房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

摘 要 房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到很大的帶動(dòng)作用，但作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，為了控制成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在當(dāng)前競爭日益激烈的環(huán)境下，實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理具有必然性。本文首先對動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行了基本概述，然后分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及其存在的問題，論述了其構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的必然性和可行性，最后提出了房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的步驟，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、成本控制具有借鑒作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理 現(xiàn)狀 構(gòu)建

由于房地產(chǎn)業(yè)所處的重要經(jīng)濟(jì)地位和行業(yè)本身所暴露出的現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)問題，有必要引入一種更為科學(xué)的財(cái)務(wù)管理理念和方法來指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另外，開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資是為了獲取利潤，從財(cái)務(wù)管理的角度來講，就是要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。因此必須借助于一個(gè)有效的價(jià)值測量工具來提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，即開發(fā)和運(yùn)用動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。

一、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理概述

動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是一種財(cái)務(wù)管理的方式，所謂的動(dòng)態(tài)化管理就是在管理中利用對結(jié)果的模擬來實(shí)現(xiàn)對目前財(cái)務(wù)管理的措施和方法的改進(jìn)，是一種預(yù)測式的財(cái)務(wù)管理方法。其應(yīng)用的主要手段是利用動(dòng)態(tài)化的管理指標(biāo)和預(yù)先設(shè)置好的管理工具和財(cái)務(wù)分析的方式對財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)管理，從而研究企業(yè)財(cái)務(wù)信息在某種因素的制約下會(huì)如何發(fā)展。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

與一般項(xiàng)目投資相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、過程復(fù)雜、投資巨大等特點(diǎn)。其財(cái)務(wù)管理工作往往要求準(zhǔn)確的投資分析和成本控制能力。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，沒有對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行有效的財(cái)務(wù)管理和成本控制，項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)存在諸多財(cái)務(wù)問題，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。歸納起來，問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)

許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目管理時(shí)沒有做很好的事情財(cái)務(wù)預(yù)算，對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地的成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面做細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，因而無法準(zhǔn)確地預(yù)測目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算和分解落實(shí)工。這很有可能會(huì)造成企業(yè)盲目地進(jìn)行資金管理，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）為趕工期忽略成本控制

迫于市場競爭以及資金回收方面的壓力，許多房地產(chǎn)公司都會(huì)出現(xiàn)趕工期的情況。為了節(jié)省時(shí)間，經(jīng)常出現(xiàn)沒有完成設(shè)計(jì)工作就急于“招標(biāo)”、“施工”，普遍存在“邊干邊設(shè)計(jì)”這種現(xiàn)象。正所謂欲速則不達(dá)，這種一味追求建設(shè)速度的做法造成了在項(xiàng)目建設(shè)前期無法對目標(biāo)進(jìn)行估計(jì)測算，不利于日后施工過程進(jìn)行有效的成本控制。

（三）部門間信息溝通不暢，不利于項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作的開展

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，往往需要大量的基礎(chǔ)財(cái)務(wù)資料。而這些，來自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及一線施工管理部門。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)單純認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)部門的工作，而沒有認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)部門實(shí)行財(cái)務(wù)管理需要其他職能部門的配合，以至于財(cái)務(wù)部門無法收集到所需的一線成本管理的資料，也就無法進(jìn)行成本核算與管理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的必要性和可行性

（一）實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值的客觀需要

房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須采取最低成本戰(zhàn)略，差異化戰(zhàn)略，或者集中戰(zhàn)略。而采取低成本戰(zhàn)略，必須要對企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，以把成本降到最低；要采取差異化戰(zhàn)略必須具備持續(xù)的創(chuàng)新能力，能夠不斷超越自身和競爭對手，而房地產(chǎn)企業(yè)的任何一項(xiàng)創(chuàng)新，都不具有可持續(xù)性，非常容易被競爭對手模仿，所以很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正做到持續(xù)創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的生存發(fā)展，擁有自己的核心競爭能力，就必須走低成本戰(zhàn)略之路，通過進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理和控制，來最大程度地降低企業(yè)的運(yùn)行成本。但是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析與核算不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這項(xiàng)要求，已不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作，因此，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理是其必然選擇。

（二）信息化技術(shù)的應(yīng)用為實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理提供了可能

面對經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的發(fā)展趨勢，財(cái)務(wù)管理信息化已是必然趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。而要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，必須擁有能迅速處理財(cái)務(wù)信息和具備數(shù)據(jù)運(yùn)算功能的分析工具，這就要求結(jié)合不同公司實(shí)施動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需要來開發(fā)應(yīng)用財(cái)務(wù)軟件。通過財(cái)務(wù)軟件的使用，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的信息化，企業(yè)的決策者就可以得到經(jīng)過處理的、簡明直觀的財(cái)務(wù)信息，這樣不僅可以省掉大量繁雜的財(cái)務(wù)核算工作，而且同時(shí)也可以降低企業(yè)的人工成本。另外，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)具有非常強(qiáng)大的數(shù)據(jù)處理能力，可以對所有需要進(jìn)行處理的信息進(jìn)行處理，這樣企業(yè)就可以綜合把握各種信息，避免產(chǎn)生因忽略部分?jǐn)?shù)據(jù)而造成決策失誤的現(xiàn)象。

四、房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建原理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建，是一個(gè)關(guān)聯(lián)整個(gè)企業(yè)的系統(tǒng)工程。在構(gòu)建之前，必須明確系統(tǒng)設(shè)計(jì)的原理，即在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理的定義框架內(nèi)，立足于對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)處理與反饋，將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)構(gòu)建成一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映項(xiàng)目資金運(yùn)作情況的信息平臺(tái)。在這個(gè)平臺(tái)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以模擬出目標(biāo)資金在不同市場環(huán)境下的變化，并將動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)與目標(biāo)值的比較結(jié)果及時(shí)反饋給系統(tǒng)，供企業(yè)管理者進(jìn)行決策提供參考。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理模式構(gòu)建思路

不同的企業(yè)，其資金運(yùn)作情況也不同，因此要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的特點(diǎn)，制定相應(yīng)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)控制流程。在財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理鏈中，公司任何一處發(fā)生成本支出的環(huán)節(jié)與項(xiàng)目，都可以在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中直觀展示。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制水平將達(dá)一個(gè)全新的高度。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)借助動(dòng)態(tài)系統(tǒng)不斷提高企業(yè)的內(nèi)部成本控制水平，為股東創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)可以對企業(yè)的資金運(yùn)作情況進(jìn)行預(yù)測，從而有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)資源利用效率。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式系統(tǒng)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的關(guān)鍵是要進(jìn)行管理模式系統(tǒng)設(shè)計(jì)，通過建立適合目標(biāo)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理平臺(tái)，使企業(yè)的各職能部門的財(cái)務(wù)管理都能在一個(gè)系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，主要分為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：

第一，需求分析。結(jié)合所在企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，根據(jù)所要解決的主要問題，確定未來系統(tǒng)所要實(shí)現(xiàn)的主要功能，從而科學(xué)地進(jìn)行功能模塊的設(shè)計(jì)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理，主要是為了實(shí)現(xiàn)其財(cái)務(wù)管理的信息化，既包括財(cái)務(wù)信息匯總、查閱、調(diào)整、分析以及執(zhí)行結(jié)果測算等，又包括對房地產(chǎn)企業(yè)具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)信息反饋，統(tǒng)計(jì)分析和綜合評估等工作。進(jìn)行有效的需求分析，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的前提。

第二，設(shè)置系統(tǒng)模塊。在明確了動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)所要具備的功能后，就需要對房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)進(jìn)行模塊設(shè)置。通常，房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理主要包括基礎(chǔ)信息、可行性分析、成本控制以及企業(yè)績效評估幾個(gè)模塊。

第三，動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的運(yùn)行。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)正式運(yùn)行后，才能使房地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)有效的財(cái)務(wù)管理。主要包括前期準(zhǔn)備工作、財(cái)務(wù)成本的計(jì)算、分解、監(jiān)控管理、評估考核等環(huán)節(jié)，以及各個(gè)環(huán)節(jié)之間的相互配合。只有真正使企業(yè)的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)得以有效運(yùn)用，才能有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的各種資源，特別是資金的合理配置，進(jìn)而不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

第四，系統(tǒng)的集成管理。這一階段對系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊進(jìn)行整合，從而形成一個(gè)完整的相互協(xié)調(diào)的系統(tǒng)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)橹芷陂L，成本大在管理中容易因?yàn)閺?fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用動(dòng)態(tài)化的財(cái)務(wù)管理模式，對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控是十分必要的，通過進(jìn)行實(shí)時(shí)化監(jiān)控，控制成本的消耗，是完全可以起到控制成本的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]張根龍.我國房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究.網(wǎng)絡(luò)財(cái)富.2010(17).

[2]肖芳林,仇俊林.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略.財(cái)會(huì)月刊.2011(02).

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本控制；項(xiàng)目成本構(gòu)成；成本控制措施；財(cái)務(wù)管理體現(xiàn)；前景展望

眾所周知，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)競爭不斷加劇使得地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)局部過熱的態(tài)勢，國家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱局面推出了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不進(jìn)行競爭方式和競爭手段的調(diào)整，而最為重要的就是進(jìn)行成本的控制和管理，管理出效益，只有對項(xiàng)目成本進(jìn)行了必要的控制，才能在激烈的競爭中取得競爭優(yōu)勢。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，把房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類：

1.1項(xiàng)目開發(fā)階段的成本

項(xiàng)目開發(fā)階段的成本主要是指土地成本。

1.2項(xiàng)目建設(shè)成本

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。

1.3財(cái)務(wù)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.4項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營費(fèi)用

管理運(yùn)營費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營費(fèi)用中。

1.5各相關(guān)品類的稅收費(fèi)用

房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)遵循的原則

2.1經(jīng)濟(jì)效益原則

進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。

2.2目標(biāo)成本控制原則

進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期的進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。

2.3綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對全員和全過程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。

2.4權(quán)責(zé)發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2.5動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，進(jìn)行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)較高的收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施

4.1項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段的成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。

4.1.1項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也被成為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說來，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場價(jià)值等；

（2）企業(yè)策劃人員要對消費(fèi)者的需求、市場銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；

（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過建設(shè)項(xiàng)目的市場需求、財(cái)務(wù)評價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；

（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。

4.1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過對項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，通過招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過批準(zhǔn)后，相關(guān)部門就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。

（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開展和對工程造價(jià)的有效控制。

4.2項(xiàng)目施工階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施 進(jìn)行分析和總結(jié)。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強(qiáng)對工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。

（3）堅(jiān)持物資采購比價(jià)。在物資采購比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。

（4）對工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。

（5）加強(qiáng)對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

4.3項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制

工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評價(jià)，對工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。

5、財(cái)務(wù)管理在成本控制中的體現(xiàn)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說來，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)

6、房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展趨勢

首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來適應(yīng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。

最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 陳亞芬.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制[J].中小企業(yè)建設(shè)與科技.2009,(05)

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

一、前言

伴隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境也發(fā)生了巨大的變化，由于經(jīng)濟(jì)全球化的激烈競爭，施工企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性也在不斷提高，尤其是在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制不健全的情況下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性不容忽視，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有正確的樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀，建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，從客觀上分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，并通過合理科學(xué)的方法和策略來進(jìn)行防范研究，才能確保房地產(chǎn)施工的正常發(fā)展和運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

有些人會(huì)認(rèn)為，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是損失，就意味著企業(yè)的失敗，其實(shí)不然，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)的大量資金在正常的運(yùn)作中產(chǎn)生的許多不穩(wěn)定因素所造成的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，它是一個(gè)大范圍的概念，包括資金風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等等，這些不確定的因素其實(shí)就是企業(yè)財(cái)務(wù)管理成果的體現(xiàn)，也是企業(yè)在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的綜合體現(xiàn)，其制約性是不言而喻的，在一定程度上，會(huì)對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作造成不可估量的后果。

（一）集資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，采取融資的渠道開發(fā)項(xiàng)目，但是集資會(huì)增加企業(yè)沉重的負(fù)債率，無法保障債權(quán)人的債權(quán)，在很大程度上，制約了項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展，由于負(fù)債經(jīng)營會(huì)提高財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)通過其他方式進(jìn)行集資，一旦大規(guī)模的房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生籌資效應(yīng)，將直接限制項(xiàng)目開發(fā)管理，為企業(yè)的正常運(yùn)行造成嚴(yán)重的后果。

（二）舉債風(fēng)險(xiǎn)

盡管我國的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資本金制度較早，但是仍以舉債的形式，來進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，尤其是在市場開發(fā)的早期，受舉債形式的影響，我國的資本金比例相對較低，關(guān)鍵是靠借貸的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。如果房地產(chǎn)的資產(chǎn)舉債率過高，企業(yè)無法獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致信譽(yù)度降低，企業(yè)面臨破產(chǎn)和倒閉的現(xiàn)狀，從根本上，也提高了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）利潤風(fēng)險(xiǎn)

獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益是每個(gè)企業(yè)經(jīng)營的最終目標(biāo)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤風(fēng)險(xiǎn)具有不穩(wěn)定性，企業(yè)無法預(yù)測經(jīng)濟(jì)效益是否最大化，財(cái)務(wù)成本的控制是提高利潤的有效手段之一，兩者密不可分，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本一旦加大，就會(huì)提高財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率，另外，不穩(wěn)定的利潤風(fēng)險(xiǎn)，也提高了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

三、制約房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）缺乏科學(xué)合理的財(cái)務(wù)決策

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因主要有以下方面，一是企業(yè)在決策時(shí)缺乏真實(shí)，新穎的企業(yè)信息，對企業(yè)的未來變化事先無法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企業(yè)在決策方面處于被動(dòng)的位置。二是由于內(nèi)外制度環(huán)境的變化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)不確定性是決策者無法控制的，如果財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，決策者無法按期贏得利潤，就會(huì)造成很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏有效的預(yù)算管理

作為支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所需的投資金額巨多，又伴隨著開發(fā)地價(jià)與建筑造價(jià)的不斷提高，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果財(cái)務(wù)管理部門缺乏有效的預(yù)算管理，對整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理造成極大的影響，財(cái)務(wù)管理不針對實(shí)際情況，分配資金的流動(dòng)方向，來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目難以順利實(shí)施，資金管理無法正常運(yùn)作，進(jìn)而加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）忽視現(xiàn)金流量管理

受市場經(jīng)濟(jì)的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長，現(xiàn)金管理存在較長的周轉(zhuǎn)期，促使周轉(zhuǎn)率降低，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目的加大，急需大量的現(xiàn)金流量，所以，企業(yè)必須重視現(xiàn)金流量的管理工作，現(xiàn)階段，我國的民營企業(yè)居多，在房地產(chǎn)市場中，缺乏現(xiàn)金流量的管理認(rèn)知，只是盲目的擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模建設(shè)，進(jìn)而對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制起到阻礙的作用。

（四）缺乏資本結(jié)構(gòu)的合理性

由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)行，一旦企業(yè)的償還能力有限，無法采取舉債經(jīng)營理念，為開發(fā)項(xiàng)目籌集資金，給項(xiàng)目的收益造成了負(fù)面作用，從而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大提高，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，無法用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行籌資，從而增加了資產(chǎn)的負(fù)債，對財(cái)務(wù)管理工作造成影響。

（五）道德風(fēng)險(xiǎn)的危害性

在嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，廣泛存在著企業(yè)與企業(yè)之間的欺詐、違約等狀況，這些不道德的經(jīng)商行為，對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成重大的影響。有些企業(yè)信譽(yù)度低，在違約和債務(wù)方面尤為可見，使得企業(yè)與企業(yè)在合作關(guān)系上出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲現(xiàn)象，更甚者不履行企業(yè)與企業(yè)之間的法定合同，任意妄為，造成部分企業(yè)存貨率高，資金又大量流失的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?cái)_亂了市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

四、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的對策研究

（一）充分的市場調(diào)研管理理念

隨著市場經(jīng)濟(jì)日新月異的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立市場調(diào)研部門，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，深入市場，全面了解市場發(fā)展的動(dòng)向，挑選專業(yè)的調(diào)研人員進(jìn)行市場的分析與考察，掌握市場發(fā)展的新信息，及時(shí)準(zhǔn)確的獲取房地產(chǎn)市場的最新資料，在充分掌握競爭對手的實(shí)際情況下，制訂全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目決策，確保項(xiàng)目順利的開展，將開發(fā)前期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（二）提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，存在較多的不穩(wěn)定因素，在項(xiàng)目開發(fā)之前，必須進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，降低施工成本，促使企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理部門必須加強(qiáng)資本預(yù)算，以項(xiàng)目預(yù)算為前提，具體安排房地產(chǎn)企業(yè)資金的活動(dòng)量，并提供可行性的項(xiàng)目研究，制定具有實(shí)效性的預(yù)算管理計(jì)劃書，對整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，進(jìn)行整體預(yù)算，進(jìn)而提高項(xiàng)目決策的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，財(cái)務(wù)管理部門，應(yīng)從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，分配資金的流動(dòng)方向，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另外，必須建立健全完善的預(yù)算管理保障體系，加強(qiáng)績效考核，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，全面開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算分析工作，提高財(cái)務(wù)管理的預(yù)算管理，并以經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，結(jié)構(gòu)的合理性是確保企業(yè)正常運(yùn)行的前提，如果企業(yè)的償還能力很強(qiáng)，適當(dāng)?shù)牟扇∨e債經(jīng)營理念，為開發(fā)項(xiàng)目籌集資金，用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行籌資，企業(yè)通過各種融資手段，達(dá)到利益與結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，從而降低資產(chǎn)的負(fù)債，完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，在很大程度上降低了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）建立健全財(cái)務(wù)管理機(jī)制

要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作，首先必須健全施工企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，完善財(cái)務(wù)管理制度，從根本上提高施工人員的自身素質(zhì)，不斷加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，財(cái)務(wù)管理工作上的任何失誤對于施工企業(yè)都會(huì)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以要嚴(yán)格落實(shí)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理制度，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，才能把財(cái)務(wù)管理工作的風(fēng)險(xiǎn)性降到最低。

（五）誠實(shí)守信，注重道德的培養(yǎng)與提高

遵守合約制度，是每個(gè)施工企業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)，在市場競爭日益激烈的形勢下，誠實(shí)守信不容忽視，它不僅是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的理念，也是自身的道德觀，價(jià)值觀的體現(xiàn)，只有注重道德的培養(yǎng)，才會(huì)提高施工企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)中的優(yōu)勢，為全球經(jīng)濟(jì)化和市場經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造奇跡。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解讀

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，是市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運(yùn)作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類。(1)房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。(2)房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。(3)項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征。(1)不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。(2)分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(3)預(yù)測決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

1.大量舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應(yīng)收賬款，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年11月19日公布，上市房企三季報(bào)及多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年。個(gè)別房地產(chǎn)公司的負(fù)債率則高達(dá)100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.3％，比2009年末提高5.09個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到我們研究-時(shí)間范圍內(nèi)的最高水平。”最新的數(shù)據(jù)銀監(jiān)會(huì)完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70％。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60％-70％以內(nèi)?？梢?，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)雖然經(jīng)“國十條”、新“國五條”及地方各級調(diào)控政策后，仍然居高不下的房價(jià)后面，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思路

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。一是企業(yè)應(yīng)編制《項(xiàng)目進(jìn)度資金需求計(jì)劃表》，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動(dòng)的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時(shí)償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)可以提高企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。二是要提高項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，加快資金的回籠，采取優(yōu)惠政策鼓勵(lì)一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項(xiàng)目，在工程的進(jìn)度達(dá)到辦理按揭的條件時(shí)，及時(shí)予以辦理。三是嚴(yán)格按照工程的進(jìn)度付款，對于施工單位的工程進(jìn)度要加強(qiáng)督促并及時(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現(xiàn)款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。

4.加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5.加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時(shí)，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果，投資項(xiàng)目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實(shí)現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享從而增強(qiáng)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、小　結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅：淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，財(cái)會(huì)研究，2007，(1)

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

1.財(cái)務(wù)體系存在缺陷房地產(chǎn)的開發(fā)涉及眾多的面面，在常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中往往涉及土地拆遷費(fèi)、準(zhǔn)備費(fèi)、建造費(fèi)以及安裝費(fèi)等，除此之外，部分房地產(chǎn)開發(fā)還涉及基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用以及物業(yè)方面的費(fèi)用。這些費(fèi)用將房地產(chǎn)企業(yè)同債務(wù)人、投資人、企業(yè)員工以及被拆遷單位之間緊密聯(lián)系到一塊。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部們孩童建筑材料供應(yīng)商以及房屋的購買人員之間存在密切聯(lián)系，通過這些能夠證明房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，復(fù)雜的財(cái)務(wù)關(guān)系對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理周期性有著重要影響。通常房地產(chǎn)企業(yè)自身不具備施工條件，往往是選擇將工程建設(shè)轉(zhuǎn)給相應(yīng)的施工單位。在轉(zhuǎn)讓過程當(dāng)中，施工單位同房地產(chǎn)企業(yè)缺乏直接聯(lián)系，對很多施工費(fèi)用無法實(shí)現(xiàn)精確把握。后期銷售房屋的過程當(dāng)中，一些消費(fèi)者也會(huì)選擇分期付款這一方式，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的速度比較慢。

2.管理機(jī)制不夠完善目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的機(jī)制不夠健全以及完善，主要表現(xiàn)在下列方面。一方面很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作不夠科學(xué)合理。雖然有一部分的房地產(chǎn)企業(yè)制定相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，不過很大程度上淪為形式，沒有真正落到實(shí)處，制定的財(cái)務(wù)管理機(jī)制自身也不夠規(guī)范，同時(shí)財(cái)務(wù)工作人員具體執(zhí)行的過程當(dāng)中缺乏積極性以及主動(dòng)性。這其中最為常見的一個(gè)問題是整體的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略比較模糊，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，導(dǎo)致部分工作人員對自身的職業(yè)生涯也缺乏相應(yīng)的規(guī)劃。另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制缺乏可操作性，使得財(cái)務(wù)管理的工作較為盲目，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)無法得到真正的應(yīng)用。除此之外，對資本回報(bào)率也缺乏整體考慮，實(shí)踐的過程當(dāng)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目的過程中，著重追求多元化的經(jīng)營效益，存在著理論要求同實(shí)際業(yè)務(wù)脫節(jié)的問題，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的可操作性不強(qiáng)。

3.財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目沒有進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析而進(jìn)行盲目投資，同時(shí)缺乏對項(xiàng)目投資、收益、利益、成本、回收期以及收益率等加以細(xì)致全面的分析，很容易導(dǎo)致項(xiàng)目的成本投入超支，從而嚴(yán)重影響預(yù)期利潤。除此之外，房地產(chǎn)公司忽視內(nèi)部職能部門成本核算的功能，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作人員無法在第一時(shí)間收集有關(guān)的資料信息，從而導(dǎo)致成本費(fèi)用以及預(yù)算等存在嚴(yán)重的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中，全面執(zhí)行預(yù)算管理的力度不夠，無法積極地調(diào)動(dòng)各個(gè)部門的員工、管理人員主動(dòng)參與到財(cái)務(wù)管理的過程當(dāng)中，從而使得財(cái)務(wù)管理流于形式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施

1.加速資金周轉(zhuǎn)速度通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期非常長，因此需要融資來保證資金的周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的數(shù)目非常大，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)選擇借債這一方式來實(shí)現(xiàn)融資。這一方式能夠加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，不過隨著債務(wù)規(guī)模不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。要是房地產(chǎn)企業(yè)選擇貸款融資這一方式則需要額外支付利息，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加嚴(yán)峻。所以為保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，在加強(qiáng)成本核算的過程中，相關(guān)工作人員需要做好詳細(xì)分析，找出科學(xué)方法嚴(yán)格控制成本開支。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同承包方案來制定相應(yīng)的賬目明細(xì)，這樣一來就能夠?qū)Ω犊钋闆r實(shí)行正確分析，并且能夠正確分析施工的進(jìn)度，可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)成本。此外為將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最低的水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)確定負(fù)債比例，從而優(yōu)化企業(yè)的資本配置。

2.科學(xué)選擇營銷策略科學(xué)選擇營銷策略對于財(cái)務(wù)管理以及房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展都有著重要的影響。目前我國房地產(chǎn)處在上升發(fā)展的階段，潛在房屋消費(fèi)人員的規(guī)模龐大，不過房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭較為激烈，消費(fèi)人員往往比較權(quán)衡不同的房地產(chǎn)企業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭當(dāng)中占據(jù)到優(yōu)勢，就需要科學(xué)選擇營銷的策略。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要培訓(xùn)銷售人員，另一方面財(cái)務(wù)人員也應(yīng)當(dāng)不斷提高自身素質(zhì)，一方面掌握財(cái)務(wù)管理方面的專業(yè)知識(shí)，另一方面也需要設(shè)計(jì)工程施工領(lǐng)域的知識(shí)，從而適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的特征。

3.提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對于財(cái)務(wù)部門的管理，同時(shí)培訓(xùn)財(cái)務(wù)工作人員，既包括專業(yè)知識(shí)技能方面的培訓(xùn)，也應(yīng)當(dāng)包括職業(yè)道德方面的培訓(xùn)，并對財(cái)務(wù)管理工作人員做好監(jiān)督。不過需要指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要全體員工的協(xié)調(diào)努力，從而為財(cái)務(wù)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍。除此之外，績效考評對于改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作質(zhì)量以及效率有著不可替代的重要作用，其中最為主要的內(nèi)容就是要改善財(cái)務(wù)管理部門管理人員的能力和作用。對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行績效評價(jià)，需要專業(yè)評價(jià)人員來實(shí)施完成。這些專業(yè)的工作人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理績效考核方面的工作，同時(shí)根據(jù)不同工作人員的職能，來對財(cái)務(wù)部門的工作實(shí)行績效考核與評價(jià)。對相關(guān)的財(cái)務(wù)工作人員也需要進(jìn)行相應(yīng)的績效評價(jià)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立完善財(cái)務(wù)管理績效考核機(jī)制。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展的先是情況來制定合理科學(xué)的財(cái)務(wù)管理績效評價(jià)制度，將績效考評工作貫穿在財(cái)務(wù)管理工作的整個(gè)過程，這樣就能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理績效評估的質(zhì)量。

三、結(jié)語

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；造價(jià)；成本控制；分析

中圖分類號：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號：2095-2104（2012）

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管控的最終目的是使企業(yè)獲得最佳的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此我們應(yīng)該改進(jìn)和完善房地產(chǎn)企業(yè)或建設(shè)單位的項(xiàng)目工程的造價(jià)管理和控制，提高企業(yè)的管理水平，促進(jìn)企業(yè)各方面資源科學(xué)、合理、優(yōu)化的有效利用，提高企業(yè)的效益，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)管理和控制存在的問題

1.1 項(xiàng)目工程前期造價(jià)控制不夠合理

從目前我國工程建設(shè)的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)開發(fā)單位普遍對項(xiàng)目的可行性研究等前期工作重視不夠、認(rèn)識(shí)不足、調(diào)研不深，忽視了工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，他們把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了工程項(xiàng)目的施工階段和結(jié)算階段。這樣直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)忽視了項(xiàng)目工程造價(jià)管理和控制的作用，輕視了前期工作在房地產(chǎn)投資的重大作用，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資浪費(fèi)的“三超”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

1.2 過度追求利潤，忽視工程設(shè)計(jì)

在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)或建設(shè)單位過度的追求利潤使得刻意壓低成本，沒有依照國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、施工、用料和質(zhì)量把關(guān)，偷工減料，把設(shè)計(jì)費(fèi)用縮減降到最低或過度減少設(shè)計(jì)周期等，導(dǎo)致項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)圖紙不完善，圖紙質(zhì)量欠缺沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)水平，同時(shí)由于企業(yè)不夠重視工程設(shè)計(jì)，無形中增大了設(shè)計(jì)人員的隨意性，增加了設(shè)計(jì)更改的頻繁度。

1.3 項(xiàng)目工程招標(biāo)欠缺標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)或建設(shè)單位在項(xiàng)目工程招標(biāo)上一般都采用邀請招標(biāo)這種方式進(jìn)行招標(biāo)，不懂得利用招投標(biāo)文件的科學(xué)性和合理性影響工程造價(jià)，投標(biāo)單位投標(biāo)響應(yīng)及施工組織設(shè)計(jì)文件缺乏嚴(yán)肅性。更有甚的是部分房地產(chǎn)企業(yè)或建設(shè)單位為了完成任務(wù)而趕工期，增進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，進(jìn)而優(yōu)先采用費(fèi)率招標(biāo)這種招標(biāo)方式選擇建設(shè)施工企業(yè)。他們錯(cuò)誤的認(rèn)為控制了項(xiàng)目工程費(fèi)率就控制了企業(yè)投資總額，這是非常錯(cuò)誤的。

1.4 工程項(xiàng)目決策欠缺或有誤

房地產(chǎn)企業(yè)或建設(shè)單位工程項(xiàng)目總決策的欠缺或失誤，這是致使工程項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾樓的主要成因。如：在項(xiàng)目工程決策程序中，主要由于房地產(chǎn)企業(yè)或建設(shè)單位在項(xiàng)目投資的前期工作中市場調(diào)研準(zhǔn)備不夠充足，導(dǎo)致工程項(xiàng)目市場定位不準(zhǔn)確和擬定的方案不夠合理；或者是決策失誤使得項(xiàng)目工程在選址上出現(xiàn)建址選擇不當(dāng)；或者是分析評價(jià)和方案選優(yōu)的失誤導(dǎo)致企業(yè)投資方案不合理等。

1.5 施工過程成本管理和控制不到位

由于在項(xiàng)目工程施工中沒有加強(qiáng)或者是放松、忽視了成本管理和控制，沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)和有效解決在建工程施工過程中經(jīng)濟(jì)管控出現(xiàn)的問題，使得在施工過程中材料揮霍浪費(fèi)嚴(yán)重，增加了成本超支。待到項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收和結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)結(jié)算遠(yuǎn)大于預(yù)算的問題，此時(shí)已經(jīng)無法改變和彌補(bǔ)損失。這常常都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)或建設(shè)單位為了趕工期，只注重工程施工的進(jìn)度而忽視了投資成本的控制和節(jié)約，同時(shí)在生產(chǎn)管理過程中施建雙方也缺乏溝通，特別是技術(shù)人員和管理人員的溝通，這樣使得成本控制和項(xiàng)目工程施工技術(shù)沒有很好的結(jié)合起來，致使工程造價(jià)控制與項(xiàng)目工程施工各個(gè)環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，造成人為浪費(fèi)，從而提高項(xiàng)目建設(shè)成本。

1.6 財(cái)務(wù)管理不到位

財(cái)務(wù)工作貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終，財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)劣直接影響到房地產(chǎn)公司的投資效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，往往工程管理與財(cái)務(wù)管理相互脫鉤，各行其道，完全忽略財(cái)務(wù)管理在工程項(xiàng)目進(jìn)行過程中的作用，我們的項(xiàng)目管理者對工程建設(shè)管理方面很在行，但是他們?nèi)狈ω?cái)務(wù)管理常識(shí)或者是對財(cái)務(wù)知識(shí)淺意識(shí)認(rèn)知，無形中增加了項(xiàng)目稅費(fèi)，提高了項(xiàng)目成本。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)成本控制系統(tǒng)

2.1 項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段成本控制

在設(shè)計(jì)階段主要由以下面三個(gè)方面進(jìn)行成本控制：

2.1.1 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、合理性、先進(jìn)性。

2.1.2 積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，制定雙贏策略，即提高功能，降低成本，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。

2.1.3 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，保證投資限額不輕易突破。設(shè)計(jì)完成后應(yīng)加強(qiáng)圖紙會(huì)審，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在正式施工圖出圖前，組織各部門對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的優(yōu)化，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤帶來頻繁的施工過程中的設(shè)計(jì)變更，造成經(jīng)濟(jì)損失。

2.2 項(xiàng)目工程招投標(biāo)階段成本控制

2.2.1 項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制

項(xiàng)目工程招投標(biāo)主要包括以下四個(gè)內(nèi)容：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程設(shè)備、材料的采購和項(xiàng)目施工。通過招投標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位、建設(shè)施工單位以及材料供應(yīng)商，這對工程項(xiàng)目投資、工程質(zhì)量以及施工進(jìn)度的控制十分重要。針對工程項(xiàng)目招標(biāo)的造價(jià)管理和控制，房地產(chǎn)企業(yè)本著公平、公開、公正、誠信的招標(biāo)原則，同時(shí)做好招投標(biāo)文件的編制工作，杜絕不正當(dāng)?shù)蛢r(jià)中標(biāo)。在條件具備的情況下，項(xiàng)目的管理人員應(yīng)多與稅務(wù)部門或稅法專業(yè)人士溝通、學(xué)習(xí)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)掌控能力，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中合理、合法繳稅。

2.2.2 做好合同的簽定工作

按照合同的相關(guān)條款規(guī)定，對合同中所涉及的各個(gè)項(xiàng)目施工費(fèi)用都應(yīng)明確規(guī)定，例如：稅率、款項(xiàng)結(jié)算方式、款項(xiàng)結(jié)算時(shí)間等。在合同簽訂工作中，對項(xiàng)目工程中不明確、不具體的內(nèi)容應(yīng)加強(qiáng)協(xié)商，達(dá)成一致，避免導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛。

2.3 項(xiàng)目工程施工階段成本控制

2.3.1 嚴(yán)格并加強(qiáng)合同管理，降低工程賠償。在項(xiàng)目工程各個(gè)階段實(shí)行造價(jià)管控是對工程成本控制的有效手段?；诠こ塘壳鍐螆?bào)價(jià)，建設(shè)單位往往采用“低價(jià)中標(biāo)，索賠盈利”的方法承接工程。作為房地產(chǎn)企業(yè)在造價(jià)管控上應(yīng)該把好關(guān)，主動(dòng)全程監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，同時(shí)計(jì)算工程變更后對總投資的影響，降低工程變更造成的經(jīng)濟(jì)損失。合同中嚴(yán)格明確材料、設(shè)備等結(jié)算方式、采購權(quán)限及發(fā)票形式，科學(xué)、合理、合法列支好財(cái)務(wù)賬務(wù)。

2.3.2 在源頭上加強(qiáng)管理，加強(qiáng)監(jiān)督，建立監(jiān)理機(jī)制。按照規(guī)則和規(guī)范施工，使得各項(xiàng)工作規(guī)范化，同時(shí)也要根據(jù)實(shí)際情況分工明確和完善相關(guān)制定規(guī)定。確保落實(shí)責(zé)任到個(gè)人，職責(zé)分明，同時(shí)在項(xiàng)目工程管理機(jī)制上建立健全投資控制系統(tǒng)。

2.3.3 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資有效控制。在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，應(yīng)優(yōu)先采用成本低、質(zhì)量好的新材料、新工藝、新辦法等，確保在技術(shù)上實(shí)施對項(xiàng)目投資的有效控制。材料費(fèi)一般占直接費(fèi)的 70％左右，同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新材料、新工藝是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

2.4 項(xiàng)目工程竣工階段成本控制

項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收是項(xiàng)目工程造價(jià)管控的最后階段。管理人員應(yīng)遵守國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格并認(rèn)真審核項(xiàng)目工程相關(guān)款項(xiàng)。統(tǒng)計(jì)各送審的項(xiàng)目竣工結(jié)算并加以核實(shí)，準(zhǔn)確落實(shí)項(xiàng)目工程的各個(gè)費(fèi)用聯(lián)系單，盡量使得結(jié)算和預(yù)算持平，真實(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目工程的實(shí)際造價(jià)。

3 結(jié)語

國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和有效增長，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展。由于土地資源越來越稀缺，直接影響到土地價(jià)格的快速提升，以及消費(fèi)者偏重選擇項(xiàng)目規(guī)模大的消費(fèi)心理，也使得房地產(chǎn)開發(fā)商樂于大項(xiàng)目的運(yùn)作而致使項(xiàng)目工程的資金需求量隨之增大，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的短期過熱和過快發(fā)展，以及管理者受現(xiàn)實(shí)這種行業(yè)膨脹的負(fù)面影響而油然而生的樂觀心態(tài)，導(dǎo)致在管理上出現(xiàn)一些問題和漏洞，嚴(yán)重影響了企業(yè)的投資效益。因此，我們必須在工程實(shí)踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，查找問題，分析成因，加強(qiáng)工程建設(shè)過程中的造價(jià)管理和控制。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；造價(jià)控制；管理對策

控制和管理好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)，有利于改善人民的居住條件和城市的整體發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制和管理的重要性，開始采取有效的管理措施、先進(jìn)的管理模式、全程的造價(jià)控制，將房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的發(fā)生控制在合理的范圍之內(nèi)。

一、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的內(nèi)涵分析

這里所指的建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理的基本內(nèi)涵是在優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，然后在施工的各個(gè)階段采取一定的措施和方法將建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的發(fā)生控制在一定的合理范圍之內(nèi)。通常來說，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從籌建、建設(shè)到投入使用必須要經(jīng)歷幾個(gè)非常重要的階段，即房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工及驗(yàn)收階段。因此，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制和管理就應(yīng)該從這幾個(gè)方面入手：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究階段要編制好投資估算；房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段要編制好概算；房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)階段要編制投標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)報(bào)價(jià)；房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工階段要編制好施工預(yù)算。同時(shí)要充分考慮好設(shè)計(jì)中難以預(yù)計(jì)，但是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的確又實(shí)際發(fā)生的工作內(nèi)容和費(fèi)用；房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段要編制好竣工決算。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)工程建設(shè)造價(jià)中存在的問題及現(xiàn)狀

1.一般由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中各個(gè)部門之間缺乏有效的溝通協(xié)調(diào)的原因，造成了很多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)偏高。通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)商都是將工作的重點(diǎn)和精力放在了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工階段中的施工了，而忽視了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和施工階段中的造價(jià)控制和管理問題。再加上各個(gè)項(xiàng)目聯(lián)系的部門又缺乏溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，經(jīng)常會(huì)造成房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)不必要的提高。并且，因設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)方面的人員存在著互相不能協(xié)調(diào)一致工作的情況，導(dǎo)致了很多專業(yè)工種之間的互相矛盾，結(jié)果必然會(huì)導(dǎo)致施工過程中的合同變更或者施工的返工現(xiàn)象，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)自然就偏高了。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本控制和管理制度方面存在很多的缺陷，急需要完善優(yōu)化。例如一些的房地產(chǎn)開發(fā)商對材料供貨商審查不嚴(yán)格，沒有嚴(yán)格規(guī)范的審批程序，對于施工過程中因?yàn)椴牧蠁栴}發(fā)生的爭執(zhí)無法提出有依有據(jù)的補(bǔ)救對策，甚至有時(shí)不能對原材料的價(jià)格進(jìn)行及時(shí)快捷的了解，這樣的管理制度必然導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的混亂，提高房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程施工成本。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的前期控制不到位，致使房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目“三超”現(xiàn)象頻發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)單位對于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的前期可行性研究和設(shè)計(jì)階段工作不夠重視，只是將工作的重點(diǎn)放到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工階段和項(xiàng)目的結(jié)算階段。在這樣的指導(dǎo)思想下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的“三超”現(xiàn)象就成為了常態(tài)。

4.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在施工過程中對成本管理和控制不全面，不科學(xué)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工中因?yàn)楦鞣N原因忽視了成本控制管理，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工中出現(xiàn)的各種問題沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過程中的大量的浪費(fèi)，只有等待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和結(jié)算的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)結(jié)算超預(yù)算。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的問題，很多原因都是建設(shè)、施工單位自身造成的，他們有時(shí)會(huì)為了趕工期不惜以浪費(fèi)成本為代價(jià)。而且，在建設(shè)項(xiàng)目的施工過程中，技術(shù)員同管理人員也缺乏溝通協(xié)調(diào)，這就使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與工程施工各個(gè)環(huán)節(jié)之間不能相互配合，造成人為的浪費(fèi)，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的成本大幅度提高。

5.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，財(cái)務(wù)管理和工程管理相互脫節(jié)。財(cái)務(wù)管理全面貫穿到房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終，因此從這個(gè)角度上講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理直接影響到房地產(chǎn)公司的投資收益和項(xiàng)目的成本控制效果。但是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和成本控制管理的實(shí)踐中，我們卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程管理和房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理有相互脫節(jié)情況，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程管理和財(cái)務(wù)管理兩條線各行其道。經(jīng)常是工程項(xiàng)目管理者對工程建設(shè)非常熟悉，但是對于財(cái)務(wù)管理卻非常陌生，有時(shí)候無意間就給房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目增加了不必要的稅費(fèi)，長期以來必然會(huì)造成房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本的提高。

三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理對策

1.做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制與管理。從影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的多個(gè)因素和階段分析來看，影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資最大的階段是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的決策階段和設(shè)計(jì)階段。在正確的投資決策下，如果對設(shè)計(jì)這個(gè)階段的成本控制得好，就抓住了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制的核心。因此，一要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度從眾多的企業(yè)中選出最優(yōu)的，以保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理性和準(zhǔn)確性，有效避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)問題出現(xiàn)的返工現(xiàn)象。另外，通過招投標(biāo)還可以選擇出時(shí)尚可行的設(shè)計(jì)方案，避免因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)落后影響建成后的銷售問題，從而確保經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。二要堅(jiān)決實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，不但會(huì)影響到建設(shè)費(fèi)用的多少，同時(shí)還會(huì)影響到建設(shè)項(xiàng)目建成后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，所以開發(fā)商必須高度重視房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，尤其是要嚴(yán)格執(zhí)行限額設(shè)計(jì)，確保各個(gè)專業(yè)都能達(dá)到使用功能的前提下嚴(yán)格按照分配的限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，控制和管理好成本。三是要不厭其煩地加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的會(huì)審。在建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，如果能對設(shè)計(jì)中的不足進(jìn)行提前修訂就不但可以做到花費(fèi)最小，而且還可以收到最理想的效果。所以，最好是在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙選定之后，多組織有關(guān)部門對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目圖紙的合理性和施工的可行性進(jìn)行分析論證，看是否做到了工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性。從而有效避免因房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面的缺陷給施工造成的不必要的損失和浪費(fèi)。四是要對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更嚴(yán)格控制。在設(shè)計(jì)圖紙結(jié)束之后，經(jīng)過嚴(yán)格的會(huì)審，如果發(fā)現(xiàn)有問題需要及時(shí)修訂，以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，為以后施工的順利實(shí)施提供基礎(chǔ)。但是，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙變更修訂的時(shí)候，必須要嚴(yán)格控制，不可以輕易超過限額來修訂。

2.做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的造價(jià)控制與管理。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程的招投標(biāo)通常包括四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)；二是工程設(shè)備；三是材料采購；四是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工。通過房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程的招投標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以選擇到最佳的設(shè)計(jì)單位，最優(yōu)秀的建設(shè)施工單位及最誠信可靠的材料供應(yīng)商，這些都直接關(guān)系到建設(shè)工程項(xiàng)目的投資、質(zhì)量和進(jìn)度控制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在公平、公開和公正的原則上，做好招投標(biāo)文件的編制和控制，杜絕不正當(dāng)?shù)恼型稑?biāo)現(xiàn)象。另外，要做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同的管理，要按照合同的相關(guān)規(guī)定，對合同中所涉及到的各種項(xiàng)目都要進(jìn)行明確的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)合同簽訂中的不夠明確和具體的內(nèi)容要通過積極的協(xié)商解決，盡力避免不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛。

3.做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工管理階段的造價(jià)控制與管

理。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制管理實(shí)踐中，可以說對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的控制和管理是非常有效的。因此，一要嚴(yán)格控制好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同的變更問題，減少經(jīng)濟(jì)賠償事件的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本造價(jià)控制方面一定要高度重視，要做到對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控和全程監(jiān)控，尤其是要對工程施工過程中的各種變更嚴(yán)格控制，同時(shí)要采取一切有效措施來減少因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同變更造成的各種經(jīng)濟(jì)損失。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目合同中必須要對材料結(jié)算及設(shè)備結(jié)算方式等有明確的規(guī)定，要對采購情況及各種發(fā)票形式有明確的要求。二是要建立科學(xué)有效的監(jiān)督機(jī)制，按照一定的規(guī)則施工，徹底從源頭上加強(qiáng)管理，從而使得建設(shè)項(xiàng)目中的各項(xiàng)工作能有序化和規(guī)范化，同時(shí)要將各種責(zé)任落實(shí)到人，做到職責(zé)分明。三是要積極從技術(shù)措施更新的層面來提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，縮短勞動(dòng)工作時(shí)間，節(jié)省開支。技術(shù)層面的革新可以體現(xiàn)在新材料的應(yīng)用方面，新工藝的實(shí)施方面，新辦法的應(yīng)用等。四是要不斷加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證的管理。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場簽證管理主要包括兩個(gè)方面，首先是現(xiàn)場簽證的辦理，其次是現(xiàn)場簽證的審查。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過程中如果發(fā)生現(xiàn)場簽證，我們必須要做到先算賬，然后再實(shí)施。并且要在辦理每一簽證之前都要對工程量及造價(jià)進(jìn)行重新的分析論證，做到工程造價(jià)的事前控制。另外，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程人員還必須要親自深入現(xiàn)場，要對簽證材料進(jìn)行真實(shí)性的論證，要對施工方案進(jìn)行合理性和科學(xué)性的論證，然后再?zèng)Q定是否實(shí)施。五是要在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目施工過程中認(rèn)真把好建筑工程材料價(jià)格關(guān)和建筑設(shè)備價(jià)格關(guān)。因?yàn)榻ㄖこ淌┕さ倪^程就是建筑產(chǎn)品的形成過程，這個(gè)過程是非常復(fù)雜的，時(shí)間也是非常長的，對其產(chǎn)生的影響因素也是非常多的，并且建筑材料價(jià)格波動(dòng)幅度也比較大，這些都會(huì)直接影響到整體的工程造價(jià)問題。因此，在建筑工程項(xiàng)目施工階段要對工程材料的價(jià)格及設(shè)備的價(jià)格控制好，并且認(rèn)真做好施工記錄，建設(shè)單位完全可以根據(jù)材料價(jià)格的變動(dòng)要求施工單位選擇使用更為物美價(jià)廉的材料，以達(dá)到降低工程造價(jià)，但是同時(shí)又不影響工程質(zhì)量的目的。

4.做好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制與管理。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本控制的最后一個(gè)階段是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的竣工結(jié)算階段。一般來說，要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)合同的內(nèi)容，然后根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證及現(xiàn)場簽證等進(jìn)行審核計(jì)算。管理人員必須要嚴(yán)格按照國家和地方相關(guān)的法律和法規(guī)嚴(yán)格審查項(xiàng)目的款項(xiàng)，審核的重點(diǎn)是看是否按照圖紙的要求和合同的規(guī)定全部完成了工作，是否有多余的工程，是否有多算工程量，看是否有不切實(shí)際的簽證等。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)一定要認(rèn)真，要有耐心，工作要細(xì)致，以便使得審核能盡力真實(shí)體現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工程的實(shí)際造價(jià)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]堵娟.淺論房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制[J].漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).2007（3）

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第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；不足

房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)保持健康的發(fā)展，對保障人們生活的平穩(wěn)運(yùn)行有積極的促進(jìn)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)想要健康的發(fā)展，離不開優(yōu)秀的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理不僅影響著我國人民的生活，并且會(huì)推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、新形勢下我國房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度不完善

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度不完善，是我國房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在的問題。具體表現(xiàn)在財(cái)務(wù)制度不健全，以及僅有的財(cái)務(wù)制度也沒有得到很好的執(zhí)行；同時(shí)，我國房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度在具體分工上存在空白。

在我國，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)產(chǎn)制度不健全。比如說，一些房地產(chǎn)行業(yè)沒有完善的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員經(jīng)常會(huì)在工作中出現(xiàn)工作范圍重復(fù)、工作范圍缺失的情況，影響了房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員的工作效率。財(cái)產(chǎn)的管理工作中相關(guān)職能缺乏，也是我國房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理上存在的不足?，F(xiàn)階段我國所謂的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，只是單純的停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表上，對于影響房地產(chǎn)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司都沒有涉獵。

（二）房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員素質(zhì)不足

近年來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展速度世人有目共睹，但在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，相關(guān)的財(cái)產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，這也就造成了在我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)管理人員管理不科學(xué)，把房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理工作簡單化的現(xiàn)象的情況，財(cái)產(chǎn)管理人員單純地認(rèn)為，所謂的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，只是簡單的記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產(chǎn)合理的、健康的發(fā)展。所以說，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員進(jìn)行培養(yǎng)，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

（三）企業(yè)成本管理不科學(xué)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)涉及諸多方面。例如，土地使用權(quán)、施工中對成本的控制以及相關(guān)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)等。對這些方面的成本的控制，影響著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的成本情況。但在我國，土地使用權(quán)糾紛、相關(guān)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)不合理，已成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中屢見不鮮的事情，影響了整個(gè)項(xiàng)目的資金的投入，同時(shí)，更嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、新形勢下我國房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度

如何完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度，是我國房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)心的問題。完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理部門中對不同工作人員的不同工作性質(zhì)的定位。在我國的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質(zhì)不清晰的表現(xiàn)。所以說，要明確工作人員在房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理工作中的位置，細(xì)化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現(xiàn)工作空白的現(xiàn)象。

同樣，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理制度中要重視的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理所涉獵的財(cái)務(wù)預(yù)測、控制、分析等管理職能，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。合理的財(cái)務(wù)的預(yù)測、控制、分析，能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，提高房地產(chǎn)行業(yè)的資金利用率。

（二）加強(qiáng)對房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員的培養(yǎng)

人才是企業(yè)發(fā)展的根本，人才的缺失會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，這一點(diǎn)，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，表現(xiàn)得尤為明顯。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，造成了我國現(xiàn)階段專業(yè)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人員不足的局面。在很多的建筑企業(yè)中，很多所謂的財(cái)產(chǎn)管理人員，只是曾經(jīng)的包工頭、會(huì)計(jì)，專業(yè)知識(shí)的缺乏，讓他們很難應(yīng)對在我國房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理方面出現(xiàn)的各種問題，對相關(guān)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理上專業(yè)問題理解不夠，不能對相關(guān)問題提出科學(xué)的、有效的解決方案，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以說，在我國相關(guān)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人才的培養(yǎng)勢在必行。

（三）完善企業(yè)的成本管理體系

完善企業(yè)的成本管理體系，可以有效地提高房地產(chǎn)行業(yè)中資金的使用率。比如說，科學(xué)的企業(yè)成本管理體系，可以提高對房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，減少房地產(chǎn)行業(yè)的失誤，保證資金合理使用。

房地產(chǎn)公司，在所投資的項(xiàng)目中，對房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的研討是先期工作重點(diǎn)。通過對相關(guān)項(xiàng)目的探討，有效地保證了相關(guān)項(xiàng)目決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，保證了項(xiàng)目資金的合理使用，才能使普通的房地產(chǎn)公司發(fā)展成為房地產(chǎn)品牌。由此可見，完善企業(yè)的成本管理系統(tǒng)，是房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的關(guān)鍵。

（四）提高房地產(chǎn)對企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)在投資中存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以說，一定要提高房地產(chǎn)對企業(yè)財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。在房地產(chǎn)在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學(xué)有效的分析，權(quán)衡在投資中要面臨的收益和風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)投資的科學(xué)性。同時(shí)，也要加強(qiáng)對現(xiàn)金流量的預(yù)算和掌控，減少房地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性，降低企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)所遭受的損失。

（五）實(shí)行必要的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大規(guī)模資金流動(dòng)的項(xiàng)目。因此，對房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管必不可少。首先，對房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管，有利于保證資金使用的合理化、科學(xué)化，提高資金的使用效率；房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)監(jiān)管機(jī)制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護(hù)企業(yè)的利益。

三、結(jié)束語

新形勢下，我國房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理是我國房地產(chǎn)行業(yè)改進(jìn)的重點(diǎn)，合理的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理對提高房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用效率、維護(hù)企業(yè)的合法利益、保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展，有利于推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。由此可見，高效的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、國家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行來說，具有非凡的意義。因此，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理優(yōu)化勢在必行。

參考文獻(xiàn)：

[1] 袁斌.新形勢下我國房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理現(xiàn)狀及對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010（06）：3-4.

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理范文

    論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)深受國家宏觀調(diào)控的影響，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能達(dá)到降低成本、增加利潤增長點(diǎn)的目的，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 

 

一、引言 

 

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和按期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 

 

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題 

 

第一，財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。 

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。 

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 

第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會(huì)計(jì)政策的理解不夠深入，不能合理合法地運(yùn)用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時(shí)間，達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化，無形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 

第五，審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。 

 

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施 

 

第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。 

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，每月末還要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度以及完成的工程量編制次月的項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃表。計(jì)劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重要項(xiàng)目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項(xiàng)目的按時(shí)完成和重要設(shè)備的安裝到位。二是根據(jù)“有計(jì)劃不超支，無計(jì)劃不開支”的原則，按計(jì)劃用款，并嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴(yán)格限制超計(jì)劃的資金支出，對超計(jì)劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財(cái)務(wù)部門專門設(shè)置臺(tái)賬，定期對項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)向項(xiàng)目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。 

第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團(tuán)的資金管理中心，對資金進(jìn)行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進(jìn)行內(nèi)部調(diào)劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團(tuán)綜合優(yōu)勢，銀行給予集團(tuán)綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團(tuán)向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。 

第四，合理運(yùn)用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)征企業(yè)所得稅，待完工結(jié)算后按實(shí)際毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅。由于計(jì)稅毛利率比實(shí)際平均毛利率小的多，因此，應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認(rèn)條件，選擇最佳的完工時(shí)間點(diǎn)。同時(shí)完工到竣工結(jié)算之間還有一段時(shí)間，會(huì)計(jì)上由于未取得全額發(fā)票，此時(shí)發(fā)票不足金額可以預(yù)提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計(jì)算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結(jié)算時(shí)間，將延遲繳納的稅款轉(zhuǎn)化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時(shí)間價(jià)值，減輕資金緊張壓力。 

第五，加大審計(jì)評價(jià)力度。一是審計(jì)部門除了項(xiàng)目完工后的全面審計(jì)外，還要在項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題督促項(xiàng)目部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門及時(shí)進(jìn)行整改，并對整改落實(shí)情況進(jìn)行評價(jià)。二是建立完工項(xiàng)目后評價(jià)制度，組織各業(yè)務(wù)部門對項(xiàng)目完成后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合分析與評價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后新項(xiàng)目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。 

 

四、結(jié)束語 

 

綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財(cái)務(wù)管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運(yùn)用稅收籌劃等措施，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。