房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險控制
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，與此同時，也面臨著一系列的風(fēng)險。由于受國家宏觀調(diào)控政策、行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境等多方面因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了嚴(yán)重限制，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也在日益加劇。面對嚴(yán)峻的形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須找出風(fēng)險控制的應(yīng)對措施，提高自身抵御風(fēng)險的能力，最大限度的降低財務(wù)風(fēng)險，只有這樣才能使企業(yè)獲得更好、更快的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式
（一）償還債務(wù)風(fēng)險
就當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在初期階段往往是負債開發(fā)。企業(yè)自有資金僅占相當(dāng)小的比例，資金來源主要依靠銀行貸款。如果企業(yè)的投資不能按期回收，企業(yè)將難以達到預(yù)期收益，這樣以來，企業(yè)勢必面臨著償還債務(wù)的風(fēng)險。另一方面，在高回報利益的驅(qū)使下，很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮高利率帶來的風(fēng)險，盲目地、過度地進行多渠道的籌融資活動，很可能造成企業(yè)無法按期償還債務(wù)。
（二）利率變動風(fēng)險
從某種意義上來說，利率變動風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一系列風(fēng)險中最為致命的風(fēng)險。利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)有較大的影響。由于受國家政策、通貨膨脹等因素影響，貸款利率極有可能增加，利率的增長將造成企業(yè)資金成本增加，預(yù)期收益減少，這樣以來勢必影響到企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。
（三）再籌資風(fēng)險
再籌資是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實施項目開發(fā)最常用的方法。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在負債率高的現(xiàn)象，這從很大程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)對債權(quán)人的保證程度，同時也加大了企業(yè)從其他渠道籌資的難度。房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源主要依賴于銀行貸款，近年來，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行逐步提高了存款準(zhǔn)備金率，并不斷緊縮銀根，使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資更加棘手。一些較小的企業(yè)或企業(yè)集團的子公司資金來源主要依靠母公司借款，從很大程度上受母公司財務(wù)影響，一旦母公司財務(wù)狀況惡化，子公司將面臨著再籌資風(fēng)險。
（四）投資收回風(fēng)險
由于房地產(chǎn)商品受政治、經(jīng)濟等多種因素的影響，部分企業(yè)的房地產(chǎn)商品大量閑置。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)投入了大量資金，在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。此外，還存在客戶不能按時交清房款的情況，這就都將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨投資回收風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因主要從宏觀和微觀兩個層面進行分析。
（一）宏觀層面
其一，國家調(diào)控政策的影響。為適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟形勢，國家出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，加大了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度。為響應(yīng)國家有關(guān)政策，銀行采取了通貨緊縮貨幣政策，這從很大程度上了限制了房地產(chǎn)企業(yè)的投資速度，遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。
其二，市場不成熟。房地產(chǎn)業(yè)是近年來新興起的一個行業(yè)，起步階段較晚，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律及其經(jīng)營管理方面的研究尚欠成熟，還有待進一步的研究。房地產(chǎn)投資運作缺乏科學(xué)性，帶有很大的盲目性。有些房地產(chǎn)業(yè)將大量閑置的資金僅局限在商品房的投資上，形成了極為單一的投資模式。
其三，房地產(chǎn)企業(yè)還未形成完善的會計體系。房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的行業(yè)，其會計核算不同于一般的加工企業(yè)?，F(xiàn)階段，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)缺乏完整的會計核算體系，關(guān)于會計科目的設(shè)置、指標(biāo)評價以及核算方法等還不夠完善規(guī)范。一些房地產(chǎn)業(yè)不考慮自身的特點，盲目照搬加工企業(yè)的核算辦法，以此得到的財務(wù)結(jié)果顯然沒有可比性。
（二）微觀層面
一是投資決策具有較大的盲目性。就大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的投資來看，普遍帶有盲目性和投機性，企業(yè)對投資項目的前期研究重視程度不足，缺乏對投資項目的可行性進行研究。投資分析缺少具體依據(jù)，規(guī)劃缺乏科學(xué)性與合理性，投資決策存在一定的失誤。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未推行全面的財務(wù)預(yù)算，缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行細致、全面的財務(wù)預(yù)算。
二是財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的特性缺乏足夠的認識。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個高風(fēng)險行業(yè)，不可避免的存在著一定的財務(wù)風(fēng)險。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)時刻樹立風(fēng)險意識，但在實際工作中，很多財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識較為薄弱，從很大程度上造成了財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。同時，財務(wù)管理人員的財務(wù)決策缺乏科學(xué)性、合理性，導(dǎo)致投資決策存在一定的失誤。這也是造成財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的又一重要原因。企業(yè)只有提高財務(wù)決策的科學(xué)性，才能最大程度的減少決策失誤。就目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策來看，普遍存在主觀決策與經(jīng)驗決策現(xiàn)象。
三是成本費用控制不嚴(yán)。一些房地產(chǎn)企業(yè)僅關(guān)注工程進度的控制，卻不重視對成本費用的控制，成本管理過于簡單，把房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理視為單項成本的控制工作。缺乏對后期財務(wù)成本費用分析，未能很好的控制每一項具體的費用。有些企業(yè)的成本費用控制僅僅停留在簡單的記錄、計算上，遠遠達不到成本管理的要求。很多房地產(chǎn)企業(yè)都制定了相應(yīng)的成本控制目標(biāo)，但缺乏對影響成本因素的綜合考慮，造成成本費用控制執(zhí)行結(jié)果出現(xiàn)較大偏差。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的措施
財務(wù)風(fēng)險的存在直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷強化財務(wù)風(fēng)險控制工作，找出積極應(yīng)對措施，將財務(wù)風(fēng)險降低到最小限度，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的發(fā)展。具體來說，可以從以下幾個方面著手：
（一）增強風(fēng)險意識，建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制
其一，注重現(xiàn)金流量表的作用。現(xiàn)金流量表可以很好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的整個財務(wù)狀況以及經(jīng)營狀況，可以使會計報表使用者對企業(yè)的經(jīng)營能力、支付能力、投資能力及籌資能力有更好的了解，這對有效避免財務(wù)決策風(fēng)險有非常重要的意義。另一方面，通過現(xiàn)金流量表，企業(yè)的經(jīng)營者可以對資金供需市場及宏觀環(huán)境的變化有及時的了解。鑒于現(xiàn)金流量表的重要作用，企業(yè)必須引起足夠的重視。
其二，加強建筑材料成本管理。材料成本在開發(fā)成本中占有較大比重，做好材料成本管理可以從很大程度上增加企業(yè)盈利。加強材料成本管理就顯得極為重要。首先，企業(yè)應(yīng)選擇正確的材料核算方法，這是做好材料成本管理的基礎(chǔ)；其次，企業(yè)應(yīng)具備一套健全完善的材
料成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，為材料成本管理工作的實施提供制度保障；最后，企業(yè)應(yīng)建立材料成本考核機制，并加大監(jiān)督力度，嚴(yán)格控制采購成本。
其三，加強應(yīng)收賬款管理。做好應(yīng)收賬款管理工作對加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效益、防范經(jīng)營風(fēng)險以及維護投資者利益有著非常重要的意義。所以，企業(yè)迫切需要制定一套系統(tǒng)、完整的應(yīng)收賬款管理制度，并將其落到實處。
其四，加強存貨管理。商品房是一種特殊的存貨，金額較大，投資成本高。一旦商品房滯銷，投資收回將成為泡影，勢必會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大損失。因此，企業(yè)必須采取積極應(yīng)對措施，最大限度降低商品房的空置率，提高資金周轉(zhuǎn)速度，縮短投資回收期。
（二）加強生產(chǎn)成本和風(fēng)險的控制
加強生產(chǎn)成本和風(fēng)險的控制對企業(yè)盈利有著極其重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立權(quán)責(zé)明晰的成本和風(fēng)險控制體制，切實做好生產(chǎn)成本管理和風(fēng)險控制工作。
要做好成本控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)從項目的規(guī)劃設(shè)計階段入手，做好市場調(diào)研工作，設(shè)計出適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品。同時還要注重新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，最大限度的提高建筑工程的經(jīng)濟效益。
其次，在施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)引入競爭機制，選擇最優(yōu)的施工單位，同時應(yīng)加強施工進度和施工質(zhì)量的控制。
第三，在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應(yīng)做好預(yù)算控制工作，確保結(jié)算質(zhì)量。
（三）做好資金管理，提高資金利用率
資金是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動正常運行的重要經(jīng)濟支撐，做好資金管理對房地產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視現(xiàn)金管理，制定科學(xué)合理的現(xiàn)金使用計劃。其次，加強建筑材料成本管理工作。建筑材料成本占有較大比例，做好建筑材料成本管理，有利于提高資金利用率；最后，企業(yè)注重應(yīng)收賬款管理工作。制定完善的收款政策以及信用政策，盡可能減少死賬、壞賬出現(xiàn)的概率，提高資金利用效益，實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)。
四、結(jié)語
由于受多種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的財務(wù)風(fēng)險，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須積極的應(yīng)對措施，提高自身抵御風(fēng)險的能力，將財務(wù)風(fēng)險降低到最小限度，推動房地產(chǎn)企業(yè)又快、又好的發(fā)展。
參考文獻
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第2篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
摘 要 本文是關(guān)于后金融危機時代河北省房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的對策的論述，從而加強房地產(chǎn)財務(wù)管理，使河北省房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞 后金融危機時代 河北省房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險控制
美國第二大次級債發(fā)行商新世紀(jì)金融公司（New Century Financial Corp）申請破產(chǎn)保護，標(biāo)志著美國次貸危機全面爆發(fā)。我國粗放的外向型經(jīng)濟也深受沖擊，出口加工業(yè)，特別是紡織、機械等行業(yè)出口驟減，市場流動性急劇萎縮。房地產(chǎn)行業(yè)也深受拖累，觀望氣氛嚴(yán)重，萬科率先降價，一時間市場成交量、成交價指標(biāo)雙降。各大房地產(chǎn)企業(yè)減員、降薪、節(jié)支等用盡各種辦法以求艱難度過這個低谷。然而，在中央政府投入四萬億拉動內(nèi)需，各地政府救市政策也接踵出臺之后，春節(jié)之后房地產(chǎn)市場開始快速回暖。以青島目前公布的青島房地產(chǎn)發(fā)展情況為例：上半年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成187億元，增長18．5％，全市商品房銷售408．9萬平方米，增長17．6％，實現(xiàn)銷售額229．9億元，增長32．8％，青島市房地產(chǎn)市場開始整體回暖。房地產(chǎn)企業(yè)在欣喜的同時，如何處理后金融危機時期的發(fā)展機遇成為每一個房地產(chǎn)企業(yè)的亟需解決的課題。
雖然房地產(chǎn)市場在整體復(fù)蘇，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)未來依然充滿不確定性。因此這個時期房地產(chǎn)企業(yè)成本的適當(dāng)控制成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，即既要抓住難得的發(fā)展機遇又要謹慎處理不至于過分陷入風(fēng)險當(dāng)中。后金融危機時期，房地產(chǎn)企業(yè)的重新洗牌已經(jīng)在所難免，清晰準(zhǔn)確地實施應(yīng)對策略必將使企業(yè)在未來處在或者保持優(yōu)勢的戰(zhàn)略地位。
一、在適當(dāng)控制財務(wù)費用的情況下，積極積蓄發(fā)展資金
從種種跡象顯示，中國的經(jīng)濟仍處在比較健康、快速發(fā)展的軌道上。因此，后金融危機時代，國家信貸控制越來越嚴(yán)的情況下，如何在近期盡可能的籌集到儲備資金是房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的關(guān)鍵。在適當(dāng)控制財務(wù)費用的情況下，著重積蓄發(fā)展資金是目前房地產(chǎn)企業(yè)重要的選擇策略之一，這區(qū)別于金融危機開始時房地產(chǎn)企業(yè)全面控制財務(wù)費用的策略。
二、儲備關(guān)鍵人才，做好培訓(xùn)
人力資源是企業(yè)發(fā)展的第一資源。積累和培育出企業(yè)的優(yōu)秀人力資源是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。優(yōu)秀的人才可以使企業(yè)在各種決策和銷售等等環(huán)節(jié)上節(jié)約大量成本和為企業(yè)產(chǎn)生出持久競爭力。因此，有能力的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)吸收和留住關(guān)鍵人才，淘汰對企業(yè)成長不利的人員。并在目前這個業(yè)務(wù)比較少的時期通過持續(xù)的培訓(xùn)顯著提升員工的各種能力，以應(yīng)對下一個經(jīng)濟的到來。
三、尋找獲得優(yōu)惠的項目（土地），以便滿足未來一年的發(fā)展規(guī)劃
經(jīng)過金融危機的洗禮，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)斷血，尤其是一批大量天價拿地、囤地的開發(fā)商可能會因資金問題面臨出局或不得不尋求項目合作。因此優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇這個時期在競爭不激烈的市場上適當(dāng)購入未來一年發(fā)展的規(guī)劃用地或者通過與前期天價購地現(xiàn)面臨資金問題的開發(fā)商進行項目（土地）合作。通過這種處理，既不會使企業(yè)過分暴露在風(fēng)險當(dāng)中，又滿足了未來一年的發(fā)展。即使未來市場忽然火爆，自己也可以處在比較有利的位置，而不至于在行情來臨時急切地購買土地而帶來成本的短時期暴增現(xiàn)象。
四、展開充分的市場調(diào)查，了解競爭對手的情況
隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。所以企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以找準(zhǔn)住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。提高市場的占有率，直接面對的問題就是自己的競爭對手。在觀察競爭對手的同時做好充分的市場調(diào)查，進而確定未來的發(fā)展戰(zhàn)略，從而實現(xiàn)后金融危機時期的快速發(fā)展。
五、整合社會鏈條資源，打造核心競爭力
房地產(chǎn)行業(yè)涉及投資評估、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、物業(yè)管理、環(huán)境保護、信息智能、貸款按揭、保險等多個方面，如何充分運用社會專業(yè)資源，最大限度為企業(yè)發(fā)揮作用，是培育房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的基礎(chǔ)。因此，在后金融危機時代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對配套的社會鏈條資源進行重新選擇和重組，減去不必要的環(huán)節(jié)，選擇更優(yōu)質(zhì)的社會資源，尋找適合自己特點的價值鏈，并努力擴大自己在價值鏈條上的地位和價值創(chuàng)造力。
六、承擔(dān)保障性住房建設(shè)，消化固定成本
第3篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；萬科公司；財務(wù)管理與風(fēng)險控制
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r決定著國民經(jīng)濟和社會能否穩(wěn)定發(fā)展。新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)越加蓬勃發(fā)展，特別是在全球經(jīng)濟危機來襲的2008年，房地產(chǎn)企業(yè)更是在拉動我國GDP增長上貢獻了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國政府必然的政策傾斜，這使未來房地產(chǎn)企業(yè)前景普遍不被看好，所以財務(wù)管理與風(fēng)險控制將成為其主要必修課。特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)率比較低、過度使用財務(wù)杠桿、企業(yè)負債比重大、現(xiàn)金流不均衡等特點，使其承擔(dān)了較高的財務(wù)風(fēng)險，從而給企業(yè)經(jīng)營造成了極大的沖擊，進而間接沖擊著整個行業(yè)經(jīng)濟、資本市場、投資者利益甚至是社會生活。因此，如何有效評價和防范財務(wù)風(fēng)險，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，是我們急需解決的重要問題。
一、萬科公司當(dāng)前財務(wù)狀況分析
以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。這一點也是萬科成為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的基石。作為中國最大的房地產(chǎn)公司，萬科的跌宕起伏會沖擊緊繃的樓市神經(jīng)，放映整個行業(yè)的側(cè)影，所以評價萬科公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果對于預(yù)測中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。我們首先將對萬科進行細致的財務(wù)分析，即以其財務(wù)報告和其他資料為依據(jù)和起點，將大量的報表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對決策有用的信息，以便對企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險的能力作出評價。這樣系統(tǒng)分析和評價企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動，目的是了解過去、評價現(xiàn)在、預(yù)測未來，幫助利益關(guān)系集團改善決策。我們將從下面六個方面展開分析：
1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
從2007-2011年萬科的資產(chǎn)總規(guī)模及其變動表（表1）可以發(fā)現(xiàn)，自2007年以來，萬科資產(chǎn)規(guī)模總體呈上升趨勢。具體地說，如果從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來看，長期資產(chǎn)、流動資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動資產(chǎn)變動率則呈降-升-降的波折趨勢；如果從資產(chǎn)的類別構(gòu)成趨勢來看，資產(chǎn)總計的變動率幾乎與流動資產(chǎn)的變動率保持一致，這說明流動資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對公司的經(jīng)營狀況起決定性作用。
由于流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，所以有必要對流動資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進行分析。為此，選擇幾項代表性較強的指標(biāo)來分析，包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項、其他應(yīng)收款和存貨。如表2，2007-2011年萬科流動資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表所示，存貨所占比重最大，達到了流動資產(chǎn)的一半以上，于2008年達到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩(wěn)定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預(yù)付賬款在2008年下降，并理所當(dāng)然地達到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩(wěn)定。應(yīng)收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關(guān)注意義較小。其他應(yīng)收款在2007年至2011年間，有小幅增長。
表1和表2很清楚地反映了房地產(chǎn)企業(yè)受大環(huán)境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時，貨幣資金和存貨的穩(wěn)定又表征著萬科市場活動的穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。但是，總的來說，存貨所占比例太大，這是未來資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向。
2.償債能力分析
償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是企業(yè)償付流動負債的能力，公司能否償還短期債務(wù)，取決于公司債務(wù)的多少以及有多少可變現(xiàn)償債的流動資產(chǎn)等。流動比率、速動比率是反映公司短期償債能力的常用指標(biāo)。一般情況下，流動比率、速比率越高，則償債能力越強。如表3所示，萬科的流動比率以2009年為轉(zhuǎn)折點，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說明2011年萬科的流動負債增長速度大于流動資產(chǎn)的增長速度，短期償債能力有所下降。速動比率在2009年以來也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因為公司貨幣資金逐年下降所致?？偟膩碚f，萬科短期償債能力有所下降。
長期償債能力，指企業(yè)償還長期負債的能力，分析一個企業(yè)的長期償債能力主要是為了確定該企業(yè)償還債務(wù)和本金的能力。企業(yè)長期償債能力的衡量指標(biāo)主要為資產(chǎn)負債率和產(chǎn)權(quán)比率。如圖1所示，萬科產(chǎn)權(quán)比率在2010-2011年大幅上升，說明萬科自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長期償債能力下降。萬科資產(chǎn)負債率近年來保持平穩(wěn)，四年來也只有小幅提升?？偟膩碚f，萬科的長期償債能力近年也來有所下降。
3.成長能力分析
從2007-2011年萬科主營業(yè)務(wù)利潤表（表 4）中可以看出，萬科實現(xiàn)了主營業(yè)務(wù)總收入和利潤年年增長，即使成本相應(yīng)的增長下，仍然保持著很高且很穩(wěn)定的利潤增長率，表現(xiàn)了良好和穩(wěn)定的成長能力。當(dāng)然，萬科的成長能力仍有提高余地，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2010年主營總收入增長率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場協(xié)調(diào)的體現(xiàn)，但是主營利潤增長率對應(yīng)著反而剛好表現(xiàn)相反的行為。這個原因我們可以從主營成本增長率清晰的看出：2010年成本增長率為負值，即成本大大減少了，從而帶來了極大的利潤增長率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤增長率。顯然，控制好成本增長率，萬科的成長能力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
4.營運能力分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度快、流動性強。表5顯示，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來波動較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應(yīng)收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉(zhuǎn)率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產(chǎn)進行經(jīng)營的效率在降低。公司要加強對資產(chǎn)的長期以及短期管理，以增強其經(jīng)營效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，是上市公司財務(wù)狀況中的核心指標(biāo)。從表6中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)，由此可見公司的主營業(yè)務(wù)獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業(yè)務(wù)收入增加所致?？偟膩碚f，萬科的主營業(yè)務(wù)獲利能力近年來有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升。
6.現(xiàn)金流量分析
表7顯示：經(jīng)營活動現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長，并于2009年達到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長達1.0316，說明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營現(xiàn)金支出可以帶來1.0316元的流入，經(jīng)營活動產(chǎn)生效率在2009年達到最高，近兩年來有所降低；投資活動現(xiàn)金流入流出比在2010年達到最高，為0.5520，相當(dāng)于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來0.5520元的流入，投資活動產(chǎn)生效率較低，說明企業(yè)投資還處于擴張期，投資項目多；籌資活動現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達到最低值0.8768，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.8128，說明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無資金危機。
二、萬科公司財務(wù)風(fēng)險評價
上一節(jié)我們對萬科公司進行了基本的財務(wù)分析，接著我們將在此基礎(chǔ)上，進行其財務(wù)風(fēng)險評價。具體的說，我們將利用李素紅等人構(gòu)建完備的基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，在行業(yè)內(nèi)綜合評價萬科公司的財務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系是由一系列反映房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標(biāo)組成的，用來評價房地產(chǎn)上市公司在資本活動過程中所面臨的風(fēng)險。所以選取的指標(biāo)要能夠全面反映公司的經(jīng)營情況。選擇財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的原則是：預(yù)見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩(wěn)定性原則。依據(jù)這一原則，參考一般房地產(chǎn)上市公司的績效評價指標(biāo)體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，最終構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，其中包括了6個方面財務(wù)能力的20個財務(wù)指標(biāo)，分別是
（1）資本結(jié)構(gòu)：股東權(quán)益比率（X1）和資產(chǎn)負債率（X2）；
（2）償債能力：流動比率（X3），速動比率（X4），利息支付倍數(shù)（X5）和長期負債比率；
（3）成長能力：主營收入增長率（X6），凈利潤增長率（X7）和總資產(chǎn)增長率（X8）；
（4）營運能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率（X9），固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X10）；
（5）盈利能力：總資產(chǎn)利潤率（X11），主營業(yè)務(wù)利潤率，銷售凈利率（X12）和凈資產(chǎn)報酬率（X13）；
（6）現(xiàn)金流量：經(jīng)營現(xiàn)金流量與負債比率和現(xiàn)金流量比率（X14）。
針對萬科，這六個方面我們在上一節(jié)已經(jīng)大部分詳細論述過，這給其風(fēng)險評價打下了基礎(chǔ)。
因子分析是主成分分析的推廣和發(fā)展，它是將具有錯綜復(fù)雜關(guān)系的若干個指標(biāo)進行因子分析提取公因子，再以每個因子的方差貢獻率作為權(quán)數(shù)與各因子得分的乘積總和構(gòu)造綜合得分函數(shù)?；谝蜃臃治龇ǖ姆康禺a(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價，首先進行財務(wù)指標(biāo)的預(yù)處理，這里是將財務(wù)指標(biāo)進行無量綱化處理，然后進行因子分析法適用性檢驗，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標(biāo)注的Xi（i=1-14），未被標(biāo)注的財務(wù)指標(biāo)是未通過適用性檢驗的因子。需要強調(diào)的是，這里的Xi不僅代表對應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是綜合房地產(chǎn)上市公司的實際財務(wù)情況，由專家給出的對應(yīng)因子的評價值。之后以主成分分析法構(gòu)造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進行平方和方差貢獻分析，提取前5個主要貢獻的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是主成分分析得到的5個主因子的貢獻值。這5個主因子大體上體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司6個方面財務(wù)能力。需要注意的是，主成分分析法發(fā)現(xiàn)，營運能力的因子貢獻很大程度上從屬于資本結(jié)構(gòu)，這符合我國房地產(chǎn)公司的實際情況。我們將其并在一起，從而6個方面財務(wù)能力提取出了5個因子。接著我們對得到的成分組成針對5個因子進行對應(yīng)排列，構(gòu)造旋轉(zhuǎn)成分矩陣（Aij），以便根據(jù)綜合加權(quán)公式利用此矩陣計算出各個房地產(chǎn)上市公司的主因子得分。假設(shè)主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對i=1-14個一般因子進行求和。最后，總結(jié)出房地產(chǎn)上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對j=1-5個主因子進行求和。我們將上面萬科的財務(wù)指標(biāo)代入后，會得到正的因子得分，這說明萬科公司財務(wù)風(fēng)險處于平均水平以上。這初步說明了萬科公司在國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系中，處于合格的位置。
更細致的評價是，在財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，引入基于聚類分析法劃分財務(wù)風(fēng)險等級。聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數(shù)的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進行初始分類，然后逐步調(diào)整，得到最終K個分類?？紤]國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，上面由因子得分（K）及其貢獻率可以得出了國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險狀況的排序，運用聚類的思想將房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險狀況分類，可將其分成4類，相應(yīng)的風(fēng)險等級劃分為：幾乎沒有財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險較小，財務(wù)風(fēng)險一般，財務(wù)風(fēng)險很大。結(jié)果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業(yè)，其中萬科處于財務(wù)風(fēng)險一般的等級中。對萬科這樣財務(wù)風(fēng)險一般的公司而言，應(yīng)該根據(jù)財務(wù)報表的相關(guān)指標(biāo)進行分析，找到影響財務(wù)風(fēng)險的主要因素并采取相應(yīng)對策，以避免財務(wù)風(fēng)險狀況的惡化，并通過建立財務(wù)預(yù)警機制實時監(jiān)控財務(wù)風(fēng)險。
三、綜合評價
通過對萬科當(dāng)前財務(wù)狀況分析和財務(wù)風(fēng)險評價，我們可以看出，即使在全球經(jīng)濟危機的大環(huán)境時，萬科公司仍處于一個穩(wěn)步發(fā)展階段，其市場占有率不斷上升，銷售收入穩(wěn)步增長，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴張，每股收益平穩(wěn)發(fā)展，具有較強的償債能力、盈利能力和營運能力，萬科正在健康發(fā)展。
但與此同時，我們可以看到萬科公司在財務(wù)管理中存在一些不足之處：
1.萬科公司雖然具有較好的流動比率和速動比率，但是從長期來看，其流動比率和速動比率都有下降趨勢。在我國日益激烈的房地產(chǎn)市場中，萬科在同行業(yè)內(nèi)確立了很多領(lǐng)先地位，但是在流動比率和速動比率上，萬科都出現(xiàn)了下降，而國內(nèi)其他一些房地產(chǎn)公司的流動比率和速動比率都較以前有所改善，如萬通地產(chǎn)的流動比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業(yè)從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業(yè)立于不敗之地，萬科公司應(yīng)該采取積極措施應(yīng)對下降趨勢。
2.萬科的財務(wù)壓力正在加大。資金一直是影響房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的一個重要因素，實踐中由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計其數(shù)，因而選擇合理的負債規(guī)模對房地產(chǎn)公司來說就顯得尤為重要。萬科公司的資產(chǎn)負債率在我國同行業(yè)中處于一種優(yōu)秀水平，但是具有不斷增長的趨勢，同時其負債結(jié)構(gòu)中的流動負債率較高，對公司債務(wù)的償付起到消極作用。
3.周轉(zhuǎn)率有所下降。周轉(zhuǎn)率是萬科最為看重的指標(biāo)之一，它是保證萬科擴張的核心。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，只有保持高周轉(zhuǎn)率，才能夠?qū)①Y金快速回籠，保證企業(yè)更大規(guī)模的開發(fā)，同時保證企業(yè)將來的兼并收購。萬科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率近年來逐年下降，并且在08年出現(xiàn)較大幅度下降。在宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)日漸不利的情況下，房地產(chǎn)公司可能面臨調(diào)整拐點的到來，如果不能將周轉(zhuǎn)率提高，將會對萬科一系列的運營產(chǎn)生重大的影響，并且加大公司的財務(wù)風(fēng)險。
四、萬科財務(wù)風(fēng)險控制策略
針對萬科的財務(wù)現(xiàn)狀，本文提出以下幾點財務(wù)風(fēng)險控制策略。
1.著眼于政治環(huán)境，爭取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產(chǎn)金融立法，建立健全政府支持體系，加強對中介機構(gòu)的監(jiān)管等，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境，公平公正競爭環(huán)境。對萬科有利的是，其良好的口碑，行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭角色和對政府政策的積極響應(yīng)，使其在這些政策的爭取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優(yōu)勢，將鞏固其領(lǐng)頭的勢頭。
2.著眼于行業(yè)內(nèi)，萬科公司需要提高風(fēng)險意識，建立財務(wù)風(fēng)險控制系統(tǒng)。在國家頻繁的宏觀調(diào)控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。通過構(gòu)建國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險體系，我們也發(fā)現(xiàn)，萬科公司雖然處于財務(wù)風(fēng)險一般狀態(tài)，但仍是最靠近財務(wù)風(fēng)險很大情形。因此，萬科有必要建立一支專業(yè)的風(fēng)險管理隊伍，充分了解其所處復(fù)雜環(huán)境下的財務(wù)風(fēng)險狀況，結(jié)合萬科自身實力和開發(fā)項目的特點進行有效的風(fēng)險管理工作，構(gòu)建風(fēng)險控制系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財務(wù)風(fēng)險，減少損失。在這一點上，萬科實際上已經(jīng)走出了一步。通過前面的分析我們知道萬科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降主要受其存貨周轉(zhuǎn)率的下降影響，因此對萬科來說提升存貨周轉(zhuǎn)率可以使公司有更大空間的發(fā)展。這一點，也被萬科公司分析得出。所以近些年，萬科一直在注重周轉(zhuǎn)率的提升。在房價遠遠超出民眾實際購買力的情況下，在有效供應(yīng)增加而實際購買力下降的情況下，萬科于07年10月打破房價居高不下的局面，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跌，這其實對資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一種加快資金周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率的做法，有利于長期發(fā)展。萬科能在平穩(wěn)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說明萬科具有良好的風(fēng)險控制和積極促進發(fā)展的意識，將這種意識系統(tǒng)規(guī)范化，必將使萬科公司走上新的高度。
3.著眼于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。就國內(nèi)現(xiàn)狀而言，萬科可采取的主要的戰(zhàn)略調(diào)整措施包括：項目的合作開發(fā)；向國外市場進軍；向二三線甚至四線城市進軍；發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；向旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)探索；探索國民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項發(fā)展戰(zhàn)略，很符合萬科的發(fā)展理念，很符合國內(nèi)民生現(xiàn)狀，預(yù)料中將會得到政府政策的大力傾斜。
4.著眼于資本結(jié)構(gòu)，萬科需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并實現(xiàn)資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴大融資渠道，特別是世界資本市場。這一點以萬科這幾年交出的利潤答卷，擴大其世界影響力的同時，也使其更為資本市場的“香饃饃”。保持穩(wěn)定的前提下，合理適當(dāng)?shù)倪\用世界資本市場，將成為萬科發(fā)展的強心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風(fēng)險的相互匹配，充分考慮影響萬科資本結(jié)構(gòu)的各種因素，從而確定對萬科最佳的融資規(guī)模。對于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，還要考慮到資本結(jié)構(gòu)彈性和財務(wù)靈活性的有效協(xié)調(diào)，并注意萬科公司不同資本籌集方式之間進行轉(zhuǎn)換的可能性，實現(xiàn)資金的供求均衡，有效降低財務(wù)風(fēng)險。
5.著眼于萬科公司內(nèi)部具體財務(wù)控制，萬科需要加強對資金的集中管理，提高財務(wù)管理的透明度。包括實現(xiàn)資金籌集權(quán)、使用權(quán)和調(diào)配權(quán)的統(tǒng)一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現(xiàn)在：加強內(nèi)部控制，實現(xiàn)財務(wù)總監(jiān)對資金運動的有效控制和調(diào)配；注重信息反饋，加強資金的事后控制。
五、結(jié)論
從以上分析可以看出萬科具有良好的發(fā)展前景，萬科是我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，而從萬科的健康發(fā)展我們可以預(yù)測我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展前景良好。自08年年底全球經(jīng)濟危機全面爆發(fā)以來，我國政府從振興整體經(jīng)濟的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負擔(dān)、鼓勵住房消費的政策，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也順應(yīng)市場趨勢，積極降價促進銷售。房地產(chǎn)公司房價的下調(diào)有助于公眾購買力的提升，增強對宏觀經(jīng)濟的信心，同時有利于房地產(chǎn)公司資金的快速回籠，這對房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用。
另一方面，在全球經(jīng)濟危機的大環(huán)境下，我國的經(jīng)濟相對增長較快，在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，外資會源源不斷的流入我國，外資的流入在一定程度上會抬升我國的房價，但考慮到國內(nèi)民眾的購買力及國外資本的競爭，我國房地產(chǎn)會適當(dāng)?shù)膲旱头績r，在國外資本的競爭下，我國的房價不會持續(xù)走高，也不會持續(xù)高漲，而會走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展才能穩(wěn)固江山，這就要考驗房地產(chǎn)公司的內(nèi)功——財務(wù)管理與風(fēng)險控制，誰的內(nèi)功深厚，誰必將笑到最后。
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第4篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;生成原因;控制措施
引言：新京集團重慶置業(yè)有限公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，筆者在其中負責(zé)萬州的財務(wù)工作。因此，本文將圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)展開進一步的討論。在此，筆者從公司“以人為本、嚴(yán)格管理”的企業(yè)管理方針出發(fā)，提出了應(yīng)該嚴(yán)控財務(wù)風(fēng)險，因為這是直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展下去的關(guān)鍵因素。那么，筆者就認真分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的生成原因，并針對其提出了一些控制措施，從而降低或避免房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本內(nèi)涵
企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是指在企業(yè)財務(wù)管理領(lǐng)域中所遇到的各種風(fēng)險，本質(zhì)是由于企業(yè)財務(wù)管理活動的不確定性造成的。作為資金量龐大且流動性要求較高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其財務(wù)風(fēng)險控制是其財務(wù)活動中的重要內(nèi)容。因此，財務(wù)風(fēng)險本身也就有著較為豐富的內(nèi)涵。從微觀層面來說，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過資金籌資來維持日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，一旦融資活動出現(xiàn)了偏差，或者籌集來的資金管理不當(dāng)，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效益大為降低，進而產(chǎn)生一定的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)國家經(jīng)濟政策變化、國際金融市場形勢變化的時候，更容易增加這些財務(wù)風(fēng)險的不可預(yù)測性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金管理與應(yīng)收賬款管理等工作也直接影響到其財務(wù)風(fēng)險的大小。如果一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的流動資金，將有可能會陷入到財務(wù)困境當(dāng)中去，最終在無法妥善解決的情況下導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的生成原因
（1）房地產(chǎn)融資環(huán)境日益惡化。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于受到國家政策的影響，其信貸業(yè)務(wù)受到了很大程度的限制，這就使得其融資工作越來越困難。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展是需要大量資金作為支撐的，這就使得其面臨著巨大的財務(wù)風(fēng)險;（2）房地產(chǎn)道德風(fēng)險日益加劇。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個資金密集型的經(jīng)濟活動主體，其很容易遇到道德風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員或財務(wù)人員在運用大量資金時，一旦道德滑坡，就容易滋生一些腐敗行為，進而對他人或集體的利益造成巨大的傷害;（3）企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)的前期投資較大，而資金的回籠周期又較長，這就使得整個建設(shè)項目的調(diào)整能力不夠好。一些房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)盲目的征地與投資，并沒有全面考慮到土地成本與資金運轉(zhuǎn)等多方面的影響因素，也無法對企業(yè)的財務(wù)進行科學(xué)合理的預(yù)算，讓項目的投入不斷增加，讓企業(yè)的經(jīng)濟效益大打折扣，最終讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的財務(wù)風(fēng)險;（4）財務(wù)管理人員素質(zhì)偏低。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作主要掌握在幾個關(guān)鍵人物手中，他們對于財務(wù)的管理或者是過于嚴(yán)格控制，或者就是疏于管理。真正處于一線的財務(wù)管理人員反而只是做一些簡單的財務(wù)記賬工作，并沒有能夠把自身的財務(wù)管理職能全面且充分的發(fā)揮出來。此外，還有些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏相對專業(yè)的財務(wù)知識，財務(wù)管理意識較為淡薄，缺乏高水平的財務(wù)會計實務(wù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
（1）切實提高財務(wù)風(fēng)險管控意識。房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展模式較為特殊，很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都認為，只要我國經(jīng)濟不出現(xiàn)大幅度的波動，房地產(chǎn)行業(yè)就不會出現(xiàn)崩盤的嚴(yán)重后果。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險并不是一個簡單的方面，它直接關(guān)系到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營與未來發(fā)展?fàn)顩r。因此，我們必須盡快改變對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險認識與態(tài)度，強化自身對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管控意識，在努力爭取政府的政策傾斜以及大力支持的前提條件之下，更要從管控意識方面入手，真正為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展與壯大提供思想基礎(chǔ);（2）加強資金鏈的風(fēng)險管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險中有一個非常重要的內(nèi)容就是它的資金鏈風(fēng)險問題。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一旦失去了足夠的資金支撐，就有可能會陷入到經(jīng)營困境當(dāng)中去;（3）提高房地產(chǎn)企業(yè)的靈活性。房地產(chǎn)企業(yè)的一些財務(wù)風(fēng)險發(fā)生，主要是由于一些市場與政策的變化而導(dǎo)致的。因此，我們必須重視一些市場與政策的變化，尤其是防止其積累到一定程度后而導(dǎo)致的集中爆發(fā)災(zāi)難。盡管我們說一些政策環(huán)境的變化會給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來一定的機遇，但同時，我們也必須清醒的意識到，這些政策變化也有可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂而陷入財務(wù)風(fēng)險。這就需要我們的房地產(chǎn)企業(yè)及時且準(zhǔn)確的把握市場的動向與政策的變化趨勢，提高其對市場與政策變化的應(yīng)變力，要能夠使用正向和逆向思維來進行各種財務(wù)決策，盡量保持房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，以最大程度的控制財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)其價值的最大化目標(biāo);（4）構(gòu)建有效的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在面對財務(wù)風(fēng)險的時候，應(yīng)該根據(jù)自身的實際情況，盡快建立一個科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與管理機制。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該尤其重視自己的資金流中所可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金量較大，一旦發(fā)生了資金問題，尤其是現(xiàn)金流問題，就容易引發(fā)較為嚴(yán)重的經(jīng)營問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)控資金流風(fēng)險，并以現(xiàn)金流量作為這種財務(wù)風(fēng)險的識別標(biāo)準(zhǔn)，重點關(guān)注現(xiàn)金流的預(yù)算執(zhí)行情況，一旦發(fā)現(xiàn)其中的差異性與異常波動，要及時采取及時有效的措施來進行管控，盡量把資金流風(fēng)險扼殺在萌芽之中。我們必須對一些資金流異常狀況進行深入且全面的分析，發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致該狀況的原因所在，并提出一些根本性的解決對策，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)與來源符合企業(yè)的發(fā)展需求，真正有效防控房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險;（5）提高財務(wù)管理人員的整體素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效管控，還需要從財務(wù)人員的素質(zhì)方面入手，因為他們是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效因素之一。一旦他們的財務(wù)管理能力較高，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能會真正提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。那么，我們到底該如何來提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員的素質(zhì)呢？首先，我們就應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員開展相關(guān)的培訓(xùn)工作，讓他們獲取更多有關(guān)的財務(wù)業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)機會，并給他們提供更多的實踐機會，讓他們更好的適應(yīng)新情況與新問題。其次，我們還應(yīng)該強化對這些房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員道德水平的引導(dǎo)與培養(yǎng)工作，讓他們成為職業(yè)道德修養(yǎng)高尚的財務(wù)人員，有利于讓他們的財務(wù)管理職能更為合理且充分的發(fā)揮出來。此外，我們還應(yīng)該在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員素質(zhì)提升中引入考試與考核機制，讓他們在優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制中不斷意識到自身素養(yǎng)提高的必要性與重要性，從而讓他們自覺的提升自己的業(yè)務(wù)能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益提升打下堅實的人力資源基礎(chǔ)。
結(jié)束語：總之，房地產(chǎn)企業(yè)在我國當(dāng)前的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，面臨著嚴(yán)峻的發(fā)展形勢。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，我們就必須認真分析其財務(wù)管理中的風(fēng)險生成原因，并針對其提出一些有效的風(fēng)險控制措施，比如說，逐步落實財務(wù)管理預(yù)算化，加強經(jīng)營環(huán)節(jié)管理等，并逐步建立一個科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對體系，為各種財務(wù)風(fēng)險的有效識別提供科學(xué)依據(jù)，強化對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與控制工作，真正促進房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[1] 馬永紅.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析及防范措施的研究[J].中國總會計師，2011（7）：50-51
第5篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)管理 風(fēng)險防范與控制 研究
一、前言
房地產(chǎn)公司想要平穩(wěn)地前進和發(fā)展，財務(wù)管理方面的風(fēng)險防范與控制是當(dāng)今迫切需要解決的首要問題。我國多數(shù)房地產(chǎn)公司都規(guī)模小、起步晚、規(guī)范化經(jīng)營程度低、受國家政策以及國際經(jīng)濟狀況影響大等特征，房地產(chǎn)公司在公司經(jīng)營和財務(wù)管理方面一直都承擔(dān)著十分巨大的風(fēng)險，也缺乏行之有效的風(fēng)險防范與控制措施和手段，公司的生存和發(fā)展都受到很多現(xiàn)實因素的制約和局限。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，健全公司財務(wù)管理體制，提高公司財務(wù)風(fēng)險的防范和控制能力，是保證公司不被淘汰的基礎(chǔ)和前提。
二、提高房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的重要性認識
我國的房地產(chǎn)公司起步較晚，公司經(jīng)營體制還沒有完全成熟，在實際房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運維過程中，常常發(fā)生許多問題。我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速但其中很多方面還不夠完善和成熟，如金融體系結(jié)構(gòu)和總體金融環(huán)境都對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理造成一定風(fēng)險。因此，需要房地產(chǎn)公司在進行項目開發(fā)和經(jīng)營時，科學(xué)預(yù)估財務(wù)風(fēng)險，合理規(guī)劃財務(wù)管理，優(yōu)化財務(wù)管理制度，降低財務(wù)風(fēng)險的形成幾率和影響范圍。[1]
（一）財務(wù)風(fēng)險概述
財務(wù)管理風(fēng)險主要指公司內(nèi)部財務(wù)管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)、融資不合理致使公司面臨喪失債務(wù)償還能力的危機，造成房地產(chǎn)投資預(yù)期經(jīng)濟收益下滑的風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險又可以分為廣義上的財務(wù)風(fēng)險和狹義上的財務(wù)風(fēng)險。
（1）狹義財務(wù)風(fēng)險。狹義上的財務(wù)管理風(fēng)險，多指由于不當(dāng)使用公司財務(wù)杠桿，為房地產(chǎn)公司的正常項目開發(fā)和經(jīng)營帶來經(jīng)濟收益發(fā)生大幅度波動的風(fēng)險，甚至為整個房地產(chǎn)公司帶來破產(chǎn)的風(fēng)險。
（2）廣義財務(wù)風(fēng)險。廣義上的財務(wù)管理風(fēng)險，多指房地產(chǎn)公司在其進行資金的籌劃、融合、投放、運營以及相關(guān)盈利的分配等財務(wù)管理活動時，因具體操作細節(jié)及各種實際因素導(dǎo)致公司的運營、利潤以及發(fā)展等受到重大影響。
（二）提高財務(wù)管理的地位
明確財務(wù)管理工作在房地產(chǎn)公司運行和管理當(dāng)中的核心地位。公司的運營管理人員應(yīng)當(dāng)對公司的財務(wù)情況有全面的了解和掌握，重視提高資金的有效運作能力，建立健全的財務(wù)預(yù)算系統(tǒng)，確保財務(wù)預(yù)算管理工作的決策、管理和執(zhí)行活動由專人負責(zé)，并確定相關(guān)人員的具體職責(zé)。讓財務(wù)管理在有序的、可控的環(huán)境中平穩(wěn)開展。[2]
（三）建立合理的財務(wù)管理理念
房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動普遍周期較長，包含土地的征收、競買到建筑立項、審核、施工、交付等多個階段。資金的流轉(zhuǎn)周期很長，周轉(zhuǎn)率也偏低，建筑項目的資金回收效率差。所以，加強房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金鏈管理，建立合理的財務(wù)管理理念和制度，避免發(fā)生因經(jīng)濟收益良好而盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模給房地產(chǎn)公司帶來經(jīng)營風(fēng)險的現(xiàn)象，提高公司的資金管理水平，保證公司的可持續(xù)性發(fā)展。
三、當(dāng)今我國房地產(chǎn)公司財務(wù)管理當(dāng)中存在的風(fēng)險
（一）財務(wù)管理不當(dāng)，造成公司負債現(xiàn)象
當(dāng)今我國的房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在貸款開發(fā)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)公司開發(fā)某項建筑項目，資金來源主要是借貸，房地產(chǎn)開發(fā)借貸的資金量較大。當(dāng)公司所開發(fā)的項目相對大型，其負債的成本和償還壓力也越大。建筑工程項目上項時，因工程質(zhì)量風(fēng)險制約，使項目發(fā)展成長期性問題，對房地產(chǎn)公司的資金回收以及債務(wù)償還造成很大困擾。[3]
（二）房地產(chǎn)公司缺乏合理的借貸計劃
我國現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)公司常急于將項目上項，但是在資金方面缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃，對于公司的資金潛力缺乏正確評估，也沒有對公司負債情況的正視，而是采取盡最大可能從銀行和各事業(yè)單位當(dāng)中借貸資金的方式，維持公司的正常生產(chǎn)和施工，這種運維模式會對房地產(chǎn)公司的投資帶來很大風(fēng)險。與此同時，公司取得項目的最初階段，沒有針對項目的需求和實際情況進行科學(xué)合理的調(diào)研和分析，沒有制定合理的資金借貸計劃，就盲目上項，資金款項的發(fā)放和使用缺乏總體把控，增加了房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的財務(wù)風(fēng)險。
（三）公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善
我國很多房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)還很不完善，公司儲備資金與借貸資金比例不合理，導(dǎo)致公司最終收益受到一定影響。從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司需要以足夠的資金儲備作為基礎(chǔ)，用以作為公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)和建設(shè)等活動的保證。房地產(chǎn)公司是否能夠在激烈的市場競爭當(dāng)中生存和發(fā)展，是否能夠高效優(yōu)質(zhì)地完成建筑項目的開發(fā)活動，與公司是否能夠適時的籌募到需要的資金有直接關(guān)系，是對房地產(chǎn)公司開發(fā)能力的直接體現(xiàn)，也是影響公司發(fā)展的重要因素。[4]我國的房地產(chǎn)公司多數(shù)使用自身儲備資金進行“拿地”，再以土地作為抵押從銀行里借貸出大量的資金進行房地產(chǎn)項目施工，在這個借貸環(huán)節(jié)中，常發(fā)生借貸資金不能有效對接的現(xiàn)象，導(dǎo)致公司資金結(jié)構(gòu)不完善。
四、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制的措施探討
（一）完善房地產(chǎn)公司的財務(wù)資金管理
我國房地產(chǎn)工程項目受經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、施工環(huán)境和管理環(huán)境等條件的共同制約，開發(fā)時間長、資金投入量大等特點造成了房地產(chǎn)公司的高風(fēng)險經(jīng)營性質(zhì)。做好財務(wù)風(fēng)險的防范與控制目標(biāo)，需首先改善公司財務(wù)資金的管理制度，合理地調(diào)整和控制公司的負債情況。在完善財務(wù)資金管理過程中，需注意兩個方面：
（1）加強資金的預(yù)算。房地產(chǎn)公司可以將資金的預(yù)算與項目總體預(yù)算進行相互結(jié)合，并將之運用到公司的年度管理預(yù)算當(dāng)中，為公司總體資金的籌集、協(xié)調(diào)、運作以及分配制定詳盡合理的年度規(guī)劃。
（2）加速資金的運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)公司還應(yīng)當(dāng)加速資金運轉(zhuǎn)速度，縮短資金運轉(zhuǎn)周期，充分提高資金的有效利用率，以最少的資金投入保證多個地產(chǎn)項目的順暢間隔進行，將資金進行高效的周轉(zhuǎn)循環(huán)，緩解當(dāng)今銀行借貸縮緊政策給予房地產(chǎn)公司的壓力，平衡公司負債與收益的配比，良好防范和控制財務(wù)管理風(fēng)險的產(chǎn)生。
（二）房地產(chǎn)公司應(yīng)具備一定的風(fēng)險防范和處理能力
我國常對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控，易造成房地產(chǎn)公司財務(wù)管理發(fā)生強烈性、突發(fā)性風(fēng)險，在公司面臨突如其來的政策風(fēng)險或其他因素風(fēng)險時，財務(wù)管理應(yīng)當(dāng)具備相當(dāng)程度的風(fēng)險防范應(yīng)變能力和風(fēng)險處理能力。
（1）提高財務(wù)管理人員風(fēng)險意識。強化房地產(chǎn)公司財務(wù)管理人員風(fēng)險預(yù)防意識，并調(diào)整財務(wù)人員的財務(wù)知識結(jié)構(gòu)，使其具備及時發(fā)現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險、并正確防范風(fēng)險的能力。
（2）健全和完善公司內(nèi)部控制機制。建立健全房地產(chǎn)公司的內(nèi)部控制機制。內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是合理運用籌資策略。房地產(chǎn)公司的籌資渠道多種多樣，應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部條件的變化以及需求，堅持投資回報穩(wěn)定原則，建立正規(guī)籌資委員會，明確財務(wù)管理權(quán)限，深入分析各類型籌資方案對公司財務(wù)管理的影響，運用適合的財務(wù)杠桿，避免盲目借貸對公司財務(wù)造成過大壓力，采取群體決策避免個體決策的局限導(dǎo)致決策失誤。充分使用金融工具引進新型融資。加強內(nèi)部控制、提高管理效率、保障財務(wù)安全，是實現(xiàn)公司經(jīng)營方目標(biāo)的直接途徑，也是抵抗經(jīng)濟風(fēng)險的實用手段。
（3）實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)以開發(fā)項目預(yù)算和資金預(yù)算為基準(zhǔn)，綜合分析土地成本、資金運轉(zhuǎn)、經(jīng)濟收益等方面，進行科學(xué)合理的財務(wù)預(yù)算，對項目資金的投入和運作應(yīng)從全局著想，作全盤性計劃，將資金使用根據(jù)實際情況做細致劃分和排序，制定可行性項目總體計劃和資金籌募計劃，對計劃內(nèi)容進行認真預(yù)算，并嚴(yán)格依據(jù)財務(wù)預(yù)算結(jié)果執(zhí)行計劃，提高項目投資決策準(zhǔn)確性和高效性，加強財務(wù)管理，堅持財務(wù)考核對項目所有經(jīng)濟行為進行合理有效約束，發(fā)揮預(yù)算的財務(wù)預(yù)警功效，控制房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險。
（三）進行充分市場調(diào)研控制財務(wù)風(fēng)險
在我國的市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和發(fā)展一直伴隨著各種各樣的風(fēng)險。各種來源于市場的風(fēng)險對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，公司應(yīng)當(dāng)充分進行市場調(diào)查和研究，科學(xué)分析市場風(fēng)險程度。設(shè)立專業(yè)市場考察調(diào)研部門，設(shè)置專業(yè)市場調(diào)研人員對市場情況進行調(diào)查研究，積極搜集和整理房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)資訊以及市場容量狀態(tài)，了解市場需求，把握市場走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的項目開發(fā)活動。與此同時，房地產(chǎn)公司的市場調(diào)研部門還應(yīng)當(dāng)具備發(fā)掘潛在市場容量的能力和處理市場風(fēng)險的應(yīng)變能力，清楚社會需求趨向和地方市場承受能力，將實時資訊有效傳遞給公司，以此控制財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生概率。
（四）建立具有實用性的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案
預(yù)警方案是公司避免或降低財務(wù)風(fēng)險的有效手段和措施。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案在公司的財務(wù)管理當(dāng)中都有著重要作用。因此，房地產(chǎn)公司也應(yīng)該建立實用有效的財務(wù)預(yù)警察方案，確定公司財務(wù)警戒標(biāo)準(zhǔn)線，實時監(jiān)督經(jīng)營性質(zhì)負債與資產(chǎn)比例、償還期債務(wù)與公司現(xiàn)金數(shù)量的適配，將相關(guān)財務(wù)預(yù)警信息及時予以傳遞，并初步制定解決方案和措施。預(yù)警系統(tǒng)的功能有很多種，包括預(yù)測財務(wù)風(fēng)險征兆，提醒公司財務(wù)管理進行的預(yù)防和控制；分析財務(wù)危機的成因，控制財務(wù)風(fēng)險擴大；總結(jié)風(fēng)險因素彌補公司管理經(jīng)營缺陷，避免財務(wù)風(fēng)險再次發(fā)生等。因此，在房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理當(dāng)中建立實用性和有效性兼具的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警方案，是十分重要的。
五、總結(jié)
房地產(chǎn)公司的平穩(wěn)運營和發(fā)展是建立在財務(wù)管理風(fēng)險的有效防范和控制基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)公司應(yīng)致力健全和完善自身的財務(wù)管理風(fēng)險防范體制，制定科學(xué)有效的風(fēng)險防范管理流程和制度，將風(fēng)險的預(yù)防和控制能力不斷提高，使公司在市場競爭機制之下具有更為頑強的生命力和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（作者單位為中垠地產(chǎn)有限公司）
[作者簡介：葛汝焱（1977―），男，山東德州人，大學(xué)，中級會計師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。]
參考文獻
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第6篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；防范；控制
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，與其它施工企業(yè)或建設(shè)單位有著質(zhì)的區(qū)別，是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，具有生產(chǎn)周期長、投資額度大、市場風(fēng)險大、政策調(diào)控風(fēng)險大的獨特特點，資本密集性程度較高。雖然目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已由單一的項目公司向集團化運作模式轉(zhuǎn)變，整體抗風(fēng)險能力有所增強，但由于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的獨特特點，其面臨的財務(wù)風(fēng)險仍是值得關(guān)注與重視的一個關(guān)鍵點。為此，本文將結(jié)合自身的工作實踐，對我國房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范與控制提出幾點個人的建議。
1 財務(wù)風(fēng)險定義
財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種難以預(yù)料和無法控制的因素，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)發(fā)生偏差，從而形成的使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失或更大收益的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)于籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。
2 房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范與控制措施
2.1 充分市場調(diào)研，在投資風(fēng)險決策過程中保持穩(wěn)健性原則，以有效防范和控制投資風(fēng)險
提高管理者的投資風(fēng)險管理意識，在投資決策中要在收益和風(fēng)險中，保持謹慎原則，盡可能降低投資風(fēng)險，以此來提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的防范與控制能力，確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。對于許多破產(chǎn)后企業(yè)來說，有相當(dāng)一部分企業(yè)是由于管理者沒有充分調(diào)研市場，或在項目投資決策中穩(wěn)健性原則保持不夠，過于樂觀，以至于當(dāng)項目與預(yù)期出現(xiàn)一定偏差時，企業(yè)資金就處于緊缺狀態(tài)，財務(wù)風(fēng)險也緊隨發(fā)生。為此，本文認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，回收周期較長，資金投入后調(diào)整難度較大的特點，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策前，必須充分了解城市規(guī)劃信息、周邊土地供應(yīng)及使用情況、周邊房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)情況及市場需求信息，同時在投資決策中需要克服盲目樂觀主義，盡可能降低投資風(fēng)險，要在收益、風(fēng)險之間進行權(quán)衡，尋求最佳組合。
2.2 做好籌資風(fēng)險的防范與控制工作
企業(yè)籌資風(fēng)險的產(chǎn)生一般由內(nèi)因及外因?qū)е碌?。?nèi)因有很多種，可能是不當(dāng)籌資方式，或是企業(yè)盲目投資，使企業(yè)負債規(guī)模過大，也有可能是企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)不合理等；外因則更多，或因市場行情的不確定因素；或是金融市場的利率、匯率等 發(fā)生變動等，都將導(dǎo)致企業(yè)的利潤下降，而這些因素對于資金需求龐大的房地產(chǎn)企業(yè)來講，其財務(wù)風(fēng)險所受到的影響則更是不言而喻。為此，本文認為，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾個途徑來防范與控制籌資風(fēng)險的產(chǎn)生：
一是優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、改變?nèi)谫Y模式。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，科學(xué)合理安排企業(yè)的資本負債，做到債務(wù)適度，并合理安排長短期資金。在國家現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控情況下，需將單純依賴銀行開發(fā)貸款的籌資模式，向以銀行開發(fā)貸款為主，信托融資、股權(quán)債權(quán)定向私募、銷售融資、資產(chǎn)證券化等融資方式多元化組合的方式轉(zhuǎn)變，以確保項目資金充裕，不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂。
二是建立滾動預(yù)算機制，尤其加強現(xiàn)金流量的預(yù)算編制和管理，對企業(yè)財務(wù)進行預(yù)警分析。企業(yè)能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于是否有各種現(xiàn)金用于支出。因此準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供預(yù)警信號，揭示企業(yè)現(xiàn)金余缺，使管理者能夠及早采取措施，應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)險。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，資金需求量大，現(xiàn)金流量預(yù)算的準(zhǔn)確編制更為重要。為能準(zhǔn)確編制現(xiàn)金流量預(yù)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)及銷售計劃，采用穩(wěn)健性原則，將各部門具體目標(biāo)進行匯總，將未來預(yù)期收益、銷售收現(xiàn)、項目付現(xiàn)支出、投資計劃及融資計劃量化表達，建立企業(yè)全面預(yù)算機制，預(yù)測未來現(xiàn)金收支狀況，并以月、季、半年及1年為周期，進行滾動預(yù)算編制，及時反映項目現(xiàn)金流量的變動狀況。并在執(zhí)行過程中，嚴(yán)格按照現(xiàn)金流量預(yù)算把關(guān)，出現(xiàn)重大變化時，應(yīng)及時調(diào)整，進行收支平衡。
2.3 加大經(jīng)營管理力度，避免財務(wù)風(fēng)險潛藏在于企業(yè)內(nèi)部
一是加強與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度。企業(yè)的內(nèi)部控制管理與其經(jīng)營活動是密不可分的。企業(yè)的內(nèi)部控制管理主要包括辦公人員的職權(quán)與職責(zé)、各項業(yè)務(wù)的操作流程、各項業(yè)務(wù)的分析與評估、內(nèi)部管理體制制度的制定與實施等。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動要有兩個或以上的具有互相制約關(guān)系的控制環(huán)節(jié)，在資產(chǎn)處置、資金調(diào)度、銷售結(jié)算、提供擔(dān)保和對外投資等方面，明確決策人員和執(zhí)行人員及會計人員、經(jīng)辦人員與保管人員之間的職責(zé)權(quán)限和工作程序。因此，加強與完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，使企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加規(guī)范與科學(xué)，將有利于對企業(yè)財務(wù)可能存在的風(fēng)險進行有效的防范與控制，降低經(jīng)營風(fēng)險。
二是加強與完善企業(yè)的成本管理，建立目標(biāo)成本體系。成本管理是企業(yè)管理運營過程中的關(guān)鍵部分，它關(guān)系到企業(yè)的盈利與收益，一旦企業(yè)失去盈利與收益時，企業(yè)很有可能面臨著虧損和破產(chǎn)，這對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，它的影響遠在于其它幾個方面。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)的發(fā)展正處于如日中天的時候，競爭也異常激烈，如何在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢，加強成本管理，將是非常重要的一環(huán)。筆者認為，成本管理貫穿于項目投資決策、項目建設(shè)整個過程之中，企業(yè)應(yīng)根據(jù)目前市場成本狀態(tài)，合理預(yù)計未來成本走勢，合理預(yù)測編制項目目標(biāo)成本，并在開發(fā)建設(shè)過程中根據(jù)材料、人工價格變化等因素，適時修正目標(biāo)成本，用以指導(dǎo)項目決策。
三是建立項目動態(tài)投資測算模型，及時反映項目預(yù)期收益變化狀況，為管理決策提供支撐依據(jù)。本文認為，充分利用信息化技術(shù)，根據(jù)項目開發(fā)進度及動態(tài)成本更新數(shù)據(jù)，結(jié)合項目銷售預(yù)測，按季滾動編制項目收益及現(xiàn)金流量預(yù)測，及時反映企業(yè)成本、銷售價格對企業(yè)收益影響，并及時反映項目資金余缺，為決策提供更為科學(xué)、有效的數(shù)據(jù)和資料，也有利于對項目實施進行很好的監(jiān)控與分析，給企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險再加上一道保險。
3 結(jié)語：
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險與其它行業(yè)相比，其所潛在的風(fēng)險要遠遠高于其它行業(yè)，更需要企業(yè)管理者嚴(yán)謹甚微，提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理意識，認真對待每一項目，對項目進行全過程進行動態(tài)投資測算分析，加強企業(yè)的投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險及籌資風(fēng)險的管理，防范與控制企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生與發(fā)展，確保企業(yè)的健康、穩(wěn)健發(fā)展。
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第7篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險控制
由于中國傳統(tǒng)的居住觀念，使得我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)投資過熱、房價飛漲，國家宏觀調(diào)控重拳頻出帶來一輪接一輪的調(diào)控大潮，加上世界金融危機也給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的影響，所以，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)己成為我國風(fēng)險最高的行業(yè)之一。故對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制進行研究是非常必要的。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制存在問題
1.1 內(nèi)部風(fēng)險控制制度存在的問題
（1）內(nèi)部控制體系不健全
房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度在企業(yè)中至關(guān)重要，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)對控制環(huán)境、會計系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。
（2）內(nèi)部審計還存在缺陷
我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)定了財會部門，但是大多數(shù)沒有設(shè)立獨立的審計部門。即使有的企業(yè)有了審計部門或是財務(wù)部門具有了審計功能，但是這些部門的工作人員往往在領(lǐng)導(dǎo)的意識下去工作，他們?nèi)狈I(yè)的審計技能，審計的過程和結(jié)果就會大打折扣。
1.2 內(nèi)部風(fēng)險控制操作過程存在問題
（1）對內(nèi)部控制定義理解不夠全面
幾乎所有企業(yè)在財務(wù)報告中都會體現(xiàn)公司的內(nèi)部控制活動，但是半數(shù)以上的企業(yè)都是在披露控制活動的內(nèi)部控制，停留在流程層面的控制活動，這是非常片面的。
（2）虛設(shè)內(nèi)部控制建設(shè)
雖然大部分企業(yè)設(shè)立內(nèi)部風(fēng)險控制規(guī)章制度，但由于重視程度不夠，僅僅是為了符合各監(jiān)督機構(gòu)的要求，并未真正應(yīng)用到實際的工作中，更多只是流于表面。
1.3 內(nèi)部風(fēng)險控制配套政策存在問題
（1）企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不清晰，職責(zé)不明確
企業(yè)設(shè)立股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層應(yīng)該各盡其責(zé)。但在實際中，大股東通常指定董事長，甚至監(jiān)事長。董事長委派獨立董事，由股東大會通過，這勢必導(dǎo)致董事會和監(jiān)事會，獨立董事不能發(fā)揮其作用，行使應(yīng)有的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)。
（2）內(nèi)外部監(jiān)督機制管理不到位
企業(yè)經(jīng)營是否合法、財務(wù)信息是否可靠、公司運營是否正常，這些都需要審計部門得出結(jié)論。外部審計主要依靠社會監(jiān)督和政府監(jiān)督兩個體系，但由于監(jiān)督體系缺少橫向溝通信息，管理又比較分散，加之有的監(jiān)督主體并未履行其職責(zé)，以追求利益為前提，嚴(yán)重缺乏責(zé)任觀，道德觀，監(jiān)督力度并不大。企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制，由于受其專業(yè)行要求高的限制，人員配備不到位，審計職能如同虛設(shè)。
（3）企業(yè)員工對內(nèi)部風(fēng)險控制的認識不足
對企業(yè)有言，沒有風(fēng)險管理的意識是一種很可怕的發(fā)展趨勢。企業(yè)的管理層沒有明確內(nèi)部風(fēng)險控制是所有人共同參與的事情。應(yīng)本著相互學(xué)習(xí)、相互溝通、相互監(jiān)督的思想，使每位員工都深刻認識自己是內(nèi)部風(fēng)險控制的一員，否則將導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險控制主體不明確，責(zé)任不清晰，內(nèi)控不完善。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的對策建議
2.1 完善內(nèi)部風(fēng)險控制制度建議
（1）建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機制
完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營管理的理念、企業(yè)的文化理論，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實施等。只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境，才能達到內(nèi)部控制的目的，這是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制機制，確保內(nèi)部風(fēng)險控制制度的真正落實。
（2）強化和完善內(nèi)部會計控制機制
應(yīng)完善財務(wù)會計系統(tǒng)，并將其與監(jiān)督系統(tǒng)區(qū)分開來。即，將財務(wù)會計系統(tǒng)中的所有真實發(fā)生并記錄的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，要在財務(wù)會計報告中做出適當(dāng)?shù)姆诸?，另外，重大的?jīng)濟業(yè)務(wù)要進行必要的詳細描述；衡量經(jīng)濟業(yè)務(wù)的價值，在財務(wù)會計報告中準(zhǔn)確記錄其貨幣價值；準(zhǔn)確確定經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，不影響財務(wù)報告的基礎(chǔ)上，將其記錄在適當(dāng)?shù)臅嬈陂g；在財務(wù)會計報告中適當(dāng)?shù)乇磉_經(jīng)濟業(yè)務(wù)，并按要求披露相關(guān)事項等職能，與監(jiān)督系統(tǒng)中的審計、稽核等職能區(qū)分開來，建立完善的內(nèi)部監(jiān)督部門，并賦予其應(yīng)有的職權(quán)。
2.2 完善業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制操作過程政策建議
（1）改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)
公司治理是企業(yè)改善內(nèi)部環(huán)境的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想有效的進行內(nèi)部風(fēng)險控制，要正確實施內(nèi)部會計控制，更要健全公司的治理結(jié)構(gòu)，這是內(nèi)部控制系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)。建立和完善內(nèi)部會計控制制度，完善決策機制，將進一步強化董事會的作用。設(shè)立專門的內(nèi)部審計、稽核等監(jiān)督部門，并確定其獨立性，行使相應(yīng)的監(jiān)督權(quán)。要以制度約束人，強化責(zé)任追究制度，建立和改進激勵和約束機制。
（2）建立并完善良好的控制環(huán)境
內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)風(fēng)險管理所有其他組成部分的基石，更是進行內(nèi)部風(fēng)險控制的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中樹立宏觀政策觀念、運營市場觀念、行業(yè)競爭觀念以及獨特創(chuàng)新觀念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以國家大局利益為前提，改善經(jīng)營管理手段，充分理解其服務(wù)性的特征，以消費者至上為服務(wù)宗旨，完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。
（3）加強對內(nèi)部風(fēng)險控制的認識
公司管理層要對風(fēng)險進行準(zhǔn)確的識別、評估并進行有效的防范。內(nèi)部風(fēng)險控制影響企業(yè)各個職能部門，只有人員真正理解內(nèi)部風(fēng)險控制的涵義，重視它的重要地位，才能更好的貫徹企業(yè)的各項制度。企業(yè)各部門相互協(xié)同，相互影響，業(yè)務(wù)運作更加流暢。
（4）設(shè)立有效的內(nèi)部控制活動
在遵守會計準(zhǔn)則的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從財務(wù)實際工作角度出發(fā)，按照相關(guān)法規(guī)政策，制定本企業(yè)的會計政策和會計控制制度。主要包括：明確規(guī)定各種項目開發(fā)中發(fā)生的一切經(jīng)濟流程；各部門的職權(quán)明細；定時考核員工的績效；不丟失、損毀會計憑證和會計信息；定時或不定時進行財政清查；復(fù)核以及職務(wù)分工等多種活動。這樣就能直接提升房地產(chǎn)企業(yè)的效益和效果，影響到企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)。
2.3 建立內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)的政策建議
任何企業(yè)的經(jīng)營管理都要離不開財務(wù)風(fēng)險的控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，就更離不開財務(wù)風(fēng)險的控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險控制的信息系統(tǒng)主要通過風(fēng)險控制的流程建立。在風(fēng)險評估階段從環(huán)境、投資、工期以及第三方的風(fēng)險的技術(shù)角度上進行評估，通過評估，可將風(fēng)險轉(zhuǎn)化為定性或定量的指標(biāo)，并計算出損失，為決策提供依據(jù)；在風(fēng)險管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實施風(fēng)險控制方案階段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險管理和合同操作，充分降低開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的操作風(fēng)險；信息系統(tǒng)能夠定期生成集中開發(fā)企業(yè)執(zhí)行情況的報告，向管理層和董事會報告，風(fēng)險管理部門也能通過信息系統(tǒng)查詢財務(wù)風(fēng)險控制情況，及時了解開發(fā)企業(yè)的進度，并提出相應(yīng)的意見。
3、結(jié)語
目前，為了限制通貨膨脹、遏制貧富分化、保證經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，國家政府對我國房地產(chǎn)市場一再進行調(diào)控。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多風(fēng)險，形勢不容樂觀，對房地產(chǎn)開發(fā)進行風(fēng)險管理就顯得尤為重要。但是，隨著我國房地產(chǎn)改革的不斷深入，必會出現(xiàn)更完善、更成熟的理論成果來指導(dǎo)改革進程，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)步入新的輝煌時代。
參考文獻：
第8篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤瑢で笞罴奄Y本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結(jié)束語
總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
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第9篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制范文
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點
財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。
財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。
二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：
1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)
(1)負債金額巨大
房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)
西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系
西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。
5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識
西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。
三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤?，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)
所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數(shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。
3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。
(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略
對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度
(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險
西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制
對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
