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公務(wù)員期刊網(wǎng) 精選范文 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案精選(九篇)

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房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案

第1篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;項(xiàng)目管理;問題;解決措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是其項(xiàng)目管理者運(yùn)用科學(xué)的、系統(tǒng)的方法和理論,對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開發(fā)和設(shè)計(jì),并對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行全方位和全過程的綜合管理,以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置,從而為客戶提供優(yōu)質(zhì)的完美的產(chǎn)品,它是工程項(xiàng)目管理的其中之一。眾所周知,房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)多目標(biāo)體系,其各個(gè)目標(biāo)體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調(diào),其主要包括項(xiàng)目計(jì)劃管理、設(shè)計(jì)施工管理、采購招投標(biāo)管理、建筑材料管理、施工進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時(shí),各目標(biāo)體系之間應(yīng)具有一定的協(xié)調(diào)性、合理性和均衡性,從而確保工程項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的完美實(shí)現(xiàn)。

―、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

(―)項(xiàng)目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定還是足夠重視的,但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目確定時(shí),沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行操作,使得項(xiàng)目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一,市場(chǎng)調(diào)研不夠成分,存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭(zhēng)取到工程開發(fā)項(xiàng)目后,為了盡快獲得工程效益,往往在市場(chǎng)調(diào)研不夠充分的情況下,匆忙確定項(xiàng)目方案,僅憑借“目前市場(chǎng)什么項(xiàng)目最賺錢,就開發(fā)什么”的錯(cuò)誤觀念,這樣僅僅只是機(jī)械式地模仿別的企業(yè),在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中,沒有自己企業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì),從而使得企業(yè)在市場(chǎng)上沒有競(jìng)爭(zhēng)力,始終落后于別的企業(yè)。另外,由于市場(chǎng)調(diào)研不充分,在對(duì)項(xiàng)目方案決策時(shí),可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的失誤,這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項(xiàng)目方案前,必須要有充分的市場(chǎng)調(diào)研。

第二,房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識(shí)。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤(rùn)最大化,一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤(rùn),在項(xiàng)目方案確定過程中,往往忽略對(duì)產(chǎn)品的精品意識(shí)和企業(yè)的品牌形象,他們考慮最多的是怎么從這個(gè)項(xiàng)目中賺取更多的錢。因此,企業(yè)要想持久的發(fā)展,必須在方案確定時(shí)考慮“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三,投資估算報(bào)告不全面和不切合實(shí)際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個(gè)新的開發(fā)項(xiàng)目后,往往生產(chǎn)商只做工程項(xiàng)目概算報(bào)告,在開發(fā)項(xiàng)目方案、功能等基本確定后,并沒有對(duì)方案做詳細(xì)的投資估算報(bào)告,只有工程項(xiàng)目招標(biāo)造價(jià)資料。如果在項(xiàng)目開工前,生產(chǎn)商沒有一個(gè)切合實(shí)際和全面的投資估算,其無法準(zhǔn)確地在項(xiàng)目實(shí)施過程進(jìn)行投資控制。

(二) 管理體制不健全,造成施工進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中,由于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目管理的理解深度不夠,從而在運(yùn)用項(xiàng)目管理的過程中照搬管理模式,但是他們對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入,特別是在項(xiàng)目管理的體制方面,往往存在著不夠完善的缺陷,這就在工程項(xiàng)目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象,在工程施工進(jìn)度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題,與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的偏差,如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房?jī)r(jià)無法有效控制、管理費(fèi)用偏高等問題。

(三)對(duì)房地產(chǎn)施工管理意識(shí)的認(rèn)識(shí)不到位

首先,在房地產(chǎn)施工管理過程中,經(jīng)常發(fā)生先開工后報(bào)告的現(xiàn)象。同時(shí),一些施工單位習(xí)慣于傳統(tǒng)的施工工藝,經(jīng)常在工程開工以前不做開工報(bào)告,或著邊對(duì)工程進(jìn)行施工邊做開工報(bào)告,更有甚者在提交開工報(bào)告后沒有經(jīng)過批準(zhǔn),便開始進(jìn)行施工,這些現(xiàn)象嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次,在工程中經(jīng)常發(fā)生先對(duì)工程進(jìn)行檢驗(yàn)而后提交檢驗(yàn)申請(qǐng)報(bào)告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習(xí)慣,此外有些監(jiān)理人員的責(zé)任心不強(qiáng)、監(jiān)督管理力度不到位,使得承包商沒有在提出質(zhì)檢申請(qǐng)之前,監(jiān)理便做了質(zhì)檢工作,嚴(yán)重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

(四)對(duì)安全意識(shí)認(rèn)識(shí)不足,出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對(duì)建筑工程中發(fā)生的事故進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析,發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動(dòng)紀(jì)律等造成的,尤其是施工人員違章施工、冒險(xiǎn)蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長(zhǎng)期的建筑施工過程中,已經(jīng)具備充足的安全意識(shí),但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料,使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當(dāng)前施工安全規(guī)范的需要,甚至存在生產(chǎn)與安全嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的措施

上述項(xiàng)目管理中的問題,強(qiáng)烈需求現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù),下面對(duì)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)該怎么做好項(xiàng)目管理工作。

(―)重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研等必要工作,使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片以價(jià)格和產(chǎn)品為主要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。要做好充足的市場(chǎng)定位:首先,充分研究國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策與法規(guī),了解政府對(duì)該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展,必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持,減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其次,要根據(jù)工程項(xiàng)目所處的環(huán)境、地點(diǎn)以及規(guī)劃要求等基本特點(diǎn),充分了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求狀態(tài),然后確定該項(xiàng)目的主要需求群體。通過對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研,了解這些群體的購買能力、對(duì)空間的需求以及房屋的配套設(shè)施的要求等。最后,對(duì)附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力以及樓盤的設(shè)計(jì)方案、銷售面積以及銷售情況等,然后合理考慮本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力能否在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擊敗對(duì)手。

(二)提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理意識(shí)、完善管理機(jī)構(gòu)

在房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)以后,為了提高工程項(xiàng)目的管理質(zhì)量,生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定詳細(xì)的分級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)的管理制度,同時(shí)還要在施工時(shí)建立項(xiàng)目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊(duì)等三級(jí)質(zhì)量管理體系,確保工程項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行。

(三)加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督特別重要,工程的每個(gè)工序都應(yīng)該嚴(yán)格進(jìn)行檢查。首先,在施工機(jī)械、設(shè)備和材料進(jìn)場(chǎng)時(shí),要對(duì)機(jī)械、設(shè)備和建筑材料進(jìn)行嚴(yán)格檢查;其次,要定期對(duì)機(jī)械設(shè)備的使用狀況做檢查,確保設(shè)備的完好和齊全;最后,要明確工程關(guān)鍵部位,同時(shí),還要定期對(duì)機(jī)械的操作人員和維修人員進(jìn)行考核,確保工程建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)督有序進(jìn)行。

(四)加強(qiáng)企業(yè)的品牌建設(shè)

隨著消費(fèi)者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈,企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身的品牌建設(shè)。但是,品牌建設(shè)并不是不符合實(shí)際的自我吹噓以及大量做廣告,而是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和健全的服務(wù)。品牌建設(shè)是以開發(fā)商提供給市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)完美的產(chǎn)品為基礎(chǔ),漸漸被市場(chǎng)所接受,最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一門科學(xué)的系統(tǒng)工程,要想使項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用,就必須在項(xiàng)目開發(fā)前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研,并逐漸完善工程項(xiàng)目管理的制度,同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全程動(dòng)態(tài)控制,及時(shí)解決工程項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問題,這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制,從而促進(jìn)項(xiàng)目管理社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化,使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

參考文獻(xiàn):

[1]王譜蘇,蘇簡(jiǎn).工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性[J].科技傳播,2010(05).

第2篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

在此前提下,房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將成為市場(chǎng)的主流。筆者就此文討論的即這一類合作所產(chǎn)生的協(xié)議――― 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的概念

日本策劃專家和田創(chuàng)對(duì)策劃的定義是:策劃是通過實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果的智能,或智能創(chuàng)造行為。也就是在對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境予以準(zhǔn)確地分析并有效地運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)資源的基礎(chǔ)上,對(duì)一定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的行為、實(shí)施方案與具體措施進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃一般分為房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃模式、房地產(chǎn)品牌策劃模式、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式、房地產(chǎn)發(fā)展商自行策劃模式等等。對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司而言,通常建議房地產(chǎn)開發(fā)商采取房地產(chǎn)全程策劃模式。該模式由原深圳萬科股份有限公司董事、副總經(jīng)理馮佳先生提出,以土地價(jià)值最大化策劃為核心,包含市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植等九個(gè)方面的內(nèi)容。時(shí)間跨度自開發(fā)商委托日至業(yè)主入住、物業(yè)管理公司開始行使物業(yè)管理權(quán)之日止。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃也與房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售密切聯(lián)系,許多項(xiàng)目都采取策劃合同與銷售合同合并簽訂的辦法。在深圳、上海等城市,還出現(xiàn)了房地產(chǎn)專業(yè)策劃公司免策劃服務(wù)費(fèi)、只收取銷售費(fèi)的新模式。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同從法律上定性,屬于一種技術(shù)咨詢合同。它具備技術(shù)咨詢合同的法律特征:首先,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是受托人為委托人提供決策參考所訂立的合同,其中相當(dāng)大一部分屬軟科學(xué)研究,凡屬工程設(shè)計(jì)、工程驗(yàn)收、技術(shù)轉(zhuǎn)讓等實(shí)質(zhì)性技術(shù)活動(dòng)不屬此類合同調(diào)整。它主要發(fā)生在項(xiàng)目實(shí)施之前。其次,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃屬于決策服務(wù),合同履行的結(jié)果僅為委托人可供選擇的咨詢報(bào)告。除合同另有約定之外,委托人將受托人提出的咨詢報(bào)告和意見付諸實(shí)施所發(fā)生的損失,受托人不承擔(dān)責(zé)任。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同雙方當(dāng)事人的主要義務(wù)。

(一)委托人的義務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的委托人一般為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商或投資商。其主要義務(wù)有:

1、如實(shí)告知受托人房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發(fā)土地的位置、欲開發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是受托人進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù),委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面,越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。

2、依據(jù)合同約定闡明需要咨詢的問題,并作明確之要求。委托人首先要向受托人說明具體的要求,它是受托人進(jìn)行分析論證的出發(fā)點(diǎn)。一般而言,受托人應(yīng)當(dāng)提供市場(chǎng)調(diào)查分析、項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目規(guī)劃策劃、項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析四個(gè)方面的咨詢服務(wù)。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的義務(wù),也是其權(quán)利。工作成果是指受托人完成的咨詢報(bào)告和意見,在受托人完成咨詢報(bào)告和意見后,委托人要及時(shí)組織評(píng)價(jià)鑒定,確認(rèn)工作成果是否符合合同約定的條件,予以驗(yàn)收。

4、支付報(bào)酬。這是委托人最基本的義務(wù)。委托人應(yīng)依據(jù)合同的約定,分次或一次性履行支付報(bào)酬的義務(wù)。

(二) 受托人的義務(wù)

1、依約完成策劃方案

受托人的主要合同義務(wù)包括三項(xiàng),一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作,二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析,三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。按照房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn),受托人完成的策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括:

(1)市場(chǎng)調(diào)研

A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

D項(xiàng)目功能與主題定位分析

E目標(biāo)客戶定性調(diào)查

F目標(biāo)客戶定量調(diào)查

G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析

F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

(2)項(xiàng)目投資策劃

A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研

B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷

C項(xiàng)目開發(fā)方式和開發(fā)節(jié)奏建議

D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析

E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃

A項(xiàng)目背景分析

B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志

C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示

D單體主力戶型組合概念方案

E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

F室內(nèi)布局、裝修概念提示

G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

H公共家具設(shè)計(jì)概念提示

I公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)

K項(xiàng)目建成后未來生活方式指引

依據(jù)以上義務(wù),受托人要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息,利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容,預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景,為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案,提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案,它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。

2、保證策劃方案達(dá)到合同約定的要求。

咨詢報(bào)告是委托人進(jìn)行項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。它要求受托人在技術(shù)咨詢工作中,采取嚴(yán)肅認(rèn)真的態(tài)度,力求咨詢報(bào)告的先進(jìn)性、可行性,避免咨詢報(bào)告華而不實(shí)或出現(xiàn)失誤、質(zhì)量低劣、無參考價(jià)值等情況的發(fā)生,從而使策劃方案和意見達(dá)到合同約定的要求。

3、配合和接受委托人的驗(yàn)收。

受托人進(jìn)行的策劃,需經(jīng)委托人對(duì)策劃方案驗(yàn)收后方為履行完畢合同。在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中,受托人應(yīng)委派專業(yè)技術(shù)人員和策劃方案設(shè)計(jì)人員按時(shí)參加由委托人組織召開的工作會(huì)議,對(duì)咨詢報(bào)告中的專業(yè)術(shù)語、調(diào)查依據(jù)、科學(xué)依據(jù)、策劃理念等進(jìn)行解釋。保證委托人能夠清楚明白的知悉整個(gè)書面報(bào)告的內(nèi)容并有能力予以實(shí)施。

對(duì)于委托人在驗(yàn)收過程中所指出的問題,受托人應(yīng)依據(jù)合同的約定予以修改、補(bǔ)作或?qū)ξ腥擞枰越忉尅?/p>

(三)房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同應(yīng)當(dāng)注意的問題。

1、正確定位房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃工作的性質(zhì),不進(jìn)“策劃萬能論”的誤區(qū)。

如前所述,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)起到的作用是“顧問”作用,僅僅依靠“顧問”的顧問工作不能使房地產(chǎn)項(xiàng)目起決定性作用?!安邉澣f能論”將策劃不切實(shí)際地吹捧為靈丹妙藥,似乎立桿見影,一通百通,成了無所不能的百寶囊。它的觀點(diǎn)與實(shí)際是不相符的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同不必要與房地產(chǎn)銷售合同合并訂立。

依照策劃公司提供的合同樣本,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同往往與房地產(chǎn)銷售合同合而為一,稱《全程策劃與銷售合同》。筆者認(rèn)為,兩類合同根本沒有合并訂立的必要:

(1) 兩類合同的法律性質(zhì)不同,簽約雙方當(dāng)事人在合同中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同是一種技術(shù)咨詢合同,委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是咨詢服務(wù)關(guān)系;房地產(chǎn)銷售合同是一種委托合同,委托人與受托人之間發(fā)生的法律關(guān)系是受托人以委托人的名義銷售房屋。無論是從雙方的權(quán)利、義務(wù)的構(gòu)成還是從權(quán)利、義務(wù)的特點(diǎn)看,兩類合同從法律上都缺乏必要的關(guān)聯(lián)性。

(2) 兩類合同合并訂立對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商存在風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同的技術(shù)咨詢合同特性,決定了沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)衡量和評(píng)價(jià)受托人的工作業(yè)績(jī)。當(dāng)事人雙方難以約定因前期策劃合同履行不合格而解除合同的條件。一旦委托人對(duì)受托人產(chǎn)生信用危機(jī),委托人不能找到合適的法律事由終止合同的繼續(xù)履行,解約往往需要向受托人支付一筆不必要的違約金,委托人的自我保護(hù)能力較差。

(3)筆者建議,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃合同履行完畢之后,視受托人的工作業(yè)績(jī)?cè)傩羞x擇是否與受托人訂立《銷售合同》。

3、不要將前期策劃放在詳規(guī)之后。

開發(fā)商應(yīng)在詳規(guī)之前完成前期策劃事宜。如果沒有項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)支持、沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略的應(yīng)對(duì)措施、也沒有確立項(xiàng)目的銷售方向,開發(fā)商就進(jìn)行詳規(guī),前期策劃就會(huì)失去其應(yīng)有的作用。

4、給予受托人充分的時(shí)間。

對(duì)受托人而言,前期策劃合同的履行是一個(gè)調(diào)查-分析論證-獨(dú)創(chuàng)性策劃的過程,策劃期間還需要與委托人有充分的溝通。如果委托人給予受托人的時(shí)間不足,受托人難以投入足夠的人力、物力、財(cái)力去進(jìn)行廣泛的前期市場(chǎng)分析論證工作,用十幾天乃至幾天時(shí)間拿出的策劃方案,分析與定位只能建立在主觀臆測(cè)上;創(chuàng)作的策劃方案不具備獨(dú)創(chuàng)性,僅僅是其他樓盤的修改翻版。最終,利益的受害者是開發(fā)商本身。

5、細(xì)分受托人的工作要點(diǎn),對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式作明確要求。

筆者在審閱一系列前期策劃合同后認(rèn)為,對(duì)受托人應(yīng)遞交書面報(bào)告的內(nèi)容和形式要求不明確是此類合同糾紛形成的重要原因,也是此類糾紛處理的難點(diǎn)之所在。相對(duì)雙方當(dāng)事人的專業(yè)分析,房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此并不處于強(qiáng)勢(shì),且我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此無詳盡規(guī)定。建議開發(fā)商在訂立合同時(shí)參考中國(guó)管理傳播網(wǎng)上的《房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案提綱》一文,對(duì)受托人的策劃要點(diǎn)和文案作出細(xì)分之要求。

6、在合同中確認(rèn)委托人享有受托人所提交的策劃方案中所包括的文字作品、圖片作品、電腦制作作品、其他廣告作品的修改權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)濟(jì)受益權(quán)。

7、確定分期付款的付款方式。一般可以將付款分為四個(gè)階段,一是訂立合同后的付款,二是受托人遞交初步策劃方案提綱時(shí)的付款,三是受托人正式提交前期策劃方案并經(jīng)委托人驗(yàn)收后的付款,四是房屋銷售達(dá)到某一額度后的獎(jiǎng)金。將前期策劃分為四次付款,對(duì)于開發(fā)商所獲得的質(zhì)量保障、服務(wù)保障,對(duì)于調(diào)動(dòng)受托人的工作積極性和后期服務(wù)意識(shí),都是具備良好作用的。

8、明確違約救濟(jì)方式

第3篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;問題對(duì)策

近年來,房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素,對(duì)任何一個(gè)國(guó)家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式,它是伴隨社會(huì)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生,房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的水平的高低對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用,并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。我國(guó)加入WTO后,已日益融入全球經(jīng)濟(jì)體系,國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)越來越明顯,國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的發(fā)展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國(guó)際接軌,以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求。同時(shí),由于房地產(chǎn)需求的增加,房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大,國(guó)外企業(yè)對(duì)我國(guó)投資幅度加大,促進(jìn)了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的發(fā)展,帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)逐漸與國(guó)際接軌。在經(jīng)濟(jì)一體化的情況下,中國(guó)將成為國(guó)際建設(shè)市場(chǎng)最大的熱點(diǎn)之一,強(qiáng)勁的國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,新增加的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額有被國(guó)外同行搶占的可能,對(duì)國(guó)內(nèi)同行來說,競(jìng)爭(zhēng)壓力陡然增加,當(dāng)前,國(guó)際慣例的項(xiàng)目管理知識(shí)對(duì)我國(guó)業(yè)主、工程咨詢業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識(shí)我國(guó)項(xiàng)目管理與國(guó)際接軌的迫切性,切實(shí)而深入的了解國(guó)際慣例的項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作,由此分析我國(guó)項(xiàng)目管理的癥結(jié)及我國(guó)施工企業(yè)功能的匱乏,進(jìn)而再造我國(guó)投資與建設(shè)全新的項(xiàng)目管理體制,提高我國(guó)建設(shè)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。在這樣的國(guó)際國(guó)內(nèi)背景下,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行管理進(jìn)行研究就顯得極為重要。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問題

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理近年來雖已取得重要的進(jìn)展,但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費(fèi)用超支等問題,和國(guó)際先進(jìn)水平比較,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平,存在不少問題。主要是管理體制不完善,缺少高素質(zhì)的項(xiàng)目管理專業(yè)人才,不能全面系統(tǒng)地采用先進(jìn)方法,法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理比較粗放的重要原因,也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高,競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng),發(fā)展速度不快的關(guān)鍵所在。

1.可行性研究缺乏

(1)項(xiàng)目目標(biāo)和工程任務(wù)分解不足

在項(xiàng)目啟動(dòng)之初,作為項(xiàng)目所有者的房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),沒有很好的對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致研究分析,并提出項(xiàng)目的總體目標(biāo),也沒有將工作任務(wù)進(jìn)行分解,并加以落實(shí)分配,這導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)以下問題:

①項(xiàng)目在初期無法向下進(jìn)行;

②項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn);

③項(xiàng)目延期交房;

④部分功能配套不全。

(2)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、缺乏創(chuàng)新能力

在項(xiàng)目開始前,房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場(chǎng)作用,沒有做充分的調(diào)查研究,不做設(shè)計(jì)研究,只是根據(jù)周邊項(xiàng)目戶型、樓型照貓畫虎,造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,缺乏創(chuàng)新能力,從而使項(xiàng)目銷售不暢、價(jià)格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在:

①市場(chǎng)定位工作主體發(fā)生偏差;

②運(yùn)用差異化戰(zhàn)略模仿有余而創(chuàng)新不足;

③偏離市場(chǎng)定位的理論和原則,片面強(qiáng)調(diào)概念式定位;

④目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場(chǎng)需求判斷錯(cuò)誤。

2.設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無法跟上,造成在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更,變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:

(1)缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不規(guī)范,未形成公正、公平、公開競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境,造成了設(shè)計(jì)招標(biāo)往往流于形式。

(2)忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性

未認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過程的重要影響,公司對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)普遍存在一種“輕設(shè)計(jì)控制,重施工控制”的思想。

(3)設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

對(duì)于設(shè)計(jì)監(jiān)理工作,由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全,加上設(shè)計(jì)單位的工作量較大,部分設(shè)計(jì)人員素質(zhì)較差導(dǎo)致設(shè)計(jì)圖紙很難做到精心勘探、精心設(shè)計(jì),達(dá)到一流的施工質(zhì)量,造成在施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。

(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理

尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定,項(xiàng)目檔案管理管理混亂,尤其是對(duì)工程項(xiàng)目的合同管理方面,未能實(shí)現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實(shí)施工程項(xiàng)目管理。二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策建議

要加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)管理,項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括:投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。其中,關(guān)鍵是項(xiàng)目可行性研究和投資決策。

1.進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目可行性研究

市場(chǎng)調(diào)研的目的是對(duì)所篩選的項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析,驗(yàn)證項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù),從根本上避免決策中的隨機(jī)性而強(qiáng)調(diào)科學(xué)性。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)按照一定的市場(chǎng)調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行以下三方面的調(diào)研:

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求調(diào)研

充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供給量及需求量、價(jià)格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)能力及技術(shù)水平,也就是要理解在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)作為商品必然依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求情況來確定是否投資,投資什么項(xiàng)目,這是房地產(chǎn)投資決定性因素,也是調(diào)研的根本點(diǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。

(2)要進(jìn)行環(huán)境調(diào)研

主要指項(xiàng)目的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費(fèi)水平、社會(huì)購買力、文化環(huán)境、社會(huì)治安、社會(huì)職業(yè)分布、文化教育、社會(huì)風(fēng)氣、習(xí)俗等,使得對(duì)項(xiàng)目從政治、經(jīng)濟(jì)、文化的高度來認(rèn)識(shí),這也是為社會(huì)服務(wù)的同時(shí)獲取社會(huì)效益及良好經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。

(3)要進(jìn)行開發(fā)場(chǎng)地調(diào)研

場(chǎng)地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容,要充分認(rèn)識(shí)到一塊位置優(yōu)越的土地會(huì)給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中,開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場(chǎng)地使用現(xiàn)狀、大小形狀、地質(zhì)等都要引起重視,項(xiàng)目管理隊(duì)伍應(yīng)參與土地選擇與分析,參加有關(guān)的洽談,在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評(píng)價(jià)綜述方案的優(yōu)缺點(diǎn),同時(shí)對(duì)未來項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。

2.進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策與預(yù)算

進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),建設(shè)資金一般都需幾億元人民幣以上,若沒有切實(shí)可行,的投資方案和融資還貸方案,也就談不上立項(xiàng)。因此,在項(xiàng)目可行性研究時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和融資決策是項(xiàng)目經(jīng)理必須重視的問題。

(1)重視投資分析

項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、市場(chǎng)可接受的樓盤價(jià)格水平、投資成本進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和控制,是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的計(jì)劃性和目標(biāo)性進(jìn)行有效控制,是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵,投資分析是今后項(xiàng)目管理運(yùn)作的工作指南。

(2)重視融資決策

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),一般要幾年時(shí)間,融資的財(cái)務(wù)費(fèi)用可能高達(dá)總固定費(fèi)用的5%—25%以上。因而,融資決策主要是確定融資方案的合理性,它對(duì)建設(shè)總費(fèi)用有很大的影響,一定要請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專家參與制訂。首先需根據(jù)投資總額及自有資金、預(yù)計(jì)預(yù)售收入,測(cè)算出需融資額度,然后確定該項(xiàng)款項(xiàng)的還款方案,并根據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進(jìn)行分析,確保項(xiàng)目的資金流量有盈余,從而保證項(xiàng)目開發(fā)的順利實(shí)施。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目控制管理

項(xiàng)目實(shí)施階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的工作是按合同規(guī)定為項(xiàng)目順利實(shí)施提供必要的條件,并在實(shí)施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方(監(jiān)理、設(shè)計(jì)、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門)的工作,定期為項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行研究分析,該階段的項(xiàng)目管理可描述為:在項(xiàng)目實(shí)施階段,業(yè)主的項(xiàng)目組人員,按照有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求,根據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件,調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源,對(duì)項(xiàng)目從開工至竣工的工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標(biāo)進(jìn)行全面控制的管理過程,本階段的工作重點(diǎn)是項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本的控制管理。

(1)加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理

進(jìn)度控制是指對(duì)工程實(shí)施階段的工作內(nèi)容、工作順序、持續(xù)時(shí)間及工作之間的相互銜接關(guān)系等進(jìn)行計(jì)劃并付諸實(shí)施,然后在計(jì)劃實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃進(jìn)行,一旦發(fā)現(xiàn)有偏差出現(xiàn),應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上有采取有效措施排除障礙或調(diào)整、修改原進(jìn)度計(jì)劃后再付諸實(shí)施,如此循環(huán),直至工程項(xiàng)目竣工、交付使用的過程。

(2)加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是指項(xiàng)目能夠滿足業(yè)主或客戶需求的特性與指標(biāo),一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程就是工程項(xiàng)目質(zhì)量的形成過程。項(xiàng)目實(shí)施階段開發(fā)商的項(xiàng)目組要開展多方面的工作,對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行控制和監(jiān)督,概括地說有審查確認(rèn)承包商的質(zhì)量保證體系,進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備的質(zhì)量控制、監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則以及對(duì)監(jiān)理工程師日常監(jiān)理工作的監(jiān)督和檢查等方面。

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第4篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理問題對(duì)策

中圖分類號(hào):C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):

房地產(chǎn)開發(fā)包含前期規(guī)劃,工程建設(shè),市場(chǎng)營(yíng)銷,物業(yè)管理四個(gè)階段,在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐過程中,筆者深刻體會(huì)到要維持房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展,必須處理好兩種關(guān)系:建筑施工技術(shù),施工管理,質(zhì)量的出類拔萃;施工企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目承包制。在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水深火熱的今天,除了具備企業(yè)的實(shí)力和整體資質(zhì)外,保證良好的施工管理,技術(shù)以及質(zhì)量,有利于企業(yè)進(jìn)行合理的資源以及人員配置,達(dá)到低消耗,高質(zhì)量的效益。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,合理對(duì)資源進(jìn)行控制,體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在。

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的主要問題

1、項(xiàng)目方案確定階段存在的問題項(xiàng)目方案確定,作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的,但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作,使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。

首先,缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后,為了盡快實(shí)現(xiàn)效益,沒有經(jīng)過充分的市場(chǎng)調(diào)研,匆忙確定方案,僅就目前市場(chǎng)什么賺錢,就開發(fā)什么,由于只是簡(jiǎn)單地模仿別人,在同類開發(fā)產(chǎn)品中,沒有自己的特色,從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力,始終滯后于別人。另外,由于決策層缺乏市場(chǎng)調(diào)研的支柱,往往在方案決策階段可能會(huì)出現(xiàn)失誤,增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前,必須做好充分的市場(chǎng)調(diào)研工作。

其次,缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤(rùn)最大化為根本目的,一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤(rùn),在方案確定階段,考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢,而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí),企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對(duì)企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn),否則,在現(xiàn)代社會(huì)中企業(yè)將無法生存。

此外,沒有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后,往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告,而一旦項(xiàng)目方案、功能等確定后,并沒有針對(duì)確定后的方案做投資估算報(bào)告,只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分,如果項(xiàng)目開工前沒有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算,項(xiàng)目實(shí)施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后,投資額大大超過計(jì)劃投資額。

2、施工圖設(shè)計(jì)管理方面

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作不夠,甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為,方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì),具體事情那是設(shè)計(jì)院的事,房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱,加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場(chǎng)的成本、質(zhì)量控制,而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙,在功能和要求還不確切的情況下,就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙,這樣一來,必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn),要求修改,不僅增加工程成本和施工難度,而且影響工期;其次,目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制,無法考證,行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理,尚無一種有效的辦法加以控制。

3 、合同管理方面

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱,合同意識(shí)不強(qiáng),更談不上合同管理。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題:一是不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單,不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求,更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求,合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn),存在漏洞,給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。例如,日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程,因中方合同條款文字疏忽,僅一字之差,使對(duì)方索賠獲得成功,工程費(fèi)用約增加10%。二是簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同,隨意修改合同,或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理,合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同,通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長(zhǎng)、投資加大等情況,給企業(yè)加大成本。三是合同產(chǎn)生糾紛時(shí),大多數(shù)采用行政手段解決,不采取法治形式解決。

二、我國(guó)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理的對(duì)策建議

1、加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)。管理項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括:投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

2、重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)擬建。項(xiàng)目經(jīng)過決策立項(xiàng)后,設(shè)計(jì)就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵,其工作質(zhì)量好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資回報(bào)和效益。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場(chǎng)需求為目標(biāo),立足于技術(shù)定位,從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷售價(jià)格、單套住房銷售總價(jià)、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素,確定一個(gè)合理的設(shè)計(jì)方案。一方面,加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。項(xiàng)目經(jīng)理在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的深層次的合作;另一方面,重視設(shè)計(jì)對(duì)投資控制的影響。真正對(duì)投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段,因此項(xiàng)目管理中對(duì)設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確,力求不漏項(xiàng)、不留缺口,并要考慮足夠的各種浮動(dòng)因素。

3、房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制。項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括:質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

(1)質(zhì)量管理質(zhì)量對(duì)于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃,明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃,就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理,都集中在材料甄別、施工過程錯(cuò)漏等等。質(zhì)量,不再是不出錯(cuò),而是在資金使用的限制下,達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次,以人為本,加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn),提高全員質(zhì)量意識(shí)。最后,完善質(zhì)量管理體系,建立健全完善的質(zhì)量管理制度,加強(qiáng)過程檢驗(yàn)。

(2)成本控制的具體措施有以下幾個(gè)方面:①降低資金成本。首先,加強(qiáng)現(xiàn)金管理,制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃,壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金使用量。其次,要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理,盡快收回賒銷賬款,減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。②控制工程成本。首先,做好評(píng)估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù),也是進(jìn)行成本、銷售、利潤(rùn)控制和分析的依據(jù);再次,設(shè)計(jì)階段。第一,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。爭(zhēng)取多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo),第二,實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三,建立獎(jiǎng)懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方,施工階段。這一階段,主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?,F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。

4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理①項(xiàng)目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場(chǎng)銷售速度,而且有利于維護(hù)房屋購買者的利益,確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。②營(yíng)銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要,項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確,正確把握營(yíng)銷理念。首先,做好產(chǎn)品市場(chǎng)定位;其次,加強(qiáng)產(chǎn)品市場(chǎng)推廣;項(xiàng)目經(jīng)理通過前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤分析,并在樓盤銷售過程中隨著市場(chǎng)的變化不斷調(diào)整營(yíng)銷方案。

總之, 開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作, 并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立與之配套嚴(yán)密的組織和制度, 加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性, 注意預(yù)控, 就一定會(huì)在實(shí)際操作過程中減少項(xiàng)目管理的難度, 提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。

參考文獻(xiàn):

[1] 胡曉.淺談房地產(chǎn)成本控制[J]. 廣東科技. 2010(04)

第5篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

【關(guān)鍵詞】:房地產(chǎn);投資項(xiàng)目;系統(tǒng)策劃;研究

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引言

近幾年,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃越來越受到了人們的重視,很多開發(fā)企業(yè)投入了大量的人力物力。房地產(chǎn)策劃是按一定的模式進(jìn)行的,它是策劃師在全面地掌握市場(chǎng)情況之后,通過理念與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)、消費(fèi)者與開發(fā)商、環(huán)境營(yíng)造與成本控制等一系列的碰撞而產(chǎn)生一個(gè)“靈感”集合。經(jīng)過策劃人不斷的實(shí)踐和總結(jié),策劃模式開始逐漸形成,體現(xiàn)了房地產(chǎn)策劃的一些基本規(guī)律。策劃是建立在市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上的系統(tǒng)工程,但一般人們認(rèn)為策劃只是“出主意”、“賣點(diǎn)子”加之策劃界自身的稂莠不齊與概念策劃的炒作,致使人們對(duì)其產(chǎn)生了誤解,因此,需對(duì)房地產(chǎn)策劃進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的概念

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃是指在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中,為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標(biāo),提出具有創(chuàng)造性的思維對(duì)策,通過結(jié)合開發(fā)商的建設(shè)意圖,對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析,從項(xiàng)目的選址、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、施工到運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)階段進(jìn)行的建筑、投資、營(yíng)銷和組織管理等方面的策劃分析,并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃,包括房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)物業(yè)管理策劃等,作為投資決策和運(yùn)作的依據(jù),以達(dá)到預(yù)期的綜合效益。

房地產(chǎn)策劃的特征

1.操作性

房地產(chǎn)的策劃方案實(shí)施是策劃的直接目的,因而房地產(chǎn)策劃就應(yīng)該具有充分的可操作性。一是策劃的方案要容易實(shí)施、易于操作。經(jīng)常有一些房地產(chǎn)策劃的方案規(guī)定了非常理想的策略,但完全超出了發(fā)展商所能夠負(fù)擔(dān)的能力與實(shí)施能力或者脫離了市場(chǎng)條件的客觀性,因而也只能是空洞的紙上談兵。二是在具體的策劃方案實(shí)施上要有可操作的方法。三是在實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境中要有可操作的條件,在客觀市場(chǎng)條件不允許的條件下,策劃方案想操作好是比較困難的。

2.創(chuàng)新性

創(chuàng)新是房地產(chǎn)策劃的生命所在。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新,表現(xiàn)為手段新、方法新。策劃的方法與手段之間雖然有共性,但運(yùn)用在不同的地方、運(yùn)用在不同的場(chǎng)合,其所產(chǎn)生的效果也是不一樣的。還需要通過對(duì)其不斷的策劃實(shí)踐,創(chuàng)造出新的方法與手段來。再者表現(xiàn)為主題新、概念新。因?yàn)橹黝}概念是是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則,是項(xiàng)目的靈魂,只有房地產(chǎn)策劃概念主題有了新意,才能使的產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、氣質(zhì)與形式,才能使項(xiàng)目具有個(gè)性。

市場(chǎng)性

對(duì)房地產(chǎn)商品來講,考慮適銷對(duì)路的問題,就尤為顯得重要,這也是房地產(chǎn)的特性決定的,商品房使用期長(zhǎng),建設(shè)周期長(zhǎng)、投資或購買后,較難脫手,一旦空置,很難處理。因此,為了更好地解決房地產(chǎn)策劃適應(yīng)市場(chǎng)的問題,使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)建立在良性循環(huán)的軌道上,房地產(chǎn)策劃就要時(shí)時(shí)刻刻考慮市場(chǎng)的方向問題,可以從三個(gè)方面來著手:一是房地產(chǎn)策劃就是要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。策劃要有超前的眼光,根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展趨向,造就市場(chǎng)或創(chuàng)造出市場(chǎng)來;依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果,策劃要善于發(fā)現(xiàn)潛在的市場(chǎng),能夠占領(lǐng)空缺的市場(chǎng)。二是房地產(chǎn)的策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化,商品房的市場(chǎng)變了,策劃的思路、定位也要變。三是房地產(chǎn)策劃自始至終都要以市場(chǎng)來作為主導(dǎo),永遠(yuǎn)以市場(chǎng)需求為依據(jù)。

4.前瞻性

房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的周期一般少則二三年,多則三五年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間,如果沒有預(yù)見的能力和超前的眼光,光投入而不產(chǎn)出,那么對(duì)于企業(yè)的損失是巨大的;房地產(chǎn)策劃本身就是對(duì)“未來”的未完成的“房地產(chǎn)”進(jìn)行策劃,故它一定要超前和有預(yù)見。房地產(chǎn)策劃的超前眼光和預(yù)見能力,在各個(gè)階段都要能夠體現(xiàn)出來。在市場(chǎng)的調(diào)研階段,要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,要在小區(qū)的規(guī)劃、戶型的設(shè)計(jì)、建筑的立面等方面來預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。在投資分析階段,要能夠預(yù)知未來房地產(chǎn)開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向。在營(yíng)銷推廣階段,要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況,并在推廣時(shí)間、銷售價(jià)格、廣告、樓盤包裝等方面要有超前的眼光。

5.系統(tǒng)性

房地產(chǎn)策劃是一個(gè)比較龐大的系統(tǒng)工程,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資從開始到完成要經(jīng)過投資研究、市場(chǎng)調(diào)研、建筑施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣以及物業(yè)管理等幾個(gè)階段,每個(gè)階段構(gòu)成房地產(chǎn)策劃的子系統(tǒng),各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成,各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)。系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系,各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能,而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統(tǒng)功能的總和。

6.地域性

從事房地產(chǎn)策劃首先要考慮項(xiàng)目的地域性特征。作為不動(dòng)產(chǎn),房地產(chǎn)位置的固定性是無法改變的,因而房地產(chǎn)的策劃就自然地存在地域性的特征。第一要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位、功能區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。第二要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來講,房地產(chǎn)策劃要能夠重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育等情況,以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。第三要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó),由于各區(qū)域的自然環(huán)境、地理位置、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)條件很不一樣,要進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的策劃就不能不考慮這些情況。

房地產(chǎn)策劃時(shí)應(yīng)注意的問題

目前房地產(chǎn)策劃在我國(guó)一些城市已介服務(wù)能力。策劃人員在從事策劃叫應(yīng)注意以下三方面的問題:

策劃不能趕潮流服飾有“時(shí)裝”,消費(fèi)理念有“時(shí)尚”,但房地產(chǎn)策劃最忌“跟風(fēng)”趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性,在自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性方面,因而即使同一發(fā)展商在同一地段也建不出完全相同的商品房,因?yàn)槠鋬r(jià)值在幣場(chǎng)上難以同等實(shí)現(xiàn)。策劃行業(yè)若出現(xiàn)跟風(fēng)趕潮流的現(xiàn)象,那只能說明兩個(gè)原因:一是策劃人員江郎才盡、行業(yè)敗落;二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性,發(fā)展不正常。一個(gè)商品的商標(biāo)固然重要,但質(zhì)量好壞才是最終影響產(chǎn)品銷量的東西,質(zhì)量好則有口皆碑,質(zhì)量差則臭名遠(yuǎn)揚(yáng)。著名商標(biāo)是企業(yè)“創(chuàng)”出來的而不是風(fēng)水大師“取”出來的。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售是否火爆,主要取決于所策劃的房地產(chǎn)是否適合市場(chǎng),有沒有拴住主要消費(fèi)群,有沒有優(yōu)良的建筑質(zhì)量和優(yōu)美的環(huán)境。在某種程度上,名稱只要能反映其位置、環(huán)境特點(diǎn)、項(xiàng)目功能、交通狀況或社區(qū)特色,就是好名稱。

(2)策劃上不能搞一言堂。項(xiàng)目策劃貫穿土地獲取、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、銷售及招租全過程,涉及眾多的學(xué)科。策劃需要有民主的策劃氣氛,一個(gè)策劃方案應(yīng)由多名策劃師共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。很多中介機(jī)構(gòu),由于在策劃上沒有立法和行業(yè)管理,策劃人員沒有資格許可證,機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì)證書,委托書難以判斷其實(shí)力和水準(zhǔn)。導(dǎo)致這很多家中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為自己能承接策劃,并聲言自己的策劃是最好的。因此,主管部門以后在建立策劃管理體制時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮從事策劃的專業(yè)人員數(shù)量。

(3)開發(fā)商最好不要自己做策劃,中國(guó)有句古訓(xùn)就是旁觀者清,由于開發(fā)項(xiàng)目在決策初期屬企業(yè)的商業(yè)秘密,企業(yè)決策層一旦接受該項(xiàng)目并準(zhǔn)備開發(fā),按常理必然產(chǎn)生“偏愛”的情結(jié),再加上對(duì)市場(chǎng)缺乏充分的認(rèn)識(shí),在策劃過程中必然產(chǎn)生一些偏差,這些偏差往往對(duì)項(xiàng)目開發(fā)是致命的。

結(jié)語

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在正處于快速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)策劃理論也隨著市場(chǎng)的發(fā)展而不斷的變化。只有在事前精心策的劃,才會(huì)有項(xiàng)目的經(jīng)典。加強(qiáng)房地產(chǎn)策劃學(xué)的研究,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策理論進(jìn)行充實(shí)、完善,建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)策劃學(xué),具有開創(chuàng)性意義。

參考文獻(xiàn):

[1] 顏才添, 關(guān)瑞明. 建筑策劃的國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)[J] .福建建筑, 2007(3)

第6篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;難點(diǎn);解決措施

中圖分類號(hào):F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: A

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述

1.1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)涵

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵而言,主要是指在依據(jù)法律法規(guī),基于國(guó)有土地合法取得土地使用權(quán)的前提下進(jìn)行房屋建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中,涉及的部門眾多,包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、交通等,屬于一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的復(fù)雜工程。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理來講,主要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象,基于一定約束條件下,以達(dá)工程項(xiàng)目目標(biāo),并按照工程項(xiàng)目潛在規(guī)律,對(duì)項(xiàng)目構(gòu)思至完成全過程進(jìn)行組織設(shè)計(jì),最大限度地減少工程投入成本,保證項(xiàng)目施工質(zhì)量與管理效率。

1.2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理,能使項(xiàng)目的前期論證、開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開??梢哉f,通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理,將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道,使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度,形成一個(gè)高效率的組織保障體系,使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間,以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系,吸納融通資金,尋找材料設(shè)備供貨渠道,廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍,獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

4)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項(xiàng)目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制,以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

2、目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所存在的問題

2.1、項(xiàng)目方案的管理工作欠缺

房地產(chǎn)開發(fā)商一般對(duì)于項(xiàng)目方案都很重視,但是在實(shí)際的執(zhí)行過程中,卻經(jīng)常出現(xiàn)違背規(guī)范程序進(jìn)行操作的情況,這也是項(xiàng)目管理中比較嚴(yán)重的一個(gè)問題。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前沒有進(jìn)行足夠的市場(chǎng)調(diào)研。受利益的驅(qū)使,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目之后,基本沒有進(jìn)行有效的市場(chǎng)調(diào)研,就匆忙的依據(jù)當(dāng)前最為賺錢的項(xiàng)目來確定自己未來準(zhǔn)備開發(fā)的方案,基本都是在模仿別人,這就導(dǎo)致了自己開發(fā)出來的產(chǎn)品缺少自己獨(dú)有的東西,形成不了足夠的吸引力,從而銷售速度受到嚴(yán)重影響。如果沒有足夠的市場(chǎng)調(diào)研,企業(yè)的整體運(yùn)作將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2、房地產(chǎn)企業(yè)普遍忽略對(duì)于品牌價(jià)值的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)也不太注重對(duì)于品牌價(jià)值的培養(yǎng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)注重的都是當(dāng)前的利益最大化,只希望可以從這個(gè)項(xiàng)目短時(shí)間內(nèi)獲得盡可能多的金錢,卻沒有對(duì)自己的產(chǎn)品做好品牌的培養(yǎng),盡管做了很多的產(chǎn)品,可能企業(yè)的品牌知名度或者認(rèn)可度依然很低。而事實(shí)上,企業(yè)如果可以希望長(zhǎng)盛不衰,可以長(zhǎng)期發(fā)展,那么就需要注重對(duì)于自己的精品產(chǎn)品的打造,并且注重對(duì)于自己的精品品牌的培養(yǎng),所形成的無形資產(chǎn)和商譽(yù)都會(huì)讓企業(yè)在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更加具有優(yōu)勢(shì)。

2.3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研不足,缺乏可行性研究

當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問題,在一個(gè)項(xiàng)目開始之前,往往缺乏前期調(diào)研論證,缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓,而不能對(duì)其進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證,這就造成了項(xiàng)目管理在前期無法進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制,致使后期出現(xiàn)了一系列問題,如商品房戶型單一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理,成本較高,公攤過大、空置問題嚴(yán)重等等,影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理控制措施

3.1、標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)、提高建設(shè)項(xiàng)目合同管理的規(guī)范化水平

項(xiàng)目開發(fā)成本控制中,如何選擇一個(gè)優(yōu)質(zhì)的合作單位尤為重要,優(yōu)質(zhì)的合作單位不但能有利于成本的控制,還能創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,所以在項(xiàng)目的招標(biāo)階段,應(yīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)程序,公開、公平、公正的選取中標(biāo)單位。在確定中標(biāo)單位后工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施都是圍繞合同整體目標(biāo)來運(yùn)行,針對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目合同而言,主要是指開發(fā)主體與設(shè)計(jì)、施工等單位,以建設(shè)工程任務(wù)為基準(zhǔn),從而簽訂的一種合同,具有經(jīng)濟(jì)屬性,因此有效的工程項(xiàng)目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實(shí)現(xiàn)的。同時(shí),在建設(shè)工程項(xiàng)目合同中還規(guī)定了各自履行的義務(wù)及解決爭(zhēng)議的方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中,樓盤施工質(zhì)量、成本、進(jìn)度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關(guān),而施工質(zhì)量、成本與進(jìn)度控制均由合同的履行來體現(xiàn)。由此可見,強(qiáng)化建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理,正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。

3.2、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制

強(qiáng)化質(zhì)量控制,有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工問題,分析施工工藝與合同要求、設(shè)計(jì)要求是否相符,經(jīng)由繪制動(dòng)態(tài)過程控制圖與施工作業(yè)流程圖,可保證施工質(zhì)量。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目部而言,必須要構(gòu)建全方位的現(xiàn)場(chǎng)管理模式,領(lǐng)導(dǎo)層要樹立質(zhì)量意識(shí),以達(dá)合同質(zhì)量控制目標(biāo)。此外,必須要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的管理意識(shí),定期開展工程部經(jīng)理會(huì)議,對(duì)質(zhì)量控制與安全管理進(jìn)行綜合部署,充分調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的工作積極性,強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收。

3.3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)

管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中,必須要做好項(xiàng)目部?jī)?nèi)部關(guān)系協(xié)調(diào),積極協(xié)調(diào)內(nèi)部人際關(guān)系,優(yōu)化人員配置,職責(zé)分明。與此同時(shí),要協(xié)調(diào)內(nèi)部組織關(guān)系,按照實(shí)際工作需要與人員自身優(yōu)勢(shì),明確小組或成員工作目標(biāo)與權(quán)限,構(gòu)建信息溝通機(jī)制。另外,要協(xié)調(diào)項(xiàng)目部與外部的關(guān)系,包括施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、質(zhì)量監(jiān)督站及其他。

3.4、加強(qiáng)相關(guān)的品牌建設(shè)

消費(fèi)者的成熟度不斷的提高,而房地產(chǎn)相關(guān)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈,所以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),加強(qiáng)企業(yè)的建設(shè)刻不容緩。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,大量的言過其實(shí)的廣告對(duì)于品牌的構(gòu)建并沒有太多的幫助,反倒是如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及優(yōu)秀的服務(wù),再通過較為真實(shí)的和恰當(dāng)?shù)男蜗笠?guī)劃以及媒體推薦等公關(guān)活動(dòng)將企業(yè)的品牌進(jìn)行推廣,房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)逐漸形成屬于自己的、具有很高價(jià)值的品牌。但是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)并非一蹴而就,需要房地產(chǎn)企業(yè)鍥而不舍、堅(jiān)持不懈的認(rèn)真開發(fā)每一個(gè)樓盤,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸認(rèn)可本企業(yè)的品牌,才能最終形成屬于企業(yè)自身的形象和品牌。

房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理最終是以高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為根本目的的,而且其項(xiàng)目管理的水平高低,也直接影響著房地產(chǎn)建筑的工期、質(zhì)量以及后期服務(wù)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地,這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理,從各個(gè)方面入手,對(duì)于存在的問題及時(shí)的解決,從而促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]曲振琳.淺析當(dāng)前房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理存在難點(diǎn)以及解決措施[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2014,22:83.

第7篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

    全程策劃的策劃理念和內(nèi)涵既實(shí)用又豐富,而且創(chuàng)造了不少經(jīng)典項(xiàng)目,深受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃咨詢公司的推崇,流行全國(guó)。

    房地產(chǎn)全程策劃,簡(jiǎn)單地說就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“全過程”的策劃,即從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研開始到項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都進(jìn)行全方位策劃。全程策劃強(qiáng)調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過程策劃服務(wù),每個(gè)環(huán)節(jié)都以提升項(xiàng)目的價(jià)值為重點(diǎn),圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值來運(yùn)用各種手段,使項(xiàng)目以最佳的狀態(tài)走向市場(chǎng)。

    房地產(chǎn)全程策劃模式的特點(diǎn)是“全過程策劃服務(wù)”,因而策劃的思路、理念可以貫穿于整個(gè)項(xiàng)目。全程策劃在運(yùn)用中逐漸形成三種不同的策劃方向:

    第一種是在項(xiàng)目接手后,從市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、銷售以及售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去,并在各個(gè)專業(yè)上具體操作,直到項(xiàng)目成功推出市場(chǎng)。這種策劃方向要求策劃人員素質(zhì)好、水平高、技術(shù)全面,從策劃總監(jiān)、策劃主管、策劃操作的各層面人員都要相互協(xié)調(diào)、相互合作。而且,要求最低層面的技術(shù)人員如建筑設(shè)計(jì)、廣告平面、銷售等人員都對(duì)策劃規(guī)律全面熟悉。這種全程策劃方向難度相當(dāng)大,人員結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)的要求相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn),只有極少數(shù)有實(shí)力的策劃咨詢公司能承擔(dān)這樣的全程策劃。

    第二種是項(xiàng)目的一系列環(huán)節(jié)都參與進(jìn)去,但不涉及到具體專業(yè)操作層面。市場(chǎng)調(diào)查、建筑設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、廣告、銷售等由各專業(yè)公司去操作。全程策劃公司只是做總策劃及統(tǒng)籌,把各種不同的專業(yè)公司整合一起,按照總策劃的方向行事。此策劃方向人員不多,但都是策劃精英,能主持各方面的專業(yè)工作,把專業(yè)公司協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌好。該策劃方向被運(yùn)用到眾多的策劃咨詢公司。

    第三種由于策劃咨詢公司的專業(yè)特長(zhǎng)不同,在全過程策劃服務(wù)的前提下,有的在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)方面參與比較多;有的在市場(chǎng)調(diào)研、投資分析方面有擅長(zhǎng);有的在廣告策劃方面有突出的表現(xiàn);還有的在策劃銷售方面最有能力。他們運(yùn)用自己的專業(yè)特長(zhǎng)有所側(cè)重,但不丟掉全程策劃的宗旨,也取得了較好的策劃效果。這種策劃方向在策劃咨詢公司中也不少。

    全程策劃模式比較適用于中小型項(xiàng)目操作運(yùn)行,這樣各個(gè)環(huán)節(jié)較容易策劃到位,大的項(xiàng)目如幾千畝的大盤就會(huì)感到力不從心。這時(shí),就應(yīng)該采用其他策劃模式與之交*進(jìn)行,取長(zhǎng)補(bǔ)短。全程策劃模式的流程和內(nèi)容如下:

第8篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 策略 應(yīng)用的探討

伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),并且推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大。市場(chǎng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)面向社會(huì)的注意窗口,是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)的重要手段。只有正確合理的市場(chǎng)營(yíng)銷手段才能促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展,推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。市場(chǎng)營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)獲取經(jīng)濟(jì)利益的有效途徑,市場(chǎng)營(yíng)銷決定了房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析

(一)市場(chǎng)調(diào)研不足且缺乏真實(shí)性

開展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重要依據(jù)就是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,獲取第一手資料。當(dāng)前,有些企業(yè)對(duì)市場(chǎng)調(diào)視力度不夠,市場(chǎng)調(diào)研不足,缺乏真實(shí)有效性。致使企業(yè)在制定營(yíng)銷策略時(shí),僅僅是理論性的判斷,沒有實(shí)際生活調(diào)研數(shù)據(jù)作為依據(jù)。忽略了社會(huì)需求的狀況,導(dǎo)致理論與實(shí)際出現(xiàn)了偏差,使制定的市場(chǎng)營(yíng)銷策略失去了時(shí)效性,制約了市場(chǎng)營(yíng)銷策略的效果,影響了企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益。

(二)目標(biāo)市場(chǎng)的定位模糊

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們生活水平出現(xiàn)了兩級(jí)分化的情況,導(dǎo)致了在收入和思想意識(shí)形態(tài)的差異,使社會(huì)的整體消費(fèi)人群之間存在著對(duì)產(chǎn)品需求的差異,需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不相同。當(dāng)前,有些房地產(chǎn)開發(fā)商忽略了這一特點(diǎn),將房地產(chǎn)建設(shè)成高端大氣的高檔小區(qū),使得中低收入人群無法承受高檔的房?jī)r(jià)。這種目標(biāo)市場(chǎng)定位的模糊狀態(tài),影響了整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(三)市場(chǎng)營(yíng)銷渠道陳舊

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響渠道采用的是以電視營(yíng)銷和平面廣告設(shè)計(jì)為主。隨著網(wǎng)絡(luò)的興起,大中規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷渠道比較廣泛,獲得的經(jīng)濟(jì)效益更好,一些小的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金和品牌知名度都不到位,所以限制了市場(chǎng)營(yíng)銷渠道的發(fā)展,使得受益低,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少了在營(yíng)銷方面投入的資金。

(四)價(jià)格營(yíng)銷策略單一

價(jià)格營(yíng)銷包括市場(chǎng)定價(jià)和調(diào)價(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要策略。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)都采用了降低價(jià)格開盤的策略,在樓盤銷售過程中,逐漸的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià),沒有合理的調(diào)節(jié)機(jī)制制約。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至是盲從的進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整,促使價(jià)格營(yíng)銷策略的單一性。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析

(一)產(chǎn)品策略

房地產(chǎn)營(yíng)銷包括的內(nèi)容有房地產(chǎn)實(shí)體項(xiàng)目產(chǎn)品和有關(guān)項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)施。所以,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略要從基礎(chǔ)、核心、產(chǎn)品等方面考慮,將房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的重點(diǎn)放在打造品牌戰(zhàn)略和特色戰(zhàn)略上。特色戰(zhàn)略就是突出房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體產(chǎn)品特征、周邊環(huán)境、相關(guān)的配套設(shè)施等方面的特點(diǎn)和不同與別家的優(yōu)勢(shì),將房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)充分的展現(xiàn)出來,用建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、質(zhì)量、服務(wù)等作為搶占市場(chǎng)的依據(jù),滿足消費(fèi)者的需求。打造房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略就是將房地產(chǎn)企業(yè)的形象鮮明化。品牌的競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心,是將企業(yè)的無形資產(chǎn)變成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的附加值,將企業(yè)向多元化發(fā)展。憑借企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì),可以促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷的開展實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)。

(二)價(jià)格策略

價(jià)格策略是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要策略,直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展。價(jià)格關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成本和利潤(rùn),和消費(fèi)者的購買支付行為,影響著銷售的情況和企業(yè)利益目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。價(jià)格策略的制定要考慮企業(yè)成本利潤(rùn)核算和消費(fèi)人群的實(shí)際購買情況,運(yùn)用科學(xué)的定價(jià)方法,制定出合理的價(jià)格。

(三)促銷策略

促銷策略就是運(yùn)用合理的傳遞方法將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的知名度擴(kuò)大化,包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員直接與樓盤消費(fèi)人員進(jìn)行有效的溝通、接洽,建立良性的關(guān)系,用產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量說話,加強(qiáng)消費(fèi)者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質(zhì)的影響,而且人員銷售的成本比較高,具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產(chǎn)的各種廣告,樹立的品牌形象,進(jìn)行中的營(yíng)業(yè)推廣技術(shù)等,運(yùn)用到房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售和服務(wù)質(zhì)量中進(jìn)行的促銷活動(dòng)。將人員促銷和非人員促銷結(jié)合在一起,就形成了促銷策略。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新發(fā)展

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,所以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略和組成營(yíng)銷策略就無法滿足經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展和壯大,為了在社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,房地產(chǎn)企業(yè)只有改變已有的思想理念,創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷策略,使房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久的發(fā)展下去。

(一)人文營(yíng)銷

由于現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步,影響著消費(fèi)水平的發(fā)展,所以消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的要求越來越高,這就要求房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量要具備人文理念。在進(jìn)行市場(chǎng)銷售時(shí),將產(chǎn)品的項(xiàng)目特點(diǎn)和服務(wù)的人文理念充分的體現(xiàn)出來,將項(xiàng)目營(yíng)銷變環(huán)境,提升房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵。

(二)社會(huì)營(yíng)銷

社會(huì)營(yíng)銷是從社會(huì)發(fā)展的角度出發(fā),因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是社生產(chǎn)力的重要組成部分。以經(jīng)濟(jì)實(shí)體的形式,獲取社會(huì)群眾的經(jīng)濟(jì)利益。在做房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略時(shí),以品牌形象承擔(dān)社會(huì)應(yīng)盡的職責(zé),與人們?nèi)罕姼愫藐P(guān)系,建立口碑式營(yíng)銷,樹立社會(huì)良好形象,獲取經(jīng)濟(jì)利益。

(三)知識(shí)營(yíng)銷

我們現(xiàn)在所處的是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,消費(fèi)者在購買產(chǎn)品之前,就已經(jīng)了解了有關(guān)房地產(chǎn)方面的相關(guān)知識(shí),所以,房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行產(chǎn)品知識(shí)灌輸時(shí),要以輔助、加強(qiáng)、提升的觀點(diǎn)進(jìn)行講解,以增強(qiáng)消費(fèi)者的滿意度和信任度,最終達(dá)成營(yíng)銷的順利進(jìn)行。

第9篇:房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案范文

國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整導(dǎo)致土地價(jià)值上升,房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,各房地產(chǎn)企業(yè)都把重點(diǎn)放在了成本控制上,而設(shè)計(jì)階段的成本控制作為成本控制的重要組成部分,受到了地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注。設(shè)計(jì)階段作為投資控制效果的決定性階段,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)濟(jì)效益等都有著十分重要的影響,然而或許是太急功近利,房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段成本控制有許多問題需要及時(shí)解決。我國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員的技術(shù)已經(jīng)達(dá)到國(guó)際化水平,但缺乏一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任感,加之設(shè)計(jì)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)沒有把經(jīng)濟(jì)性列入考核范圍,致使設(shè)計(jì)人員忽視了設(shè)計(jì)過程中經(jīng)濟(jì)的合理性;限額設(shè)計(jì)的施行存在著不穩(wěn)定因素,導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更情況的發(fā)生,而設(shè)計(jì)變更中有些問題得不到及時(shí)、妥善地解決。面對(duì)現(xiàn)存問題,必須加強(qiáng)管理,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,通過設(shè)計(jì)方案來選擇設(shè)計(jì)單位,保證招標(biāo)過程的公正、公開、透明;實(shí)行設(shè)計(jì)獎(jiǎng)懲制度,改變?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)用收取的辦法;強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,建立獎(jiǎng)懲考核機(jī)制,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更程序,優(yōu)化設(shè)計(jì),保證其精度和深度。

二、控制開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用

隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,要降低企業(yè)的開發(fā)成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益,就必須充分利用現(xiàn)有資源,找尋降低財(cái)務(wù)費(fèi)用合理有效的辦法。

(一)縮短策劃和報(bào)建時(shí)間

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)非常龐大而且復(fù)雜的工程,從土地使用權(quán)的獲得、到項(xiàng)目的完成和銷售會(huì)經(jīng)歷很長(zhǎng)時(shí)期,這段時(shí)間所花費(fèi)的人力、財(cái)力、物力都較大,以一個(gè)6萬米的建筑體量為例,從市場(chǎng)調(diào)研、決策、招標(biāo)、到施工圖的設(shè)計(jì)、審查、報(bào)建大約需要4個(gè)月左右的時(shí)間,可見工程之浩大以及其復(fù)雜性。由此看來,縮短前期策劃和報(bào)建階段的時(shí)間對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制是非常有必要性的。通常來說,土地出讓信息的與正式拍賣之間會(huì)有幾個(gè)月的時(shí)間,開發(fā)商可以提前進(jìn)行土地的分析研究和市場(chǎng)調(diào)研、策劃研究等,明確產(chǎn)品定位,設(shè)計(jì)初步規(guī)劃方案,如此一來,在獲取土地后就可以直接報(bào)建,大大縮短了時(shí)間,降低了資金的占用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

(二)分期開發(fā),加快款項(xiàng)回收

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)耗資大費(fèi)時(shí)長(zhǎng),一次性開發(fā)將會(huì)占用大量資金和時(shí)間,可以采取分期開發(fā)的方式,把單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行多期滾動(dòng)開發(fā),減輕了資金投入的壓力,降低了資金的總投入量,還可以對(duì)資金進(jìn)行合理利用,把銷售所得款項(xiàng)投入到下一項(xiàng)目建設(shè)中。房地產(chǎn)預(yù)售模式的實(shí)行,決定了資金的回收在一定程度上比開發(fā)成本資金支付的時(shí)間較早,在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷售以后,要及時(shí)加快銷售資金的回籠速度,減少資金投入,降低企業(yè)負(fù)債。采取優(yōu)惠措施,支持和鼓勵(lì)客戶一次性付全款,對(duì)按揭的客戶,要加強(qiáng)合同管理,交代有關(guān)按揭的手續(xù)和程序并進(jìn)行督促。

(三)尋求優(yōu)質(zhì)承包商,嚴(yán)格撥付資金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有給付預(yù)付款的情況下,就需要承包商進(jìn)行墊資。因此,承包商的墊資能力也是緩和資金壓力和成本的重要依據(jù)。另外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中要嚴(yán)格按照撥款計(jì)劃,確定時(shí)間、金額和收款人進(jìn)行撥付,并注意保存相關(guān)單據(jù)。

三、降低建安成本和土地增值稅

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,要尋生存、求發(fā)展,就必須提升企業(yè)的整體能力。成本控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)中成為勢(shì)在必行的趨勢(shì),其中建安成本在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理費(fèi)用中很重要的一部分,是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本,降低建安成本,可以通過公開招標(biāo)、全員參與等方式來進(jìn)行。招標(biāo)工作在降低建安成本方面十分關(guān)鍵,招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招標(biāo)文件和合同管理的工作,保證招標(biāo)的公開性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具,加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作,在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)、細(xì)化宏觀調(diào)控政策,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。土地增值稅超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)決定了降低增值額在稅收籌劃中的關(guān)鍵性。由于土地增值稅的稅率較高,可以綜合考慮增值額的增加所帶來的利益與起征點(diǎn)所增加稅收相比較,做出合理選擇;在土地增值稅征收范圍內(nèi),利用合作建房和房地產(chǎn)的代建房、改售為租等多種方式進(jìn)行節(jié)稅;根據(jù)稅收優(yōu)惠政策,降低普通住宅的售價(jià)、增加扣除項(xiàng)目金額,調(diào)整平攤費(fèi)用,使各處增值率相差無幾,節(jié)省稅款。

四、結(jié)束語

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