房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

關鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項目融資 風險分擔 融資結構

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

從2002年開始，商業(yè)房地產(chǎn)在我國飛速發(fā)展。統(tǒng)計數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資金比重陡增11.8％。一波商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國已經(jīng)展開。

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、Shopping mall等的建設一般都需要大量的資金，而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營一般還要經(jīng)過2～3年的過渡期，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關注和頗費心機的問題。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領。許多開發(fā)商都是因為資金問題對商業(yè)房地產(chǎn)望而卻步。

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價值的上升。目前在我國的許多城市尤其是大都市，商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。同時在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。而且，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因此，商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。但是，與此同時，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟結構處于轉型期，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊涵著巨大的商機。

商業(yè)房地產(chǎn)的上述特性說明能否籌集到足夠的資金是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資實施的前提，能否有足夠長時間的靈活可用資金是商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)勝風險的保障，并且應該做好投資失敗分散風險的準備，否則一次失敗對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能是致命的打擊。

項目融資的概念和特點

項目融資理論國際上產(chǎn)生于20世紀80年代，90年代開始實踐運用。自從1981年3月FASB對項目融資進行正式界定之后，一直是國際金融界關注的熱點之一。

“項目融資”是一個特定的金融術語，是“為一個經(jīng)濟實體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時，滿足于使用該經(jīng)濟實體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟實體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。

中國銀行的網(wǎng)站上，將項目融資界定為：“項目融資即項目的承辦人（即股東）為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。該融資方式一般應用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機場、橋梁等大型基建項目，目前應用領域逐漸擴大，例如已應用到大型石油化工等項目上。”

傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項目的經(jīng)濟強度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔保、間接擔?；蚱渌问浇o予項目附加的信用支持。

項目融資至少有項目發(fā)起方、項目公司、資金提供方三方參與；項目發(fā)起方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金（或投資者購買項目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對項目發(fā)起方項目以外的資產(chǎn)，沒有追索權或僅有有限追索權。一般而言，項目融資有如下幾個特點：項目導向、無追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風險分擔、非公司負債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結構多樣化、融資結構復雜，融資成本較高、充分利用稅務優(yōu)勢，降低融資成本。項目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔，及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內(nèi)容。

項目融資的參與者一般包括：項目發(fā)起人(project sponsors)、項目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產(chǎn)品購買者或設施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設備、材料、能源供應商(suppliers)、融資顧問(financial adviser)、法律與稅務顧問(law or tax adviser)、有關政府機構(host government)、保險公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評級公司(ratings)。

項目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結合

目前我國商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開發(fā)商自身資金積累主要是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，而后者目前在我國利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔，然后由銀行承擔，非常不利于風險分散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點，對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式，來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。

目前，項目融資在我國處于起步階段，項目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產(chǎn)項目融資，主要用于三大類項目：一是資源開發(fā)項目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開采業(yè)等均可成為項目融資的對象。二是基礎設施項目。三是制造業(yè)項目，如大型輪船、飛機等。招商銀行將項目融資的使用范圍界定為：“項目融資主要用于需要巨額資金、投資風險大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設項目?！眰鹘y(tǒng)意義的項目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因此，如何利用項目融資的優(yōu)點為商業(yè)房地產(chǎn)項目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產(chǎn)量身定做的項目融資模式是解決問題關鍵所在。主要內(nèi)容為以下幾個方面：

如何實現(xiàn)有限追索 追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對一個項目的風險的評價以及項目融資結構的設計。應該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項目的風險系數(shù)、投資規(guī)模、投資結構、開發(fā)階段、經(jīng)濟強度、市場安排以及投資者的組成、財務狀況、生產(chǎn)技術管理、市場銷售能力來安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和項目的市場前景。

如何分擔項目風險 風險分擔是項目融資的突出優(yōu)點，應該在投資者、貸款銀行以及其他與項目利益有關的第三方之間有效地劃分項目的風險，風險分擔的程度取決于各方的實力和在項目開發(fā)中的利益對比。

如何利用項目的稅務虧損來降低投資和融資成本 商業(yè)房地產(chǎn)項目前期投資巨大，可以考慮如何通過合并納稅來獲得前期稅收上的利益。

如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求 項目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設計融資結構時應最大限度地控制項目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項目融資結構中正常債務部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。

如何處理項目融資與市場安排之間的關系 對于一般的項目融資而言，長期的市場安排是實現(xiàn)有限追索項目融資的一個信用保證基礎，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場前景難以確定，因此，在風險分擔時，項目投資方應該給予債權人一定的保證。

如何結合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠期融資戰(zhàn)略 長期融資的時間有的可達20年之久，但一般的投資者出于對當?shù)氐耐顿Y領域不熟悉采取謹慎之策，僅僅把融資當作是一個過渡，所以時間不會太長。而且由于種種情況的變化很可能涉及到“重新融資問題”的出現(xiàn)，其難易程度是根據(jù)融資結構的不同決定的。

如何實現(xiàn)投資者非公司負債型融資的要求 這是商業(yè)房地產(chǎn)項目融資的核心內(nèi)容。

項目的基本融資模式主要有三方面的特征：

在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購買項目一定的資源儲量和產(chǎn)品。

在信用保證上。要求對項目的資產(chǎn)擁有第一抵押權，對于項目的現(xiàn)金流量具有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關的契約性權益轉讓給貸款銀行；要求項目成為一個單一業(yè)務的實體，除了項目融資安排外，限制該實體籌措其他債務資金；對于從建設期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工保證；市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場合約安排。

時間結構上。無論融資方案如何復雜，其包括的兩個階段是：項目的建設、開發(fā)階段和項目的經(jīng)營階段。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式；以“設施使用協(xié)議”為基礎的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎的融資模式；以“生產(chǎn)支付”為基礎的融資模式；以“黃金貸款”為基礎的融資模式； BOT 項目融資模式。

筆者認為在這些融資方式當中，商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項目公司進行融資的方式。包括通過項目公司、項目子公司、合伙制結構三種模式：

通過項目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。第一，項目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項目建設、生產(chǎn)和市場有關的合同，安排項目融資，建設經(jīng)營并擁有項目；第三，項目融資安排在對投資者有限追索的基礎上。在項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。

第2篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

關鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)項目;資金鏈

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈是從項目融資開始,經(jīng)過項目開發(fā)及交付使用,再到銷售回款,然后支付外部融資成本的一個循環(huán)反復的過程。在目前銀行惜貸背景下,如果企業(yè)自有資金已使用,沒有銷售回款或新資金流入,房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金鏈極易斷裂,從而給企業(yè)帶來風險。所以,在項目開發(fā)過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應努力保持資金鏈的良性運轉。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理現(xiàn)狀

1、融資渠道狹窄。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目資金來源主要來自企業(yè)自有資金、銀行貸款、購房者訂金及預付款等。另外,銀行為購房者提供按揭貸款,所以現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌措的主要來源還是銀行貸款。

2、銀行貸款要求提高,經(jīng)營狀況差的企業(yè)籌措資金難度提高。在目前銀行擁有大量存款,但惜貸的情況下,為保證貸款及時回收,商業(yè)貸款的要求勢必會提高。而業(yè)績不佳的企業(yè)在當今經(jīng)濟情況下,達不到規(guī)定的要求時,融資依然很難。

3、在項目開發(fā)過程中,資金使用計劃性不強。項目成本管理水平低,導致項目實際成本超出計劃成本;開發(fā)過程中不可預見因素導致的變更事項,也增加了資金的浪費;而變更事項的反復會造成工期的拖延,從而造成資金的重復浪費。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的改善

1、重視開發(fā)項目的可行性研究。企業(yè)應將資金管理提前到項目可行性研究階段,通過對項目開發(fā)背景、規(guī)模、功能和技術經(jīng)濟指標分析,初步確定投資成本,根據(jù)投資成本確定資金使用量。首先,對開發(fā)項目的背景情況進行認真調(diào)查,以確保投資回收;其次,企業(yè)在深入調(diào)查和掌握各類資料的基礎上,對開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況進行科學的分析,并作出客觀的預測;再次,企業(yè)要對開發(fā)進度進行合理的時間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目進度。大型開發(fā)項目由于建設期長和投資額大,需要進行分期開發(fā),對各期的開發(fā)內(nèi)容作出統(tǒng)籌安排;另外,企業(yè)要對開發(fā)項目成本費用進行初步估算,力爭和未來開發(fā)事實相符,提高評價的準確性;最后,企業(yè)根據(jù)項目投資估算和項目開發(fā)進度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大,必須在投資前做好對資金的安排,通過不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證項目的正常進行。

2、企業(yè)要拓寬自身融資渠道。目前,銀行貸款仍是企業(yè)的主要融資方式。但受金融危機影響,銀行惜貸,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日益狹窄。所以,企業(yè)必須拓寬融資渠道,才能滿足長遠發(fā)展。如果企業(yè)融資繼續(xù)依賴銀行,也會給銀行帶來金融風險。所以,拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道也就有了現(xiàn)實意義。企業(yè)融資方式應當向上市融資、債券融資、信托投資等方向發(fā)展。企業(yè)應對各種融資方式的資金成本及融資條件進行綜合分析,盡量選擇償還周期長,資金成本低的融資渠道。企業(yè)不應局限于一種融資方式,要建立多元化的融資模式,以最大限度地減少融資風險。

(1)上市融資:分直接上市和間接上市。直接上市融資額大,且籌集到的資金作為注冊資本永久使用,沒有固定還款期限。但融資門檻高,間接上市就是指非上市公司收購業(yè)績差、籌資能力弱的上市公司,剝離被收購上市公司不良資產(chǎn),注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),形成新的主營業(yè)務,實現(xiàn)公司間接上市的目的。

(2)債券融資。企業(yè)按照法定程序發(fā)行企業(yè)債券,約定在一定期限內(nèi)還本付息。房地產(chǎn)債券收益較高,可按期收回本金和利息,有較高安全性,有一定的流動性。我國房地產(chǎn)債券發(fā)行處于初級階段,在發(fā)行規(guī)模、債券發(fā)行程序、債券評級等方面有待改進。隨著我國房地產(chǎn)金融市場進一步發(fā)展,房地產(chǎn)債券融資的比重有望增加。

(3)房地產(chǎn)投資信托。指信托機構通過制定信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益權證、股票等方式受托投資者的資金,然后進行房地產(chǎn)開發(fā)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資,并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。不論何種方式,證券化是其主要特點。房地產(chǎn)投資信托的權證可在證券交易所進行交易,或采取場外直接交易方式,具有較高流動性。長遠來看,房地產(chǎn)投資信托是能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金,拓寬了企業(yè)融資渠道,這種模式有望成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式。

3、項目開發(fā)過程中重視資金使用控制。首先,企業(yè)根據(jù)可行性研究確定資金需求量,進而編制年度、季度、月度資金預算表。其中,資金預算分資金預算收入、資金預算支出兩部分內(nèi)容。預算收入是指項目投資所帶來的現(xiàn)金流入額;預算支出是指項目投資導致的現(xiàn)金流出額。通過編制年度預算及月度執(zhí)行預算,企業(yè)年度資本運作與日常資金管理工作結合起來;其次,企業(yè)要加強資金使用動態(tài)管理。企業(yè)資金管理部門根據(jù)月度執(zhí)行預算,對各部門資金使用狀況進行監(jiān)控。企業(yè)根據(jù)各部門資金使用的特點,以預算為標準建立指標考核體系。資金管理部門根據(jù)各部門預算的執(zhí)行情況,按月、季、半年及年度進行分析與考核,對預算編制部門以預算精度為考核重點,對預算執(zhí)行部門考核完成情況;最后,在資金預算執(zhí)行過程中,當遇到前提條件發(fā)生變化時,如發(fā)生工程合同變更、工程付款方式變更等新情況時,需要對資金預算進行調(diào)整或追加。由預算責任部門提出申請,資金管理部門提出調(diào)整意見,實行逐項申報、審批制度。預算必須是最新調(diào)整過的預算,及時跟蹤項目開發(fā)過程情況的變化。

4、加快資金周轉速度,提高資金使用效率。(1)項目建設前,要合理控制工程造價,重視工程預算的審核管理;(2)在項目建設階段,企業(yè)在保證工程質(zhì)量和人員安全的前提下控制施工周期,盡量縮短資金在生產(chǎn)階段停留的時間;根據(jù)工程合同實行嚴格的撥付款制度,嚴格控制工程費用支出,提高資金使用效率;(3)項目竣工交付使用階段,根據(jù)工程合同條款規(guī)定,對項目成本準確核算,避免不必要的資金流出;(4)銷售階段,企業(yè)要做好銷售工作。銷售部門根據(jù)項目可行性研究報告和即時市場行情及時確定房地產(chǎn)營銷策略,采取靈活的銷售方式,加快資金回收速度。

三、結論

房地產(chǎn)行業(yè)有著資金密集型的特點,在當今銀行惜貸、融資渠道狹窄的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面需要政府出臺相關政策以建立多元化資金籌措體制;另一方面企業(yè)自身也要提高資金管理水平,提高資金使用效率。隨著國內(nèi)金融市場的進一步開放,資金將在房地產(chǎn)行業(yè)起著越來越重要的作用。加強資金鏈的穩(wěn)定性,也成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要解決的課題。

(作者單位:西安建筑科技大學管理學院)

主要參考文獻:

第3篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；投資；造價管理；探究

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的各行業(yè)也是日新月異，房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其的發(fā)展好壞直接關系著我國的經(jīng)濟發(fā)展，同時也對人們的居住條件產(chǎn)生重大影響，因此，必須對房地產(chǎn)的造價管理進行相應的研究，使房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展。

二、各階段造價控制問題分析

1、決策階段造價控制問題分析

（1）可行性研究

可行性研究是對尚未實施的投資方案或工程項目建設所進行的研究,也是對未來事件作出的研究、分析、論證, 所以對可行性研究必須謹慎從事, 盡可能的將各種因素考慮周到, 以避免產(chǎn)生較大誤差。廣泛的調(diào)查和市場分析是可行性研究編制的主要手段?？尚行匝芯康木幹埔⒅貛c: 1)市場調(diào)研的廣泛性, 真實性, 科學性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求規(guī)范化、標準化, 要求科學性?？尚行匝芯恳驼{(diào)研的數(shù)據(jù)做深入的分析,僅僅表面的分析會誤導投資決策。規(guī)范化、標準化的可行性研究分析數(shù)據(jù)將為項目的投資提供可靠的依據(jù)；3) 可行性研究具有時效性，時效太久的可行性研究不能作為投資決策依據(jù), 需要重新進行可行性研究；4) 可行性研究分析應該采用動態(tài)的分析而不是靜態(tài)的。

（2）投資估算

作為可行性研究的核心投資估算, 是對包括建筑安裝費、設備及工器具購置費、工程建設其他費、預備費、建設期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等建設項目預期建設投資的估算, 是項目決策的重要依據(jù)。它是日后項目控制概算編制的依據(jù), 也是籌集建設資金、加強成本控制和評價投資效益的依據(jù)。投資估算的準確性是投資決策造價控制的關鍵, 直接影響投資決策、工程設計方案、投資經(jīng)濟效益。

2、設計階段造價控制問題分析

（1）優(yōu)化設計方案

工程性價比是否最優(yōu),設計質(zhì)量和安全規(guī)范是否達到國家規(guī)定標準,功能是否滿足使用要求, 不僅關系到建設項目一次性投資的多少, 而且在建成交付使用后影響項目的經(jīng)濟效益。建設單位在審查設計單位的設計時, 要重視設計方案的優(yōu)化,利用各種指標對設計圖中各項設計、各專業(yè)設計及各專業(yè)之間的聯(lián)系進行分析比較, 慎重確定設計方案。

（2）合理控制設計指標

在確定建設項目的設計標準時, 需考慮周邊的地理、人文環(huán)境, 考慮周邊經(jīng)濟發(fā)展及需求現(xiàn)狀, 由此考慮影響項目的設計指標, 如建筑層數(shù)、戶型設計、層高、建筑密度、容積率、配套綠化等。

（3）積極推行限額設計

在設計控制計劃中, 要求各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下, 按前期批準的控制概算限額設計, 嚴格控制不合理變更, 保證總控制概算額不被突破。分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法, 它是將上階段設計審定的投資額和工程量先分解到各個專業(yè), 然后再分解到各單位工程和各分部分項工程, 通過層層分解, 實現(xiàn)對投資限額的控制和管理。

3、招投標及合同階段造價控制問題分析

（1）招標文件作為整個招投標過程乃至于工程項目實施全過程的綱領性文件, 它將直接影響工程造價的確定與控制。所以,在編制過程中, 應力求在文字上表達清楚, 內(nèi)容上表達全面；將開發(fā)商的開發(fā)中控制造價, 形成最大市場經(jīng)濟收益的思路細化到每一條內(nèi)容。

（2）工程量清單是招標人編制標底的依據(jù),是投標人報價的依據(jù), 也是工程竣工結算調(diào)整的依據(jù)。應重點審查工程量清單編制是否符合招標文件和設計圖紙的要求；是否按統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則編制；每一個子目的工作內(nèi)容與工作要求表述是否準確完整；取費標準是否合理；計算是否準確無誤；材料及設備價格的計取依據(jù)是否可行；編制說明是否完善；有無多算、少算或漏項的子目；暫定項目是否合理等相關造價的所有內(nèi)容。

（3）建筑合同是為完成某建筑安裝工程項目或為提供某項建筑材料設備、為提供某項相關建設項目的服務, 明確甲、乙雙方權利和義務的協(xié)議, 是工程建設質(zhì)量、進度、投資三方面控制的主要依據(jù)。必須保證合同的嚴肅性, 合同一經(jīng)簽訂, 是嚴格受到國家法律保護的。

三、影響房地產(chǎn)投資造價管理的要素

1、決策階段及設計階段

統(tǒng)計資料顯示，在項目決策階段及設計階段，影響建設項目造價的可能性為30%～75%，而在實施階段影響建設項目造價的可能性僅為5%～25%。控制工程造價的關鍵就在于項目實施之前的項目決策和設計階段，項目決策是決定因素，而設計則是關鍵因素。

2、建筑材料

在建筑工程中,材料費約占工程總造價的60~70%左右,是整個費用的主體。所以從材料所占比重來看,其成本是對工程造價影響最大的因素。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,構成工程成本比重最大的材料價格不斷波動起伏,工程成本不斷增加,一方面是由材料價格的不斷上漲,施工費用不斷增加造成的；另一方面是由于工程設計不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低對有限的投資獲取最大的經(jīng)濟效益,是房地產(chǎn)開發(fā)造價管理人員的一項重要課題。

3、進度款

進度款支付如要達到造價控制的目的,這就要造價人員能按與工程部協(xié)調(diào)的各個施工節(jié)點并做好節(jié)點概算,不必要求精確。此間,工作重點是在節(jié)點的合理設定,并完成時標網(wǎng)絡圖,匹配好節(jié)點概算后,決策人員對現(xiàn)金流就有了感性的認識。隨著招投標進行,在每項目合同簽定后,造價人員只須根據(jù)中標單位投標文件中確認的進度計劃重新規(guī)劃節(jié)點時間點,并將合同中商定的每個節(jié)點的合同金額標注在時標網(wǎng)絡圖上,替換掉以前的節(jié)點概算內(nèi)容,這樣工程款的實際支付就顯得更加明晰。

4、變更簽證

一般來講，房地產(chǎn)項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣，設計圖紙不完善、市場的變更、客戶群意見的反饋、現(xiàn)場施工情況的改變等等，其流程一般為施工單位提出簽證表單,工程部與預算部現(xiàn)場認可,各部門簽字歸檔,結算時計算匯總。

5、竣工決算

在確定工程造價時，堅持以現(xiàn)行的計價規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結合現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核。工程審計人員不但要熟練掌握工程量的計算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價計算程序、費用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價計算的準確性。

6、管理團隊

“以人為本”是眾多企業(yè)所強調(diào)的一個管理理念，在工程造價管理中，人的因素更顯重要，工程造價控制涉及多個環(huán)節(jié)和專業(yè)，如：前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗收等，哪個環(huán)節(jié)都需要具有相應水準的人去高質(zhì)量地完成相關工作，他們工作中的任何失誤，都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理合法”的效益遞減。

四、明確工作程序

1、建立項目投資控制工作組，在全過程投資控制及造價管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項目組，并明確內(nèi)部分工。

2、確定控制目標及重點詳細分析總投資、招標情況及后期開工的項目，做出工程全過程投資控制的重點，比如：盡量控制設計變更及簽證；精裝修工程的造價，尤其是開工部分材料選擇；安裝暫定單價部分設備材料的價格審核等。

3、確定控制措施

目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規(guī)定除暫定材料單價外，中標單價在結算時不得調(diào)整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優(yōu)化審核、設計變更審核及現(xiàn)場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施包括：

(1)設備材料審核程序：做好材料性價比比選工作。

(2)對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，應要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報投資監(jiān)理審核。

(3)現(xiàn)場簽證的管理：工程施工有關的資料要及時進行收集，了解施工工程情況，及時辦理工程簽證，對簽證的描述要求客觀、準確。

4 合同管理

在項目實施過程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監(jiān)理對合同價款、計價方式、結算依據(jù)和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。

（1）、針對合同，在進行動態(tài)管理的同時，又要信守合同，嚴格履約，創(chuàng)造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力；

（2）、提供工程合同結構和承發(fā)包模式的專業(yè)建議；

（3）、參與商務談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同；

（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。

五、結束語

房地產(chǎn)業(yè)近年來在經(jīng)濟快速發(fā)展的刺激下，也發(fā)展的相當迅速。為我國發(fā)展創(chuàng)造了更大的經(jīng)濟效益，為了使房地產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展，就必須對房地產(chǎn)投資的造價管理給予高度重視，并且努力鉆研其相關內(nèi)容。

參考文獻

[1]張凌云.工程造價控制[M].中國建筑工業(yè)出版社,2004.

[2]風山勇.淺析工程造價控制[J].中國論文下載中心,2010.

第4篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

1.引言

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，國民經(jīng)濟的飛速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目投資額大、建設周期長、資金周轉慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會經(jīng)濟和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風險投機行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術問題，還有很多其它方面的問題，因此國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項目風險管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風險管理體系，社會上暫時也沒有專門從事企業(yè)風險管理的咨詢機構，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險概述

2.1房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的含義

房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等相關的經(jīng)濟活動中，以獲得預期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發(fā)生低于預期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來說，房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。

2.2房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的形成因素及發(fā)展趨勢

當前我國房地產(chǎn)投資風險主要來自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面。宏觀環(huán)境中，政策風險、金融風險、資源風險等社會、經(jīng)濟環(huán)境的變化對投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項目所在的區(qū)域中存在的地價風險、決策風險、技術風險和組織風險等，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發(fā)等都可能造成財務風險甚至投資失敗。

此外，從主客觀兩個方面來說。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風險增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設計上的優(yōu)勢。

3.房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險管理方式及具體對策

3.1風險管理的主要方式

房地產(chǎn)投資風險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。目前對其管理的方式主要是風險回避、風險分散、風險轉移、風險自留。

3.2風險管理的具體對策

針對不同類型、特征和規(guī)模的風險因素，應采取相應的風險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：把握市場動態(tài)，提高風險預測能力。投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。

3.3建立健全科學的投資決策和風險管理

機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風險。區(qū)位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。

3.4建立風險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風險監(jiān)控報告

信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業(yè)應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。

3.5加強風險管理的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識

業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。

3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風險

（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特點，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達到降低風險的目的。

（2）投資種類分散。不同類型的房地產(chǎn)投資的風險大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風險。

（3）投資時間分散。是確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資，利益共享、風險共擔，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而降低獨自經(jīng)營項目的風險。

4.結語

第5篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

【關鍵詞】投資決策；風險識別；風險評估；風險控制

一、引言

近年來，B市的房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模上獲得了迅速發(fā)展，相關數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2011年增長21.8%，其中，商品住宅投資額增長25.3%。B市房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時，有一些潛在的問題和矛盾，從而加大了房地產(chǎn)市場開發(fā)的風險，這些問題和矛盾主要表現(xiàn)為：住房供給結構不合理，中低價位的住房供給嚴重不足；地方政府出于利益驅(qū)動，對房地產(chǎn)開發(fā)用地索要過高的價格；人為因素對住房價格影響很大等。

在此背景下，為了增加B市中低價位住房的供給、調(diào)節(jié)房市結構及價格，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，B市佳輝置業(yè)有限公司提出了B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目。該項目的建設不僅符合當?shù)卣?guī)劃及市場的需求，而且也是B市佳輝置業(yè)有限公司自身發(fā)展的需要。因此，該項目的建設是十分必要的。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍具有投資金額大、建設周期長、風險較高等特點，而投資決策階段又是控制項目風險的關鍵階段，因此，研究項目投資決策階段的風險管理至關重要[1]。為此，本文將項目風險管理的相關理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目密切結合，對本項目的投資決策階段進行了全面深入的風險管理研究，以為本項目風險的事前控制提供科學依據(jù)。

二、項目概況

本項目位于B市豐臺區(qū)，規(guī)劃總用地面積79218平方米，建設內(nèi)容包括項目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設。其中，住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下停車位共計1115位。商業(yè)金融樓總建筑面積為77643平方米，地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下停車位共計478位。托兒所建筑面積為2400平方米。本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位全部委托專業(yè)公司出租經(jīng)營。

三、項目投資決策階段風險識別

對于房地產(chǎn)項目而言，項目投資決策階段的風險主要有開發(fā)區(qū)域風險、開發(fā)類型風險以及開發(fā)時機風險等[2]，具體闡述如下：

（1）開發(fā)區(qū)域存在的風險

不同的國家、地區(qū)的宏觀環(huán)境是不同的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風險也就不同。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)區(qū)域存在的風險主要有經(jīng)濟風險、政治風險、社會風險以及政策風險等。其中，經(jīng)濟風險是指由價格波動、供求關系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動等導致項目損失的風險；政治風險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域面臨的國家、地區(qū)政治環(huán)境發(fā)生變化，進而帶來不必要的損失的風險；社會風險主要是社會人文環(huán)境的變化給房地產(chǎn)開發(fā)項目所帶來的損失；政策風險是指由于企業(yè)擬開發(fā)區(qū)域所在地政府的相關政策發(fā)生重大變化，給房地產(chǎn)企業(yè)的項目帶來一定的損失。

（2）項目開發(fā)類型存在的風險

房地產(chǎn)的開發(fā)項目類型不同，所面臨的風險也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風險是房屋銷售價格，消費者在購房時往往會比較銷售價格、位置、環(huán)境等，由此看出銷售價格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項目的主要風險是區(qū)域環(huán)境規(guī)劃的變化、辦公樓的管理服務水平和質(zhì)量以及辦公設施的現(xiàn)代化水平等；對于商業(yè)樓宇而言，此類型項目的主要風險是商店的銷售情況、競爭、信譽等。

（3）項目開發(fā)時機存在的風險

經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出衰退-蕭條-復蘇-高漲的周期性特征，這就使依賴于經(jīng)濟環(huán)境的房地產(chǎn)發(fā)生相應的變化。從投資決策到銷售管理階段往往需要2-3年，甚至更多年，這就需要項目決策者對政治、經(jīng)濟、社會等風險進行正確預測以選擇合適的進入時機。

對于本項目來講，開發(fā)區(qū)域風險方面，由于國土資源部相繼出臺了一系列的有關房地產(chǎn)土地交易的規(guī)范文件，同時B市市政府也出臺了一系列土地政策，嚴格控制開發(fā)商獲取土地的途徑，從而使盛世一品房地產(chǎn)項目在土地獲取方面面臨較大風險；此外，B市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展較平穩(wěn)，市場風險較小。在項目開發(fā)類型風險方面，由于盛世一品屬于普通住宅類以及商用物業(yè)類型，因此，此項目面臨的主要風險是銷售價格的高低以及租售商用的服務管理、基礎設施情況。在開發(fā)時機風險方面，從盛世一品開發(fā)近三年的周期看，B市房地產(chǎn)仍將保持旺盛的需求，因此，在這方面的風險也較小。綜上，盛世一品房地產(chǎn)項目在投資決策階段主要的風險是土地規(guī)劃、經(jīng)濟金融等政策風險以及銷售價格風險。

四、項目投資決策階段風險評估

本項目計算期10年，其中建設期26個月，住宅樓銷售期3年，回款期5年。通過對本項目的銷售收入及稅金、成本費用、利潤及利潤分配等進行詳細估算，并編制本項目的現(xiàn)金流量表、損益表及資產(chǎn)負債表，然后計算本項目的動態(tài)及靜態(tài)盈利指標可得：本項目的財務內(nèi)部收益率為17%，高于基準收益率12%；財務凈現(xiàn)值（Ic=12%）為3603.5萬元，遠高于0；投資回收期為5.84年，短于行業(yè)內(nèi)類似項目的平均水平；總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%，均高于行業(yè)類似項目的平均水平，由此可見，本項目的盈利能力較好。

通過對本項目進行盈虧平衡分析可得，本項目盈虧平衡時的生產(chǎn)能力利用率為61.9%，即只要該項目的建設率達到設計的61.9%時，即可實現(xiàn)盈虧平衡，因此，本項目的風險水平較低。

針對建設投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，結果見表1。

表1 敏感性分析結果表

項 目 凈現(xiàn)值（Ic=12%，萬元） 內(nèi)部收益率（%）

基本方案（全投資） 3603.5 17.0%

建設投資增加5% 1268.9 15.0%

銷售收入減少5% 2151.7 15.8%

計算結果表明，從財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率兩個指標看，建設投資對項目建設較敏感，但整體敏感性都較弱，項目風險程度較低。

五、項目投資決策階段風險控制

在上述風險識別及評估的基礎上，本著合理控制項目風險、提高項目經(jīng)濟效益的原則，本項目可以采取以下措施控制投資決策階段的風險：

（1）分析和預測國家政策，盡量規(guī)避政策風險

國家對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度是控制房產(chǎn)價格過快的上漲。另外，央行對各商業(yè)銀行的貸款實行嚴格的控制制度，以減少金融系統(tǒng)的風險。這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)增加房屋供應，進而打壓房地產(chǎn)的需求[3]。因此，該項目的措施是要把握國家政策調(diào)整方向，符合國家政府要求。具體可以采取以下措施：不能盲目漲價，按照既定方案行動；嚴格控制購地、管理成本；設立專職部門，負責與政府部門溝通，以及時了解政府的政策動向[4]～[5]。

（2）提供差異化的住房

盛世一品房地產(chǎn)項目設計應為了滿足不同家庭、消費者的需要。在該項目周圍有很多的辦公大樓，如企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、高科園、企業(yè)孵化基地等。所以該項目應該滿足不同人群的居住需求，建造不同的戶型，滿足不同消費者的偏好。但是這樣可能給建設帶來一定的難度[6]。

六、結語

本文將項目風險管理的相關理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的投資決策階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應的風險控制策略。然而，本文雖然對B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段的風險管理步驟以及相應的方法作了一定的分析與論述，但限于作者水平以及理論的有限性，本文在風險控制措施上未作詳細的分析，還有待于今后的工作中繼續(xù)學習和積累經(jīng)驗。

參考文獻：

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[4]喬婉風，張聲東.試析房地產(chǎn)項目的風險管理[J].江南論壇，2010（3）：39-41.

[5]郭捷.項目風險管理[M].國際工業(yè)出版社，2007：45-60.

第6篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

關鍵詞：REITs；國際經(jīng)驗；監(jiān)管；建議

Abstract：The authors summarize the law frame，regulations and other policies for the protection of investors' interest of REITs in some developed countries and areas. Based on the practice and difficulties of REITs in China，the authors introduce some specific policy suggestions.

Key Words：REITs，international development，regulations，suggestions

中圖分類號：F830.8文獻標識碼：B文章編號：1674-2265（2011）03-0049-04

房地產(chǎn)信托投資基金（簡稱REITs）是一種特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，一般采取股份公司或契約信托的形式，公司或受托人通過公開發(fā)行基金份額募集資金后，用之購買辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型房地產(chǎn)資產(chǎn)或進行房地產(chǎn)抵押貸款，再交由資產(chǎn)管理機構運作，最后將絕大部分收益分配給投資者。資產(chǎn)管理機構還可以按要求聘請外部的物業(yè)管理人負責房地產(chǎn)的維修保管及租賃管理。作為一種金融投資產(chǎn)品，REITs涉及到廣大投資者的切身利益，因此，國際上REITs的管理運作機制十分注重維護投資者的利益。本文對國際上REITs的管理運作經(jīng)驗進行了考察和總結，并結合我國實際情況進行比較，為我國健康發(fā)展REITs提出了一些建議。

一、房地產(chǎn)信托投資基金概述

（一）REITs的基本類型

根據(jù)投資范圍的不同，可將REITs分為權益型、抵押債券投資型和混合投資型三種。其中，權益型REITs主要投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)；抵押貸款型REITs通過發(fā)放一定期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券方式獲得以房地產(chǎn)為抵押的債權①。混合型REITs則介于兩者之間，既可以購買房地產(chǎn)資產(chǎn)，又可以發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款和購買房地產(chǎn)抵押債券。

（二）REITs的經(jīng)營模式

1. 美國REITs的經(jīng)營模式。美國REITs是依據(jù)公司法成立的、具備法人資格的經(jīng)濟實體，采用的是公司型封閉式結構，其內(nèi)部組織結構與一般股份有限公司區(qū)別不大，采用董事會領導下的經(jīng)理負責制。房地產(chǎn)投資信托證券持有人在購買證券后，不得要求從基金公司撤回基金，如需變現(xiàn)，也只能在一些二級市場買賣。這些二級市場主要有紐約證券交易所、美國證券交易所、一些地區(qū)交易所、柜臺交易市場，以及全國證券商協(xié)會自動報價系統(tǒng)（NASDAQ）等。

2. 澳大利亞、新加坡和中國香港REITs的經(jīng)營模式。澳大利亞、新加坡和中國香港REITs采用的是信托模式，必須委任受托人和管理公司。其中，受托人負有信托責任，代表投資者利益持有相關資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的經(jīng)營管理和執(zhí)行其投資指示；管理公司代表投資者利益管理相關資產(chǎn)和制定投資決策。信托模式的優(yōu)勢在于，可以從結構上確立受托人和資產(chǎn)管理的職能，在保證REITs 的投資和收入分配策略順利實施的同時，有效地保護信托單位持有人的利益。

二、各國（地區(qū)）保障REITs投資者利益的管理框架

（一）相關法律法規(guī)完善，REITs發(fā)展得到有效規(guī)范

各國（地區(qū)）規(guī)范和促進REITs健康發(fā)展的法律法規(guī)都十分健全，REITs的設立和運作有法可依。美國采取了以稅收法律條款為核心的市場型模式，通過稅法確定了REITs享受稅收優(yōu)惠的條件，REITs公司則根據(jù)稅法和市場狀況，在結構、經(jīng)營策略等方面做出相應的投資和管理決策；澳大利亞、新加坡和中國香港的立法借鑒了美國稅法中規(guī)定的條件，通過專項的立法（修改投資、信托等有關法律或新建法令）提出了與美國相類似的監(jiān)管要求，對REITs的設立、結構、收入、分配及投資資產(chǎn)、份額轉讓交易與贖回等事項制定了法律硬性規(guī)定（見表1）。

美國、澳大利亞、中國香港、新加坡的證券監(jiān)管法律也十分完善。證券市場的組織結構、上市制度、交易制度、投資稅制、信息披露、股東保護措施等各方面法律規(guī)定，有效促進了REITs在證券市場交易流通，并保證了投資者的利益。

（二）REITs的投資經(jīng)營活動受到嚴格限制，收益穩(wěn)定

為有效控制REITs的投資風險，保持其收益穩(wěn)定性，各國都對REITs的投資經(jīng)營活動進行了嚴格限制（見表2）。

首先，各國（地區(qū)）都對REITs的投資范圍和收入進行了嚴格規(guī)定。除符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃以及證券投資外，REITs只能投資于辦公樓、賓館、公寓、購物中心和倉庫等收入型（Income-inducing）房地產(chǎn)資產(chǎn)或進行房地產(chǎn)抵押貸款；還要求收入以租金或利息為主，且不能低于一定比例，不符合規(guī)定的收入需要繳稅。同時，為控制風險，新加坡和中國香港的REITs只能投資于收入型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，不能進行房地產(chǎn)抵押貸款；盡管美國和澳大利亞允許設立抵押貸款型REITs，但也以權益型REITs為主。實際上，1968-1974年期間抵押貸款型REITs曾在美國經(jīng)歷過快速的發(fā)展，但隨著1973年辦公樓市場轉弱，開始因貸款呆壞賬的大量出現(xiàn)而全面崩潰，投資者虧損慘重。

其次，REITs經(jīng)營管理必須為被動性經(jīng)營，只能提供符合要求的服務。經(jīng)營的被動性指投資者并不實質(zhì)參與經(jīng)營管理，而僅僅被動的獲得租金、利息、分紅所得等收入。在美國，被動性經(jīng)營表現(xiàn)為REITs只能從事符合規(guī)定的房地產(chǎn)買賣、物業(yè)管理和租賃、維修、房地產(chǎn)開發(fā)、抵押、證券投資等業(yè)務，否則就不能享受免繳所得稅的優(yōu)惠。

再次，各國（地區(qū)）REITs的分紅比例都很高，投資者可獲得穩(wěn)定的收益。例如，美國、新加坡和中國香港都對REITs明確規(guī)定了強制分紅比例，其中，美國要求不低于95%，新加坡和中國香港都要求不低于90%；盡管澳大利亞未明確規(guī)定強制分紅比例，但一般都會將100%的應稅利潤以股利形式分配給投資者。

（三）明確相關從業(yè)機構及人員的責任，嚴格任職條件

REITs的營運業(yè)績與市場價值除受房地產(chǎn)市場整體經(jīng)濟環(huán)境的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或管理不善等原因都可能造成房屋出租率下降、營運成本增加或抵押貸款拖欠，因此，相關從業(yè)機構及人員的投資和管理水平十分關鍵。各國都明確規(guī)定了REITs主要從業(yè)機構及人員應承擔的責任和任職條件。

1. 公司或受托人。美國REITs一般采用股份公司形式。董事會是公司的管理機構，董事會并不直接參與公司經(jīng)營，而是負責REITs的投資策略和監(jiān)督指導企業(yè)的業(yè)務運作；董事由股東選舉產(chǎn)生，不僅需要具有三年以上房地產(chǎn)管理經(jīng)歷，還要求現(xiàn)在和過往兩年內(nèi)，與REITs的發(fā)起人、投資顧問和附屬機構沒有任何直接或間接利益關系。

澳大利亞、新加坡和中國香港的REITs在架構上必須采取信托形式，并委任監(jiān)管機構認可的受托人。受托人負有信托責任，以信托形式代表持有人利益持有相關資產(chǎn)，并監(jiān)督管理公司的活動是否符合相關要求。在新加坡，受托人必須獨立于基金管理公司，其資本金不得低于100萬新加坡元，主要人員必須具有信托專業(yè)經(jīng)驗。在中國香港，受托人必須為符合要求的銀行或信托公司，資本不低于100萬港元或等值外幣，從業(yè)人員還需具有REITs運作的專業(yè)技能和從業(yè)經(jīng)驗。同時，要求受托人必須獨立于管理公司；受托人須在已委任新的受托人和受監(jiān)管部門批準后才可退任，且必須在新的委托人到位后才可生效。

為全面合理評估所持房地產(chǎn)項目的價值，受托人還須按規(guī)定委任獨立的物業(yè)估值機構對REITs的房地產(chǎn)項目進行估值。物業(yè)估值機構應在REITs收購或出售房地產(chǎn)項目以及發(fā)行新的份額時，制定針對性的物業(yè)估值報告，估值方法和估值報告內(nèi)容都須遵照有關規(guī)定。

2. 管理公司。REITs管理公司的管理職責包含資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個方面。各國綜合考慮這兩方面的要求，有針對性地對管理公司的從業(yè)資格提出要求。管理公司在資產(chǎn)管理和物業(yè)管理方面必須具備符合要求的人力和資金資源、專業(yè)知識和內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)，從業(yè)人員應具有充足的經(jīng)驗，以便有效執(zhí)行其職責，為REITs提供全面的管理服務。同時，由于管理質(zhì)量對于REITs的業(yè)績至關重要，REITs的持有人必須擁有對管理公司進行適當程度監(jiān)督的權利，一般允許持有人通過投票辭退表現(xiàn)欠佳的基金經(jīng)理，關聯(lián)交易也必須經(jīng)持有人批準后才可進行。

美國REITs的經(jīng)營管理由董事會聘請內(nèi)部或外部的管理公司進行，前者CEO由董事會任命，后者則相對獨立。在澳大利亞、新加坡和中國香港，REITs必須聘請獨立的外部資產(chǎn)管理公司進行管理。新加坡對管理公司或管理人員的基本要求是，應具有相當?shù)牡禺a(chǎn)投資管理經(jīng)驗。主要條件是：（1）管理公司有5 年以上地產(chǎn)基金管理經(jīng)驗；（2）在托管人同意的前提下任命有5年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗的顧問；（3）雇傭有5 年以上地產(chǎn)投資或地產(chǎn)投資咨詢經(jīng)驗的人員。中國香港證監(jiān)會的要求比新加坡要嚴格一些，目前只接受獲牌照的管理公司，還要求管理公司擁有兩名至少具備5 年的投資管理及/或物業(yè)投資組合管理方面可追溯紀錄（可考慮私募基金經(jīng)驗）的負責人員，且其中1人必須全職監(jiān)督管理公司的資產(chǎn)和物業(yè)業(yè)務；自身履行物業(yè)管理職責的REITs還必須擁有專門負責物業(yè)管理職能的主要人員，該主要人員必須持有管理房地產(chǎn)項目的專業(yè)資格，同時至少具備5 年地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)驗。

最后，為確保管理公司具備足夠的資源和專業(yè)知識以滿足監(jiān)管機構和證券交易所的相關要求，管理公司還需聘請委托上市人及財務顧問和會計師事務所等專業(yè)中介機構。這些中介服務機構也需要具備足夠的專業(yè)能力和從業(yè)經(jīng)驗。

三、我國健康發(fā)展REITs所面臨的困難

（一）相關法律法規(guī)空白，推出REITs面臨法律障礙

REITs的發(fā)展需要完善的法律體系提供規(guī)范以及保障，而我國REITs相關的法律法規(guī)還是一片空白， REITs的推出尚存在法律障礙。例如，我國目前還未出臺產(chǎn)業(yè)投資基金法，只能通過私募基金形式設立。另外，我國REITs在證券法、公司法以及稅法、會計法規(guī)中尚沒有關于REITs的相關內(nèi)容，形成了法律瓶頸。例如，國際上普遍給予REITs的稅收優(yōu)惠，但我國在信托法律體系中并沒有相配套的稅法和會計制度法規(guī)，因此，REITs設立后將面臨雙重征收所得稅和營業(yè)稅問題，難以體現(xiàn)REITs產(chǎn)品的優(yōu)勢。同時，由于我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來的價格暴漲，蘊含的風險也很大，若草率大規(guī)模推出REITs產(chǎn)品，很可能會在證券市場投機合力作用下使房地產(chǎn)市場風險進一步集聚，并擴散到證券市場，形成證券市場新的重大風險點，損害廣大投資者利益。

（二）符合投資要求的房地產(chǎn)資產(chǎn)資源稀缺

與國外相同，我國投資者也希望分享房地產(chǎn)快速增長的成果，投資需求十分旺盛。由于REITs產(chǎn)品的資金門檻低，收益可觀穩(wěn)定，因此，若能在國內(nèi)推出與國外REITs相同的產(chǎn)品，必將受到國內(nèi)投資者的追捧。

可惜的是，依托國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)難以推出與國外相同的REITs基金產(chǎn)品。一方面，在我國房地產(chǎn)市場供給結構中，具有獨立產(chǎn)權的住宅居于主導地位，而符合REITs主要投資范圍的成熟商業(yè)地產(chǎn)和出租型公寓則十分稀缺，REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。2000年以來，我國每年竣工的商品房面積80%是住宅，其中適于出租的小戶型公寓又很少；而商業(yè)地產(chǎn)盡管在近兩年開始逐步興起，但空置率很高，缺乏成熟的項目。另一方面，由于國內(nèi)各城市租金收益率普遍不高，即使能夠找到適宜的投資對象，也難以保證收益率對投資者具有足夠吸引力。

（三）缺乏專業(yè)管理機構和從業(yè)人員

目前，我國尚缺乏房地產(chǎn)基金成功運作所必需的大量專業(yè)管理機構和從業(yè)人員。我國國內(nèi)的房地產(chǎn)項目普遍存在缺乏專業(yè)管理機構的問題，投資和物業(yè)出租經(jīng)營等方面的管理能力較差；同時，我國現(xiàn)有房地產(chǎn)信托從業(yè)人員中真正熟悉金融市場運作和房地產(chǎn)投資及運作的專業(yè)人才并不多，難以承擔發(fā)展REITs大任，這是因為我國現(xiàn)有房地產(chǎn)信托主要向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供委托貸款，而國外成熟REITs則主要進行股權投資，兩者差距甚遠。

四、政策建議

（一）加強環(huán)境建設，為推出REITs提供條件

要完善REITs的法律體系，必須將法律制定工作細化、完備化。首先，應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》，并制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理法規(guī)，提出REITs的設立條件、投資渠道、投資比例等監(jiān)管要求，強調(diào)各參與方的資格和責任，使我國的房地產(chǎn)投資信托基金開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。其次，還應當對《稅法》進行修訂，給予REITs稅收優(yōu)惠，以解決雙重征收所得稅和營業(yè)稅的問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。最后，應當加快證券市場立法建設，在發(fā)行審核和上市監(jiān)管等方面，對REITs資產(chǎn)要求、結構設計、參與方的職責等進行專項監(jiān)管，為REITs提供一個良好有序的市場環(huán)境。

應當加強REITs相關機構的培育，尤其是管理公司和估值機構。加強從業(yè)人員的培育工作，提高房地產(chǎn)信托業(yè)的知識水平和能力，為REITs的推出準備既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識、又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的復合型人才。

（二）可在具備條件的地方先行試點

可以考慮在具備條件的地方先行試點，同時在試點過程中不斷修訂完善相關法律法規(guī)，并加強證券市場建設和提高監(jiān)管水平，待條件成熟并積累一些經(jīng)驗后再正式推出。同時，由于我國缺乏成功操作經(jīng)驗，試點的 REITs規(guī)模不宜太大，期限也不宜過長，應以10―15年的中期為宜，基金類型也應以權益型為主。在資金籌集上，REITs應以私募為主，且資金來源應主要來自保險基金、養(yǎng)老基金等機構投資者。

注：

①需要指出的是，抵押貸款型REITs只向成熟物業(yè)提供抵押貸款，獲取相關手續(xù)費及貸款利差。

參考文獻：

[1]毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究[R].深圳證券交易所綜合研究所研究報告，2004-1-16.

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[3]張麗亞.美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展及其借鑒[J].新疆金融.

[4]周婷.新加坡房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式的經(jīng)驗借鑒[J].時代經(jīng)貿(mào)，2007，（3）.

[5]香港證監(jiān)會.房地產(chǎn)投資信托基金守則.

第7篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

[關鍵詞]實物期權 房地產(chǎn)投資

相對于金融期權而言,實物期權(real option)是以期權概念定義的現(xiàn)實選擇權,是金融期權理論在實物資產(chǎn)上的拓展和應用。在資本市場上,期權賦予持有者權力但不是義務按約定價格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對一個未來項目時有權利而非義務去選擇是否進行投資。實物期權理論和應用研究主要基于傳統(tǒng)方法評價實物投資。

一、實物期權的概念

實物期權的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤,來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個對未來投資機會的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個權利,在未來以一定價格取得或出售一項實物資產(chǎn)或投資計劃,所以實物資產(chǎn)的投資可以應用類似評估一般期權的方式來進行評估。同時又因為其標的物為實物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權稱為實物期權。由于期權具有執(zhí)行某項投資行為的權利而沒有必須執(zhí)行的義務,所以基于期權理論的項目投資決策可以最大限度地控制項目投資中可能的損失,同時獲得項目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實物期權是在不確定性條件下,與金融期權類似的實物資產(chǎn)投資的選擇權,是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項目投資賦予投資者在進行項目投資決策時所擁有的在未來采取某些投資決策的權利,這些決策包括延遲、擴張、放棄項目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實物期權特點

第一,投資決策者對未來具有選擇權。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的階段性特點,房地產(chǎn)決策者對投資項目不僅在當前具有決策權,而且投資項目建設后,投資決策者仍有權根據(jù)投資項目的實際情況做出決策,也就是說投資決策者對投資項目具有一種未來決策權,主要有以下幾種情況:決策者不僅有權決定是否投資一個新的房地產(chǎn)項目,而且有權決定是否進行延期投資;投資決策者不僅有權在項目開展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權在項目實施過程中改變項目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權在投資項目開展前決定投資哪一種類型的投資項目,而且有權在投資項目實施過程中改變投資項目;投資決策者不僅有權決定投資項目的開始,而且也有權決定投資項目的終止。

第二,房地產(chǎn)項目價值具有波動性。對房地產(chǎn)投資項目標的資產(chǎn)來說,其所涉及的風險因素眾多,如技術風險:主要指投資項目所采用技術的先進性、適用性、可靠性,同類項目之間科技競爭強度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風險:主要指市場利率、匯率的波動、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風險:主要指產(chǎn)品需求量的變動、市場競爭的激烈程度、建設生產(chǎn)資料的供應狀況以及市場的轉型(買方市場賣方市場);自然風險:主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會風險:主要指投資項目所處的社會軟環(huán)境,具體包括社會信用風險、政治風險、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項目具有這么多的風險因素,并且每種風險因素又都有自己特定的波動過程、擴散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項目價值的波動性,進而決定了投資項目價值的波動性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價值,也就是說投資項目所蘊涵的風險因素導致投資項目的期權價值。上述風險的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價值的波動上。

房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設計、建設施工、銷售等幾個階段,每個階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個序列投資的動態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對來自技術、市場、管理、資金等方面風險的評價以及競爭中投資項目收益流的變化,靈活抉擇投資時機。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后,在市場條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認投資可行后,將進行后續(xù)投資,建設階段的后續(xù)投資相當于執(zhí)行期權合約。如果市場前景不被看好,則暫時不追加后續(xù)投資,而是等待投資機會的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權,可把獲取土地前的費用及土地獲取費解釋為期權費用,相當于買入一項期權。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進行的前期分析費用,這部分費用與期權標的資產(chǎn)價格相比微不足道。

第三,房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、風險大,因此在整個開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場因素(房地產(chǎn)價格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講,主要有知識因素(開發(fā)商個人的知識結構、對房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認識和實踐經(jīng)驗等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營管理等各方面的管理水平)、項目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項目充滿了不確定性,使房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目投資時面臨極大的風險。

第四,房地產(chǎn)投資具有實物期權特性。通過上述分析,可見房地產(chǎn)開發(fā)項目具有期權特性。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時間段,如前期市場調(diào)查、可行性研究等,但為取得土地而進行的分析往往受到時間的限制,取得土地后發(fā)生的費用,可行性分析、設計方案費等類似于期權費用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設計、建造的投資類似于買入期權的執(zhí)行價格。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值,類似于期權標的資產(chǎn)的市場價格。

(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過程的前期任何時間內(nèi)可追加或減少投資,在其開發(fā)時則可以選擇投入。對于開發(fā)過程中可能存在的期權類型可以理解為有期限,但可隨時執(zhí)行的美式期權,也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權,此處的歐式期權可根據(jù)需要分段進行分析。

第8篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2011年的前三季度，中國信托業(yè)資產(chǎn)規(guī)模已達4.1萬億元，遠超基金管理的資產(chǎn)規(guī)模，成為高凈值人群投資理財中不可或缺的配置品種，而2010年底的這一數(shù)字才僅為3萬億元。

2012年的信托會否依舊延續(xù)前兩年的輝煌？多數(shù)的業(yè)內(nèi)人士表示，前景迷茫，難以看清，銀信合作繼續(xù)萎縮，房地產(chǎn)偷偷摸摸，都面臨很大監(jiān)管風險，信托具體投資需精選產(chǎn)品。

信托發(fā)行創(chuàng)歷史新高

2011年，資本市場的低迷，廣義的信托市場上也是幾家歡喜幾家愁。

“傾巢之下焉有完卵，陽光私募的信托產(chǎn)品不能例外，絕大多數(shù)的私募基金都是負收益，僅有極少數(shù)堅守保守風格和嚴控基金規(guī)模的交易型私募證券基金取得了正收益；股票質(zhì)押融資信托受到避險資金的追捧，但是，依然存在部分質(zhì)押的股票不斷經(jīng)歷補倉平倉的割肉之痛。”啟元財富分析師汪鵬對《投資者報》記者說。

2011年上半年，房地產(chǎn)信托延續(xù)上一年的勢頭，發(fā)行規(guī)模和數(shù)量均創(chuàng)歷史新高；下半年，隨著監(jiān)管的收緊和市場對于房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)進行的預期，地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量穩(wěn)步下降。

隨著房地產(chǎn)信托監(jiān)管趨嚴，其他類別信托反而加快了步伐。汪鵬表示，酒類、藝術品、奢侈品類信托的增長速度較上年度加快，但更多的是作為一種業(yè)務創(chuàng)新嘗試，在整個信托家族中還是新生事物，市場還在探索中前行；在下半年礦產(chǎn)能源信托較高的收益與新概念吸引了市場的眼光，但鑒于眾多風險的不可測不可控，整體上市場暫時還處于一種叫好不叫座的境遇，也仍處于探索階段。

“至于票據(jù)類信托，2011年下半年尤其是第四季度，在銀行信貸持續(xù)緊張的環(huán)境下，銀行為支持公司客戶的短期融資需求，與信托公司開展了票據(jù)融資業(yè)務，一時間發(fā)行量驟增。但同時，票據(jù)類業(yè)務也隱含著票據(jù)真?zhèn)巫R別和參與方違約的風險。”汪說。

房地產(chǎn)兌付危機或現(xiàn)

“我們信托公司內(nèi)部開會領導已明確提示，今年房地產(chǎn)信托兌付危機可能爆發(fā)?！毙磐薪?jīng)理陳佳（化名）告訴《投資者報》記者。

毋庸置疑，2010年以來，房地產(chǎn)信托規(guī)模一直保持快速增長，2011年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模與收益在全年度類固定收益的信托產(chǎn)品中成為當之無愧的雙料冠軍。然而，在國家持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式也在悄然發(fā)生著變化，原有的發(fā)展模式的風險也逐步顯現(xiàn)出來，投資者出現(xiàn)觀望甚至回避的情緒。“房地產(chǎn)項目不是不想賣，而是賣不動?！毙鞆娬f。

對于市場房地產(chǎn)項目支撐的情況，汪鵬相對樂觀，“我們判斷，目前市場上出現(xiàn)房價快速下降的概率較低，一方面，與2008年比，當下的開發(fā)商在資金運作的模式上已經(jīng)更成熟，對資本結構的自身平衡更具技巧，從這些公司的速動比率可以看出，開發(fā)商們有更強的抗風險能力；另一方面，一二線的大牌開發(fā)商的部分樓盤主動挑起降價大旗，快速回收現(xiàn)金以備過冬和未來進行再擴張之用?！?/p>

汪表示，即便地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)不能如期兌付，信托公司首選是處置項目公司股權，而非不動產(chǎn)。市場上實力較強的開發(fā)商已經(jīng)為未來可能的并購準備資金“彈藥”，各類資產(chǎn)管理公司也在不良資產(chǎn)處置方面積累了相當?shù)慕?jīng)驗，為盤活地產(chǎn)不良資產(chǎn)提供了可能性。

資深投行人士王彬則認為，即便是部分房地產(chǎn)商撐不住，房地產(chǎn)兌付風險顯現(xiàn)，對于資金可能是個很好的市場，大資金以低成本介入解付，不論是做新項目還是打折出售，這一方面利潤可觀，另一方面符合國家宏觀調(diào)控，甚至是幫老百姓把房價降一些，兩全其美。

而與此同時，“部分不定向信托投資，很可能是信托公司為此做準備”，陳佳表示，“現(xiàn)在以各種名義找信托融資的項目很多，不排除是暗地為房地產(chǎn)信托輸血的可能?！?/p>

藝術品、礦產(chǎn)投資謹慎

后房地產(chǎn)時代，藝術品和礦產(chǎn)信托相繼出現(xiàn)，而對于此類創(chuàng)新型產(chǎn)品，大多數(shù)的業(yè)內(nèi)人士持有謹慎態(tài)度，認為不能盲目追隨。

首先是估值泡沫。“藝術品和礦產(chǎn)不像房地產(chǎn)，已運作得相對成熟，信托經(jīng)理對于此類的研究本來就少，大多數(shù)高度依賴第三方評估機構，風險大?！标愓f。

第9篇：房地產(chǎn)項目資產(chǎn)管理范文

REIT包括兩個內(nèi)容：一個是資金信托，另一個是房地產(chǎn)資產(chǎn)信托。前者是由受托機構依法設立房地產(chǎn)投資信托，向特定人私募或向不特定人公募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益證券，以獲取資金，投資房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關權利、房地產(chǎn)相關有價證券及其他經(jīng)主管機關核準投資的項目，投資者從中獲取投資收益。后者則是由委托人轉移其房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關權利予受托機構，并由受托機構向特定人私募交付或向不特定人公募發(fā)行房地產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券，以表彰受益人對該信托之房地產(chǎn)、房地產(chǎn)相關權利或其所生利益、孳息及其他收益的權利。由此可見，REIT中的資金信托與房地產(chǎn)資產(chǎn)信托是有區(qū)別的：

首先，信托財產(chǎn)和信托性質(zhì)不同。前者的信托財產(chǎn)是資金；后者的信托財產(chǎn)則是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關權利。例如房地產(chǎn)抵押權、房地產(chǎn)租賃權等。前者是信托種類中的資金信托，只是因為投資方向為房地產(chǎn)，所以才列入REIT的范圍；后者是真正意義上的房地產(chǎn)信托，這符合信托性質(zhì)按信托財產(chǎn)分類的屬性。

其次，信托的當事人不同。前者屬于自益信托，即投資者既是委托人又是受益人；后者通常歸于他益信托，即委托人與作為受益人的投資者往往不是同一個人，少數(shù)情況下，委托人可以成為受益人中的一個。

再次，投資目標的確定性不同。雖然兩者的投資目標均為房地產(chǎn)項目，但是后者更具確定性，為委托人所委托的特定房地產(chǎn)項目；而前者投資的項目往往是不確定的，它可以自由選取房地產(chǎn)項目。

最后，信托機構的操作流程正好相反。前者是先募集資金再投入房地產(chǎn)；后者是先受托房地產(chǎn)再募集資金。

在現(xiàn)實生活中，人們可能還會混淆房地產(chǎn)投資信托（REIT）與抵押支持證券（MBS）的概念，因為，在MBS中存在著一種情況：銀行把房地產(chǎn)抵押貸款以信托的形式委托信托機構發(fā)行受益證券，這其實就是REIT中房地產(chǎn)資產(chǎn)信托的一種，是REIT和MBS的交叉部分。

二、REIT的特點

REIT一般以股份公司或托拉斯的形式出現(xiàn)，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機構和人員實施具體的經(jīng)營管理。由于房地產(chǎn)投資信托除受到整體社會經(jīng)濟環(huán)境的影響外，投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠，進而影響到房地產(chǎn)投資信托的營運業(yè)績與市場價值。因此，房地產(chǎn)投資信托常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人員來負責公司的日常事務與投資運作，并實行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務。通過集中專業(yè)管理和多樣化投資組合，有效降低投資風險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在未來承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。

房地產(chǎn)投資信托的資金來源主要有兩個方面：一是發(fā)行股票，由機構投資者和股民認購；另外，就是從金融市場融資，如銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。

REIT除了具有信托的一般特征，即所有權和利益相分離、信托財產(chǎn)獨立性、有限責任和信托管理的連續(xù)性外，還具有以下特征：

1、信托財產(chǎn)是房地產(chǎn)證券，采取股票或受益憑證的形式，可上市交易，流通性強。

2、經(jīng)營期限分為定期或不定期，財務運作對大眾公開，透明度高。

3、法律對REIT的結構、資產(chǎn)運用和收入來源進行了嚴格的要求。如美國規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年0％以上的收益要分配給股東；其籌資資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務，75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。

4、可以獲得有利的稅收待遇，避免了雙重納稅。

三、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司

房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。所謂獨立受托人是指該受托人與REIT的投資顧問和其附屬機構沒有直接或間接利益關系。受托人和董事會的主要職責是負責制訂REIT的業(yè)務發(fā)展計劃并指導其實施。美國稅法規(guī)定，REIT只能進行房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款的被動管理，不能直接參與經(jīng)營。因此，REIT必須聘用專業(yè)的房地產(chǎn)人員或機構實施具體的經(jīng)營管理。

雖然房地產(chǎn)投資信托于房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：

1、房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財”，是財產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。

2、法律對房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結構、收入結構、收益分配作了原則性的規(guī)定。比如，關于資產(chǎn)價值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關于來自于租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關于分配股東金額不低于應納稅收入95％的規(guī)定，從而對其業(yè)務性質(zhì)作出了強制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結構、收入結構、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。

3、房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營管理活動帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進行房地產(chǎn)的管理和運作，只是對房地產(chǎn)管理業(yè)務的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請獨立的房地產(chǎn)投資顧問或承包商來完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營管理活動是積極的。

四、房地產(chǎn)投資信托的辯證分析

（一）REIT的優(yōu)點

1、具有流通性與變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)本身的特性，導致在交易過程中借助于中介機構，不但費力，且轉移手續(xù)繁雜，變現(xiàn)性差，從而使得投資者具有極高的流動性風險。REIT是以證券化方式來表現(xiàn)房地產(chǎn)的價值，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。

2、專業(yè)化經(jīng)營。由于REIT經(jīng)營權與所有權高度分離，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，可以使房地產(chǎn)營運績效大幅度提高，直接影響REIT證券價格的上漲，使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

3、資本積累。REIT是以受益憑證在資本市場募集資金，再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場，有效地結合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個市場的結合，有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得，加速資本積累，促進土地的有效利用。

4、投資風險分散。由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入，個別投資人無法同時進行多項房地產(chǎn)開發(fā)計劃，造成風險的過度集中。REIT是以受益憑證方式募集大眾資金，從事多樣化的投資，除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風險外，也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風險。

5、導正房地產(chǎn)市場的機能。由于REIT的投資組合、投資期間、收益來源與分配等事項，均受到相關法規(guī)的嚴格限制，其目的在于預防房地產(chǎn)短線交易的投機行為，使資金的投入能促進房地產(chǎn)的有效利用。另外，通過REIT的方式來對大型公共建設計劃進行融資，既可順利推動建設，也可使投資大眾分享公共建設投資成果，且經(jīng)由REIT在集中市場或店頭市場掛牌上市，可以達到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果，最終能使整個市場機能得以充分發(fā)揮，增加社會福利。

（二）REIT的缺點

1、募集資金失敗的風險。REIT的資金募集來自一般社會大眾或法人機構，由于投資者的投資意愿會受到市場景氣及利率水平等因素的影響，因此募集工作未必能順利完成。若資金募集失敗或宣告解散時，募集者必須負擔作業(yè)費用，投資者也將承擔機會成本的損失。