房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

    一、商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，并向承租人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。

    二、上海市房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地局）是本市商品房預(yù)租的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)的內(nèi)銷商品房預(yù)租的行政管理工作，業(yè)務(wù)上受市房地局領(lǐng)導(dǎo)。

    市房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)外銷商品房預(yù)租協(xié)議的登記備案工作；區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)內(nèi)銷商品房預(yù)租協(xié)議的登記備案工作。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造的內(nèi)銷商品房（包括外資內(nèi)銷商品房）需預(yù)租的，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)租許可申請(qǐng)；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造的外銷商品房需預(yù)租的，應(yīng)當(dāng)向市房地局提出預(yù)租許可申請(qǐng)。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

    （一）已按規(guī)定支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

    （三）預(yù)租的商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收合格；

    （四）已落實(shí)市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃并已確定該預(yù)租商品房一年內(nèi)能竣工交付使用。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)租許可，除應(yīng)向市或區(qū)、縣房地局提交書面的申請(qǐng)報(bào)告外，還應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

    （一）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （二）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

    （三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

    （四）市、區(qū)、縣的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收合格證；

    （五）市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃和意見；

    （六）預(yù)租商品房的建筑面積明細(xì)表。

    其中1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權(quán)建造的內(nèi)資內(nèi)銷商品房，可以建設(shè)用地許可證、市商品房建設(shè)計(jì)劃文本取代上述第（一）、第（二）項(xiàng)規(guī)定的證件及資料。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)租的項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可證的，則只需附交商品房預(yù)售許可證以及上述第（四）項(xiàng)資料。

    六、市或區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)租許可申請(qǐng)之日起10日內(nèi)完成審核，符合商品房預(yù)租條件的，發(fā)給準(zhǔn)予預(yù)租的批文；不符合預(yù)租條件的，則應(yīng)在上述規(guī)定的期限內(nèi)通知申請(qǐng)人。

    七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造的商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行商品房預(yù)租及廣告宣傳。預(yù)租商品房的廣告必須載明商品房的預(yù)租批準(zhǔn)文號(hào)。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造的商品房未經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)租的，一律不得開展預(yù)租。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造的商品房預(yù)租批準(zhǔn)后，凡買受人預(yù)購(gòu)的、預(yù)售合同已經(jīng)登記備案的商品房也可預(yù)租。

    九、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或買受人預(yù)租商品房的，應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂預(yù)租協(xié)議。

    預(yù)租協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

    （一）預(yù)租雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；

    （三）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限以及房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （四）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （五）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （六）預(yù)租期限及預(yù)租房屋的交付使用日期；

    （七）預(yù)付款金額、支付期限及其使用；

    （八）違約責(zé)任；

    （九）爭(zhēng)議的解決方式；

    （十）預(yù)租雙方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

    十、預(yù)租協(xié)議文本可由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按上述規(guī)定自行擬訂，也可以使用市房地局制定的示范文本。

    十一、預(yù)租協(xié)議簽訂后的15日內(nèi)，預(yù)租當(dāng)事人應(yīng)持預(yù)租協(xié)議和預(yù)租當(dāng)事人的有效身份證明按本試行辦法第二條規(guī)定向房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)租協(xié)議登記備案。房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)自受理之日起的5個(gè)工作日內(nèi)辦妥登記備案手續(xù)。

    十二、凡因從事辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)預(yù)租非住宅商品房的承租人，按規(guī)定辦理預(yù)租協(xié)議登記備案后，預(yù)租協(xié)議可以作為承租人向市外資委申辦外商在滬辦事機(jī)構(gòu)或向工商行政管理部門辦理工商注冊(cè)登記的有關(guān)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的憑證。

    十三、預(yù)租的商品房竣工驗(yàn)收合格，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或買受人按規(guī)定辦理商品房初始登記或變更登記取得房地產(chǎn)權(quán)證后的15日內(nèi)，應(yīng)按《上海市實(shí)施〈城市房屋租賃管理辦法〉的意見》的規(guī)定，與承租人簽訂《房屋租賃合同》并按規(guī)定到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理租賃合同登記備案，領(lǐng)取《上海市房屋租賃證》（以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃證》）。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。僅從房地產(chǎn)信托來看，根據(jù)云南信托的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元。

一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商。如上海復(fù)地、順馳等地產(chǎn)商與摩根士丹利先后合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目；北京、上海等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到了荷蘭國(guó)際集團(tuán)以及排名世界前三強(qiáng)的荷蘭房地產(chǎn)基金ING等的巨資投入。資料顯示，近一年來僅在北京就有近20 個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元。

通過分析和研究目前房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資創(chuàng)新和模式，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一場(chǎng)革命性的變革，這場(chǎng)變革的核心就是房地產(chǎn)行業(yè)的重心將由土地運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)變。這場(chǎng)革命最終將可能產(chǎn)生兩個(gè)結(jié)果：一是現(xiàn)有的開發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)模式靠近。而且在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的走向必然分化出不同的路徑，像萬科、金地、招商地產(chǎn)這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運(yùn)營(yíng)管理商，還有一部分公司將轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐蹋蔀殚_發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。二是隨著這種變化趨勢(shì)的出現(xiàn)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化，最終房地產(chǎn)基金和投資商將成為主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩種主流業(yè)態(tài)。

從美國(guó)等成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開供給后，土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格將基本體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)土地未來價(jià)值的預(yù)期；與此同時(shí)，土地交割以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價(jià)款。結(jié)果是開發(fā)商將難以從低價(jià)囤積土地并高價(jià)賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力以支持房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的巨量需求。否則，失去土地和資金兩方面的尋租能力，開發(fā)商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業(yè)能力賺取與其付出相適應(yīng)的合理利潤(rùn)。近期萬通宣稱參與集資建房并擔(dān)任承建商的角色，其期望的利潤(rùn)率據(jù)稱為“8%-15%”。

招商地產(chǎn)董秘陳宇認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工將越來越細(xì)。結(jié)果是政府賺土地的錢，投資商（也可以包括個(gè)人集資）賺取資金的回報(bào)，建造商賺取產(chǎn)品創(chuàng)造的價(jià)值。

開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變

在一系列政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，其實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)營(yíng)建向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式也由開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變。迄今為止的一些房地產(chǎn)與金融結(jié)合的方式，正越來越清晰地展示了這種轉(zhuǎn)變的路徑。

土地供應(yīng)方式的市場(chǎng)化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強(qiáng)力進(jìn)入等，沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。20年來中國(guó)房地產(chǎn)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地―融資―規(guī)劃―施工―銷售―物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中，土地是房地產(chǎn)商能夠進(jìn)行開發(fā)的原始支點(diǎn)，融資只不過是整個(gè)運(yùn)作的一個(gè)環(huán)節(jié)而已。

然而在近兩年房地產(chǎn)企業(yè)尋求資金渠道多元化的運(yùn)作過程中，一些主流房地產(chǎn)商越來越重視融資環(huán)節(jié)，將這一環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度，而且其金融運(yùn)作展示了一種行業(yè)趨勢(shì)：房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換，即由開發(fā)商向投資商、運(yùn)營(yíng)管理商轉(zhuǎn)變。

金地集團(tuán)轉(zhuǎn)向投資商的嘗試

金地集團(tuán)參與金信雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃是其向投資商轉(zhuǎn)變的嘗試；而與摩根士丹利等聯(lián)手參與銀行不良資產(chǎn)的操作，則體現(xiàn)了其將多年積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到存量物業(yè)的管理和再開發(fā)，向運(yùn)營(yíng)管理商轉(zhuǎn)變的思路

2003年6月，央行“121號(hào)文件”出臺(tái)，幾乎所有的房地產(chǎn)商都深刻體會(huì)到資金已是一個(gè)嚴(yán)重制約發(fā)展的瓶頸。對(duì)于資金密集型行業(yè)，解決好融資問題成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。作為上市公司，金地集團(tuán)（600383）除了尋求以增發(fā)等形式再融資外，也在房地產(chǎn)信托等領(lǐng)域進(jìn)行了嘗試。

2003年12月18日，金地集團(tuán)公告稱，公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。根據(jù)《金信雙龍房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃》及信托合同，金地集團(tuán)為特別委托人和受益人，金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產(chǎn)品的運(yùn)作模式借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本原理，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主（圖1）。

從運(yùn)作模式看，金地集團(tuán)第二大股東金信信托作為融資平臺(tái)推出雙龍房地產(chǎn)信托計(jì)劃，金地集團(tuán)、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和通和置業(yè)（金地集團(tuán)第四大股東通和控股旗下企業(yè)）是該信托計(jì)劃的特別委托人，其中金地集團(tuán)委托金額為2500萬元。

西南證券信托研究專家孟輝認(rèn)為，該產(chǎn)品的一個(gè)突出特點(diǎn)是金地集團(tuán)及其股東等利益相關(guān)各方，將各自的優(yōu)勢(shì)資源捆綁在一起，以達(dá)到合理的風(fēng)險(xiǎn)匹配和利益共享。從該信托計(jì)劃的幾個(gè)特別委托人的背景來看，都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，“通過設(shè)立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺(tái)的支持，獲得了一條新的融資渠道?！?/p>

從目前該信托計(jì)劃資金投入的項(xiàng)目來看，特別委托人如通和置業(yè)在杭州的一個(gè)項(xiàng)目、杭州綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在合肥的一個(gè)項(xiàng)目都獲得了該信托計(jì)劃資金的支持。盡管目前該信托計(jì)劃融資規(guī)模不大，已使用了31份信托計(jì)劃籌集了2.79億元，“但預(yù)計(jì)未來的融資目標(biāo)是30-50億元。”金地集團(tuán)董秘、企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理郭國(guó)強(qiáng)告訴《新財(cái)富》。

值得注意的是，金信信托與金地集團(tuán)、通和置業(yè)等特別委托人之間的股權(quán)關(guān)系和戰(zhàn)略合作關(guān)系是實(shí)現(xiàn)這種模式的一個(gè)重要基礎(chǔ)。對(duì)于房地產(chǎn)信托這類具有高風(fēng)險(xiǎn)特征的信托產(chǎn)品而言，風(fēng)險(xiǎn)管理能力的高低幾乎決定了產(chǎn)品開發(fā)的成功與否。金地集團(tuán)、通和置業(yè)作為開發(fā)商，能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目管理方面提供專業(yè)建議，保證了信托產(chǎn)品能夠成功推出和持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

在這一案例中，“房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)＋融資平臺(tái)”成了金地集團(tuán)房地產(chǎn)金融運(yùn)作的基本要素。“金地集團(tuán)＋金信信托進(jìn)行的其實(shí)是房地產(chǎn)金融運(yùn)作，而且它們擔(dān)當(dāng)?shù)氖峭顿Y商的角色?！泵陷x認(rèn)為。

金地集團(tuán)作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，在如何實(shí)現(xiàn)專業(yè)技能與融資功能的緊密結(jié)合方面一直在進(jìn)行探索。2004年6月22日，公司公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV（簡(jiǎn)稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司，共同投資中國(guó)的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團(tuán)出資約7500萬元，占注冊(cè)資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊(cè)資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約15000萬元，占注冊(cè)資本的30%。

該項(xiàng)目公司受讓中國(guó)建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包，包括了中國(guó)建設(shè)銀行16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項(xiàng)資產(chǎn)。這些資產(chǎn)大多為中國(guó)主要城市中的商業(yè)物業(yè)，其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成看，“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題?！惫鶉?guó)強(qiáng)說，金地集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置（如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等）中，將在這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然金地集團(tuán)扮演的是運(yùn)營(yíng)管理商的角色。

萬科加緊調(diào)整融資結(jié)構(gòu)

萬科通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債、利用信托資金、與外資合作等，拓寬融資渠道、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)；通過收購(gòu)做大規(guī)模，追尋美國(guó)Pulte Homes公司的腳步，其欲成為專業(yè)房地產(chǎn)投資商的意圖日益明顯

萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結(jié)構(gòu)。

作為上市公司，萬科充分利用了資本市場(chǎng)的融資功能，兩年來通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集資金34.9億元。

與此同時(shí)，萬科也嘗試?yán)眯磐匈Y金。2003年12月31日，萬科與新華信托達(dá)成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議，用于深圳大梅沙萬科東海岸項(xiàng)目的開發(fā)。2004年6月9日，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司又與新華信托達(dá)成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里項(xiàng)目的開發(fā)。該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托―萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”的方式籌集，同時(shí)，投資者可以享受十七英里項(xiàng)目購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)。2004年12月22日，萬科又與深圳國(guó)際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協(xié)議，用于“深圳萬科云頂項(xiàng)目”的開發(fā)（表1）。

值得一提的是，萬科“新華信托―萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”頗有特色（圖2）。該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照2.602億元的融資規(guī)模，萬科每年節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元。

另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)特殊的商品，本身有其獨(dú)特的使用價(jià)值，該信托產(chǎn)品在設(shè)計(jì)過程中通過對(duì)這一使用價(jià)值的挖掘，加入了購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)，使得萬科十七英里信托計(jì)劃具有獨(dú)特的賣點(diǎn)。信托計(jì)劃的投資者在購(gòu)買該產(chǎn)品的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房?jī)r(jià)格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。

而且，在海外資金紛紛投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之際，萬科也適時(shí)跟上了潮流。2004年7月，萬科與德國(guó)銀行Hypo Real Estate Bank International（簡(jiǎn)稱“HI公司”）簽訂了合作協(xié)議，為即將開發(fā)的中山項(xiàng)目進(jìn)行融資安排，合作方式是HI公司為中山項(xiàng)目提供總額不超過3500萬美元，最長(zhǎng)不超過42個(gè)月的貸款。為實(shí)現(xiàn)上述融資安排，萬科將中山公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司―永達(dá)中國(guó)投資有限公司，永達(dá)中國(guó)又將這80%的中山項(xiàng)目與HI成立合資項(xiàng)目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。上述轉(zhuǎn)讓完成后，萬科對(duì)中山公司直接和間接擁有的權(quán)益為48%（圖3）。2004年11月21日萬科集團(tuán)子公司成都萬科房地產(chǎn)有限公司與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司的子公司―新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（簡(jiǎn)稱RZP）簽訂協(xié)議，將其持有的成都萬科置業(yè)95%股權(quán)中的40%轉(zhuǎn)讓給RZP，共同開發(fā)成都“萬科新城”項(xiàng)目。

從萬科在較短時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債，以及信托融資、與海外房地產(chǎn)基金合作來看，其房地產(chǎn)金融運(yùn)作的技巧日益嫻熟，融資結(jié)構(gòu)也漸趨合理（圖4）。

如果說拓寬融資渠道是所有房地產(chǎn)商的題中應(yīng)有之意，那么收購(gòu)南都集團(tuán)相關(guān)股權(quán)一案則昭示了萬科欲成為專業(yè)投資商的意圖。

2005年3月4日，萬科公告以18.58億元收購(gòu)南都有關(guān)股權(quán)。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，萬科此次受讓資產(chǎn)為上海中橋集團(tuán)持有的上海南都70%的股權(quán)及與之相對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益、蘇州南都49%的股權(quán)及與之相對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益、浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)20%的股權(quán)及與之相對(duì)應(yīng)的股東權(quán)益。交易定價(jià)主要依據(jù)標(biāo)的公司的凈資產(chǎn)值、所擁有的項(xiàng)目的評(píng)估值，同時(shí)考慮了標(biāo)的公司的品牌價(jià)值。交易金額18.58億元，涉及21項(xiàng)物業(yè)，占地面積627.57萬M2，建筑面積598萬M2，按權(quán)益算，本項(xiàng)交易完成后，萬科權(quán)益土地儲(chǔ)備增加194萬M2。

我們的分析表明，這項(xiàng)收購(gòu)使萬科的權(quán)益土地儲(chǔ)備超過1000萬平方米建筑面積，有利于完善萬科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局，使其大大增強(qiáng)了持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力。

被萬科視為未來發(fā)展新標(biāo)桿的美國(guó)Pulte Homes公司的運(yùn)作模式，可能是萬科意圖的最佳注解：在房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)地位的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為上市公司的Pulte Homes，其主導(dǎo)權(quán)不在公眾基金手中，而是以房地產(chǎn)投資商的身份，采取收購(gòu)兼并的方式做大規(guī)模，鞏固自己的市場(chǎng)占有率。目前該公司在美國(guó)市場(chǎng)的占有率約為5.3%，而美國(guó)前十名地產(chǎn)商的市場(chǎng)占有率不到20%。

其實(shí)還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商也敏感地看到了這種轉(zhuǎn)型的脈絡(luò)?！拔覀円舱谒伎枷?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資管理公司轉(zhuǎn)型的可能?！卑偈诉_(dá)地產(chǎn)副總裁羅雷說。

房地產(chǎn)業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異

從金地集團(tuán)和萬科的金融運(yùn)作中可以清楚地看到，大投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金的介入，正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)食物鏈：20多年來長(zhǎng)期處于食物鏈頂端的開發(fā)商不得不將壟斷利潤(rùn)與這些參與者分享

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條顯示，開發(fā)商是整個(gè)鏈條的上端，也是利益?zhèn)鲃?dòng)的第一環(huán)。而且開發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢(shì)，通過帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔(dān)部分開發(fā)資金利息、出讓他們應(yīng)得的部分利益，通過預(yù)售的形式讓消費(fèi)者承擔(dān)部分開發(fā)資金利息，等等，實(shí)施對(duì)施工企業(yè)、消費(fèi)者的掠奪。

但在投資商、信托資金以及海外房地產(chǎn)基金參與的項(xiàng)目中，它們參與瓜分了以前由開發(fā)商獨(dú)自享有的高額利潤(rùn)。顯然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和利益分配模式已經(jīng)發(fā)生了變化（圖5）。

事實(shí)上，目前海外房地產(chǎn)基金及其他投資商與國(guó)內(nèi)開發(fā)商的合作，基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣，一般都是成立項(xiàng)目公司，雙方各自持有項(xiàng)目公司一定比例的股權(quán)，并按此比例享有項(xiàng)目利潤(rùn)。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，這意味著站在整個(gè)開發(fā)鏈條上端的除了開發(fā)商以外，還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產(chǎn)項(xiàng)目的大部分利潤(rùn)。

我們認(rèn)為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來越深入地介入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，它們將連同由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢(shì)，可能正是推動(dòng)萬科、金地集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商積極向投資商和運(yùn)營(yíng)管理商轉(zhuǎn)變的根本動(dòng)力。

房地產(chǎn)基金及大投資商將主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存量及未來的發(fā)展?jié)摿?，只要政策許可，未來中國(guó)房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達(dá)到美國(guó)目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異，那些具有豐富的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場(chǎng)的重要力量

眾所周知，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預(yù)收款等）規(guī)模過大。2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款迅速擴(kuò)張，規(guī)模達(dá)3138.3億元，分別相當(dāng)于從1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢，但1-10月仍然增長(zhǎng)5.9%。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心的張海旺認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源仍是國(guó)內(nèi)貸款，其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定，這給銀行系統(tǒng)帶來很大的不確定因素。 而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預(yù)收款作為投資資金的重要來源。2004年1-10月，國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款合計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過六成，達(dá)61.3%，比宏觀調(diào)控前的2004年1-2月份非但沒有下降，反而提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國(guó)內(nèi)貸款下降減輕對(duì)銀行資金依賴的同時(shí)，由于個(gè)人住房貸款迅速增長(zhǎng)，又間接深化了對(duì)銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)銀行資金的依賴?！?/p>

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，中國(guó)目前的這種狀況與當(dāng)年美國(guó)出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》時(shí)的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長(zhǎng)的強(qiáng)烈沖動(dòng)，普通投資者只能通過購(gòu)買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分享房地產(chǎn)開發(fā)的超額利潤(rùn)，因?yàn)闆]有集合投資的合法渠道。投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。

房地產(chǎn)信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國(guó)目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因?yàn)橹袊?guó)實(shí)際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國(guó)收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性（附文1）。

中國(guó)國(guó)貿(mào)收入的主要來源是國(guó)貿(mào)大廈寫字樓和商場(chǎng)、中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)飯店的出租收入（表2），符合REIT產(chǎn)品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國(guó)國(guó)貿(mào)沒有稅收優(yōu)惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國(guó)外REITs不交所得稅，應(yīng)稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。

商業(yè)零售房地產(chǎn)將拔得頭籌

中國(guó)目前的居民消費(fèi)率約為55%，大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費(fèi)率的觸底反彈對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長(zhǎng)期的需求。因此我們預(yù)計(jì)，在各種類型的房地產(chǎn)中，商業(yè)零售房地產(chǎn)將可能成為房地產(chǎn)基金（REITs）投資的首選目標(biāo)

2004年底中國(guó)商業(yè)零售業(yè)已全面對(duì)外開放，在此前后，中外零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張幾近瘋狂，競(jìng)爭(zhēng)近乎白熱化，但從中也可清楚地看到這個(gè)市場(chǎng)的巨大潛力。

從兩家外資零售業(yè)巨頭在中國(guó)的擴(kuò)張情況看，2001年起沃爾瑪就已明顯在中國(guó)市場(chǎng)加快了開店速度，三年新開店數(shù)是過去五年的一倍。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至2005年2月，沃爾瑪在中國(guó)的門店數(shù)達(dá)到44家，其計(jì)劃今年還要再開15家門店。而家樂福更是迫不及待，以近乎瘋狂的速度擴(kuò)軍，僅2004年1至8月就新開了8家門店，平均每月一家，在2004年最后兩個(gè)月內(nèi)更是狂開15家店鋪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2005年2月，家樂福在中國(guó)的門店數(shù)已達(dá)53家。

其他外資零售業(yè)巨頭也不甘落后。德國(guó)零售和批發(fā)業(yè)巨頭麥德龍目前在中國(guó)擁有21家倉儲(chǔ)式商店,為酒店和餐館等商業(yè)客戶服務(wù)，該公司年初宣布，2005年將再開10家店。

而且目前世界零售企業(yè)500強(qiáng)已有70%在中國(guó)搶灘登陸,截至2004年6月,國(guó)內(nèi)已有外資商業(yè)企業(yè)268家,店鋪數(shù)4502個(gè)。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國(guó)零售企業(yè)都在緊鑼密鼓、大幅度地?cái)U(kuò)大對(duì)中國(guó)內(nèi)地的投資。

國(guó)內(nèi)連鎖巨頭國(guó)美、蘇寧等也加快了擴(kuò)張步伐。據(jù)悉，國(guó)美2005年在全國(guó)的門店總數(shù)將達(dá)到400家，而且在北京等主要城市將以大面積店為主（表3）。

而且，內(nèi)外資零售連鎖巨頭們的擴(kuò)張并不會(huì)是一個(gè)短暫的現(xiàn)象。因?yàn)槟壳爸袊?guó)消費(fèi)率約為55%，大大低于70%的世界平均水平。專家認(rèn)為，隨著消費(fèi)的復(fù)蘇，消費(fèi)率將觸底反彈，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長(zhǎng)期的需求。

更重要的是，“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將回歸理性，以租賃為主的運(yùn)營(yíng)模式將成為主流?！鼻迦A大學(xué)中國(guó)金融研究中心研究員張寧認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將成為外資房地產(chǎn)基金或大投資商的首選，它們通過將這些物業(yè)出租給商業(yè)企業(yè)以獲取穩(wěn)定的租金收入。

目前深國(guó)投與新加坡嘉德集團(tuán)合資投資及經(jīng)營(yíng)在重慶、長(zhǎng)沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業(yè)中心，其運(yùn)作模式已具有房地產(chǎn)基金的雛形，也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個(gè)很好的范本。

1995年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，深國(guó)投與沃爾瑪中國(guó)在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司，2003年經(jīng)批準(zhǔn)更名為沃爾瑪深國(guó)投百貨有限公司，沃爾瑪持股65%，深國(guó)投持股35%。為配合沃爾瑪在中國(guó)的快速發(fā)展，深國(guó)投成立了深圳國(guó)投商用置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“國(guó)投置業(yè)”），專門開發(fā)商用物業(yè)，主要為沃爾瑪提供營(yíng)業(yè)場(chǎng)地。

2004年底，深國(guó)投與新加坡嘉德置地集團(tuán)（下稱嘉德集團(tuán)）簽訂了合作框架協(xié)議書，在中國(guó)商用地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域進(jìn)行合作。該合作框架協(xié)議書涉及項(xiàng)目20個(gè)，而此前雙方已經(jīng)簽署了全國(guó)6個(gè)不同城市的深國(guó)投商業(yè)中心項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓合同―嘉德以9.98億元收購(gòu)了6家商場(chǎng)，這些商場(chǎng)主要租給沃爾瑪，嘉德占股份51%，深國(guó)投占股49%。

從操作模式看，以湖南項(xiàng)目為例：國(guó)投置業(yè)持有湖南深圳國(guó)投商業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱湖南發(fā)展）49%的股權(quán)，嘉德集團(tuán)全資子公司凱德商用中國(guó)投資有限公司持有51%的股權(quán)。在該項(xiàng)目的操作工程中，深國(guó)投大股東―深圳國(guó)際信托投資公司在2004年底發(fā)行了“深國(guó)投商業(yè)中心（長(zhǎng)沙）集合資金信托計(jì)劃”，為湖南發(fā)展項(xiàng)目提供貸款融資。

梳理其中的關(guān)系，可以清晰地看出，該項(xiàng)目的運(yùn)作類似房地產(chǎn)基金的運(yùn)作。其中國(guó)投置業(yè)既相當(dāng)于 REITs投資工具，又與凱德商用一起擔(dān)當(dāng)這個(gè)REITs的投資者，湖南發(fā)展是REITs投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而該項(xiàng)目建成后出租給沃爾瑪深國(guó)投百貨開設(shè)沃爾瑪商場(chǎng)，相應(yīng)的租金和管理回報(bào)收入就是國(guó)投置業(yè)和凱德商用的投資收益（圖6）。

而且，國(guó)投置業(yè)在項(xiàng)目的不同開發(fā)期間可以得到大股東深國(guó)投不同形式的融資支持，使其相當(dāng)于一個(gè)開放式的房地產(chǎn)基金。例如在土地收購(gòu)期間，通過發(fā)行股權(quán)信托，支持深國(guó)投置業(yè)購(gòu)買土地；在項(xiàng)目進(jìn)行期間，可以根據(jù)工程的進(jìn)度，從財(cái)務(wù)成本最小化的原則，通過發(fā)行貸款信托或股權(quán)信托的方式保證項(xiàng)目如期竣工交付使用，而且借助深國(guó)投與沃爾瑪長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，保證了房產(chǎn)穩(wěn)定的銷售渠道，并以此獲得穩(wěn)定的租金收入；發(fā)行受益權(quán)信托，不僅可以及時(shí)變現(xiàn)，保證資金的流動(dòng)性，而且可以充分享受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大化價(jià)值。

該操作模式也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作提供了一個(gè)很好的范本。而且未來只要中國(guó)法律許可，類似深圳國(guó)投這樣的企業(yè)可能就會(huì)利用多年積累的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)起成立房地產(chǎn)基金，投資有穩(wěn)定租戶的商業(yè)零售房地產(chǎn)，而不需要與海外房地產(chǎn)基金合作（圖7）。

未來會(huì)產(chǎn)生一批大投資商

在未來混業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式下，會(huì)產(chǎn)生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風(fēng)格的房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金；一旦政策允許，銀行系基金公司也可以發(fā)行房地產(chǎn)基金產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或完成銀行抵押貸款資產(chǎn)的證券化，從而成為房地產(chǎn)市場(chǎng)大投資商。

中國(guó)目前房地產(chǎn)存量非常龐大，占用了銀行大量資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)18萬多億貸款中，超過50%的貸款都是以房產(chǎn)作為抵押的，未來房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展將改善開發(fā)商、投資商、銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。

即將由銀行推出的房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，無疑為商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)基金開了一扇窗。據(jù)悉，中國(guó)人民銀行已批準(zhǔn)中國(guó)建設(shè)銀行在2005年推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體（SPV，是為資產(chǎn)證券化設(shè)立的有限責(zé)任公司，以之為載體收購(gòu)可證券化的特殊資產(chǎn)），其運(yùn)作的基本方式是：首先，商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV；其次，SPV將所獲得的住房貸款匯總重組，經(jīng)信用擔(dān)保及評(píng)級(jí)后，發(fā)行住房貸款證券；最后，SPV持有資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，用于對(duì)投資者支付本息以及評(píng)估、擔(dān)保、承銷或其他證券化費(fèi)用。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是一種類似美國(guó)抵押型房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品。

而且從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商中也將分化出一批專業(yè)投資商，如萬科這樣擁有開發(fā)和物業(yè)管理品牌、資本運(yùn)作能力強(qiáng)的公司，通過不斷的資本運(yùn)作和資本積累未來將轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)房地產(chǎn)投資商。一部分通過成立房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金，轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的房地產(chǎn)投資管理公司，其它一些不能及時(shí)調(diào)整以適應(yīng)變革的房地產(chǎn)開發(fā)商將被淘汰出局。

附文

美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式

中國(guó)和美國(guó)有許多相似的地方，同樣是地域同樣遼闊、房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣高度分散，都面臨著城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距的問題，地價(jià)差距也很大。我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式會(huì)逐步向美國(guó)模式逼近。

美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房地產(chǎn)基金（REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作而非開發(fā)營(yíng)建，房地產(chǎn)基金或者投資商成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。

金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國(guó)的投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國(guó)真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域，銀行是金融產(chǎn)業(yè)鏈中比例最小的一部分，由于有基金和投資商的支撐，美國(guó)銀行風(fēng)險(xiǎn)很小。經(jīng)過近40多年的發(fā)展，美國(guó)目前大約有300多只 REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國(guó)性的證券交易所上市交易（表4）。

按照REITs組織形態(tài)不同，美國(guó)REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據(jù)REITs資金投向的不同，可以將它們分為三大類：1）權(quán)益型：投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來源于房地產(chǎn)的租金，所以也稱收益型。2）抵押型：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合型：它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，具有資產(chǎn)類REITs和抵押類REITs的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)的REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，約占所有REITs 的96%.，每個(gè)REIT 根據(jù)各自的專長(zhǎng)選擇投資領(lǐng)域，有的以地理區(qū)域?yàn)閷ｉL(zhǎng)，如地區(qū)、州、市的地產(chǎn)；有的專長(zhǎng)于各種行業(yè)地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)；有些REITs 選擇廣泛的投資類型，包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。在各種房地產(chǎn)的投資中，零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分，總計(jì)超過總投資的74%（見圖10）。

1992年以后，美國(guó)房地產(chǎn)基金引入傘式伙伴房地產(chǎn)基金（UPREITs）結(jié)構(gòu)（詳見《新財(cái)富》2004年8月號(hào)《美國(guó)地產(chǎn)的資金流》）

REITs的操作模式是：先發(fā)行股票籌集資金，發(fā)行方式有募集和公開發(fā)行等，讓人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金組織等機(jī)構(gòu)投資者和一般投資者認(rèn)購(gòu)。發(fā)起成立REIT的公司對(duì)認(rèn)購(gòu)者會(huì)有一定的要求，如美國(guó)威爾士房地產(chǎn)投資信托公司就要求其投資者必須滿足擁有金融資產(chǎn)4.5萬美元并且年收入高于4.5萬美元，而且對(duì)一次性認(rèn)購(gòu)的數(shù)額也有一定的規(guī)定。資金籌集完后，將資金交給一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)公司，然后進(jìn)行一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家，甚至全球化的操作。

第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第19條。

    二、備案內(nèi)容及方式

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中,并定期送市建設(shè)與管理局房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處備案。

    三、提交材料目錄

    商品房開發(fā)項(xiàng)目的主要數(shù)據(jù)及所獲的批準(zhǔn)文件均應(yīng)辦理《項(xiàng)目手冊(cè)》網(wǎng)上備案,具體如下:

    1、《建設(shè)用地批復(fù)》、《土地出讓合同》;

    2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

    3、《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同》或《項(xiàng)目拍賣合同》(通過轉(zhuǎn)讓或拍賣行拍賣取得的項(xiàng)目提交);

    4、《項(xiàng)目合資合作協(xié)議》(合資合作開發(fā)的項(xiàng)目提交);

    5、《土地房屋權(quán)證》;

    6、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

    7、《建筑工程施工許可證》;

    8、《商品房預(yù)售許可證》;

    9、《XX市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》;

    10、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》。

    備注:項(xiàng)目《土地房屋權(quán)證》上有共有人的,或項(xiàng)目有合資合作開發(fā)的,則應(yīng)提交共有人或合作方的身份證明文件。具體要求如下:

    1、若共有人或合作方為公司的,則提交該公司的各投資者的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告及項(xiàng)目合資合作協(xié)議的材料復(fù)印件各一份;

    2、若共有人或合作方為個(gè)人的,則提交各投資方的個(gè)人身份證復(fù)印件一份。

    四、備案程序及辦理期限

    1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度,在取得要求提交的備案材料后(以備案材料發(fā)文日期為準(zhǔn))30天內(nèi),將數(shù)據(jù)及材料圖片掃描后,錄入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理系統(tǒng);

    2、我局在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)備案材料進(jìn)行審核,必要時(shí),通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)送原件核對(duì)。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)買方簽訂購(gòu)銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。

在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時(shí)限

（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（4）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項(xiàng)）確定。

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限

視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（3）按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

第5篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個(gè)方面，國(guó)內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購(gòu)房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。1~11月，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國(guó)內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國(guó)內(nèi)貸款金額同比增長(zhǎng)5.75%，利用外資金額同比增長(zhǎng)10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

（二）本期不同渠道融資金額變化

8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，而國(guó)內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長(zhǎng)。

（三）現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)、特別是銀行都提高了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對(duì)資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。

1.國(guó)內(nèi)銀行貸款：

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號(hào)文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信托項(xiàng)目融資：

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，從到，全國(guó)共發(fā)行房地產(chǎn)信托163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠(yuǎn)不足以支撐行業(yè)的發(fā)展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)：一可以引入海外基金，二可以充分國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市，五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè)，使項(xiàng)目符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金：

國(guó)外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金rsref、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國(guó)房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明，都造成了國(guó)際資本的進(jìn)入。

4.國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無疑問，利潤(rùn)率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運(yùn)作上缺乏規(guī)范，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲(chǔ)備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實(shí)自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資金額較小，不會(huì)輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場(chǎng)城市運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實(shí)力雄厚公司的并購(gòu)秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)則面前，真正有實(shí)力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實(shí)。

7.債券發(fā)行：

先不說我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能好夢(mèng)難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時(shí)，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)基金法》，完善現(xiàn)有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺(tái)，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)融資新動(dòng)態(tài)

1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強(qiáng)。目前雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)grosvenor、美國(guó)凱雷、荷蘭rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園”項(xiàng)目。順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國(guó)際集團(tuán)和北京首創(chuàng)集團(tuán)在海外共同募集成立的“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金”在京投資的“麗都水岸”項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)。金地集團(tuán)與摩根士丹利房地產(chǎn)基金ⅳ(下稱msref)、上海盛融投資有限公司共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國(guó)際化的色彩，通過與國(guó)際資本市場(chǎng)的接軌來提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動(dòng)香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團(tuán)均在港上市。北京soho中國(guó)、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時(shí)到香港發(fā)行h股。內(nèi)地首支地產(chǎn)信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了一個(gè)新的渠道。

3.土地資金強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合:

從華潤(rùn)成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之風(fēng)。soho中國(guó)和華遠(yuǎn)集團(tuán)簽訂關(guān)于尚都項(xiàng)目合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，soho中國(guó)負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠(yuǎn)持負(fù)責(zé)一期銷售。天津泰達(dá)集團(tuán)全額認(rèn)購(gòu)萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國(guó)內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性地產(chǎn)項(xiàng)目也正式進(jìn)入實(shí)施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動(dòng)工。

8.31之后，“收購(gòu)兼并”也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅項(xiàng)目。

(五)房地產(chǎn)融資渠道再添新品

1.典當(dāng)融資:

典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到萬元?！巴恋氐洚?dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。:

第6篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

一、團(tuán)購(gòu)的定義

商品住房團(tuán)購(gòu)（也稱團(tuán)體購(gòu)買或集體采購(gòu)），是指一定數(shù)量的購(gòu)房消費(fèi)者，由相關(guān)媒體或街道社區(qū)等組織，通過招標(biāo)采購(gòu)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商談判等方式，以低于市場(chǎng)成交價(jià)格購(gòu)買商品住房的行為。

積極利用拆遷安置補(bǔ)償資金公開采（團(tuán)）購(gòu)普通商品住房，用于拆遷改造中產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷安置，以加快拆遷進(jìn)程，更好地保障被拆遷人的權(quán)益。

二、團(tuán)購(gòu)的組織

（一）市廣播電視總臺(tái)、“新聞網(wǎng)”等相關(guān)媒體或街道社區(qū)等組織（以下簡(jiǎn)稱“團(tuán)購(gòu)組織單位”），可通過廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等渠道《團(tuán)購(gòu)公約》，發(fā)起團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。擬購(gòu)買第一套自住性或第二套改善性住房的購(gòu)房消費(fèi)者需團(tuán)購(gòu)商品住房，響應(yīng)《團(tuán)購(gòu)公約》的，可報(bào)名參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，并委托授權(quán)團(tuán)購(gòu)組織單位通過公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、協(xié)商談判等方式與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成團(tuán)購(gòu)協(xié)議，簽訂《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》。

（二）團(tuán)購(gòu)組織單位應(yīng)當(dāng)在制定商品住房《團(tuán)購(gòu)公約》，并報(bào)市工商局審查備案后，方可組織團(tuán)購(gòu)活動(dòng)?！秷F(tuán)購(gòu)公約》應(yīng)明確團(tuán)購(gòu)參與條件、團(tuán)購(gòu)程序、選房規(guī)則、購(gòu)房款交繳與監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、退出機(jī)制、交驗(yàn)房辦法、委托授權(quán)團(tuán)購(gòu)組織單位的權(quán)限和范圍等。在公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、協(xié)商談判前，團(tuán)購(gòu)組織單位應(yīng)充分聽取參團(tuán)成員的意見，維護(hù)大多數(shù)人的利益。參與團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房消費(fèi)者有權(quán)就擬購(gòu)買商品住房的戶型、面積、價(jià)位、裝修標(biāo)準(zhǔn)、附屬設(shè)施、功能配套等發(fā)表意見，必要時(shí)可采用表決的方式?jīng)Q定有關(guān)事項(xiàng)。

三、開發(fā)項(xiàng)目的團(tuán)售條件

擬通過團(tuán)購(gòu)出售商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，且經(jīng)驗(yàn)收完成基礎(chǔ)施工后，方可進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目團(tuán)售宣傳推介、參與團(tuán)購(gòu)?fù)稑?biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、協(xié)商談判和簽訂《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》。

鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展商品住房團(tuán)售營(yíng)銷。

四、團(tuán)購(gòu)住房的銷售管理

團(tuán)購(gòu)商品住房應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家支持自住性和改善性住房消費(fèi)，遏制投機(jī)投資性住房消費(fèi)的差別化稅收、信貸政策，并按照有關(guān)商品房銷售管理的法規(guī)加強(qiáng)銷售管理。

（一）《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》自簽訂之日起10日內(nèi)，團(tuán)購(gòu)（售）雙方應(yīng)持《團(tuán)購(gòu)公約》、《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》、參團(tuán)購(gòu)房人名單及清冊(cè)、委托書、身份證明等材料，向市房管局辦理《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》登記備案。市房管局應(yīng)將商品住房團(tuán)購(gòu)的相關(guān)信息在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站進(jìn)行公示。

（二）對(duì)已簽訂《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在預(yù)售方案中載明清楚；取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》的約定和購(gòu)房清冊(cè)，按照《市商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案管理辦法》的規(guī)定，與參團(tuán)購(gòu)房人簽訂《商品房買賣合同》。

（三）簽訂《商品房買賣合同》和辦理《商品房買賣合同》網(wǎng)上登記備案后，預(yù)購(gòu)人（參團(tuán)購(gòu)房人）轉(zhuǎn)讓商品房的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記并領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書后，方可上市交易；禁止預(yù)購(gòu)人（參團(tuán)購(gòu)房人）將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

五、團(tuán)購(gòu)資金的管理

商品住房團(tuán)購(gòu)資金應(yīng)由購(gòu)房人承擔(dān)，嚴(yán)禁利用單位或財(cái)政性資金（基金）購(gòu)買商品住房。團(tuán)售商品住房的開發(fā)項(xiàng)目，在未取得《商品房預(yù)售許可證》前，原則上不得收取任何形式的預(yù)訂款，但《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》約定需支付團(tuán)購(gòu)訂金或購(gòu)房?jī)r(jià)款的，參團(tuán)購(gòu)房人可按照《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》規(guī)定繳款。參團(tuán)購(gòu)房人繳存的購(gòu)房資金應(yīng)按照《團(tuán)購(gòu)公約》規(guī)定的資金監(jiān)管方式監(jiān)管，或通過設(shè)立銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、團(tuán)購(gòu)組織單位三方共管賬戶的方式監(jiān)管；按照《商品住房團(tuán)購(gòu)協(xié)議書》的約定或工程進(jìn)度支（撥）付資金。資金依約支（撥）付到位后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須向每個(gè)參團(tuán)購(gòu)房人開具發(fā)票。

六、團(tuán)購(gòu)工作的監(jiān)管

第7篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現(xiàn)有惟一的一份土地增值稅優(yōu)惠政策，即1995年財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合的財(cái)稅[1995]48號(hào)文《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅48號(hào)文”）進(jìn)行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。

以一家民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購(gòu)得O、P和Q三塊連在一起的土地，計(jì)劃作為一個(gè)大型綜合性商務(wù)建筑開發(fā)，其中O地塊計(jì)劃作為主體商場(chǎng)、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進(jìn)行開發(fā)，至2005年9月，O地塊主體商場(chǎng)已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊(duì)代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態(tài)。

由于碰到資金周轉(zhuǎn)困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發(fā)Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價(jià)格幾年來迅速飆升，土地評(píng)估價(jià)高達(dá)1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)集團(tuán)，非?？春肞地塊的發(fā)展?jié)摿Γ瑳Q定以評(píng)估價(jià)1.5億元和8000萬元從A公司購(gòu)入P地塊土地使用權(quán)及其上蓋主體框架工程。進(jìn)行再開發(fā)作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，并愿意配合A公司進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)籌劃。

按照正常的計(jì)算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項(xiàng)目金額*5%進(jìn)行計(jì)算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對(duì)如此高額的稅收負(fù)擔(dān)，A公司財(cái)務(wù)人員絞盡腦汁想出了一個(gè)自認(rèn)為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其上蓋在建工程的協(xié)議，協(xié)議總價(jià)款為1.5億元（土地評(píng)估價(jià)），同時(shí)上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊(duì)，該未付款項(xiàng)由B公司承擔(dān)向工程隊(duì)支付，A公司的財(cái)務(wù)人員認(rèn)為，通過這種稅務(wù)安排，該工程款可視為公司開發(fā)成本在申報(bào)土地增值稅時(shí)作為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，而轉(zhuǎn)讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應(yīng)超過扣除項(xiàng)目金額50％，公司只需申報(bào)土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。

這個(gè)方案初看之下覺得有點(diǎn)道理，但只要細(xì)究一下就會(huì)發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)人員是錯(cuò)誤地理解了土地增值稅條例中有關(guān)收入、成本的概念，如果協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.5億元，則工程成本8000萬元不應(yīng)作為A公司的開發(fā)成本，而是B公司的開發(fā)成本，A公司不能作為增值額的抵扣項(xiàng)目進(jìn)行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補(bǔ)繳和罰款。

面對(duì)著上述啼笑皆非的稅務(wù)安排方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何合理地運(yùn)用土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行稅收籌劃呢？筆者認(rèn)為：在正確地解讀財(cái)稅48號(hào)文的基礎(chǔ)上，以下三種策略可以達(dá)到為企業(yè)減輕稅負(fù)的效果：

1、 合理分?jǐn)偝杀举M(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支有多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本作為銷售收入的扣除項(xiàng)目，必定影響房地產(chǎn)企業(yè)增值額的大小，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均同時(shí)進(jìn)行幾處房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)可根據(jù)各處房地產(chǎn)開發(fā)的征收時(shí)間的先后進(jìn)行延后征收、根據(jù)開發(fā)后用于出租的房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征收范圍的規(guī)定，合理分配各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間的開發(fā)成本，從總體上達(dá)到減少和延后稅負(fù)的目的。

2、 靈活運(yùn)用合作建房方式免征土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅48號(hào)文規(guī)定對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購(gòu)買該房產(chǎn)的其他企業(yè)采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將本為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為改為合作建房的方式，從而達(dá)到免征土地增值稅的目的。

3、 充分運(yùn)用以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)、公司合并和分立免征土地增值稅的規(guī)定。財(cái)稅48號(hào)文規(guī)定對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，或者公司在分立過程中，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到分立企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、兼并企業(yè)、分立企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過先將擬出售的土地或房產(chǎn)分立為一個(gè)獨(dú)立公司，再將該公司股權(quán)出售于有意向受讓者；或?qū)M出售的土地或房產(chǎn)與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有意向受讓公司的方式實(shí)現(xiàn)銷售，從而達(dá)到減稅的目的。

回頭看前面所述案例，A公司如何運(yùn)作該項(xiàng)目才能達(dá)到土地增值稅稅負(fù)最小化，同時(shí)雙方合作又成功呢？根據(jù)上述所列策略我們逐一進(jìn)行分析如下:

【策略1】

由于O地塊作為主體商場(chǎng)已開發(fā)完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個(gè)項(xiàng)目又是在同一地點(diǎn)由同一工程隊(duì)開發(fā)的群體開發(fā)項(xiàng)目，因此 A公司可合理地將開發(fā)成本項(xiàng)目中的某些公共費(fèi)用如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程和設(shè)計(jì)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用，進(jìn)行合理的調(diào)控，按照能使P地塊分?jǐn)偟阶畲箝_發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，從而加大P地塊計(jì)算土地增值稅的增值額扣除項(xiàng)目，達(dá)到節(jié)稅目的。

【策略2】

由于B公司購(gòu)買P地塊是作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續(xù)完成整個(gè)項(xiàng)目的資金的方式雙方合作建房，同時(shí)B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發(fā)資金使用，P地塊開發(fā)完成后B公司獲得絕大部分的房產(chǎn)，而A公司僅象征性地獲得小部分房產(chǎn)以構(gòu)建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財(cái)稅48號(hào)文對(duì)于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規(guī)定。但是，運(yùn)用這種方法進(jìn)行籌劃時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權(quán)益，但到了開發(fā)完成后，雙方均辦理了相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發(fā)Q地塊的1.5億元資金的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎(chǔ)上。

【策略3】

A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨(dú)設(shè)立M公司，M公司總資產(chǎn)為2.3億元、負(fù)債為8000萬元，凈資產(chǎn)為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購(gòu)M公司的所有股權(quán)。根據(jù)財(cái)稅48號(hào)文的規(guī)定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進(jìn)一步對(duì)這個(gè)方案的整體稅負(fù)進(jìn)行分析，我們可以看到：①根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》，分立過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；②根據(jù)財(cái)政[2003]184號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。③根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2000］119號(hào)文《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》的規(guī)定，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計(jì)算被分立資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值確定成本。因此A公司應(yīng)就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時(shí)M公司作為分立企業(yè)在計(jì)稅時(shí)可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的土地價(jià)值1.5億元確定成本，因此若M公司在項(xiàng)目完成后進(jìn)行再出售的（上述案例是作為集團(tuán)總部辦公樓及對(duì)外出租使用，則只影響固定資產(chǎn)賬面價(jià)值數(shù)），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業(yè)所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據(jù)以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負(fù)的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時(shí)，也帶來了A和M公司整體稅負(fù)的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。

第8篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

（一）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保障

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，它是當(dāng)前社會(huì)所有產(chǎn)業(yè)部門的所必須的物質(zhì)空間，也是各產(chǎn)業(yè)部門構(gòu)成中不可缺少的基礎(chǔ)條件。各類不同使用功能的房屋建筑構(gòu)成了各行各業(yè)的基本場(chǎng)所，如工業(yè)、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、以及金融業(yè)等等?？梢哉f房地產(chǎn)是各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中固定資產(chǎn)的主要組成部分之一，其直接參與生產(chǎn)及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。對(duì)物業(yè)的租賃或是購(gòu)置是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的重要內(nèi)容之一。故此，房地產(chǎn)是社會(huì)財(cái)富構(gòu)成的一個(gè)重要體現(xiàn)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的基本保障。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)進(jìn)步的前提條件

眾所周知，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要取決于社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，而在整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力當(dāng)中，勞動(dòng)者是最活躍也是最基本的因素之一?，F(xiàn)階段，隨著國(guó)民總體收入水平的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境也提出可更高的要求。對(duì)于當(dāng)前的人們而言，房屋住宅已經(jīng)不僅僅是一個(gè)供其生活居住的空間，也不單純是家庭的平臺(tái)和載體，它已經(jīng)升華成為一種發(fā)展及享受的資源，是居住者自身運(yùn)用和發(fā)展智力及創(chuàng)造力的場(chǎng)所，也是其體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值和學(xué)習(xí)、工作、娛樂、社交等活動(dòng)的必備場(chǎng)所。這都在一定程度上體現(xiàn)了社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，所以說房地產(chǎn)是社會(huì)進(jìn)步的前提條件。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)

現(xiàn)如今，城市數(shù)字化、社會(huì)工業(yè)化實(shí)質(zhì)上都體現(xiàn)了城市化發(fā)展的過程。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從某種角度上看就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城市的基本框架是由房屋、土地、公路以及一些相關(guān)的公共設(shè)施所組成的，各式各樣風(fēng)格迥異的住宅建筑群體，不但是城市經(jīng)濟(jì)存在和發(fā)展的必備空間之一，同時(shí)也是城市形象的主體，更是城市文明的重要標(biāo)志。從效率的角度上看，一個(gè)城市是否具備高效率的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，主要取決于建筑結(jié)構(gòu)是否合理、基礎(chǔ)設(shè)施是否高效，以上的這些內(nèi)容都是與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切的關(guān)聯(lián)。由此不難看出，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是要以房地產(chǎn)業(yè)為物質(zhì)基礎(chǔ)進(jìn)行的。

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響及解決影響的幾點(diǎn)建議

（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響

可以說經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開發(fā)地產(chǎn)也的發(fā)展，兩者之間有著極其密切的內(nèi)在聯(lián)系，在不發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)的前提下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)帶來過多的負(fù)面影響，為了更好地分析和研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響，我們可以從研究當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響著手，如果前者對(duì)后者的影響是有利影響，那么則可以這樣認(rèn)為，后者的發(fā)展則是對(duì)前者的不利影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面上：

1.房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)率對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。這里所說的增長(zhǎng)率主要是但應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)年度的變化比率，這一指標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的重要指標(biāo)之一。當(dāng)該指標(biāo)高于同期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率時(shí)，意味著房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率呈上升態(tài)勢(shì)，相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)隨之成為當(dāng)前一段時(shí)期內(nèi)的朝陽產(chǎn)業(yè)之一，并且會(huì)使其國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位不斷提高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度上講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到相當(dāng)重要的作用。反之，如果這一指標(biāo)低于同期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，以上結(jié)論則會(huì)完全相反，由此便可看出經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響。

2.房地產(chǎn)信用規(guī)模對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。房地產(chǎn)的信用規(guī)模通常分為絕對(duì)和相對(duì)兩種。其一，絕對(duì)規(guī)模。具體是指在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的收縮、停滯及膨脹趨勢(shì)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，絕對(duì)規(guī)模越大，投資量也就越大，相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也就會(huì)越快，進(jìn)而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。反之，規(guī)模縮小，實(shí)際投資比例就會(huì)遭到抑制，這樣便會(huì)降低國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度；其二，相對(duì)規(guī)模。主要是指在某一特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)的信用兩占社會(huì)總信用量的實(shí)際比重。按照這一比重，能夠分析出房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要程度，同時(shí)也可以有效地反映出金融業(yè)對(duì)其的支持力度。從相反的角度上看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)的信用規(guī)模增大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，則會(huì)使其信用規(guī)模降低。

3.房地產(chǎn)供給及需求水平對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的三大需求具體是指出口需求、投資需求以及消費(fèi)需求。而就房地產(chǎn)而言，其不僅包括投資需求，也包括消費(fèi)需求。房地產(chǎn)需求不但與各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門中固定資產(chǎn)的投資規(guī)模成正比，同時(shí)也與國(guó)民收入水平的增長(zhǎng)和社會(huì)人均收入的提高成正比。房地產(chǎn)的供給水平則主要與投資量和成本利潤(rùn)等有關(guān)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的供求平衡時(shí)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要的前提和基本保障，也是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵之所在。

（二）幾點(diǎn)建議

第9篇：房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議范文

但通過對(duì)1998年以來北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣周期分析可看出：本市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)及其影響因素現(xiàn)已發(fā)生改變，政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果也發(fā)生變化，在本輪宏觀調(diào)控的大背景下，本市應(yīng)相機(jī)抉擇，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取向。

不同時(shí)期房地產(chǎn)政策調(diào)控效果有異

我們對(duì)1998年以來各階段仔細(xì)梳理后發(fā)現(xiàn)，不同周期內(nèi)，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果有異。

第一個(gè)周期(1998-2003年)政策調(diào)控效果顯著。1998年在國(guó)家啟動(dòng)內(nèi)需的大背景下，中央開始實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐步得到釋放，需求增加刺激供給上升，供需雙旺帶動(dòng)周期上行。2002年，全國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，中央開始收緊土地閘門，國(guó)土資源部下發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》：國(guó)家六部委共同頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》：本市出臺(tái)33號(hào)令《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》等政策，導(dǎo)致當(dāng)年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)應(yīng)聲而落，帶動(dòng)周期下行。

第二個(gè)周期(2003-2006年)，政策調(diào)控產(chǎn)生較好效果。2001年，世界發(fā)達(dá)國(guó)家不約而同采取頻繁的、幅度較大的降息行動(dòng)以刺激經(jīng)濟(jì)。為防通貨緊縮，2002年央行先后下調(diào)公積金貸款利率和人民幣存貸款利率，本市也將購(gòu)房征收契稅稅率由原總購(gòu)房款的4％降為3％；但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的釋放延遲到2003年末，并因此帶來周期上行。到2004年下半年，投資過熱明顯得到控制，但商品房?jī)r(jià)格仍繼續(xù)攀升。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，中央先后頒布新舊“國(guó)八條”，從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)拆遷、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面切入。同年，國(guó)務(wù)院提高了包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)由20％及以上提高到35％及以上；本市國(guó)土房管局聯(lián)合四部門制定《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)于2005年跌落至個(gè)位數(shù)，帶動(dòng)周期下行。

第三個(gè)周期(2006年至今)政策調(diào)控效果低于預(yù)期。2006年下半年以來，需求大量釋放再度帶動(dòng)本市房地產(chǎn)周期上行。房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)跨越式攀升，為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家出臺(tái)以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)的“國(guó)六條”；并及時(shí)啟動(dòng)金融服務(wù)，出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，“一費(fèi)二稅”上調(diào)等多項(xiàng)調(diào)控政策，同時(shí)央行收緊銀根，但卻收效甚微。直至2007年末，因?yàn)閮r(jià)格漲幅過大，剛性需求增長(zhǎng)開始下降，同時(shí)受人民銀行銀監(jiān)會(huì)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》即“二套房政策”影響，投資需求大幅下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，并進(jìn)入下行周期。

由以上分析可看出，1998年以來本市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的三次上行均是由需求增加引起。由于本市長(zhǎng)期一直存在巨大需求，只要存在合理預(yù)期，即使是小幅稅費(fèi)減免政策也能起到顯著刺激作用。前兩次周期波動(dòng)下行是受政策調(diào)控影響帶來供給下降導(dǎo)致，而第三輪周期下行主要是由價(jià)格過高導(dǎo)致需求下降引發(fā)。價(jià)格對(duì)資源配置、市場(chǎng)供需的調(diào)節(jié)作用開始顯現(xiàn)。

政策調(diào)控應(yīng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期

從分析看出，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度正日益提高，隨著價(jià)格對(duì)市場(chǎng)供求的調(diào)節(jié)作用日益顯著，部分政策的影響效果開始降低。面向房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控取向應(yīng)進(jìn)行三個(gè)轉(zhuǎn)變：由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，由一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，由短期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期規(guī)劃。

(一)由總量控制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整

從房地產(chǎn)市場(chǎng)供需看，政策調(diào)控對(duì)供需結(jié)構(gòu)的影響明顯大于對(duì)總量調(diào)控的影響。從需求角度看，分別針對(duì)剛性需求、投資需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策因其針對(duì)性強(qiáng)，可操作性強(qiáng)，往往會(huì)取得顯著成效(典型的包括“二套房政策”)。從供給角度看，對(duì)不同規(guī)劃用途土地的供給調(diào)整(如減少別墅用地供給)，對(duì)不同房屋建筑面積占市場(chǎng)比例的規(guī)定(如“70、90”政策)等都有效地影響了實(shí)際供給。從整體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量調(diào)節(jié)應(yīng)由價(jià)格決定，尤其是商品房的供需，政府調(diào)節(jié)力量應(yīng)主要集中于保障性住房的開發(fā)、建設(shè)、租賃、出售等方面。在保障性住房達(dá)到一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，地方政府可通過保障性住房的供給量來適度調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需平衡，通過保障性住房的價(jià)格議定影響周邊商品房?jī)r(jià)格。雖然近年來本市加大了保障性住房的開發(fā)建設(shè)力度，但仍與實(shí)際需求存在較大差距，因此繼續(xù)增加保障性住房的建設(shè)力度將成為現(xiàn)階段的調(diào)控重點(diǎn)。

(二)由一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)從產(chǎn)品供給方式看，分為增量房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)。由于數(shù)據(jù)信息限制，上文分析僅局限于增量房市場(chǎng)即新房市場(chǎng)，而實(shí)際上，由于擁有一定數(shù)量的央產(chǎn)房和占比達(dá)到20％以上的投機(jī)需求的存在，本市存量房市場(chǎng)已達(dá)到一定規(guī)模。但由于存量房市場(chǎng)信息不對(duì)稱，資料不透明等多重因素，很大程度上制約了本市存量房市場(chǎng)的發(fā)展。為刺激存量房市場(chǎng)交易，本市已開始籌建存量房交易市場(chǎng)，但信息不對(duì)稱等因素仍是其發(fā)展瓶頸。存量房市場(chǎng)的發(fā)展有利于形成住房梯級(jí)消費(fèi)，促進(jìn)增量房市場(chǎng)發(fā)展。因此應(yīng)將主要針對(duì)增量房市場(chǎng)的調(diào)控轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)調(diào)控：加快本市央產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定及認(rèn)購(gòu)工作；進(jìn)行全市房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)盤點(diǎn)普查，及時(shí)公開、公布各級(jí)市場(chǎng)房源信息，合理引導(dǎo)投資需求，增加存量房市場(chǎng)活力，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求預(yù)期及偏好，形成本市住房梯級(jí)消費(fèi)。