房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

[關(guān)鍵詞]風(fēng)險(xiǎn)管理 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn) 層次分析法

我國房地產(chǎn)業(yè)從八十年代初開始起步, 經(jīng)過多年的風(fēng)風(fēng)雨雨和磨礪,已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)并逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)開放的系統(tǒng),一般投資大、周期長。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中,一般都會(huì)面臨較多的不確定性, 存在較多的難以預(yù)料的不確定性因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。這些因素影響到工程項(xiàng)目施工階段的進(jìn)度、質(zhì)量、安全和成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),因此,在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度中實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得尤為重要。

一、 風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度管理概況

風(fēng)險(xiǎn)一詞的英文為risk,源于法文risque,于1830年首次被使用于英國保險(xiǎn)業(yè)。按照英國國家標(biāo)準(zhǔn)(No,4778:3.1,1991),風(fēng)險(xiǎn)是指“在項(xiàng)目壽命期可能發(fā)生的,對人有潛在的傷害,對財(cái)產(chǎn)和環(huán)境有破壞性后果的事件”。簡單的說, 風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上就是損失的不確定性, 即有可能導(dǎo)致?lián)p失并且這種損失是不確定的。進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理就足在不確定條件下對進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的管理。通常在一個(gè)項(xiàng)目中,進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)通常是考慮的重點(diǎn),在這一階段可能受到資源、技術(shù)、人力等各種各樣因素的影響,再加上在最初制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí),預(yù)測方法和工作條件都具有一定的局限性,項(xiàng)目在這一階段的各項(xiàng)活動(dòng)難免會(huì)與預(yù)測時(shí)出現(xiàn)不可避免的誤差,因此,在項(xiàng)目進(jìn)度管理中會(huì)存在大量的風(fēng)險(xiǎn),必須對項(xiàng)目展開進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理。

二、基于層次分析法的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理模型構(gòu)建

1.層次分析法概況。層次分析法(Analytic Hierarchy Process)是美國運(yùn)籌學(xué)家、匹茲堡大學(xué)薩蒂(T.L.Sauty)于20世紀(jì)70年代初提出的一種多指標(biāo)多方案的綜合比較方法。AHP是在對復(fù)雜決策問題深入分析的基礎(chǔ)上,將評價(jià)問題看作是受多種因素影響的大系統(tǒng),將相互關(guān)聯(lián)、相互制約的因素按照它們之間的隸屬關(guān)系排成從高到低的遞階層次結(jié)構(gòu)。然后比較單一準(zhǔn)則下任意兩個(gè)元素之間的重要性,再利用數(shù)學(xué)方法,導(dǎo)出元素的相對權(quán)重,通過合成得到方案相對重要性的總排序。整個(gè)過程具有實(shí)用性、系統(tǒng)性和簡潔性等優(yōu)點(diǎn),體現(xiàn)了人的分解-判斷-綜合的思維特征,能夠?qū)⑷说闹饔^判斷用數(shù)量形式表達(dá)出來并進(jìn)行科學(xué)處理,因此特別適合在復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的決策問題中使用。

2.建立層次分析的結(jié)構(gòu)模型。在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理中,一般影響工程進(jìn)度的因素大致分為施工操作、人、資金、環(huán)境四大類。項(xiàng)目在建過程中,最重要的就是施工操作方面的問題:在最初設(shè)計(jì)的時(shí)項(xiàng)目設(shè)計(jì)本身存在著一定缺陷,而這些缺陷有可能在施工時(shí)才容易被發(fā)現(xiàn);材料供應(yīng)不足、設(shè)備不到位或材料質(zhì)量不符合要求也會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度;出現(xiàn)安全事故會(huì)影響工程的進(jìn)度;供水、供電、燃?xì)狻⑴盼鄣扰涮坠こ桃话戕k事程序多且復(fù)雜,容易影響工程進(jìn)度;最后就是質(zhì)量監(jiān)控的部分,一定要保障整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量,這樣才能保證整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。

影響項(xiàng)目進(jìn)度的人的因素一般分為人員技術(shù)不足和人力資源短缺兩類,當(dāng)人員技術(shù)落后時(shí)會(huì)影響項(xiàng)目的進(jìn)度,而人力資源短缺更是會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的停工。

在資金方面,首先要保證資金的及時(shí)供應(yīng),同時(shí)利率調(diào)整、物價(jià)變化等也會(huì)影響項(xiàng)目的資金,最終影響項(xiàng)目進(jìn)度。

環(huán)境分為自然災(zāi)害和突發(fā)事件,這是不可避免會(huì)遇到的,當(dāng)遇到這些時(shí)如何更好地降低它對工程造成的影響成為進(jìn)度管理的一個(gè)重點(diǎn)。

在此根據(jù)以上的分析建立出各因素之間的層次關(guān)系,結(jié)構(gòu)模型如下(圖1)。

3.構(gòu)造判斷矩陣并計(jì)算各因素權(quán)重。請專家對各影響因素打分,對重要性程度按1-9賦值(重要性標(biāo)度見表1),從而構(gòu)造判斷矩陣。

4.層次單排序并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。單排序是指判斷矩陣各因素對其準(zhǔn)則的相對權(quán)重。在實(shí)際中還需對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn),使其大體上滿足一致性要求。只有通過檢驗(yàn),才能繼續(xù)對結(jié)果進(jìn)行分析。具體步驟如下:

(1) 計(jì)算一致性指標(biāo)C.I. C.I.=

(2) 查表(表2)求得平均隨機(jī)一致性指標(biāo)R.I.

(3) 計(jì)算一致性比例C.R. C.R.=C.I./R.I.

若C.R.≤0.1,則認(rèn)為判斷矩陣的一致性可以接受;否則,需要對判斷矩陣中的元素進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,直到得到滿意的一致性為止。

5.層次總排序及一致性檢驗(yàn)。層次總排序過程為計(jì)算同一層次所有因素對于最高層相對重要性的排序權(quán)值,它是由下而上逐層合成的。經(jīng)計(jì)算后12個(gè)指標(biāo) 相對于項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)A的總排序?yàn)?

W= C.R.

三、基于AHP的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

從上述模型評價(jià)中可以得知,房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)中在施工、人力、資金和環(huán)境中最主要因素分別是質(zhì)量控制、人員技術(shù)、資金供應(yīng)和自然災(zāi)害。而從總排序結(jié)果可以看出,權(quán)重在前6位的因素依次是質(zhì)量控制、人員技術(shù)、材料供應(yīng)、資金供應(yīng)、人力資源短缺和施工安全,這6個(gè)因素可稱為影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)鍵因素,任何一個(gè)因素出現(xiàn)問題都將會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度,嚴(yán)重的話將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的停工。

1. 質(zhì)量控制、材料供應(yīng)施工安全的風(fēng)險(xiǎn)識別及應(yīng)對。在影響項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的6個(gè)關(guān)鍵因素中在施工方面就占了三個(gè),分別是質(zhì)量控制、材料供應(yīng)和施工安全,由此可見整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理的重中之重就是施工現(xiàn)場的管理。項(xiàng)目的質(zhì)量是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重心,一旦項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)要及時(shí)將出現(xiàn)問題的地方重新返工,以保證整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。

此外,也要注意材料的供應(yīng),材料供應(yīng)計(jì)劃制定時(shí)要明確相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人,制定切實(shí)可行的計(jì)劃,對加工訂貨周期長的設(shè)備、材料要早計(jì)劃、早安排、早動(dòng)手,一定要做到未雨綢繆,切實(shí)保障材料的供給。此外一定要有充分的預(yù)防和補(bǔ)救替代措施, 建立應(yīng)急預(yù)案,一旦材料出現(xiàn)供給不足的狀況時(shí),要以最快的速度尋找可替代的材料來進(jìn)行補(bǔ)救,要做到切實(shí)保障整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度。

最后,施工事故是發(fā)生率較高的一類事故,在項(xiàng)目施工時(shí)總會(huì)遇到這樣或那樣不確定性的安全事故,完全避免安全事故是不太可行的,只能盡量避免安全事故或?qū)⑵鋫档阶钚?這樣就需要不斷對施工人員進(jìn)行安全意識的培訓(xùn),切實(shí)提高人員安全意識以保證整個(gè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2.人員技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)識別及應(yīng)對。在項(xiàng)目施工中,整個(gè)項(xiàng)目都是主要是靠施工人員在進(jìn)行作業(yè)。當(dāng)施工人員技術(shù)低時(shí)會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的完成質(zhì)量和一定的安全隱患;當(dāng)施工的管理人員技術(shù)低時(shí)容易出現(xiàn)大面積的返工;當(dāng)監(jiān)督人員技術(shù)低時(shí)容易導(dǎo)致工程變更頻繁發(fā)生;當(dāng)主管理人員技術(shù)低時(shí)可能致使工期延長和工程成本上升等。因此,要在人員技術(shù)培訓(xùn)方面多下功夫,如果發(fā)現(xiàn)相應(yīng)人員出現(xiàn)技術(shù)低下的狀況時(shí),要及時(shí)對其進(jìn)行培訓(xùn),若培訓(xùn)無效果應(yīng)及時(shí)換人,要保障組建一個(gè)高效、團(tuán)結(jié)、高技術(shù)的團(tuán)隊(duì)。

3. 資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)識別及應(yīng)對。充足的資金是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目工程順利施工的強(qiáng)大后盾和支撐。一般出現(xiàn)概率最大的原因是業(yè)主拖欠,這時(shí)就要及時(shí)的討要欠款。同時(shí),當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)資金供應(yīng)不足的情況下時(shí),管理人員一定要切記不能因?yàn)橘Y金的不足而降低整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量,如使用不合規(guī)定的材料等以減少成本,這樣的做法是萬萬不可取得。

4.自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)識別及應(yīng)對。項(xiàng)目的施工進(jìn)度與環(huán)境情況是密切相關(guān)的。一般地氣候條件對施工的影響是非常重要的,當(dāng)雨季來臨降水量增多或冬季來臨出現(xiàn)降雪或氣溫太低時(shí)都是無法開工的。在施工期間應(yīng)對氣候現(xiàn)狀進(jìn)行記錄并與氣象部門建立聯(lián)系,獲取準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)信息,積極組織施工。當(dāng)雨季來臨無法動(dòng)工時(shí)可以加強(qiáng)已完工程的保護(hù),避免及減少水毀影響施工進(jìn)度。此外,當(dāng)遇到異常的氣候?qū)こ淘斐闪擞绊懚故┕みM(jìn)度滯后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí),應(yīng)該有針對性及時(shí)地對進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整以保證各階段進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

5.項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。在項(xiàng)目施工過程中,及時(shí)的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問題并采取一定措施應(yīng)對時(shí)非常重要的,與此同時(shí),在應(yīng)對后的監(jiān)控也是不可缺少的,雖然制訂了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,但是風(fēng)險(xiǎn)還將依然存在,管理人員依然不能大意,需要對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,控制的時(shí)候一方面是發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)現(xiàn),從而采取措施化解,另一方面是更新風(fēng)險(xiǎn)列表, 調(diào)險(xiǎn)優(yōu)先級或增加新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在監(jiān)控中應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)控前幾位的風(fēng)險(xiǎn), 以減少工作量。應(yīng)在項(xiàng)目的每個(gè)主要里程碑后進(jìn)行一次小的檢查, 千萬不能等到項(xiàng)目結(jié)束后再進(jìn)行,這樣就會(huì)留下很多隱患。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,管理過程中面臨涉及各層次多方面的風(fēng)險(xiǎn),如設(shè)計(jì)缺陷、材料供應(yīng)、資金供應(yīng)、施工安全、人員技術(shù)、自然災(zāi)害等,這些情況都存在很大的不確定性,需要具體情況具體操作。把層次分析法引入房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理中,通過建立數(shù)學(xué)模型來研究影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素及它們之間的制約關(guān)系,有效地將定性分析與定量分析結(jié)合在一起,對提高決策水平、保障項(xiàng)目的順利進(jìn)行和管理有一定的實(shí)用價(jià)值。此外,根據(jù)層次分析法的結(jié)果來對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體的應(yīng)對和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控,可以使得管理人員可以更好更安全的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn):

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；施工進(jìn)度；施工質(zhì)量；工程造價(jià)；成本構(gòu)成；動(dòng)態(tài)管理

一、引言

眾所周知，項(xiàng)目管理對于任何一個(gè)行業(yè)都是至關(guān)重要的，尤其是房地產(chǎn)這樣一個(gè)新興、龐大又競爭激烈的行業(yè)。從前期的策劃、市場調(diào)查、研究可行性、分析評價(jià)直到后期的營銷策劃，每一步都需要項(xiàng)目管理來監(jiān)督實(shí)施。項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開發(fā)中起著重要的作用，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)科學(xué)化、系統(tǒng)化和合理化的有效工具，由于我國引進(jìn)項(xiàng)目管理較晚，因此應(yīng)對項(xiàng)目管理的研究和實(shí)踐投入更多的精力，促進(jìn)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的迅速提高。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理的方法。

1.1表格法。表格法是描述工程進(jìn)度計(jì)劃的一種傳統(tǒng)方法。由于標(biāo)的不同，導(dǎo)致進(jìn)度計(jì)劃的內(nèi)容隨之不同，因此，表格的形式也存在差異。但在一般的實(shí)施過程中，作為進(jìn)度計(jì)劃標(biāo)的，只需記錄檢查時(shí)刻正在進(jìn)行的工作名稱、所耗費(fèi)的時(shí)間以及還需要的時(shí)間，然后計(jì)算相關(guān)的參數(shù)，從而根據(jù)時(shí)間參數(shù)來判斷實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間所產(chǎn)生的偏差。

1.2橫道圖法。橫道圖法的另一個(gè)名稱是形象進(jìn)度表法，是對進(jìn)度表的變形。這種方法是首先通過觀察以及檢測的方式收集項(xiàng)目進(jìn)展中的相關(guān)信息，然后將整理后的信息采用實(shí)際的橫道線跟原計(jì)劃的橫道線進(jìn)行標(biāo)示，最后通過對二者的相互比較來衡量實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度二者之間的偏差。

1.3S曲線比較法。在這種方法當(dāng)中，運(yùn)用橫軸來表示該項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的具體時(shí)間，用縱軸來表示此項(xiàng)目任務(wù)的累計(jì)完成量。在坐標(biāo)系內(nèi)包括了兩條S形曲線：其中一條S形曲線代表在項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間累計(jì)完成的任務(wù)量，另一條 S形曲線則代表在項(xiàng)目實(shí)際執(zhí)行過程中各個(gè)檢查時(shí)間實(shí)際完成的累計(jì)任務(wù)量，從而通過兩條S形曲線對實(shí)際進(jìn)度及計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行直觀的比較。S型曲線表明了項(xiàng)目在某一個(gè)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間里累計(jì)完成任務(wù)量的變化狀況。在S形圖上可以對項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行直觀的比較。如果實(shí)際進(jìn)展點(diǎn)落在進(jìn)度計(jì)劃S曲線的右側(cè)，則表明實(shí)際進(jìn)度拖后；如果實(shí)際進(jìn)展點(diǎn)落在計(jì)劃S形曲線的左側(cè)，則表明實(shí)際進(jìn)度超前；如果恰好落在曲線 L上，則表示實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度相一致。

1.4前鋒線比較法。前鋒線比較法是從進(jìn)度計(jì)劃檢查的坐標(biāo)點(diǎn)開始，至進(jìn)度計(jì)劃檢查時(shí)間的坐標(biāo)點(diǎn)終止，依次用點(diǎn)劃線連接各環(huán)節(jié)工作的實(shí)際進(jìn)度點(diǎn)，根據(jù)形成的前鋒線與工作箭線的交點(diǎn)位置來判斷項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的偏差。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理的影響因素。

2.1由委托方導(dǎo)致的進(jìn)度變更。委托方?jīng)]有按進(jìn)度計(jì)劃要求及時(shí)將設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┙o承包商或未及時(shí)向承包商撥款，委托方臨時(shí)加大工程量，委托方變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等，這些源于委托方的因素都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度的變化。

2.2由承包商導(dǎo)致的進(jìn)度變更。項(xiàng)目進(jìn)度也常由于項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的原因而被迫變更，如施工方案缺乏實(shí)際操作性，前期對項(xiàng)目地質(zhì)條件項(xiàng)勘察不準(zhǔn)確，項(xiàng)目各階段脫節(jié)、配合不協(xié)調(diào)，物資供應(yīng)及其它配套服務(wù)沒有跟上等其它原因。

2.3意料之外的變更。項(xiàng)目進(jìn)度也常因?yàn)橐恍┎豢煽沽蛞饬现獾囊蛩囟黄茸兏?。這些因素包括極端天氣、地質(zhì)災(zāi)害等自然因素，但更多的是人為因素或社會(huì)因素，如政策變更，審批手續(xù)的延遲，臨時(shí)停水、停電，社會(huì)動(dòng)亂。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)。

1.1全面性。全面性要求對與房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量有關(guān)的所有方面進(jìn)行控制，主要包括項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、使用價(jià)值與功能及工作質(zhì)量，從而使它在性能、可靠性、表明狀態(tài)、功能、安全性及可維護(hù)性等方面達(dá)到質(zhì)量的符合性要求。

1.2主動(dòng)性與及時(shí)性。房地產(chǎn)企業(yè)開展質(zhì)量管理的動(dòng)力不應(yīng)該只源于國家政策的壓力，還應(yīng)來自對項(xiàng)目質(zhì)量所產(chǎn)生效益的追求，變被動(dòng)為主動(dòng)，做好質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析和管理工作，對可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)采取有效的預(yù)防措施，消除質(zhì)量隱患。

1.3動(dòng)態(tài)性。對房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，在項(xiàng)目的質(zhì)量管理方面也是如此。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)容應(yīng)該隨著項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期、所處環(huán)節(jié)的不同而有所變化。

1.4連續(xù)性和相關(guān)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目各生命周期階段的質(zhì)量管理應(yīng)該是連學(xué)的，并且銜接緊密，不能出現(xiàn)空白期。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制涉及到承包商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商等多個(gè)單位，只有所有的參與單位在質(zhì)量管理上共同努力，才能保證項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到合同規(guī)定的要求。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)容。

2.1地域的質(zhì)量?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的地域性特征，因此，項(xiàng)目管理者要充分考慮到項(xiàng)目所處的區(qū)域位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境以及城市規(guī)劃等方面。

2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量。規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量指的是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體布局要科學(xué)、合理，要達(dá)到造型設(shè)計(jì)美觀、空間得到合理的利用、生活環(huán)境舒適、配置設(shè)施齊全等方面的要求。

2.3工程的質(zhì)量。一些豆腐渣工程、爛尾樓等等現(xiàn)象的出現(xiàn)使得人們對房地產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)注度及重視度越來越高，有些購房者甚至對房屋的建造過程進(jìn)行全程跟蹤，這些現(xiàn)象也使得房地產(chǎn)開發(fā)商對工程質(zhì)量重要性的認(rèn)識逐漸提高。

2.4設(shè)備、材料質(zhì)量。所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)將節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保等技術(shù)進(jìn)步目標(biāo)列入項(xiàng)目方案，并在項(xiàng)目施工過程中通過采用優(yōu)質(zhì)設(shè)備材料來保證上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.5環(huán)境質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境質(zhì)量分為內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量和外部環(huán)境質(zhì)量。其中，內(nèi)部環(huán)境質(zhì)量是由項(xiàng)目管理者的設(shè)計(jì)理念及經(jīng)營理念決定的，而外部環(huán)境質(zhì)量是由產(chǎn)品所在區(qū)域的質(zhì)量決定的。

2.6配套設(shè)施質(zhì)量。配套質(zhì)量是功能質(zhì)量的一種，它體現(xiàn)為項(xiàng)目能為小區(qū)提供的社會(huì)服務(wù)程度。隨著人們生活水平的提高，對配套設(shè)施的要求也越來越高。

2.7物業(yè)管理質(zhì)量。物業(yè)管理的質(zhì)量主要包括三個(gè)方面的內(nèi)容：技術(shù)質(zhì)量、功能質(zhì)量和信息質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成。

1.1土地成本。土地成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目中投入比重較大的部分，也是決定項(xiàng)目啟動(dòng)資金需求量大小的重要因素，它一般由國有土地使用權(quán)出讓金、土地出讓契稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等方面構(gòu)成。

1.2前期成本。主要包括施工設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、可行性研究等費(fèi)用。

1.3建安工程成本。指房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中按工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)。由于前期對建筑結(jié)構(gòu)已有了明確規(guī)定，因此此項(xiàng)成本基本固定，浮動(dòng)較小。

1.4公共基礎(chǔ)配套設(shè)施成本。公共基礎(chǔ)配套設(shè)施主要包括道路、綠化、供水、供暖、供電、供氣、消防、安保等方面。

1.5施工單位管理成本。此項(xiàng)主要由現(xiàn)場辦公人員的工資、福利費(fèi)及辦公設(shè)備、水電費(fèi)、修理費(fèi)及其它行政辦公成本構(gòu)成。

1.6財(cái)務(wù)成本。該項(xiàng)主要包括項(xiàng)目資金成本和稅務(wù)成本兩方面，其中稅務(wù)成本是不可避免的，必須按照國家法律規(guī)定繳納，而資金成本則由項(xiàng)目資金構(gòu)成決定，如果融資成本低于銷售利潤，則可在安全比例內(nèi)進(jìn)行融資。

1.7營銷成本。它一般包括營銷策劃成本、廣告成本、售樓處建造成本及運(yùn)轉(zhuǎn)成本、人力資源成本等成本構(gòu)成。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的措施。

2.1采用合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案是實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)的基礎(chǔ)；

2.2通過項(xiàng)目招標(biāo)有效的控制項(xiàng)目成本；

2.采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依；

2.施工過程中成本的有效控制是保證項(xiàng)目成本總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵；

2.竣工結(jié)算是核定工程造價(jià)的重要根據(jù)，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)重要環(huán)節(jié)；

2.高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人才是實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)的根本保證。

五、結(jié)語

總而言之，與過去幾年相比，目前國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理能力得到了大幅度的提升，特別是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于房地產(chǎn)業(yè)起步較早，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在項(xiàng)目定位、成本管理、質(zhì)量管理等方面都取得了一些長足的進(jìn)步。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，最終追求的是項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而不是某個(gè)環(huán)節(jié)的最優(yōu)化，但正是在這方面，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理還需要進(jìn)一步改善，需要在理論和實(shí)踐兩方面開展大量的研究和探索。

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑施工；進(jìn)度管理；策略分析

如何做好房地產(chǎn)建筑施工的進(jìn)度管理關(guān)乎到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)及經(jīng)濟(jì)效益。都知道，在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)出于資金的安排及銷售的需要，對一個(gè)樓盤項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)對各個(gè)環(huán)節(jié)要嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行，更不會(huì)輕易變更開盤的時(shí)間以及交房的時(shí)間，這就對工程的施工進(jìn)度就提出了嚴(yán)格的要求，主體的施工必須要在樓盤開盤前完成，工程的竣工驗(yàn)收工作須在業(yè)主拿鑰匙前完成。

1 施工進(jìn)度管理的含義

房地產(chǎn)建筑施工進(jìn)度管理就是在工程項(xiàng)目建設(shè)的過程要嚴(yán)格遵照施工進(jìn)度計(jì)劃，采用一些有效的方式實(shí)時(shí)檢查工程的實(shí)際進(jìn)度，并且與原計(jì)劃比較以找出存在的差距，對存在差距的原因及不良影響作出技術(shù)準(zhǔn)確的分析，監(jiān)督單位根據(jù)這些原因?qū)M(jìn)度計(jì)劃作出及時(shí)有效的調(diào)整，在后期施工中嚴(yán)格遵守調(diào)整后的進(jìn)度計(jì)劃，以保證順利達(dá)成工程目標(biāo)。施工過程中這樣的工作要反復(fù)循環(huán)，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保證質(zhì)量的前提下縮短工期。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制這三個(gè)目標(biāo)控制的關(guān)系是相互影響又是統(tǒng)一的。一般而言，進(jìn)度的加快就意味著投入的增加。項(xiàng)目提前完工可以提早獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益；對質(zhì)量的嚴(yán)格把控可能會(huì)影響工程的進(jìn)度，但是保障好工程的質(zhì)量可以杜絕返工，這樣不但可以保障工程的進(jìn)度，還可以控制成本和控制質(zhì)量。

2 施工進(jìn)度管理的意義

工程項(xiàng)目能否按時(shí)交付直接影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。進(jìn)度、質(zhì)量、成本這三個(gè)控制目標(biāo)是對立統(tǒng)一的，一般情況下，進(jìn)度的加快會(huì)使得成本增加，但進(jìn)度的加快也會(huì)提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；工程進(jìn)度的盲目加快會(huì)影響對工程質(zhì)量的把控，對質(zhì)量的嚴(yán)格把控可能會(huì)影響工程的進(jìn)度；質(zhì)量的嚴(yán)格把控可以避免返工，進(jìn)度又可以得到加快。工程進(jìn)度的管理工作就是要協(xié)調(diào)好工程施工的三個(gè)控制目標(biāo)，盡可能做到進(jìn)度快、質(zhì)量可靠、節(jié)省資金投入。

3 施工施工進(jìn)度管理的有效措施和思路

3.1進(jìn)度管理的思路

要在項(xiàng)目的可行性研究階段進(jìn)行計(jì)劃進(jìn)度的制定，該計(jì)劃是進(jìn)行進(jìn)度控制的前提。本文所說的“可行性研究”就是嚴(yán)格意義上的可行性研究，不同于企業(yè)中為了立項(xiàng)提出的項(xiàng)目可行性報(bào)告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。這個(gè)階段的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制定要以項(xiàng)目規(guī)劃草案、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和政府的相關(guān)要求、過去的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行，這項(xiàng)工作能夠?yàn)榭尚行匝芯恐械馁Y金投入以及銷售計(jì)劃的數(shù)據(jù)提供支持。

這一階段的進(jìn)度計(jì)劃還處在虛擬的階段，但其制定工作也不能草率，必須要和實(shí)際情況相近，否則，研究也喪失了原本的意義。

3.2進(jìn)度管理的措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，技術(shù)管理工作要進(jìn)一步加強(qiáng)，技術(shù)是一個(gè)項(xiàng)目的重要因素，對技術(shù)的管理是否積極有效關(guān)系到工程目標(biāo)能否順利達(dá)成。具體措施如下：

（1）橫道圖比較法。此方法是在項(xiàng)目工程施工過程中實(shí)時(shí)監(jiān)控實(shí)際進(jìn)度，以得出實(shí)際進(jìn)度的信息，經(jīng)整理分析后采用橫道線在原計(jì)劃處標(biāo)出，可以進(jìn)行直觀的比較。橫道圖比較法有一定的局限性，只適用在各項(xiàng)工程的進(jìn)度都進(jìn)行的比較均勻的工程施工。

（2）S型曲線法。此法的優(yōu)點(diǎn)是能直觀反映實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度的差距，對后期的工程進(jìn)度可以有效預(yù)防。在S形曲線法中，以橫坐標(biāo)來表示時(shí)間，工作量完成狀況則用縱坐標(biāo)來表示。用實(shí)物的工程量來表達(dá)工程量，如所耗工時(shí)、資金的投入或者所占的比例，按照項(xiàng)目的原始計(jì)劃進(jìn)度繪制出進(jìn)計(jì)劃進(jìn)度的S形曲線。隨著工程的進(jìn)行實(shí)時(shí)檢查計(jì)劃的實(shí)際完成情況，繪出實(shí)際進(jìn)度的S形曲線。通過對兩條S形曲線的對比可以看出進(jìn)度控制的信息，以便分析實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度又差距的原因，從而制定相應(yīng)的調(diào)整措施。①項(xiàng)目工程實(shí)際進(jìn)度分析：工程實(shí)際進(jìn)度的點(diǎn)位于計(jì)劃進(jìn)度S形曲線的左側(cè)，那么實(shí)際的進(jìn)度超前于計(jì)劃進(jìn)度；反之，則表示實(shí)際進(jìn)度要落后于計(jì)劃進(jìn)度。②進(jìn)度偏差的分析：進(jìn)度的偏差值可以直接通過S形的比較圖讀出。ta表示在ta時(shí)刻比計(jì)劃進(jìn)度提前的時(shí)間；va表示此時(shí)超額完成的工作量；tb表示在此時(shí)刻實(shí)際進(jìn)度的拖延時(shí)間；yb表示yb時(shí)刻拖欠的工作量。⑧預(yù)測總工期。參照實(shí)際進(jìn)度S形曲線的有關(guān)信息，使用時(shí)間序列預(yù)測法，可以預(yù)測未來不同的進(jìn)度時(shí)間所應(yīng)完成的工作量，進(jìn)而可以繪制實(shí)際預(yù)測進(jìn)度的S形曲線。把工程施工的預(yù)測工期和原計(jì)劃工期做對比，可以分析出工期提前或者延遲的可能時(shí)間。④對工程進(jìn)度要不定期檢查，利用S形曲線比較法對工程施工進(jìn)度進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤和控制。

另外，一、對于施工圖紙要做好評審和會(huì)審工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的問題并積極和施工單位進(jìn)行協(xié)商解決，避免因圖紙問題而影響工程的質(zhì)量；在技術(shù)管理中要做好對文件資料的管理工作，技術(shù)文件應(yīng)內(nèi)容規(guī)范完整、數(shù)據(jù)科清晰準(zhǔn)確，簽證要及時(shí)，管理、存檔、保管等措施要科學(xué)合理。二、要做到及時(shí)交底工作。施工隊(duì)的實(shí)際操作是以工程技術(shù)的交底為依據(jù)的，工程的技術(shù)交底要具有一定的操作性，對工程的施工要有一定的指導(dǎo)作用。三、做好施工預(yù)檢。在施工前對工程項(xiàng)目或者分項(xiàng)工程要進(jìn)行自檢，這就是預(yù)檢，預(yù)檢工作可以保證工程的質(zhì)量，可以有效預(yù)防因施工差錯(cuò)而引起質(zhì)量事故。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；甲方；進(jìn)度控制

0前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，進(jìn)度目標(biāo)是甲方項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)之一；進(jìn)度控制則是甲方項(xiàng)目管理的主要任務(wù)之一。進(jìn)度目標(biāo)是在項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目定義時(shí)確定的，是通過項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度控制來實(shí)現(xiàn)的。項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，也即能否按時(shí)交付關(guān)系到甲方整個(gè)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的確定是否合理，甲方的進(jìn)度控制目的和任務(wù)，以及進(jìn)度控制應(yīng)關(guān)注哪些重點(diǎn)等是甲方需在項(xiàng)目進(jìn)度控制方面著重考慮的。

本文主要從三方面對甲方進(jìn)度控制的方法進(jìn)行研究探討。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)

1.1論證項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的必要性

項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)是在項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目定義時(shí)確定的。項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的確定是否科學(xué)、可行直接關(guān)系到項(xiàng)目能否按進(jìn)度目標(biāo)完成并交付。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在決策階段對可行性研究不夠全面、透徹，大多都流于形式。在項(xiàng)目定義時(shí)，對項(xiàng)目的總進(jìn)度目標(biāo)未給予充分的重視和論證，往往都是決策層領(lǐng)導(dǎo)憑自己的想象確定的。而且通常會(huì)先確定項(xiàng)目的交付日期，工期的長短未充分論證就確定開工時(shí)間；或者前期準(zhǔn)備工作不充分，到開工時(shí)一拖再拖，項(xiàng)目工期被壓縮。這種現(xiàn)象常常會(huì)導(dǎo)致進(jìn)度總目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。因此必須在總進(jìn)度目標(biāo)控制前，通過對總進(jìn)度目標(biāo)的分析、論證來判斷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。若項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)不可能實(shí)現(xiàn)，則項(xiàng)目管理者應(yīng)提出調(diào)整項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的建議，并提請項(xiàng)目決策者審議。

1.2如何論證項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)

大中型項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)的論證是通過編制總進(jìn)度綱要來實(shí)現(xiàn)的。項(xiàng)目總進(jìn)度包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的工作進(jìn)度、設(shè)計(jì)工作進(jìn)度、招標(biāo)工作進(jìn)度、施工和設(shè)備安裝工作進(jìn)度，還有物資采購和項(xiàng)目動(dòng)用前準(zhǔn)備工作進(jìn)度。編制總進(jìn)度綱要就是通過對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的總體部署，考慮總進(jìn)度規(guī)劃和子系統(tǒng)進(jìn)度計(jì)劃的相互關(guān)系，確定里程碑事件進(jìn)度目標(biāo)等一系列工作來論證總進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。

在現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目管理中，有很多項(xiàng)目總進(jìn)度和各子系統(tǒng)進(jìn)度計(jì)劃之間協(xié)調(diào)、配合不夠，未做到統(tǒng)籌兼顧。一旦到了實(shí)施階段，各子系統(tǒng)進(jìn)度不一，問題百出，嚴(yán)重影響總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。例如我們經(jīng)常會(huì)看到有些項(xiàng)目的物資采購，特別是須國外采購的物資，進(jìn)度計(jì)劃編制時(shí)未充分考慮到物資采購的周期，往往出現(xiàn)物資采購跟不上施工進(jìn)度的現(xiàn)象；設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃編制未考慮深化設(shè)計(jì)的周期，導(dǎo)致深化設(shè)計(jì)跟不上施工進(jìn)度等情況。

1.3總進(jìn)度目標(biāo)論證的工作步驟

房地產(chǎn)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)論證工作是一項(xiàng)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、工作量大且復(fù)雜的工作；需要充分了解項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及功能定位，在大量掌握項(xiàng)目相關(guān)資料、數(shù)據(jù)的情況下，運(yùn)用各種進(jìn)度管理的方法和手段進(jìn)行的論證工作。

項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)論證工作必須按照一定的工作程序嚴(yán)格論證。具體步驟如下：

（1）調(diào)查研究和收集資料；

（2）項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析；

（3）進(jìn)度計(jì)劃系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)分析；

（4）項(xiàng)目的工作編碼；

（5）編制各層進(jìn)度計(jì)劃；

（6）協(xié)調(diào)各層進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)系，編制總進(jìn)度計(jì)劃；

（7）若所編制的總進(jìn)度計(jì)劃不符合項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)，則設(shè)法調(diào)整；（8）若經(jīng)過多次調(diào)整，進(jìn)度目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，則報(bào)告項(xiàng)目決策者。

2.甲方進(jìn)度控制的目的和任務(wù)

2.1甲方進(jìn)度控制的目的

甲方項(xiàng)目進(jìn)度控制必須樹立和堅(jiān)持的最基本管理原則是在確保工程質(zhì)量的前提下，控制工程的進(jìn)度。通過運(yùn)用各種管理手段和方法，控制各系統(tǒng)和各層次的進(jìn)度來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的進(jìn)度目標(biāo)。有些項(xiàng)目不顧施工生產(chǎn)的客觀規(guī)律，一味壓縮施工工期，因而導(dǎo)致質(zhì)量安全事故。

2.2甲方進(jìn)度控制的任務(wù)

甲方項(xiàng)目進(jìn)度控制的任務(wù)就是在項(xiàng)目實(shí)施階段對設(shè)計(jì)、施工、物資采購、項(xiàng)目動(dòng)用前準(zhǔn)備階段工作等進(jìn)度進(jìn)行控制，以滿足項(xiàng)目的總進(jìn)度目標(biāo)。

在很多開發(fā)項(xiàng)目中，一個(gè)項(xiàng)目由很多子項(xiàng)目組成，設(shè)計(jì)和施工往往是同時(shí)進(jìn)行的。甲方一般偏重于已處于施工階段的子項(xiàng)目進(jìn)度控制，常常忽略了后續(xù)子項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度的推進(jìn)和控制。這會(huì)導(dǎo)致子項(xiàng)目進(jìn)度的延誤。因此甲方必須把所有的子項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃納入到總進(jìn)度計(jì)劃中，以確保總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

3.甲方進(jìn)度控制的主要內(nèi)容

3.1設(shè)計(jì)進(jìn)度控制的重要性

“萬事開頭難”，在項(xiàng)目實(shí)施階段首先應(yīng)考慮設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段和設(shè)計(jì)工作的進(jìn)度控制。設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制是建立在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，即符合甲方的項(xiàng)目要求和相應(yīng)法律法規(guī)，設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)進(jìn)度控制。

有很多項(xiàng)目為符合設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求，設(shè)計(jì)深度不夠，甚至出現(xiàn)建筑和結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不相符的情況，在圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底時(shí)又未發(fā)現(xiàn)，直到進(jìn)入施工階段才發(fā)現(xiàn)無法施工。這些問題的處理或多或少會(huì)影響到進(jìn)度的控制。

3.2工程物資的采購進(jìn)度控制

建筑物資的采購進(jìn)度必須符合項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃；必須進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。通過對進(jìn)度目標(biāo)的分析和論證，在收集資料和調(diào)查研究的基礎(chǔ)上編制進(jìn)度計(jì)劃；及時(shí)跟蹤檢查，并進(jìn)行調(diào)整。

有些項(xiàng)目在編制施工進(jìn)度計(jì)劃時(shí)未進(jìn)行充分調(diào)研，對物資采購的周期，特別是進(jìn)口機(jī)電設(shè)備的采購周期認(rèn)識不足，編制的施工計(jì)劃根本無法實(shí)現(xiàn)，影響工期。

因此在編制總進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，物資采購應(yīng)引起充分重視，特別是一些有特殊要求的物資、非標(biāo)產(chǎn)品和進(jìn)口設(shè)備。物資采購進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)緊密的配合總進(jìn)度計(jì)劃，及時(shí)跟進(jìn)調(diào)整。

3.3樣板房裝修的進(jìn)度控制

目前大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用樣板房的方式進(jìn)行商業(yè)推廣。樣板房的裝修進(jìn)度控制，首要解決的問題是樣板房裝修方案和效果的確定，即樣板房裝修方案的效果是充分論證的，所用材料也是經(jīng)甲方認(rèn)可確定的。這樣做的目的是盡量減少在樣板房制作過程中大面積的修改和頻繁的變更。

有些項(xiàng)目方案未經(jīng)充分論證即著手樣板房制作。隨著施工進(jìn)度的推進(jìn)，甲方根據(jù)現(xiàn)場效果，隨性的進(jìn)行修改和變更，范圍廣、頻率高。這樣就導(dǎo)致樣板房效果遲遲得不到確認(rèn)，后續(xù)大面積施工無法展開。

因此實(shí)行樣板房制度的裝修項(xiàng)目應(yīng)對樣板方案充分論證，減少或降低修改和變更的頻率，以便減少損失，確保樣板制作進(jìn)度。

3.4完善組織架構(gòu)，優(yōu)化工作流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目就是一個(gè)系統(tǒng)。影響系統(tǒng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素有許多。系統(tǒng)的目標(biāo)決定了系統(tǒng)的組織，而組織又是目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的決定性因素

很多開發(fā)公司的組織架構(gòu)設(shè)置不合理，職能部門分工不明確，工作流程冗長而不合理。一張工程聯(lián)系單牽涉到眾多部門簽字蓋章，一個(gè)流程下來，時(shí)間已經(jīng)過去半個(gè)月了。而施工單位因未接到業(yè)主指令，不敢冒然施工，延誤施工時(shí)機(jī)和進(jìn)度，進(jìn)而影響總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

因此，甲方在進(jìn)行進(jìn)度控制時(shí)，要完善組織架構(gòu)，明確部門職能，優(yōu)化工作流程。

4結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制是甲方項(xiàng)目管理的重要目標(biāo)和主要任務(wù)，主要是在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行的；是通過對項(xiàng)目各參與方的進(jìn)度控制來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總進(jìn)度目標(biāo)。甲方的進(jìn)度控制應(yīng)著眼全局，統(tǒng)籌兼顧，使得各子系統(tǒng)的進(jìn)度控制符合總進(jìn)度要求。另外甲方還應(yīng)注重自身組織架構(gòu)的完善和工作流程的優(yōu)化，內(nèi)功的修煉也十分重要。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量控制

中圖分類號：O213文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的質(zhì)量控制，包括開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段，例如：決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及結(jié)算階段，因此在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制時(shí)，首先需明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的重要性，其對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、投資、規(guī)劃具備一定的推進(jìn)作用。

設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立責(zé)任制度，即規(guī)劃房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中的項(xiàng)目責(zé)任，例如：市場規(guī)劃責(zé)任、項(xiàng)目編制責(zé)任、組織施工責(zé)任以及監(jiān)督管理責(zé)任等，為設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供可信的環(huán)境，盡量減少各類問題對設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的影響；第二部分是構(gòu)建質(zhì)量計(jì)劃，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)和經(jīng)濟(jì)變化，借助房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，制定符合社會(huì)發(fā)展的設(shè)計(jì)質(zhì)量計(jì)劃；最后建立設(shè)計(jì)管理質(zhì)量控制制度，保障設(shè)計(jì)前期處于有效的質(zhì)量控制狀態(tài)，優(yōu)化設(shè)計(jì)環(huán)境，為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制提供良好開端。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的必要性

1.資源管理

所聘用的設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)管理的最大資源，資源管理就是主要圍繞其展開的。首先涉及到的就是如何選擇和委托設(shè)計(jì)單位，選對了設(shè)計(jì)單位，則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類別按對象可分為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、邊坡設(shè)計(jì)等；按過程可分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。一個(gè)工程的完成，所涉及到的單位往往不會(huì)少于十家。

2.進(jìn)程管理

對于所有房地產(chǎn)開發(fā)商，時(shí)間就是金錢，巨額的貸款利息、前期建設(shè)的大量資金投入，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調(diào)控的變幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，希望能牢牢地把握項(xiàng)目進(jìn)度，既希望加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好，導(dǎo)致市場滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，總體的設(shè)計(jì)進(jìn)行計(jì)劃、進(jìn)度管理顯得猶為重要。做好設(shè)計(jì)管理的進(jìn)程管理必須做好：一是體設(shè)計(jì)計(jì)劃的編制應(yīng)該是在保證各個(gè)專業(yè)設(shè)計(jì)時(shí)間基礎(chǔ)上，能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)中各階段進(jìn)行完畢，同時(shí)保證下一步設(shè)計(jì)成果需求部門的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；二是編制的進(jìn)度計(jì)劃，應(yīng)盡可能詳盡、具有可操作性，并且對各個(gè)階段，要有設(shè)計(jì)成果的要求。

3.技術(shù)管理

技術(shù)管理是設(shè)計(jì)管理工作的大前提，這里說的技術(shù)管理工作主要包括：一是技術(shù)研究；二是關(guān)于任務(wù)要求的編寫：通過設(shè)計(jì)語言，將產(chǎn)品定位表達(dá)成為任務(wù)書，同時(shí)要結(jié)合規(guī)范、成本等其他方面的要求；三是技術(shù)方案之間的對比：在多方案中對比成本、時(shí)間等綜合要素，篩選得出的方案選型結(jié)論；四是設(shè)計(jì)文件的審核管理。方案過程文件的交流、匯報(bào)工作的聽取、圖紙的審核、設(shè)計(jì)變更的審核與控制等。其中設(shè)計(jì)變更的審核與控制尤為重要，設(shè)計(jì)變更總費(fèi)用如能控制在建安工程總造價(jià)的5%以內(nèi)時(shí)，即可判斷為控制效果良好。在項(xiàng)目進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些在做變更論證后，并不進(jìn)行工程洽商費(fèi)用估算。

4.任務(wù)管理

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理者，時(shí)刻關(guān)心的是客戶是誰、西黃什么樣的產(chǎn)品、產(chǎn)品的成本、售價(jià)、利潤是多少、什么時(shí)候銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求，轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語言，對設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。

設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是對設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。以施工圖的設(shè)計(jì)任務(wù)要求為例，設(shè)計(jì)任務(wù)書包括：一是設(shè)計(jì)依據(jù)，包括政府等多部門的初步設(shè)計(jì)的審批意見書；二是設(shè)計(jì)指標(biāo)要求：設(shè)計(jì)原則、總體及詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求；三是成本控制的要求；四是設(shè)計(jì)成果的要求；五是設(shè)計(jì)進(jìn)度的要求。因此說，在編寫任務(wù)要求之前，要有很多功課要做，諸如收集成本測算、政策要求、設(shè)計(jì)計(jì)劃等等。只有做足了這些工作，才能編寫出合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)要求。

三、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制，主要依據(jù)設(shè)計(jì)的不同層次和不同類型，有規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制，因此對設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制做以下分析：

1. 細(xì)化質(zhì)量控制責(zé)任制度

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的實(shí)際情況，細(xì)化質(zhì)量控制的責(zé)任制度，同時(shí)根據(jù)質(zhì)量控制責(zé)任制度的劃分，成立項(xiàng)目責(zé)任小組，針對項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制劃分責(zé)任 [2]。例如：在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的過程中，責(zé)任小組可聯(lián)系項(xiàng)目策劃部門和設(shè)計(jì)管理部門，重點(diǎn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，首先需保障房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的框架和服務(wù)理念，滿足社會(huì)、公眾對房地產(chǎn)的質(zhì)量要求，其質(zhì)量控制的內(nèi)容主要包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與規(guī)劃；其次促使責(zé)任小組利用責(zé)任制度作用于設(shè)計(jì)進(jìn)程，控制設(shè)計(jì)流程中的各項(xiàng)質(zhì)量問題，同時(shí)緊密聯(lián)系設(shè)計(jì)項(xiàng)目中的各個(gè)部門，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的綜合控制，維持項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的可協(xié)調(diào)狀態(tài)；最后責(zé)任小組將質(zhì)量控制責(zé)任制度貫穿到整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的環(huán)節(jié)中，主要對設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管和測評，針對設(shè)計(jì)出現(xiàn)問題的責(zé)任制度或責(zé)任環(huán)節(jié)，及時(shí)采取補(bǔ)救措施。

2. 通過監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與開發(fā)，需組織專業(yè)的建筑師，實(shí)行設(shè)計(jì)任務(wù)的編寫，針對每一個(gè)設(shè)計(jì)階段，做最深度的研究，彰顯項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)優(yōu)勢，為保障設(shè)計(jì)任務(wù)的質(zhì)量控制，可采取監(jiān)控的方式，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目組具備較強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力。利用矩陣式監(jiān)控，促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)管理各個(gè)部門之間形成聯(lián)系，同時(shí)給予負(fù)責(zé)編寫設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師一定設(shè)計(jì)權(quán)利，便于質(zhì)量控制，例如：在通過監(jiān)控實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制時(shí)，首先需重點(diǎn)建設(shè)編寫設(shè)計(jì)任務(wù)的建筑師師傅具備較高的資質(zhì)和能力，能否利用專業(yè)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)編寫，考核建筑設(shè)計(jì)者的專業(yè)能力，其次安排相關(guān)專業(yè)人員對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理，進(jìn)行全程監(jiān)控，研究項(xiàng)目設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，如建筑設(shè)計(jì)師臨時(shí)有任務(wù)，可迅速安排專業(yè)人員頂替設(shè)計(jì)師，避免耽誤工程設(shè)計(jì)進(jìn)度；最后將房地產(chǎn)人力資源投入設(shè)計(jì)管理質(zhì)量監(jiān)控管理中，著實(shí)發(fā)揮監(jiān)控質(zhì)量控制的作用。

3. 利用計(jì)劃分析控制設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量

通過分析的方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量進(jìn)行控制，主要包括以下幾個(gè)方面的控制內(nèi)容：

①設(shè)計(jì)部門定期檢查項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的進(jìn)度，分析設(shè)計(jì)中不符合實(shí)際的點(diǎn)，提出改進(jìn)措施，并保障其實(shí)施到位；

②根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際設(shè)計(jì)體系，進(jìn)行質(zhì)量的監(jiān)控，保障設(shè)計(jì)的進(jìn)程控制在可接受的質(zhì)量范圍內(nèi)，并針對設(shè)計(jì)體系的約束構(gòu)建預(yù)防制度，并要求建筑設(shè)計(jì)師，書寫設(shè)計(jì)日志，預(yù)留設(shè)計(jì)

質(zhì)量信息；

③規(guī)定質(zhì)量控制的目標(biāo)，例如：進(jìn)行階段性項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，制定相關(guān)質(zhì)量控制的目標(biāo)，并對其進(jìn)行優(yōu)化處理，提高質(zhì)量控制能力；

④保障項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)一次性通過，避免日后設(shè)計(jì)不合理的變更，其對質(zhì)量控制影響較大，在很大程度上影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，以及后期的施工質(zhì)量；

⑤房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的過程中，合理加入材料購置的設(shè)計(jì)，促使兩者保持在同步發(fā)展的狀態(tài)，避免由于間隔太長，出現(xiàn)計(jì)劃與實(shí)際材料不相符合的情況，避免材料成本影響設(shè)計(jì)質(zhì)量控制；

⑥實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)與控制的結(jié)合，提高項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的控制力，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量的綜合控制，切實(shí)做好質(zhì)量指導(dǎo)與控制的工作。

結(jié)束語：

設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具備一定的約束力，而且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的質(zhì)量控制，處于動(dòng)態(tài)變化的過程中，由此增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的難度。因此，積極提高質(zhì)量控制的效果，保障其在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中發(fā)揮高效率的作用，不僅提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的質(zhì)量控制能力，而且可迅速提高房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

[1] 蘇凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量控制研究[J].山西建筑,2012(10).

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；標(biāo)準(zhǔn)化；全過程管理；業(yè)務(wù)流程；成本

中圖分類號：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號： 在當(dāng)今房地產(chǎn)項(xiàng)目中，標(biāo)注化全過程管理并不是一個(gè)新鮮的詞語，很多房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)管理過程中，都在實(shí)施這一體系。本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理進(jìn)行探討和分析，根據(jù)其企業(yè)自身的發(fā)展情況以及自身資源，結(jié)合相關(guān)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，通過具體例子，提出項(xiàng)目實(shí)施全過程的不同階段的管理措施。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理的含義

所謂標(biāo)準(zhǔn)化就是在一定范圍內(nèi)所獲得的最好秩序，根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活中存在的具體問題和潛在問題制定能夠重復(fù)使用和共同使用的規(guī)則活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理主要是指將房地產(chǎn)項(xiàng)目管理一些成功的經(jīng)驗(yàn)和做法，通過在相似或者相同的管理模塊中實(shí)行管理，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)從粗放式流程標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的轉(zhuǎn)變，做到制度、流程的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化以及工作輸出成果范本或作業(yè)摸板的標(biāo)準(zhǔn)化。全過程管理的目標(biāo)主要是全局性地統(tǒng)籌房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體計(jì)劃，主要包括在實(shí)際運(yùn)作過程中，項(xiàng)目各階段的參與和切入，綜合評估和配比各階段產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益以及二者之間的關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理所涉及到的內(nèi)容包括產(chǎn)品的定位以及其發(fā)展戰(zhàn)略、設(shè)計(jì)控制和產(chǎn)品目標(biāo)、產(chǎn)品特色和物業(yè)的配套設(shè)施、設(shè)計(jì)規(guī)劃和后期物業(yè)的形態(tài)、物業(yè)定價(jià)和產(chǎn)品價(jià)格的定位、產(chǎn)品目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)以及建設(shè)施工、產(chǎn)品交付和物業(yè)進(jìn)駐、營銷策劃和對區(qū)域競爭產(chǎn)品的評估。由于其涉及到內(nèi)容和形態(tài)非常的多，需要全過程周期管理理論來控制其經(jīng)濟(jì)成本，通過多視角來配置整體資源。這樣才能最大程度上弱化人為因素，確保工作成效。

房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為項(xiàng)目的預(yù)評估階段、拿地階段、項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段、建設(shè)施工和竣工驗(yàn)收階段；產(chǎn)證的辦理和交付階段；產(chǎn)品的使用階段等，在本文中主要以某企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理為例，主要從以下幾個(gè)階段來進(jìn)行闡述。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)評估階段

（一）實(shí)施項(xiàng)目預(yù)評估管理的意義

項(xiàng)目的預(yù)評估階段主要是對當(dāng)前的這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資評估，查看其是否具有投資的價(jià)值，其主要方法為利用以往一些積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來衡量和評估該項(xiàng)目是否值得企業(yè)投資，如果數(shù)據(jù)指標(biāo)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的話，則說明該項(xiàng)目不值得投資，反之則說明值得投資。同時(shí)通過對其的評估，還可以為下一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)做好相關(guān)的基本工作，依靠這些數(shù)據(jù)信息來準(zhǔn)確地測算出企業(yè)對該項(xiàng)目的投資底線。

（二）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)

項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要是指企業(yè)發(fā)展新項(xiàng)目的有關(guān)要求，結(jié)合公司近幾年的發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)市場的實(shí)際情況和相關(guān)政策，通過決策層來明確企業(yè)每一年度新項(xiàng)目所獲取的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，主要包括輔助指標(biāo)和核心指標(biāo)。

1.輔助指標(biāo)：項(xiàng)目首期的開盤時(shí)間、資金的峰值、實(shí)現(xiàn)累計(jì)凈資金的流量為正時(shí)間。

2.核心指標(biāo)：企業(yè)內(nèi)部的收益率、投資的效益率、銷售凈利率。

3.比如發(fā)展的目標(biāo)為三類城市，其中第一類城市為經(jīng)濟(jì)規(guī)模比較大且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一些大型城市，第二類城市為經(jīng)濟(jì)規(guī)模相對較小的中西部省會(huì)城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)和華東地區(qū)的地級城市，第三類為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的中小城市。其核心指標(biāo)主要是指項(xiàng)目必須要符合的底線指標(biāo)，而輔助指標(biāo)則可以作為項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)參考，該三類城市的項(xiàng)目核心指標(biāo)主要如表一所示。此外，

項(xiàng)目的核心經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)還必須包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容：資金的周轉(zhuǎn)率、負(fù)稅率、項(xiàng)目的去化率以及費(fèi)用比等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)階段主要有以下幾點(diǎn)內(nèi)容：項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)階段、施工圖的設(shè)計(jì)階段以及擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。在前期設(shè)計(jì)階段中，除了要通過設(shè)計(jì)院來設(shè)計(jì)出圖，同時(shí)還要根據(jù)企業(yè)自身的標(biāo)準(zhǔn)化管理來對項(xiàng)目的推進(jìn)方向進(jìn)行有效地控制。此外，在設(shè)計(jì)方案中還必須要做好以下幾點(diǎn)：第一，建筑的指標(biāo):用地面積、容積率、人防面積、建筑限高、建筑密度、公共配套設(shè)施、計(jì)容面積、車位比等這些大指標(biāo)是否符合項(xiàng)目規(guī)劃的要求；第二，總平面圖：標(biāo)高、重點(diǎn)的出入口、道路的交通流向以及垃圾房、泵房、配電站、熱力站等這些配套工建的位置、間距和棟數(shù)、住宅和商業(yè)之間的布置關(guān)系是否合理等；第三，戶型的專項(xiàng)分析：功能的布置、組合方式和面積的配比、開間進(jìn)深合理等，商業(yè)：項(xiàng)目的各層平面功能的分析、電梯和樓梯的位置、內(nèi)部使用的分隔方式；第四，結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)布置和結(jié)構(gòu)類型的優(yōu)化方向，盡量不要對大堂或者住宅和商業(yè)的平面功能造成影響，對一些特殊處理的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)該提前由結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的相關(guān)專家進(jìn)行討論和研究，使其符合項(xiàng)目的規(guī)劃要求，從而保證結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和建筑項(xiàng)目方案能夠協(xié)調(diào)統(tǒng)一，同時(shí)在設(shè)計(jì)地面停車位和地下車庫的時(shí)候，必須要根據(jù)地面景觀和項(xiàng)目規(guī)范的相關(guān)要求，盡量在地面停車，以此來降低地下車庫的建設(shè)面積。第五，立面：立面選材和配置、實(shí)體的立面效果以及立面參照風(fēng)格等，同時(shí)其設(shè)計(jì)深度必須要符合項(xiàng)目的規(guī)定深度。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工階段和竣工驗(yàn)收階段

（一）施工階段

在設(shè)計(jì)階段完工以后，企業(yè)必須要進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃許可證和施工許可證的辦理，在辦理結(jié)束后，才能正式進(jìn)入到項(xiàng)目的建設(shè)施工階段。項(xiàng)目的建設(shè)施工階段管理主要包括項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目安全管理以及項(xiàng)目成本管理，通過對施工中的不同階段進(jìn)行全過程的管理，促使其能夠協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

項(xiàng)目的質(zhì)量管理：主要包括對工程的品質(zhì)和工程質(zhì)量的管理等。

項(xiàng)目的成本管理：工程項(xiàng)目的成本計(jì)劃、工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本、成本控制、支付管理、工程款的審核和計(jì)算、工程項(xiàng)目的招投標(biāo)管理、合同管理、現(xiàn)場簽證的管理。

項(xiàng)目的安全管理：工程項(xiàng)目所涉及到的財(cái)產(chǎn)安全和人身安全等。

項(xiàng)目的進(jìn)度管理：是在工程量的計(jì)算、選擇施工方案、施工的準(zhǔn)備等情況下來進(jìn)行管理，主要包括資源供應(yīng)計(jì)劃和控制、工期的計(jì)劃以及工程項(xiàng)目的進(jìn)度控制。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理中，筆者主要就成本管理進(jìn)行研究，工程項(xiàng)目在開始階段的必須要有一定的目標(biāo)成本，項(xiàng)目中所涉及到的各項(xiàng)費(fèi)用在目標(biāo)成本中都能夠找到相對應(yīng)的目標(biāo)成本子項(xiàng)，同時(shí)項(xiàng)目所簽訂的合同以及所需的費(fèi)用必須要根據(jù)目標(biāo)成本來執(zhí)行，招投標(biāo)合同中的金額必須要在目標(biāo)成本的范圍內(nèi)，如果超出其范圍必須要上報(bào)，促使企業(yè)能有效控制采購合同和招投標(biāo)合同。

（二）竣工驗(yàn)收階段

在房地場項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理中，竣工驗(yàn)收階段的管理也是非常重要的，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中總會(huì)存在著一些問題和矛盾，如果處理不好，很容易在竣工驗(yàn)收階段集中爆發(fā)出來，造成這個(gè)項(xiàng)目不能及時(shí)地完成竣工驗(yàn)收和交付工作。為了解決這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)可以把竣工驗(yàn)收要完成的任務(wù)通過清單的形式表現(xiàn)出來，便于竣工驗(yàn)收工作，不會(huì)出現(xiàn)漏項(xiàng)和缺項(xiàng)等問題，使企業(yè)能夠更好地掌握工程項(xiàng)目的驗(yàn)收情況，一旦發(fā)現(xiàn)問題可以及時(shí)地把控和調(diào)整。

五、項(xiàng)目的營銷管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷管理主要是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營的目標(biāo)以及前期產(chǎn)品的規(guī)劃策略。在項(xiàng)目的營銷管理中必須要注意以下幾點(diǎn)：第一，要將市場需求作為其核心，在營銷過程中，根據(jù)市場的發(fā)展動(dòng)態(tài)，制定合理、科學(xué)的銷售計(jì)劃，與目標(biāo)客戶進(jìn)行交流和互動(dòng)，根據(jù)其交流互動(dòng)信息，在實(shí)際的銷售過程中適時(shí)地對營銷計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)根據(jù)營銷管理的實(shí)際情況適時(shí)改變銷售手段，控制好整個(gè)銷售過程，從而提高其銷售效果和效率。第二，將品牌效應(yīng)作為其目標(biāo)，品牌項(xiàng)目的打造不僅是產(chǎn)品銷售目標(biāo)的體現(xiàn)，同時(shí)也是項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理的重點(diǎn)。第三，實(shí)施組織管理，即組織好企業(yè)營銷管理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提高營銷隊(duì)伍的整體素質(zhì)，促使其能夠更好地進(jìn)行銷售工作。

六、結(jié)束語

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化全過程管理中，必須要做好各階段的管理工作，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目在使用價(jià)值、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益得到提升，從而推動(dòng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使其工程新項(xiàng)目更加符合社會(huì)市場的需求。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目成本；成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本概述

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)成本以及后期銷售或者試用階段發(fā)生的各項(xiàng)成本，即房地產(chǎn)項(xiàng)目成本包含項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、后期銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。通常而言，主要包括以下幾項(xiàng)費(fèi)用：土地使用費(fèi)、前期工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用。項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用主要是指在項(xiàng)目開發(fā)期間發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)等。

（1）土地使用費(fèi)

土地使用費(fèi)一般是指房地產(chǎn)企業(yè)為項(xiàng)目開發(fā)所支付的土地拆遷及征用補(bǔ)償款，主要包括為取得建設(shè)用地而支付的城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、契稅、相關(guān)城鎮(zhèn)居民勞動(dòng)力安置費(fèi)以及拆遷安置補(bǔ)償款等。在成熟的房地產(chǎn)市場條件下，土地使用成本由購買土地款項(xiàng)和購置土地過程中發(fā)生的各項(xiàng)稅款組成。土地使用成本在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中比例較高，一般占到25%，并且所占比例有上升的趨勢。

（2）前期工程費(fèi)

這部分費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前所進(jìn)行的地質(zhì)勘探費(fèi)用、可行性研究、環(huán)評、地災(zāi)評估和水土保持方案制定費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)用等相關(guān)土地開發(fā)的費(fèi)用。項(xiàng)目報(bào)建時(shí)向政府部門和水電氣暖部門繳納的配套費(fèi)等，相對而言，這部分費(fèi)用所占房地產(chǎn)項(xiàng)目成本約為5%。

（3）建筑安裝工程費(fèi)

安裝工程費(fèi)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)發(fā)生的建筑設(shè)備、工程安裝等費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用占房地產(chǎn)項(xiàng)目成本比重較大，比例約為45%。

（4）相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用

該項(xiàng)費(fèi)用既包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，也包括公共性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。前者一般包含項(xiàng)目地塊內(nèi)道路、電力、綠化、污水、自來水等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。而后者包含為該項(xiàng)目配套、按規(guī)劃要求建設(shè)的不可售的各項(xiàng)公共配套設(shè)施而發(fā)生的費(fèi)用，如醫(yī)務(wù)室、學(xué)校、幼兒園、派出所、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、人防建筑和設(shè)施等。該成本在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中所占比例約為10%.

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制原則

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循一定的成本原則。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本行業(yè)和本企業(yè)特點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作中應(yīng)用好以下幾項(xiàng)原則：

（1）設(shè)置一個(gè)合理科學(xué)的成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般周期都相對較長，投資金額大，房地產(chǎn)企業(yè)一般受限于專業(yè)知識以及經(jīng)驗(yàn)等因素，不可能一開始就設(shè)定出一成不變的科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，不斷進(jìn)行總結(jié)修正，并設(shè)定一系列階段性控制目標(biāo)，使控制目標(biāo)趨于合理。各個(gè)階段的控制目標(biāo)應(yīng)當(dāng)相互銜接、相互補(bǔ)充、相互制約，前者補(bǔ)充后者，后者也補(bǔ)充前者，形成一個(gè)有機(jī)整體，共同組成成本控制體系。

（2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)初期，做好成本控制工作

一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目包括五個(gè)階段：項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目銷售以及項(xiàng)目交付五個(gè)階段。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中，比重最大的部分是土地使用費(fèi)和安裝工程費(fèi)，這兩項(xiàng)費(fèi)用約占成本65%。在項(xiàng)目建設(shè)初期，如能夠合理規(guī)劃化，設(shè)定科學(xué)的控制目標(biāo)則會(huì)對土地使用費(fèi)和安裝工程費(fèi)產(chǎn)生積極影響。

（3）項(xiàng)目成本管理應(yīng)當(dāng)與合同管理相結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，會(huì)涉及到水電、建筑、資金、機(jī)械、通訊等各方面活動(dòng)，紛繁復(fù)雜，需要較多的單位和部門參與，這些單位和部門也因此形成了各種各樣的關(guān)系。而這其中的紐帶就是合同。合同規(guī)定了各個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)和責(zé)任雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系。項(xiàng)目的實(shí)施過程實(shí)際上就是合同的履行過程，項(xiàng)目成本控制必須和合同管理相結(jié)合。

（4）項(xiàng)目成本管理應(yīng)當(dāng)與進(jìn)度管理相結(jié)合

房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值比較高，占用的資金較大，如果成本控制沒能和進(jìn)度管理相結(jié)合，則會(huì)造成支付的利息大幅上漲，影響企業(yè)收益，甚至使得項(xiàng)目虧損。另外，如果周期過長，可能會(huì)造成項(xiàng)目產(chǎn)品因跟不上時(shí)代步伐而貶值，影響收益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的問題

盡管房地產(chǎn)企業(yè)管理層在主觀上迫切需要進(jìn)行項(xiàng)目成本控制，但在實(shí)際工作中仍然存在者較多問題：

（1）項(xiàng)目成本控制理念落后

總體來講，現(xiàn)有的項(xiàng)目成本控制理念沒有形成系統(tǒng)完整的項(xiàng)目成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算，以及事后的項(xiàng)目成本分析與考核體系。而且對于項(xiàng)目成本控制的六個(gè)環(huán)節(jié)缺乏清楚明晰的界定。一般都僅僅限于被動(dòng)地進(jìn)行項(xiàng)目成本控制，缺乏對項(xiàng)目成本系統(tǒng)的管理和監(jiān)督，從而造成成本控制目標(biāo)偏差較大。

（2）項(xiàng)目成本控制主體不明確

現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)一般將項(xiàng)目成本控制的主體定義為公司的財(cái)務(wù)部門，甚至認(rèn)為成本控制僅僅是審核。使得公司的技術(shù)人員、組織人員、物料管理人員不能有效參與項(xiàng)目成本管理，不能聯(lián)合參與形成成本控制共同體，進(jìn)而不能對項(xiàng)目成本不能實(shí)施最終控制。

（3）缺少完善的激勵(lì)獎(jiǎng)懲機(jī)制

目前，在部分房地產(chǎn)企業(yè)中存在著崗位權(quán)責(zé)利不明確的現(xiàn)象，這不利于企業(yè)部門和員工的工作考核，在一定程度上削減了單位職工的積極性，對項(xiàng)目成本控制工作帶來較大的不利影響。

四、目前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的通常做法

（1）做好成本預(yù)測，制定科學(xué)的成本控制目標(biāo)

建立一支高素質(zhì)的專業(yè)預(yù)算隊(duì)伍，在項(xiàng)目實(shí)施之前，選擇適合本企業(yè)的成本預(yù)測方法，進(jìn)行成本預(yù)測，編制項(xiàng)目目標(biāo)成本。要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，編制項(xiàng)目月、季度和年度成本計(jì)劃，減少盲目性，提高編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

（2）實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)全過程成本控制

做到事前必須有預(yù)算、事中必須有控制、事后必須有分析。其中，項(xiàng)目目標(biāo)成本控制在初步設(shè)計(jì)階段最有效，在招標(biāo)階段項(xiàng)目成本確定比重最大，成本控制變更工作量最大、最復(fù)雜過程發(fā)生在項(xiàng)目施工階段，竣工結(jié)算階段是確定項(xiàng)目最后收入和成本的階段。在事前事中事后三個(gè)階段全程監(jiān)督，做好動(dòng)態(tài)管理。

五、體會(huì)和建議

（1）加強(qiáng)成本人員的專業(yè)培訓(xùn)，成本人員應(yīng)走出去，多與兄弟單位交流，學(xué)習(xí)別人的先進(jìn)成本管理經(jīng)驗(yàn)，摒棄墨守成規(guī)的老的成本控制思想。

（2）目標(biāo)成本制定后，要及時(shí)的調(diào)整動(dòng)態(tài)成本，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本超出正常值時(shí)，要與各部門討論消化動(dòng)態(tài)成本，使動(dòng)態(tài)成本控制在可控范圍之內(nèi)。

（3）成本控制不是簡單的現(xiàn)場測算、預(yù)結(jié)算。從開始拿地到項(xiàng)目交付，成本控制一直參與其中，拿地之前的項(xiàng)目可行性研究、拿地之后的項(xiàng)目概預(yù)算、設(shè)計(jì)時(shí)的項(xiàng)目各經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、各施工單位合同的制定、材料招標(biāo)、建設(shè)過程中的動(dòng)態(tài)成本控制、項(xiàng)目結(jié)算及售后維修等等，成本人員如何控制好目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的關(guān)系，需要成本人員有足夠的工作經(jīng)驗(yàn)及精力。

（4）材料在項(xiàng)目建設(shè)工程中，占的比重較大，約計(jì)占建筑安裝工程費(fèi)用的55%左右，如何選擇質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品也是現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的一大難題，建議材料采購可以放眼全國，可以長期和一些知名材料供應(yīng)商合作，把材料價(jià)格控制最低，又得到質(zhì)量的保證，這樣既可以降低成本又可以避免因材料不合格問題導(dǎo)致的返工、返修問題。

（5）項(xiàng)目的竣工的成本總結(jié)不容忽視，成功的經(jīng)驗(yàn)大家共享、失敗的教訓(xùn)大家共勉，數(shù)據(jù)庫的建立也對成本的總結(jié)作用很大。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；控制

Abstract: in recent years with the development of economy, the real estate industry also get the leap development. But people living conditions and requirements are constantly to improve, and its real estate market in the increasingly fierce competition, real estate developers must establish the optimization of the organization management mode and the project management mechanism. Previous project management is limited to the construction process of project management, and other development link is not used by value. This paper project management objectives, principles and how different management phase in the control measures should be adopted in the deep discussion and research, to set up the development and construction of the new adapt our project management mechanism, promoting of real estate industry in our country stable and orderly development.

Keywords: real estate; Project management; control

中圖分類號： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

1. 引言

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與冶金、交通、建筑、能源、工程技術(shù)以及財(cái)政、金融、稅收等行業(yè)各部門的發(fā)展相互影響，不僅為國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)提供了最基本的生產(chǎn)資料，而且為人民生活提供了最基本的居住條件。隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，它成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理成為重要的項(xiàng)目管理內(nèi)容，并且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平和方式直接影響項(xiàng)目的成敗，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。因此本文深入分析我國現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目管理存在的問題和癥結(jié)，并對如何建立適應(yīng)我國開發(fā)建設(shè)的全新項(xiàng)目管理機(jī)制促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展進(jìn)行探討和研究。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)

2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)

主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)兩種。成果性目標(biāo)指投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的功能目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)。這些共同構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)體系，這幾大目標(biāo)在項(xiàng)目生命期中有如下特征:（1）共同構(gòu)成項(xiàng)目管理互相聯(lián)系、相互影響的目標(biāo)系統(tǒng)。某一方面的變化必然引起其他方面發(fā)生變化。所以項(xiàng)目管理應(yīng)追求各目標(biāo)之間的優(yōu)化和平衡。（2）目標(biāo)在項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、計(jì)劃過程中經(jīng)歷由總體到個(gè)體，由概念到實(shí)施，由簡單到詳細(xì)的過程，所以項(xiàng)目管理實(shí)質(zhì)是目標(biāo)的管理。（3）目標(biāo)結(jié)構(gòu)關(guān)系具有均衡性和合理性，構(gòu)成項(xiàng)目管理目標(biāo)的總體邏輯關(guān)系。

2.2項(xiàng)目管理機(jī)制設(shè)計(jì)原則

（1）適用性原則:項(xiàng)目管理機(jī)制要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模、資金、從業(yè)人員、發(fā)展戰(zhàn)略等實(shí)際情況，擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際狀況進(jìn)行設(shè)計(jì)，遵從適用原則，使得管理機(jī)制與項(xiàng)目本身相適應(yīng)。（2）動(dòng)態(tài)調(diào)整原則:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、時(shí)間跨度大，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，內(nèi)外因素、自然環(huán)境因素、社會(huì)環(huán)境因素都有可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)變化對項(xiàng)目管理機(jī)制做出合理調(diào)整，以滿足實(shí)際管理的需要。（3）統(tǒng)籌規(guī)劃原則:房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從項(xiàng)目立項(xiàng)到后期運(yùn)營，都需要進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，保證工作進(jìn)行的有效合理、工作銜接緊密，節(jié)約時(shí)間和成本。

3. 項(xiàng)目管理發(fā)展趨勢

隨著項(xiàng)目管理的應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大和成熟，項(xiàng)目管理逐漸呈現(xiàn)出向信息化、多元化、國際化發(fā)展的趨勢。把一個(gè)簡單的生產(chǎn)活動(dòng)看作成一個(gè)項(xiàng)目來進(jìn)行管理，所以項(xiàng)目管理已涉及到各行各業(yè)，可以以不同的方式和規(guī)模出現(xiàn)，打破了傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式，創(chuàng)新了許多新的項(xiàng)目管理方法。同時(shí)項(xiàng)目管理隨著競爭的推動(dòng)和信息技術(shù)的支撐，具有國際化趨勢，促進(jìn)了項(xiàng)目管理的全球化發(fā)展，使各國之間項(xiàng)目管理理念、方法、思維都得到了交流與溝通。目前，企業(yè)管理的信息化必然帶來項(xiàng)目管理的信息化，世界項(xiàng)目管理信息化趨勢越來越明顯，尤其由于在日趨激烈地競爭環(huán)境下，面對大型復(fù)雜項(xiàng)目的信息和數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)管理，必須使用先進(jìn)的方法和工具提高工作效率和管理水平，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)化管理。

4. 項(xiàng)目管理不同管理階段應(yīng)采取的控制

控制主要表現(xiàn)在質(zhì)量、進(jìn)度以及資金三方面，對于不同的管理階段，三方面控制的具體內(nèi)容如下：

（1）起始準(zhǔn)備階段：在質(zhì)量目標(biāo)方面，對各種經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)的準(zhǔn)確性和進(jìn)度計(jì)劃的合理性進(jìn)行審核，以確定融資渠道通暢性和資金來源，完成可行性研究報(bào)告；在時(shí)間進(jìn)度方面，對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析，這包括征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措進(jìn)度計(jì)劃等，總進(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作要求進(jìn)行編制，而各階段進(jìn)度應(yīng)在總進(jìn)度目標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的編制，以達(dá)到進(jìn)度控制的目的。在資金使用方面，根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設(shè)施面積等，建立各方面的成本控制指標(biāo)，這其中包括工程項(xiàng)目的土地開發(fā)成本、銷售成本、工程建設(shè)成本等；同時(shí)要對項(xiàng)目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)的策劃，確定融資渠道并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度研究融資計(jì)劃，最大限度降低財(cái)務(wù)成本；對項(xiàng)目資金流量合理計(jì)劃和進(jìn)行預(yù)測，確定啟動(dòng)資金的數(shù)額，制定資金的投入計(jì)劃。

（2）前期設(shè)計(jì)階段

在質(zhì)量管理方面，包含設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化及其完善，注重設(shè)計(jì)的品質(zhì)，并利用競爭機(jī)制使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平，從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達(dá)到最優(yōu)的效果；同時(shí)要組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場，避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際，與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)；在規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)階段要組織設(shè)計(jì)評審小組對各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行評審。關(guān)于時(shí)間進(jìn)度方面，要和設(shè)計(jì)單位定期召開設(shè)計(jì)會(huì)議，討論設(shè)計(jì)方案，盡量讓出圖的時(shí)間與招標(biāo)施工計(jì)劃吻合，核查設(shè)計(jì)進(jìn)度，與總進(jìn)度安排相一致。在資金使用方面，要根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和投資意向，確保符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，做好設(shè)計(jì)概算是這個(gè)階段投資管理的工作；由于現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)都趨于保守，促使設(shè)計(jì)單位變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，因此應(yīng)該在保證質(zhì)量的同時(shí)盡量做到成本節(jié)約，合理控制成本。

（3）施工階段

在質(zhì)量管理方面，首先要完善招標(biāo)制度，選用信譽(yù)好的承包商進(jìn)行施工，通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位；其次要選擇合適的監(jiān)理單位，通過監(jiān)理公司著重對各施工單位、材料供應(yīng)商、設(shè)備安裝單位等進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，保證工程的施工進(jìn)度、質(zhì)量及投資達(dá)到計(jì)劃要求；另外要加強(qiáng)合同管理，通過合同形式來約束雙方的責(zé)任義務(wù)與利益關(guān)系。關(guān)于時(shí)間進(jìn)度方面，建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系，能否按照總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行的關(guān)鍵階段，建設(shè)實(shí)施過程本身除了受到人為因素的影響，還會(huì)受到自然因素的影響，所以要定期召開進(jìn)度會(huì)議，嚴(yán)格進(jìn)行進(jìn)度控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。關(guān)于資金使用方面，資金大量投入的階段，預(yù)算審核是這個(gè)階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。項(xiàng)目實(shí)施過程中，對項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控其費(fèi)用的收支及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際收支與計(jì)劃之間的差異，進(jìn)而采取適當(dāng)措施及時(shí)調(diào)整。

（4）后期管理階段

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的企業(yè)形象，做好生產(chǎn)使用的準(zhǔn)備。在時(shí)間進(jìn)度方面，要把握節(jié)奏按照生產(chǎn)進(jìn)度安排，完成后期進(jìn)度管理工作；對于業(yè)主，則應(yīng)在建設(shè)實(shí)施階段后期及后期管理階段，進(jìn)行招商，按時(shí)租售商業(yè)地產(chǎn)；同時(shí)制定運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營。在資金使用方面，主要是生產(chǎn)實(shí)施過程中的資金投入，以及運(yùn)營維護(hù)，物業(yè)管理等費(fèi)用的支出。

5. 結(jié)論

我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理仍屬于一種粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。與世界各國存在的項(xiàng)目管理模式比較，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展還不夠完善，許多問題需要在項(xiàng)目管理過程中解決，我們必須清醒意識到，越是在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)候，越要從產(chǎn)業(yè)生存的高度認(rèn)識和深入了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)制與運(yùn)作的重要性，本文就項(xiàng)目管理目標(biāo)、原則及其在如何在不同管理階段中應(yīng)采取的控制措施進(jìn)行了深入的探討和研究，以建立適合我國開發(fā)建設(shè)的全新項(xiàng)目管理機(jī)制，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；管理團(tuán)隊(duì)；企業(yè)競爭力；社會(huì)效益；制度建設(shè)

0 引言

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理成為重要的項(xiàng)目管理內(nèi)容，并對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起著重要作用，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理伴隨著社會(huì)發(fā)展、開發(fā)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，并作為一種現(xiàn)代化的管理方式日益受到重視。

1 項(xiàng)目管理的階段性措施

1.1 起始準(zhǔn)備階段

在資金使用方面，主要是對項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行分析，測算各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設(shè)施面積等，從而計(jì)算可銷售的面積和成本單價(jià)指標(biāo)，建立各方面的成本控制指標(biāo)，這其中包括工程項(xiàng)目的土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等，為各階段的投資控制提供依據(jù)；同時(shí)要對項(xiàng)目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)策劃，確定融資渠道并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度研究融資計(jì)劃，最大限度降低財(cái)務(wù)成本。

在時(shí)間進(jìn)度方面，主要是對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目總目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃，這其中包括征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和銷售進(jìn)度計(jì)劃等，總進(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作的要求進(jìn)行編制，各階段進(jìn)度應(yīng)在總進(jìn)度目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理編制，達(dá)到進(jìn)度控制的目的。

在質(zhì)量目標(biāo)方面，主要是對各種經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)的準(zhǔn)確性、進(jìn)度計(jì)劃的合理性進(jìn)行審核，確定融資渠道的通暢性，保障資金來源，做好營銷策劃工作，完成可行性研究報(bào)告。

1.2 前期設(shè)計(jì)階段

在資金使用方面，主要是根據(jù)投資意向和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，讓符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)初步構(gòu)想，做好設(shè)計(jì)概算是這個(gè)階段投資管理的主要工作；同時(shí)，由于現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)計(jì)單位對設(shè)計(jì)都趨于保守，設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要與設(shè)計(jì)單位定期召開設(shè)計(jì)會(huì)議，討論設(shè)計(jì)方案，安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度，盡量讓出圖的時(shí)間與招標(biāo)施工計(jì)劃吻合，核查設(shè)計(jì)進(jìn)度，控制設(shè)計(jì)進(jìn)程，與總進(jìn)度安排相一致。

在質(zhì)量管理方面，主要是設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化和完善，要注重設(shè)計(jì)品質(zhì)，利用競爭機(jī)制使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平，項(xiàng)目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達(dá)到相對最優(yōu)的效果。

1.3 建設(shè)實(shí)施階段

在資金使用方面，這是資金大量投入的階段，因此預(yù)算審核是這個(gè)階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計(jì)劃控制項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的收支，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際收支與計(jì)劃之間的差異，進(jìn)而采取適當(dāng)措施及時(shí)糾偏。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系，這個(gè)階段是能否按照總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行的關(guān)鍵階段，建設(shè)實(shí)施過程本身除了受到人為因素的影響，還會(huì)受到自然因素的影響。

在質(zhì)量管理方面，一方面要完善招標(biāo)制度，選用信譽(yù)好的承包商進(jìn)行施工，大型項(xiàng)目則要選用優(yōu)秀的總承包商，通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位；另一方面要選擇合適的監(jiān)理單位，對工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理，通過監(jiān)理公司著重對各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。

1.4 后期管理階段

在資金使用方面，主要是營銷策劃、營銷廣告等營銷實(shí)施過程中的資金投入，以及運(yùn)營維護(hù)，物業(yè)管理等費(fèi)用的支出。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要把握營銷節(jié)奏，按照銷售進(jìn)度安排，完成后期進(jìn)度管理工作；對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)在建設(shè)實(shí)施階段后期及后期管理階段，進(jìn)行招商，按時(shí)租售商業(yè)地產(chǎn)；同時(shí)制定運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營。

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的開發(fā)商形象，做好營銷工作以及項(xiàng)目后評價(jià)工作。

2 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

2.1 了解項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)

必須明確項(xiàng)目管理的目標(biāo)，讓每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員清楚地了解目標(biāo)，并對此及其帶來的收益有共同的思考，做經(jīng)常性的有效溝通，這樣易于形成高度的凝聚力。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的分工與協(xié)作，責(zé)權(quán)利要有明顯的界限，本著“責(zé)任有邊界，服務(wù)無邊界”的思想，團(tuán)隊(duì)成員之間要相互信任，承認(rèn)彼此存在差異，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成

理想的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)有足夠的凝聚力、項(xiàng)目管理目標(biāo)明確、做出正確的決策并迅速實(shí)施、良好的溝通渠道、注重完成任務(wù)的方式方法，每個(gè)成員都朝著既定目標(biāo)努力，從這也可以看出一個(gè)合格的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)構(gòu)成通常是由決策者、執(zhí)行者、協(xié)調(diào)人、出主意者、評論者等組成，團(tuán)隊(duì)中一個(gè)成員扮演多個(gè)角色是可行的，只要保證能夠滿足團(tuán)隊(duì)需要，同時(shí)成員還必須能夠勝任多個(gè)角色。

2.3 做好團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)建設(shè)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)復(fù)雜的過程，牽涉到的環(huán)節(jié)眾多，因此不可能僅靠本企業(yè)或組織內(nèi)部資源完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作必須借助外力、集合各方優(yōu)勢、專業(yè)特長才能完成。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)建設(shè)是要將各個(gè)有著不同利益目標(biāo)的項(xiàng)目各參與方，同業(yè)主設(shè)立的項(xiàng)目開發(fā)成員共同組建成以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為首的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。

2.4 選擇一個(gè)合適的監(jiān)理公司

國家規(guī)定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行工程監(jiān)理制，這是我國現(xiàn)行建筑市場規(guī)范化管理的一項(xiàng)重要制度，也是國際上通行的項(xiàng)目管理方式。通過聘請監(jiān)理單位，對項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行咨詢、顧問，以及負(fù)責(zé)各類合同的履行管理。力求能夠在實(shí)施階段建立小業(yè)主大監(jiān)理的混合管理模式，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更多的精力投入到規(guī)劃、決策，以及保證項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施的外部協(xié)調(diào)工作中。

2.5 做好設(shè)計(jì)單位的管理

設(shè)計(jì)的工作由設(shè)計(jì)單位完成，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員在設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用?？梢詫㈤_發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念、要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)通過溝通、監(jiān)控的方式貫穿于設(shè)計(jì)過程中，同時(shí)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)的控制過程更為具體化，有助于決策的理性化及對設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并減少后期實(shí)施過程中變更的發(fā)生。

2.6 選擇合適的承包商

這其中包括總承包商和專業(yè)分包商的選擇?？偝邪痰倪x擇應(yīng)該以承包商的綜合實(shí)力作為指標(biāo)，特別是其工程管理經(jīng)驗(yàn)是重點(diǎn)考察的方面。對于專業(yè)分包商來說，開發(fā)商應(yīng)該建立專業(yè)分包商信息庫，重點(diǎn)對其專業(yè)資質(zhì)，專業(yè)水平作更多的考察，通過專業(yè)水平來進(jìn)行選擇。

2.7 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組織協(xié)調(diào)與溝通管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，組織與協(xié)調(diào)工作十分重要，其作用主要就是圍繞項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，組織協(xié)調(diào)各參建單位、需協(xié)調(diào)的單位及個(gè)人、政府部門全力配合項(xiàng)目的實(shí)施，共同努力去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)涉及多個(gè)界面的非常復(fù)雜的工程系統(tǒng)，為了開發(fā)建設(shè)的需要，通常會(huì)將開發(fā)項(xiàng)目以不同的方式，將之劃分為許多子系統(tǒng)、階段或?qū)哟巍?/p>

3 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)是近幾年隨著我國改革開放及住房制度改革而發(fā)展起來的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，未來房地產(chǎn)業(yè)也將得到迅速的發(fā)展，行業(yè)市場競爭將更加激烈，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的模式將會(huì)因市場的變化而發(fā)生改變并得到不斷完善。

【參考文獻(xiàn)】