房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

1．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系構(gòu)建中存在的問(wèn)題

1．1財(cái)務(wù)管理制度流于形式

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，很多企業(yè)并沒(méi)有給予財(cái)務(wù)管理足夠的重視，很多現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理的制度也沒(méi)有被應(yīng)用到企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度方面的建設(shè)和完善只是流于形式，并沒(méi)有被管理層嚴(yán)肅對(duì)待。相關(guān)責(zé)任部門在執(zhí)行的過(guò)程中也不能將內(nèi)部控制體系真正的去貫徹和落實(shí)，從而使得內(nèi)部控制體系在企業(yè)中的建設(shè)和完善完全失去了實(shí)踐上的支撐，財(cái)務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內(nèi)部人員的意識(shí)薄弱有著密切的關(guān)系。

1．2有效的財(cái)務(wù)管理體系尚未形成

當(dāng)前很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)方面并沒(méi)有形成完善的系統(tǒng)，而且還多存在著企業(yè)建立的內(nèi)部管理體系并不能很好地適應(yīng)企業(yè)管理的需要。盡管當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)內(nèi)部控制體系的時(shí)候也參考了很多先進(jìn)的案例和內(nèi)部控制制度，但是其在對(duì)自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細(xì)致的考量，從而缺少必要的完備性、針對(duì)性和適應(yīng)性。除此之外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內(nèi)部控制制度建設(shè)的過(guò)程中并沒(méi)有引進(jìn)相關(guān)的靈活性應(yīng)變機(jī)制，根據(jù)時(shí)事和環(huán)境的變化來(lái)修訂和完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。

1．3融資渠道比較單一

房地產(chǎn)是一項(xiàng)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠國(guó)家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開(kāi)拓，大多企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款的渠道來(lái)獲得融資。而在國(guó)家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來(lái)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金支持，已經(jīng)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

1．4內(nèi)部監(jiān)管不到位

在內(nèi)部控制體制建立后，必要的內(nèi)部監(jiān)管措施也是必須的，但大多數(shù)企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機(jī)制。首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制層次性方面，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)都采取了設(shè)置屬地項(xiàng)目公司的管理模式，在這種集團(tuán)控股型管理模式下，因?yàn)楹芏嘧庸痉植荚诟鞯?，其在治理結(jié)構(gòu)、管理組織形式、內(nèi)部控制流程等方面都存在較多的缺點(diǎn)，往往與企業(yè)本部的財(cái)務(wù)管理存在協(xié)調(diào)或匹配上的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監(jiān)督管理方面還缺少先進(jìn)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在很多情況下都變成了事后監(jiān)督，從而使得監(jiān)督執(zhí)行的效果大大降低了。

1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺(tái)不完善

中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)、資金和能力的有限，使他們?cè)诠拘畔⒒脚_(tái)的建設(shè)方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系建設(shè)中的現(xiàn)代化要求。如企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制的過(guò)程中，通過(guò)信息化可以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)的實(shí)時(shí)監(jiān)控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)和整體的過(guò)程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識(shí)和眼界上有一定的局限性，對(duì)新事物的關(guān)注度不高，也由于他們?cè)谫Y金和能力上的有限才使得他們?cè)谛畔⒒ㄔO(shè)的過(guò)程中并未建立完善的管理平臺(tái)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的構(gòu)建策略

2．1正視現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理模式

首先，在意識(shí)方面房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員和全體員工都要對(duì)這種現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的制度有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，充分理解內(nèi)部控制流程及其對(duì)企業(yè)管理的重要意義。然后建立一套現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規(guī)章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實(shí)，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2．2建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)核算和管理體系

相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的建設(shè)上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)核算和管理體系。首先，要根據(jù)自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)及時(shí)地引進(jìn)先進(jìn)成熟的制度建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，以建立適應(yīng)性強(qiáng)的符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理制度;其次，要同時(shí)加強(qiáng)對(duì)實(shí)際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)清自身企業(yè)在管理過(guò)程中的缺點(diǎn)，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎(chǔ)之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設(shè)的有效性和可操作性。

2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

較高的投資風(fēng)險(xiǎn)、較大的資金投入以及較長(zhǎng)的建設(shè)周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點(diǎn)，尤其在其發(fā)展的過(guò)程中融資問(wèn)題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下工夫。在當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，要減少對(duì)國(guó)家政策的依賴性，積極發(fā)展自身融資能力的建設(shè)，合理地利用銀行貸款這種傳統(tǒng)融資模式在企業(yè)融資過(guò)程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會(huì)閑散資金的資本市場(chǎng)、增資擴(kuò)股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

2．4加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計(jì)工作

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)控制是保障企業(yè)內(nèi)部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)過(guò)程中有著重要的作用，這有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。在審計(jì)控制的過(guò)程中通過(guò)專項(xiàng)業(yè)務(wù)和定期審計(jì)的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題的就很容易被發(fā)掘，并能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)各種漏洞和不良行為的查處。而通過(guò)企業(yè)績(jī)效審計(jì)和內(nèi)部控制審計(jì)的執(zhí)行，企業(yè)將管理和控制的過(guò)程移向了事前與事中，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的重點(diǎn)，這種在事前和事中加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的管理能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

2．5搭建完善的財(cái)務(wù)信息化管理平臺(tái)

在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的建設(shè)方面也要加強(qiáng)重視，從而在信息化管理平臺(tái)的支持下提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺(tái)的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、銷售、采購(gòu)等多方面、各個(gè)環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對(duì)于企業(yè)的全面控制來(lái)說(shuō)是一個(gè)得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實(shí)現(xiàn)暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

3．結(jié)語(yǔ)

第2篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本管理 成本控制 優(yōu)化建議

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理要素

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理就是要在保證工期和質(zhì)量滿足要求的情況下，利用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施、合同措施把成本控制在計(jì)劃范圍內(nèi)，并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。施工成本管理的任務(wù)主要包括：成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

成本預(yù)測(cè)就是根據(jù)成本信息和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，運(yùn)用一定的專門方法，對(duì)未來(lái)的成本水平及其可能發(fā)展局勢(shì)做出科學(xué)的估計(jì)。成本計(jì)劃是以貨幣形式編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在計(jì)劃期內(nèi)的生產(chǎn)費(fèi)用、成本水平、成本降低率以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃的書(shū)面方案。成本控制是指在施工過(guò)程中，對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的各種因素加強(qiáng)管理。成本核算是指按照規(guī)定開(kāi)支范圍對(duì)施工費(fèi)用進(jìn)行歸集，計(jì)算出施工費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額，計(jì)算出該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本和單位成本。成本分析是在成本形成過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本進(jìn)行的對(duì)比評(píng)價(jià)和總結(jié)工作。成本考核是指將成本的實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃、定額、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比和考核，評(píng)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃的完成情況和各責(zé)任者的業(yè)績(jī)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理基本方法

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常采用的成本管理方法主要有以下一些：

1.目標(biāo)成本管理的方法

目標(biāo)成本管理法，就是先設(shè)定一個(gè)項(xiàng)目的成本目標(biāo)，然后以此標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本情況進(jìn)行考核的管理方法。目標(biāo)成本的確定既保證了項(xiàng)目的利潤(rùn)，也對(duì)項(xiàng)目的施工工期、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目水平有積極的影響。其計(jì)算公式可以表述為：

目標(biāo)成本=目標(biāo)售價(jià)一目標(biāo)利潤(rùn)

2.責(zé)任成本管理的方法

責(zé)任成本管理是成本的管理控制任務(wù)落實(shí)到部門或者個(gè)人的一種成本管理辦法。首先房地產(chǎn)公司根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，劃分責(zé)任范圍，也就是劃分由哪些人來(lái)負(fù)責(zé)哪些項(xiàng)目的成本，而且將這一責(zé)任的劃分落實(shí)下去，告知各部門或者個(gè)人的成本管理控制目標(biāo)，也就是其責(zé)任目標(biāo)，然后經(jīng)過(guò)一定的期限后，對(duì)每部門或者個(gè)人的成本落實(shí)情況，成本責(zé)任范圍進(jìn)行考核，然后將考核結(jié)果反饋給各責(zé)任部門或各責(zé)任人，并且考核的結(jié)果與公司員工的各項(xiàng)績(jī)效考核掛鉤。

除此之外還有動(dòng)態(tài)成本管理的方法、全員成本管理的方法等方法。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在問(wèn)題

（一）沒(méi)有形成一套完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制

成本管理體系中，項(xiàng)目經(jīng)理享有較大的權(quán)力，在成本管理及項(xiàng)目效益方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各業(yè)務(wù)部門主管及管理人員都需有相應(yīng)的責(zé)任、權(quán)利及利益分配等相配套的管理體制加以約束和激勵(lì)。而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目施工項(xiàng)目成本管理體制，在實(shí)際操作過(guò)程中，不能很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來(lái)，沒(méi)有形成完善的成本管理體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)各部門在成本控制中的業(yè)績(jī)沒(méi)有進(jìn)行定期檢查和考評(píng)，缺乏成本、管理責(zé)任制，沒(méi)有制訂出一系列規(guī)章制度，更沒(méi)有使成本控制的責(zé)任落實(shí)到施工管理的每一個(gè)角落和每一個(gè)人。

（二）項(xiàng)目管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部以及工程監(jiān)理公司存在一種現(xiàn)象，管理人員受傳統(tǒng)觀念影響，成本管理意識(shí)不強(qiáng)，即在項(xiàng)目成本管理中，責(zé)任不明確，雖然施工單位、監(jiān)理都配有預(yù)結(jié)算人員，但責(zé)任不落實(shí)，工作不到位，財(cái)務(wù)、材料、合同、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)等部門工作脫節(jié)，有預(yù)算無(wú)核算，大部分沒(méi)有項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析比較，沒(méi)有具體的節(jié)超建議和措施，即使能從結(jié)算上反映項(xiàng)目成本超支，但弄不清超支原因。

（三）建筑成本控制缺乏事前和事中控制

我國(guó)建筑工程項(xiàng)目的成本控制主要是會(huì)計(jì)成本核算控制，會(huì)計(jì)成本核算控制是對(duì)已經(jīng)發(fā)生過(guò)的成本進(jìn)行歸集和計(jì)算，實(shí)質(zhì)上是一種事后控制。由于建筑工程的生產(chǎn)過(guò)程具有一次性的特點(diǎn)，成本的管理重心應(yīng)當(dāng)移向事前的預(yù)控和事中的過(guò)程控制。但很多項(xiàng)目對(duì)成本管理缺乏事前控制和施工過(guò)程中的管理，僅僅在項(xiàng)目結(jié)束或進(jìn)行到相當(dāng)階段時(shí)才對(duì)已發(fā)生的成本進(jìn)行核算，聯(lián)系單簽了一大堆，在最后結(jié)算的時(shí)候占到了工程款大部分內(nèi)容，成本控制的效果可想而知。

（四）成本管理制度不健全

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖然配有預(yù)算員，但從事的工作也只是按圖、按現(xiàn)場(chǎng)指令計(jì)算工程量，作為結(jié)算的依據(jù)之一，沒(méi)有將成本預(yù)算和成本結(jié)算結(jié)合起來(lái)，由于項(xiàng)目沒(méi)有階段成本分析，沒(méi)有實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本的比較，沒(méi)有分部工程成本分解，因此對(duì)項(xiàng)目施工指導(dǎo)意義不大。加上激勵(lì)機(jī)制不健全，獎(jiǎng)罰辦法不落實(shí)，成本節(jié)超與個(gè)人收入不掛鉤，因此項(xiàng)目管理人員對(duì)成本情況并不關(guān)心，不少人根本不知道自己所負(fù)責(zé)工程部分的計(jì)劃成本、預(yù)算成本和實(shí)際成本情況，只要進(jìn)度跟得上，總體感覺(jué)都很良好。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段成本管理的優(yōu)化措施

（一）項(xiàng)目立項(xiàng)論證階段

項(xiàng)目立項(xiàng)階段需對(duì)項(xiàng)目發(fā)展成本進(jìn)行客觀、全面、準(zhǔn)確地估算，本階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。需建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析評(píng)價(jià)體系；建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程；制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。而成本的估算需充分考慮項(xiàng)目的不確定性；同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)，預(yù)測(cè)新項(xiàng)目初步成本。

要加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理成本管理意識(shí)，圍繞項(xiàng)目成本展開(kāi)工作，通過(guò)預(yù)算資料和管理運(yùn)作中所反饋的各項(xiàng)成本信息有效地抑制各種不合理的支出。要建立和完善項(xiàng)目成本核算的管理體制，沒(méi)有成本核算，其它成本分析考核、成本控制、成本計(jì)劃等工作就無(wú)從談起。為此，我們特別成立了獨(dú)立的核算部門和審計(jì)部門。定崗定編了數(shù)位有經(jīng)驗(yàn)的預(yù)算員和審計(jì)員。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

要規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的內(nèi)容及目標(biāo)。房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，而規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅決定成本，更決定了品質(zhì)、和品牌，所以最新的成本管理思路認(rèn)為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理不僅要具有產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程成本管理的意識(shí)，還應(yīng)具有房地產(chǎn)公司發(fā)展成本管理的宏觀意識(shí)。

（三）項(xiàng)目施工階段

成本管理的基礎(chǔ)工作是加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算的重要依據(jù)。必須健全定額管理、預(yù)算管理、計(jì)量和驗(yàn)收制度以及各種分類賬，按勞動(dòng)定額簽發(fā)施工任務(wù)書(shū)。尤其應(yīng)當(dāng)制定與不斷完善房地產(chǎn)公司內(nèi)部的施工定額，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)公司加強(qiáng)成本管理與控制成本的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)公司班組成本控制與考核的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。也要加強(qiáng)材料費(fèi)管理，做好材料成本的有效控制，從工期成本控制上提高效益，控制設(shè)計(jì)變更中可控和不可控的因素。

（四）項(xiàng)目營(yíng)銷階段

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，營(yíng)銷費(fèi)用在房地產(chǎn)公司成本支出的占比也越來(lái)越大，營(yíng)銷費(fèi)用支出逐年上升。要進(jìn)行預(yù)算管理，從支出管理到預(yù)算管理進(jìn)行蛻變；進(jìn)行分類管理，專款專用，精細(xì)控制項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用合理預(yù)算；進(jìn)行合同管理，執(zhí)行預(yù)算；進(jìn)行支付管理，從根本上杜絕營(yíng)銷費(fèi)用超支。

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第3篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

一、瑞豐·鳳凰嶺小區(qū)1#~6#樓主體工程分析

瑞豐·鳳凰嶺小區(qū)總用地1.65公頃，總建筑面積49175.83平方，以6幢高層(18+1)住宅樓組成，小區(qū)緊鄰鐵道部第一療養(yǎng)院，背依北崮山，俯視在海一方海上公園和東部城區(qū)中心區(qū)，盤踞連云區(qū)絕佳風(fēng)水寶地。

瑞豐·鳳凰嶺小區(qū)于2010年3月開(kāi)工至2011年5月竣工，在樓盤施工過(guò)程中整體質(zhì)量、安全、進(jìn)度、投資良好?；窗步ㄔO(shè)馬新建項(xiàng)目部施工的1#、2#樓在主體驗(yàn)收過(guò)程中一次驗(yàn)收通過(guò)，甚得質(zhì)檢及相關(guān)單位贊揚(yáng)?；窗步ㄔO(shè)胡茂懷項(xiàng)目部施工的3#、4#、5#、6#樓計(jì)劃于2010年春節(jié)前主體全部封頂，目前正加緊施工，以確保按期完成任務(wù)。

我于2010年8月2日擔(dān)任瑞豐房地產(chǎn)工程部現(xiàn)場(chǎng)土建工程師職務(wù)，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)1#、2#樓主體已基本完成，3#、4#、5#、6#樓施工進(jìn)度緩慢，在現(xiàn)場(chǎng)施工管理方面任務(wù)很重，壓力很大。在公司領(lǐng)導(dǎo)和王總的指導(dǎo)下很快進(jìn)入角色，但在工程的實(shí)踐過(guò)程中工程進(jìn)展仍然滯后，周圍的環(huán)境對(duì)工作開(kāi)展很不利，就好比是中盤的對(duì)殺，后期形勢(shì)不明朗很難辨清。

經(jīng)過(guò)一個(gè)月的深入了解和適應(yīng)和公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，在現(xiàn)場(chǎng)施工管理過(guò)程中果斷調(diào)整思路，積極探索新路線，尋求相關(guān)單位的配合和支持，終于在2010年9月份使僵持局面打破，工程正常施工順利走上正軌。

正如總結(jié)開(kāi)頭我給自己打的“59+1”分，其中剩下的40分不是我的，而是公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)配合單位的，至于那“+1”分就要看年終的收官之戰(zhàn)了，若贏了“+1”分我要，若原計(jì)劃制定的任務(wù)沒(méi)有落實(shí)我受之有愧。

二、瑞豐房地產(chǎn)公司建議

我的建議就是：“遵守、落實(shí)、執(zhí)行”。

公司的規(guī)章和管理制度很完善、很細(xì)致，每個(gè)細(xì)節(jié)和符號(hào)都很嚴(yán)謹(jǐn)。這些規(guī)章和管理制度體現(xiàn)了當(dāng)初制定者的智慧和水平我是自嘆不如，故我所能做的就是不讓他在墻上掛著、不讓他在櫥柜里藏著，而是在現(xiàn)實(shí)工作中遵守他、落實(shí)他、執(zhí)行他!

三、2011年工作計(jì)劃

2010年是幸運(yùn)、收獲頗豐的一年，希望2011年要比2010年更幸運(yùn)、收獲更豐盛。

作為一個(gè)建筑人特別是住宅建設(shè)者，工程主體施工完成只是住宅小區(qū)總工程量的三分之一，所以小區(qū)在2011年的工作量仍然很重事情也會(huì)更繁瑣。

例如小區(qū)中期的內(nèi)外裝修工程、門窗安裝工程，中后期的小區(qū)市政管網(wǎng)、園林綠化工程，到后期的工程竣工驗(yàn)收、維修、物業(yè)等，所做的工作需要細(xì)致、周密、統(tǒng)籌安排，故計(jì)劃如下：

計(jì)劃一：年前休假期間走訪和調(diào)研周圍成熟社區(qū)的市政建設(shè)、小區(qū)配套設(shè)施，做到心中有數(shù)以備我用。

計(jì)劃二：2011年春節(jié)后小區(qū)施工前會(huì)同各協(xié)作單位做好施工前準(zhǔn)備工作、部署施工任務(wù)、制定可行性施工方案，做到謀事在先。

計(jì)劃三：進(jìn)一步加強(qiáng)工程部在施工現(xiàn)場(chǎng)的管理力度、提高監(jiān)理單位的工作積極性、增強(qiáng)現(xiàn)有的以及后進(jìn)場(chǎng)施工單位的安全、質(zhì)量意識(shí)，做到現(xiàn)場(chǎng)令行禁止、獎(jiǎng)懲公平。

計(jì)劃四：學(xué)習(xí)新知識(shí)、學(xué)習(xí)新技術(shù)。

第4篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

第5篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)　管理模式

中圖分類號(hào)：F270　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1007-3973(2011)006-136-02

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和我國(guó)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)業(yè)正在迅速的成長(zhǎng)壯大，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)集中度和專業(yè)化也在得以不斷提高，而在新的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本越來(lái)越高，而利潤(rùn)率卻越來(lái)越低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須在項(xiàng)目管理和開(kāi)發(fā)上下功夫，追求規(guī)模效益。多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正成為許多房地產(chǎn)公司做發(fā)展壯大所要走的必由之路。

1　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性

1.1　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)規(guī)模小、年開(kāi)發(fā)量不大、資質(zhì)等級(jí)低、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力與其擁有的資源存量不匹配現(xiàn)象，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展處于比較松散的階段，資源集中度低、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力差，缺乏有影響力的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)引導(dǎo)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)涉及面較廣的行業(yè)，這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)要能夠積聚各方面的專業(yè)人才，無(wú)論哪一方面的疏漏，都可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的失敗，因而擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，才能使企業(yè)有實(shí)力將每一方面都完成好。

而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在這一長(zhǎng)期過(guò)程中，市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，并摻雜著很多不確定的因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入巨大，企業(yè)如果沒(méi)有足夠的財(cái)力，很容易由于融資問(wèn)題而陷入困境。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，就可能導(dǎo)致公司陷入危機(jī)。

所以，房地產(chǎn)只有擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，才能提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，整合資源，必將有利與企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

1.2　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然要求

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了買方市場(chǎng)，消費(fèi)需求正在不斷變化，而去適應(yīng)這種變化是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須投入大量人力、財(cái)力，同時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和管理的創(chuàng)新，形成企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但沒(méi)有一定的企業(yè)規(guī)模和資金實(shí)力，是根本不可能進(jìn)行新產(chǎn)業(yè)研究與管理創(chuàng)新的。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所要涉及的各個(gè)專業(yè)的分工更加明顯。任何一個(gè)企業(yè)都無(wú)法做到在各個(gè)方面具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而房地產(chǎn)產(chǎn)品要想得到廣大消費(fèi)者的青睞，就要求其產(chǎn)品具有均好性。而只有具有一定規(guī)模的企業(yè)，才有實(shí)力吸引眾多的專業(yè)人才充分發(fā)揮他們的優(yōu)勢(shì)，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

而進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理，占有了一定的市場(chǎng)份額，提高了市場(chǎng)占有率。企業(yè)就可以吸納大量高素質(zhì)人才，確定遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)，提高了管理水平，并聯(lián)合各方面力量，全面提升樓盤品質(zhì)。這樣才能獲得更多參與其他企業(yè)合作的機(jī)會(huì)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

1.3　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的迫切要求

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，同時(shí)也為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，這就需要一批實(shí)力雄厚的大企業(yè)發(fā)揮市場(chǎng)的主體作用，在為市場(chǎng)提供有效的市場(chǎng)供給的同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)的變化和政府宏觀調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的行為，確保市場(chǎng)穩(wěn)定平衡。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；图瘓F(tuán)化勢(shì)在必行。實(shí)行多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然選擇。

1.4　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式是提高投資利潤(rùn)率的有效保證

在國(guó)家新的房產(chǎn)市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如果還是實(shí)行單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，前期必然需要大量的現(xiàn)金流出。在企業(yè)資金有限情況下，融資費(fèi)用以及項(xiàng)目的成本費(fèi)用等必然要增加。而在銷售回款之后，就會(huì)有大量的資金流入，除了支付有限的項(xiàng)目資金費(fèi)用外，大量的現(xiàn)金都只能存放在銀行。但在通脹率高于存款利率的時(shí)期，這種情況就要導(dǎo)致資金的縮水。結(jié)果是投資利潤(rùn)率將遠(yuǎn)低于預(yù)期的利潤(rùn)率。

但如果企業(yè)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而且在各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，某些項(xiàng)目的現(xiàn)金流出和另一些項(xiàng)目的現(xiàn)金流入安排合理，資金就可以在各項(xiàng)目間有序和快速地周轉(zhuǎn)，企業(yè)不需要投入太多的資金就可以產(chǎn)生大量的利潤(rùn)，自有資金的使用率必將大大的提高，投資利潤(rùn)率也將得到有效的保證。

所以，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式一方面是適應(yīng)了新的市場(chǎng)政策下房地產(chǎn)投資模式的變化，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本、規(guī)?？焖贁U(kuò)張的必然選擇。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)急待進(jìn)行資源整合，通過(guò)行業(yè)的資源整合和企業(yè)的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理，形成一批實(shí)力雄厚、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的大型房地產(chǎn)企業(yè)，為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2　目前房地產(chǎn)公司所采用的多項(xiàng)目管理模式

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目管理的主要模式大致有三種：矩陣式管理型、職能管理型和項(xiàng)目管理型：

2.1　矩陣式管理型

矩陣式管理型指項(xiàng)目部是執(zhí)行的主體，在管理上企業(yè)集團(tuán)直接對(duì)區(qū)域公司實(shí)行監(jiān)管，設(shè)計(jì)、拓展和銷售等職能將由總部職能部門直接管理，具體一般性業(yè)務(wù)則由區(qū)域公司自行管理負(fù)責(zé)。而項(xiàng)目部由各職能部門抽調(diào)專人進(jìn)行組建，項(xiàng)目成員一方面對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，也要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是對(duì)外界環(huán)境的變化做出迅速的反應(yīng)，避免了資源的閑置和浪費(fèi)，但不足之處是人員所要受的雙重領(lǐng)導(dǎo)。

2.2　職能管理型

智能管理型是完全由各職能部門根據(jù)項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)階段來(lái)介入項(xiàng)目的管理。集團(tuán)只監(jiān)控管理到區(qū)域一級(jí)，項(xiàng)目及具體業(yè)務(wù)則由區(qū)域級(jí)直接進(jìn)行管理。包括項(xiàng)目的拓展、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程和銷售等階段。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是分工的高度集中和專業(yè)化，能把內(nèi)部資源最大限度的反復(fù)利用起來(lái)，不足之處是對(duì)外界的環(huán)境變化反應(yīng)速度慢，部門之間協(xié)調(diào)過(guò)多，造成決策緩慢的現(xiàn)象發(fā)生。

2.3　項(xiàng)目管理型

項(xiàng)目管理型是指項(xiàng)目公司作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主體，項(xiàng)目公司則下設(shè)拓展、工程、設(shè)計(jì)、銷售以及各職能崗位。這種管理模式的優(yōu)勢(shì)是能迅速的對(duì)外部環(huán)境的變化做出反應(yīng)，不足之處是總部對(duì)項(xiàng)目的控制不到位，造成了資源閑置的現(xiàn)象發(fā)生。

以上這三種多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理模式，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)以及戰(zhàn)略和管理的重點(diǎn)需要進(jìn)行靈活的選擇和運(yùn)用。一般情況下，僅在一個(gè)地區(qū)城市進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在總部設(shè)立各職能部門，并采用矩陣式項(xiàng)目管理模式，是比較適合的管理模式。

而對(duì)于那些在不同地區(qū)和城市從事多項(xiàng)目運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，比較理想的管理模式，是在總部設(shè)立各職能部

門進(jìn)行總體監(jiān)控，在各地方子公司成立工程、銷售和采購(gòu)等部門進(jìn)行實(shí)施控制。

3　目前房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理模式存在的主要問(wèn)題

在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式日益興起的今天，多項(xiàng)目管理模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中能否取勝的關(guān)鍵所在，但與單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式相比，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所存在的問(wèn)題也不可避免的暴露出來(lái)。也勢(shì)必會(huì)面臨許多新的管理難題，如成本的壓力、資源的競(jìng)爭(zhēng)以及市場(chǎng)目標(biāo)快速變化等。

從具體情況調(diào)查來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理模式，特別是在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初級(jí)階段，會(huì)存在一些問(wèn)題，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(1)專業(yè)人才的匱乏。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中，需要大量的專業(yè)人才對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理和支撐。但許多企業(yè)面臨人才的匱乏的現(xiàn)象。人力資源的匱乏，既有的資源又很難實(shí)現(xiàn)共享。這已經(jīng)成為當(dāng)前制約企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與擴(kuò)張的主要問(wèn)題。

(2)部門溝通協(xié)調(diào)不暢。企業(yè)各部門之間工作協(xié)調(diào)難度大，運(yùn)行效率較低。公司本部的支持和管理的職能不能有效的發(fā)揮，難以對(duì)項(xiàng)目部門實(shí)施有效考核。公司總部同下屬子公司以及項(xiàng)目各職能部之間的決策和職能權(quán)限劃分不夠清晰，職權(quán)分工不明確，而且工作的接口關(guān)系不清晰，造成了工作進(jìn)程拖沓的現(xiàn)象發(fā)生。

(3)缺乏規(guī)范的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程和產(chǎn)品考核的具體標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就是一個(gè)實(shí)際產(chǎn)品，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的考核目標(biāo)沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就很難有效的確立管理和監(jiān)控的目標(biāo)。而且如果沒(méi)有規(guī)范的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，那么每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就會(huì)隱藏著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。

(4)監(jiān)管和考核不清晰。在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，由于公司總部和職能部門與項(xiàng)目部之間的監(jiān)控關(guān)系和考核關(guān)系不夠明確和清晰。這樣就造成了項(xiàng)目公司的執(zhí)行力度較差，方案、計(jì)劃和各指令等的執(zhí)行結(jié)果常常會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

(5)項(xiàng)目部各職能部門受項(xiàng)目經(jīng)理的決策影響，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，“人治”的因素影響較大。項(xiàng)目部過(guò)于依賴公司總部，難以發(fā)揮其職能作用，或者不肯服從總公司管理。

4　多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理出現(xiàn)以上問(wèn)題的原因

4.1　戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)不明確

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的方向標(biāo)，所以在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究并制定清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在確定市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要明確發(fā)展的目標(biāo)是什么，明確了目標(biāo)方向后，在確定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率和第三產(chǎn)業(yè)比重，還要確定進(jìn)入的先后順序等。在確定產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃時(shí)，要明確產(chǎn)品的模式以及項(xiàng)目的規(guī)模，各檔次產(chǎn)品的比例等。各類問(wèn)題都必須在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期予以明確。否則盲目性擴(kuò)張將引發(fā)管理上的混亂。

4.2　資源配置的不合理

合理配置資源是企業(yè)發(fā)展必須具備的核心能力。房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)。其內(nèi)部包括土地、人力、財(cái)務(wù)、技術(shù)以及品牌等資源，還包括政府、供方、客戶等外部資源。無(wú)論是社會(huì)的發(fā)展還是企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，無(wú)不是資源有效配置的過(guò)程，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的健康發(fā)展，就必須做到各項(xiàng)資源的優(yōu)化配置和合理利用。只有做到這一點(diǎn)，才能使有限的資源發(fā)揮最大的價(jià)值，這樣一方面可以防止資源浪費(fèi)，另一方面也減少了因某些資源的短缺，從而影響企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。目前，一些企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不能有效地優(yōu)化和配置資源，致使人力和資金等資源等過(guò)度緊張，影響了企業(yè)的發(fā)展。

4.3　規(guī)章制度不健全

健全的規(guī)章制度和完善的企業(yè)管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在企業(yè)發(fā)展的初期，單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式下，因?yàn)楣芾韺蛹?jí)和人員都較少，所以簡(jiǎn)單的管理制度就可以管理企業(yè)。但在多項(xiàng)目管理模式下，層級(jí)、部門和人員都眾多，工作流程以及資金和信息的交流都比較復(fù)雜，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一套全面和完善有效的規(guī)章制度和管理體系，就必然會(huì)導(dǎo)致權(quán)利的交集或責(zé)任的真空現(xiàn)象發(fā)生，監(jiān)管和考核不清晰，部門溝通協(xié)調(diào)不暢，這也必然會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展壯大。

第6篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

前言：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十余年的發(fā)展， 目前已進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)激烈、優(yōu)勝劣汰階段,如何在確保品質(zhì)的同時(shí)合理控制成本，降低風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)能否良性持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。只有有效的內(nèi)部控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)提高信譽(yù)、創(chuàng)造效益和持續(xù)發(fā)展。以合理保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)完整，提高經(jīng)營(yíng)效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的問(wèn)題

1、內(nèi)控制度不完備

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備， 主要表現(xiàn)在：

（1）內(nèi)部控制制度尚未建立，或不成文，內(nèi)部控制制度工作無(wú)據(jù)可依。

（2）部分企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但不健全。

（3）許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序不科學(xué)，目標(biāo)不明確、不細(xì)化。

2、風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，但其風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)卻并未健全。主要表現(xiàn)在：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與評(píng)價(jià)不足，決定投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)僅憑借管理者經(jīng)驗(yàn)或短暫的市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)倉(cāng)促估算便進(jìn)入土地有形市場(chǎng)搶拍土地開(kāi)發(fā)權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)未能加以重視，以至使開(kāi)發(fā)商在購(gòu)入土地后再重新審視自己原有的可研報(bào)告才意識(shí)到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。

（2）在產(chǎn)品設(shè)計(jì)策劃、行銷策劃的市場(chǎng)定位上，常是高層憑經(jīng)驗(yàn)主觀決定，沒(méi)有深入調(diào)查分析。以至產(chǎn)品完工后銷售時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，才意識(shí)到產(chǎn)品不符合市場(chǎng)需要。

3、監(jiān)督機(jī)制不到位

目前房地產(chǎn)企業(yè)基本都認(rèn)識(shí)到了內(nèi)部控制的重要性， 并完善了企業(yè)的規(guī)章制度。但其能否得到嚴(yán)格實(shí)施才是生產(chǎn)安全住房品質(zhì)合規(guī)的最基本保障。因此需要內(nèi)部審計(jì)部門嚴(yán)格監(jiān)督。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)與財(cái)務(wù)部門沒(méi)有完全分開(kāi)， 部分內(nèi)部審計(jì)人員擔(dān)任或兼任財(cái)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)，甚至是財(cái)務(wù)總監(jiān)的下級(jí)，使審計(jì)工作受到各方面利益的牽制，最終流于形式。

4、缺乏內(nèi)部控制專業(yè)人才

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨相關(guān)專業(yè)人才儲(chǔ)備不足、缺乏內(nèi)控相關(guān)的信息系統(tǒng)等挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)行業(yè)的投資、預(yù)算、工程施工等環(huán)節(jié)都需要監(jiān)督,致使該行業(yè)的內(nèi)部控制專業(yè)人才更加缺乏。由于內(nèi)控專業(yè)人才儲(chǔ)備不足，很多企業(yè)依賴專業(yè)機(jī)構(gòu)的協(xié)助，但專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)往往有限，往往僅可以完成內(nèi)部控制報(bào)告。

5、企業(yè)基層內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

企業(yè)缺乏對(duì)于員工層的內(nèi)部控制教育培訓(xùn)， 內(nèi)部控制理念沒(méi)有向員工展開(kāi)， 房地產(chǎn)公司員工普遍認(rèn)為內(nèi)部控制是企業(yè)高層的工作。而內(nèi)部控制實(shí)質(zhì)上是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工實(shí)施的、旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過(guò)程。只有全體員工的共同參與，才能實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的有效性。

6、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中信息溝通不暢

房地產(chǎn)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，籌資額較大，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)等特點(diǎn)。在經(jīng)營(yíng)中涉及方面廣泛，利益相關(guān)者眾多，包含投資者、債權(quán)人、承包單位、被拆單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購(gòu)買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及各個(gè)政府審批部門、工商、稅務(wù)等等。由于涉及范圍較廣，導(dǎo)致內(nèi)部控制的內(nèi)部與內(nèi)部、內(nèi)部與外部信息溝通更容易不暢，給內(nèi)部控制帶來(lái)了較大難度。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

1、完善企業(yè)內(nèi)部流程

（1）制定規(guī)范的業(yè)務(wù)流程管理制度并編制內(nèi)部管理手冊(cè)，明確內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)流程等情況，使企業(yè)由上至下有據(jù)可依。

（2）對(duì)業(yè)務(wù)流程不斷梳理完善、優(yōu)化，加強(qiáng)各部門間協(xié)作，避免職責(zé)交叉和制度缺失等問(wèn)題，避免墨守成規(guī)。

（3）不斷完善流程管理信息系統(tǒng)，采用較先進(jìn)的ERP 管理軟件。

2、健全房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)不清晰，政策金融形勢(shì)不穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)到最后房屋銷售的過(guò)程中，必然會(huì)受到諸多外部因素的影響，僅憑企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者主觀經(jīng)驗(yàn)決策難免會(huì)與正確方向存在偏差。完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，能為管理者提供穩(wěn)固的決策環(huán)境。

企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)類型和特征制定合理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方案。應(yīng)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，實(shí)行科學(xué)的事前控制手段，有效規(guī)避內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。充分吸收專業(yè)人員，組成風(fēng)險(xiǎn)分析團(tuán)隊(duì)，按照嚴(yán)格規(guī)范的程序，避免企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)因個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)偏好給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大損失。

3、完善有效的監(jiān)督機(jī)制

（1）保證內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性，其應(yīng)由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，向董事會(huì)報(bào)告，確保其能客觀的對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行審計(jì)，充分發(fā)揮其對(duì)總經(jīng)理和財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督職能。

（2）設(shè)立內(nèi)部舉報(bào)機(jī)制，保持內(nèi)部舉報(bào)熱線和信箱的暢通，保護(hù)舉報(bào)人的安全。

（3）防止管理層舞弊，一般房地產(chǎn)公司管理層舞弊具有隱蔽性，當(dāng)內(nèi)控體制不完善時(shí)，管理層的權(quán)利有時(shí)會(huì)凌駕于規(guī)章制度之上。通常管理層舞弊有如下信號(hào)，如管理人員遭受異常壓力或業(yè)績(jī)期望；機(jī)構(gòu)面臨資金壓力；管理層的薪酬與經(jīng)營(yíng)成果掛鉤等。當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)這些信號(hào)時(shí)，內(nèi)部審計(jì)部門要特別注意對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)性的確認(rèn)，考察管理層是否存在粉飾財(cái)務(wù)報(bào)告的情況。

4、培養(yǎng)與引進(jìn)內(nèi)部控制專業(yè)人才

（1）挑選財(cái)務(wù)、工程、采購(gòu)等核心部門的員工組成獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)， 還可以在團(tuán)隊(duì)中外部聘用會(huì)計(jì)師事務(wù)所的專業(yè)人才對(duì)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估、對(duì)內(nèi)控環(huán)境進(jìn)行建設(shè)并持續(xù)監(jiān)控，發(fā)揮內(nèi)部控制最大效果，并逐漸將其規(guī)范化和精細(xì)化，產(chǎn)生管理效益；

（2）鼓勵(lì)內(nèi)審團(tuán)隊(duì)員工參加內(nèi)部審計(jì)知識(shí)培訓(xùn)，鼓勵(lì)其取得審計(jì)師證書(shū)和國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師證書(shū)等；

（3）在內(nèi)審機(jī)構(gòu)創(chuàng)立后的前一兩年必須采用專業(yè)機(jī)構(gòu)展開(kāi)內(nèi)部審計(jì)，促使企業(yè)內(nèi)審團(tuán)隊(duì)和外部專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，并在合作過(guò)程中向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)。

5、完善企業(yè)內(nèi)部控制的人文環(huán)境

（1）在企業(yè)內(nèi)部全面宣傳內(nèi)部控制，制作內(nèi)部控制手冊(cè)，分發(fā)到每一位員工。通常內(nèi)部控制手冊(cè)，需要具備如下信息：企業(yè)信念理念和文化方針，如誠(chéng)實(shí)守信、以人為本；企業(yè)合規(guī)承諾，如遵守國(guó)家法規(guī)、符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到審計(jì)合格；對(duì)管理層的合規(guī)要求內(nèi)容，如做合規(guī)表率，對(duì)每一位員工的合規(guī)要求內(nèi)容，涵蓋工程、采購(gòu)、銷售等；

(2)定期展開(kāi)內(nèi)部控制自查，制做內(nèi)部控制自查確認(rèn)表，針對(duì)各個(gè)部門不同業(yè)務(wù)情況制做表格，要求每年一次由各個(gè)部門對(duì)本部門是否符合內(nèi)部控制要求進(jìn)行自我檢查確認(rèn)，并且要求各個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)將檢查事項(xiàng)進(jìn)行部門內(nèi)部教育，告知下屬，每年檢查后均需進(jìn)行內(nèi)部自我改善。

(3)不定期進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，在每一次內(nèi)部審計(jì)過(guò)程中，讓員工了解到內(nèi)部控制是由每一個(gè)員工的工作組成，內(nèi)部控制是全體員工實(shí)施的。

6、建立廣泛信息與溝通平臺(tái)

第7篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

近年來(lái)，隨著銀行個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的興起，消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)在我國(guó)獲得快速發(fā)展。各保險(xiǎn)公司紛紛開(kāi)辦住房和汽車消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，一時(shí)間消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)市場(chǎng)熱鬧紛繁。但是，從2002年下半年開(kāi)始形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題開(kāi)始暴露，保險(xiǎn)公司面臨的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。如某財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司從2001年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)汽車消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，截止2003年5月底，累計(jì)保費(fèi)收入1872萬(wàn)元，累計(jì)賠款459萬(wàn)元，賠付率24.5％。逾期貸款3296萬(wàn)元，占保費(fèi)收入的176.1％，其中逾期3個(gè)月以上的貸款達(dá)2515萬(wàn)元。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題嚴(yán)重影響到保險(xiǎn)公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和健康發(fā)展，一些公司被迫全面收縮相關(guān)業(yè)務(wù)。人保、天安公司從2002年下半年開(kāi)始清理整頓消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。平安產(chǎn)險(xiǎn)公司也在近日對(duì)部分地區(qū)的消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)亮起黃牌。

一、消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展面臨的障礙

幾年前還是人人爭(zhēng)搶的“香餑餑”怎么忽然就變成了“雞肋”呢？問(wèn)題是多方面的：社會(huì)信用基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)和個(gè)人信用體系不健全；銀行盲目競(jìng)爭(zhēng)，違規(guī)發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款，放松對(duì)房地產(chǎn)公司和車行的資信調(diào)查；產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在缺陷，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不對(duì)稱等。但筆者認(rèn)為，真正的問(wèn)題卻是來(lái)自保險(xiǎn)公司自身，就是對(duì)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，業(yè)務(wù)管理不嚴(yán)格，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)淡薄。由于管理缺失產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)才是消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）保險(xiǎn)公司對(duì)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏長(zhǎng)期觀念。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，而且業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)，短則2、3年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，期間的不確定性因素較多，風(fēng)險(xiǎn)具有巨大性和滯后性特征。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，要求保險(xiǎn)公司對(duì)業(yè)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)安排要有長(zhǎng)期思想，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，要正確把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本趨勢(shì)和周期性特點(diǎn)，要妥善處理短期利益和長(zhǎng)期目標(biāo)之間的關(guān)系。

目前，保險(xiǎn)公司在經(jīng)營(yíng)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)過(guò)程中，普遍存在重短期利益（即保費(fèi)收入）、重市場(chǎng)拓展，輕業(yè)務(wù)管理、輕市場(chǎng)研究的現(xiàn)象，缺乏嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念，不能全面地認(rèn)識(shí)和分析消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為公司的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)潛在隱患。如一些基層公司只看到目前房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一片大好，居民購(gòu)房踴躍，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的表面現(xiàn)象，而沒(méi)有把房地產(chǎn)業(yè)納入到整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局中來(lái)分析，也沒(méi)有和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)結(jié)合起來(lái)分析，更沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不做分析、不加區(qū)分，眉毛胡子一把抓，盲目擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。最近，人民銀行發(fā)出通知，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，國(guó)務(wù)院也于近日提出要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，就是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)熱、出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象的一種警示，應(yīng)當(dāng)引起保險(xiǎn)公司的高度重視。

（二）保險(xiǎn)公司依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)淡薄，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)秩序混亂。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要依靠銀行開(kāi)展，業(yè)務(wù)一般占業(yè)務(wù)總量的90％以上。因此，與銀行的合作就成為消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)拓展的主要環(huán)節(jié)。目前，各保險(xiǎn)公司與銀行的合作基本上都是采取“協(xié)議+條款”的方式進(jìn)行。

由于保險(xiǎn)公司依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)不強(qiáng)以及對(duì)渠道的過(guò)度依賴，在消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中違規(guī)現(xiàn)象嚴(yán)重。保險(xiǎn)公司普遍存在不嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)條款費(fèi)率的情況，違規(guī)與銀行簽定“不平等”協(xié)議，將本應(yīng)由銀行承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)部分或全部轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司自己承擔(dān)，由此產(chǎn)生了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。主要有以下幾種表現(xiàn)：

1.擴(kuò)大保險(xiǎn)責(zé)任范圍，將意外傷害和疾病責(zé)任擴(kuò)展為履約責(zé)任。如某保險(xiǎn)公司條款本來(lái)只將投保人因意外事故或因疾病死亡或永久喪失勞動(dòng)能力，無(wú)法繼續(xù)履行還款義務(wù)作為保險(xiǎn)責(zé)任，擴(kuò)展后變?yōu)橹灰侗Ｈ诉B續(xù)三個(gè)月末履行或未完全履行還款義務(wù)即為保險(xiǎn)責(zé)任。

2.縮減責(zé)任免除，取消免賠額。在消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)條款中，責(zé)任免除條款是保護(hù)保險(xiǎn)人利益、防止投保人和被保險(xiǎn)人道德風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容?？s減責(zé)任免除就是變相擴(kuò)大保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)責(zé)任，減輕或降低投保人和被保險(xiǎn)人的道德約束，增加了保險(xiǎn)人面臨的道德風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，取消免賠額弱化了被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)，造成被保險(xiǎn)人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任缺位。

3.降低費(fèi)率，一般在標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)率基礎(chǔ)上下浮30％左右。

4.降低首付款比例甚至零首付。設(shè)定一定比例的首付款是消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是風(fēng)險(xiǎn)控制的一種有效手段。對(duì)不同信用度的人群和不同風(fēng)險(xiǎn)度的業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司通過(guò)提高或降低首付款比例進(jìn)行調(diào)節(jié)，可以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)。降低首付款比例甚至取消首付款要求，直接增加了保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、加大了風(fēng)險(xiǎn)管理難度。

5.高額手續(xù)費(fèi)，以及由此產(chǎn)生的退保風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司在辦理住房和汽車消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，一般一并承保房屋保險(xiǎn)和機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)且一次性收取保費(fèi)，按協(xié)議支付商手續(xù)費(fèi)。據(jù)了解，消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)為10％—15％左右，房屋保險(xiǎn)和機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)為20％～30％，一般以現(xiàn)金形式坐扣。如果投保人提前償還銀行貸款后提前辦理相關(guān)保證保險(xiǎn)的退保，或者投保人在獲得銀行貸款后提前辦理房屋保險(xiǎn)或機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)的退保，保險(xiǎn)公司將面臨直接的經(jīng)濟(jì)損失。如果這種情況集中發(fā)生，保險(xiǎn)公司該業(yè)務(wù)項(xiàng)下當(dāng)期的保費(fèi)收入甚至不足以支付退保費(fèi)，出現(xiàn)“紅字”保費(fèi)。巨大的支付壓力將給公司的正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難，并可能由此造成巨額虧損。

（三）保險(xiǎn)公司對(duì)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)管理不嚴(yán)格、控制能力不強(qiáng)、措施落實(shí)不到位。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是多方面的，要求保險(xiǎn)公司必須具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。目前，各公司對(duì)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)均建立了相應(yīng)的管理制度，規(guī)范了業(yè)務(wù)操作流程，加大了業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，采取授權(quán)經(jīng)營(yíng)、集中管理等措施，取得了一定的效果。但從掌握的情況看，一些基層公司風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)、管理粗放，沒(méi)有把風(fēng)險(xiǎn)管理容人業(yè)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，有關(guān)規(guī)章制度不健全且不能得到很好的落實(shí)。如對(duì)商的管理，遷就的多、制約的少，沒(méi)有建立起相應(yīng)的管理制度。不僅沒(méi)有很好地研究環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制，反而通過(guò)協(xié)議將銀行應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司自己承擔(dān)，造成在消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銀行的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任缺位，從而進(jìn)一步弱化了銀行的責(zé)任意識(shí)。對(duì)投保人的資信調(diào)查是消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要環(huán)節(jié)。一方面，目前我國(guó)社會(huì)信用的基礎(chǔ)十分薄弱，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中信用缺失現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)和個(gè)人的信用體系尚未建立，為保險(xiǎn)公司開(kāi)展信用資信調(diào)查工作帶來(lái)很多困難；另一方面，一些公司有制度不執(zhí)行或執(zhí)行不堅(jiān)決，工作不夠扎實(shí)、細(xì)致，相關(guān)制度不能得到很好地落實(shí)，調(diào)查程序流于形式。如一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)員工、親屬以個(gè)人購(gòu)房名義或通過(guò)虛增樓房面積、虛增樓層騙取銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。一些犯罪分子勾結(jié)不法車行，利用假身份證騙取銀行個(gè)人汽車消費(fèi)貸款等。這些情況時(shí)有發(fā)生，說(shuō)明保險(xiǎn)公司在資信調(diào)查環(huán)節(jié)仍然存在較大漏洞。

二、加強(qiáng)管理，促進(jìn)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展

（一）要提高對(duì)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)重要性的認(rèn)識(shí)。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國(guó)還處于起步階段，在業(yè)務(wù)總量中占的比例較低，未引起有關(guān)方面足夠的關(guān)注；消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)所具有的促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用未得到充分的發(fā)揮；消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的巨大性和滯后性也未得到應(yīng)有的重視。保險(xiǎn)界應(yīng)加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的研究和分析，要站在經(jīng)濟(jì)全局的高度，認(rèn)識(shí)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高人民生活水平、防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮的作用；要站在保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的高度，分析消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)自身的發(fā)展前景以及對(duì)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用；要站在防范保險(xiǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)健康發(fā)展的高度，提高依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，加強(qiáng)和改善業(yè)務(wù)管理，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)做好消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的責(zé)任感。

（二）要強(qiáng)化保險(xiǎn)公司的內(nèi)部管理。目前，消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)存在的主要問(wèn)題是在管理環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)是管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的管理，是防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)和有效手段。

1.健全管理制度，規(guī)范操作流程。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多，操作程序復(fù)雜。完善的管理制度和規(guī)范的操作流程是業(yè)務(wù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)和保證。保險(xiǎn)公司要充分認(rèn)識(shí)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的多樣性，在商的選擇、投保人的資信調(diào)查、逾期貸款的跟蹤管理和追償?shù)雀鱾€(gè)環(huán)節(jié)都要健全管理制度，加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，落實(shí)責(zé)任制，徹底改變制度不健全、管理粗放、責(zé)任不到位的狀況。

2.授權(quán)經(jīng)營(yíng)、集中管理。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，要求具備較高的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。授權(quán)經(jīng)營(yíng)、集中管理是一種有效控制風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)模式選擇。分級(jí)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由上級(jí)公司按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)下級(jí)公司經(jīng)營(yíng)該業(yè)務(wù)的資質(zhì)情況進(jìn)行考核驗(yàn)收，允許具備條件的公司開(kāi)辦此業(yè)務(wù)；業(yè)務(wù)管理則集中到省級(jí)分公司，應(yīng)開(kāi)發(fā)專門的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、設(shè)立專門的業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)核保、核賠、債權(quán)追償?shù)染唧w管理工作。

3.加強(qiáng)對(duì)商和銷售商的管理，認(rèn)真做好資信調(diào)查工作。要加強(qiáng)對(duì)商和銷售商的業(yè)務(wù)宣導(dǎo)，提高其對(duì)消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)作用的認(rèn)識(shí)，端正經(jīng)營(yíng)思想和行為。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)是商、銷售商擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增加銷售收入的重要手段，也是商、銷售商防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。保險(xiǎn)公司和商、銷售商之間是平等互利的合作伙伴關(guān)系，應(yīng)相互尊重共同發(fā)展。資信調(diào)查工作是消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，也是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要節(jié)點(diǎn)。要充分利用社會(huì)上公開(kāi)的企業(yè)和個(gè)人信用資信平臺(tái)開(kāi)展資信調(diào)查，盡可能地?cái)U(kuò)大對(duì)投保人信息的采集范圍，確保信用評(píng)級(jí)的科學(xué)性、客觀性。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)各保險(xiǎn)公司之間的信息交流與合作，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。

4.加強(qiáng)市場(chǎng)研究，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)屬于新興業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)積累不夠充分、管理經(jīng)驗(yàn)不足。加強(qiáng)對(duì)銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)和消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)市場(chǎng)的研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，調(diào)整公司經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)行為，可以有效地防止風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。例如通過(guò)對(duì)發(fā)生賠案的業(yè)務(wù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，法人類、營(yíng)運(yùn)類、工程機(jī)械類業(yè)務(wù)的出險(xiǎn)率高，保險(xiǎn)公司可以采取細(xì)分客戶群、提高首付款比例和擔(dān)保條件、限制抵押物用途等方式來(lái)預(yù)防和降低可能由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

第8篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

不久前，廣西南寧市中級(jí)法院對(duì)一起貪污公款798萬(wàn)元的特大案件進(jìn)行了一審判決，判處犯罪嫌疑人蓬杰死刑，緩期二年執(zhí)行。這起大案的偵破和宣判，也暴露出了當(dāng)前金融領(lǐng)域管理上存在的一些漏洞。 

復(fù)雜的案情 

2001年9月，廣西南寧市城北區(qū)檢察院的檢察官在辦理中國(guó)包裝進(jìn)出口廣西公司貿(mào)易發(fā)展部經(jīng)理黃顯和貪污大案中，發(fā)現(xiàn)了兩張金額分別為11萬(wàn)元和23萬(wàn)元的不屬于業(yè)務(wù)往來(lái)的特種轉(zhuǎn)賬票據(jù)。這兩筆公款是通過(guò)該發(fā)展部設(shè)在A銀行開(kāi)設(shè)的保證金賬戶上轉(zhuǎn)到南寧某房地產(chǎn)公司的，經(jīng)手人叫蓬杰，時(shí)間為1995年3月23日。按規(guī)定，保證金賬戶里的款項(xiàng)只能用來(lái)做進(jìn)出口生意，為何會(huì)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)公司？經(jīng)過(guò)追查發(fā)現(xiàn)，該款最終被用于購(gòu)買商品房，購(gòu)房者正是蓬杰。 

這個(gè)蓬杰，現(xiàn)年38歲，是南寧A銀行國(guó)際結(jié)算處進(jìn)口科副科長(zhǎng)，負(fù)責(zé)監(jiān)管外貿(mào)企業(yè)保證金賬戶，具有近20年的銀行工作經(jīng)驗(yàn)。隨后，蓬杰被立案?jìng)刹椤?nbsp;

“我沒(méi)有貪污?！币贿B兩個(gè)月，蓬杰拒不交代問(wèn)題。就在快要陷入僵局的時(shí)候，一份扣押的函件使案件峰回路轉(zhuǎn)：1996年，廣西B公司決定將打贏官司所得的765萬(wàn)元，償還A銀行的債務(wù)。轉(zhuǎn)款通過(guò)法院執(zhí)行。A銀行在2001年4月20日卻通過(guò)“報(bào)告”形式要求法院將765萬(wàn)元做了如下“分配”：138．9萬(wàn)元轉(zhuǎn)入南寧G律師事務(wù)所；200萬(wàn)元轉(zhuǎn)入深圳合力系統(tǒng)科技有限公司；427萬(wàn)元轉(zhuǎn)入A銀行保證金賬戶。 

765萬(wàn)元本應(yīng)全部轉(zhuǎn)入A銀行，可A銀行為什么要將其中338．9萬(wàn)元轉(zhuǎn)入另外兩個(gè)單位？G律師事務(wù)所只留下有關(guān)費(fèi)用17萬(wàn)元，余下的121．9萬(wàn)元按蓬杰的要求也轉(zhuǎn)到深圳合力系統(tǒng)科技有限公司了。更蹊蹺的是，這個(gè)深圳合力公司早在1998年11月就已被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 

公司已不存在，這300多萬(wàn)元資金究竟被轉(zhuǎn)到了何處？檢察官找到了蓬杰在南寧銀行私自設(shè)立的“深圳合力系統(tǒng)科技有限公司”賬戶，從而查清了蓬杰采用瞞天過(guò)海之術(shù)侵吞公款的全過(guò)程。 

原來(lái)，1996年，B公司決定將765萬(wàn)元償還給A銀行，但到了2000年底，款項(xiàng)都沒(méi)有轉(zhuǎn)入。于是，擁有多年銀行工作經(jīng)驗(yàn)的蓬杰認(rèn)為有機(jī)可乘，便開(kāi)始實(shí)施他的侵吞計(jì)劃——2001年初，蓬杰私刻“深圳合力系統(tǒng)科技有限公司”公章和有關(guān)印鑒，開(kāi)設(shè)了“合力公司”賬戶。接著，他以A銀行名義給法院寫(xiě)了一份《關(guān)于請(qǐng)求法院協(xié)助轉(zhuǎn)款報(bào)告》，要求把B公司還A銀行的765萬(wàn)元款分別轉(zhuǎn)到“深圳合力公司”、G律師事務(wù)所和A銀行保證金賬戶上。 

辦案中，檢察官發(fā)現(xiàn)A銀行保證金賬戶上的427萬(wàn)元巨款也“蒸發(fā)”了。經(jīng)查，在轉(zhuǎn)入A銀行的保證金賬戶不久，這427萬(wàn)元又被轉(zhuǎn)入D公司。D公司除把100萬(wàn)元轉(zhuǎn)入“合力公司”外，其余的按蓬杰要求再次轉(zhuǎn)到其他單位賬戶供其支配使用。 

就是在這令人眼花繚亂的轉(zhuǎn)賬過(guò)程中，798萬(wàn)元最終成為了蓬杰的“囊中之物”。 

沉重的思考 

縱觀這起頗有些“天方夜譚”式的貪污案，蓬杰的作案手法無(wú)非是簡(jiǎn)單的偽造和欺騙手法。如果有全方位的監(jiān)督，他的罪行就會(huì)暴露。然而蓬杰卻輕易得逞了，其中的教訓(xùn)是沉痛而深刻的。 

首先，對(duì)保證金賬戶缺乏嚴(yán)格有效的管理制度是蓬杰犯罪得逞的原因之一。如果銀行實(shí)行嚴(yán)格的核查、清賬制度，蓬杰恐怕就不會(huì)有可乘之機(jī)。 

其次，監(jiān)管保證金賬戶人員的權(quán)力過(guò)大，缺乏制約。該賬戶僅由蓬杰一人監(jiān)管，公款便成為蓬杰隨意支配的自家“取款機(jī)”。 

第9篇：房地產(chǎn)公司規(guī)章管理制度范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;房地產(chǎn)融資;風(fēng)險(xiǎn)管理;控制策略

一、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)分析

(一)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)類型

第一,宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響很大,而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律,因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)也必然有著周期性的漲落。自20世紀(jì)80年代以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就有過(guò)三次大起大落的經(jīng)歷,而這三次漲落與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)基本是一致的。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)的主要因素,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場(chǎng)處在不斷上升勢(shì)頭,房地產(chǎn)金融獲利的機(jī)會(huì)也就較多;當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也隨之下降,供過(guò)于求,房地產(chǎn)金融業(yè)就會(huì)少獲利或虧損,出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

第二,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%-30%是銀行貸款;建筑公司往往要墊付該總投入30%-40%的資金,這部分資金也多是向銀行貸款;此外,消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外,至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款。由此可知,房地產(chǎn)項(xiàng)目中60%的資金來(lái)自于銀行。當(dāng)社會(huì)購(gòu)買力不足或供過(guò)于求的時(shí)候,或者說(shuō)通貨膨脹造成社會(huì)購(gòu)買力下降,進(jìn)而導(dǎo)致投資者收益減少時(shí)都會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)。這樣開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),直接受損的是銀行。

第三,經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)。一方面,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從獲得土地、前期開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售,涉及部門環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng),期間的風(fēng)險(xiǎn)可來(lái)自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié),而一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),則整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。另一方面,是銀行自身經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)不善而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn),主要表現(xiàn)在:一是在貸與不貸、貸多貸少、什么時(shí)間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還沒(méi)有形成規(guī)范化的操作規(guī)程,特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量審核不嚴(yán)、對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)檢測(cè)不夠、抵押擔(dān)保率不高等,使一些投機(jī)分子有空可鉆,增大了銀行風(fēng)險(xiǎn)。

第四,變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買力較低而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能在市場(chǎng)中消化而變成貨幣或延遲變成貨幣,從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品,不能移動(dòng)、不能運(yùn)輸,屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此,投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差,變現(xiàn)性也比較差,不像其他商品那樣可以輕松脫手。另外,房地產(chǎn)投資公司從獲得土地使用權(quán)到開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè),最后向客戶出售或者出租,這一過(guò)程需要很長(zhǎng)時(shí)間,有的甚至需要幾年。

(二)商業(yè)銀行在開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中存在的問(wèn)題分析

第一,房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分依賴銀行融資,銀行成為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁對(duì)象。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融體系不完備,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的股權(quán)融資形式還沒(méi)有完善,企業(yè)債券發(fā)行又受到了嚴(yán)格控制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道較少(主要依靠銀行貸款、自籌等)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較長(zhǎng),用款時(shí)間較為集中,房地產(chǎn)資金的密集性與貸款期限常常不配套,部分開(kāi)發(fā)公司套取銀行房地產(chǎn)信貸資金現(xiàn)象突出。目前,某些商業(yè)銀行為擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)份額,出現(xiàn)了急功近利的傾向,一些不法開(kāi)發(fā)企業(yè)抓住可乘之機(jī),使用各種手段從銀行套取房地產(chǎn)信貸資金,如在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)挪用項(xiàng)目資金進(jìn)行其他投資,或?yàn)榱讼鄬?duì)容易獲得貸款,申請(qǐng)貸款時(shí)故意將項(xiàng)目所需貸款打折扣,銀行在發(fā)出第一筆貸款后就陷入被動(dòng),待項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)資金缺口時(shí)銀行往往被迫追加貸款。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于利益的驅(qū)動(dòng),缺乏誠(chéng)信,面對(duì)有錢不還的不正?，F(xiàn)象,銀行往往無(wú)可奈何。

第二,同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序,違規(guī)的金融業(yè)務(wù)時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)信貸融資業(yè)務(wù)在各銀行的業(yè)務(wù)中都占有非常重要的突出地位,因此,為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)份額,各家銀行在簡(jiǎn)化手續(xù)、提高服務(wù)質(zhì)量,增加信貸投入等方面均加大了力度,并不惜采用各種優(yōu)惠措施,使同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,甚至表現(xiàn)出惡性競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì),有的銀行為了爭(zhēng)奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個(gè)人客戶階層,不惜放寬貸款條件,有些做法甚至嚴(yán)重違反了國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定,帶來(lái)了諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)。如向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款。甚至有的銀行基層房地產(chǎn)信貸部門為追求盈利,超規(guī)模發(fā)放貸款或把房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)視同銀行信貸業(yè)務(wù),混業(yè)經(jīng)營(yíng),超范圍發(fā)放貸款,大量房地產(chǎn)信貸資金用于補(bǔ)充企業(yè)流動(dòng)資金及購(gòu)置其他固定資產(chǎn)。有的銀行房地產(chǎn)信貸起步晚,資金來(lái)源少,資本金嚴(yán)重不足,且不到位,而又盲目擴(kuò)充業(yè)務(wù),而這些現(xiàn)象在房地產(chǎn)信托中也屢見(jiàn)不鮮。

第三,房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系建設(shè)滯后。少數(shù)銀行內(nèi)部管理制度松弛,導(dǎo)致內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有暴露。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了大量的銀行信貸資金,也使得一些銀行在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時(shí),忽視了內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的重視。突出表現(xiàn)為:缺乏房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)發(fā)展的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,純粹是為了發(fā)展而發(fā)展,對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)的分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系建設(shè)明顯滯后;管理部門對(duì)其全盤業(yè)務(wù)的開(kāi)展沒(méi)有制定一套完整的管理辦法和發(fā)展方向,平時(shí)又缺少檢查、誘導(dǎo)和監(jiān)督,使其內(nèi)部管理工作缺乏必要的管理和約束。一些銀行的基層房地產(chǎn)信貸部門人員結(jié)構(gòu)不合理,對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)較精通,而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識(shí)了解較少,缺乏敏銳的市場(chǎng)分析能力和風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn),制約著房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。

第四,房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)服務(wù)體系不健全。房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)涉及銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、公證司法部門,需要彼此的配合和支持,而目前的現(xiàn)狀是:涉及部門多、手續(xù)煩、涉及到評(píng)估機(jī)構(gòu)、登記部門、公證部門和保險(xiǎn)部門等。辦理時(shí)間長(zhǎng),環(huán)節(jié)多;評(píng)估有效期短。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有效期最長(zhǎng)為2年,一般為1年,動(dòng)產(chǎn)為1年,超過(guò)有效期須重新評(píng)估;由于目前的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)好壞不一,管理較混亂,評(píng)估費(fèi)用依據(jù)評(píng)估資產(chǎn)標(biāo)的收取,評(píng)估結(jié)果暗藏風(fēng)險(xiǎn)。因而商業(yè)銀行有時(shí)需要自行重新評(píng)估抵押物的價(jià)值,增加了環(huán)節(jié)和成本。

二、商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要策略

第一,提高銀行風(fēng)險(xiǎn)防控能力、規(guī)范銀行操作。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避應(yīng)重在事前預(yù)防而非事后補(bǔ)救。貸前,應(yīng)收集有關(guān)借款人的資料;貸后,應(yīng)關(guān)注借款人所發(fā)生的可能會(huì)影響到貸款安全的事情。目前在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行發(fā)放貸款時(shí),主要評(píng)估對(duì)象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),一旦無(wú)力歸還貸款,銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是沒(méi)收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn),但這種評(píng)估方式只是消極的補(bǔ)救措施。所以,要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目品種開(kāi)發(fā)的觀點(diǎn),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關(guān)規(guī)章制度來(lái)辦理信貸業(yè)務(wù),杜絕不符合規(guī)定的開(kāi)發(fā)商攫取貸款的機(jī)會(huì),要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí),不被虛假繁榮所迷惑。推進(jìn)銀行體制改革,加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)。銀行要制定科學(xué)的銀行內(nèi)部業(yè)績(jī)考核辦法,建立責(zé)權(quán)合一的激勵(lì)和約束機(jī)制。

第二,把準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟(jì)脈搏、提前預(yù)測(cè),合理規(guī)避宏觀風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要盡快建立自己的專家隊(duì)伍,組織、強(qiáng)化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的分析、研究。這種專家隊(duì)伍必須是高起點(diǎn)的,組織結(jié)構(gòu)不必層層設(shè)置,可考慮兩級(jí)構(gòu)架:總行一級(jí)和在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差無(wú)幾的區(qū)域一級(jí)(如珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、東北老工業(yè)基地等)?？傂兄鞴ト蚣叭珖?guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì),區(qū)域主攻區(qū)域經(jīng)濟(jì),使兩者相互補(bǔ)充。隊(duì)伍建設(shè)上要以社會(huì)學(xué)者為主,內(nèi)部人員為輔,使信息來(lái)源更具廣泛性、全面性。

第三,加快建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)后,可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r,分期發(fā)放貸款,并對(duì)其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控,防止貸款挪作他用,具體表現(xiàn)在:一是商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款使用情況,防止用流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目墊資。二是商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控,在收回貸款本息之前,防止將銷售款挪作他用。三是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)況,確保對(duì)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人住房貸款發(fā)放后,該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。四是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險(xiǎn)。五是商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家政策及市場(chǎng)的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響,加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào),建立針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)類型的階段檢測(cè)方案,并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。

第四,配備建筑工程估價(jià)專業(yè)人員,從技術(shù)上防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。為有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),國(guó)外銀行一般都是聘用信譽(yù)較高的社會(huì)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)把關(guān)。但是由于目前國(guó)內(nèi)信譽(yù)較高的社會(huì)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)尚未充分發(fā)展起來(lái),大部分的可行性研究報(bào)告都是由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行編制的,所以國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行必須依靠自己審查建筑工量和工程估價(jià),對(duì)于業(yè)務(wù)量大的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價(jià)崗位,配備專門的估價(jià)人員,實(shí)行持證上崗;對(duì)于業(yè)務(wù)量較小的銀行,可以設(shè)置建筑工程估價(jià)崗位,也可以聘請(qǐng)外部的專業(yè)人員來(lái)做這項(xiàng)工作,但必須與其簽訂合同,明確其工作的具體內(nèi)容和雙方的權(quán)利義務(wù)等。

第五,加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理,防范抵押物的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行可以根據(jù)一定的條件,如從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限、資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)量、資質(zhì)等級(jí)、是否具備充足的有執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)評(píng)估人員、在行業(yè)內(nèi)的聲譽(yù)等來(lái)確定擬合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單,并與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議,規(guī)定雙方在評(píng)估質(zhì)量、工作效率、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、賠償措施、相關(guān)信息共享等方面的權(quán)利和義務(wù)。在進(jìn)行抵押物評(píng)估之前,客戶經(jīng)理要注意采用合理的方式,說(shuō)服客戶聘用銀行確定名單中的評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的名單管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,銀行應(yīng)定期對(duì)名單中評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行審核和評(píng)價(jià),內(nèi)容主要包括是否有價(jià)值虛增的問(wèn)題、是否已發(fā)生實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)、客戶對(duì)其工作效率和服務(wù)是否滿意等,然后根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)名單進(jìn)行調(diào)整。

三、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制,目前不管在實(shí)踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國(guó)改革大旗之下發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng),本身存在太多矛盾性的問(wèn)題。當(dāng)然,房地產(chǎn)金融中的各項(xiàng)管理制度和風(fēng)險(xiǎn)防范措施,都是為該項(xiàng)金融業(yè)務(wù)保駕護(hù)航,確保這一業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過(guò)嚴(yán),門檻過(guò)高,也會(huì)在一定程度上減緩發(fā)展速度,影響長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。所有的經(jīng)營(yíng)都存在風(fēng)險(xiǎn),而風(fēng)險(xiǎn)通常也與收益存在著正比例的關(guān)系。因此,商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險(xiǎn)可控,如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系,這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。

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