房地產(chǎn)貸款管理辦法精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】保障房；REITs；融資

一、我國“保障房”之融資現(xiàn)狀分析

1.“保障房”之概念

“保障房”，或稱保障性住房，其作為一種政策性的安排在我國并不是一個(gè)新生的概念。究其功能，是政府主導(dǎo)的并由政府籌集資金對(duì)中低收入者住房的社會(huì)保障；究其對(duì)象，應(yīng)該是社會(huì)中低收入的家庭，當(dāng)然每一種保障性住房又有其特定的申請(qǐng)條件和退出的條件。在我國，保障性住房政策應(yīng)大致可以分為經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房，公共租賃房，棚戶區(qū)四大類（限價(jià)房根本上屬于商品房，享受保障政策的居民享有完全產(chǎn)權(quán)）?！笆逡?guī)劃”中在“提高住房水平”中提到了加強(qiáng)保障性住房供給“強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集廉租房房源，完善租賃補(bǔ)貼制度。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。”①

2.我國保障房融資現(xiàn)狀分析

據(jù)測(cè)算，今年開工建設(shè)1000萬套保障房，共需投入資金約1.3萬億元，其中，中央財(cái)政投入保障性安居工程的專項(xiàng)補(bǔ)助資金將超過1000億元。即便如此，仍有約90%的資金需要地方政府解決。如此大的資金量，地方政府能否籌集到，以保證建設(shè)任務(wù)順利完成？②目前更多的資金來源還是要依賴地方政府，地方政府將面臨巨大的資金募集的壓力。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，我國地方政府財(cái)政的主要來源一是地方稅收，另一個(gè)就是土地出讓金的凈收益，保障性住房的任務(wù)不僅將減少土地出讓的收益（減少出讓而增加了劃撥），過多的將政府財(cái)政用于保障房的建設(shè)開發(fā)，政府資金的缺口將無以應(yīng)對(duì)市政建設(shè)以及突發(fā)事件的到來。因此，地方政府解決當(dāng)前保障房資金來源過分依賴政府的窘境的方法，莫過于吸引社會(huì)閑散、多余資金進(jìn)行社會(huì)融資。在我國保障房融資領(lǐng)域借鑒國外成熟的房地產(chǎn)融資模式―不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITS），不失為當(dāng)下相對(duì)較好的一種選擇。

二、我國“保障房”之REITS模式分析

REITS（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是專門用于房地產(chǎn)直接融資的一種新型的金融產(chǎn)品，亦可是從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動(dòng)的投資信托公司。公司將房地產(chǎn)銷售和租賃等經(jīng)營活動(dòng)中所得的收入以派息形式分配給股東。③簡(jiǎn)單而言，REITS類似于股票和債券，通過打包上市發(fā)行公開募集資金并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，廣大投資者投資REITS，以獲得房地產(chǎn)經(jīng)營收入和資本利得增值的分配。REITS將房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)結(jié)合，通過標(biāo)準(zhǔn)和有規(guī)模的資本市場(chǎng)募集到資金，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來，使房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過渡到一個(gè)主要由社會(huì)資本支撐的產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)REITs的投資類型，可以將它們分為三大類。1）資產(chǎn)類：投資并擁有房地產(chǎn)；主要收入來源于房地產(chǎn)的租金。2）房地產(chǎn)貸款類：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合類：采取上述兩類的投資策略，投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)本身也包括房地產(chǎn)貸款。④由于我國保障房體系中主要為租賃性質(zhì)的住房，房地產(chǎn)貸款類REITS和混合類REITS受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型REITS穩(wěn)定。諸多原因?qū)е挛覈Ｕ戏康腞EITS融資模式顯然更應(yīng)該選擇“資產(chǎn)類REITS模式”。具體運(yùn)作見下圖：

首先，由政府確定保障房項(xiàng)目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)；同時(shí)，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)保障房項(xiàng)目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。在確定收益率的問題上，可參照同時(shí)間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時(shí)間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會(huì)投資機(jī)構(gòu)和廣大的社會(huì)公眾投資者。

其次，由基金管理公司組合投資于各大保障房項(xiàng)目，以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲取收益的最大化，并公開發(fā)行保障房投資基金產(chǎn)品，進(jìn)入證券交易所交易或者柜臺(tái)交易。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社?；鸬壬鐣?huì)資金，輔以一定比例的社會(huì)公開募資，并以財(cái)政專項(xiàng)資金為保障，進(jìn)行保障房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

最后，保障房項(xiàng)目建成后將出租給滿足條件的社會(huì)中低收入者，他們向保障房項(xiàng)目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分配給投資者。然而考慮到中低收入者能夠支付的租金有限，保障房REITS將面臨收益較低的問題，這也是REITS制度用于保障房建設(shè)所面臨的最大問題。

三、REITS用于保障房建設(shè)的優(yōu)勢(shì)與制度障礙

1.REITS制度的優(yōu)勢(shì)

（1）風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，資金來源穩(wěn)定。

REITS從根本上來說，屬于投向房地產(chǎn)行業(yè)的（只不過本文中資金投向的是保障房項(xiàng)目）證券投資基金，它通過發(fā)行房地產(chǎn)基金份額募集資金，由基金管理人管理，基金托管人托管，為基金份額持有人的利益，以房地產(chǎn)項(xiàng)目組合的方式從事證券投資活動(dòng)的投資基金。

現(xiàn)已推出的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是固定收益類產(chǎn)品，有到期日和預(yù)期收益率，其本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，REITs是以房地產(chǎn)為投資對(duì)象、有分紅和相關(guān)稅收規(guī)定的投資產(chǎn)品，屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品⑤。眾所周知，債券類金融工具具有其固定的收益率，但極容易收到利率、通貨膨脹等因素的影響，與債券類固定收益憑證相比，REITS收益憑證還有抗通貨膨脹的能力。⑥此外，由于REITs將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn)，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，這些都能夠獲得廣大投資者的青睞，故而將會(huì)獲得長(zhǎng)期連續(xù)穩(wěn)定的資金來源。

（2）采用上市方式募集資金，REITS用于保障房項(xiàng)目的建設(shè)，建議采用公開發(fā)行上市的形式，因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)是整個(gè)“十二五規(guī)劃”中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，乃關(guān)系國計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定之核心問題，保障房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，需要的資金數(shù)額大，且持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)，采用公開上市的方式，⑦必然會(huì)對(duì)REITS的信息披露提出更高的要求，而信息披露有利于證券發(fā)行和交易價(jià)格的合理形成，有利于維護(hù)投資人的利益，⑧其運(yùn)作過程更加透明也更加能讓公眾放心參與投資，以獲得穩(wěn)定廣泛的資金來源。

（3）采取組合投資戰(zhàn)略，抵消風(fēng)險(xiǎn)。不用于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，REITS的資產(chǎn)不單單投資于單獨(dú)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它采用分散組合投資的方式，由基金管理公司將資金根據(jù)事先的研究報(bào)告，投資于不同地區(qū)、不同類型、不同經(jīng)營方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將投資的風(fēng)險(xiǎn)互相抵消，并獲取最大的投資回報(bào)，將基金持有者，即投資人的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.REITS在我國的制度障礙

我國目前已經(jīng)出現(xiàn)部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，但是目前的信托產(chǎn)品和REITS是截然不同的金融產(chǎn)品?！缎磐泄炯腺Y金信托計(jì)劃管理辦法》中的信托產(chǎn)品采用私募的方式，并且對(duì)于購買者有最低投資門檻，故流通性較差，不能在交易所上市，最重要的是缺乏相應(yīng)的法律監(jiān)管體系。所以，我國業(yè)已出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然是一種過渡階段的產(chǎn)品，它還不能做到通過投資組合的方式有效分散投資的風(fēng)險(xiǎn)。建立REITS具有前者無法比擬的優(yōu)越性，并適合我國保障房項(xiàng)目的建設(shè)，但是在我國建立REITS本身也亟需解決如下問題。

（1）建立房地產(chǎn)信托投資法律制度。

《信托法》和《信托公司管理辦法》這為信托業(yè)務(wù)的開展，包括REITS的建立提供了一定的法律基礎(chǔ)，但尚需進(jìn)一步規(guī)范某項(xiàng)產(chǎn)業(yè)投資、某種信托業(yè)務(wù)的投資實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范流程。而《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》及其配套規(guī)定中規(guī)定目前的房地產(chǎn)信托大多采用私募的方式募集資金，而且有最低投資門檻，根本不能解決保障房建設(shè)所需龐大的資金問題。我認(rèn)為應(yīng)該由銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資信托基金法甚至REITS的專項(xiàng)實(shí)施辦法，專門對(duì)諸如投資信托的設(shè)立、投資范圍、運(yùn)作模式、稅收或政策優(yōu)惠做出細(xì)致的規(guī)定。

（2）建立REITS公開發(fā)行和上市交易制度平臺(tái)。

保障房體系作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的需求，必然要求來源于投資者的長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金需求。我國目前的信托產(chǎn)業(yè)還停留在私募的過度階段，不能公開發(fā)行和交易流通將嚴(yán)重限制資金的募集。建立完善的REITS收益憑證二級(jí)市場(chǎng)流通機(jī)制勢(shì)在必行?！缎磐泄炯腺Y金信托計(jì)劃管理辦法》第11條規(guī)定了信托計(jì)劃的文件包括認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)申明書、信托計(jì)劃說明書和信托合同，證明我國目前信托業(yè)務(wù)主要依托于“信托合同”的形式，并非在我國《證券法》規(guī)定可以發(fā)行和交易的“證券”之列。⑨在相應(yīng)專項(xiàng)立法保障的情況之下，REITS收益憑證可以按照《證券法》的規(guī)定在交易所上市交易，讓標(biāo)準(zhǔn)化的金融衍生產(chǎn)品在證券市場(chǎng)上上市和交易，在銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管之下，發(fā)行人的信息披露義務(wù)更高，投資者可以隨時(shí)進(jìn)入或者退出，增加了交易的安全性和資金的流通，也更好的為保障房項(xiàng)目服務(wù)。

注釋：

①“十二五規(guī)劃”全文請(qǐng)見:省略/2011lh/content_1825838_9.htm.

②finance.省略/a/20110615/001494.htm.

③毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:7.深證綜研字第0089號(hào).

④毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:6.深證綜研字第0089號(hào).

⑤毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究報(bào)告,深圳證券交易所,2004.1.16:34.深證綜研字第0089號(hào).

⑥王重潤,劉穎等編著.房地產(chǎn)金融[M].北京大學(xué)出版社,2010,1.291

⑦強(qiáng)力主編.金融法通論[J].高等教育出版社,2010,1:193.

第2篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系 風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過一段合適的議價(jià)期，在拍賣日公開競(jìng)投，而買家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競(jìng)投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰先受償，成為一個(gè)棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對(duì)抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評(píng)估。評(píng)估過程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場(chǎng)勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對(duì)房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評(píng)估對(duì)象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場(chǎng)勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評(píng)估人員對(duì)評(píng)估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場(chǎng)資料給評(píng)估機(jī)構(gòu)，使評(píng)估人員不能正確評(píng)估抵押物的價(jià)值。這就要求評(píng)估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來說，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算。④對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。⑤對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

總 結(jié)

在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：西南石油大學(xué)文法學(xué)院）

注釋

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范”，《商情》，2008年6月。

第3篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

各地要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。住房?jī)r(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。省級(jí)人民政府要加強(qiáng)對(duì)各市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。

各地城市規(guī)劃行政主管部門要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，優(yōu)先審查規(guī)劃項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證。同時(shí)，要嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。各地要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，對(duì)2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。

二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理

各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。要進(jìn)一步完善土地收購儲(chǔ)備制度，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。

要嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。要規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，對(duì)違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違約違規(guī)責(zé)任。

三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管

要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管，具體辦法由稅務(wù)總局會(huì)同建設(shè)部等部門研究制定。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)

人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責(zé)制度。要加大對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，督促商業(yè)銀行調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)

為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度

各地要按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房［2004］77號(hào)）和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)的制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，建設(shè)單位利潤要控制在3％以內(nèi)。有關(guān)具體要求在《國有土地劃撥決定書》中予以明確，并向社會(huì)公示。鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。

各省、自治區(qū)、直轄市要督促市（區(qū)）、縣抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況，并建立保障對(duì)象檔案。要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)人民政府對(duì)市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，省、自治區(qū)、直轄市相關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。

七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。對(duì)虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購；以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布。

第4篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

過度倚重房貸惹禍端

韓國一些儲(chǔ)蓄銀行的問題由來已久。早在1997年亞洲金融風(fēng)暴后，韓國政府為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，推出了寬松房地產(chǎn)信貸等措施，導(dǎo)致部分銀行過度放貸，大量信貸資金流入房地產(chǎn)催生了房地產(chǎn)泡沫。在2002年至2006年韓國房地產(chǎn)投機(jī)最盛行時(shí)期，房?jī)r(jià)飆升，很多市民都囤積房產(chǎn)。2008年10月爆發(fā)的國際金融危機(jī)對(duì)韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊很大。與此同時(shí)，由于通脹壓力上升，韓國央行開始加息，進(jìn)一步打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)。在金融危機(jī)和國內(nèi)政策的雙重打壓下，近兩年韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速冷卻。這樣，很多靠按揭買房的市民無力還貸，便造成“欠款、抵押品（住宅）價(jià)格下跌、銀行虧損”的惡性循環(huán)。而儲(chǔ)蓄銀行在經(jīng)營過程中又存在過度放貸的行為，特別是部分貸款放給了一些信用較差的個(gè)人或投資商，過高風(fēng)險(xiǎn)催生大量壞賬，引發(fā)儲(chǔ)蓄銀行現(xiàn)金不足。此外，韓國儲(chǔ)蓄銀行貸款條件寬松，貸款利率很高。截至2010年末，韓國銀行業(yè)總貸款余額為1315萬億韓元。對(duì)公貸款中，投向房地產(chǎn)業(yè)的貸款為106萬億韓元，占比近15%。個(gè)人貸款中，投向房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款占比高達(dá)61%。由此引發(fā)的項(xiàng)目融資貸款狀況的惡化，導(dǎo)致韓國儲(chǔ)蓄銀行業(yè)出現(xiàn)運(yùn)營困難。雖然儲(chǔ)蓄銀行在房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目貸款所占比例不大，但其項(xiàng)目融資貸款的拖欠比率為10.6%，遠(yuǎn)超過行業(yè)平均6.4%的水平。截至2010年底，大田聯(lián)合儲(chǔ)蓄銀行的資本充足率為-3.18%，遠(yuǎn)低于金融委員會(huì)設(shè)定的1%下限。

政企攜手忙救助

面對(duì)韓國儲(chǔ)蓄銀行危機(jī)頻現(xiàn)，出于穩(wěn)定金融的目的，韓國監(jiān)管當(dāng)局試圖給市場(chǎng)派發(fā)“定心丸”，相關(guān)救助措施魚貫而出。

一是政府提供援助資金。2010年6月，為緩解部分儲(chǔ)蓄銀行由于發(fā)放項(xiàng)目融資貸款逾期，造成的流動(dòng)性短缺，韓國政府已提供2.8萬億韓元的援助資金。2011年3月韓國政府又規(guī)劃注入20萬億韓元（約合180億美元）緊急流動(dòng)性資金，幫助流動(dòng)性緊張的儲(chǔ)蓄銀行以及促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)收購兼并。

二是政府購買不良貸款。韓國政府計(jì)劃通過韓國資產(chǎn)管理公司購買3.5萬億韓元儲(chǔ)蓄銀行不良地產(chǎn)項(xiàng)目融資貸款。

三是提供特殊優(yōu)惠政策。2011年2月21日韓國金融服務(wù)委員會(huì)對(duì)儲(chǔ)蓄銀行采取延長(zhǎng)貸款期限、下調(diào)貸款利率，以及放寬對(duì)儲(chǔ)蓄銀行提供流動(dòng)性的限制等措施，比慣例提前一周部分償還符合資格的儲(chǔ)戶在暫停營業(yè)儲(chǔ)蓄銀行的存款。

四是保險(xiǎn)公司擔(dān)保。根據(jù)韓國《存款人保護(hù)法》，由韓國儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司對(duì)儲(chǔ)戶存款提供保險(xiǎn)：對(duì)存款低于5000萬韓元（約合人民幣30萬元）的儲(chǔ)戶，如果存款銀行倒閉，儲(chǔ)戶可從儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司獲得足額賠償；儲(chǔ)戶超過5000萬韓元以上的存款損失才自行負(fù)擔(dān)。因?yàn)橛猩鲜鲆?guī)定，實(shí)際上7家儲(chǔ)蓄銀行停業(yè)整頓并不會(huì)對(duì)所有儲(chǔ)戶造成損失。

五是金融巨頭購買問題銀行。除了監(jiān)管當(dāng)局外，韓國金融巨頭也表達(dá)了救助之意。2月22日友利集團(tuán)出臺(tái)了救助儲(chǔ)蓄銀行的舉措。具體做法是，通過友利金融集團(tuán)旗下的慶南銀行采用購買被援助的儲(chǔ)蓄銀行等值資產(chǎn)的方式，為后者提供504億韓元的資金支持。友利金融集團(tuán)在當(dāng)天的一份聲明中表示，此舉旨在緩解由前幾家儲(chǔ)蓄銀行暫停營業(yè)引發(fā)的儲(chǔ)蓄銀行流動(dòng)性資金短缺現(xiàn)象，并正在考慮通過向其他儲(chǔ)蓄銀行注資的方式進(jìn)行援助。據(jù)悉，作為救助方案的主要內(nèi)容，韓國金融監(jiān)管部門已經(jīng)催促韓國前四大銀行集團(tuán)――友利金融集團(tuán)、KB金融集團(tuán)、新韓金融集團(tuán)和韓亞金融集團(tuán)至少購買一家陷入困境的儲(chǔ)蓄銀行，從而為韓國儲(chǔ)蓄銀行體系恢復(fù)正常提供幫助。出于對(duì)政府呼吁的回應(yīng)，韓國四大銀行集團(tuán)紛紛表達(dá)出收購問題儲(chǔ)蓄銀行的意圖。

整頓利于銀行業(yè)健康發(fā)展

有市場(chǎng)人士擔(dān)心，韓國中小儲(chǔ)蓄銀行資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)窘境或是整個(gè)金融體系的真實(shí)寫照。根據(jù)韓國金融委員會(huì)的資料，截至2011年3月底，在房地產(chǎn)相關(guān)貸款拖欠比率上升2%的帶動(dòng)下，儲(chǔ)蓄銀行整體拖欠比率由去年底的14.8%進(jìn)一步上升至15.8%；在資本充足率方面，儲(chǔ)蓄銀行資本充足率為7.57%；而在盈利方面，自2010年7月至2011年3月儲(chǔ)蓄銀行出現(xiàn)487億韓元的虧損。由此可見，作為韓國金融業(yè)整體中的一個(gè)類別，儲(chǔ)蓄銀行雖規(guī)模不大，但其貸款質(zhì)量問題已較為嚴(yán)重。如不痛下決心進(jìn)行整頓，問題可能會(huì)蔓延到其他金融領(lǐng)域。

另據(jù)分析，與占全國整體資產(chǎn)六成的商業(yè)銀行不同，韓國儲(chǔ)蓄銀行隸屬于非銀行存款類機(jī)構(gòu)，一般只經(jīng)營存貸款業(yè)務(wù)，只是經(jīng)營更為靈活。商業(yè)銀行存貸款利率要遵守韓國金融委員會(huì)頒布的基準(zhǔn)利率，而儲(chǔ)蓄銀行往往比商業(yè)銀行有更高的存貸款利率。由于儲(chǔ)蓄銀行在韓國多為家族式經(jīng)營的小型區(qū)域性銀行，預(yù)計(jì)停業(yè)整頓將不會(huì)引發(fā)韓國銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。只要儲(chǔ)蓄銀行的“擠兌”風(fēng)潮不會(huì)蔓延到商業(yè)銀行，相關(guān)影響就不會(huì)太大。但韓國有關(guān)方面仍要加強(qiáng)對(duì)民眾的預(yù)期管理，防止類似事件再度爆發(fā)，否則也可能會(huì)連累本來運(yùn)營良好的其他銀行，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為金融危機(jī)。

韓國金融委員會(huì)2011年7月已出臺(tái)對(duì)儲(chǔ)蓄銀行整頓的管理辦法，除加強(qiáng)對(duì)儲(chǔ)蓄銀行的監(jiān)管檢查和要求儲(chǔ)蓄銀行補(bǔ)充資本外，還有一些幫助儲(chǔ)蓄銀行“軟著陸”的措施，包括政府通過重組基金從儲(chǔ)蓄銀行購買價(jià)值約1.9萬億韓元的不履約項(xiàng)目融資貸款，延長(zhǎng)儲(chǔ)蓄銀行向韓國資產(chǎn)管理公司出售資產(chǎn)的截止期限以便有關(guān)銀行有更寬裕的時(shí)間建立貸款損失準(zhǔn)備，放松對(duì)儲(chǔ)蓄銀行變賣分/支行的要求等。從9月20日起，韓國政府又開始對(duì)其他正常經(jīng)營的儲(chǔ)備銀行投入官方資金進(jìn)行救市。在此后1個(gè)月內(nèi)，各儲(chǔ)蓄銀行可申請(qǐng)金融穩(wěn)定基金，自有資本比率為5%～10%的儲(chǔ)蓄銀行是此次投入官方資金的對(duì)象。根據(jù)韓國金融當(dāng)局審查的結(jié)果，有70多家儲(chǔ)蓄銀行的自有資本比率超過5%。韓國金融委員會(huì)計(jì)劃支援申請(qǐng)官方資金的儲(chǔ)蓄銀行將自有資本比率提高到較為穩(wěn)定的10%。與此同時(shí)，為防止經(jīng)營虧損，韓國大型儲(chǔ)蓄銀行紛紛宣布降低存款利率，其“考慮下調(diào)利率，是為了防止銀行為追求高利率投資高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)”。通過監(jiān)管部門的整治，這些銀行可能重獲新生，中長(zhǎng)期看對(duì)韓國整體金融業(yè)有利。

“他山之石”的警示意義

第5篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

濰坊市房地產(chǎn)行業(yè)貸款的特點(diǎn)

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展。順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，濰坊市銀行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)貸款上表現(xiàn)出先積極介入、再大力推廣到日益理性、審慎經(jīng)營的發(fā)展趨勢(shì)，至2009年3月末，轄內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)220.77億元，占各項(xiàng)貸款總余額的12.36％，比年初增加21.11億元，占全部貸款增量的7.74％。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額89.13億元，個(gè)人住房貸款余額131.64億元，分別占全部貸款余額的5％和7.4％。

貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，增速呈U字型。2007年6月至2008年6月，轄內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)季均貸款增長(zhǎng)12.61％；2008年6月至2008年12月，季均貸款增長(zhǎng)僅1.6％；而2009年一季度貸款增長(zhǎng)10.57％。增長(zhǎng)表現(xiàn)出兩頭快中間慢的態(tài)勢(shì)。自2008年下半年開始房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)出持續(xù)下降的趨勢(shì)，第三四季度減少9400萬元；受寬松貨幣政策和樓市回暖的雙重影響，2009年一季度開發(fā)貸款凈增11.39億元。從個(gè)人住房按揭貸款情況看，為穩(wěn)定樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，濰坊市政府制定出臺(tái)了《關(guān)于支持和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》、《濰坊市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城市住房保障工作的意見》等系列優(yōu)惠政策，以拉動(dòng)居民住房消費(fèi)貸款，其中一些地方政府為鼓勵(lì)居民購房，明確規(guī)定對(duì)購房者將給予1萬元政府現(xiàn)金補(bǔ)貼，在政府優(yōu)惠政策和利率下降的雙重拉動(dòng)下，個(gè)人住房消費(fèi)貸款始終保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，2008年實(shí)現(xiàn)增幅30％，2009年一季度增幅8％(見圖1、圖2)。

貸款質(zhì)量總體較好，但波動(dòng)較大。濰坊地區(qū)房地產(chǎn)貸款總體不良率較低，2009年3月末，房地產(chǎn)行業(yè)貸款不良率僅1.58％，低于全市2.94％的不良水平。從趨勢(shì)上來看，個(gè)人住房消費(fèi)貸款不良率比較平穩(wěn)，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款由于四家房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款的集中暴露，波動(dòng)相對(duì)較大。

濰坊市房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題

房地產(chǎn)銷售疲軟，成交量較小，導(dǎo)致資金回籠較慢。受當(dāng)前國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，部分大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度下降，影響了濰坊地區(qū)購房者的消費(fèi)預(yù)期，觀望氣氛濃厚，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)景氣度迅速下降有價(jià)無市現(xiàn)象明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濰坊地區(qū)2008年下半年開盤的樓房銷售下滑跡象明顯，銷售率在20％～30％之間，與以往的一開盤就銷售50％以上相比，銷售率大幅回落，9月份濰坊城區(qū)的房屋銷售僅成交40余套。從各縣市區(qū)情況看，受舊城改造的影響，城中村建設(shè)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)面積快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)局部出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。如壽光市2007年建成開盤銷售的住房2292套，實(shí)際銷售1120套，閑置率為51％；2008年建成開盤銷售的住房1622套，實(shí)際銷售481套，閑置率為70％。青州市2007年建成開盤銷售的住房2961套，實(shí)際銷售2820套，閑置率為5％；2008年建成開盤銷售的住房3222套，實(shí)際銷售2739套，閑置率為15％。

房地產(chǎn)開發(fā)成本較高、銷售價(jià)格回落，導(dǎo)致利潤空間收窄，還款壓力增大。目前，房地產(chǎn)建造成本大致包括三個(gè)方面：一是建安費(fèi)用，占總成本的三分之一。一般建安成本大都在每平方米800元～900元左右，自年初以來建筑類原材料價(jià)格出現(xiàn)先持續(xù)上漲后持續(xù)回落的狀況，但由于房地產(chǎn)建造周期長(zhǎng)，在行業(yè)景氣時(shí)期建成的在售樓盤成本早已確認(rèn)，但受新建樓盤封頂出售等因素影響，濰坊市房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)小幅回落，但降價(jià)幅度不大，在中心城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格始終保持在3000元以上。二是地價(jià)，占總成本的一半。近年來，全國各地房?jī)r(jià)的攀升主要的原因是地價(jià)的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)心理預(yù)期的提高，導(dǎo)致地價(jià)一路暴漲。濰坊近兩、三年來地價(jià)翻了一番，2009年推出的樓盤，大部分是近兩、三年購買的土地，一畝地少則50萬～60萬，多則100多萬。三是稅費(fèi)及管理費(fèi)用，占總成本的15％左右。在房屋銷售量萎縮及成本上升雙重壓力的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤出現(xiàn)縮水，從與被調(diào)查企業(yè)的座談中了解到，房地產(chǎn)毛利潤率由年初的28.95％下降到當(dāng)前的22.91％，下降了6個(gè)百分點(diǎn)；2008年底凈利潤僅為20588萬元，比2007年減少7300萬元，降幅達(dá)到21％，資產(chǎn)利潤率僅為4.06％，較2007年下降3.52個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，資金鏈趨緊，導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)增加。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)、銷售市場(chǎng)疲軟、生產(chǎn)成本上升等綜合因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈趨緊。被調(diào)查的貸款正常的35家企業(yè)2008年末銀行借款10.6億元，較2007年增加2.5億元，占企業(yè)總負(fù)債的45％，較2007年增加6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)2009年84％的新增資金來源于銀行借款。目前，各房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金缺口，僅被調(diào)查的貸款正常的35家企業(yè)，就有2億元的資金缺口。部分建設(shè)項(xiàng)目由于前期搬遷清理過程中遇到障礙和困難，影響施工進(jìn)度，致使工期延長(zhǎng)，在賠償業(yè)主違約損失的同時(shí)，也出現(xiàn)了資金鏈緊張的狀況。

部分項(xiàng)目貸款存在管理不嚴(yán)等問題，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。從四家發(fā)生不良的企業(yè)貸款情況看，存在以下幾個(gè)問題：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個(gè)別銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸后管理較混亂，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。根據(jù)對(duì)四家不良貸款企業(yè)的核查發(fā)現(xiàn)，均存在部分住房銷售資金被挪用的問題。如農(nóng)行青州支行…家企業(yè)開發(fā)的樓盤，銷售收入的40％，未納入項(xiàng)目資金專戶實(shí)行專戶管理，而是被借款人用于其他建設(shè)項(xiàng)目。

相關(guān)措施與建議

合力加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度。其一，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的引導(dǎo)。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析機(jī)制，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對(duì)性和有效性。保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售；通過產(chǎn)業(yè)政策推

動(dòng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新產(chǎn)品、提升品質(zhì)、強(qiáng)化物業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)企業(yè)依法運(yùn)作、誠信經(jīng)營。其二，制定實(shí)施有針對(duì)性的支持措施。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了減免稅費(fèi)、融資支持、加大“保障”三大措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國務(wù)院辦公廳又出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見，地方政府應(yīng)制定切實(shí)可行的政策，從提高行政審批效率、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)秩序、加大行政性收費(fèi)優(yōu)惠及財(cái)稅、金融支持力度、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)和行業(yè)自律等方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)。應(yīng)根據(jù)宏觀形勢(shì)的變化進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)政策的先導(dǎo)性研究，以增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度。

切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融服務(wù)。首先，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)的支持力度。目前建設(shè)部公布將在三年內(nèi)投入9000億元用于保障性住房建設(shè)，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)公布聯(lián)合制定的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)采取積極有效措施加大對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度。要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。其次，統(tǒng)一對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前轄內(nèi)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)二套房是按照銀監(jiān)會(huì)和人民銀行“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”來認(rèn)定，但通過日常監(jiān)管發(fā)現(xiàn)，仍存在口徑不一致等問題，如對(duì)結(jié)婚后購買第一套住房離婚后房屋判給對(duì)方所有的購房者是否享受利率優(yōu)惠，對(duì)首套購房未申請(qǐng)貸款而二套房申請(qǐng)貸款的是否享受利率優(yōu)惠等?？趶降牟唤y(tǒng)一，容易引起銀行與房貸者的法律糾紛，引起聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)細(xì)化對(duì)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，防止出現(xiàn)因標(biāo)準(zhǔn)界定不清而引致的銀行聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。

第6篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押；風(fēng)險(xiǎn)；防范

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過高，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果過低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評(píng)估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1. 抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素

銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因 如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn) 今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵 押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安 全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大 差距，人們通過高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟 費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。

2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得 的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過一段合適的議 價(jià)期，在拍賣日公開競(jìng)投，而買家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競(jìng)投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還 有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰先受償，成為一個(gè)棘手的問題。

3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動(dòng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)

任何國家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會(huì)看跌，我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，二手市場(chǎng)的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來說，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化，很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一種不充分的市場(chǎng)，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價(jià)值就有很大差異。此外，如對(duì)房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題，就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。

二、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制

金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài) 監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制 度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率

抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來說，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物， 將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算。對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。

3.完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度

在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng) 險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范風(fēng)險(xiǎn)，要做到以下幾點(diǎn)：1）信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后 檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。2）完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。3）建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制。對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

4.對(duì)抵押率進(jìn)行科學(xué)的分類，按不同抵押物及其變現(xiàn)能力確定抵押率，謀求抵押率變現(xiàn)率。調(diào)整抵押率的計(jì)算方式，對(duì)容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，采用變現(xiàn)價(jià)值扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計(jì)算抵押率，對(duì)不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計(jì)算抵押率。建議根據(jù)市場(chǎng)敏感程度對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設(shè)定不同的抵押率。

三、結(jié)束語

如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個(gè)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。要完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。同時(shí)，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺(tái)，真正發(fā)揮抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范功能，高度重視抵押協(xié)議的法律有效性，掌握抵押貸款業(yè)務(wù)的特殊規(guī)律，確保房地產(chǎn)抵押的合法有效，真正有效控制銀行抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

第二條本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的貸款。

第三條本辦法所稱貸款人是指中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的商業(yè)銀行和其他銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)。

本辦法所稱借款人是指具有法人資格，并取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

各政策性銀行未經(jīng)批準(zhǔn)，不得從事經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

第四條經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款條件：

（一）借款人已取得貸款證（卡）并在貸款銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶。

（二）借款人產(chǎn)權(quán)清晰，法人治理結(jié)構(gòu)健全，經(jīng)營管理規(guī)范，財(cái)務(wù)狀況良好，核心管理人員素質(zhì)較高。

（三）借款人實(shí)收資本不低于人民幣1000萬元，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。

（四）建設(shè)項(xiàng)目已列入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)投資計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)。

（五）借款人已取得建設(shè)項(xiàng)目所需的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》。

（六）建設(shè)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）不低于項(xiàng)目總投資的30%，并在貸款使用前已投入項(xiàng)目建設(shè)。

（七）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)符合國家相關(guān)規(guī)定。

（八）貸款人規(guī)定的其他條件。

第五條經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款必須專項(xiàng)用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)，不得挪作他用。

嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款形式發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款。

第六條經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過5年。

第七條經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款利率按中國人民銀行利率政策執(zhí)行，可適當(dāng)下浮，但下浮比例不得超過10%。

第八條經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款應(yīng)以項(xiàng)目銷售收入及借款人其他經(jīng)營收入作為還款來源。

第九條貸款人應(yīng)當(dāng)依法開展經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。

貸款人應(yīng)對(duì)借款人和建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查、評(píng)估,加強(qiáng)貸款審查。借款人應(yīng)按要求向貸款人提供有關(guān)資料。

任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令貸款人發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款。

第十條借款人申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

第十一條貸款人應(yīng)與借款人簽訂書面合同，辦妥擔(dān)保手續(xù)。采用抵（質(zhì)）押擔(dān)保方式的，貸款人應(yīng)及時(shí)辦理抵（質(zhì)）押登記。

第十二條經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款實(shí)行封閉管理。借貸雙方應(yīng)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，設(shè)定資金監(jiān)管賬戶。貸款人應(yīng)通過資金監(jiān)管賬戶對(duì)資金的流出和流入等情況進(jìn)行有效監(jiān)控管理。

第十三條貸款人應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款使用情況進(jìn)行有效監(jiān)督和檢查，借款人應(yīng)定期向貸款人提供項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、貸款使用、項(xiàng)目銷售等方面的信息以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。

第十四條中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)依法對(duì)相關(guān)借貸經(jīng)營活動(dòng)實(shí)施監(jiān)管。中國人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)可以建議中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)借貸經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

第十五條經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款列入房地產(chǎn)貸款科目核算。

第十六條經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)，符合相關(guān)政策規(guī)定的單位集資合作建房項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)參照本辦法執(zhí)行。

第8篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

2008年以來我國房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)蕩局勢(shì)體現(xiàn)了我國目前的房地產(chǎn)金融體系不完善，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)資金過于依賴銀行貸款。資金渠道的單一不僅給房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展設(shè)置了障礙，還讓我國的金融承擔(dān)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)目前城市房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在問題，分析了發(fā)展REITs的必然性，通過對(duì)比研究和借鑒國外成熟市場(chǎng)REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，找出目前城市房地產(chǎn)融資存在的缺陷和差距，進(jìn)而構(gòu)建與現(xiàn)實(shí)狀況相適應(yīng)的完整意義的城市REITs制度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，REITs，構(gòu)建模式

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，取得了卓有成效的成果，對(duì)我國的城市化進(jìn)程起到了巨大的助推作用。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)在不斷的發(fā)展過程中，融資需求也越來越大，然而房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款融資難度卻越來越大，同時(shí)由于存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)、以及政策面對(duì)房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張速度的控制，使得房地產(chǎn)業(yè)迫切需要?jiǎng)?chuàng)新金融工具來拓寬直接融資渠道。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2005-2011房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結(jié)構(gòu)情況，目前我國國內(nèi)主要的房地產(chǎn)融資渠道有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資(包括外商直接投資)、自籌資金(包括企、事業(yè)單位自有資金)、其他資金(包括定金及預(yù)付款)等。

從國家公布的數(shù)據(jù)來看，雖然自籌資金比例在逐年增高(分別為26.9%、28.4%、28.1%、28.6%、30.3%、32.7%、31.7%)，但在所有資金的構(gòu)成中，仍然有超過50%的融資來源于銀行金融機(jī)構(gòu)[1]。

這種單一的房地產(chǎn)融資方式是我國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是我國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)來源，這種風(fēng)險(xiǎn)如果不能很好的控制，將會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)檎麄€(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，最終形成金融危機(jī)。因此，我們亟需找到化解風(fēng)險(xiǎn)累積的方法，即實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資的多元化發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金在美國己經(jīng)發(fā)展了近六十年，有著非常成熟的理論體系和運(yùn)作模式，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了非常巨大的促進(jìn)作用。

1、房地產(chǎn)投資信托基金的含義

房地產(chǎn)投資信托基金，是專門以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的證券化產(chǎn)業(yè)投資基金。在美國等大多數(shù)國家稱為Real Estate Investment Trusts，縮寫為REITs。房地產(chǎn)投資信托基金是一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票(受益憑證)，集合公眾投資者資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合投資，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將投資不動(dòng)產(chǎn)的收入以派息的方式給股東，從而使投資人獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益[2]。

2、房地產(chǎn)投資信托基金的性質(zhì)

REITs在實(shí)質(zhì)上是信托的一種形式，屬于信托范疇。在西方，信托是可以與基金相互替換的同等概念。根據(jù)信托關(guān)系建立的REITs法律，具有將所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性、有限責(zé)任、投資者保護(hù)、規(guī)模效益和節(jié)稅等制度優(yōu)勢(shì)，REITs的設(shè)計(jì)能夠維持基金獨(dú)立性（財(cái)產(chǎn)）及連續(xù)性（管理），規(guī)劃長(zhǎng)遠(yuǎn)，確保在基金管理方破產(chǎn)或倒閉時(shí)受益人的利益能夠得到保障。同時(shí)，REITs可以通過免稅或延遲納稅等方式節(jié)稅[4]。

3、房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)行多元化投資策略，即遵循“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”的原則，通過選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，運(yùn)用集中專業(yè)管理和多元化組合投資的方式，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。其組織框架示意圖見圖1-1。

圖1-1 房地產(chǎn)投資信托基金組織框架示意圖

通過上圖可以看出，具有籌集資金的靈活性和廣泛性，具備專家經(jīng)營、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性高和品種多等優(yōu)點(diǎn)。

三、城市房地產(chǎn)投資信托基金的模式構(gòu)建

1、城市REITs設(shè)立的基礎(chǔ)環(huán)境

近年來，我國房地產(chǎn)投資回報(bào)率達(dá)到20%-30%，良好的“財(cái)富效應(yīng)”，吸引了大量投資者包括海外REITs參與房地產(chǎn)投資，形成了龐大的投資者市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)成為外國投資者的首要投資選擇地之一，大量具有REITs背景的海外資金通過多種形式積極投資于內(nèi)地房地產(chǎn)，根據(jù)國家外匯管理局的統(tǒng)計(jì)，僅房地產(chǎn)調(diào)控期間外資基金累計(jì)投資我國房地產(chǎn)超過150億美元。其成功的實(shí)踐，將對(duì)我國REITs產(chǎn)生了巨大的鼓舞和示范作用，將推動(dòng)城市REITs制度的早日確立。

2、城市REITs的設(shè)立方式

迄今為止，國內(nèi)關(guān)于產(chǎn)業(yè)投資基金的相關(guān)管理辦法還沒有出臺(tái)，而規(guī)范信托型基金的法律和法規(guī)體系則己經(jīng)相對(duì)完備，信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性和“破產(chǎn)隔離”、信托受益權(quán)的“優(yōu)先性”和“超越性”等，已經(jīng)充分顯示出投資人利益保護(hù)和投資人利益最大化機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，符合基金投資風(fēng)險(xiǎn)最小、收益最大化的宗旨。因此，信托型基金是城市設(shè)立REITs應(yīng)當(dāng)首選的形式。

綜合考慮，在目前的法律框架下對(duì)城市的REITs進(jìn)行設(shè)計(jì)只能采取信托契約型的封閉式基金的方式進(jìn)行運(yùn)作，才具有可操作性。但當(dāng)其發(fā)展成熟、整個(gè)金融市場(chǎng)處于有效和理性狀態(tài)，法律體系逐步明確的情況下，應(yīng)向半開放和開放式形式轉(zhuǎn)化，并且可以發(fā)展公司型REITs。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)貸款管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】REITs；房地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)；信托；投資

一、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）簡(jiǎn)介

（一）定義與分類

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REIT）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者的資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，并將取得的綜合收益按一定比例分配給投資者的投資方式。

按照資金投向與收入來源的不同，REITs可分為權(quán)益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）和混合型（Hybrid REITs）。權(quán)益型REITs直接投資并擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，收入主要來源于所持有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的租金和資產(chǎn)增值；抵押型REITs投資于房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收入主要來源于發(fā)放貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和貸款利息；混合型REITs介于二者之間，即在從事房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，也擁有部分產(chǎn)權(quán)。權(quán)益型REITs在上述三種類型中占比最大，是目前國際REITs市場(chǎng)上的主流品種。

（二）運(yùn)作模式

REITs的發(fā)起人起初大多為房地產(chǎn)公司，出于避稅或資金回籠的需要，將旗下物業(yè)打包設(shè)立REITs，并通過證券市場(chǎng)公開發(fā)行。一般情況下，REITs會(huì)委托獨(dú)立的房地產(chǎn)管理公司和專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)其所持有的不動(dòng)產(chǎn)及日常經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行管理，如投資策略、收購不動(dòng)產(chǎn)、出具年報(bào)和公告、管理物業(yè)、安排租賃等，并將收取的物業(yè)租金及不動(dòng)產(chǎn)增值的部分作為股利，定期分配給REITs份額的持有人。作為一種投融資的創(chuàng)新模式，REITs很好的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的有效對(duì)接，促成了房地產(chǎn)由一個(gè)主要依賴于私有資本的行業(yè)過渡到一個(gè)主要由社會(huì)資本支撐的行業(yè)。

圖1 REITs基本運(yùn)作模式

二、推行中國式REITs的實(shí)踐與嘗試

近幾年，國內(nèi)越來越多的有識(shí)之士認(rèn)識(shí)到我國的房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展需要多層次的融資渠道共同支撐，REITs對(duì)于中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要意義日益凸顯，對(duì)于REITs引進(jìn)和推行的必要性及緊迫性在社會(huì)各屆已經(jīng)形成了廣泛共識(shí)，在市場(chǎng)實(shí)踐與監(jiān)管部門積極引導(dǎo)的雙重推動(dòng)下，中國房地產(chǎn)行業(yè)的REITs時(shí)代也許并不遙遠(yuǎn)。

市場(chǎng)方面，眾多金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)有政策限制的范圍內(nèi)不斷探索，創(chuàng)新性的以信托、基金、私募等模式為依托嘗試開展各種準(zhǔn)REITs業(yè)務(wù)，其中比較具有代表性的有：中信-凱德科技園區(qū)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃、平安財(cái)富·安睿1號(hào)、天津市房地產(chǎn)信托集團(tuán)第一期資產(chǎn)支持票據(jù)等，市場(chǎng)的大量實(shí)踐為未來REITs在中國資本市場(chǎng)的推行積累了大量的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

政策方面，我國監(jiān)管部門在2007年就成立了“房地產(chǎn)投資基金專題研究領(lǐng)導(dǎo)小組”，并陸續(xù)開展了大量的理論研究及試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)工作。截至目前，國內(nèi)主要有兩套比較成形的REITs試點(diǎn)方案：一是由中國人民銀行牽頭、銀監(jiān)會(huì)參與制定的“債權(quán)類”方案，規(guī)定REITs將主要以信托“受益券”的形式發(fā)行，即房產(chǎn)商作為REITs的委托人，信托公司為受托人，委托人將其持有的房地產(chǎn)物業(yè)委托給受托人進(jìn)行管理和處分，并獲得全部信托受益權(quán)。隨后，委托人將其持有的優(yōu)先級(jí)受益權(quán)通過受托人發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，并向銀行間債券市場(chǎng)的投資人轉(zhuǎn)讓；一是由證監(jiān)會(huì)制定的“股權(quán)類”方案，即將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓，房地產(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITs在交易所公開交易，機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者均可參與。雖然短期內(nèi)證監(jiān)會(huì)版REITs面臨的法律障礙和制度障礙更大，風(fēng)險(xiǎn)防控方面也無法保證，但是從長(zhǎng)期來看，這種針對(duì)個(gè)人投資者、可以在交易所上市流通的股性公募REITs更能滿足市場(chǎng)需求，前景也更為廣闊。

三、REITs本土化所面臨的主要障礙

（一）相關(guān)法律法規(guī)缺失

法律障礙是REITs在中國推行的最大障礙，現(xiàn)有的《公司法》、《信托法》、《證券投資基金法》、《信托公司管理辦法》、《集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等雖然可以作為參考，但是對(duì)于REITs的性質(zhì)并未明確，其法律主體地位無法確認(rèn)。

我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度至今仍沒有具體條款出臺(tái)。《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》并存的情況，造成房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)、登記程序、登記效力以及登記權(quán)屬證書均無法統(tǒng)一。REITs的運(yùn)行涉及眾多的物權(quán)變動(dòng)登記，因此目前不統(tǒng)一的登記制度必然對(duì)REITs產(chǎn)生諸多限制。

公開資料顯示，目前已經(jīng)運(yùn)行REITs的國家都通過稅法改革，避免雙重征稅以提高REITs回報(bào)率，但在我國現(xiàn)有稅法框架下，長(zhǎng)期持有物業(yè)需要分別繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、分紅后的個(gè)人所得稅，如果涉及物業(yè)資產(chǎn)的收購和轉(zhuǎn)讓，還需要繳納資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。稅法障礙短期之內(nèi)無法化解，嚴(yán)重阻礙了REITs在我國的進(jìn)一步成長(zhǎng)。

（二）制度瓶頸有待突破

REITs直至2008年底才首次在國務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出，截至目前，相關(guān)制度和機(jī)制尚未建立，REITs資質(zhì)審核、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、發(fā)行管理等一系列問題都沒有明確的可以遵循的規(guī)范指引；REITs成立后，為保障投資者的利益，需要配套制定完善的信息披露制度以保證REITs財(cái)務(wù)完全透明，而目前相關(guān)制度尚未出臺(tái)；此外，由于REITs兼有信托和基金的特征，因此監(jiān)管方面的關(guān)系尚待理順，多頭監(jiān)管不利于REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和交易規(guī)則的制定，將對(duì)REITs在中國的發(fā)展形成障礙。

（三）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，REITs旗下資產(chǎn)必須是具備質(zhì)量好、規(guī)模大、收益高等條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這是REITs市場(chǎng)健康發(fā)展的前提和保障。而我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀是成熟物業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小、高端物業(yè)比重低、物業(yè)形式單一，就投資標(biāo)的的整體情況來看，推行REITs的風(fēng)險(xiǎn)較高；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟還體現(xiàn)在人才的匱乏上，既精通房地產(chǎn)項(xiàng)目和物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)又能敏銳的捕捉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、進(jìn)行資產(chǎn)配置調(diào)整和資產(chǎn)組合管理的復(fù)合型人才目前在國內(nèi)還較為稀少，高素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)缺失也將在一定程度上限制REITs在中國的推行和發(fā)展。

四、信托公司開展REITs業(yè)務(wù)的建議

（一）信托公司開展REITs業(yè)務(wù)的重要意義

對(duì)于信托公司來說，在國內(nèi)金融市場(chǎng)逐步放開之際，抓住機(jī)遇、積極參與，消化吸收成熟REITs的核心理念和技術(shù)，依據(jù)國情和市場(chǎng)需求以持有型、基金型等方式，前瞻性的開展“準(zhǔn)REITs”業(yè)務(wù)具有重要的戰(zhàn)略意義：

1.分享商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)紅利。2010年住宅地產(chǎn)調(diào)控以來，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，隨后兩年全國商品住宅高增長(zhǎng)形式急轉(zhuǎn)直下，而商業(yè)地產(chǎn)卻恰恰相反，呈現(xiàn)投資快速增長(zhǎng)、開發(fā)面積大幅增加的繁榮景象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007-2010年我國寫字樓、商鋪、工業(yè)倉儲(chǔ)地產(chǎn)等年均投資回報(bào)率分別達(dá)到15.7%、21%和10.7%，不遜于國際水平，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值凸顯；

2.拓寬信托公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的途徑。與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)更為復(fù)雜，以持有經(jīng)營為主、地段選擇較為嚴(yán)苛、投資規(guī)模大、資金回收期長(zhǎng)，物業(yè)運(yùn)營至關(guān)重要，這些特點(diǎn)決定了商業(yè)地產(chǎn)投資需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金。目前國內(nèi)大部分商業(yè)物業(yè)的租金收益不高，商業(yè)地產(chǎn)投資更應(yīng)著眼于資產(chǎn)升值，而不是年化租金收益率。REITs模式可以很好的契合商業(yè)地產(chǎn)的上述特點(diǎn)，是信托公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一條有效路徑；

3.提前布局未來REITs市場(chǎng)。按美國上市REITs總市值占近年GDP比重估算，中國REITs市場(chǎng)的合理空間大致在6000億到1.4萬億元人民幣之間，也就是說，一旦監(jiān)管部門的政策放開，REITs的市場(chǎng)前景將非常廣闊。對(duì)于信托公司來說，抓住機(jī)遇、積極參與，消化吸收成熟REITs的核心理念和技術(shù)，依據(jù)國情和市場(chǎng)需求前瞻性的開展“準(zhǔn)REITs”業(yè)務(wù)，不僅可以獲取REITs缺位時(shí)期向市場(chǎng)提供過渡型產(chǎn)品帶來的超額利潤，同時(shí)也可以為未來REITs市場(chǎng)開放后更好的參與其中做好準(zhǔn)備。

（二）信托公司參與REITs業(yè)務(wù)的可行模式