房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃是指相關(guān)的指納稅人根據(jù)我國在稅法中的一些相關(guān)的規(guī)定針對相關(guān)的企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的一些有效地活動(dòng)，這樣能夠促進(jìn)減輕相關(guān)的稅負(fù)，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對策與安排，這是房地產(chǎn)企業(yè)日常管理活動(dòng)中一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從如何進(jìn)行所得稅籌劃，以及如何進(jìn)行土地增值稅的籌劃等兩個(gè)方面進(jìn)行了相關(guān)的探討，旨在能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供相關(guān)的指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 財(cái)務(wù)管理

企業(yè)的利潤會(huì)受到成本的高低的影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本的高低會(huì)受到多個(gè)相關(guān)因素的影響，其中稅收因素是一個(gè)較為重要的因素。根據(jù)我國建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，各種稅費(fèi)能夠占到占商品房相關(guān)成本的30%到40%，因此相關(guān)的企業(yè)可以采取有關(guān)措施來安排企業(yè)的相關(guān)涉稅活動(dòng)進(jìn)而能夠合法規(guī)避或者減輕自身的稅負(fù)，同時(shí)還可以采取相關(guān)的防范措施來進(jìn)而化解相關(guān)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，這已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)管理工作。稅務(wù)籌劃的主要方向：1、遞延稅費(fèi)繳納時(shí)間，減輕資金的時(shí)間成本；2、從總量上減少企業(yè)實(shí)際稅賦。

一、如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的籌劃

1、改變企業(yè)注冊性質(zhì)

房地產(chǎn)商品具有很強(qiáng)的地域性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇在不同區(qū)域進(jìn)行投資，都需要建立相關(guān)的項(xiàng)目公司。子公司為獨(dú)立法人，因此在設(shè)立區(qū)域?qū)?huì)被視為獨(dú)立的納稅人，進(jìn)而就要要承擔(dān)相應(yīng)的全面納稅義務(wù)；而分公司沒有獨(dú)立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司所發(fā)生的利潤與虧損要與總公司進(jìn)行合并來計(jì)算。在經(jīng)營期間，如果分公司出現(xiàn)虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進(jìn)而減輕相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)。而且分公司與總公司之間發(fā)生的資本轉(zhuǎn)移，不會(huì)涉及所有權(quán)的變動(dòng)，因此不會(huì)承擔(dān)相關(guān)的稅收。

2、選擇合理的成本分?jǐn)偡椒?/p>

根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文的相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偪梢园凑照嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法，預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)?。同時(shí)文件規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。由此主體工程、內(nèi)部裝飾工程、機(jī)電工程就成為重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況對成本分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行選擇，合理分配成本已達(dá)到節(jié)稅目的，特別是一些CBD項(xiàng)目，將成本大量轉(zhuǎn)移至出售業(yè)態(tài)，這不僅僅節(jié)省了稅金，同時(shí)還降低了自持物業(yè)的成本，為日后支持物業(yè)的升值創(chuàng)造有力因素。

3.合理選擇費(fèi)用分?jǐn)偡椒?/p>

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在同一城市中存在多個(gè)項(xiàng)目公司，但卻使用一個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，企業(yè)完全可以根據(jù)銷售的進(jìn)度，合理與員工簽訂勞動(dòng)合同，將員工成本分別計(jì)入各家項(xiàng)目公司，相關(guān)的開辦費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用也可采取與銷售進(jìn)度配比的方法，進(jìn)行合理的配置已達(dá)到節(jié)稅目的。

在所得稅預(yù)繳階段，企業(yè)在計(jì)算成本時(shí)可以選擇對于自己有利的相關(guān)方法，同時(shí)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用及時(shí)進(jìn)行核銷入賬。對于能合理預(yù)計(jì)發(fā)生額的相關(guān)費(fèi)用以及損失，要采用預(yù)提方法計(jì)入相關(guān)費(fèi)用，對以后年度需要進(jìn)行分?jǐn)偭兄У南嚓P(guān)費(fèi)用、損失的攤銷期進(jìn)行適當(dāng)?shù)目s短。對于限額列支的相關(guān)費(fèi)用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關(guān)費(fèi)用，遞延相關(guān)的納稅時(shí)間。

二、如何進(jìn)行地增值稅稅收的籌劃

1.根據(jù)不同建房方式進(jìn)行納稅籌劃

在相關(guān)的土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個(gè)較為明確規(guī)定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。

（1）合作建房。合作建房是在房屋建設(shè)完成之后自己進(jìn)行使用的，可以免征收相關(guān)的土地增值稅，但是建成后需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的方式，則需要補(bǔ)交相關(guān)的土地增值稅。

（2）代建房。代建房的本質(zhì)是相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)公司代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，同時(shí)還要收取相關(guān)的手續(xù)費(fèi)。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為不會(huì)涉及產(chǎn)權(quán)的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi)，只要依法繳納相關(guān)的營業(yè)稅。這樣可以在一定程度上減輕相關(guān)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，可以免除相關(guān)的土地增值稅，進(jìn)而減低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2.通過分散收入的形式進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅要采用超率累進(jìn)稅率的方式進(jìn)行計(jì)稅，增值額等于收入減去相關(guān)的扣除項(xiàng)目，增值率越高，那么對應(yīng)的稅率就越高。因此可以采取分散企業(yè)收入的方式，對增值額產(chǎn)生影響，進(jìn)而對企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生影響。在實(shí)務(wù)操作過程中，可以將可分除的項(xiàng)目從整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行剝離，并且單獨(dú)進(jìn)行處理，例如裝修費(fèi)，設(shè)備安裝費(fèi)以及附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。這樣能夠使上述業(yè)務(wù)的盈利免除了相關(guān)的繳納土地增值稅，進(jìn)而起到增加企業(yè)利潤的目的。

舉例說明，例如對于A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，其中建設(shè)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售，預(yù)計(jì)售價(jià)可以達(dá)到5000萬元，其中可以進(jìn)行扣除的項(xiàng)目金額為4500萬元；而建設(shè)豪華別墅為10棟，預(yù)計(jì)相應(yīng)的銷售額為1500萬，其中可以進(jìn)行扣除的項(xiàng)目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進(jìn)行核算，那么需要繳納相應(yīng)的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進(jìn)行核算的話，A企業(yè)按照相應(yīng)的建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應(yīng)的征土地增值稅的優(yōu)惠，這樣就需要相應(yīng)的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。

3、對利息支出的籌劃。

按照相關(guān)法律的規(guī)定，對于扣除項(xiàng)目中財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能夠提供有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)證明時(shí)，可以據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除，最高不能超過相關(guān)商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的相關(guān)金額。對于其他的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，可以將土地取得成本和土地開發(fā)成本總金額的5%扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偫⒂?jì)算或者不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)有效證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以按照土地取得成本與土地開發(fā)成本總額的10%進(jìn)行扣除。 因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的相關(guān)情況，通過計(jì)算決定是否要提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)的利息分?jǐn)傋C明，進(jìn)而達(dá)到有效節(jié)稅的目的。

三、關(guān)于地下車位成本的分?jǐn)?/p>

目前車位成本問題主要是由產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致！

對于地下人防設(shè)施形成的車位，產(chǎn)權(quán)歸屬于相關(guān)的人防部門，因此這部分的相關(guān)成本要從總成本中進(jìn)行扣除，將這部分成本分?jǐn)偟戒N售或者自用部分的開發(fā)成本中，將其作為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)?，因此在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)帳上可以不體現(xiàn)這部分的成本，將其成本分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中，降低企業(yè)所得稅賦。

對于非人防性質(zhì)的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)的，其成本核算都應(yīng)單獨(dú)列示其成本，而非全部分?jǐn)偟娇墒蹣I(yè)態(tài)中去。能辦理單獨(dú)產(chǎn)權(quán)的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產(chǎn)權(quán)的車位，如果是銷售，則是出售使用權(quán)，在部分地區(qū)視作長期出租，此時(shí)在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產(chǎn)稅（從租），其成本不能計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)具有技巧性較強(qiáng)，高技術(shù)含量和綜合性較強(qiáng)的企業(yè)籌劃工作，相關(guān)的企業(yè)部門需要一方面要熟悉相關(guān)企業(yè)的運(yùn)營狀況以及國家出臺的相關(guān)稅收法規(guī)進(jìn)行認(rèn)真的學(xué)習(xí)和研究。另一方面相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)要采取相關(guān)的合理合法的運(yùn)作手段，合理利用相關(guān)的納稅籌劃的方式，對企業(yè)的相關(guān)目標(biāo)以及相關(guān)的實(shí)施成本進(jìn)行綜合考慮，做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制工作控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能有效減少房地產(chǎn)相關(guān)的稅負(fù)狀況，進(jìn)而有效增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

參考文獻(xiàn)

[1]張中秀，王曉菲，李首雁.稅收籌劃教程.中國人民大學(xué)出版社.2005：P125-126.

[2]汪治，陳文梅.稅收籌劃實(shí)務(wù).北京：清華大學(xué)出版社.2005：P1-3.

第2篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃簡述

（一）關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念

關(guān)于稅務(wù)籌劃的概念，國內(nèi)外學(xué)者并未達(dá)成統(tǒng)一的口徑，爭辯內(nèi)容包括很多方面，例如對稅務(wù)籌劃主題的爭論以及對稅務(wù)籌劃外延的劃分，都是學(xué)者們所爭議的焦點(diǎn)。對于企業(yè)經(jīng)營者來說，無論將稅務(wù)籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節(jié)稅、避稅以及稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等內(nèi)容，都應(yīng)是企業(yè)經(jīng)營者在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)所予以充分規(guī)劃的內(nèi)容。

（二）有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司與普通的房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)相比有很大的區(qū)別，它只有生產(chǎn)過程而沒有再生產(chǎn)過程。以“項(xiàng)目”為本質(zhì)組建的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，因項(xiàng)目的開始而開始，同時(shí)也因項(xiàng)的目結(jié)束而結(jié)束，因此，相較于普通公司以企業(yè)周期為基礎(chǔ)的統(tǒng)籌，由項(xiàng)目決策階段、建造階段、銷售階段以及項(xiàng)目終止階段組成的項(xiàng)目生命周期更適宜作為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的統(tǒng)籌感念。

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司項(xiàng)目生命周期的不同階段，在項(xiàng)目實(shí)施的決策階段、造價(jià)階段、銷售階段以及清算階段均要進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，涉及包括契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等多項(xiàng)內(nèi)容。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目公司經(jīng)營及項(xiàng)目特性所做的稅務(wù)籌劃，要充分利用國家的稅收優(yōu)惠政策、納稅時(shí)間、行業(yè)差異、成本費(fèi)用等合理手段進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)統(tǒng)籌規(guī)劃。

二、稅務(wù)籌劃實(shí)例――以共同投資的房產(chǎn)項(xiàng)目公司稅務(wù)籌劃原則為例

有的房產(chǎn)項(xiàng)目公司沒有單獨(dú)成立法人單位，但各股東實(shí)質(zhì)上對其進(jìn)行共同投資、共享利潤、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，此類房產(chǎn)項(xiàng)目公司所得稅應(yīng)按照實(shí)質(zhì)性投資收益進(jìn)行稅收處理。房產(chǎn)項(xiàng)目公司形成的營業(yè)利潤額并入房產(chǎn)總公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

三、房產(chǎn)項(xiàng)目公司擬定稅務(wù)籌劃方案

從實(shí)際杭州稅務(wù)對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)看，房地產(chǎn)行業(yè)稅目主要有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅金及附加的納稅基數(shù)為銷售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實(shí)行預(yù)繳形式，預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例1%預(yù)繳,。企業(yè)所得稅實(shí)行預(yù)繳形式,預(yù)售收入為納稅基數(shù)按一定比例20%預(yù)計(jì)利潤，計(jì)入利潤總額納稅。

根據(jù)稅法相關(guān)法規(guī)，筆者為房產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅務(wù)籌劃擬定以下三個(gè)方案。

方案一、利用裝修房分解銷售收入的稅收籌劃。

如房地產(chǎn)項(xiàng)目部毛坯房銷售價(jià)格800萬元，成本400萬元。需交納營業(yè)稅金及附加800*5.7%=45.6萬元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬元。合計(jì)151.92萬元。

房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷售價(jià)格850萬元，成本450萬。把銷售價(jià)分成二部分，毛坯房銷售價(jià)750萬元，成本400萬元。裝修價(jià)格100萬元，成本50萬元。銷售房子需交納營業(yè)稅金及附加750*5.7%=42.75萬元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬元。裝修交納營業(yè)稅100*3.7%=3.7萬元。合計(jì)138.625萬元。稅收節(jié)約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬元。而對于受讓方所征收的契稅也相應(yīng)減少（800-750）*3%=1.5萬元。

此方案較簡單，操作比較方便。

方案二、成立具有法人資格的控股子公司，專門銷售該項(xiàng)房產(chǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目部裝修房銷售價(jià)格850萬元，成本450萬。把此房產(chǎn)以700萬元的結(jié)算價(jià)格賣給銷售公司，銷售公司再以850萬元價(jià)格出售。項(xiàng)目部營業(yè)稅金及附加700*5.7%=39.9萬元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬元。銷售公司營業(yè)稅=(850-700)* 5.7%=8.55萬元。合計(jì)111.48萬元。稅收又節(jié)約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬元。

此方案較第一方案節(jié)稅，但需成立公司。

方案三、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅。

房地產(chǎn)項(xiàng)目部通過一攬子協(xié)議將銷售行為轉(zhuǎn)化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項(xiàng)目部成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊資金和向母公司借款建樓。竣工后將該控股子公司的全部股份轉(zhuǎn)讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項(xiàng)籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產(chǎn)權(quán)過戶相關(guān)的稅種完全規(guī)避，軟件園項(xiàng)目部只需就股權(quán)轉(zhuǎn)讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。

此方案最節(jié)稅，但需各方配合，最繁，難操作。

另外，企業(yè)在銷售房產(chǎn)過程中如出現(xiàn)滯銷，則可將未售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租房。企業(yè)一旦出現(xiàn)房產(chǎn)滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。雖然出租房屋要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，而且收入并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，但稅負(fù)不會(huì)超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級科目注意籌劃。如屬于沒有扣除限額的會(huì)議費(fèi)注意單據(jù)的齊全，避免計(jì)入有扣除限額的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。

第3篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè) 物業(yè) 稅收籌劃

基于相關(guān)稅收籌劃的理論，結(jié)合非房地產(chǎn)企業(yè)的處置存量物業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)，本文通過構(gòu)造企業(yè)兼并重組間接轉(zhuǎn)讓模式，給出較傳統(tǒng)直接處置操作較為復(fù)雜、但具有明顯節(jié)稅效果和經(jīng)濟(jì)效益的處置方案。

一、案例背景

A企業(yè)是一家傳統(tǒng)紡織品制造企業(yè)，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產(chǎn)列示，物業(yè)原值1200萬元（含土地價(jià)值），累計(jì)折舊（攤銷）570萬元，2014年企業(yè)為加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實(shí)施“機(jī)器換人”計(jì)劃，大規(guī)模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業(yè)欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產(chǎn)支持技術(shù)升級。

此時(shí)，A企業(yè)所在地政府引進(jìn)了B企業(yè)（一家快遞物流企業(yè)），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業(yè)，B企業(yè)達(dá)成合意，約定以2014年12月31日為基準(zhǔn)日，由具有一級評估資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)對該物業(yè)進(jìn)行評估，評估值3000萬元，A企業(yè)與B企業(yè)以該價(jià)格作為協(xié)議價(jià)格，相關(guān)稅負(fù)按規(guī)定由各自企業(yè)自行承擔(dān)，簽署購買意向書。

之后A企業(yè)，B企業(yè)上述條件為基礎(chǔ)，落實(shí)該物業(yè)轉(zhuǎn)讓過程。

二、傳統(tǒng)直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業(yè)與B企業(yè)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，由A企業(yè)將該房屋過戶給B企業(yè)。

2.具體稅負(fù)計(jì)算

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，單位銷售其購置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)后的余額為營業(yè)額。A企業(yè)需要交納營業(yè)稅：（3000-1200）×5%=90萬元

A企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加：A企業(yè)納稅所在地城市維護(hù)建設(shè)稅稅率和教育費(fèi)附加費(fèi)率分別為7%和3%。A企業(yè)需交納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：150×（7%+3%）=9萬元。

A企業(yè)印花稅：房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書具萬分之五貼花。A企業(yè)需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評估確定扣除項(xiàng)目的金額。經(jīng)過評估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準(zhǔn)許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目，主要是銷售過程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)：90+9+1.5=100.5萬元，合計(jì)可以扣除項(xiàng)為1400.5萬元，收入按照評估價(jià)3000萬元計(jì)算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計(jì)算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元

A企業(yè)企業(yè)所得稅：不考慮其他相關(guān)業(yè)務(wù)，僅考慮該業(yè)務(wù)對A企業(yè)帶來的企業(yè)所得稅影響，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定的收入成本匹配原則，該項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來的應(yīng)稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業(yè)所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業(yè)所得稅率為25%）。

B企業(yè)印花稅：簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書具萬分之五貼花。B企業(yè)需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時(shí)按照印花稅規(guī)定B企業(yè)還有權(quán)利證照貼花5元，鑒于金額相對于分析不在一個(gè)量級，忽略不計(jì)。

B企業(yè)契稅：按照契稅相關(guān)規(guī)定，比企業(yè)承接物業(yè)需要交納契稅。B企業(yè)需要交納契稅：3000×3%=90萬元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過程是常規(guī)操作，沒有很好的運(yùn)用企業(yè)重組兼并的概念以及相關(guān)政策，結(jié)合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經(jīng)濟(jì)效益。

交易流程：

步驟一：A企業(yè)少量現(xiàn)金出資設(shè)立一家全資子公司H（非房地產(chǎn)企業(yè)）

步驟二：A企業(yè)將該待處置物業(yè)評估作價(jià)向H公司增資

步驟三：A企業(yè)與B企業(yè)達(dá)成對H公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議

步驟四：B企業(yè)注銷H公司回收資產(chǎn)，或者直接作為房屋出租主體經(jīng)營。

2.稅負(fù)概要分析

A企業(yè)，B企業(yè)在此過程中涉及的相關(guān)稅種見表1。

3.具體稅負(fù)計(jì)算

步驟一：

A企業(yè)設(shè)立全資子公司，新設(shè)資金賬簿以及辦理相關(guān)證照需要交納印花稅，但是由于該部分費(fèi)用與其他費(fèi)用相比不在一個(gè)量級，因此在分析中忽略不計(jì)。

步驟二：

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號文件規(guī)定：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對外真實(shí)投資的，不征收營業(yè)稅。A企業(yè)營業(yè)稅可以免除。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號文規(guī)定：非房地產(chǎn)企業(yè)用房屋對外投資非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免征收土地增值稅。由于A企業(yè)與H公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，該過程土地增值稅可以免除。

A企業(yè)與H企業(yè)印花稅：根據(jù)印花稅規(guī)定A企業(yè)與H公司需要各自按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時(shí)H企業(yè)需要交納資金營業(yè)賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)用房產(chǎn)增資視同銷售，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。

H企業(yè)契稅：根據(jù)財(cái)稅[2015]37號文：母子公司之間劃轉(zhuǎn)房屋，免征契稅。H企業(yè)承受該物業(yè)免契稅。

步驟三：

因?yàn)樯鲜鲂袨榭梢栽谝粋€(gè)評估期內(nèi)完成，因此H企業(yè)實(shí)際評估值應(yīng)該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。

A企業(yè)營業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號文規(guī)定，用不動(dòng)產(chǎn)在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。此過程免交營業(yè)稅。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)，B企業(yè)印花稅：A，B企業(yè)雙方因?yàn)樯婕肮蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)投資H企業(yè)原始投資成本為3003萬元資產(chǎn)收到對價(jià)為3000萬元，因此，A企業(yè)還可減少應(yīng)稅所得額3萬元，綜合第二步A企業(yè)需要交納企業(yè)所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。

步驟四：

H企業(yè)的營業(yè)稅：清算減值過程，不視為營業(yè)稅視同銷售，因此不需要繳納營業(yè)稅。

B企業(yè)契稅：同樣依據(jù)財(cái)稅[2015]37號文，B企業(yè)可以做全資企業(yè)的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業(yè)印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業(yè)宿舍完全轉(zhuǎn)移到B企業(yè)名下。

四、方案對比分析

綜合以上的相關(guān)計(jì)算，可以得出如表2所示的綜合稅負(fù)與主要經(jīng)濟(jì)效益對比分析。

五、實(shí)踐操作與稅收籌劃進(jìn)一步建議

1.雖然經(jīng)濟(jì)效益好，但是間接處置手續(xù)比直接處置要復(fù)雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊，注銷過程，其方案實(shí)施的時(shí)間基本上最快也要比直接處置要多三個(gè)月左右。

2.對于免稅政策的應(yīng)用上，存在幾個(gè)模糊點(diǎn)，各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)處理存在一定的差異，因此方案在實(shí)施前需要與當(dāng)?shù)囟惥謾C(jī)關(guān)有一個(gè)充分的溝通：

第一，對于短時(shí)間密集的變更安排，稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為”影響營業(yè)稅免稅。減資注銷行為是否征收營業(yè)稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業(yè)后續(xù)籌劃方案可以有效解決；第二，對于設(shè)立的H公司其經(jīng)營實(shí)質(zhì)是否屬于房地產(chǎn)公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認(rèn)定；第三，契稅免稅政策中應(yīng)用中的對全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉(zhuǎn)”也存在理論爭議。

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[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運(yùn)用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2000（3）.

第4篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)籌劃

一、稅收籌劃概述

稅收籌劃是指納稅人在合法的前提下，通過安排經(jīng)營、投資等活動(dòng)來改變企業(yè)各項(xiàng)要素，并應(yīng)用特定稅收政策而進(jìn)行納稅方案的優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)減輕稅負(fù)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)管理的經(jīng)營目的。稅收籌劃之所以不等同于企業(yè)的偷稅、漏稅行為是因?yàn)槠渚哂蟹稍S可范圍的合法性、財(cái)務(wù)效果導(dǎo)向的籌劃性及企業(yè)整體利益的成本效益性而成為一種合理、合法的現(xiàn)代化節(jié)稅手段。

企業(yè)通過合理合法地納稅籌劃，不僅可以追求稅后利潤價(jià)值的最大化、降低和避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還可以追求最低的稅收成本及爭取貨幣的時(shí)間價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)最小，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢及其長遠(yuǎn)、深度發(fā)展的戰(zhàn)略意義。

首先，基于稅收籌劃的收入與替代效應(yīng)理論分析，稅收籌劃可使納稅主體在稅負(fù)降低后，變相增加其可支配收入與實(shí)際購買力，從而提高納稅主體的消費(fèi)水平。其次，基于收入乘數(shù)效應(yīng)的理論依據(jù)分析，納稅主體購買力的增加將會(huì)再一次引領(lǐng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的再增長，進(jìn)而又能進(jìn)一步提高政府稅收收入，故單從這一角度來看，稅收籌劃便擁有了政府涵養(yǎng)稅源的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。最后，從替代效應(yīng)角度分析認(rèn)為，納稅主體稅負(fù)成本的降低也會(huì)相應(yīng)降低商品銷售成本，借此進(jìn)一步左右消費(fèi)者的重新選擇，從而實(shí)現(xiàn)刺激消費(fèi)者購買需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的經(jīng)濟(jì)效益。綜上所述，稅收籌劃對政府和企業(yè)雙方而言，都具有重大的宏觀意義。

二、投資性房地產(chǎn)稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)

提及投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃，其空間還是很大的。例如，針對于項(xiàng)目核算方式、租金價(jià)格制定方式及股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式等都應(yīng)是其稅收籌劃的側(cè)重點(diǎn)。此外，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的納稅籌劃時(shí)，還要學(xué)會(huì)抓住重點(diǎn)才能通過納稅臨界點(diǎn)的籌劃，為企業(yè)帶來最大的績效收益。

首先，投資性房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)根據(jù)稅制構(gòu)成進(jìn)行籌劃，其中包括免稅籌劃、減稅籌劃、稅率差異籌劃、分割籌劃、扣除籌劃、抵免稅籌劃及延期納稅籌劃等方式。針對上述方面一一進(jìn)行適用性分析，爭取通過合理避稅的方式，使企業(yè)獲得一筆無息的貸款，從而使流動(dòng)資金更加有保障，以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的安全與靈活保障性。其次，企業(yè)還應(yīng)在依據(jù)現(xiàn)行稅法及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，適當(dāng)采用一些稅務(wù)手段或納稅技巧。例如縮小稅基、降低適用稅率等方式，通過價(jià)格轉(zhuǎn)讓、成本（費(fèi)用）調(diào)整、融資、租賃等方法來最大化的降低企業(yè)稅負(fù)，增強(qiáng)行業(yè)口碑及核心競爭力。

本文通過將投資性房地產(chǎn)的稅收籌劃按照其所處的初始出租、持有期間及后續(xù)處置不同階段進(jìn)行了如下分析。

1、初始出租時(shí)稅務(wù)籌劃

企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的初始出租時(shí)，可通過兩種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過出租合同分立方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。例如，某企業(yè)為滿足市場、盤活資產(chǎn)及提高資產(chǎn)使用率的需要，將原廠房設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營出租，試比較整體出租與分別簽訂租賃合同涉稅金額是否有差異。分析得出，二者營業(yè)收入相同，故應(yīng)繳營業(yè)稅、附加稅及合同的印花稅金額應(yīng)完全相同，而差別就在于房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅兩種稅額。

通常情況下，企業(yè)將廠房、房屋等進(jìn)行租賃時(shí)可收取租金收入，這筆收入的多少將直接關(guān)系到企業(yè)計(jì)算應(yīng)繳的營業(yè)稅與房產(chǎn)稅等。一般而言，租金收入越高，則計(jì)算繳稅的基數(shù)越大而所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)就越重。因此，企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)盡可能地將房產(chǎn)租金與協(xié)議中所配套的家俱及相關(guān)設(shè)備等租金分開制定并分別簽訂，才能有效減輕企業(yè)稅負(fù)。同理而言，建造或自用房地產(chǎn)待企業(yè)劃定為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始出租時(shí)，也應(yīng)將建筑物與其商定的附屬設(shè)備分開核算，以減少房屋建筑物的原值，進(jìn)而減少企業(yè)應(yīng)基于從租原則所交納的房產(chǎn)稅。再有，在房屋出租時(shí)，可將房屋租金與動(dòng)力費(fèi)用，包括水、電費(fèi)等收入分開核算，也可以減少租金收入而起到節(jié)稅作用。另外，出租方由此而少繳納房產(chǎn)稅也會(huì)變相引起企業(yè)稅后凈收益的增加情形，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)出租時(shí)通過出租合同分立的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃以增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)實(shí)意義。

2、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

我國制定的有關(guān)營業(yè)稅與房產(chǎn)稅暫行條例中有如下規(guī)定：自2001年起對公有住房及廉租房免征營業(yè)與房產(chǎn)稅，故企業(yè)在房產(chǎn)計(jì)劃出租時(shí)不應(yīng)只看租金收入的高低，還應(yīng)結(jié)合上述稅收優(yōu)惠的政策，倘若出租房屋符合國家規(guī)定，便可最大化地直接獲取稅收優(yōu)惠以減少稅收負(fù)擔(dān)。針對如此，企業(yè)可適當(dāng)綜合多項(xiàng)因素考慮將閑置房屋是出租給務(wù)工人員用于居住還是出租給個(gè)體業(yè)主用于經(jīng)營較為符合企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性要求，以便實(shí)現(xiàn)企業(yè)應(yīng)出租用途不同而影響企業(yè)所承擔(dān)稅負(fù)的效用。

3、持有期間稅務(wù)籌劃

投資性房地產(chǎn)在持有期間可進(jìn)行折舊與攤銷的計(jì)提，然而，企業(yè)所得稅法規(guī)定企業(yè)可按稅法核準(zhǔn)條件進(jìn)行資產(chǎn)的加速折舊，因此，若企業(yè)出租的房屋屬于常年處于強(qiáng)震動(dòng)及高腐蝕的情況之下，企業(yè)可在年度所得稅繳納時(shí)及時(shí)辦理稅務(wù)核準(zhǔn)，以加快成本收回速率，并實(shí)現(xiàn)所得稅款推遲繳納的效益，以增加企業(yè)貨幣機(jī)會(huì)成本，從而進(jìn)行更好地納稅籌劃。

4、后期處置時(shí)稅務(wù)籌劃

第5篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

我國的稅務(wù)籌劃自改革開放以來經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展，在理論研究方面已經(jīng)產(chǎn)生了飛躍性的變化，但是實(shí)務(wù)操作方面卻收效甚微。結(jié)合前期房地產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃這方面還不同程度地存在著一些問題，本文將分別從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部操作及對外與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)兩個(gè)角度分別進(jìn)行闡述。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部籌劃問題

1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃模式來管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類房地產(chǎn)企業(yè)對本企業(yè)的稅務(wù)籌劃的認(rèn)識還有可能混淆工業(yè)會(huì)計(jì)與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的專業(yè)知識水平并沒有達(dá)到行業(yè)要求。稅務(wù)籌劃是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的中尤其重要的組成部分，在整個(gè)稅務(wù)籌劃過程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個(gè)職能部門之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層的高度重視。

2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對成本的考慮，沒有聘請專業(yè)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，他們通過在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的財(cái)務(wù)部門或管理機(jī)構(gòu)來開展稅務(wù)籌劃的工作，通過這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會(huì)使出現(xiàn)在專業(yè)性領(lǐng)域的專業(yè)問題得不到及時(shí)的解決。

3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，目前問題較大的幾個(gè)方面有：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的取得渠道、建設(shè)施工階段的各種類型的風(fēng)險(xiǎn)控制、國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺的一系列的調(diào)控政策以及相關(guān)的地方法律法規(guī)中隱含的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的一些風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)問題

1.我國目前的征稅制度對正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃來說，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國，流轉(zhuǎn)稅是我國稅收體系中的重要組成部分，而營業(yè)稅又是流轉(zhuǎn)稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類稅種。但因?yàn)闋I業(yè)稅是價(jià)外稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，是確認(rèn)發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對納稅籌劃的正確認(rèn)識，進(jìn)而選擇通過偷稅漏稅來實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的錯(cuò)誤做法。

2.從國家的整體稅務(wù)發(fā)展層面來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)及咨詢業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時(shí)間，但是還存在著許多的不足。導(dǎo)致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務(wù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長，在一定的利益驅(qū)動(dòng)下，部分稅務(wù)機(jī)構(gòu)在內(nèi)部人員還沒有達(dá)到一定業(yè)務(wù)水平及能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)。另一方面，有些稅務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)職能相對比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的簡單登記、納稅申報(bào)及日常稅務(wù)的繳納等事務(wù)，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設(shè)計(jì)工作則非常欠缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的大致分類

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)主要分為三大類：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個(gè)稅種來對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅籌劃

目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時(shí)作為一項(xiàng)附加服務(wù)，會(huì)先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時(shí)候再將這些款項(xiàng)繳納到相關(guān)部門。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。而代收代繳的本應(yīng)顧客繳納的煤氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金、契稅等稅費(fèi)，則應(yīng)在收款時(shí)記“其他應(yīng)付款”，在實(shí)際需要繳納的時(shí)候，從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)，應(yīng)該明確區(qū)分客戶所繳納的款項(xiàng)的分類，不可模糊地統(tǒng)一計(jì)入營業(yè)收入中，這樣就在無形之中加大了企業(yè)營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。因代收代付的費(fèi)用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細(xì)化數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)人員要熟悉了解企業(yè)的收入來源及代收代付費(fèi)用的區(qū)分，做好營業(yè)稅的籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃

依據(jù)我國相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤的情況下所繳納的稅種。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時(shí)候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤拿到預(yù)售證之前，不可以對外銷售的期間，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會(huì)一直呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開始動(dòng)工到銷售的年限，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補(bǔ)五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設(shè)周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率是增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目分期進(jìn)行開發(fā)，那么選擇按整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清繳還是分期進(jìn)行清繳，將會(huì)在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來看，一般來說企業(yè)在早期取得的土地的成本會(huì)比較低，早期的房地產(chǎn)的銷售額也會(huì)相對比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房價(jià)節(jié)節(jié)攀高。那么在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，越早期開發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會(huì)越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房價(jià)的提升，土地增值稅中的收入也相應(yīng)增加，最后的增值額也會(huì)跨到比（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）較高一些的稅率檔，對土地增值稅的繳納也將會(huì)有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時(shí)候，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請的時(shí)候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法和策略

第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務(wù)籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營管理中的重要位置，這個(gè)是做好企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)前期開發(fā)階段的稅收籌劃。在這個(gè)階段需要企業(yè)對整個(gè)項(xiàng)目投資的來源、企業(yè)自身的經(jīng)營模式以及整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的方式等諸多方面進(jìn)行詳細(xì)周到的規(guī)劃，綜合考慮各項(xiàng)因素。二是項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)的納稅籌劃。在整個(gè)項(xiàng)目成本核算過程中影響企業(yè)所得稅、應(yīng)納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計(jì)算。在這個(gè)時(shí)間期間需要處理好籌劃工作，關(guān)于企業(yè)融資利息計(jì)提時(shí)間的劃定、借款費(fèi)用資本化等這些關(guān)鍵問題，需要及時(shí)做好費(fèi)用及建筑合同的預(yù)提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求、重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)以及及時(shí)更新的稅收政策變動(dòng)等建立一整套動(dòng)態(tài)的信息資料庫，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以便企業(yè)可以及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別，并針對出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭制定出有效的應(yīng)對方案。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。特別是在稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在差異，實(shí)施各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時(shí)，要經(jīng)常向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)專管人員進(jìn)行咨詢并做溝通工作。同時(shí)也要重視與專業(yè)的第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（稅務(wù)機(jī)構(gòu)）的合作，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員都能掌握最新的稅務(wù)資訊。

第三，就企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)而言。企業(yè)需要安排企業(yè)的相關(guān)工作人員針對專業(yè)進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)技能。

第6篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

東莞房地產(chǎn)業(yè)是東莞國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來也面臨市場競爭激烈、開發(fā)成本上升、土地成交價(jià)格攀高、銷售量縮減等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃是且前東莞房地產(chǎn)業(yè)打造核心競爭力的有效方法之一。

一、東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與成本

稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)行稅務(wù)籌劃因各種原因失敗而付出的代價(jià)。主要包括：稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)不穩(wěn)、稅收政策變化、稅收執(zhí)行不規(guī)范以及目的偏差。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度不健全，相關(guān)信息嚴(yán)重失真或領(lǐng)導(dǎo)部門對稅務(wù)聳劃缺乏足夠清醒的認(rèn)識，就會(huì)造成稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)的不穩(wěn)定，增加風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)籌劃是一種事前行為，具有長期性和預(yù)見性，而國家政策、稅收法規(guī)在今后一段時(shí)間內(nèi)有可能發(fā)生變化。如果稅收政策發(fā)生變化，就有可能使得按原稅收政策實(shí)行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預(yù)知性，可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)大為增加。稅收執(zhí)行不規(guī)范。即由于稅收行政執(zhí)法不規(guī)范，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權(quán)利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優(yōu)惠政策，以實(shí)現(xiàn)在法律允許范圍內(nèi)充分運(yùn)用合法手段減輕稅負(fù)的目的。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨不同稅負(fù)的多種納稅方案的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以避重就輕。選擇低稅負(fù)的納稅方案，合理減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)競爭力的有效手段之一。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會(huì)破壞房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和形象，而且還會(huì)受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)制裁。造成無可挽回的負(fù)面影響。稅務(wù)籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，既有收益也有風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不僅要考慮籌劃方案可能產(chǎn)生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)除了可能會(huì)產(chǎn)生意想不到的風(fēng)險(xiǎn)之外。也有可能會(huì)增加成本。稅務(wù)籌劃成本是房地產(chǎn)企業(yè)因進(jìn)行稅務(wù)籌劃而增加的支出。稅務(wù)籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用和支出。具體表現(xiàn)為：支付稅務(wù)專家費(fèi)用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質(zhì)和信息的交流成本、制定和實(shí)施計(jì)劃的成本、談判成本、監(jiān)管成本和相關(guān)聯(lián)的管理成本等。隱性成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于實(shí)施稅務(wù)籌劃所產(chǎn)生的連帶經(jīng)濟(jì)行為的費(fèi)用和支出。

成本效益分析是東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)必須認(rèn)真考慮和對待的問題。當(dāng)東莞房地產(chǎn)扦發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的收益大于其籌劃成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極開展和實(shí)施稅務(wù)籌劃：當(dāng)東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的成本高于其收益時(shí)。就應(yīng)當(dāng)主動(dòng)放棄稅務(wù)籌劃。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本效益分析時(shí)，還要認(rèn)真考慮稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)大小。在沒有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然是收益越大越好；但存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)。高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不能簡單比較收益的大小。還應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)的高低以及經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益大小。

二、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法

綜合運(yùn)用國內(nèi)外專家學(xué)者稅務(wù)籌劃的方法與技術(shù)，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法有轉(zhuǎn)讓定價(jià)法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點(diǎn)法、分劈法等。

轉(zhuǎn)讓定價(jià)法是指兩個(gè)或兩個(gè)以上有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動(dòng)中進(jìn)行的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這種方法普遍運(yùn)用于母子公司、總分公司、有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)之間。

因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產(chǎn)收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產(chǎn)收益率的影響。

遞延納稅籌劃法是指企業(yè)采用一些推遲實(shí)現(xiàn)銷售收入或加大前期成本費(fèi)用扣除的方法，降低企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到推遲納稅的目的。

比較法是在不違法的情況下，對多個(gè)納稅方案計(jì)算納稅效果，比較其綜合稅負(fù)。從中選擇稅負(fù)最低、納稅風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，

避稅臨界點(diǎn)法的關(guān)鍵是，尋找最佳稅負(fù)的臨界點(diǎn)。借以享受免稅或減稅等稅收優(yōu)惠政策，保護(hù)企業(yè)及個(gè)人的合法權(quán)益。

分劈法是指在合理合法的情況下。把應(yīng)納稅所得額、財(cái)產(chǎn)、交易合同進(jìn)行適當(dāng)分劈，達(dá)到節(jié)稅的目的。

三、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的主要問題

1、稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)沒有準(zhǔn)確把握稅務(wù)籌劃的本質(zhì)。偷稅是指納稅人在發(fā)生應(yīng)稅行為、產(chǎn)生納稅義務(wù)后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務(wù)，達(dá)到不履行或者不足額履行納稅義務(wù)的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴(yán)厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務(wù)籌劃是符合稅法以及政府相關(guān)規(guī)定的合法行為。

2、只重稅負(fù)高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，單純從稅收籌劃的角度去考慮或?qū)嵤┮恍┓桨福Y(jié)果在實(shí)際工作中往往達(dá)不到預(yù)期效果，甚至是得不償失。例如，企業(yè)所得稅是企業(yè)開展稅收籌劃的重點(diǎn)，而有的企業(yè)許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達(dá)到減少所得稅目的的，這可能會(huì)給企業(yè)帶來利潤指標(biāo)下降的負(fù)面影響。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有著眼于整個(gè)籌劃期間的稅負(fù)最小化，只考慮當(dāng)年的稅負(fù)最低，而沒有考慮這種稅負(fù)減少對其他年份的影響。

3、缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人才。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面普遍存在專業(yè)人才極度匱乏的現(xiàn)象。東莞有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員往往對稅務(wù)知識一知半解，只能夠填寫會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表，卻不會(huì)對申報(bào)表進(jìn)行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業(yè)、哪些不利，更談不上事先的稅務(wù)籌劃。

4、片面夸大稅務(wù)籌劃的作用。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)用稅務(wù)籌劃時(shí)，錯(cuò)誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃一定可以增加企業(yè)的鼐利。實(shí)際上，稅務(wù)籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。

四、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題的對策

1、樹立法治觀念，依法實(shí)施稅務(wù)籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎(chǔ)和前提。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須嚴(yán)格遵守國家和地方政府的相關(guān)稅收法規(guī)。任何違法的稅收籌劃，無論一時(shí)取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價(jià)的。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要熟悉國家和地方政府的稅收法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定，又要仔細(xì)分析企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，悉心掌握與自身生產(chǎn)經(jīng)營密切相關(guān)的內(nèi)容，最終將兩者有機(jī)結(jié)合起來，選擇既符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益又符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案。

2、提高稅務(wù)籌劃的專業(yè)化水平。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅費(fèi)籌劃時(shí)，籌劃人員必須要具有相當(dāng)?shù)亩愂諏I(yè)知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內(nèi)容和方法有很深的認(rèn)識和了解，才能對當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進(jìn)行充分的分析、研究和設(shè)計(jì)，才能降低企業(yè)的成本和納稅負(fù)擔(dān)。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化提供條件。因此，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面提高稅務(wù)籌劃人才的專業(yè)水平。

3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃行為最終要達(dá)到的目的是節(jié)稅，而節(jié)稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須依賴稅務(wù)機(jī)關(guān)承認(rèn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為合法。只有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。并且依照法定程序履行了相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，稅務(wù)籌劃行為才會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)效益。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須與稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業(yè)良好的納稅信譽(yù)和形象。取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度信任和認(rèn)同。力求實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的“雙贏”。

4、從整體和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行稅務(wù)籌劃。東莞房地廣：開發(fā)企業(yè)納稅籌劃要有整體的稅務(wù)籌劃思路和方案，應(yīng)從企業(yè)的整體利益出發(fā)，不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，不能只注重戰(zhàn)術(shù)籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃，顧此失彼。稅務(wù)籌劃應(yīng)在項(xiàng)目決策之初就開始，對整個(gè)項(xiàng)目要高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，并應(yīng)充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

（2）合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來說，上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建，其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B，準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓，寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級酒店建成后，如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓，則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，繳納相應(yīng)稅金，但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是，在審批報(bào)建酒店時(shí)，特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請，其別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià)，并裝飾后經(jīng)營，定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)，物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn)，并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金，可節(jié)約大量稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣，寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí)，預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后，尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然，以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備，包括土地拍賣時(shí)應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營。因?yàn)楦鶕?jù)稅法，預(yù)先確定自營資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的；但是假若報(bào)建時(shí)為出售，再轉(zhuǎn)為自建自營固定資產(chǎn)投資則為時(shí)已晚，稅務(wù)清算需要按照市場價(jià)視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如：某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%，應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%，應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元；營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤為（不考慮其他稅費(fèi)）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1、通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10%=6萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49萬元。

2、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

（1）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 (期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

（2）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽定合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)的銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。

1、針對納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

舉例來說，上海房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。（1）若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。（2）以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。（3）如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%

2、減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

（1）開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

（2）將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

（3）對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅。

【參考文獻(xiàn)】

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第8篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

所謂納稅籌劃，是指納稅人通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。就企業(yè)來說，納稅籌劃有助于提高企業(yè)的的財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)水平，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃分析

在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中，從土地使用權(quán)出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)，共涉及11個(gè)稅種，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅（外資和外國企業(yè)所得稅）、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅和契稅。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營業(yè)稅和土地增值稅的籌劃進(jìn)行相關(guān)介紹。

（一）營業(yè)稅籌劃

1.計(jì)稅依據(jù)的稅務(wù)籌劃

營業(yè)稅應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率，顯然，合理降低營業(yè)額可以降低應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設(shè)施費(fèi)屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入，而應(yīng)作“其他應(yīng)付款”處理，但在計(jì)算繳納營業(yè)稅時(shí)，仍需將其包括在營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)之內(nèi)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價(jià)外費(fèi)用的收取轉(zhuǎn)由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，也就不用征收營業(yè)稅。

2.利用稅率不同的籌劃

營業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同。銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%的營業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以為房地產(chǎn)公司節(jié)約不少稅金。

3.利用營業(yè)稅相關(guān)優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅的主要優(yōu)惠政策有：

（1）企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅；（2）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，免征營業(yè)稅；（3）房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。

（二）土地增值稅籌劃

1.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃

土地增值稅的優(yōu)惠政策中規(guī)定：建造普通住宅，增值率未超過20%的，免征土地增值稅。納稅人在實(shí)際操作中可以通過降低售價(jià)來降低增值率的方法，使其降至20%以下，從而達(dá)到免稅的目的。

2.利用加計(jì)扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行納稅籌劃――借款利息扣除方法的運(yùn)用

目前稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評估價(jià)格和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金五個(gè)部分。除此之外，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按前兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除?？鄢?xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)來對企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃。

3.利用土地增值稅優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的其他優(yōu)惠政策：

（1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的，免予征收土地增值稅。

（2）一方出土地，一方出資金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值稅。

此條優(yōu)惠政策的補(bǔ)充說明是：建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成之后向客戶收取代建收入的行為，免予增收土地增值稅。

除了上述三個(gè)優(yōu)惠政策以外，還應(yīng)知道：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)和在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中去的，免征土地增值稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實(shí)際效益。一個(gè)切實(shí)可行的籌劃方案必須是和企業(yè)的實(shí)際情況相聯(lián)系，并且在某個(gè)時(shí)點(diǎn)或某個(gè)時(shí)期進(jìn)行的，而不是隨意生搬硬套一個(gè)完整的籌劃方案。對于籌劃方法的實(shí)際應(yīng)用，主要有以下三點(diǎn)思考：

第一、通過上文分析營業(yè)稅和土地增值稅籌劃的方法，我們知道納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種，還應(yīng)該考慮各稅種之間的關(guān)系，要結(jié)合企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)進(jìn)行整體籌劃，提高企業(yè)的稅后凈利潤，保證企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

第二、房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)，還要進(jìn)行必要的成本收益分析，做到稅收成本最小化，整體收益最大化，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行各方面的考慮，充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。例如本文中利用土地增值稅臨界點(diǎn)籌劃的案例，就需要綜合考慮各方面因素，使收益大于成本，否則，籌劃就失去了意義。

第三、我國稅法改革一直在穩(wěn)步前進(jìn)，稅收政策不斷完善，必須及時(shí)學(xué)習(xí)和熟悉稅法、相關(guān)條例和實(shí)施細(xì)則的具體內(nèi)容，做到與時(shí)俱進(jìn)，使稅收籌劃方案與稅收政策時(shí)刻保持一致。

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，除本文講到的營業(yè)稅和土地增值稅，房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅的籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是非常關(guān)鍵的，在這里就不過多闡述。通過本文分析可以知道，做好納稅籌劃工作是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的有力保證，必須予以重視。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳艷華.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)前期及開發(fā)期間的納稅籌劃.財(cái)會(huì)研究.2010(03):247-248.

第9篇：房地產(chǎn)的稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)合同 涉稅問題 納稅籌劃 措施

經(jīng)濟(jì)合同主要指的是各法人間為了充分體現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)目的，劃分彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而制定的一份協(xié)議。通常以書面形式為主。其具體條款有以下幾種：數(shù)量與質(zhì)量、價(jià)款或酬金；履行的期限、地點(diǎn)以及方式；違約責(zé)任；按照相關(guān)規(guī)定或者結(jié)合經(jīng)濟(jì)合同的具體性質(zhì)須有的條款，當(dāng)事人一方所提出的條款。經(jīng)濟(jì)合同的簽訂屬于法律范疇，實(shí)際中必須嚴(yán)格堅(jiān)持合法原則、平等互利原則、協(xié)調(diào)一致原則以及等價(jià)有償原則，經(jīng)濟(jì)合同是根據(jù)相關(guān)法規(guī)而形成的，有著一定的法律約束力，當(dāng)事人要切實(shí)做好合同中的所有義務(wù)，禁止有私自變更或者解除合同的行為。經(jīng)濟(jì)合同是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的核心載體，是及時(shí)有效避稅的最佳途徑，應(yīng)予以一定的重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生

首先，確定承包商提供發(fā)票的具體時(shí)間；實(shí)際購買、銷售貨物或者提供勞務(wù)過程中，會(huì)采用各種結(jié)算方式進(jìn)行，企業(yè)采購接受時(shí)，必須根據(jù)自己的現(xiàn)實(shí)情況，合同簽訂中強(qiáng)調(diào)適合自己的結(jié)算方式，并對承包商提供發(fā)票的時(shí)間加以確立。我國稅務(wù)總局在頒布實(shí)施的《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)在對完工的工程進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收后，應(yīng)按照所簽訂合同中的約定，適當(dāng)?shù)目哿艚ㄖ惭b施工企業(yè)相應(yīng)的工程款，以將其列為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，土地增值稅的計(jì)算過程中，建筑安裝施工企業(yè)在質(zhì)量保證金基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)實(shí)際根據(jù)發(fā)票所載金額科學(xué)合理的進(jìn)行一番扣除。所以，從房地產(chǎn)業(yè)的角度上看，與建筑商合同簽訂時(shí)必須明確強(qiáng)調(diào)工程完工結(jié)算過程中要開具全額發(fā)票。

其次，確立承包商所開發(fā)票的類型；每一稅種間都有著一定的稅率差，而相同類型的稅種可能蘊(yùn)含諸多的稅目，這些稅目間會(huì)存在較大的稅率差別。承包商提供發(fā)票時(shí)，出于對降低自身稅負(fù)的考慮，往往會(huì)提供稅率不高的發(fā)票，或者所提供的發(fā)票與具體業(yè)務(wù)間背道而馳。在簽訂交易合同過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)清楚的指出發(fā)票的開具要求及其類型。比如，關(guān)于電梯工程的發(fā)包，在建筑合同簽訂過程中必須涵蓋承包商開具電梯貨物銷售發(fā)票和建筑安裝工程專業(yè)發(fā)票的條款，并且，對于建筑安裝工程的發(fā)票，必須由項(xiàng)目實(shí)際場所的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供。這樣所開具的發(fā)票才會(huì)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的規(guī)定相一致。

另外，確立與規(guī)定背道而馳的發(fā)票而引起的賠償責(zé)任；如果企業(yè)采購過程中所得到的發(fā)票與規(guī)定不相符，比如發(fā)票抬頭不符合企業(yè)名稱等，均會(huì)對企業(yè)造成影響，使其發(fā)生一定的損失。為了有效避免因發(fā)票問題而造成的損失情況，房地產(chǎn)業(yè)簽訂采購合同時(shí)必須詳細(xì)規(guī)定承包商因發(fā)票問題應(yīng)擔(dān)負(fù)起的賠償責(zé)任。比如，可以明確規(guī)定如果承包商所開具的發(fā)票存在稅務(wù)問題，必須擔(dān)負(fù)起一定的民事賠償責(zé)任。

（二）明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)按照各種經(jīng)營活動(dòng)的類型，合同簽訂時(shí)明確實(shí)際中應(yīng)承擔(dān)的稅收管理責(zé)任，以降低或消除經(jīng)濟(jì)糾紛事故。比如，簽訂租賃合同過程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)出租方承擔(dān)起承租方承租使用房屋的房產(chǎn)稅和物業(yè)占地土地使用稅。倘若出現(xiàn)承租方繳納前述稅款的現(xiàn)象，那么，承租方享有一定的權(quán)力在應(yīng)付出租人的租金中予以適當(dāng)?shù)目鄢?，同時(shí)，根據(jù)銀行同期貸款利率進(jìn)行資金占用費(fèi)的加計(jì)。簽訂采購合同過程中應(yīng)詳細(xì)指出，購貨方?jīng)]有將全部貸款結(jié)清前，供貨方享有貨物所有權(quán)，在對運(yùn)輸費(fèi)進(jìn)行計(jì)算時(shí)，具體內(nèi)容有：服務(wù)運(yùn)輸中所提供的人工費(fèi)、設(shè)備維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及因?qū)嶋H運(yùn)費(fèi)收入而應(yīng)繳納的各類稅金。

（三）嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)

首先，產(chǎn)品實(shí)際銷售時(shí)，如果應(yīng)收貸款一時(shí)間難以收回或者有一些難以收回的，應(yīng)通過賒銷或者分期收款結(jié)算方式，同時(shí)，還要在合同簽訂時(shí)明確貸款的收款期限。其次，若產(chǎn)品銷售中的主要對象是商業(yè)企業(yè)，且存在一定的賒欠期限，那么，銷售合同簽訂過程中應(yīng)要求通過委托代銷結(jié)算的方式對銷售業(yè)務(wù)予以及時(shí)有效的處理，嚴(yán)格按照實(shí)收的貸款開展銷售稅額的分期計(jì)算工作，這樣就能夠延緩納稅時(shí)間。另外，采購方進(jìn)行采購合同的簽訂時(shí)，應(yīng)明確指出銷售方支付的違約金和商品銷售量以及銷售額間沒有任何的關(guān)系，以此節(jié)約增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施

（一）在眾多涉稅方案中，選擇最優(yōu)納稅方案

企業(yè)經(jīng)營過程中，應(yīng)對有著相同經(jīng)營目的的諸多經(jīng)營手段與方式做一番納稅評估與測算，明確納稅少、稅后可獲取較大利潤的方案。比如，企業(yè)促銷方式的不同，就算是其利潤數(shù)額一致，納稅負(fù)擔(dān)也會(huì)存在不同。

（二）通過代建方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)通過代建方式開展稅收籌劃工作，能夠進(jìn)一步擴(kuò)大稅收籌劃空間。代建方式主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)向客戶收取代建費(fèi)用的一種行為方式。從房地產(chǎn)業(yè)角度上看，盡管獲得了相應(yīng)的收入，但卻未出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其實(shí)際收入就是勞務(wù)報(bào)酬，在營業(yè)稅的征稅范疇中，并非屬于土地增值稅的征稅。房地產(chǎn)業(yè)采用代建方式雖能降低稅負(fù)，但必須要在開發(fā)初期明確最終用戶，簽訂代建房合同，從而減輕稅負(fù)。此外，應(yīng)盡可能的減少代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)，并把節(jié)約下來的稅款讓利于客戶，這樣客戶不僅積極主動(dòng)的良好配合，而且對房價(jià)的降低也有著相應(yīng)的作用。

（三）項(xiàng)目建設(shè)過程中的稅收籌劃

首先，通過新增扣除項(xiàng)目對土地增值稅實(shí)施稅收籌劃；眾所周知，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的核心成本之一，其在構(gòu)建普通標(biāo)準(zhǔn)房屋增值率低于百分之二十的情況下可免征，企業(yè)應(yīng)新增扣除項(xiàng)目將房地產(chǎn)的實(shí)際增值率降低到百分之二十，以此享受免稅待遇。其次，對有關(guān)借款利息的稅收籌劃；在國家頒布實(shí)施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有明確的規(guī)定：關(guān)于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偤湍艹鼍呓鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，能結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行扣除，不過不得高出基于商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；對于不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘邿o法出具金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)自身擁有的土地使用權(quán)具體支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（10%內(nèi)）進(jìn)行相應(yīng)的計(jì)算與扣除。

（四）合同簽訂中通過明確合理的收入項(xiàng)目來籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中，營業(yè)稅與土地增值稅屬于兩項(xiàng)重要的稅種，交易環(huán)節(jié)的前奏主要是合同的簽訂。進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)在不降低收入的同時(shí)通過明確合理的收入項(xiàng)目，減少稅率及稅基，以實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的。

三、結(jié)束語

綜上所述可知，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體涵蓋了納稅義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、納稅時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、稅收發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)、稅收成本風(fēng)險(xiǎn)，要想有效防止經(jīng)濟(jì)合同中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該從規(guī)范合同中的發(fā)票條款，嚴(yán)防發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)；明確具體的稅務(wù)責(zé)任，嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)防購銷合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)這幾個(gè)方面入手。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的方式有很多，但前提是要和國家頒布的稅收政策相一致，不得有違規(guī)的行為。

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