房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：園林；景觀設(shè)計；方案

Abstract: with the increase of knowledge, real estate landscape will become an important part of the development of quality indispensable. In this paper the ecological attributes of landscape design and the basic requirements, focusing on the implementation of real estate development and landscape design.

Keywords: landscape; landscape design; scheme

中圖分類號： P901 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

1園林景觀設(shè)計的生態(tài)屬性

園林景觀設(shè)計是在傳統(tǒng)園林發(fā)展理論的基礎(chǔ)上發(fā)展起來,是具有美學(xué)、文學(xué)與建筑學(xué)等相關(guān)知識的人對自然環(huán)境所進(jìn)行的有意識改造的策劃過程。具體分析園林景觀設(shè)計主要是指在一定的地域范疇內(nèi),采用園林藝術(shù)對地形種植植物進(jìn)行特定改造,并營造建筑物等的途徑與方法。園林景觀的生態(tài)屬性主要是從人的角度分析,通過在景觀的創(chuàng)意、內(nèi)涵、視覺方面形成獨(dú)特的展現(xiàn)形式與特點(diǎn),以滿足人們的心理需求。在城市生態(tài)系統(tǒng)中,既要有對自然要素的概括,又要突出人工化的要素,只有園林系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)。園林景觀在維護(hù)城市整體生態(tài)平衡、美化城市景觀方面發(fā)揮著重要作用。園林景觀設(shè)計的主要目的在于為人類提供理想的生活家園,借助大自然的優(yōu)勢來實(shí)現(xiàn)自我控制與調(diào)節(jié)。近年來,園林景觀在規(guī)劃與設(shè)計的過程中,更多的考慮了園林的生態(tài)屬性,展現(xiàn)了與大自然和諧共生的基本理念,形成了一種和諧穩(wěn)定的立體園林群落。

2園林景觀設(shè)計的基本要求

園林景觀的設(shè)計要注意動靜的統(tǒng)一,這種處理主要表現(xiàn)在水景上,一般水景是作為第四代建筑基本設(shè)計理念,已經(jīng)得到建筑設(shè)計單位的認(rèn)可,并深受居民的喜愛,因此,在居住區(qū)綠地規(guī)劃與設(shè)計的過程中,要突出水景的設(shè)計,強(qiáng)調(diào)水質(zhì)與水形,保證居住區(qū)內(nèi)水流的暢通,也就是所謂的活水。這要求設(shè)計者在設(shè)計水景的過程中,對水的補(bǔ)充、循環(huán)、排泄與凈化等問題進(jìn)行綜合考慮,以保證水景的生態(tài)屬性最好以涌泉或者瀑布作為動力,創(chuàng)造水位的高差感,讓水體呈現(xiàn)自然的循環(huán)流動,產(chǎn)生涓流或者跌水等動態(tài)的水景效果,也可以增加水體與沙石的接觸,以提高水的含氧量。另外,在不同的水體環(huán)境中,也可以布置不同的植物和構(gòu)筑物,比如,蓮花、蘆葦、石頭、長廊、小亭子、花草樹木等,以多種形式來點(diǎn)綴水體,加大景觀的層次性與深度,凸顯出水的靈性與建筑物的韻律,實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的美感屬性。

3地產(chǎn)園林項目設(shè)計方案的問題

3.1審視園林景觀方案是否具有良好的整體布局

園林景觀設(shè)計單位提交景觀概念性方案或深化方案后,房地產(chǎn)公司有關(guān)技術(shù)部門應(yīng)組織資深的專業(yè)技術(shù)人員對方案進(jìn)行評審。①最為重要的是要注重園林景觀方案的整體布局,注意其功能分區(qū)是否明確合理,項目布局規(guī)劃是否滿足市場定位和業(yè)主需。②考慮小區(qū)整體地形地貌,包括建筑物的造型及地形的高低起伏狀況。③消防路線是否滿足消防驗收要求,景觀路線是否分級處理、合理布局,并滿足居民使用要求。軟景植物和硬景比例是否符合景觀設(shè)計任務(wù)書的要求。景點(diǎn)分布是否有主次之分,還是平鋪直敘毫無重點(diǎn)。

另外,景觀均好性也是地產(chǎn)景觀設(shè)計中不容忽視的布局原則,因為客觀因素的存在,會導(dǎo)致部分樓宇的朝向、方位和環(huán)境相對較差,如果不能在布局上做到均好性,就不利于整體布局的安排。

3.2設(shè)計是否滿足經(jīng)濟(jì)性原則

房地產(chǎn)景觀建設(shè)的投入一方面是為了滿足未來業(yè)主的需求；另一方面是為提升樓盤的品質(zhì),提高銷售價格。對于是開發(fā)商的房地產(chǎn)公司而言,更是注重景觀給他們帶來的經(jīng)濟(jì)效。因此,經(jīng)濟(jì)性原則是成為衡量園林景觀方案是否合理的一個重要標(biāo)準(zhǔn)；也是控制“過度”設(shè)計的重要手段。

3.2.1充分利用當(dāng)?shù)夭牧稀ＴO(shè)計師應(yīng)該充分挖掘該地區(qū)的優(yōu)秀材料,最大限度地將本土化的材料應(yīng)用于景觀項目之中。本土材料既能降低成本,又盡量避免使用“泊來品”帶來的“水土不服”同時,利用本土材料既能體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐赜蛱厣偷貐^(qū)風(fēng)格,又是挖掘當(dāng)?shù)夭牧系囊豁椗e措。

3.2.2適度地使用“昂貴”材料。當(dāng)然,這里說“經(jīng)濟(jì)性原則”指導(dǎo)下的園林景觀設(shè)計并非一味地限制、甚至拒絕高檔材料的使用。在那些高消費(fèi)類別性質(zhì)的項目及普通項目中的某些重要部位,適當(dāng)?shù)厥褂蒙踔潦谴罅康厥褂酶呒壊牧弦嗍怯斜匾摹Ｋ?我們應(yīng)把握整體的設(shè)計原則,恰當(dāng)?shù)厥褂锰囟ǖ牟牧?運(yùn)用如局部的搭配等手法,真正做到對材料使用的合理性把握。

3.2.3對天然石材和木材控制使用。石材、木材等天然材料是現(xiàn)今廣泛使用的景觀建筑材料。而恰恰因為“天然”,所以此類材料多為綠色環(huán)保之無污染材料,但是我們切不可忽視這樣一個原則,即天然材料的資源,如石礦、森林等,由于其形成周期極長,需要的條件亦非常特殊,故而此類資源對人類說來是極其有限的,所以我們對寶貴的自然資源的使用,應(yīng)采取控制使用的原則,極其小心地限制使用。另外,天然石材和木材的價格也相對比較昂貴,大量使用無疑增加景觀建造的成本,同時也會降低樓盤產(chǎn)品的性價比。而使用一些替代材料也能達(dá)到同樣的功能和視覺效果。譬如,用塑木替代天然防腐木,既節(jié)約維護(hù)成本,又符合生態(tài)規(guī)律。

3.3設(shè)計是否真正貫徹所提出的理念

設(shè)計概念的炒作,近幾年已成為許多設(shè)計單位及設(shè)計師慣用的技倆, 把所謂的概念作為純粹的嘩眾取寵的工具,而概念本身與設(shè)計的實(shí)際內(nèi)涵毫無關(guān)系也就是說,設(shè)計和概念脫節(jié)是時有發(fā)生的事。因此,技術(shù)部門在進(jìn)行方案評審時要注意這種情況的發(fā)生。

3.3.1植物配置方向。在居住區(qū)的植物景觀設(shè)計中,生態(tài)概念是設(shè)計師常常提的一個概念,即所謂的生態(tài)設(shè)計。植物配置設(shè)計應(yīng)充分尊重場地的自然特性,秉承生態(tài)優(yōu)先的原則,避免按“如畫”原則配置的高低錯落的植物群落按“如畫” 配置的植物群落,因為符合大眾對自然的印象,所以被認(rèn)為是生態(tài)的。然而,這種看起來很豐富的人工植物群落很多都不是真正的生態(tài)。自然界中植物群落的演替都有其自身的規(guī)律。特定的地區(qū)都有自己特定自然植物群落。以美學(xué)原則為主導(dǎo)來選擇植物、來判斷哪些植物應(yīng)該在一起,往往容易違背自然和生態(tài)規(guī)律,隨著時間的推移,其中有些植物會慢慢衰落,或者需要大量的養(yǎng)護(hù)成本來維護(hù)這種效果。生態(tài)主義不能停留在表面的形式和概念上應(yīng)該是人為過程與自然過程相協(xié)調(diào),起到對環(huán)境的生態(tài)保護(hù)作用。

3.3.2硬質(zhì)景觀方面。硬質(zhì)景觀一般是指園林建筑和小品等景觀要素。園林建筑與小品應(yīng)該是觀賞與適用相結(jié)合,然而,很多設(shè)計師只注重形式上的美觀。很多小品應(yīng)該強(qiáng)調(diào)美觀與功能相結(jié)合,這樣才能構(gòu)筑具有人性化的居住景觀環(huán)境。很多設(shè)計師為追求大氣、好看、氣派( 如大廣場、大人工湖等),只注重表面形式的美觀而忽視景觀小品或建筑的使用功能“地產(chǎn)景觀”是為小區(qū)居民服務(wù)的,不能只圖一時的好看、氣派而忽略用戶的真正需要。忽略人性化的景觀不能長久,且消費(fèi)者欣賞水平越來越高,更多的是強(qiáng)調(diào)觀賞性與實(shí)用性相結(jié)合的景觀。這需要設(shè)計師對市場不同人群的需要有充分的了解。星河灣沒有大廣場、大湖泊,雖然水景很多,但采用的是點(diǎn)式水景設(shè)計,分布均勻且結(jié)合各種使用功能一起設(shè)計,投入不多,但處處是景,美觀且實(shí)用,充分體現(xiàn)人性化設(shè)計原則。地產(chǎn)景觀與自然景觀城市景觀不同,它更多的是服務(wù)于小區(qū)人群,如果景觀功能只是停留在觀賞層面是不夠的,還應(yīng)該滿足人群對景觀空間的參與要求,即景觀與人的互動。還有一種現(xiàn)象是景觀建筑和小品過分承擔(dān)文化宣傳的歷史責(zé)任,背離其作為一種功能性空間營造手段的基本屬性。特別是小區(qū)雕塑和景墻(如浮雕景墻),這種情況也需要避免。因為地產(chǎn)景觀環(huán)境的服務(wù)對象是該小區(qū)居民,更多的是要滿足其使用要求和舒適性。

4施工圖的審查

園林景觀設(shè)計單位提交施工圖后,房產(chǎn)公司技術(shù)部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)專業(yè)的工程師,對施工圖進(jìn)行審查。施工圖會審首先從成本角度審查施工圖設(shè)計是否合理。筆者曾經(jīng)審查很多施工圖,發(fā)現(xiàn)很多設(shè)計單位對施工圖設(shè)計存在著不合理的地方。譬如,將一般的小區(qū)人行路的路面的基層做成300厚C30標(biāo)號的混凝土,這是施工圖方面典型的過度設(shè)計,造成很不必要的浪費(fèi)。園林景觀中存在大量管線各類管線,比如,給水、消防、排污、雨水、暖氣、天然氣、強(qiáng)電、弱電等管線。審查這類問題時,主要看各種管線交叉部位是否能布置合理,各種管線是否發(fā)生沖突。設(shè)計管線找坡、建筑找坡與實(shí)際情況是否能夠滿足要求,管線施工完成后,對周邊相應(yīng)的功能區(qū)間的合理使用是否有影響、各類管線的管徑都超大使用等。

5結(jié)語

景觀設(shè)計需要與地產(chǎn)樓盤的整體規(guī)劃、建筑物的基本風(fēng)格,以及企業(yè)文化進(jìn)行配合使用。景觀設(shè)計的宗旨與目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共生,同時,也能夠較好地促進(jìn)生態(tài)平衡。因此,在地產(chǎn)園林景觀方案設(shè)計的過程中,要充分突出人與自然的和諧關(guān)系,為人們營造一種綠色生態(tài)的居住空間,更好的展現(xiàn)出“以人為本”的綠色環(huán)保設(shè)計理念。

參考文獻(xiàn)

[1]姬曉娜；城市生物多樣性保護(hù)的景觀規(guī)劃途徑[J]；城市問題；2006年06期

第2篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；園林景觀工程；規(guī)劃；設(shè)計

中圖分類號：K928.73 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

前言

房地產(chǎn)開發(fā)，特別是商業(yè)住宅的開發(fā)，已經(jīng)成為我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中及至今后的一大熱點(diǎn)。商業(yè)住宅開發(fā)對于社會和人民來說，具有積極的意義。中國的住宅開發(fā)經(jīng)歷了幾個截然不同的發(fā)展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個經(jīng)歷與西方國家的住宅發(fā)展相比，具有很大的差異，真正的商業(yè)住宅區(qū)的開發(fā)，是在改革開放之后，住宅進(jìn)入商品化階段的產(chǎn)物，因此時間相當(dāng)短暫，在發(fā)展水平上與西方國家，特別是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到高度成熟階段的美國這類國家之間存在著一定的差距。

根據(jù)對景觀設(shè)計的界定，居住區(qū)景觀設(shè)計可分成二種:一種在建筑設(shè)計之前直接參與居住區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計，以景觀的方式對居住區(qū)規(guī)劃起到一定的限定，為之后的建筑設(shè)計，具體的景觀設(shè)計起到統(tǒng)一協(xié)調(diào)的作用;另一種，也是當(dāng)前比較普遍的一種，景觀設(shè)計師進(jìn)行居住區(qū)景觀設(shè)計時，規(guī)劃與建筑已經(jīng)定稿，可改變的東西已經(jīng)很少，景觀設(shè)計只是在限定的空間中發(fā)揮。

1 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

解讀居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計一般需掌控以下幾項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):小區(qū)總規(guī)劃用地面積；居住戶數(shù)；居住人口；戶均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業(yè)用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會所、居委會及物業(yè)管理用房；住宅層數(shù)；容積率:也稱建筑面積毛密度是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬)與居住區(qū)用地(萬)的比值表示；建筑總占地面積:各類建筑的基底總面積；建筑密度:居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地；綠地率:居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)；汽車泊位數(shù):室內(nèi)、室外；戶均汽車泊位數(shù)；自行車停車位；日照間距系數(shù):根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2 整體景觀的布局問題

園林設(shè)計的創(chuàng)意在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中是至關(guān)重要的，一個好的創(chuàng)意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術(shù)壽命。因此，我們在房地產(chǎn)項目中做園林設(shè)計方案時，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區(qū)明確，根據(jù)項目的市場定位、業(yè)主的需求取向進(jìn)行布局規(guī)劃。把外部空間環(huán)境劃分成不同的區(qū)域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區(qū)領(lǐng)域空間、鄰里領(lǐng)域空間、小組人群領(lǐng)域空間、家庭領(lǐng)域空間、個人領(lǐng)域空間等，由此呈現(xiàn)出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內(nèi)、由表及里、由動到靜、由公共性質(zhì)向私有性質(zhì)漸進(jìn)的過程：其次，要考慮小區(qū)整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負(fù)零，弱化通路。步道宜窄，線形宛轉(zhuǎn)曲勝直，以及廣場易小等，建立起一系列的戶外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區(qū)居民們能更好地享受環(huán)境帶來的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時可以制約外界的穿越性活動，保證小區(qū)住戶生活環(huán)境的安全。

3 公共建筑

3.1 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的相對獨(dú)立的有機(jī)整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務(wù)，合理組織人流、車流，有利安全防衛(wèi)，構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色。

3.2 幼兒園及中小學(xué)校布置應(yīng)保證學(xué)生就近上學(xué)，不應(yīng)穿越鐵路于線、廠礦生產(chǎn)區(qū)、城市干道和市中心，避開噪聲干擾大的地方，同時減少學(xué)校本身對居民的影響。托幼一般宜獨(dú)立設(shè)置在靠近綠地，環(huán)境安靜，接送方便。

3.3 空間環(huán)境中建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化。合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對居民的污染和干擾，精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點(diǎn)、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排，公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑道路、廣場院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系。

4 園林植物景觀配置問題

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達(dá)到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該凸顯出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種，突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠(yuǎn)，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當(dāng)?shù)貥浞N，適應(yīng)性強(qiáng)，便于后期管理，減少維護(hù)成本。

5 住宅景觀的未來發(fā)展

人類的需求是多方面和復(fù)雜的.根據(jù)社會發(fā)展的不同水平，人類需求的重點(diǎn)也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開始注意周圍環(huán)境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環(huán)境加重了人們生理和心理上的負(fù)擔(dān)，以自然美為主要的塑造對象的園林藝術(shù)，也自然地順應(yīng)了這一潮流。這種情況造成了發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家在住宅區(qū)的開發(fā)需求上的差異，根據(jù)瑪斯洛需求模型，人類的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級的自尊需求和自我需求發(fā)展，發(fā)達(dá)國家地區(qū)人口的需求已經(jīng)完成了基本的需求，在住宅方面轉(zhuǎn)為注重交往，自尊和自我實(shí)現(xiàn)層面，而大部分的發(fā)展中國家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿足上，中國作為一個經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的發(fā)展中國家，住宅規(guī)劃的需求開始從發(fā)展中國家的模型開始向發(fā)達(dá)國家的模型轉(zhuǎn)化。

結(jié)束語

園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設(shè)計則必須一絲不茍、有條有理地進(jìn)行。對于住戶，住宅區(qū)景觀環(huán)境首先是一處可供使用的公共場所。這種公共場所既可向住戶提供開放的公共活動場地，也可滿足住戶個人的私密空間需求。住區(qū)公共場所不僅可以通過綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空問，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻(xiàn)

[1]李征.園林設(shè)計[M].氣象出版社，1999.

第3篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

其實(shí)，虛擬經(jīng)濟(jì)和泡沫經(jīng)濟(jì)這兩者在市場經(jīng)濟(jì)條件下都是不可避免的現(xiàn)象。只要我們搞市場經(jīng)濟(jì)，虛擬經(jīng)濟(jì)就必然要有一定的發(fā)展，其中最典型的是股票溢價發(fā)行。溢價正?？梢灾С终鎸?shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保護(hù)投資人利益；溢價過高必然會導(dǎo)致過高的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。只要出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的可能性，某些部門有過高的盈利水平或者預(yù)期，在逐利的現(xiàn)代金融工具的支持下，資源就會過多地涌入這些部門，從而經(jīng)濟(jì)泡沫就有可能出現(xiàn)。如前些年社會資源都被房地產(chǎn)部門的高盈利預(yù)期所吸引，現(xiàn)代制造活動和服務(wù)業(yè)反而因為盈利預(yù)期過低而缺少投入的動力。

去杠桿化

破除壟斷倡導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)競爭

為了把從房地產(chǎn)為主的虛擬經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)移出來的社會資源尤其是資金，通過政策措施引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，堅定地發(fā)展有市場需求的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，堅定地支持解決社會就業(yè)的中堅力量即“中小微”企業(yè)的發(fā)展，我們首先需要把握的是如何界定“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的內(nèi)含和邊界問題。

什么是實(shí)體經(jīng)濟(jì)？實(shí)體經(jīng)濟(jì)不是傳統(tǒng)上僅僅指物質(zhì)的、精神的產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)、流通等經(jīng)濟(jì)活動，即不完全是包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通通信業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等物質(zhì)生產(chǎn)和服務(wù)部門（如教育、文化、知識、信息、藝術(shù)、體育等精神產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務(wù)部門）。相對應(yīng)的，虛擬經(jīng)濟(jì)也不是僅僅集中在人們通常理解的金融業(yè)，包括房地產(chǎn)業(yè)、體育經(jīng)濟(jì)、藝術(shù)和耐用品收藏業(yè)等在內(nèi)的一切可以用于炒作的經(jīng)濟(jì)活動特征，雖然并不簡單地表現(xiàn)為以錢生錢，但它們也不能完全歸入實(shí)體經(jīng)濟(jì)范疇。即便是金融業(yè)，像直接為商品和服務(wù)生產(chǎn)活動提供支持的低負(fù)債的金融活動，也不能歸入虛擬經(jīng)濟(jì)。

所謂實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就是“杠桿率”（即負(fù)債與資本之比率）較低的經(jīng)濟(jì)活動。堅決地發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就是要抑制那種“杠桿率”過高的經(jīng)濟(jì)活動，尤其是要抑制那種原本從事“杠桿率”較低的經(jīng)濟(jì)活動部門，如制造業(yè)企業(yè)在高利潤誘惑下從事高風(fēng)險虛擬經(jīng)濟(jì)活動的行為。在“去杠桿”的前提下，讓更多的創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)家專注于為人類提供有效商品和服務(wù)，以他們的勤勞和智慧，以及相應(yīng)的金融支持，創(chuàng)造財富、吸納就業(yè)、貢獻(xiàn)社會。

現(xiàn)在很多人認(rèn)為發(fā)展實(shí)業(yè)就是工業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)就是制造業(yè)，因此必須反對發(fā)展無形態(tài)的服務(wù)業(yè)。其實(shí)這是嚴(yán)重錯誤的。產(chǎn)出的有形性還是無形性，并不能是區(qū)分實(shí)業(yè)和非實(shí)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵是要看其產(chǎn)出能否或是否在較高的“杠桿率”支持下進(jìn)行炒作：如果產(chǎn)出作為投資品在較高的“杠桿率”下進(jìn)行炒作，如房地產(chǎn)、金融衍生產(chǎn)品、藝術(shù)品等，這種活動就是虛擬經(jīng)濟(jì)，就是非實(shí)業(yè)性質(zhì)；但是如果去除了它們內(nèi)含的“杠桿化”投資功能，這些產(chǎn)出也只是一種普通的消費(fèi)品或者服務(wù)品，其本身就是具有實(shí)業(yè)性質(zhì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動，如房地產(chǎn)的居住功能，金融對生產(chǎn)的支持功能，藝術(shù)品的欣賞功能等。就此而言，我國這一輪對房地產(chǎn)活動的宏觀調(diào)控，不是今后不要搞房地產(chǎn)，而是要消除其虛擬經(jīng)濟(jì)功能，抑制投機(jī)和炒作，讓其回歸消費(fèi)本性，造福普通人民的民生。

最后應(yīng)該指出，發(fā)展實(shí)業(yè)和鼓勵實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動，并不是說我們可以無節(jié)制地發(fā)展傳統(tǒng)低效率的制造業(yè)，更不是說可以大量投資發(fā)展市場過剩的制造業(yè)。無論是金融部門還是非金融部門，無論是發(fā)展制造業(yè)還是發(fā)展服務(wù)業(yè)，無論其先進(jìn)性和現(xiàn)代性如何，如果這些經(jīng)濟(jì)活動自身脫離了市場需求，企業(yè)和機(jī)構(gòu)過度負(fù)債，都會陷入泡沫經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的巢穴，都會據(jù)此產(chǎn)生金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。眾所周知的是，1929-1933年的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，并不是金融導(dǎo)致的，而是制造業(yè)生產(chǎn)過剩導(dǎo)致的；2008年的美國金融危機(jī)，直接起源于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展中的金融過度化；而最近的歐債危機(jī)雖然具有更加復(fù)雜的社會、政治和經(jīng)濟(jì)背景，但是也離不開一條直接的原因，那就是整個國家借助于高“杠桿率”的金融工具，使國家陷入空前的金融風(fēng)險。

因此我們需要進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)指出，夯實(shí)“穩(wěn)中求進(jìn)”的基礎(chǔ)，就是要最大限度地抑制經(jīng)濟(jì)泡沫，就是要大力發(fā)展那種具有低“杠桿率”特征的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。具體來說，就是要通過政策鼓勵經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的市場化調(diào)整，通過破除壟斷和提倡經(jīng)濟(jì)競爭，通過企業(yè)不斷的進(jìn)入和退出活動，均衡產(chǎn)業(yè)間利潤水平和盈利預(yù)期。產(chǎn)業(yè)間大致均衡的利潤水平，會引導(dǎo)資源在產(chǎn)業(yè)間適度的配置，從而避免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險，即膨脹的經(jīng)濟(jì)泡沫與不斷萎縮的實(shí)體經(jīng)濟(jì)并存的不良現(xiàn)象。

抑高房價

轉(zhuǎn)方式穩(wěn)增長重構(gòu)支柱產(chǎn)業(yè)

經(jīng)濟(jì)政策抑制以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)泡沫，主要是為了保證未來一個時期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“穩(wěn)中求進(jìn)”。因為，房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展“不穩(wěn)定、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)”的主要因素之一?？梢赃@樣說，只有堅決地發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，堅決地抑制目前以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)泡沫，才有可能達(dá)到“穩(wěn)”的目標(biāo)，即保持物價總水平基本穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快地發(fā)展，保持社會大局穩(wěn)定；才有可能達(dá)到求“進(jìn)”的目標(biāo)，即在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上取得新進(jìn)展，在改善民生上取得新成就，在改革開放方面取得新突破。這是因為：

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)失衡的重要表現(xiàn)，是在信貸過度擴(kuò)張的支持下，房地產(chǎn)價格過快過猛的增長。高房價引起的生活成本提高，直接和間接地向整個社會傳導(dǎo)和蔓延，導(dǎo)致我國這一輪通脹的特征是供過于求的成本推動型通脹，表現(xiàn)為什么東西都過剩，但是什么東西都漲價。作為應(yīng)對，宏觀經(jīng)濟(jì)政策被迫采取實(shí)質(zhì)上是以偏緊為內(nèi)容的穩(wěn)健的貨幣政策，不僅連續(xù)上調(diào)銀行利率，而且把存款準(zhǔn)備金率提高到了“天花板”水平。在世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的共同作用下，這種被迫的宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向直接導(dǎo)致了我國經(jīng)濟(jì)增速的下降。今后很長的一個時期中，我們都既要直面高通脹的威脅，更要防止經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入下行通道，也就是說，未來經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將不斷地面對高通脹和低增長的“滯漲”格局。

堅決地發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，堅決地抑制目前以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)泡沫，既是保持金融、經(jīng)濟(jì)和社會大局穩(wěn)定的主要內(nèi)容，也是在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式上取得新進(jìn)展的主要舉措之一。一方面，過高的房價廣泛地吸收和引導(dǎo)了社會資源的不適當(dāng)?shù)牧魅?，使其占?jù)了中國廣泛的社會資本、金融資本，土地資源和有著最具競爭力的人力資本?！鞍贅I(yè)興衰皆地產(chǎn)”的惡果表現(xiàn)之一就是，原來專心做實(shí)業(yè)的許多制造企業(yè)，也開始大量地涉及房地產(chǎn)。例如，原為中國實(shí)業(yè)先鋒的溫州資本，現(xiàn)在已經(jīng)淪為只能依靠民間借貸、炒房、炒農(nóng)產(chǎn)品生存的“寄生者”。而在更多的地區(qū)，房地產(chǎn)因暴利而吞噬了應(yīng)流入實(shí)業(yè)和中小企業(yè)的資金。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“牢牢把握發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一堅實(shí)基礎(chǔ)”的表述，可能就是為了抑制制造業(yè)過快進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的趨勢。另一方面，我們過去的發(fā)展方式對以房地產(chǎn)為主的投資驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)依賴過重，來自房地產(chǎn)業(yè)的投資、稅費(fèi)及其關(guān)聯(lián)效應(yīng)，對現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長起著舉足輕重的作用。如今國家對房地產(chǎn)進(jìn)行最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了“后土地經(jīng)濟(jì)時代”，房地產(chǎn)今后再也不能成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這本身并不是難以判斷的問題，問題是由誰來代替這個舊的經(jīng)濟(jì)支柱？中國經(jīng)濟(jì)如何既不減速又能順利實(shí)現(xiàn)支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換？根據(jù)地方政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主體地位，我還是認(rèn)為應(yīng)該通過啟動中央與地方的分稅制改革，鼓勵地方堅決地發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是要大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。這是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式取得新進(jìn)展的主要內(nèi)容之一。

堅決地抑制目前以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟(jì)泡沫，也是保持社會大局穩(wěn)定的重要舉措之一。房地產(chǎn)的健康發(fā)展對改善民生具有舉足輕重的作用，在改善民生方面取得新成就，重要的是必須抑制現(xiàn)今民生不可忍受的高房價?？梢赃@樣說，高價房地產(chǎn)是中國民生社會建設(shè)的主要障礙之一；是毀壞中國青年的創(chuàng)新精神的主要鴉片之一；是影響中國經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定的一顆主要的“定時炸彈”；是在屢次調(diào)控中越調(diào)越高從而導(dǎo)致中央政府政策信用度降低的主要因素之一?，F(xiàn)在有人根據(jù)房地產(chǎn)價格下跌影響“穩(wěn)增長”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的理由，主張國家目前需要的不是壓房價而是挺房價。這是站不住腳的。因為，高房價已扼住了中國經(jīng)濟(jì)的喉嚨，高房價拉大了貧富差距，富人更富窮人更窮，高房價撕裂了年輕人的希望和前景。保持社會大局穩(wěn)定的重要舉措，就是要毫不猶豫地抑制高房價。更何況，穩(wěn)增長的目標(biāo)，在短期內(nèi)可以通過擴(kuò)大內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求來實(shí)現(xiàn)，如中央經(jīng)濟(jì)工作會議所提出的改善和保障民生、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和提高居民收入等多種途徑來實(shí)現(xiàn)，在中長期中則可以通過塑造制造強(qiáng)國和服務(wù)大國的地位來實(shí)現(xiàn)，不一定非要通過強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)體系對房地產(chǎn)的依靠來實(shí)現(xiàn)。

破除“土地財政”

長周期中緩慢刺破地產(chǎn)泡沫

如果說，地方政府之間的競爭或競賽是中國經(jīng)濟(jì)增長的動力機(jī)制，地方政府間的競爭形成了“中國經(jīng)濟(jì)奇跡”，那么我們可以十分準(zhǔn)確地說，這種發(fā)展和奇跡很大一部分歸結(jié)于我們對房地產(chǎn)這一財政支柱的積極利用，地方政府基于“土地財政”對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大量的投資，對區(qū)域內(nèi)社會、經(jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境的發(fā)展支出了大量的資源。進(jìn)入后土地經(jīng)濟(jì)時代，在堅定不移地抑制高房價的同時，我們應(yīng)該指出的是，對房地產(chǎn)這根事實(shí)上的國民經(jīng)濟(jì)支柱，不能猛然推倒，而需要運(yùn)用智慧去逐步實(shí)現(xiàn)，否則我們在對房地產(chǎn)支柱進(jìn)行更換的過程中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將陷入動力不足的猛烈下跌險境。

我們可以比照過去的國有企業(yè)改革方式來更換經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的動力系統(tǒng)和支柱體系：這就是，我們可以在房地產(chǎn)支柱邊上重新建立一個新支柱，讓其逐步成為地方政府的新的財政的主要來源，最后再逐步推倒房地產(chǎn)支柱。這根新支柱就是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。因此，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，不僅是立足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)渡難關(guān)的短期選擇，而且是著眼長遠(yuǎn)提升發(fā)展水平、轉(zhuǎn)換發(fā)展方式的重大戰(zhàn)略選擇；不僅是對過去以投資驅(qū)動型經(jīng)濟(jì)中高投入、高消耗和高排放發(fā)展方式的否定，而且是為了更換經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力機(jī)制，解除房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的“綁架”；不僅是為了應(yīng)對世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)選擇其為走向全面復(fù)蘇所做的積極準(zhǔn)備，而且是為了應(yīng)對在即將來臨的后全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時代，全球競爭平臺重塑的新的競爭格局變化。

第4篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；會計計量；虛擬化；公允價值

虛擬經(jīng)濟(jì)是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對應(yīng)的一個概念，虛擬經(jīng)濟(jì)在21世紀(jì)之前對廣大的中國人民來說還比較陌生，當(dāng)然現(xiàn)在已經(jīng)逐漸被廣大的學(xué)者和普通老百姓所接受。經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是一套價值系統(tǒng)，包括資產(chǎn)價格系統(tǒng)和物質(zhì)價格系統(tǒng)。資產(chǎn)價格系統(tǒng)與物質(zhì)價格系統(tǒng)不同，它是以資本化定價方式為基礎(chǔ)的一套特定的價格體系，這就是所謂的虛擬經(jīng)濟(jì)。由于采用的是資本化的定價，心理因素會對虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的影響?？梢哉f虛擬經(jīng)濟(jì)包含著人們對未來的一種預(yù)期，含有極大的波動性和不確定性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在廣大的人民看來有水泥，鋼筋、沙子組成應(yīng)該是一種重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)的價格定位模式已經(jīng)不再是按照房地產(chǎn)的成本來定價而是演變?yōu)橐环N像股票高漲一樣的預(yù)期，認(rèn)為房地產(chǎn)價格會越來越高，逐漸演變?yōu)橐环N虛擬經(jīng)濟(jì)。虛擬經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但是虛擬經(jīng)濟(jì)過度的擴(kuò)張，就會變成一種泡沫，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)乃至這個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)的過度虛擬化會導(dǎo)致泡沫化，對我國的經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展會產(chǎn)生極大的挑戰(zhàn)，必須引起政府和廣大學(xué)者的重視。

一、我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)特征

房地產(chǎn)市場是非常特殊的市場。作為商品，房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。不同于其他的資產(chǎn)和商品，房地產(chǎn)不僅僅是實(shí)物資產(chǎn)，同時又具有虛擬資產(chǎn)的特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）土地資源的稀缺性、不可再生性導(dǎo)致土地價格表現(xiàn)為級差地租，土地自身就是采用的資本化的定價方式；資本化定價的模式是使房地產(chǎn)具有虛擬性的最根本原因；（二）房地產(chǎn)不僅能滿足消費(fèi)者使用，還具有通常實(shí)物資產(chǎn)不具備的投資價值，以此獲得財產(chǎn)的保值和增值，由于可以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，房屋的所有者也可以通過對房屋的經(jīng)營和出租來獲得收益；（三）影響房地產(chǎn)價值的預(yù)期因素非常復(fù)雜，倘若預(yù)期不能實(shí)現(xiàn)，就會有價格的大幅波動；（四）房地產(chǎn)交易能夠脫離有形的實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，可以只表現(xiàn)表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬證的轉(zhuǎn)移，但權(quán)屬證書自身沒有價值，但它通過房地產(chǎn)交易市場中的循環(huán)使得它不需要經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)就能盈利；（五）從金融角度對房地產(chǎn)進(jìn)行研究分析，房地產(chǎn)金融工具依托金融系統(tǒng)的循環(huán)運(yùn)動使得不經(jīng)過實(shí)體經(jīng)濟(jì)的循環(huán)就可以取得盈利。比如房地產(chǎn)抵押貸款和抵押貸款的證券化，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、上市融資和股票等證券的交易等相關(guān)的金融活動。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是客觀存在的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化是房地產(chǎn)泡沫的根源。

二、房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

自從我國廢止福利分房以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)。雖然在2008年國際金融危機(jī)之后出現(xiàn)過一陣低迷，國家出臺了許多調(diào)控措施，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭依然強(qiáng)勁。近幾年來房價上漲的速度達(dá)到了前所未有的高度，商品房的投資投機(jī)行為是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步虛擬化，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫化的傾向。據(jù)調(diào)查，十年來我國平均住宅價格增長了3-5倍。在一些大中城市房價甚至漲了十幾倍，一直到2010 年國務(wù)院出臺了“國十條”，房價過快上漲的勢頭才有所下降，但是房價一直在升高，只是漲幅下降了而已。在我國大多數(shù)地區(qū)，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大一部分是靠房地產(chǎn)的投資來實(shí)現(xiàn)的。按照通行的國際慣例，房價和收入之間的比例在3-6倍之間比較合理，加之考慮住房貸款等因素，住房的消費(fèi)占收入的比例也不應(yīng)高于30%。當(dāng)前我國許多城市的房價和收入之間的比例是不平衡的，小城市的房價收入比已達(dá)6倍以上，房價明顯偏高。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海等大城市的比率都超過30甚至更高。

當(dāng)前普遍認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有幾個特征：房價上漲過快、房價收入比過高、開發(fā)投資與房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債增長過快、房屋閑置率過高等等。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬化程度越高產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險越大，泡沫一旦破裂將會給我國經(jīng)濟(jì)帶來極大的危害。

三、從會計角度分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛擬化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過度虛擬化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及剛性需求，房地產(chǎn)中投機(jī)行為，投資者和消費(fèi)者的非理性預(yù)期，銀行也為追逐暴利而盲目放貸，行業(yè)缺少自律，金融監(jiān)管不利等都是房地產(chǎn)過度虛擬化的原因。 從會計學(xué)角度來分析，最主要的影響莫過于會計信息的不對稱和會計要素計量的選擇。

第5篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞:經(jīng)營預(yù)算 財務(wù)預(yù)算 預(yù)算編制 房地產(chǎn)企業(yè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營預(yù)算管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)是特殊行業(yè)，與政策和經(jīng)濟(jì)形勢有非常密切的關(guān)系。在投資經(jīng)營預(yù)算的整個管理過程中，必須準(zhǔn)確把握這些特征，才能做出正確的管理決策。

(一)投資經(jīng)營預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)持久發(fā)展的保障

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每一個項目投入的資金都比較多, 利益關(guān)系復(fù)雜，影響較大，甚至關(guān)系國計民生。而且建設(shè)周期長, 必然承擔(dān)更多的市場風(fēng)險。所以在做房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營預(yù)算時考慮的東西更全面，不僅涉及傳統(tǒng)預(yù)算內(nèi)容，更重要的是涉及項目預(yù)算，對各個開發(fā)項目進(jìn)行科學(xué)的分析與市場定位，按照投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確估算,保證項目預(yù)算的前瞻性，密切關(guān)注行業(yè)政策動向等宏觀經(jīng)濟(jì)影響，充分考慮即將制定的投資經(jīng)營預(yù)算方案對公司當(dāng)前和未來產(chǎn)生的微觀影響，從而為企業(yè)籌集建設(shè)資金提供科學(xué)合理的依據(jù)，也為企業(yè)規(guī)避市場經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，為企業(yè)的長期發(fā)展保駕護(hù)航。

(二)投資經(jīng)營預(yù)算管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃投資經(jīng)營預(yù)算時，不僅考慮的因素比一般企業(yè)多，項目工程復(fù)雜，而且出現(xiàn)的問題也比較棘手。最典型的就是兩大矛盾和差異的處理。一是工程項目剛性支出與軟性收入的矛盾。與工業(yè)企業(yè)“以銷定產(chǎn)”和商業(yè)企業(yè)“根據(jù)市場組織貨源”的經(jīng)營策略不同，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中無法實(shí)現(xiàn)收入與支出的同步與協(xié)調(diào)。因為工程項目工期長、資金規(guī)模大，一旦合作多方確定開發(fā)項目后，按照合同一般必須隨工程進(jìn)度支付工程款，以保證工程項目的順利進(jìn)行，支出呈現(xiàn)出明顯的剛性。但經(jīng)營收入?yún)s不能保證，分期付款、長期借貸是房地產(chǎn)經(jīng)營項目收款的主要方式。因此收入的軟性特征與支出的剛性就會出現(xiàn)很多矛盾，在成本費(fèi)用與收入的匹配上也存在很多特殊問題需要處理，能否既保證企業(yè)定期收到經(jīng)營收入，又可以保證前期工程項目的開發(fā)支出是投資經(jīng)營預(yù)算必須考慮的重要方面。二是利潤表體現(xiàn)的經(jīng)營利潤與企業(yè)實(shí)際控制的現(xiàn)金流之間存在矛盾與差異。為順利實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)務(wù)，一般房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式，與購買者達(dá)成雙方互利的協(xié)議。之后房地產(chǎn)企業(yè)再根據(jù)收入確認(rèn)原則，待開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并與客戶辦理移交手續(xù)后，可確認(rèn)該部分房產(chǎn)的銷售收入。但問題是，因為房地產(chǎn)開發(fā)周期長，會計核算期間與項目開發(fā)周期一般都無法達(dá)到一致，這樣當(dāng)期利潤表體現(xiàn)的利潤與企業(yè)實(shí)際現(xiàn)金流量就會有差異，雖然這屬于可以解決的時間性差異，但是利潤表與現(xiàn)金流量表所反應(yīng)的不同的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀，將不利于經(jīng)營管理者做出正確的經(jīng)營決策，也無法明確的顯示企業(yè)當(dāng)前的實(shí)力，增加了管理難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃投資經(jīng)營預(yù)算時存在的問題

當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都將精力集中于項目開發(fā)與后期的銷售，對除開發(fā)與銷售之外的管理支撐工作關(guān)注不多。對與企業(yè)經(jīng)營成效關(guān)系密切的投資經(jīng)營預(yù)算更采取的態(tài)度是可有可無，導(dǎo)致很多企業(yè)都時刻面臨預(yù)算缺失帶來的經(jīng)營風(fēng)險危機(jī)。

(一)對投資經(jīng)營預(yù)算管理的重要性認(rèn)識不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理定位都不準(zhǔn)確，忙于市場開拓和營銷，將預(yù)算管理的考核結(jié)果直接與開發(fā)成本費(fèi)用的節(jié)約或超支掛鉤，任何獎懲與該指標(biāo)結(jié)合，雖然做到了縮小開支、節(jié)約資金，但是目光短淺、缺乏科學(xué)的價值管理和系統(tǒng)的財務(wù)管理觀念。無法為企業(yè)持久發(fā)展提供前瞻性的建議與策略。在機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員安排上，也未顯示出投資經(jīng)營預(yù)算管理的重要性，僅安排財務(wù)部門負(fù)責(zé)該部分管理工作，其它銷售、研發(fā)等相關(guān)部門很少直接參與預(yù)算編制工作，缺乏信息共享與統(tǒng)籌全局思路指導(dǎo)下的預(yù)算往往缺乏可操作性，對企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展沒有實(shí)質(zhì)性的積極作用。

(二)投資預(yù)算管理缺乏戰(zhàn)略性眼光

很多房地產(chǎn)企業(yè)也意識到應(yīng)該借助投資經(jīng)營預(yù)算提高經(jīng)營決策的科學(xué)性和企業(yè)的市場競爭力，但是制定的投資經(jīng)營預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)嚴(yán)重脫節(jié)。尤其是投資預(yù)算，倉促地確定開發(fā)項目后就急于籌措資金已滿足項目開發(fā)需求。預(yù)算管理不夠系統(tǒng)和全面，漏洞較多。而且偏向于重年度預(yù)算，輕項目預(yù)算。當(dāng)工程開展后，對市場條件變化引起的宏微觀影響可能僅由決策層做出直接的調(diào)整計劃，而未結(jié)合企業(yè)的預(yù)算方案進(jìn)行修訂，視野比較狹窄，而且方案的實(shí)效性也將喪失。在年度決算時，當(dāng)初制定的預(yù)算方案已經(jīng)與實(shí)際經(jīng)營情況嚴(yán)重脫離。長此以往，給企業(yè)帶來錯誤的管理思想導(dǎo)向，越來越放棄投資經(jīng)營預(yù)算的編制，對整個企業(yè)的發(fā)展是極不利的。

(三)缺乏完善的預(yù)算管理機(jī)制，預(yù)算方案編制不科學(xué)

房地產(chǎn)行業(yè)有極其特殊的行業(yè)性，出于成本-利益匹配的考慮，其項目工程一般會采用出包方式經(jīng)營。在此需要由承包單位出具項目預(yù)算。這種項目預(yù)算涉及的企業(yè)主體較多，屬于典型的跨企業(yè)預(yù)算編制，在信息匯總整合、預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行與考核方面存在諸多不便。而且很多實(shí)行出包方式經(jīng)營項目的企業(yè)自身的預(yù)算管理就是不規(guī)范的，整個操作流程缺乏系統(tǒng)的規(guī)范文件，編制的方法也比較落后，未充分收集到預(yù)算數(shù)據(jù)之后就急于估計下期財務(wù)數(shù)據(jù)，預(yù)算方案的科學(xué)性不足。在處理跨企業(yè)項目預(yù)算時更是松散型的，上出包方與承包方之間缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性信息數(shù)據(jù)交流，預(yù)算編制更多的是按比例推算和主觀估計，證據(jù)較匱乏，編制出的預(yù)算方案很難充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。

(四)預(yù)算管理執(zhí)行缺乏有效的監(jiān)督與激勵機(jī)制

有些企業(yè)做到了對預(yù)算編制的高度重視，成立了專職的預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制。但同時給予預(yù)算方案過多的權(quán)威性，不允許中途有任何的經(jīng)營背離，而且一旦制定只允許調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略而不是根據(jù)實(shí)際情況的改變調(diào)整預(yù)算方案，這種本末倒置的管理思路同樣無法發(fā)揮預(yù)算管理的作用。此外，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的普遍問題是未建立預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與激勵機(jī)制。預(yù)算方案的執(zhí)行沒有及時地進(jìn)行考核與評價，無論是預(yù)算方案中值得進(jìn)一步繼承的效率環(huán)節(jié)還是有待繼續(xù)修正的缺陷都不能及時發(fā)現(xiàn)，預(yù)算方案沒有靈活性與適應(yīng)性，效果大減。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營預(yù)算編制的具體操作

(一)樹立正確的投資經(jīng)營預(yù)算管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者首先應(yīng)形成正確的認(rèn)識，領(lǐng)悟投資經(jīng)營預(yù)算管理的重要性，確定預(yù)算管理的目標(biāo)導(dǎo)向，提升自己的領(lǐng)導(dǎo)能力帶領(lǐng)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算管理。其次，在組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，必須保證分配有勝任能力的員工在該預(yù)算管理崗位上，并建立房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理三級組織機(jī)構(gòu)，借助董事會的權(quán)威性提高預(yù)算管理的嚴(yán)肅性，由全面預(yù)算管理委員會下達(dá)具體的管理要求和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算管理辦公室則負(fù)責(zé)執(zhí)行與考核。保證預(yù)算管理的實(shí)質(zhì)性開展。

(二)建立完整的投資經(jīng)營預(yù)算程序，采用科學(xué)的編制方法

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借鑒和學(xué)習(xí)其他企業(yè)在投資經(jīng)營預(yù)算中的先進(jìn)管理經(jīng)驗，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略要求和項目特點(diǎn)制定恰當(dāng)?shù)耐顿Y經(jīng)營預(yù)算管理流程。從預(yù)算方案編制的前期的市場調(diào)研與數(shù)據(jù)收集，到項目開發(fā)過程中的實(shí)行監(jiān)控、立項銷售的績效考核都是需要規(guī)范的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。而且房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該選擇適合企業(yè)特點(diǎn)和需要的預(yù)算管理模式。投資預(yù)算需要以投資為起點(diǎn)，重點(diǎn)是現(xiàn)金流預(yù)算管理，相關(guān)的考慮因素就應(yīng)該結(jié)合與現(xiàn)金流有關(guān)的數(shù)據(jù)來源。而經(jīng)營預(yù)算則是以銷售為起點(diǎn)，需要以目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)為宗旨，控制成本等各項影響因素。所以企業(yè)需要對癥下藥，選擇恰當(dāng)?shù)木幹品椒ň幹瓶茖W(xué)的預(yù)算方案?？梢圆扇L動預(yù)算的測算方法，設(shè)計和建立多層次的表格體系，用于滿足不同開發(fā)項目、不同層次預(yù)算編制要求。并保持投資經(jīng)營預(yù)算的連續(xù)性和動態(tài)性，根據(jù)預(yù)算執(zhí)行的考核及時反映資本市場的變動，不斷地調(diào)整和更新預(yù)算方案，幫助管理者對未來的生產(chǎn)經(jīng)營活動做出周詳?shù)挠媱潱A得市場競爭優(yōu)勢。

(三)健全房地產(chǎn)全面預(yù)算考核體系，強(qiáng)化預(yù)算管理

在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，鑒于開發(fā)項目的特殊性，無論是投資還是經(jīng)營，決策的正確性與政策執(zhí)行力度都直接影響企業(yè)的利潤。所以企業(yè)不能止步于投資經(jīng)營預(yù)算方案的編制與規(guī)劃，對預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與考核同樣是必須的管理工作。本文認(rèn)為在考核預(yù)算指標(biāo)執(zhí)行情況時，可以采用關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)等方法，針對不同的管理和運(yùn)營部門制定不同的指標(biāo)權(quán)重體系，客觀、恰當(dāng)?shù)卦u價各部門工作，以期對后期的工作給予正確的修正意見，保證企業(yè)的投資經(jīng)營目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn):

[1]邵偉.關(guān)于施工企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理問題的探討——三航寧波分公司全面預(yù)算管理的實(shí)踐.管理觀察,2008

第6篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點(diǎn)，對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力；第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營成本，提高在市場中的競爭力；第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢，但從實(shí)際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識，法律意識的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元；B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財務(wù)部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對稅收籌劃工作認(rèn)識上的錯誤。企業(yè)財務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實(shí)會與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識，以及對此項工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時才要求財務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢?，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃機(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當(dāng)激勵手段來鼓勵財務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風(fēng)險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務(wù)師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險。

（三）強(qiáng)調(diào)做好事前籌劃

第7篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù) 改革 目標(biāo) 內(nèi)容

[中圖分類號] G710 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 2095-3437（2013）012-0062-02

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革背景

（一）行業(yè)背景

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一。2007年底以來，受房地產(chǎn)市場固有規(guī)律和宏觀調(diào)控政策的影響，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購房者持幣觀望、買賣成交量持續(xù)萎縮、房價徘徊不前甚至小幅回落的變化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整發(fā)展時期，面對政策的調(diào)控、市場的變化，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也進(jìn)入洗牌階段，能否在調(diào)整階段保住市場甚至擴(kuò)大規(guī)模，很大程度有賴于員工的專業(yè)性與穩(wěn)定性。為給市場輸送專業(yè)化經(jīng)紀(jì)人才，在傳統(tǒng)知識灌輸基礎(chǔ)上進(jìn)行課程改革，以崗位工作流程為主線進(jìn)行培養(yǎng)，提高準(zhǔn)員工技能水平。

（二）專業(yè)背景

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是以市場為導(dǎo)向，主要培養(yǎng)適應(yīng)現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)需要，具有良好職業(yè)素養(yǎng)，掌握房地產(chǎn)基本理論知識，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)基本制度和政策，在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域，企業(yè)一線崗位，熟練掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)實(shí)操能力的高素質(zhì)高技能型人才。本專業(yè)通過市場調(diào)研了解專業(yè)面向崗位，通過崗位工作流程分析完成行動領(lǐng)域分析，在工作核心任務(wù)分析基礎(chǔ)上完成學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程體系構(gòu)建。調(diào)研發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位為主要需求崗位，為提高學(xué)生專業(yè)技能水平和就業(yè)能力，進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革目標(biāo)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革通過知識講授讓學(xué)生了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)三大業(yè)務(wù)：咨詢、和居間；通過案例分析讓學(xué)生掌握開發(fā)房源、尋找客戶、接待客戶、經(jīng)紀(jì)洽談、帶客看房、房屋推介、處理異議、組織談判、客戶跟蹤、促成交易、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)流程及技巧，基本上做到在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指導(dǎo)下完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作。具體實(shí)現(xiàn)目標(biāo)如下：

（一）知識目標(biāo)

1.掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三大業(yè)務(wù)內(nèi)容；2.掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本流程；3.掌握房源、客源搜集方法；4.掌握客戶接待禮儀；5.掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)促成的流程和技巧；6.熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中涉及的合同內(nèi)容。

（二）能力目標(biāo)

1.能夠通過網(wǎng)絡(luò)、媒體、實(shí)地查看等途徑收集房源和尋找客源；2.能夠設(shè)計路線并帶客看房，進(jìn)行房屋推介與異議處理；3.能夠邀約買賣雙方談判并控制談判進(jìn)度與氣氛；4.能夠進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談，并促成交易實(shí)現(xiàn)；5.能夠向客戶進(jìn)行合同解釋，并簽訂合同；6.能夠針對不同交易類型解釋稅費(fèi)繳納及稅費(fèi)計算。

（三）職業(yè)素質(zhì)目標(biāo)

1.培養(yǎng)熱情、樂觀和沉著的職業(yè)素養(yǎng)；2.培養(yǎng)耐心細(xì)致、積極主動的工作態(tài)度；3.培養(yǎng)風(fēng)險防范意識、團(tuán)隊合作精神及應(yīng)變和抗壓能力。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革內(nèi)容

（一）教學(xué)設(shè)計改革

為突出工作任務(wù)與知識的聯(lián)系，讓學(xué)生在職業(yè)實(shí)踐活動的基礎(chǔ)上掌握知識，增強(qiáng)課程內(nèi)容與職業(yè)崗位能力要求的相關(guān)性，提高學(xué)生的就業(yè)能力，課程設(shè)計時以經(jīng)紀(jì)工作過程為主線。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程改革將整個工作流程分解為3個項目、18項任務(wù)，編排依據(jù)是該職業(yè)所特有的工作任務(wù)和邏輯關(guān)系，使工作任務(wù)具體化。在具體設(shè)計中，以杭州市在售二手房為經(jīng)紀(jì)對象，讓學(xué)生進(jìn)行房源客源開發(fā)、模擬客戶接待，設(shè)計看房路線并模擬帶客看房、業(yè)務(wù)磋商、促成交易并售后服務(wù)，鍛煉學(xué)生實(shí)際操作能力。讓學(xué)生在真實(shí)的交易、真實(shí)的環(huán)境中，用真實(shí)的材料學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作流程及技巧。

（二）教學(xué)內(nèi)容改革

以崗位內(nèi)容和要求為出發(fā)點(diǎn)的教學(xué)內(nèi)容改革，主要安排3個項目，分別是咨詢、和居間，在3個項目基礎(chǔ)上以業(yè)務(wù)量多少劃分主次，分解出18項任務(wù)，分別是咨詢中的二手房售價咨詢、個人住房貸款咨詢、稅費(fèi)咨詢和置業(yè)投資咨詢，中的新建商品房、二手房買賣，居間中的開發(fā)房源、尋找客戶、接待客戶、經(jīng)紀(jì)洽談、帶客看房、房屋推介、處理異議、組織談判、客戶跟蹤、促成交易和售后服務(wù)。在具體任務(wù)學(xué)習(xí)過程中，以流程、技巧、問題處理為主要學(xué)習(xí)內(nèi)容，例如帶客看房，能夠在房源客源匹配基礎(chǔ)上，為了提高交易保障性，說服客戶簽訂看房協(xié)議書，掌握預(yù)約客戶看房技巧，設(shè)計看房路線，提高帶看成功率。

（三）教學(xué)方式改革

為實(shí)現(xiàn)學(xué)生“學(xué)了能用”的目標(biāo)，在理實(shí)一體化課程改革中，按照“教、學(xué)、做、評、思”的步驟開展教學(xué)。每堂課開始時，教師會下發(fā)準(zhǔn)備好的該堂課對應(yīng)的實(shí)訓(xùn)單，然后以任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)提出教學(xué)目標(biāo)，并通過一個導(dǎo)入任務(wù)讓學(xué)生了解具體實(shí)現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)后能解決什么問題，在明確教學(xué)目標(biāo)后圍繞需要解決的問題進(jìn)行知識點(diǎn)講授，教師通過案例示范知識的應(yīng)用，學(xué)生通過學(xué)習(xí)和觀察掌握知識與技能，依據(jù)任務(wù)不同個人或小組練習(xí)并匯報成果，教師對學(xué)生成果進(jìn)行評價，學(xué)生反思并總結(jié)，完成實(shí)訓(xùn)單。

（四）考核方案改革

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)課程考核以過程性考核為主，期末試卷考核為輔。過程性考核以能力和知識應(yīng)用考核為主，考核內(nèi)容分為三個部分：課堂表現(xiàn)、個人作業(yè)和小組展示。課堂表現(xiàn)以是否認(rèn)真聽講、積極回答問題和參與教學(xué)組織活動為主；個人作業(yè)以每堂課下發(fā)的實(shí)訓(xùn)單為檢查依據(jù)；小組展示主要有二手房買賣流程展示、客戶接待展示、房屋推介展示、組織談判展示和跟蹤回訪展示。期末考核以知識點(diǎn)考核為主，考核房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三大業(yè)務(wù)內(nèi)容、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程、房地產(chǎn)交易合同內(nèi)容和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德與素養(yǎng)。具體考核標(biāo)準(zhǔn)見表1。

四、結(jié)語

為實(shí)現(xiàn)高端技能型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才培養(yǎng)，通過理實(shí)一體化改革，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)教學(xué)以經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程為主線，以促成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)各工作任務(wù)為載體實(shí)施項目教學(xué)。在具體教學(xué)中，以工作任務(wù)為教學(xué)內(nèi)容，以工作目標(biāo)為考核目標(biāo)，以真實(shí)在售房源為學(xué)習(xí)對象，校內(nèi)教師與企業(yè)專家合作授課。校內(nèi)教師負(fù)責(zé)各具體流程內(nèi)容及技巧講解部分，企業(yè)專家負(fù)責(zé)利用12課時用真實(shí)案例進(jìn)行總體經(jīng)紀(jì)技巧總結(jié)和風(fēng)險控制總結(jié)，讓學(xué)生整體把握經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)促成注意事項，避免學(xué)生在校學(xué)習(xí)與企業(yè)工作脫節(jié)的問題出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)上崗即能勝任崗位工作的培養(yǎng)目標(biāo)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1] 應(yīng)佐萍.探索人才培養(yǎng)與市場需求的無縫接軌――房地產(chǎn)專業(yè)“工學(xué)結(jié)合、校企合作”的研究與實(shí)踐[J].現(xiàn)代科學(xué)與技術(shù)，2009，（4）.

[2] 鄭曉俐.高職房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才培養(yǎng)途徑研究與實(shí)踐[J]，江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2012，（2）.

[3] 鄭曉俐.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員穩(wěn)定性提高對策淺析[J].生產(chǎn)力研究，2012，（8）.

第8篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

——御景花園項目為例

魏圣堯 西安建筑科技大學(xué)

摘要：近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展重要推動力量。由于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展時間還比較短，房地產(chǎn)

市場尚未成熟，我國學(xué)界和商界對房地產(chǎn)商品及其市場的仍有待加分析深。本文以洛陽市區(qū)域房地產(chǎn)為例系統(tǒng)的分析了房地產(chǎn)商品價

格決定機(jī)制、影響因素，旨在為房地產(chǎn)項目的評估提供分析模型，為政府的宏觀調(diào)控，銀行的項目決策提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)商品；形成機(jī)制；影響因素；評估；研究分析

1.研究的目的意義

近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展重要

推動力量。然而我們房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)分析和評估缺乏經(jīng)驗指

導(dǎo)，并且由于缺少對市場變化的追蹤，致使我們在決策方面缺乏

還沒有形成科學(xué)的決策機(jī)制，而這種現(xiàn)狀必然會影響商業(yè)銀行的

信貸投放行為。因此，政府開發(fā)企業(yè)無論是還是商業(yè)銀行在決策

之前都需要參考差別化的專門研究。本文通過收集整理分析國內(nèi)

外相關(guān)資料，從理論上分析了影響房地產(chǎn)商品價格的因素、房地

產(chǎn)價格形成機(jī)制以及國內(nèi)外對房地產(chǎn)商品及市場的研究現(xiàn)狀。并

以洛陽市區(qū)域房地產(chǎn)市場為中心，以御景花園項目的貸款評估為

例，在系統(tǒng)分析的分析了房地產(chǎn)價格形成機(jī)制，探索了商業(yè)銀行

房地產(chǎn)項目評估的分析框架及評估方法，這既為商業(yè)銀行房地產(chǎn)

項目評估提供經(jīng)濟(jì)分析思路和研究模型，又為房地產(chǎn)企業(yè)項目決

策提供依據(jù)， 同時， 某種程度上可以為政府的宏觀調(diào)控提供參考。

具有比較重要的理論和實(shí)際意義。

2.房地產(chǎn)行業(yè)影響因素的研究

（1）洛陽市房地產(chǎn)市場供求分析及價格形成機(jī)制

對于洛陽房地產(chǎn)市場來說市場供給基本上是平衡，房地產(chǎn)市

場供給的主要是住宅、辦公樓以及商業(yè)用房，其中住宅市場在房

地產(chǎn)市場中所占的比重最大，但是由于市場需求的高速增長，市

場上商業(yè)用房存在較為嚴(yán)重的供求矛盾。自 20 世紀(jì) 90 年代以來，

個人消費(fèi)以成為市場的主體，但是由于房地產(chǎn)價格與居民的收入

相比價格偏高，房地產(chǎn)控制總量還比較大。

關(guān)于房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制，存在兩種理論，一種是生產(chǎn)價

格機(jī)制理論，認(rèn)為，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和開發(fā)商利潤房組成了地

產(chǎn)價格，另一種市場供求價格機(jī)制理論則認(rèn)為，房地產(chǎn)的市場價

格是在房地產(chǎn)供、求雙方相互影響的過程中形成的。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)影響因素的研究

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素已經(jīng)有了深入研究。多數(shù)研究認(rèn)

為，供求關(guān)系是房地產(chǎn)行業(yè)主要影響因素。但由于土地供應(yīng)對房

價的影響的復(fù)雜性，研究對象不同可能造成的影響力和作用機(jī)制

的不同。至今為止關(guān)于地價與房價兩者之間關(guān)系結(jié)論尚未統(tǒng)一。

另有一些學(xué)者也通過采各種方法從不同角度對房地產(chǎn)行業(yè)的影

響因素研究和分析認(rèn)為地價與房價高度是相關(guān)的。

（3）房地產(chǎn)項目價格形成機(jī)制分析

生產(chǎn)價格機(jī)制理論與供求價格機(jī)制理論在研究房地產(chǎn)價格

形成機(jī)制上是最主要的兩個理論，它們在不同的角度上對房地產(chǎn)

價格的運(yùn)動過程進(jìn)行了解釋。生產(chǎn)價格機(jī)制理論是房地產(chǎn)價格形

成機(jī)制的基本因素是價格決定，而市場供求機(jī)制理論是決定價格

的變動的決定因素。由于供求的變化及決定供求的因素是不斷變

化的，所以從短期來看房地產(chǎn)價格是可以偏離生產(chǎn)價格的。但是

對于我國國情來說用生產(chǎn)價格機(jī)制論來解釋房地產(chǎn)價格的形成，

而供求價格機(jī)制理論可以比較好的解釋我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，

因此供求價格機(jī)制理論在我國得到了廣泛應(yīng)用。

3.洛陽銀行評估房地產(chǎn)項目的模型構(gòu)建

（1）評估框架分析

銀行對房地產(chǎn)項目的評估是銀行貸款項目決定的直接參考，

不論是對銀行房地產(chǎn)項目的決策還是對項目貸款的續(xù)管理管理

都十分重要。并且在我國由于信譽(yù)制度不完善，及房地產(chǎn)項目對

銀行的高度依賴，銀行對房地產(chǎn)投資信貸活動勢必會存在一定的

風(fēng)險，因此對房地產(chǎn)項目的評價是至關(guān)重要的。

洛陽銀行對房地產(chǎn)項目的評價主要有以下幾個方面：

第一，借款人的相關(guān)的資料信息、貸款方式；

第二，房地產(chǎn)項目的概況；

第三，項目的市場情況；

第四，投資估算、財務(wù)效益、投資的綜合效益；

第五，投資的風(fēng)險。

（2）指標(biāo)體系的構(gòu)建

近年來，關(guān)于風(fēng)險防范的研究一直是銀行工作的重點(diǎn)。但是

雖然銀行對項目的評估已經(jīng)比較全面但是由于房地產(chǎn)市場的復(fù)

雜性，房地產(chǎn)商品本身的特殊性，銀行對房地產(chǎn)項目的評估缺乏

整體性，致使房地產(chǎn)項目風(fēng)險等級及評價指標(biāo)體系尚未形成。

（3）主成份分析

在我國宏觀政策的調(diào)控、政府政策的頻繁出臺，給銀行對房

地產(chǎn)項目的投貸帶來了很大的風(fēng)險，因此，對項目風(fēng)險的評估是

銀行對房地產(chǎn)項目的評估主要工作。信貸活動的風(fēng)險度是指：銀

行在信貸業(yè)務(wù)中，承擔(dān)風(fēng)險的愿望和能力。對項目風(fēng)險的分析有

廣義和狹義兩方面，狹義上講，是指在識別項目風(fēng)險的基礎(chǔ)上描

述并量化風(fēng)險變量的概率分布及其影響程度。廣義的分析則是在

狹義分析基礎(chǔ)之上進(jìn)行風(fēng)險規(guī)劃，風(fēng)險辨別，并制定相應(yīng)的風(fēng)險

管理方案。

4.御景花園實(shí)證研究

（1）御景花園項目概況

在附近區(qū)域與御景花園的競爭對手較少御景花園的定位屬

中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大項目擁

有較好的周邊環(huán)境，項目所處地塊的發(fā)展前景較好。

（2）宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域市場分析

國民經(jīng)濟(jì)的較好發(fā)展，住房制度改革的深入以及政府對開發(fā)

本項目的大力支持，為御景花園項目提供了一個較好的投資環(huán)境

與機(jī)遇。

市場分析：

①房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在繼續(xù)增長，增幅小幅回落；

②房地產(chǎn)開發(fā)資金平穩(wěn)增長；

③房屋建設(shè)增長平穩(wěn)；

④銷售面積及銷售額增幅在持續(xù)增長。

（3）項目成本分析及成本導(dǎo)向定價

項目成本主要集中在土地成本，建設(shè)費(fèi)用，以及其他費(fèi)用，

其中不可見費(fèi)用約占項目的 1.2%左右。

（4）項目綜合經(jīng)濟(jì)分析

御景花園項目是小面積、小規(guī)模開發(fā)項目。開發(fā)過程中資金

周轉(zhuǎn)量小、周轉(zhuǎn)周期比較短，因此，只要在實(shí)施的全過程進(jìn)行科

學(xué)決策控制，應(yīng)該可以獲得穩(wěn)定的收益。

5.結(jié)論與對策建議

綜上可知，房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)泡沫性。因此，政府要宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并且要出臺相關(guān)法律針對性地進(jìn)行政策干預(yù)與調(diào)控。

但是由于我國以住宅為主的房地產(chǎn)市場起步比較晚，我們對房地

產(chǎn)商品價格影響因素及形成機(jī)制認(rèn)識還不夠深刻，在政策決策上

缺乏科學(xué)的決策機(jī)制。這就要求我們不斷深入對房地商品的研

究，不斷對市場變化的進(jìn)行追蹤，通過研究分析，逐漸形成統(tǒng)一

科學(xué)的決策機(jī)制。

參考文獻(xiàn)：

[1]檀景順.房地產(chǎn)開發(fā)與住房信貸[M].甘肅人民出版社， 1993.

[2]李限.中國房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)系的實(shí)證分析[D].廈

門大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006.

[3]黃忠華，杜雪君，吳次芳.房價與宏觀經(jīng)濟(jì)研究綜述[J].中

國土地科學(xué)，2009

第9篇：房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)范文

《有機(jī)化學(xué)》課程是一門以基礎(chǔ)知識為起步，涉及有機(jī)化學(xué)操作技術(shù)的實(shí)用型課程?！队袡C(jī)化學(xué)》課程研究的內(nèi)容包括有機(jī)化合物的來源、制備、結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、應(yīng)用以及相關(guān)理論和方法學(xué)問題等。

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，社會對專業(yè)管理和技術(shù)人員的要求越來越高。培養(yǎng)能夠滿足生產(chǎn)、建設(shè)、服務(wù)與管理一線需要的高端技能型人才，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)是高等職業(yè)教育的歷史使命。為此，課程組結(jié)合《有機(jī)化學(xué)》課程建設(shè)，對課程如何進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研合作，服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了探索與實(shí)踐。通過貫徹“產(chǎn)學(xué)結(jié)合，優(yōu)化教學(xué)模式；學(xué)研結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生能力；產(chǎn)研結(jié)合，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展”的“三贏思想”，以課程改革為抓手，以師資隊伍培養(yǎng)為依托，以促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，全面優(yōu)化了《有機(jī)化學(xué)》課程內(nèi)容，建立了企業(yè)技術(shù)服務(wù)機(jī)制，為社會培養(yǎng)了學(xué)以致用的實(shí)用人才，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得了良好的效果。

1、產(chǎn)學(xué)結(jié)合，優(yōu)化教學(xué)模式

高等職業(yè)教育培養(yǎng)的是面向生產(chǎn)、建設(shè)、管理、服務(wù)第一線的高端技能型人才，因此高職課程的基點(diǎn)應(yīng)該是實(shí)際生產(chǎn)中的工作任務(wù)和工作崗位。課程組依據(jù)企業(yè)生產(chǎn)需要，確定教學(xué)內(nèi)容；模擬企業(yè)生產(chǎn)，進(jìn)行一體化教學(xué)；進(jìn)行工學(xué)結(jié)合，鍛煉學(xué)生實(shí)踐能力。通過（生）產(chǎn)（教）學(xué)結(jié)合，優(yōu)化了課程的教學(xué)模式，為企業(yè)培養(yǎng)了實(shí)用的技能型人才，服務(wù)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.1依據(jù)企業(yè)生產(chǎn)實(shí)際，確定課程內(nèi)容

在不同類型的化工企業(yè)就業(yè)，對于《有機(jī)化學(xué)》課程學(xué)習(xí)內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)也就不同，為了改善《有機(jī)化學(xué)》課程的教學(xué)現(xiàn)狀，課題組將《有機(jī)化學(xué)》課程的教學(xué)內(nèi)容分為基礎(chǔ)模塊和拓展模塊，基礎(chǔ)模塊學(xué)內(nèi)容，拓展模塊則根據(jù)在相關(guān)化工企業(yè)調(diào)研的結(jié)果，針對專業(yè)方向、就業(yè)傾向的不同，對教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行不同的選擇性組合，以適應(yīng)不同的工作崗位任務(wù)要求。

1.2模擬企業(yè)生產(chǎn)，進(jìn)行一體化教學(xué)

課程組在課程建設(shè)顧問的指導(dǎo)下，按照企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)過程開發(fā)《有機(jī)化學(xué)》課程體系，以知識應(yīng)用為中心，將理論與實(shí)踐相互貫穿，將課程內(nèi)容設(shè)計成融“教、學(xué)、做”為一體的教學(xué)項目，模擬企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)進(jìn)行一體化教學(xué)，探索學(xué)校學(xué)習(xí)與企業(yè)生產(chǎn)的一致性，課堂與車間的一致性，體現(xiàn)高等職業(yè)教育的特色。

1.3堅持工學(xué)結(jié)合，理論聯(lián)系實(shí)際

在教學(xué)過程中，課程組很重視工學(xué)結(jié)合，理論聯(lián)系實(shí)際，通過在企業(yè)參加實(shí)踐，將學(xué)到的知識應(yīng)用于工業(yè)生產(chǎn)，鍛煉學(xué)生的實(shí)踐能力。學(xué)生以化工企業(yè)真實(shí)生產(chǎn)場景為學(xué)習(xí)氛圍，以真實(shí)產(chǎn)品生產(chǎn)過程為學(xué)習(xí)內(nèi)容，由學(xué)校指導(dǎo)教師、外聘企業(yè)教師共同進(jìn)行指導(dǎo)。在企業(yè)實(shí)習(xí)期間，學(xué)生以新員工身份參與企業(yè)生產(chǎn)全過程，企業(yè)把學(xué)生當(dāng)員工來管理，實(shí)現(xiàn)課堂與車間、學(xué)校與企業(yè)的零距離對接。

2、學(xué)研結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生能力

與本科院校學(xué)生相比，高職院校學(xué)生的創(chuàng)新研究能力在很多方面還存在著不足，高職院校必須采取有效措施，利用多種途徑，培養(yǎng)適合經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展需要的創(chuàng)新型高端技能型人才。課程組通過在教學(xué)內(nèi)容中滲透科技前沿知識，將研究型實(shí)驗引入實(shí)踐教學(xué)，培養(yǎng)學(xué)生的研究性學(xué)習(xí)能力等方面積極進(jìn)行學(xué)（習(xí)）研（究）結(jié)合探索，鍛煉學(xué)生的實(shí)踐能力。

2.1在教學(xué)內(nèi)容中滲透科技前沿知識

高等教育的任務(wù)是培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力的高級專門人才。近年來，無論是政府，還是高校，都十分重視培養(yǎng)大學(xué)生的自主創(chuàng)新意識和創(chuàng)新能力，并取得了顯著的成效。課程組將與教學(xué)內(nèi)容有關(guān)的、適應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的科技前沿知識滲透進(jìn)日常教學(xué)，讓學(xué)生真正認(rèn)識到“科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力”，企業(yè)只有不斷依靠科技進(jìn)步、進(jìn)行技術(shù)革新，才能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中，立于不敗之地。

2.2將研究型實(shí)驗引入實(shí)踐教學(xué)

通過減少演示性、驗證性實(shí)驗，增加設(shè)計性、工藝性、探索性實(shí)驗，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考、獨(dú)立操作、獨(dú)立分析的能力。特別是將教師主持的科研項目轉(zhuǎn)化為學(xué)生實(shí)驗，這種近距離對接，不僅有效鍛煉了學(xué)生的實(shí)踐能力，更從科研精神方面對學(xué)生產(chǎn)生了積極的影響。通過開放有機(jī)化學(xué)實(shí)驗室，讓學(xué)生在自主創(chuàng)新中體驗成功的喜悅，為社會培養(yǎng)勇于探索、不畏失敗、追求真理的實(shí)踐型人才。

2.3培養(yǎng)學(xué)生的研究性學(xué)習(xí)能力

通過鼓勵學(xué)生參與由教師負(fù)責(zé)的企業(yè)技術(shù)革新項目，申報國家專利；鼓勵學(xué)生參與由教師主持的科學(xué)研究項目，；鼓勵學(xué)生結(jié)合生活生產(chǎn)實(shí)際，自主創(chuàng)新完成小發(fā)明、小創(chuàng)造，鍛煉學(xué)生的創(chuàng)新素質(zhì)，為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力的高級專門人才。

3、產(chǎn)研結(jié)合，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展

科學(xué)研究和社會服務(wù)是高校基本職能，高校教師的科技研發(fā)可以有力的促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)提升和地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。課程組響應(yīng)學(xué)校號召，與區(qū)域化工企業(yè)開展技術(shù)對接，進(jìn)行（生）產(chǎn)（科）研結(jié)合，服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.1將企業(yè)生產(chǎn)難題轉(zhuǎn)化為教師科研項目

與地方小型化工企業(yè)相比，化工行業(yè)特色鮮明的職業(yè)技術(shù)院校在智力資源、科研條件方面有明顯優(yōu)勢。為地方小型化工企業(yè)提供智力支持和技術(shù)服務(wù)，可以實(shí)現(xiàn)校企合作，互惠互利。對小型企業(yè)來說，依靠自身能力無法獨(dú)立完成的技術(shù)改造項目，可以委托為高職院校教師的橫向科研項目，借助高職院校教師聯(lián)合攻關(guān)來完成。同時高職院校教師還可以為企業(yè)提供技術(shù)咨詢、文獻(xiàn)查找、樣品分析測試、專利申報、技術(shù)資料撰寫等服務(wù)。

3.2利用教師研究成果提升企業(yè)生產(chǎn)能力

來自企業(yè)實(shí)際需求的橫向課題，通過教師攻關(guān)研發(fā)，獲得研究成果，進(jìn)而又應(yīng)用于企業(yè)生產(chǎn)，可以有效提升企業(yè)的技術(shù)水平，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。對學(xué)校來說，通過教師承擔(dān)企業(yè)委托的橫向科研項目，擴(kuò)大了學(xué)校影響，鍛煉了教師的技術(shù)開發(fā)能力，有效的培養(yǎng)了教師的雙師素質(zhì)。

4、產(chǎn)學(xué)研合作取得的成效

轉(zhuǎn)貼于

通過產(chǎn)、學(xué)、研結(jié)合，課程組在《有機(jī)化學(xué)》課程建設(shè)方面取得了優(yōu)異的成績。學(xué)生的培養(yǎng)質(zhì)量顯著提高，師資隊伍實(shí)力不斷增強(qiáng)，科技服務(wù)企業(yè)機(jī)制得到完善，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的良性循環(huán)。

4.1學(xué)生的培養(yǎng)質(zhì)量顯著提高

課程建設(shè)促進(jìn)了學(xué)生培養(yǎng)質(zhì)量的顯著提高。渭南海泰新型電子材料有限公司總經(jīng)理王小偉高級工程師這樣評價，近年來，我公司每年暑假都接收來自陜西國防工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院化學(xué)工程系的生產(chǎn)實(shí)習(xí)學(xué)生45-90人，并且每年都留下部分優(yōu)秀實(shí)習(xí)學(xué)生在我公司就業(yè)。這些學(xué)生動手能力強(qiáng)，來公司后很快就能承擔(dān)起有機(jī)合成操作等崗位工作，說明了學(xué)校教學(xué)和就業(yè)崗位的對接良好。一部分優(yōu)秀畢業(yè)生已經(jīng)成為公司的業(yè)務(wù)骨干或班組長，正在發(fā)揮著骨干帶頭作用?！队袡C(jī)化學(xué)》課程組老師教學(xué)經(jīng)驗豐富，經(jīng)常深入企業(yè)調(diào)研，在保證理論知識必需、夠用的基礎(chǔ)上，很重視學(xué)生操作技能訓(xùn)練和理論聯(lián)系實(shí)際能力的培養(yǎng)。

4.2教師隊伍的實(shí)力不斷增強(qiáng)

課程組教師在圓滿完成教學(xué)任務(wù)的同時，積極申報教研、科研課題，進(jìn)行學(xué)術(shù)研究，參加企業(yè)技術(shù)改造，進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研結(jié)合。近年來，主持省級、校級教學(xué)科研項目8項，完成西安凱潔精細(xì)化工制造有限公司、延長油田集團(tuán)有限責(zé)任公司子北采油廠橫向委托技術(shù)改造項目2項，發(fā)表教學(xué)、科研論文50余篇，申請國家專利8項，獲得授權(quán)6項，獲陜西省科學(xué)技術(shù)成果登記1項。研究制作的部分教學(xué)模型、儀器產(chǎn)品投入教學(xué)使用，提高了教學(xué)效果，推廣至附近學(xué)校，取得了良好的社會效益。孫賓賓老師的部分科研成果被收錄在科學(xué)出版社出版的《有機(jī)化學(xué)中的螺共軛效應(yīng)和異頭效應(yīng)》一書中，轉(zhuǎn)化為教學(xué)資料。孫賓賓老師為西安凱潔精細(xì)化工制造有限公司橫向開發(fā)的部分技術(shù)成果被企業(yè)采用，為企業(yè)創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)效益。

4.3產(chǎn)學(xué)研結(jié)合實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)

如何能夠與企業(yè)建立穩(wěn)定、深層次的合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)互惠互利，是高職院校面臨的一個大問題。在眾多合作企業(yè)中，課程組與西安凱潔精細(xì)化工制造有限責(zé)任公司建立了深度產(chǎn)學(xué)研合作關(guān)系。該公司距離我校2公里左右，是一家地方小型精細(xì)化工生產(chǎn)企業(yè)，主要從事各種精細(xì)有機(jī)化學(xué)產(chǎn)品的生產(chǎn)。2007年初課程組和該企業(yè)合作開始，目前合作關(guān)系進(jìn)一步深化。課程組為企業(yè)提供無償技術(shù)咨詢、無償方案設(shè)計、有償產(chǎn)品研發(fā)服務(wù)；企業(yè)為學(xué)生提供無償短期見習(xí)、無償生產(chǎn)實(shí)習(xí)等服務(wù)。雙方通過為對方提供服務(wù)，產(chǎn)學(xué)研合作的積極性不斷增強(qiáng)。