房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；財(cái)政政策；貨幣政策

2011年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)61739.78億元，同比增長(zhǎng)27.9%，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但其中存在的問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)機(jī)制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無(wú)法保證邊際社會(huì)收益和邊際社會(huì)成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調(diào)控來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)是房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定、供求基本平衡和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控分析

（一）財(cái)政政策

財(cái)政政策主要通過(guò)兩個(gè)途徑來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。

第一，稅收途徑。稅收手段是財(cái)政政策的主要手段，也是國(guó)家利用積極的財(cái)政政策來(lái)調(diào)節(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。在我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的情況下，房地產(chǎn)稅收不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家財(cái)政收入來(lái)源的重要工具，也是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的杠桿。但從國(guó)統(tǒng)局的近年來(lái)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，稅收政策在現(xiàn)實(shí)中對(duì)于遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并沒(méi)有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產(chǎn)稅收占開(kāi)發(fā)成本比例相對(duì)較小，對(duì)于房地產(chǎn)的高利潤(rùn)空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離中央政府宏觀調(diào)控的初衷；稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時(shí)滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。

第二，政府轉(zhuǎn)移支付。政府轉(zhuǎn)移支付水平的高低會(huì)對(duì)居民的生活水平產(chǎn)生較大的影響。從整體上來(lái)說(shuō)，國(guó)家和地方政府加大力度提供保障性住房，對(duì)于改善住房結(jié)構(gòu)、有效遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)有非常重要的作用。從目前來(lái)看，保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)格局的影響主要表現(xiàn)在：影響房地產(chǎn)供求關(guān)系、拉低房地產(chǎn)價(jià)格和影響房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等方面。

（二）貨幣政策

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是貨幣政策調(diào)整的重點(diǎn)。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過(guò)以下三大途徑。

第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進(jìn)而改變消費(fèi)者的購(gòu)房成本。由于房地產(chǎn)價(jià)格富有彈性，購(gòu)房成本變化會(huì)使消費(fèi)者敏感進(jìn)入或退出市場(chǎng)，從而達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求，直接影響房?jī)r(jià)。第二，信貸途徑。中央銀行可以運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、調(diào)節(jié)再貼現(xiàn)率和法定存款準(zhǔn)備金等工具來(lái)改變貨幣供應(yīng)量，從而影響信貸機(jī)構(gòu)的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會(huì)對(duì)利率產(chǎn)生影響，從而增加或減少房地產(chǎn)需求，引致其價(jià)格的相應(yīng)變化。第三，資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑。投資者的資產(chǎn)組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)。如果中央銀行采取擴(kuò)張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降，投資者會(huì)減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡。從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價(jià)格上升，房地產(chǎn)商品作為非貨幣資產(chǎn)就會(huì)受到影響。

二、調(diào)控效果及局限性分析

總體來(lái)看，2003年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不是很理想，特別是對(duì)房?jī)r(jià)漲速過(guò)快及市場(chǎng)秩序的調(diào)控和治理與調(diào)控預(yù)期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調(diào)控積累基礎(chǔ)上，為加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)和改善住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控思路，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出一些效果，部分地區(qū)部分城市的房?jī)r(jià)有所回落，但仍不明顯?？傮w上房?jī)r(jià)過(guò)高、部分城市的房?jī)r(jià)不斷出現(xiàn)漲速過(guò)快以及市場(chǎng)有序化程度較低等問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決。調(diào)控的局限性主要表現(xiàn)為：

第一，地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會(huì)采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問(wèn)題。雖然1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)的23號(hào)文件確定了要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，但2003年國(guó)務(wù)院下發(fā)的18號(hào)文件，將原來(lái)23號(hào)文件中有關(guān)“經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體”改為“經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，弱化了經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)體系的地位。同時(shí)又沒(méi)有及時(shí)建立其他有效地住房保障措施，這也是調(diào)控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調(diào)控政策在地方得不到很好落實(shí)。地方貫徹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不積極的現(xiàn)象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯，使宏觀調(diào)控的效果大大減弱。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的思考

首先，要重視住房保障。許多國(guó)家都將建立住房保障體系作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要目標(biāo)。認(rèn)為這樣做既有助于解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公平問(wèn)題，也能有效改善住房市場(chǎng)的供給和需求結(jié)構(gòu)，從而建立較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。例如美國(guó)政府在20世紀(jì)30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點(diǎn)轉(zhuǎn)為補(bǔ)貼私人機(jī)構(gòu)興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來(lái)，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補(bǔ)貼。

其次，強(qiáng)化稅收工具在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)用。稅收工具對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系具有非常重要的作用，從我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策看，稅收政策的運(yùn)用力度明顯不夠。

第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

首先，持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，透支了人們未來(lái)幾十年的消費(fèi)，嚴(yán)重地制約著我國(guó)消費(fèi)率的提高。人們?yōu)榱速?gòu)買(mǎi)一套房子幾乎奉陪了一輩子的艱難儲(chǔ)蓄。這個(gè)問(wèn)題不解決，以擴(kuò)大內(nèi)需為目標(biāo)、以消費(fèi)主導(dǎo)為基礎(chǔ)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式就很難得到根本性的轉(zhuǎn)變；其次，近幾年來(lái)，政府尤其是中央政府，雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控上花了很大力氣，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但至今還沒(méi)有取得重大進(jìn)展。在這場(chǎng)和既得利益者的博弈中，如果政府步步退卻，政府的政策乃至政府的公信度就會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害。一旦政府持續(xù)退縮，既得利益者就會(huì)得寸進(jìn)尺，其后果是不堪設(shè)想的；再次，從社會(huì)建設(shè)的角度看，當(dāng)前群眾對(duì)房地產(chǎn)的抱怨聲勢(shì)很大，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)社會(huì)建設(shè)極為重要，它是社會(huì)生存的基礎(chǔ)。從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式看，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，可以謀取可觀的暴利，就會(huì)松懈對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的緊迫性，甚至有可能導(dǎo)致“產(chǎn)業(yè)空心化?！睕r且，當(dāng)今世界，找不到一個(gè)國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體，通過(guò)重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。相反的，倒是有很多國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體因房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展而陷入長(zhǎng)期衰退。如果我國(guó)能夠在“十二五”期間甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，把房地產(chǎn)體制改革好，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就可以實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，就能獲得社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

最近住房建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，2012年將繼續(xù)堅(jiān)持加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。以往的調(diào)控效果之所以不顯著，在于有的地方政府深深介入房地產(chǎn)業(yè)的慣性沒(méi)有消除，各項(xiàng)調(diào)控政策在執(zhí)行過(guò)程中被“軟化”，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供給乏力，讓中央宏觀調(diào)控政策成了“揚(yáng)湯止沸”。地方政府調(diào)控中的動(dòng)力之所以不足，原因在于地方利益的考量，以及地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。一些地方政府擔(dān)心調(diào)控的結(jié)果可能影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入，地方政府想以高房?jī)r(jià)換取GDP，因而削弱了中央宏觀調(diào)控的效果。必須清醒地認(rèn)識(shí)到，土地財(cái)政是不可持續(xù)的，土地不是賣(mài)不完的。只有逐步實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)相匹配，規(guī)范土地征收行為，用好土地出讓金收入，解決地方政府“錢(qián)少事多”的現(xiàn)實(shí)難題，才能保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。這既是行政管理體制改革的迫切要求，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的必由之路。

有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我國(guó)歷年的土地出讓金：2006年7000億元，2007年13000億元；2008年9600億元；2009年15900億元，比上年增長(zhǎng)63.4%；2010年27000億元，比上年增長(zhǎng)70.4%。2009年全國(guó)土地出讓金占地方財(cái)政收入的46%。這部分土地增值收益如果能夠用于改善老百姓的福利，當(dāng)然是很好的；但是地方政府更多地用于投資基本建設(shè)，即能夠帶來(lái)更大盈利空間的投資。原因很簡(jiǎn)單，用于社會(huì)保障支出，用于改善民生，是要花錢(qián)的，又不可能給地方政府帶來(lái)可觀的利潤(rùn)，地方政府的積極性就不那么高了。按有關(guān)規(guī)定，各地土地出讓金凈收益中提取廉租住房保障資金不應(yīng)少于10%，但事實(shí)上，2010年11月公布的審計(jì)結(jié)果，2007—2009年有22個(gè)城市的提取比例未達(dá)到要求，共少提取146.23億元。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史2011年1月7日在北京舉行的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上指出：2010年全國(guó)土地出讓成交價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.8%，城市發(fā)展對(duì)土地依賴有增無(wú)減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善?！笆晃濉逼陂g土地出讓金7萬(wàn)多億元，2009年土地出讓金1.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)63.4%。1992—2003年，全國(guó)累計(jì)收到1萬(wàn)多億元土地出讓金。自從2004年以來(lái)，我國(guó)土地出讓方式發(fā)生重大變化，努力推行土地招、拍、掛，全國(guó)土地出讓收入因此猛增。2012年要深入推進(jìn)國(guó)有土地有償使用制度改革，逐步擴(kuò)大有償用地范圍，堅(jiān)持和完善土地招、拍、掛制度，認(rèn)真總結(jié)、規(guī)范、完善“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動(dòng)工業(yè)用地彈性出讓和租賃制，推動(dòng)土地供應(yīng)由價(jià)高者得的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。總理在2011年12月召開(kāi)的中央農(nóng)村工作會(huì)議上指出：“應(yīng)該看到，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。”2012年3月，總理在《政府工作報(bào)告》中，論述2012年的主要任務(wù)，明確指出：“制定出臺(tái)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例?！?/p>

可以預(yù)見(jiàn)，2012年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲的壓力依然存在，這就迫使原本限于短期舉措的宏觀調(diào)控將隨之常態(tài)化。市場(chǎng)將較長(zhǎng)時(shí)間面臨偏緊的政策環(huán)境。2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最重要的兩項(xiàng)政策：一是通過(guò)差別化信貸政策抑制投資投機(jī)需求取得一定效果；二是切實(shí)增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，尤其是加大保障房供給力度。這兩項(xiàng)行之有效的政策必須繼續(xù)堅(jiān)持。今后一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的過(guò)熱苗頭，新一輪從緊的宏觀調(diào)控政策可能隨時(shí)到來(lái)。中央的宏觀調(diào)控政策目標(biāo)，一向定在防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，從來(lái)沒(méi)有強(qiáng)調(diào)要把房地產(chǎn)價(jià)格降下來(lái)。但是，2012年3月，總理在《政府工作報(bào)告》中首次提出：“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合同回歸?！币馕吨覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房?jī)r(jià)大漲大落的時(shí)代即將結(jié)束。這里附帶談一談我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格今后的走勢(shì)如何？要回答這個(gè)問(wèn)題，主要看中央對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位：即是為了解決居民的消費(fèi)需求，或者說(shuō)是為了滿足居民的住房需求；還是滿足中高收入者的投資、投機(jī)需求？如果是為了前者，對(duì)后者采取抑制、打擊的政策，房地產(chǎn)價(jià)格必然逐步回落，合理回歸；如果是放任自流，房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲，直至徹底崩潰，導(dǎo)致泡沫破滅和金融危機(jī)。即使是短期的宏觀調(diào)控，把房地產(chǎn)價(jià)格壓一壓，一旦宏觀調(diào)控放松，還會(huì)出現(xiàn)更大的反彈。中央政府面臨兩難選擇，地方政府的利益又往往和房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。博弈始終是存在的。集中在三個(gè)方面的博弈：當(dāng)宏觀調(diào)控明顯影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)能否持續(xù)；地方政府財(cái)政究竟有多大的承受能力；開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)資金狀況能夠維持多久？特別是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)下行的壓力，以及如何替代地方政府的“土地財(cái)政。再有沖破既得利益集團(tuán)的干擾。

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，總理在2012年兩會(huì)答記者問(wèn)時(shí)指出，我們2003已經(jīng)提出6條措施，2005年國(guó)八條，2006年國(guó)六條。為什么那些年調(diào)控沒(méi)有成效呢？群眾責(zé)怪我們房?jī)r(jià)越調(diào)越高（根本原因是時(shí)緊時(shí)松）。政策不出中南。我聽(tīng)了感到十分痛心。為什么近兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點(diǎn)曙光，有所進(jìn)展呢？首先是我們調(diào)控決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖；其次，我們抓住了一個(gè)抑制投資和投機(jī)需求的要害問(wèn)題。采取針對(duì)性措施。現(xiàn)在我可以明確告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松，如果放松就會(huì)前功盡棄。而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是自由放任的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而是實(shí)行宏觀調(diào)控的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。在房地長(zhǎng)市場(chǎng)的運(yùn)作過(guò)程中政府的培育和引導(dǎo)功能至關(guān)重要，政府通過(guò)各種宏觀調(diào)控手段不斷地調(diào)控著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向繁榮和穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控就是國(guó)家采用行政、法律等手段從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，以保證其供需平衡，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的運(yùn)作。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)節(jié)過(guò)程中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調(diào)控要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法的基本原則，做到有法可依。研究經(jīng)濟(jì)法視野下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，對(duì)加強(qiáng)當(dāng)前我國(guó)宏觀調(diào)控在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中力度，從而從根本上遏制房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快有著重要意義。

一、從經(jīng)濟(jì)法視角看房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控應(yīng)具備的特征

（一）整體性

整體性，體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)以及調(diào)控對(duì)象上。社會(huì)整體利益應(yīng)該具有以下幾個(gè)特征：第一，受益主體的非特定性；第二，公共利益的設(shè)定不應(yīng)出于個(gè)別主體的商業(yè)目的，但是公共利益的設(shè)定并不排斥整個(gè)社會(huì)的商業(yè)目的，也不排斥旨在促進(jìn)公共利益的次級(jí)群體利益；第三，公共利益的確定及實(shí)現(xiàn)應(yīng)通過(guò)法定的正當(dāng)程序來(lái)實(shí)現(xiàn)，并具有廣泛的群眾基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)法基本原則要求宏觀調(diào)控要著眼于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀結(jié)構(gòu)和總體運(yùn)行，目標(biāo)涉及社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)等宏觀指標(biāo)和各類經(jīng)濟(jì)總量，影響對(duì)象的范圍是社會(huì)經(jīng)濟(jì)全局。觀調(diào)控往往是指向未來(lái)的，具有超前性，宏觀經(jīng)濟(jì)形式是變幻莫測(cè)的。經(jīng)濟(jì)法中的宏觀調(diào)控法是介于一般性與特殊性、原則性與靈活性、自治性與強(qiáng)制性之間的法律。因此，經(jīng)濟(jì)法要比一般的法律更抽象、更一般，只有這樣才能涵蓋整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)全局，如果規(guī)定得太具體就會(huì)導(dǎo)致因小失大，不能進(jìn)行宏觀調(diào)控。

（二）間接性

間接性，指宏觀調(diào)控主要通過(guò)計(jì)劃、稅收、以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策等手段，間接引導(dǎo)市場(chǎng)主體行為的特性，主要體現(xiàn)在調(diào)控方法及手段上。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控具備很強(qiáng)的政策性，政策是宏觀調(diào)控的靈魂。宏觀調(diào)控政策對(duì)宏觀調(diào)控法的制定具有重要的指導(dǎo)作用，無(wú)視宏觀調(diào)控政策就不可能進(jìn)行宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)法是宏觀政策的法律化，為貫徹和落實(shí)宏觀政策提供了一套法律程式，有利于依法貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控政策，宏觀調(diào)控政策為制定經(jīng)濟(jì)法的具體條款進(jìn)行有效嘗試，國(guó)家主要操作直接影響有關(guān)經(jīng)濟(jì)總量的經(jīng)濟(jì)杠桿，影響和帶動(dòng)社會(huì)眾多經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

二、從經(jīng)濟(jì)法的角度看我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中的問(wèn)題

（一）未真正以經(jīng)濟(jì)法為原則理解宏觀調(diào)控的意義

提到房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，人們總是將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府調(diào)節(jié)混為一談。健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的應(yīng)該是均衡價(jià)格，并且自然形成消費(fèi)市場(chǎng)從高到低的梯度分布。如果要分析宏觀調(diào)控法調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)、手段以及評(píng)價(jià)宏觀調(diào)控法調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的不足問(wèn)題，則必須準(zhǔn)確界定宏觀調(diào)控法的理論前提。房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部效益并不能通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)制在公共價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上是失靈的。價(jià)值規(guī)律對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)屬于事后調(diào)節(jié)，從價(jià)格形成、信息反饋到產(chǎn)品生產(chǎn)有一定的時(shí)間差。房地產(chǎn)利潤(rùn)暴增誘發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象破壞了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序并可能最終影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。如果說(shuō)這種區(qū)分在社會(huì)層面沒(méi)有被重視可以理解的話，那么在法學(xué)研究中忽視這種區(qū)分則是不可接受的。

（二）宏觀調(diào)控法律體系不完善，與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)法研究有待加強(qiáng)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身固有的缺陷使其在維護(hù)社會(huì)公平方面無(wú)能為力。房?jī)r(jià)不斷上漲，超出了大多數(shù)有購(gòu)房需求的老百姓的承受能力，長(zhǎng)此以往，將不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)和穩(wěn)定的發(fā)展。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控大都以下發(fā)文件、通知等形式進(jìn)行，立法層級(jí)較低，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)。大部分文件無(wú)法自上而下順利執(zhí)行，無(wú)法起到積極良好的執(zhí)行效果。因此，完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體制就要完善其法律規(guī)范體系。土地的自然壟斷性特征決定了房地產(chǎn)的壟斷性特征，它體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的非同質(zhì)性。當(dāng)前，法學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律調(diào)整的研究忽視了市場(chǎng)秩序規(guī)制法、市場(chǎng)監(jiān)管法、國(guó)有經(jīng)濟(jì)參與法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律調(diào)整。經(jīng)濟(jì)法其他組成部分對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律調(diào)整尚未受到重視。

（三）宏觀調(diào)控的主體權(quán)力義務(wù)范圍不明確、調(diào)控主體之間關(guān)系不明確

在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體各自追求利潤(rùn)最大化和市場(chǎng)信息不對(duì)稱的情況下，很容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系混亂，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控主體之間關(guān)系部明確。當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，常常未明確主體權(quán)力的義務(wù)范圍。由于宏觀調(diào)控的主體之間關(guān)系不明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)機(jī)制的活力。經(jīng)濟(jì)法主體是指經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的參加者，即在經(jīng)濟(jì)管理、維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)、組織管理性流轉(zhuǎn)和協(xié)作法律關(guān)系中依法享有一定權(quán)利、承擔(dān)一定義務(wù)的當(dāng)事人。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體享有法律賦予的財(cái)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)濟(jì)請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利，作為經(jīng)濟(jì)法主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體要促進(jìn)公共經(jīng)濟(jì)利益的公平與公正。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體需要掌握較多的知識(shí)和信息，才能成為理性的市場(chǎng)參與者，才能作出其最優(yōu)決策。因此，需要國(guó)家通過(guò)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、產(chǎn)品質(zhì)量法、價(jià)格法、廣告法等來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，維護(hù)合理的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)良性的競(jìng)爭(zhēng)模式和經(jīng)營(yíng)秩序。房地產(chǎn)市場(chǎng)有較高的門(mén)檻，具有高交易成本特征。對(duì)于調(diào)控主體來(lái)說(shuō)，要建立相互監(jiān)督的機(jī)制，要明確每一級(jí)執(zhí)行主體的權(quán)力義務(wù)，要保證信息公開(kāi)，保證每一個(gè)調(diào)控主體和執(zhí)行主體都能掌握相對(duì)應(yīng)的信息。

三、經(jīng)濟(jì)法視野下實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控路徑

（一）規(guī)制政府行為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法價(jià)值

我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制是由高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也就是說(shuō)是從全面的國(guó)家干預(yù)走向市場(chǎng)的，政府不但養(yǎng)成了直接參與微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的慣性。經(jīng)濟(jì)法所表達(dá)利益的全局性與總括性的保護(hù)，但個(gè)人利益、公共利益與國(guó)家利益之家是緊密相連。干預(yù)經(jīng)濟(jì)對(duì)政府及其工作人員來(lái)說(shuō)，往往有著干預(yù)經(jīng)濟(jì)的本能和慣性。政府本身難以為市場(chǎng)失靈定出一些具體的標(biāo)準(zhǔn)或界限，使干預(yù)行為處于不確定狀態(tài)。阻礙社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立的主要矛盾是政府干預(yù)過(guò)多，國(guó)家作為經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的主體，其權(quán)利不能由經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體靠合意去克服，要通過(guò)經(jīng)濟(jì)法的變動(dòng)去克服。經(jīng)濟(jì)法追求的是社會(huì)公平，這并不與效率優(yōu)先相矛盾。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，基于經(jīng)濟(jì)法的基本原則，要對(duì)政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的權(quán)利和義務(wù)、范圍、手段、時(shí)效等做出具體的規(guī)定，防止政府權(quán)力濫用。強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)主體自由競(jìng)爭(zhēng),由市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行資源的配置。服務(wù)型政府的建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，也是經(jīng)濟(jì)法所倡導(dǎo)的法治理念。

（二）建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系，規(guī)范市場(chǎng)主體

運(yùn)用以法律手段建立規(guī)范化的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境，是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的有效途徑。經(jīng)濟(jì)法視野下宏觀調(diào)控是國(guó)家職能發(fā)展到一定程度的必然要求。經(jīng)濟(jì)法的立法既要重視市場(chǎng)機(jī)制在資源配置方面的基礎(chǔ)性作用，又要注意發(fā)揮政府在維護(hù)良好市場(chǎng)秩序的作用，以適應(yīng)新的歷史條件下經(jīng)濟(jì)法的調(diào)控要求。國(guó)家對(duì)于經(jīng)濟(jì)生活的及時(shí)調(diào)控需要在法與經(jīng)濟(jì)之間建立新的參量經(jīng)濟(jì)政策。具有強(qiáng)制性法律手段主要是通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為，并且在協(xié)調(diào)各方利益的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國(guó)家干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度與程度會(huì)影響市場(chǎng)主體的積極性，這是政府介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的適當(dāng)性和合法性問(wèn)題。中間層主體對(duì)市場(chǎng)主體的規(guī)制權(quán)來(lái)源于市場(chǎng)主體的共同約定，中間層主體對(duì)市場(chǎng)主體的規(guī)制難以達(dá)到應(yīng)有效果。當(dāng)法律手段被當(dāng)作宏觀調(diào)控的基本手段時(shí)，發(fā)展到一定階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，要求我們建立并完善一種可操作性強(qiáng)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控立法體系。盡管目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)立法在一定程度上克服了在立法中的部門(mén)利益，但政府部門(mén)在立法過(guò)程中對(duì)法律的形成仍有實(shí)質(zhì)影響。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控手段，實(shí)現(xiàn)科學(xué)調(diào)控

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；存在問(wèn)題；對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起了舉足輕重的作用，它的興衰成敗影響著近50多個(gè)行業(yè)的榮衰。針對(duì)近年來(lái)出現(xiàn)的炒房、囤房、價(jià)格虛高等不良態(tài)勢(shì)，我政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，用以穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并取得了一定的效果，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定和諧，鞏固了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。但政策并未完全解決住房供應(yīng)引發(fā)的結(jié)構(gòu)性矛盾，屢調(diào)不控及且調(diào)且長(zhǎng)的現(xiàn)象屢禁不止。

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的相關(guān)概念

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控指的是國(guó)家采用行政、經(jīng)濟(jì)及法律等相關(guān)手段，在宏觀意義上調(diào)節(jié)、指導(dǎo)、控制和監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需總量和結(jié)構(gòu)的平衡，它作為一種管理活動(dòng)，能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。按調(diào)控體系分類，宏觀調(diào)控可以分為政策和戰(zhàn)略兩種調(diào)控。政策調(diào)控，是指國(guó)家從經(jīng)濟(jì)層面出發(fā)，運(yùn)用稅收、貨幣、財(cái)政及土地等相關(guān)政策措施經(jīng)濟(jì)性約束房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)行為。戰(zhàn)略調(diào)控是指從法律及行政層面，全局引導(dǎo)并規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境和系統(tǒng)全局。

戰(zhàn)略調(diào)控和政策調(diào)控在調(diào)控手段及調(diào)控目標(biāo)上有根本性的差異。在調(diào)控目標(biāo)方面，政策調(diào)控主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，是市場(chǎng)保持短期的局部的穩(wěn)定，使房地產(chǎn)業(yè)的投資市場(chǎng)及消費(fèi)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展；而戰(zhàn)略調(diào)控主要對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整，制訂合理的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃以維持市場(chǎng)供需平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)也能夠優(yōu)化市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，并使中低收入人群的住房需求得到保證。在調(diào)控手段方面，政策調(diào)控是指從經(jīng)濟(jì)手段上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)行為進(jìn)行約束及懲罰，糾正市場(chǎng)事物，補(bǔ)充市場(chǎng)失靈，調(diào)整市場(chǎng)失效；而戰(zhàn)略調(diào)控具有法律性和強(qiáng)制性，能引導(dǎo)懲罰房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為，可安排調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的制度。

二、宏觀調(diào)控導(dǎo)致的問(wèn)題及改善措施

1.政策本身就有的問(wèn)題

（1）調(diào)控政策經(jīng)常失靈，表現(xiàn)在其一，政策具有滯后性，調(diào)控政策從制定到開(kāi)始實(shí)施不是一蹴而就的，是一段包括發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、制定政策、實(shí)施政策的完整過(guò)程。但房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的波動(dòng)性及易變形會(huì)阻礙政策的執(zhí)行，造成了滯后性；其二就是靈活性較差，房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)一個(gè)具有較強(qiáng)區(qū)域性的市場(chǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的適應(yīng)性較差，即使制定調(diào)控細(xì)則，也是一紙空文，另外，該政策的制定者也有可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題沒(méi)有足夠的把握；其三，對(duì)政策的執(zhí)行力度不夠，政策執(zhí)行時(shí)，地方部門(mén)往往因?yàn)檎吲c當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)利益沖突而歪曲調(diào)控政策，對(duì)政策執(zhí)行不到位，且執(zhí)行者偶有不作為。

（2）對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控失效，主要原因有其一，政策調(diào)控所具有的經(jīng)濟(jì)約束性失去效力。宏觀的經(jīng)濟(jì)政策主要利用財(cái)政、貨幣或稅收對(duì)違反市場(chǎng)行為的人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰，但在實(shí)施過(guò)程中，因?yàn)閷ぷ饣蛘猩桃Y等政策導(dǎo)致懲罰力度大打折扣，該投資得到的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于懲罰，政策的約束力也就失去了效力；其二，政策具有片面性；其三，政策的作用時(shí)間較短，實(shí)施宏觀調(diào)控后，往往短時(shí)間內(nèi)成果顯著，但之后問(wèn)題就會(huì)反彈，甚至更嚴(yán)重。

2.宏觀調(diào)控引發(fā)的系列問(wèn)題

（1）市場(chǎng)的環(huán)境問(wèn)題。宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)的投機(jī)回報(bào)率增加，導(dǎo)致炒房、囤房問(wèn)題嚴(yán)重，尤其是其他重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本如制造業(yè)開(kāi)始投資樓市，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變得不再像消費(fèi)市場(chǎng)而像投機(jī)市場(chǎng)。宏觀調(diào)控也引發(fā)開(kāi)發(fā)商大肆建造高檔房，高檔房的成交拉動(dòng)了中端房的價(jià)格，使中端房出現(xiàn)泡沫，總的來(lái)說(shuō)，調(diào)控造成了房?jī)r(jià)的上漲，加劇住房困難，導(dǎo)致市場(chǎng)環(huán)境愈加惡劣。另外，由于政策帶來(lái)的負(fù)面影響，引發(fā)人們對(duì)宏觀調(diào)控政策的懷疑，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的法律環(huán)境也受到質(zhì)疑，政策效用大大減小。

（2）市場(chǎng)的系統(tǒng)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)預(yù)期不斷高漲，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，而且，目前看來(lái)，我國(guó)房產(chǎn)的住房投資功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)功能，樓市投機(jī)行為盛行，也導(dǎo)致了投資者和消費(fèi)者之間的矛盾越來(lái)越激烈。

3.新思維改善目前的宏觀調(diào)控政策

（1）要完善調(diào)控機(jī)制，完善稅收政策，增加住房的投資成本，目前我國(guó)的政策是既抑制了投機(jī)，但同時(shí)也增加了住房的消費(fèi)成本，引發(fā)了很大的住房難問(wèn)題，因此，不再在抑制投機(jī)的同時(shí)也增加消費(fèi)成本才是真正抑制投機(jī)的手段。完善土地的出讓機(jī)制，資金支持要最大限度的滿足保障性住房的建設(shè)。

（2）要彌補(bǔ)政策自身的不足，重視當(dāng)前調(diào)控效果的評(píng)價(jià)，為制定今后更有效的政策奠定基礎(chǔ)。加大相應(yīng)的配套措施，保證執(zhí)行力的力度，避免執(zhí)行者不作為現(xiàn)象，并分析當(dāng)前弊端，引導(dǎo)大眾的住房需求。

（3）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略調(diào)控時(shí)，要從現(xiàn)實(shí)意義上引導(dǎo)大眾的住房需求，也要在理論基礎(chǔ)上保證我國(guó)收入不高的群體實(shí)現(xiàn)他們的住房消費(fèi)權(quán)。

三、結(jié)束語(yǔ)

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式主要是加大房地產(chǎn)業(yè)的投資，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，能從結(jié)構(gòu)上調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)，增加經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。戰(zhàn)略調(diào)控能加快我國(guó)進(jìn)程緩慢的城市化建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變我國(guó)目前城市規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張 洋 陳立文：加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對(duì)策[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2012（2）.

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；路徑

［中圖分類號(hào)］F121 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）22-0009-02

1 路徑理論的介紹

路徑通俗的理解就是到達(dá)目的地的路線。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的路徑就是國(guó)家和政府通過(guò)主動(dòng)作為,運(yùn)用科學(xué)的手段,以期達(dá)到預(yù)期效果的途徑。

第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個(gè)明確的目標(biāo),沒(méi)有目標(biāo)就構(gòu)不成路徑,這如同汽車導(dǎo)航系統(tǒng)一樣,必須設(shè)立一個(gè)行駛目的地,導(dǎo)航系統(tǒng)通過(guò)定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達(dá)目的地所走過(guò)的路線就是路徑。

第二,路徑具有現(xiàn)實(shí)性。脫離現(xiàn)實(shí)的路徑就像空中樓閣,不切實(shí)際,只有從實(shí)際出發(fā),才能找到確實(shí)可行的路徑,達(dá)到預(yù)期的目的。

第三,路徑具有系統(tǒng)性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對(duì)復(fù)雜的環(huán)境時(shí)很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過(guò)統(tǒng)籌運(yùn)用,系統(tǒng)的構(gòu)成達(dá)到目標(biāo)的路徑。

路徑是通過(guò)一系列的措施、手段匯集而成的,大體來(lái)講,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟(jì)手段是指通過(guò)調(diào)整各市場(chǎng)主體的物質(zhì)利益關(guān)系,影響經(jīng)濟(jì)行為的一種宏觀管理手段。主要包括財(cái)政政策、貨幣政策；法律手段是指根據(jù)一定的立法程序,將經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展的規(guī)律和準(zhǔn)則加以固定,并通過(guò)司法、執(zhí)法活動(dòng)對(duì)特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行管理的一種手段。包括專業(yè)性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范；行政手段是指憑借上下級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系和管理權(quán)限的大小,通過(guò)行政命令的形式自上而下進(jìn)行管理的一種手段。行政手段包括：計(jì)劃手段、規(guī)劃手段、行政管理手段。

2 路徑理論下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的選擇與實(shí)現(xiàn)

第一,房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑。房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給者,目前市場(chǎng)上主要的供給者有政府、開(kāi)發(fā)商、中介以及少量房地產(chǎn)持有者。該調(diào)控路徑通過(guò)一定的手段限制或鼓勵(lì)房地產(chǎn)供給,以期達(dá)到市場(chǎng)供需平衡的狀態(tài)。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格上漲,大多數(shù)供給者選擇持有房產(chǎn),以期待更高收益。例如開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售,政府運(yùn)用房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑,從經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給,供給曲線由D移至D′,同時(shí)需求曲線S不變,房地產(chǎn)價(jià)格由P1下降至P2,房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到均衡狀態(tài)(見(jiàn)圖1)；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),房產(chǎn)供給者為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),拋售房屋,市場(chǎng)價(jià)格下跌,同樣政府可以運(yùn)用房地產(chǎn)供給宏觀調(diào)控路徑,減少房地產(chǎn)供給總量,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二,房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑。房地產(chǎn)需求宏觀調(diào)控路徑則是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主體――需求者,通過(guò)對(duì)需求的調(diào)節(jié),達(dá)到市場(chǎng)的均衡。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機(jī)性需求等多重需求下,市場(chǎng)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲,此時(shí)政府通過(guò)房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑――上調(diào)利率、提高銀行準(zhǔn)備金率、提高首付比例等抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,需求曲線S移至S′,同時(shí)供給曲線D不變,房地產(chǎn)價(jià)格由P1下降至P2,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)(見(jiàn)圖2)；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),反之來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

第三,房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表,房地產(chǎn)交易調(diào)控主要通過(guò)稅收來(lái)實(shí)現(xiàn)。主要的目的是限制投資性和遏制投機(jī)性炒作,減少房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),提高房地產(chǎn)交易稅費(fèi),增加房地產(chǎn)的炒作成本,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),剛性需求主導(dǎo)市場(chǎng),通過(guò)房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑,減少在交易中的稅費(fèi),刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

第四,房地產(chǎn)持有調(diào)控路徑。持有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的終端環(huán)節(jié),對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,使房地產(chǎn)稅收更趨于合理,促進(jìn)資源的集約利用,在調(diào)控路徑設(shè)置中,把房產(chǎn)面積和房產(chǎn)總價(jià)作為重要的參考要素,房產(chǎn)面積越大、總價(jià)越高,持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也就越高。

第五,房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑。市場(chǎng)存在外部性和信息不對(duì)稱性,健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的素質(zhì)；嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為,維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；細(xì)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),減少合同糾紛。

在路徑理論的運(yùn)用中主要遵循以下四點(diǎn)原則：第一，目標(biāo)導(dǎo)向原則。路徑的特點(diǎn)就是具有目標(biāo)性,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇首要原則即是目標(biāo)導(dǎo)向原則,有明確的目標(biāo)才有調(diào)控的方向,在目標(biāo)確定的前提下再來(lái)選擇房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)完美的市場(chǎng),它存在很多的問(wèn)題,在選擇調(diào)控路徑時(shí),要抓住問(wèn)題的主要矛盾,區(qū)別對(duì)待；第三，戰(zhàn)略性原則。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的戰(zhàn)略地位,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑的選擇一樣要具有戰(zhàn)略性,路徑要具有延續(xù)性；第四，系統(tǒng)性原則。每一種路徑都有它的正面效應(yīng)和負(fù)面效應(yīng),在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇上一定要有系統(tǒng)性,不要顧此失彼,實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

3 當(dāng)前市場(chǎng)狀況下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇分析

3.1 國(guó)家宏觀調(diào)控的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題

(1)調(diào)控急功近利。政策的實(shí)施效果往往具有滯后性。政府在操作時(shí),出臺(tái)一項(xiàng)政策實(shí)施后,短時(shí)間內(nèi)達(dá)不到理想的效果,就急于出臺(tái)下一個(gè)調(diào)控政策,等到政策累加效應(yīng)出現(xiàn)時(shí),市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)于激烈,出現(xiàn)年初抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。

(2)調(diào)控缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),國(guó)家在調(diào)控時(shí)缺乏系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性?？v觀近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,大都是以單一的調(diào)控方式進(jìn)行,頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,政策缺乏銜接性、戰(zhàn)略性。

(3)調(diào)控效果不理想。國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),解決居民的住房問(wèn)題。從全國(guó)的房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格來(lái)看,房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控下一路高歌猛進(jìn),居民住房問(wèn)題得不到很好的解決,國(guó)家宏觀調(diào)控備受質(zhì)疑。

(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問(wèn)題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。而在建設(shè)過(guò)程中,制定的指標(biāo)又不能按質(zhì)按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。

3.2 問(wèn)題原因分析

(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會(huì)的視角下考慮問(wèn)題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問(wèn)題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統(tǒng)一性。但分稅制下,地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)不對(duì)等,致使地方政府企業(yè)化。中央政府出臺(tái)的政策,地方政府從本位出發(fā),在對(duì)其不利的情況下,地方政府在實(shí)施過(guò)程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財(cái)政獨(dú)行其道。

(2)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響巨大,政府調(diào)控需要考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受能力。房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè),其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,具有很強(qiáng)的輻射帶動(dòng)作用,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控,勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,政府的調(diào)控要考慮到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受能力,這導(dǎo)致政府調(diào)控畏首畏尾,難見(jiàn)效果。

(3)房地產(chǎn)過(guò)分依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)分打壓的話會(huì)引起金融市場(chǎng)劇烈震蕩,不利于國(guó)家金融業(yè)的發(fā)展,甚至誘發(fā)次貸危機(jī)在中國(guó)上演。

(4)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不科學(xué)。房地產(chǎn)行業(yè)存在三個(gè)環(huán)節(jié)：一是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，二是交易環(huán)節(jié)，三是持有環(huán)節(jié)。而我國(guó)的稅收主要集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),對(duì)于房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié),國(guó)家并沒(méi)有相應(yīng)的稅收,在房地產(chǎn)稅收上存在空白。

4 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可行路徑

(1)在房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑上,首先要科學(xué)確定地方政府和中央政府的權(quán)利與義務(wù)。中央政府的政策必須要由地方政府來(lái)執(zhí)行,科學(xué)的確定各級(jí)政府的權(quán)利與義務(wù)有利于權(quán)責(zé)分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執(zhí)行力,保證中央政府宏觀調(diào)控落實(shí)到位。其次降低房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),降低房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響；大眾投資渠道,促進(jìn)資本的有效保值增值。

(2)在房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑上,推行房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對(duì)不同的群體采用不同的供給方式。對(duì)于高收入群體,該群體對(duì)商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來(lái)滿足住房需求,針對(duì)該群體,房地產(chǎn)采用完全的市場(chǎng)化,在既定的范疇內(nèi),政府不加干預(yù)；對(duì)于中等收入群體,該群體對(duì)房屋的需求不高,但需求數(shù)量大,價(jià)格太高會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定,對(duì)于這部分群體,房地產(chǎn)市場(chǎng)采用有限制的市場(chǎng)化；對(duì)于低收入群體,政府加大保障性住房的建設(shè),保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設(shè)有利于體現(xiàn)社會(huì)公平、有利于保持社會(huì)的穩(wěn)定、有利于和諧社會(huì)的營(yíng)造。

(3)在房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑上,要保障自主型需求、引導(dǎo)改善型需求、限制投資性需求和遏制投機(jī)性需求。要做到以上的要求,可以通過(guò)限制貸款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同時(shí),保障首套購(gòu)房貸款、限制第二套房貸款、禁止第三套房貸款,此舉不僅能緩解房地產(chǎn)需求過(guò)旺的現(xiàn)象,同時(shí)也能從源頭上杜絕次貸危機(jī)在中國(guó)上演。

第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

論文關(guān)鍵詞：政府，房地產(chǎn)，宏觀調(diào)控，政策

 

一、引言

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但與此同時(shí)，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為：價(jià)格的不合理持續(xù)上漲；市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范；房地產(chǎn)有效供給不足與無(wú)效供給過(guò)剩并存；房地產(chǎn)的投機(jī)性日益增長(zhǎng)等問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅威脅著房地產(chǎn)金融秩序的有序性和安全性，也嚴(yán)重影響著我國(guó)民生問(wèn)題和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此，政府相繼出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施來(lái)抑制或者糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的現(xiàn)狀。

政府出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要有：綜合性政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等；土地政策；金融政策，如調(diào)整銀行存貸款利率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整公積金貸款利率等；稅收政策，如調(diào)整稅率；財(cái)政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要調(diào)控政策匯總：

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策

 

時(shí)間段

調(diào)控政策

1998-2002年

發(fā)展是主旋律

2003-2005年2月

調(diào)控住房供給總量

2004年

調(diào)高資本金比例、經(jīng)濟(jì)適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調(diào)控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調(diào)控住房結(jié)構(gòu)

2008年9月-2009年

緊縮性政策開(kāi)始松動(dòng)

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；土地財(cái)政；房產(chǎn)稅

一、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控政策體系簡(jiǎn)介

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)主要有兩個(gè)：一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)；二是社會(huì)公平穩(wěn)定目標(biāo)。調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟(jì)政策、行政政策及一些宣傳引導(dǎo)手段。通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策（主要是貨幣、財(cái)政政策等）進(jìn)行調(diào)節(jié)，以行政政策（主要是規(guī)劃、計(jì)劃等）進(jìn)行管理和指導(dǎo)，同時(shí)配合信息宣傳活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)節(jié)。經(jīng)濟(jì)政策和行政政策各具特色，相互聯(lián)系，相互補(bǔ)充，共同構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策體系，如圖1所示。

在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)政策主要包括貨幣政策、財(cái)政政策和土地政策。經(jīng)濟(jì)政策主要是通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的。供求關(guān)系決定價(jià)格是市場(chǎng)的基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)行中也必然受到這一市場(chǎng)規(guī)律的支配。政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)一些經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如價(jià)格、稅收、利率、折舊率等影響企業(yè)的投資和消費(fèi)者的需求，達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。行政政策的作用路徑不同于經(jīng)濟(jì)政策，其主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商施加影響，不適用于一般消費(fèi)者。主要可以通過(guò)限制直接限制房?jī)r(jià)的方式，限制房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)階段我國(guó)政府主要采取經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，一般只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展時(shí)，才會(huì)采取行政政策手段。

二、我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策遇到的困境分析

近幾年來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但效果不容樂(lè)觀。

可以看出，今年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格依然以強(qiáng)勁的勢(shì)頭持續(xù)走高，房?jī)r(jià)漲幅也隨調(diào)控政策起伏不定，很多調(diào)控政策的實(shí)施都只是起到暫時(shí)抑制房?jī)r(jià)的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個(gè)方面。

1.隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，土地資源愈發(fā)緊缺。這對(duì)城市建設(shè)用地提出了艱巨的挑戰(zhàn)。我國(guó)地少人多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地緊張。目前我國(guó)人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國(guó)人口基數(shù)大，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，本就捉襟見(jiàn)肘的土地供應(yīng)將更為緊張。這種情況導(dǎo)致土地價(jià)格大幅上漲，繼而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

2.我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)被設(shè)計(jì)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致了我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。我國(guó)現(xiàn)行的土地批租制度使得出賣(mài)土地成為地方的主要財(cái)政收入。因此，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。2012年前11個(gè)月，我國(guó)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金額達(dá)1.18萬(wàn)億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國(guó)所有城市，2012年全國(guó)地方政府的土地財(cái)政總收入可能會(huì)比2011年減少上萬(wàn)億。這樣，各地方政府成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大利益受損方，因此地方政府在實(shí)施調(diào)控政策時(shí)的積極性不強(qiáng)，執(zhí)行力度不大，這對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)公平穩(wěn)定雙重目標(biāo)追求下，政府往往更注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，其結(jié)果必然造成地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和房?jī)r(jià)的不斷推高。

3.我國(guó)貧富差距懸殊，目前政府房產(chǎn)業(yè)稅收政策不完善。我國(guó)目前最貧困人口約占總?cè)丝?0%，但他們占收入或消費(fèi)的份額卻只有4.7%，然而占總?cè)丝?0%的最富裕人口所占收入或消費(fèi)的份額卻高達(dá)50%。富人有一次性付款買(mǎi)好幾套房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而窮人則可能幾輩子的收入也買(mǎi)不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的金融稅收等政策往往會(huì)大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)起點(diǎn)提高。對(duì)于富人來(lái)說(shuō)買(mǎi)房本不差錢(qián)，一次性全額付款也沒(méi)關(guān)系，而對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)，高額的首付和高的房貸利率對(duì)其構(gòu)成了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購(gòu)房壓力，導(dǎo)致更多的人買(mǎi)不起房。變相的給了少數(shù)富人買(mǎi)更多房子的機(jī)會(huì)。至于通過(guò)征收二手房交易稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)的政策就更收效甚微了。價(jià)格由供求關(guān)系決定，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。此時(shí)征收交易稅對(duì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)毫無(wú)影響，市場(chǎng)的力量會(huì)導(dǎo)致賣(mài)方完全稅收轉(zhuǎn)嫁給下家。這樣，相當(dāng)于政府直接向買(mǎi)方征稅，這在一定程度上進(jìn)一步促使了我國(guó)居民收入差距的擴(kuò)大。

4.部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策未根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀設(shè)計(jì)，產(chǎn)生了很大負(fù)面影響。一些房地產(chǎn)調(diào)控政策設(shè)計(jì)初衷是為了抑制“投機(jī)型需求”，但忽視了政策對(duì)房地產(chǎn)供給的巨大負(fù)面作用。例如在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款被限制，這大大阻礙了房地產(chǎn)供應(yīng)商的發(fā)展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產(chǎn)按揭貸款的發(fā)放，這導(dǎo)致2011年因缺少資金而破產(chǎn)退市的房地產(chǎn)公司多達(dá)6000多家。近幾年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求仍將是住房?jī)r(jià)格的最有力支撐。人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)緊缺的預(yù)期將不會(huì)變化，房?jī)r(jià)上漲壓力依然很大。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)本應(yīng)該是這樣一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)：既能使房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到規(guī)模效率，又可以使其性價(jià)比在比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)中提升。然而，隨著調(diào)一些控政策的實(shí)施，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)洗盤(pán)嚴(yán)重，已初步形成寡頭壟斷的市場(chǎng)格局。一些大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國(guó)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源壟斷。

三、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規(guī)劃，提高土地配置效率。世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家都有像中國(guó)現(xiàn)階段一樣去依靠土地財(cái)政，千方百計(jì)地去抬高地價(jià)賺取更多的土地出讓金去創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)和財(cái)政收入。但國(guó)外主要通過(guò)對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。國(guó)外中央政府限制地方政府對(duì)土地的處置權(quán)，土地出讓由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，這樣既能大大降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性，又能在一定程度上保護(hù)耕地，使地方政府轉(zhuǎn)向追求傳統(tǒng)的工業(yè)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，土地征稅制度的改革，對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，還能增加房地產(chǎn)“投機(jī)性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機(jī)，降低房?jī)r(jià)的作用。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以借鑒新加坡、德國(guó)經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地，以開(kāi)發(fā)中小戶型為主，著更集約的原則來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，提高土地的配置效率，堅(jiān)持走資源節(jié)約型道路，滿足人民群眾安居樂(lè)業(yè)的需要。

2.逐步改革地方政府績(jī)效評(píng)估體系。重視對(duì)社會(huì)公平目標(biāo)的追求，建立更科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系。同時(shí)，實(shí)施對(duì)地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問(wèn)責(zé)制把控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，切實(shí)強(qiáng)化對(duì)地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。

3.加快對(duì)現(xiàn)有稅制的改革，設(shè)計(jì)更合理的房地產(chǎn)業(yè)稅制。房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求為主要目標(biāo)。對(duì)于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅是一種長(zhǎng)期有效的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅的開(kāi)征能大大增加以投資為目的消費(fèi)者的稅收負(fù)擔(dān)，從而有效的抑制投機(jī)性需求。這種調(diào)控方式可以長(zhǎng)期留存，并通過(guò)稅率的調(diào)整來(lái)收緊或放松。我國(guó)目前已在上海和重慶部分地區(qū)開(kāi)展征收房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，且已取得了初步成效，當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。因此，要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房產(chǎn)稅征收范圍、稅率多少、房屋等級(jí)的界定、房屋的價(jià)值評(píng)估一些列問(wèn)題，組織專家學(xué)者進(jìn)一步探討并進(jìn)行科學(xué)的評(píng)定，逐步去完善房地產(chǎn)稅制度。

此外，還應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行政法律法規(guī)，切實(shí)保障房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施。并通過(guò)信息宣傳，輿論引導(dǎo)等手段使政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]金海燕.我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策運(yùn)行過(guò)程研究.哈爾濱工業(yè)大學(xué)博士論文.2008（9）

[2]王兵.關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思考[J].科技信息（科學(xué)教研）.2007（15）

[3]余凱.中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的難點(diǎn)問(wèn)題和對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2013（4）

[4]周中元.國(guó)外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì).2007（1）

第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

一、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控立法研究

一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多級(jí)市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，“即包括土地使用權(quán)的出讓（一級(jí)市場(chǎng)）以及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃（二級(jí)市場(chǎng)），還包括土地使用權(quán)出讓（一級(jí)市場(chǎng)）后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（二級(jí)市場(chǎng)）以及投入適用的房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押和房屋的租賃（三級(jí)市場(chǎng)）等”；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素包含了土地、建材等有形要素，也包含了銷售服務(wù)、管理等服務(wù)要素。這一過(guò)程涉及到一系列的交易關(guān)系，形成了一個(gè)以房地產(chǎn)交易為中心，旁及金融、建材、中介和服務(wù)內(nèi)外兩層的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)體系。在這樣一個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)上，國(guó)家對(duì)一個(gè)環(huán)節(jié)的調(diào)控就會(huì)產(chǎn)生牽一發(fā)動(dòng)全身的影響。隨著房地產(chǎn)的商品化程度的提高，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控也經(jīng)歷了從起步到深入再到調(diào)整的過(guò)程。我國(guó)的住房制度改革大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：

（1）住房制度改革的啟動(dòng)階段(1978-1985)。這個(gè)階段首次提出了中國(guó)將實(shí)行住房商品化政策。（2）住房制度改革的深化試點(diǎn)階段(1986-1991)。住房制度改革方面，國(guó)務(wù)院在總結(jié)前期改革經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，于1986年2月專門(mén)設(shè)立了“住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，并提出了以“提租增資”為中心的改革方案?；舅悸肥牵禾岣叻孔?、增加工資、變暗貼為明貼、變實(shí)物分配為貨幣分配，通過(guò)提高租金，促進(jìn)售房改革，并在煙臺(tái)、唐山、常州、蚌埠等中等城市進(jìn)行，初步獲得成功。（3）住房制度改革的催化促進(jìn)時(shí)期(1992-1993)。政府開(kāi)始全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)環(huán)節(jié)，并將培育房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的各類要素為工作的重點(diǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速發(fā)展的過(guò)程中也開(kāi)始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡和過(guò)度膨脹的特點(diǎn)。由于政府將工作的重點(diǎn)放在提高房地產(chǎn)的供給方面，忽略了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督調(diào)控和無(wú)序炒買(mǎi)炒賣(mài)行為的約束，結(jié)果使全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)失控的局面，房?jī)r(jià)與地價(jià)普遍上揚(yáng)。（4）住房制度改革的結(jié)構(gòu)調(diào)整階段(1994-1996)。房地產(chǎn)泡沫的快速膨脹暴露出我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中制度性的缺陷和深層次性矛盾。從1993年下半年開(kāi)始，國(guó)家開(kāi)始了為期三年的治理整頓，商業(yè)銀行自營(yíng)性住房貸款受到了中國(guó)人民銀行的全面監(jiān)管，房地產(chǎn)投機(jī)所需的資金來(lái)源受到了限制。（5）住房制度市場(chǎng)化階段(1998年-現(xiàn)在)。國(guó)務(wù)院從1998年下半年開(kāi)始停止住房的事務(wù)分配，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩綄?shí)行住房的分配貨幣化。以此為標(biāo)志，中國(guó)住宅房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作開(kāi)始正式啟動(dòng)。

二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，對(duì)社會(huì)許多領(lǐng)域會(huì)產(chǎn)生明顯的波及效應(yīng)。

第一，商品住房?jī)r(jià)格波動(dòng)，對(duì)系列商品鏈的價(jià)格變化產(chǎn)生重要影響。由于不能對(duì)吃、穿、醫(yī)療、教育等消費(fèi)形成任何替代，住房?jī)r(jià)格高漲容易形成其他生活必需品如糧油價(jià)格的比價(jià)復(fù)歸。我國(guó)出現(xiàn)生活必需品價(jià)格上漲的現(xiàn)象，一定階段內(nèi)，一定程度上可以歸結(jié)為在住房?jī)r(jià)格不下降情況下，其他產(chǎn)品的比價(jià)復(fù)歸。如果由于住房?jī)r(jià)格高漲導(dǎo)致糧油價(jià)格翻番上漲，進(jìn)而導(dǎo)致國(guó)家出現(xiàn)惡性通貨膨脹，后果將不堪設(shè)想。

第二，對(duì)個(gè)人財(cái)富變動(dòng)產(chǎn)生重要影響。房?jī)r(jià)高漲會(huì)對(duì)收入分配造成很大影響。表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間，由于現(xiàn)行政策不允許農(nóng)民對(duì)土地做商業(yè)開(kāi)發(fā)，只能交給政府，由政府再批發(fā)給開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，最后銷售給公眾。表現(xiàn)在政府和公眾間，政府得到土地收益，某種程度上形成了政府獲取財(cái)富的分配效應(yīng)。表現(xiàn)在公眾中間，財(cái)富占有方面資產(chǎn)收入效應(yīng)激增。表現(xiàn)在即得利益上面，借助于現(xiàn)行體制下的公共信息的不透明，出現(xiàn)通過(guò)權(quán)力獲得財(cái)富的階層。

第三，對(duì)金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和安全產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)金融安全問(wèn)題在美國(guó)的次貸危機(jī)中得以暴露。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，沒(méi)有金融的支持，也就沒(méi)有房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的房子為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了廣闊的空間，但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給金融業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新提高了廣闊的空間，但是，房地產(chǎn)業(yè)的房子，也給金融業(yè)的發(fā)展造成潛在的危險(xiǎn)。銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)度發(fā)放個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫。泡沫的破滅，通過(guò)危及銀行的貸款安全乃至金融安全，從而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定，甚至是政治穩(wěn)定。

第四，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理構(gòu)成產(chǎn)生重要影響?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏利模式的資本吸引力非常大。資本的不合理流向，降低了對(duì)自主創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)實(shí)體的投入；各種投機(jī)行為，抑制了制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，導(dǎo)致地價(jià)、房租大幅度上漲，造成其他產(chǎn)業(yè)的成本上升，從而降低國(guó)家在其他產(chǎn)業(yè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。

因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，不僅對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展有著積極的意義，而且對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、經(jīng)濟(jì)安全、社會(huì)公平、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定都有著重要的意義。

三、政府宏觀調(diào)控的不可訴性分析

鄧正來(lái)老師認(rèn)為，中國(guó)市民社會(huì)與國(guó)家應(yīng)當(dāng)是良性的結(jié)構(gòu)性互動(dòng)關(guān)系。一方面要保持市民社會(huì)和政治國(guó)家的相對(duì)獨(dú)立性。因此，在房地產(chǎn)中，我們要強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)自身的運(yùn)行，一種相對(duì)獨(dú)立于國(guó)家的狀態(tài)。另一方面，市民社會(huì)和政治國(guó)家是相互影響、相互滲透的。對(duì)市民社會(huì)來(lái)說(shuō)，要確定國(guó)家干預(yù)的具體方式、內(nèi)容和限度，同樣，對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，要為市民社會(huì)的獨(dú)立性確定一個(gè)合理的限度。這正如恩格斯所指出的：“國(guó)家權(quán)力對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的反作用可以有三種：它可以沿著同一方向起作用，在這種情況下就會(huì)發(fā)展得比較快；它可以沿著相反方向起作用，在這種情況下像現(xiàn)在每個(gè)大民族的情況那樣，它經(jīng)過(guò)一定的時(shí)期都要崩潰；或者是它可以阻止經(jīng)濟(jì)發(fā)展沿著既定的方向走，而給它規(guī)定另外的方向——這種情況歸根到底還是歸結(jié)為前兩種情況種的一種。但是很明顯，在第二和第三種情況下，政治權(quán)力能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成巨大的損害，并造成大量的人力和物力的浪費(fèi)?！闭?yàn)檎男袨榫哂胸?fù)面效果，所以，當(dāng)其行為對(duì)社會(huì)公共利益造成損害時(shí)，我們要求有有效的救濟(jì)手段來(lái)對(duì)這種損害進(jìn)行預(yù)防或者說(shuō)使這種損害發(fā)生在盡可能小的范圍內(nèi)。訴訟手段是解決糾紛的有效手段，但是由于宏觀調(diào)控的政策性與法律行并存，使之具有自己獨(dú)特的特性，因此，筆者認(rèn)為，政府的宏觀調(diào)控具有不可訴性，不可能通過(guò)訴訟途徑來(lái)救濟(jì)權(quán)利。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年以來(lái)開(kāi)展的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國(guó)務(wù)院和中央部委、直屬機(jī)構(gòu)了大約三十個(gè)文件。這些文件，從《立法法》等法律的規(guī)定看絕大多數(shù)文件并不具備行政法規(guī)和部門(mén)規(guī)章的法定形式。其中包括對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響極其巨大的“國(guó)六條”和“九部委意見(jiàn)”。但是，其內(nèi)容很多都違反了《行政許可法》、《行政處罰法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律的強(qiáng)制性規(guī)范。宏觀調(diào)控行為的對(duì)象是不特定的多數(shù)人，它涉及的都是國(guó)家的重大公共利益，若其不合法、不合理將會(huì)侵害多數(shù)人的普遍的、不特定的利益，所以，需要加強(qiáng)對(duì)政府宏觀調(diào)控行為的監(jiān)督以及限制其權(quán)力依法行使。權(quán)力違法行使，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任，對(duì)公眾造成損害就應(yīng)當(dāng)給予賠償或補(bǔ)償。但是，宏觀調(diào)控行為是一種國(guó)家行為且很多是抽象性的法律、行政法規(guī)和規(guī)章?；趪?guó)家行為和抽象行政行為不可訴的特征，我認(rèn)為，房地產(chǎn)中的宏觀調(diào)控也是不可訴的。

首先，缺乏合適的原告和被告。一種行為是否可訴，一方面要求當(dāng)事人與案件有直接的利害關(guān)系，這種關(guān)系是個(gè)人和特定的，不是全社會(huì)共同的關(guān)系；另一方面，要求有具體的原告和被告。而宏觀調(diào)控行為是典型的以不特定人為對(duì)象的國(guó)家行為，且其涉及的都是國(guó)家和社會(huì)的公共利益，而在當(dāng)前中國(guó)司法現(xiàn)狀下，我國(guó)是不承認(rèn)公益訴訟的。王名揚(yáng)老師在《美國(guó)行政法》中說(shuō)“如果損害的范圍很廣，包括全體公民在內(nèi)，沒(méi)有一個(gè)人比其他人受到更多的損害，大家在損害面前平等，這是一種不可分化的抽象的損害。抽象的損害不對(duì)任何人產(chǎn)生資格，例如美國(guó)在越南進(jìn)行戰(zhàn)爭(zhēng)，行政當(dāng)局不采取措施制止通貨膨脹，全體美國(guó)人民受到損失，任何人不能因此取得資格。”

其次，缺乏合適的管轄法院。如果宏觀調(diào)控行為可訴，那么，管轄的法院確定被告時(shí)，應(yīng)該是政府，而且是中央政府。如果從這點(diǎn)出發(fā)，按照我國(guó)現(xiàn)在的四級(jí)法院設(shè)置，無(wú)論哪級(jí)法院都沒(méi)有管轄權(quán)，是無(wú)法啟動(dòng)司法程序的。

四、建立和完善宏觀調(diào)控的法律責(zé)任機(jī)制，確保政府依法調(diào)控

政府是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本動(dòng)力，但是也可能阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。正如前面所述，政府的宏觀調(diào)控不可訴，但是，這并不意味著宏觀調(diào)控權(quán)可以任意行使而不受約束。法的可訴性不等于可救濟(jì)性，有權(quán)利必有救濟(jì)，沒(méi)有救濟(jì)的權(quán)利就不是真正的權(quán)利。因此，我們要積極探究權(quán)利救濟(jì)的多種方式。

首先，要設(shè)立各種監(jiān)督機(jī)制。（1）可以采用復(fù)議的方式。復(fù)議機(jī)關(guān)對(duì)明顯不合理的宏觀調(diào)控行為可以宣布無(wú)效或者事后補(bǔ)救；對(duì)違法的宏觀調(diào)控行為予以撤銷,使其不發(fā)生效力,或消滅已發(fā)生的法律效力。通過(guò)建立宏觀調(diào)控復(fù)議制度，為權(quán)利主體提供一條救濟(jì)道路，有利于約束政府權(quán)力依法行使。（2）也可以設(shè)立宏觀調(diào)控決策聽(tīng)證制度，對(duì)于不符合社會(huì)整體利益或者有損市場(chǎng)機(jī)制的政府決策予以制止。

第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 宏觀調(diào)控 策略

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中貨幣政策問(wèn)題與策略分析

（一）貨幣政策存在的問(wèn)題

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要手段之一是貨幣政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果與貨幣實(shí)際負(fù)利率、寬松的信貸條件、貨幣的快速增長(zhǎng)都存在較大聯(lián)系。其中房地產(chǎn)投資與銀行貸款的關(guān)系較為密切，所以房地產(chǎn)投資能夠通過(guò)信貸政策獲得調(diào)節(jié)。但是由于隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)信貸規(guī)模通常會(huì)超出既定目標(biāo)，并且銀行為了獲取利益會(huì)堅(jiān)持?jǐn)U張房地產(chǎn)貸款這一業(yè)務(wù)，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在信貸政策的調(diào)控下不會(huì)發(fā)生明顯效果。另外，房地產(chǎn)周期變動(dòng)與利率變動(dòng)關(guān)系密切。通過(guò)利率對(duì)住房貸款成本的提升作用，能夠形成對(duì)房地產(chǎn)需求的抑制，需對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行刺激時(shí)利用利率的相反作用即可。

（二）貨幣政策策略分析

政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)處于剛性需求狀況，通過(guò)存款準(zhǔn)備金率的提升來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的有效控制，相對(duì)于減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款這個(gè)方法效果更佳明顯。房?jī)r(jià)上漲通過(guò)減少貸款只能獲得短期抑制，長(zhǎng)期減少貸款則會(huì)降低供給量，反而提升房地產(chǎn)價(jià)格，所以商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)央行的引導(dǎo)對(duì)信貸投向進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)緊縮流動(dòng)性實(shí)現(xiàn)對(duì)投資性購(gòu)房的抑制，并適當(dāng)收縮房地產(chǎn)信貸，將提高存款準(zhǔn)備金作為房?jī)r(jià)調(diào)控的主要貨幣政策工具。對(duì)利率政策進(jìn)行使用時(shí)，應(yīng)對(duì)投機(jī)性需求和消費(fèi)需求進(jìn)行區(qū)分，并采取對(duì)正常購(gòu)房的低收入人群采取優(yōu)惠的信貸政策與利率的靈活措施，同時(shí)為了對(duì)投機(jī)性需求的抑制應(yīng)提高二套以上購(gòu)買(mǎi)者按揭利率。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中財(cái)政政策問(wèn)題與策略分析

（一）財(cái)政政策存在問(wèn)題

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中普遍存在著信息不對(duì)稱和壟斷現(xiàn)象，這使得嚴(yán)重的利益分配與博弈機(jī)制的扭曲長(zhǎng)時(shí)間存在于金融部門(mén)、政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者等主題之間。又因?yàn)楫?dāng)前各個(gè)地政府財(cái)政收入和支出之間缺口嚴(yán)重，地方政府的主要財(cái)政收入不得不依賴土地。地方政府利用房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得的收入對(duì)地方債的過(guò)度屏障進(jìn)行限制，土地價(jià)格隨之不斷走高，使得購(gòu)房者成為政府這一行為的最終埋單者。而在2014年全國(guó)地方財(cái)政收入的五層以上來(lái)自于土地出讓。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為地方財(cái)政主要來(lái)源地情況下，市場(chǎng)主體之間利益分配會(huì)因房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控而發(fā)生調(diào)整，因此不同主題對(duì)宏觀調(diào)控懷有的態(tài)度和方式各異。特別是地方政府擔(dān)心地方財(cái)政收入受到調(diào)控的影響，經(jīng)常消極對(duì)待國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，使得宏觀調(diào)控的作用很難有效發(fā)揮。

（二）財(cái)政政策策略

對(duì)于地方政府財(cái)政收入過(guò)度依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)對(duì)財(cái)政體制進(jìn)行改革，通過(guò)對(duì)地方稅制的完善以及地方財(cái)權(quán)的強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)對(duì)地方財(cái)政資金緊缺問(wèn)題的根本解決。具體操作中可以利用多元化城市公共投資機(jī)制形成對(duì)政府謀求預(yù)算外收入動(dòng)機(jī)抑制，并通過(guò)對(duì)地方政府的稅源和稅基的擴(kuò)大為地方政府具有相對(duì)充裕的自由財(cái)力提供保障。同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種進(jìn)行征收，通過(guò)地方稅體系的完善，推動(dòng)地方政府財(cái)政向稅收財(cái)政方向發(fā)展。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)對(duì)科學(xué)的績(jī)效評(píng)估體系進(jìn)行建立，對(duì)以往GDP和財(cái)政收入為主的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變革，在考核目標(biāo)中納入增加保障房建設(shè)、控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)地方政府過(guò)渡依賴土地財(cái)政行為的控制。

三、土地政策問(wèn)題與策略分析

（一）土地政策存在的問(wèn)題

我國(guó)從2005年開(kāi)始通過(guò)土地政策開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)節(jié)中相關(guān)土地政策發(fā)揮了積極作用，調(diào)控思路從最早強(qiáng)調(diào)土地供給變?yōu)楫?dāng)前土地供給優(yōu)化，后期用地的管理和預(yù)算調(diào)控越來(lái)越受到重視，進(jìn)而形成了對(duì)開(kāi)發(fā)商行為的有效約束。通常來(lái)說(shuō)應(yīng)通過(guò)減少土地供給量抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱投資，通過(guò)擴(kuò)大土地供給量滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，但土地資源總量有限，所以只能在一定范圍內(nèi)范圍內(nèi)應(yīng)用土地?cái)U(kuò)張政策。同時(shí)相對(duì)于貨幣政策，土地政策具有時(shí)滯性長(zhǎng)的特點(diǎn)，使其短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果得到限制。另外，由于當(dāng)前土地政策細(xì)致化、差異性、彈性的缺乏，影響了不同結(jié)構(gòu)、不同用途、不同城市規(guī)模、不同區(qū)域土地供應(yīng)量配給的合理性。

（二）土地政策策略

房地產(chǎn)的價(jià)格很大程度上取決于土地供給，因此國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要基礎(chǔ)之一就是土地市場(chǎng)規(guī)范化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可持續(xù)發(fā)展也以此為前提。政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)化的土地供應(yīng)制度進(jìn)行建立健全，通過(guò)對(duì)土地審批和監(jiān)督的強(qiáng)化，促進(jìn)當(dāng)前土地出讓金收取、土地審批、土地規(guī)劃等權(quán)利集中于政府的狀態(tài)的改變。同時(shí)提升提地供給量時(shí)，應(yīng)當(dāng)保證保障房建設(shè)土地供應(yīng)面積在所有土地童穎面積中的比重也獲得相應(yīng)的提升，此外還需對(duì)土地供給的速度進(jìn)行有效控制，避免過(guò)度開(kāi)發(fā)和透支的發(fā)生。地方政府部門(mén)對(duì)土地出讓計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和土地市場(chǎng)供需水平進(jìn)行全面考慮，進(jìn)而對(duì)計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，為增加調(diào)配房地產(chǎn)用地供給量提供依據(jù)。地方政府對(duì)土地政策的內(nèi)容進(jìn)行制定時(shí)，應(yīng)當(dāng)制定差異化和具備一定彈性的政策以適應(yīng)住房用途的不同、城市規(guī)模的不同、城區(qū)的不同。此外還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格查處未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變更土地用途和保障房用地建設(shè)的行為，進(jìn)而形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的有效規(guī)范。