房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

一、營運資金概述

營運資金也被稱為營運資本，主要包含狹義和廣義這兩種概念，其中狹義上是指在特定時間內(nèi)的企業(yè)的流動資產(chǎn)和流動負債之間的差額；廣義上是指企業(yè)在流動資產(chǎn)上投放的資金。營運資金能夠反映企業(yè)短時間內(nèi)的償債能力，其數(shù)值越大，表示其償債能力越強，當(dāng)營運資金以負數(shù)形式存在時，表示該企業(yè)的正常運營可能隨時因周轉(zhuǎn)不靈活而中斷。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理中存在的問題

(一)負債過重，還本付息壓力大

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，資金需求量日益提高，面對這種改變，一大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然堅持負債經(jīng)營的理念，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負債率過高。分析負債結(jié)構(gòu)可知，上市房企借款所占比重較大，另外，借款增長速度也在不斷加快。借款比重和借款速度的提高表明房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴銀行借款這種融資方，這將會加重房地產(chǎn)企業(yè)的還本付息壓力。

(二)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，存貨比例過大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，具有資金投入量大、資金回籠速度慢的特點，另外由于地域因素在一定程度上影響資金運作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)的獨特性比較顯著，即存貨在資產(chǎn)中占據(jù)著較大的比重。

(三)資產(chǎn)質(zhì)量下降，營運資金周轉(zhuǎn)周期延長

金融危機對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的影響，導(dǎo)致銷售量的驟降，一些房地產(chǎn)企業(yè)以高價獲得土地，銷售量的降低卻增加了資金回籠難度，營運資金周轉(zhuǎn)期延長，資金短缺成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)。另外，其他方面的建設(shè)也不能按時完工，工期延長，這增加了資金斷裂的風(fēng)險性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理的改善策略

(一)改善房地產(chǎn)金融市場，拓寬融資通道

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式單一，通道狹窄，其中銀行借款是主要的融資方式。這種融資方式肩負著還本付息的重擔(dān)，如果企業(yè)的負債較多，加之資金周轉(zhuǎn)不靈活，將會引起償還債務(wù)能力的下降，增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，嚴重時況可能將企業(yè)帶入財務(wù)危機的漩渦中。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拓寬融資通道是其應(yīng)解決的主要問題。從宏觀方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握國家宏觀調(diào)控的工作思路，抓住國內(nèi)金融體制改革這個發(fā)展機會，借鑒國外經(jīng)驗，全面考慮自身的實際情況，將房地產(chǎn)金融市場朝著多元化的方向大力發(fā)展，采用直接融資的方式。資質(zhì)雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用發(fā)行房地產(chǎn)基金、債券等多種渠道的融資方式，這在很大程度上能夠減小單一融資方式帶來的財務(wù)風(fēng)險可能性，另外，通過多種渠道的不同組合能夠改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減小融資成本投入，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)營效益。

(二)合理選擇融資方式

長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金結(jié)構(gòu)上過度依賴銀行信貸，資金來源渠道較窄，銀行信貸和股權(quán)融資是較為常見的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，近年來，也涌現(xiàn)出了信托融資、上市融資等新興融資方式。任何一種融資方式都各有利弊，為選擇最理想的融資方式，大幅降低融資成本，應(yīng)在提出項目融資時，邀請多家銀行對實施項目后所能夠提供的服務(wù)和優(yōu)惠進行公開招標，從中選出最優(yōu)合作伙伴，并建立長期合作關(guān)系。

(三)強化流動資金的管理工作

1、強化存貨管理工作據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，企業(yè)的經(jīng)營效益與流動資產(chǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，流動資產(chǎn)主要以存貨和待收賬款這兩種形式存在，且存貨是其主要存在形式，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)若想提高運營資金的管理水平應(yīng)強化存貨管理工作，否則，將得不到資金的有效回籠和預(yù)收賬款的及時償還，這將嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行。因此，在房地產(chǎn)的存貨管理工作中，保持適宜的完工產(chǎn)品的數(shù)量，并盡量完成完工產(chǎn)品的預(yù)期銷售目標。2、強化待收賬款的管理房地產(chǎn)的開發(fā)商品的價格較高，通常消費者不能一次性全額付款，分期付款是比較常見的付款方式，這種方式增加了待收賬款的額度。如果這筆賬款不能及時催繳回來，金額過多將會延長房地產(chǎn)企業(yè)營運資金的周轉(zhuǎn)周期，這一定會影響企業(yè)的正常運營。因此，應(yīng)采取相應(yīng)措施來抑制這種問題，例如優(yōu)惠政策或者加強對消費者的信貸審核等。

(四)加大對營運資金管理的監(jiān)督力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適時檢查營運資金的使用狀況，尤其要做好待收賬款、預(yù)收賬款等往來賬目的監(jiān)督管理工作，可以依據(jù)待收賬款的回籠速度和回籠金額來確定工作人員的薪資狀況，制定相應(yīng)的獎懲方法，以此來增加工作人員的工作積極性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重內(nèi)部審計工作，科學(xué)、合理地審計和監(jiān)督財務(wù)信息和經(jīng)營業(yè)績，在事前和事中全面控制營運資金的管理工作，從而保證營運資金具有一定的安全性和流動性。

四、結(jié)束語

第2篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

摘要：對于快速發(fā)展的房地產(chǎn)公司而言，隨著開發(fā)項目的增多、區(qū)域的擴張，管理的難度越來越大。本文簡要地說明了房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的趨勢并對房地產(chǎn)企業(yè)如何搭建運營管理體系進行了簡單的探究。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；運營管理；建設(shè)

房地產(chǎn)市場環(huán)境和競爭格局已經(jīng)發(fā)生了根本性變化已經(jīng)成為既定事實，也已形成廣泛共識，這種變化主要體現(xiàn)在幾個方面，一是市場集中度越來越高；二是行業(yè)利潤率普遍下滑，利潤空間持續(xù)收窄；三是業(yè)績分化進一步加劇，標桿企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率趨于平穩(wěn)。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的趨勢

1.管理突出“三高”———高周轉(zhuǎn)、高激勵、高效能

2013 年房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模再上臺階，千億企業(yè)突破7家（其中萬科達到1741 億元），體現(xiàn)了“高”、“大”、“上”的特點。標桿企業(yè)的銷售額雖靚麗，但毛利率下降，銷售凈利率也普遍下滑，凈資產(chǎn)收益率卻趨于平穩(wěn)。如萬科2009-2013年的凈資產(chǎn)收益率分別為14.3%、16.5%、18.2%、19.7%、19.7%。在凈利下滑和杠桿天花板的情況下，標桿企業(yè)均通過高周轉(zhuǎn)、高激勵、高效能來維持回報水平。如碧桂園深耕三、四線城市，秉承總部精干高效、區(qū)域做大做強、項目責(zé)任到人的管理原則，堅持快開、快售、快平的高周轉(zhuǎn)模式。2013 年提出關(guān)于現(xiàn)金流的567—拿地后5 個月開盤、6 個月現(xiàn)金回籠、7 個月達到現(xiàn)金平衡；關(guān)于銷售的789—一周去化70%、首期推出80%貨量、一個月去化90%。2013 年銷售突破千億，同比130%的增長，實現(xiàn)了規(guī)模與管理同步提升。海亮地產(chǎn)近三年從26億到153 億，超過100%的增長。同樣是走了高周轉(zhuǎn)的路子。

2.管理適配企業(yè)發(fā)展階段

優(yōu)秀企業(yè)運營管理從快而有序到快而持續(xù)，從關(guān)注項目利潤到關(guān)注現(xiàn)金流及凈資產(chǎn)收益率。在起步階段，抓住 1 個目標———回款；2 個計劃———項目節(jié)點計劃、部門工作計劃；3 個會議———項目周例會、部門月度工作會、項目月度計劃會。規(guī)范階段，抓住 1 個目標———利潤；2 類計劃———項目開發(fā)計劃、職能計劃；3 個驅(qū)動———關(guān)鍵運營會議驅(qū)動、項目月報預(yù)警驅(qū)動、項目考核激勵驅(qū)動。精細階段，抓住 1 套目標———現(xiàn)金流、凈資產(chǎn)收益率；2 類計劃———開發(fā)經(jīng)營計劃、管理計劃；4 個體系———運營會議體系、成果管理體系、信息跟蹤體系、激勵評估體系。

3.管理緊緊圍繞企業(yè)戰(zhàn)略關(guān)注點

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略關(guān)注點集中在有質(zhì)量增長、區(qū)域布局、應(yīng)對去杠桿趨勢、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理圍繞核心成功要素展開，包括城市布局與深耕能力- 解決在哪兒做的問題；支持規(guī)?；l(fā)展的穩(wěn)定資金渠道—解決能不能做的問題；項目運作能力（總成本領(lǐng)先、高周轉(zhuǎn)、高溢價）———解決能否做好的問題；符合發(fā)展要求的專業(yè)化團隊———解決能否做成的問題；戰(zhàn)略及匹配體系（戰(zhàn)略 - 組織 - 運營 -HR- 企業(yè)文化）———解決能否持續(xù)發(fā)展的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)卓越運營模式及選擇

1.集團管控模式及選擇

集團管控涉及管控模式、管控方式及管控方法。其中管控模式體現(xiàn)母子公司定位及管控要點，分為三種類型，分別是投資管控型、戰(zhàn)略管控型和運營管控型。投資管控型以財務(wù)指標進行管理和考核，適用于不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運作；戰(zhàn)略管控型以戰(zhàn)略規(guī)劃進行管理和考核，總部無具體業(yè)務(wù)管理部門或配置綜合運營管理部門，適用于多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)運作或相關(guān)產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展運作；運營管控型通過總部業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運作過程管理，適用于相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運作。按照價值鏈管控的思想，運營管控型又分為關(guān)鍵點操作型、專業(yè)決策型、監(jiān)控與平臺服務(wù)型。關(guān)鍵點操作型適用于集團起步階段或復(fù)雜業(yè)態(tài)中的操作項目前端；專業(yè)決策型適用于成熟發(fā)展階段的決策項目；監(jiān)控與平臺服務(wù)型適用于規(guī)模發(fā)展階段的服務(wù)項目。管控方式分為四種類型，分別是主導(dǎo)操作型、評審審批型、監(jiān)控型、支持服務(wù)型。主導(dǎo)操作型是直接組織完成；評審審批型不直接操作，采用上報審批方式（包括審批、評審會、備案等）；監(jiān)控型分為事前、事中、事后的監(jiān)控，事前提出指導(dǎo)意見、預(yù)設(shè)目標，事中過程預(yù)警、過程檢查，事后評估、檢驗和審計；支持服務(wù)型控制方式為業(yè)務(wù)支持、建立規(guī)范標準、指導(dǎo)意見等。

2.優(yōu)秀企業(yè)管控模式

萬科的組織設(shè)計充分體現(xiàn)了戰(zhàn)略導(dǎo)向、平臺支持、漸進有序和風(fēng)險制衡的特點。根據(jù)城市聚焦與深耕，做實一線城市公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向，總部定位為裁判員，區(qū)域公司是教練員，而城市公司相當(dāng)于運動員；平臺支持包括三方面，資源平臺、專業(yè)支持平臺、規(guī)范化的營運管理平臺；漸進有序是指基于發(fā)展階段，總體按照倒三角到正三角，逐步授權(quán)；通過過程考核排名驅(qū)動各城市公司發(fā)展，組織設(shè)置強調(diào)風(fēng)險控制的原則，達到風(fēng)險制衡的目的。

3.優(yōu)秀企業(yè)管控特點

優(yōu)秀企業(yè)的管控特點包括基于業(yè)績、結(jié)果為先的結(jié)果導(dǎo)向；基于戰(zhàn)略、自上而下的目標先行；基于價值、關(guān)注成果的管控關(guān)鍵；基于能力、嵌入流程的風(fēng)險制衡。

4.績效激勵匹配

運營管理還要有激勵措施匹配，標桿企業(yè)績效管理有四個特點，分別是導(dǎo)向清晰、根植管理、簡單易行、激勵有力?？己藘?nèi)容基于公司發(fā)展目標自上而下地系統(tǒng)分解，基于企業(yè)管理思想、管控模式的落地實施需求，多種激勵方式相結(jié)合，高績效分享。

三、關(guān)于運營管理體系建設(shè)的幾點思考

1.集團管控模式要適配自身發(fā)展階段

每個企業(yè)都有自己的特點，借鑒行業(yè)成功做法時，一定要適配自身發(fā)展階段。與標桿企業(yè)相比，數(shù)量眾多的中小型房企還存在較大差距，企業(yè)發(fā)展的活力和動力還顯不足，在房地產(chǎn)市場的風(fēng)險不斷上升的情況下，面臨著規(guī)模擴張和風(fēng)險防范的矛盾。因此，企業(yè)運營管理體系的建立要循序漸進，過于強調(diào)自身特點或者完全照搬標桿企業(yè)做法都會成為企業(yè)成長的障礙。

2.加強成本管理是提升企業(yè)競爭力的必修課

加強成本管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵機制方面進行管理。在實際操作中，目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進行的。在科研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的準確和細化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本，施工圖版也是企業(yè)進行成本控制的依據(jù)。目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準，分解后的成本責(zé)任必須納入績效考核的范疇。

參考文獻

[1]周亮華.淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運營計劃管理體系.中國城市經(jīng)濟，2011(14).

第3篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；核心競爭力

［中圖分類號］F293 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0029-01

1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程

在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實施、營銷和服務(wù)等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。

2 房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理研究

依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析,結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理模型。

房地產(chǎn)項目供應(yīng)鏈管理模型

2.1 模型基本說明

該模型不是直線供應(yīng)鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

2.2 模型的四個基本流程

模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。

決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動,包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計劃進度,銷售方式等。

土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復(fù)雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。

工程建設(shè)管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設(shè)施的結(jié)合,施工圖設(shè)計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強,也比較容易控制。

運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上,所以運營管理流程是非常重要的。

3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究

隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點,去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。

3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)

按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段,通過供應(yīng)鏈進行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應(yīng)有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。

供應(yīng)鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預(yù)測、識別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。

3.2 做全程供應(yīng)鏈的管理者

全程供應(yīng)鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期,從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進行了供應(yīng)鏈的分工,合作、風(fēng)險分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源,判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標準,分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。

開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式,站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競爭,與設(shè)計商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。

參考文獻:

［1］馬士華,林勇,陳志祥.供應(yīng)鏈管理［M］.北京：機械工業(yè)出版社,2000.

第4篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

這一年，大連萬達開始實施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京、沈陽、南昌、濟南、青島、長春、天津等商業(yè)黃金地段投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。號稱中國家居第一品牌的南方香江集團，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，自4月開發(fā)山東聊城光彩大市場項目大獲全勝后，迅速開發(fā)安慶、南昌、景德鎮(zhèn)等項目，一年內(nèi)連克多個大盤，漸顯省城和二級城市“通吃”的王者之氣。聲名顯赫的新希望集團也不甘人后，12月，新希望與主業(yè)做房地產(chǎn)的中國銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂購高管團隊連手打造的“樂客多”大型連鎖購物中心也將成立，銀太百貨與樂客多結(jié)成“策略聯(lián)盟，”由重慶起步，逐漸向全國搶灘商業(yè)地產(chǎn)。如今，全國各地已是追隨者眾，長城內(nèi)外，大江南北，二、三級城市都紛紛開發(fā)商業(yè)步行街、購物廣場甚至Shopping Mall等。商業(yè)房地產(chǎn)在2002年底迅速升溫，成為各地開發(fā)商追捧的市場熱點。

房地產(chǎn)市場何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮？最關(guān)鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤豐厚，通?？梢再u到同地塊住宅物業(yè)的3～4倍，更有甚者賣到住宅的10倍!因此，在房地產(chǎn)進入“微利時代” (王石語)，不少房地產(chǎn)做成“房地慘”時，開發(fā)商為尋求新的利潤源，紛紛謀求企業(yè)由住宅開發(fā)向商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型，這是正常的為利益驅(qū)動的企業(yè)行為；其次，我國現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)相對落后(特別是二級以下城市)，我國加入世貿(mào)組織后，很多國際零售、家居、餐飲、娛樂業(yè)巨頭大舉進軍內(nèi)地市場，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動了國內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，而近幾年我國很多城市快速擴張，城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下了余地。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。第三，眾多城市居民有投資商鋪的強烈需求。長期以來，我國民間投資渠道狹窄，儲蓄存款利率低，投資股市風(fēng)險大，投資中心商圈的商鋪則普遍認為是分險小、回報快、增值大的理財手段。全國各地到處煽情的廣告詞“一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。

然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售更有其自身規(guī)律，高利潤從來都是與高風(fēng)險相伴。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨特的贏利模式。如若開發(fā)商缺乏對商業(yè)規(guī)律的認識，缺乏對商業(yè)房地產(chǎn)運作模式的掌握，毫無疑問將面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險。

那么，什么是商業(yè)房地產(chǎn)（以下討論的商業(yè)房地產(chǎn)范疇特指商鋪，不包括寫字樓和酒店）的“運作模式”？根據(jù)我們的實踐，這種模式可以用下圖表示：

本文以地級市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為例，具體闡述如下：

一、拿地應(yīng)盡可能在城市中心商圈，最差也應(yīng)在中心商圈邊緣，并處于與次級商圈過渡地帶。

因為中心商圈商鋪的租金定為城市最高者，本身具有良好的積聚和放大財富的示范效應(yīng)，投資者自然趨之若鶩。雖說中心商圈地價偏高甚至很高，但一般地說，地級城市的地價因素對此類項目的利潤形成只構(gòu)成一般敏感而非高度敏感(也有少數(shù)城市中心商圈地價過高而對利潤高度敏感，如安慶和萍鄉(xiāng)地價達500～600萬元/畝)。據(jù)2002年8月作者在北京某投資公司參與河南某市賓館土地掛牌出讓過程中，對該項目所作的敏感性分析顯示，在地價為200萬元左右時，各敏感性因素對項目利潤的影響程度依次為：平均售價變化±1%，影響利潤±2.92%；建筑密度變化±1%，影響利潤±1.56%；銷售率變化±1%，影響利潤±1.25%，地價和單位建筑成本相同，其變化±1%，影響利潤－＋0.94%。其中，平均售價的敏感性比地價和單位建筑成本高3.1倍，比銷售率高2.3倍，比建筑密度高1.9倍；建筑密度的敏感性比地價和單位建筑成本高1.66倍，比銷售率高1.3倍；銷售率的敏感性比地價和單位建筑成本高1.33倍（引自拙文《××購物廣場項目敏感性因素分析》）。

所購?fù)恋剡€必須有足夠規(guī)模，使得項目有足夠大的營業(yè)面積成為旗艦店，便于建成運營后，或自成中心商圈，或與原有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，相互支撐，共同構(gòu)筑核心商圈。根據(jù)經(jīng)驗，一般地說，購物中心項目占地面積應(yīng)在15～30畝，商業(yè)步行街項目占地則應(yīng)更大些。

二、做一個好的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。

本文論及的開發(fā)項目的商業(yè)規(guī)劃，是指通過對項目地商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究后，對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積占比，業(yè)種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計，為招商和營銷策劃等工作打下良好基礎(chǔ)?？梢哉J為，商業(yè)規(guī)劃集中體現(xiàn)出開發(fā)商對商業(yè)理解的廣度和深度。

在做商業(yè)規(guī)劃時，要特別注意引進新業(yè)態(tài)。上世紀90年代以來，眾多新業(yè)態(tài)如便利店，專賣店、超市、大賣場、購物中心（Shopping Mall）等象雨后春筍般的涌現(xiàn)，這些新業(yè)態(tài)以其全新的商業(yè)理念和蓬勃的生機，沖擊著我國舊有商業(yè)格局，使之發(fā)生了許多深刻的變革。在地級市商業(yè)開發(fā)中引進新業(yè)態(tài)，可以強力沖擊原有商業(yè)格局，為項目今后的開業(yè)運營成功奠定基礎(chǔ)，還可引起市民的高度關(guān)注和興趣，為售樓炒作提供重要題材。

其次，要注意業(yè)態(tài)組合。業(yè)態(tài)組合科學(xué)合理，可使項目增加靚麗的賣點，有力促進樓盤銷售，還可使項目建成后聚集人氣，形成商氣，確保項目開業(yè)興旺。

因此，針對項目地原有商業(yè)業(yè)態(tài)狀況引進新的業(yè)態(tài)并進行恰當(dāng)組合，將提升項目的商業(yè)競爭力，促使項目成為新的商業(yè)熱點和新的商業(yè)中心（拙文《地級市單體商業(yè)房地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)組合初探》對此進行了探討）。

三、通過招商，引進眾多國內(nèi)甚至國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。

“招商先行”是作者參與成功開發(fā)河南某購物廣場項目的重要手段。該公司在項目開發(fā)前期即以免一年租金、送裝修等各種方式與國美電器公司達成初步協(xié)議，并通過系列硬廣告、新聞會和軟性宣傳文章，將“國美”即將入駐的信息導(dǎo)播給廣大市民，甚至造成部分市民在國美開張前大半年就開始持幣待購“國美”電器。開發(fā)商由此為項目爭得大量“眼球”，也挖掘出非常好的賣點，結(jié)果租賃給國美和周鄰的商鋪不僅提高了賣價，銷售也非常順利。

四、注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。

精心包裝項目，是房地產(chǎn)項目營銷的常見手法。

從消費者角度分析，業(yè)主購買商鋪為的是獲取長期穩(wěn)定和較高的投資回報。黃金商圈商鋪的租金高則高矣，但他還擔(dān)心這種收入不能穩(wěn)定而持久，因此，引入商業(yè)物業(yè)管理和統(tǒng)一運營管理概念進行項目包裝，就是針對投資者的疑慮并為其釋放投資風(fēng)險、解除后顧之憂的“利器”。

從開發(fā)商角度看，對項目開業(yè)后進行物業(yè)管理和統(tǒng)一運營管理也是非常重要的。一般地說，商業(yè)房地產(chǎn)項目總會有部分商鋪如最高樓層或位置較偏的商鋪不能售罄而成為自留物業(yè)，項目配套設(shè)施部分如電梯、扶梯、中央空調(diào)、管理用房、未公攤的面積、室外公共用地、停車場等也不能出售，這其中有些可以轉(zhuǎn)為開發(fā)商的固定資產(chǎn)。通過良好的物業(yè)管理和有創(chuàng)意的運營管理，項目開業(yè)后生意火爆，使得商鋪租金上升和轉(zhuǎn)讓費提高，那么這部分固定資產(chǎn)也肯定升值。此時，開發(fā)商可謂進退皆宜：進，可有穩(wěn)定的租金收入，增加優(yōu)良資產(chǎn)比重（這對有上市公司背景或銀企關(guān)系好的開發(fā)商猶為重要）；退，可將其抵押融資，以增加開發(fā)商現(xiàn)金流，還可選擇其它穩(wěn)妥而可行的“撤退”方案全身而退。至于物業(yè)管理和運營的成本則完全可以收回，并不增加開發(fā)商的壓力。

五、通過系列硬廣告和軟性文章進行宣傳，通過事件營銷進行造勢，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑，“筑壩蓄水”。

應(yīng)該說，這些內(nèi)容已屬于營銷策劃的范疇，本文不贅述。但以作者親歷多個商業(yè)盤所積累的實操經(jīng)驗來看，此招非常有效，真所謂所向披靡，無堅不摧。

六、通過適當(dāng)劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客群。

商鋪價格高的特征決定了商鋪銷售更易受“總價論”的制約。因此，適當(dāng)劃小商鋪面積來控制“總價”，是制定商業(yè)規(guī)劃和營銷政策時重點考慮的內(nèi)容之一。此舉不僅可降低投資門坎，吸吶更多的潛在客戶前來投資商鋪，還可提高售價，增加單位開發(fā)面積收益。

推出商鋪租賃政策有一石二鳥的作用：

1、通過短期租賃（如一年），可以降低業(yè)主的首付，從而數(shù)倍放大目標消費群體；

2、部分業(yè)主出于對黃金商圈的推崇，對于購買商鋪的長遠收益已有期盼，但擔(dān)心投資的前期收益，通過短期租賃，則可打消其顧慮，堅定購鋪的信心。

當(dāng)然，推出商鋪租賃政策必須注意：

1、根據(jù)國家現(xiàn)行法規(guī)和政策，所有對外的正式文件和廣告、宣傳材料等，均不得出現(xiàn)“返租”字樣；

2、為避免今后長期運營所可能遇到的法律問題，租賃期限原則上不宜太 長，但具體年限應(yīng)視業(yè)態(tài)選擇和招商成果而定。

3、如需為引進百貨業(yè)態(tài)或大型超市業(yè)態(tài)提供大賣場，則該商鋪的租賃合同要精心設(shè)計，避免留下后遺癥。

七、開盤

有人曾說過：房地產(chǎn)營銷是“無缺陷”營銷。當(dāng)我們切實做好前述流程的各項工作，同時做好工程規(guī)劃、建筑設(shè)計，抓好工程質(zhì)量和進度，處理好與政府各部門的關(guān)系……，總之整合好開發(fā)商所有的資源時，“金日開盤”自然也就能為開發(fā)商賺得“滿盤滿缽”了。

本文討論的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式雖以地級城市為例進行闡述，但其原則同樣適合省會一類大城市，只不過在這類大城市操盤，商業(yè)競爭更為激烈，進行房地產(chǎn)開發(fā)必須更為規(guī)范罷了。

第5篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風(fēng)險;防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風(fēng)險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實現(xiàn)甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風(fēng)險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險類別

(一)政治風(fēng)險

1.政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是由于國家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的運行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風(fēng)險

由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導(dǎo)致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟風(fēng)險

1.市場供求風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風(fēng)險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風(fēng)險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風(fēng)險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴重的市場供求風(fēng)險直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。

2.融資風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風(fēng)險主要是利率風(fēng)險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風(fēng)險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風(fēng)險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風(fēng)險。

(二)加強市場供求風(fēng)險及融資風(fēng)險的控制

1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風(fēng)險

針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟適用房和廉租房會大量建設(shè),必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風(fēng)險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設(shè)計進行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設(shè),后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風(fēng)險

要防范融資風(fēng)險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風(fēng)險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風(fēng)險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進經(jīng)驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展

(三)加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現(xiàn),所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風(fēng)險可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎(chǔ)而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產(chǎn)項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領(lǐng)域,因此需要具備這兩個領(lǐng)域?qū)I(yè)知識及實踐經(jīng)驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌

一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現(xiàn)項目經(jīng)營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應(yīng)下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。

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第6篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

（上海長遠集團 200002）

【摘要】 文章從價值鏈管理理論出發(fā)，闡述了該理論對實施房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理的現(xiàn)實指導(dǎo)意義，繼而研究了房地產(chǎn)價值鏈分析的內(nèi)涵，從內(nèi)部價值鏈分析、產(chǎn)業(yè)價值鏈分析和競爭對手價值鏈分析三個方面理清房地產(chǎn)價值鏈分析脈絡(luò)，最后，在價值鏈分析框架下，對影響房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理的價值鏈核心環(huán)節(jié)提出優(yōu)化建議。

【關(guān)鍵詞】價值鏈 房地產(chǎn)　全生命周期成本管理

基于價值鏈的房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理，以價值視角下戰(zhàn)略管理為理念，通過協(xié)調(diào)、整合房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理各項價值活動，實現(xiàn)項目成本管理價值最大化、社會成本最小化，并努力彌合社會可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)短期利益的矛盾，使項目全生命周期成本管理更具有可操作性，同時，運用多維度價值鏈分析等方法能進一步豐富項目成本管理手段，提高房地產(chǎn)項目精細化管理水平，提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭優(yōu)勢。

一、基于價值鏈的全生命周期成本管理理論

（一）價值鏈管理理論

價值鏈理論由美國哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾·波特于1985 年提出，波特認為：“價值是客戶對企業(yè)提供給他們的產(chǎn)品或服務(wù)所愿意支付的價格。每一個企業(yè)都是在設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進行種種活動的集合體。所有這些活動可以用一個價值鏈來表明。”企業(yè)的價值創(chuàng)造是通過一系列活動構(gòu)成的，這些活動可分為基本活動和輔助活動兩類?；净顒影▋?nèi)部后勤、生產(chǎn)作業(yè)、外部后勤、市場和銷售、服務(wù)等；而輔助活動則包括采購、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理和企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等。這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，構(gòu)成了一個創(chuàng)造價值的動態(tài)過程，即價值鏈。通過價值鏈分析，企業(yè)能夠識別和獲得自己的競爭優(yōu)勢。

（二）房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理

房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理主要包含投資決策、規(guī)劃設(shè)計、施工、運營維護、處置回收等五個階段，它把成本管理的鏈條向前延伸到?jīng)Q策投標階段，向后延伸到項目的使用維護和棄置階段，要求企業(yè)從社會公眾角度出發(fā), 以建設(shè)項目的全生命周期成本為控制對象, 使項目的成本在整個項目生命周期中達到最優(yōu)化。要求企業(yè)在項目投資決策中，基于可持續(xù)發(fā)展原則，實現(xiàn)建設(shè)項目全生命周期內(nèi)的資源節(jié)約，減少廢棄物的產(chǎn)生和對生態(tài)環(huán)境的破壞，不把最小初始投資作為方案的優(yōu)選標準，而要以社會成本最小化作為成本決策的依據(jù)。

（三）價值鏈理論對房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理的指導(dǎo)意義

將價值鏈理論與全生命周期成本理論融合，能在一定程度上有效彌合社會可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)短期利益的矛盾，從投資者和顧客需求雙重視角出發(fā)，通過價值鏈優(yōu)化和重構(gòu)，為企業(yè)履行社會責(zé)任創(chuàng)造可能的利潤空間，平衡和兼顧社會效益和企業(yè)效益，推進社會和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

價值鏈理論除了從時間維度上管理項目從決策到施工、使用、報廢整個生命周期過程，更關(guān)注從空間維度上與供應(yīng)商、渠道和顧客價值鏈的聯(lián)系，以及與競爭對手價值鏈的標桿比對，并引入虛擬價值鏈等新的價值鏈管理視角，形成多維度價值鏈管理路徑，多渠道地提升企業(yè)成本管理競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理價值鏈分析框架

房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理價值鏈分析可分為：房地產(chǎn)項目內(nèi)部價值鏈分析、房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)價值鏈分析和房地產(chǎn)項目競爭對手價值鏈分析。

（一）房地產(chǎn)項目內(nèi)部價值鏈分析

房地產(chǎn)項目內(nèi)部價值鏈分析是價值鏈分析的基礎(chǔ)，包括基本活動和輔助活動?；净顒影ㄍ顿Y決策、規(guī)劃設(shè)計、施工、運營維護和處置回收；輔助活動則包括采購、技術(shù)開發(fā)、人力資源管理和企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等。

通過項目內(nèi)部價值鏈分析，可以明確內(nèi)部價值活動和分布情況，確定價值鏈上的成本和效益，并根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標對各價值活動進行調(diào)整和取舍，增加高附加值作業(yè)的投入，消除非增值作業(yè)，降低價值鏈作業(yè)成本。

（二）房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)價值鏈分析

房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)價值鏈分析包括供應(yīng)商價值鏈、核心企業(yè)價值鏈、營銷價值鏈、買方價值鏈和處置回收價值鏈等，通過將房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析擴展到產(chǎn)業(yè)價值鏈，可以使企業(yè)站在戰(zhàn)略高度，利用房產(chǎn)企業(yè)上下游價值鏈進一步調(diào)整和提升在企業(yè)價值鏈中的地位，取得成本優(yōu)勢。

產(chǎn)業(yè)價值鏈包含企業(yè)價值鏈的上游供應(yīng)商，如原料供應(yīng)商、金融機構(gòu)、承包商等，以及下游完成價值鏈活動的銷售公司、物業(yè)管理公司、客戶等。

——通過對外部供應(yīng)商（建材、鋼筋、水泥、裝飾、物業(yè)管理等）的價值鏈進行分析，明確企業(yè)內(nèi)部價值鏈與供應(yīng)商價值鏈之間的關(guān)系，著眼于與外部供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，達到持續(xù)降低成本的目標。

——通過對客戶價值鏈進行分析，了解目標客戶的需求及支付能力，著眼于拓寬市場份額，與客戶建立穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系，提高企業(yè)競爭能力。

——通過對處置回收價值鏈分析，不但要考慮項目使用時創(chuàng)造的價值，還必須考慮項目廢棄后的價值，并關(guān)注環(huán)境成本和生態(tài)環(huán)境效益。

（三）房地產(chǎn)項目競爭對手價值鏈分析

通過對房地產(chǎn)行業(yè)競爭對手價值鏈分析，明確企業(yè)在房地產(chǎn)市場上競爭地位和成本水平，可測算出競爭對手在價值鏈各階段成本并進行對比分析，根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展要求，借鑒、吸取對方價值鏈科學(xué)、高效安排，改進自身價值鏈和相關(guān)作業(yè)，不斷提高成本管理水平。

三、 價值鏈視角下全生命周期成本管理優(yōu)化

（一）內(nèi)部價值鏈管理優(yōu)化

隨著價值鏈競爭的深化和房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求，房產(chǎn)項目價值創(chuàng)造的重點已經(jīng)從價值鏈中間的工程建設(shè)環(huán)節(jié)向兩端轉(zhuǎn)移，構(gòu)成所謂的房地產(chǎn)價值創(chuàng)造“微笑曲線”。為此，成本控制的重點也應(yīng)該轉(zhuǎn)移到項目生命周期兩端的投資決策、運營維護及處置回收階段。

1．投資決策階段。投資決策階段處于價值鏈最前端，經(jīng)營決策風(fēng)險最大，決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個格局，對工程造價以及今后銷售利潤實現(xiàn)的影響高達75% 以上。這一階段應(yīng)重點抓好成本策劃工作。

項目成本策劃, 是從企業(yè)戰(zhàn)略角度和客戶維度出發(fā)，基于客戶價值而采取的一種成本事前管控的管理方法。具體要求在設(shè)計前端，成本管理人員依據(jù)項目壽命周期中期望實現(xiàn)的銷售金額、利潤等項目總體規(guī)劃和成本控制目標，分析和規(guī)劃成本在項目設(shè)計、施工、營銷、維護等各個環(huán)節(jié)的成本配置，而后確定目標成本、責(zé)任成本、動態(tài)成本管控等后續(xù)成本管理策略和要點。

2．運營維護階段。運營維護階段成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用后，需要支付的人力消耗、能源消耗以及維修保養(yǎng)等費用。根據(jù)美國能源部的一項資料顯示，運營及維護、回收及報廢占生命周期成本的60 ～ 66%。由于該階段成本占全項目生命周期成本比重較大，故成為成本管控重點。同時，該階段也是銷售實現(xiàn)、售后服務(wù)、品牌滲透的關(guān)鍵階段。

首先，加大環(huán)?？萍纪度牒瓦\用。在運營和維護階段，除盡可能采用符合綠色環(huán)保要求的設(shè)計方案、材料和設(shè)備外，還應(yīng)加強對智能環(huán)保監(jiān)控等信息系統(tǒng)的投入，減少未來建筑能耗，從而有效降低全生命周期成本。如SOHO 中國攜手施耐德電氣與博銳尚格兩家節(jié)能解決方案提供商，結(jié)合BIM 系統(tǒng)（即建筑信息模型管理系統(tǒng)）建立的新一代智能樓宇節(jié)能管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了能耗數(shù)據(jù)的3D 可視化、實時上傳、智能操控，預(yù)期可使商業(yè)樓宇節(jié)能30% 以上，除了降低用戶的能耗支出，還給客戶帶來更舒適的生活和工作體驗。

其次，運用虛擬價值鏈建立虛擬服務(wù)平臺。房地產(chǎn)的未來與互聯(lián)網(wǎng)融合已不可避免，利用互聯(lián)網(wǎng)、云計算等在線服務(wù)手段，打造虛擬服務(wù)平臺，無縫接入各類服務(wù)供應(yīng)商資源，讓網(wǎng)絡(luò)虛擬社區(qū)與實體物理社區(qū)完全融合，并形成O2O 服務(wù)模式和服務(wù)生態(tài)圈。通過虛擬服務(wù)平臺，可使房地產(chǎn)商、經(jīng)紀人（中介）、購房者之間實現(xiàn)零距離交付和低成本支出，使社交服務(wù)、居家生活、醫(yī)療保健、文化教育等實現(xiàn)快捷對接，完成線上與線下實物價值鏈與虛擬價值鏈完全融合；通過虛擬服務(wù)平臺，能及時了解消費者在不同時間的房屋需求，有效開展大數(shù)據(jù)分析，進而精準推送產(chǎn)品與服務(wù)，以更有競爭力的服務(wù)成本實現(xiàn)全生命周期服務(wù)。

3．處置回收階段。建筑物進入最后廢棄階段，基于環(huán)境可持續(xù)發(fā)展要求，應(yīng)合理規(guī)劃，盡量減少棄置成本，避免環(huán)境污染（如避免垃圾埋填處理二次污染等），同時，加大價值鏈再開發(fā)力度，使土地資源得到有效利用，改善居住環(huán)境，增進公共利益。

首先，建設(shè)項目有效生命期內(nèi)改造再利用。在房產(chǎn)項目進入生命周期最后階段時，應(yīng)結(jié)合環(huán)境可持續(xù)發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級發(fā)展需要，考慮通過改變房產(chǎn)價值用途、進行價值重新定位，拓展出新的價值鏈及其生態(tài)系統(tǒng)，并賦予其新的時代意義。如位于美國紐約曼哈頓島的西南端SOHO，由工業(yè)區(qū)空置廠房轉(zhuǎn)型為聞名于世的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地就是一個很好的例子。

其次，科學(xué)合理拆除、回收再循環(huán)利用。對廢棄建筑開展分類拆除，材料分類回收利用，不僅舊木材、舊鋼材可回收利用，舊砼也可用于軟基處理、路基回填等。

（二）產(chǎn)業(yè)價值鏈優(yōu)化

1．拓寬融資渠道，降低融資成本。作為資金密集型行業(yè)，融資成本和融資能力已成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對激烈行業(yè)競爭、房地產(chǎn)調(diào)控的核心能力之一。房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)積極爭取以銀行貸款為主的間接融資，另一方面可開拓包括股票融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化等直接融資渠道。同時，進一步降低融資利率水平，從而降低項目建設(shè)成本。如萬科在2013 年3 月4 日向市場公布了擬通過境外子公司萬科置業(yè)在中國香港發(fā)行美元債券的計劃，并于3 月7 日成功完成金額為8 億美元的5 年期定息美元債券的定價，以低至2.75% 的年息得到大量超額認購。豐富的融資渠道、低廉的融資成本將確保房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2．建立和發(fā)展上下游企業(yè)戰(zhàn)略合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略合作聯(lián)盟是不以產(chǎn)權(quán)為紐帶不同產(chǎn)權(quán)主體之間的合作?；诿嫦蚴袌?、平等自愿、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享原則，房地產(chǎn)商與上下游企業(yè)通過資源互補，建立穩(wěn)定的上下游戰(zhàn)略合作關(guān)系，有利于聯(lián)合產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的力量，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效益，節(jié)約采購成本，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力。

3．業(yè)務(wù)外包。房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中應(yīng)選擇那些在價值鏈中最富有價值和核心競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)來經(jīng)營，而將其余環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)有選擇地外包給市場上最具競爭力的企業(yè)。業(yè)務(wù)外包可以使企業(yè)獲得比單純利用內(nèi)部資源更多的競爭優(yōu)勢，集中企業(yè)有限資源聚焦核心競爭能力，從而有效降低開發(fā)成本和開發(fā)風(fēng)險。

4．價值鏈跨界重組創(chuàng)新。價值鏈創(chuàng)新之路是無止境的。企業(yè)為不斷降低運營成本，提升企業(yè)價值創(chuàng)造能力，應(yīng)不懈探索新的價值鏈組合，如撮合不同供應(yīng)商開展合作，優(yōu)化供應(yīng)鏈，或者引入房產(chǎn)項目外價值鏈與已有供應(yīng)鏈重新組合，誕生出新的價值鏈等。

以萬科為例：2013 年10 月31 日， 萬科（000002.SZ）公告稱，擬通過旗下子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司以基石投資者（cornerstone investors）身份參與徽商銀行（3698.HK）H 股的首次公開發(fā)行。認購?fù)瓿珊?，萬科將持股8% 成為徽商銀行最大單一股東。萬科通過與銀行股權(quán)層面的合作，可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，進一步參與供應(yīng)商、客戶的融資以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗等，從而有效降低交易成本，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競爭力。這一案例實際是將企業(yè)投融資價值鏈與房產(chǎn)項目供應(yīng)鏈進行了跨界鏈接，進一步優(yōu)化了供應(yīng)商價值鏈和營銷價值鏈、買方價值鏈，提升了企業(yè)合作戰(zhàn)略層級，形成了新的共贏機制。

（三）競爭對手價值鏈優(yōu)化

1. 學(xué)習(xí)和借鑒先進管理經(jīng)驗。加強對競爭對手價值鏈的分析，有助于房企學(xué)習(xí)和借鑒同業(yè)先進的房產(chǎn)開發(fā)和管理經(jīng)驗，并有針對性地對自身價值鏈和業(yè)務(wù)流程進行改進，迅速提升項目管理能力和市場競爭能力。如為強化項目運營管理能力，國內(nèi)許多優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)很早就開始啟動內(nèi)部的運營管理能力建設(shè)，2004 年萬科在國內(nèi)最早設(shè)立運營崗位，華遠地產(chǎn)2004 年設(shè)立了計劃信息部，2009 年更名為運營管理部，隨后，首創(chuàng)、世茂、華潤等都相繼成立了運營管理部門。

2. 建立合作共同體。在對競爭對手價值鏈分析的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)企業(yè)間更可以通過建立合作經(jīng)濟體，聚焦各自核心競爭優(yōu)勢，共同參與市場競爭。融創(chuàng)綠城是近年較為經(jīng)典的案例。2012 年6 月22 日，綠城和融創(chuàng)公告，融創(chuàng)以33.7 億元價格入股綠城上海、無錫、蘇州等9 個項目50% 的股權(quán)。這是兩家公司在營銷能力、產(chǎn)品及服務(wù)能力上的強強聯(lián)手。如今，銷售業(yè)績也讓這一優(yōu)勢日益顯現(xiàn)。2013 年，融創(chuàng)綠城以112.07 億元的業(yè)績位居當(dāng)年上海房企銷售金額第三名。

（作者為財務(wù)總監(jiān)）

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第7篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

關(guān)鍵詞:跳躍—擴散過程;商業(yè)地產(chǎn);推遲期權(quán)

一、商業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)中的實物期權(quán)特征

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩個大的階段即項目開發(fā)建設(shè)階段和項目運營管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項目招商、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎(chǔ)上,對項目進行整體經(jīng)營和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場化,獲得企業(yè)利潤的階段。

在開發(fā)建設(shè)階段,從實物期權(quán)的角度來看,土地使用費的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費用,在支付了這筆費用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對土地進行開發(fā)、經(jīng)營、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來自市場、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險評價,在政策規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資,因此,投資中蘊涵推遲期權(quán)的價值。而在項目建設(shè)階段,影響項目價值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價格,由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式。因此在項目建設(shè)階段,蘊涵推遲、擴張、收縮和放棄等期權(quán)。

在項目的運營管理階段,由于項目的經(jīng)營期限較長,在整個收益過程中,存在高度的不確定性,包括經(jīng)營管理層面的不確定性、經(jīng)濟的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等。當(dāng)項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或?qū)椖窟M行擴張,以獲取更大的收益,而當(dāng)項目運營不佳時,決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項目的方式,以減少風(fēng)險,因而,在項目的運營階段,存在增長期權(quán)、擴張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。

二、實物期權(quán)框架下的商業(yè)地產(chǎn)推遲開發(fā)價值

1.標的資產(chǎn)的價格行為的變動描述。設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目的期望現(xiàn)金流量的變動過程為:

其中St為t時刻管理者預(yù)測到的T時刻商業(yè)地產(chǎn)項目所帶來的現(xiàn)金流量現(xiàn)值,?滋為標的資產(chǎn)的期望收益率。?滓反映無跳躍時商業(yè)地產(chǎn)項目的期望現(xiàn)金流收益率的波動率。?姿為單位時間內(nèi)發(fā)生跳躍的次數(shù)的平均值。dz為標準的Wiener過程,服從均值為0,方差為dt的正態(tài)分布。dq是與Wiener過程相互獨立的Poisson跳躍過程,其定義如下:P(dq=?濁i)=?姿dt,P(dq=0)=1-?姿dt。?濁i是跳躍度,為標的資產(chǎn)在泊松事件發(fā)生時變動的程度。

注:(1)當(dāng)?滓=0,?姿=0時,式(1)為項目價值是以單位時間為?滋的連續(xù)復(fù)利方式增長。

(2)當(dāng)?姿=0(此時dq=0)時,無Poisson事件發(fā)生,式(1)為B-S的幾何布朗運動假設(shè)。

(3)當(dāng)?滓=0時,式(1)在Pennings和Lint的文獻中進行了詳細的闡述。

(4)當(dāng)?滓=0,同時?濁i>0且是確定的,則式(1)簡化為Cox和Ross的純粹跳躍模型。

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中要能夠觀測到研究項目價值的“跳躍”,其跳躍幅度必須是顯著異于零。戰(zhàn)略性信息出現(xiàn)時,它或者改變未來現(xiàn)金流入,或者改變未來現(xiàn)金流出,從而造成資產(chǎn)的價值發(fā)生跳躍性變化。當(dāng)然,也有可能戰(zhàn)略性信息同時影響未來現(xiàn)金流入和流出并且影響的方向(同增或者同減)及幅度相同或者相近。如此一來,戰(zhàn)略性信息對標的資產(chǎn)價值的影響為零或者機會為零。事實上,這種情況在現(xiàn)實中是很少發(fā)生的。因此,我們假設(shè)了這樣一個概率密度函數(shù):當(dāng)跳躍幅度為零時它也為零。在我們的模型中跳躍度?濁i受到跳躍方向和跳躍幅度兩方面因素的影響,跳躍方向決定標的資產(chǎn)是增加還是減少,跳躍幅度決定標的資產(chǎn)變動的程度,兩者的乘積決定跳躍。

以形狀參數(shù)為2的威布爾分布(Weibulldis2tribution)描述標的資產(chǎn)的跳躍:?濁i=Xi?祝i,

其中:Xi=1…概率為p-1…概率為1-p

三、案例分析

1.模型應(yīng)用。某商業(yè)步行街計劃投資金額現(xiàn)值為17300萬元,其中土地使用費用為7500萬元。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權(quán)?？梢?開發(fā)企業(yè)在獲得土地的使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行,進行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。

現(xiàn)假設(shè)市場走勢難以確定,開發(fā)商可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%,即為750萬元。商業(yè)地產(chǎn)項目有高的不確定性和投資風(fēng)險,折現(xiàn)率通常較高,本文取12%,項目的總投資為18568萬元。預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營18年后的凈收益現(xiàn)值為24700萬元。

本例中無風(fēng)險利率采用2009年發(fā)行的憑證式(一期)國債5年期的票面利率4.00%,即r=4.00%。戰(zhàn)略信息到達的幅度參數(shù)為?酌=0.5,?子=2年,單位時間平均跳躍次數(shù)?姿=1.5。

用傳統(tǒng)NPV方法計算得出商業(yè)地產(chǎn)項目的價值為6132.6萬元。直接用Black-Scholes公式計算得商業(yè)地產(chǎn)項目價值為9854.8萬元。采用本文提出的期權(quán)定價模型得到商業(yè)地產(chǎn)項目價值為6738.7萬元。

2.結(jié)果分析。從結(jié)果看出,傳統(tǒng)NPV方法計算得到的商業(yè)地產(chǎn)項目價值為6132.6萬元,而根據(jù)期權(quán)方法得出的項目價值比NPV算出的價值大。用本文提出的期權(quán)定價模型得出的商業(yè)地產(chǎn)項目價值恰好介于NPV和直接用Black-Scholes公式計算得的項目價值之間,這與實際相符。

NPV方法作為傳統(tǒng)的項目評價方法,忽略了項目未知信息中蘊含的機會給項目帶來的進一步選擇的靈活性,因而經(jīng)常低估項目的價值。用BlackScholes公式計算期權(quán)價值時,進行一次投資,增加了投資風(fēng)險,期權(quán)價值通常要高,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目價值評價偏高。本文提出復(fù)合期權(quán)定價模型考慮了商業(yè)地產(chǎn)項目是一種高風(fēng)險投資,必然會受到外部信息的影響,期權(quán)價值應(yīng)介于前兩者之間。由此可見,采用本文提出的復(fù)合期權(quán)定價模型計算期權(quán)價值更貼切實際,使得商業(yè)地產(chǎn)項目價值評價不會過于保守,也不會過于激進。

第8篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

根據(jù)專業(yè)化分類方式不同，市場分化可以有三種形式。一是企業(yè)規(guī)模的分類。2010年我國共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達8萬多家，但銷售面積能到百萬規(guī)模的企業(yè)卻很少，多數(shù)企業(yè)只是以項目公司的形式存在。調(diào)控將使一些中小型開發(fā)商資不抵債，大型開發(fā)企業(yè)整合這些中小型企業(yè)的資產(chǎn)將成為2012年市場的一項重要內(nèi)容。也就是說，今后一段時期內(nèi)，我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量將控制在一個較低的水平上，但企業(yè)的平均資產(chǎn)規(guī)模會顯著提高。二是產(chǎn)品的細分。過去許多開發(fā)商都是專注做普通住宅開發(fā)，因為過程相對簡單，無非是“前期手續(xù)―中期開發(fā)―后期銷售”的模式，而且多數(shù)開發(fā)企業(yè)做的都是一種類似標準化的住宅產(chǎn)品，技術(shù)含量本身并不高；但隨著產(chǎn)業(yè)整合的加劇，將會出現(xiàn)一批專注于做商業(yè)地產(chǎn)，而且同樣注重于物業(yè)運營管理的開發(fā)企業(yè)，做住宅的企業(yè)也將更加注重提升品質(zhì)以突出其特色，產(chǎn)品的分工格局將會更加顯著。三是資本運作方面的分化。即投資商與開發(fā)商的分化，前者專注于進行資本運作，可以不是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)投資商，后者則專注于整個開發(fā)的技術(shù)和市場過程。本質(zhì)上，開發(fā)將是一種為資本雇傭的角色，開發(fā)商將為投資商打工。

一、輕資產(chǎn)專業(yè)開發(fā)的有關(guān)概念

（一）房地產(chǎn)的兩種期貨屬性

一說到投資商與開發(fā)商之間的分化，許多人也許會感到困惑，他們認為開發(fā)商不就是投資商嗎。實際上，由于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處在初級階段，人們的認識自然也局限于國內(nèi)的現(xiàn)狀。如果我們能夠準確看到房地產(chǎn)實質(zhì)上進行的是兩種期貨的運作，就自然能夠?qū)ν顿Y商與開發(fā)商進行清晰的分類了。

第一種是土地期貨。房子之所以增值，核心是其所占據(jù)的土地價值提高，也就是我們經(jīng)常說的級差地租問題。房地產(chǎn)獲利的一個重要途徑就在于準確預(yù)期土地價格的變動，在低價時買入土地，高價時賣出。自從我國房地產(chǎn)市場起步以來，地價的變動一直處在一個上升的波段，而那些根本不懂怎么造房子的有錢人只要肯投資，就可以在房地產(chǎn)市場中獲利，這也正說明了其土地期貨屬性的原理。

第二種是產(chǎn)品期貨。也就是造房子本身，通過高品質(zhì)的規(guī)劃、設(shè)計、建造以及后期市場營銷，增加房屋本身的附加值。實際上，這種行為嚴格意義上并不是期貨的概念，因為幾乎不可能存在單純的房屋價值下跌的可能性。

通常，投資商專注于做第一種期貨，并且表現(xiàn)為金融資本以土地資產(chǎn)為媒介的一種對沖或投機的運作；開發(fā)商則專注于做第二種期貨，體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)資本通過一系列手段獲得超額收益的過程。

（二）成熟市場運作的基本模式

在西方發(fā)達國家比較成熟的房地產(chǎn)市場中，投資和開發(fā)往往由不同的主體來進行。投資商往往是大型投資公司或者私募基金，開發(fā)商則是專業(yè)的開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)通常沒有充裕的現(xiàn)金。在這些市場中，房地產(chǎn)開發(fā)一般有兩種基本模式。其一，開發(fā)企業(yè)尋找項目，有一定合作意向后，企業(yè)開始向投資人募資，時間通常在3～6個月左右，資金募集完畢后進行項目開發(fā)，并按照相關(guān)約定將投資收益返還投資人；其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有長期的基金支持，通常這些基金的投向也較為固定（例如節(jié)能環(huán)保地產(chǎn)或某個地區(qū)的市場），在基金的長期支持下，開發(fā)企業(yè)按照既定的策略經(jīng)營。在以上兩種模式中，對于項目公司開發(fā)企業(yè)有時候也會出一部分資本金，但總量很少。不論采取哪種模式，其共同點在于：開發(fā)企業(yè)只是輸出品牌、技術(shù)、管理和團隊，投資的方向和地區(qū)等大原則往往由投資者（或基金）來決定。

二、輕資產(chǎn)專業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢

相比我國傳統(tǒng)的開發(fā)商與投資商“二為一體”的模式，輕資產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)為以下三點。

（一）分工及專業(yè)化優(yōu)勢

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著市場的不斷成熟，按照不同方式的分工格局注定要逐漸產(chǎn)生，其中，專業(yè)投資商和專業(yè)開發(fā)商的出現(xiàn)則正符合這種客觀規(guī)律的要求。

毋庸置疑，專業(yè)化必然會使整體效率得到提高。對于專業(yè)化投資商而言，需要對其股東或投資人負責(zé)，要確保資本的增值和資金的安全，這就要求不斷提升市場敏銳度，提高風(fēng)險管控能力。對于專業(yè)化開發(fā)商而言，需要對產(chǎn)品負責(zé)，確保房屋產(chǎn)品附加值的提升。當(dāng)然，二者所做的工作最終都是為了確保投資人的收益，創(chuàng)造更多的資本紅利。

（二）資本安全性優(yōu)勢

專業(yè)的投資商不僅知道如何使資本投到收益相對較高的領(lǐng)域，而且知道如何更有效地避險，這些是開發(fā)商，特別是集開發(fā)與投資于一身的企業(yè)難以實現(xiàn)的?；仡櫸覈^去經(jīng)歷的兩輪房地產(chǎn)泡沫破滅，造成這種后果的表面原因在于投機資本的瘋狂炒作，然而，其中一個深層次的原因則是這些投機資本大多數(shù)以開發(fā)企業(yè)為依托進行運作，而這些企業(yè)缺乏專業(yè)避險機制，也無法準確把握市場發(fā)展趨勢，即不是專業(yè)的資本運作商。如果在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，投資能夠做到專業(yè)化運作，其對市場發(fā)展趨勢的評判以及對風(fēng)險的管控能力都將獲得大幅度提升，資產(chǎn)泡沫過度累積的現(xiàn)象也會得到有效遏制。同時，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的金融創(chuàng)新工具也將隨著專業(yè)化格局的形成而出現(xiàn)，類似M BS、REITs等證券化產(chǎn)品將獲得充分的市場空間。

（三）房屋品質(zhì)保障優(yōu)勢

在傳統(tǒng)的開發(fā)與投資“二為一體”的模式中，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都只關(guān)注于賺取資本運作的差價。追求更高利潤對于企業(yè)來說固然無可厚非。然而，由于過去我國房地產(chǎn)市場一直處在上升周期，嚴重供不應(yīng)求，所以開發(fā)企業(yè)并不十分注重房屋品質(zhì)，房屋通過盡快出售以獲得現(xiàn)金回流，才是他們最為關(guān)心的。因此，開發(fā)企業(yè)更愿意去做那些標準化的住宅類產(chǎn)品，多數(shù)房屋缺乏個性，甚至在節(jié)能、科技以及配套環(huán)境等方面做得很低劣。

專業(yè)化開發(fā)機制的形成，使開發(fā)企業(yè)可以不必為投融資事煩惱，而且更專注于提高房屋產(chǎn)品的質(zhì)量。因為，如果你不注重品質(zhì)、不注重房屋整體的配套環(huán)境，你的產(chǎn)品得不到市場認可，你最終也就得不到投資人的青睞，也必將被市場所淘汰。這就迫使開發(fā)企業(yè)必須不斷提高房屋品質(zhì)、創(chuàng)造特色，并且將最新的科技應(yīng)用于節(jié)能、環(huán)保以及便利生活等方面。

三、我國的環(huán)境分析

目前，我國還沒有形成較大規(guī)模的投資商與開發(fā)商分化的格局，仍然以二者混合的態(tài)勢為主。少有的幾家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)也都處在起步階段，例如，綠城集團在2010年成立了綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（即“綠城建設(shè)”），專門從事商品房和保障性住房的代建工作，短時間內(nèi)也創(chuàng)造了可圈可點的業(yè)績水平?？偟膩碚f，一方面國內(nèi)的現(xiàn)實環(huán)境限制了投資商與開發(fā)商分化格局的產(chǎn)生，另一方面我們也迎來了難得的機遇。

限制的環(huán)境大體上包括三方面：第一是整個市場環(huán)境，我們不得不承認，我國絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)和投資機構(gòu)還不具備成為房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商和投資商的資格，很少有開發(fā)企業(yè)能夠?qū)Ｗ⒂趶母鞣矫娲蛟旆课萜焚|(zhì)以及提高后期的運營管理能力；而多數(shù)投資機構(gòu)還缺乏市場化的投資經(jīng)驗，對房地產(chǎn)的認識也較膚淺。第二是市場參與者的認識問題，絕大多數(shù)開發(fā)商對于什么叫“開發(fā)”尚沒有清晰的概念，他們從事開發(fā)業(yè)務(wù)的基本目的就是通過土地期貨的運作來迅速獲得超額收益，而真正的開發(fā)工作在他們看來只是處在從屬地位上，并且慣性思維使這些開發(fā)商始終停留在通過快速開發(fā)來獲取資本增值的思路上。第三是法律與政策方面的限制，目前我國相關(guān)法律都是針對帶有很強投資功能的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的，幾乎沒有針對專業(yè)開發(fā)企業(yè)的法規(guī)，這一來使相關(guān)的管理無法可依，二來也使專業(yè)開發(fā)企業(yè)的運營缺乏必要法律保護。例如，綠城建設(shè)在工商管理部門注冊為現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，但在除浙江外的許多省份卻受到房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的限制無法順利開展代建業(yè)務(wù)。

當(dāng)前的機遇也可分為三方面闡述：第一，在調(diào)控政策不斷加碼和市場預(yù)期走低的環(huán)境下，2012年可能會出現(xiàn)大規(guī)模企業(yè)破產(chǎn)與并購，許多已經(jīng)資不抵債的企業(yè)不得不出手資產(chǎn)和項目，房地產(chǎn)業(yè)的資本也會進一步積聚在少數(shù)投資商手中，這為分化格局的產(chǎn)生帶來絕佳的歷史環(huán)境。第二，最近5年來，外資的房地產(chǎn)私募基金開始進入國內(nèi)市場，并在一線城市和部分二線城市都有成功運作的案例，他們與國內(nèi)外開發(fā)商的合作模式已經(jīng)非常接近于典型的分化模式，這些外資基金為國內(nèi)投資商和開發(fā)商提供了大量可供借鑒的經(jīng)驗。第三，國內(nèi)部分開發(fā)企業(yè)已經(jīng)有了進行專業(yè)開發(fā)代建的初步嘗試，雖然在業(yè)務(wù)推進過程中遇到各種障礙，但的確讓許多企業(yè)看到了這種運作模式必將成為未來發(fā)展的趨勢。

四、有關(guān)建議

（一）總體建議

雖然我國目前專業(yè)的投資商和開發(fā)商都是缺失的，但一方面在資金面上我國整體上比較充裕，而且房地產(chǎn)基金的規(guī)模也超過了500億元，這些投資商已積累了一定經(jīng)驗；另一方面投資商十分注重項目的品質(zhì)，也就是說如果能夠有比較出色的專業(yè)開發(fā)機構(gòu)出現(xiàn)，投資商還是十分愿意進行相關(guān)投入的。綜上，筆者認為，為了能夠盡快推進投資商與開發(fā)商分化格局的形成，亟待解決的問題是培養(yǎng)出若干個專業(yè)開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)能夠建造出高品質(zhì)、有特色的房屋，同時可以將現(xiàn)代化的節(jié)能、環(huán)保、便利等科技融入房屋之中，并且具有后期經(jīng)營物業(yè)（特別是商業(yè)物業(yè)）的能力。

（二）具體建議

為實現(xiàn)以上的目標，需要從企業(yè)和政府角度同時推進。

1.企業(yè)方面

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要端正態(tài)度，不能只看到“以錢生錢”的快樂，更應(yīng)當(dāng)清醒地認識到“只要肯投資就能賺錢”的時期已經(jīng)成為過去，房地產(chǎn)開發(fā)獲利的有效途徑就是不斷在各方面提升房屋品質(zhì)。其次，開發(fā)企業(yè)同樣應(yīng)當(dāng)認清當(dāng)前的市場形勢，那些資不抵債的開發(fā)企業(yè)應(yīng)果斷剝離和出售資產(chǎn)，并專業(yè)打造自己的開發(fā)品牌。

第9篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理范文

關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營模式；風(fēng)險因素；對策

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)，即用于商業(yè)用途的非住宅房地產(chǎn)，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在西方較為成熟，其與資本市場的業(yè)務(wù)對接相當(dāng)成熟，法律保障也較為完備，而學(xué)者的研究方向也主要集中在商業(yè)地產(chǎn)選址與定位問題、商業(yè)地產(chǎn)管理和商業(yè)地產(chǎn)融資三方面。1940年，德國著名經(jīng)濟學(xué)家勒施出版了《經(jīng)濟空間秩序》，從而形成了市場區(qū)位理論[1]，為商業(yè)地產(chǎn)的選址理論做了基礎(chǔ)性的研究，此后包括Philppe等經(jīng)濟學(xué)家在此基礎(chǔ)上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業(yè)房產(chǎn)管理領(lǐng)域，Grass kamp所發(fā)表的《房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)》被認為是奠基之作，其提出了商業(yè)地產(chǎn)項目是一個不斷適應(yīng)市場的競爭的動態(tài)型企業(yè)[2]；同時Miles在此基礎(chǔ)上更是提出了物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者與組合投資管理者之間協(xié)調(diào)的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發(fā)展與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)的融資成為了目前商業(yè)地產(chǎn)研究領(lǐng)域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業(yè)地產(chǎn)的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發(fā)現(xiàn)，其可以改進中等風(fēng)險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業(yè)運營的影響規(guī)律及效果[7]。

我國的商業(yè)地產(chǎn)研究起步較慢，主要是基于近年來商業(yè)地產(chǎn)以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優(yōu)勢而得到了蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀而得到了眾多學(xué)者的關(guān)注。眾多學(xué)者從金融、風(fēng)險調(diào)控、城市規(guī)劃和經(jīng)營模式等各角度對商業(yè)地產(chǎn)進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業(yè)貸款、發(fā)行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需求[8]；陶樺（2007）將商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險劃分為關(guān)鍵風(fēng)險和非關(guān)鍵風(fēng)險，指出通過事先的戰(zhàn)略規(guī)劃對關(guān)鍵風(fēng)險進行全覆蓋管理，非關(guān)鍵風(fēng)險進行全程監(jiān)控來規(guī)避可控性風(fēng)險；張嬌嬌（2010）對租售結(jié)合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節(jié)點招商的租售結(jié)合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應(yīng)根據(jù)不同城市的產(chǎn)業(yè)組成和經(jīng)濟職能對商業(yè)地產(chǎn)進行與城市相符合的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)管理。

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展分析

1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段分析

波特曾提出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表面現(xiàn)象按發(fā)展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創(chuàng)新階段、財富階段[10]。而我國的房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)市場經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，已經(jīng)經(jīng)過了資源階段，現(xiàn)在處于投資階段，但即將進入創(chuàng)新階段。

現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)營創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、人力創(chuàng)新、金融資本市場的創(chuàng)新與相關(guān)的設(shè)計與技術(shù)創(chuàng)新，以上的創(chuàng)新元素相結(jié)合形成的創(chuàng)新效應(yīng)將推動我國房產(chǎn)創(chuàng)新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)還有巨大的可改善空間。

2、房產(chǎn)政策分析

我國的房產(chǎn)市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經(jīng)歷了一系列政府調(diào)控，而進入2011年到現(xiàn)在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產(chǎn)市場的組合拳。

隨著房地產(chǎn)市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)，許多商業(yè)地產(chǎn)或提前開鋪布局，或設(shè)立專門的商業(yè)地產(chǎn)公司，高調(diào)集中的推售商業(yè)樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)是一個較好的選擇。

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長

2013年1-6月份，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.5%（見表1）。

三、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式分析

梳理我國目前的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，主要可以將其分為產(chǎn)權(quán)出售模式、只租不售模式、租售結(jié)合模式、售后返租模式、散賣與資產(chǎn)精裝修相結(jié)合模式。（見表2）

1、產(chǎn)權(quán)出售模式

產(chǎn)權(quán)出售，即開發(fā)商為迅速套現(xiàn)，在項目建成將其產(chǎn)權(quán)出售給各類投資者的運營模式，在產(chǎn)權(quán)出售之后，開發(fā)商便不能對各投資者的經(jīng)營活動進行統(tǒng)一規(guī)劃與管理，使得商業(yè)地產(chǎn)項目的定位不明，商鋪經(jīng)營業(yè)務(wù)混雜。因而這種模式已經(jīng)漸漸被淘汰，但在中小型開發(fā)商因為資金流轉(zhuǎn)較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。

2、只租不售模式

只租不售，即開發(fā)商擁有商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，只是將使用權(quán)出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發(fā)商還負責(zé)整體推廣與服務(wù)，這種模式需要開發(fā)商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業(yè)地產(chǎn)建成后公開向市場招租；后者是在商業(yè)地產(chǎn)具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經(jīng)營者招租。通過只租不售模式運營，開發(fā)商可以統(tǒng)一規(guī)劃和管理整體的商業(yè)地產(chǎn)項目，有助于商業(yè)地產(chǎn)的整體價值的提升。

3、租售結(jié)合模式

租售結(jié)合指開發(fā)商將一部分產(chǎn)權(quán)出售，自己保留一部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營模式，鑒于產(chǎn)權(quán)出售與只租不售模式之間。開發(fā)商一方面可以通過出售部分產(chǎn)權(quán)來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產(chǎn)權(quán)，甚至保留的部分商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以是該項目的主力店，進而對整個商業(yè)地產(chǎn)項目可以進行相對集中的管理，保證經(jīng)營格局的統(tǒng)一，可以相對較好地保證該商業(yè)地產(chǎn)的良性運營管理[12]。

4、售后返租模式

售后返租模式按大類劃分應(yīng)歸屬于租售結(jié)合模式的一個分類，而上文所提的租售結(jié)合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發(fā)商將一個商業(yè)項目分割成眾多個小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售，同時，與業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，同時會按約定時間支付給業(yè)主固定的租金。對于開發(fā)商而言，這種經(jīng)營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)收歸開發(fā)商，有利于商業(yè)的長期運行與資本的快速流轉(zhuǎn)。

5、資產(chǎn)精裝修模式

資產(chǎn)精裝修模式是創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式之一，其實質(zhì)是對原有的舊樓進行改造，根據(jù)現(xiàn)在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應(yīng)的合同，分配好具體的產(chǎn)權(quán)比例，根據(jù)市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產(chǎn)精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創(chuàng)新價值，這一方面可以避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約土地資源與土地成本；另一方面，開發(fā)商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)精裝修模式時間較快。

四、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營困境

如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出了逆勢走高現(xiàn)象，這直接推動了商業(yè)地產(chǎn)的集體投資的不理性。但是商業(yè)地產(chǎn)在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風(fēng)險因素。

1、盲目開發(fā)與過剩風(fēng)險

自分稅制改革以來，房產(chǎn)的堅挺一直是支撐著地方政府發(fā)展的保證，隨著住宅房產(chǎn)的幾近飽和飽受爭議，住宅房產(chǎn)的市場看衰嚴重影響了地方政府的經(jīng)濟，出于經(jīng)濟發(fā)展、政績等各方面考慮，商業(yè)地產(chǎn)成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業(yè)地產(chǎn)因為其投資收益較高、轉(zhuǎn)型難度較小等優(yōu)勢成為眾多房產(chǎn)商“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發(fā)商高調(diào)宣稱加入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。在政府與商業(yè)的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發(fā)設(shè)計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業(yè)地產(chǎn)紛紛處于供過于求的過剩風(fēng)險之下，投資收益率也不斷下降。

2、融資不暢與金融風(fēng)險[13]

商業(yè)地產(chǎn)是典型的資金高度密集型行業(yè)，而目前我國商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經(jīng)濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現(xiàn)有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發(fā)生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產(chǎn)比例將急劇增加，導(dǎo)致金融界的系統(tǒng)性風(fēng)險。

3、批量生產(chǎn)與同質(zhì)化風(fēng)險

我國的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴重，許多地方的發(fā)展規(guī)劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設(shè)施。在2010年時，中糧集團曾高調(diào)宣布截止到2015年要在全國復(fù)制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內(nèi)復(fù)制100個以上的萬達模式。這樣的同質(zhì)化現(xiàn)象必然會導(dǎo)致我國商業(yè)地產(chǎn)競爭力下降，空置率居高不下。

4、經(jīng)營管理與運行模式風(fēng)險[14]

我國商業(yè)地產(chǎn)管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風(fēng)險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業(yè)地產(chǎn)商一般由住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型經(jīng)營，沿用住宅開發(fā)模式，抱著“賣完就走”的心態(tài)，因此開發(fā)商只注重前期開發(fā)建設(shè)，忽視后期管理；另一方面是我國的商業(yè)地產(chǎn)管理起步晚，缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展偏離開發(fā)商原有設(shè)計，項目出現(xiàn)風(fēng)險。

五、優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營

1、加快商業(yè)地產(chǎn)信息化[15]

信息是商業(yè)博弈中輸贏的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)的信息化更是引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)走向健康發(fā)展的必經(jīng)之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀；其次，建立健全社會商業(yè)地產(chǎn)信息供應(yīng)商，根據(jù)特定區(qū)域特定商業(yè)地產(chǎn)類型進行更為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資指導(dǎo)；第三，開發(fā)與完善相關(guān)軟件，將開發(fā)、設(shè)計、管理、回報率、合同和服務(wù)信息等全面的模擬計算，并且在相關(guān)部門之間進行共享，降低信息不對稱率。

2、實現(xiàn)融資渠道多元化

商業(yè)地產(chǎn)商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內(nèi)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產(chǎn)老字號都參與了REITs市場，這保證了商業(yè)地產(chǎn)的安全性與靈活的變現(xiàn)能力。

REITs往往由房地產(chǎn)公司將旗下物業(yè)打包設(shè)立REITs，并通過證券市場公開發(fā)行。REITs委托獨立的房地產(chǎn)管理公司，而房地產(chǎn)基金管理公司又委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對REITs所擁有的各類不動產(chǎn)進行物業(yè)管理服務(wù)[16]。其中房地產(chǎn)基金管理公司收取向REITs收取資產(chǎn)管理費，而物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)基金管理公司收取物業(yè)管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發(fā)，很好的實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場與資本市場的有效對接（見圖1）。

3、加強創(chuàng)新，避免同質(zhì)化

商業(yè)地產(chǎn)即將進入創(chuàng)新階段，因此簡單的復(fù)制已經(jīng)不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業(yè)地產(chǎn)的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創(chuàng)新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領(lǐng)著我國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標。而現(xiàn)階段，萬達地產(chǎn)又開始向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。除了萬達地產(chǎn)之外，合肥的匯銀廣場也是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的佼佼者，其打造的歡樂街區(qū)等體驗式服務(wù)與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈特色寫字樓也將引領(lǐng)新的一輪商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新。

4、培育人才復(fù)合化[17]

商業(yè)地產(chǎn)是結(jié)合商業(yè)與地產(chǎn)業(yè)于一體的復(fù)合體，商業(yè)地產(chǎn)的特性要求了商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員需要精通商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，這樣的復(fù)合型人才在從業(yè)人員中比例極低，因此培育復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。萬達地產(chǎn)作為我國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，其很大原因是其在人才培養(yǎng)上的投入，其擁有包括萬達學(xué)院、商業(yè)規(guī)劃學(xué)院、萬達商業(yè)地產(chǎn)研究團隊等在內(nèi)的培育平臺，萬達已經(jīng)類似于一所人才培養(yǎng)學(xué)校，正是這些人才的存在保證了萬達的發(fā)展。

5、經(jīng)營管理專業(yè)化

開發(fā)商能夠多站在經(jīng)營者、商家的立場上去全盤策劃開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，揚棄住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式，重視后期的經(jīng)營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經(jīng)營式轉(zhuǎn)變，聘用專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理團隊，以實現(xiàn)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的經(jīng)營管理模式。

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