房地產(chǎn)供應(yīng)商管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)上市公司 營運(yùn)資金管理 企業(yè)績效

一、房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀及存在的問題

(一)樣本選取與數(shù)據(jù)來源

本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)共30家A股上市公司2009-2011三年的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。為避免異常值的影響，剔除了2009-2011年度列為ST的公司。

本文所用數(shù)據(jù)均來源于樣本上市公司公布的各個(gè)年度的季報(bào)，半年報(bào)和年報(bào)，數(shù)據(jù)取自新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)。表格樣本公司2009-2011年相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中數(shù)據(jù)均為樣本公司當(dāng)年的平均值。

(二)樣本數(shù)據(jù)分析

房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)資金狀況如表1所示。

從樣本數(shù)據(jù)表1可以初步看出，房地產(chǎn)公司現(xiàn)金周期先縮短后延長，總資產(chǎn)收益率先增長后降低；房地產(chǎn)上市公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期先延長后縮短；應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期，存貨周轉(zhuǎn)期一直增長,說明房地長上市公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)有問題，存貨偏長。

(三)房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)資金管理存在的問題

1、流動(dòng)資金不足

目前，我國企業(yè)普遍存在流動(dòng)資金短缺的情況，面臨著營運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)。這種流動(dòng)資金的緊缺狀況已經(jīng)超出了理性的極限，諸多不合理因素的存在嚴(yán)重干擾了企業(yè)個(gè)體營運(yùn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，營運(yùn)資金不足將直接影響企業(yè)交易活動(dòng)的正常進(jìn)行。

2、營運(yùn)資金低效運(yùn)營

流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)緩慢，流動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量差，不良資產(chǎn)比重較大。應(yīng)收賬款數(shù)量普遍增高，且相互拖欠情況比較嚴(yán)重，平均拖欠時(shí)間增長，應(yīng)收賬款中有很大一部分發(fā)生壞賬的可能性較大。

3、營運(yùn)資金管理弱化

現(xiàn)金管理混亂。流動(dòng)性最強(qiáng)、獲利能力最低是現(xiàn)金資產(chǎn)的特點(diǎn)。現(xiàn)金過多或不足均不利于企業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)金周期是影響企業(yè)績效的一大關(guān)鍵問題。

二、實(shí)證分析內(nèi)容

本文將選擇總資產(chǎn)收益率作為企業(yè)績效評價(jià)核心指標(biāo)，該指標(biāo)能較綜合的反映企業(yè)運(yùn)營方面的信息，具有極強(qiáng)的代表性?？傎Y產(chǎn)收益率（ROA）是分析公司盈利能力時(shí)一個(gè)非常有用的比率，是一個(gè)衡量企業(yè)收益能力的指標(biāo)?？傎Y產(chǎn)收益率是一個(gè)考核企業(yè)利潤目標(biāo)十分有效的指標(biāo)。 總資產(chǎn)收益率的高低直接反映了公司的競爭實(shí)力和發(fā)展能力,也是決定公司是否應(yīng)舉債經(jīng)營的重要依據(jù)?？傎Y產(chǎn)收益率的計(jì)算公式是：

總資產(chǎn)收益率＝凈利潤÷平均資產(chǎn)總額(平均負(fù)債總額十平均所有者權(quán)益)×100%(1)

所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益。(2)

平均資產(chǎn)總額是指當(dāng)期期初和期末資產(chǎn)總額的算術(shù)平均值，即：平均資產(chǎn)總額=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/2 (3)

總資產(chǎn)收益率分析的重要意義體現(xiàn)在：（1）總資產(chǎn)收益率指標(biāo)集中體現(xiàn)了資產(chǎn)運(yùn)用效率和資金利用效果之間的關(guān)系。（2）在企業(yè)資產(chǎn)總額一定的情況下，利用總資產(chǎn)收益率指標(biāo)可以分析企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和持久性，確定企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。（3）總資產(chǎn)收益率指標(biāo)還可反映企業(yè)綜合經(jīng)營管理水平的高低。

三、研究設(shè)計(jì)

(一)研究假設(shè)

假設(shè)1：現(xiàn)金周期與公司經(jīng)營績效負(fù)相關(guān)

營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)期應(yīng)該適度，過長或過短都會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營績效。目前我國企業(yè)的現(xiàn)金周期明顯超長，縮短現(xiàn)金周期帶來的邊際收益大于邊際成本，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營績效上升。

假設(shè)2：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效負(fù)相關(guān)

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期反映企業(yè)年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金和償還短期債務(wù)的能力。我國企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期過長，放寬應(yīng)收賬款信用期所帶來的邊際銷售增量將會(huì)遞減，而相應(yīng)的邊際成本費(fèi)用則會(huì)上升，最終會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營績效的下降。

假設(shè)3：存貨周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效負(fù)相關(guān)

存貨周轉(zhuǎn)期反映企業(yè)庫存管理的水平，隨著信息技術(shù)、第三方物流、供應(yīng)鏈管理技術(shù)的提高，在保證供貨穩(wěn)定性的同時(shí)也使加速存貨流轉(zhuǎn)成為可能。在技術(shù)和管理方式不斷創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，加速存貨流轉(zhuǎn)帶來的邊際收益必然會(huì)增加。

四、實(shí)證分析

(一)模型1的回歸分析

(二)模型2的回歸分析

模型2分析結(jié)果如表4所示。對模型2進(jìn)行回歸分析發(fā)現(xiàn)：模型2調(diào)整后R2值為44.7%，且在1％的顯著性水平上通過了F檢驗(yàn)。現(xiàn)金周期與托賓Q值不顯著負(fù)相關(guān)，每股股利、第一大股東持股比例均與托賓Q值不顯著正相關(guān)，公司規(guī)模變量（LNASSET）與托賓Q值的正相關(guān)關(guān)系在1%的水平上顯著。說明營運(yùn)資金管理效率沒有顯著提高公司價(jià)值。

(三)模型3的回歸分析

以應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)不顯著負(fù)相關(guān)，部分驗(yàn)證假設(shè)2。銷售增長率在5%的水平上與公司經(jīng)營績效正相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效微弱負(fù)相關(guān)，模型通過10%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為4.7%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

模型3以存貨周轉(zhuǎn)期為變量的分析結(jié)果如表3-6所示。

以存貨周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的存貨周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)在1%的水平上顯著正相關(guān)，不支持假設(shè)3，但系數(shù)非常小。銷售增長率在5%的水平上與公司經(jīng)營績效正相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效微弱負(fù)相關(guān)，模型通過1%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為10%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

分析結(jié)果如表7所示。以應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期為變量的回歸表明，樣本的應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期與公司經(jīng)營績效(ROA)不顯著正相關(guān)，不支持假設(shè)4，但系數(shù)非常小。銷售增長率與公司經(jīng)營績效微弱負(fù)相關(guān)。公司規(guī)模變量與公司經(jīng)營績效在5%的水平上顯著相關(guān)，模型通過1%水平的F檢驗(yàn)，調(diào)整后的R2值為8.9%，D.W值在2附近，基本無序列相關(guān)可能。

1、控制現(xiàn)金持有量

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司營運(yùn)資金與績效統(tǒng)計(jì)關(guān)系，縮短現(xiàn)金周期能提高企業(yè)績效。因此房地產(chǎn)上市公司應(yīng)當(dāng)控制好現(xiàn)金持有量，縮短應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期，應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期，以及存貨周轉(zhuǎn)期。

2、加快資金周轉(zhuǎn)速度

加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，筆者認(rèn)為可以采取以下措施：加強(qiáng)在中小型住宅的設(shè)計(jì)和開發(fā)。2007年8月，國務(wù)院下發(fā)24號文《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確了政府在保障性住房供應(yīng)上所發(fā)揮的主導(dǎo)作用，標(biāo)志著全面完善住房保障體系的開始。加強(qiáng)在中小型住宅的設(shè)計(jì)和開發(fā)一方面中小型住宅更加適應(yīng)國家政策和市場需求，有利于銷售和資金回籠，另一方面，中小型住宅開發(fā)周期較短，資金占用相對較少，因此可以加快企業(yè)周轉(zhuǎn)速度，縮短存貨周轉(zhuǎn)期，提高企業(yè)績效。

3、加強(qiáng)資金的監(jiān)督和檢查

企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對資金使用情況進(jìn)行檢查，可以通過日常的報(bào)表了解全面情況，通過專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款等往來賬目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理，將部門負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以通過內(nèi)部審計(jì)，對財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營業(yè)績真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳媛媛:芻議企業(yè)營運(yùn)資金管理[J].管理實(shí)踐,2007

[2]王曉琪.房地產(chǎn)行業(yè)營運(yùn)資金管理.財(cái)會(huì)月刊(會(huì)計(jì)),2010

[3]逢詠梅,宋艷.營運(yùn)資金管理效率與公司經(jīng)營績效分析.財(cái)會(huì)通訊(學(xué)術(shù)版)2009

第2篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

內(nèi)容摘要：本文在以往對鏈際競爭和房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本研究的基礎(chǔ)上，將鏈際競爭引入到房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本管理中。從房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本構(gòu)成的角度，分析了鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的影響，并構(gòu)建了鏈際競爭下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本 供應(yīng)鏈成本控制 鏈際競爭

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化以及顧客需求的多元化，競爭已不再簡單的是企業(yè)與企業(yè)之間的競爭，而成為供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭。Nagurne（1999）等人首次提出了供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)的競爭模型，利用變分不等式構(gòu)建供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型，模型通過介紹供應(yīng)鏈中的不同決策者的獨(dú)立行為和競爭行為，得到了系統(tǒng)達(dá)到均衡的條件。Dong（2005）等人通過對多層供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)在不確定情況下的多準(zhǔn)則決策問題的研究，進(jìn)一步深化了對供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)均衡模型的研究。房地產(chǎn)業(yè)為了提高成本管理水平，也開始涉足供應(yīng)鏈成本的研究。張麗、李明啟（2004）提出在電子一體化和商務(wù)經(jīng)濟(jì)的今天，企業(yè)已經(jīng)很難依靠傳統(tǒng)的成本管理方法，應(yīng)將供應(yīng)鏈管理引入房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本管理中。

鏈際競爭的概念

可以獲取材料和服務(wù)的渠道有很多，其中由從事產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、銷售及后期使用維護(hù)等相關(guān)工作的商業(yè)實(shí)體構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)就是供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)。供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)是這些商業(yè)實(shí)體之間構(gòu)成的供應(yīng)鏈之間的生產(chǎn)力、競爭力以及市場地位的統(tǒng)一體，這些商業(yè)實(shí)體在供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中以一個(gè)統(tǒng)一的整體發(fā)揮作用。因此，供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)就是由相互關(guān)聯(lián)的供應(yīng)鏈構(gòu)成的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，供應(yīng)鏈經(jīng)濟(jì)中的供應(yīng)鏈之間相互作用就形成了鏈際競爭。供應(yīng)鏈之間相互競爭影響著供應(yīng)鏈的成本，對于單獨(dú)的一條供應(yīng)鏈，我們可以通過供應(yīng)鏈上各個(gè)企業(yè)之間的協(xié)同關(guān)系來控制供應(yīng)鏈成本。然而，實(shí)際中的供應(yīng)鏈往往是處于動(dòng)態(tài)的相互作用中的，供應(yīng)鏈之間的這種相互作用叫做競合作用。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈長、經(jīng)營管理復(fù)雜；房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值與信息的傳遞都是靠內(nèi)部與外部的雙向交換，呈星狀發(fā)散；項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料采購、施工管理、營銷、物業(yè)管理等過程是一種并行系統(tǒng)，開發(fā)商要考慮項(xiàng)目全生命周期中的所有因素；企業(yè)內(nèi)部資源有限，企業(yè)一般僅保留最具優(yōu)勢的核心業(yè)務(wù)，而把其他非核心業(yè)務(wù)外包。這些特征都決定了房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈的復(fù)雜性，供應(yīng)鏈與供應(yīng)鏈之間的競爭必然會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本產(chǎn)生影響。

鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的影響

供應(yīng)鏈成本管理作為一種跨企業(yè)的成本管理方法，其管理的范圍延伸到了整個(gè)供應(yīng)鏈上各個(gè)相關(guān)聯(lián)企業(yè)的作業(yè)成本以及交易成本，從而達(dá)到優(yōu)化和降低整個(gè)供應(yīng)鏈總成本的目的。在分析房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本時(shí)，可參照一般的制造企業(yè)，將房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈分為上游成本、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心成本和下游成本。其中上游成本是保證項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)成本，包括土地開發(fā)成本、融資成本、勘察設(shè)計(jì)成本、招投標(biāo)及談判成本、材料采購成本、建筑安裝工程費(fèi)用及咨詢成本等，上游成本所涉及的單位主要有政府、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商、承建商、咨詢機(jī)構(gòu)等；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心成本包括前期工程費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等；下游成本是指在銷售及售后中所發(fā)生的成本，包括了銷售成本、物業(yè)管理成本和客戶服務(wù)成本，涉及的單位主要有銷售機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司和客戶。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本分類，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成模型（見圖1）。

（一）鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈上游成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)是圍繞項(xiàng)目運(yùn)營的，而項(xiàng)目對土地有著很強(qiáng)的依賴性，供應(yīng)鏈核心企業(yè)—房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取土地，彼此之間的相互競爭對土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)必須有充足的資金作為后盾。在房地產(chǎn)企業(yè)資本鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力高低很大程度上決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否低價(jià)獲得資本從而在供應(yīng)鏈的競爭中取勝。項(xiàng)目建設(shè)前期，設(shè)計(jì)階段耗費(fèi)成本占總成本費(fèi)用的10%-20%，對項(xiàng)目建設(shè)期成本控制的影響為20%-30%。供應(yīng)鏈之間的競爭促使房地產(chǎn)企業(yè)越來越關(guān)注項(xiàng)目建設(shè)的前期，對項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)成本投入越來越大。

項(xiàng)目的建設(shè)期，從材料和人工方面來講，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)聯(lián)的上游供應(yīng)商之間在進(jìn)行產(chǎn)量競爭時(shí)會(huì)引起原材料及設(shè)備零部件的采購成本上升；位于多條供應(yīng)鏈的焦點(diǎn)上的供應(yīng)商，多家房地產(chǎn)企業(yè)都從這個(gè)供應(yīng)商取得原材料和設(shè)備，供應(yīng)商借機(jī)抬價(jià)或者是供應(yīng)商為滿足多個(gè)開發(fā)商的需求，不斷的擴(kuò)大產(chǎn)能，從而引起原材料和設(shè)備成本的變化。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的上游供應(yīng)商之間為了獲取市場通過擴(kuò)大產(chǎn)能進(jìn)行產(chǎn)量競爭，導(dǎo)致企業(yè)對人工的需求越來越大，間接引起人工成本的增加。房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商的過程中，供應(yīng)商之間的競爭會(huì)增加招投標(biāo)成本的投入以及談判成本的產(chǎn)生。從工程建設(shè)的角度，在項(xiàng)目的建設(shè)期，房地產(chǎn)企業(yè)通過業(yè)務(wù)外包政策，將工程發(fā)包，承包單位的實(shí)力及承包單位的成本管理水平都會(huì)影響建安工程費(fèi)用的高低，為了保證項(xiàng)目的有效實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)必須對承包單位各方面的能力進(jìn)行了解，運(yùn)用監(jiān)理制度對項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督，這些都會(huì)增加供應(yīng)鏈成本。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的咨詢成本是指在咨詢單位對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本概預(yù)算、結(jié)算及其它相關(guān)的咨詢服務(wù)時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)成本，主要體現(xiàn)為咨詢費(fèi)用。隨著咨詢市場的日益發(fā)展壯大和咨詢價(jià)格的公開性，大大的縮減了房地產(chǎn)企業(yè)咨詢環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本。

（二）鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)核心成本包括房地產(chǎn)企業(yè)自身管理成本和房地產(chǎn)企業(yè)支付的開發(fā)成本。房地產(chǎn)企業(yè)的自身管理成本是房地產(chǎn)企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用和稅金；房地產(chǎn)企業(yè)支付的開發(fā)成本是在工程施工前和施工過程中為完成工程項(xiàng)目所發(fā)生的非實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。眾多的房地產(chǎn)企業(yè)之間彼此競爭，會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)核心成本的增長。

（三）鏈際競爭對房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈下游成本的影響

在項(xiàng)目竣工投入使用階段，鏈際競爭對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售成本、物業(yè)管理成本的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的市場份額，就選擇較好的策劃公司和物業(yè)管理公司作為合作伙伴，還要從服務(wù)及質(zhì)量上贏得顧客的青睞，這需要投入較大的成本。鏈際競爭的條件下，提高自身也是一個(gè)非常重要的途徑，房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)自身的管理，不斷地增加對高科技人才的投入，才能贏得市場。

鏈際競爭下房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型和措施

（一）鏈際競爭下的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本控制模型

第3篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

關(guān)鍵詞：采購管理 供應(yīng)鏈 核心競爭力

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)近幾年保持著較快的發(fā)展速度，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，工程項(xiàng)目物資采購管理顯得越來越重要。其好壞直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量的好壞和企業(yè)利潤。但是我國工程項(xiàng)目傳統(tǒng)的采購模式中存在許多不足，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前世界市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢。

一、我國工程項(xiàng)目物資采購的管理現(xiàn)狀

工程項(xiàng)目采購的流程不僅因企業(yè)而異，而且在同一個(gè)企業(yè)內(nèi)部，不同工程項(xiàng)目的材料采購流程也會(huì)存在一定差異，主要表現(xiàn)在采購來源、采購方式，以及采購對象等細(xì)節(jié)上。但總體上來說采購流程主要有以下幾項(xiàng)：

1、在項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)完成以后，施工企業(yè)材料員根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及項(xiàng)目材料清單，制定材料需求總計(jì)劃和分計(jì)劃報(bào)材料采購部門，并根據(jù)現(xiàn)場需求情況開具領(lǐng)料單。

2、材料采購員根據(jù)材料計(jì)劃通過議標(biāo)或公開招標(biāo)確定供貨單位。

3、確定供應(yīng)商后雙方簽訂采購合同，按合同約定，督促廠商按約定交貨。貨到工地甲方派代表或?qū)I(yè)工程師到現(xiàn)場會(huì)同監(jiān)理工程師、使用方人員驗(yàn)收貨物的數(shù)量和質(zhì)量。

4、供應(yīng)商交貨驗(yàn)收合格后，開具發(fā)票要求買方付款。采購部門核對發(fā)票內(nèi)容后要填寫掛賬單，并轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部門。

5、財(cái)務(wù)部門根據(jù)轉(zhuǎn)來的采購發(fā)票、倉庫部門出具材料入庫驗(yàn)收合格單及公司相關(guān)部門簽發(fā)的付款申請單，審核無誤后辦理材料款掛賬及付款手續(xù)。

二、我國工程項(xiàng)目傳統(tǒng)采購管理模式的特點(diǎn)及缺點(diǎn)：

1、典型的非對稱信息博弈過程

傳統(tǒng)采購活動(dòng)的首要任務(wù)是選擇供應(yīng)商。在采購過程中，采購方為了能從多個(gè)具有競爭性供應(yīng)商中選擇最佳供應(yīng)商，往往會(huì)保留部分私有信息，因?yàn)楣?yīng)商得到的信息越多，供應(yīng)商的競爭籌碼越大，對采購方也不利。

2、驗(yàn)收檢查時(shí)質(zhì)量控制難度大

在傳統(tǒng)采購模式中，要有效控制質(zhì)量和交貨期只能通過事后把關(guān)的方法。驗(yàn)收檢驗(yàn)是采購部門一個(gè)重要的事后把關(guān)工作，且控制難度大。

3、供需關(guān)系競爭多于合作

在傳統(tǒng)的采購模式中，供應(yīng)方和需求方之間的關(guān)系是臨時(shí)的短期合作，競爭多于合作。而且在公開招標(biāo)中許多供貨商都是通過降低投標(biāo)價(jià)格中標(biāo)，因而供貨商為了眼前利益，降低產(chǎn)品質(zhì)量，甚至?xí)檬袌龅耐蝗蛔兓筒少彿綍簳r(shí)的困難要挾對方。

4、采購周期長，響應(yīng)用戶需求能力遲鈍

一方面是由于采購提前期長，另一方面因?yàn)椴少徑?jīng)過計(jì)劃收集、公開招標(biāo)等過程，因而采購期較長，而且由于供需雙方合作的臨時(shí)性，在項(xiàng)目出現(xiàn)變更材料增加或減少時(shí)，供應(yīng)商不一定根據(jù)采購方的實(shí)際需求供貨，而是要求按合同供貨，并可能以此作為增加費(fèi)用或談判的籌碼，且談判過程將影響項(xiàng)目工期，如果重新采購將更加影響工程項(xiàng)目的工期。

三、基于供應(yīng)鏈管理的工程項(xiàng)目采購管理策略

作為工程項(xiàng)目管理上的一個(gè)環(huán)節(jié)，采購管理將受制于工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈約束因素的制約，不僅包括工程項(xiàng)目內(nèi)部供應(yīng)鏈約束因素，還包括工程項(xiàng)目外部供應(yīng)鏈約束因素。工程項(xiàng)目的采購管理如何在多樣化、個(gè)性化的需求市場與復(fù)雜的、多變的供應(yīng)市場之間建立一種協(xié)調(diào)的物流供應(yīng)通道，以供應(yīng)設(shè)備物資能夠及時(shí)、準(zhǔn)確滿足客戶需。

戰(zhàn)略層面上的采購管理是指工程項(xiàng)目的供應(yīng)鏈采購管理在從事外部資源管理時(shí)，應(yīng)該從企業(yè)戰(zhàn)略的高度考慮如何選擇供應(yīng)商和與其建立什么樣的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，以此解決采購技術(shù)層次上的問題，滿足采購業(yè)的供應(yīng)需求，摒棄那種為了生產(chǎn)供應(yīng)需求尋找貿(mào)易伙伴的做、法。戰(zhàn)略層面的采購管理應(yīng)著重于以下幾個(gè)方面：

（1）材料資源的集成

由于技術(shù)的進(jìn)步、需求的多樣化以及日趨激烈的競爭市場，企業(yè)依靠自身的資源能力很難參與市場競爭，這就需要工程項(xiàng)目采購管理通過資源集成，借助外部資源保持競爭優(yōu)勢。

（2）信息集成與共享

信息集成與共享是工程項(xiàng)目采購管理實(shí)施供應(yīng)鏈管理的先決條件，供應(yīng)商的節(jié)點(diǎn)企業(yè)只有在信息集成與共享的基礎(chǔ)上，才能對變化的需求市場做出協(xié)調(diào)一致的快速反應(yīng)。

（3）提升建筑企業(yè)核心業(yè)務(wù)能力

建筑企業(yè)提高競爭力的主要途徑是建筑企業(yè)核心業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng)和核心業(yè)務(wù)的開拓，工程項(xiàng)目采購管理從外部獲取資源并通過供應(yīng)商介入工程項(xiàng)目的技術(shù)并發(fā)與設(shè)計(jì)來提高自身的核心能力，是一個(gè)行之有效的方法。

四、基于供應(yīng)鏈管理的工程項(xiàng)目采購管理措施

1、與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系

建立合作伙伴關(guān)系是實(shí)施供應(yīng)鏈管理的前提，在這種關(guān)系之下，房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商在一定時(shí)期內(nèi)共享信息、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共同獲利。戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系強(qiáng)調(diào)合作和信任。體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目內(nèi)部與項(xiàng)目之外的資源集成與優(yōu)化的思想。合作關(guān)系對于采購中供需雙方的作用表現(xiàn)在：

（1）供應(yīng)商方面

增加對整個(gè)供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)活動(dòng)的共同責(zé)任感和利益的分享：增加對未來需求的可預(yù)見性和可控能力，長期的合同關(guān)系使供應(yīng)計(jì)劃更加穩(wěn)定；成功的客戶有助于供應(yīng)商的成功；高質(zhì)量的產(chǎn)品增強(qiáng)了供應(yīng)商的競爭力。

（2）采購企業(yè)方面

增加對采購業(yè)務(wù)的控制能力；通過長期的、有信任保證的訂貨合同保證了滿足采購的要求；減少和消除了不必要的對進(jìn)購產(chǎn)品的檢查活動(dòng)。降低采購費(fèi)用，建立互惠互利的合同是鞏固和發(fā)展供需合作關(guān)系的根本保證。

2、供應(yīng)鏈合作伙伴的維持機(jī)制

供應(yīng)鏈上的企業(yè)都是獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)體，在機(jī)會(huì)主義和短期行為利益的誘惑下，一些企業(yè)可能隱瞞信息，破壞供需合作關(guān)系，損壞伙伴企業(yè)的利益，從而為本企業(yè)贏取更大利益，因此，對采購管理應(yīng)集中在買賣雙方如何建立和維護(hù)互利合作關(guān)系上。

①設(shè)計(jì)好的合作機(jī)制

當(dāng)供應(yīng)鏈上的兩個(gè)企業(yè)建立合作伙伴關(guān)系時(shí)，首先應(yīng)設(shè)計(jì)并建立一個(gè)好的合作機(jī)制來約束和監(jiān)督買賣雙方的行為，獎(jiǎng)勵(lì)符合雙方利益的積極合作行為，懲罰損害對方利益的隱瞞行為，使違約損失盡量變大，保證雙方都能走到積極合作的軌道上來。

②加快采購的周轉(zhuǎn)率，推行準(zhǔn)時(shí)（JIT）采購策略

③實(shí)行多個(gè)項(xiàng)目的聯(lián)合采購

供應(yīng)鏈管理的思想可以應(yīng)用于單個(gè)項(xiàng)目，而如果其應(yīng)用在多個(gè)項(xiàng)目之中，則更能體現(xiàn)供應(yīng)鏈管理思想潛在的價(jià)值。

房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理在國內(nèi)還是一個(gè)比較新的概念，理論和研究方法還不是很成熟。本文僅僅提出了采購管理的大概方法和相關(guān)措施，并沒有對相關(guān)的手段和步驟進(jìn)行深入的研究，可以說這只是對供應(yīng)鏈環(huán)境下的工程項(xiàng)目采購管理的初步探討。需要在實(shí)踐中進(jìn)一步修正和完善。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

    關(guān)鍵詞:供應(yīng)鏈成本;房地產(chǎn)開發(fā)公司;成本控制

    當(dāng)前,無論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場,消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應(yīng)鏈管理理論,運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具,提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

    一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

    (一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下,為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

    (二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

    在供應(yīng)鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在,并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

    二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

    (一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí),僅僅從靜態(tài)上基于對各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來測算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性,而缺乏對項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延,僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

    (二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:

    1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

    2、設(shè)計(jì)手段較落后,工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合,導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

    (三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢,從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

    (四)施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

    1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過分依賴絕對低價(jià)選擇中標(biāo)單位,結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

    2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商,導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

    3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

    (五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:

    1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導(dǎo)致存貨過大,造成大量資金占用成本。

    2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

    (六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問題,從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

    三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

    (一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu),其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi),政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

    (二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應(yīng)鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系,從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

    1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價(jià)的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

    (1)在做土地征用可行性方案論證時(shí),系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間,減少土地款占用的資金利息成本。

    (2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

    (3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

    2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析,在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對造價(jià)的影響一般僅為5%~12%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn):

    (1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

    (2)引入競爭機(jī)制,實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競賽,可以對同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較,并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

    (3)引入目標(biāo)成本理論,推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更,保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

    (4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理,進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較,推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo),在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時(shí),有效控制工程造價(jià)。

    (5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

    3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”,及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金,降低資金使用成本。

    4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣,公司在安排融資方案時(shí),就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎(chǔ)上,還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低,對成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡,設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

    5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

    (1)招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo),做好資格預(yù)審,選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo),在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo),以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競爭。同設(shè)計(jì)階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

    (2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度,工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí),嚴(yán)格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

    (3)加強(qiáng)現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項(xiàng)不可避免的工作,是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性,必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。

    (4)推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算,節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì),超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān),從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料,從而減少浪費(fèi)損失。

    (5)組織材料合理進(jìn)出場。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料,所以合理安排材料進(jìn)出場的時(shí)間特別重要。首先,應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃,并確定好材料的進(jìn)出場時(shí)間;其次,應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān),降低材料損耗率。

    6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

    (1)引入資金成本概念,合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案,在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

    (2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

    7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

第5篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；可持續(xù)發(fā)展；宏觀經(jīng)濟(jì)

國民經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率與人民生活居住社會(huì)功能的滿足是房地產(chǎn)行業(yè)的重要體現(xiàn)。對我國房地產(chǎn)的發(fā)展前景起到?jīng)Q定作用的因素為城市化運(yùn)動(dòng)與消費(fèi)升級，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展角度來看，土地成本的長期剛性上升、房價(jià)上漲的趨緩及多種政策的改變等是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定的直接因素，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著產(chǎn)品同質(zhì)化、利潤降低及競爭壓力大等問題。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，在土地、融資及購房按揭利率等方面國家必須對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控政策的制約，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理模式，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供可靠的保障。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是指以房地產(chǎn)為對象，即圍繞房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系與房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機(jī)結(jié)合。換言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程中所發(fā)生的各N經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其條件的總稱。

隨著人類對世界環(huán)境與發(fā)展問題的深入分析與研究，作為一種新型發(fā)展觀，可持續(xù)發(fā)展在上個(gè)世紀(jì)八十年代被提出，其概念為既滿足當(dāng)代人需要，又不損害后代人滿足需要的能力的發(fā)展。從提出可持續(xù)發(fā)展概念到實(shí)際運(yùn)行，都得到了廣泛的觀眾。在不斷深入研究可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，也逐步完善了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展理論體系。

作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性及支柱性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)增長具有至關(guān)重要的作用，并影響著社會(huì)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須對當(dāng)代人房地產(chǎn)發(fā)展中的需求進(jìn)行滿足，更要對土地資源進(jìn)行合理利用，并保護(hù)生態(tài)環(huán)境，將發(fā)展空間提供給后代人，實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端

1.資源的浪費(fèi)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然不是節(jié)約型發(fā)展，資源消耗量仍然很大，有效利用率仍然很低，大面積森林資源浪費(fèi)的現(xiàn)狀仍不容樂觀。雖然，我國是資源大國，各種資源相對豐富，但人均資源占有量仍處于世界較低行列之中。我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在這樣的弊端，顯然是不合理的，這嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，當(dāng)下的我們必須重視資源的節(jié)約，必須將其作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的首要問題。

2.環(huán)境的破壞

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，必須引起我們高度注意的是環(huán)境的保護(hù)。然而，當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻忽視生態(tài)環(huán)境的存在，某些房地產(chǎn)開發(fā)商只為追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，而致使生態(tài)環(huán)境遭到破壞；只追求建筑面積的擴(kuò)大，而致使房子的舒適度極其低下。這種發(fā)展模式不僅造成房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展，更重要的是對生態(tài)環(huán)境造成了惡劣的影響。這嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，必須在維護(hù)好環(huán)境的基礎(chǔ)上發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

3.房地產(chǎn)供需關(guān)系問題

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)更是維持著高速的發(fā)展，這就導(dǎo)致了房產(chǎn)供需關(guān)系的失衡。一是由于人們對生活條件的要求更高，使得房地產(chǎn)開發(fā)商盲目地追求數(shù)量的增多，而不注意在某一區(qū)域是否有如此大的需求，導(dǎo)致某些房子根本售不出去。換個(gè)角度來說，這是浪費(fèi)了現(xiàn)有的資源；二是在只追求數(shù)量的同時(shí)，忽視房地產(chǎn)的質(zhì)量，導(dǎo)致多處建筑根本不符合國家建筑規(guī)定而棄置，從而造成了人力、物力及財(cái)力的浪費(fèi)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略及對策

1.與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所存在的最大弊端是資源的浪費(fèi)。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，必須堅(jiān)持“杜絕浪費(fèi)、提高利用率、有效充分”的方針。建筑取材時(shí)，首先應(yīng)該對整個(gè)建筑過程中所需材料做整體上的規(guī)劃和評估，切實(shí)做到“用多少，取多少”；其次，應(yīng)量材而用，切勿盲目取材，等真正實(shí)施時(shí)才發(fā)現(xiàn)材料的不規(guī)格。土地的利用也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要著重考慮的問題，房地產(chǎn)施工的時(shí)候，應(yīng)嚴(yán)格測量建筑之間的間距，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐乩砑暗匦翁卣?，對建筑做好整體規(guī)劃，以便使土地能夠充分的利用。

2.與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)

在房地產(chǎn)開發(fā)及施工時(shí)，對周圍生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，也是城市建設(shè)的重要部分。因?yàn)榄h(huán)境因素更是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要因素，所以，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，要充分考慮生態(tài)環(huán)境因素。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)之前，應(yīng)該進(jìn)行全面規(guī)劃，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境做好充分調(diào)查，務(wù)必做到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)，使建筑能與周圍生態(tài)環(huán)境緊密相連，為人們營造一個(gè)良好的居住環(huán)境。然后，要為居民營造一個(gè)良好的社區(qū)環(huán)境，這就要求我們秉承“建設(shè)花園小區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮當(dāng)?shù)氐娜宋奶攸c(diǎn)，努力做到房地產(chǎn)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的統(tǒng)一。

3.掌握市場供求關(guān)系

市場供求關(guān)系決定著商品生產(chǎn)量的多少，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，更要遵循這一規(guī)律。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)時(shí)，要做好市場調(diào)查，掌握市場供求關(guān)系，做到需求有多少，供應(yīng)就有多少。只有這樣才能保證房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售能夠同時(shí)并進(jìn)，才能不致房地產(chǎn)的浪費(fèi)，才能使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的旗幟下，更好更穩(wěn)定的發(fā)展。

4.加大科技的投入

科學(xué)技術(shù)是先進(jìn)的生產(chǎn)力，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要科技的投入，需要科技的創(chuàng)新，同樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展更需要科技創(chuàng)新。科技進(jìn)步是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，科技的進(jìn)步靠人才，因此，要大力培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人才，加大對先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的引進(jìn)與改造。使高精尖的技術(shù)充分用到房地產(chǎn)行業(yè)中去，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

5.住宅標(biāo)準(zhǔn)化

目前房地產(chǎn)行業(yè)正向品牌及模式競爭階段不斷邁進(jìn)，大型地產(chǎn)公司逐步確立品牌和產(chǎn)品戰(zhàn)略，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)與工業(yè)化生產(chǎn)需求相適應(yīng)，可以對設(shè)計(jì)、采購及施工成本進(jìn)行有效降低，并對效率進(jìn)行有效提升，同時(shí)對開發(fā)周期的減少十分有利。標(biāo)準(zhǔn)建立是確保品質(zhì)的最好方式。設(shè)計(jì)流程標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品開發(fā)等系列規(guī)范文件的完善，可以為住宅產(chǎn)品的優(yōu)化提供可靠的保障。

為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量，應(yīng)確保在各個(gè)環(huán)節(jié)中都具有高品質(zhì)，如規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工等階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)優(yōu)化重組房地產(chǎn)開發(fā)流程，進(jìn)行評估標(biāo)準(zhǔn)的制定，為工程管理能力的提升提供可靠的保障。與此同時(shí)，應(yīng)對成本控制模式加以完善，如進(jìn)行成本管理中心的設(shè)立，將目標(biāo)成本管理理念引入，對房地產(chǎn)開發(fā)投資成本進(jìn)行有效管理。為提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長速度，在成本控制中，應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一采購模式的建立，將戰(zhàn)略供應(yīng)商概念引入采購模式，以此對其成本進(jìn)行有效降低，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)乎國計(jì)民生，更是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)力，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能否可持續(xù)發(fā)展就顯得至關(guān)重要了。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，不能僅看眼前的利益，而應(yīng)該放眼未來，既滿足當(dāng)下人們?nèi)找嬖鲩L的需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又不損害子孫后代的利益，讓他們營造良好的居住及資源環(huán)境。由此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展則顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

一、本輪房價(jià)上漲的因素分析

（一）需求因素

1.城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是推動(dòng)住房需求的最主要的剛需。我國2015年底的城鎮(zhèn)化率只有56.1%，如果按照發(fā)達(dá)國家70%以上的城鎮(zhèn)化率，我們還有近3億人入城空間，國家目前在推動(dòng)1億人入城，這些需求是剛性需求。中國新型城鎮(zhèn)化今后還要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程，住房需求將呈增長態(tài)勢。

2.產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。為什么本輪房價(jià)上漲只存在于一線城市和部分二線城市，而不是所有城市都上漲呢？因?yàn)檫@些城市當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，未來的發(fā)展?jié)摿σ脖容^大，就業(yè)更為充分。人口流入具有持續(xù)性，必須具有充分的就業(yè)條件，所以即使有些三、四線城市給予購房者很多優(yōu)惠政策，甚至是現(xiàn)金補(bǔ)貼，都難以吸引流動(dòng)人口購房，其主要原因就是就業(yè)，因?yàn)檫@是關(guān)系到其未來可持續(xù)發(fā)展的問題。購房后，需要工作支付月供和維持日常生活，必然需要良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展去支撐。正如收入水平并不高的鄭州房價(jià)不斷上升，與富士康投資鄭州，增加大量的就業(yè)人口不無關(guān)系。

3.國家戰(zhàn)略。本輪房價(jià)上漲還有一個(gè)值得注意的區(qū)域特點(diǎn)，就是上漲幅度較大的城市都是處于國家?guī)状髤^(qū)域戰(zhàn)略重點(diǎn)地區(qū)。除了傳統(tǒng)的長三角和珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力地區(qū)外，中央新一屆政府上臺(tái)以后，提出京津冀一體化、長江經(jīng)濟(jì)帶等戰(zhàn)略，導(dǎo)致環(huán)北京周邊的城市群地帶及南京、合肥等地房價(jià)的快速上漲。這些戰(zhàn)略決定了未來會(huì)圍繞這些區(qū)域發(fā)展大型的城市群，這些地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)更加完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?huì)比較大。

4.人口的回流。很多早期外出打工的農(nóng)民工，目前到了需要考慮定居的時(shí)候，這一因素在今年房價(jià)上升過程當(dāng)中比較明顯。一、二線城市由于戶籍和升學(xué)等影響，終究讓其缺乏歸屬感。同時(shí)，其對一二線的房價(jià)也是望塵莫及，因此，他們中很大一部分人考慮到回流，而回流購房的選擇受經(jīng)濟(jì)條件約束，經(jīng)濟(jì)條件最好的一部分往往回流到一省城市公共基礎(chǔ)設(shè)施最好、教育文化醫(yī)療資源聚集最好、公共服務(wù)最完善的省會(huì)，當(dāng)然其房價(jià)也往往是一省最高的；經(jīng)濟(jì)條件差點(diǎn)的基本就回流到地級市；再差點(diǎn)的就回流到縣城或者鎮(zhèn)里面。所以，這種人口的回流基本呈現(xiàn)以地域劃分財(cái)富等級的現(xiàn)象。中部地區(qū)收入水平并不高的合肥和鄭州的房價(jià)之所以漲得很厲害，其中很重要的因素就是這兩個(gè)省都是前期人口流出大省，當(dāng)前屬于人口回流比較嚴(yán)重的階段。

5.交通。有篇網(wǎng)傳比較廣泛的文章《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃國家告訴你：買房關(guān)注這19個(gè)城市！》，把中國的鐵路中長期規(guī)劃跟房地產(chǎn)未來的升值潛力聯(lián)系起來，從鐵路交通的角度分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也提到了胡煥庸線，談到有些城市隨著高鐵線路的規(guī)劃交通優(yōu)勢可能在衰落，有些城市交通優(yōu)勢在崛起，原因就在于中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃讓有些城市交通變得更加便捷，對產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力當(dāng)然就更大，房價(jià)自然上漲。

6.其他需求因素?，F(xiàn)在的年輕人更看重城市的市容市貌和生活環(huán)境，所以類似合肥的濱湖新區(qū)這樣的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展就會(huì)非常迅速。另外，在當(dāng)前社會(huì)資源配置不均衡和社會(huì)保障沒有達(dá)到均等化之前，大城市的社會(huì)服務(wù)和公共保障相對更好，房地產(chǎn)市場需求也就更為旺盛。

（二）供給因素

強(qiáng)勁的需求是推動(dòng)房價(jià)上升的必要條件，但不是充分條件，因?yàn)槿绻┙o能跟上強(qiáng)勁的需求，房價(jià)就不會(huì)上升太快，顯然住房供給方面也存在一定問題。

1.政府壟斷下的熱點(diǎn)城市土地供給不足導(dǎo)致住房供給不足。根據(jù)一組最新數(shù)據(jù)，一些熱點(diǎn)城市住房需求增加的同時(shí)，供給卻在收縮。2016年1-8月，100個(gè)大中城市土地供應(yīng)面積同比減少10%，在部分一、二線城市下降更多，普遍滯后于全年供地計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，近6年我國的土地供應(yīng)增速是下滑的。從另一個(gè)側(cè)面看，過去5年，山城重慶市的土地供應(yīng)量比上海和北京高出4-6倍，這也就不難理解重慶房價(jià)為何被老百姓稱為良心房價(jià)了。因此，房價(jià)的上漲很大程度是住房供給側(cè)存在嚴(yán)重的問題。而原因是土地是地方政府的財(cái)源，某些地方政府為了獲取更多的土地收入，讓有限土地賣出更好價(jià)錢，打著耕地紅線的幌子，采取擠牙膏式的供給方式，不積極創(chuàng)新改革，增加土地供給。

2.土地供給方式存在問題。土地招拍掛制度本身沒有問題，透明性高，高價(jià)者得，很有市場效率。但是，當(dāng)土地的供給非常有限時(shí)，這種競價(jià)方式就只能讓開發(fā)商為了爭取有限的開發(fā)資源，從源頭推升房價(jià)了，以致地王頻現(xiàn)。如果土地供o很充分，這種競價(jià)模式也就不會(huì)過于抬高地價(jià)。也就是說，在土地供給有限的情況下，這種供給方式推升了房價(jià)。

3.保障房措施不力。開始建立住房制度時(shí)，我國要求占城鎮(zhèn)人口中的70%的中低收入階層由經(jīng)濟(jì)適用住房滿足，占人口10%的最收入階層由政府的廉租住房滿足，剩下的20%的富有階層用商品住房滿足。但現(xiàn)實(shí)卻演變成全國主要城市的房地產(chǎn)市場供應(yīng)機(jī)制主要都表現(xiàn)為商品房單軌供應(yīng)，即基本均由市場主體供應(yīng)商品房，而經(jīng)濟(jì)適用房等政府主導(dǎo)的保障利性供給基本形同虛設(shè)，甚至造成了巨大的權(quán)力尋租空間。有限的保障房，前期由于制度的不完善并未分配給真正需要的人，后期很多保障房又建在很偏遠(yuǎn)的地方，交通不方便，導(dǎo)致很多中小城市的保障房建成后沒人去申請。

4.預(yù)期因素。造成本輪房價(jià)上升的重要因素還與人們預(yù)期的改變和政策的寬松關(guān)系較大。去庫存成為國家任務(wù)，改善了市場預(yù)期，各地政府隨之響應(yīng)中央，紛紛從信貸、稅收和財(cái)政等方面采取寬松的政策。這種沒有嚴(yán)格區(qū)域差異的寬松政策導(dǎo)致供不應(yīng)求地區(qū)的房價(jià)上升很快。

5.貨幣因素。當(dāng)貨幣大量超發(fā)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)又不景氣時(shí)，具有投資功能的房地產(chǎn)能吸引大量資金的進(jìn)入。但本輪房價(jià)上升并非由于信貸總量的大幅放松。數(shù)據(jù)顯示，自2015年下半年M2的同比增速是在下降的，但是房價(jià)卻在上升，因此本輪房價(jià)上升是貨幣流向出了問題。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)普遍疲軟，導(dǎo)致貨幣紛紛流向房地產(chǎn)市場，所以才有了7月份100%的新增貸款都流向房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象，這是房價(jià)上升非常重要的一個(gè)原因。

6.房地產(chǎn)市場秩序的不規(guī)范。房地產(chǎn)商、中介和媒體成為本輪房價(jià)的推波助瀾者。市場火爆的背后，既有部分房地產(chǎn)商通過各種非法手段，人為制造出火爆現(xiàn)象加劇購房者恐慌心理；也有中介的推波助瀾，中介的影響主要體現(xiàn)在二手房交易市場，這對于很多已經(jīng)開始步入存量房時(shí)代的一二線城市房價(jià)影響較大，因?yàn)橹薪榇俪筛呖們r(jià)成交直接關(guān)系其業(yè)務(wù)提成的高低；還有部分媒體從I者也在自覺或者不自覺地成為房價(jià)的推手，很多媒體從業(yè)者由于缺乏專業(yè)素養(yǎng)或者為了博眼球，在房價(jià)上升或者下降階段往往過分夸大上升或者下降的報(bào)道，造成一定的市場恐慌。

二、房價(jià)調(diào)控的重慶經(jīng)驗(yàn)借鑒

我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控目前還不夠成熟，主要是完善的市場調(diào)控體系還沒有形成，調(diào)控的主要目標(biāo)還只是盯住房價(jià)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場調(diào)控的行政手段使用頻繁。重慶市在過去兩年中GDP增速連續(xù)保持全國第一，但在過去的6年里重慶的房價(jià)卻始終穩(wěn)定在6000-7000元/平方米，在本輪房價(jià)上升中，重慶的房地產(chǎn)市場可謂是中國房地產(chǎn)泥石流中的一股清泉。因此，總結(jié)借鑒重慶經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為必要。

一是學(xué)習(xí)重慶土地供給的創(chuàng)新。重慶實(shí)行土地地票制度，將農(nóng)民進(jìn)城后的宅基地復(fù)墾指標(biāo)帶入城里置換，這樣無異于打通了城鄉(xiāng)土地不能互相流通的障礙，同時(shí)也符合以人為本的理念，因?yàn)槿俗叩侥睦?，就?yīng)該在哪里給予人生存空間的需求。2006年重慶為了滿足城市建設(shè)日益增長的土地需求，創(chuàng)造性地以“地票制度”打通傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元土地分割現(xiàn)狀，此后的10年間，重慶每年供地面積始終是京滬的2-3倍。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年重慶供地1864.59萬平方米，京滬深分別是580.76萬平方米、313.18萬平方米、105.73萬平方米，也就是說，2014年重慶供地面積是京滬深的3倍、6倍、18倍以上。

二是學(xué)習(xí)重慶市政府的賣地模式。把生地通過政府開發(fā)出成熟地后賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)商在土地當(dāng)中賺取巨額的差價(jià)，杜絕了很多開發(fā)商根本就不是開發(fā)房子，而是買地等著升值，以致土地供給了，房子供給不上。從2002年起，重慶市就建立了土地整治儲(chǔ)備中心，對全市土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。通過推行土地儲(chǔ)備體系，重慶市將土地一級市場的經(jīng)營權(quán)上收，并通過政府特許經(jīng)營的方式，由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)等經(jīng)營。這其實(shí)就控制了土地的“入口”與“出口”，在征收土地后，土地儲(chǔ)備公司投入資金進(jìn)行拆遷安置或置換搬遷，并投入資金搞土地整治，完成“七通一平”后，將可以直接使用的“熟地”移交給當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屩行膾炫啤?/p>

三是學(xué)習(xí)重慶市的保障房建設(shè)。真正讓低收入人群有房可租，有房可住。重慶創(chuàng)造性地提出了雙軌房地產(chǎn)供應(yīng)機(jī)制，即由市場行為主導(dǎo)中高端房地產(chǎn)市場的商品房供應(yīng)，同時(shí)還在房產(chǎn)稅試點(diǎn)、契稅政策、貸款政策等方面對高端大戶型、別墅型等物業(yè)形態(tài)形成經(jīng)濟(jì)性遏制作用，控制高端供應(yīng)的比例和消費(fèi)。低端保障性住房主要由重慶市政府主導(dǎo)的公租房系統(tǒng)供應(yīng)，即建設(shè)規(guī)模化的公租房，讓新晉市民、貧困市民、應(yīng)屆畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人等有一個(gè)政府福利性的租賃房，在租約滿5年后可申請購買該公租房，同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定公租房不可上市交易，如購買人要賣出，只能原價(jià)出讓給政府公租房管理局。在過去的十年里，重慶總計(jì)興建約4000萬平方米公租房，為數(shù)十萬市民提供了福利性住房。

第7篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

關(guān)鍵詞：企業(yè)項(xiàng)目；采購管理；問題優(yōu)化策略

項(xiàng)目采購管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，對于企業(yè)的成本控制和經(jīng)濟(jì)效益的提高有積極作用。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)項(xiàng)目也越來越多，項(xiàng)目采購任務(wù)也變得繁重起來。企業(yè)的項(xiàng)目采購既影響企業(yè)項(xiàng)目的順利完成，也影響企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和成本控制。如何在現(xiàn)有的制度下，針對項(xiàng)目采購中存在的問題找到優(yōu)化策略是我們需要分析和研究的問題。

一、企業(yè)項(xiàng)目采購管理中存在的問題

企業(yè)項(xiàng)目一般資金投入大，具體任務(wù)多，需要采購很多物資材料、技術(shù)設(shè)備和相關(guān)的服務(wù)。由于采購金額大、涉及的事項(xiàng)多，所以往往會(huì)出現(xiàn)一些問題。

（一）采購審批問題

企業(yè)的各種層次和類型的項(xiàng)目一般需要公司高級管理部門或者上級公司審批。企業(yè)高管或上級公司對采購的某些環(huán)節(jié)非常重視，比如采購計(jì)劃、采購的實(shí)施結(jié)果等。此外，每次完整的采購都不是某一個(gè)單一部門的事，而是多個(gè)部門的事。采購人員既要和需求部門打交道，還要和財(cái)務(wù)部門進(jìn)行溝通，各個(gè)有關(guān)部門是否認(rèn)可采購環(huán)節(jié)是采購部門需要關(guān)注的問題。只有采購過程得到各個(gè)部門的認(rèn)可，企業(yè)采購過程的公開性才能得到增強(qiáng)。但它也有一定的弊端，它使采購內(nèi)部審批的環(huán)節(jié)有所增加，使審批程序變得復(fù)雜。特別是領(lǐng)導(dǎo)要對每個(gè)審批環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查并簽字，如果領(lǐng)導(dǎo)事務(wù)繁忙或者出差，那審批文件就不能及時(shí)完成簽署，可能耽擱采購的進(jìn)度和效率，使采購的時(shí)間延長。企業(yè)開展的每個(gè)項(xiàng)目都有一定的時(shí)間期限，如果采購的商品或服務(wù)類型比較多，采購的審批程序要比較麻煩，那么就會(huì)對采購的進(jìn)度乃至整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)度產(chǎn)生影響。所以，提高采購效率，必須精簡采購審批流程。

（二）采購方案問題

企業(yè)采購種類多樣，專業(yè)領(lǐng)域涉及廣泛，既有有形商品，也有無形的服務(wù)。此外，有些采購工作時(shí)間跨度較大。雖然公司對采購方案有一定的安排，但各部門要細(xì)化這個(gè)方案。采購職能由各個(gè)部門單獨(dú)行使，沒有統(tǒng)一的采購組織，使得采購人員的素質(zhì)也有一定的差異，因此需要以物質(zhì)特征和市場供求關(guān)系采取不同的策略。（三）供應(yīng)商管理問題有些企業(yè)沒有建立供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，也有些企業(yè)數(shù)據(jù)庫不完善，資料不全。這往往導(dǎo)致供應(yīng)商還需要較多的時(shí)間去尋找，使采購效率降低。如果在采購合作之前，不能仔細(xì)地考察供應(yīng)商，會(huì)對后期的合作造成消極影響。在每次與供應(yīng)商合作之后，如果不按時(shí)評價(jià)，就會(huì)對下次的合作造成不利影響。如果不能有效選擇供應(yīng)商，那企業(yè)的采購成本會(huì)有所增加。有些企業(yè)投標(biāo)選型部門與最終落實(shí)采購方案的采購部門的供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫不通用，也會(huì)造成一定困擾。

二、企業(yè)項(xiàng)目采購管理的優(yōu)化策略

（一）調(diào)整規(guī)范企業(yè)采購管理組織和流程

一個(gè)科學(xué)規(guī)范的企業(yè)采購管理組織應(yīng)該符合目標(biāo)統(tǒng)一、權(quán)責(zé)分明、高效精簡的要求。首先，企業(yè)董事會(huì)或者上級公司應(yīng)該放權(quán)給采購部門。董事會(huì)要明確自身的職責(zé)和權(quán)利，放權(quán)給采購部門，使采購部門的積極性得到調(diào)動(dòng)。上級公司應(yīng)該對子公司的采購方案進(jìn)行審核評估。如果總公司同意公司的采購計(jì)劃，那采購的實(shí)施就應(yīng)該由公司自主進(jìn)行。總公司可以對下屬公司的采購行為進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。監(jiān)控的措施有兩個(gè)。第一，可以讓紀(jì)檢部門監(jiān)督采購過程；第二，總公司可以監(jiān)控采購的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)或者金額較大的商品和服務(wù)。對于不重要的環(huán)節(jié)，可以由子公司獨(dú)立開展。開展這種管理和監(jiān)督，既有利于總公司監(jiān)督權(quán)利的行使，也有利于保證子公司的采購自，使公司的采購得以順利有序地進(jìn)行。其次，要明確各部門的采購職責(zé)。企業(yè)的每個(gè)職能部門一般都是相對獨(dú)立的，所以每個(gè)部門都有采購的權(quán)力。企業(yè)的物資裝備部對有關(guān)的機(jī)器設(shè)備等物資的采購負(fù)責(zé)，工程控制部對工程和項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的采購負(fù)責(zé)，而其他一些部門也對其工作權(quán)限內(nèi)的物資擁有采購權(quán)。這樣的制度安排會(huì)使得采購工作發(fā)生交叉，導(dǎo)致重復(fù)采購，不僅造成企業(yè)資金的浪費(fèi)，而且容易使項(xiàng)目的進(jìn)度受到影響。有效解決這個(gè)問題，企業(yè)可以設(shè)立一個(gè)集中的采購部門，由它來統(tǒng)一采購企業(yè)所需的所有物資和服務(wù)。統(tǒng)一集中采購的優(yōu)勢在于能夠有效地整合各部門的職能，明確采購工作任務(wù)，使專業(yè)隊(duì)伍和優(yōu)勢資源得到集中。統(tǒng)一后的采購部門在各個(gè)采購部中設(shè)專業(yè)組，使它們具體行使采購的權(quán)力。企業(yè)需要采購時(shí)，只有采購組才能完成采購任務(wù)，制定采購計(jì)劃、招標(biāo)、詢價(jià)比選和談判簽約等配套工作也由采購小組進(jìn)行。各個(gè)職能部門有什么采購需求可以向采購部門提出，由采購部門來負(fù)責(zé)具體的工作，其他部門要積極與采購部門搞好溝通和配合。這樣，每個(gè)部門各司其職而又相互合作，使采購工作能順利開展。最后，對采購的流程進(jìn)行優(yōu)化。很多公司現(xiàn)有的采購流程涉及的人員和部門多，手續(xù)繁瑣，效率不高。信息技術(shù)的發(fā)展改變了傳統(tǒng)的審批管理，很多工程項(xiàng)目開始使用信息管理系統(tǒng)，比如ERP系統(tǒng)。ERP系統(tǒng)的應(yīng)用基礎(chǔ)是模塊的應(yīng)用程序，它使很多智能部門的活動(dòng)得到集中，不管是產(chǎn)品計(jì)劃、采購零件，還是庫控制存、分銷產(chǎn)品以及訂單跟蹤?？傊?，采購人員可以利用ERP系統(tǒng)完成整個(gè)采購過程。

（二）科學(xué)制定采購計(jì)劃和策略

保證項(xiàng)目順利推進(jìn)的一個(gè)重要措施就是制定采購計(jì)劃和策略。它可以對項(xiàng)目所需的商品和服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量進(jìn)行預(yù)估，保證這些資源的有效及時(shí)供應(yīng)，避免出現(xiàn)資源不足而耽誤項(xiàng)目推進(jìn)的情況。另一方面，制定采購計(jì)劃對于資金利用率的大幅提高也十分有利。只有使采購計(jì)劃能匹配項(xiàng)目的進(jìn)度，才能合理使用材料，防止出現(xiàn)過度采購造成的物資積壓，形成資產(chǎn)的損失。另外，要想合理控制采購的成本也需要制定采購計(jì)劃。采購計(jì)劃的制定，可以給采購部門一個(gè)事先準(zhǔn)備的時(shí)間，有利于對采購方式和采購時(shí)機(jī)進(jìn)行合理選擇，有利于對采購成本進(jìn)行有效的控制。在采購策略方面，可以根據(jù)采購內(nèi)容的不同，分為物資類相關(guān)采購策略、技術(shù)服務(wù)類相關(guān)采購策略和工程類相關(guān)采購策略。以項(xiàng)目工程的承包情況為依據(jù)，可以將物資采購分為業(yè)主采購和分包商采購兩種。其中，業(yè)主采購的策略有集中采購、協(xié)議框架采購和固定量打包采購三種。集中采購適用于大宗物資，其目的是使工作界面削減，使采購成本得以下降，統(tǒng)一材料選型和裝置設(shè)備的統(tǒng)一性，其優(yōu)勢是能夠有效管控采購的質(zhì)量，能夠?qū)υO(shè)備的通用和維護(hù)產(chǎn)生有利影響，使庫存成本下降。協(xié)議框架采購適用于數(shù)量未知商品的采購，其方式是框架協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容要詳細(xì)周到，對物資種類、交貨方式、計(jì)費(fèi)方式和協(xié)議終止條件作出明確具體的規(guī)定。承包商如果實(shí)際履行了業(yè)務(wù)的責(zé)任，那么應(yīng)該享有同樣的權(quán)利。固定量打包采購適用于業(yè)主自購且數(shù)量確定的商品，采購的方式是訂立固定總價(jià)合同。技術(shù)服務(wù)類采購一般要由業(yè)務(wù)進(jìn)行公開招標(biāo)，然后詢價(jià)比較，最后擇優(yōu)確定最終的合作企業(yè)。工程類物資的采購要堅(jiān)持工藝相關(guān)性和區(qū)域相關(guān)性兩個(gè)原則。

（三）調(diào)整供應(yīng)商管理制度

項(xiàng)目所需的設(shè)備、材料和服務(wù)等各種資源都依靠供應(yīng)商來提供，因此有必要做好對供應(yīng)商的管理。調(diào)整供應(yīng)商管理制度，應(yīng)該以市場調(diào)研為基礎(chǔ)，充分調(diào)查掌握各個(gè)供應(yīng)商的基本情況，使供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫得以建立。其次，企業(yè)還應(yīng)該對數(shù)據(jù)庫中的供應(yīng)商進(jìn)行定期的評價(jià)和考核。同時(shí)，由各需要與供應(yīng)商接觸的部門共同來建立和完善供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，做到信息實(shí)時(shí)共享，提高對供應(yīng)商的整體把控。

作者:趙謹(jǐn) 單位:江蘇智運(yùn)科技發(fā)展有限公司

參考文獻(xiàn)：

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[2]鄧永國.企業(yè)物資采購風(fēng)險(xiǎn)研究[J].中國物流與采購,2008(12).

第8篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

看中了這點(diǎn)，“快、準(zhǔn)、狠”地?fù)屜铝诉@塊“蛋糕”。然而，她想做的還不僅限于此。

當(dāng)中瑞財(cái)富累計(jì)交易額突破35億，張巍薇只是很平靜地說了一句：“一切都在計(jì)劃之中。 ”2015年年初，中瑞財(cái)富就定下了在一年內(nèi)交易額達(dá)到35億～40億的目標(biāo)，現(xiàn)在看來，這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，而且有望繼續(xù)攀升。 中瑞財(cái)富是做啥的？官方給出的答案是“國內(nèi)首家大宗商品互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)鏈金融平臺(tái)”。簡單來說，中瑞財(cái)富先找到煤炭、油氣、鋼鐵等多條大宗商品供應(yīng)鏈中的核心企業(yè)，再從這些企業(yè)上游的眾多供應(yīng)商中，選擇有持續(xù)用款需求的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，為其提供融資服務(wù)。

機(jī)會(huì)來了

作為中瑞財(cái)富的CEO，張巍薇曾在本土最大咨詢公司和君咨詢從事咨詢師工作多年。是厭惡了兩點(diǎn)一線的平靜生活，決定出來闖一闖？她搖了搖頭：“多年咨詢師工作，我也進(jìn)入到一個(gè)瓶頸期，最高點(diǎn)在哪兒確實(shí)不清楚，于是選擇企業(yè)落地。 ”作為張巍薇多年客戶的中瑞控股，成為她的首選。 2013年，互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展得風(fēng)生水起，市場空間有限，要想從中分一杯羹，如何切入才能保證今后不被同質(zhì)化？憑借對中瑞控股多年的了解，張巍薇認(rèn)為可將目標(biāo)瞄準(zhǔn)大宗商品供應(yīng)鏈金融，于是，中瑞財(cái)富應(yīng)勢而生。談到這次創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，張巍薇坦言：“相比那些白手起家的創(chuàng)業(yè)者，我是幸運(yùn)的，有平臺(tái)，有資金支持，解決了創(chuàng)業(yè)初期的后顧之憂?！?供應(yīng)鏈 P2B的魅力 從成立之初，中瑞財(cái)富就將自己的發(fā)展模式定位于供應(yīng)鏈金融P2B，這與P2P有何不同？張巍薇告訴記者，P2P借款是給個(gè)人，主要分為個(gè)人信用貸款、房屋抵押貸款和車貸等。由于目前個(gè)人征信體系尚未健全，借款給個(gè)人的模式尚存在一定的風(fēng)險(xiǎn)及不可控因素。 P2B則是在真實(shí)的貿(mào)易背景下進(jìn)行的融資借款，個(gè)人投資者可以把錢出借給資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)?！肮?yīng)鏈金融P2B通常圍繞一個(gè)具有極高信用的核心企業(yè)，將核心企業(yè)的信用注入到整個(gè)鏈條里邊，使得中小微企業(yè)的信用水平也可以提升，進(jìn)而獲得融資服務(wù)。這些都是圍繞供應(yīng)鏈進(jìn)行，因此保理期不會(huì)超過12個(gè)月，一般為1～3個(gè)月。 ”張巍薇強(qiáng)調(diào)，傳統(tǒng)信貸大都是針對企業(yè)主體信用評價(jià)放款，但供應(yīng)鏈金融則是通過核心企業(yè)提升中小微企業(yè)信用再放款。 近期大宗市場走向低迷，這是否會(huì)對中瑞財(cái)富產(chǎn)生影響？張巍薇給出了否定的答案?！爸灰扬L(fēng)控做好，行情的波動(dòng)對于投融資平臺(tái)的業(yè)務(wù)影響是非常小的。 ” 以煤炭供應(yīng)鏈為例，其實(shí)最重要的核心不在于煤炭貿(mào)易商，而是電廠。經(jīng)核心企業(yè)信用擔(dān)保的貿(mào)易商將煤直接賣給電廠，電廠成為回款的最終來源，整個(gè)鏈條相對比較穩(wěn)定。據(jù)張巍薇透露，中瑞財(cái)富選擇的都是國有五大電廠及上市公司全資子公司，以使資金能夠得到有效保障。說到底，P2B模式在風(fēng)控上的優(yōu)勢更為明顯，因?yàn)榭煞趴畹馁Q(mào)易商在核心企業(yè)那兒已經(jīng)歷過一次大篩選了。 值得注意的是，除了深耕大宗商品供應(yīng)鏈?zhǔn)袌?，中瑞?cái)富目前也在嘗試尋找其他產(chǎn)業(yè)鏈上的金融機(jī)會(huì)。例如做房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融，可選擇一百強(qiáng)的開發(fā)商，向它的上游供應(yīng)商提供金融服務(wù)，又或者工程建設(shè)的一些保理類服務(wù)等等。 資產(chǎn)端得跟上！ 在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，得資產(chǎn)者得天下。對于資產(chǎn)端的獲取，張巍薇顯得十分謹(jǐn)慎。“在資產(chǎn)端的布局上，我們不求多，不求全，更不求大。進(jìn)入一個(gè)行業(yè)前務(wù)必要有充分的了解，更重要的是聯(lián)合核心企業(yè)一起來做這件事。 ”

張巍薇所說的核心企業(yè)，指的是它們要不可以做資產(chǎn)，要不就是在風(fēng)險(xiǎn)管理上十分專業(yè)。2015年9月，中瑞財(cái)富正式引入A股首家煤炭供應(yīng)鏈上市公司瑞茂通為股東。當(dāng)眾多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)都在發(fā)愁如何解決資產(chǎn)端難題之際，瑞茂通的加入無疑給中瑞財(cái)富帶來了強(qiáng)有力的資產(chǎn)端支持。

有人說，相對于資產(chǎn)端的優(yōu)勢，中瑞財(cái)富對用戶的獲取沒有跟上節(jié)奏。張巍薇不以為然，“為了獲取用戶，有的平臺(tái)砸下多于我們幾倍的錢。但用戶來了，這些平臺(tái)的資產(chǎn)端真的跟得上嗎？這種發(fā)展模式是不健康的，踏實(shí)做資產(chǎn)的人都知道，資產(chǎn)端的獲取絕對不是像獲取用戶那么簡單，獲得一個(gè)用戶可以用錢解決，資產(chǎn)端卻不是。 ”張巍薇強(qiáng)調(diào)，既然錢不能解決這個(gè)問題，就必須遵循平臺(tái)自身的發(fā)展邏輯和速度。 直擊熱點(diǎn)

《投資與理財(cái)》：近期P2P平臺(tái)跑路事件頻發(fā)，在此背景下，投資人如何才能避免“踩雷”？

張巍薇：在這個(gè)特殊的時(shí)間點(diǎn)，建議投資策略還是要以穩(wěn)健為主。一方面是盡量減少投資額，另一方面就是盡可能地分散投資。如果做到這兩點(diǎn)，即使出現(xiàn)損失，也不會(huì)對自己的資產(chǎn)造成太大影響。投資人在選擇平臺(tái)時(shí)，可以關(guān)注下股東背景、平臺(tái)發(fā)展過程、項(xiàng)目情況等信息，那種發(fā)展過快，而且又看不懂資產(chǎn)狀況的平臺(tái)，一定要謹(jǐn)慎進(jìn)入。

第9篇：房地產(chǎn)供應(yīng)商管理范文

1.1人力資源隊(duì)伍建設(shè)滯后于物業(yè)管理發(fā)展水平

目前，我國有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1.2業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏

一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管理中的矛盾報(bào)道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會(huì)、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

1.3物業(yè)管理收費(fèi)難是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的羈絆

《條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問題，收費(fèi)難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

1.4物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，缺乏市場競爭力

據(jù)資料顯示，1997年底我國約有物業(yè)管理企業(yè)7000家，至2003年底達(dá)2萬余家，增長速度極快。建設(shè)部2003年頒布的一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)只有78家。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展，也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國同行的“入侵”。

1.5物業(yè)管理法制建設(shè)仍需進(jìn)一步完善

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關(guān)法律體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然2003年國務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門又陸續(xù)頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式，據(jù)中國人民大學(xué)國家社科基金項(xiàng)目“社區(qū)管理”課題組對北京70個(gè)居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占22.8%，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占80%，隨意修改規(guī)劃的小區(qū)占34.2%，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占37%，在所有這些糾紛中因公用財(cái)產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占60%，這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。

1.6地區(qū)間發(fā)展不平衡

從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批40家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的1/7.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年底全國實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上，這說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。

2.解決物業(yè)管理所存在問題的對策

2.1走專業(yè)化發(fā)展之路

物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對對象和具體的細(xì)分市場，在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國70％以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病，擯棄落后的用人觀念，建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度，吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，通過高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來激發(fā)消費(fèi)者的自覺繳費(fèi)意識(shí)，從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，向知識(shí)型管理過渡，走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競爭市場化的道路。

2.2走法制化發(fā)展之路

實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)，要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。

2.3走集團(tuán)化發(fā)展之路

在我國物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，全國約有80%的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，客觀上要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；?、集團(tuán)化之路。同時(shí)，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應(yīng)制定相應(yīng)政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻。另一方面，嚴(yán)格降低清除制度。啟動(dòng)物業(yè)管理市場預(yù)警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團(tuán)。

2.4走品牌化發(fā)展之路

品牌是產(chǎn)品或企業(yè)區(qū)別于其他產(chǎn)品或企業(yè)的標(biāo)志，對企業(yè)而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須走以品牌為中心的發(fā)展之路。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶、不同的物業(yè)類型，選擇適當(dāng)媒體來進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的樓盤品牌，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。

2.5走智能化發(fā)展之路

隨著人們生活水平的提高，現(xiàn)代科技的發(fā)展，房地產(chǎn)供應(yīng)商在提品時(shí)已經(jīng)越來越多的考慮物業(yè)的智能化，客觀上也要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行智能化管理。物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求，采用以計(jì)算機(jī)管理為主導(dǎo)的新技術(shù)，推出智能化管理，以降低物業(yè)管理的人力成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)，可以推廣一些先進(jìn)的管理方法。

2.6走“以人為本”的發(fā)展之路

物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中，注重對業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿意度。物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱心、滿意為前提，其核心就是要提供完善、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為小區(qū)用戶營造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式，推行“零缺陷”服務(wù)的理念。

物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，改善了廣大居民的生活、工作環(huán)境，推動(dòng)了兩個(gè)文明建設(shè)，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程作出了積極的貢獻(xiàn)。同時(shí)，也應(yīng)該看到在物業(yè)管理過程中存在的問題日益突出。據(jù)上海市價(jià)格舉報(bào)投訴中心的資料顯示，物業(yè)管理的投訴共有3526件，占整個(gè)投訴總量的14.6%，成為2003年市民投訴的七大熱門行業(yè)之首。因而，研究現(xiàn)階段我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題及對策成為熱點(diǎn)問題。