房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

[關(guān)鍵詞]新時期；房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營；策略；轉(zhuǎn)變

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中圖分類號]F293.3 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我國經(jīng)濟在高速發(fā)展的過程中，給予了房地產(chǎn)領(lǐng)域極大的發(fā)展空間，經(jīng)營者在過去很長一段時間里，為了追求經(jīng)濟利益，不斷地進行土地的開發(fā)，卻嚴(yán)重忽視了土地資源的節(jié)省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，還將給我國未來的發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產(chǎn)企業(yè)在積極進行土地開發(fā)和經(jīng)營的過程中，應(yīng)注重轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現(xiàn)我國的長期可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約利用方向轉(zhuǎn)變的原因

1.1 房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)土地集約利用是城市化發(fā)展的關(guān)鍵

空間集聚是城市發(fā)展過程中的本質(zhì)，也就是說城市在建設(shè)過程中，需要對各種生產(chǎn)要素進行有效的集聚，包括技術(shù)、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國基本的產(chǎn)業(yè)部門之一，開發(fā)、建設(shè)以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當(dāng)中，構(gòu)成國民經(jīng)濟的各個機構(gòu)在運行過程中，需要對相關(guān)的物質(zhì)載體進行利用才能夠從事社會以及經(jīng)濟活動，這一物質(zhì)載體就是房地產(chǎn)，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現(xiàn)階段，幾乎可以成為衡量城市經(jīng)濟發(fā)展及建設(shè)水平的關(guān)鍵因素。在投資領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)是一個關(guān)鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發(fā)揮功能?，F(xiàn)階段，我國的城市是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵地區(qū)，產(chǎn)生這種現(xiàn)象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產(chǎn)市場需求量大。因此，房地產(chǎn)業(yè)的土地集約化直接影響著城市化建設(shè)水平。

1.2 我國未來的發(fā)展要求實現(xiàn)土地集約化利用

我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的過程中，節(jié)約土地資源勢在必行。房地產(chǎn)是對土地資源利用相對較多的領(lǐng)域，因此，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略向土地集約方式轉(zhuǎn)變至關(guān)重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節(jié)約城市規(guī)劃中的土地資源，提升城市規(guī)劃的科學(xué)性。在城市規(guī)模擴大的過程中，節(jié)約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設(shè)過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態(tài)平衡在耕地總量中得以實現(xiàn)。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在利用行政管理方式限制房地產(chǎn)用地的過程中，政府可以對房地產(chǎn)的發(fā)展提供政策支持，對提升企業(yè)綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農(nóng)業(yè)發(fā)展等因素之間的沖突減少，實現(xiàn)我國的協(xié)調(diào)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的土地利用問題

首先，房地產(chǎn)投資不合理?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，商品房空置面積越來越大。多數(shù)人認(rèn)為產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因是房價過高造成的，同時現(xiàn)階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴(yán)重不合理的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)。而從房地產(chǎn)投資的角度來看，產(chǎn)生這一現(xiàn)象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發(fā)，房地產(chǎn)領(lǐng)域在開發(fā)區(qū)廣泛建設(shè)的過程中迎來了更加廣闊的發(fā)展空間。與此同時，由于現(xiàn)階段我國的務(wù)農(nóng)收入遠遠低于非農(nóng)勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農(nóng)經(jīng)濟產(chǎn)出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規(guī)劃到工業(yè)建設(shè)所用，在有效提升農(nóng)民生活質(zhì)量的過程中，還能夠為我國經(jīng)濟的發(fā)展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應(yīng)經(jīng)濟全球化的關(guān)鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術(shù)等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設(shè)的關(guān)鍵措施之一。然而，由于過多地設(shè)置開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致經(jīng)濟規(guī)模嚴(yán)重不合理，失去了集聚效應(yīng)，投資環(huán)境應(yīng)由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發(fā)揮。

3 新時期房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中土地集約利用的策略

3.1 有效結(jié)合土地資源管理和資產(chǎn)管理

新時期，我國必須制定相關(guān)措施，保證房地產(chǎn)領(lǐng)域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節(jié)約土地資源。這就需要應(yīng)用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉(zhuǎn)變需要傳統(tǒng)的土地資源管理與資產(chǎn)管理充分結(jié)合。我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，充分證明其要想實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展，必須在優(yōu)化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的能力，提升土地利用模式的科學(xué)性。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域來看，政策的導(dǎo)向作用得到充分發(fā)揮是得到理想投資環(huán)境的關(guān)鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環(huán)境應(yīng)有較強的透明度，才能使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中面對的不確定因素和風(fēng)險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠?qū)崿F(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用，這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域提升市場競爭力的關(guān)鍵。

3.2 提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，各企業(yè)之間的有效競爭是實現(xiàn)土地集約利用的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，應(yīng)首先進行詳細地分析投資環(huán)，并提升投資項目管理能力。企業(yè)在運行過程中，還應(yīng)當(dāng)詳細了解國家政策以及經(jīng)濟發(fā)展政策，及時掌握市場經(jīng)濟發(fā)生波動的過程中所帶來的發(fā)展機遇，并采取有效措施規(guī)避風(fēng)險，提升自身競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)科學(xué)地預(yù)測該領(lǐng)域的需求及變化，科學(xué)地把握企業(yè)未來的發(fā)展方向。當(dāng)房地產(chǎn)供大于求時，應(yīng)詳細分析結(jié)構(gòu)動態(tài)變化在房地產(chǎn)供求中的體現(xiàn)，并及時找到相關(guān)供不應(yīng)求的因素，充分調(diào)動企業(yè)運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領(lǐng)全新的市場，將自身的優(yōu)勢進行充分發(fā)揮的同時，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。此外，還要應(yīng)用創(chuàng)新性思維，科學(xué)地設(shè)計和規(guī)劃房地產(chǎn)，積極引進并應(yīng)用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質(zhì)量及工程實施速度，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

4 結(jié) 語

近年來，在科學(xué)和信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，我國各行各業(yè)都迎來了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)作為我國獨立的經(jīng)濟實體，在長期的經(jīng)營過程中，以追求經(jīng)濟效益最大化為目標(biāo)，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發(fā)展過程中，必須注重對各項資源的節(jié)約利用，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變開發(fā)與經(jīng)營策略，應(yīng)用土地集約利用策略提升自身的競爭力。

主要參考文獻

[1]劉衛(wèi)東，袁華寶.城市土地集約利用――房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變[J]. 同濟大學(xué)學(xué)報：社會科學(xué)版，1999（2）.

[2]李麗欽.調(diào)控形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營策略分析[J].中國科技信息，2011（12）.

[3]施蕓卿.增長與道義：城市開發(fā)的雙重邏輯――以B市C城區(qū)“開發(fā)帶危改”階段為例[J].社會學(xué)研究，2014（6）.

[4]余娟，丁建龍.金融危機下中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整能力――基于萬科的案例研究[J].管理案例研究與評論，2010（6）.

第2篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風(fēng)險來自于自身的資金管理。目前有相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的顯著特點是建設(shè)周期特別長，投入資金特別多，投資風(fēng)險非常大，因此就必須在項目的初步規(guī)劃階段，對具體每一個開發(fā)項目進行投資與成本費用準(zhǔn)確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟效益評價，這就是財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。

2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容

2.1 編制資金預(yù)算

在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項目拓展部門應(yīng)積極組織研發(fā)、財務(wù)、策劃、工程等部門，測算開發(fā)項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項目啟動資金預(yù)算》及《項目投資匡算》，從而根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

2.2 執(zhí)行與控制資金預(yù)算

編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門在進行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實施的依據(jù)。財務(wù)部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預(yù)算的金額款項，都應(yīng)先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

2.3 分析調(diào)整預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預(yù)算執(zhí)行情況進行分析與調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)性的信息。

2.4 預(yù)算考評

要想提高資金預(yù)算的執(zhí)行率，發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)就必須將績效考核與資金預(yù)算執(zhí)行的情況進行掛鉤。確定相關(guān)部門關(guān)鍵績效考核指標(biāo)時，應(yīng)該將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為關(guān)鍵績效考核指標(biāo)之一，通?？勺鳛椴块T關(guān)鍵績效考核指標(biāo)的預(yù)算考核的指標(biāo)有“預(yù)算執(zhí)行率”、“超資金預(yù)算率”等。

在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度很低的階段，也可將“超資金預(yù)算率”這項指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財務(wù)部門要對各個部門發(fā)生的預(yù)算外支出進行統(tǒng)計，對考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”進行計算，并提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門原因?qū)е碌母黜棾A(yù)算性支出，如宏觀政策變化、公司因開發(fā)計劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算性支出，可不納入部門的考核。對于因部門自身原因而導(dǎo)致的超預(yù)算支出，例如工作計劃性不夠、不準(zhǔn)確的預(yù)算編制等發(fā)生的支出，都應(yīng)作為該部門的超預(yù)算支出，列入部門考核范圍。

3 目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在的問題

3.1 缺乏行之有效的考核激勵機制

在財務(wù)預(yù)算執(zhí)行中，企業(yè)通常沒有簽定預(yù)算指標(biāo)責(zé)任合同，且未建立預(yù)算獎懲制度。所以當(dāng)沒完成預(yù)算任務(wù)時，在對被考核負責(zé)人和單位進行獎懲時，被考核的單位和其負責(zé)人通常強調(diào)各種客觀因素和外部環(huán)境因素對考核結(jié)果產(chǎn)生的影響，而往往選擇回避主觀原因及個人自身原因。因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在考核與激勵機制落實不到位、不明確的問題，這成為財務(wù)影響預(yù)算管理目標(biāo)不能如期實現(xiàn)的最主要問題。同時，考核方也往往在一定程度上附帶個人情感來對被考核方進行評價，從而使整個考核的過程不能按照先前制定的原則進行，或者考核結(jié)果缺乏激勵作用，沒有建立起配套的考核激勵制度，使整個考核工作過程流于形式。

3.2 缺乏財務(wù)預(yù)算的有效執(zhí)行和有力監(jiān)控

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然很重視財務(wù)預(yù)算的編制，并成立了財務(wù)預(yù)算職能部門來進行預(yù)算編制，可是財務(wù)預(yù)算職能部門卻很少參與預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督。并且他們都不夠重視預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督，企業(yè)的管理制度沒能跟上經(jīng)營活動，且沒有建立起行之有效、有力的預(yù)算反饋機制，企業(yè)的預(yù)算會計和管理核算系統(tǒng)沒有緊密配合。

3.3 缺乏健全的財務(wù)預(yù)算管理機制

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然對財務(wù)預(yù)算進行了編制，但是卻沒有建立起一套相應(yīng)的組織管理機構(gòu)，沒有具體的部門對財務(wù)預(yù)算進行決策和協(xié)調(diào)、監(jiān)督和執(zhí)行，沒有把財務(wù)預(yù)算管理權(quán)限下放給財務(wù)部門，從而沒有健全企業(yè)財務(wù)預(yù)算的管理機制。沒有一套完善的法人治理機構(gòu)，對財務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識度不高，從而導(dǎo)致這些企業(yè)沒有健全的預(yù)算管理機制。

3.4 缺乏財務(wù)預(yù)算的全員意識與戰(zhàn)略意識

企業(yè)相關(guān)負責(zé)人在進行財務(wù)管理時，通常忽視了對其他相關(guān)部門的管理，混淆了預(yù)算和計劃，將預(yù)算當(dāng)成財務(wù)報表。并且其他部門很少能夠直接參到與預(yù)算編制工作中來，而通常只是對財務(wù)提交的具體預(yù)算結(jié)果進行簡單確認(rèn)。同時，在年度經(jīng)營計劃指導(dǎo)下，財務(wù)預(yù)算重年度、輕項目開發(fā)，這樣導(dǎo)致使預(yù)算缺乏可操作性，導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)缺乏聯(lián)系。

3.5 缺乏完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)與合理的預(yù)算數(shù)據(jù)

由于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品類型的多樣性以及同類產(chǎn)品品質(zhì)隨潮流變化的多變性，加之多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)長期對財務(wù)預(yù)算缺乏足夠的重視，使房地產(chǎn)企業(yè)真的要實施財務(wù)預(yù)算時缺乏相應(yīng)完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，而在開發(fā)經(jīng)營過程中，趕工搶進度導(dǎo)致設(shè)計修改頻繁，使財務(wù)預(yù)算缺乏合理的數(shù)據(jù)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理存在問題的解決與應(yīng)用

4.1 對各項指標(biāo)細致分解，確定財務(wù)預(yù)算管理責(zé)任

通過對預(yù)算進行管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理進行強化，把企業(yè)整個的經(jīng)濟活動全部納入到預(yù)算管理的各個環(huán)節(jié)中，把指標(biāo)進行自上而下的細致分解，層層落實，做到全員配合與參與，確定各管理人員的管理權(quán)限、職責(zé)范圍以及采取的相應(yīng)的獎勵懲罰制度，使各個部門管理責(zé)權(quán)清晰、方向明確。同時，通過建立縝密的預(yù)算管理機構(gòu)，對各部門預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)督、控制、管理和考評進行強化，避免因控制薄弱、內(nèi)部管理不善而造成不必要的損失。

4.2 強化資金的集中管理

通過資金預(yù)算來加強企業(yè)的財務(wù)管理，更加有效地防范財務(wù)風(fēng)險，確保企業(yè)資金鏈的安全。資金是企業(yè)財務(wù)管理的核心，是企業(yè)的血液。在進行企業(yè)財務(wù)預(yù)算時，應(yīng)妥善處理資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的流動性與盈利性的關(guān)系、風(fēng)險與成本的關(guān)系，更加合理地控制規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金的流量，回避因喪失償債能力而導(dǎo)致的資金鏈斷裂等經(jīng)營風(fēng)險。

4.3 建立財務(wù)預(yù)算的預(yù)警機制，健全預(yù)算管理體系，為財務(wù)預(yù)算管理提供支持

搞好房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理，就必須充分利用計算機這一科學(xué)技術(shù)，做好相關(guān)的分析、核算、反饋與預(yù)警，建立起健全的預(yù)算管理體系，健全組織網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，強化預(yù)算外資金支出的例外管理，對預(yù)算出現(xiàn)偏差后的后續(xù)預(yù)算定期調(diào)整，以便能為財務(wù)預(yù)算管理提供完整準(zhǔn)確的信息。

第3篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目；環(huán)境影響評價；技術(shù)要點

中圖分類號： F293.33 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言

近年來， 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)已成為了新的經(jīng)濟增長點。同時，房地產(chǎn)開發(fā)作為我國城市發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其環(huán)境影響問題也越來越引起人們的重視。因此，重視房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境管理，做好環(huán)境影響評價工作， 對促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，實現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟和人居健康協(xié)調(diào)發(fā)展，具有積極的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響評價的特點

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境影響評價是指對房屋建設(shè)過程（施工期）及房屋建設(shè)后居住、使用過程（運行期）對環(huán)境產(chǎn)生的物理性、化學(xué)性或生物性的作用及其造成的環(huán)境變化和對人類健康及福利可能造成的影響進行系統(tǒng)分析和評估， 并提出減少這些影響的對策措施。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的環(huán)境影響評價工作中，除按常規(guī)建設(shè)項目的評價內(nèi)容、方法展開工作外，該類型項目還有其自身的特點是需要在評價中予以關(guān)注的。

1、建設(shè)內(nèi)容的多樣化

房地產(chǎn)類開發(fā)項目的建設(shè)內(nèi)容可以是以居民住宅樓為主的住宅小區(qū)，也可以是集生活、商貿(mào)、休閑、文教、醫(yī)療于一體的大型綜合性區(qū)域。對于建設(shè)內(nèi)容較為豐富多樣的綜合性房地產(chǎn)項目，需對其所涵蓋的不同性質(zhì)、不同使用功能的所有建設(shè)內(nèi)容分別評價，不可只重視住宅樓而忽視了其他配套性建筑物。

2、項目的雙重性

就環(huán)境影響而言房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目具有雙重性：一方面在建設(shè)過程（施工期）和建成使用后（營運期），房地產(chǎn)項目會產(chǎn)生廢水、固體廢物等各種污染物，對外界環(huán)境產(chǎn)生負面影響，屬于環(huán)境污染源；另一方面，房地產(chǎn)項目是要建設(shè)居住、休閑、工作的場所，而這樣的場所需要一個安靜、舒適的環(huán)境，屬于敏感保護目標(biāo)。所以，在實際工作中應(yīng)從上述兩個不同的角度對項目的建設(shè)分別進行環(huán)境影響評價。

3、施工期與運營期的環(huán)境影響評價并重

一般建設(shè)項目的環(huán)境影響評價以項目運營期（服務(wù)期）為主，對施工期（建設(shè)期）的環(huán)境影響僅作簡要分析。而房地產(chǎn)類開發(fā)建設(shè)項目的施工周期通常較長， 項目建設(shè)過程中產(chǎn)生的環(huán)境影響也較大，特別是施工噪聲與揚塵的污染影響，且其選址多位于城市中心區(qū)域內(nèi)，周邊環(huán)境較為敏感，因而，房地產(chǎn)項目施工期的環(huán)境影響評價也應(yīng)作為工作重點，對建設(shè)過程各個施工階段的環(huán)境影響需進行詳細分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目環(huán)境影響評價的技術(shù)要點

1、產(chǎn)業(yè)政策及相關(guān)參照文件

1）《建設(shè)項目環(huán)境影響評價分類管理名錄》。按照《建設(shè)項目環(huán)境影響分類管理名錄》的相關(guān)規(guī)定：建筑面積為10 000 m2～20 000 m2 需編制報告表，建筑面積在20 000 m2 以下需編制登記表，建筑面積在100 000 m2 以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目需編制環(huán)境影響報告書。

2）《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》。根據(jù)《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的相關(guān)規(guī)定：自2006 年6 月1 日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90 m2 以下住房（含經(jīng)濟適用住房） 面積所占比重，必須達到總面積的70％以上。因此，在環(huán)境影響評價工作中應(yīng)充分考慮到90 m2、70％兩個指標(biāo)。

3）相關(guān)參照文件。房地產(chǎn)類項目的設(shè)計、建設(shè)和運營過程中的環(huán)保要求以及相關(guān)排污量的核算可參照城市建設(shè)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范、城市環(huán)境保護要求，特別是一些地方性的環(huán)保要求，如《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》《防治城市揚塵污染技術(shù)規(guī)范》等。

2、項目選址需考慮的問題

1）項目選址和各種規(guī)劃的相符性分析。根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》，一切建設(shè)項目選址必須符合城市規(guī)劃，房地產(chǎn)項目也不例外。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的環(huán)境影響評價過程中，要詳細了解當(dāng)?shù)爻鞘械目傮w規(guī)劃，確保開發(fā)地塊的用地性質(zhì)和開發(fā)使用保持一致，建設(shè)項目規(guī)劃與周圍環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，并考慮建設(shè)項目選址的適宜性，著重分析與城市交通、能源、通信、市政、防災(zāi)、環(huán)境保護規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容的相符性。特別是涉及風(fēng)景名勝區(qū)等特殊功能區(qū)的項目，還應(yīng)符合相應(yīng)功能區(qū)規(guī)劃，并提供規(guī)劃審批部門的意見。

2）考慮周邊企業(yè)衛(wèi)生防護距離的范圍。由于城市的快速發(fā)展、人口的迅速增加以及土地資源的不斷減少，房地產(chǎn)項目正逐漸向城市擴展，極有可能向城市邊緣的工業(yè)企業(yè)周邊不斷靠近。故在進行房地產(chǎn)建設(shè)項目的環(huán)評時需了解項目選址周邊工業(yè)企業(yè)的基本情況，特別是要詳細核實企業(yè)的衛(wèi)生防護距離范圍，因為房地產(chǎn)項目不允許在該距離范圍內(nèi)開發(fā)。即使位于衛(wèi)生防護距離范圍外的建設(shè)項目，也要特別注意其他工業(yè)企業(yè)可能給項目帶來影響的各種污染源情況，評價、分析對建設(shè)項目的影響程度并提出治理措施。

3、項目對環(huán)境的影響分析

房地產(chǎn)項目施工期的環(huán)境影響以施工噪聲、揚塵為主，其次還包括施工廢水、建筑垃圾、施工人員生活廢水、生態(tài)景觀破壞等影響。拆遷、基礎(chǔ)土石方的挖填及平整土地、建筑材料裝卸堆放、運輸車輛等均會對環(huán)境空氣質(zhì)量產(chǎn)生一定的影響。在項目建設(shè)的土石方、結(jié)構(gòu)、裝修等階段，不同類型的機械設(shè)備所產(chǎn)生的噪聲影響不容忽視，需通過合理安排施工時間及選用低噪、性能好的設(shè)備來防范。項目運營期的環(huán)境影響主要源于生活污水、生活垃圾、炊事油煙、車庫排氣、各公輔設(shè)備的噪聲等。生活污水與生活垃圾通常由市政統(tǒng)一收集管理；油煙為各戶的凈化系統(tǒng)自行處理；車庫設(shè)排氣筒；水泵及換熱站設(shè)備等設(shè)獨立的設(shè)備室，并采取隔聲減震等措施。

1）房地產(chǎn)項目的清潔生產(chǎn)分析

房地產(chǎn)項目目前未有明確的清潔生產(chǎn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可供參考，作為非生產(chǎn)性項目，環(huán)評中可從建筑節(jié)能、能源使用、廢水回收利用等角度進行清潔生產(chǎn)分析。比如，可從設(shè)備選型的節(jié)能性、建筑結(jié)構(gòu)的保溫性、水電暖燃氣的分別分戶計量、中水回用、燃用清潔能源、區(qū)域綠化等方面進行評價。

2）居住環(huán)境適宜性評價

生活水平的不斷提高使得人們對居住環(huán)境質(zhì)量的要求也不斷提高，所以，在房地產(chǎn)類項目的環(huán)境影響評價中引入居住環(huán)境質(zhì)量及人居環(huán)境適宜性的評價理念以指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。居住環(huán)境適宜性評價是通過對項目居室之外的環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)適宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀、生態(tài)恢復(fù)及環(huán)境管理措施的有效性、社會環(huán)境等要素的分析評價，對項目的居住環(huán)境適宜性優(yōu)劣程度進行預(yù)測分析，在肯定成功部分的同時對缺乏或不足的部分提出補充、完善的措施與方案，以改善居住環(huán)境，營造良好的人居環(huán)境。

3）房地產(chǎn)項目的社會環(huán)境效益分析

高速發(fā)展的城市房地產(chǎn)開發(fā)對城市環(huán)境系統(tǒng)的影響包括正負兩個方面。正面影響在于一定程度地改造了舊城區(qū)，提升了人居環(huán)境質(zhì)量， 并可統(tǒng)籌合理地安排功能區(qū)， 加快了城市化的進程。負面影響在于改變原有地表地貌形態(tài)， 減少綠色植被覆蓋率，形成“ 城市熱島”；居住人群的增加，相對增加了小區(qū)域的環(huán)境污染負荷，改變了城市生態(tài)比例。

結(jié)束語

總之，為體現(xiàn)實施環(huán)境評價的作用，在房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的組織實施中必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，做到科學(xué)、公正和實用，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目真正符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和循環(huán)經(jīng)濟理念。

參考文獻

［1］孫維兵，任偉，郭偉，等．房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的探討［J］ ．環(huán)境保護科學(xué)，2004（2）

［2］姜文勝，吳少林，游漢興，等．關(guān)于房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價工作的思路和要點［J］．南昌航空工業(yè)學(xué)院學(xué)報：自然科學(xué)版，2006，20（4）．

第4篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營與估價人才；?？平逃滑F(xiàn)狀；發(fā)展對策

文章編號：ISSN2095-6711/Z01-2016-04-0189

從廣義的角度而言，房地產(chǎn)行業(yè)是一個龐大的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，所涉及的資產(chǎn)、技術(shù)、人員不計其數(shù)。它主要囊括了房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等，其中房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，又可以細化為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)等，此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，也可以具體的劃分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和房地產(chǎn)價格評估業(yè)等多項行業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)年限和發(fā)展年限，總體較短，要建立成熟穩(wěn)重的市場，必須要依靠強有力的房地產(chǎn)經(jīng)營估價人才，才能建立穩(wěn)固的市場地位，但專業(yè)人才的培養(yǎng)與教育，又是另一道擺在眼前的難題。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才?？平逃默F(xiàn)狀背景

隨著房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才需求量，也持續(xù)增多。例如，房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃、土地買賣、土地租賃、風(fēng)險抵押，以及房產(chǎn)保險、課稅、拍賣、土地征用和征收補償?shù)榷喾N形式的經(jīng)濟糾紛，都需要大膽、嚴(yán)謹(jǐn)、高端的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才，才能實施完成?；仡櫡康禺a(chǎn)的發(fā)展歷史，在21世紀(jì)末，我國房地產(chǎn)行業(yè)，還處于發(fā)展中的初級階段、萌芽階段，所以該行業(yè)的就職人員，大多數(shù)都來源于不同專業(yè)，不同背景的“混合式”員工，如果將這些職業(yè)人員按來源分類，可大致分為以下三種:第一，由房管系統(tǒng)直接晉升、轉(zhuǎn)化而來，這個系統(tǒng)的職工，缺乏深厚的房地產(chǎn)經(jīng)營管理常識和估價理論知識；第二，由經(jīng)營管理專業(yè)畢業(yè)，但缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營手段和尖端的估價能力，所以未能與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)緣；第三，是建筑專業(yè)的技術(shù)人員，他們的專業(yè)特長是：房地產(chǎn)項目的工程建設(shè)和工程管理，但無法真正掌握房地產(chǎn)投資分析、營銷策劃、估價等地產(chǎn)環(huán)節(jié)，所以也無法勝任職業(yè)崗位?？v觀整體局勢，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的尖端人才、綜合型人才，少之又少。房地產(chǎn)行業(yè)要建立相應(yīng)的人才戰(zhàn)略，只有通過科學(xué)、正規(guī)、對口的教育專業(yè)，才能尋找到適合本行業(yè)發(fā)展的專業(yè)化人才。因此，我國高等院校逐步設(shè)立，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的基礎(chǔ)課程，一方面是為了完善房地產(chǎn)行業(yè)的人才缺失；另一方面是為了跟上社會市場的實際需求。

二、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才?？平逃牟蛔?/p>

1.房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才?？平逃囵B(yǎng)定位不足

房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)是一個深層次的產(chǎn)業(yè)鏈接，它主要涉及地產(chǎn)投資、地產(chǎn)營銷、經(jīng)營管理、工程建設(shè)、工程策劃等多個混合項目，同時跨越了生產(chǎn)、流通、消費等三個領(lǐng)域的不同發(fā)展。此外，房地產(chǎn)的專業(yè)類知識，還涉及經(jīng)濟、管理、金融、建筑技術(shù)、開發(fā)、營銷、經(jīng)紀(jì)、估價、法律等多個專業(yè)，多門學(xué)科。高等院校在教學(xué)過程中，如果將房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，定位到某一項專業(yè)，或某一門學(xué)科身上，則無法凸顯房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)合性特點，所以在專業(yè)人才的培養(yǎng)教育方面，不能籠統(tǒng)地、簡單地給任何一個行業(yè)，下一個肯定的論斷?，F(xiàn)代的高職院校，在教學(xué)方面，往往都表現(xiàn)的過于武斷，對房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)的定位，也相當(dāng)粗略，將學(xué)生所要從事的地方崗位，直接描述成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介等膚淺詞匯。

2.專業(yè)教師學(xué)術(shù)水平與行業(yè)實踐能力不足

在教育方面，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的招生年限，過于短暫。由于人才資源的匱乏，使得房估專業(yè)，無法形成濃郁的學(xué)術(shù)氛圍，也無法開展地產(chǎn)形式的“上層建筑”。盡管中國建筑學(xué)會，在建筑經(jīng)濟領(lǐng)域，成立了全國性房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)委員會，但一年一度的學(xué)術(shù)交流活動，和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能大賽，僅限于幾個學(xué)校所開展小范圍的教學(xué)活動?，F(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，還存在著諸多問題，甚至缺乏專業(yè)的房估教師，能在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大影響力的教師，還為數(shù)不多。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才專業(yè)的發(fā)展對策

1.研究并出臺房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才專科教育所依托的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

為了選拔優(yōu)秀的地產(chǎn)人才，促進房地產(chǎn)行業(yè)的正規(guī)化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)建立相關(guān)的職業(yè)資格證書制度。但在實施過程中，缺乏系統(tǒng)的行業(yè)職責(zé)和崗位標(biāo)準(zhǔn)。隨著時間的推移，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局也在不斷更新之中。面對眼前的形勢，中國建筑學(xué)會的相關(guān)專家，陸續(xù)提出了“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人員職業(yè)種類與職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”的研究政策，從房地產(chǎn)的根源與環(huán)節(jié)入手，對我國房地產(chǎn)的就職人員和就職類別，以及專業(yè)特長與崗位職責(zé)等地產(chǎn)內(nèi)容，進行重新分析、重新梳理。實踐表明，房地產(chǎn)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，不僅能推動房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展，還能完善估價專業(yè)的人才培養(yǎng)，建立完善的房地產(chǎn)職業(yè)資格證書制度，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)職業(yè)教育、職業(yè)培訓(xùn)、鑒定考核、技能競賽等活動。

2.人才培養(yǎng)定位應(yīng)更加精準(zhǔn)化

土地開發(fā)、經(jīng)營管理、估價業(yè)務(wù)都是房地產(chǎn)的相關(guān)鏈條，任何一項流程的發(fā)展與延伸，都是復(fù)雜而艱辛的。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)還是一種跨越式的行業(yè)存在，在發(fā)展過程中，它還涉及建筑工程、施工項目、經(jīng)濟管理、土地買賣等其他產(chǎn)業(yè)鏈條，系統(tǒng)龐雜。所以，任何一所專業(yè)高校都不可能，在有限的教學(xué)生涯中，將房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)、各個重點、相關(guān)知識結(jié)構(gòu)，完整的傳授給學(xué)生，只能在教學(xué)過程中，根據(jù)房地產(chǎn)的職業(yè)種類和崗位需求、服務(wù)對象等實際內(nèi)容，對專業(yè)學(xué)生進行一對一的崗位培訓(xùn)，一對一的專業(yè)指導(dǎo)，使學(xué)生逐步掌握地產(chǎn)知識，成為地產(chǎn)人才。此外，除了一對一的專業(yè)模式，高等院校還可以采用，精一、會二、障三的教學(xué)方法。何為“會二”，顧名思義就是在一個崗位中，學(xué)會開發(fā)與營銷這兩個崗位的地產(chǎn)技能；障三指的是，在同一個崗位中，能同時掌握開發(fā)、管理、估價等三項技能；使地產(chǎn)類專業(yè)學(xué)生，能在未來的房估變化趨勢中掌握專業(yè)技能。隨著城市化的變革，房地產(chǎn)行業(yè)從最初的增量市場，逐漸向存量市場進行轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的房估教育，往往把重點放在項目開發(fā)策劃、營銷策劃等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而在存量市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)招商、估價等業(yè)務(wù)，就成為房產(chǎn)中的主角。在未來的市場走向中，房估專業(yè)要聯(lián)系于實際，將房地產(chǎn)項目、地產(chǎn)開發(fā)、市場多元化元素，地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略等相關(guān)內(nèi)容，納入培養(yǎng)專業(yè)人才的范疇。同時，高校還要綜合考慮，估價人才的職業(yè)遷移能力。市場永遠都在馬不停蹄的變化之中，房地產(chǎn)的專業(yè)人才，也要順應(yīng)時代的潮流，展現(xiàn)出復(fù)合化的發(fā)展姿態(tài)，這就意味著，房地產(chǎn)行業(yè)對人才的項目能力，提出更高的要求。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是一個具備市場潛能的發(fā)展行業(yè)，高校只有將地產(chǎn)人才的培養(yǎng)目標(biāo)，與現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)等項目流程相接壤，設(shè)置相關(guān)專業(yè)課程，才能培養(yǎng)出房地產(chǎn)行業(yè)真正需要尖端型、多面型人才。

3.政府、企業(yè)、學(xué)校應(yīng)深度融合發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)營與估價人才專科教育

高等院校的房估專業(yè)為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，培養(yǎng)了諸多的精英人才，并在房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)估價等地產(chǎn)環(huán)節(jié)中，發(fā)揮著重要的作用。在人才培養(yǎng)的過程中，高校的突出貢獻，逐漸引起了住建部門和政府機構(gòu)的高度重視，同時也獲得了房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)會、協(xié)會的一致好評。各大院校為了順應(yīng)時代的號召，逐步開啟了校企合作的專業(yè)模式，并實現(xiàn)了“政、校、行、企”的合作辦學(xué)目標(biāo)，但合作模式能否正常運行，仍需要政府、學(xué)校、行業(yè)、企業(yè)等多方機構(gòu)，加大合作力度，拓展合作深度，使政校行企合作模式變得合理化、正規(guī)化。在合作過程中，政校行企合作機構(gòu)，要舉辦相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能比賽大會，讓政校行企等多方機構(gòu)，積極參與，并完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能的賽項方案，或是讓高職學(xué)生與地產(chǎn)工作人員，進行同臺競賽，借助比賽的名義，從中推進房地產(chǎn)的技能發(fā)展。此外，“政、校、行、企”合作機構(gòu)，還可拓展驗房師、估價師等職業(yè)資格證書的培訓(xùn)與技能鑒定，增加房估專業(yè)的發(fā)展途徑。

4.加強校內(nèi)外實訓(xùn)基地建設(shè)，提升學(xué)校對該專業(yè)的重視程度

為了進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)之間的密切關(guān)系，可通過建立校內(nèi)外實訓(xùn)基地等方針策略，從中凸顯綜合實訓(xùn)和頂崗實習(xí)的實踐性與實用性。一份付出一分收獲，只有拼盡全力的付出與努力，才能獲得學(xué)校的贊賞與肯定。此外，要積極融入，全國房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的論壇之中，要充分拓展自己的地產(chǎn)視野，參加全國性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)技能大賽等相關(guān)行業(yè)活動，通過各種房產(chǎn)活動與房產(chǎn)形勢，增強高等職院的影響力，提高學(xué)校對房估專業(yè)的重視程度，使之成為高等院校最受歡迎的行業(yè)導(dǎo)師。綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是我國的一個熱門專業(yè)，也是現(xiàn)代一個極具市場潛能的發(fā)展行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價的人才培養(yǎng)，維系著房地產(chǎn)行業(yè)的長久發(fā)展，能對房地產(chǎn)的龐大鏈條產(chǎn)生巨大的促進作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大，對估價專業(yè)的人才標(biāo)準(zhǔn)也越來越高，隨著房地產(chǎn)的行業(yè)不斷深入、不斷拓展，對房估專業(yè)的人才需求量，也越來越多。面對這樣的局勢，高等教育院校，應(yīng)該樹立全面的育人標(biāo)準(zhǔn)，拓展人才的培養(yǎng)模式，使之成為房地產(chǎn)行業(yè)的御用人才、尖端人才、頂端人才。

參考文獻：

[1]丁想榮.職業(yè)技能導(dǎo)向下軟件輔助教學(xué)在高職核心課程教學(xué)中的應(yīng)用研究——以房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)為例[J].新校園(上旬)，2015

[2]張合振，陳宜華，駱昌平.高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐教學(xué)體系的構(gòu)建芻議[J].中國市場，2013

[3]石靜，于淑娟.“房地產(chǎn)經(jīng)營與估價”專業(yè)理論及實踐教學(xué)的課程體系建設(shè)[J].中國科教創(chuàng)新導(dǎo)刊，2012

[4]萬建國，覃芳.中國經(jīng)濟升級版背景下的高端技能型人才培養(yǎng)研究——以房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)為例[J].教育教學(xué)論壇，2014

第5篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

摘 要 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南對投資性房地產(chǎn)的會計核算做出了規(guī)定，并在該準(zhǔn)則中適當(dāng)引入了公允價值。本文主要是介紹了投資性房地產(chǎn)的概念，

關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 會計處理 會計核算

近年來，市場經(jīng)濟的發(fā)展，使許多單位有了一些閑置的可自主支配的資金，隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這些單位把部分閑置資金投資于房地產(chǎn)，用于出租或準(zhǔn)備待高價時賣出，以獲取較高收益。這種房地產(chǎn)，既不同于企業(yè)的自用房地產(chǎn)，又不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，是具有為增值而投資性質(zhì)的資產(chǎn)，稱之為投資性房地產(chǎn)。在以前的會計制度下，投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨的一項資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨進行核算，那么實行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則后就必須把這類資產(chǎn)單獨反映。為了規(guī)范用于出租或資本增值房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和信息披露，財政部制定了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》及其應(yīng)用指南，以下僅對投資性房地產(chǎn)的會計處理加以討論。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

1．投資性房地產(chǎn)的概念

我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

2．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

投資性房地產(chǎn)確認(rèn)作為一個會計程序，其目的在于通過該程序使企業(yè)發(fā)生的交易或事項進入賬簿和財務(wù)報表，為會計信息使用者提供經(jīng)濟決策的信息。確認(rèn)需解決兩個主要問題，一是哪些經(jīng)濟事項及其影響需要進行確認(rèn)，即確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問題，F(xiàn)ASB No．5為此提出了四條基本確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：可計量性（即具有一個相關(guān)的計量屬性，足以充分可靠地予以計量）、可定義性（即項目要符合財務(wù)報表某一要素的定義）、可靠性（即信息是反映真實的、可核實的、無偏向的）、相關(guān)性（即有關(guān)信息在用戶決策中有舉足輕重的作用）；二是何時進行確認(rèn)，即確認(rèn)時間的問題。

我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)同時滿足以下條件的，才能予以確認(rèn)：第一該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量；第二，與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)，只有同時符合這兩個條件，才能將其作為“投資性房地產(chǎn)”科目核算。

3．投資性房地產(chǎn)確認(rèn)應(yīng)注意的問題

（1）自用房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營，其價值會隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

（3）企業(yè)持有但尚未開發(fā)的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)：這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的特征。企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)按照國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的會計核算

1．投資性房地產(chǎn)的計量

投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計量，交易費用應(yīng)包括在初始計量之中。購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借方記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關(guān)科目。對企業(yè)原來已記人“固定資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)和記人“無形資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的土地使用權(quán)，比照房地產(chǎn)用途改變時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理方法核算。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，視為對投資性房地產(chǎn)進行改良，應(yīng)當(dāng)將其計入投資性房地產(chǎn)的賬面價值；反之，應(yīng)當(dāng)計人當(dāng)期費用。

2．投資性房地產(chǎn)的日常核算

由于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則可能會允許企業(yè)選用“成本”和“公允價值”兩種模式進行計量，因此，日常核算分為兩種：

（1）公允價值模式計量。每個會計期末，應(yīng)把投資性房地產(chǎn)的賬面價值和公允價值進行對比，如兩者相等，則不做賬務(wù)處理；如公允價值小于賬面價值，則按其差額貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”， 借記“公允價值變動損益”；如公允價值大于賬面價值，則按其差額借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”。

（2）成本模式計量。當(dāng)取得租金收入時，借方記“銀行存款”等，貸方記“其他業(yè)務(wù)收入”；按當(dāng)期應(yīng)計提的折舊或應(yīng)攤銷的金額，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”，如是無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計攤銷”。

（3）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。當(dāng)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，借記“固定資產(chǎn)”、“ 投資性房地產(chǎn)累計折舊”；貸記“投資性房地產(chǎn)”、“累計折舊”自用房地產(chǎn)停止自用，擬用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，做與以上相反的分錄；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在公允價值模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價值。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，借記“庫存商品”（公允價值）、“公允價值變動損益”（公允價值小于賬面價值的部分），貸記“投資性房地產(chǎn)”（賬面價值）、“公允價值變動損益”（公允價值大于賬面價值的部分）；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，借記“固定資產(chǎn)”（公允價值）、“公允價值變動損益”（公允價值小于賬面價值的部分），貸記“投資性房地產(chǎn)”（賬面價值）、“公允價值變動損益”（公允價值大于賬面價值的部分）。

3．投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)或?qū)髲U或毀損的投資性房地產(chǎn)進行清理時，成本模式下：應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。公允模式下：應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目、貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的成本，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”科目，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”科目；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貨記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇分析

3號準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但有確鑿證據(jù)表明其所擁有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。也就是說，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則適當(dāng)引入了公允價值。

3號準(zhǔn)則還規(guī)定：采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

在公允價值計量模式下，不必對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，從而減少了企業(yè)當(dāng)期費用，相應(yīng)增加了利潤。此外，近年來房地產(chǎn)總體大幅增值，采用公允價值可以增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值；重估增值收益雖無實際的現(xiàn)金流入，但亦構(gòu)成了企業(yè)利潤的一部分，能對財務(wù)報表產(chǎn)生有利的影響。但是目前國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)公司并未對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，而仍決定采用成本模式。造成這個現(xiàn)象的原因如下：

（1） 采用公允價值條件嚴(yán)格。3號準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)采取公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得類似或同類房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。由此可見3號準(zhǔn)則對采用公允價值模式計量的條件規(guī)定是比較嚴(yán)格的。

（2）采用公允價值加大利潤波動幅度。公允價值模式下，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷，只以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，公允價值與原賬面之間的差額計入當(dāng)期損益。因此，會加大企業(yè)利潤波動，增大經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性。

（3）采用公允價值加劇凈利潤與現(xiàn)金流背離程度。公允價值計量方式的引入，是財務(wù)報告目標(biāo)從偏重經(jīng)營責(zé)任觀到偏重決策有用觀的轉(zhuǎn)變，在這種財務(wù)報告目標(biāo)下，會存在凈利潤與現(xiàn)金流相互背離的情況。在資產(chǎn)負債日，當(dāng)投資性房地產(chǎn)發(fā)生重估升值之后，企業(yè)將這部分增加的公允價值變動收益計入當(dāng)期利潤總額。但在沒有對投資性房地產(chǎn)進行處置前，是沒有相應(yīng)現(xiàn)金流入的，這無疑加大了企業(yè)利潤分配的難度。

四、全文小結(jié)

現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)作為一種新的投資方式，已備受一些企業(yè)的青睞，在目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。但如何對投資性房地產(chǎn)進行確認(rèn)、計量、列報和披露，卻是會計準(zhǔn)則需要規(guī)范的一個新的領(lǐng)域。

參考文獻：

[1] 陳秋金.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的會計核算.商業(yè)研究.2002.3.

第6篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；籌資；經(jīng)營策略；調(diào)整

由于目前的房地產(chǎn)發(fā)展比較不穩(wěn)定，國家進行宏觀調(diào)控之后，房地產(chǎn)的銷售情況逐漸下壓，形成一種低迷的狀況，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度很慢，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在現(xiàn)金流通短缺的情況。根據(jù)國家相關(guān)資料顯示，目前國內(nèi)的很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)逐年下降，出現(xiàn)嚴(yán)重的負增長。而房地產(chǎn)的籌資現(xiàn)金出現(xiàn)明顯的增長趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率不斷提高，導(dǎo)致部分企業(yè)破產(chǎn)，直至出局。由于房地產(chǎn)的范圍不斷擴展，產(chǎn)業(yè)鏈條也逐漸拉長，但是許多的房地產(chǎn)企業(yè)還是原有的單一經(jīng)營模式，在國家宏觀調(diào)控中面臨嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資的影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)在注冊之初會有額定的注冊資金用于企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，在實際的經(jīng)營中還需要通過籌資增加企業(yè)的資金活動，盡可能地使原有資金發(fā)揮巨大的效能。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資中，包括直接融通和間接融通兩種方式?；I資渠道和手段受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，也受到不同地區(qū)的政策環(huán)境的影響。

1.1企業(yè)規(guī)模和業(yè)績

企業(yè)的規(guī)模大小對企業(yè)籌資的影響巨大，不同規(guī)模的企業(yè)其籌資構(gòu)成不一樣。一些個體企業(yè)，規(guī)模小，市場風(fēng)險比較大，而且破產(chǎn)率高，慣常于使用私人借貸和租賃籌資。一些中型企業(yè)可以實行股票籌資，只有一些大型企業(yè)的籌資方式比較多樣，可以進行銀行貸款和股票發(fā)行等，但每種籌資方式的成本和風(fēng)險相掛鉤。

企業(yè)的發(fā)展業(yè)績對企業(yè)的籌資也有影響。房地產(chǎn)企業(yè)取得較好的業(yè)績，才比較容易獲得外部資源，充分積累了企業(yè)的資信水平，從而吸引了銀行對企業(yè)的投資，從而很好地實現(xiàn)企業(yè)的籌資。

1.2企業(yè)的資金管理和運營能力

銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信任與否，可以考核企業(yè)的資金管理能力，如果企業(yè)缺乏足夠的財力，相應(yīng)的財會制度就不完善，必然影響到企業(yè)的經(jīng)營管理能力。同時，企業(yè)的經(jīng)營管理能力不足，不利于企業(yè)擴大籌資規(guī)模，不能實行復(fù)雜技術(shù)性的籌資。企業(yè)的發(fā)展需要考核企業(yè)的實際發(fā)展能力，出現(xiàn)企業(yè)資金短缺的情況，就會導(dǎo)致企業(yè)的籌資能力變?nèi)?，需要有針對性地加強籌資策略的研究。

2、在資金短缺環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)籌資的策略

房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺主要表現(xiàn)為企業(yè)的現(xiàn)金流很慢很低，但是房地產(chǎn)企業(yè)是個不斷成長的行業(yè)，企業(yè)經(jīng)營資金的流入會擴大企業(yè)的再生產(chǎn)，需要將現(xiàn)金流保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)，才能獲得一定的利潤。

2.1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)思路，保持穩(wěn)健維持型的狀態(tài)

在我國，房地產(chǎn)的發(fā)展高峰在2007年，這個階段的眾多上市公司在全國瘋狂發(fā)展，很多一線重要城市的房價在數(shù)月內(nèi)出現(xiàn)迅猛的飆升情況，一大批的新樓盤迅速開盤，各種新項目絡(luò)繹不絕地顯現(xiàn)出來。中國房地產(chǎn)的大產(chǎn)業(yè)，如萬科和保利等，每年的銷售額都在增長，萬科穩(wěn)居中國的房地產(chǎn)首位。在房地產(chǎn)中，由于房價上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)的收益增加，影響其股價，可以進行大幅度的融資，再進行新一輪的土地項目開發(fā)投資。這種循環(huán)模式使樓市和股市得到雙豐收。但是，對于一些沒有上市的企業(yè)，經(jīng)營方式比較單一，銷售和融資都達不到要求，需要及時進行經(jīng)營策略的調(diào)整。

對于將要開發(fā)的土地，需要根據(jù)規(guī)劃進行地塊劃分。對于房地產(chǎn)來說，銷售量的成敗在于投資者和購買者的需求。由于目前的經(jīng)濟和社會發(fā)展，城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)剛性的需求。投資者需要將土地進行劃分，在一定程度上減緩開發(fā)的節(jié)奏，轉(zhuǎn)變一次性投資的方式，促進資金的流轉(zhuǎn)，避免在市場競爭中出現(xiàn)自身累贅的情況，促進分期工程的銷售。

在土地的開發(fā)者中，需要在分期開發(fā)的指導(dǎo)下將回籠地塊進行先開發(fā)，將土地儲備轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入。傳統(tǒng)的利益最大化理念已經(jīng)不適應(yīng)，需要遵循“銷售為先”的市場策略，實行房地產(chǎn)企業(yè)的自救。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，需要考慮開發(fā)的位置，要充分考慮消費者的需求，將綜合項目的住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)進行合理的分配，要確保資金的及時回籠。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)需要積極尋求聯(lián)合經(jīng)營機會

在目前的房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)行業(yè)分析觀察，房地產(chǎn)的開發(fā)前景并不樂觀。由于我國出臺房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，通貨膨脹形成的市場壓力還很大，國民生產(chǎn)總值處于高速運行的狀態(tài)，政府的救市政策導(dǎo)致房價反彈，出臺的一系列抑制房地產(chǎn)投資過熱和房價增長的威脅依然存在，而且愈演愈烈。政府又面臨著反通脹的壓力，金融領(lǐng)域繼續(xù)實行銀根緊縮的政策，進行房價的宏觀調(diào)控，減緩房價劇烈波動和金融風(fēng)險的矛盾，穩(wěn)定社會的和諧。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展局勢下，要更加重視房地產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)營，確保房地產(chǎn)企業(yè)的效益和安全性。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極尋找合作機會，實行不同的內(nèi)外合作，將企業(yè)自身的利益標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)，從全局上爭取相互的發(fā)展優(yōu)勢。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的資料顯示，我國的中央財政控制的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從這個方面進行著手努力了，將企業(yè)內(nèi)部的股權(quán)進行對外招標(biāo)，進行合理的企業(yè)整合。在衡量自身的經(jīng)濟能力和發(fā)展趨勢下，選擇可以利于自己發(fā)展的經(jīng)營模式。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)的境外融資

籌資是企業(yè)的一項財務(wù)活動，通過一定的渠道獲得企業(yè)的發(fā)展資金。企業(yè)的籌資方式也較為多樣，從資金的取得角度來講，有內(nèi)外融資兩種方式。在目前房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的情況下，可以采取境外融資的方式進行籌資。一些房地產(chǎn)企業(yè)在自身的經(jīng)營范圍內(nèi)不能獲得足夠的流轉(zhuǎn)資金，只能選擇一些融資方式來維持項目的運行。從房地產(chǎn)的調(diào)查資料顯示，我國的眾多房地產(chǎn)企業(yè)傾向于實行籌資，籌資的比重在近年逐步增長。然而，由于房地產(chǎn)是個資金密集型企業(yè)，一個樓盤的價值就是上億的資產(chǎn)。一些大型的房地產(chǎn)公司如萬科，其半年的經(jīng)營資金就囊括眾多小企業(yè)的總和。而且，在目前實行銀根緊縮的政策環(huán)境下，企業(yè)的融資并不樂觀，多半只能在關(guān)聯(lián)的公司間進行一定的調(diào)劑。因而，解決目前房地產(chǎn)投資的資金狀況，需要加大對房地產(chǎn)市場營銷的投資。

3、結(jié)束語：

在我國目前的房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)域，不斷出現(xiàn)新的競爭格局，房地產(chǎn)企業(yè)深入到其他眾多的區(qū)域和產(chǎn)業(yè)中進行發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的情況下，需要拓寬房企的籌資渠道，改革其經(jīng)營方式，從其他行業(yè)獲得一定的資源和資金，為房地產(chǎn)獲得更大的發(fā)展空間。而且，我國的房地產(chǎn)市場逐步成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的多方面投資可以突破一些地域限制，將籌資渠道不斷向多元化方向進行轉(zhuǎn)化，加強大型房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)，促進企業(yè)資源和資金的利用，實現(xiàn)企業(yè)的效率和利潤的最大化。

參考文獻：

[1]姚麗冰.論資金短缺環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)籌資以及經(jīng)營策略的調(diào)整[J].特區(qū)經(jīng)濟，2008（10）

[2]黃亞麗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資中的常見問題及審計策略[J].中國注冊會計師，2006（11）

第7篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

（一）投資房地產(chǎn)的類別歸屬

按照新會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過受讓方式取得的土地使用權(quán)。企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物中不屬于投資性房地產(chǎn)的包括兩種情況，一種是指自用房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負債表中作為固定資產(chǎn)核算，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并擬出售的房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負債表中作為存貨核算。企業(yè)在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時，應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義和主要內(nèi)容，對企業(yè)的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益進行重新分類、確認(rèn)和計量。作為投資性房地產(chǎn)進行核算的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)同時滿足下列條件時予以確認(rèn)，一是企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；二是該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量；三是作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)能單獨計量和出售，即該投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可單獨劃轉(zhuǎn)和交割。

（二）投資房地產(chǎn)在財務(wù)報告中的體現(xiàn)

為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露，我國財政部于 2006 年 2 月了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號――固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號――無形資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號――投資性房地產(chǎn)》。按照新準(zhǔn)則，企業(yè)對滿足固定資產(chǎn)定義的建筑物、滿足無形資產(chǎn)定義的土地使用權(quán)分別在資產(chǎn)負債表的“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”科目下核算與列示，對滿足投資性房地產(chǎn)定義的建筑物和土地使用權(quán)，在“投資性房地產(chǎn)”科目中具體核算。具體操作時，對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的定義，即作為投資性房地產(chǎn)進行核算的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)同時滿足下列條件時予以確認(rèn)，一是企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；二是該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量；三是作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)能單獨計量和出售。

對于企業(yè)擁有的建筑物及土地使用權(quán)，不屬于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和存貨，則就應(yīng)屬于投資性房地產(chǎn)。即企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)并擬出售的房地產(chǎn)作為存貨；此外，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營租賃方式向子公司出租的房地產(chǎn)在編制合并財務(wù)報表時作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)，但應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。

二、投資房地產(chǎn)會計計量方法的運用

（一）投資性房地產(chǎn)的初始計量

投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本模式進行初始計量。以下分別投資房地產(chǎn)的不同獲得情況分別說明計量方法。第一種情況，對于外購的投資性房地產(chǎn)，按照購買價格、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，作為入賬價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目；對于企業(yè)以分期付款方式購入的投資性房地產(chǎn)，按照投資性房地產(chǎn)的公允價值作為入賬價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照應(yīng)支付金額與成本之間的差額，借記“未確認(rèn)融資費用”科目，按照應(yīng)支付金額，貸記“長期應(yīng)付款”科目。第二種情況，對自行建造的投資性房地產(chǎn)，按照建造該資產(chǎn)使其達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，包括工程用物資成本、人工費用、應(yīng)予以資本化的借款費用、繳納的相關(guān)稅費以及應(yīng)分?jǐn)偟钠渌g接費用等，作為入賬價值。第三種情況，對于企業(yè)以其他方式，如非貨幣易、債務(wù)重組等方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，

按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

按照新會計準(zhǔn)則的規(guī)定，與作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算的自用房地產(chǎn)以及作為存貨核算的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)在會計處理上的最大差異是后續(xù)計量模式的規(guī)定不同。按照新會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可選擇采用成本模式或公允價值模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，由成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策變更，而一旦采用公允價值計量模式，則不得轉(zhuǎn)為成本模式。鑒于我國當(dāng)前市場經(jīng)濟體系還不夠健全完善，資產(chǎn)的活躍市場程度不夠，公允價值的應(yīng)用缺乏規(guī)范的市場環(huán)境和規(guī)則，因此應(yīng)在適度謹(jǐn)慎的情況下運用公允價值，以避免出現(xiàn)人為操縱利潤的情況。因此，新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在活躍市場，公允價值能夠獲得并能可靠計量的情況下，才允許采用公允價值計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。

此外，新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或進行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當(dāng)期損益，資產(chǎn)負債表日確認(rèn)公允價值變動損益時，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”，貸記“公允價值變動損益”。

（三）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

在成本模式核算情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理在成本模式下，無論是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，還是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，都仍按照固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的賬面價值進行計量與核算，直接將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。

在公允價值模式核算情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價值作為非投資性房地產(chǎn)的入賬價值，公允價值與賬面價值的差額計入當(dāng)期損益，公允價值變動損益。公允價值與原賬面價值的差額，分兩種情況處理：第一，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”等科目，按其賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)（成本）”，公允價值變動借記或貸記“投資性房地產(chǎn)（公允價值變動）”，賬面價值與公允價值的差額計人當(dāng)期損益，借或貸記“公允價值變動損益”。第二，企業(yè)將作為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益，按公允價值借記“投資性房地產(chǎn)”，公允價值與帳面價值的差額借記“公允價值變動損益”，按賬面價值貸記“固定資產(chǎn)”。轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價值大于原賬面價值的，按公允價值借記“投資性房地產(chǎn)”，按賬面價值貸記“固定資產(chǎn)”，公允價值與賬面價值的差額貸記“資本公積（其他資本公積）”。

三、企業(yè)對投資房地產(chǎn)會計計量方法的選擇

（一）選擇會計計量方法的前提條件

按照新準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的計量可以采用成本模式或公允價值模式。成本模式下，投資性房地產(chǎn)按照帳面價值計量，可以計提折舊，能夠起到抵稅作用，同時企業(yè)的經(jīng)營成果不會受房地產(chǎn)市場泡沫或起伏的影響，能夠比較準(zhǔn)確的預(yù)期。而公允價值計量模式下，企業(yè)不能計提折舊或進行攤銷，在多方面不同程度地對企業(yè)納稅產(chǎn)生影響，這些影響表現(xiàn)為相對影響和絕對影響兩個方面：相對影響的結(jié)果表現(xiàn)為對會計凈利潤的調(diào)節(jié)，需通過遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債進行處理；絕對影響是指對相關(guān)稅種納稅絕對額的影響，結(jié)果表現(xiàn)為絕對應(yīng)納稅額的多少，同時房地產(chǎn)市場價格的變化會隨時影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，對企業(yè)資產(chǎn)價值及其盈利能力帶來較大的影響，企業(yè)對未來的經(jīng)營預(yù)算存在較大的不確定性。鑒于以上分析，企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計量模式時，應(yīng)首先考慮該企業(yè)的投資性房地產(chǎn)是否適用公允價值模式。其次應(yīng)考慮公允價值給企業(yè)可能帶來的影響。

（二）不同計量方法對企業(yè)的影響

第一，成本計量模式對企業(yè)的影響。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的初始計量采用成本模式，后續(xù)計量可以選擇應(yīng)用成本模式或公允價值模式。稅法規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)，通常情況下不得調(diào)整固定資產(chǎn)賬面價值?？梢姸惙ㄒ矊⑼顿Y性房地產(chǎn)也作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理，其初始計量與會計核算相同。新會計準(zhǔn)則與稅法對投資性房地產(chǎn)初始成本的計量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。

第二，公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)核算及稅務(wù)的影響。在公允價值模式下，兩者存在明顯的差異。新會計準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)處理上引入了“公允價值”作為會計核算的計量模式。會計準(zhǔn)則規(guī)定，一方面，投資性房地產(chǎn)在年末按公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，這就可能會大幅度的提高或降低企業(yè)經(jīng)營業(yè)績；另一方面公允價值計量的投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，相比于成本模式下無疑會提高企業(yè)利潤。根據(jù)相關(guān)企業(yè)所得稅政策的規(guī)定：“企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額?！笨梢?，在稅務(wù)處理上，一方面對投資性房地產(chǎn)不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的所得，另一方面還應(yīng)計提折舊或攤銷，基本還是與成本模式的核算方法一致。由此可見，新會計準(zhǔn)則與稅法不一致產(chǎn)生的差異，將影響企業(yè)所得稅費用。由于上述情況會對當(dāng)期損益產(chǎn)生影響，因而也會對當(dāng)期企業(yè)所得稅費用產(chǎn)生影響，進而影響企業(yè)的凈利潤。

四、結(jié)論

第8篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

房地產(chǎn)業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略是促使房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動得到有效開展的重要保證。市場營銷戰(zhàn)略能否靈活應(yīng)對外部市場經(jīng)濟環(huán)境的變化，直接關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)能否在市場經(jīng)濟中立于有利的位置。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略中還存有如下問題：

1.1市場營銷理念落后

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，人口眾多、城市化進程加快等基本國情決定了房地產(chǎn)市場需求旺盛。同時，由于早期我國土地制度及房地產(chǎn)法律缺乏，以至于整個房地產(chǎn)行業(yè)長期位居賣方市場，高利潤、風(fēng)險小，凡是涉足房地產(chǎn)業(yè)者均獲得了不同程度的成功，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)將精力大部分集中在如何獲取土地上，企業(yè)市場營銷戰(zhàn)略管理流于形式。當(dāng)前絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理活動仍局限于產(chǎn)品推銷階段，尚未真正進入市場營銷階段。

1.2對于市場資源需求的忽略

市場營銷戰(zhàn)略制定需以市場為基礎(chǔ)，如何吸引顧客資源是房地產(chǎn)企業(yè)競爭的要素之一，房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略的制定既要考慮企業(yè)所能取得的顧客滿意度，還要考慮到提供何種經(jīng)營活動可獲得顧客滿意度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定市場營銷戰(zhàn)略時要站在市場戰(zhàn)略的高度上，制定既全面又可使企業(yè)獲得長效發(fā)展的營銷戰(zhàn)略。以營銷戰(zhàn)略來安排易受市場因素影響的經(jīng)營變量，將市場營銷作為企業(yè)經(jīng)營活動中的重要部分，企業(yè)一切經(jīng)營活動均以市場為動力。

1.3企業(yè)缺乏核心競爭力

核心競爭力是企業(yè)能否獲得市場競爭優(yōu)勢與可持續(xù)性發(fā)展的源泉。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏生產(chǎn)及提供服務(wù)的特殊優(yōu)勢就必然在市場競爭中處于劣勢，導(dǎo)致諸多房地產(chǎn)企業(yè)忽視核心競爭能力的重要性，發(fā)展目光短淺，過于追求眼前效益。[1]而企業(yè)自身優(yōu)勢的培育也是市場經(jīng)營戰(zhàn)略的重要任務(wù)。在市場經(jīng)濟條件下，任何企業(yè)若缺乏自身核心競爭力就無法在市場競爭中永葆活力及與其他競爭對手相抗衡。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略的改善措施

2.1房地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略

新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場的積極與消極動態(tài)有靈敏的把握，努力提升房地產(chǎn)企業(yè)自身實力，房地產(chǎn)企業(yè)若想在競爭中求得生存和發(fā)展，就要順應(yīng)市場變化，通過提高綜合實力，力求將企業(yè)做強做大，使企業(yè)走上品牌化道路，以“實力+品牌”模式來贏得市場的競爭力；企業(yè)自身資金不足又缺乏融資能力必將因為資金短缺而被市場淘汰，因此，房地產(chǎn)商必須拓寬企業(yè)資金融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)可爭取銀行貸款，開發(fā)房地產(chǎn)信托、基金或以上市的方式進行融資，以此為企業(yè)籌集到更多資金；調(diào)整房地產(chǎn)項目運作模式，自身實力雄厚又具備強大資金支持的房地產(chǎn)企業(yè)在市場上是少之又少，加之現(xiàn)在高融資門檻與土地供應(yīng)制度變革，使得原本可由一家公司獨立完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目因資金等問題變得難以實現(xiàn)，作者建議可由多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)或合股經(jīng)營。[2]

2.2房地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略

房地產(chǎn)產(chǎn)品是指可滿足消費者需求的有形建筑及提供的各類服務(wù)。在制定房地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略時除了要將消費者的需求放在首位外，也應(yīng)考慮到消費者所能接受的程度。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比具有固定性，消費品與資本的雙重性能、耐用等特點，但其產(chǎn)品易被模仿。這使得當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)要想維持產(chǎn)品差異化具有一定的困難，所以就必須不斷地進行產(chǎn)品的創(chuàng)新，使企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢。在創(chuàng)新時還可以利用地段周圍的人文風(fēng)情大做文章，以抓住消費者的眼球，增強其購買欲。[3]

2.3房地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略

第9篇：房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司：經(jīng)營：管理：發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國內(nèi)重要的經(jīng)濟支柱之一。國家的對其發(fā)展的趨勢和方向也從最初的鼓勵到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，在新的機遇和挑戰(zhàn)到來之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理方面進行簡要分析與探討。

1、新形勢下房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理所面臨的問題與挑戰(zhàn)。

國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展進行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營面臨著許許多多的問題，有待于解決和研究。

1.1 國家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營帶來的問題。

1.1.1 市場供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國家對于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺，使得原來房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

1.1.3 市場對于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營重點主要放在了快速建設(shè)和促進銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營和精品化經(jīng)營。如今房地產(chǎn)公司面對市場激烈競爭的壓力。不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點功夫。

1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營為應(yīng)對新的市場環(huán)境所存在的問題。

1.2.1 公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場中占主導(dǎo)地位的時候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴大經(jīng)營成果往往是選擇快速的買地進行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營的兩大板塊。

1.2.2 公司需要對資金鏈進行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營有其顯著的特點。在資金的運用方面需要大量的資金來進行項目運作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運轉(zhuǎn)量。

1.2.3 公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制。沒有競爭就沒有進步，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營成果，也給房地產(chǎn)公司帶來了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營與管理體制是保障公司長久立于不敗之地的根本。這就對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理帶來了新的問題。

2、關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營與管理一些措施和方案。

鑒于以上我們對于房地產(chǎn)公司所處的市場環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國民經(jīng)濟。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進行努力。具體的措施有以下幾點。

2.1 加強公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營體制。

人才是公司經(jīng)營發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長久的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營管理體制作出基本的鋪墊作用。市場競爭的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險和擴大利益進行多元化的轉(zhuǎn)變。

2.2 加強成本核算的能力和開發(fā)多方面的融資渠道。

房地產(chǎn)競爭的激烈化勢必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營成果與經(jīng)營成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強經(jīng)營成本核算的能力，很好的控制公司的財務(wù)運營狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢，以求在競爭中的絕對優(yōu)勢。銀行縮緊銀根，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售都帶來了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營中離不開融資，這就需要經(jīng)營者在融資渠道的開辟上多動頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運營狀態(tài)的。

2.3 加強公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險。

房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來，多受到國家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場經(jīng)濟的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險都將對房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強公司的內(nèi)部管理，無疑是降低和規(guī)避風(fēng)險最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級階段。建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營部門體系：建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺。都是加強公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營的過程中由于工程開發(fā)和資本運作帶來的資金風(fēng)險和質(zhì)量風(fēng)險等等。

2.4 做好對市場動態(tài)的把握，根據(jù)市場的需求設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運用。

由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競爭問題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場的選擇或者淘汰。想要取得競爭的優(yōu)勢就需要把握市場的動態(tài)，去探析消費者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來進行產(chǎn)品的細分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的最終目的。

2.5整合資源，合理有效的運用資源。

企業(yè)經(jīng)營與管理的過程也是對各種資源經(jīng)營與管理的過程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進行運作的過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運作有著運轉(zhuǎn)周期長、運轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營問題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說就是資源的占用，對于房地產(chǎn)公司的資金鏈運轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。購買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見現(xiàn)象。所以，對于現(xiàn)有資源進行全面得的整合，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營與管理的主要工作。