房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)章制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)章制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；洗錢(qián)；金融監(jiān)管

中圖分類(lèi)號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1007-4392（2011）03-0070-02

一、利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢(qián)的特點(diǎn)及原因

（一）房地產(chǎn)交易隱蔽性較大

由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲使房產(chǎn)保值、升值的潛力空間巨大，洗錢(qián)者購(gòu)買(mǎi)后用于出租甚至轉(zhuǎn)手售出不容易被察覺(jué)，且在全國(guó)范圍內(nèi)均可購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有區(qū)域限制。雖然在部分地區(qū)已經(jīng)實(shí)行了實(shí)名制購(gòu)房制度，然而洗錢(qián)分子輕而易舉就可以通過(guò)向信得過(guò)的親朋好友多借幾個(gè)戶(hù)口買(mǎi)房，再者可以通過(guò)購(gòu)房、投資或者花錢(qián)都可以很容易地得到一個(gè)當(dāng)?shù)貞?hù)口。如廊坊地區(qū)居民距離天津較近，只要到天津購(gòu)得一處住房，就可以獲得當(dāng)?shù)貞?hù)口，使得洗錢(qián)活動(dòng)暢通無(wú)阻。

（二）房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，便于大額資金進(jìn)出，容易成為洗錢(qián)的載體

以廊坊市為例，商品房銷(xiāo)售價(jià)格都在4000元以上，一套普通住房?jī)r(jià)值大都在30-60萬(wàn)元之間，在北京、上海、深圳、廣州等大城市，一套住房的價(jià)值在幾百萬(wàn)，有的別墅甚至上千萬(wàn)。犯罪分子可將黑錢(qián)及不正當(dāng)收入由貨幣形態(tài)變?yōu)榉康禺a(chǎn)形態(tài)，然后通過(guò)將房地產(chǎn)銷(xiāo)售、按揭、中介、轉(zhuǎn)讓、租賃、做假賬等途徑變成有贏利的資金。

（三）通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)洗錢(qián)具有中間環(huán)節(jié)多、周期較長(zhǎng)、投資回報(bào)高特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般周期都在一年以上，洗錢(qián)者可直接或間接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如果不出現(xiàn)爛尾樓、重大質(zhì)量安全事故或相關(guān)案件，相關(guān)部門(mén)一般很難發(fā)現(xiàn)。且房產(chǎn)保值、升值的潛力空間大，公司開(kāi)發(fā)后出售，或個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后用來(lái)出租或者轉(zhuǎn)手售出，能夠獲得很高收益。

（四）缺乏對(duì)履行反洗錢(qián)義務(wù)的特定非金融機(jī)構(gòu)的范圍、其履行反洗錢(qián)義務(wù)和對(duì)其監(jiān)督管理的具體辦法

相關(guān)反洗錢(qián)法律法規(guī)雖然對(duì)負(fù)有反洗錢(qián)義務(wù)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了具體列舉，但對(duì)應(yīng)當(dāng)履行反洗錢(qián)義務(wù)的特定非金融機(jī)構(gòu)的范圍、其履行反洗錢(qián)義務(wù)和對(duì)其監(jiān)督管理的具體辦法至今未作出明確規(guī)定。

二、利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢(qián)的方式

（一）以大額現(xiàn)金購(gòu)置、出售房地產(chǎn)方式洗錢(qián)

洗錢(qián)者借助目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)不斷的暴漲惡炒混亂局面，多采取現(xiàn)金一次性付款方式同時(shí)購(gòu)置一處或多處房地產(chǎn)，再以現(xiàn)金一次性支付方式分次出售，將犯罪所得和不正當(dāng)收入變成合法的投資收益，從而達(dá)到洗錢(qián)的目的。由于通過(guò)金融機(jī)構(gòu)采取支付結(jié)算方式很容易被追溯調(diào)查出來(lái)，所以洗錢(qián)者多采取現(xiàn)金一次性付款方式購(gòu)置、出售房地產(chǎn)。現(xiàn)金付款方式主要分為兩種，一種為直接用現(xiàn)金到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付房款，一種為購(gòu)房者從外地匯款到本地銀行，然后從本地銀行取現(xiàn)后就近存入購(gòu)房賬戶(hù)。由于購(gòu)房采取現(xiàn)金付款，銀行只知道有現(xiàn)金流量而無(wú)法監(jiān)測(cè)到現(xiàn)金流的源頭和去向，難以進(jìn)行反洗錢(qián)監(jiān)測(cè)。

（二）采取提前歸還住房按揭貸款方式洗錢(qián)

洗錢(qián)者為逃避大額現(xiàn)金支付可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，故意在購(gòu)房時(shí)出具虛假收入證明資料，辦理個(gè)人住房按揭貸款，用銀行貸款支付部分房款，過(guò)一段時(shí)間后，用犯罪或其他非法所得提前歸還銀行住房按揭貸款。同時(shí)，洗錢(qián)者還可以通過(guò)直接投資房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)制造熱銷(xiāo)假象炒高房?jī)r(jià)，為獲取超額利潤(rùn)而囤積房源，然后伙同律師和銀行工作人員，疏通銀行對(duì)該項(xiàng)目的個(gè)人住房貸款審批環(huán)節(jié)，以虛假貸款申請(qǐng)者名義發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，一段時(shí)間后再以犯罪或其他非法所得提前歸還銀行住房按揭貸款，從而達(dá)到洗錢(qián)目的。

（三）通過(guò)使用偽造身份證明文件以房地產(chǎn)中介身份進(jìn)行洗錢(qián)

主要是通過(guò)偽造身份證明文件，故意掩蓋資金所有者，利用偽造的身份證明文件或自己合伙人的名義開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，以經(jīng)紀(jì)人身份代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)交易，虛擬以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)高價(jià)賣(mài)出方式謀取暴利進(jìn)行洗錢(qián)。

（四）以直接或間接投資房地產(chǎn)行業(yè)方式洗錢(qián)

直接投資房地產(chǎn)行業(yè)是指洗錢(qián)者直接將犯罪收入借用自己所信任的人名義組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，自己從幕后操縱，以合法的身份運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將犯罪收入混入正當(dāng)經(jīng)營(yíng)所得，依法申報(bào)納稅后將犯罪收入合法化。間接投資房地產(chǎn)行業(yè)是指洗錢(qián)者看準(zhǔn)個(gè)別出現(xiàn)資金短缺的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，將犯罪收入以暗股、干股或借款的名義將資金借給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，然后通過(guò)借款利息或者獲得分紅方式獲得對(duì)非法所得的合法占有。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)反洗錢(qián)監(jiān)管的建議

（一）盡快制定《特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢(qián)辦法》，進(jìn)一步建立和完善洗錢(qián)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)反洗錢(qián)監(jiān)管制度

明確負(fù)有反洗錢(qián)義務(wù)的特定非金融機(jī)構(gòu)的范圍及其監(jiān)督管理辦法，使《反洗錢(qián)法》中對(duì)特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢(qián)義務(wù)的原則性規(guī)定具體化。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢(qián)部門(mén)規(guī)章制度，明確其反洗錢(qián)工作職責(zé)，明確界定房地產(chǎn)行業(yè)洗錢(qián)的特征、方式、手段、種類(lèi)及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等，使反洗錢(qián)執(zhí)法有章有法可循。

一是盡快建立房地產(chǎn)業(yè)客戶(hù)身份識(shí)別制度。房地產(chǎn)交易時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)要求購(gòu)房者或者其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)充提交大量客戶(hù)身份信息，不僅包括居民身份證或單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照等身份信息，還應(yīng)包括職業(yè)、經(jīng)營(yíng)范圍、收入來(lái)源等信息，并備案待查。要求出售房產(chǎn)的賣(mài)家也提交同樣具體的客戶(hù)信息。同時(shí)，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在客戶(hù)身份識(shí)別方面的反洗錢(qián)義務(wù)。要求其在接受房屋買(mǎi)家委托購(gòu)房時(shí)，必須確定買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)身份，必須記錄每個(gè)客戶(hù)的詳細(xì)個(gè)人信息和交易情況，如果客戶(hù)是公司而非個(gè)人，則經(jīng)紀(jì)人還必須取得該公司的證明文件和負(fù)責(zé)人的信息，并且還要確定有無(wú)第三方參與交易。

二是盡快建立房地產(chǎn)大額交易報(bào)告制度。鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在大額現(xiàn)金支付這一顯著特點(diǎn)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)收到超過(guò)一定金額標(biāo)準(zhǔn)以上的交易資金，必須向反洗錢(qián)監(jiān)測(cè)中心上報(bào)大額交易報(bào)告，以便有針對(duì)性地追蹤可疑的房地產(chǎn)交易，同時(shí)防止可疑的買(mǎi)房人用大量現(xiàn)金購(gòu)置房產(chǎn)，從而有效監(jiān)控那些有洗錢(qián)嫌疑的交易者動(dòng)向。同時(shí)，盡快研究制定房地產(chǎn)業(yè)可疑交易上報(bào)標(biāo)準(zhǔn)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)于發(fā)現(xiàn)偽造、變?cè)靷€(gè)人或單位身份證件進(jìn)行房地產(chǎn)交易，購(gòu)買(mǎi)單套住房?jī)r(jià)值在一定標(biāo)準(zhǔn)以上，同一客戶(hù)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)兩套房屋以上等情況，必須向反洗錢(qián)監(jiān)測(cè)中心上報(bào)可疑交易報(bào)告。

三是建立房地產(chǎn)客戶(hù)身份識(shí)別資料和交易記錄保存制度。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)于房地產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的客戶(hù)身份識(shí)別資料和交易記錄必須保存五年以上。

（二）會(huì)同建設(shè)部在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)展反洗錢(qián)工作，共同研究在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)展反洗錢(qián)工作的政策措施

盡快在全國(guó)范圍內(nèi)落實(shí)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購(gòu)房制度，增加中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度，使有關(guān)部門(mén)可以隨時(shí)在全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)查詢(xún)到購(gòu)房人購(gòu)置房地產(chǎn)情況以及交易記錄，以防止某些人將買(mǎi)房作為洗錢(qián)的手段。

（三）禁止房地產(chǎn)大額現(xiàn)金交易，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)住房擁有者收入進(jìn)行合法性檢查

加快推廣銀行本票等非現(xiàn)金支付工具的使用，在房地產(chǎn)交易中禁止大額現(xiàn)金收付，尤其是要禁止銀行接受大額現(xiàn)金存取款。同時(shí)，根據(jù)區(qū)域、城市差異，對(duì)購(gòu)置單套金額在一定標(biāo)準(zhǔn)之上的購(gòu)房者、同時(shí)擁有多套住房且地產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)一定金額標(biāo)準(zhǔn)以上的房地產(chǎn)擁有者，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)其收入合法性進(jìn)行必要審查，并對(duì)其真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)章制度范文

遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級(jí)的工作安排和調(diào)度。同事間應(yīng)相互關(guān)愛(ài)配合、團(tuán)結(jié)一致，不得惡意競(jìng)爭(zhēng)、互相誹謗，資深置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)主動(dòng)提攜幫助其他置業(yè)顧問(wèn)，培養(yǎng)良好的團(tuán)隊(duì)合作精神。小編為大家分享相關(guān)的置業(yè)顧問(wèn)職位工作內(nèi)容及工作技巧資料，提供參考，希望對(duì)你有所幫助，歡迎參閱。

 

 

職責(zé)一

一、遵守房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人禮儀，保持整齊、清潔的儀容儀表，保持積極向上的工作心態(tài)，努力保持公司整體形象;主動(dòng)對(duì)公司進(jìn)行形象宣傳。

二、遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從上級(jí)的工作安排和調(diào)度。同事間應(yīng)相互關(guān)愛(ài)配合、團(tuán)結(jié)一致，不得惡意競(jìng)爭(zhēng)、互相誹謗，資深置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)主動(dòng)提攜幫助其他置業(yè)顧問(wèn)，培養(yǎng)良好的團(tuán)隊(duì)合作精神。

三、獨(dú)立開(kāi)展接售房工作，提高工作效率，全力完成公司下達(dá)的各項(xiàng)工作指標(biāo)。

四、嚴(yán)格按照接房流程及注意事項(xiàng)開(kāi)展工作，對(duì)客戶(hù)所委托的房屋進(jìn)行查驗(yàn)，確保房源信息真實(shí)可靠，并簽定《房屋居間合同》，認(rèn)真填寫(xiě)相關(guān)表格，填寫(xiě)時(shí)不得缺項(xiàng)或標(biāo)注不詳，對(duì)無(wú)法了解的信息應(yīng)予以標(biāo)注。

五、為客戶(hù)做好稅費(fèi)預(yù)算，并詳細(xì)講解登記過(guò)戶(hù)、按揭貸款的相關(guān)程序。

六、積極配合、輔助其他置業(yè)顧問(wèn)對(duì)所接房源展開(kāi)銷(xiāo)售工作;根據(jù)安排，帶領(lǐng)其他置業(yè)顧問(wèn)即時(shí)熟悉所接房源。

七、跟蹤回訪售房客戶(hù)，做好跟蹤回訪記錄;及時(shí)對(duì)委托期滿(mǎn)的房源進(jìn)行續(xù)簽。

八、嚴(yán)格按照售房流程及注意事項(xiàng)開(kāi)展工作，在銷(xiāo)售過(guò)程中細(xì)心謹(jǐn)慎，及時(shí)帶領(lǐng)購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)看房，積極收集、如實(shí)反映客戶(hù)的意見(jiàn)和建議，對(duì)購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行及時(shí)跟蹤回訪，并做好追蹤記錄。

九、根據(jù)業(yè)主所委托房源的實(shí)際內(nèi)容進(jìn)行銷(xiāo)售，向客戶(hù)告之房屋實(shí)際情況，不得只顧成交而對(duì)客戶(hù)故意隱瞞其應(yīng)該知曉的實(shí)情。

十、協(xié)調(diào)交易雙方的關(guān)系;對(duì)待客戶(hù)態(tài)度和藹熱情，不得與客戶(hù)發(fā)生爭(zhēng)吵;對(duì)于自己無(wú)法處理的情況，及時(shí)向部門(mén)主管進(jìn)行匯報(bào)。

十一、協(xié)助證務(wù)、售服人員辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記、房屋交接等事宜，做好成交客戶(hù)的后期回訪，及時(shí)向客戶(hù)告之證件辦理情況。

十二、主動(dòng)做好公司指定銷(xiāo)售個(gè)案的調(diào)研工作，積極收集市場(chǎng)信息，自覺(jué)參與市場(chǎng)調(diào)查，洞悉市場(chǎng)行情，做好成功交易個(gè)案的總結(jié)。

十三、按時(shí)參與公司組織的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力，主動(dòng)咨詢(xún)、征集客戶(hù)的意見(jiàn)和建議，為提高公司的服務(wù)質(zhì)量作貢獻(xiàn)。

置業(yè)顧問(wèn)的要求

置業(yè)顧問(wèn)本身應(yīng)該精通房產(chǎn)的相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí);另外應(yīng)該熟悉售樓的循環(huán)流程，應(yīng)該掌握銷(xiāo)售技巧如談判技巧，話術(shù)技巧，產(chǎn)品銷(xiāo)售的語(yǔ)言技巧，電話跟進(jìn)的銷(xiāo)售技巧以及銷(xiāo)售說(shuō)服技巧等等，其還應(yīng)該快速分析出客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為、決策和心理，并熟練應(yīng)用拉銷(xiāo)、比較等等的諸多應(yīng)用技巧!現(xiàn)在的售樓處已經(jīng)沒(méi)有傳統(tǒng)的售樓員，售樓員的稱(chēng)呼被“置業(yè)顧問(wèn)”或“銷(xiāo)售顧問(wèn)”所取代，而這一稱(chēng)呼的變化中，售樓員的單一銷(xiāo)售功能也擴(kuò)展到“置業(yè)顧問(wèn)”的綜合服務(wù)功能。

         據(jù)xxx等項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在的置業(yè)(銷(xiāo)售)顧問(wèn)不但從名稱(chēng)上，更是從服務(wù)的意識(shí)和服務(wù)范圍上全方位的區(qū)別于傳統(tǒng)的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質(zhì)，經(jīng)過(guò)了置業(yè)專(zhuān)業(yè)體系培訓(xùn)，同時(shí)還要了解金融等方面知識(shí)和理財(cái)知識(shí)，具有復(fù)合型人才的特征，能夠給客戶(hù)提供買(mǎi)房、貸款及市場(chǎng)分析等顧問(wèn)服務(wù)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)的熱情及專(zhuān)業(yè)知識(shí)能夠讓人體會(huì)到這個(gè)樓盤(pán)的內(nèi)涵，產(chǎn)生信任感，更愿意買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的房子。

置業(yè)顧問(wèn)如果想做好，起碼應(yīng)該具有以下特性：⑴對(duì)行業(yè)的熱愛(ài);⑵強(qiáng)烈的企圖心;⑶能夠承受進(jìn)入本職業(yè)初期承受較大壓力與快節(jié)奏工作的能力;鉆研精神;⑸為客戶(hù)理財(cái)(房產(chǎn)理財(cái)、投資指南、信貸理財(cái))的能力;⑹對(duì)資源(房源、客源)的累積以及對(duì)老客戶(hù)資源的二次發(fā)掘與轉(zhuǎn)介紹。

置業(yè)顧問(wèn)的工作分析

(1)自信心、責(zé)任心、耐心、親和力;

(2)良好的心理素質(zhì);

(3)房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí);

(4)熟練的交易流程;

(5)溝通能力與談判技巧;

(6)顧客至上，服務(wù)意識(shí);

(7)自我認(rèn)知能力與自我激勵(lì)能力;

(8)表達(dá)能力和判斷能力;

(9)品格優(yōu)良，道德高尚。

置業(yè)顧問(wèn)的職業(yè)道德

1、誠(chéng)實(shí)信用

具體表現(xiàn)在給客戶(hù)的信息要真實(shí)，不欺詐誤導(dǎo)客戶(hù)，公平中介。

2、有事業(yè)心

要熱愛(ài)本職工作，敬業(yè)樂(lè)業(yè)，不斷提高個(gè)人素質(zhì)與理論水平，完善自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)務(wù)精益求精是職業(yè)道德的基本要求，否則談職業(yè)道德只是一句空話。

3、有責(zé)任感

經(jīng)紀(jì)人忠于自己的客戶(hù)，認(rèn)真為客戶(hù)負(fù)責(zé)辦好委托的業(yè)務(wù)，完全認(rèn)真地履行合同，善始善終。

4、加強(qiáng)自律

作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要加強(qiáng)自律，自覺(jué)遵紀(jì)守法，遵守行規(guī)及公司管理規(guī)定，維護(hù)職業(yè)形象，不損害客戶(hù)利益，同行不相互傾軋。

5、為當(dāng)事人保守秘密

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有為當(dāng)事人保守商業(yè)秘密的義務(wù)。

技巧二

一、銷(xiāo)售技巧之規(guī)定動(dòng)作

商務(wù)禮儀標(biāo)準(zhǔn)

自我介紹，交換名片

目的：為了不流失每一組到訪客戶(hù)

最基本的商務(wù)禮儀，讓客戶(hù)無(wú)法拒絕你的請(qǐng)求，即使客戶(hù)沒(méi)有名片，也能很自然的留下客戶(hù)的姓名和電話……

二、不同情景下的銷(xiāo)售方式

情景一： 首次到訪便表現(xiàn)出強(qiáng)大的購(gòu)房意向……

客戶(hù)解析：我們通常會(huì)判斷這種客戶(hù)為沖動(dòng)型客戶(hù)，針對(duì)這類(lèi)型客戶(hù)，我們應(yīng)時(shí)時(shí)讓其保持亢奮狀態(tài)

逼定技巧1、現(xiàn)場(chǎng)氣氛的烘托(團(tuán)隊(duì)合作重點(diǎn))

技巧一：現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)之間的相互配合，利用現(xiàn)場(chǎng)的人氣制造熱銷(xiāo)氛圍。如： 置業(yè)顧問(wèn)不時(shí)的走到正在接待客戶(hù)的置業(yè)顧問(wèn)身邊告知“**單位已被認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)勿推薦”。

技巧二：置業(yè)顧問(wèn)當(dāng)著客戶(hù)面大聲咨詢(xún)前臺(tái)多次“**單位是否售出?”前臺(tái)置業(yè)顧問(wèn)前2次應(yīng)回答“抱歉，已售出，不能推薦”，在接受第三次咨詢(xún)時(shí)才回答“未預(yù)定，可推薦”(注：每一次詢(xún)問(wèn)的單位應(yīng)是不同的，目的是為了制造熱銷(xiāo)氛圍)。

技巧三：盡量讓客戶(hù)集中，太分散會(huì)顯得售場(chǎng)冷清。未接待的置業(yè)顧問(wèn)可適當(dāng)?shù)脑诳蛻?hù)身邊走動(dòng)，或是故意在客戶(hù)身邊打電話(關(guān)于售房的電話)，讓客戶(hù)感覺(jué)工作人員的忙碌。

技巧四：未接待客戶(hù)的置業(yè)顧問(wèn)擇機(jī)給接待中的置業(yè)顧問(wèn)打電話，咨詢(xún)定房或簽合同的事宜。(注意：考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)配合的默契度，事前團(tuán)隊(duì)成員一定是協(xié)商好的，如動(dòng)作、語(yǔ)言、眼神……)

逼定技巧2、 決不放過(guò)今天

技巧一：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)

1、突出產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)，灌輸?shù)玫剿暮锰?，一旦客?hù)有疑問(wèn)之處，必須馬上解決，但切忌勿放大問(wèn)題。

2、讓客戶(hù)感受到產(chǎn)品的稀缺性，強(qiáng)調(diào)今天不定，明天很有可能沒(méi)有了。

技巧二：協(xié)作配合

置業(yè)顧問(wèn)之間相互配合，利用現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品喜好，故意推薦同一房源，達(dá)成爭(zhēng)搶的局面，如：旁邊的置業(yè)顧問(wèn)多次詢(xún)問(wèn)另一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)“你的客戶(hù)是否要定這套房子，我的客戶(hù)也在看，非常喜歡，基本上就要定了，要不讓你的客戶(hù)看另外一套差不多的。”

情景二： 二次回訪，再次表明意向，但卻非常理性……

客戶(hù)解析：此種客戶(hù)相對(duì)比較理性，一般二次來(lái)訪時(shí)會(huì)攜帶家人或朋友。這時(shí)的主要營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象是客戶(hù)本人，但也不能無(wú)視家人或朋友，家人和朋友往往會(huì)成為我們的幫手。

逼定技巧1 換位思考，以退為進(jìn)

銷(xiāo)售是與人打交道的，是一個(gè)交流的過(guò)程，所以要學(xué)會(huì)換位思考。不能過(guò)于盲目樂(lè)觀，你以為給客戶(hù)講明白了，但實(shí)質(zhì)上他沒(méi)聽(tīng)明白。我們要思考“為客戶(hù)解決什么問(wèn)題才能受到客戶(hù)的歡迎”，我們所有的銷(xiāo)售都是建立在為客戶(hù)服務(wù)的基礎(chǔ)上。如果你僅僅是想：我要賣(mài)東西，我想跟客戶(hù)說(shuō)事情。那么，你將是個(gè)不受歡迎的人……

很多時(shí)候客戶(hù)會(huì)提出自己的看法，或?qū)Ξa(chǎn)品提出負(fù)面評(píng)價(jià)，置業(yè)顧問(wèn)往往會(huì)急于辯解和反駁，但如果我們更多的與客戶(hù)站在同一平臺(tái)，對(duì)其給予認(rèn)同，反而會(huì)得到客戶(hù)的信任。

逼定技巧2 利用專(zhuān)業(yè)，從身邊人入手

1、讓自己成為專(zhuān)家，或引用權(quán)威機(jī)構(gòu)的工作結(jié)果、建議、觀點(diǎn)等。

例：“春森彼岸是世界級(jí)建筑設(shè)計(jì)單位MRY頂力打造的作品，在業(yè)界得到了廣泛認(rèn)同，并且這樣的作品也是身份的象征……”

2、利用大眾意見(jiàn)或相關(guān)群體的一致性意見(jiàn)。

例：“之前有一戶(hù)業(yè)主當(dāng)時(shí)就是認(rèn)為這棟樓是景觀最好的一棟，所以很快就定了下來(lái)……”

3、借用客戶(hù)所信賴(lài)的人的推薦意見(jiàn)或觀點(diǎn)。

第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)章制度范文

【關(guān)鍵詞】 以房養(yǎng)老 制約因素建議

一、武漢市以房養(yǎng)老模式的實(shí)施現(xiàn)狀分析

在我國(guó)，學(xué)者認(rèn)為以房養(yǎng)老不僅僅是簡(jiǎn)單的住房反向抵押貸款，利用自己擁有的住房取得養(yǎng)老金的任何做法都可以被稱(chēng)為以房養(yǎng)老。2006年，在政協(xié)十屆四次會(huì)議上，全國(guó)政協(xié)委員賴(lài)明提交了一份以房養(yǎng)老的提案，被概括成“60歲前用人養(yǎng)房；60歲后用房養(yǎng)老”。

通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，武漢主要存在著抵押式、以房換養(yǎng)式、以房自助養(yǎng)老三種模式，這三種模式的被接受程度各不相同。

1、關(guān)于抵押式養(yǎng)老模式

老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，將房子用于抵押貸款，在貸款期間對(duì)住房擁有使用權(quán)，這些機(jī)構(gòu)或者銀行需要承擔(dān)老年人的養(yǎng)老費(fèi)用，老人去世后則用房屋來(lái)償還貸款，剩余部分交由繼承人。這是最初的以房養(yǎng)老的本意――住房反向抵押貸款。

在繼上海市、北京市、廣州市政府先后下發(fā)《關(guān)于大力推進(jìn)廣州保險(xiǎn)業(yè)綜合改革試驗(yàn)的意見(jiàn)》之后，武漢市明確提出要探索發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，但該模式被城鎮(zhèn)居民的認(rèn)可程度很低，34.2%不接受該模式的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為困難在于“評(píng)估不規(guī)范，公正難保證”。

2、關(guān)于以房換養(yǎng)模式

將房子出租，用租金去租用一個(gè)小一點(diǎn)或者便宜一點(diǎn)的房子，用租金差價(jià)來(lái)養(yǎng)老生活?；蛘呃夏耆税逊孔咏唤o福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，待其過(guò)世后房產(chǎn)交由該福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置。

武漢市部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)展“房屋養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)使得六十歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提出需求，把產(chǎn)權(quán)房交付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，由其免費(fèi)代老人出租，以賺取租金。租金多用來(lái)抵免養(yǎng)老院的費(fèi)用，剩余的就交由老人自己處理，但是該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的是老人自始至終都擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。

3、關(guān)于出售式養(yǎng)老模式

指老年人把自己的房產(chǎn)提前變賣(mài)給某一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，待一次性接收公益機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金支付后再?gòu)墓鏅C(jī)構(gòu)把房子租回來(lái)居住，形成自己付租金住在自己家里，同時(shí)享受養(yǎng)老金的一種“自助”現(xiàn)象，又稱(chēng)為“以房自助養(yǎng)老”。

2007年，武漢市公積金管理中心層試圖提出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。在該模式中，“公積金管理中心成房東”，六十五歲以上的老人只要把房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養(yǎng)老。這種模式最后是以失敗而告終。

二、武漢市以房養(yǎng)老模式實(shí)施的制約因素分析

通過(guò)對(duì)武漢市以房養(yǎng)老模式推廣情況的研究分析來(lái)看，該模式在武漢地區(qū)的發(fā)展還很不成熟，在實(shí)施過(guò)程中主要存在以下障礙。

1、傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的影響

我們的調(diào)查問(wèn)卷表明，若政策得當(dāng)，50%以上的被試?yán)先诉x擇愿意嘗試以房養(yǎng)老，相對(duì)較小的比例選擇完全不接受或者完全接受?？傮w上講，愿意嘗試及接受以房養(yǎng)老的比例大約比完全不接受的比例高出2―3倍。

但在中國(guó)這樣一個(gè)提倡孝道的國(guó)家，在儒家文化和傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的雙重作用下，家庭養(yǎng)老是我國(guó)最主要的養(yǎng)老方式，老年人大都傾向于依靠?jī)号B(yǎng)老，而不愿意把房產(chǎn)作抵押。而且隨著時(shí)代的進(jìn)步，老年人也越發(fā)注重親情的精神慰藉，老人們害怕子女因自己用房養(yǎng)老而被指責(zé)不孝，其始終認(rèn)為房子必須是留給子女的財(cái)產(chǎn)。這些傳統(tǒng)的觀念給以房養(yǎng)老的推行帶來(lái)了源自根基的阻礙。

2、我國(guó)法律法規(guī)的不健全

在現(xiàn)階段我國(guó)還未出臺(tái)任何相關(guān)規(guī)定來(lái)保證以房養(yǎng)老政策的實(shí)施，而且，以房養(yǎng)老牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保險(xiǎn)業(yè)以及相關(guān)政府部門(mén)等眾多產(chǎn)業(yè)和部門(mén)。如何協(xié)調(diào)好這些行業(yè)和部門(mén)之間的關(guān)系，使其公開(kāi)、公平、公正地經(jīng)營(yíng)和管理，對(duì)于當(dāng)前法制不健全的現(xiàn)實(shí)是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，我國(guó)住房的產(chǎn)權(quán)為70年，如果要實(shí)施以房養(yǎng)老的政策，就要對(duì)產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行相關(guān)的優(yōu)化改革，使房屋產(chǎn)權(quán)歸屬得到改變。而且，武漢市較大部分老年人沒(méi)有房屋的產(chǎn)權(quán)（見(jiàn)表1）。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)，如何劃定具備享受住房反向抵押貸款的權(quán)利門(mén)檻、控制反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)；如何設(shè)立貸款條件，可以鼓勵(lì)老年人以房養(yǎng)老和維持信貸機(jī)構(gòu)乃至整個(gè)金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定，都是很大的問(wèn)題。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，面對(duì)我國(guó)人口數(shù)量多、各地區(qū)老齡化程度差別大的現(xiàn)實(shí)，如何解決對(duì)我國(guó)人口結(jié)構(gòu)及壽命長(zhǎng)短進(jìn)行精算的困難也是無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，在現(xiàn)行法律法規(guī)缺失的情況下，如何規(guī)范對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的評(píng)估以及未來(lái)升值空間的評(píng)估，使得評(píng)估結(jié)果不會(huì)存在爭(zhēng)議，以保障老人在以房養(yǎng)老期間能夠得到公平的待遇，也是個(gè)很大的難題。

3、市場(chǎng)上的信息的不對(duì)稱(chēng)

在申請(qǐng)反向抵押貸款時(shí)，存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)的情況。首先，道德風(fēng)險(xiǎn)很難規(guī)避，對(duì)于借款人，其對(duì)自己的身體狀況、既往病史等十分了解，但是銀行等貸款機(jī)構(gòu)則要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力來(lái)掌握確切的信息，這就增加了貸款機(jī)構(gòu)的成本。其次，由于缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，借款人是否對(duì)房屋進(jìn)行了必要的維護(hù)和保養(yǎng)，以保證其正常使用，貸款機(jī)構(gòu)也難以監(jiān)督，從而使開(kāi)辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)增加。

再者，以房養(yǎng)老的成功實(shí)施，還需要金融機(jī)構(gòu)提高其業(yè)務(wù)能力，對(duì)房子的市值和未來(lái)價(jià)值、老年人的財(cái)產(chǎn)和信用情況以及老年人的預(yù)估壽命等多個(gè)方面進(jìn)行綜合詳細(xì)的評(píng)估。多個(gè)行業(yè)之間的交流及信息的公開(kāi)尤為重要，這也就對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的職業(yè)道德提出了很高的要求。在我國(guó)目前信用體系不健全的情況下，誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)信用體系有待進(jìn)一步的完善。

三、推動(dòng)以房養(yǎng)老模式在我國(guó)實(shí)施的對(duì)策及建議

1、加強(qiáng)思想宣傳工作

由于受傳統(tǒng)文化影響，使得大部分中國(guó)人將畢生所得用于購(gòu)房，而又將房屋作為將來(lái)的遺贈(zèng)所用。這種對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的占有與依賴(lài)，使得市場(chǎng)上對(duì)住房反向抵押貸款的需求不大。而根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，需求包括兩方面，一是購(gòu)買(mǎi)能力，二是購(gòu)買(mǎi)欲望。這時(shí)，就應(yīng)該在受西方文化觀念影響的情況下，配合以正確的宣傳與輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)宣傳，打破傳統(tǒng)觀念的桎梏，使廣大民眾認(rèn)識(shí)到這一制度的可行性和現(xiàn)實(shí)價(jià)值；認(rèn)識(shí)住房反向抵押貸款的好處，為住房反向抵押貸款的推行創(chuàng)造條件。同時(shí)，在宣傳過(guò)程中也應(yīng)當(dāng)注意肯定傳統(tǒng)養(yǎng)老中家庭的作用，在不破壞傳統(tǒng)文化的前提下，將該制度發(fā)展為化解老齡風(fēng)險(xiǎn)和改善養(yǎng)老水平的有益補(bǔ)充。

2、完善相關(guān)的法律法規(guī)

一是建立出臺(tái)一些針對(duì)于住房反向抵押貸款的法律法規(guī)。特別是在界定貸款者條件以及低壓房屋評(píng)估和處置方面更要作出具體的規(guī)定。二是完善健全現(xiàn)有的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)以及信用建設(shè)方面的法規(guī)，防范和規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)。三是新模式的推行需要相關(guān)配套的改革，以避免與傳統(tǒng)繼承制度的沖突。四是在租賃合同制度方面，新型以房養(yǎng)老政策也會(huì)有所涉及，因此，必須對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行改革，做好法律體系的配套保障。

3、建立相應(yīng)的信息平臺(tái)

“以房養(yǎng)老”模式的運(yùn)行因?yàn)槠溲永m(xù)時(shí)間長(zhǎng)、變動(dòng)因素多、動(dòng)用資金巨大等原因而存在眾多的風(fēng)險(xiǎn)，如支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)、信用道德風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等等。短期內(nèi)，都有可能發(fā)生重大的變故，因此，要把握信息動(dòng)態(tài)，盡量避免各種風(fēng)險(xiǎn)。

另外，現(xiàn)在滿(mǎn)足以房養(yǎng)老條件的老人，一般缺乏足夠的金融知識(shí)，他們沒(méi)有辦法對(duì)反向抵押貸款作出全面、準(zhǔn)確的理解，所以其很容易在信息不完全的情況下被誤導(dǎo)，而且也容易作出帶有道德風(fēng)險(xiǎn)的“逆向選擇”。因此，必須完善監(jiān)督管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體，包括貸款提供機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款人必須披露的信息，包括利率、費(fèi)用等；對(duì)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)基礎(chǔ)認(rèn)證和監(jiān)控，確保其服務(wù)質(zhì)量；加強(qiáng)各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行力度，對(duì)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行有效監(jiān)控并確保信息的及時(shí)反饋，及時(shí)受理消費(fèi)者的投訴并給予快速反應(yīng)等。

4、各方相關(guān)的支持

首先，政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項(xiàng)目提供相關(guān)政策優(yōu)惠，對(duì)老年人所獲得的貸款金在理財(cái)方面給予必要的政策指導(dǎo)和稅收優(yōu)惠，包括對(duì)老年人參加以房養(yǎng)老獲取的現(xiàn)金予以稅收豁免，對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司的反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)收入給予稅收優(yōu)惠等。使老年人在同其他投資方式相比較時(shí)，選擇以房養(yǎng)老的模式。同時(shí)實(shí)施必要的經(jīng)濟(jì)手段激勵(lì)優(yōu)化市場(chǎng)，以調(diào)動(dòng)該養(yǎng)老模式的各參與主體發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)各方主體發(fā)揮積極性。

通過(guò)社會(huì)保障機(jī)構(gòu)進(jìn)行出資，銀行負(fù)責(zé)此項(xiàng)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)管理并對(duì)所抵押房屋進(jìn)行評(píng)估與處置，在貸款人條件界定方面，則依托保險(xiǎn)公司進(jìn)行審核。促進(jìn)保險(xiǎn)公司與銀行、房地產(chǎn)部門(mén)之間的充分合作，達(dá)到最優(yōu)配置，以此實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)新的金融產(chǎn)品的健康穩(wěn)步發(fā)展，從而也能實(shí)現(xiàn)各機(jī)構(gòu)以及保障基金的相互監(jiān)督。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，以房養(yǎng)老這種新型的養(yǎng)老模式在我國(guó)還沒(méi)有被普遍接受，這一新型養(yǎng)老模式在中國(guó)還算是一個(gè)新型事物，真正得以實(shí)現(xiàn)也許需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，其在中國(guó)的推行也存在許多的困難及阻礙。但是，隨著人們觀念的改變，會(huì)有更多的人逐漸接受并選擇以房養(yǎng)老；伴著各項(xiàng)法律、法規(guī)和制度的健全與完善，以及國(guó)民信用度的提高，該項(xiàng)模式會(huì)成為我國(guó)解決養(yǎng)老問(wèn)題、應(yīng)對(duì)老齡化問(wèn)題的一項(xiàng)重要的不可替代的舉措。

（注：基金項(xiàng)目：武漢科技大學(xué)創(chuàng)新課題項(xiàng)目。課題組成員還有王小娟、趙潔。）

【參考文獻(xiàn)】

[1] 范雪蕾、高子建：“以房養(yǎng)老”模式的國(guó)情分析及其實(shí)施構(gòu)想[J].商業(yè)時(shí)代，2009（8）.

第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)章制度范文

一、20*年工作回顧

（一）強(qiáng)教育、抓管理，隊(duì)伍建設(shè)邁出新步伐

按照“強(qiáng)教育、抓管理、帶隊(duì)伍、促工作”的總體思路，深入開(kāi)展黨風(fēng)廉政教育，著力加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，努力開(kāi)創(chuàng)房管部門(mén)隊(duì)伍建設(shè)新局面，有力地促進(jìn)了各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的順利開(kāi)展。

1、扎實(shí)開(kāi)展黨風(fēng)廉政教育月活動(dòng)，切實(shí)增強(qiáng)廣大干部職工思想政治素質(zhì)。積極響應(yīng)局黨委關(guān)于在建設(shè)系統(tǒng)開(kāi)展黨風(fēng)廉政教育月活動(dòng)的號(hào)召，制定實(shí)施辦法，確定工作目標(biāo)、活動(dòng)內(nèi)容和時(shí)間安排，扎實(shí)開(kāi)展黨風(fēng)廉政教育月活動(dòng)。通過(guò)組織集中學(xué)習(xí)、舉辦專(zhuān)題輔導(dǎo)講座，開(kāi)展分組討論，進(jìn)一步提高了廣大干部職工思想政治素質(zhì)和遵紀(jì)守法意識(shí)，筑牢思想道德和黨紀(jì)國(guó)法防線，增強(qiáng)拒腐防變和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。通過(guò)查找問(wèn)題，針對(duì)管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)和突出問(wèn)題，及時(shí)研究對(duì)策措施，切實(shí)加以整改、完善與提高。總之，開(kāi)展了為期一個(gè)月的黨風(fēng)廉政教育活動(dòng)，極大地提高了房管隊(duì)伍的戰(zhàn)斗力。

2、加強(qiáng)制度建設(shè)，著力提高管理水平。建立健全各種行之有效、科學(xué)規(guī)范的管理制度，對(duì)于推進(jìn)單位工作具有很強(qiáng)的支持和保障作用。因此，今年結(jié)合局黨委關(guān)于創(chuàng)建“六型”機(jī)關(guān)活動(dòng)的工作部署，堅(jiān)持“突出重點(diǎn)，注重實(shí)效”的原則，開(kāi)展規(guī)章制度的修訂與完善工作。一是抓制度，補(bǔ)缺失。針對(duì)工作中暴露出來(lái)的突出問(wèn)題及其制度本身存在的缺失，及時(shí)制訂《財(cái)務(wù)管理制度》和《票據(jù)管理員工作職責(zé)》，從制度上來(lái)杜絕此方面問(wèn)題的發(fā)生。二是抓制度，促廉政。按照黨風(fēng)廉政建設(shè)的要求，制訂《黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制》等六項(xiàng)制度，建立采用招投標(biāo)方式采購(gòu)大宗物品、發(fā)包建設(shè)工程、支付較大金額服務(wù)費(fèi)用等方面的管理制度。例如，今年采購(gòu)的兩批電腦及檔案室加固改造工作均采用邀請(qǐng)招投標(biāo)的方式確定供貨商和施工企業(yè)。三是抓制度，促規(guī)范。為貫徹黨的民主集中制原則，規(guī)范和監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)集體的議事和決策行為，提高決策水平和領(lǐng)導(dǎo)水平，制訂《縣房地產(chǎn)管理處領(lǐng)導(dǎo)班子重大問(wèn)題議事規(guī)則》等四項(xiàng)行政管理制度。該議事規(guī)則實(shí)施以后，遵循“集體領(lǐng)導(dǎo)、民主集中、個(gè)別醞釀、會(huì)議決定”原則，共議重大事議五項(xiàng)。為了進(jìn)一步規(guī)范房屋登記行為，避免因登記錯(cuò)誤所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，不僅要提高員工業(yè)務(wù)知識(shí)和思想素質(zhì)上下功夫，更要建立健全規(guī)范的辦理程序和行為準(zhǔn)則。因此，按照《房屋登記辦法》的有關(guān)要求，重新設(shè)置各類(lèi)登記申請(qǐng)表格，重新編制各類(lèi)登記所需提交的材料目錄。為規(guī)范辦事行為，提高辦事質(zhì)量提供了制度保障。

3、合理調(diào)整機(jī)構(gòu)設(shè)置，完善內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)。為了更好地適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展要求，根據(jù)當(dāng)前房管工作的新內(nèi)容、新特點(diǎn)和新要求，對(duì)原有的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置進(jìn)行了合理的調(diào)整。調(diào)整后，處、所內(nèi)設(shè)七個(gè)科室、二個(gè)基層房管組和一個(gè)物業(yè)管理公司等十個(gè)機(jī)構(gòu)。與此同時(shí)，為適應(yīng)機(jī)構(gòu)設(shè)置調(diào)整的需要，重新增訂、修訂了各科室、房管組和物業(yè)管理公司的工作職責(zé)；采用集體醞釀、民主測(cè)評(píng)、組織考察、領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定的方法，重新聘任處、所中層干部。為提高隊(duì)伍中層領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)，全面推進(jìn)房管工作提供了組織保障。

（二）貫徹實(shí)施新辦法，房屋登記工作駛?cè)胄萝壍?/p>

以貫徹實(shí)施《房屋登記辦法》為契機(jī)，廣泛深入開(kāi)展學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)，積極做好新舊登記辦法的銜接工作，20*年7月1日起，順利組織實(shí)施了新辦法。

1、采用請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去的方法組織員工開(kāi)展《房屋登記辦法》的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。通過(guò)邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家來(lái)鹽舉辦專(zhuān)題輔導(dǎo)講座，派出部分骨干參加省房協(xié)舉辦的培訓(xùn)班學(xué)習(xí)，組織員工學(xué)習(xí)討論，剖析疑難問(wèn)題等形式，提高了全體員工業(yè)務(wù)知識(shí)水平和實(shí)際操作能力，為依法開(kāi)展房屋登記工作奠定基礎(chǔ)。

2、依法調(diào)整登記程序，重新編制《申請(qǐng)登記材料目錄》?！斗课莸怯涋k法》不僅在登記程序上作了變更，而且在登記類(lèi)型上發(fā)生很大的變化，新增了地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記、集體土地范圍內(nèi)房屋登記等。因此，根據(jù)房屋登記實(shí)體和程序上的變化，重新調(diào)整了登記辦理程序、辦事流程，重新制作了各類(lèi)登記申請(qǐng)表格，重新編制《申請(qǐng)登記材料目錄》。

3、調(diào)整管理重心，建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度是對(duì)我國(guó)房屋登記制度的又一項(xiàng)重大調(diào)整，調(diào)整的重點(diǎn)是從以權(quán)屬證書(shū)為核心轉(zhuǎn)為以登記簿的建立和管理為核心。為此，及時(shí)建立了我縣不動(dòng)產(chǎn)登記簿（紙介質(zhì)），并于7月1日起施行。

4、調(diào)整審批環(huán)節(jié)，提高辦事效力。以實(shí)施《房屋登記辦法》為契機(jī)，重新調(diào)整了內(nèi)部登記流程和審批環(huán)節(jié)。由原來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)移兩個(gè)登記環(huán)節(jié)合并為一，推行一張申請(qǐng)表格，一份審報(bào)材料，一個(gè)窗口受理，一道程序?qū)徍?，一份材料歸檔的登記模式；由原來(lái)統(tǒng)一實(shí)行的三審審核制，根據(jù)不同的登記種類(lèi)，推行審核合一、一審一核、三審相結(jié)合的審核模式。通過(guò)調(diào)整內(nèi)部登記流程，減少內(nèi)部審批環(huán)節(jié)，切實(shí)提高了辦事效力。

5、明確職責(zé)，切實(shí)增強(qiáng)審批人員的工作責(zé)任。在調(diào)整內(nèi)部登記流程的同時(shí)，還針對(duì)不同審批環(huán)節(jié)中的審核人員制定了相應(yīng)的職責(zé)。在每一個(gè)審核環(huán)節(jié)上，真正落實(shí)“定崗位、定人員、定責(zé)任”的管理目標(biāo)。

6、按照嚴(yán)格程序與強(qiáng)化服務(wù)相結(jié)合的要求開(kāi)展房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記工作。20*年1月至12月，共辦理各類(lèi)房屋登記9265件，登記建筑面積419.94萬(wàn)平方米。其中，初始登記425件，157.*萬(wàn)平方米；轉(zhuǎn)移登記2867件，56.85萬(wàn)平方米；變更登記337件,40.59萬(wàn)平方米；他項(xiàng)權(quán)利登記36*件，50.44萬(wàn)平方米；預(yù)告登記430件；注銷(xiāo)登記1598件。提供房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)49*次，出具各類(lèi)查詢(xún)證明2458份，整理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔10155份。

（三）完善保障制度，解決低收入收家庭住房困難問(wèn)題成效顯著

一年來(lái)，按照“強(qiáng)制度、重?cái)U(kuò)面、抓規(guī)范”的工作要求，進(jìn)一步加大住房保障力度，全面推進(jìn)住房保障工作，有效地改善了我縣城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的居住條件。

1、強(qiáng)化政策實(shí)施的基礎(chǔ)性工作。20*年1月，根據(jù)省建設(shè)廳、省發(fā)改委、省財(cái)政廳和省民政廳下發(fā)的《關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)省政府加快解決城市低收入家庭住房困難實(shí)施意見(jiàn)的通知》文件的要求，精心組織我縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難狀況的調(diào)查工作。調(diào)查工作歷時(shí)一個(gè)月多，涉及全縣八個(gè)鎮(zhèn)和兩個(gè)區(qū)。通過(guò)調(diào)查，摸清了我縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難狀況的“家底”，為編制我縣住房保障規(guī)劃提供依據(jù)。在摸清“家底”基礎(chǔ)上，協(xié)助有關(guān)單位編制《*縣城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃》（20*—2010）。20*年第四季度，根據(jù)《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令第162號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)我縣原有的廉租住房保障制度進(jìn)行了一次全面修改，以適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展要求。新修改的《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法》和《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實(shí)施細(xì)則》經(jīng)縣政府常務(wù)會(huì)議審核通過(guò)，于20*年11月18日起施行。

2、圍繞廉租住房保障目標(biāo)，組織實(shí)施廉租住房配租工作。20*年1月至4月，完成了上年度受理申請(qǐng)的廉租住房配租工作，新增廉租住房保障家庭73戶(hù)，其中，實(shí)物配租17戶(hù)，發(fā)放租賃補(bǔ)貼49戶(hù)，租金減免7戶(hù)。20*年12月，又組織開(kāi)展了2009年廉租住房受理工作，共受理申請(qǐng)142戶(hù)，經(jīng)審核有129戶(hù)符合條件。

3、加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理、實(shí)施廉租住房退出機(jī)制。20*年12月，依據(jù)《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)已經(jīng)納入我縣城鎮(zhèn)廉租住房保障的家庭進(jìn)行年審。通過(guò)年審，有21戶(hù)因家庭收入連續(xù)12個(gè)月超過(guò)我縣廉租住房保障收入標(biāo)準(zhǔn)的，或因家庭人數(shù)減少、住房面積增加，住房面積超過(guò)我縣廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)的，停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼或停止租金減免，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房或提高租金標(biāo)準(zhǔn)。

（四）加強(qiáng)公房管理，積極探索公房管理新方法

一年來(lái)，按照“更新配租理念，轉(zhuǎn)移配租重點(diǎn)、改變配租方法”的公房管理思路，積極探索直管公房配租的新方法和新途徑。

1、挖掘房源，想方設(shè)法解決困難家庭住房問(wèn)題。20*年上半年，在開(kāi)展調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，通過(guò)與長(zhǎng)期空關(guān)以及承租公房后又購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的承租人協(xié)商，重新簽訂限期解除租賃協(xié)議等方式收回住房10套。同時(shí)，參照廉租住房審核辦法對(duì)14戶(hù)申請(qǐng)家庭逐戶(hù)進(jìn)行調(diào)查審核，按照其家庭住房狀態(tài)、收入條件進(jìn)行排序，經(jīng)集體討論確定10戶(hù)配租對(duì)象。

2、按照市場(chǎng)化運(yùn)作模式，積極推行公開(kāi)招租。遵循“公開(kāi)、公平、公正”原則，選擇合適的經(jīng)營(yíng)用房推進(jìn)公開(kāi)招租。20*年上半年，對(duì)董家弄一處租賃期限屆滿(mǎn)的經(jīng)營(yíng)用房（計(jì)1637.58平方米），采用招投標(biāo)的方法公開(kāi)招租，重新簽訂租賃合同。為積極探索經(jīng)營(yíng)性公房管理新模式，進(jìn)行了有益的嘗試。

3、繼續(xù)抓好直管公房安全管理。進(jìn)一步健全防御各種自然災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)各項(xiàng)安全責(zé)任制。加強(qiáng)自然災(zāi)害天氣襲擊期間的值班、檢查、排險(xiǎn)、搶險(xiǎn)和災(zāi)后修繕工作。20*年，搶修危舊公房480戶(hù)，房屋面積9600平方米，確保了居民生命安全和財(cái)產(chǎn)不受損失。

4、切實(shí)加強(qiáng)公房租金的收繳工作，保持較高租金收繳率。20*年，住房租金收繳率達(dá)99.26%，經(jīng)營(yíng)用房租金收繳率達(dá)99.67%。

（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，推廣使用《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》

規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的一項(xiàng)重要工作。為此，在調(diào)查研究、起草文本和征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，20*年5月推廣使用新版《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)合同》示范本。為進(jìn)一步規(guī)范我縣房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，減少經(jīng)濟(jì)糾紛，防止合同欺詐起到了積極的作用。

（六）克服困難，積極開(kāi)展房屋安全鑒定

20*年，房屋安全鑒定工作人員克服了人員少、項(xiàng)目多、地點(diǎn)散等困難，急群眾所急，及時(shí)主動(dòng)上門(mén)開(kāi)展服務(wù)；堅(jiān)持科學(xué)態(tài)度和客觀公正的原則履行房屋安全鑒定職能。20*年，共受理房屋安全鑒定143項(xiàng)，同比增長(zhǎng)10.8%。

（七）積極開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平

以開(kāi)展保持省級(jí)園林城市創(chuàng)建成果活動(dòng)為契機(jī)，廣泛深入地開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)。進(jìn)一步完善內(nèi)部管理制度，劃分責(zé)任區(qū)塊、責(zé)任落實(shí)到人等措施，物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量不斷提高。加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備日常檢查、養(yǎng)護(hù)和維修，使得房屋完好率達(dá)98％以上，修理合格率達(dá)100％。20*年“中茂”、“新橋”兩小區(qū)獲得“二星級(jí)”縣平安小區(qū)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。根據(jù)物業(yè)公司自身特點(diǎn)與物業(yè)市場(chǎng)情況，實(shí)施“有保、有壓”經(jīng)營(yíng)決策。為了平穩(wěn)退出長(zhǎng)期處于虧損的三個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，積極引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自治管理。經(jīng)過(guò)多方的共同努力，最終協(xié)商一致，有兩個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行自治管理，委托了專(zhuān)業(yè)保潔單位提供服務(wù)。

（八）拓寬業(yè)務(wù)，基層房管工作成效穩(wěn)中有升

基層房管組在牢牢抓住直管公房管理這一主業(yè)的基礎(chǔ)上，不斷拓寬業(yè)務(wù)范圍，服務(wù)企業(yè)，增加經(jīng)濟(jì)收入。圍繞“一業(yè)為主，多業(yè)經(jīng)營(yíng)”工作思路，西塘橋房管組進(jìn)一步完善內(nèi)部考核激勵(lì)機(jī)制，年初制定工作指標(biāo)，年終進(jìn)行考核，鼓勵(lì)全體職工立足崗位，扎實(shí)工作，增強(qiáng)了職工的積極性和責(zé)任感，使公房出租率達(dá)到99.5％，經(jīng)濟(jì)收入超額完成年度指標(biāo)；澉通房管組在順利完成了通元房管組的并入工作的基礎(chǔ)上，調(diào)整了人員配置，細(xì)化了分工，落實(shí)了責(zé)任，克服人員少、公房管理范圍大等困難，各項(xiàng)工作全面推進(jìn)。加快“一戶(hù)一表”改造，有效地解決了水電費(fèi)分?jǐn)?、收繳難的問(wèn)題。針對(duì)承租戶(hù)私自轉(zhuǎn)讓公房的情況，及時(shí)理順租賃關(guān)系3戶(hù)。重視租金拖欠問(wèn)題，及時(shí)采取對(duì)應(yīng)措施。加強(qiáng)房屋租賃管理，房屋租賃管理工作成較顯著。

（九）其它工作

1、高度重視來(lái)信來(lái)訪工作。堅(jiān)持“關(guān)口前移、工作做細(xì)、主動(dòng)出擊”的工作要求，正確對(duì)待，妥善處理每一件來(lái)信來(lái)訪。20*年，共處理群眾來(lái)信18件，縣長(zhǎng)辦公室電話15件，滿(mǎn)意率達(dá)99％。

2、繼續(xù)開(kāi)展榮軍榮屬和獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)。每逢建軍節(jié)、春節(jié)，主動(dòng)前去警民共建單位——縣武警中隊(duì)慰問(wèn)，共敘警民魚(yú)水情深。20*年，為支援四川地震災(zāi)區(qū)的抗振救災(zāi)和家園重建，廣大干部職工積極為災(zāi)區(qū)捐款7310元，兩次交納“特別黨費(fèi)”共計(jì)1*50元。多年來(lái)，有4位孤寡病殘對(duì)象列為幫扶對(duì)象，有2位特困學(xué)生列入助學(xué)對(duì)象，逢年過(guò)節(jié)主動(dòng)走訪，送去溫暖。組織黨員參加義工分隊(duì)，幫助社會(huì)弱勢(shì)群體。20*年有15名黨員干部踴躍參加縣慈善總會(huì)組建的義工分隊(duì)，為社會(huì)弱勢(shì)體奉獻(xiàn)一份愛(ài)心，傾注一片真情。

3、縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展服務(wù)中心房管窗的服務(wù)工作受到了廣大群眾的充分肯定。20*年房管窗口被評(píng)為五星級(jí)窗口一次，表?yè)P(yáng)三次。

第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司規(guī)章制度范文

“物業(yè)”一詞是從英語(yǔ)詞匯“property”及“estate”翻譯而來(lái)，在20世紀(jì)70年代末中國(guó)大陸實(shí)行改革開(kāi)放政策后由香港傳入內(nèi)地。物業(yè)管理（Real property management）是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與物業(yè)所有人或依據(jù)合同、法律規(guī)定有權(quán)委托的非業(yè)主使用人的委托，根據(jù)合同或法律規(guī)定對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕并對(duì)相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維修和服務(wù)的活動(dòng)。我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開(kāi)放的深入，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的，因此目前只能算是處于幼稚期。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)法學(xué)界和物業(yè)管理規(guī)范性文件中，對(duì)“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見(jiàn)解是基本一致的，只是具體表述略有差別。對(duì)其概而言之，是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)益，有特定界限的各類(lèi)房屋等建筑物及相配套的固定附屬設(shè)備、公用設(shè)施、公共場(chǎng)地和其它定著物，以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。其中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提；已“確定業(yè)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過(guò)法定竣工驗(yàn)收程序驗(yàn)收合格并對(duì)該物業(yè)的權(quán)屬已依法作了確定，而業(yè)主即物業(yè)所有權(quán)人要對(duì)物業(yè)的管理負(fù)責(zé)。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長(zhǎng)，糾紛類(lèi)型也從原先單純的追索物業(yè)費(fèi)糾紛轉(zhuǎn)而向服務(wù)質(zhì)量、亂收費(fèi)、亂搭建以及解聘物業(yè)公司等引發(fā)的糾紛發(fā)展，如何減少該類(lèi)糾紛的發(fā)生，已成為當(dāng)前與物業(yè)管理相關(guān)各方人士及法律工作者們討論的熱門(mén)話題。而由于目前我國(guó)的《民法通則》、合同法等法律中尚無(wú)專(zhuān)門(mén)調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，法院便只能根據(jù)這些法律的基本原則，并參照有關(guān)部門(mén)和地方性規(guī)章來(lái)處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不夠詳盡或明確，這給正確處理該類(lèi)糾紛帶來(lái)了一定的難度。

二、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及其原因分析

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長(zhǎng)，新類(lèi)型案件逐漸增多，如何減少該類(lèi)案件的發(fā)生，已成為與物業(yè)管理相關(guān)各方人士及法律工作者們近期討論的熱門(mén)話題。

目前，就我國(guó)各地各級(jí)法院受理的物業(yè)糾紛案件而言，呈現(xiàn)案件數(shù)量逐年上升，在民事案件中所占比例逐漸加大；案件類(lèi)型多樣化，新類(lèi)型案件不斷出現(xiàn)，業(yè)主多為案件的被告，且敗訴多，以判決為結(jié)案方式的比例高，案件調(diào)解比例低，雙方當(dāng)事人矛盾較大，物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度，具有群體性糾紛的潛在因素等特點(diǎn)，案件類(lèi)型大致以以下六種為主要常見(jiàn)：一是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等的糾紛；二是公共費(fèi)用分?jǐn)偧m紛；三是小曲停車(chē)位收費(fèi)引起的糾紛；四是業(yè)主違章搭建引起的糾紛；五是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛；六是前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛。綜觀近寫(xiě)年來(lái)社會(huì)媒體對(duì)此類(lèi)糾紛的報(bào)道以及各法院受理的案件來(lái)看，筆者以為產(chǎn)生上述糾紛有以下原因：

1、物業(yè)管理公司未盡充分的安全保障義務(wù)。由于物業(yè)管理公司疏于管理，未盡合理注意義務(wù)，小區(qū)內(nèi)失竊、搶劫等治安管理是常見(jiàn)的物業(yè)管理糾紛，而且業(yè)主在和物業(yè)公司簽署管理服務(wù)合同時(shí)，對(duì)委托管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等逐項(xiàng)明確的少，特別是對(duì)保安服務(wù)、車(chē)輛停放管理等極易引起爭(zhēng)議。發(fā)生爭(zhēng)議后，業(yè)主往往以財(cái)物失竊為由拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以已履行相關(guān)防范義務(wù)為由來(lái)進(jìn)行抗辯。

2、收費(fèi)與服務(wù)水平不適應(yīng)。許多物業(yè)管理公司不與業(yè)主協(xié)商，擅自抬高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大收費(fèi)范圍而提供劣質(zhì)服務(wù)。一些物業(yè)公司在保潔工作、維修養(yǎng)護(hù)、安全防范等工作上不能到位，而物業(yè)管理公司收費(fèi)并未降低，引起業(yè)主的反感。他們以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式表示對(duì)物業(yè)公司的不滿(mǎn)。

3、業(yè)主不懂法，平時(shí)不注意收集、保全證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中舉證難、維權(quán)難。對(duì)涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間不同的法律關(guān)系，業(yè)主并不知曉。不知開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致滲漏使業(yè)主遭受損失，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。不知樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任，而訴訟中業(yè)主往往以房屋存在質(zhì)量瑕疵等為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

4、物業(yè)管理企業(yè)未按資質(zhì)規(guī)定要求從事服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)雖領(lǐng)取了相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)，但從業(yè)人員并不是相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，且不具備相關(guān)職稱(chēng)。物業(yè)管理并未能按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定配齊相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員從事服務(wù)，引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)，有少部分業(yè)主因此提出抗辯，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)未按照規(guī)定提供服務(wù)，其首先不履行合同，故就欠繳物業(yè)管理費(fèi)。

5、法律文件、規(guī)章制度不健全，物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)低下。一個(gè)物業(yè)區(qū)最主要的法律文件至少應(yīng)該有業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的委托合同書(shū)、管理公約等。可是大多數(shù)物業(yè)區(qū)都沒(méi)有上述幾個(gè)重要法律文件，導(dǎo)致許多事情無(wú)章可循；物業(yè)管理從業(yè)人員并不是相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，缺乏相關(guān)能力。

三、國(guó)際物業(yè)管理參考與我國(guó)物業(yè)糾紛解決之法院建議

物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體，也是糾紛發(fā)生時(shí)，衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。

1、他山之玉：物業(yè)管理之國(guó)際參考

綜觀世界各國(guó)，在其高度發(fā)展的城市化進(jìn)程中逐步推行的物業(yè)管理已經(jīng)形成了比較規(guī)范的做法。美國(guó)的物業(yè)管理設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)并擁有一批高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員。美國(guó)各級(jí)政府機(jī)構(gòu)中，都設(shè)有房產(chǎn)管理局，其職責(zé)是制定房地產(chǎn)法規(guī)并監(jiān)督檢查。美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)物業(yè)管理學(xué)會(huì)（IREM）是負(fù)責(zé)培訓(xùn)注冊(cè)物業(yè)管理師的組織。任何一個(gè)管理師只有在達(dá)到IREM制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)以后，才能得到注冊(cè)管理師（CPM）證書(shū)。除此之外，全國(guó)有影響和規(guī)模的物業(yè)管理協(xié)會(huì)和組織還有國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA），主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)施的管理、還有一個(gè)全國(guó)性協(xié)會(huì)BOMA，代表在物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主、房東的利益、許多協(xié)會(huì)還辦有定期刊物，開(kāi)設(shè)教育性專(zhuān)題講座和課程，幫助物業(yè)管理人員優(yōu)化知識(shí)結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)職業(yè)道德。管理崗位必須取得相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)證書(shū)。

在新加坡，不僅物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全，而且物業(yè)管理更強(qiáng)化法治管理。新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。物業(yè)管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶(hù)手冊(cè)》、《住戶(hù)公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時(shí)制定了公共住宅室內(nèi)外裝修、室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。例如對(duì)室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)到鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行第二次裝修。另外，新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施（設(shè)備）保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。政府規(guī)定每5年對(duì)整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場(chǎng)所進(jìn)行一次維修。

我國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。物業(yè)公司的權(quán)力來(lái)源于大廈公契和物業(yè)管理委托合同。在香港，發(fā)展商賣(mài)房時(shí)，必須起草制定大廈公契，報(bào)政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒絕備案。香港的物業(yè)管理最值得業(yè)主贊許的就是物業(yè)公司扮演著雇工角色。物業(yè)管理的費(fèi)用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨(dú)立的大樓就是一個(gè)獨(dú)立的戶(hù)頭、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出。香港的物業(yè)管理費(fèi)用模式主要是人制。即管理費(fèi)用=成本支出+酬金，酬金可以按固定數(shù)額提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商業(yè)的比例是15%.另外，物業(yè)管理費(fèi)也有采用包干制的，這一點(diǎn)與北京市普通居住小區(qū)的收費(fèi)方式相似。物業(yè)管理招投標(biāo)非常規(guī)范：香港是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)和完善的地方，物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，大到物業(yè)管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購(gòu)，均廣泛采用物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。因此已形成了一套完善的招投標(biāo)制度。

2、我國(guó)物業(yè)管理法律規(guī)范的缺位與糾紛解決建議

我國(guó)物業(yè)管理從八十年代初深圳第一家物業(yè)管理公司的興起，到九十年代初物業(yè)管理在全中國(guó)新建住宅區(qū)的全面推行，到1999年建設(shè)部提出“要培育物業(yè)管理市場(chǎng)，建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制”的整個(gè)發(fā)展過(guò)程，確實(shí)還存在著很多急待解決的問(wèn)題。其中之一就是必須打破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化已成為一種必然趨勢(shì)。

基于物業(yè)管理糾紛的特殊性，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾在一定時(shí)期將是尖銳而不可避免的。而要形成符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)，真正緩和日益增多的物業(yè)管理糾紛，從法院角度，筆者以為可作如下思考：

1、物業(yè)公司強(qiáng)化合同意識(shí)，簽訂合同時(shí)，應(yīng)細(xì)化合同內(nèi)容，為以后的服務(wù)提供可供判定的依據(jù)。同時(shí)，物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行服務(wù)義務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)。

我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相適應(yīng)。盡管物業(yè)管理服務(wù)屬于軟性的行業(yè)，但對(duì)其服務(wù)質(zhì)量的好壞優(yōu)劣應(yīng)該有個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，至少一個(gè)地區(qū)應(yīng)該有一個(gè)地區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并將標(biāo)準(zhǔn)具體量化到每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目中。標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)公司提出管理方案和管理預(yù)算，業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。故雙方在合同中應(yīng)把相應(yīng)的機(jī)制以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定清晰，避免糾紛出現(xiàn)時(shí)無(wú)所適從。

物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范，充分履行合理注意義務(wù)。關(guān)于業(yè)主車(chē)輛丟失、財(cái)物被盜的損害賠償問(wèn)題。在物業(yè)管理合同中如果約定的保安費(fèi)包括車(chē)輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車(chē)輛丟失的，物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如果沒(méi)有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)車(chē)輛的丟失、財(cái)物被盜有重大過(guò)失的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任的前提是這種過(guò)錯(cuò)和業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜之間有法律上的因果關(guān)系。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理活動(dòng)中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或者即使有過(guò)錯(cuò)，這種過(guò)錯(cuò)也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的原因。為此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，配齊安全防范設(shè)備及人員，盡充分的安全防范義務(wù)。

2、業(yè)主增強(qiáng)契約意識(shí)，審慎訂立合同。履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，認(rèn)真履行交納費(fèi)用的義務(wù)，依法維權(quán)。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體，也是糾紛發(fā)生時(shí)，衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。另外，由于物業(yè)服務(wù)是日常發(fā)生的、是長(zhǎng)期的、細(xì)化的和具有個(gè)體差異的，所以，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。在業(yè)益的維護(hù)方面，業(yè)主對(duì)發(fā)生的糾紛，應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)管理公司的溝通，盡可能通過(guò)對(duì)話解決糾紛。此外，業(yè)主應(yīng)注意在平時(shí)積極收集、保全證據(jù)，避免在日后訴訟中處于劣勢(shì)。

3、物業(yè)主管機(jī)關(guān)建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，嚴(yán)格物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)管理。國(guó)家相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核，建立健全業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會(huì)章程，同時(shí)大膽借鑒中國(guó)香港地區(qū)和國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，探索符合國(guó)際慣例并適合國(guó)情的物業(yè)管理模式，建設(shè)專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、國(guó)際化的管理新路，推出“一體化服務(wù)”、“酒店式服務(wù)”、“個(gè)性化貼心服務(wù)”等，使其成為一流精英團(tuán)隊(duì)。

同時(shí)，引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。價(jià)格管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)、透明，將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

4、加強(qiáng)物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理立法勢(shì)在必行。目前世界各國(guó)物業(yè)管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式和物業(yè)管理法模式四種[6].從目前情況上看，有的學(xué)者認(rèn)為我國(guó)選擇專(zhuān)門(mén)進(jìn)行物業(yè)管理的立法模式較為切實(shí)。筆者同意其觀點(diǎn)，因?yàn)槲飿I(yè)管理的對(duì)象不僅僅是建筑物、公共場(chǎng)所和設(shè)施，同樣涉及人員的管理；其在設(shè)立優(yōu)良和諧的居住環(huán)境上，側(cè)重于法的秩序價(jià)值；其管理的“物業(yè)”已經(jīng)不僅僅是建筑物本身。其調(diào)整的特殊社會(huì)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以《消費(fèi)者權(quán)益保障法》或《勞動(dòng)法》的模式加以專(zhuān)門(mén)的規(guī)范和確定。在內(nèi)容上，我們認(rèn)為有必要以法律或法規(guī)形式確定物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)的參考性標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)改變物業(yè)管理費(fèi)的包干制收費(fèi)模式，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制收費(fèi)模式。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求之一是市場(chǎng)主體平等與自由的公平競(jìng)爭(zhēng)。但進(jìn)入市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者均以獲取利潤(rùn)為直接目的，利潤(rùn)會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)者拋開(kāi)職業(yè)道德、商業(yè)道德而作出各種各樣妨礙競(jìng)爭(zhēng)的行為和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的行為，影響競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，勢(shì)必會(huì)損害正當(dāng)經(jīng)營(yíng)者的利益，損害消費(fèi)者的權(quán)益，擾亂正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。由于市場(chǎng)只能為自由競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造條件，因此需要國(guó)家立法來(lái)調(diào)整市場(chǎng)交易領(lǐng)域生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者之間商業(yè)性競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為和限制壟斷關(guān)系。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的，充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)的朝陽(yáng)行業(yè)。不同的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容基本上是相同的，相互間具有較強(qiáng)的可替代性。如何能在眾多競(jìng)爭(zhēng)者當(dāng)中脫穎而出，占據(jù)有利市場(chǎng)地位。關(guān)鍵在于創(chuàng)立自己公司的品牌。品牌是當(dāng)今社會(huì)人們消費(fèi)觀念的時(shí)尚潮流，亦是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種必然要求，是公司發(fā)育成熟的重要標(biāo)志。物業(yè)管理公司首先要靠提高自身素質(zhì)來(lái)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有利地位，同時(shí)也依靠行業(yè)組織，充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用，從宏觀方面規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，制止和懲戒不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，依法治理物業(yè)管理市場(chǎng)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自治組織的功能，完善協(xié)會(huì)內(nèi)各項(xiàng)制度，公約與章程，從宏觀方面維護(hù)各公司的利益。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)通過(guò)吸收、凝聚核心物業(yè)管理公司，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)公司自治和自我管理，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

參考書(shū)目：

1、朝法宣 ：《如何解決物業(yè)管理糾紛》，載中國(guó)法院網(wǎng)，

2、高航、徐悅：《美然現(xiàn)象，物業(yè)管理窘境的另類(lèi)寫(xiě)照》，載《人民法院報(bào)》正義周刊第296期，2006年5月9日。

3、張哲：《物業(yè)糾紛膨脹法律為何難解》，載《法制日?qǐng)?bào)》2006年4月18日第8版。

4、楊玖霖：《戚區(qū)法院分析當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策》，

4、周四新：《完善我國(guó)物業(yè)管理立法的構(gòu)想》，載《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2000年2期。