工階段的設(shè)計(jì)變化和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但這項(xiàng)工作應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。

3、逐步引進(jìn)科學(xué)的成本管理方法

具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計(jì)算所獲得的信息進(jìn)行作業(yè)管理，以達(dá)到不斷消除浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動(dòng)。

隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來(lái)的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過(guò)當(dāng)前的危機(jī)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 王中偉：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J].開(kāi)發(fā)與建設(shè)，2006（2）.

[2] 陳振華：試論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何塑造核心競(jìng)爭(zhēng)力[J].國(guó)外建材科技，2006（3）.

第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;管理協(xié)調(diào)

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié),如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要問(wèn)題，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開(kāi)展，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的開(kāi)展有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的所要取得的效果

通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理,應(yīng)使所建的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)下述目標(biāo):建筑上有良好的使用功能,在結(jié)構(gòu)上安全可靠,能符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定;在經(jīng)濟(jì)上能達(dá)到“物美價(jià)廉”。在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的前提下,最大限度的降低工程造價(jià),合理縮短建設(shè)工期;在施工中能安全生產(chǎn),不發(fā)生重大安全事故。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容涵蓋面較為廣泛。它不同于工程監(jiān)理或施工企業(yè)自身的純技術(shù)性的工程管理。在業(yè)務(wù)上包含了規(guī)劃管理、設(shè)計(jì)管理、施工管理等內(nèi)容。涉及的單位有設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、施工、質(zhì)量監(jiān)督等單位。關(guān)系到的政府及相關(guān)部門(mén)有土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、人防、園林、環(huán)保等部門(mén)。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一階段：規(guī)劃管理

規(guī)劃管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的第一階段。這一階段的重點(diǎn)工作。就是確定建筑的規(guī)劃方案。此時(shí)一定要避免為趕時(shí)間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹(jǐn)慎取舍,因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中具有極其重要的作用,關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。主要內(nèi)容包括:(1)根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)所做的市場(chǎng)調(diào)查,論證項(xiàng)目所在地理位置的合理定位,規(guī)劃出建筑戶型模需求等級(jí)及相應(yīng)需求量。(2)積極與規(guī)劃部門(mén)溝通。運(yùn)用他們對(duì)地域規(guī)劃的豐富知識(shí)和對(duì)相關(guān)政策的了解,依據(jù)有關(guān)規(guī)定,確定出能使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)最佳效益的總規(guī)劃指標(biāo)。(3)以《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),進(jìn)行方案設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)。要注重對(duì)建筑立面的美觀度、平面布局的合理性、戶型配置的均好性等做出客觀公正的評(píng)價(jià),謹(jǐn)慎抉擇。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的管理內(nèi)容

專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,必須從設(shè)計(jì)開(kāi)始介入,了解設(shè)計(jì)全過(guò)程，這些都將直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此,房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好下述幾個(gè)方面的工作:

4.1 必須注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇。切忌因過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。實(shí)際上,對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部投資而言,設(shè)計(jì)費(fèi)用所占的比例相當(dāng)小,然而設(shè)計(jì)質(zhì)量對(duì)于項(xiàng)目投資節(jié)約的多少,工程成本的高低和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的難易,卻具有重大甚至是關(guān)鍵性的影響力。因此,一定要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù),擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù),必要時(shí),應(yīng)對(duì)參加投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)能力進(jìn)行考察。

4.2 保證設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)任務(wù)完成的效率。一方面應(yīng)要求其以較高的工作效率進(jìn)行設(shè)計(jì),在盡可能短的時(shí)間內(nèi)提供設(shè)計(jì)成果。但另一方面又應(yīng)堅(jiān)決避免把設(shè)計(jì)任務(wù)安排得過(guò)于緊急,以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4.3 密切保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通,隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度。及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的,需由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜。同時(shí)要把對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等,與主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通、探討。要努力將工程管理人員的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)理念,與設(shè)計(jì)人員相對(duì)較為理論的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和理念有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

5 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的管理內(nèi)容

5.1 施工合同管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的施工合同,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的法律依據(jù)。在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)條款之外,需要認(rèn)真考慮雙方的約定條款有:施工企業(yè)人員配置的約定;工程質(zhì)量獎(jiǎng)懲約定;工期約定;工程材料供應(yīng)方式及驗(yàn)收程序的約定;工程款支付方式的約定;文明施工與施工安全保障措施的約定。

5.2 施工準(zhǔn)備。首先辦妥建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑施工許可證。接著,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須讓設(shè)計(jì)人員在會(huì)上做好設(shè)計(jì)交底工作。預(yù)先探討解決出現(xiàn)問(wèn)題的辦法以使工程的施上能較順利的步人正軌。

5.3 項(xiàng)目施工質(zhì)量控制。施工質(zhì)量控制是施工管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管理員,要善于把握全局,引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等單位共同成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。具體應(yīng)做好下述幾項(xiàng)主要工作:首先。根據(jù)與監(jiān)理單位簽訂的委托監(jiān)理合同,按照監(jiān)理人員應(yīng)承擔(dān)的質(zhì)量監(jiān)理職責(zé)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)重點(diǎn)部位和關(guān)鍵工序,配合監(jiān)理人員一道檢查把關(guān)。其次.督促施工企業(yè)根據(jù)施工合同的要求嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》,強(qiáng)化其施工過(guò)程的質(zhì)量控制,保證各工序質(zhì)量達(dá)到驗(yàn)收規(guī)范的要求。還有。做好工程材料的管理工作,必須嚴(yán)格按施工合同約定和設(shè)計(jì)要求,做好市場(chǎng)調(diào)查,準(zhǔn)確掌握材市場(chǎng)信息,按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī),通過(guò)招標(biāo)選擇出質(zhì)量有保障、信譽(yù)良好、價(jià)格合理的品種進(jìn)行使用

5.4 項(xiàng)目施工進(jìn)度控制。進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總工期。這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃,控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線,提前或按期實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)工期目標(biāo)。首先,要了解完成項(xiàng)目各階段工作所需的時(shí)間,制訂項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、控制性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃、操作性進(jìn)度計(jì)劃。其次,通過(guò)精細(xì)安排、狠抓落實(shí),控制好辦理可行性研究、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項(xiàng)目開(kāi)工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)。再次,要及時(shí)預(yù)見(jiàn)、預(yù)控、發(fā)現(xiàn)和解決建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題。對(duì)項(xiàng)目報(bào)建等難以控制的前期工作,需要充分準(zhǔn)備、認(rèn)真落實(shí)、密切配合,爭(zhēng)取一次性通過(guò)，確保進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。為了縮短工期,可以采取應(yīng)用領(lǐng)先技術(shù)、降低施工難度、加大成本投入等方法。

5.5 項(xiàng)目成本控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本由建安造價(jià)、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)與各項(xiàng)政府規(guī)劃費(fèi)組成,其中建安造價(jià)是最主要的部分(占到80%以上)。所以要做好工程成本控制,要真正引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,貫徹公開(kāi)、公平、公正的原則,選擇既有質(zhì)量保證,又能以合理的較低價(jià)格中標(biāo)的施工企業(yè)承擔(dān)施工任務(wù);做好施工概預(yù)算審核,并以之為依據(jù),在施工過(guò)程中控制好工程款的撥付;對(duì)于經(jīng)濟(jì)簽證工作要嚴(yán)格執(zhí)行好三級(jí)簽證制度,即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部,需要經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)辦人員、部門(mén)經(jīng)理、工程總負(fù)責(zé)人三級(jí)審查核準(zhǔn)的簽字程序后,其駐現(xiàn)場(chǎng)代表方能簽證給施工企業(yè)的制度。

5.6 項(xiàng)目安全控制。按照“安全第一,預(yù)防為主”的方針,督促監(jiān)理和施工單位做好安全控制。要求施工單位建立健全安全生產(chǎn)保證體系,落實(shí)好安全管理制度、安全技術(shù)措施、安全預(yù)防措施、安全培訓(xùn)教育、安全檢查及整改等工作，并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理。

6 房地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理及施工管理與物業(yè)管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。

6.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專(zhuān)業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。比如，設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案實(shí)施困難，影響了項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類(lèi)問(wèn)題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近流行的管理方法。

可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施上都需要具備以下幾個(gè)要素：

6.1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的有力支持。作為投資者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，并通過(guò)有效的溝通、交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

6.1.2 盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。

6.1.3 持續(xù)開(kāi)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理。使之成為“可利用再生資源”,實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

6.2 施工管理與物業(yè)管理

物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理之間的銜接問(wèn)題成為令廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都非常頭疼的大難題。造成物業(yè)管理階段住戶和(開(kāi)發(fā)企業(yè)的)物業(yè)管理公司存在大量糾紛的原因主要有以下幾個(gè)：

6.2.1 開(kāi)發(fā)商及施工單位：“單位的遺留問(wèn)題”。如規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題、建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題這些問(wèn)題多是物業(yè)管理企業(yè)靠白身力量尤法解決的。

6.2.2 開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售樓房時(shí)對(duì)物業(yè)管理做了違規(guī)的或不實(shí)際的承諾，以及對(duì)客戶維修基金的擅自挪用等。

6.2.3 客戶與開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理公司之間的權(quán)、責(zé)、利沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)有效的界定。

6.2.4 現(xiàn)階段我國(guó)的物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量還不夠高。

6.2.5 住戶的消費(fèi)意識(shí)也不成熟，短視性、自利性太明顯。在所有的問(wèn)題當(dāng)中最核心的一點(diǎn)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工建設(shè)完成后留下很多的“后遺癥”讓物業(yè)管理公司來(lái)解決，而物業(yè)管理公司對(duì)其中的大部分問(wèn)題是無(wú)能為力的，這正是導(dǎo)致住戶和物管公司沖突的主要根源。