房地產(chǎn)審計報告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)審計報告范文

關(guān)鍵詞：信托 房地產(chǎn) 財務(wù) 盡職調(diào)查

一、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的財務(wù)盡職調(diào)查的原因

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托公司進行融資是較為普遍的渠道。尤其隨著目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資較為困難，轉(zhuǎn)而通過信托公司進行融資成為不少公司的新渠道。房地產(chǎn)企業(yè)類型眾多，實力良莠不齊，不少甚至深陷資金鏈斷裂以至不能順利開發(fā)。在信托公司對外融資過程中，對擬融資的房地產(chǎn)項目的盡職調(diào)查具有不可或缺性，本文主要探討房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的財務(wù)盡職調(diào)查問題。

二、財務(wù)盡職調(diào)查的主要內(nèi)容

（一）調(diào)查標(biāo)的公司基本情況

1、查閱基礎(chǔ)資料

包括但不限于：O立批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、公司章程（包括歷次章程修正案）等；

2、核查設(shè)立及資質(zhì)相關(guān)事項

包括但不限于：設(shè)立程序、合并及分立情況、工商變更登記、年度檢驗、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級等。如果因為資料不全、真?zhèn)尾幻鲗?dǎo)致無法做出判斷，或者認為與事實不符的，應(yīng)及時到工商管理部門核查。

（二）調(diào)查股東及實際控制人情況

1、查閱并收集基本資料

包括但不限于：標(biāo)的公司股東及其出資情況、歷次股東變更情況、主要股東介紹、實際控制人情況介紹與主要開發(fā)業(yè)績、實際控制人與標(biāo)的公司之間的投資關(guān)系。

2、重點調(diào)查股權(quán)結(jié)構(gòu)相關(guān)情況

調(diào)查標(biāo)的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、下屬企業(yè)及股東背景；追溯至標(biāo)的公司最終股東，了解最終股東對交易對手的持股狀況和控制程度；調(diào)查了解股權(quán)設(shè)立質(zhì)押及其他限制情況。若交易對手為民營、私營或集體企業(yè)，還應(yīng)了解其創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)營的歷史。

（三）調(diào)查公司治理情況

1、調(diào)查基本情況，包括但不限于

標(biāo)的公司股東會組成情況；董事會組成情況及主要決策權(quán)限，尤其重點了解與信托項目投融資相關(guān)的決策權(quán)限；董事長及主要高級管理人員情況，至少包括總經(jīng)理、財務(wù)負責(zé)人基本情況；標(biāo)的公司組織結(jié)構(gòu)（含對外投資情況）。

2、核查相關(guān)文件資料，包括但不限于

標(biāo)的公司股東、董事會成員的簽字樣本；標(biāo)的公司關(guān)于信托項目投融資的內(nèi)部決策文件，含股東（大）會決議/股東決定、董事會決議等；

（四）收集、分析財務(wù)數(shù)據(jù)

1、收集基本財務(wù)資料，包括但不限于

近三年的審計報告；最近一期帶附注的財務(wù)報表及主要財務(wù)指標(biāo)，必須包含資產(chǎn)負債表主要科目數(shù)據(jù)、利潤表主要項目數(shù)據(jù)、現(xiàn)金流量表主要項目數(shù)據(jù)等；主要科目（重大科目）余額分析等。

2、根據(jù)收集的資料，按照以下基本要求，對財務(wù)數(shù)據(jù)進行詳細分析

（1）比對經(jīng)審計的財務(wù)報告原件；

（2）翻閱、復(fù)印重要事項的原始憑證；

（3）原則上應(yīng)直接進入標(biāo)的公司會計信息系統(tǒng)，導(dǎo)出會計科目余額表、會計科目明細賬及會計報表等基本資料進行分析。

3、應(yīng)重點關(guān)注財務(wù)審計意見

（1）如審計意見為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見，應(yīng)要求公司董事會和監(jiān)事會對審計報告涉及事項處理情況作出說明，并關(guān)注該事項對公司的影響是否重大、影響是否已經(jīng)消除、違反公允性的事項是否已予糾正。

（2）如果交易對手不能出具審計報告，可根據(jù)評估及決策需要，安排必要的專項審計。

通過人民銀行系統(tǒng)收集公司開立賬戶信息，就賬戶資金往來情況與公司財務(wù)數(shù)據(jù)進行比對核實

（五）調(diào)查融資與對外擔(dān)保情況

1、收集基礎(chǔ)資料，包括但不限于

查詢征信授權(quán)書；要求提供貸款卡（賬號及密碼），并留存復(fù)印件；要求提供融資明細表及對應(yīng)的融資合同（含借款借據(jù)）與擔(dān)保合同、對外擔(dān)保明細表及對應(yīng)的融資合同與擔(dān)保合同等。

2、分析標(biāo)的公司現(xiàn)金流量流入流出結(jié)構(gòu)

測算、分析標(biāo)的公司經(jīng)營、投資、籌資活動的現(xiàn)金流入比及流出比；評價標(biāo)的公司融資及銷售渠道是否暢通；了解標(biāo)的公司是否存在資金缺口，并評估資金缺口是否可以得到解決及融資能力對公司經(jīng)營的影響；了解標(biāo)的公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)、融資渠道、未來資金需求及融資計劃。

3、多方面、多手段的全面了解標(biāo)的公司對外擔(dān)保情況

與標(biāo)的公司法定代表人或授權(quán)代表訪談；通過中國人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，查閱審計報告以及交易對手董事會、股東（大）會的會議記錄和與保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保事項有關(guān)的重大合同；統(tǒng)計、分析標(biāo)的公司對外擔(dān)保的金額及其占凈資產(chǎn)的比例；重點關(guān)注對標(biāo)的公司償債能力或擔(dān)保能力有重大影響的擔(dān)保事項；評價交易對手履行擔(dān)保責(zé)任的可能性及金額，必要時應(yīng)了解被擔(dān)保方的償債能力及反擔(dān)保措施。

三、根據(jù)項目實際情況，對標(biāo)的公司其他情況展開調(diào)查

1、其他情況包括但不限于

（1）標(biāo)的公司是否存在隱性債務(wù)；

（2）以前開發(fā)項目是否存在欠付工程款信息；

（3）是否存在未交房情況、歷史欠稅情況；

（4）是否存在未決訴訟、仲裁與違約情況。

2、可以采用以下方式對相關(guān)情況予以確認

（1）要求標(biāo)的公司/控股股東出具《關(guān)于對外融資的承諾函》；

（2）要求以前或正在開發(fā)項目的工程承包方出具《工程款確認函》；

（3）要求標(biāo)的公司所屬稅務(wù)部門出具納稅情況說明，明確是否存在欠稅信息；

（4）收集標(biāo)的公司最近三年的企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報鑒證報告、本年度的所有納稅申報表；

（5）登陸工商行政管理總局“全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”，查詢并核實標(biāo)的公司最新工商登記基本情況及股權(quán)質(zhì)押情況；

（6）登陸最高人民法院“中國裁判文書網(wǎng)”及“全國法院被執(zhí)行人信息查詢系統(tǒng)”查詢未決訴訟相關(guān)情況。

參考文獻：

第2篇：房地產(chǎn)審計報告范文

《刑法》第二百二十九條本身未明確虛假證明文件的含義，而《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定(二)》是對情節(jié)嚴(yán)重列舉了幾種情形，也沒有對虛假證明文件的概念進行解釋和說明。在理論和實務(wù)界，對什么是虛假證明文件理解有很大不同。因此，對房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，從規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)秩序和市場經(jīng)濟的角度來看有必要對何為虛假的證明文件進行研究，從理論和實務(wù)的角度提出切實可行的判斷標(biāo)準(zhǔn)和方法。

一、房地產(chǎn)估價中提供證明文件的范圍

刑法第二百二十九條規(guī)定的提供虛假證明文件對房地產(chǎn)估價行業(yè)而言是指承擔(dān)資產(chǎn)評估(其中包括房地產(chǎn)估價)職責(zé)的中介組織的人員故意出具、提供各種虛假證明文件。對房地產(chǎn)估價來說哪些是具有證明效力的文件呢?應(yīng)當(dāng)根據(jù)《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》對房地產(chǎn)估價機構(gòu)中各自承擔(dān)不同的職責(zé)范圍進行深入的分析。

《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三條規(guī)定房地產(chǎn)估價活動，包括土地、建筑物、構(gòu)筑物等、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋征收、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)評估。人們的一般理解認為房地產(chǎn)估價師評估的價值就一定能在市場上實現(xiàn)，否則就是失誤，要求賠償。實際上，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價人員以專家的身份提供的專業(yè)意見，而不是可實現(xiàn)的價格的保證。當(dāng)然估價機構(gòu)和人員也不能隨意發(fā)表不負責(zé)任的意見。估價可以分為兩種性質(zhì)(根據(jù)意見的用途和作用不同)：一是咨詢性估價(或稱參考性估價);二是鑒證性估價(或稱證據(jù)性估價、公證性估價)。估價報告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關(guān)聯(lián)交易提供參考依據(jù)的估價，估價報告具有公共產(chǎn)品性質(zhì)，通常屬于鑒證性估價。為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標(biāo)報價提供參考的估價，估價報告是一種私人產(chǎn)品，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價承擔(dān)的法律責(zé)任。

二、虛假證明文件的定義

虛假證明文件是指虛假的證明文件，虛假也就是說不真實，關(guān)鍵在何為虛假?不同的文件類型對何為虛假有不同的認識。如同房地產(chǎn)估價行業(yè)和法學(xué)界對如何認定房地產(chǎn)估價活動中出具的證明文件為虛假證明文件，有不同的看法。判定房地產(chǎn)估價師是否承擔(dān)刑事責(zé)任的關(guān)鍵是是否為虛假證明文件。

(一)法學(xué)界的觀點

學(xué)者孫國祥等指出，所謂虛假的證明文件，從內(nèi)容上看，應(yīng)該指內(nèi)容完全失實或主要內(nèi)容虛假的證明文件;從形式上看，一般表現(xiàn)為書面的形式。

學(xué)者聶立澤指出，提供虛假證明文件是指提供內(nèi)容與實際情況不符的資產(chǎn)評估報告、驗資報告、財務(wù)會計報告、審計報告、法律意見書等證明文件。

學(xué)者張明楷等也認為，提供虛假證明文件，是指提供內(nèi)容與實際情況不相符合的資產(chǎn)評估報告、驗證報告、財務(wù)會計報告、審計報告、法律見證書等證明文件。

由此可知，法學(xué)界認為虛假就是內(nèi)容或結(jié)論與事實(或?qū)嶋H情況)不符。法學(xué)界認為房地產(chǎn)估價證明文件必須證明結(jié)果是真實的，是客觀事實的真實。

(二)房地產(chǎn)估價業(yè)界的觀點

房地產(chǎn)估價業(yè)界的基本觀點是只要注冊房地產(chǎn)估價師嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行了估價，就不能認定出具了虛假證明文件。如果注冊房地產(chǎn)估價師在形式和實質(zhì)上都嚴(yán)格遵循了估價規(guī)范，應(yīng)當(dāng)免責(zé)。

由此可知，房地產(chǎn)估價界認為程序正義或過程的真實重要性高于結(jié)果的真實，注冊房地產(chǎn)估價師如果嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)估價規(guī)范，盡到了應(yīng)盡的職業(yè)關(guān)注，即使最后的結(jié)果沒有保證完全符合客觀實際(真實)，注冊房地產(chǎn)估價師最多也只能負執(zhí)業(yè)責(zé)任，不能為其非故意為之的結(jié)果負刑事責(zé)任。

三、房地產(chǎn)估價中虛假證明文件的認定條件

那么到底如何判定是否為虛假證明文件?判定是否為虛假文件的條件是什么?房地產(chǎn)估價能不能在嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范的情況下保證內(nèi)容與實際情況相符?或者對法學(xué)界要求的內(nèi)容與實際情況相符在執(zhí)行估價準(zhǔn)則時是如何評價的?

其實，兩者本就是一個事物的兩個方面，并不矛盾。房地產(chǎn)估價界要求首先從程序上合理保證證明文件不存在重大錯報，而法學(xué)界是從實體上或者說是從內(nèi)容上考慮的。法學(xué)界強調(diào)的虛假是指證明文件的內(nèi)容或者結(jié)論與事實不符，而房地產(chǎn)估價界認為判定估價報告(或其他鑒證報告)是否虛假的關(guān)鍵是注冊房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中是否恪守估價準(zhǔn)則;從程序上講，注冊房地產(chǎn)估價師恪守估價準(zhǔn)則的過程實際上是保證估價結(jié)果客觀合理的過程。

所以是否為虛假文件可以從以下條件判斷：

1、估價對象是否存在，如果不存在肯定是屬于虛假的;

2、待評估房產(chǎn)面積與實際面積是否相差巨大，如果明顯超過合理誤差范圍，顯然屬于虛假文件，如果還是故意為之的，那就涉嫌犯罪了;

3、房地產(chǎn)估價師是否到現(xiàn)場查勘。如果房地產(chǎn)估價師未去實地查勘出現(xiàn)重大漏洞應(yīng)該屬于虛假文件的范疇;

4、對委托人提供估價所依據(jù)的資料進行了審慎檢查，不能無理由懷疑委托人提供的資料的合法性、真實性、準(zhǔn)確性、完整性;

5、是否有不當(dāng)?shù)美６Y下于人必有所有求，如果存在利益輸送則虛假文件的可能性大大增加;

第3篇：房地產(chǎn)審計報告范文

套牢上萬集資戶

麗水市工商局提供的資料顯示，銀泰房地產(chǎn)集團公司2005年成立，法人代表季文華，注冊資金2.01億元。銀泰曾獲得“中國百家誠信名牌企業(yè)”等一系列榮譽光環(huán)。加之選擇的項目好，支付利息高，很快就取得了人們的信任。正是依靠這相當(dāng)數(shù)額的民間融資，銀泰房地產(chǎn)集團有限公司取得了超常規(guī)發(fā)展。

“萬松事件”后，一個傳言到處蔓延：銀泰已像萬松一樣資不抵債，老總卷款潛逃。6月8日，央視“經(jīng)濟半小時”節(jié)目以麗水萬松房地產(chǎn)公司因資金鏈斷裂崩盤為例子，對麗水樓市進行了分析。此后，擠兌潮從銀泰總部開始，波及各個分公司。之后，銀泰的在建樓盤基本停工，無錢可兌的銀泰公司很快陷入崩盤危機中。麗水市審計局局長吳利文表示，截止到7月11日，銀泰負債總額為229533萬元，資產(chǎn)負債率高達156％。

政府出手難解困局

市委、市政府對銀泰及其下屬公司的資產(chǎn)和負債進行了全面審計，審計發(fā)現(xiàn)銀泰公司有1.58億元巨額資金游離于公司財務(wù)之外。9月16日，麗水市公安局依法對季家父子四人予以刑事拘留。截止10月6日，凍結(jié)公司、犯罪嫌疑人及其密切人員的銀行賬戶176個，凍結(jié)資金余額800余萬元；凍結(jié)銀泰和季家父子四人房產(chǎn)28套、中高檔汽車24輛。

部分集資戶對這個審計報告并不認同，認為審計對銀泰房產(chǎn)的估價遠低于市場最低價；至于那1.58億元，銀泰公司的一位核心職員表示，集資戶的錢都是通過銀行匯到公司提供的賬戶內(nèi)的，哪怕經(jīng)過100個賬戶，也是能查出來的，咋會查不出來呢?

關(guān)于銀泰的“背景”

銀泰的一位職工說，3月賬上還有7個多億，5月末，賬戶上現(xiàn)金變?yōu)?個多億。這兩個億是被一些有權(quán)有勢的集資大戶提前取走了，后來，一些公司高管和政府官員的集中擠兌更是讓銀泰雪上加霜。此外，包括周望慧在內(nèi)的財務(wù)人員，又私自支取了幾十萬元的融資獎勵。

直到8月11日，在集資戶的強烈反應(yīng)下，銀泰和當(dāng)?shù)卣筘攧?wù)人員和公職人員擅自支取的公款退還或者交到紀(jì)委指定的賬戶上。

這位銀泰職工還指出，擠兌風(fēng)波后，周被免去了財務(wù)總監(jiān)的職務(wù)，但并沒有被追究責(zé)任，相反，在麗水市政府參與的財務(wù)審計過程中，周還經(jīng)常為審計人員提供“幫助”。顯然，這一切直接引發(fā)了普通集資戶的不滿，眾多集資戶開始直接將矛頭對準(zhǔn)麗水市政府的一位領(lǐng)導(dǎo)。

知情人周剛(化名)指出，銀泰副總經(jīng)理劉漢文是市政府那位領(lǐng)導(dǎo)的親哥哥，財務(wù)總監(jiān)周望慧也都與市政府那位領(lǐng)導(dǎo)有親近關(guān)系。

銀泰綁架了誰

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，中央多項調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施出臺以后，一些房地產(chǎn)公司7T子失去了銀行這根拐杖，就開始在民間資金這一塊大動腦筋，以承諾給予數(shù)倍于銀行存款利息的回報吸引投資者。據(jù)這位專家的調(diào)查，麗水市區(qū)42家房地產(chǎn)公司有一大半實施了“集資開發(fā)”計劃。

這位專家同時表示，麗水作為浙江省的欠發(fā)達地區(qū)，但其樓市漲幅卻連年居高不下。一位投資者表示，僅看房價漲勢就明白，誰都相信向房地產(chǎn)公司集資不會有什么風(fēng)險。

直到銀泰崩潰之前，麗水電視臺數(shù)年來從未中斷的一檔節(jié)目就是房產(chǎn)節(jié)目。在黃金時段里，麗水市大大小小的房地產(chǎn)公司老板粉墨登場，在電視里大談其公司大小股東都獲得了怎樣令人羨慕的回報，耳濡目染的麗水觀眾當(dāng)然不可能無動于衷。

“地產(chǎn)公司大肆集資，政府難辭其咎。那些官員哪個不知道電視上每晚播出的那些東西?！便y泰公司的一位集資戶仍然無法掩飾自己的憤怒。

浙江省政府的一位要求匿名的官員說，由于許多地方政府的財政收入過分依賴房地產(chǎn)業(yè)，對其各種違規(guī)操作往往是睜一只眼閉一只眼，更有甚者，有的官員還直接參與房地產(chǎn)集資，牟取高利，一有風(fēng)吹草動，他們憑手中權(quán)力可迅速全身而退，不會有任何風(fēng)險。據(jù)官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2005年，麗水市區(qū)的地稅收入中房地產(chǎn)業(yè)占32.3％。而得到麗水市多家房地產(chǎn)企業(yè)老板認同的一個說法是：房地產(chǎn)業(yè)對麗水財政收入的貢獻率高達50％以上。

第4篇：房地產(chǎn)審計報告范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理及內(nèi)部管理工作想要獲得大幅度提升就必須加強內(nèi)部審計工作具體質(zhì)量。近年來在內(nèi)部審計工作方面也下了很多功夫，但是從具體情況來看，仍然存在許多問題值得我們思考。制度建設(shè)方面內(nèi)部審計工作仍然偏重于事后審計，同時在審計結(jié)果分析研討方面也不夠準(zhǔn)確及時，從而讓內(nèi)部審計工作浮于表面，未能發(fā)揮實際效用。人員隊伍的素質(zhì)也相對較低，不僅管理隊伍素質(zhì)偏低難以勝任當(dāng)前審計工作具體要求，其他部門管理人員及工作人員也因為無法有效結(jié)合自身工作與內(nèi)部審計相關(guān)制度而讓許多制度難以得到有效執(zhí)行，此外在審計手段方面也有需要改進的地方。

二、加強審計工作質(zhì)量升級的思考

前文提到當(dāng)前我國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在審計工作方面所存在的問題，這些問題所包含的內(nèi)容是多方面的，想要實現(xiàn)審計工作的價值最大化發(fā)揮其需要改進的工作也是多方面的。筆者認為想要提升審計價值就應(yīng)該從以下幾個方面入手。

（一）加強制度建設(shè)

制度建設(shè)是推進管理工作質(zhì)量有序升級的最重要工作內(nèi)容，只有不斷加強內(nèi)部審計的具體制度建設(shè)才能夠有效發(fā)揮內(nèi)部審計的真實價值。在制度建設(shè)方面，首先應(yīng)該確立審計工作的獨立性、權(quán)威性以及嚴(yán)肅性。審計工作小組的工作獨立于財務(wù)管理部門而存在并直接對企業(yè)最高管理層及決策者負責(zé)。在具體工作方面應(yīng)該確立事前預(yù)測審計、事中控制審計以及事后審計研討的精細化制度建設(shè)。事前審計包括了對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性報告的審計，必須從嚴(yán)格的市場調(diào)查、消費者消費心理、項目預(yù)期收益及風(fēng)險評測等多個方面進行有效審計，從而確定項目建設(shè)是否具有真實可行的特點，同時還要對項目合同的條款、雙方權(quán)責(zé)進行審計，以加強合同管理及執(zhí)行過程中的嚴(yán)謹(jǐn)性。事中審計不僅要全面監(jiān)察成本控制、預(yù)算執(zhí)行、固定資產(chǎn)使用及管理以及人員管理等各個方面，同時還要增加更多審計關(guān)鍵點并及時作出積極反應(yīng)。在事后審計分析階段，要認真撰寫審計報告，將發(fā)現(xiàn)的問題以及提出的修改意見完整及時的呈現(xiàn)出來。

（二）加強人員管理

人員管理應(yīng)該包括隊伍素質(zhì)提升、人員檔案管理制度建設(shè)、以及績效考評及獎勵約束機制建設(shè)等多個方面。在隊伍素質(zhì)提升方面，首先應(yīng)該加強審計小組的人員知識結(jié)構(gòu)積極調(diào)整。內(nèi)部審計工作因為涉及到房地產(chǎn)企業(yè)較高商業(yè)機密與財務(wù)管理重要環(huán)節(jié)，因此在審計人員的安排方面幾乎都是企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理及會計工作人員進行擔(dān)任，但是內(nèi)部人雖然能夠確保審計小組對房地產(chǎn)企業(yè)的忠誠度與工作實效性，卻也容易因為屬于企業(yè)內(nèi)部人都對企業(yè)產(chǎn)生利益與意識上的依附性，從而無法以更為科學(xué)、宏觀的態(tài)度執(zhí)行審計工作，同時也容易因為企業(yè)內(nèi)部的利益小團體思想侵蝕而做出違背企業(yè)總體利益的不法行為，所以整合管理隊伍不僅應(yīng)該讓內(nèi)部人參與來提升忠誠度，同時也應(yīng)該積極的與社會專門審計機構(gòu)聯(lián)合，利用專門人員多年來從事同類型審計工作的豐富經(jīng)驗與更新的管理理論來幫助企業(yè)在內(nèi)部審計工作方面擴寬思路、提升高度、延展廣度，實現(xiàn)內(nèi)部審計與市場需求及企業(yè)未來發(fā)展的有效接軌。隊伍素質(zhì)提升不光需要加強管理隊伍的素質(zhì)提升，同時也需要提升其他部門管理人員及工作人員的基本素質(zhì)，這樣才能夠確保每一項審計工作及財務(wù)管理制度都能夠得到積極有效的配合。在人員檔案管理方面應(yīng)該推行一對一的檔案跟蹤記錄管理制度，無論是審計小組成員還是其他管理人員甚至是一般工作人員都應(yīng)該建立專屬檔案，記錄其工作進度、日常表現(xiàn)、特長優(yōu)點及潛在能力，這樣不僅能夠為日后的績效考評提供側(cè)面參考數(shù)據(jù)，同時也能夠讓企業(yè)管理者更好的掌握現(xiàn)有人力資源，為企業(yè)的發(fā)展儲備更多優(yōu)秀人才。在績效考評方面應(yīng)該改變傳統(tǒng)的單項、機械考評方式，建立以內(nèi)部審計制度執(zhí)行質(zhì)量為核心的新型績效考評機制，最大限度促進內(nèi)部審計工作的執(zhí)行效率。在獎勵激勵機制建設(shè)方面，不僅要確保物質(zhì)獎勵的公平科學(xué)，同時還要注意到當(dāng)前企業(yè)員工在個人價值發(fā)揮及能力展現(xiàn)方面的多元化要求，并推行管理崗位輪崗制度，這樣一方面能夠留住人才，降低人員流動率，另一方面也能夠幫助企業(yè)管理者吸收更多合理化管理建議，調(diào)整企業(yè)管理思路。

（三）積極改進審計手段

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員的工作重點是在對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性、合法性的審查與監(jiān)督上，審計對象是會計報表、賬簿、憑證等會計資料。實際上，在現(xiàn)實生活中，這一審計模式出現(xiàn)了很多問題，在很多時候阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的正常運作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要積極改進審計手段，從傳統(tǒng)的“查錯防弊”轉(zhuǎn)向為企業(yè)內(nèi)部管理和企業(yè)決策服務(wù)，從審查和監(jiān)督轉(zhuǎn)向評價與咨詢。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的工作范圍不應(yīng)局限于財務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)當(dāng)擴展到企業(yè)經(jīng)營的各個方面。在審計方法上，應(yīng)該靈活多變，根據(jù)工作需要靈活采用多種方法。

第5篇：房地產(chǎn)審計報告范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會計信息質(zhì)量;新企業(yè)會計準(zhǔn)則

隨著房價的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準(zhǔn)則,但是從我國的會計準(zhǔn)則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量,把對房地產(chǎn)企業(yè)會計的關(guān)注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》以四個原則作為收入確認標(biāo)準(zhǔn),而在會計實務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產(chǎn)項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準(zhǔn)則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質(zhì),比如確認是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險和報酬在實質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當(dāng)期損益;由于部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo),如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險,包括政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種企業(yè)高風(fēng)險性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項。不過從目前我國的相關(guān)會計法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務(wù)會計報告附注中披露的風(fēng)險僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策

通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量,就要按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認方法。國際會計準(zhǔn)則并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準(zhǔn)則指引第24號――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認需按《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設(shè)施費用的預(yù)提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費用,不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負債表中增加負債1億元,因此必將對企業(yè)當(dāng)期財務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準(zhǔn)則在2009年對一些準(zhǔn)則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務(wù)會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調(diào)資產(chǎn)負債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計量的負債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算,包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會計核算,其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的配套設(shè)施費用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財務(wù)報告中獲得預(yù)售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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第6篇：房地產(chǎn)審計報告范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫 地方政府債務(wù) 土地出讓金

一、我國房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局2011年3月17日公布的《2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示：新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，環(huán)比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市。與去年同月相比，70個大中城市中，同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。雖然我國目前的房產(chǎn)價格有止?jié)q回落的趨勢，但是全國許多大中城市的房價仍在高位運行。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀

根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會公布的《2011年1-2月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況》顯示，2011年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，增速同比加快4.1個百分點。其中，住宅投資3014億元，增長34.9%；東、中、西部地區(qū)投資分別為2640億元、770億元和840億元，同比增長30.7%、39.7%和46.8%，增速同比加快1.3、7.8和10.4個百分點。由此可以看出，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資較去年大幅增加，中、西部地區(qū)增幅高于東部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍主要集中在住宅。一二線城市的普遍限購、限價，使得三四線城市樓市似乎迎來前所未有的投資“春天”，房地產(chǎn)商和社會資金正迅速從一二線城市擠出，向政策相對寬松的三四線城市再次集結(jié)。

（三）我國地方政府債務(wù)現(xiàn)狀

根據(jù)審計署對地方財政收支的審計結(jié)果，截至2010年底，各級地方政府的債務(wù)總額達到10．7萬億元人民幣，大約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的27％，總體處于可控范圍。但有一些地區(qū)的債務(wù)率超過200％，這表明部分地方政府存在過度舉債行為，潛在風(fēng)險值得關(guān)注。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)上看，10．7萬億元地方債務(wù)余額中，政府負有擔(dān)保責(zé)任和負有償還責(zé)任的債務(wù)分別占21．8％及62．6％，也就是說，地方政府承擔(dān)著8．6萬億元的潛在債務(wù)。

從資金來源看，來自銀行的資金為8．5萬億元，約占債務(wù)總額的80％，占到國內(nèi)銀行貸款總余額的17．7％左右，表明地方債務(wù)與銀行間的捆綁較為緊密。從舉債主體看，融資平臺公司、政府部門和機構(gòu)舉債的分別占46．5％和23．3％。央行報告顯示，截至2010年年末，全國共有地方政府融資平臺1萬余家，其中縣級（含縣級市）平臺約占70％。縣級及以下政府的償債能力普遍較弱，引發(fā)市場對這一級政府債務(wù)風(fēng)險控制的擔(dān)憂。

從形成時間看，2008年上半年，地方債務(wù)總量約為1．7萬億元。2008年下半年，為應(yīng)對國際金融危機，在4萬億元等一攬子政府投資計劃作用下，各地的計劃投資總計達40萬億元，其中多數(shù)資金來源于銀行貸款，直接形成地方政府債務(wù)，致使2009年債務(wù)規(guī)模增長了62％。2010年的債務(wù)余額比2009年增長18．86％。

二、政府債務(wù)與房地產(chǎn)價格的內(nèi)在聯(lián)系及潛在風(fēng)險

截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額107174億元，其中：政府負有償還責(zé)任的債務(wù)67109.51億元，占62.62%。而在地方政府負有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

以此計算，37.9％的政府負有償還責(zé)任債務(wù)，需要地方政府用土地收入來償還。審計報告也坦言部分地方的債務(wù)償還對土地出讓收入的依賴較大。在土地市場行情火爆之時，地方政府的土地收入豐盈，還債尚不會成為難題。不過，一旦土地市場降溫，地方土地收入縮水嚴(yán)重，還債就可能演變成一場中國版本的歐債危機。

從近幾個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看房地產(chǎn)補漲已經(jīng)接近尾聲，房產(chǎn)價格下降的趨勢日益明顯。中國許多房地產(chǎn)商的資金鏈在未來一年必將斷裂。9月份106家上市公司房地產(chǎn)企業(yè)的半年報已經(jīng)披露完畢，他們背負的債務(wù)已經(jīng)超過萬億元。上半年，上市房企整體資產(chǎn)負債率達到了72%，負責(zé)總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經(jīng)占到負責(zé)總額的70.6%，同比上漲54%。與持續(xù)走高的負債總額相對應(yīng)的卻是，銀行貸款的不斷收縮。如果2012年上半年中國房價開始大跌，中國許多房地產(chǎn)商的資金鏈必將斷裂，中國許多房地產(chǎn)商和城市里比米店還要多的一間一間緊鄰的房地產(chǎn)中介將一個接一個和相繼關(guān)門倒閉。

將兩者結(jié)合來看，如果房地產(chǎn)泡沫破滅，土地價格必然下降，政府從土地出讓金中獲取的財政收入必然大打折扣。而某些地方政府對土地出讓金帶來的財政收入產(chǎn)生想當(dāng)大的依賴性，當(dāng)土地收入疲乏的時候，還債變成為一個十分嚴(yán)峻的問題。

三、應(yīng)對舉措

為有效的防范由房地產(chǎn)泡沫破裂對地方政府債務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險，應(yīng)該由房地產(chǎn)調(diào)控和地府政府債務(wù)消解兩方面入手。

在房地產(chǎn)調(diào)控上，首先對我國的房地產(chǎn)行業(yè)實行穩(wěn)健的調(diào)控調(diào)控措施，切不可大幅打壓房地產(chǎn)價格，如果大幅打壓房產(chǎn)價格必定會使銀行面臨巨大的壞賬風(fēng)險，并且可能會引發(fā)宏觀經(jīng)濟的整體衰退，這樣一來便大大的增加了地方政府債務(wù)違約的風(fēng)險，所以對房地產(chǎn)行業(yè)一定要有保有壓；其次保障房建設(shè)的資金來源應(yīng)該多樣化，并盡量減少地方政府分擔(dān)比重，減少部分由企業(yè)和中央融資實現(xiàn)；最后要轉(zhuǎn)變地方官員的發(fā)展觀念和完善政績考核制度，雖然房地產(chǎn)的開發(fā)能在短期內(nèi)能顯著提振地方GDP的增長，加快地方的城市化進程。但是發(fā)展經(jīng)濟應(yīng)該以教育為根、實業(yè)為本，做到長遠利益與即期利益的統(tǒng)籌結(jié)合，對地方官員的政績考核也應(yīng)該趨于多元化、綠色化和長遠化。

在債務(wù)消解上，首先要完善政府間財權(quán)與事權(quán)的劃分，針對分稅制產(chǎn)生的稅收與政務(wù)之間不對等的狀況，各級政府應(yīng)該以財行政、量財辦事，實現(xiàn)中央與地方的平衡；其次要健全地方稅制，地方財政收入不能滿足財政支出需求是地方政府舉債的重要原因，通過充實地方稅體系來適當(dāng)壯大地方稅收收入，并在一定程度上減輕地方政府對土地出讓金的依賴性；最后要建立地方財政風(fēng)險監(jiān)管和預(yù)警機制，以內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督為機理，實現(xiàn)對地方債務(wù)風(fēng)險的科學(xué)化、規(guī)范化和系統(tǒng)化管理。

參考文獻:

第7篇：房地產(chǎn)審計報告范文

實習(xí)時間: XX年-02-06）

實習(xí)內(nèi)容:財務(wù)實習(xí),會計

事務(wù)所

抱著試試看的想法去尋找XX年寒假實習(xí)的機會，也許上天眷顧我，把武漢**會計師事務(wù)所的實習(xí)機會給了我，心里感動，也很激動。特別值得一提的是，感謝所里的朱老師，給予我的支持，更要感謝所長何女士，她不僅接收我，而且在審計業(yè)務(wù)上給予我耐心而且細致的指導(dǎo)。事務(wù)所雖然不太，但給人一種家的感覺。

公司

這次審計的是武漢**工程置業(yè)有限公司，是一家私人房地產(chǎn)開發(fā)公司。經(jīng)過先前的網(wǎng)上搜索，得知公司的資質(zhì)以及公司老板的信息，但是很可惜后來也沒有見到老板。公司是XX年成立的，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)。所以特殊的是產(chǎn)品是樓房，有一些重要的項目：預(yù)收帳款、開發(fā)成本（設(shè)計費，土地購置費，配套設(shè)施費，裝潢費等），稅金（所得稅，營業(yè)稅，教育金附加，城建稅，土地增值稅，印花稅等）。

會計

公司的財務(wù)部門是2個女的負責(zé)的，一個是會計，一個是出納。會計很認真，從憑證到日記帳、明細帳、總帳，從賬戶到報表，從手工到電腦，會計業(yè)務(wù)的處理十分認真，十分細致。為我們的審計提供了很大的方便。財務(wù)部的配置很好，安全防盜門，辦公桌、椅、沙發(fā)，空調(diào)，配置很高的電腦，打印機，保存歷年財務(wù)資料的想箱柜等，可見公司的實力和對財務(wù)部的重視。財務(wù)軟件是金蝶財務(wù)軟件，南方普遍用金蝶軟件，北方是用友。兩本記帳憑證，按次序分開，便于查閱，后附原始憑證（收據(jù)、發(fā)票等）。10本賬，現(xiàn)金和銀行存款日記帳各一本，武漢市財政局制作的，每月要合計的雙紅線，（每年累計），并不是每天都要計，總帳——各個科目的記錄，明細帳包括三本，主要資產(chǎn)負債表的項目2本（1-8，8-12），主要損益表的項目2本（1-8，8-12，中間要減去），由于公司的性質(zhì)特殊，預(yù)收帳款帳3本，并由紅藍舌頭，好像前是具體項目下各個對象——如供應(yīng)商標(biāo)記，后面是各個項目的標(biāo)記，首頁有相應(yīng)目錄，便于查閱。會計向工商局提交審計報告，向稅務(wù)局交稅并提交財務(wù)制度、處理辦法進行備案。

審計

審計從9：30開始的，持續(xù)到下午4：30，中午吃了一頓飯，當(dāng)然是公司出的錢，應(yīng)該是記管理費用——招待費了。剛開始的時候，我只是看何所長和朱老師在審計，沒多大頭緒。過了一會，何所長讓我做一件工作，把資產(chǎn)負債表和利潤表的數(shù)字勾稽關(guān)系用計算器檢查一下是否正確。之后讓我做了管理費用和財務(wù)費用的審計工作底稿（具體的每個項目的審計認定書）按照何所長的要求就做了一下，檢查的結(jié)果是會計做的都正確。由于公司財務(wù)做帳的特點是分1-7月和8-12月兩次做。檢查的時候就必須兩次相加，八月的數(shù)字重復(fù)的時候還要減去。管理費用的項目很多：工資，辦公費，差旅費、福利費、招待費其他等，每一筆都有記錄。財務(wù)費用就兩個，一個是利息收入，另一個是其他費用（如手續(xù)費等），由于這個帳使用電腦打印出來的，軟件設(shè)計的不合理，每月結(jié)平，但是不匯總。所以算的時候把每一月的利息收入的數(shù)字加起來。并且?guī)秃嗡L很快地檢查了相關(guān)的核算項目是否正確。老師的主要疑問：300多萬記了其他應(yīng)收款，虛增資產(chǎn)，要調(diào)整。損益表的凈利潤算的不合理，后經(jīng)會計人員解釋還是正確的，原因在于只是一個月的，軟件的問題。驗資報告的時期沒寫，很不規(guī)范。事務(wù)所的審計要交財政局檢查，是不可馬虎的。

思考與建議

1會計和審計的關(guān)系

審計就是審會計的，這一點在這次審計中體現(xiàn)得淋漓盡致。審計是看會計的做法是否正確和合理，會計的業(yè)務(wù)核算流程是否正確。通常情況下，審計人員會對會計處理提出疑問，處理錯誤的話就要調(diào)整和修改，這也是很麻煩的事，更是丟面子的事，審計必須和會計人員關(guān)系處理好，讓會計人員既要修改又要心服口服，審計人員必須熟悉會計，更要倒算會計，做會計的老師。當(dāng)然審計的課本理論和實際還是有差距的，實際的要松一些，畢竟不是每個人都是CPA。

2審計態(tài)度

認真、細致是審計人員的基本素質(zhì)。只有認真、細致才能發(fā)現(xiàn)問題、思考問題。遵守職業(yè)道德，對于公司的隱私不要問得太多，比若說借款，關(guān)聯(lián)方等。

3審計專業(yè)性

只有在熟悉會計的基礎(chǔ)上，應(yīng)用審計的思路和方法才能做好審計。審計重在實務(wù)和職業(yè)判斷能力，必須得不斷的實踐和摸索，才能形成有效的審計套路。

4功能有記帳向財務(wù)分析轉(zhuǎn)變

現(xiàn)在公司財務(wù)部的定位還只是記好帳，提供會計信息。缺乏的是對報表的財務(wù)分析，對公司的財務(wù)狀況，經(jīng)營成果，現(xiàn)金流量進行評價，比如償債能力，抗風(fēng)險能力等財務(wù)指標(biāo)，并給出指導(dǎo)性建議。

5各個行業(yè)由各個行業(yè)的特點，主營業(yè)務(wù)不同，產(chǎn)品不同，經(jīng)營方式的不同，購產(chǎn)銷的方式的迥異，銷售方式不同（預(yù)收，現(xiàn)收，應(yīng)收，分期收，售后返還，售后回購，售后回租，會員卡——娛樂消費場所多用等等），審計就要按照這些具體的特點有針對性的審計。

6小公司的業(yè)務(wù)少一些，有些科目就沒有，比如說長期股權(quán)債權(quán)投資，債務(wù)重組、合并報表、非貨幣易等，只是應(yīng)付工商局的年審，以及把審計報告提交給開發(fā)局，另外稅務(wù)審計和一般審計分開，稅務(wù)審計要針對每一個影響稅收的費用（管理財務(wù)銷售其他業(yè)務(wù)費用等）、收入逐個核查，以確認是否合理。上市公司的業(yè)務(wù)多，關(guān)聯(lián)方企業(yè)太多，需要審計人員到每一個關(guān)聯(lián)企業(yè)審計，特別是要想IPO和再籌資的話。需要眾多審計人員組成審計團隊，實行三級復(fù)核制度，最終出具合理的審計報告書，有時候?qū)徲嬋藛T直接提著筆記本到上市公司去，只要輸入一定的數(shù)據(jù)，軟件直接就將審計報告處理好了。

第8篇：房地產(chǎn)審計報告范文

關(guān)于北京***公司的盡職調(diào)查報告 致:***先生

北京市康德律師事務(wù)所 (以下簡稱本所)接受***先生的委托，根據(jù)中華人民共和國公司法中華人民共和國公司登記管理條例及其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡稱****公司)資信調(diào)查事宜出具關(guān)于北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司資信調(diào)查報告(以下簡稱本調(diào)查報告)。

重要聲明:

(一)本所律師依據(jù)中華人民共和國公司法 中華人民共和國律師法等現(xiàn)行有效之法律、行政法規(guī)及本調(diào)查報告出具日以前已經(jīng)發(fā)生或存在的事實，基于對法律的理解和對有關(guān)事實的了解，并按照律師行業(yè)公認的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神出具本調(diào)查報告。

(二)本所律師根據(jù)****公司提供的相關(guān)資料，已對****公司的主體資格進行了充分的核查驗證，并已對本所律師認為出具本調(diào)查報告所需的文件進行了審慎審閱。包括但不限于公司主體資格、公司的章程、公司的股東及股本結(jié)構(gòu)、公司的財務(wù)和稅務(wù)、公司的訴訟與仲裁。本所律師保證在本調(diào)查報告中不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏。

(三)****公司已向本所律師保證和承諾，其已提供本所律師為出具本調(diào)查報告所必需的、真實的、完整的復(fù)印材料;其所提供資料上的簽字/或印章均真實、有效;其所提供的副本材料或復(fù)印件與正本或原件完全一致;其所提供的資料文件均為真實、準(zhǔn)確、完整，無虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏。

(四)本所律師僅根據(jù)****公司提供的相關(guān)資料對其資信情況相關(guān)事項發(fā)表法律意見，并不涉及有關(guān)財務(wù)會計、審計、內(nèi)部控制等非本所律師專業(yè)事項。

(五)本調(diào)查報告僅供***先生在本次之目的使用。未經(jīng)本所及本所律師書面同意，***先生及其他任何法人、非法人組織或個人不得將本調(diào)查報告用作任何其他目的。

基于上述聲明，本所律師依據(jù)中華人民共和國公司法等法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，按照律師行業(yè)公認的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，對****公司提供的有關(guān)文件和事實進行了核查和驗證，以***先生特聘專項法律顧問身份，現(xiàn)出具法律意見如下:

第一節(jié)釋義、引言

一、釋義

在本調(diào)查報告中，除非另有說明，下列詞語具有如下特定含義:

公司章程北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司章程

本所指北京市康德律師事務(wù)所;

本調(diào)查報告指關(guān)于北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司資信調(diào)查報告。

二、引言

本所接受***先生的委托，作為其特聘專項法律顧問，對北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資信情況進行了核查與驗證，具體內(nèi)容如下:

1、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的主體資格;

2、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的章程;

3、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東;

4、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股本結(jié)構(gòu);

5、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)、稅務(wù);

6、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)債務(wù)，訴訟、仲裁情況。

第二節(jié)正文

一、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的主體資格

(一)北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)北京市工商行政管理局密云分局注冊，領(lǐng)有北京市工商行政管理局密云分局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

2、公司住所:北京市***工業(yè)開發(fā)區(qū)水源路***號;

3、法定代表人:***;

4、注冊資本:1000萬元人民幣;

5、實收資本:1000萬元人民幣;

6、公司類型:有限責(zé)任公司(自然人投資或控股);

7、經(jīng)營范圍:一般經(jīng)營項目:房地產(chǎn)開發(fā)、銷售;房地產(chǎn)信息咨詢(中介服務(wù)除外);家居裝飾設(shè)計;自有房屋的物業(yè)管理、接受委托從事物業(yè)管理;

(二)北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年4月7日經(jīng)過北京市工商行政管理局密云分局年度檢驗。

本所律師提示:****公司僅向本所提供了上述(四)中對核定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為待定資質(zhì)的批復(fù)文件，并未提供暫定資質(zhì)證書或其他資質(zhì)等級證書等有效證明其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的相關(guān)文件。

二、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的章程

公司章程，是就公司組織及運行規(guī)范，對公司性質(zhì)、宗旨、經(jīng)營范圍、組織機構(gòu)、議事規(guī)則、權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容進行記載的基本文件。是公司存在和活動的基本依據(jù)。

根據(jù)****公司向本所提供的北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司章程顯示:北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2001年10月15日制定了公司章程，章程內(nèi)容對公司的名稱和住所、經(jīng)營范圍、注冊資本、股東的姓名、出資立式、出資額、股東的權(quán)利義務(wù)、股東轉(zhuǎn)讓出資的條件、機構(gòu)設(shè)置以及議事規(guī)則等作了詳細的約定，全體股東均在公司章程上簽名。

本所律師經(jīng)審核認為:根據(jù)公司法相關(guān)規(guī)定，****公司成立時的公司章程對注冊資本、股東人數(shù)、出資方式、出資額、公司的機構(gòu)設(shè)置及產(chǎn)生辦法、議事規(guī)則等內(nèi)容均符合公司法以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，亦合法有效。全體發(fā)起人股東均在公司章程上簽名之時，公司章程正式成立，且對全體股東產(chǎn)生具有法律拘束力之效力。

本所律師提示:本所律師僅對****公司提供的****公司成立之時公司章程的內(nèi)容、形式的合法性作出判斷，并不對****公司成立之后公司章程內(nèi)容是否發(fā)生過修改或變動作出任何評價或判斷。

三、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東

四、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股本結(jié)構(gòu)

(一)****公司設(shè)立時的注冊資本、實收資本

根據(jù)****公司向本所提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照公司章程內(nèi)容顯示:北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司注冊資本為1000萬元人民幣，實收資本為1000萬元人民幣。

(二)****公司設(shè)立時的股權(quán)設(shè)置、股本結(jié)構(gòu)

經(jīng)核查，****公司設(shè)立時的股權(quán)設(shè)置、股本結(jié)構(gòu)如下:

股東姓名出資額(萬元)出資比例(%)

崔曉玲150、0015%

王衛(wèi)軍200、0020%

許隨義250、0025%

宜敬東150、0015%

崔白玉250、0025%

本所律師認為:

****公司設(shè)立時的注冊資本和實收資本符合公司法等相關(guān)規(guī)定。

股權(quán)設(shè)置和股本結(jié)構(gòu)由全體股東在****公司章程中作出了明確約定并在工商登記部門進行了備案登記，體現(xiàn)了全體股東的真實意思表示，產(chǎn)權(quán)界定清晰，合法有效。

本所律師提示:****公司未向本所提供設(shè)立時對股東出資相應(yīng)的驗資報告等相關(guān)文件，本所律師僅對****公司提供的現(xiàn)有的相關(guān)資料作出上述相關(guān)問題的判斷，對****公司設(shè)立之后股本及股本結(jié)構(gòu)是否發(fā)生變動不作任何評價或判斷。

五、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)、稅務(wù)

(一)****公司未向本所提供銀行開戶許可證

(二)****公司未向本所提供財務(wù)會計報告審計報告以及其他財務(wù)報表

(三)****公司未向本所提供貸款卡

(四)****公司未向本所提供稅務(wù)登記證以及相關(guān)的稅務(wù)發(fā)票。

本所律師認為:****公司作為合法成立并有效存續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定編制財務(wù)報告或相關(guān)納稅登記，應(yīng)建立建全財務(wù)和稅務(wù)制度。由于****公司未向本所提供上述相關(guān)證件、資料，本所律師對****公司的財務(wù)、稅務(wù)狀況不作任何法律評價或判斷。

六、北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)債務(wù)，訴訟、仲裁情況

本所律師提示:本調(diào)查報告僅對****公司向本所提供的相關(guān)資料進行審驗核查后所作出的相應(yīng)法律評價或判斷，對在本調(diào)查報告中列明而缺乏獨立證據(jù)支持的相關(guān)事項不作任何法律評價或判斷。

(一)****公司未向本所提供相關(guān)債權(quán)債務(wù)憑證，本所律師對****公司是否對外發(fā)生債權(quán)債務(wù)情況以及是否設(shè)定相關(guān)擔(dān)保(抵押、質(zhì)押、保證等)不作任何法律評價或判斷。

(二)****公司未向本所提供訴訟、仲裁、行政處罰等相關(guān)文件，本所律師對****公司目前是否存在重大訴訟、仲裁及行政處罰等不作任何法律評價或判斷。

第三節(jié)結(jié)語

一、本調(diào)查報告基于相關(guān)法律、法規(guī)及北京****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司提供的相關(guān)證明材料，通過核查、驗證，提出上述意見，供***先生參考。

二、本調(diào)查報告主要依據(jù)以下法律、法規(guī):

(1)中華人民共和國公司法(1999)

(2)中華人民共和國公司法(2005)

(3)組織機構(gòu)代碼管理辦法

(4)中華人民共和國公司登記管理條例

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定

(6)中華人民共和國稅收征收管理法

(7)中華人民共和國律師法

北京市康德律師事務(wù)所

第9篇：房地產(chǎn)審計報告范文

大和資本市場的地產(chǎn)分析師Jonas Kan說：“一線城市的項目整體上保障了需求以及平均售價上升的空間，但對于開發(fā)商來說，并非所有一線城市項目都利潤豐厚，而且一線城市項目對管理水平要求更高?！?/p>

官方數(shù)據(jù)顯示，過去三年中，中國地價的增幅遠超房價的上漲。越來越多的開發(fā)商，包括進取的豪宅發(fā)展商融創(chuàng)中國，都曾表示過擔(dān)憂。然而，全國平均數(shù)字遮蓋住了一個更令人擔(dān)心的事實，那就是部分小城市的土地市場，包括江蘇無錫，都已經(jīng)凝滯了。開發(fā)商為供應(yīng)過度所累，沒有補充庫存的動力。即便他們想這樣做，銀行也不會批出貸款。Jonas Kan說，2015年11月末三線城市消耗庫存平均需要19.6個月，同期二線城市需要11.2個月，一線城市需要 8.9個月。

一線城市地價火箭式上升，而小城市則庫存沉重，這壓縮著房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利空間。據(jù)上市開發(fā)商的中期報，這個空間已被壓縮至不足10%，為歷史新低。

惠譽銀行業(yè)分析師Grace Wu指出，中國的銀行面臨的最大威脅是房市下行，因為這些銀行都非常依賴地產(chǎn)物業(yè)作為抵押品。Grace Wu估計，以物業(yè)抵押借出的貸款，包括住宅按揭和公司以物業(yè)抵押貸款，占了中國整體貸款的40%，如果將未獲得正式銀行批出貸款的借款人所作的非貸款融資也計算在內(nèi)的話，這個比例甚至可高達60%。