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關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);安全管理;措施分析
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承建的工程項目有著投入資金量大、施工建設時間長、參加的多方施工個體較多等特點,這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工建設中的安全管理提出了更加嚴格的要求,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理工作做不到位,那么必然會留下安全隱患。也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)效益利潤和生產(chǎn)經(jīng)營目標的前提條件,并關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定。所以如何結(jié)合實際,建立和完善一套系統(tǒng)的切實有效的安全生產(chǎn)管理工作方法,是各級監(jiān)管職能部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直共同努力實踐研究的目標。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理中存在的隱患
1.安全意識嚴重匱乏。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些管理人員和施工人員在施工建設中安全意識淡薄,心存僥幸心理,認為安全生產(chǎn)有些規(guī)章制度實施起來比較麻煩,按習慣施工,只注重時間和質(zhì)量,卻忽視安全管理環(huán)節(jié)。還有些管理和施工人員認為自己的技術能力高,干工程這一行多年,經(jīng)驗豐富,保證不能出現(xiàn)事故。對以往出現(xiàn)的安全事故不當回事,不認真剖析研究,也不從中吸取教訓堅決杜絕,明知故犯現(xiàn)象時有發(fā)生。還有一些安全管理人員,工作管理水平不高,缺乏認真負責的責任心,安全生產(chǎn)管理工作經(jīng)驗少,各項安全生產(chǎn)方案編寫的不合理,無法實際操作,未起到安全監(jiān)管的職能作用。2.安全規(guī)章制度不健全。好多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),尤其是中小型的施工隊,沒有一整套行之有效系統(tǒng)的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度。有的有規(guī)章制度卻沒有預案,沒有被演練過,沒有結(jié)合實際健全完善本單位的安全管理規(guī)章制度,施工現(xiàn)場只憑借管理人員個人經(jīng)驗再管理安全工作,沒有形成系統(tǒng)切實可行的安全生產(chǎn)管理機制。有的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度沒有得到及時更新,有些內(nèi)容已經(jīng)不能符合現(xiàn)代施工標準,更有些規(guī)章制度不切實際,沒有針對性,無法應用在實際的安全生產(chǎn)建設中,這就造成了安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度制定了安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度,卻沒有得到有效的具體實施,無法達到在安全生產(chǎn)建設活動起到應有的監(jiān)督和指導的作用。3.安全責任制落實不到位。健全全面的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度都需要管理與施工人員認真貫徹執(zhí)行,如果不能嚴重落實,那都將變成空談。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有一部分人員把安全責任制當成是一種形式,沒有抓好貫徹落實,沒有牢固樹立“安全生產(chǎn)無小事”的安全生產(chǎn)理念,把安全管理工作當成走過場,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程招標過程中,分拆工程項目,有的施工隊伍私自轉(zhuǎn)包和分包工程,從而導致施工人員工作標準與素質(zhì)低下,安全責任制的落實更是無從談起。安全責任制得不到落實,那為項目施工建設的各項安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度就得不到有效的執(zhí)行與監(jiān)管,導致項目施工建設期間安全生產(chǎn)管理工作嚴重失控。4.質(zhì)量安全走過場存在隱患。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為了追求經(jīng)濟利潤,不負責的推動施工建設的進度,在施工建設項目各項文件手續(xù)不齊的情況下,擅自違規(guī)、違法開始施工建設,從而造成各項相關的質(zhì)量監(jiān)管手續(xù)沒有到位,導致現(xiàn)場監(jiān)管缺失,使得整個施工建設處于脫離監(jiān)管狀態(tài),在以后的施工建設與應用中都存在這樣那樣的安全隱患。還有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固執(zhí)的縮短規(guī)定的施工建設時間,違背科學客觀規(guī)律,不按照標準化作業(yè),私自不按正常程序施工,經(jīng)常為了提前工期“趕工”、“搶工”,為項目施工建設質(zhì)量和安全都留下了隱患。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強安全管理措施分析
1.強化安全意識。在項目施工建設中,應該有針對性的總結(jié)出各個方面容易出現(xiàn)的隱患,進行定期的排查和梳理,組織安全管理人員進行安全培訓,把“三級安全教育”切實執(zhí)行,普及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度,進一步提高施工人員的安全意識,牢固樹立安全生產(chǎn)上“如履薄冰,如臨深淵”的憂患意識,把安全生產(chǎn)意識給全體人員打上深刻烙印。只有安全意識得到了提高,才能輻射到施工建設的每一個角落,才能有效保證安全生產(chǎn)管理工作的各項規(guī)章制度得到有效貫徹落實。2.建立健全安全各項規(guī)章制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了加強施工建設各個環(huán)節(jié)的安全管理工作,強化現(xiàn)場的指導與監(jiān)督職能,要把建立健全安全生產(chǎn)各項規(guī)章制度作為首要工作來抓,實現(xiàn)安全生產(chǎn)規(guī)范化、系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。要深入施工現(xiàn)場調(diào)查研究,組織安全專業(yè)人員制定切實可行并貼合實際的安全管理各項制度。為施工建設的現(xiàn)實安全夯實基礎,保證所有施工建設現(xiàn)場都在安全監(jiān)管之中,有章可循,有法可依。我們在建立健全良好的安全生產(chǎn)管理規(guī)章制度的同時,落實責任到人,堅決履行安全責任,把安全責任制貫徹到底,不留隱患,消除死角。只有把安全責任制落到了實處,才能保證各項安全生產(chǎn)管理制度的有效執(zhí)行,才能保證在施工建設活動的正常進行。3.狠抓安全責任制落實到位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與所管轄部門、部門與職員要層層落實安全責任制,層層明確各項安全目標并簽署安全責任書,并與本企業(yè)獎罰辦法掛鉤,各級考核。與施工個體要把安全生產(chǎn)責任制落實到施工合同中,要在施工建設階段性落實安全責任,設定切實可行的各項安全生產(chǎn)目標,并全程進行監(jiān)督管理,隨時檢查,督促施工個體把安全責任制落實到人,把安全責任制明確到各級崗位職責中,做到各項安全制度有專人負責,有專人監(jiān)督,加大安全措施資金的投入,要及時拔付到位,各種安全設置必須保持更新完整,并且保證在日后隨時隨地能夠安全使用。從而保證各項安全生產(chǎn)管理工作目標順利實現(xiàn)。4.強化基本施工建設程序基礎。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅決執(zhí)行國家規(guī)定的基礎建設標準,嚴格遵守國家有關施工建設的各項文件規(guī)定,防止在各項手續(xù)還沒有辦理就提前開始施工建設。當企業(yè)利潤與安全生產(chǎn)管理出現(xiàn)沖突,能嚴格按照國家相關規(guī)定的基礎建設程序合理、科學安排施工建設進度,禁止違規(guī)、違法施工建設行為的發(fā)生。
四、結(jié)語
多年來,國家、政府、企業(yè)對安全生產(chǎn)管理工作高度重視,國務院針對我國工程建筑安全生產(chǎn)制定了《安全生產(chǎn)法》等很多相關的法律法規(guī),使得我國的安全生產(chǎn)管理工作得到了整體提升,但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安全生產(chǎn)管理工作中還存在很多不足,一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安全生產(chǎn)管理工作是否完善,直接影響了項目施工建設能否順利進行,直接關系到施工人員的生命財產(chǎn)安全,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終把安全生產(chǎn)管理工作放在重中之重的位置來抓,把落實安全責任制放在企業(yè)利潤之上來抓,只有把安全生產(chǎn)管理工作常抓不懈,才能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與未來奠定堅實基礎。
作者:王永輝 單位:北京城建興云房地產(chǎn)有限公司
參考文獻:
[1]陳耀從.淺釋安全文化建設對房地產(chǎn)企業(yè)安全生產(chǎn)的重要性[J].中國集體經(jīng)濟,2016,04(31):43-45.
二手房中介員工守則如下
1、每天準時到公司(早上:8.20上班,中午11.50—1.00休息時間,下午5.40下班)
2、打開電腦,查看前一天所新增樓盤,熟悉市場行情,養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之樓盤。
3、打開電腦,隨時查閱公司“新間公告”、“員工論壇”等欄目,及時了解公司業(yè)務動態(tài)同規(guī)章制度,跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。
4、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤,增加成交量進而增加業(yè)績(及分類廣告)。
5、本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌。
6、每天必須認真按質(zhì)清洗十五個盤源。清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流,了解真實情況。
7、洗盤過程中,了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前,先行約業(yè)主看房(每周至少一個)。
8、下決定每天找尋一個新客戶(暫時未需要,但半年內(nèi)會買的客戶)
9、嘗試考核本身對買賣過程中,稅費及各項手續(xù)費的計算方法。
10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。
11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。
12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發(fā)宣傳單張,爭取客源及盤源。
13、自行輯錄五個樓盤,不停尋找客戶作配對,機會自然大增
14、跟進以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤,(租客到期完約否?會否另覓新居?會買房否?)做好自己的“客戶回訪“工作。
15、跟進以往經(jīng)自己租出的樓盤業(yè)主,會否買多一個單位作投資(收租)
16、有時間到附近交易活躍的社區(qū)兜客,及地產(chǎn)公司門口拉客。
17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系,加深感情爭取控盤(簽獨家委托)
18、晚上是聯(lián)絡客戶與業(yè)主最佳時間,堅持在8-9點間跟客戶、業(yè)主溝通。
19、業(yè)務員應多了解本市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞,令本身在這方面的知識增加,從而在與業(yè)主及客戶交談的時更有內(nèi)容,塑造“專家“形像。
20、談判過程中,遇上挫折,是平常不過之事,并要將問題癥結(jié)之所在記下,不要重犯。
21、工作總結(jié)(看房總結(jié)經(jīng)驗),準備第二天工作計劃(客與業(yè)主需聯(lián)系)
22、心動不如行動,心勤不如手勤,主動出擊,才能爭取入息。
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關鍵詞:精細化管理;房地產(chǎn)工程;應用
隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,城市化建設的發(fā)展步伐逐漸加快,在很大程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?,F(xiàn)階段,地產(chǎn)項目的投資種類不斷增多,施工規(guī)模也越來越大,技術施工難度也不斷的加大,影響施工項目管理的因素也越來越多,并且面臨的市場競爭也越來越激烈。在這種背景下,房地產(chǎn)行業(yè)引進了精細化管理的觀念,并得到了廣泛的應用,它能夠有效的降低企業(yè)建設施工的成本,提高建筑施工的質(zhì)量,縮短建筑施工的工期,增強企業(yè)建設的標準化程度,提升企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟效益。在下文中將對其進行詳細的講述。
1 房地產(chǎn)項目工程的主要特點
1.1 房地產(chǎn)建設項目對質(zhì)量的要求比較高
近年來,我國的房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈,人們對房屋質(zhì)量要求也不斷的提高,在項目施工過程中,質(zhì)量受很多因素的影響和制約,一旦施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題,不僅會增加房屋建設的成本,還會拖延施工的進度。而且,房屋質(zhì)量的優(yōu)劣也直接關系到人們的生命和財產(chǎn)安全,政府為此也出臺了一系列的法律法規(guī),涉及的內(nèi)容非常的廣泛,包含:地質(zhì)勘察、設計、建造施工等各階段。
1.2 房地產(chǎn)項目的投資成本比較難以控制,開發(fā)的風險性比較大
一般來講,房地產(chǎn)開發(fā)建造的過程也是投資成本費用逐漸形成的過程。房地產(chǎn)建設規(guī)模比較大、施工周期比較長、建造施工的成本使用環(huán)節(jié)比較多,受外部因素的影響比較大,在進行項目成本控制的時候,難度系數(shù)比較大。在后期施工的過程中存在很高的風險,對風險性管理的要求也比較高。
1.3 房地產(chǎn)項目對工作人員的素質(zhì)和專業(yè)程度要求比較高
當前,社會化分工方式越來越明顯,房地產(chǎn)項目開發(fā)的組織功能越來越多,涉及的內(nèi)容也越來越廣泛,因此,在建設開發(fā)的時候,要根據(jù)市場開發(fā)的要求,對項目的投資情況進行系統(tǒng)的分析,做好項目市場調(diào)研工作,高質(zhì)量的完成工程建設以及市場營銷工作,這就對工作人員提出了更高的要求。
1.4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的系統(tǒng)性和程序性比較明顯
在房地產(chǎn)開發(fā)之前,需要做大量的前期準備工作,其中包含的內(nèi)容有:項目投資策劃、項目設計、項目施工、項目竣工以及驗收,每下一階段工作的開展都需要完成上一項工作后才能夠進行,每個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系都非常的密切,因此,需要對其進行統(tǒng)一的規(guī)劃管理,嚴格按照順序有條理的進行開發(fā)建設,確保工程順利完工。
2 房地產(chǎn)精細化管理的優(yōu)勢
在房地產(chǎn)行業(yè)中,精細化管理屬于一種全新的管理模式,與其他的管理模式相比,具有以下幾方面的優(yōu)勢:
(1)房地產(chǎn)精細化管理的操作比較規(guī)范。精細化的管理操作是企業(yè)中每個員工在工作的時候都要嚴格遵守的規(guī)范,這種管理方式能夠使企業(yè)的運轉(zhuǎn)更加的規(guī)范化和標準化。
(2)精細化的管理能夠使工程項目的分析工作更加全面。在進行項目分析的時候,精細化管理能夠運用高科技手段,針對項目中存在的問題進行全方位、多層次的分析。
(3)精細化的管理能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加的規(guī)范。在企業(yè)的發(fā)展的規(guī)劃管理中主要涉及兩方面的內(nèi)容:一方面是根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際情況,設定企業(yè)發(fā)展的近期和長期目標,目標內(nèi)容主要有:企業(yè)的發(fā)展的管理模式、企業(yè)在發(fā)展過程中將取得的利潤、企業(yè)的文化等;另一方面是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標,制定具體的實施方案。
(4)精細化的管理能夠強化企業(yè)對項目工程的有效控制。企業(yè)在運轉(zhuǎn)的過程中,按照精細化的控制方式進行,能夠有效的減少項目工程中出現(xiàn)失誤的情況,提高企業(yè)管理的有效性。
(5)精細化的管理能夠有效的提高企業(yè)項目資金核算的準確性。房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目建設的時候,會涉及很多方面的資金內(nèi)容,采用精細化的管理方式,能夠減少資金出現(xiàn)漏洞的情況。
3 房地產(chǎn)工程項目精細化管理需要控制的主要問題
3.1 房地產(chǎn)項目在進行工程建設施工的時候,很難實現(xiàn)標準化的生產(chǎn)
我們知道,房地產(chǎn)建設涉及的項目內(nèi)容比較多,建筑施工的空間范圍也比較龐大,一般情況下多為露天施工,受自然因素的影響比較大,在施工天氣比較惡劣的情況下,將會嚴重影響工程的進度,并且不同區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)管理水平不同,不同企業(yè)的管理模式差距也比較大。
3.2 流程管理在房地產(chǎn)建設施工中占據(jù)重要的位置
房地產(chǎn)建設項目管理的好壞,能夠?qū)ζ髽I(yè)的興衰成敗產(chǎn)生直接性的影響,在進行建設的過程中,要嚴格按照施工流程一步步的完成建設任務。所以,由建筑產(chǎn)品的特殊性決定了房地產(chǎn)項目建設流程的重要性,根據(jù)項目施工的實際情況,嚴格按照流程進行施工,能夠有效的提高項目管理的效率。在房地產(chǎn)行業(yè)引進精細化的管理模式能夠在一定程度上提高項目施工的整體質(zhì)量,將風險控制在最低的范圍內(nèi),還能降低項目建設的實際成本,提高企業(yè)的市場競爭力。
4 在房地產(chǎn)項目管理中應用精細化管理的措施
4.1 房地產(chǎn)項目精細化管理要按照以人為本的管理方式進行
在進行項目管理的過程中,堅持以人為本的管理方式就是要以對人的管理為核心,在開展項目工作的時候,圍繞人進行組織,并充分調(diào)動人們的積極性和主動性,同時項目管理人員也要組織開展管理以及經(jīng)營實踐活動,在實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的基礎上,不斷的滿足人們的需求,促使人們在組織管理工作中獲得全面的發(fā)展。對項目工程的管理人員來講,用企業(yè)的規(guī)章制度約束員工,用企業(yè)的文化人情感化人,是相對較高的企業(yè)管理境界??偨Y(jié)來說,管理就是對企業(yè)員工的工作行為進行有效的控制,在堅持管理以人為本的同時,確保每位員工都能夠嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度,將管理工作落實到實處,進而不斷的提高企業(yè)的整體管理水平。
4.2 企業(yè)要對精細化管理的實際情況進行不斷的完善
根據(jù)房地產(chǎn)建設的實際情況我們知道,房地產(chǎn)建設的周期時間比較長、工程量比較大、受外部環(huán)境因素的影響比較大,從項目開始規(guī)劃設計到最后的竣工驗收,把房子銷售完成,一般至少需要兩年的時間,在這期間會發(fā)生很多的變化。企業(yè)要想獲得較高的房屋成交價格,就需要選擇上市的最佳時機,這就導致房地產(chǎn)在管理的過程中,存在很多不確定的影響因素,期間人員變動的情況會經(jīng)常出現(xiàn),這些都會在一定程度上影響精細化管理的有效實施,我們知道精細化管理的主要影響因素是人,這就要求企業(yè)在管理的過程中要充分重視人的作用。
4.3 設立階段性目標、對項目進行分解落實
在房地產(chǎn)項目中,企業(yè)要想完善精細化管理方面的內(nèi)容,就需要根據(jù)管理的實際情況設立目標并進行落實和完善。企業(yè)在管理過程中可以參考下面幾點內(nèi)容:
(1)建立明確的精細化管理目標體系,把企業(yè)制定的相關計劃以及分派的考核任務下達到相關部分,對不同的崗位、專業(yè)進行量化,逐步實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展目標。
(2)不斷重視目標激勵發(fā)揮的作用,對企業(yè)工作比較優(yōu)秀能夠超額完成任務的員工或者部分,進行獎勵,讓員工感受到企業(yè)對他們的重視,進而更好的對企業(yè)實行精細化管理。
(3)建立企業(yè)管理的雙向機制。該內(nèi)容就需要強化員工對精細化管理的認同感,讓員工參與到管理工作中,通過目標考核的方式衡量員工對企業(yè)的貢獻。
4.4 在項目管理中應用精細化管理就要實行柔性管理,提高實效性
精細化管理中的柔性管理最顯著的特點是進行企業(yè)管理的時候,不需要借助規(guī)章制度,采用民主平等的管理方式,激發(fā)每個員工內(nèi)在的潛力,促使他們以飽滿的熱情為企業(yè)創(chuàng)造更高的業(yè)績。柔性化管理強調(diào)的是內(nèi)在的重要性,更加看重的是每位員工的主動性和自我約束性,相對來講,這種管理方式更有利于精細化管理的實施。
5 結(jié) 語
隨著房地產(chǎn)企業(yè)工程項目的不斷拓展,精細化的管理模式將會成為企業(yè)管理的主要方式,該管理方式也是一項長期的、系統(tǒng)性的工作,需要各項目工作人員的積極配合,將精細化管理的思想貫徹到企業(yè)發(fā)展的全過程,促進企業(yè)的快速平穩(wěn)發(fā)展。
參考文獻
一、我國商業(yè)銀行零售業(yè)務風險管理情況
1.儲蓄業(yè)務風險管理情況
我國商業(yè)銀行儲蓄業(yè)務主要設置單人臨柜或雙人臨柜,日常處理業(yè)務通過復核和事后監(jiān)督確保業(yè)務合規(guī)辦理。賬實進行分管,單人臨柜的每日進行對賬查庫,重要憑證設置登記簿。每日營業(yè)終了扎平賬后要與現(xiàn)金核對相等。
2.消費信貸業(yè)務風險管理現(xiàn)狀
(1)個人住房貸款。我國商業(yè)銀行開辦個人住房貸款主要是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合作協(xié)議,只對簽訂合作協(xié)議的房地產(chǎn)項目開辦個人住房貸款。其風險控制的環(huán)節(jié),主要是對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)開發(fā)項目進行評估,一般只有三級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)才允許做個人住房貸款,對房地產(chǎn)項目重點審核房價和其前景,防止爛尾工程。對貸款申請入主要審核收入證明及其年齡,同時要求房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行簽定回購保證書。
(2)汽車消費貸款。銀行開辦的汽車消費貸款主要是和汽車經(jīng)銷商簽訂合作協(xié)議,消費者貸款買車,需向保險公司購買保證保險。銀行主要審核貸款人收入證明及是否是本地戶口。
3.信用卡業(yè)務
信用卡的風險管理重點是對信用卡申請人進行信用把關,要求提供擔保人或交納保證金。銀行通過每日對信用卡透支情況進行跟蹤,對發(fā)現(xiàn)的不尋常透支情況及時進行催收,通過催收情況發(fā)現(xiàn)風險點。
二、存在的
1.儲蓄業(yè)務
(1)銀行部分儲蓄網(wǎng)點內(nèi)部管理尚待加強。我國商業(yè)銀行部分儲蓄網(wǎng)點未健全相應的內(nèi)控體系,沒有嚴格按規(guī)章制度的要求辦理業(yè)務,責任不清,漏洞較大,使犯罪分子有機可乘,如存在沒有每日進行對賬、印章重要憑證管理混亂、掛失未按要求進行查保等現(xiàn)象。
(2)對儲蓄網(wǎng)點監(jiān)控不力。銀行對儲蓄網(wǎng)點的檢查監(jiān)督管理較弱,致使儲蓄網(wǎng)點不合規(guī)的問題較多,難以有效防范風險。如存在不按規(guī)定定期對儲蓄網(wǎng)點進行檢查,事后監(jiān)督對傳票審核不嚴格、不及時,存在封包積壓等現(xiàn)象。
2.消費信貸業(yè)務
(1)對房地產(chǎn)項目缺乏準確評估。我國商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂項目合作協(xié)議,主要審查其財務情況和即將開發(fā)的項目情況,防止工程項目爛尾。對房地產(chǎn)開發(fā)商的財務狀況審查較為容易,但對房地產(chǎn)開發(fā)項目的審查則較難,銀行缺乏有經(jīng)驗的房地產(chǎn)項目評審人才,很難對開發(fā)商的項目作出較為準確的判斷。
(2)對貸款申請人的信用狀況難以把握。銀行審查貸款申請人是否符合條件的重要依據(jù)是其收入證明,但收入證明的真實性較難判斷,即使收入證明真實,其負債情況也無從了解,同時貸款申請人將來的收入變化也將直接其償還能力。
(3)我國商業(yè)銀行消費貸款在實際業(yè)務操作中面臨許多技術性問題,形成了潛在性風險。一是汽車消費貸款要求消費者向保險公司購買保證保險,但保險公司保險合同規(guī)定如果消費者未向保險公司連續(xù)投保機動車輛損失險、第三者責任險、盜竊險、自燃險的,保險公司將免除責任,即如果消費者脫保,保險合同將無效。二是個別地市,某些房地產(chǎn)開發(fā)商未完全繳納土地出讓金即可辦理土地使用證,使銀行貸款存在較大風險。三是汽車消費貸款中,如果借款人將所購汽車先行變賣后逃逸,由于《擔保法)規(guī)定必須先處置抵押晶再向保證人索賠,銀行將無法獲得保險公司的賠款。四是保險合同規(guī)定保險公司負責償還借款人所欠款項,但以不超過保險金額為限,逾期利息、罰息等保險公司不負責賠償。五是部分地市不能辦理抵押預登記,開發(fā)商有可能將在銀行辦理房產(chǎn)按揭貸款的在建工程和所屬土地進行再次抵押,或?qū)⑼惶追慨a(chǎn)重復辦理按揭。
(4)我國商業(yè)銀行尚未出臺明確的可操作的貸后檢查管理辦法,消費信貸貸后管理較為簿弱。
3.信用卡業(yè)務
(1)犯罪分子利用信用卡作案猖獗,以冒名申請或運用高手段偽造信用卡騙取銀行資金的案件時有發(fā)生,防范案件任重道遠。
(2)對信用卡申請人的信用狀況較難判斷。銀行對信用卡申請人的風險控制主要是要求提供擔保人或交一定數(shù)額的保證金,但對信用卡申請人本人的信用狀況無法評估,很難辨別其辦卡意圖,在風險控制上存在較大漏洞。
三、零售業(yè)務面臨的潛在風險
1.儲蓄業(yè)務
儲蓄業(yè)務可能面臨的主要風險是操作風險,可分為內(nèi)部作案、外部作案、內(nèi)外部相互勾結(jié)作案。內(nèi)部作案主要是內(nèi)部管理不嚴,不按規(guī)章制度辦理業(yè)務,如印章、重要憑證等保管混亂,每日營業(yè)終了不進行查庫等,致使犯罪分子有機可乘。外部作案是犯罪分子利用偽造存折、盜取密碼等手段進行冒領。內(nèi)外相互勾結(jié)作案是利用銀行內(nèi)部管理松散盜取儲戶存款。
2.消費信貸業(yè)務
(1)操作風險。一是銀行內(nèi)部人員利用銀行管理不嚴、內(nèi)控制度沒有得到有效建立等問題,違規(guī)發(fā)放貸款,騙取銀行資金所造成的風險。二是銀行外部人員利用銀行管理方面存在的漏洞,申請消費貸款騙取銀行資金。如房地產(chǎn)開發(fā)商或汽車經(jīng)銷商指使工作人員向銀行申請貸款套取銀行資金,或犯罪分子利用偽造的證明材料申請貸款騙取銀行資金。三是內(nèi)外部人員相互勾結(jié)騙取銀行資金。
(2)信用風險。對于個人住房貸款,由于我國住房市場以銷售期房為主,住房貸款的信用風險包括開發(fā)商的信用風險和借款人的信用風險,對于汽車消費貸款主,是借款人的信用風險。房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風險主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商的財務存在問題,或開發(fā)的項目超過其承受能力,或投資決策出現(xiàn)失誤導致項目開發(fā)失敗,致使后續(xù)資金不能跟上,房地產(chǎn)項目出現(xiàn)爛尾。借款人的信用風險是指借款人由于收入下降、失業(yè)等原因?qū)е虑鍍斄ο陆?,難以歸還銀行貸款產(chǎn)生的風險。
(3)風險。法律風險主要是指我國商業(yè)銀行辦理的消費貸款業(yè)務在程序和合同上存在諸多法律滑洞,當借款人出現(xiàn)清償困難時,銀行對抵押物進行處置時在法律上將面臨不利局面。一是銀行辦理住房消費貸款要求房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂回購協(xié)議,要求如果貸款人無力償還貸款,將由房地產(chǎn)開發(fā)商將住房回購,償還銀行貸款。但由于《擔保法》規(guī)定公司不能給個人擔保,一旦發(fā)生貸款人無力償還貸款情況,房地產(chǎn)公司可憑此進行抗辯,銀行難以勝訴。二是我國尚五個人破產(chǎn)法,當處置的抵押物不足以補償銀行貸款時,難以向貸款人繼續(xù)追索。三是當貸款人出現(xiàn)無力償還貸款時,銀行可能面臨執(zhí)行難的。如住房貸款,一旦銀行要求貸款人交出住房,政府可能本著安定團結(jié)的目的進行干預,使銀行的要求難以得到執(zhí)行。四是貸款人申請辦理消費貸款,銀行無法辨別其資金來源的合法性,如果貸款人的資金來源涉及貪污等不合法渠道,將使銀行債權落空。
(4)市場風險。市場風險指價格風險,主要包括抵押物價格風險、利率風險和人民幣幣值風險。抵押物價格風險指借款人的住房、汽車等抵押物有可能出現(xiàn)價格下跌的風險,特別是汽車,一旦經(jīng)過使用其價格有較大幅度的下降,同時抵押物的價值評估也因評估機構的不同而出現(xiàn)差異。抵押物的價格下跌將使銀行的貸款存在不能得到全額清償?shù)娘L險。利率風險主要指利率水平上升帶來的風險。消費貸款屬于中長期貸款,一般貸款期限長達10—20年,當前我國利率水平較低,但從中長期看利率走勢卻不定,一旦利率水平出現(xiàn)上升趨勢,有可能使銀行出現(xiàn)利率倒掛的風險。在我國市場缺乏金融期貨、期權等避險工具的情況下,利率風險很難轉(zhuǎn)嫁出去。人民幣幣值風險主要指人民幣貶值風險,如果人民幣發(fā)生貶值,將使銀行中長期債權遭受較大損失。
(5)流動性風險。流動性風險是指當消費信貸額增長到一定水平時,銀行將產(chǎn)生流動性風險。由于消費貸款為中長期貸款,需要中長期資金來源對應,在西方商業(yè)銀行消費貸款達到銀行資產(chǎn)總額的15%時,就有可能產(chǎn)生流動性風險,銀行頭寸出現(xiàn)不足。我國當前以定期存款為主,消費貸款總量不大,不會產(chǎn)生流動性風險。但如果我國商業(yè)銀行的消費貸款規(guī)模增長過快,超過銀行資產(chǎn)額的一定比例,一旦存款結(jié)構發(fā)生變動,活期存款大于定期存款,將使銀行產(chǎn)生流動性風險。
3.信用卡業(yè)務
(1)操作風險。信用卡的操作風險主要有以下幾類,一是犯罪分子利用先進的高手段偽造信用卡進行透支所造成的風險;二是在銀行疏于防范的情況下,信用卡申請人利用假證件等申請辦理信用卡所造成的風險;三是內(nèi)部管理不嚴,不進行每日對賬、不檢查授權記錄等所造成的風險,或內(nèi)外部人員相互勾結(jié)實施信用卡詐騙所造成的風險。
(2)信用風險。對信用卡申請人審查不嚴,導致部分動機不純的申請人獲得信用卡,并惡意進行透支所造成的風險,或持卡人失業(yè)、收入下降等原因,難以歸還透支款。
四、對策建議
1.儲蓄業(yè)務
(1)加強對儲蓄人員的崗位培訓,制定儲蓄業(yè)務操作手冊。加強對儲蓄人員的崗位培訓,應重點以儲蓄業(yè)務的規(guī)章制度、操作規(guī)范和違章操作所導致的風險案例進行培訓,使員工加強對風險的認識,自覺遵守規(guī)章制度,減少違章操作。同時銀行應根據(jù)儲蓄業(yè)務流程,制定標準的操作步驟,對每一環(huán)節(jié)的重點注意事項給予清晰的標明,使員工能夠按照操作手冊規(guī)范地辦理業(yè)務,降低差錯發(fā)生概率,有效防范風險。
(2)加大檢查力度,建立儲蓄業(yè)務員工輪崗制度。銀行應加大對所轄儲蓄網(wǎng)點的檢查力度,健全儲蓄網(wǎng)點的內(nèi)控體系,嚴格儲蓄網(wǎng)點的業(yè)務操作。建立員工輪崗制度,定期(如每年)對儲蓄業(yè)務人員進行輪崗,加強風險防范。
(3)進一步整合儲蓄網(wǎng)點,提高管理質(zhì)量。我國商業(yè)銀行儲蓄網(wǎng)點較多,使得監(jiān)督管理力量相對顯得不足。銀行應對一部分發(fā)展?jié)摿Σ淮螅蚬芾砩洗嬖诶щy的儲蓄網(wǎng)點進行撤并,而對有發(fā)展?jié)摿Φ膬π罹W(wǎng)點進行升格,優(yōu)化銀行營業(yè)網(wǎng)點結(jié)構,提高分理處以上級別的營業(yè)網(wǎng)點比例,有效加強管理。
2.消費信貸業(yè)務
(1)資產(chǎn)證券化。將銀行的消費貸款交由專業(yè)的資產(chǎn)證券化機構SPV進行組合設計、打包,在債券市場上出售給投資者,使該部分貸款從銀行的資產(chǎn)負債表上消失,可有效化解銀行消費貸款的市場風險和流動性風險。我國應加強債券市場建設,擴大債券品種,支持銀行開展貸款證券化,引導建立資產(chǎn)證券化的專業(yè)機構,完善金融市場體系。
(2)建立客戶信息查詢系統(tǒng)。銀行應把在該行辦理儲蓄、信用卡、消費信貸等業(yè)務的客戶資料進行整合,建立一套客戶綜合查詢系統(tǒng),以方便銀行全方位了解客戶的信息,如資產(chǎn)狀況、負債狀況、業(yè)務交易情況等,對客戶進行充分調(diào)查,有效防范風險。在此基礎上,通過人民銀行或銀行業(yè)協(xié)會,聯(lián)合各家商業(yè)銀行對客戶過去的信用狀況進行綜合整理,以形成統(tǒng)一的客戶信用狀況查詢系統(tǒng)。
(3)聘請行業(yè)專家參與銀行房地產(chǎn)項目評估和培訓。銀行應加強與資產(chǎn)評估公司、房地產(chǎn)開發(fā)以及行業(yè)內(nèi)資深專家的聯(lián)系與合作,聘請專業(yè)人士參與銀行的項目評估,對房地產(chǎn)行業(yè)進行,對客戶經(jīng)理、風險管理人員進行培訓,使銀行業(yè)務人員在工作和中不斷得到鍛煉,提高項目評估水平。
(4)建立客戶信用評分系統(tǒng)??蛻粜庞迷u分系統(tǒng)是銀行風險管理體制的重要組成部分,通過對客戶進行信用評分決定貸與不貸以及授信額度的大小,使銀行貸款審批具有客觀的標準,是實行消費信貸業(yè)務人個審批制的基礎。銀行應委托專業(yè)機構開發(fā)適合本地區(qū)的客戶信用評分系統(tǒng),以提高銀行信用評估水平,增強防范風險的能力。
(5)加大對消費信貸業(yè)務的資源配置,強化貸款“三查”制度。建立貸后情況調(diào)查臺賬,通過定期與客戶取得聯(lián)系,了解客戶情況,及時防范風險。對消費信貸業(yè)務應配置更多資源,如增加人力,充分保證信貸員有更多精力投入貸款“三查”,特別是貸后管理。
3.信用卡業(yè)務
關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;企業(yè)風險管理
中圖分類號:F275 文獻標識碼:A 文章編號:1001-828X(2012)12-00-02
一、COSO《企業(yè)風險管理——整合框架》(Enterprise Risk Management—Integrated Framework)簡述
2004年9月,COSO了名為《企業(yè)風險管理——整合框架》的研究報告,它是對《內(nèi)部控制——整合框架》的補充和豐富,同時也標志著“風險管理時代”的到來。
這一報告從原來的只公布財務報表并且只關注財務報表的可靠性,到現(xiàn)在公布由企業(yè)編制的進行公布的所有報告。而且,涵蓋范圍也從原來的財務信息擴展到了更廣泛的非財務信息。對主體目標的這種分類可以使我們關注企業(yè)風險管理的不同側(cè)面。另一方面,《企業(yè)風險管理——整合框架》提出內(nèi)部環(huán)境、目標設定、事項識別、風險評估、風險應對、控制活動、信息與溝通和監(jiān)控八個相互關聯(lián)的風險管理構成要素。這份企業(yè)風險管理框架涵蓋了內(nèi)部控制,從而構建了一個更強有力的概念和管理工具。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題分析
(一)控制環(huán)境與目標設定方面
1.尚未形成良好的內(nèi)部控制文化。內(nèi)部控制文化包括企業(yè)員工的風險觀念、風險內(nèi)部控制意識和風險管理職業(yè)道德等。內(nèi)部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現(xiàn)的過程。目前房地產(chǎn)企業(yè)的依法合規(guī)經(jīng)營意識薄弱,特別是基層項目機構部分工作人員還未充分認識到內(nèi)部控制和風險管理的重要性,法律意識淡薄,責任心不強,防范風險意識差。另一方面,房地產(chǎn)行業(yè)建設周期長,許多前期形成內(nèi)部控制的缺陷潛伏在工作中,要到后期才能體現(xiàn)。因些內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益,而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且,完善內(nèi)部控制要增設人員崗位,制定大量規(guī)章制度,增加辦事環(huán)節(jié)和程序,許多房地產(chǎn)企業(yè)就認為加強內(nèi)部控制束縛了自己的手腳,影響了辦事效率。有的甚至認為內(nèi)部控制是對自己的不信任,容易造成內(nèi)部矛盾。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制認識的偏差。
2.人員素質(zhì)差異。一些員工專業(yè)水平不高,識別風險和防范風險的能力有限。內(nèi)部控制系統(tǒng)發(fā)揮作用必須落實到人員的實際操作,由于工作人員的風險意識不強、判斷錯誤等原因而導致影響經(jīng)營風險的狀況屢屢發(fā)生。另外,由于房地產(chǎn)企業(yè)項目部員工流動性比較強,宣傳學習無法系統(tǒng)全面,實施控制也就無法全面到位。
3.沒有制定明確的戰(zhàn)略目標。房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)自身實際制定相應的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標,盲目追求業(yè)務規(guī)模的擴展與追求自身經(jīng)濟利益,無視內(nèi)部控制中的合法合規(guī)控制,違規(guī)操作,給行業(yè)和社會帶來極大的損失。
(二)事項識別、風險評估與應對方面
1.風險防范意識薄弱。首先表現(xiàn)為盲目追求利潤最大化。有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目強調(diào)利潤,為增強收益能力,以不斷地擴大投資規(guī)模為戰(zhàn)略目標,盲目擴張使得有些房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸解決大量的資金需求,造成企業(yè)資產(chǎn)負債率過高,也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)到期不能償債的風險。同時高額的貸款利息,增加了企業(yè)營運成本,加大了資金營運風險。
2.缺乏風險評估和管理。雖然有些房地產(chǎn)也設立部門對風險進行管理,但設立不夠完善,存在盲點與漏洞,使風險評估無法發(fā)揮預防作用。房地產(chǎn)項目的建設是一個復雜的系統(tǒng)工程,工藝龐雜,在經(jīng)營過程中,由于不確定因素而導致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的案件屢有發(fā)生,例如,建筑市場中各類責任事故、層層轉(zhuǎn)包、合同糾紛屢見不鮮,使企業(yè)存在潛在風險。
3.風險識別和評估方法落后。近幾年來,雖然各房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識有所增強,但是,安全防范措施還不完備,從而導致了企業(yè)不能有效地控制風險,不能及時地對所發(fā)生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統(tǒng)、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。
(三)信息與溝通方面
首先,缺乏有效的信息系統(tǒng)。一些業(yè)務或管理系統(tǒng)雜亂缺乏科學規(guī)劃,各系統(tǒng)之間缺乏溝通和協(xié)調(diào),信息往往難以共享,各業(yè)務部門根據(jù)自身的業(yè)務需要,數(shù)據(jù)采集的口徑不一致,往往會產(chǎn)生誤導的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次,信息交流不夠充分。沒有及時將有關政策傳達給參與活動的所有人員,使他們不能及時知道企業(yè)運作的最新狀況,員工不能清楚的明白自己所承擔的特定職務,本業(yè)務在內(nèi)部控制方面有何要求,造成越權行為和責任無法落實。第三,執(zhí)行力不夠。當項目基層工作人員將問題上報給管理層時,管理層未給予足夠的重視,認為只是小問題而敷衍解決或置之不理,造成小問題不斷惡化,最終給企業(yè)行帶來了惡劣的結(jié)果。另一種情況是,管理層下達了解決方案,項目基層卻沒有落到實處切實執(zhí)行,使內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞。
(四)監(jiān)控方面
這方面主要問題是內(nèi)部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內(nèi)部審計規(guī)章制度,許多制度存在盲點和漏洞;檢查走形式,監(jiān)督不嚴,許多房地產(chǎn)企業(yè)的檢查只是上級布置,下級應付而沒有認真對待,不能及時發(fā)現(xiàn)存在的問題;另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計不足,對內(nèi)部控制的檢查頻率較低不能與房地產(chǎn)開發(fā)的制度更新速度相適應,在一定程度上影響了內(nèi)部審計的效力。
三、改革我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
(一)創(chuàng)建良好的內(nèi)控環(huán)境
1.堅持矩陣的管理方式:縱向和橫向同時管理,明確各級管理層的權力,使他們各盡其職,避免因制度不完善而出現(xiàn)逃避責任,無人承擔的情況。
2.建立強有力的內(nèi)部控制文化:統(tǒng)一員工對內(nèi)控制度的認識,使內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部的自發(fā)需要,提高管理者對內(nèi)部控制的認識水平,將內(nèi)部控制作為企業(yè)的目標。并加強人力資源管理,建立高效的人員隊伍,使風險控制融入到全體員工日常工作中。
3.重視對員工的培養(yǎng):通過定期、持續(xù)的業(yè)務培訓,內(nèi)部控制文化以及先進理念的培訓,培養(yǎng)員工的內(nèi)部控制意識、風險意識,成為高素質(zhì)高道德的員工。
(二)構建系統(tǒng)的風險識別與應對體系
1.強化會計核算的內(nèi)部控制系統(tǒng)。防范風險首先要從日常的業(yè)務工作做起,有效的防范操作風險,就應該建立完善的會計系統(tǒng)。記賬崗位和對賬崗位嚴格分開,做到賬實相符;明確各項業(yè)務的審批權限,明確責任;健全檔案管理,完善信息系統(tǒng),及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。
2.建立動態(tài)的風險預警模型。面對復雜多變的房地產(chǎn)市場,要加強對員工的風險管理意識培訓提高他們對風險識別、監(jiān)測和控制市場風險的能力。同時還要定期與房地產(chǎn)各參與者進行聯(lián)系,對各開發(fā)程序進行評估,形成一個動態(tài)的、能夠持續(xù)改進的風險控制體系。
3.建立有效的資金審批機制。規(guī)范財務資金審批流程,在審批人員授權的權限范圍內(nèi)審,完善經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)。
4.完善防范意外風險措施。由于房地產(chǎn)市場競爭的加劇,房價的高低都很難預測,加強意外風險時的預算,這樣可使企業(yè)在遇到突然事件時可以不影響整體的運作,提前做好防范工作。
(三)規(guī)范內(nèi)部控制活動
首先,明確崗位和職責。限制每個人的權限,實施嚴格而明確的職責劃分,堅持不相容職務分離,業(yè)務操作過程中的授權、交易、記錄、管理應當有明確的劃分。嚴格授權,所有進行業(yè)務交易的工作人員都應經(jīng)過授權,防止越權交易行為。
其次,明晰責任關系。落實交接手續(xù),使部門和員工能夠清楚知道自己的職責,一旦發(fā)生問題,能追究到個人,并可以給成績優(yōu)秀的員工一定的獎勵,調(diào)動員工的工作熱情。還有,定期檢查。每天對現(xiàn)金,重要空白憑證,業(yè)務單據(jù),賬戶管理進行檢查,做到賬實相符,管理層定期對業(yè)務質(zhì)量及監(jiān)控錄像進行抽查。
(四)完善銀行內(nèi)部的管理信息系統(tǒng)
首先,董事會和管理層有責任完善信息系統(tǒng),搭建信息交流平臺,強化信息披露制度。其次,完善信息反饋制度。管理層應該給員工創(chuàng)造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通,保障任何有關銀行經(jīng)營管理過程中遇到的問題和風險的信息能夠及時地反映到管理層那里,以便管理人員能夠及時發(fā)現(xiàn)問題,并糾正錯誤的行為。此外,建立科學的信息分析體系。
(五) 構建科學嚴密的內(nèi)外監(jiān)控體系
明確內(nèi)部審計和監(jiān)察部門的監(jiān)督職責,切實做到監(jiān)管措施落到實處,定期自我檢查。發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的缺陷時應及時改正并上報,使內(nèi)部監(jiān)督能夠發(fā)揮作用。采取科學的內(nèi)部審計方法,提高內(nèi)部審計的作用,并實施責任追究制度,增強個人責任感。
參考文獻:
[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework,2004.
[2]田依鑫.關于我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的探.2009.
前言:我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十余年的發(fā)展, 目前已進入競爭激烈、優(yōu)勝劣汰階段,如何在確保品質(zhì)的同時合理控制成本,降低風險,是企業(yè)能否良性持續(xù)發(fā)展的關鍵。只有有效的內(nèi)部控制,才能使房地產(chǎn)企業(yè)提高信譽、創(chuàng)造效益和持續(xù)發(fā)展。以合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財務報告及相關信息真實完整,提高經(jīng)營效率和效果,促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。
一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問題
1、內(nèi)控制度不完備
我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設不完備, 主要表現(xiàn)在:
(1)內(nèi)部控制制度尚未建立,或不成文,內(nèi)部控制制度工作無據(jù)可依。
(2)部分企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度,但不健全。
(3)許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序不科學,目標不明確、不細化。
2、風險控制體系不健全房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風險行業(yè),但其風險控制系統(tǒng)卻并未健全。主要表現(xiàn)在:
(1)房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資風險與評價不足,決定投資開發(fā)項目時僅憑借管理者經(jīng)驗或短暫的市場調(diào)研,經(jīng)倉促估算便進入土地有形市場搶拍土地開發(fā)權,對開發(fā)過程的風險未能加以重視,以至使開發(fā)商在購入土地后再重新審視自己原有的可研報告才意識到開發(fā)風險的嚴重性。
(2)在產(chǎn)品設計策劃、行銷策劃的市場定位上,常是高層憑經(jīng)驗主觀決定,沒有深入調(diào)查分析。以至產(chǎn)品完工后銷售時間過長,才意識到產(chǎn)品不符合市場需要。
3、監(jiān)督機制不到位
目前房地產(chǎn)企業(yè)基本都認識到了內(nèi)部控制的重要性, 并完善了企業(yè)的規(guī)章制度。但其能否得到嚴格實施才是生產(chǎn)安全住房品質(zhì)合規(guī)的最基本保障。因此需要內(nèi)部審計部門嚴格監(jiān)督。目前,一些房地產(chǎn)企業(yè)的審計與財務部門沒有完全分開, 部分內(nèi)部審計人員擔任或兼任財務部門領導,甚至是財務總監(jiān)的下級,使審計工作受到各方面利益的牽制,最終流于形式。
4、缺乏內(nèi)部控制專業(yè)人才
我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨相關專業(yè)人才儲備不足、缺乏內(nèi)控相關的信息系統(tǒng)等挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的投資、預算、工程施工等環(huán)節(jié)都需要監(jiān)督,致使該行業(yè)的內(nèi)部控制專業(yè)人才更加缺乏。由于內(nèi)控專業(yè)人才儲備不足,很多企業(yè)依賴專業(yè)機構的協(xié)助,但專業(yè)機構對企業(yè)的認識往往有限,往往僅可以完成內(nèi)部控制報告。
5、企業(yè)基層內(nèi)部控制環(huán)境薄弱
企業(yè)缺乏對于員工層的內(nèi)部控制教育培訓, 內(nèi)部控制理念沒有向員工展開, 房地產(chǎn)公司員工普遍認為內(nèi)部控制是企業(yè)高層的工作。而內(nèi)部控制實質(zhì)上是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的、旨在實現(xiàn)控制目標的過程。只有全體員工的共同參與,才能實現(xiàn)內(nèi)部控制的有效性。
6、房地產(chǎn)經(jīng)營中信息溝通不暢
房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期較長,籌資額較大,資金周轉(zhuǎn)期長等特點。在經(jīng)營中涉及方面廣泛,利益相關者眾多,包含投資者、債權人、承包單位、被拆單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及各個政府審批部門、工商、稅務等等。由于涉及范圍較廣,導致內(nèi)部控制的內(nèi)部與內(nèi)部、內(nèi)部與外部信息溝通更容易不暢,給內(nèi)部控制帶來了較大難度。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策
1、完善企業(yè)內(nèi)部流程
(1)制定規(guī)范的業(yè)務流程管理制度并編制內(nèi)部管理手冊,明確內(nèi)部機構設置、崗位職責、業(yè)務流程等情況,使企業(yè)由上至下有據(jù)可依。
(2)對業(yè)務流程不斷梳理完善、優(yōu)化,加強各部門間協(xié)作,避免職責交叉和制度缺失等問題,避免墨守成規(guī)。
(3)不斷完善流程管理信息系統(tǒng),采用較先進的ERP 管理軟件。
2、健全房地產(chǎn)風險控制機制
當前房地產(chǎn)行業(yè)市場走勢不清晰,政策金融形勢不穩(wěn)定,房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地經(jīng)營權到最后房屋銷售的過程中,必然會受到諸多外部因素的影響,僅憑企業(yè)領導者主觀經(jīng)驗決策難免會與正確方向存在偏差。完善的風險控制機制,能為管理者提供穩(wěn)固的決策環(huán)境。
企業(yè)必須強化風險意識,建立合理的風險評估體系,建立風險預警機制,把風險控制在可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)風險類型和特征制定合理的風險轉(zhuǎn)移方案。應用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡信息技術對企業(yè)內(nèi)部風險進行預測,實行科學的事前控制手段,有效規(guī)避內(nèi)部風險。充分吸收專業(yè)人員,組成風險分析團隊,按照嚴格規(guī)范的程序,避免企業(yè)領導因個人風險偏好給企業(yè)經(jīng)營帶來重大損失。
3、完善有效的監(jiān)督機制
(1)保證內(nèi)部審計部門的獨立性,其應由董事會直接領導,向董事會報告,確保其能客觀的對各個部門進行審計,充分發(fā)揮其對總經(jīng)理和財務部門的監(jiān)督職能。
(2)設立內(nèi)部舉報機制,保持內(nèi)部舉報熱線和信箱的暢通,保護舉報人的安全。
(3)防止管理層舞弊,一般房地產(chǎn)公司管理層舞弊具有隱蔽性,當內(nèi)控體制不完善時,管理層的權利有時會凌駕于規(guī)章制度之上。通常管理層舞弊有如下信號,如管理人員遭受異常壓力或業(yè)績期望;機構面臨資金壓力;管理層的薪酬與經(jīng)營成果掛鉤等。當企業(yè)出現(xiàn)這些信號時,內(nèi)部審計部門要特別注意對財務報告真實性的確認,考察管理層是否存在粉飾財務報告的情況。
4、培養(yǎng)與引進內(nèi)部控制專業(yè)人才
(1)挑選財務、工程、采購等核心部門的員工組成獨立的內(nèi)部審計團隊, 還可以在團隊中外部聘用會計師事務所的專業(yè)人才對企業(yè)進行風險識別與評估、對內(nèi)控環(huán)境進行建設并持續(xù)監(jiān)控,發(fā)揮內(nèi)部控制最大效果,并逐漸將其規(guī)范化和精細化,產(chǎn)生管理效益;
(2)鼓勵內(nèi)審團隊員工參加內(nèi)部審計知識培訓,鼓勵其取得審計師證書和國際內(nèi)部審計師證書等;
(3)在內(nèi)審機構創(chuàng)立后的前一兩年必須采用專業(yè)機構展開內(nèi)部審計,促使企業(yè)內(nèi)審團隊和外部專業(yè)機構合作,并在合作過程中向?qū)I(yè)機構學習技術經(jīng)驗。
5、完善企業(yè)內(nèi)部控制的人文環(huán)境
(1)在企業(yè)內(nèi)部全面宣傳內(nèi)部控制,制作內(nèi)部控制手冊,分發(fā)到每一位員工。通常內(nèi)部控制手冊,需要具備如下信息:企業(yè)信念理念和文化方針,如誠實守信、以人為本;企業(yè)合規(guī)承諾,如遵守國家法規(guī)、符合國際標準、達到審計合格;對管理層的合規(guī)要求內(nèi)容,如做合規(guī)表率,對每一位員工的合規(guī)要求內(nèi)容,涵蓋工程、采購、銷售等;
(2)定期展開內(nèi)部控制自查,制做內(nèi)部控制自查確認表,針對各個部門不同業(yè)務情況制做表格,要求每年一次由各個部門對本部門是否符合內(nèi)部控制要求進行自我檢查確認,并且要求各個部門領導將檢查事項進行部門內(nèi)部教育,告知下屬,每年檢查后均需進行內(nèi)部自我改善。
(3)不定期進行內(nèi)部審計,在每一次內(nèi)部審計過程中,讓員工了解到內(nèi)部控制是由每一個員工的工作組成,內(nèi)部控制是全體員工實施的。
6、建立廣泛信息與溝通平臺
【關鍵詞】業(yè)主;項目經(jīng)理;工程管理;關系處理
一、業(yè)主方項目經(jīng)理管理如何及管理方式
業(yè)主方項目經(jīng)理作為房地產(chǎn)公司法人在項目上的代表,全面負責工程項目的管理和運作,確保制度和流程有效執(zhí)行,項目計劃進度、安全、質(zhì)量和成本控制,保證經(jīng)營目標的實現(xiàn)。其管理依據(jù)為:國家法律法規(guī)、合同條款,管理對象為監(jiān)理和施工單位。
(一)安全管理
安全控制是工程項目重點管理內(nèi)容之一,但作為業(yè)主方項目經(jīng)理不可能天天在現(xiàn)場看這些問題,安全管理的重點是管理制度、管理責任主體,通過項目部的安全員,監(jiān)理去監(jiān)督安全制度的落實,項目經(jīng)理要抓好、加強項目安全員的責任意識。
(二)質(zhì)量管理
質(zhì)量管理最能反映一個項目經(jīng)理的企業(yè)責任感和社會責任感,控制的空間尺度比較大。質(zhì)量管理的依據(jù)主要是規(guī)范、圖紙和技術方案,如工程中樁基、鋼筋施工等隱蔽工程雖然是不容易發(fā)現(xiàn)問題,但一旦發(fā)現(xiàn)問題往往是最嚴重的問題,而且前期質(zhì)量不管好,后期交房維修問題就多。在質(zhì)量管理方面要注意手段和方法:(1)抓好項目部員工,主要為現(xiàn)場負責人和技術員,經(jīng)常組織內(nèi)部學習,把各階段容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題提前進行集中講座(可內(nèi)部員工輪流講課或邀請外面有經(jīng)驗的專家)。(2)注重制度的制定和落實,俗話說無規(guī)矩不成方圓,制定嚴謹?shù)闹贫?,如“樣板引路?“材料認證” “質(zhì)量通病防治”等制度,而且要抓好落實情況。(3)注重檢查驗收和材料報驗工作。(4)定期組織或按施工階段組織質(zhì)量評比活動,通過這些活動不但可以提高內(nèi)部員工,還可以提高施工單位員工的工作積極性,增強項目人員凝聚力和榮譽感。
(三)進度管理
進度控制是一個工程項目按計劃目標完成、是企業(yè)利潤按計劃實現(xiàn)的最直接因素,也是考核項目經(jīng)理的關鍵因素之一。進度管理最主要的依據(jù)是合同及進度計劃表。進度管理應從以下幾個方面著手:(1)科學合理進度計劃的編制,進度計劃不但包括整個工程的總計劃,還包括每個施工階段的進度計劃、月計劃、周計劃等。(2)規(guī)章制度的制定及落實,制定內(nèi)容主要包括獎懲措施、管理辦法、會議制度等,其實最重要的是落實,落實就需要靠人,其直接責任主體就需要項目部員工及監(jiān)理去監(jiān)督。(3)定期分析進度計劃及時采取糾偏措施,業(yè)主項目部應定期組織監(jiān)理一起對進度情況進行分析討論,及時發(fā)現(xiàn)進度問題,及時采取措施,包括組織進度專題會、要求施工單位加大勞動力的投入、調(diào)整施工工序、切換勞務隊伍等措施。(4)定期考核、評比,考核評比結(jié)果不光是針對施工單位,還包括業(yè)主現(xiàn)場負責人、監(jiān)理,考核、評比結(jié)果可采取一定的獎金和張貼紅黑榜等激勵措施,并堅持下去。
二、工程項目管理手段和方法
業(yè)主項目管理的主要依據(jù)是合同及國家法律法規(guī),管理主要對象是監(jiān)理及施工單位。管理的手段和方法主要包括以下三點:
(一)規(guī)章制度的制定和落實
規(guī)章制度的制定是項目經(jīng)理的主要責任之一,是項目管理的主要手段之一,所謂國有國法、家有家規(guī),無規(guī)矩不成方圓,只有制定合理的規(guī)章制度才能使項目管理有“法”可依,項目建設有“機”可循。工程管理制度不但包括針對施工、監(jiān)理單位的制度,還應有針對業(yè)主項目部內(nèi)部員工的規(guī)章制度,如責任制、廉潔要求、工作生活作風等方面都可以形成項目部內(nèi)部的一套管理機制,這樣不但對內(nèi)部員工起到約束作用,更重要的是形成了一個良好的工作、生活習慣。項目上的規(guī)章制度如同國家的法律,制定要嚴謹,實施也要依靠強制力執(zhí)行,當然這方面的強制力更多的是經(jīng)濟杠桿和榮譽措施。
(二)檢查驗收工作
檢查驗收是項目管理的主要手段之一,也是規(guī)章制度落實到位的重要依據(jù),兩者相輔相成。檢查工作涉及到政府單位、公司檢查等,其實更多的是項目內(nèi)部平時的一些檢查,如安全檢查、每天都必須到現(xiàn)場巡視,危險性比較大的位置和階段需重點監(jiān)控,及時發(fā)現(xiàn)問題及時處理;質(zhì)量檢查,重點部位重點檢查,每道工序完成進入到下道工序之前都必須檢查認可,隱蔽工程重點檢查;進場材料設備檢查驗收;質(zhì)監(jiān)站、安全站到現(xiàn)場的檢查等這些都是施工過程中的,到工程收尾階段的一些檢測驗收包括水電檢測、通風空調(diào)檢測、紅外線檢測、氣象防雷檢測、室內(nèi)環(huán)境污染物濃度檢測等,規(guī)劃驗收、環(huán)保驗收、質(zhì)量驗收、燃氣驗收、消防驗收、節(jié)能驗收、竣工驗收、綜合驗收等。其實不論施工中還是收尾階段,大部分的檢測驗收是需要依靠施工單位、監(jiān)理單位、業(yè)主專業(yè)工程師去完成的,項目經(jīng)理需要做的更多的是去控制這些相關的人和時間節(jié)點,但是涉及到政府方面的后期驗收,項目經(jīng)理必須格外重視,像規(guī)劃驗收、消防驗收等都是比較復雜且耗時的工作,項目經(jīng)理要做好統(tǒng)籌工作。
(三)獎懲措施的有效執(zhí)行
獎懲措施主要是施工準備階段制定的規(guī)章制度,也可隨工程進度制定一些安全、質(zhì)量評比等方面的獎懲機制。獎懲制度的落實,是項目管理的有效措施之一,也是業(yè)威豎立的關鍵因素之一。獎,接受人接受單位一般都沒爭議,但懲就必須公平公正,依靠強制力去執(zhí)行,當然我這里所說的更多的是依靠經(jīng)濟杠桿和名譽影響去制約受罰人和單位。
三、項目部的建設以及內(nèi)、外關系處理
(一)項目經(jīng)理威信的建立
項目經(jīng)理作為一個企業(yè)的中層管理者,作為一個項目日常工作的最高管理者,個人威信和團隊威信的建立是非常重要的。威信主要從以下幾點實現(xiàn):(1)言出必行,令出必行立身處世,要取信于人,其中一個重要的條件是表里如一,言行一致。作為一個領導,要取信于員工,必須做到言出必信,令出必行。那些不切實際的話不要信口開河;辦不到的事情,切忌做種種許諾。說話要擲地有聲,說到做到。謊言假話,即使一句也會造成不良影響。事實證明,朝令夕改,必定影響自己的威信。(2)知識淵博,品德高尚。時時、事事、處處重視自身的品德修養(yǎng),牢固地樹立高尚的職業(yè)道德和光榮的社會責任感,不斷提高自己的政治、業(yè)務水平,以身作則,才能樹立起較高的威信。馬卡連柯說:“假若你的工作、學問和成績都非常出色,那你盡管放心,他們會站在你的一邊,決不會背棄你?!喾吹兀徽撃愣嗝从H切,你說的話多么動聽,但假如你的工作總是一事無成,總是失敗,假如處處都有可以看出你不通業(yè)務,假如你做出來的成績都是廢品,‘一場空’——那么除了蔑視之外,你永遠不配得到什么?!弊鳛轫椖拷?jīng)理只有具備比較廣博的業(yè)務水平和專業(yè)知識才不至于被別人蒙騙。(3)工作、生活作風正派,為人廉潔,不至于讓人在背后指指點點。(4)愛心,同事之間同樣需要有愛心,沒有愛就沒有信任。項目經(jīng)理作為現(xiàn)場的最高管理者,要相當于兄長一樣關照自己的員工這樣才能得到愛戴。
(二)項目部團隊的建設
項目部團隊的建設非常重要,看了《亮劍》的人知道,李云龍所帶的團隊從衣食到打仗槍械都不是很好的,但他們那個團隊就是有一股倔強的脾氣、不服輸?shù)木?、嚴明的紀律和團結(jié)的氛圍,所以打仗也能贏。工程項目其實是一樣的,雖然不同性格的項目經(jīng)理對項目上的氣氛有一定的影響,但團隊建設的本質(zhì)是一樣的:(1)提高項目團隊成員的個人技能,以提高他們完成項目任務的能力。(2)提高項目團隊成員之間的信任感和凝聚力,以通過更好的合作提高工作效力。團隊有兩個鮮明的特點:第一是個體成員有共同的工作目標;第二是成員需要協(xié)同工作,也就是說某個成員工作需要依賴于另一成員的結(jié)果。其建設的關鍵也就是掌握員工工作的心理因素。
(三)監(jiān)理、施工單位的關系處理
從合同上來說,業(yè)主與監(jiān)理是委托與被委托的關系,業(yè)主與施工單位是承發(fā)包關系,從法律上來說三方是平等的法人關系,從工程項目上來說,按期保質(zhì)保量完成任務是三方的共同目標,所以正確處理三方關系是目標能否順利實現(xiàn)的關鍵因素之一。個人總結(jié)針對監(jiān)理、施工單位的關系處理:以人為本、恩威并施,影響工程目標的“人、機、料、法、環(huán)”五大因素中,人是核心,只有人才能改變這一切,制度是輔助手段,需賞罰分明,管理公平公正,最終形成一種和諧、齊樂的環(huán)境。
(四)與公司其它部門及項目周邊關系的處理
公司其它部門與項目部是一個大家庭,項目部應依靠公司這個統(tǒng)一的平臺形成一種互幫互助互信的和諧環(huán)境。針對項目周邊關系,包括周邊居民、學校、工廠等,處理原則是:法律法規(guī)、社會道德。項目周邊一般都是,特別需要聰明對待,一般可以采用逐個擊破、小恩小惠、視線轉(zhuǎn)移(依靠政府單位)等辦法,當然最終還是以人為本,和諧共處,樹立企業(yè)形象。
(五)與外部關系的處理
作為一個房地產(chǎn)公司的項目經(jīng)理,各種關系的處理,溝通能力是非常有有必要的,首先一個房地產(chǎn)項目的起點是從外部和內(nèi)部的溝通先開始,組建項目班子,跑各種手續(xù),我覺得房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是跑不好外部關系,和外部關系的處理不好,會影響整個項目的進程,比內(nèi)部管理好壞影響要大的多。作為項目經(jīng)理內(nèi)部管理是管理手下的,可控性要強一些,只要你領導到位,選對副手和員工,并有夠好的管理能力和好的激勵措施,在項目的進展上并不是太復雜,最復雜的就是處理各種社會關系。
通過這幾年工作的工作體會,個人感覺外部關系最難處理的就是與政府單位的關系,但往往又是政府單位抓住了你的命脈,所以正確處理好與政府部門關系是一門相當深奧的學問。個人淺談一下到政府單位辦事的方法和原則:(1)注意禮節(jié)、大方莊重、按規(guī)則辦事。(2)善于利用各種社會關系網(wǎng)。(3)對一般的人,利字當先。(4)對特別人士要以情感人,通過一些細節(jié)感化。
參 考 文 獻
[1]蔣寶慶.淺談建筑工程項目的技術與質(zhì)量管理[J].民營科技.2010(1)
[2]王彥偉.項目利益相關方的治理關系研究[D].山東大學.2010
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務工作。作為一位新員工,本人通過對此業(yè)務的接觸,使我對公司的業(yè)務有了更好地了解,但距離還差得很遠。這對于業(yè)務員來講是一大缺陷,希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓,以便于工作起來更加得心順手。
1、 在第一季度,以業(yè)務學習為主,由于我們公司正值開張期間,部門的計劃制定還未完成,節(jié)后還會處于一個市場低潮期,我會充分利用這段時間補充相關業(yè)務知識,認真學習公司得規(guī)章制度,與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤,以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng),電話,陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶,加緊聯(lián)絡客戶感情,到以期組成一個強大的客戶群體。
2、在第二季度的時候,公司已正式走上軌道,工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期,在對業(yè)務有了一定了解熟悉得情況下,我會努力爭取盡快開單,從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓新加入的員工,讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié),市場會給后半年帶來一個良好的開端,。并且,隨著我公司鋪設數(shù)量的增加,一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進來了,為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當中的頂峰時期,加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作,并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化!
二、 制訂學習計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面,不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作,學習對于業(yè)務人員來說至關重要,因為它直接關系到一個業(yè)務人員與時俱進的步伐和業(yè)務方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容,知己知彼,方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務人員支持)。
三、 加強自己思想建設,增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。 積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。
以上,是我對2009年個人工作計劃的一些設想,可能還很不成熟,希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶,我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。展望2008年,我會更加努力、認真負責的去對待每一個業(yè)務,也力爭贏的機會去尋求更多的客戶,爭取更多的單,完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務,能迎接新的挑戰(zhàn)。
在××房地產(chǎn)這所大學校里,經(jīng)過培訓和錘煉,使我充分理解集團公司倡導的“誠信創(chuàng)新永恒,精品人品同在”的企業(yè)精神及一系列先進企業(yè)文化的深刻涵義,在××房地產(chǎn)這樣的企業(yè)里,作為一名普通員工,雖然不能像經(jīng)營管理者那樣直接為集團創(chuàng)造經(jīng)濟效益,但卻起著保駕護航的重要作用,如同是一架機器上的一顆小小螺絲釘,雖然很普通,卻發(fā)揮著不可缺少的作用。因此,我暗自下定決心,干一行愛一行,立足本崗,盡職盡責,爭做一名合格的員工。營銷推廣專員主要的職責營銷策劃、銷售指導、媒介管理、信息管理、制度建設五個大的方面。
在營銷部王經(jīng)理的領導下,我主要完成任務有:協(xié)調(diào)營銷公司確定項目的產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位,包括牽頭組織市場調(diào)研,總體規(guī)劃、產(chǎn)品形式、戶型及面積比例、商業(yè)配套和分期建議,制定項目的總體營銷方案,包括總體營銷策略、形象策略、媒介策略、銷售策略、營銷費用預算、營銷創(chuàng)新,制訂項目推廣方案,及時評估營銷推廣效果,進行營銷策劃方案的優(yōu)化與調(diào)整,參與項目開發(fā)各階段的評審,保證產(chǎn)品定位方案在設計和工程施工中得到充分體現(xiàn),負責市內(nèi)接待中心的選址及包裝工作,并直接參與到廣州順德市選購家具及裝飾品。日常還要負責銷售支持與推廣相關工作;及時了解銷售信息,對項目銷售執(zhí)行提供支持并進行監(jiān)控,根據(jù)實際情況提出業(yè)務改進建議和意見,編制市場推廣方案、媒體推廣計劃,以促進銷售目標的實現(xiàn),主要負責媒介專題研究與媒介資源管理,資源整合管理,匯總策劃報告,各類市場信息的搜集及分析,并根椐市場情況及時調(diào)整營銷策略;參與建立和完善集團在營銷方面的管理規(guī)章制度及相關流程,如編寫市內(nèi)接待中心人員管理制度,物料管理制度等;并配合其他部門工作,完成領導交辦的其他任務。本年度主要的工作節(jié)點有三個:
一、××首次住宅產(chǎn)業(yè)博覽會成功亮相
此次住博會是××房地產(chǎn)集團在××市場第一次亮相。如何成功亮相××,展示世界500強建筑專家的實力與風采,為第一陣營者形象奠定基礎。如何在眾多項目中脫穎而出,引起市場的高度關注,提升購房者對本地快的認同度,是我們的主要任務。通過精心的策劃和準備,達到了預期目的,并成為此次住博會最大亮點,唯一主角?!痢潦斜姸嗝襟w進行跟蹤報道和專題報道。
二、案名征集活動和市內(nèi)展示中心盛大開放
利用事件營銷,在××群眾參通過案名征集活動和展示中心盛大開放,利用戶外、報紙、電視、網(wǎng)絡、短信等多種媒體的投放,引起市民的高度關注。本次案名征集活動,制造傳播話題,提高參與度,需要對項目有深入了解才能起一個合適的名字,所以本次參與者會有較大比例轉(zhuǎn)化為項目的潛在客戶,達到了預期目的。并征集案名1278個。
三、現(xiàn)場售樓處開放