房地產(chǎn)公司盈利模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

本文即將針對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者問題進(jìn)行分析，研究誰將成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正主導(dǎo)者。

一　、Reits之與商業(yè)物業(yè)發(fā)展商

恰如創(chuàng)業(yè)板之與創(chuàng)業(yè)人。創(chuàng)業(yè)板不能直接幫助創(chuàng)業(yè)人，雖然創(chuàng)業(yè)板的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件降低了很多，但是畢竟也不是誰想創(chuàng)業(yè)就馬上可以IPO，畢竟還要先由創(chuàng)投基盎進(jìn)行投資，把創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念變成相對(duì)成熟的商業(yè)盈利模式后，才存在創(chuàng)業(yè)板融資的可能，但若沒有創(chuàng)業(yè)板，創(chuàng)投基金就沒有退出渠道，進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)投資失去參與的熱情，創(chuàng)業(yè)計(jì)量的成功率就會(huì)更小。商業(yè)物業(yè)發(fā)展商的產(chǎn)品就像是創(chuàng)業(yè)人的創(chuàng)業(yè)理念和企業(yè)家精神，REITS所需要的是成熟商業(yè)物業(yè)，你開發(fā)的物業(yè)再好，也很難直接讓reits來購買，你要變現(xiàn)自己的產(chǎn)品不能直接依靠PELTS，但rmts的誕生卻可以間接為開發(fā)商業(yè)物業(yè)的地產(chǎn)商服務(wù)，因?yàn)橛辛藃el[S，類似于創(chuàng)投基金的房地產(chǎn)私募產(chǎn)業(yè)基金就可以有退出渠道，從而可以大膽收購開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)去進(jìn)行孵化，把清冷的處女地開發(fā)成繁華的商業(yè)街，當(dāng)私募投資人將商業(yè)地產(chǎn)包裝成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)后，他們就可以高價(jià)出售給fel。ts，從reits處獲取變現(xiàn)?？梢妑eits與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，但卻通過市場(chǎng)機(jī)制的建立為開發(fā)商的順暢運(yùn)行創(chuàng)造了商業(yè)環(huán)境。這與reits投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好有關(guān)，投資reits的人追求的是穩(wěn)定現(xiàn)金流，所以不接受未成熟的物業(yè)，私募產(chǎn)業(yè)基金追求高回報(bào)，把生地(或新樓盤)孵化為成熟商業(yè)街區(qū)的過程是一個(gè)通過經(jīng)營(yíng)規(guī)劃提烈商業(yè)物業(yè)自身價(jià)值的過程，這個(gè)過程雖然租金收益很少，但資產(chǎn)增值的幅度很大。這就好比買股票，reits投資者需要的現(xiàn)金分紅，而私募產(chǎn)業(yè)基金追求的股票價(jià)格的瘋漲。但股價(jià)漲上去7，得有人去接盤，re-沁就是接盤入，也就是為商業(yè)物業(yè)開發(fā)商提供間接融資支持的金融產(chǎn)品和金融機(jī)制。

雖然reits對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資支持不是直接的，不會(huì)立竿見影，但是只要reits機(jī)制正式運(yùn)行，開發(fā)商就等于找到了便利的融資渠道。因?yàn)橛兴侥籍a(chǎn)業(yè)基金的投資，地產(chǎn)開發(fā)商可以不必過多的考慮資金問題，轉(zhuǎn)而把精力轉(zhuǎn)向產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理上。甚至更進(jìn)一步，如果私募產(chǎn)業(yè)基金對(duì)房地產(chǎn)的介入較深，完全可以從土地購買進(jìn)行介入，這樣一來，開發(fā)商將獲得更大解放，完全不必考慮資金和投資，只需把產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、安金和進(jìn)度把握好，就可以成為專業(yè)化的房地產(chǎn)公司。因?yàn)橘Y金問題不在成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，所以進(jìn)入門坎將大幅度降低，大量的市場(chǎng)參與者的進(jìn)入，一方面導(dǎo)致了競(jìng)爭(zhēng)的加劇，另一方面也會(huì)促使開發(fā)商進(jìn)行專業(yè)升級(jí)，提升自身的專業(yè)水平和品牌效益，依靠品牌和專業(yè)在高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上獲得生存空間。

綜上所述，relts時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將不再依賴資金，成為專業(yè)化的開發(fā)公司。開發(fā)商將更加注重專業(yè)能力的提升和品牌效應(yīng)的積累。由于專業(yè)水平的提升，和開發(fā)商對(duì)品牌效應(yīng)的追求，也將極大的提升房地產(chǎn)的質(zhì)量和社會(huì)效益。開發(fā)商將成為以房地產(chǎn)開發(fā)管理為主業(yè)，以收取開發(fā)管理費(fèi)為盈利模式的專業(yè)機(jī)構(gòu)。對(duì)于有一定資金積累的開發(fā)商，還可以參與部分投資，持有開發(fā)項(xiàng)目的部分股權(quán)，但投資已經(jīng)不是主營(yíng)業(yè)務(wù)。

二、Reits之與私募產(chǎn)業(yè)基金

在reits運(yùn)作成熟的市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)基金是商業(yè)房地產(chǎn)的重要投資力量。究其原因。是由商業(yè)地產(chǎn)的特性所決定。作為商業(yè)地產(chǎn)，其價(jià)值與自身的建造成本和運(yùn)營(yíng)成本沒有必然聯(lián)系，而是體現(xiàn)在因?yàn)榉睒s的商業(yè)環(huán)境和成熟的商業(yè)模式所能為物業(yè)帶來的較高租金收益。運(yùn)作成功的商業(yè)物業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)數(shù)倍于自身建造成本的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。正因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的這個(gè)特性，就為投資人提供了巨大的利潤(rùn)空間。專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)根據(jù)自身對(duì)商業(yè)物業(yè)的理解，以正常的價(jià)格購入土地委托專業(yè)開發(fā)商開發(fā)，或購入開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)完成的不成熟物業(yè)，經(jīng)過專業(yè)的規(guī)劃、策劃、和包裝將普通的建筑孵化成繁榮、成熟的商業(yè)街區(qū)。因?yàn)橘徣雰r(jià)是土地成本(或房地產(chǎn)的建造成本加必要利潤(rùn))，而成熟物業(yè)的價(jià)值則是未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。其間的價(jià)值差異有大有小，但正常來說都會(huì)有較大幅度的增值。這個(gè)豐厚的資產(chǎn)增值，就為私募產(chǎn)業(yè)基金提供了足夠的利潤(rùn)空間。而relts的存在，又為產(chǎn)業(yè)基金的平穩(wěn)退出創(chuàng)造了條件，有利于提高產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)業(yè)基金可以只賺取價(jià)值增長(zhǎng)最快的孵化期利潤(rùn)，而將穩(wěn)定現(xiàn)金流出讓于relts。

目前中國的私募產(chǎn)業(yè)基金很少投資干房地產(chǎn)項(xiàng)目，即便有投向房地產(chǎn)的資金，也不是為了通過運(yùn)營(yíng)具體項(xiàng)目來賺取房地產(chǎn)本身價(jià)值的增加值，而是為了將房地產(chǎn)企業(yè)IPO，賺取巨額資本利差。究其原因是投資房地產(chǎn)后沒有退出渠道，當(dāng)reits時(shí)代到來后，產(chǎn)業(yè)基金就可以通過經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，賺取房地產(chǎn)本身增加值的方式獲取利潤(rùn)。從風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)等的角度分析，雖然投資房地產(chǎn)的收益可能不如風(fēng)險(xiǎn)投資孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)那樣獲得十幾倍甚至幾十倍的資本溢價(jià)，但房地產(chǎn)投資有固定資產(chǎn)作保障，風(fēng)險(xiǎn)很小，在商業(yè)物業(yè)孵化期的收益率也遠(yuǎn)高于社會(huì)平均收益率，不失為風(fēng)險(xiǎn)承受力不大，而利潤(rùn)要求較高的投資者的最佳選擇。也就是說，reits市場(chǎng)的誕生，不但解放了開發(fā)商，還將誕生一個(gè)以房地產(chǎn)為投資對(duì)象的產(chǎn)業(yè)基金，將目前市場(chǎng)上的炒房團(tuán)轉(zhuǎn)化為專業(yè)化的金融投資機(jī)構(gòu)，即滿足了投資者獲取房地產(chǎn)溢價(jià)的愿望、又分散了房地產(chǎn)實(shí)物投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)。(有種觀點(diǎn)認(rèn)為reits將吸收目前炒房團(tuán)群體的資金，把房地產(chǎn)實(shí)物投資，轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸱蓊~的金融投資。筆者對(duì)此表示質(zhì)疑。畢竟felts獲得的是穩(wěn)定回報(bào)，炒房團(tuán)追求的是房?jī)r(jià)的升值，兩者沒有可比性。真正吸收炒房團(tuán)資金的應(yīng)當(dāng)是reits時(shí)代將誕生的私募房地產(chǎn)投資基金，也就是本部分論述的對(duì)象。)

三、Reits之與REITS基金管理公司

兩者的關(guān)系就如雞和蛋，要?jiǎng)?chuàng)建reits就必須組建基金管理公司，而組建基金管理公司的前提是reits的出現(xiàn)。兩者的高度依存關(guān)系不難理解，這里不做詳解。由于在reits存在之前，市場(chǎng)上不可能存在felts基金管理公司，所以國內(nèi)讀者對(duì)基金管理公司的職責(zé)定位不太了解。在此。我們暫

以香港的模式為例說明基金管理人的角色定位。就香港的reits而言，基金管理人主要承擔(dān)如下職責(zé)：①制訂該計(jì)劃的投資策略及政策；②運(yùn)用募集資金投資于符合該計(jì)劃的投資目標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；③厘定該計(jì)劃的借款限額；④維持、管理及增加基金的投資組合內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從其職責(zé)看，基金管理者所做的事情就是房地產(chǎn)投融資工作，但其投資的選擇標(biāo)準(zhǔn)不是房地產(chǎn)本身價(jià)格的升值空間，而是基于物業(yè)租金回報(bào)率的分析。由于基金管理人運(yùn)用的是基金資金，所以沒有自身資產(chǎn)，其作為經(jīng)營(yíng)者，業(yè)務(wù)是資者管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)，其收益來源是管理費(fèi)等服務(wù)收費(fèi)。具體收費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)(基本管理費(fèi)+業(yè)績(jī)提成)、物業(yè)購置費(fèi)、物業(yè)出售費(fèi)等。上述基本管理費(fèi)一般在基金資產(chǎn)規(guī)模的0.1％，業(yè)績(jī)提成約為基金收益的5％，物業(yè)購置費(fèi)和物業(yè)出售費(fèi)分別約為物業(yè)交易價(jià)格的0.5％-1％之間。以2007年11月底的壘球reits市值7640億美元計(jì)，各項(xiàng)管理收費(fèi)將超過100億美金。

由于基金管理人的職責(zé)主要是房地產(chǎn)投融資，這一職能與私募房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)基金的工作有雷同之處，所不同在于，reits的投資局限在已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)，而產(chǎn)業(yè)基金投資領(lǐng)域廣泛，可以是住宅市場(chǎng)，也可以是商業(yè)地產(chǎn)。所以，從專業(yè)整合的角度考慮，若私募產(chǎn)業(yè)基金的資產(chǎn)管理人和re-its基金管理人由同一個(gè)金融控股集團(tuán)來承擔(dān)，則不但有利于資源共享和專業(yè)能力的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還能夠在產(chǎn)業(yè)鏈上對(duì)產(chǎn)業(yè)基金和reits基金的投資進(jìn)行必要?jiǎng)澐?，讓私募基金特有的不成熟物業(yè)有了未來的出路，而reits基金在看中目標(biāo)區(qū)域的物業(yè)后，就可以由私募基金先行投資，進(jìn)行市場(chǎng)培育。兩種性質(zhì)基金的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，就可以為金融控股公司帶來更大規(guī)模的業(yè)務(wù)來源，從而增加管理費(fèi)收益，而投資者則可以憑借管理人專業(yè)的投資水平和強(qiáng)大的投資整合能力，獲得更高的投資回報(bào)。

四、REITs之于商業(yè)物業(yè)管理人

商業(yè)物業(yè)管理人的職責(zé)表現(xiàn)在：①策劃租戶的組合及物色潛在租戶；②制訂及落實(shí)租約策略；③執(zhí)行租約條件；④確保所管理的物業(yè)遵守政府規(guī)例；⑤履行租約管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金檢討、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商；⑥進(jìn)行租約評(píng)估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、進(jìn)行會(huì)計(jì)、追收欠租及收回物業(yè)；⑦執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通訊系統(tǒng)及緊急事故管理；⑧制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計(jì)劃；⑨提出翻修及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng)。

從上述職責(zé)看，這里的物業(yè)管理人除了承擔(dān)房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上、的物業(yè)管理職責(zé)外，還承擔(dān)著租賃和商業(yè)規(guī)劃的職責(zé)。在REITs之前，由于商業(yè)物業(yè)主要分散在眾多投資者手中，很難形成統(tǒng)廣的商業(yè)規(guī)劃和租賃管理，所以商業(yè)物業(yè)的管理只有傳統(tǒng)意義的物管業(yè)務(wù)是統(tǒng)一進(jìn)行的，而招租主要是靠業(yè)主自己或委托鉗邊的中介公司進(jìn)行操作，商業(yè)規(guī)劃則根本無從談起。受制于業(yè)務(wù)的分散，中介公司雖然承接了大量的招租業(yè)務(wù)，但也很難進(jìn)行有系統(tǒng)得管理。當(dāng)REITs時(shí)代來臨且REITs市場(chǎng)成熟后，商業(yè)物業(yè)將主要由產(chǎn)業(yè)基金(不成熟階段)和REITs持有，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中，就存在對(duì)商業(yè)規(guī)劃的內(nèi)在需求，商業(yè)物業(yè)管理才能真正成為一個(gè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域。

那么物業(yè)管理人在RElTs時(shí)代將以何種身份存在呢?在上面的分析中我們已近看到：房地產(chǎn)開發(fā)商將擺脫資本依附，成為專業(yè)化的以房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，以收取開發(fā)管理費(fèi)為盈利模式的公司；房地產(chǎn)投融資將由產(chǎn)業(yè)基金管理公司和RE―ITs基金管理公司或者由兩類公司整合在一起的金融控股公司進(jìn)行專業(yè)化的投融資運(yùn)作。從這個(gè)專業(yè)化分工的趨勢(shì)看，商業(yè)物業(yè)管理人的最佳定位應(yīng)當(dāng)是成為專業(yè)化的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，把商業(yè)規(guī)劃、租賃管理和物業(yè)服務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，通過向委托人收取管理費(fèi)獲得經(jīng)濟(jì)利益。

當(dāng)然，從資源整合的角度，私募產(chǎn)業(yè)基金將投資的不成熟物業(yè)進(jìn)行培育后出售也需要對(duì)商業(yè)物業(yè)有專業(yè)的認(rèn)識(shí)。為此私募基金的管理公司也會(huì)招募商業(yè)物業(yè)管理方面的專家；為降低外部交易成本，不排除房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)自身設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)專司商業(yè)物業(yè)管理職責(zé)。但就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，必將是專業(yè)分工日益細(xì)化，商業(yè)物業(yè)管理人必將主要以獨(dú)立公司的身份存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

五、REITs時(shí)代是房地產(chǎn)金融的時(shí)代。房地產(chǎn)公司應(yīng)及早籌建金融事業(yè)部

本文以REITs時(shí)代來臨為切入點(diǎn)，而RElTs主要投資方向?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)，所以文章大部分篇幅分析的都是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變革。變革后的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將主要存在三方市場(chǎng)主體：開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)管理人、房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)金融公司)。具體的運(yùn)作流程將由房地產(chǎn)金融公司主導(dǎo)，當(dāng)房地產(chǎn)金融公司通過自身分析，確認(rèn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)和地段價(jià)值存在投資機(jī)會(huì)時(shí)，將通過私募基金購入土地委托開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并將開發(fā)好的物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進(jìn)行前期市場(chǎng)培育直至物業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此后，私募基金再向REITs出售資產(chǎn)，REITs管理人將物業(yè)委托商業(yè)物業(yè)管理人進(jìn)行后續(xù)管理。在整個(gè)流程中，房地產(chǎn)金融公司始終居于主導(dǎo)地位，雖然開發(fā)商和商業(yè)物業(yè)管理人的專業(yè)水平是決定其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，但房地產(chǎn)金融公司因?yàn)閾碛辛藰I(yè)務(wù)委托權(quán)，所以在很大程度上可以引領(lǐng)市場(chǎng)，并左右開發(fā)商和物業(yè)管理商的命運(yùn)。

不僅商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)格局出現(xiàn)上述變化，住宅市場(chǎng)也將進(jìn)行專業(yè)分工，所不同之處在于在住宅商品房銷售市場(chǎng)上，商業(yè)物業(yè)管理人的角色將由房地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)公司取代。

總之，PElTs時(shí)代的到來將意味著房地產(chǎn)金融時(shí)代的到來，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面將分工日益精細(xì)，另一方面將出現(xiàn)由金融主導(dǎo)的格局。目前的房地產(chǎn)公司應(yīng)找準(zhǔn)自己的定位，或作專業(yè)化開發(fā)商或作專業(yè)化租售公司(商業(yè)物業(yè)管理人或住宅物業(yè)銷售人)，當(dāng)然，如果自身?xiàng)l件具備，最好是從事房地產(chǎn)金融，成為專業(yè)化的房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)。對(duì)于目前一些資金雄厚，管理先進(jìn)，市場(chǎng)號(hào)召力強(qiáng)的公司，甚至可以進(jìn)行資產(chǎn)重組，對(duì)目前的業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，將開發(fā)、租售和投融資分別成立事業(yè)部，統(tǒng)攬房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)專業(yè)業(yè)務(wù)，但與以往所不同之處在于要強(qiáng)調(diào)各個(gè)模塊的專業(yè)性建設(shè)。在reits來臨前，這些事業(yè)部就要進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作，各自就自身的專業(yè)領(lǐng)域到市場(chǎng)上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行格殺，’并培育品牌和知名度，為未來的實(shí)戰(zhàn)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備。

第2篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；中小房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展；對(duì)策

我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近30年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，提高城鎮(zhèn)化水平具有極其重要的作用。但是隨著美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴，全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨盈利水平低、流動(dòng)資金不足、銷售困難等多方面影響。中小房地產(chǎn)企業(yè)必須給自己準(zhǔn)確定位，并且采取積極有效的應(yīng)對(duì)措施，才能獲得企業(yè)生存和發(fā)展的空間。

一、當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)及面臨的問題

經(jīng)過近30年的積累和市場(chǎng)淘汰，我國房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出一批資產(chǎn)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)反映良好的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。但從總體來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的90%之多，其在資產(chǎn)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、管理體制等方面仍然存在著不少突出問題。

（一）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，盈利模式模糊

在2005-2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)上升突進(jìn)的幾年里，部分房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展、迅速壯大的神話，在土地市場(chǎng)上盡力拿地、銷售市場(chǎng)多面出擊，成為業(yè)界的美談。但很多中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，而著重在運(yùn)作一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目賺錢企業(yè)就盈利。由于沒有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，也不研究企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等重要問題，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完全依賴于單個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作情況，因此波動(dòng)性較大。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)整期的到來，各種問題逐漸涌現(xiàn)：高價(jià)拿地者，有及時(shí)退出的、有開發(fā)猶豫的、有忍痛前行的；幸未囤積土地者，多迷茫于未來的政策、未來的方向、未來的產(chǎn)品、未來的動(dòng)與不動(dòng)。

（二）融資渠道單一，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，其開發(fā)、消費(fèi)過程都離不開金融支持。由于我國目前直接融資規(guī)模太小，加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致股市融資功能大幅減弱，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能向銀行申請(qǐng)貸款。再加上原材料和勞動(dòng)力成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)既面臨著融資困難，又面臨著成本增加的壓力，資金鏈越來越緊張。數(shù)據(jù)顯示2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率為74.4%。截至2008年8月21日，兩市共75家房地產(chǎn)類上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為59.55%，非上市房企的負(fù)債率普遍超過了75%，在部分省市，房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率甚至超過了80%（證券日?qǐng)?bào)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)）。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)資信，增加其項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。部分自有資金不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時(shí)回籠，將會(huì)導(dǎo)致工程難以為繼，甚至引發(fā)負(fù)面的連鎖反應(yīng)。

（三）運(yùn)作手法靈活，管理不規(guī)范

現(xiàn)階段中小房地產(chǎn)企業(yè)，多半是在完全市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的局面下產(chǎn)生。在產(chǎn)品切入、市場(chǎng)分析、土地獲取等方面靈活、務(wù)實(shí)，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)的靈敏在項(xiàng)目開發(fā)前充分體現(xiàn)。但在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，此類企業(yè)的問題也逐步顯現(xiàn)。由于沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，工程管理占用高層大量精力，在內(nèi)部成本控制上常常達(dá)不到管理目標(biāo)；物業(yè)管理、售后服務(wù)等缺乏整體考慮；人事、業(yè)務(wù)部門短期行為嚴(yán)重；缺乏對(duì)員工的約束和激勵(lì)機(jī)制，工作效率低下；這些管理的不規(guī)范嚴(yán)重影響了中小房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（四）資源整合意識(shí)強(qiáng)，人才缺乏導(dǎo)致專業(yè)依托不足

中小房地產(chǎn)企業(yè)往往不具備房地產(chǎn)整鏈條開發(fā)能力，自身缺少規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理、招商等核心技術(shù)人才和經(jīng)驗(yàn)，在操盤過程中，多采用和“外腦”合作的方式進(jìn)行，如與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院、地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)合作。但是實(shí)際操作中，和“外腦”合作使中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨兩類困難：一是外腦只是一段式合作，各合作機(jī)構(gòu)大都以自己目標(biāo)利益為重，缺少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來全盤統(tǒng)籌規(guī)劃的考慮；二是內(nèi)外接口容易出現(xiàn)問題，如規(guī)劃設(shè)計(jì)理念不同容易出現(xiàn)分歧，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是項(xiàng)目效率下降，錯(cuò)失黃金銷售季節(jié)。

二、我國中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)策

隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的來臨，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)如何克服各種阻礙，獲得企業(yè)生存和發(fā)展的空間，已成為刻不容緩的任務(wù)。

（一）加快房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換，增強(qiáng)自身實(shí)力

面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來冬天之際，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在冬天保存實(shí)力、凝聚力量成為首要的問題。當(dāng)下正是中小房地產(chǎn)企業(yè)盤點(diǎn)自身資源，梳理自身特性，積蓄自身實(shí)力的時(shí)期。未來的房地產(chǎn)企業(yè)要具備真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵要通過對(duì)企業(yè)內(nèi)外部資源的把握，重點(diǎn)分析國家經(jīng)濟(jì)政策的走向、資本市場(chǎng)的未來發(fā)展、客戶的需求變化趨勢(shì)；明確企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)地域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣狀況，建立符合自身特點(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。同時(shí)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，如按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立科學(xué)的管理體系，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量形成完整的內(nèi)部監(jiān)控體系，培育房地產(chǎn)公司營(yíng)銷體系、市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等各相關(guān)環(huán)節(jié)的能力，完善用人制度和激勵(lì)機(jī)制，準(zhǔn)備在房地產(chǎn)市場(chǎng)春天來臨時(shí)全力而出。

（二）準(zhǔn)確定位，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

調(diào)整期對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅需要對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地政策、金融政策、土地市場(chǎng)的深入研究，充分占有各類信息，而且企業(yè)要因地制宜，依據(jù)當(dāng)前的實(shí)際情況給自己準(zhǔn)確定位，既要尋找適合自身發(fā)展的區(qū)位及項(xiàng)目，也要充分挖掘市場(chǎng)潛力。中小房地產(chǎn)企業(yè)與大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，其優(yōu)勢(shì)不在價(jià)格方面，而在于生產(chǎn)批量少、規(guī)格特別的地區(qū)性產(chǎn)品。開發(fā)、生產(chǎn)和銷售這些產(chǎn)品，需要熟悉局部市場(chǎng)的情況和消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)以及他們的特殊要求。在新形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺脫在大城市中心、在高檔住宅方面的廝殺，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上創(chuàng)造短缺，創(chuàng)造個(gè)性，創(chuàng)造不可替代性。筆者所在的德邦控股集團(tuán)就針對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，選擇了在三線城市慈溪開發(fā)酒店式公寓世貿(mào)嘉園，公司不僅力推“100-140m2”的主力戶型，而且考慮到今后入住人群對(duì)生活方便、舒適的需求，做好樓盤的生活配套設(shè)施。這樣做也蘊(yùn)藏著極大的商機(jī)，面積小的房型需求人群較多，銷售快，資金回籠快，風(fēng)險(xiǎn)比較小，酒店式公寓同時(shí)可以增加“賣點(diǎn)”，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。

（三）以品牌為載體，拓展企業(yè)發(fā)展空間

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，品牌是規(guī)劃、設(shè)計(jì)、文化、品質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力、服務(wù)、營(yíng)銷等多層面因素的集成和凝結(jié)，是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合體現(xiàn)。就其實(shí)質(zhì)來說，它代表著銷售者交付給客戶的產(chǎn)品特征、利益和服務(wù)的一貫性的承諾，久負(fù)盛名的品牌就是優(yōu)質(zhì)質(zhì)量的保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于公眾認(rèn)知度不高，因此急需加強(qiáng)自身創(chuàng)造附加值的能力和專業(yè)化能力，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、質(zhì)量控制、成本管控和營(yíng)銷策劃等諸多方面。與其他產(chǎn)業(yè)鏈相比，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端有較多的環(huán)節(jié)，而在行業(yè)利潤(rùn)分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場(chǎng)權(quán)力。為了實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張，提高品牌價(jià)值和企業(yè)影響，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)施積極的品牌戰(zhàn)略與服務(wù)戰(zhàn)略，拓展企業(yè)的市場(chǎng)空間。

（四）拓寬融資渠道，解決資金“瓶頸”

面對(duì)新形勢(shì)，中小房地產(chǎn)企業(yè)要多方拓寬融資渠道，降低融資成本，緩解資金困難。一是探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實(shí)守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡(jiǎn)單、方便，對(duì)解決個(gè)別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)資金短缺能起到很大作用。二是出讓部分股權(quán)，與其他房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟。中小房地產(chǎn)企業(yè)在具有自主性和靈活性等優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，也存在企業(yè)規(guī)模小、資源數(shù)量有限的問題。不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)之一，而戰(zhàn)略聯(lián)盟是實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的有效手段。個(gè)別開發(fā)企業(yè)在有些項(xiàng)目上雖然擁有土地，但又缺乏龐大的資金進(jìn)行開發(fā)，為了吸收資金，可以采取將該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分，尋求與之相匹配的資金及技術(shù)管理能力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)。這樣不僅可以解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題，更有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平提高、擴(kuò)大市場(chǎng)等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，達(dá)到雙方共贏的目的。

（五）利用房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整時(shí)期儲(chǔ)備專業(yè)人才

人才是當(dāng)今時(shí)代最重要的資源和生產(chǎn)要素，對(duì)管理能力不足、人才欠缺的中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。最近一年來，隨著美國次貸危機(jī)以及由此引發(fā)的全球金融危機(jī)，國內(nèi)外出現(xiàn)了人才的特殊流動(dòng)跡象――“海歸人才從國外回到國內(nèi)尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，大企業(yè)裁員引起人才流動(dòng)到中小企業(yè)，部分人才流出房地產(chǎn)行業(yè)”。行業(yè)的調(diào)整，使越來越多的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心降薪、失業(yè)，尋求穩(wěn)定的、更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，是一部分人轉(zhuǎn)投其他行業(yè)的初衷。在北京、上海等地一部分業(yè)內(nèi)人士，基于對(duì)行業(yè)調(diào)整期的悲觀看法，已經(jīng)開始流向其他二線、三線城市。有志于長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)開發(fā)的中小型企業(yè)，在這個(gè)時(shí)候可以用較低的成本獲取流出知名房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)人才，同時(shí)制定一系列吸引人才、留住人才、培養(yǎng)人才的政策，真正進(jìn)行人才儲(chǔ)備。中小房地產(chǎn)企業(yè)若沒有在行業(yè)調(diào)整期積累起自己的人才體系，就失去了在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖期快速發(fā)展的資本。

全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩和我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)使我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。那些嚴(yán)重依賴獲取稀缺資源而自身創(chuàng)造價(jià)值能力不足的房地產(chǎn)公司，將面臨嚴(yán)重的生存危機(jī)。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，就要準(zhǔn)確定位，牢牢把握好市場(chǎng)開發(fā)方向，提高自身綜合實(shí)力，才能獲得生存和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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4、黃瑞吉.淺析中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略[J].經(jīng)濟(jì)師,2008(2).

第3篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度分析

分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度主要是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向比較，以及在時(shí)間維度上對(duì)未來趨勢(shì)的研究。集中度的分析一般主要是從房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年的銷售金額和銷售面積上考慮，來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中排名靠前的大企業(yè)市場(chǎng)占有情況。本文選取的數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)的總量銷售數(shù)據(jù)，計(jì)算集中度的公式如下所示：

銷售金額集中度=當(dāng)年入榜企業(yè)的銷售金額/當(dāng)年全國商品房銷售金額*100% （1）

銷售面積集中度=當(dāng)年入榜企業(yè)的銷售面積/當(dāng)年全國商品房銷售面積*100% （2）

需要說明的是，因房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)的住宅銷售額和銷售面積數(shù)據(jù)難以收集，故本文選取的是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額和銷售面積總量數(shù)據(jù)。根據(jù)上述公式，本文分別計(jì)算了銷售金額和銷售面積排名前10、前20、前50的房地產(chǎn)企業(yè)最近三年的集中度，結(jié)果如表1和表2所示。從表1中，我們可以看出，最近三年，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額的集中度都在逐年上升，表明大企業(yè)的實(shí)力有進(jìn)一步增強(qiáng)的趨勢(shì)和傾向，截止2012年，全國所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共有89859家，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量如此之大，目前上榜的這10家、20家、50家企業(yè)的銷售金額集中度可以說是相當(dāng)高，進(jìn)一步從表2看，也可以得出同樣的結(jié)論，銷售面積的集中度也是逐年上升，且占比相對(duì)較高。未來，在日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有明顯的資金實(shí)力、開發(fā)規(guī)模等優(yōu)勢(shì)，在利率市場(chǎng)化的大背景下，未來一段時(shí)間內(nèi)利率中樞有抬升的趨勢(shì)，這對(duì)小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，面臨被洗牌的風(fēng)險(xiǎn)較大，而大的開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)重組中能獲得相對(duì)較多的優(yōu)勢(shì)和收益，產(chǎn)生明顯的馬太效應(yīng)。

表1 上榜企業(yè)銷售金額集中度

注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心。

表2 上榜企業(yè)銷售面積集中度

注：數(shù)據(jù)來源于CRIC，中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心。

表3 上榜企業(yè)銷售金額/銷售面積之比

根據(jù)表1和表2，將二者的集中度相除，其比值數(shù)據(jù)如表3所示，該表至少反映了以下兩個(gè)問題。第一，表中歷年的數(shù)字顯著大于1，即相對(duì)上榜企業(yè)的銷售面積而言，其對(duì)應(yīng)的銷售金額占比更大，表明上榜企業(yè)的品牌價(jià)值較大，產(chǎn)品的認(rèn)可度高，最重要的是定價(jià)能力強(qiáng)，這可能是基于兩方面的原因，其一，即使在同一區(qū)域，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品也可以比小企業(yè)的產(chǎn)品定價(jià)高，因?yàn)槠放频恼J(rèn)可度高，定價(jià)相對(duì)偏高也可以順利實(shí)現(xiàn)銷售;其二，即使在行情不好時(shí)，大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金實(shí)力雄厚，不需要通過降價(jià)或者只進(jìn)行小幅度的降價(jià)銷售來回籠資金，而小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金鏈的高度緊張，通常更愿意進(jìn)行更大幅度的降價(jià)促銷來促使資金回籠。無論是上述哪一個(gè)原因，都表明大的開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比小開發(fā)商要小的多，且收益率相對(duì)高很多。第二，從最近三年的變動(dòng)趨勢(shì)來看，都有顯著降低的趨勢(shì)，表明市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，即使大的房地產(chǎn)開發(fā)商也有利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)，這很可能是源于土地的價(jià)格持續(xù)走高，導(dǎo)致其成本顯著上升。

綜上所述，未來市場(chǎng)的集中度有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)，大企業(yè)發(fā)展所面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，而小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存的壓力更大，面臨被洗牌的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是未來隨著房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)變，小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中面臨資金支持不足的問題，其被淘汰的概率大幅度上升。

二、房地產(chǎn)企業(yè)股東背景分析

為了進(jìn)一步分析上述上榜企業(yè)實(shí)力背后的影響因素，本文側(cè)重從股東背景和是否為上市公司兩個(gè)角度展開分析。相關(guān)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表4和表5所示。

表4 2013年上榜企業(yè)的股東背景

表5 2013年上榜企業(yè)上市融資情況

表4顯示了上榜企業(yè)的股東背景，主要從是否是國有控股還是民營(yíng)控股兩個(gè)角度看，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上榜的企業(yè)中，無論是TOP10、TOP20還是TOP50，上榜的企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)的占比達(dá)到了半壁江山，總體維持在60%的比例左右，說明目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不是國有企業(yè)一家獨(dú)大，民營(yíng)企業(yè)由于在管理理念、盈利水平等定位比較清晰、目標(biāo)比較明確，所以在未來的市場(chǎng)發(fā)展中，更有可能獲得較大的發(fā)展，可持續(xù)性也較強(qiáng)。上述結(jié)論主要是鑒于以往房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一些標(biāo)志性事件來判斷，在過去十年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金時(shí)期，尤其是在地王頻出的幾年里，我們可以看到，獲得地區(qū)地王稱號(hào)的基本上是國有或國有控股的房地產(chǎn)企業(yè)，由于其資金實(shí)力雄厚，加上領(lǐng)導(dǎo)的考核模式，國有房地產(chǎn)更加注重企業(yè)的規(guī)模大小，而對(duì)利潤(rùn)等指標(biāo)的重視程度不夠，導(dǎo)致他們?cè)谧鰶Q策時(shí)往往強(qiáng)調(diào)的是市場(chǎng)份額、開發(fā)區(qū)位等，盈利能力相對(duì)較差。他們的決策使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在過熱的時(shí)候起到了添油加醋的效果，最終導(dǎo)致所有參與者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，國資委針對(duì)78家央企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)：“處于調(diào)整階段的中央企業(yè)集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案?！庇纱丝梢?，今后民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)由于較高的效率會(huì)更上一層樓，整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)表現(xiàn)的更加理性。

實(shí)際的市場(chǎng)表現(xiàn)也確實(shí)如此，我們可以從最近十年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量變化當(dāng)中看出一些端倪，從1998年國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè){1}一家獨(dú)大，經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在數(shù)量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是達(dá)到了90%以上的絕對(duì)多數(shù)，但是不可否認(rèn)的是，現(xiàn)存的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在體量上平均明顯偏大，而民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展參差不齊，比如在2003年和2008年出現(xiàn)兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)顯著增加的時(shí)段，當(dāng)時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，一些主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)通過成立項(xiàng)目公司的形式，購買一兩塊土地就開始搞房地產(chǎn)開發(fā)，這樣的企業(yè)在行情不好的時(shí)候很容易被淘汰。但不可否認(rèn)的是，目前民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)、投資中地位不可同日而語，排名靠前的企業(yè)相對(duì)實(shí)力有了顯著的提升，在未來的發(fā)展中處于相對(duì)有利的位置。

其次，從上市的角度分析，如表5所示，上榜企業(yè)各層次排名中上市的比例基本維持在80%以上，說明上市的房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中很有競(jìng)爭(zhēng)力，這一點(diǎn)不難理解，通過上市這一行為，可以大量的擴(kuò)充自有資本金，企業(yè)的實(shí)力自然快速提升，在房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金的優(yōu)勢(shì)往往就是企業(yè)實(shí)力的象征、行業(yè)地位的保障。從今年3月份開始，房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資重新開閘，可以想象，獲得上市融資的企業(yè)實(shí)力可以獲得進(jìn)一步的增強(qiáng)，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)行情周期波動(dòng)中也可以游刃有余，因此，可以說，房地產(chǎn)企業(yè)上市的好處是顯而易見的。

三、未來房地產(chǎn)企業(yè)的走向

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的市場(chǎng)化發(fā)展，雖然市場(chǎng)的集中度有所上升，但目前仍然呈現(xiàn)比較分散的競(jìng)爭(zhēng)格局。究其原因，一方面是市場(chǎng)供不應(yīng)求和土地紅利為行業(yè)提供可觀的利潤(rùn)空間;另一方面在整個(gè)價(jià)值鏈當(dāng)中利潤(rùn)集中在拿地環(huán)節(jié)，其他環(huán)節(jié)技術(shù)粗放，均可外包。形成了高利潤(rùn)、低門檻，因而分散割據(jù)，并形成行業(yè)以拿地環(huán)節(jié)和貸款為核心的“土地紅利+高杠桿”盈利模式。但自從土地實(shí)施招拍掛后，土地價(jià)格的飛速上漲壓縮由土地紅利帶來的利潤(rùn)空間，且受持續(xù)的宏觀調(diào)控影響，融資成本的大幅攀升和銀行開發(fā)貸款的限制，進(jìn)一步壓縮開發(fā)商通過低成本杠桿套取土地紅利的能力。再加上，各類宏觀調(diào)控行政干預(yù)政策，使近年來行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)門檻和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷提高，讓具備資金規(guī)模、融資能力、區(qū)域土地獲取能力強(qiáng)的企業(yè)加快兼并市場(chǎng)，加速了行業(yè)的整合。因此，我們看到了近幾年市場(chǎng)的集中提有了一定的提升。

展望未來十年，行業(yè)整合步伐繼續(xù)加速，參考發(fā)達(dá)國家與地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)演進(jìn)，本文認(rèn)為隨著行業(yè)的精細(xì)化、專業(yè)化分工的發(fā)展，未來行業(yè)將向綜合型和各環(huán)節(jié)專業(yè)型公司兩大類分化。因?yàn)橥恋丶t利空間的下降迫使行業(yè)的盈利模式，從僅僅集中在拿地環(huán)節(jié)，逐步向下游各個(gè)環(huán)節(jié)延伸。通過各環(huán)節(jié)的精細(xì)化管理發(fā)展，提升盈利能力和可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

第4篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

一、房地產(chǎn)行業(yè)遇增長(zhǎng)瓶頸，金融創(chuàng)新帶來變革機(jī)遇

1.房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長(zhǎng)天花板，房企盈利能力下滑

2015年至今，在持續(xù)的貨幣寬松、信貸增產(chǎn)、政策松動(dòng)的強(qiáng)刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入小周期上升階段，市場(chǎng)交易行情持續(xù)復(fù)蘇，房企資金鏈明顯好轉(zhuǎn)，收獲了靚麗的成績(jī)單。但是從長(zhǎng)期來看，除一線城市和少數(shù)核心二線城市出現(xiàn)供小于求的情況，大部分城仍然市面臨庫存積壓、降價(jià)難銷的困境，去庫存依舊是未來長(zhǎng)期主題。同時(shí)，天價(jià)地王頻頻出現(xiàn)，地價(jià)漲幅持續(xù)高于房?jī)r(jià)漲幅，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間繼續(xù)縮窄在所難免。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售規(guī)模增長(zhǎng)的中長(zhǎng)期瓶頸，依靠簡(jiǎn)單拿地、開發(fā)賣房的盈利模式將難以持續(xù)。從上市房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，自2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率從接近40%的高位持續(xù)下降至28%，銷售凈利潤(rùn)率從16%下滑至不足10%，行業(yè)盈利空間持續(xù)被壓縮。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)明顯回暖，但多數(shù)房企增收不增利，2016年一季度行業(yè)銷售凈利率為9.68%，同比下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)。今年一季度房企盈利繼續(xù)出現(xiàn)分化，1/4的上市房企銷售凈利率高于10%，而另有1/4的房企卻已經(jīng)為負(fù)值。

2.部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高企，急需改善融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，必然會(huì)導(dǎo)致高杠桿和負(fù)債率偏高，而房企的主要融資渠道為債務(wù)融資（銀行貸款、委托貸款、公司債等）。去年以來信貸政策寬松，銀行貸款利率多次下調(diào)，房企融資成本明顯降低，同時(shí)A股再融資渠道也在放寬，房企融資沖動(dòng)強(qiáng)烈。2016年1-6月，上市房企發(fā)行公司債、企業(yè)債、超短融等信用債超過2500億元，遠(yuǎn)高于去年同期水平，代表房企發(fā)行公司債的票面利率普遍在3%-4%之間，較去年明顯降低；2015年28家上市房企定向增發(fā)募集資金超過1200億元，今年上半年又有20家房企定向增發(fā)700多億元，另有25家房企正處于審批流程中，部分房企甚至連續(xù)推出定增方案，房企資金饑渴可見一斑。

房地產(chǎn)企業(yè)融資的增加，造成部分房企資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。上市房企資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)升高，2015年達(dá)到76.64%，比2014年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。綠地控股、泛?？毓傻炔糠址科蟮馁Y產(chǎn)負(fù)債率超過了87%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，其負(fù)債以債券、銀行貸款等為主。房企負(fù)債率高企，意味著企業(yè)償債壓力巨大，同時(shí)會(huì)影響企業(yè)后續(xù)再融資的安排，因而急需開拓融資渠道及創(chuàng)新融資模式。

3.房地產(chǎn)與金融合作密切，金融創(chuàng)新浪潮帶來發(fā)展機(jī)遇

房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)都是傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，二者合作廣泛而密切，在國外的行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)直接被視為金融的一部分。一方面，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性使其成為金融領(lǐng)域最重要的抵押品和融資工具；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債、IPO、定增等傳統(tǒng)方式融資，同樣離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。

近幾年，隨著金融市場(chǎng)管制逐步放寬，金融創(chuàng)新尤其是直接融資渠道拓寬，互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼，金融行業(yè)迎來新一輪發(fā)展階段，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來變革的機(jī)遇。以P2P、眾籌等為代表的新型互聯(lián)網(wǎng)融資方式，為房企將重資產(chǎn)的房子、土地轉(zhuǎn)換為輕資產(chǎn)提供了便利。金融創(chuàng)新也在推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展，譬如ABS＼MBS＼CMBS、類REITs、公積金貸款證券化等產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，這為房企開辟了新的融資渠道，有利于提高資產(chǎn)流動(dòng)性。在“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”大融合的趨勢(shì)下，部分房企借助金融創(chuàng)新力量，加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，目標(biāo)成為產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)或其他類基金投資管理機(jī)構(gòu)，也變得順理成章。

二、房企轉(zhuǎn)型金融背后動(dòng)因思考

1.企業(yè)利潤(rùn)多元化，謀求高投入高回報(bào)

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)，最主要的目的是尋求更大增量市場(chǎng)，突破現(xiàn)有行業(yè)發(fā)展瓶頸，拓寬企業(yè)利潤(rùn)來源。而金融行業(yè)門檻高、資本金數(shù)量大、盈利能力強(qiáng)，正符合房企未來戰(zhàn)略需求。部分投資于金融行業(yè)的房企，已經(jīng)獲得豐厚回報(bào)。泛海控股的民生證券公司已經(jīng)成為其利潤(rùn)主要來源，2015年證券公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)占比達(dá)到51.2%。綠地控股的全資子公司綠地金控去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)30 億元，占比上市公司凈利達(dá)40%。

2.拓寬融資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本

房企直接參與金融業(yè)務(wù)，將融資渠道從銀行、公司債擴(kuò)展至信托、私募基金、保險(xiǎn)、REITs、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域，并且不斷發(fā)展出融資租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、P2P與眾籌等新型融資方式。而以債權(quán)融資為主的融資結(jié)構(gòu)，也悄然發(fā)生改變，股權(quán)融資占比大幅增加，房地產(chǎn)股權(quán)投資基金開始興起。直接參股或控股金融機(jī)構(gòu)的房企，享有更多融資便利，入股保險(xiǎn)的企業(yè)將有可能獲得大量低成本、長(zhǎng)期限的保險(xiǎn)資金；對(duì)入股銀行的房企而言，一方面其在地產(chǎn)開發(fā)周期中的融資需求皆有所滿足，包括前期拿地保證金、開發(fā)貸、銷售期按揭貸款以至于在持有運(yùn)營(yíng)階段的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款、社區(qū)金融服務(wù)等，另一方面也可對(duì)房企產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)提供融資服務(wù)。

3.推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)多為重資產(chǎn)模式，即企業(yè)投入大量自有資金用于拿地、開發(fā)項(xiàng)目；但是借助金融創(chuàng)新方式，房地產(chǎn)基金、眾籌等多種融資渠道獲取資金，將項(xiàng)目大部分權(quán)益打包轉(zhuǎn)讓，一方面使企業(yè)債務(wù)出表，從而優(yōu)化房企財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)構(gòu)，另一方面使企業(yè)專注于設(shè)計(jì)、建造、招商及運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)換。

三、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的三大主要模式

1.成立金融控股平臺(tái)，統(tǒng)籌金融業(yè)務(wù)，獲取金融全牌照

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融最直接的模式就是成立金融控股平臺(tái)，獨(dú)立開展所有進(jìn)入業(yè)務(wù)，通過多種渠道布局，目標(biāo)是獲取金融領(lǐng)域全牌照。采用這種模式的多為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬達(dá)集團(tuán)、恒大集團(tuán)、綠地集團(tuán)等，它們未來謀求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同效應(yīng)，力求打造金融地產(chǎn)財(cái)團(tuán)的發(fā)展模式。

萬達(dá)集團(tuán)在2015年正式成立萬達(dá)金融集團(tuán)，目前已經(jīng)擁有網(wǎng)絡(luò)金融、保險(xiǎn)、投資等子公司，今年上半年收入155億元，發(fā)展極其迅速。恒大集團(tuán)成立恒大金融集團(tuán)，先后獲得保險(xiǎn)、銀行等業(yè)務(wù)牌照，設(shè)立恒大金服公司涉足互聯(lián)網(wǎng)金融，其中“恒大人壽”借助亞冠決賽高調(diào)亮相，引起廣泛關(guān)注。綠地集團(tuán)將金融業(yè)務(wù)作為三大新業(yè)務(wù)版塊，成立金融控股集團(tuán)，進(jìn)入包括互聯(lián)網(wǎng)金融、私募基金、小貸/擔(dān)保等多個(gè)領(lǐng)域，并參股東方證券、上海農(nóng)商銀行、錦州銀行等金融機(jī)構(gòu)。

2.參股控股金融機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大金融布局

部分中型房企由于自身實(shí)力有限，但是在金融行業(yè)擁有一定的經(jīng)驗(yàn)或資源，選擇直接參股或控股金融機(jī)構(gòu)的方式，以“地產(chǎn)+金融+X”為戰(zhàn)略目標(biāo)，逐步轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)。一般而言，房企主要通過認(rèn)購上市金融機(jī)構(gòu)定向增發(fā)的股份或二級(jí)市場(chǎng)收購、收購非上市金融機(jī)構(gòu)股權(quán)等手段，獲取金融機(jī)構(gòu)的參與乃至控制權(quán)，快速開展金融業(yè)務(wù)；或者聯(lián)合其他房企、資本共同發(fā)起設(shè)立壽險(xiǎn)、財(cái)險(xiǎn)、再保險(xiǎn)、民營(yíng)銀行等公司，從而獲取金融牌照，擴(kuò)大金融領(lǐng)域布局。

泛?？毓墒堑湫偷霓D(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，從2014 年起加大了在金融領(lǐng)域的投資，在“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路指導(dǎo)下，先后收購并增資民生證券、亞太財(cái)險(xiǎn)、民生信托、民生期貨等，設(shè)立基金、投資管理公司、民金所等子公司，聯(lián)合其他民企發(fā)起成立壽險(xiǎn)、再保險(xiǎn)公司等，不斷完善金融版圖。

互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)則是房企轉(zhuǎn)型金融的熱門路徑。今年以來，就有金地集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上線互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，推出眾籌、首付貸、供應(yīng)鏈融資等各類金融產(chǎn)品。2016年9月，泛海控股設(shè)立民生金服控股有限公司，也建立了互聯(lián)網(wǎng)金融控股平臺(tái)。

3.與金融機(jī)構(gòu)合作，創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

雖然很多房企意識(shí)到金融業(yè)務(wù)的價(jià)值，但是出于自身實(shí)力、整體戰(zhàn)略等多種原因，難以直接參與金融業(yè)務(wù)，所以選擇與外部金融機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新結(jié)合。

房地產(chǎn)公司與券商、基金合作推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，將成熟物業(yè)等存量資產(chǎn)打包發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），房企實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的投資退出，提前變現(xiàn)租金收益，縮短投資回報(bào)周期，提高資金運(yùn)用效率，加速輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，而REITs投資人享受租金、物業(yè)升值等帶來的投資收益，豐富資產(chǎn)配置品種，實(shí)現(xiàn)雙贏目標(biāo)。例如，2015年萬科地產(chǎn)與鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”，以不高于基金資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，運(yùn)作一年的投資收益達(dá)到了9%，而同期的同期滬深300指數(shù)下跌近19%。

房企與P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的合作，有些集中于首付貸、眾籌購房等產(chǎn)品，雖然能幫助房企提高成交量，推動(dòng)項(xiàng)目去化，加速銷售資金回籠，但是存在助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲和涉嫌非法集資等法律風(fēng)險(xiǎn)，部分地區(qū)已經(jīng)叫停。而現(xiàn)在房企與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的合作，更加重視場(chǎng)景與金融的結(jié)合，挖掘消費(fèi)金融潛力，譬如圍繞購買房地產(chǎn)過程購房、裝修、物業(yè)管理的消費(fèi)需求，借助互聯(lián)網(wǎng)為客戶提供金融解決方案。

此外，多家房企引入保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者。保利地產(chǎn)引入泰康人壽、珠江人壽、安邦保險(xiǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)引入中國人壽等，推進(jìn)地產(chǎn)與保險(xiǎn)在戰(zhàn)略層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)合作，二者在融資、運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)開拓方面實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。譬如在當(dāng)前熱門的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，保險(xiǎn)作為低成本長(zhǎng)期資金的投入者，地產(chǎn)企業(yè)作為養(yǎng)老社區(qū)的承建者、運(yùn)營(yíng)者，雙方的結(jié)合將帶來持續(xù)良好的效益。

四、房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)須重視風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)與金融雖然都是資金密集型行業(yè)，但是二者在政策監(jiān)管、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等方面存在很大的不同，房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過程中不可避免面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。

金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，轉(zhuǎn)型金融同樣面臨盈利困難的風(fēng)險(xiǎn)。以壽險(xiǎn)業(yè)為例，2015年上海人壽、恒大人壽、人保健康等均出現(xiàn)凈利潤(rùn)虧損億元以上。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，金融機(jī)構(gòu)不良貸款處于上升通道，房企轉(zhuǎn)型金融不得不面臨這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。我國銀行業(yè)不良資產(chǎn)總量和占比最近幾年持續(xù)雙升，不良資產(chǎn)率已經(jīng)突破2%，銀行利潤(rùn)增速出現(xiàn)銳減。

我國金融機(jī)構(gòu)牌照采用審批制，獲取牌照的難度極大，通過發(fā)起設(shè)立金融機(jī)構(gòu)獲取金融業(yè)務(wù)牌照的房企不得不面對(duì)漫長(zhǎng)的審批過程，也有可能無法通過審批。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)產(chǎn)業(yè)資本獲取金融牌照采取嚴(yán)格審核的態(tài)度，譬如目前有200多家企業(yè)排隊(duì)申請(qǐng)保險(xiǎn)牌照，但保監(jiān)會(huì)15年至今年上半年僅批準(zhǔn)24家籌建，對(duì)發(fā)起企業(yè)提出財(cái)務(wù)報(bào)表良好、有持續(xù)出資能力、股東社會(huì)信用要好、有專業(yè)人才隊(duì)伍等多項(xiàng)要求。

而熱門的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融，目前并沒有嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范，也缺乏相關(guān)法律的監(jiān)管和約束。部分房企的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品甚至存在自融問題，即旗下平臺(tái)將募集資金投入到關(guān)聯(lián)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，而這種隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)很難被監(jiān)管部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)。有些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的房地產(chǎn)P2P產(chǎn)品還存在資金監(jiān)管缺失、重復(fù)抵押等問題，面臨房?jī)r(jià)下跌、逾期等風(fēng)險(xiǎn)，如果因此出現(xiàn)兌付問題，對(duì)行業(yè)發(fā)展和房企品牌都是巨大傷害，投資者更是面臨嚴(yán)重?fù)p失。

從監(jiān)管層面來看，房地產(chǎn)參股金融，受到住建部、央行、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門的監(jiān)管，涉及多個(gè)部門的協(xié)調(diào)，有可能存在一定的監(jiān)管空白。而房地產(chǎn)與金融作為關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的行業(yè)，二者的融合，存在影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定的隱患――以房企入股銀行為例，房企可能一定程度上影響銀行的決策，銀行信貸政策、利率政策、風(fēng)控機(jī)制獨(dú)立性減弱，如果房企或銀行一方發(fā)生問題，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)疊加放大。

五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的建議

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛切入金融業(yè)務(wù)，企圖從“地產(chǎn)+金融”的融合中獲取企業(yè)新的發(fā)展動(dòng)力，再加上“互聯(lián)網(wǎng)”的因素，地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新更是層出不窮。房企在轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)該在以下四個(gè)方面努力。

首先，制定轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略目的，做好頂層設(shè)計(jì)規(guī)劃，譬如選擇整體轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)還是走產(chǎn)融結(jié)合，選擇戰(zhàn)略投資或者財(cái)務(wù)投資，實(shí)現(xiàn)全牌照的金控集團(tuán)還是集中某一行業(yè)深耕等。

其次，結(jié)合企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)模式、資本實(shí)力等條件和優(yōu)勢(shì)選擇實(shí)現(xiàn)路徑。以國有大型房企為例，它們資金實(shí)力雄厚、股東背景強(qiáng)大，可以直接獲取金融牌照，甚至直接成立金控集團(tuán)，在發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)同時(shí)，做大金融業(yè)務(wù)，推動(dòng)企業(yè)跨越式發(fā)展。中小房企則資本有限，可選擇互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，開展金融創(chuàng)新，服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。

再次，建立符合金融行業(yè)特點(diǎn)的人才管理與激勵(lì)機(jī)制。金融行業(yè)是資本密集型+知本密集型行業(yè)，人才是核心資源。房企需要建立起市場(chǎng)化的激勵(lì)機(jī)制，完善職業(yè)上升通道，并著手培養(yǎng)地產(chǎn)+金融的復(fù)合型管理人才。

最后，建立地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)的隔離機(jī)制，在分業(yè)監(jiān)管的模式下還應(yīng)建立不同金融機(jī)構(gòu)間的防火墻機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)間、不同金融機(jī)構(gòu)間的關(guān)聯(lián)交易建立審查制度和機(jī)構(gòu)，在符合法律規(guī)定的情況進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，并向監(jiān)管部門報(bào)告。

第5篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

關(guān)鍵詞：旅游企業(yè)；縱向一體化；相關(guān)多樣化

一、引言

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)能否尋求到適合自身的成長(zhǎng)模式是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，對(duì)此各經(jīng)典理論基于所處時(shí)代企業(yè)發(fā)展的實(shí)踐，從不同的立場(chǎng)對(duì)此問題進(jìn)行了精辟的論述。然而，在企業(yè)成長(zhǎng)過程中，不同行業(yè)不同企業(yè)面臨的問題具有較強(qiáng)的特殊性，因此，對(duì)行業(yè)中典型企業(yè)的發(fā)展模式進(jìn)行案例研究具有重要的實(shí)踐意義。

我國旅游業(yè)目前正是處于成長(zhǎng)期的朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游上市公司近年來發(fā)展迅速；加之我國旅游業(yè)開始全面對(duì)外資開放，外資旅游企業(yè)的進(jìn)入必然給國內(nèi)旅游市場(chǎng)造成巨大沖擊，激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本土旅游企業(yè)的發(fā)展和企業(yè)綜合實(shí)力提出了更高的要求。因此，本文選擇在我國旅游行業(yè)中處于領(lǐng)先地位的深圳華僑城控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華控公司”)案例進(jìn)行理論分析和探討，本文認(rèn)為，華控公司“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的成功對(duì)于促進(jìn)我國旅游企業(yè)尤其是旅游大企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有一定的借鑒意義。

二、文獻(xiàn)回顧

企業(yè)發(fā)展模式的選擇在戰(zhàn)略上體現(xiàn)為是否進(jìn)行縱向一體化經(jīng)營(yíng)，在戰(zhàn)術(shù)上則體現(xiàn)為企業(yè)是否進(jìn)行多樣化經(jīng)營(yíng)，而這又取決于對(duì)多樣化經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)后果的認(rèn)識(shí)。目前，關(guān)于多樣化經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)后果即多樣化與企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間的關(guān)系還存在著較多爭(zhēng)議。有研究認(rèn)為多樣化給企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來了負(fù)面的影響，如Maksinovic和Phillips的研究表明同樣規(guī)模的多樣化企業(yè)效率低于非多樣化的企業(yè)，但也有研究表明多樣化并非一定帶來負(fù)面影響。

根據(jù)企業(yè)多樣化經(jīng)營(yíng)理論，多樣化經(jīng)營(yíng)又可分為相關(guān)多樣化和純粹多樣化。理論分析認(rèn)為，由于相關(guān)多樣化可以通過業(yè)務(wù)層面的活動(dòng)共享和公司層面核心競(jìng)爭(zhēng)力的傳遞，最大限度地發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，獲得范圍經(jīng)濟(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)影響力，因此可能獲得更高績(jī)效。因此，在區(qū)分相關(guān)多樣化和純粹多樣化后有研究發(fā)現(xiàn)，適度多樣化經(jīng)營(yíng)的公司生產(chǎn)效率更高，不相關(guān)多樣化的企業(yè)盈利能力顯著低于相關(guān)多樣化的企業(yè)；多樣化經(jīng)營(yíng)成為了國外許多優(yōu)秀大企業(yè)發(fā)展壯大的主要策略，這是因?yàn)閲獯笃髽I(yè)在實(shí)行多樣化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的時(shí)候，往往是為了規(guī)避原來單一市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，尋求新的利潤(rùn)來源，重視多樣化經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度。同樣，還有研究認(rèn)為多樣化本身是中性的，公司的多樣化確實(shí)存在一個(gè)度，相關(guān)多樣化策略優(yōu)于不相關(guān)多樣化策略。

由此可見，企業(yè)在制定未來發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，如果能夠充分發(fā)揮主業(yè)優(yōu)勢(shì)，基于產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行適度相關(guān)的多樣化經(jīng)營(yíng)，將有利于提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率、改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

三、華控公司“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式及經(jīng)濟(jì)后果

1、華控公司簡(jiǎn)介

華控公司1997年9月在深圳證券交易所上市，華僑城集團(tuán)為其控股股東。華控公司是旅游業(yè)中總資產(chǎn)規(guī)模最大的企業(yè)，主要從事旅游及旅游主題地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)，擁有數(shù)量最多、規(guī)模最大、效益最好的主題公園群，是品牌卓著的旅游上市公司，同時(shí)其特有的“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式有效地促進(jìn)了公司在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的旅游市場(chǎng)中，持續(xù)保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

2、華控公司“旅游+地產(chǎn)”模式的形成

2000年，華控公司以資產(chǎn)置換方式，將原參與公司合并報(bào)表的全資、控股的水電公司和華中發(fā)電公司置換取得了華僑城房地產(chǎn)公司25％的股權(quán)，并在此后繼續(xù)增持華僑城房地產(chǎn)公司的股權(quán)。自2001年后，華控公司所持華僑城房地產(chǎn)有限公司的股權(quán)達(dá)到了40％的比重，為公司積極推行“旅游+地產(chǎn)”的互動(dòng)發(fā)展模式奠定了基礎(chǔ)。2003年，公司持股份額已達(dá)50％，與華僑城房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“波托菲諾”又取得了成功，從而有力地促進(jìn)了公司“旅游+地產(chǎn)”獨(dú)特品牌的形成和完善。至2006年，公司主題旅游地產(chǎn)銷售收入約占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的53％。同時(shí)，以深圳華僑城為基地，華控公司還極力向外拓展，通過對(duì)北京、上海、成都、三峽項(xiàng)目的投資，推廣該模式，初步完成戰(zhàn)略布點(diǎn)布局，為未來發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

然而，這種模式能否真正地為企業(yè)創(chuàng)造了“1+1>2”的資源整合優(yōu)勢(shì)，形成品牌效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、環(huán)境效應(yīng)和社會(huì)效應(yīng)，并最終提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，對(duì)華控公司“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式經(jīng)濟(jì)后果的分析將有助于我們解答此問題。

3、“旅游+地產(chǎn)”模式的經(jīng)濟(jì)后果分析

“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的經(jīng)濟(jì)后果最終體現(xiàn)在企業(yè)業(yè)績(jī)上。對(duì)此，董觀志和班曉君在對(duì)旅游上市公司整體樣本進(jìn)行主成分分析時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，華控公司的盈利能力在旅游上市公司中最高，其“旅游+房地產(chǎn)”獨(dú)特盈利模式是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，是旅游板塊里面最為穩(wěn)健的一只股票。為了更詳細(xì)地論證華控公司“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的經(jīng)濟(jì)后果，本文將分別從市場(chǎng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)兩個(gè)方面，對(duì)華控公司案例進(jìn)行深入分析。我們以股票價(jià)格和月市場(chǎng)回報(bào)率反映企業(yè)的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，并把企業(yè)的回報(bào)率與行業(yè)回報(bào)率進(jìn)行比較；以財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，分析企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)，并將其與相關(guān)行業(yè)指標(biāo)進(jìn)行比較。相關(guān)數(shù)據(jù)引自深圳國泰安公司的CSMAR數(shù)據(jù)庫。

(1)市場(chǎng)業(yè)績(jī)

上市公司股票的市場(chǎng)表現(xiàn)是公司經(jīng)營(yíng)狀況的反映，同時(shí)它更體現(xiàn)了投資者對(duì)上市公司的預(yù)期。當(dāng)然，股價(jià)的波動(dòng)還不可避免地受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響。

由圖1可以看出，經(jīng)歷了在上市之初股價(jià)波動(dòng)之后，1999年華控公司的股價(jià)開始回調(diào)。隨后在2000年呈現(xiàn)出波動(dòng)上漲的趨勢(shì)。但是至2003年，股價(jià)卻突然大幅下跌。跌至谷底后，2004年到2006年，其股價(jià)又呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢(shì)。此外，通過對(duì)華控公司的月市場(chǎng)回報(bào)率與旅游行業(yè)平均月市場(chǎng)回報(bào)率比較我們還可以發(fā)現(xiàn)，自2000年開始，期間除了2005年中期和2006年中期公司的月市場(chǎng)回報(bào)率較之行業(yè)平均月市場(chǎng)回報(bào)率出現(xiàn)兩個(gè)暫時(shí)性的低點(diǎn)之外，其他所有時(shí)期，華控公司的月個(gè)股回報(bào)率均高于行業(yè)平均月個(gè)股回報(bào)率，而且在2003年表現(xiàn)得尤為顯著(見圖2)。公司的股價(jià)之所以在2003年出現(xiàn)異常，主要是受當(dāng)時(shí)遍及全國的非典型性肺炎(SARS)的影響，公司股價(jià)大幅下跌，但由于公司整體業(yè)績(jī)得到房地產(chǎn)投資收益的有效支撐，因此較之同行業(yè)其他企業(yè)，公司的月市場(chǎng)回報(bào)率始終高于行業(yè)水平。因此，從總體上來看，剔除災(zāi)難性事件的影響，隨著2000年公司開始涉足房地產(chǎn)并在該行業(yè)不斷深入，華控公司的市場(chǎng)業(yè)績(jī)整體表現(xiàn)較好，呈現(xiàn)出波動(dòng)上升的趨勢(shì)，而且整體回報(bào)率高于行業(yè)水平。

(2)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)

上市公司的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)可以從企業(yè)的盈利能力、發(fā)展能力、股東獲利能力以及公司的償債能力和風(fēng)險(xiǎn)水平等多個(gè)方面加以衡量，其中反映公司盈利能力的資產(chǎn)報(bào)酬率、反映公司股東獲利能力的每股收益以及反映公司發(fā)展能力的資本保值增值率為正向指標(biāo)，指標(biāo)值越大表示相應(yīng)的能力越強(qiáng)。而反映企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)水平的綜合杠桿指數(shù)以及反映償債能力的資產(chǎn)負(fù)債率為負(fù)向指標(biāo)，指標(biāo)值越大，反映企業(yè)相關(guān)能力越弱。相對(duì)于市場(chǎng)表現(xiàn)，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)反映了公司基本層面的信息。

根據(jù)表1的統(tǒng)計(jì)結(jié)果我們可以發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)報(bào)酬率和每股收益指標(biāo)在經(jīng)歷了上市之初的波動(dòng)后，從2000年開始上升，但是在2003年卻急劇下降，隨后穩(wěn)定上升。之所以會(huì)出現(xiàn)這種狀況，同樣與2003年非典型性肺炎事件對(duì)旅游業(yè)的影響相關(guān)。而公司的資本保值增值率從2001年開始保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。此外，我們還可以發(fā)現(xiàn)公司的償債能力處于一個(gè)下降的趨勢(shì)，同時(shí)華控公司的風(fēng)險(xiǎn)水平并沒有得到有效控制，相對(duì)水平較高。為了排除行業(yè)因素的影響，我們還結(jié)合行業(yè)平均水平，對(duì)華控公司的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行進(jìn)一步分析。根據(jù)表1的比較可以看出，華控公司的盈利能力、發(fā)展能力以及股東獲利能力均在2000年開始顯著高于旅游行業(yè)整體水平，并在2003年表現(xiàn)尤為突出。但是公司的償債能力卻低于行業(yè)水平，公司的風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)來說高于行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)水平。因此，從總體上來看我們可以認(rèn)為，若剔除2003年突發(fā)事件的影響，隨著公司在房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展以及“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的逐步形成，公司在財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。

四、對(duì)“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式的深入分析

根據(jù)前文的分析我們可以發(fā)現(xiàn)，作為旅游類上市公司，華控公司在無壟斷性資源可以依托的情況下，加強(qiáng)自主創(chuàng)新，積極推進(jìn)“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式并取得了顯著的成果，從而實(shí)現(xiàn)了“1+1>2”的資源整合優(yōu)勢(shì)。這種經(jīng)濟(jì)后果的出現(xiàn)，與所選擇的發(fā)展模式密切相關(guān)，下文將結(jié)合企業(yè)所處的行業(yè)特征及相關(guān)理論進(jìn)行深入分析。

1、行業(yè)特征分析

華控公司的主業(yè)是主題公園經(jīng)營(yíng)。相對(duì)來說在經(jīng)營(yíng)成本方面以游樂設(shè)備為主，該產(chǎn)業(yè)有投入大、回收周期長(zhǎng)、更新?lián)Q代壓力大等特點(diǎn)。此外，主題公園經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)易受到景點(diǎn)知名度、景點(diǎn)改造的投入、居民消費(fèi)水平、居民消費(fèi)意向等多種因素的影響。然而，這種景點(diǎn)類上市公司卻又具有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，其綜合性強(qiáng)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展的彈性最大，對(duì)發(fā)展和繁榮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，起著極其重要的作用，從而能得到政府的優(yōu)惠政策和政策扶持。因此，經(jīng)營(yíng)完善的主題公園又可以為企業(yè)聚集人氣，帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流、良好的社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效應(yīng)，為企業(yè)品牌培育提供支撐。

房地產(chǎn)行業(yè)的特征與旅游業(yè)截然不同。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有較強(qiáng)的地域性、固定性和唯一性的特征，房地產(chǎn)投資開發(fā)模式處于不斷變化和演進(jìn)的過程。此外，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)大，但是回報(bào)率較高，一般來說房地產(chǎn)行業(yè)有20％至30％的平均回報(bào)率。

2、“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式分析

(1)專用性資產(chǎn)共享

根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，由于專用性資產(chǎn)如專用物質(zhì)資本、專用人力資本、特定的地點(diǎn)資本等的存在會(huì)導(dǎo)致企業(yè)交易成本較高，甚至?xí)l(fā)企業(yè)的機(jī)會(huì)主義行為，而實(shí)行縱向一體化就可以避免有可能發(fā)生的機(jī)會(huì)主義行為，從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

華控公司所開發(fā)的“主題旅游地產(chǎn)”充分地運(yùn)用主題公園旅游區(qū)各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，有效地實(shí)現(xiàn)了旅游行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。一方面，主題公園等旅游景點(diǎn)的建設(shè)，創(chuàng)造了良好的周邊生態(tài)環(huán)境，積聚了人氣，形成了良好的品牌效應(yīng)、社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效應(yīng)，以此為依托，配套適度的主題地產(chǎn)開發(fā)，既實(shí)現(xiàn)了人與自然的和諧，建成具有示范效應(yīng)的主題社區(qū)，又使得地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有不可復(fù)制的特征，避免產(chǎn)品雷同。此外，在區(qū)域進(jìn)入上，完善的規(guī)劃和優(yōu)質(zhì)旅游項(xiàng)目的開發(fā)又促使公司可以借助旅游建立起來的環(huán)境和品牌優(yōu)勢(shì)，建立良好的公共關(guān)系，獲得更為優(yōu)惠的進(jìn)入條件。另一方面，地產(chǎn)開發(fā)為旅游上市公司創(chuàng)造利潤(rùn)，增強(qiáng)了上市公司的綜合實(shí)力；地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)短期可以形成收益，借此可補(bǔ)貼主題公園的高投入發(fā)展。有利于形成有效的內(nèi)部資本市場(chǎng)。因此，華控公司所經(jīng)營(yíng)的旅游業(yè)務(wù)和旅游主題地產(chǎn)開發(fā)充分享有了特定的地點(diǎn)資本、專用的物質(zhì)資本等所帶來的優(yōu)勢(shì)，形成了有效的縱向一體化。

(2)相關(guān)多樣化經(jīng)營(yíng)

華控公司的“旅游+地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式同樣也可看作一種相關(guān)的多樣化經(jīng)營(yíng)，既是經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的擴(kuò)展，由主題公園的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)擴(kuò)展到旅游主題地產(chǎn)的成片開發(fā)；又是地區(qū)的擴(kuò)展，成片開發(fā)的模式從深圳擴(kuò)展到北京、成都、上海等地。這些項(xiàng)目的開發(fā)多是華僑城“旅游+地產(chǎn)”成片綜合開發(fā)模式的延續(xù)，如北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目是以旅游景區(qū)、旅游主題房地產(chǎn)為主的主題社區(qū)開發(fā)概念。由于企業(yè)資源是有限的，能夠支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)也是有限的，因此，合理而科學(xué)的多樣化經(jīng)營(yíng)應(yīng)保持產(chǎn)業(yè)之間的高度關(guān)聯(lián)性，以充分發(fā)揮原企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)并充分節(jié)約資源，在華僑城進(jìn)行多樣化經(jīng)營(yíng)的過程中，旅游業(yè)和旅游主題地產(chǎn)的開發(fā)模式二者具有較高的行業(yè)關(guān)聯(lián)度，有利于提高多樣化經(jīng)營(yíng)的整體績(jī)效。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，華控公司在主題公園業(yè)所具有的品牌優(yōu)勢(shì)和旅游景區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)為旅游主題地產(chǎn)的開發(fā)提供了相關(guān)的品牌、聲譽(yù)等無形資產(chǎn)或者軟技術(shù)，利用多樣化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)企業(yè)無形資產(chǎn)的充分利用和深度開發(fā)。

第二，旅游行業(yè)利潤(rùn)率較高，產(chǎn)品回報(bào)較為穩(wěn)定，與房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的大量需求相互適應(yīng)，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的高回報(bào)可加大對(duì)旅游項(xiàng)目的投資與開發(fā)，有利于內(nèi)部資本的合理配置。房地產(chǎn)投資給企業(yè)帶來了巨額的收益，在華控公司開始進(jìn)入房地產(chǎn)后，企業(yè)的房地產(chǎn)收益逐年上升，占企業(yè)總利潤(rùn)的比重也越來越大，2000年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收益3687萬元，到2005年房地產(chǎn)收益則高達(dá)35166萬元。

第三，多樣化的經(jīng)營(yíng)可以分散企業(yè)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)前文的分析，華控公司的盈利能力、發(fā)展能力以及股東獲利能力方面均高于行業(yè)水平，在這其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的作用是不容忽視的。2003年在旅游業(yè)遭受行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)整體不景氣的情況下，華控公司此時(shí)的總利潤(rùn)幾乎全部為投資收益，投資收益占華控公司總利潤(rùn)的比重為99.11％，“旅游+地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式使得華控公司的整體業(yè)績(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于同行業(yè)的其他上市公司；此后，房地產(chǎn)投資收益也保持在占總利潤(rùn)70％以上。

當(dāng)然，以“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式進(jìn)行多樣化經(jīng)營(yíng)也會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，其中最可能的便是債務(wù)拖累。根據(jù)表l我們發(fā)現(xiàn)，自華控公司開進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，其償債能力和企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)水平都在一定程度上加大，這可能是受房地產(chǎn)投資高投入、高風(fēng)險(xiǎn)特征的影響，因此采取有效的措施規(guī)范和控制內(nèi)部資金的使用將顯得十分重要。

五、結(jié)論與啟示

第6篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

關(guān)鍵詞：高速公路上市公司；毛利率；財(cái)務(wù)狀況：分析

目前，滬深兩市一共有19家高速公路上市公司。從公開數(shù)據(jù)看，這些公司的銷售毛利率高得驚人：其中，50%的毛利率常見，60%、70%、甚至80%以上也能見到。從2011年三季報(bào)數(shù)據(jù)來看，19家高速公路上市公司的整體銷售毛利率高達(dá)59.27%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過被指為暴利的房地產(chǎn)行業(yè)30-40%的毛利率，在遙遙領(lǐng)先的高毛利率影響下，高速公路上市公司直面的是廣大媒體與公民的指責(zé)，要求降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、征收其“暴利稅”的呼聲不絕如縷。事實(shí)上，現(xiàn)今中國高速公路上市公司正確確實(shí)實(shí)經(jīng)歷著十分尷尬局面。

一、超高毛利率成因

（一）畸高過路費(fèi)

高昂過路費(fèi)是群眾能夠感受到的高速公路公司暴利的最直接的外在途徑，主要表現(xiàn)在單位里程費(fèi)用高、收費(fèi)站點(diǎn)過多、部分路段逾期收費(fèi)等。除了以上因素，筆者認(rèn)為，也不可忽略今年來私家車數(shù)量漲幅驚人，致使各路段車流量暴漲。贛粵高速屬于車輛出口型高速路段，其下屬昌九、昌樟、昌泰和九景高速收入分別同比上升了16.59%、21.12%、28.35%和18.06%；客車車流量分別同比上升了14.4%、1.4%、9.3%和22.4%；貨車車流量同比分別上升了8.4%、-19%、11%和20.5%，在車流量攀升的情況下，高速公路的運(yùn)營(yíng)成本也隨之抬升，為彌補(bǔ)養(yǎng)路成本，過路費(fèi)也水漲船高。與此同時(shí)，整個(gè)資本市場(chǎng)的通貨膨脹也是致使高速公路過路費(fèi)抬升的一個(gè)主要原因。

（二）公司涉足房地產(chǎn)業(yè)

從公開渠道來看，收費(fèi)公路收取的費(fèi)用主要用于還貸、道路養(yǎng)護(hù)、人員費(fèi)用、管理費(fèi)、投資再建設(shè)其他道路等。筆者了解到，在這19家A股高速公路上市公司中，大部分公司的主要收入來源為公路收費(fèi)，但隨著公路收費(fèi)期限的減少和規(guī)范性程度的提高，為了保證公司收益，有的公司已經(jīng)將業(yè)務(wù)觸角和資金投向延伸到了其他行業(yè)。如高速公路上的廣告服務(wù)，資金參股其他公司和房地產(chǎn)業(yè)等。從《中國經(jīng)濟(jì)周刊》中獲悉，如今，贛粵高速（600269.SH）、海南高速（000886.SZ）、山東高速（600350.SH）、五洲交通（600368.SH）、湖南投資（000548.SZ）均涉足房地產(chǎn)。開始投資房地產(chǎn)行業(yè)，也對(duì)凈利潤(rùn)率的提高有幫助。以海南高速為例，因?yàn)樵诤Ｄ细咚俟穼?shí)行的是不收費(fèi)原則，其高速公路這一塊兒的收入主要來源于燃油稅形式的提現(xiàn)收費(fèi)和政府每年一定的補(bǔ)償款。2010年，海南高速的營(yíng)業(yè)收入中房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入有4.53億元，而交通運(yùn)輸業(yè)貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入僅為0.79億元。隨著國家對(duì)地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，以地產(chǎn)業(yè)為主的海南高速的盈利模式顯然受到投資者的質(zhì)疑，從年初至今，其股價(jià)下跌了20.71%。

二、凈資產(chǎn)收益率下的高速公路上市公司財(cái)務(wù)狀況分析

媒體報(bào)道中常常提到的高速公路“暴利”，其中的“利”便是指代“毛利率”，眾多報(bào)道中提到高速公路公司利潤(rùn)率高，毛利率高，但都沒考慮投資收益的問題。上市公司參股其他公路可獲得投資收益，并且數(shù)額較大，但營(yíng)業(yè)收入只計(jì)算能夠控股的一部分，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入，算出來的值就偏高了，所謂的毛利率對(duì)比更適用于銷售型公司。

筆者認(rèn)為，應(yīng)該用凈資產(chǎn)收益率（ROE）來進(jìn)行對(duì)比，這一指標(biāo)是反映上市公司盈利能力及經(jīng)營(yíng)管理水平的核心指標(biāo)。該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。

數(shù)據(jù)顯示，高速公路上市公司2011年ROE最高的是重慶路橋18.2%，其次是富臨運(yùn)業(yè)18.1%，第三是現(xiàn)資16.3%。19家高速公路上市公司中，有12家ROE達(dá)到了10%以上，ROE最低的為龍江交通，僅有5.9%。再看124家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，ROE在10%以上的達(dá)到了67家，中宏地產(chǎn)以127%獨(dú)占鰲頭，而高速路上市公司只能排在房地產(chǎn)公司ROE的27名之后?！跋窀咚俟防碚撋腺Y本周轉(zhuǎn)一次得至少十幾年，房地產(chǎn)的話，一個(gè)項(xiàng)目頂多做4年就全部收回了。由于高速路上市公司區(qū)位好，因此ROE能上10%?！鄙鲜鰪氖赂咚俟飞鲜泄竟蓹?quán)管理的知情人士表示。

行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（毛利）占行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的43.9%，比股市高31.6個(gè)百分點(diǎn)，在各行業(yè)中利潤(rùn)占收入比由高到低排第2位，排位超前。行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)比凈利潤(rùn)高1.3倍。然而，行業(yè)整體平均每股凈資產(chǎn)收益率約11.7%，比總股市平均每股凈資產(chǎn)收益率低3.8個(gè)百分點(diǎn)，在各行業(yè)中由大到小排第30位。

三、財(cái)務(wù)狀況成因分析

通過指標(biāo)的簡(jiǎn)要分析，筆者認(rèn)為高速公路屬資金密集型行業(yè)，初期資金投入量大，資金回收期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，凈資產(chǎn)盈利能力低。2011年高速公路公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅0.6次，不及全國國有公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.3次的一半.以2010年銷售毛利率57.14%排在暴利排行榜榜首的山東高速（600350）來說，2010年以124億元的凈資產(chǎn)僅取得12.51億的利潤(rùn)，另一家位列前列的贛粵高（600269）2010年度以185億總資產(chǎn)（其中凈資產(chǎn)124億元）僅取得10.2億元的營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)，凈資產(chǎn)收益率不到8%，經(jīng)營(yíng)還算穩(wěn)定，但稱暴利還不夠格。2010年國務(wù)院公司績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，高速公路凈資產(chǎn)收益率4.9%，與國企平均值6.3%尚有一定差距。高速公路經(jīng)營(yíng)有較高的毛利率，但為什么凈資產(chǎn)收益率不高并且債臺(tái)高筑呢？筆者認(rèn)為有如下兩個(gè)方面的原因：

（一）高速公路通行費(fèi)收入在一定時(shí)期內(nèi)是相對(duì)穩(wěn)定的，經(jīng)營(yíng)者無法通過經(jīng)營(yíng)手段對(duì)車流量產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響而提高營(yíng)業(yè)額，因此，再高的利潤(rùn)率也發(fā)揮不了作用。

（二）高速公路主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率不會(huì)長(zhǎng)期處于高水平，先高后低，總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這是由于高速公路收入與成本費(fèi)用配比特點(diǎn)和優(yōu)質(zhì)路段項(xiàng)目越來越少、平均水平必然下降兩個(gè)因素作用形成的。某段高速公路建成通車后，前三年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入會(huì)較快增加，隨后增長(zhǎng)平穩(wěn)。成本費(fèi)用卻在前五六年較穩(wěn)定，在七年至十二年中會(huì)有大中修或技術(shù)改造，成本增加較多，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率隨之下降。高速公路的發(fā)展規(guī)律，是先易后難，先交通要道后聯(lián)網(wǎng)布面。因此，越是在后期修建的公路，建設(shè)成本越高，車流量卻越少，毛利率下降是顯而易見的。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

繼銀行貸款、股市融資兩大融資渠道被切斷之后，房地產(chǎn)信托這根地產(chǎn)商最后的“救命稻草”也面臨被折斷的危險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)信托最強(qiáng)銷售渠道的銀行已經(jīng)暫停代銷，信托業(yè)務(wù)的收緊無疑會(huì)進(jìn)一步加劇開發(fā)商的資金壓力。

當(dāng)然也有特例。2010年接連完成四筆信托融資，今年年初再接再勵(lì)又添一筆的南國置業(yè)(指“武漢南國置業(yè)股份有限公司”)顯然已經(jīng)做好了準(zhǔn)備。南國置業(yè)CFO袁林在接受《首席財(cái)務(wù)宮》雜志專訪時(shí)也證實(shí)了這一點(diǎn)。

“根據(jù)市場(chǎng)和大環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，CFO需要提前對(duì)公司的融資規(guī)模做出理性判斷。不是融的越多越好，合理的融資規(guī)模才是最好的。”渾身充滿學(xué)者氣質(zhì)的袁林主張地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)要理性。

轉(zhuǎn)型升級(jí)

與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大佬萬達(dá)相比，南國置業(yè)在市場(chǎng)上的聲音偏小。這與其長(zhǎng)期偏安于湖北一隅不無關(guān)系。

南國置業(yè)成立于1998年，次年由于南湖機(jī)場(chǎng)被新機(jī)場(chǎng)取代，留下大片空地，遂被建成一個(gè)30多萬平方米的大型社區(qū)。當(dāng)時(shí)南國置業(yè)董事長(zhǎng)許曉明把深圳住宅的設(shè)計(jì)理念帶回湖北，社區(qū)建成后獲得了空前的成功。自此南國置業(yè)一直在房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)深耕細(xì)作。

南國置業(yè)目前是一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，主要產(chǎn)品線分為兩條。一是專業(yè)建材賣場(chǎng)，當(dāng)?shù)匕傩斩炷茉數(shù)拇笪錆h家裝便是這一產(chǎn)品線的經(jīng)典作品。該項(xiàng)目原址曾是個(gè)破舊的建材市場(chǎng)，小商戶開的小店鋪比比皆是，顯得雜亂無序。南國置業(yè)遂接手將此建成了日后武漢最大的家裝賣場(chǎng)。南國置業(yè)通過對(duì)商戶進(jìn)行環(huán)保審核、成立退還中心和產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)所為綠色家裝筑起了一道防火墻，同時(shí)也得到了商戶的認(rèn)可。大武漢家裝的成功開發(fā)運(yùn)營(yíng)也就成了南國置業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之作。

第二條產(chǎn)品線則是購物中心。從最早開發(fā)的南湖都會(huì)到西匯城市廣場(chǎng)、北都城市廣場(chǎng)，南國置業(yè)在區(qū)域購物中心的運(yùn)作上越來越得心應(yīng)手。

公司最新的產(chǎn)品研究集中在LifestyLe式的生活廣場(chǎng)。作為紀(jì)念的重點(diǎn)項(xiàng)目，南國置業(yè)更是被政府委以重任開發(fā)首義匯項(xiàng)目，公司希望能夠?qū)⒃擁?xiàng)目打造成武昌的新天地，成為武昌區(qū)乃至武漢市的城市客廳、城市名片。

盡管相比開發(fā)住宅，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回籠慢、體量難以迅速擴(kuò)大，但南國置業(yè)卻還是堅(jiān)持將商業(yè)地產(chǎn)作為戰(zhàn)略主線。眼下地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者與專家紛紛表示，商業(yè)地產(chǎn)將迎來“黃金10年”，南國置業(yè)在坐享無限商機(jī)的背后也將承受更多轉(zhuǎn)型的壓力。

過去10年由于房改和城市化的助推，房地產(chǎn)企業(yè)一路野蠻生長(zhǎng)，開發(fā)商在獲得驚人暴利的同時(shí)導(dǎo)致市場(chǎng)過熱，也沉淀了各種畸形發(fā)展的問題。如變更規(guī)劃、違章建筑、環(huán)保超標(biāo)、物業(yè)管理不到位等。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控力度日益加強(qiáng)。就住宅而言，一波接一波的限購令，限制了購買和投資的需求，另一方面是持續(xù)上漲的土地價(jià)格。雙面夾擊之下，住宅開發(fā)商開始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。華潤(rùn)、保利、金地等開發(fā)商的進(jìn)入進(jìn)一步加劇了商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)。

過去積攢的問題不斷暴露在日光之下，加上新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不斷搶奪市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)急需轉(zhuǎn)型升級(jí)。袁林表示，目前競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生變化，獲得資金和土地僅這兩個(gè)要素不再能輕易獲利。未來商業(yè)地產(chǎn)是否賺錢更應(yīng)考驗(yàn)開發(fā)商的前期規(guī)劃定位能力和后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)隨著宏觀環(huán)境的變化，精細(xì)化管理水平的高低也將逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。從目前商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)來看，購物中心的設(shè)計(jì)定位、施工建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)、后續(xù)管理各個(gè)環(huán)節(jié)都需要更高的管理水平。過去的“錢越多越好，地越多越好”這種單純的盈利模式已逐步失效了。

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所涉及的整條產(chǎn)業(yè)鏈都在轉(zhuǎn)型。首先，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已從北京、上海、深圳向中小城市轉(zhuǎn)移。其次，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式也日益多元化。袁林表示，住宅主要用于出售，寫字樓既可出租也可出售，但購物中心更希望持有。原因在于自持物業(yè)不僅可以獲得租金收入還可以獲得升值回報(bào)。第三，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)流程和管理模式也開始轉(zhuǎn)型升級(jí)。在袁林看來，商業(yè)地產(chǎn)的投融資未來對(duì)技術(shù)性分析要求更高。在投資方面，項(xiàng)目所在地的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、居民消費(fèi)能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析等宏觀因素以及項(xiàng)目自身的規(guī)劃定位、財(cái)務(wù)資源和人力資源匹配等可行性分析都會(huì)納入評(píng)估體系，最終確定項(xiàng)目是否值得和能夠投資。融資方面也要經(jīng)過宏觀和微觀市場(chǎng)等環(huán)境的趨勢(shì)分析，結(jié)合公司的資本結(jié)構(gòu)安排以及項(xiàng)目自身現(xiàn)金流短缺峰值和試點(diǎn)合理判斷與安排融資規(guī)模，以此匹配公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃用以達(dá)成公司戰(zhàn)略。

優(yōu)化管理

外界環(huán)境不容樂觀，南國置業(yè)顯然看到了這一點(diǎn)。

就在2009年上市后不久，南國置業(yè)為了提高公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力和管理效益，保證商業(yè)地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)、高效運(yùn)營(yíng)，就組織架構(gòu)做了一些調(diào)整，全面實(shí)行扁平化集中化管理。目前南國置業(yè)由公司總部和項(xiàng)目部?jī)蓚€(gè)平臺(tái)構(gòu)成?？偛堪捶康禺a(chǎn)開發(fā)流程下設(shè)五個(gè)中心，即投資發(fā)展中心、研發(fā)中心、開發(fā)中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心和資源管理中心。項(xiàng)目部則分為開發(fā)項(xiàng)目部與商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目部?jī)蓧K。

對(duì)此袁林表示，公司總部今后的主要任務(wù)就是從戰(zhàn)略角度出發(fā)，確定目標(biāo)和方向，同時(shí)定期對(duì)項(xiàng)目部進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，最后對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理情況進(jìn)行反饋和考核。實(shí)質(zhì)上是對(duì)管理流程和管理理念的重新梳理。新的組織架構(gòu)將有利于資源的合理分配，中間層級(jí)的減少使得管理決策效率大大提高，同時(shí)也為后期的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

組織架構(gòu)的調(diào)整僅僅是南國置業(yè)優(yōu)化管理的一部分。另一方面，從20lO年開始南國置業(yè)開始引入平衡記分卡進(jìn)行管理。平衡記分卡是一種績(jī)效管理體系，其目的在于將精煉籠統(tǒng)的戰(zhàn)略細(xì)化為一個(gè)個(gè)細(xì)小的目標(biāo)并最終落實(shí)在行動(dòng)上。平衡記分卡主要分為財(cái)務(wù)、客戶、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)四個(gè)維度，四者之間存在一定的邏輯關(guān)系。員工通過多方面學(xué)習(xí)可以提高對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)和了解，對(duì)公司運(yùn)營(yíng)和管理能力從而推動(dòng)公司內(nèi)部流程的創(chuàng)新，滿足客戶需求，最終實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的提升。

事實(shí)上，此前已有多家房地產(chǎn)公司采用平衡記分卡進(jìn)行管理。原因在于很多開發(fā)商以獲取利潤(rùn)作為唯一目的，注重短期利益，經(jīng)營(yíng)過程中多有違法違紀(jì)現(xiàn)象，只求“一竿子買賣”，后期的開發(fā)經(jīng)營(yíng)難以為繼，故引入平衡記分卡確保持續(xù)發(fā)展。

袁林認(rèn)為，大多人一般更關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，事實(shí)上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，并不是源頭。如要從根本上提高公司收益，包括高管、中級(jí)管理人員和基層員工在內(nèi)的所有人都應(yīng)重視經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生的源頭并將自身績(jī)效與部門、公司績(jī)效捆綁在一起，實(shí)現(xiàn)從上向下層層分解，從下向上層層聚焦。每個(gè)員工都充分發(fā)揮自己的價(jià)值去實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。

袁林進(jìn)一步介紹道，公司的管理團(tuán)隊(duì)基本出自“學(xué)院派”，董事長(zhǎng)是香港科技大學(xué)和美國西北大學(xué)的EMBA，總經(jīng)理是加拿大海歸，其他管理人員也都上過國內(nèi)及中歐等著名商學(xué)院就讀過EMBA，因此對(duì)員工的學(xué)習(xí)成長(zhǎng)非常重視。公司屬于典型的學(xué)習(xí)型組織。

事實(shí)證明的確如此。南國置業(yè)經(jīng)常外派員工調(diào)研成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。北京的大悅城、來福土；上海的新天地、正大廣場(chǎng)；深圳的萬象城，南國置業(yè)都考察過，部分員工甚至去日本和新加坡吸收先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。其內(nèi)容涉及到項(xiàng)目的定位、招商、財(cái)務(wù)、管理運(yùn)營(yíng)各個(gè)方面，使公司員工對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。此外也通過分析失敗的案例來規(guī)避開發(fā)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。

“目前我們做了一年，效果還是比較明顯。公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化，績(jī)效考核也緊跟每個(gè)員工，戰(zhàn)略真正得到落實(shí)，同時(shí)也進(jìn)一步滿足了客戶的需求。公司短期利益和長(zhǎng)期目標(biāo)得到平衡。”袁林簡(jiǎn)單總結(jié)了過去一年里優(yōu)化管理帶來的效果。

融資有道

2010年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，南國置業(yè)總?cè)谫Y額為9.07億元，同比增加36.92％。其資金主要來源于房地產(chǎn)信托。2010年5月南國置業(yè)首次嘗試信托融資，通過江西國際信托發(fā)行3億元的信托產(chǎn)品，隨后在10月、11月、12月通過信托完成了3次融資。四次信托融資總計(jì)8.68億元。

2010年的大力度融資在滿足公司資金需求的同時(shí)，也省下了一大筆融資成本。袁林表示，公司的信托融資成本不高于15％，而今年在銀行信貸、股市融贅進(jìn)一步收緊的情況下，房地產(chǎn)信托非?；鸨谫Y成本也一路飆升達(dá)到20％左右，部分企業(yè)甚至更高。

在袁林看來，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)劃的要求較高，資金安排也是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。因此根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃提前確定融資規(guī)模、制定融資計(jì)劃顯得尤為重要。而資金來源主要有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流。公司目前主要依靠前兩類現(xiàn)金流形成財(cái)務(wù)資源。經(jīng)營(yíng)性收入很簡(jiǎn)單，主要是通過銷售或出租回籠資金。根據(jù)2010年年報(bào)，南國置業(yè)2011年將通過銷售首義匯，北都城市廣場(chǎng)和悅公館三個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)約17億元主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

相比之下融資復(fù)雜得多。銀行貸款、股市融資去年收緊的跡象不斷增強(qiáng)，南國置業(yè)一早看到了這個(gè)發(fā)展的趨勢(shì)，上半年以銀行信貸為主，充分挖掘公司融資潛力；下半年信貸趨緊后，果斷進(jìn)行信托融資。目前南國置業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債從上市前的1／3迅速上升到2／3，公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；同時(shí)固定利息債務(wù)的比重也達(dá)到2／3，在一定程度上弱化了加息帶來的負(fù)面影響。除債券以外，公司的資本結(jié)構(gòu)基本完整，從銀行貸款、夾層融資到股權(quán)融資，公司都進(jìn)行了不同程度的嘗試。

第8篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

根據(jù)地產(chǎn)顧問公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，包括亞洲投資者在內(nèi)的全球投資者今年上半年在亞太地區(qū)共收購了600億美元的商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模較上年同期增長(zhǎng)21%。第二季度期間，投資者們?cè)谥袊虡I(yè)地產(chǎn)的投資達(dá)到60億美元，較第一季度的36億美元增長(zhǎng)65%。

可以看出，在整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的投資不降反升。以北京為例，個(gè)人投資者占到商業(yè)地產(chǎn)投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產(chǎn)，其中大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所和其他消費(fèi)場(chǎng)所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計(jì)到2020年，其甲級(jí)辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，萬達(dá)、恒大、SOHO中國等地產(chǎn)公司都是這種模式的代表。房地產(chǎn)限購政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，但卻對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

由于商業(yè)地產(chǎn)的投資本來就對(duì)貸款有著嚴(yán)格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)成本維護(hù)更高，因此很難像住宅地產(chǎn)那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小

現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不像是以前買幾間鋪?zhàn)拥却兆饽敲春?jiǎn)單了。不同的地理位置、配套設(shè)施、物業(yè)管理等都決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。與住宅地產(chǎn)投資不同的是，商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小。往小了說，一間鋪?zhàn)?、一個(gè)商場(chǎng)柜臺(tái)都可以算得上商業(yè)地產(chǎn)投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業(yè)中心都是可以投資對(duì)象。

從商業(yè)地產(chǎn)投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業(yè)性的批發(fā)市場(chǎng)、購物中心、商鋪、地區(qū)商業(yè)投資。

專業(yè)性的批發(fā)市場(chǎng)是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個(gè)柜臺(tái)、一個(gè)賣場(chǎng)門面都是這類投資。在城市商業(yè)中心投資這類地產(chǎn)相對(duì)比較容易出租，收益也相對(duì)穩(wěn)定。但實(shí)際操作起來并不容易，由于其所處的商場(chǎng)、市場(chǎng)的特性，對(duì)該行業(yè)的專業(yè)水平要求很高。如果看不準(zhǔn)或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。

商業(yè)街的商鋪投資算是最悠久的投資標(biāo)的。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國內(nèi)幾乎每個(gè)城市都會(huì)建有自己的商業(yè)街，類似于北京西單、上?；春Ｂ贰⒛暇┬陆挚诶锏纳啼佋缫呀?jīng)是“千金難求”。

這不僅是因?yàn)槠渚薮蟮娜肆髁勘ＷC了其商鋪的價(jià)值，更重要的是商業(yè)街已經(jīng)形成品牌效應(yīng)。商業(yè)街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，比較適合中小投資者。當(dāng)然，不會(huì)每個(gè)城市都有那些知名的品牌商業(yè)街。專業(yè)的管理和商業(yè)規(guī)劃對(duì)一個(gè)商業(yè)街發(fā)展至關(guān)重要。對(duì)于投資者而言，在投資商業(yè)街商鋪時(shí)應(yīng)當(dāng)了解其背后的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和未來發(fā)展定位再?zèng)Q定是否投資。

購物中心投資相對(duì)商鋪投資要更加規(guī)范。由于擁有統(tǒng)一的物業(yè)管理、較為規(guī)范的營(yíng)銷策劃，一些購物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪近年來開始進(jìn)入中小投資者們的視野。當(dāng)然，其投資價(jià)格也要高于普通的小商鋪投資。一個(gè)購物中心的投資價(jià)值主要由其后期的運(yùn)營(yíng)管理將決定。良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可以使購物中心成為焦點(diǎn)，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。

社區(qū)商業(yè)涵蓋范圍比較廣，主要出現(xiàn)在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區(qū)中的商鋪、配套應(yīng)用設(shè)施都可以進(jìn)行投資。在歐美，這類投資已經(jīng)非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業(yè)投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規(guī)模，投資回報(bào)率很難估算。

商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫需提防

商業(yè)地產(chǎn)投資潛力巨大，但其中風(fēng)險(xiǎn)也不可不防。據(jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。

清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長(zhǎng)，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場(chǎng)定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開發(fā)商懷揣投機(jī)心理，容易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

從普通投資者角度來看，現(xiàn)在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)不管是單戶獨(dú)棟的寫字樓、辦公樓還是大規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)概念認(rèn)識(shí)不清的問題。

第9篇：房地產(chǎn)公司盈利模式范文

馬勇

旅游產(chǎn)業(yè)專家。湖北大學(xué)旅游發(fā)展研究院院長(zhǎng),教授。兼任湖北省人民政府咨詢委員、教育部工商管理學(xué)科教學(xué)指導(dǎo)委員會(huì)委員、中國會(huì)展經(jīng)濟(jì)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等。

研究方向:區(qū)域旅游規(guī)劃、5A級(jí)旅游景區(qū)規(guī)劃、旅游企業(yè)集團(tuán)品牌戰(zhàn)略管理、會(huì)展管理與節(jié)事活動(dòng)策劃、旅游地產(chǎn)投資策略、旅游目的地營(yíng)銷策劃等。

代表著作:《區(qū)域旅游規(guī)劃》《WTO與中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展新論》《旅游市場(chǎng)營(yíng)銷管理》《飯店投資與精細(xì)化建設(shè)管理》《會(huì)展管理理論、方法與案例》《旅游規(guī)劃與開發(fā)》等。

主持項(xiàng)目:《長(zhǎng)江三峽庫區(qū)旅游可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究》《福建省旅游發(fā)展總體規(guī)劃研究》《福州市旅游發(fā)展總體規(guī)劃研究》《湖北省旅游規(guī)劃創(chuàng)新研究》《福建海濱旅游開發(fā)總體規(guī)劃研究》《海峽西岸旅游區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃》等。

一、休閑地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

1、全球化趨勢(shì)

休閑地產(chǎn)發(fā)展的話題不僅中國在談,近些年已成為一個(gè)全球性的話題。休閑地產(chǎn)的全球化主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:

第一,需求的全球化。隨著國民收入,各國國民收入的增長(zhǎng),特別是對(duì)健康的需求,對(duì)休閑的要求,那么這種需求對(duì)旅游房地產(chǎn)應(yīng)該成為一種房地產(chǎn)消費(fèi)和開發(fā)的一種新的業(yè)態(tài)和新的模式。

第二,投資的全球化。休閑地產(chǎn)在很大程度上跟一般的住宅地產(chǎn)不同,休閑地產(chǎn)的跨地區(qū)發(fā)展過程特征非常明顯,全球化特征非常明顯。比如迪拜,很多項(xiàng)目就屬于旅游休閑房地產(chǎn)范疇。我們現(xiàn)在評(píng)價(jià)迪拜模式成功或失敗可能還早一點(diǎn),不過,從金融角度分析,迪拜的發(fā)展轉(zhuǎn)型既有很多成功經(jīng)驗(yàn),也有很多可以總結(jié)的教訓(xùn)。

第三,競(jìng)爭(zhēng)全球化。中國休閑地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多,像旅游競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一樣。所以,從投資角度、消費(fèi)角度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度,以及盈利模式角度考量,發(fā)展休閑地產(chǎn)要有全球觀點(diǎn)。

2、生態(tài)化的趨勢(shì)

生態(tài)化的趨勢(shì)在休閑地產(chǎn)方面也反映非常明顯。最近新聞里炒的非常熱的就是全球氣候會(huì)議,講氣候變化,還有一個(gè)新電影《2012》對(duì)人們的觀念影響也很大。我曾經(jīng)總結(jié)過休閑地產(chǎn)的六種類型,不管是哪種類型,從消費(fèi)者角度理解,都非常注重生態(tài)化。在離丹麥?zhǔn)锥几绫竟话俟镉袀€(gè)城市,碳排放居然是零!城市建設(shè)在生態(tài)關(guān)系上可以做很多創(chuàng)意,在營(yíng)銷城市時(shí)就有很大賣點(diǎn)。

3、品牌化的趨勢(shì)

休閑地產(chǎn)跟其他地產(chǎn)有共性也有差異,共性包括企業(yè)品牌形象。以海南地產(chǎn)發(fā)展為例,海南地產(chǎn)發(fā)展引領(lǐng)著全國旅游地產(chǎn)發(fā)展,因?yàn)槿珖钪牡禺a(chǎn)公司都在海南投資開發(fā)過,在海南尋找比較好的獨(dú)特贏利模式。但是,從休閑地產(chǎn)的品牌提升來看,我們還處在探索階段,產(chǎn)品品牌還不夠,競(jìng)爭(zhēng)力還有待增強(qiáng)。

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)生了很大變化,如果談房地產(chǎn)未來判斷,我們可能都是縱向的理解,理解政策的演變、價(jià)格的變動(dòng),忽視很重要的區(qū)域選擇,只是簡(jiǎn)單地分為大城市、中等城市、小城市。實(shí)際上,很大程度上區(qū)域創(chuàng)造品牌,因?yàn)閰^(qū)域更具有個(gè)性化。

北部灣這個(gè)區(qū)域的發(fā)展,海峽西岸發(fā)展,海南國際旅游島發(fā)展,如果我們不在區(qū)域上面加以考慮、在區(qū)域方面進(jìn)行思考的話,可能投資商會(huì)帶來投資失誤,以及對(duì)政策理解的一種缺失。

4、市場(chǎng)化趨勢(shì)

休閑地產(chǎn)的市場(chǎng)化趨勢(shì)表現(xiàn)為:

第一是項(xiàng)目開發(fā)商市場(chǎng)化。休閑地產(chǎn)是新的形式,我們對(duì)休閑地產(chǎn)的理解還不夠,現(xiàn)在大多數(shù)還是消費(fèi)者需要什么我們滿足什么。實(shí)際上,休閑地產(chǎn)需要?jiǎng)?chuàng)新的產(chǎn)業(yè)形態(tài),休閑地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該創(chuàng)造需求,甚至引領(lǐng)我們的消費(fèi)。中央的政策在某種程度上還是有收緊的,政策的收緊是因?yàn)椴糠謪^(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)失調(diào)。我們要關(guān)注產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向,國家剛剛出臺(tái)了扶持旅游產(chǎn)業(yè)的文件,同時(shí)還要扶持現(xiàn)代服務(wù)業(yè),如果將旅游跟地產(chǎn)進(jìn)行嫁接,以旅游功能提升為主導(dǎo),我們可以找到很多新的機(jī)會(huì)。

第二,項(xiàng)目管理市場(chǎng)化。我們應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行科學(xué)管理,因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)不是簡(jiǎn)單地把第二住宅當(dāng)成旅游地產(chǎn),它一定是有功能的。多元化目標(biāo)是休閑地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì),休閑地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合等,多元化目標(biāo)趨向可以提升休閑地產(chǎn)的功能結(jié)構(gòu),能夠形成合理的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品體系,并進(jìn)而提升投資效益。要隨著政策的轉(zhuǎn)向、市場(chǎng)機(jī)會(huì)的變化而變化,如果不變,就會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

5、個(gè)性化的趨勢(shì)

個(gè)性化主要是主題演繹個(gè)性化,現(xiàn)在我們的主題演繹不夠,項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏個(gè)性化,缺乏有創(chuàng)意的產(chǎn)品。休閑地產(chǎn)的個(gè)性化在很大程度上體現(xiàn)為服務(wù)的個(gè)性化,我們還需要很好的探索。

國內(nèi)有一些純住宅地產(chǎn),現(xiàn)在也像旅游地產(chǎn),提出的口號(hào)是:“給你一個(gè)五星級(jí)酒店的家”,建了五星級(jí)會(huì)所,對(duì)外就是一種五星級(jí)酒店的形象,而且還建一個(gè)五星級(jí)景區(qū)。這樣,整個(gè)品質(zhì)、整個(gè)功能都會(huì)發(fā)生變化,所以,休閑地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)態(tài)深化、提升或者功能放大,或者尋找新的贏利模式的方向。

二、休閑地產(chǎn)投資成功的要素

第一個(gè)要素是主題,休閑地產(chǎn)的成功與否,鮮明的主題是休閑地產(chǎn)打造成功的首要要素,除此之外,還需要科學(xué)的定位,這個(gè)主題跟定位是很有關(guān)系的,而且休閑地產(chǎn)一般都是高端產(chǎn)品。

第二個(gè)成功要素是功能,休閑地產(chǎn)特別強(qiáng)調(diào)功能的表現(xiàn)。在很大程度上主導(dǎo)功能非常突出,休閑地產(chǎn)需要科學(xué)的布局,功能在很大程度上是體現(xiàn)在空間上的。我們有些商業(yè)地產(chǎn)和其他的地產(chǎn)不像這些,在功能分區(qū)上比較到位。

第三是區(qū)位,休閑地產(chǎn)成功與否區(qū)位很重要。交通區(qū)位上,休閑地產(chǎn)一般要求交通要便捷,有比較好的可進(jìn)入性,經(jīng)濟(jì)區(qū)位上,一般應(yīng)出現(xiàn)在一、二線城市。此外,人氣的聚集度和環(huán)境配套,包括自然環(huán)境和人文環(huán)境。過去休閑地產(chǎn)追求西洋式、西洋化,要么依托山水型,要么依托人文型。

第四是休閑地產(chǎn)的設(shè)計(jì),不同于一般的設(shè)計(jì),休閑地產(chǎn)的設(shè)計(jì)要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)理念。環(huán)境學(xué)院、旅游學(xué)院不少,但很少培養(yǎng)休閑房地產(chǎn)方面的設(shè)計(jì)人才。

第五是技術(shù)。我們的技術(shù)落后,國內(nèi)達(dá)不到技術(shù)的要求,包括我們的資料庫,目前數(shù)據(jù)庫建設(shè)不夠。休閑地產(chǎn)要打造成功,配套設(shè)施也是很重要的要素,我們很多房地產(chǎn)公司打出來“休閑地產(chǎn)”“旅游地產(chǎn)”的牌子,但是在配套方面卻大量缺乏,有時(shí)候在概念上有,而在硬件上不具備這個(gè)條件。休閑地產(chǎn)有很多指標(biāo),配套條件要求比較高,而且具有獨(dú)特的功能,這也是價(jià)值提升很關(guān)鍵的因素。

第六是品質(zhì),品質(zhì)是休閑地產(chǎn)立足的資本。至少在五年以前休閑地產(chǎn)是一個(gè)高端產(chǎn)品,以質(zhì)量求生存,以價(jià)值求發(fā)展,以品牌求提升。休閑地產(chǎn)在目前國家出臺(tái)的一系列限管政策的情況下,成為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)很好的途徑。

第七是管理,休閑地產(chǎn)的管理,跟一般房地產(chǎn)的物業(yè)管理是不一樣的,需要多層面的管理人才,包括市場(chǎng)經(jīng)銷管理、CIM(客戶關(guān)系)管理,僅僅有物業(yè)管理是不行的。

按照這樣的理念,休閑地產(chǎn)的投資策略應(yīng)該是:

第一、以產(chǎn)業(yè)鏈為依托的投資策略,延伸到休閑地產(chǎn)投資的領(lǐng)域,比如奧運(yùn)地產(chǎn),實(shí)際上就是休閑地產(chǎn)。要從文化的結(jié)合點(diǎn)拓展空間,就是拓展盈利空間,國家政策在很大程度上限制盈利空間,休閑地產(chǎn)在很大程度上就是拓展這個(gè)空間,靠旅游做社會(huì)效益,靠旅游房地產(chǎn)做經(jīng)濟(jì)效益,比如宋城集團(tuán)、華僑城的主題公園和景觀房產(chǎn)結(jié)合起來。

第二、投資情感策略,投資商的理念和消費(fèi)者的理念是兩個(gè)理念。休閑地產(chǎn)在很大程度上要關(guān)注投資商,研究消費(fèi)者。休閑地產(chǎn)在很大程度上要關(guān)注投資商,所以我們?cè)诤芏嗟胤秸猩?但不知道投資方要做什么。第二個(gè)要研究的是消費(fèi)者,休閑地產(chǎn)的消費(fèi)者是不一樣的。