房地產(chǎn)土地增值稅政策精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
關(guān)鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產(chǎn)行業(yè)
近些年，為防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，我國頒布各種關(guān)于土地增值稅的通知及政策法規(guī)，限制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟虛增，發(fā)揮政府調(diào)控能力，即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊熱度不減。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管涉及對營業(yè)稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業(yè)稅負(fù)降到最低程度。稅收籌劃工作是企業(yè)財務(wù)人員在不違反國家法律政策的前提下，合理規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的一項舉措。如何認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)繳納土地增值稅的現(xiàn)實狀況，才能采取恰當(dāng)?shù)亩愂诊L(fēng)險規(guī)避措施，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化，提升在行業(yè)中的競爭力。
一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)征收土地增值稅的現(xiàn)狀分析
由于我國房產(chǎn)價格連年攀升，居民的購買能力與房價的上升速度顯然不相匹配?；谶@一狀況，我國以土地增值稅的征收來實現(xiàn)國家的經(jīng)濟調(diào)控。我國實行超額累進(jìn)稅率對土地增值稅進(jìn)行征收，對于嚴(yán)格的政策調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均產(chǎn)生危機意識，但現(xiàn)實工作中仍有各種不合理狀況產(chǎn)生。
首先，在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗周期長，核定步驟、內(nèi)容較為繁瑣，實際征稅率往往較之稅務(wù)部門規(guī)定的四級稅率要低，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)實際繳納的土地增值稅金額數(shù)目并不顯著，對房地產(chǎn)行業(yè)的銷售形勢并未產(chǎn)生影響。在巨大的銷售額面前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對此產(chǎn)生高度重視。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)對土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現(xiàn)象時有發(fā)生。由于國家關(guān)于土地增值稅政策的變動，越來越不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，一些企業(yè)為降低稅收成本，實現(xiàn)更大利潤，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現(xiàn)在對國家稅收優(yōu)惠政策的運用，如合作建房有暫免征收的優(yōu)惠，代建費用不需征稅。還有對稅前扣除項目的規(guī)定方面，利息費用的合理扣除，期間費用的有效轉(zhuǎn)移等都是企業(yè)關(guān)注的重要內(nèi)容。再者，房地產(chǎn)的銷售收入方面的控制，合理控制房產(chǎn)銷售，減少房產(chǎn)增值額，進(jìn)而使得適用稅率降低，稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大減輕。以上幾點都是房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常需要籌劃的降低應(yīng)交稅款的指標(biāo)，如果合理有效籌劃，則對企業(yè)發(fā)展起著極大的促進(jìn)作用，能大幅度節(jié)約企業(yè)成本，增強核心競爭力。但過猶不及，一旦企業(yè)發(fā)生過分追求稅負(fù)的降低，則很可能走向節(jié)稅的彎路，面臨違規(guī)風(fēng)險。因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立有效的審計和評估、預(yù)防機制，防止稅收籌劃風(fēng)險的發(fā)生，但現(xiàn)行狀況下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能對此產(chǎn)生足夠重視。
二、房地產(chǎn)行業(yè)對土地增值稅稅收籌劃具體舉措
（一）對土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹立風(fēng)險意識
納稅籌劃的目的是通過相關(guān)法紀(jì)和科學(xué)計算方法的運用，對企業(yè)稅款實施繳納，為企業(yè)爭取更大的利潤增長空間。因此企業(yè)必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業(yè)在稅款繳納方向走彎路，要建立風(fēng)險評估體系，樹立風(fēng)險意識，對土地增值稅的繳納工作產(chǎn)生高度重視。企業(yè)納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)具備較強的專業(yè)技能，把握國家政策變動，及時采取應(yīng)對措施，不斷進(jìn)行土地增值稅相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。對于企業(yè)來說，納稅風(fēng)險多種多樣，只有針對企業(yè)自身業(yè)務(wù)狀況，才能制定適合自己企業(yè)發(fā)展的納稅管理體系。這要求企業(yè)在增強業(yè)務(wù)人員稅務(wù)知識專業(yè)性的同時，協(xié)調(diào)好與稅務(wù)主管部門的關(guān)系，遇到納稅問題及時處理，避免產(chǎn)生風(fēng)險和糾紛，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
（二）對土地增值稅的優(yōu)惠政策及時關(guān)注，瞄準(zhǔn)籌劃方向
近年來，我國關(guān)于土地增值稅的政策不斷調(diào)整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對于國家政策應(yīng)及時關(guān)注，瞄準(zhǔn)納稅籌劃方向?，F(xiàn)階段主要有兩種稅收優(yōu)惠政策，第一是通過合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉(zhuǎn)讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運用這一政策，減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。還有房地產(chǎn)運用土地進(jìn)行投資和聯(lián)營，則對土地增值稅實行暫免征收。此外房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策為客戶代建房屋，這樣代建項目完成后收取的代建費用不需繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)合理運用國家政策，確保企業(yè)納稅籌劃科學(xué)合理，使得利潤的有了上升的空間。
（三）對土地增值稅的扣除項目合理計算，保證籌劃準(zhǔn)確
土地增值稅涉及的主要項目有利息費用的扣除和期間費用的扣除，還有針對開發(fā)商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃措施時，首先對開發(fā)成本高度重視，這其中包含著多項實際發(fā)生，并可以按照規(guī)定合理扣除的方面。也要對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格予以關(guān)注，對允許扣除的項目進(jìn)行合理匯集，全面籌劃。在對房屋開發(fā)過程中產(chǎn)生的利息支出，通過計算選擇最適宜企業(yè)的利息扣除方法?；蛲ㄟ^銀行貸款，使得利息費用比例增高，可以計入房產(chǎn)開發(fā)成本，予以扣除。此外對于期間費用，如財務(wù)費用、管理費用等項目，合理計算分?jǐn)偅唧w細(xì)化，最終能計入開發(fā)成本，則能實現(xiàn)據(jù)實扣除。對于不同開發(fā)項目，還應(yīng)按比例進(jìn)行費用的分?jǐn)?，這樣能有效節(jié)省稅務(wù)開支。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理定價，將房產(chǎn)分批銷售，控制房產(chǎn)銷售收入，減少房產(chǎn)增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業(yè)減少稅負(fù)的一種籌劃措施。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊勐.淺談房地產(chǎn)項目土地增值稅的納稅籌劃[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013
第2篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
一、不分別核算增值額，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）中規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項目金額20%的，免征增值稅）。
《重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（渝地稅發(fā)〔2010〕167號）：在清算項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、車庫、營業(yè)用房）的，納稅人必須按照不同開發(fā)品，分別計算扣除項目金額、增值額和增值率，繳納土地增值稅。否則，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得適用免稅規(guī)定。
二、不分別核算增值額，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例分別計算
《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅若干具體政策問題的通知》閩地稅發(fā)〔2005〕93號對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的，應(yīng)分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，由主管地稅機關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。
《關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函〔2012〕92號）第三條，關(guān)于清算項目中同時包含普通住宅和非普通住宅增值額的計算問題，對一個清算項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額或者分別核算增值額不準(zhǔn)確的，地方稅務(wù)機關(guān)一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通住宅和非普通住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。
三、不分別核算增值額，一律按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算征收
《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（魯財稅〔2007〕35號）納稅人應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分別核算，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算劃分不清的，一律按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算征收土地增值稅。
四、不分別核算增值額，以整個開發(fā)項目為對象統(tǒng)一計算
《安徽省地稅局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)》皖地稅函〔2012〕583號：在計算土地增值稅時，對同一開發(fā)項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅;如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。
五、不分別核算增值額，核定征收從高計征土地增值稅
《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知〉的通知》蘇地稅發(fā)〔2007〕75號，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅或其他商品房的其收入應(yīng)分別核算，否則從高按取得收入的3%計征土地增值稅。
蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局層轉(zhuǎn)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的通知（蘇園地稅發(fā)〔2007〕47號）（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的項目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入應(yīng)分別核算，否則從高按取得收入的2%至4%計征土地增值稅。
六、不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的，補征土地增值稅并加收滯納金
《常州市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征稅問題的處理意見（二）》常地稅一便函〔2013〕2號規(guī)定，在開發(fā)項目中兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其它性質(zhì)商品房的，應(yīng)區(qū)分房屋性質(zhì)，分別核算。清算時發(fā)現(xiàn)不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率補征土地增值稅并加收滯納金。
七、不分別核算增值額，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額
《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（遼地稅發(fā)〔2007〕102號）第三條規(guī)定，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額;未分別核算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。
八、不分別核算增值額，扣除項目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定
青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知（青地稅發(fā)〔2008〕100號）第二十條明確，房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。
第3篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);土地增值稅;探究
前 言
土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的重要稅種之一，如何合理籌劃這方面的稅收對減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)有著重要的意義。近年來隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，土地增值稅也成了社會上關(guān)注的一個熱點問題。對此，國家和政府也出臺了一系列有關(guān)的政策和規(guī)定，以確保稅收宏觀調(diào)控作用的正常發(fā)揮。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)稅收政策的實施方面，稅收征管部門必須采取有效的手段和方法來加強對土地增值稅的管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。
1、土地增值稅的相關(guān)知識
1.1土地增值稅的定義
土地增值稅是某些單位或個人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地表建筑物以及其他附屬物后，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅收。土地增值稅的納稅人指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地表建筑物以及其他附屬物而獲得收入的單位或個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地表建筑物及其附屬物所得的增值額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率的計算方法。
1.2征收土地增值稅的依據(jù)
土地增值稅的征收依據(jù)就是納稅人有償轉(zhuǎn)讓房屋、土地等所取得的土地增值額。計稅公式可以簡單的表示為：“土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額”，土地增值稅稅額的扣除項目，主要有以下幾個方面內(nèi)容：
第一，取得土地使用權(quán)所應(yīng)支付的金額，也就是納稅人為了獲得土地使用權(quán)而支付的全部地價款以及應(yīng)交納的其它相關(guān)費用。
第二，開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施時所支付的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），即納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時實際支付的所有成本費用，其中主要包括征用土地時所付的拆遷補償費用，建筑工程費用，公共設(shè)施建設(shè)費用以及開發(fā)過程中產(chǎn)生的其他間接費用。
第三，開發(fā)土地和新建房屋以及配套設(shè)施所產(chǎn)生的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用以及財務(wù)費用等。但該費用不按納稅人實際發(fā)生的費用進(jìn)行直接扣除。具體征收比例需要各地方根據(jù)實際情況和經(jīng)濟水平具體計算應(yīng)該扣除的比例，由各地方人民政府統(tǒng)一規(guī)定。
第四，轉(zhuǎn)讓所擁有的房屋和建筑物之前的房屋現(xiàn)階段的折價，具體費用由專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)來進(jìn)行，最后以評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格為基準(zhǔn)。
第五，所有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的其他稅金，其中包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所上繳的營業(yè)稅、印花稅、城市建設(shè)稅等。
第六，除此以外的其它扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)時所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%加計扣除。
1.3土地增值稅的特點
土地增值稅與其他稅種相比，它具有以下四個方面的特點： 第一，以轉(zhuǎn)讓對象在轉(zhuǎn)讓時的增值額為計稅依據(jù)。它的增值額指的是征稅對象的全部銷售收入扣除與其相關(guān)的成本、納稅金額以及其他項目所有應(yīng)付金額后的余額，但又與增值稅的增值額有所不同。第二，征稅面較廣。凡是在我國境內(nèi)所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得收入的單位和個人，都應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅。第三，實行超率累進(jìn)稅率的計稅方法。土地增值稅的計算稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低作為依據(jù)來進(jìn)行確認(rèn)的，它是按照累進(jìn)原則進(jìn)行，實行的分級計稅方法。第四，實行按次征收的規(guī)定，當(dāng)轉(zhuǎn)讓行為每發(fā)生一次就應(yīng)根據(jù)其增值額征一次稅。
2、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅
2.1目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收情況
我國自從1992年啟動房改以后，房地產(chǎn)行業(yè)投資就迅速增長，月投資額增幅最高達(dá)到了146.9%，房地產(chǎn)市場在一些地區(qū)也曾一度出現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。但是自從1993年國家實行宏觀調(diào)控以后，房地產(chǎn)投資開始大幅度地回落。到1998年以后，房地產(chǎn)的投資又開始逐步回升。但在這一段時間，土地增值稅的征稅狀況一直都不樂觀，而且土地增值稅自從開始征收以來，就一直被房地產(chǎn)企業(yè)所反對。所以，在1993年至2000年期間，國家出臺了相關(guān)政策，如財政部于1995年1月27日下發(fā)了《財政部關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財法字[1995]7號），針對1994年1月1日以前簽訂開發(fā)、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問題，實行免征政策，1999年12月24日財政部又同國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（財稅字[1999]293號），將免征土地增值稅政策的期限延長至2000年底，因此這期間土地增值稅的稅額很少。從2007年2月1日起，全國各地陸續(xù)開始對土地增值稅實行清算管理。從此以后，情況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，稅額開始逐步提高。
2.2土地增值稅征收對房地產(chǎn)企業(yè)所造成的影響
為了能夠更有力地發(fā)揮出土地增值稅的調(diào)控作用，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我國針對這些年有關(guān)方面的問題，相繼制定出臺了一系列的法律、法規(guī)。為了使土地增值稅在征收時具有更強的可操作性，在新的征收辦法中做出了很多細(xì)致的規(guī)定。例如，為進(jìn)一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局2006年12月28日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號），2009年下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號），2010年5月19日下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號），進(jìn)一步明確了土地增值稅的清算條件、清算時間、清算審核、收入及扣除項目的確定及特殊處理等。2010年5月25日，為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）精神，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號），開始加強對土地增值稅的預(yù)征工作。為此湖南省地方稅務(wù)局于2010年6月22日下發(fā)了《關(guān)于加強土地增值稅征收管理工作的通知》（湘地稅發(fā)〔2010〕25號），規(guī)定從2010年7月1日起開始預(yù)征土地增值稅并將湖南省土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫等）2%，別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%，單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%。核定征收率調(diào)整為，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%。隨著土堆增值稅的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再想逃避或拖延土地增值稅清算已經(jīng)不太可能，它開始發(fā)揮著調(diào)節(jié)企業(yè)利潤、抑制土地炒買炒賣、遏制投機者牟取暴利的作用，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有一定的積極意義，也更加有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
3、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的籌劃方法分析
3.1確定適合的房價，控制增值率
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人要想將建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，假如增值額沒有超過本細(xì)則中第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項規(guī)定的扣除項目金額之和的20%，就能夠免征其土地增值稅；相反，如果增值額超過了所扣除項目金額之和的20%，就將其全部增值額按照有關(guān)規(guī)定依法計稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想將土地增值額控制在20％以下，就一定要仔細(xì)研究每一平方米的銷售價格，認(rèn)真權(quán)衡其對土地增值稅的影響，努力將其確定的可控價格控制在一定區(qū)域范圍之內(nèi)。如果這樣的話，就可以通過控制適當(dāng)?shù)姆績r，合理控制土地增值稅的增值率。
3.2合理確定利息的扣除方式
房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般資金需求總量都會比較大，所以他們在開發(fā)過程中都會通過各種手段進(jìn)行大量借款，從而會產(chǎn)生大量的利息費用，那么在計算土地增值稅時，這些借款利息費用的扣除方法就會對土地增值稅產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關(guān)方面的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總財務(wù)費用中的利息費用，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目來計算分?jǐn)偟模ǖ仨氂邢嚓P(guān)金融機構(gòu)予以證明），就可以據(jù)實來扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。相反，開發(fā)過程中如果借款不多，就可以選擇不將利息費用單獨扣除，開發(fā)費用就按照地價及開發(fā)成本之和的10％扣除。所以，合理確定利息的扣除方式，也能適當(dāng)?shù)目刂仆恋卦鲋刀惖脑鲋德剩瑥亩鴮S護(hù)開發(fā)企業(yè)的利益更加有利。
3.3選擇合適的投資項目
房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的投資項目會產(chǎn)生不同的費用和相對應(yīng)不同的納稅額，所以選擇怎樣的項目對開放商更有利也需要認(rèn)真考慮?，F(xiàn)在大多房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用代建房屋的方法去開發(fā)項目。代建房屋方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)過客戶同意后，代替客戶去進(jìn)行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，開發(fā)完成后再向客戶收取代建房屋費用的行為。如果這樣，開發(fā)項目的立項方是客戶，土地使用權(quán)就還在客戶這方，其使用權(quán)沒有發(fā)生變化，那么代建取得的收入就可以認(rèn)為是勞務(wù)收入，就不在土地增值稅的征收范圍之內(nèi)。而且在代建過程中，大多資金由客戶提供，開發(fā)商就不用面臨資金壓力，同時也可節(jié)約銷售時的大量費用，從而增加較多的利潤。所以，選擇合適的投資項目是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對土地增值稅的一個非常有效地方法。
結(jié) 語
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦構(gòu)成來看，土地增值稅在其中占有較大的份額，因此，應(yīng)該采取什么樣的方法進(jìn)行土地增值稅的籌劃是企業(yè)所面臨的一個重要課題。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，關(guān)于土地增值稅方面的管理會使企業(yè)對其經(jīng)營模式、盈利模式、發(fā)展模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場布局等方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。而且土地增值稅也是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的一項有效措施，發(fā)揮著相當(dāng)大的作用，所以，對其征收管理和相關(guān)制度的建設(shè)與完善也是國家長期以來一直在進(jìn)行的一項重要工作，還應(yīng)一直持續(xù)下去。參考文獻(xiàn)
[1]劉少敏.房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點撥,2007
第4篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
企業(yè)會計準(zhǔn)則同時規(guī)定：專門借款的利息資本化金額“應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定”。企業(yè)在借人專門借款后，常常不會馬上將其全部用于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或生產(chǎn)，而可能將其存入銀行或用作暫時性投資。在這種情況下，這些專門借入資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時性投資獲得的投資收益，應(yīng)從發(fā)生的借款利息中扣除，以準(zhǔn)確計算該專門借款利息中應(yīng)予以資本化的金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款費用，在計算土地增值稅時及企業(yè)所得稅時應(yīng)當(dāng)如何稅前扣除?筆者結(jié)合企業(yè)所得稅以及土地增值稅的有關(guān)稅收政策規(guī)定進(jìn)行闡釋。
一、土地增值稅的稅前扣除
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第三款規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，財務(wù)費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本(指開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，下同)的5％以內(nèi)計算扣除。由于土地增值稅規(guī)定“提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除……”，相應(yīng)對不能提供金融機構(gòu)證明的(也只有向金融機構(gòu)借款才可以提供金融機構(gòu)證明)，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會融資以及向其他非金融機構(gòu)和個人的借款，由于不能提供金融機構(gòu)證明，對發(fā)生的利息支出的扣除，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)文作出了明確的規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％以內(nèi)計算扣除；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用據(jù)實扣除和比例扣除兩種辦法。另外，國稅函[2010]220號文還明確規(guī)定：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，仍然可以按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。
需要說明的是，土地增值稅政策中規(guī)定的“財務(wù)費用”中的利息支出是否不包括應(yīng)計入“開發(fā)成本――間接費用”中的利息支出?要濾清這一問題，還需要從土地增值稅政策的出臺與當(dāng)初的企業(yè)會計制度規(guī)定聯(lián)系起來理解。原會計制度以及原企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定：需要借款費用資本化的并不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨管理的商品房。即當(dāng)初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對為開發(fā)商品房而發(fā)生的借款費用一律計入“財務(wù)費用”科目。所以，土地增值稅政策出臺時，順應(yīng)當(dāng)時的企業(yè)會計制度的規(guī)定，土地增值稅政策表述為“財務(wù)費用”中的利息支出允許依法據(jù)實扣除。而現(xiàn)行的企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定：對需要相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)才能達(dá)到可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房地產(chǎn)等而借入的資金所發(fā)生的借款費用應(yīng)當(dāng)予以資本化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)借款費用予以資本化是土地增值稅政策出臺之后的變化，但作為稅收政策并非是隨著會計政策的變化而變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所發(fā)生的借款利息支出計入“開發(fā)費用――間接費用”的，在計算土地增值稅時，要從“開發(fā)成本――間接費用”中剔除，并單獨計算扣除。并且國稅函[2010]220號文也已明確指出：“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除?！?/p>
除利息支出外的借款費用如何進(jìn)行土地增值稅扣除?根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以資本化的借款費用以及按規(guī)定因計入財務(wù)費用的借款費用并不僅僅是指銀行利息支出，還包括折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。而土地增值稅規(guī)定的借款費用扣除中，僅限于利息支出，并且限定能夠提供金融機構(gòu)證明的，允許按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額據(jù)實扣除。在原會計制度中，企業(yè)對外借款發(fā)生的折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等應(yīng)當(dāng)計人“財務(wù)費用”科目，所以，對借款費用中除利息支出外的其他借款費用不允許扣除。另外，對尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入以及進(jìn)行暫時性投資取得的投資收益，也應(yīng)從允許扣除的利息支出中扣除。
另據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第八條第二款規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許稅前扣除。而在會計處理上，對超過貸款期限的利息部分應(yīng)當(dāng)予以資本化；對企業(yè)借款逾期未還銀行收取的罰息，應(yīng)當(dāng)計入“營業(yè)外支出”。相應(yīng)地電不能稅前扣除。
第5篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
[基本案例]A公司是1996年在北京市工商行政管理局登記注冊成立的外商獨資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)主要開發(fā)“象牙塔”項目，“象牙塔”可銷售總面積57736.10平方米，其中底商面積13812.41平方米，截至2008年12月31日，A公司賬面“象牙塔”價值為4.67億元，專家估計項目竣工后底商收入(市值)2.90億元。
[解析]1，A公司以底商出資，成立新公司，然后轉(zhuǎn)讓持有的新公司股權(quán)。
依據(jù)財稅[2002]191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，不繳納營業(yè)稅，將來再轉(zhuǎn)讓新公司股權(quán)，也不繳納營業(yè)稅。
依據(jù)財稅字[1995]48號《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財稅[2006]21號《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定：對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因A公司為房地產(chǎn)公司，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應(yīng)繳納土地增值稅。
依據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。財稅[2008]175號《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》規(guī)定：在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅(注：本規(guī)定從2003年以來一直執(zhí)行)。所以，A公司采取以底商投資成立一個新公司，應(yīng)繳納契稅，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時就不用再繳納契稅了。
可見，本方案避免了營業(yè)稅。
2，A公司“象牙塔”項目其他房產(chǎn)銷售完畢后，由新成立公司或第三方公司對A公司吸收合并，A公司存續(xù)。
依據(jù)財稅[2009]59號《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》，吸收合并時，A公司可享有特別稅務(wù)處理規(guī)定，企業(yè)所得稅負(fù)將減少。
財稅[1995]48號《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
吸收合并一個公司和一個公司被吸收合并實質(zhì)為產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓行為。按國稅函[2002]165號《關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)不征收營業(yè)稅的問題的批復(fù)》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。A公司吸收合并不屬于營業(yè)稅征收范圍。
國稅函[2002]420號《關(guān)于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)不征收增值稅問題的通知》規(guī)定：轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，因此，轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部產(chǎn)權(quán)涉及的應(yīng)稅貨物的轉(zhuǎn)讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。按上述分析，A公司吸收合并不屬于增值稅征收范圍。
財稅[2008]175號規(guī)定：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。A公司吸收合并可以免征契稅。
財稅[2003]183號規(guī)定：以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。
可見，相對于第1種籌劃方法，吸收合并可以享受更多稅務(wù)優(yōu)惠。
第6篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃，必須緊緊地圍繞著現(xiàn)有惟一的一份土地增值稅優(yōu)惠政策，即1995年財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合的財稅[1995]48號文《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（以下簡稱“財稅48號文”）進(jìn)行，任何偏離該通知的所謂“稅收籌劃”都屬于故意逃稅行為。
以一家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司為例，2000年A公司分別以5000萬元、3000萬元和2000萬元購得O、P和Q三塊連在一起的土地，計劃作為一個大型綜合性商務(wù)建筑開發(fā)，其中O地塊計劃作為主體商場、P地塊作為寫字樓，Q地塊作為酒店進(jìn)行開發(fā)，至2005年9月，O地塊主體商場已完成交付出租使用，P地塊寫字樓主體框架工程基本完成，工程成本為8000萬元（工程隊代墊，仍未支付工程款），而Q地塊則一直處于生地狀態(tài)。
由于碰到資金周轉(zhuǎn)困難，A公司決定出售P地塊及其上蓋主體框架工程，集中資金開發(fā)Q地塊，由于所在地段屬于城市黃金地段，P地塊價格幾年來迅速飆升，土地評估價高達(dá)1.5億元（不含上蓋主體框架工程成本）。而B公司作為一家國營房地產(chǎn)集團，非?？春肞地塊的發(fā)展?jié)摿Γ瑳Q定以評估價1.5億元和8000萬元從A公司購入P地塊土地使用權(quán)及其上蓋主體框架工程。進(jìn)行再開發(fā)作為集團總部辦公樓及對外出租使用，并愿意配合A公司進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)籌劃。
按照正常的計算方法，在此交易過程中，由于增值額超過扣除項目金額50%而未超過100%，土地增值稅稅額按照增值額*40%－扣除項目金額*5%進(jìn)行計算，A公司必須繳納土地增值稅2910萬元{[23000-(3000+8000)*1.2-23000*5%]*40%-(3000+8000)*5%}，面對如此高額的稅收負(fù)擔(dān)，A公司財務(wù)人員絞盡腦汁想出了一個自認(rèn)為可行的稅收籌劃方案:A公司與B公司簽訂一份轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其上蓋在建工程的協(xié)議，協(xié)議總價款為1.5億元（土地評估價），同時上蓋框架工程款由于A公司仍未支付給工程隊，該未付款項由B公司承擔(dān)向工程隊支付，A公司的財務(wù)人員認(rèn)為，通過這種稅務(wù)安排，該工程款可視為公司開發(fā)成本在申報土地增值稅時作為計算增值額的扣除項目，而轉(zhuǎn)讓土地及上蓋在建工程收入則只為1.5億元，增值額不應(yīng)超過扣除項目金額50％，公司只需申報土地增值稅315萬元[15000-(3000+8000)*1.2-15000*5%]*30%。
這個方案初看之下覺得有點道理，但只要細(xì)究一下就會發(fā)現(xiàn)，財務(wù)人員是錯誤地理解了土地增值稅條例中有關(guān)收入、成本的概念，如果協(xié)議轉(zhuǎn)讓價為1.5億元，則工程成本8000萬元不應(yīng)作為A公司的開發(fā)成本，而是B公司的開發(fā)成本，A公司不能作為增值額的抵扣項目進(jìn)行抵扣，公司通過這種方案的安排是不屬于合理的稅收籌劃而是在刻意逃稅，一旦被稅務(wù)機關(guān)稽查，A公司將不可避免地面臨巨額稅收補繳和罰款。
面對著上述啼笑皆非的稅務(wù)安排方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何合理地運用土地增值稅的相關(guān)政策進(jìn)行稅收籌劃呢？筆者認(rèn)為：在正確地解讀財稅48號文的基礎(chǔ)上，以下三種策略可以達(dá)到為企業(yè)減輕稅負(fù)的效果：
1、 合理分?jǐn)偝杀举M用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支有多項內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)成本作為銷售收入的扣除項目，必定影響房地產(chǎn)企業(yè)增值額的大小，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均同時進(jìn)行幾處房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，企業(yè)可根據(jù)各處房地產(chǎn)開發(fā)的征收時間的先后進(jìn)行延后征收、根據(jù)開發(fā)后用于出租的房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征收范圍的規(guī)定，合理分配各個房地產(chǎn)開發(fā)項目之間的開發(fā)成本，從總體上達(dá)到減少和延后稅負(fù)的目的。
2、 靈活運用合作建房方式免征土地增值稅的規(guī)定。財稅48號文規(guī)定對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身有土地，但資金緊張，可以與有意愿購買該房產(chǎn)的其他企業(yè)采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，將本為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為改為合作建房的方式，從而達(dá)到免征土地增值稅的目的。
3、 充分運用以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營、公司合并和分立免征土地增值稅的規(guī)定。財稅48號文規(guī)定對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，或者公司在分立過程中，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到分立企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅；對投資、聯(lián)營企業(yè)、兼并企業(yè)、分立企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，則應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過先將擬出售的土地或房產(chǎn)分立為一個獨立公司，再將該公司股權(quán)出售于有意向受讓者；或?qū)M出售的土地或房產(chǎn)與有意向的受讓公司合資成立一家新公司，再將新公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給有意向受讓公司的方式實現(xiàn)銷售，從而達(dá)到減稅的目的。
回頭看前面所述案例，A公司如何運作該項目才能達(dá)到土地增值稅稅負(fù)最小化，同時雙方合作又成功呢？根據(jù)上述所列策略我們逐一進(jìn)行分析如下:
【策略1】
由于O地塊作為主體商場已開發(fā)完成并用于出租使用，因此其不屬于土地增值稅征收范圍，而整個項目又是在同一地點由同一工程隊開發(fā)的群體開發(fā)項目，因此 A公司可合理地將開發(fā)成本項目中的某些公共費用如拆遷補償費、前期工程和設(shè)計費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，進(jìn)行合理的調(diào)控，按照能使P地塊分?jǐn)偟阶畲箝_發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分配，從而加大P地塊計算土地增值稅的增值額扣除項目，達(dá)到節(jié)稅目的。
【策略2】
由于B公司購買P地塊是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，A公司以P地塊以及上蓋主體框架工程，B公司以投入資金2.3億元再加上后續(xù)完成整個項目的資金的方式雙方合作建房，同時B公司同意A公司將2.3億元付清P地塊未付工程款8000萬元后剩余1.5億元作為Q地塊開發(fā)資金使用，P地塊開發(fā)完成后B公司獲得絕大部分的房產(chǎn)，而A公司僅象征性地獲得小部分房產(chǎn)以構(gòu)建合作建房按比例分房自用的模式，通過這種安排符合財稅48號文對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅的規(guī)定。但是，運用這種方法進(jìn)行籌劃時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意，土地是沒有過戶的，B公司在合作建房過程中是無法保證其合法權(quán)益，但到了開發(fā)完成后，雙方均辦理了相關(guān)的房產(chǎn)權(quán)屬，反過來，A公司可能面臨著被B公司要求追回其用于開發(fā)Q地塊的1.5億元資金的風(fēng)險。因此，這種稅收籌劃方式僅僅可用于雙方互相信任的基礎(chǔ)上。
【策略3】
A公司采用分立方式將P地塊和上蓋框架工程單獨設(shè)立M公司，M公司總資產(chǎn)為2.3億元、負(fù)債為8000萬元，凈資產(chǎn)為1.5億元，分立后B公司再以1.5億元收購M公司的所有股權(quán)。根據(jù)財稅48號文的規(guī)定，在交易過程中A公司是暫免征收土地增值稅的，而且進(jìn)一步對這個方案的整體稅負(fù)進(jìn)行分析，我們可以看到：①根據(jù)財稅[2002]191號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》，分立過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營業(yè)稅；②根據(jù)財政[2003]184號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅。③根據(jù)國稅發(fā)［2000］119號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》的規(guī)定，被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅；分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時可按經(jīng)評估確認(rèn)的價值確定成本。因此A公司應(yīng)就資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅3960萬元[（15000-3000）*33%]，但同時M公司作為分立企業(yè)在計稅時可按經(jīng)評估確認(rèn)的土地價值1.5億元確定成本，因此若M公司在項目完成后進(jìn)行再出售的（上述案例是作為集團總部辦公樓及對外出租使用，則只影響固定資產(chǎn)賬面價值數(shù)），則間接使M公司可抵減土地增值稅4320萬元（12000*1.2*30%）、企業(yè)所得稅2534.4萬元[（12000-4320）*33%]。根據(jù)以上分析，本方案A公司在繳納所得稅3960萬元后卻帶來了M公司稅負(fù)的抵減6854.4萬元，A公司在籌劃土地增值稅的同時，也帶來了A和M公司整體稅負(fù)的減少。因此選擇該方案無疑最適合A公司的最大利益。
第7篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；成本分?jǐn)?；問題對策
房地產(chǎn)行業(yè)是國民稅收的主要來源之一，對整個中國經(jīng)濟發(fā)展、社會建設(shè)等起到關(guān)鍵性的作用，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直是國家密切關(guān)注的行業(yè)。對房地產(chǎn)企業(yè)加收土地增值稅是出于規(guī)范房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定財政稅收以及保障房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化、持續(xù)化發(fā)展的客觀需要，但需要在此過程中做好清算與稅務(wù)籌劃等相關(guān)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中，需要對成本進(jìn)行合理的分?jǐn)?，以保證清算工作的穩(wěn)步進(jìn)行，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中仍然存在不足之處，這不僅會降低工作質(zhì)量，還會影響整體布局、市場競爭等，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視土地增值稅清算中有關(guān)成本分?jǐn)偟南嚓P(guān)問題，需要及時制定出有效的措施來加以解決。
一、有關(guān)成本分?jǐn)偡椒ㄑ芯?/p>
（一）現(xiàn)行成本分?jǐn)偡绞浆F(xiàn)行的土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡绞街饕腥N，分別是占地面積法、售價比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)面積占總面積的比例來進(jìn)行成本分?jǐn)傆嬎悖蹆r比率法是以房地產(chǎn)項目單位售價為基礎(chǔ)來進(jìn)行成本分?jǐn)傆嬎?，建筑面積法是房地產(chǎn)項目的建筑面積占總建筑面積的比例來進(jìn)行成本分?jǐn)傆嬎?。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算的成本分?jǐn)傆嬎銜r，具體還要看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的規(guī)定來選擇合適的成本分?jǐn)傆嬎惴绞健?/p>
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡椒ㄅe例分析對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，分期開發(fā)的房產(chǎn)項目，或多個同時開發(fā)的項目他們之間的土地成本分?jǐn)偡绞绞遣煌?。房地產(chǎn)企業(yè)因項目差異等不僅導(dǎo)致分?jǐn)偡绞讲煌?，而如果房地產(chǎn)項目存在商業(yè)、住宅及地下車庫的時候時，那么在土地增值稅清算時，房地產(chǎn)項目的土地成本分?jǐn)偡绞揭矔嬖谳^大的爭議，而且房地產(chǎn)項目在不同分?jǐn)偡绞街?，各種類型的土地成本也存差異性。本文將對房地產(chǎn)項目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行對比。如:甲房地產(chǎn)企業(yè)某項目的總建筑面積約15萬平方米，占地面積約3萬平方米，不可售建筑面積約2萬平方米，可售建筑面積約10萬平方米，其中，商業(yè)用地面積約為3萬平方米，住宅面積約8萬平方米、地下車庫面積約為2萬平方米。甲房地產(chǎn)公司該項目于2020年5月售罄，該項目開發(fā)過程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷售收入約為8千萬元，地下車庫銷售收入約為1千萬元，商業(yè)銷售收入約為3千萬元。其中，分別按照銷售收入和面積進(jìn)行不同方式的分?jǐn)偡绞接嬎?，具體分析結(jié)果如表1所示：根據(jù)表1中的內(nèi)容分析，可以看出按照建筑面積來對房地產(chǎn)項目土地成本進(jìn)行分?jǐn)?，對不同類型土地價值的體現(xiàn)并不清晰、準(zhǔn)確，而按照銷售收入對房地產(chǎn)項目土地成本進(jìn)行分?jǐn)?，對不同類型土地價值的體現(xiàn)就比較清楚、合理。此外，甲房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫分?jǐn)偭?3%的土地成本，但地下車庫的銷售收入?yún)s沒有達(dá)到10%，所以房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算的成本分?jǐn)偡绞竭x擇不同，對其的利潤影響是不同的。從中也可以總結(jié)出，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r一定要根據(jù)內(nèi)外部需要，選擇合適的成本分?jǐn)偡椒?，以保證工作的合理性。
二、成本分?jǐn)倖栴}分析
地下車庫、公共設(shè)施、建設(shè)安裝是房產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的主要構(gòu)成部分，而且現(xiàn)階段有關(guān)這三方面的土地增值稅清算成本分?jǐn)傄?guī)定也不是很清楚，所以最容易產(chǎn)生相關(guān)問題，也是做好成本分?jǐn)偙仨氁鉀Q的問題，所以一定要詳細(xì)、全面的分析這些環(huán)節(jié)中的成本分?jǐn)倖栴}。
（一）地下車庫成本分?jǐn)傊械膯栴}地下車庫成本分?jǐn)倳r房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產(chǎn)土地增值稅清算中的一個難點。首先，按照當(dāng)前我國有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算相關(guān)制度中的規(guī)定看，沒有針對房地產(chǎn)項目地下車庫成本分?jǐn)傋鞒雒鞔_的要求與規(guī)定，這就給相關(guān)部門工作開展，以及房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地下車庫成本分?jǐn)値砹酥T多不便?，F(xiàn)在在一些地區(qū)中，針對房地產(chǎn)地下車庫土地成本分?jǐn)偟囊?guī)定，要求房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫按照地上建筑的標(biāo)準(zhǔn)開展成本分?jǐn)偣ぷ?，這樣確實有利于對其的管理，但是地下車庫無論是從性質(zhì)，還是從功能等多個方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統(tǒng)的按照地上建筑標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行成本分?jǐn)?，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區(qū)，地下車庫是被列入在人防工程中的，而對于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認(rèn)定為公共配套設(shè)施的，如果被認(rèn)定為人防工程，那么在針對該部分進(jìn)行成本分?jǐn)倳r，可將其劃入可售建筑面積中并直接進(jìn)行清算分析。
（二）公共設(shè)施分?jǐn)倖栴}當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭不斷加劇，各大房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地滿足客戶需要、提高服務(wù)質(zhì)量，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷售盈利目的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，越來越重視公共設(shè)施的建設(shè)，以期滿足客戶需求，但房地產(chǎn)項目公共設(shè)施在成本分?jǐn)倳r往往容易出現(xiàn)一些問題。首先，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，部分企業(yè)選擇將幼兒園、道路等公共設(shè)施采用同一時間建造的方式，而樓盤卻并不是一下就完工的，分期項目會公用上述同一時期內(nèi)集中建造的公共設(shè)施。在這種情況下，成本分?jǐn)傆嬎銜r所獲得的結(jié)果是不同的，但很多房地產(chǎn)公司往往容易忽視這一點。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤施工時，整體樓盤和基礎(chǔ)設(shè)施是分開施工的，會先進(jìn)行樓盤的完成，然后再修建基礎(chǔ)設(shè)施，導(dǎo)致樓盤完工時基礎(chǔ)設(shè)施還在建設(shè)當(dāng)中，此時按照規(guī)定，就需要對先進(jìn)行完工的樓盤進(jìn)行土地增值稅清算，但由于公共設(shè)施未完工，所以在實際清算時，就沒辦法納入房地產(chǎn)成本中，與前期房地產(chǎn)項目共同進(jìn)行成本分?jǐn)?。此時不管公共設(shè)施成本投入多與少，都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收繳納情況，房地產(chǎn)企業(yè)可能無法享受到免稅政策，這會造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不合理，額外增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，這對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤收益來說是非常不利的。
（三）建筑安裝成本分?jǐn)傊械膯栴}房地產(chǎn)開發(fā)項目往往都是一個樓盤或者是多個樓盤，占地面積大、施工量大，再加上多地已經(jīng)開始推行商品房精裝修政策，所以房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中需要進(jìn)行大量的施工與安裝，其中所產(chǎn)生的成本額在房地產(chǎn)企業(yè)總成本中的占比也是比較大的，對與其的成本分?jǐn)傄卜浅Ｖ匾?，也容易產(chǎn)生一些問題。房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)成較為復(fù)雜，包含普通住宅、商業(yè)建筑等，再加上施工量大、周期長，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當(dāng)中。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r，如果是按照建筑面就法來實施的話，因開發(fā)項目性質(zhì)上的差異而導(dǎo)致安裝成本上的差異，這樣在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r往往很難做到合理。
三、優(yōu)化措施
據(jù)成本分?jǐn)倖栴}分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本分?jǐn)偣ぷ?，必須要及時解決地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝中的成本分?jǐn)倖栴}，以及不斷提高管理隊伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質(zhì)量。
（一）解決地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝問題地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝中都會產(chǎn)生成本，而且這些成本又是房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的關(guān)鍵部分，所以必須要落實好這部分的成本分?jǐn)?、計算。?）不可售地下車庫清算：可以要求房地產(chǎn)企業(yè)在地下車庫建成后，被認(rèn)定為人防性質(zhì)的，可允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除地下車庫對應(yīng)的土地成本。（2）可售地下車庫清算：對于房地產(chǎn)項目中的可售地下車庫，可要求房地產(chǎn)企業(yè)按照整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積來進(jìn)行成本分?jǐn)?。針對公共設(shè)施與建筑安裝成本分?jǐn)傊械膯栴}，房地產(chǎn)企業(yè)也要及時加以解決。如：在建筑安裝成本分?jǐn)傔^程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)傆嬎恪?/p>
（二）提高管理人員的能力水平房地產(chǎn)企業(yè)想要做好土地增值稅清算的成本分?jǐn)偣ぷ鳎仨氁ＷC從業(yè)人員的專業(yè)性、綜合能力，尤其是財務(wù)管理人員、會計核算人員的能力水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)成本分?jǐn)偣ぷ饕螅M(jìn)一步完善管理隊伍的培訓(xùn)機制、考核機制等，通過培訓(xùn)與考核相結(jié)合的方式，不斷提高成本分?jǐn)傁嚓P(guān)從業(yè)人員的整體實力水平，為落實成本分?jǐn)偞蚝没A(chǔ)。其次，要求管理人員要在實際工作中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)要求、項目實際情況等來選擇不同的土地成本分?jǐn)偡绞?，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地完成此項工作，實現(xiàn)發(fā)展需要。
第8篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
【關(guān)鍵詞】土地增值稅清算；稅負(fù)增加；籌劃和對策
目前，我國正在進(jìn)行快速城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟支柱之一，在國民經(jīng)濟中起著重要作用。土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一項重要的稅負(fù)，籌劃好土地增值稅對企業(yè)意義重大。
一、土地增值稅清算中存在的一些問題
（一）稅收政策掌握不全面導(dǎo)致稅負(fù)增加1.被清算單位的認(rèn)定清算單位的認(rèn)定，是土地增值稅清算的第一步。國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。首先，清算單位的認(rèn)定需要審批；其次，分期開發(fā)需分期清算。然而在實際的清算過程，清算單位的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不一致，有的根據(jù)規(guī)劃部門審批的《工程規(guī)劃許可證》作為標(biāo)準(zhǔn)；有的根據(jù)房管局或住建委審批的《銷售許可證》作為標(biāo)準(zhǔn)；有的根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核的獨立核算對象作為標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，部分城市和地區(qū)價格波動大，對清算單位認(rèn)定不合理，會導(dǎo)致各清算單位之間增值額不能互補，將造成企業(yè)稅負(fù)增加。另外，如果清算單位認(rèn)定不合理還將造成不必要的繁瑣的清算工作量。2.普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定由于現(xiàn)行政策中存在普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅的規(guī)定。所以區(qū)分普通住宅和非普通住宅，在納稅籌劃時就顯得很重要?！?005〕26號文雖已明確普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，但在實操中，各地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)又不盡相同，有的以單套建筑面積120平方米以下，有的140平方米以下，有的144平方米以下，有的又按平均單套面積計算；有的又規(guī)定平均價格標(biāo)準(zhǔn)；有的又同時限定了用地性質(zhì)等；實操過程中還存在認(rèn)定時間差異，有的按產(chǎn)權(quán)辦理時間認(rèn)定，有的又以規(guī)劃審批時間認(rèn)定，這也造成了清算時臨界面積的困擾。如果不能按標(biāo)準(zhǔn)區(qū)分普通住宅和非普通住宅，沒有合理歸集和分?jǐn)偝杀?，無法享受稅收優(yōu)惠政策，增加企業(yè)稅負(fù)。3.稅收優(yōu)惠政策的使用在現(xiàn)行政策中，除了熟知的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅和專門從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照開發(fā)成本加計20%扣除規(guī)定外，還有若干減免規(guī)定，如：政策性搬遷（省級以上）出售或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，可免征土地增值稅；以房產(chǎn)作價投資參股的，可免征土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房產(chǎn)轉(zhuǎn)自持出租或自用時暫不征收土地增值稅；一方出地，一方出錢合作自建自用房產(chǎn)的暫不征收土地增值稅等。熟練掌握稅收優(yōu)惠政策并加以運用，將有效降低企業(yè)稅負(fù)。4.“紅線外”成本的扣除在企業(yè)拿地和開發(fā)過程中，通常會增加一些審批規(guī)劃面積之外（“紅線外”）的支出。如：地下通道接駁口，過街天橋，“紅線外”綠化，甚至是學(xué)校等。實操中主要有①土地招、拍、掛中明確的需要交納的大市政配套費、承諾的修建的公共設(shè)施等；②土地招、拍、掛中未明確但有關(guān)部門要求增加的“紅線外”市政配套支出；③企業(yè)為營銷而增加且經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)可的“紅線外”市政配套支出等。第①種情況在清算時，稅務(wù)機關(guān)是允許成本扣除的。但后兩種情形，各地稅務(wù)機關(guān)規(guī)定不一，有的嚴(yán)格“一刀切”均不得扣除；有的要求與本項目開發(fā)有關(guān)且取得相關(guān)部門依據(jù)的，可以扣除；有的在取得相關(guān)依據(jù)后還要按照類別分基礎(chǔ)設(shè)施可以扣除，綠化不能扣除；有的只要是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的，“無償”的就可以扣除。事前掌握好這些規(guī)定，既能節(jié)稅、降稅，又能為當(dāng)?shù)卣块T解決難題。5.地下車位的清算地下車位分類復(fù)雜，扣除規(guī)則不一。有產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)，無產(chǎn)權(quán)又劃分為歸全體業(yè)主的；無償移交給政府的；自用或出租的等。在清算時各地規(guī)定千差萬別。有的“一刀切”有產(chǎn)權(quán)就清算；有的無償移交政府的，成本可扣除等。目前，除部分城市外，其他地區(qū)會出現(xiàn)車位收入成本倒掛。部分企業(yè)在稅務(wù)籌劃時，采取與高增值產(chǎn)業(yè)進(jìn)行捆綁銷售的策略。實操中，各地對該捆綁銷售認(rèn)可度各不相同。有的認(rèn)為在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，可納入清算；有的認(rèn)為，車位作為附贈部分未實現(xiàn)銷售，不納入清算。若不能熟練掌握當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，將會造成該扣除的成本沒扣除，土地增值稅負(fù)增加。
（二）核算分類不清晰導(dǎo)致稅負(fù)增加1.二分法和三分法分類由于企業(yè)開發(fā)的普通住宅增值未超過20%的可以免征土地增值稅政策，出現(xiàn)了目前的二分或者三分法核算。2019年財政部和國稅總局在《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》中將這一“定價權(quán)”交給了各省級政府。目前，中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)態(tài)分類有幾十種，如：商業(yè)、別墅、獨立商業(yè)、風(fēng)情小鎮(zhèn)、高層、公寓、共有產(chǎn)權(quán)房、酒店、經(jīng)濟適用房、寫字樓、洋房、展館等。分散且獨立，不能滿足二分法或者三分法需求，按照現(xiàn)行管理要求，如不能按照分類標(biāo)準(zhǔn)分別核算普通住宅、非普通住宅和其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)增值額，增值額將均攤，可能會導(dǎo)致稅負(fù)增加。2.成本歸集和分?jǐn)倗惏l(fā)〔2009〕91號文明確規(guī)定：扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。如不能按照普通住宅、非普通住宅和其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行成本歸集和分?jǐn)?，將大大增加稅?wù)機關(guān)在清算時進(jìn)行調(diào)整，甚至平攤的可能性，導(dǎo)致稅負(fù)增加。
（三）核算不規(guī)范導(dǎo)致稅負(fù)增加1.未及時取得合法合規(guī)票據(jù)當(dāng)前，我國還處于以票控稅階段，合法合規(guī)的發(fā)票是土地增值稅清算時扣除的重要依據(jù)?！盃I改增”后，合法合規(guī)的發(fā)票不僅是土地增值稅扣除的重要依據(jù)，也是企業(yè)繳納增值稅的重要抵扣源。目前出現(xiàn)較多的是發(fā)票的備注欄里未填寫服務(wù)發(fā)生地點和項目名稱，根據(jù)稅務(wù)總局〔2016〕23號公告，嚴(yán)格意義上講，該類發(fā)票將不得清算扣除。部分單位簽訂合同以付款額開票，導(dǎo)致預(yù)留3%質(zhì)保金清算時未取得合法合規(guī)的發(fā)票，也無法在清算時扣除。2.利息支出核算及證明不規(guī)范當(dāng)前，企業(yè)的利息支出主要來源于外部金融機構(gòu)借款、外部非金融機構(gòu)借款、企業(yè)內(nèi)部借款、個人等。利息扣除方式主要有據(jù)實扣除和按比例扣除。目前出現(xiàn)問題較多的一是資本化時間選擇不恰當(dāng)，雖然當(dāng)前最通行的是以竣工備案日期為分水嶺。二是金融機構(gòu)證明提供不規(guī)范。從非金融機構(gòu)和個人取得的利息支出，即便取得發(fā)票也不能據(jù)實扣除，因此我們不能想當(dāng)然的認(rèn)為取得了發(fā)票就可以扣除。直接且僅從金融機構(gòu)取得借款的，比較容易取得相關(guān)證明，可以據(jù)實扣除。對于企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)貸資金，需提供統(tǒng)借款時金融機構(gòu)借款證明，在不高于金額機構(gòu)利率水平的情況下，據(jù)實扣除。部分類金融機構(gòu)，如信托資金、委托貸款等，需要與稅務(wù)機關(guān)溝通是差額還是據(jù)實扣除。當(dāng)然以上都是在分別核算的基礎(chǔ)上，對于不能分別核算的，只能按照土地款和開發(fā)成本之和的10%內(nèi)計算扣除。未分別核算業(yè)態(tài)、資本化利息時點掌握不好、金融機構(gòu)證明準(zhǔn)備不及時都將對土地增值稅清算帶來不利影響。
二、土地增值稅清算的對策
（一）加強對土地增值稅法律法規(guī)的學(xué)習(xí)自1993年國家《土地增值稅暫行條例》和1995年暫行條例實施細(xì)則以來，陸續(xù)了若干補丁性質(zhì)的規(guī)定和通知。2019年7月16日財政部和國家稅務(wù)總局《土地增值稅法（征求意見稿）》，對土地增值稅進(jìn)行修訂和立法。土地增值稅高稅率的特點要求我們必須要吃透法律法規(guī)的條文規(guī)定，有理有據(jù)的進(jìn)行納稅籌劃。除了定期組織業(yè)務(wù)、財務(wù)人員進(jìn)行法律法規(guī)的學(xué)習(xí)研討之外，還要對新出臺的法律法規(guī)進(jìn)行解讀，同時選擇適合本企業(yè)實際的清算案例來研討、分解吸收，對于實際操作過程中遇到的目前法律法規(guī)未明確規(guī)定的復(fù)雜情況及時向稅務(wù)專家、專業(yè)機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)咨詢。必要時建立企業(yè)稅務(wù)顧問體系，將專業(yè)的問題交給專業(yè)的人去辦理。
（二）保持與土地增值稅清算相關(guān)機構(gòu)的良好溝通保持和加強與專業(yè)機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、住建委等政府相關(guān)部門的良好溝通。目前，現(xiàn)行的土地增值稅法律法規(guī)中還存在著未明確規(guī)定的空白區(qū)，各省稅務(wù)機關(guān)具有一定的自由裁量權(quán)。如銷售價格明顯偏離市場水平的認(rèn)定，“明顯偏離”的界限相對比較模糊。所在區(qū)位、房屋質(zhì)量、開發(fā)商品牌、小區(qū)品質(zhì)、交易條件、產(chǎn)權(quán)年限、甚至開發(fā)商的資金狀況等對銷售價格有較大的影響。市場上具有絕對可比性的兩個銷售價格是不存在的，所以在認(rèn)定銷售價格明顯偏離市場水平時，與專業(yè)機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、住建委等政府相關(guān)部門的良好溝通將有效降低稅負(fù)水平。比如，清算完畢后剩余物業(yè)的適用稅率問題。在實操過程中，由于開發(fā)周期長、工程量復(fù)雜、銷售周期長等特點，在達(dá)到清算條件時，仍有部分開發(fā)成本未及時取得發(fā)票；或大量產(chǎn)權(quán)車位未銷售完畢，產(chǎn)權(quán)車位的收入和成本倒掛，將會導(dǎo)致剩余物業(yè)未來收益大大降低，若按照清算時確定的適用稅率納稅，會造成企業(yè)稅負(fù)大大增加。如能取得專業(yè)機構(gòu)、稅務(wù)機關(guān)、住建委等政府相關(guān)部門的理解，對剩余物業(yè)的適用稅率進(jìn)行重新調(diào)整的話，將大大降低企業(yè)稅負(fù)。
（三）提高相關(guān)業(yè)務(wù)人員的管理和協(xié)作能力在提高工程、成本、運營、銷售、財務(wù)部門的業(yè)務(wù)管理水平的同時，要加強內(nèi)部工程、成本、運營、銷售、財務(wù)部門之間的溝通和協(xié)作能力。土地增值稅清算過程中會涉及大量的材料證明、數(shù)據(jù)計算，并且材料證明繁瑣、數(shù)據(jù)計算復(fù)雜。如果沒有一定的業(yè)務(wù)管理能力，該提供的材料證明沒有提供，或者提供的不正確，在不熟悉法律法規(guī)情況下進(jìn)行復(fù)雜的數(shù)據(jù)計算，這必將會導(dǎo)致收入調(diào)增或者成本調(diào)減，進(jìn)而導(dǎo)致稅負(fù)增加。比如，土地增值稅清算過程中的收入成本匹配問題，如果銷售部門在銷售物業(yè)時將房地產(chǎn)業(yè)態(tài)混亂登記，而成本運營等部門也在開發(fā)成本歸集時將房地產(chǎn)業(yè)態(tài)混亂登記，在財務(wù)系統(tǒng)登記的銷售收入和開發(fā)成本房地產(chǎn)業(yè)態(tài)必然錯配，在清算時，不能有效的對收入和成本進(jìn)行匹配而導(dǎo)致實際稅負(fù)大大增加。
（四）提前進(jìn)行土地增值稅清算籌劃房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)銷售周期通常比較長，短則一兩年，長則四五年，分期滾動開發(fā)的周期更長；土地增值稅采用超額累進(jìn)稅率，在實際清算的操作過程中涉及收入認(rèn)定、扣除項目確認(rèn)及資料提供等工作比較繁瑣；對于分期滾動開發(fā)的項目在成本費用歸集核算、清算單位認(rèn)定等工作也很復(fù)雜。提前做好土地增值稅清算籌劃，合理劃分清算單位、明晰成本歸集核算對象，同時做好各項臺賬數(shù)據(jù)，證明資料的準(zhǔn)備，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算合理降低稅負(fù)的開端。
（五）提高核算精準(zhǔn)度和真實性在合理確定清算單位，合理使用稅收優(yōu)惠政策的前提下，準(zhǔn)確核算銷售收入，規(guī)范成本歸集與分?jǐn)?，做到銷售收入核算清晰，成本歸集分?jǐn)傉鎸嵑侠?。加大信息化手段的引入，通過系統(tǒng)化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化提高銷售收入、成本核算的精準(zhǔn)度和真實性。
第9篇：房地產(chǎn)土地增值稅政策范文
論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對企業(yè)的利潤影響較大，故加強對土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計稅扣除成本的審核，并針對減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象，采用扣除法和評估法計算增值額，實行四級超率累進(jìn)稅率計算征收。
計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。②四級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進(jìn)稅率的特點是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第③項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
2正確確定清算計稅單位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
3認(rèn)真審核銷售收入的真實性
企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價格進(jìn)行評估時，審核其真實性。
4認(rèn)真審核計稅的扣除項目
(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱、路燈設(shè)施、健身運動設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等，必須以各種完稅(費)憑證為依據(jù)。
(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：①計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。如拆遷補償費不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強調(diào)是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費用，稅務(wù)機關(guān)決不允許將開發(fā)費用計入開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)問接費用等。④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。⑦對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏?、分期分批開發(fā)的成本費用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分?jǐn)偂儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費用分?jǐn)?。對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。
5靈活運用減免稅優(yōu)惠政策
