房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目設(shè)計管理；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的起步時間較晚，在上世紀(jì)90年代才開始初步建立相關(guān)的制度，21世紀(jì)初經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產(chǎn)質(zhì)量問題近年來逐漸受到重視，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段進(jìn)行相應(yīng)的管理優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量的控制便有著重要的積極意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制也就是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，對于設(shè)計階段中的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計方案、施工圖等進(jìn)行相應(yīng)的管理，依照質(zhì)量控制的理論和方法，建立起在設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制的機(jī)制。例如在設(shè)計階段中，依照我國相關(guān)的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定合理的質(zhì)量參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在建筑材料選擇、抗震等級、防火設(shè)施等方面進(jìn)行規(guī)范，防止在設(shè)計階段出現(xiàn)質(zhì)量問題[1]。同時，如果在設(shè)計過程中出現(xiàn)了設(shè)計信息變更，例如建設(shè)單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目在要求方面發(fā)生了變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段是保障建設(shè)質(zhì)量的重要階段，在設(shè)計階段中出現(xiàn)的質(zhì)量問題所造成的影響也最大。因而在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中進(jìn)行質(zhì)量控制，也需要充分考慮施工情況和設(shè)計要求。

二、在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進(jìn)行質(zhì)量控制的意義

自我國改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機(jī)遇，為推動我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)也起到了重要作用。然而應(yīng)當(dāng)看到，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，其中房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量問題最為突出。近年來我國也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量事故，如何在房地產(chǎn)建設(shè)中進(jìn)行完善的質(zhì)量控制，保障其建設(shè)質(zhì)量便是重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，能夠建立起完善的質(zhì)量控制機(jī)制，從而保障設(shè)計方案的合理性和質(zhì)量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制，在設(shè)計過程中進(jìn)行質(zhì)量控制，其主要價值在于通過反復(fù)的設(shè)計論證，保證設(shè)計方案能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)要求以及我國在建筑方面的相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制中存在的問題

1.缺乏針對設(shè)計人員明確的責(zé)任制度

首先，在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理質(zhì)量控制中，還沒有建立起較為明確的責(zé)任制度，一些關(guān)于質(zhì)量控制的責(zé)任制度較為籠統(tǒng)，缺乏實(shí)際指導(dǎo)意義。例如房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中，缺乏對于設(shè)計人員職責(zé)的較好明確，一旦在建設(shè)過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，往往無法明確追究設(shè)計單位和設(shè)計人員的責(zé)任。同時，在設(shè)計階段，對于設(shè)計單位和設(shè)計人員的相關(guān)責(zé)任也沒有進(jìn)行明確[3]。缺乏明確的責(zé)任制度使得在房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制中，雖然制定了相關(guān)質(zhì)量控制制度，但是設(shè)計人員在工作中由于缺乏相關(guān)的約束，沒有較好的責(zé)任感和使命感。

2.設(shè)計單位缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制

缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中，沒有在質(zhì)量控制機(jī)制中建立起相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，缺乏對于質(zhì)量控制措施的監(jiān)督和約束。缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制并不僅僅體現(xiàn)在設(shè)計單位自身缺乏較好的監(jiān)督機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計過程中，建設(shè)單位和相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門也沒有充分參與設(shè)計過程中，缺乏對于設(shè)計單位的較好監(jiān)督。另一方面，缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制還表現(xiàn)在對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的設(shè)計管理方面，沒有形成對設(shè)計方案合理性、科學(xué)性的審核和監(jiān)督，對質(zhì)量控制機(jī)制的完善會造成一定的不利影響。

3.缺乏在設(shè)計過程中較好的計劃控制應(yīng)用

在質(zhì)量控制方法方面，對于計劃控制的應(yīng)用一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中的一個難點(diǎn)，也是弱點(diǎn)。計劃控制主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過制定完善的質(zhì)量控制計劃，分階段的檢驗(yàn)計劃實(shí)施情況，并且進(jìn)行評價，為后續(xù)建設(shè)提供相應(yīng)的建議[4]。而當(dāng)前在計劃控制應(yīng)用方面還存在很大的不足，相關(guān)質(zhì)量控制計劃方案的制定缺乏合理性，在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調(diào)查和評估。同時，在各階段的質(zhì)量控制計劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當(dāng)前在質(zhì)量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制，忽略了在決策階段和設(shè)計階段的質(zhì)量控制計劃。特別是在設(shè)計階段中，往往設(shè)計單位并沒有制定相應(yīng)的質(zhì)量控制計劃，設(shè)計方案變動較大，一旦發(fā)生變更，就會影響到質(zhì)量控制計劃，因而很多設(shè)計單位也并不重視制質(zhì)量控制計劃的制定。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施

1.制定明確的責(zé)任制度

首先，責(zé)任制度作為在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中關(guān)于質(zhì)量控制的重要內(nèi)容和途徑，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮出其應(yīng)有作用。要對于相關(guān)的責(zé)任制度進(jìn)行細(xì)化，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的設(shè)計階段的特點(diǎn)，制定相關(guān)的責(zé)任制度。特別是在責(zé)任制度的制定中，對于設(shè)計單位的責(zé)任要予以明確。通過建立這種明確的責(zé)任制度，對設(shè)計人員的權(quán)責(zé)進(jìn)行明確，提高其責(zé)任心和使命感，促使設(shè)計人員能夠在設(shè)計工作中自覺進(jìn)行質(zhì)量控制。責(zé)任制度應(yīng)當(dāng)細(xì)化到個人，例如在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計中，對于設(shè)計圖紙的信息完善性和合理性應(yīng)當(dāng)進(jìn)行明確，特別是對于一些重點(diǎn)質(zhì)量控制數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化，參照我國的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高設(shè)計圖紙的規(guī)范性。

2.建立完善的監(jiān)督機(jī)制

建立完善的監(jiān)督機(jī)制主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計單位中建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，例如圖紙審核機(jī)制，由不同的設(shè)計負(fù)責(zé)人對設(shè)計圖紙進(jìn)行多次審核，針對質(zhì)量控制要點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)審核。通過設(shè)計單位自身的約束機(jī)制，對于設(shè)計人員的工作態(tài)度、工作方法等進(jìn)行控制，并且應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對設(shè)計人員的培訓(xùn)，提高其職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平。另一方面，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計過程中引入外部監(jiān)督機(jī)制，使得建設(shè)單位和相關(guān)監(jiān)理部門也能參與到設(shè)計過程中，對于設(shè)計方案的合理性和質(zhì)量控制措施進(jìn)行監(jiān)督。

3.充分應(yīng)用計劃分析進(jìn)行質(zhì)量控制

質(zhì)量控制方法方面，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中針對不同的房地產(chǎn)項目建設(shè)特點(diǎn)和不同的環(huán)節(jié)階段，選擇適宜的質(zhì)量控制方法，并且應(yīng)當(dāng)在設(shè)計方案中明確相關(guān)的質(zhì)量控制方法，以此確保質(zhì)量控制措施的實(shí)施。充分應(yīng)用計劃分析的相關(guān)方法和理論，制定完善的質(zhì)量控制計劃。對質(zhì)量控制計劃進(jìn)行細(xì)化，劃分為若各個質(zhì)量控制階段，設(shè)置階段性的計劃目標(biāo)。依照質(zhì)量控制計劃，設(shè)計相應(yīng)的計劃考核機(jī)制，定期對質(zhì)量控制計劃的實(shí)施情況進(jìn)行考核。同時，在計劃的制定中，為了確保質(zhì)量控制計劃的可實(shí)施性，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行完善的調(diào)查評估，針對設(shè)計方案的質(zhì)量要求，確定各個階段的質(zhì)量控制目標(biāo)。如果在設(shè)計過程中出現(xiàn)了設(shè)計要求變更或者設(shè)計圖紙變更，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量論證，評估設(shè)計變更是否會影響到整體設(shè)計方案的質(zhì)量控制，在發(fā)生變更后，及時更正質(zhì)量控制計劃。

結(jié)論

在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理中進(jìn)行質(zhì)量控制，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進(jìn)行質(zhì)量控制，這對于保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量有著重要作用。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制中，還存在著一些問題，如設(shè)計人員責(zé)任制度不明確、設(shè)計單位缺乏監(jiān)督機(jī)制、缺乏設(shè)計階段較好的質(zhì)量控制計劃應(yīng)用等等。因而應(yīng)當(dāng)積極針對這些問題進(jìn)行解決，以此優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]岳婷. 房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量控制淺析[J]. 東方企業(yè)文化,2014,01:334.

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第2篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；開發(fā)過程 ；質(zhì)量管理；相關(guān)建議

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

作為決定工程建設(shè)成敗的關(guān)鍵,質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中占據(jù)著舉足輕重的地位。然而現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目開發(fā)中的質(zhì)量管理還普遍處于一個較為低下的水平，不少施工單位對于質(zhì)量管理還沒有形成一個具體的觀念，更是沒有完善的質(zhì)量管理的體系可以執(zhí)行。所以結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真分析房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中質(zhì)量管理存在的問題就顯得尤其重要，只有這樣，才能夠采取有效的措施完善相關(guān)的體制，從而保障建筑物的質(zhì)量。

1.房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的相關(guān)內(nèi)涵：

1.1房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的定義：只有明確了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的相關(guān)定義，才能夠從宏觀上把握住質(zhì)量管理的方向，從而進(jìn)一步從細(xì)節(jié)完善房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的體系。所謂的房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類, 是指房地產(chǎn)項目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法, 對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的綜合管理, 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置, 為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。也就是說，其核心內(nèi)容就是通過管理的手段優(yōu)化配置，從而在獲得利潤的同時，保障項目的質(zhì)量。

1.2房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中質(zhì)量管理的注意要點(diǎn)：房地產(chǎn)項目開發(fā)過程應(yīng)該貫穿項目建設(shè)的方方面面，從始至終，只有這樣的項目質(zhì)量管理才能形成一個較為完整的體系，從而有效的保證項目的質(zhì)量。這也就決定了項目開發(fā)過程中的質(zhì)量管理工作會具有包括開發(fā)建設(shè)各個階段的質(zhì)量及相應(yīng)的工作質(zhì)量如決策質(zhì)量; 規(guī)劃與設(shè)計質(zhì)量; 施工質(zhì)量; 回訪保修質(zhì)量的特點(diǎn)。此外值得一提的是，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量也包含了工序質(zhì)量、分項工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量和單位工程質(zhì)量等內(nèi)容?？偠灾?，在房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理工作中，要能切實(shí)體現(xiàn)出廣義性、時效性和相對性等特點(diǎn)。

2.現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中質(zhì)量管理中存在的問題：

2.1構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計，進(jìn)行可行性研究階段存在的問題：在項目開始前，都需要對于項目建設(shè)的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計，并進(jìn)行相關(guān)的可行性的研究，其作用相當(dāng)于指明建設(shè)方向，所以這一階段的質(zhì)量管理就顯得極為重要。這一階段主要存在著以下的問題：項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計等文件沒有嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、方針、政策進(jìn)行編制，這樣就為后期的項目建設(shè)工作的質(zhì)量管理帶來了難題。此外，某些房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告的行為也是給這一階段的質(zhì)量管理埋下了不小的隱患。

2.2設(shè)計規(guī)劃階段存在的問題：由于施工單位為了減小開支，因此普遍聘用一些較為低級的設(shè)計師，這樣的做法就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目的相關(guān)設(shè)計的專業(yè)程度不高，設(shè)計質(zhì)量低下，設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象時有發(fā)生。所以在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生施工隊看不懂相關(guān)的施工圖紙的事件也就不足為奇了。試想，施工隊連相關(guān)的圖紙都看不懂，那么其建造出來的建筑物的質(zhì)量又怎么會有保障？

2.3建設(shè)階段存在的問題：這一階段的主要內(nèi)容就是施工招標(biāo)及施工建設(shè)?，F(xiàn)階段在施工招標(biāo)階段往往存在著以下的問題：部分不法分子為了獲取個人的私利，而利用權(quán)錢交易等手段操縱招標(biāo)結(jié)果，將工程承包給那些資質(zhì)不夠但是卻肯出錢賄賂的施工隊。而施工建設(shè)方面存在的問題就更好理解了，其一，少數(shù)不法的施工單位為了賺取利潤，在進(jìn)行項目建設(shè)時以次充好，從而牟取暴利；其二則是由于施工過程的復(fù)雜性，若是沒有一套行之有效的管理機(jī)制，就極易在施工中陷入混亂，而一旦陷入混亂，相關(guān)的工程質(zhì)量就更加岌岌可危了，這也是今年來我國豆腐渣工程屢見不鮮的重要原因。

2.4竣工驗(yàn)收和交付使用階段存在的主要問題：在這一階段存在的主要問題有以下幾個方面：項目經(jīng)理在進(jìn)行正式的驗(yàn)收之前往往會忽略預(yù)驗(yàn)收，這就導(dǎo)致項目的實(shí)際施工與圖紙中預(yù)想結(jié)果之間的偏差難以被及時的發(fā)現(xiàn)和糾正；項目后評估階段沒有邀請設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，這就導(dǎo)致建設(shè)中的問題難以被發(fā)現(xiàn)，而且項目建設(shè)得不到必要的反饋，該存在的問題還會一直存在；物業(yè)管理中客戶服務(wù)管理缺乏專業(yè)性， 客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，這是限制驗(yàn)收階段質(zhì)量管理水平提高的重要因素。

3.解決我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中質(zhì)量管理中存在問題的相關(guān)措施：

3.1構(gòu)思目標(biāo)設(shè)計，進(jìn)行可行性研究階段的質(zhì)量管理：在進(jìn)行目標(biāo)設(shè)計前，一定要充分的了解建設(shè)項目的相關(guān)背景，要充分了解業(yè)主的要求、實(shí)施的難點(diǎn)和質(zhì)量管理的要點(diǎn)，要有總體的思路，只有這樣才能做好“不打無準(zhǔn)備之仗”。此外，則可以從提高可行性研究深度以及投資決策的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，注重可行性研究中多方案的論證，注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書等角度進(jìn)一步完善相關(guān)的思路，必要時可以邀請相關(guān)的行業(yè)專家對于目標(biāo)的設(shè)計和可行性實(shí)施方案進(jìn)行把關(guān)。只有做好了這一階段的質(zhì)量管理工作，才能為接下來質(zhì)量管理工作的開展打好堅實(shí)的基礎(chǔ)。

3.2設(shè)計規(guī)劃階段的質(zhì)量管理：要想做好這個階段的質(zhì)量管理工作，可以從以下幾個方面入手：在選擇設(shè)計方案時不要著急，可以認(rèn)真比較幾個設(shè)計單位拿出設(shè)計作品的優(yōu)劣，綜合各方面的因素后再進(jìn)行抉擇，必要時甚至可以組成一個討論組對設(shè)計方案進(jìn)行篩選；嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計, 樹立“嚴(yán)格沒計質(zhì)量管理”的思想。想做好這一點(diǎn)，就要聘請資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計師，只有這樣，才能從一定程度上保證設(shè)計作品的質(zhì)量。此外還可以通過建議建立設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任制,，負(fù)責(zé)設(shè)計間的協(xié)調(diào)工作，對施工圖設(shè)計進(jìn)行跟蹤質(zhì)量檢查和評審的方法確保設(shè)計作品的水平，這點(diǎn)就是通過制度進(jìn)行保障。

3.3實(shí)施階段的質(zhì)量管理：要想做好這一階段的質(zhì)量管理，需要從以下兩個方面入手。其一，在進(jìn)行項目的招標(biāo)工作時，招標(biāo)投標(biāo)活動必須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行, 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設(shè)計招標(biāo)文件的編寫，只有這樣才能有效的避免一些私相授受的不和諧現(xiàn)象的發(fā)生；其二，在進(jìn)行工程施工時，要對于所采購、使用的材料進(jìn)行嚴(yán)格的登記，每次使用都要記錄在冊，并且對于材料的品質(zhì)進(jìn)行不定期檢查。只有這樣才能從一定程度上防止以次充好的情況的發(fā)生。

3.4竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量管理：該階段實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量驗(yàn)收,，在進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收的過程中，應(yīng)該依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求，遵循國家頒發(fā)的有關(guān)工程項目質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時地對項目的質(zhì)量進(jìn)行質(zhì)量認(rèn)可評定和辦理驗(yàn)收交接手續(xù)，只有這樣才能保證竣工驗(yàn)收和交付使用工作在法律的范疇內(nèi)有條不紊的進(jìn)行。此外值得一提的是，相關(guān)專家的評估會和反饋是必不可少的，只有這樣才能指出項目中存在的問題，從而對其進(jìn)行改正，這也是質(zhì)量管理的一道有效關(guān)卡。

結(jié)語：

綜上所述，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項目過程中的質(zhì)量管理工作在施工前目標(biāo)的確定、施工設(shè)計的確定、施工過程中的監(jiān)管和施工后的竣工驗(yàn)收和交付使用過程中還存在著不少問題。甚至?xí)嬖谥恍┲酗査侥?、以次充好的不和諧現(xiàn)象。我們只有從這些方面不斷的進(jìn)行改進(jìn)，不斷的完善相關(guān)的質(zhì)量管理的體系，才能夠切實(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)過程中的質(zhì)量管理工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]汪越成，司靜波．我國房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題及對策研究[J]．改革與探討．2008（9）

第3篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

【關(guān)鍵詞】：質(zhì)量管理；進(jìn)度管理；成本管理

Abstract: This article analyzed the real estate development project quality, schedule and the entire cost, and does a comparative analysis through real estate development process in the four project management model.Key words: quality management; schedule management; cost management

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104（2012）02-

房地產(chǎn)開發(fā)項目又稱之為建設(shè)工程項目。具體是指在一個總體設(shè)計或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。又可分為單項工程、單位工程、分部工程等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概念與層次體系

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設(shè)的全面管理。包括：在項目施工建設(shè)過程中：計劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制；在工程建設(shè)過程中：與社會各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等。成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三大核心，它們是既對立又統(tǒng)一的整體。

隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和進(jìn)步，市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)項目的目標(biāo)、計劃、協(xié)調(diào)和控制也變得愈來愈加復(fù)雜，這都促使著項目管理理論和方法的進(jìn)一步發(fā)展。在項目管理發(fā)展的過程中，由于社會生產(chǎn)力和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)巨大的推動作用，房地產(chǎn)項目管理逐漸清晰明了，理論研究層面深度和廣度都有拓展，越發(fā)越來細(xì)化。

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量是一個廣義上的全過程“質(zhì)量”，包括項目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量、售后服務(wù)質(zhì)量等。由于項目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項目前期策劃、設(shè)計質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。在質(zhì)量管理過程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。對前期項目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理重視程度不夠。近年來房地產(chǎn)公司在開發(fā)質(zhì)量管理上不斷進(jìn)步，取得了很多值得稱道的經(jīng)驗(yàn)，并得到較好的傳承；同時，也有需要我們繼續(xù)改進(jìn)的地方，尤其是重復(fù)出現(xiàn)的質(zhì)量問題。以下質(zhì)量管理中暴露出來的問題，在當(dāng)今行業(yè)內(nèi)帶有一定的共性：

第一，規(guī)劃、設(shè)計階段優(yōu)化深度不夠。規(guī)劃、設(shè)計工作管理很大程度上決定了工程項目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項目規(guī)劃、設(shè)計階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設(shè)計有效優(yōu)化不足。

第二，工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理。忙于事后整改，事前與事中控制不足：在工程實(shí)施管理中，事前質(zhì)量控制意識不足，常在施工單位施工完畢后才發(fā)現(xiàn)問題，做事后補(bǔ)救。

例如：土建施工單位與園林施工單位經(jīng)常出現(xiàn)交接不暢，尤其是工期趨緊的情況下，主體外立面裝修未完工，外排架無法拆除情況下，園林單位無法進(jìn)場施工，導(dǎo)致工期延后。

房地產(chǎn)公司在設(shè)計質(zhì)量管理方面積累了不少可行的經(jīng)驗(yàn)，建立了基本的工作流程，為規(guī)范設(shè)計質(zhì)量管理奠下基礎(chǔ)；例如樣板先行的有效執(zhí)行，是糾正設(shè)計缺陷的最后一道關(guān)卡，為質(zhì)量管理立下汗馬功勞；但是更有效的設(shè)計質(zhì)量管理應(yīng)該發(fā)生在施工之前，例如戶型設(shè)計、單體設(shè)計、道路規(guī)劃、景觀風(fēng)格等，這些方案的最優(yōu)確定，才可以從源頭上避免先天不足！根據(jù)設(shè)計管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計質(zhì)量（功能質(zhì)量）的有效管理：

2.1施工階段的質(zhì)量控制

制定適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)，因?yàn)橘|(zhì)量目標(biāo)常與項目進(jìn)度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級。因此，質(zhì)量目標(biāo)必須堅持實(shí)事求是，因地制宜。目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。適當(dāng)增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理，建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量管理體系，編制詳盡的施工作業(yè)指導(dǎo)書和施工方案，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力！

2.2現(xiàn)場有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)

樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實(shí)踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對施工隊伍的實(shí)物交底的基地，有利于及時發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問題，避免大規(guī)模的返工簽證。甲方的現(xiàn)場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵工序作為重點(diǎn)控制的對象，對有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

2.3現(xiàn)場管理需要重點(diǎn)關(guān)注的工序

工作面移交――水準(zhǔn)及坐標(biāo)控制點(diǎn)移交――施工水電接駁點(diǎn)以及讀表記錄移交――場地土方標(biāo)高移交；比如：原始場地移交給土方單位；土方單位將平整后的場地移交基坑單位；基坑單位將基坑移交給樁基單位；樁基單位將工作面移交給主包單位等；基坑坡度與樁基、主包施工的關(guān)系移交；主包與分包之間工作面移交，比如：門窗洞口移交；入戶門、防火門洞口移交；欄桿工作面移交；防水工作面移交；外墻涂料工作面移交；電梯井道移交；煙道工作面移交；園林工作面移交；電梯機(jī)房、消防中心、變配電房、水泵房、弱電（電話、電視、寬頻）等各類設(shè)備房移交；人防、消防、燃?xì)狻⒅悄芑仍O(shè)備專業(yè)工作面移交；分包之間工作面移交，比如：電梯安裝與大堂二次裝修工作面移交等。

2.4工程項目質(zhì)量管理的特點(diǎn)

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的進(jìn)度管理

對開發(fā)項目工期目標(biāo)進(jìn)行仔細(xì)研究和論證，確定各項施工合同進(jìn)度安排及資源配置，并在項目施工過程中加以控制，以確保項目在規(guī)定的工期內(nèi)竣工并交付使用。項目進(jìn)度控制的主要內(nèi)容: 編制施工進(jìn)度控制工作細(xì)則，編制或?qū)徍耸┕みM(jìn)度計劃，下達(dá)工程開工令，監(jiān)督、協(xié)調(diào)施工進(jìn)度計劃的實(shí)施，簽發(fā)工程進(jìn)度款支付憑證，審批工程延期。

3.1項目進(jìn)度管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度管理是指對開發(fā)項目過程中各個階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，并將該計劃付諸實(shí)施的管理。在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按照施工進(jìn)度的計劃要求進(jìn)行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。

3.2項目進(jìn)度管理任務(wù)與影響因素

示意圖4：項目進(jìn)度管理的任務(wù)

3.3項目進(jìn)度管理措施

項目進(jìn)度管理的具體措施有：組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理

房地產(chǎn)成本管理，即：在投資決策階段、設(shè)計階段、開發(fā)項目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理原則

設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo)；設(shè)計階段投資控制是重點(diǎn)；變被動控制為主動控制；經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是成本管理的高效手段。

4.3房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的主要內(nèi)容

包括了策劃、設(shè)計階段的成本管理、發(fā)包、施工階段的成本管理以及項目銷售階段的成本管理。

五、總結(jié)：

為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的雙贏。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，項目要求在保證質(zhì)量的前提下，投資越少越好；對于承包單位來說，則要研究投標(biāo)策略，獲取利潤，以保護(hù)承包者的利益。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理趨勢朝著國際化、信息化不斷邁進(jìn)。

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第4篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；質(zhì)量管理；對策

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理綜述

房地產(chǎn)開發(fā)項目是指投入一定的資本，以達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)，在一定的工期質(zhì)量等約束條件下，經(jīng)過不斷落實(shí)實(shí)施完成固定資產(chǎn)的一次性投資事業(yè)，它是由一個或者若干個相互聯(lián)系的單項工程共同組成， 在一定的工程概預(yù)算范圍內(nèi)，在施工建設(shè)過程中，實(shí)行統(tǒng)一管理， 統(tǒng)一核算。房地產(chǎn)開發(fā)公司對開發(fā)項目的質(zhì)量管理，必須遵循國家的有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法律、工程合同及設(shè)計文件，并最終滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)、安全、美觀、使用等綜合要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈利與增值。

從房地產(chǎn)開發(fā)項目的使用價值和功能來看，其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)性、可靠性、外觀質(zhì)量、環(huán)境協(xié)調(diào)與適用性等方面。然而目前，基本上所有的開發(fā)項目，都是根據(jù)開發(fā)商的要求來建設(shè)的， 房地產(chǎn)開發(fā)項目的使用價值與功能的質(zhì)量是相對于開發(fā)商的需要而言的，由于不同的開發(fā)商有著不同的功能要求，所以目前房地產(chǎn)開發(fā)項目也沒有統(tǒng)一和固定的標(biāo)準(zhǔn)。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其工程是由分部工程、單位工程、分項工程三者所組成的，而工程項目的施工， 是在工序中進(jìn)行的，必須通過每一道工序來完成。因此，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的程序來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理應(yīng)該包含分項工程質(zhì)量、工序質(zhì)量、單位工程質(zhì)量和分部工程質(zhì)量等方面內(nèi)容。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量不僅僅包括最終的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目本身的工程質(zhì)量要求，還包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個過程。因此，必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)行全過程的質(zhì)量管理，應(yīng)具體包括開發(fā)建設(shè)各個階段的質(zhì)量及相應(yīng)的工作質(zhì)量，比如設(shè)計與規(guī)劃質(zhì)量、決策質(zhì)量、回訪保修質(zhì)量、施工建設(shè)質(zhì)量等，其中工作質(zhì)量指工程的參與建設(shè)施工者，為了保證開發(fā)項目質(zhì)量所從事完善程度和工作水平，其內(nèi)容應(yīng)該包括施工生產(chǎn)過程工作質(zhì)量與社會工作質(zhì)量。

然而目前，房地產(chǎn)開發(fā)公司由于自身質(zhì)量管理系統(tǒng)的不規(guī)范，以及其他原因，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中，暴露了越來越多的質(zhì)量問題。其中，一個主要的通病，便是忽視開發(fā)前期項目策劃階段、可行性研究階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把施工階段的質(zhì)量管理作為，項目開發(fā)建設(shè)的根本與關(guān)鍵，這顯然是不符合項目開發(fā)建設(shè)的基本原則的。而如果一旦在開發(fā)項目進(jìn)行到施工建設(shè)階段時，出現(xiàn)規(guī)劃技術(shù)方案、設(shè)計圖紙和設(shè)計方案方面的問題，這將會危及到整個房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的整體投資效益，給公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司的質(zhì)量管理系統(tǒng)，進(jìn)行合理的優(yōu)化分析，具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，這是房地產(chǎn)開發(fā)公司立足的根本保證與前提。

2 房地產(chǎn)開發(fā)公司質(zhì)量管理優(yōu)化對策分析

為形成房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)質(zhì)量文化，提高公司的核心競爭力，根據(jù)多年房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該從以下幾個方面進(jìn)行合理規(guī)劃。

2.1 做好員工的技術(shù)培訓(xùn)

一個企業(yè)， 只有增強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)新能力和再生能力，不斷獲取新的知識技能，才能獲得發(fā)展與生存，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該不斷地通過培訓(xùn)來開闊自己視野，應(yīng)該全面規(guī)范公司所有的管理活動進(jìn)程，對于在質(zhì)量管理體系推進(jìn)過程中，必須強(qiáng)調(diào)全員參與，這涉及到公司最高管理層，也涉及到基層施工建設(shè)者，其內(nèi)容任務(wù)繁多。要想確保有效實(shí)施質(zhì)量管理體系，員工是組織的根本， 充分發(fā)揮員工的才干，讓員工積極參與，才能為公司的生產(chǎn)帶來收益，因此，應(yīng)該不斷增強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)新能力和再生能力管理知識培訓(xùn)，進(jìn)行員工質(zhì)量知識技能的培訓(xùn)，激發(fā)員工的責(zé)任感和積極性，不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)項目整體的質(zhì)量水平。

2.2 合理優(yōu)化項目的外包

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)管理過程中， 外包形式是地產(chǎn)商都普遍采用的一種方式。外包模式非常關(guān)鍵，其選擇必須要根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展?fàn)顩r來決定，簡單地認(rèn)為各個環(huán)節(jié)采用外包就是好，這是非常不正確的。通過合理的外包，可以提高效能，降低成本，增強(qiáng)競爭優(yōu)勢， 節(jié)約時間，從而可以集中資源和精力，獲得有價值的土地，提供豐富的開發(fā)資金，組建的開發(fā)管理隊伍，才能夠做到搭配齊全而且經(jīng)驗(yàn)豐富。

2.3 做好公司文化建設(shè)

公司必須擁有屬于自己的一套核心價值觀， 必須做到堅持不懈，逐漸形成優(yōu)秀的、不斷豐富發(fā)展的、獨(dú)特的企業(yè)文化，這是一個公司能夠長盛不衰并飛速發(fā)展的根本關(guān)鍵。因此，公司文化的建設(shè)，公司高層管理人員必須首先進(jìn)行有意識地倡導(dǎo)與鼓勵，應(yīng)根據(jù)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃目標(biāo)， 不斷加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，努力創(chuàng)造出能夠使企業(yè)全體員工認(rèn)同的，并且與質(zhì)量管理密切相關(guān)的核心使命感和價值觀，同時應(yīng)做到采用剛?cè)岵?jì)的輔助措施，才有利于推動公司和諧發(fā)展，企業(yè)質(zhì)量管理體系才能不斷完善。

2.4 做好制度創(chuàng)新

首先，還應(yīng)注意調(diào)整質(zhì)量目標(biāo)、建立監(jiān)督激勵機(jī)制、整合質(zhì)量方針、優(yōu)化工作流程等，其次，制定質(zhì)量管理職能，要將質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行展開，細(xì)分顧客需求及顧客，其中包括對策展開、目標(biāo)責(zé)任、目標(biāo)分解、產(chǎn)品質(zhì)量形成過程的方法和控制準(zhǔn)則、目標(biāo)協(xié)商和授權(quán)等，以便達(dá)到質(zhì)量管理的目標(biāo)，最后， 要完善質(zhì)量管理體系文件，就必須和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，所有的一切，都必須在遵守行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下來進(jìn)行實(shí)施。

2.5 優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)

要想指揮和控制好一個組織，必須做好策劃未來、確定方向、營造良好的內(nèi)部環(huán)境、協(xié)調(diào)活動、激勵員工等工作。質(zhì)量管理的前期準(zhǔn)備工作包括組織落實(shí)、領(lǐng)導(dǎo)決策、確定質(zhì)量目標(biāo)與提高質(zhì)量意識、制定質(zhì)量方針和員工培訓(xùn)幾個部分。從高層管理人員做起，完善公司配套設(shè)施，對質(zhì)量管理給予高度重視，把質(zhì)量管理提升到戰(zhàn)略高度上，把提高公司競爭力， 滿足顧客需求，提高員工質(zhì)量意識，放在議事日程上。在質(zhì)量管理體系中，領(lǐng)導(dǎo)作用是十分重要，必須強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)的作用，才能要保證質(zhì)量管理工作的執(zhí)行。領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)建立統(tǒng)一的宗旨及方向，領(lǐng)導(dǎo)者可以是在控制組織和高層指揮的一組人或一個人，創(chuàng)造并保持使員工能充分參與實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的內(nèi)部環(huán)境。

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第5篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；風(fēng)險；防范措施

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2016年6月21日

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)的崛起和發(fā)展是當(dāng)代中國經(jīng)濟(jì)的一個重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它影響到國民經(jīng)濟(jì)的方方面面，在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性的地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)形勢依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場供大于求，消化庫存依舊是個難題。房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的壓力，在當(dāng)前這種不利情況下，對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險進(jìn)行認(rèn)真研究，正確認(rèn)識風(fēng)險，并提出積極應(yīng)對措施，具有重要意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險

（一）政策風(fēng)險。政策風(fēng)險主要來自于我國相關(guān)政府部門，是政府在通過對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行整體分析、研究的基礎(chǔ)上，利用政策的發(fā)放，來實(shí)行的一種宏觀調(diào)控行為，對房地產(chǎn)整個行業(yè)的走向具有至關(guān)重要的影響。同時，國家政府相關(guān)政策也是各個房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行新的投資計劃時，重點(diǎn)關(guān)注的一個問題。近年來國家關(guān)于改善農(nóng)村環(huán)境，實(shí)施新型城鎮(zhèn)建設(shè)政策，以及為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所制定的寬松的貨幣政策等都為我國近年來的房地產(chǎn)業(yè)帶來了良好的發(fā)展契機(jī)，全國各地房地產(chǎn)整體處于上升的趨勢。但從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)這一良好的發(fā)展態(tài)勢能否長期保存下去，仍未可知。與其他商品相比，房地產(chǎn)整體價格較高，且關(guān)乎每一個人的生活，因此房地產(chǎn)業(yè)的走向?qū)ξ覈鴩窠?jīng)濟(jì)的整體發(fā)展具有重要的影響。也正是基于此，房地產(chǎn)一直都是歷屆政府關(guān)心的重要民生問題，也是政府政策調(diào)控的主要對象。例如，上漲速度過快的房地產(chǎn)價格容易擾亂國民經(jīng)濟(jì)秩序，對社會的穩(wěn)定造成不好影響；房價緩慢上漲甚至價格下滑，不利于整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。再加上世界經(jīng)濟(jì)形勢的多變性，使得政府隨時都有可能根據(jù)我國整體經(jīng)濟(jì)形勢，來制定相關(guān)的稅收政策、行業(yè)政策，以此來影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體走向。

（二）市場風(fēng)險。市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在市場供求關(guān)系以及行業(yè)競爭方面，是由于市場競爭狀況、消費(fèi)者需求變化等因素而對整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形成的影響，使得已投資完成的項目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)，從而造成投資資金無法及時回籠，形成資金沉淀的風(fēng)險。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下，人們對居住的環(huán)境在舒適性、便捷性以及品質(zhì)性等方面有著更高的要求。這也是近年來造成房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的一個主要原因，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會對房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況以及收益狀況等形成直接的影響。例如，當(dāng)在同一地段出現(xiàn)幾所同類型的房源后，往往會出現(xiàn)房源滯銷的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致需要通過降價來推動房源銷售，致使收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期目標(biāo)。由于許多房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，而在這個過程中隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)展變化，人們在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)主張、需求等也會發(fā)生改變，因此如若房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開展初期缺乏對整個市場發(fā)展的預(yù)期性，則很有可能造成價格過低或產(chǎn)品滯銷，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商的投資效益造成影響。

（三）融資風(fēng)險、利率風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)項目的開展需要資金作為支撐，因此在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，如何得到資金支撐是首先需要解決的問題，而面對這一問題，融資成為了企業(yè)的必要選擇。但是當(dāng)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題或者融資過高的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不面臨較高的融資風(fēng)險，這種風(fēng)險的產(chǎn)生，與房地產(chǎn)企業(yè)項目本身周期長和規(guī)模大等特征具有緊密的關(guān)系，因此無論是房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資風(fēng)險管控能力還是多變的市場環(huán)境，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的融資風(fēng)險。

利率風(fēng)險主要是因?yàn)殂y行或者資金出借方調(diào)整自身還款利率而使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險。特別是當(dāng)銀行在提高利率之后，不僅會提升房地產(chǎn)企業(yè)的支出成本，而且會影響社會大眾對房地產(chǎn)商品的消費(fèi)決策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理以及產(chǎn)品銷售都產(chǎn)生較大的風(fēng)險。

（四）項目建設(shè)階段的風(fēng)險，主要包括規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險、施工進(jìn)度風(fēng)險以及施工質(zhì)量風(fēng)險。在項目建設(shè)階段中，規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險主要體現(xiàn)在房屋建筑面積設(shè)計不合理、戶型設(shè)計以及戶型比例不合理、小區(qū)容積率設(shè)計不合理、小區(qū)綠化率設(shè)計不合理等，當(dāng)這種風(fēng)險產(chǎn)生時，建筑本身所具有的美觀性、實(shí)用性乃至安全性等都會面臨很大的威脅，而產(chǎn)生這種風(fēng)險的原因則主要是因?yàn)楣こ潭ㄎ话l(fā)生偏差、設(shè)計參數(shù)產(chǎn)生偏差、后者不完整以及在此基礎(chǔ)上所產(chǎn)生的設(shè)計方案優(yōu)選偏差等問題。

在項目建設(shè)階段，施工進(jìn)度風(fēng)險是一種常見的風(fēng)險之一，導(dǎo)致施工進(jìn)入風(fēng)險的原因包括工程施工資金注入不足或者不及時、施工隊伍專業(yè)素養(yǎng)難以滿足施工進(jìn)度要求、施工質(zhì)量問題所導(dǎo)致的返工現(xiàn)象引發(fā)工期拖延以及一些不可抗力因素。隨著施工進(jìn)度的拖延，施工成本投入勢必會持續(xù)加大，這不僅體現(xiàn)為工程自身管理成本會不斷提升，而且體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要付出更多的融資成本。另外，從房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售來看，施工進(jìn)度風(fēng)險的產(chǎn)生，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的具備不可控特點(diǎn)的市場環(huán)境變化因素，而這很可能會擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間。

施工質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)開展工程建設(shè)項目中的生命線，這是因?yàn)槭┕べ|(zhì)量不僅影響著施工進(jìn)入和房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間，而且會對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)形象、企業(yè)文化等產(chǎn)生不容忽視的影響，繼而直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升。施工質(zhì)量風(fēng)險的產(chǎn)生，與施工方案的科學(xué)性、施工材料的質(zhì)量、施工隊伍的素質(zhì)以及施工監(jiān)管單位的專業(yè)水平等具有緊密的關(guān)系，一旦施工過程產(chǎn)生質(zhì)量問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的所有戰(zhàn)略環(huán)節(jié)都難以得到有效的開展。因此，在施工過程中，無論是開發(fā)商還是施工監(jiān)理方，都應(yīng)當(dāng)將施工質(zhì)量管控放在至關(guān)重要的位置，通過做好投標(biāo)方與施工方資質(zhì)驗(yàn)證、施工設(shè)計、施工組織、材料商優(yōu)選、竣工驗(yàn)收等工作，來確保施工質(zhì)量能夠始終處于可控范圍之內(nèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范措施

（一）密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，適時調(diào)整融資手段。政府行為對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響很大，因此在房地產(chǎn)企業(yè)對自身項目風(fēng)險做出評估的過程中，應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)行政策以及政策走向作為重要的依據(jù)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)腋黜椃结樥咦龀錾钊氲难芯?，尤其是要關(guān)注與房地產(chǎn)市場具有緊密相關(guān)的住宅制、稅收制度以及銀行信貸政策等。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的發(fā)展動向特別是房地產(chǎn)市場中的需求動向等做出準(zhǔn)確的判斷，而這種判斷，則能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的調(diào)整提供重要的依據(jù)，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力。在此過程中，需要做出重點(diǎn)注意的是國家對宏觀經(jīng)濟(jì)政策所做出的調(diào)整，這是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢產(chǎn)生直接的影響，同時還對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他市場因素產(chǎn)生影響，如銀行利率等，這些因素的變化，對于房地產(chǎn)融資成本的變化產(chǎn)生著不容小覷的作用。而這也決定了，為了實(shí)現(xiàn)自身的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要豐富自身的融資手段、合理優(yōu)化與配置自身資本結(jié)構(gòu)，從而提高自身對國家宏觀調(diào)控所具有的抗風(fēng)險能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)有必要在此方面組建專門的風(fēng)險預(yù)警小組，通過研究市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化為企業(yè)的發(fā)展提供依據(jù)，從而使自身的決策能夠符合市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展方向，并把握住市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化為自身發(fā)展所帶來的機(jī)遇。

（二）做好全面的市場調(diào)研，準(zhǔn)確把握市場定位。市場調(diào)研工作的開展，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入市場之前找準(zhǔn)切入點(diǎn)，并在對自身市場定位做出準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上，正確選擇項目的目標(biāo)定位適應(yīng)房地產(chǎn)市場以價格和價格為主導(dǎo)的市場競爭體制。要想把握房地產(chǎn)項目的市場方向，就必須對房地產(chǎn)各方面知識都有所了解，合理分析和利用有效資訊。首先，要對我國國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行全面了解，對房地產(chǎn)行業(yè)的政策取向進(jìn)行綜合分析。對企業(yè)將要開發(fā)的項目是否屬于政府政策支持產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)查，對于政府扶植的項目，應(yīng)優(yōu)先考慮，且不能逆政策而行，有效利用政府在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面的優(yōu)惠；其次，還對房地產(chǎn)項目的地點(diǎn)、環(huán)境、功能要求等特點(diǎn)進(jìn)行全面考察，深入了解市場的實(shí)際需求情況，明確項目的主要消費(fèi)群體；最后，還要對項目附近樓盤的設(shè)計理念、售價、面積、開發(fā)商實(shí)力等情況進(jìn)行了解，充分發(fā)揮自身企業(yè)優(yōu)勢。要想在眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢，脫穎而出，就必須充分結(jié)合企業(yè)的自身情況，憑借對房地產(chǎn)行業(yè)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的房地產(chǎn)項目，形成一套具有自身經(jīng)營特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格，為某一特定要求的消費(fèi)者提供更加便利、更具特質(zhì)的產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位，深入發(fā)展，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭中占據(jù)一席之地。

（三）降低負(fù)債籌資風(fēng)險。在財務(wù)杠桿效應(yīng)的影響下，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)撬動更多的資本，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)有能力開放更多的房地產(chǎn)項目，并為自身帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。顯然，適當(dāng)?shù)呢?fù)債能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)良性的超前發(fā)展，這對于房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的提升也具有重要意義。但是，負(fù)債需要被掌握在房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受的基礎(chǔ)上，如果在負(fù)債管理方面不考慮企業(yè)的承受能力，那么當(dāng)負(fù)載比例過高并超過企業(yè)承受能力的時候，企業(yè)也將面臨更大甚至致命的債務(wù)風(fēng)險。這也決定了，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，必須重視對自身的資本結(jié)構(gòu)做出優(yōu)化，并通過確保負(fù)債的合理性來實(shí)現(xiàn)自身籌資風(fēng)險的降低。從具體的實(shí)施策略來看，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得貸款或者使用其他渠道進(jìn)行籌資時，應(yīng)當(dāng)盡量選取內(nèi)部資源抵押的方式，從而將債務(wù)風(fēng)險控制在自身的可承受范圍之內(nèi)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也有必要對自身的融資渠道進(jìn)行進(jìn)一步的拓展，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險的分化，這要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)銀行貸款、信托基金、上市股票、債券融資的集合，并在多種融資形式中構(gòu)建起具有更大風(fēng)險規(guī)避能力的形式組合，以便對自身所面臨的資金風(fēng)險進(jìn)行分散。

（四）加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，提高專業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平、綜合素質(zhì)。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理呈現(xiàn)出了流于形式的缺陷，這種缺陷的出現(xiàn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量難以得到有效的管理。這種流于形式的問題，主要體現(xiàn)為以下方面：在施工方面，無論是施工方案還是各種計劃圖表都十分齊全，但是工程質(zhì)量管理中所面臨的實(shí)際問題及其解決策略卻沒有做出深入的探索。顯然，將這些問題標(biāo)注出來，可以有效提升工作人員的質(zhì)量風(fēng)險防控意識，從而發(fā)揮出警示的作用，但是由于只標(biāo)注問題而沒有解決問題，這讓房地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理具有了紙上談兵的色彩。因此，在工程質(zhì)量管理中，不僅需要發(fā)現(xiàn)問題，而且需要從制度、人事、技術(shù)等多個方面探索問題解決路徑，并構(gòu)建起完善的質(zhì)量管控體系，通過明確崗位責(zé)任制度來強(qiáng)化其他各項制度的落實(shí)與貫徹，從而提升工程質(zhì)量水平。另外，工程質(zhì)量管理團(tuán)隊的專業(yè)水平，對于工程質(zhì)量管理工作的開展發(fā)揮著決定性的作用，因此在引導(dǎo)工程質(zhì)量管理團(tuán)隊開展日常管理工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)有必要針對質(zhì)量管理人員實(shí)際工作需求強(qiáng)化培訓(xùn)工作，確保工程質(zhì)量管理團(tuán)隊專業(yè)水平、職業(yè)道德等能夠得到不斷地提升，并適應(yīng)工程質(zhì)量管理環(huán)境與工程質(zhì)量管理要求的不斷變化，從而促使工程質(zhì)量管理工作更好地做好事前管理，杜絕質(zhì)量風(fēng)險的發(fā)生。

（五）做好房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)工作。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭程度的不斷加劇以及消費(fèi)者消費(fèi)水平的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須適應(yīng)市場要求對企業(yè)品牌高度重視。樹立一個良好的企業(yè)品牌形象并不是依靠大量的廣告或多媒體等方式，而是應(yīng)該憑借企業(yè)良好的產(chǎn)品質(zhì)量和優(yōu)秀的售后服務(wù)水平在消費(fèi)者中樹立一個良好的口碑，再配以合適的媒體推廣和公關(guān)活動對企業(yè)進(jìn)行適度宣傳。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升品牌競爭力還需要注重文化建設(shè)，企業(yè)文化的構(gòu)建要求企業(yè)能夠提升自身對企業(yè)文化的重視，并通過長時間的努力逐步積累，從而促使企業(yè)文化產(chǎn)生文化底蘊(yùn)，并發(fā)揮出推動企業(yè)發(fā)展的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)是一個長時間的過程，可以首先以開發(fā)商某一個成功項目作為載體，逐步擴(kuò)展，將特色產(chǎn)業(yè)做大做廣，最終形成一個很好的企業(yè)品牌。國內(nèi)房地產(chǎn)市場必須要在品牌競爭的道路上走下去，企業(yè)必須依靠具有高附加值的項目產(chǎn)品來滿足大部分客戶的需求，同時為企業(yè)提供更多的經(jīng)濟(jì)效益和資金積累，然后再將資金投入到企業(yè)品牌維護(hù)的過程中，只有在這種良性循環(huán)的情況下才能有效保證企業(yè)的生存和發(fā)展，有效規(guī)避風(fēng)險。

第6篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；問題；對策

房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程建設(shè)的效果，而針對目前房地產(chǎn)工程建設(shè)的實(shí)際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業(yè)的管理研究十分有利。本文整理了當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，為提升房地產(chǎn)工程管理的實(shí)效性提供了寶貴的建議。

1.當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理存在的問題

從房地產(chǎn)工程管理的流程上看，從工程前期準(zhǔn)備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準(zhǔn)備；工程計劃管理；工程技術(shù)管理；工程質(zhì)量管理；工程成本管理；工程監(jiān)理管理；工程移交；保修期服務(wù)等內(nèi)容。而從這些流程內(nèi)容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準(zhǔn)備關(guān)鍵；工程質(zhì)量管理是工程信譽(yù)的管理重點(diǎn)；工程監(jiān)管則是整體工作情況的把握重點(diǎn)。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進(jìn)行詳細(xì)分析。

1.1計劃管理存在的問題

目前房地產(chǎn)工程管理的計劃管理環(huán)節(jié)需要工程部門能夠?qū)こ痰那闆r進(jìn)行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產(chǎn)工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)工程的施工和定位。這樣情況產(chǎn)生的原因，主要是因?yàn)榍捌趯κ袌鲅芯坎怀浞?，決策緩慢，由于沒有詳細(xì)、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因?yàn)槭袌鲅芯坎怀浞郑闹袩o底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環(huán)境下，計劃管理工作缺乏全面的預(yù)算處理，加上很多房地產(chǎn)工程都屬于較大型的工程，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費(fèi)巨額資金，調(diào)度不當(dāng)將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

1.2質(zhì)量管理存在的問題

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制有利于彰顯企業(yè)的市場信譽(yù)，獲得更多的工程建設(shè)機(jī)會。但是目前工程質(zhì)量管理存在的問題也比較嚴(yán)重，例如：工作職責(zé)、重點(diǎn)不明確。按原交接，土建工程師主要管理設(shè)計變更收發(fā)，現(xiàn)場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質(zhì)量管理缺乏現(xiàn)場管理控制環(huán)節(jié)，使得施工過程中的質(zhì)量管理控制缺乏現(xiàn)場監(jiān)督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。

1.3監(jiān)理管理存在的問題

房地產(chǎn)工程監(jiān)理工作存在的問題主要表現(xiàn)在監(jiān)理工作對施工過程的管理不夠全面，監(jiān)理部門只是重視在施工前的準(zhǔn)備和竣工情況進(jìn)行監(jiān)理，而對于施工過程中的各個環(huán)節(jié)都沒有詳細(xì)的監(jiān)理建議和內(nèi)容。另外，施工單位往往不重視監(jiān)理建議，監(jiān)理工程師下發(fā)了停工令，施工單位對監(jiān)理工程師指令置若罔聞、拒不執(zhí)行。而造成這樣現(xiàn)狀的原因就是企業(yè)的監(jiān)理工作不夠重視，施工企業(yè)應(yīng)該明確監(jiān)理管理和執(zhí)行管理建議的重要性，嚴(yán)格按照《工程監(jiān)理合同（范本）》、《建筑法》以及相關(guān)法規(guī)的界定進(jìn)行管理工作。

2.房地產(chǎn)工程管理實(shí)效作用的彰顯措施

2.1加強(qiáng)計劃管理

房地產(chǎn)工程計劃管理首先應(yīng)該加強(qiáng)事前控制，例如：評估建設(shè)單位的資信情況施工企業(yè)應(yīng)深入調(diào)查建設(shè)單位的資信情況，掌握其信譽(yù)度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽(yù)低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強(qiáng)計劃管理控制，尤其對于大型的房地產(chǎn)工程而言應(yīng)該在計劃管理過程中強(qiáng)調(diào)對工程資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進(jìn)行仔細(xì)的監(jiān)控。控制還指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。另外，計劃管理應(yīng)該重視對工程計劃的詳細(xì)內(nèi)容進(jìn)行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質(zhì)條件，現(xiàn)有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內(nèi)原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質(zhì)勘探工作，地形、地貌的測量工作。

2.2強(qiáng)化質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理首先從材料部門應(yīng)該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應(yīng)努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規(guī)律，制定材料價格的管理措施。其次，要設(shè)立現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)督管理組織，對房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場質(zhì)量情況作出明確的管理。還有，要實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)制，對各項目的施工情況應(yīng)該以簽訂負(fù)責(zé)人的方式為主，保證工程施工的每一個環(huán)節(jié)都能夠安裝合同書的質(zhì)量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠?qū)⒐ぷ髀鋵?shí)到個人，保證房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量。

2.3完善監(jiān)理管理

工程監(jiān)理管理應(yīng)該重視監(jiān)理工作的作用，施工單位應(yīng)該對監(jiān)理結(jié)果嚴(yán)格地執(zhí)行，不能因?yàn)橛绊戭A(yù)算而已犧牲工程質(zhì)量為前提。首先，監(jiān)理工作的重點(diǎn)要放在事前控制，這是監(jiān)理職能的要求。關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的隱蔽、施工，監(jiān)理人員要實(shí)行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實(shí)，待施工質(zhì)檢報驗(yàn)后，才“秋后算帳”。其次，由于設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方、材料供應(yīng)方等，專業(yè)分工不同，但由于專業(yè)的相關(guān)性強(qiáng)，從各自專業(yè)的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監(jiān)理管理工作應(yīng)該重視對各方面建議的收集，然后做出監(jiān)理的最后建議。

綜上所述，房地產(chǎn)工程建設(shè)管理工作十分關(guān)鍵，維護(hù)管理的實(shí)效作用必須要從計劃管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理三方面進(jìn)行全面的控制。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；質(zhì)量；控制

DOI：10.19354/ki.42-1616/f.2016.17.43

房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量不僅關(guān)系到人們的切身生活，還關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制存在的問題，并根據(jù)實(shí)際的施工環(huán)境和企業(yè)運(yùn)營情況提出可行性的整改措施，以提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制中存在的問題

（一）缺乏前期規(guī)劃。前期規(guī)劃是保證房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的基礎(chǔ)。在當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)工作中，進(jìn)行前期的規(guī)劃管理是開展房地產(chǎn)項目工程施工的前提。但是在實(shí)際的工作中由于諸多因素的干擾，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有進(jìn)行完整的規(guī)劃。

（二）缺乏完善的質(zhì)量管理制度。在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項目施工中，很多工作人員的質(zhì)量控制意識都不強(qiáng)，基本都是在發(fā)現(xiàn)問題才進(jìn)行補(bǔ)救工作，這會使房地產(chǎn)企業(yè)處于被動的地位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善質(zhì)量管理制度，做到質(zhì)量問題的有效預(yù)防。

（三）施工人員質(zhì)量管理意識薄弱。在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項目建設(shè)中，經(jīng)常會出現(xiàn)一些偷工減料、違規(guī)操作的問題，這不僅會影響房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量，還會增加企業(yè)投資成本，甚至?xí)斐晒て诘难诱`，阻礙我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制問題的措施

（一）強(qiáng)化前期規(guī)劃。前期規(guī)劃管理的缺失會影響房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量管理。所以，在施工開始前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行全方位的規(guī)劃，并采取科學(xué)、合理的措施保證房地產(chǎn)工程的整體規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。如當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在拿到開發(fā)權(quán)之后，就可進(jìn)行詳細(xì)的用地規(guī)劃，并結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展開展科學(xué)的項目定位。一般房地產(chǎn)企業(yè)可從七個方面進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目定位：一是從企業(yè)的先進(jìn)流預(yù)測；二是根據(jù)政府的整體規(guī)劃；三是根據(jù)實(shí)際的土地條件；四是估算項目建成后的銷售速度；五是調(diào)查客戶群，確定主要客戶群；六是依據(jù)房屋的投資總價；七是房地產(chǎn)企業(yè)希望達(dá)到利潤。這樣在經(jīng)過詳細(xì)的計劃和篩選之后，便能確定房地產(chǎn)項目的定位：建設(shè)居民用房，或是商業(yè)用房。在實(shí)際的房地產(chǎn)項目規(guī)劃中也經(jīng)常會出現(xiàn)因沒有進(jìn)行前期規(guī)劃而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)虧損的，如沒有詳細(xì)分析周邊的用戶群體和消費(fèi)情況，就開發(fā)成商業(yè)用房的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在施工前進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，設(shè)計出符合實(shí)際施工環(huán)境的設(shè)計圖紙，以保證后續(xù)施工環(huán)節(jié)的順利開展。如在房屋內(nèi)預(yù)留足夠的空調(diào)、暖氣等基礎(chǔ)設(shè)施的安裝控件；或是設(shè)置合理的井道，避免出現(xiàn)井道出現(xiàn)在人行道中間的問題。也只有這樣才能切實(shí)提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制效果。

（二）加強(qiáng)整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。對于房地產(chǎn)工程項目而言，施工質(zhì)量是保證整個工程質(zhì)量的關(guān)鍵因素。所以相關(guān)工作人員應(yīng)該做好整體施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理。并且房地產(chǎn)工程項目的施工是一項復(fù)雜的施工工程，涉及較多的施工工藝和施工人員，其管理難度也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要完善質(zhì)量管理制度，還要培養(yǎng)一支高水平的質(zhì)量管理人員。

如管理人員應(yīng)該在確保某一施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量合格之后，在允許施工人員進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的施工。如果該環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量并不達(dá)標(biāo)，那么就應(yīng)該進(jìn)行及時整改，至到質(zhì)量合格。另外，施工企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)施工材料、施工工藝、施工設(shè)備、相關(guān)輔助措施的管理，對于違規(guī)操作的現(xiàn)象應(yīng)該嚴(yán)加制止，并勒令整改，只有這樣才能提高房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。如某施工企業(yè)制定的質(zhì)量管制制度中提到工程使用的重要材料（鋼材、水泥、配件、構(gòu)件）應(yīng)于進(jìn)場時即時進(jìn)行檢驗(yàn)核查，必要時取樣送有關(guān)單位進(jìn)行試驗(yàn)；混凝土配合比及配合試驗(yàn)，應(yīng)于澆注前及澆注中檢驗(yàn)、核查；工程使用的機(jī)具、模板、吊具在第一次使用前進(jìn)行檢查；隱蔽工程在施工過程中應(yīng)旁站，經(jīng)驗(yàn)收后方可繼續(xù)下一工序施工；分部、分項工程在施工過程中進(jìn)行旁部或檢查，施工結(jié)束后進(jìn)行確認(rèn)或驗(yàn)收；施工單位建立、保存、提交的自檢、試驗(yàn)記錄報告，應(yīng)即時核查，并對照報告內(nèi)容是否完整、齊全、準(zhǔn)確、有效。由此可見，保證房地產(chǎn)工程項目整體環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量是非常重要的，不僅能夠保證房地產(chǎn)工程項目施工的順利開展，還能減少施工事故，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)竣工后的驗(yàn)收質(zhì)量管理。驗(yàn)收是檢查房地產(chǎn)工程項目施工質(zhì)量的最后一道工作環(huán)節(jié)。所以質(zhì)量驗(yàn)收人員應(yīng)該重視最后的質(zhì)量檢查，以防有問題的房地產(chǎn)工程項目流向市場，影響國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立完善的質(zhì)量評估體系，對于各個部分的施工進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量審核以及工程項目施工信息的整合，以方便后續(xù)維護(hù)工作的開展。

一般在房地產(chǎn)工程項目竣工后，需要房地產(chǎn)開發(fā)商想當(dāng)?shù)氐闹饔^部門遞交驗(yàn)收申請，之后主管部門才會進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收是對房地產(chǎn)工程項目的整體審查，包括規(guī)劃要求是否合格、配套設(shè)施是否完善、質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否齊全、物業(yè)管理是否完備等等。房地產(chǎn)工程項目的驗(yàn)收是一項精細(xì)的工作，需要多個政府部門的共同配合。一般涉及到的驗(yàn)收部門包括國土資源局、市建委、房管局、環(huán)保局、消防部門等。只有完全合格后，房地產(chǎn)工程項目才能進(jìn)入市場。當(dāng)然，除國家項目政府部門的驗(yàn)收外房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該先進(jìn)行內(nèi)部驗(yàn)收，如某房地產(chǎn)項目中規(guī)劃驗(yàn)收包括竣工測量資料、電子報批文件技術(shù)初步審查檢測資料？、規(guī)劃局送案資料；環(huán)保驗(yàn)收包括排污口規(guī)范化登記資料？、驗(yàn)收監(jiān)測提交資料、環(huán)保局送案資料等，其中工程施工質(zhì)量的驗(yàn)收是由施工單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組進(jìn)行工程驗(yàn)收，監(jiān)督站對工程質(zhì)量驗(yàn)收的組織形式、驗(yàn)收程序、執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等情況實(shí)施現(xiàn)場監(jiān)督。只有這樣嚴(yán)格做好房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量把關(guān)，才能提高房地產(chǎn)工程項目的整體質(zhì)量，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（四）提高施工人員的安全意識和專業(yè)素質(zhì)。我國每年都會發(fā)生房地產(chǎn)工程項目的施工安全事故，給人們造成生命和財產(chǎn)的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視提高工作人員的安全意識和專業(yè)素質(zhì)，以減少安全事故的發(fā)生，減低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，保證房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量。

如企業(yè)可以開展以安全意識為主題的培訓(xùn)活動，從思想上提高施工人員的自我保護(hù)意識。例如某房地產(chǎn)企業(yè)開展的安全意識培訓(xùn)活動，主要要求是：一是工程管理方要認(rèn)清安全生產(chǎn)的嚴(yán)峻形勢，牢固樹立“安全第一、預(yù)防為主”的思想，進(jìn)一步增強(qiáng)安全生產(chǎn)意識；二是工程安全監(jiān)管負(fù)責(zé)人要對所在工地施工人員加強(qiáng)安全生產(chǎn)培訓(xùn)教育，提高施工人員的安全意識。；三是工程一線施工人員要強(qiáng)化安全知識自我學(xué)習(xí)，熟悉所負(fù)責(zé)工種的安全隱患知識，具備危險發(fā)生時應(yīng)急逃生技能。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高施工人員的專業(yè)水平，減少因違規(guī)操作引發(fā)的安全事故。如某房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)余時間開展了以“標(biāo)準(zhǔn)施工，減少安全事故”的專題培訓(xùn)，詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)工程項目的施工技術(shù)。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從多個方面開展安全培訓(xùn)，以提高施工人員的專業(yè)素質(zhì)，減少安全事故發(fā)生，保證工程項目的順利施工。

總結(jié)：綜上所述，深入研究房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量控制問題，并采取相應(yīng)的解決措施是提高房地產(chǎn)工程項目建設(shè)質(zhì)量的重要途徑。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視前期規(guī)劃、加強(qiáng)施工管理，并加強(qiáng)施工人員專業(yè)技能的培訓(xùn)和工程竣工的驗(yàn)收，從而提高房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量控制工作的效率。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 質(zhì)量 管理 風(fēng)險

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言

建立房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理責(zé)任制度，由項目負(fù)責(zé)人全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)項目質(zhì)量的質(zhì)量管理。質(zhì)量負(fù)責(zé)人的職責(zé)是按照投資人項目開發(fā)要求，負(fù)責(zé)編制開發(fā)項目質(zhì)量計劃，并組織實(shí)施。按質(zhì)量計劃要求，檢查項目質(zhì)量計劃執(zhí)行的狀況。對發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門及項目經(jīng)理。制定開發(fā)項目的質(zhì)量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量要求，熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)層層分解下去，按質(zhì)量計劃和實(shí)施步驟層層落到實(shí)處。

一、房地產(chǎn)項目質(zhì)量的特點(diǎn)

由于建筑產(chǎn)品多樣性、體形龐大和空間上的固定性，以及生產(chǎn)單件性、露天性和生產(chǎn)周期長，實(shí)施程序繁多、涉及面廣和社會合作關(guān)系復(fù)雜等特殊技術(shù)經(jīng)濟(jì)等，使得建設(shè)項目質(zhì)量具有以下特點(diǎn)：

1．項目質(zhì)量形成過程復(fù)雜

項目質(zhì)量包括決策質(zhì)量、設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量（包括安裝質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量、材料質(zhì)量）和其它質(zhì)量等，均對其總體質(zhì)量形成起著重要作用和影響。

2．項目質(zhì)量影響因素多

項目周期長，會受到多種因素影響；如：設(shè)計、設(shè)備、材料、施工方法、管理和工人技術(shù)水平等因素，都會造成項目質(zhì)量的事故。

3．影響項目質(zhì)量隱患多

項目施工過程中，工序交接多、中間產(chǎn)品多以及隱蔽工程多，必須嚴(yán)格控制各個工序和中間產(chǎn)品質(zhì)量，才能保證最終產(chǎn)品質(zhì)量。

4．項目質(zhì)量水平波動性大

由于建筑產(chǎn)品及其生產(chǎn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，使其生產(chǎn)活動受到各種不利因素影響，項目質(zhì)量水平容易產(chǎn)生波動。

5．項目質(zhì)量評定難度大

項目建成以后，不能像某些產(chǎn)品那樣可以拆開檢查內(nèi)在質(zhì)量；如果項目完工以后檢查，只看其外表，很難正確判斷其質(zhì)量好壞，因此項目質(zhì)量評定和檢查必須貫穿于工程建設(shè)的全過程，否則就會出現(xiàn)質(zhì)量隱患。

二、房地產(chǎn)質(zhì)量管理措施

1．設(shè)定質(zhì)量目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量目標(biāo)，確定與項目投資人的開發(fā)項目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時與項目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低，會對項目帶來傷害,失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。項目經(jīng)理作為項目質(zhì)量管理的總負(fù)責(zé)人，應(yīng)根據(jù)項目的發(fā)展的具體情況，組織項目部對項目的工程質(zhì)量提出明確目標(biāo)，并經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批確定。

2．設(shè)立項目管理架構(gòu)

項目開工前，項目經(jīng)理要認(rèn)真研究公司內(nèi)部相關(guān)報告與既有成果，提出工程分期分區(qū)施工安排，并在此基礎(chǔ)上牽頭組建項目部，提出人員編制、職責(zé)分工方案。同時提出對監(jiān)理單位和施工單位人員資格、工程經(jīng)驗(yàn)及崗位數(shù)量配置的具體要求，制定地盤工程質(zhì)量管理架構(gòu)及相關(guān)流程。在質(zhì)量要求方面，項目部必須有明確的架構(gòu)與人力資源保障措施。

3．建立項目質(zhì)量管理制度

對管理制度具體實(shí)施的策劃是工程質(zhì)量管理策劃的重要內(nèi)容，工程開工前，項目經(jīng)理應(yīng)帶領(lǐng)項目部仔細(xì)研究工程特點(diǎn)，確定工程施工過程中需要執(zhí)行的具體質(zhì)量管理制度，規(guī)劃執(zhí)行程序和流程，編制實(shí)施細(xì)則。工程質(zhì)量現(xiàn)場管理制度大致可以分為：圖紙會審制度、施工交底制度、樣板先行制度、旁站監(jiān)理制度、工序控制制度、材料管理制度和聯(lián)合檢查制度等。

4．建立內(nèi)部控制體系和外部監(jiān)控措施。

所謂內(nèi)部控制體系，就是通過內(nèi)部交底、學(xué)習(xí)交流、檢查等方式在項目部員工中樹立質(zhì)量意識，明確各個工序的質(zhì)量控制流程、重點(diǎn)和方法，從而在現(xiàn)場施工管理中做到心中有底。所謂外部監(jiān)控及管理體系，就是通過一系列的方法和手段，對施工單位的現(xiàn)場施工流程和質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，以保證施工質(zhì)量。

5．發(fā)揮監(jiān)理責(zé)任作用

對監(jiān)理單位架構(gòu)與人員要求：除需對監(jiān)理單位現(xiàn)場人員數(shù)量配置提出具體要求外，還需對監(jiān)理單位人員的考勤、不稱職人員的撤換以及因工作失誤造成損失人員的處分等提出具體管理辦法。要求監(jiān)理單位認(rèn)真履行監(jiān)理合同，根據(jù)服務(wù)合同、監(jiān)理規(guī)劃（實(shí)施細(xì)則）、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范以及有關(guān)行政法規(guī)等對整個項目從開工到竣工驗(yàn)收實(shí)行全程監(jiān)控，做好日常檢驗(yàn)記錄、工作日志及工程技術(shù)資料的收集整理工作。

三、項目質(zhì)量風(fēng)險

項目質(zhì)量風(fēng)險是由于設(shè)計不當(dāng)和施工質(zhì)量問題造成的糾紛沖突形成問題引起的風(fēng)險。包括: 在項目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤, 出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題; 在設(shè)計階段, 違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn), 特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求,造成的質(zhì)量問題; 施工階段, 從業(yè)人員對設(shè)計知識認(rèn)識有重大錯誤, 擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量事故質(zhì); 施工管理過程中, 不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理, 對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全, 特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全, 但對正常使用功能有嚴(yán)重影響的問題, 處理不及時, 沒有做到事前控制的永久性缺陷或者售出交房后造成的質(zhì)量隱患; 交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣傳項目方采購設(shè)施與承諾品質(zhì)下降與承諾不相符造成的實(shí)物質(zhì)量問題; 以及新技術(shù)工藝材料應(yīng)用不當(dāng)造成質(zhì)量問題。

四、房地產(chǎn)項目風(fēng)險及其分類

房地產(chǎn)項目的生命周期從投資決策、前期工作、項目實(shí)施、租售和資產(chǎn)經(jīng)營四個階段, 不同階段對項目可能存在的風(fēng)險。項目改進(jìn)的措施有不同認(rèn)識, 投資決策面對的風(fēng)險最多, 但是對可能發(fā)生的概率判斷越難, 所以房地產(chǎn)投資決策初期項目團(tuán)隊面臨不確定性最大但擁有最大的靈活性, 也擁有更多的選擇, 而到項目后期, 風(fēng)險因素和風(fēng)險發(fā)生后結(jié)果越來越清晰, 而項目團(tuán)隊可以改變的已經(jīng)很少, 選擇的機(jī)會也相對減少, 如項目的定位、項目的類型、承包商是否如期完工和交付、房地產(chǎn)市場的變化、金融形勢和政策等。如果想取得項目的成功, 需要識別風(fēng)險, 找出影響房地產(chǎn)項目可能才在風(fēng)險因素、 潛在的風(fēng)險、和項目可以改進(jìn)的措施, 保證項目順利實(shí)施。房地產(chǎn)項目各階段都有不同的項目計劃和目標(biāo), 房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別就是識別出影響項目各種目標(biāo)的風(fēng)險因素、潛在的風(fēng)險事件和風(fēng)險征兆, 為風(fēng)險分析做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別程序見圖1

圖1房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別程序

按照風(fēng)險來源分: 戰(zhàn)略風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。

按照影響范圍分: 整體風(fēng)險、局部風(fēng)險。

按照控制性分: 可控風(fēng)險、不可控風(fēng)險。

按照后果分: 純粹風(fēng)險、投機(jī)風(fēng)險。

房地產(chǎn)項目風(fēng)險如圖2

圖2房地產(chǎn)項目風(fēng)險圖

五、房地產(chǎn)項目的風(fēng)險控制

房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制就是根據(jù)項目風(fēng)險分析后預(yù)先才確應(yīng)對措施, 將風(fēng)險控制在可承受的范圍之內(nèi)的活動。由于房地產(chǎn)項目一次性、獨(dú)特性和復(fù)雜性, 決定項目的風(fēng)險不可避免。風(fēng)險發(fā)生后的損失難以彌補(bǔ)性和工作的被動性, 決定風(fēng)險管理需要采取主動的策略,風(fēng)險控制的預(yù)警系統(tǒng)、應(yīng)急計劃和風(fēng)險工作制度和流程就是風(fēng)險控制的重要環(huán)節(jié),可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險的有效管理和控制。

1、風(fēng)險控制預(yù)贊系統(tǒng)

當(dāng)發(fā)生項目風(fēng)險征兆達(dá)時, 發(fā)出風(fēng)險預(yù)苦信息, 制定出現(xiàn)風(fēng)險預(yù)警信息時應(yīng)采取的風(fēng)險控制措施, 跟蹤監(jiān)測關(guān)鍵風(fēng)險因素變化, 一旦出現(xiàn)預(yù)警, 即實(shí)施風(fēng)險控制措施。在投資決策階段對拆遷、匯率、利率、材料價格等因素制定預(yù)普策略。在前期工作階段對政府報批可能影響較大因素, 制定預(yù)警策略, 交通影響評價和日照分析、園林指標(biāo)等, 如一旦發(fā)生風(fēng)險, 應(yīng)采取變更指標(biāo)和減少建筑面積等應(yīng)對策略。在項目建設(shè)階段對可能發(fā)生的費(fèi)用、進(jìn)度、技術(shù)質(zhì)量等風(fēng)險, 做出相應(yīng)風(fēng)險應(yīng)對, 如增加費(fèi)用, 加快工期, 更改變更設(shè)計提高質(zhì)量等, 在租售和資產(chǎn)經(jīng)營階段采取多種營銷手段應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)險: 降價、增加品質(zhì)、降低物業(yè)費(fèi)用、 聘請高水平物業(yè)管理公司等。

2、制定定對風(fēng)險的應(yīng)急計劃

就是根據(jù)項目的風(fēng)險規(guī)律制定的應(yīng)急措施和風(fēng)險管理計劃, 一旦出現(xiàn)費(fèi)用、進(jìn)度、技術(shù)風(fēng)險, 就動用應(yīng)急措施。包括預(yù)算應(yīng)急費(fèi)、進(jìn)度后備措施、技術(shù)后備措施三種。

3、制定工作制度

根據(jù)風(fēng)險分析結(jié)果, 才確風(fēng)險應(yīng)對策略, 制定相應(yīng)的工作制度, 預(yù)防、降低和減少風(fēng)險發(fā)生的概率。如不相容職務(wù)分離制度、授權(quán)審批制度、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護(hù)控制、預(yù)算控制、運(yùn)營分析控制和績效考評控制等。

結(jié)論

目前在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就要通過實(shí)施和建立質(zhì)量管理體制，不斷加強(qiáng)開發(fā)前期階段及施工階段的質(zhì)量管理及控制水平，從而確保工程的順利進(jìn)行，同時所有的質(zhì)量控制都要著眼于發(fā)現(xiàn)不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才會有足夠的流動資金，進(jìn)行良性循環(huán)，滿足市場經(jīng)濟(jì)的需求，從而使得房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定和繁榮的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

第9篇：房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，工程質(zhì)量問題，分析，管理措施

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

一.前言

在房地產(chǎn)施工過程中，工程的質(zhì)量受到來自人為和施工工藝等方面的影響，很容易發(fā)生各種質(zhì)量通病，雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)也取得了輝煌的成果，但是由于現(xiàn)階段施工工藝尚未完全成熟，加上一些人為或者其他的因素影響，使得房地產(chǎn)工程的施工的質(zhì)量控制具有一定的難度，混凝土容易發(fā)生裂縫，形態(tài)各異的裂縫，不僅僅嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)墻體的整體美觀，也會造成房地產(chǎn)物開始漏水，一定程度的降低了整個房地產(chǎn)物的整體承載力和負(fù)荷性能，使得房地產(chǎn)物的剛度逐漸下降，穩(wěn)定性和耐久性能迅速下滑，進(jìn)而容易誘發(fā)墻體坍塌，造成重大的安全事故，既會造成巨大的資源浪費(fèi)，又嚴(yán)重影響到居民的生命財產(chǎn)安全，因而，加強(qiáng)對房地產(chǎn)施工裂縫，房地產(chǎn)滲漏等質(zhì)量通病的分析，并采取有效的預(yù)防和治理措施，有著十分重要的意義。

二.房地產(chǎn)工程經(jīng)常出現(xiàn)的質(zhì)量問題分析

房屋交接、驗(yàn)收時一般都會存在一然問題，有的多有的少，根據(jù)本人在公司參與的工程所發(fā)現(xiàn)的問題，歸納起來有以下幾點(diǎn)： (1)房屋沉降引起的質(zhì)量問題。房屋沉降主要是地基士質(zhì)問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2)墻體材料選擇不當(dāng)而引起墻體開裂及粉刷起殼的質(zhì)量問題。(3)屋面女兒墻由于屋面的熱脹冷縮，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴(yán)重裂縫問題。(4)外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等設(shè)計或施工選定的生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品型號、產(chǎn)品質(zhì)量不夠理想問題。(5)磚砌體沿磚縫滲水問題。(6)外墻面支模(圍梁、構(gòu)造柱等)挑木穿墻洞后補(bǔ)處滲水，外墻鋼窗周圍滲水問題。(7)圈梁底、構(gòu)造柱邊縫滲水問題。(8)外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水，陽臺里口外墻面滲水問題。(9)固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。(10)陽臺之間隔板處墻體滲水問題。(11)山墻滲漏水，各種墻上錨腳可能產(chǎn)生的滲漏問題。(12)管道與樓地面接處滲漏問題。(13)地面順樓板方向裂縫及預(yù)制樓板縫處滲漏水問題。(14)衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水問題。(15)天溝積水及落水口周圍滲漏水，屋面油氈起鼓、開裂引起的滲漏問題。(16)油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。(17)房屋頂板改用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開裂滲漏問題。(18)排水管道鑄鐵管滲漏，排水管道堵塞問題。

三.房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理措施探討

1.充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用

在施工過程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對施工流程中的各個工序進(jìn)行嚴(yán)格實(shí)時監(jiān)控，對施工單位施工標(biāo)準(zhǔn)作出監(jiān)督考察，對不合理施工，違章施工作出及時有效的處理，保證整個工程施工的規(guī)范化。加強(qiáng)對原材料質(zhì)量的監(jiān)理。加強(qiáng)原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當(dāng)關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購，運(yùn)輸，入庫，保管，領(lǐng)用等各個環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，確保原材的選用符合工程的特點(diǎn)。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時間較長就會發(fā)生變形，導(dǎo)致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。

2. 建立健全質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)質(zhì)量管理責(zé)任制

在房地產(chǎn)工程施工中，施工單位獲得中標(biāo)之后，要堅持多級質(zhì)量控制，多層次的質(zhì)量負(fù)責(zé)原則，加強(qiáng)對施工企的質(zhì)量管理。首先，要建立健全施工過程的質(zhì)量管理體制。設(shè)置項目經(jīng)理職位，堅持項目經(jīng)理的第一責(zé)任，堅持施工質(zhì)量檢測部門進(jìn)行質(zhì)量自檢，同時，要建立起施工的相關(guān)工程試驗(yàn)基地，建立健全各種資料的管理體制，設(shè)置專門的施工資料整理人員，并做好各個環(huán)節(jié)的工作分工，明確職責(zé)，加強(qiáng)對施工各個環(huán)節(jié)的工序質(zhì)量檢測記錄，做好各種資料的送檢工作，并嚴(yán)格各種文件的存檔管理，為各種質(zhì)量管理措施的出臺提供決策依據(jù)。

3. 牢固樹立“質(zhì)量第一”思想，認(rèn)真做好質(zhì)量管理準(zhǔn)備工作

在房地產(chǎn)工程開始施工之后，施工單位要實(shí)施初步的人員培訓(xùn)，加強(qiáng)對施工人員對工程具體情況的了解。使得施工人員對施工設(shè)計圖紙有更加深刻的把握，對各種施工技術(shù)規(guī)范更加嚴(yán)格的認(rèn)識，熟悉，并能夠落實(shí)到工程的具體施工過程中來，要實(shí)施崗位權(quán)責(zé)制度，結(jié)合工程的具體實(shí)際情況，編制科學(xué)有效的工程施工質(zhì)量管理計劃，并全面落實(shí)到整個施工過程中去，嚴(yán)格執(zhí)行。

4. 嚴(yán)格按質(zhì)量控制程序施工，確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

（一）全面貫徹落實(shí)質(zhì)量控制程序

在進(jìn)行房地產(chǎn)工程施工管理過程中，要結(jié)合房地產(chǎn)工程的具體實(shí)際情況，根據(jù)不同施工環(huán)節(jié)的施工特點(diǎn)，在遵守施工合同要求的基礎(chǔ)上，要科學(xué)編制各個環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量控制程序。當(dāng)一個工程的環(huán)節(jié)完成施工任務(wù)之后，施工單位用嚴(yán)格按照工程質(zhì)量控制程序進(jìn)行工程質(zhì)量自檢，當(dāng)施工單位的工程自檢達(dá)到國家規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之后，要報請工程的監(jiān)理單位實(shí)施工程質(zhì)量抽樣檢查，如果抽檢達(dá)到了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，則可以實(shí)施下一個環(huán)節(jié)的工程施工。

（二）認(rèn)真做好技術(shù)交底工作，明確各工程質(zhì)量目標(biāo)

在房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量管理和控制中，項目經(jīng)理承擔(dān)著很大的責(zé)任，在綜合考慮多方實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合不同階段的工程施工特點(diǎn)，分析影響工程質(zhì)量控制的因素，要編制好工程施工組織設(shè)計，對施工方案，施工工藝，施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等各個方面做出嚴(yán)格清晰的界定。同時，施工單位中，相關(guān)的施工技術(shù)人員要將各項工程技術(shù)交底工作落實(shí)到實(shí)處。

（三）要嚴(yán)格做好施工測量工作

精確的工程施工測量是施工過程中質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。比如在房地產(chǎn)工程施工過程中，相關(guān)的技術(shù)人員在施工過程中，要對導(dǎo)線點(diǎn)，中間樁和高程點(diǎn)實(shí)施科學(xué)有效的測量方式，并多次測量，使得測量結(jié)果能夠達(dá)到閉合的標(biāo)準(zhǔn)，同時，要客觀公正的做好記錄，減小工程測量的誤差，保證工程測量的精確性。

（四）加強(qiáng)對施工材料設(shè)備的質(zhì)量檢測

首先，要嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對各種原材料和工程構(gòu)件的質(zhì)量檢測。嚴(yán)格原材料和各種工程構(gòu)件，配件的入場機(jī)制，對各種質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，不合格的原材料，構(gòu)件，配件，不準(zhǔn)進(jìn)入施工環(huán)節(jié)。比如，在水泥和鋼筋的入場時候，要對合格證做出細(xì)致鑒定，并要在專業(yè)的實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行質(zhì)量檢測，質(zhì)量合格才可以投入工程施工。

四.結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到我國的經(jīng)濟(jì)增長和人民生活水平的提高。加強(qiáng)對房屋房地產(chǎn)施工過程中的質(zhì)量通病防治是整個房屋房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)，因而，嚴(yán)格施工規(guī)范，加強(qiáng)施工監(jiān)督，控制施工標(biāo)準(zhǔn)，防止質(zhì)量通病的出現(xiàn)，保障房地產(chǎn)質(zhì)量，維護(hù)居民利益有著十分重要的意義。

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