房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；存在問題；方法；對(duì)策研究

Abstract: This paper analyzes the problems existing in the assessment of real estate, the real estate assessment methods, analyzes how to evaluate the work of real estate.

Key words: real estate appraisal; problems; countermeasure research method;

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：文章編號(hào)：

1、房地產(chǎn)評(píng)估存在問題

1.1 不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)分為兩類：①原各級(jí)房管部門成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，脫鉤改制后成為股份制公司。然而，雖然雖然與管理部門脫離了聯(lián)系，但管理部門為了自身利益往往會(huì)把業(yè)務(wù)交給這些公司來完成。②沒有政府背景，按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。它們中有些依附于前者公司，賺取部分利潤(rùn)，有些則與前者公司在本就“凄涼”的市場(chǎng)上展開競(jìng)爭(zhēng)。為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，迎合顧客的不合理要求，各評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員多置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。這樣的過程既損害了國(guó)家和集體的合法利益，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，使得資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生時(shí)保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的目的得不到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)擾亂了市場(chǎng)秩序，違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開的原則。

1.2 評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具評(píng)估報(bào)告的可信度降低。當(dāng)前評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類：一類是專業(yè)注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二類是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者或合伙人，他們將主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，對(duì)自己的評(píng)估能力要求降低，在評(píng)估報(bào)告模板上進(jìn)行修改，由此出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的可信度大打折扣。

1.3 國(guó)外對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的沖擊較大。中國(guó)加入WTO后，加大對(duì)外開放程度，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)際接軌，有大量國(guó)外的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。由于國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步早，有一百多年的歷史，而且對(duì)評(píng)估行業(yè)非常重視，業(yè)務(wù)滲透至各行各業(yè)，發(fā)展非常迅速。無論是思想體系還是方法理論，都較國(guó)內(nèi)的先進(jìn)，并且國(guó)外機(jī)構(gòu)還具有良好的品牌形象和先進(jìn)的理念，對(duì)國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)發(fā)展造成很大的沖擊。

2、房地產(chǎn)評(píng)估的方法

2.1 市場(chǎng)比較法。采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng)比較法就有可能高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。

2.2 收益還原法。估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒有意義，那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購(gòu)買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購(gòu)房。

2.3 成本估價(jià)法。成本估價(jià)法又稱承包商法，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)地重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用成本估價(jià)法看起來比較簡(jiǎn)單，建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。成本估價(jià)法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場(chǎng)比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。

2.4 假設(shè)開發(fā)法。房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本(利息)，稅金等，最后扣除地價(jià)，剩下來的就是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。倘若這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)積極投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估計(jì)房?jī)r(jià)，然后再?zèng)Q定是否開發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。

3、做好房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)策研究

3.1 加強(qiáng)行業(yè)管理。

①實(shí)行政企分開。行政行為與評(píng)估業(yè)務(wù)如果混合在一起，評(píng)估機(jī)構(gòu)就變成“陰陽臉”，既是行政管理者，又是經(jīng)營(yíng)者，大量的評(píng)估業(yè)務(wù)就難以走向市場(chǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)就永遠(yuǎn)跳不出怪圈。因此要實(shí)行政企分開，與房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的行政職能，如房地產(chǎn)交易，土地出讓、轉(zhuǎn)讓，國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易等或由政府有關(guān)部門直接行使，或由政府委托下屬事業(yè)單位行使，但無論采取哪一種方式都應(yīng)將行政行為與從事評(píng)估的經(jīng)營(yíng)行為嚴(yán)格劃分。

②加強(qiáng)法制建設(shè)。首先要加強(qiáng)評(píng)估的立法工作，與發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家或地區(qū)相比，我們的法律體系尚未形成，立法工作任重道遠(yuǎn)，因此要盡快制定房地產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，并將一些法規(guī)規(guī)章上升等級(jí)形成法律法規(guī)。其次要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督，現(xiàn)在評(píng)估市場(chǎng)違規(guī)違法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，不合格的評(píng)估報(bào)告屢見不鮮，不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行業(yè)屢禁不止，這就迫切需要發(fā)揮行政執(zhí)法的作用，加大監(jiān)督檢查的力度，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處罰，將評(píng)估市場(chǎng)存在的問題降低到最低限度。

3.2 強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

建立和完善職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。最近幾年出臺(tái)的相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德都有所涉及，但都散落在有關(guān)條款中，內(nèi)容不系統(tǒng)不完善，規(guī)定過于原則不便執(zhí)行。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德有專門的法律法規(guī)，如估價(jià)師守則對(duì)估價(jià)師行業(yè)有詳盡的規(guī)定。我們應(yīng)借鑒國(guó)外的做法，制定“房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)”，“房地產(chǎn)估價(jià)師守則”等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，讓他們明確應(yīng)該怎么做，哪些能做，哪些不能做，做錯(cuò)了應(yīng)受到什么樣的處罰，從而形成一道“緊箍咒”，凡是不能為的就不敢為，約束估價(jià)師的行為，使行業(yè)自律落實(shí)到實(shí)處，從根本上提高評(píng)估行業(yè)的信譽(yù)。

3.3 建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)構(gòu)。

①開放市場(chǎng)。按照建立統(tǒng)一開放競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的要求，在前述政企分開的前提下制定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，要取消行業(yè)壟斷和不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，承接評(píng)估業(yè)務(wù)要由委托單位依據(jù)其業(yè)務(wù)大小和難易程度自由選擇相應(yīng)等級(jí)和信譽(yù)高的評(píng)估機(jī)構(gòu)。尤其是管理部門或有行政職能的評(píng)估所不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得刁難其他評(píng)估所所做的評(píng)估報(bào)告。特大評(píng)估項(xiàng)目可以選擇幾家相應(yīng)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)投標(biāo)或議標(biāo)，將投標(biāo)單位的等級(jí)、業(yè)務(wù)水準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、業(yè)績(jī)、收費(fèi)、服務(wù)等條件以打分制的形式進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)，高分者中標(biāo)。

②機(jī)構(gòu)獨(dú)立。根據(jù)“公司法”和“房地產(chǎn)法”的要求，所有評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的中介組織，第一步可成立有限責(zé)任公司，待條件成熟時(shí)可過渡到無限責(zé)任公司?，F(xiàn)有事業(yè)性質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與行政部門脫鉤，推動(dòng)評(píng)估機(jī)構(gòu)走向市場(chǎng)，讓他們獨(dú)立地承接評(píng)估業(yè)務(wù)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中或生存發(fā)展，或落伍淘汰，讓強(qiáng)的更強(qiáng)，差的消亡，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員提高其業(yè)務(wù)水平。

③責(zé)任加大。與評(píng)估機(jī)構(gòu)的法人地位相適應(yīng)要建立賠償責(zé)任和保險(xiǎn)制，并應(yīng)允許注冊(cè)估價(jià)師實(shí)行高薪制。如果評(píng)估所作業(yè)失誤給委托單位造成損失，委托單位可以依法上訴要求賠償損失。評(píng)估機(jī)構(gòu)在承擔(dān)賠償責(zé)任后可追索有關(guān)估價(jià)人員責(zé)任，但是賠償責(zé)任必須以評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員向保險(xiǎn)公司投保作為保證。由于估價(jià)師個(gè)人難以全部承擔(dān)責(zé)任，而評(píng)估機(jī)構(gòu)全部承擔(dān)又不利于估價(jià)師責(zé)任到位，因此應(yīng)規(guī)定如果評(píng)估出現(xiàn)失誤評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員各承擔(dān)一定比例的保險(xiǎn)賠償，具體比例可商定。這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師除完成資格登記和注冊(cè)登記外，還必須向保險(xiǎn)公司投保簽約，而保險(xiǎn)公司一般不會(huì)與未經(jīng)登記素質(zhì)不高且經(jīng)常出錯(cuò)或違反職業(yè)道德的評(píng)估機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師簽約，委托單位也不會(huì)委托不投保的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，這就迫使估價(jià)師提高專業(yè)水平，敬職敬業(yè)，遵守職業(yè)道德，同時(shí)也促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，約束估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為，這就有利于評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師整體素質(zhì)的提升。

第2篇：房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞: 評(píng)估土地價(jià)值 理論 市場(chǎng)比較法 假設(shè)法

中圖分類號(hào)： D912 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、土地價(jià)值理論研究的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)

1.1勞動(dòng)價(jià)值論

土地的勞動(dòng)價(jià)值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對(duì)其加以完善,這個(gè)理論認(rèn)為勞動(dòng)投入是價(jià)值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費(fèi)者如何在各種商品和勞務(wù)之間對(duì)它們的收入進(jìn)行分配，以達(dá)到滿足程度的最大化。效用價(jià)值論只能說明價(jià)值決定的“質(zhì)”，具體的“價(jià)值量的決定”需要邊際效用價(jià)值論來解決。

1.3供求價(jià)格論

供求價(jià)格是由19世紀(jì)末英國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾提出的，馬歇爾認(rèn)為，所謂的價(jià)值，就是指交換價(jià)值或者價(jià)格，這主要是取決于供給價(jià)格與需求價(jià)格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價(jià)值的高低直接決定了供給價(jià)格，邊際效用的大小又決定了需求的價(jià)格，被稱為混合價(jià)格理論。

2、土地價(jià)值理論構(gòu)成

2.1土地的資源價(jià)格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會(huì)而存在，同時(shí)也是萬物生存的基礎(chǔ)，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動(dòng)而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價(jià)。

2.2土地成本價(jià)值

土地的成本價(jià)值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價(jià)值：一是在原有土地資源上進(jìn)行一些技術(shù)、勞動(dòng)、資本的投入，增強(qiáng)土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進(jìn)行一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人類對(duì)自然的利用能力增強(qiáng)，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強(qiáng)。

2.3土地使用價(jià)值

土地的使用價(jià)值主要是指土地資源給需求者帶來的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及社會(huì)上的價(jià)值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時(shí)土地的使用價(jià)值又分為兩個(gè)方面，一是直接的使用價(jià)值，二是間接的使用價(jià)值。直接使用價(jià)值為土地的需求者帶來的經(jīng)濟(jì)效益；間接的使用價(jià)值表現(xiàn)為生態(tài)價(jià)值。

3、市場(chǎng)比較法

3.1基本原理

市場(chǎng)比較法的基本原理，是將需要進(jìn)行評(píng)估的土地與近期已經(jīng)發(fā)生交易的相似土地交易案例進(jìn)行一個(gè)細(xì)致的比較，根據(jù)交易案例的價(jià)格，參照待評(píng)估土地與交易案例的土地在交易明細(xì)情況、交易日期等個(gè)別因素方面的差別，對(duì)已交易土地案例的價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)的分析，大致獲得待評(píng)估土地的價(jià)格，用此價(jià)格成為土地的比準(zhǔn)價(jià)格。

3.2估價(jià)的步驟

市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟為：

1、收集交易實(shí)例

2、選取可比實(shí)例

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

4、進(jìn)行交易情況修正

5、進(jìn)行交易日期修正

6、進(jìn)行區(qū)域因素修正

7、進(jìn)行個(gè)別因素修正

8、求出比準(zhǔn)價(jià)格

3.3選擇比較實(shí)例

所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應(yīng)相同的對(duì)象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來劃分。大類土地的用途如：商場(chǎng)、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對(duì)象，主要是指比較的實(shí)例與待估對(duì)象應(yīng)位于同一區(qū)域或者是鄰近的區(qū)域。3、成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊相近。一般情況下比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，得到的估價(jià)也就越準(zhǔn)確。

3.4比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算

實(shí)例修正后的價(jià)格＝比較案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

各實(shí)例修正后價(jià)格的差額率一般不應(yīng)超過10%，如果價(jià)格差額滿足要求，根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評(píng)估對(duì)象之間的關(guān)系，可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。

3.5市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)以及其應(yīng)用范圍 （1）市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格 （2）市場(chǎng)比較法使用的前提條件：市場(chǎng)比較法僅適用于比較穩(wěn)定的土地市場(chǎng)，且有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強(qiáng)的替代性。 （3）市場(chǎng)比較法的適用范圍 從適用條件來看，市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)且有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4、假設(shè)開發(fā)法

4.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理

假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method,residual method）：房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法又被稱為剩余法，指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，不用扣除利潤(rùn)部分。其被廣泛運(yùn)用的公式為: 地價(jià)=項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值-建造成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)

4.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評(píng)估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值，它的分析就是為估價(jià)對(duì)象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值最大化，估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下四個(gè)條件：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規(guī)，城市規(guī)劃，土地使用權(quán)出讓合同等要求，不符合法律法規(guī)的使用方式不能選用。

技術(shù)上可能：主要分析對(duì)法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑對(duì)材料性能，施工技術(shù)手段等能否滿足要求，如果技術(shù)達(dá)不到的則不能選用。

經(jīng)濟(jì)上可行：主要分析對(duì)于法律上允許，技術(shù)上可能的每一種使用方式，主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測(cè)它的未來收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量進(jìn)行折現(xiàn)，將兩者進(jìn)行比較，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則不能選用。

價(jià)值最大化：主要分析在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃

設(shè)計(jì)方案在規(guī)劃的時(shí)候首先要考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化，主要是依據(jù)待評(píng)估的該土地在市場(chǎng)中的定位,在項(xiàng)目容積率以及覆蓋率等法律規(guī)章限制下確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式和空間布局。設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣,將市場(chǎng)把握性大以及效益明顯的方案作為項(xiàng)目的最佳開發(fā)利用方式和土地價(jià)值評(píng)估的依據(jù)。

4.3土地開發(fā)價(jià)值的評(píng)估

待估土地周邊樓盤的調(diào)查。

土地的價(jià)格定位。

預(yù)測(cè)土地的開發(fā)價(jià)值。

4.4各種成本費(fèi)用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過比較法來估算, 可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)咨詢公司或者建筑單位所提供的造價(jià)水平來進(jìn)行推算,如果市場(chǎng)上建筑材料的價(jià)格波動(dòng)較大,需要將未來建筑材料價(jià)格的變進(jìn)行預(yù)測(cè),對(duì)建筑成本的還可以采用建筑工程預(yù)算的方法來對(duì)建造成本進(jìn)行估算。

（2）管理費(fèi)用

對(duì)土地價(jià)值評(píng)估還需要考慮土地的管理費(fèi)用，通常情況下來說土地的管理費(fèi)用是按照建造成本的一定比率來估算, 也可以按照土地開發(fā)價(jià)值的比率來計(jì)算。

（3）稅費(fèi)的估算

稅費(fèi)的計(jì)算是根據(jù)當(dāng)前的國(guó)家對(duì)土地的稅費(fèi)政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發(fā)生的稅費(fèi)額度, 也可根據(jù)其他類似開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所需支付的稅費(fèi)情況來估算, 一般是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的一定比率來計(jì)算。

4.5土地利潤(rùn)的計(jì)算

對(duì)于土地利潤(rùn)的計(jì)算一般有兩種方法,一種方法是將項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值作為基數(shù),乘以銷售的利潤(rùn)率,另一種是用建造的成本以及管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等作為計(jì)算基數(shù),乘以成本利潤(rùn)率。銷售利潤(rùn)率以及成本利潤(rùn)率是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤(rùn)水平以及開發(fā)商的期望水平計(jì)算的。

結(jié)束語：

對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估我們不能簡(jiǎn)單地按土地的資源價(jià)值計(jì)算，而需要應(yīng)充分考慮土地供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多方面因素的影響，并給予各項(xiàng)價(jià)值指標(biāo)以相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算出合理的評(píng)估方法。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)范文

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在我國(guó)受到嚴(yán)格限制，這種限制與我國(guó)特殊的土地情況有關(guān)。本文對(duì)這種限制是否符合市場(chǎng)發(fā)展之需，是否符合法理，以及是否仍有現(xiàn)實(shí)必要性作出了經(jīng)濟(jì)法律分析，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展有所助益。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)，強(qiáng)迫開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)中，因開發(fā)資金不足、項(xiàng)目策劃欠周詳、市場(chǎng)環(huán)境變化等方面的原因，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓就幾乎是一件不可避免的事。純粹從經(jīng)濟(jì)的角度看，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是開發(fā)商的市場(chǎng)選擇，故應(yīng)由市場(chǎng)規(guī)律來調(diào)整；但從法律的角度看，因法律承載著國(guó)家對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，故又對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓多有限制。在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，開發(fā)商依市場(chǎng)選擇所進(jìn)行的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制因而往往處在一種不合法（或無效）的風(fēng)險(xiǎn)中。——有鑒于此，重新梳理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，研究分析現(xiàn)有的限制是否解禁的必要，應(yīng)是現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展必然會(huì)面臨的問題。

一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之限制

在我國(guó)的現(xiàn)行立法中，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制的主要是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條。該條規(guī)定如下：

“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)支持有房屋所有權(quán)證書。”

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓而言，這里有三項(xiàng)限制條件：

⑴已支付全部土地出讓金；

⑵取得土地使用權(quán)證；

⑶開發(fā)已完成一定的工作量。

這三項(xiàng)限制條件分別與我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)的認(rèn)識(shí)、物權(quán)理論以及國(guó)家為了防止炒賣地皮有關(guān)。下面細(xì)析之。

二、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)

如果嚴(yán)格地適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，若未全部支付土地出讓金而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，則該轉(zhuǎn)讓行為無效?！@就涉及到土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，因?yàn)樵诜缮?，除非我們將該?guī)定理解為立法欲在土地使用權(quán)出讓合同中賦予政府以行政特權(quán)的效力，否則，該規(guī)定是不可理解的。（在經(jīng)濟(jì)上，立法仍有防止炒賣地皮——所謂“空手套白狼”——之目的，詳后。）

關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，學(xué)理上一直有三種說法：行政合同說——旨在實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地的宏觀控制管理；經(jīng)濟(jì)合同說——旨在實(shí)現(xiàn)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控；民事合同說——旨在土地作為一種用益物權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。此三種說法其實(shí)分別是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念、有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)觀念、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念的產(chǎn)物。因此，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民事合同說已成為主流。

目前我國(guó)正在使用的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF-2000-2601），其性質(zhì)亦偏重于民事合同，部分地帶有行政合同的性質(zhì)。因?yàn)?，無論就該合同的簽約主體、簽約過程（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌）、合同形式及重要的合同內(nèi)容、合同目的（創(chuàng)設(shè)一種用益物權(quán)，土地使用權(quán)需辦證，即公示，只有物權(quán)才需公示）哪一方面看，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同都是民事合同。特別值得強(qiáng)調(diào)的是，按《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十一條的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”平等當(dāng)然是主體的平等，即土地的出讓方與受讓方具有平等的法律地位，這與行政合同中行政主體與行政相對(duì)人不平等的法律地位是有天壤之別的。

也因此，最高人民法院《民事案件案由規(guī)定（試行）》才將土地使用權(quán)出讓合同糾紛列為第5個(gè)民事案由。而國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理局在《關(guān)于<國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同>示范文本的通知》中，已明確該示范文本是“為貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)合同法》”。

主要是因?yàn)椤秶?guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本的部分內(nèi)容，約定出讓方享有相應(yīng)的優(yōu)益權(quán)，因此，該合同仍部分地帶有行政合同的性質(zhì)。比如，該合同第二十三條約定的是對(duì)受讓人閑置土地的處理，應(yīng)該理解為系行政特權(quán)條款。如若不然，則出讓方作為民事主體，可追究受讓人的違約責(zé)任——有權(quán)（權(quán)利）征收土地出讓金20%的閑置費(fèi)；另外，出讓方作為行政主體，按《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十五條或《閑置土地處理辦法》第四條的規(guī)定，還可對(duì)受讓人進(jìn)行行政處罰——有權(quán)（權(quán)力）征收土地出讓金20%的閑置費(fèi)?！@顯然不公正的。

因此，可以將土地使用權(quán)出讓合同定性為：帶有一定行政合同性質(zhì)的民事合同。但是，該合同按《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八的規(guī)定，約定支付全部土地出讓金系項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件，雖無可非議，但無論如何也不能將該約定理解為政府的優(yōu)益權(quán)。因?yàn)閮?yōu)益權(quán)具有公益性質(zhì)，賦予政府優(yōu)益權(quán)是為了保證公共利益的需要，而收取土地出讓金不應(yīng)該成為公共利益。即便從增加國(guó)家收益的角度看，收取土地出讓金似具有一定的公益性質(zhì)，但也不能將此升格為優(yōu)益權(quán)，因?yàn)檫@種優(yōu)益權(quán)的行使可能反而會(huì)使國(guó)家收益變得難以實(shí)現(xiàn)。

三、物權(quán)理論與我國(guó)土地使用權(quán)之關(guān)系

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條將取得土地使用權(quán)證作為轉(zhuǎn)讓的條件，是有相當(dāng)?shù)牡览淼?。在理論上，因不?dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示即登記，因此，若土地使用權(quán)系由民事法律行為取得，則須經(jīng)登記才生效。我國(guó)現(xiàn)行法律亦規(guī)定土地使用權(quán)的取得、變動(dòng)或消滅須登記，該規(guī)定也有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)須依登記才生效這一方面的考慮。按物權(quán)理論，通俗地講，未取得土地使用權(quán)證即不擁有物權(quán)，不擁有物權(quán)當(dāng)然不得將之轉(zhuǎn)讓?！@應(yīng)是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之所以如是規(guī)定的主要原因。

但是，不擁有物權(quán)而轉(zhuǎn)讓物權(quán)未必就一定無效?！逗贤ā返谖迨粭l對(duì)物權(quán)理論有相對(duì)較完整的考慮，該條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！辈粨碛形餀?quán)屬于無處分權(quán)的一種，相應(yīng)的處分行為可經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)而有效。

在《最高人民法院關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，第九條的規(guī)定如下：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！痹撘?guī)定應(yīng)該說很好地解釋了《合同法》第五十一條在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的適用。而反觀《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的相應(yīng)規(guī)定，大有一刀切的意味，顯得武斷了一些。

另外，我國(guó)立法對(duì)于土地需登記的規(guī)定，應(yīng)主要是出于土地行政管理方面的考慮。因?yàn)?，按《土地管理法》第十一條三款的規(guī)定：“單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)土地使用權(quán)?！薄创艘?guī)定，登記發(fā)證只是對(duì)土地使用權(quán)的確認(rèn)。這就意味著，在登記發(fā)證之前土地使用人已擁有土地使用權(quán)。

——《土地管理法》為什么這樣規(guī)定？——這應(yīng)與我國(guó)土地管理特殊的情況及歷史發(fā)展有關(guān)。如若不然，在我國(guó)，很多依法使用土地的人，居然會(huì)沒有相應(yīng)的土地使用權(quán)。其實(shí)，他們是有土地使用權(quán)的，只是如果不是通過民事法律行為取得，不管是否登記辦證，都無土地使用權(quán)中的處分權(quán)。

四、轉(zhuǎn)讓須完成一定的工作量是否必要？

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目之前，開發(fā)須完成一定的工作量（投資的25%或形成建設(shè)用地條件）?！撘?guī)定立法的本意是要防止炒賣土地。但是，該規(guī)定如今是否仍有必要得質(zhì)疑。

立法為何要防止炒賣土地？答案似乎不言自明，其實(shí)不然。防止炒賣土地的前提是土地能夠被炒賣。土地為何能夠被炒賣？——因?yàn)橥恋啬軌虮坏蛢r(jià)批出又以高價(jià)賣出去！土地為何能夠被低價(jià)批出？——因?yàn)橥恋匾患?jí)市場(chǎng)有問題，開發(fā)商總能通過各種關(guān)系從政府那里批地。這說起來主要原因還在于政府。

但是，自《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)）出臺(tái)后，情況則有所不同。該規(guī)定第四條規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。”——這就為土地出讓設(shè)置了高壓線。有此高壓線，炒買土地實(shí)已不可能，如果房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中因土地而有所獲利的話，也只是表明該開發(fā)商比其他開發(fā)商更能準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)而已。

另值得強(qiáng)調(diào)說明，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在工作量方面的限制，實(shí)是在強(qiáng)迫開發(fā)商必須對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成功。一旦項(xiàng)目開發(fā)失敗，只有兩種可能：

⑴如果項(xiàng)目開發(fā)還沒有達(dá)到相應(yīng)的工作量，則開發(fā)商必須繼續(xù)失敗下去，否則項(xiàng)目不可轉(zhuǎn)讓?！@種行為無論是對(duì)開發(fā)商而言，還是對(duì)以后項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的買受方而言，都得不償失。因此，該行為只能產(chǎn)生負(fù)面的社會(huì)效益。

⑵如果開發(fā)已達(dá)到相應(yīng)的工作量，則開發(fā)商又面臨項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓之不可能性。因?yàn)橐话愣?，很難有其他的開發(fā)商會(huì)接受一個(gè)開發(fā)失敗的項(xiàng)目。如果開發(fā)商經(jīng)相關(guān)部門同意，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分割，僅以項(xiàng)目中未開發(fā)土地部分進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則仍面臨該未開發(fā)土地未完成法律所要求的工作量這一困難。

在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺(tái)之前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目很少有失敗的，因?yàn)殚_發(fā)商取得土地的價(jià)格很低，因而有很大的利潤(rùn)空間。但屆《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺(tái)后，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間縮小，項(xiàng)目失敗的可能性大大增加。在此情況下，按上述分析，如果《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條還在逼迫開發(fā)商對(duì)失敗項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)的話，則我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受到?jīng)_擊。

綜上所述，誠(chéng)然我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)存在較大的泡沫，但抑制泡沫的根本措施應(yīng)在于市場(chǎng)。在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》已經(jīng)為政府出讓土地設(shè)置高壓線后，土地一級(jí)市場(chǎng)應(yīng)能得到規(guī)整，則法律應(yīng)還房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以民事制約，過多的限制已無必要：既不符合法理，于社會(huì)經(jīng)濟(jì)亦無益。

【參考文獻(xiàn)】

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2、王衛(wèi)國(guó)、王廣華：《中國(guó)土地權(quán)利的法制建設(shè)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版。

第4篇：房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞 土地開發(fā) 一級(jí)開發(fā) 項(xiàng)目管理 面臨風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施

筆者認(rèn)為，為了與時(shí)俱進(jìn)，更好地做好土地一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目管理，政府必須轉(zhuǎn)變以往的土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式，嘗試新的方法，利用社會(huì)資本通過社會(huì)化合作解決土地一級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)開發(fā)，逐步使政府從原先的單一完全主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)模式，逐漸轉(zhuǎn)變由政府主導(dǎo)下提供土地資源，企業(yè)參與提供開發(fā)資金，到時(shí)分享土地轉(zhuǎn)讓收益的市場(chǎng)化運(yùn)作新模式。

一、土地一級(jí)開發(fā)的典型模式

1.完全政府控制模式。該模式是由政府通過嚴(yán)格的計(jì)劃和規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及供應(yīng)市場(chǎng)，形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。該模式完全由政府組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。這種模式可以保證政府完全控制地價(jià)，土地開發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級(jí)開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的各項(xiàng)事務(wù)。其主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。

2.政府授權(quán)機(jī)構(gòu)模式。該模式是指由政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級(jí)開發(fā)，從而達(dá)到調(diào)控土地市場(chǎng)、配置土地資源、實(shí)現(xiàn)土地增值歸國(guó)家所有的目的。

3.由政府主導(dǎo)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)與土地二級(jí)開發(fā)緊密相關(guān)，因此這兩類企業(yè)往往將一級(jí)土地整理和二級(jí)開發(fā)相結(jié)合，以獲取整體收益最大化。這種模式由企業(yè)主導(dǎo)，所以在開發(fā)初期就確定運(yùn)行土地一級(jí)和二級(jí)聯(lián)勱開發(fā)。 兩類企業(yè)通過土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，在獲得一級(jí)開發(fā)階段收益的同時(shí)，也可以滿足經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的市場(chǎng)，保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，也保證了可獲取土地在未來升值和建筑施工利潤(rùn)給企業(yè)帶來的二級(jí)開發(fā)的優(yōu)厚收益。

由政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化運(yùn)作模式在保證政府主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場(chǎng)資源，減輕政府開發(fā)資金壓力。但該模式也存在一定的問題，如不利于政府控制市場(chǎng)地價(jià)，政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的能力降低等。政府享有的土地收益也將減少。

二、政企合作下的盈利模式

政企合作下的盈利模式表現(xiàn)為不同的模式開發(fā)主體的盈利能力不同。

1.土地一級(jí)開發(fā)商通過一級(jí)土地開發(fā)本身獲利的關(guān)鍵，在于嚴(yán)格控制住各項(xiàng)成本費(fèi)用。在各項(xiàng)成本費(fèi)用中，比重不控制難度最大的是征地拆遷費(fèi)用，雖然政府有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但在實(shí)際執(zhí)行中有難度。這就要求開發(fā)商具備較強(qiáng)的與當(dāng)?shù)卣?、居民、企事業(yè)單位進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)的能力，在安置等方面妥善解決當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民的后顧之憂，同時(shí)能夠最大限度地降低成本，實(shí)現(xiàn)多贏。

整體成本費(fèi)用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對(duì)與大面積的土地一級(jí)開發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應(yīng)嚴(yán)格控制整合各步驟的節(jié)奏，通過各步驟的無縫銜接，使企業(yè)的人員和資金效率達(dá)到最高，政府和農(nóng)民的滿意度也達(dá)到最高。

2.開發(fā)商企業(yè)可以通過創(chuàng)新性的一級(jí)開發(fā)節(jié)奏，最大限度地提升土地價(jià)值，從而獲得最大利益。該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C(jī)制、一級(jí)開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計(jì)劃的安排。

在土地一級(jí)開發(fā)中，能夠盡快實(shí)現(xiàn)土地增值的措施有： 首先是標(biāo)志性工程建設(shè)。盡量爭(zhēng)取政府的辦公場(chǎng)所進(jìn)駐，可以快速的提升周邊土地增值效應(yīng)。 其次是投資環(huán)境景觀。本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。其方式包括改造舊河道、變廢為寶，加強(qiáng)景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)、美化環(huán)境等。 再次是投資公共配套設(shè)施。本質(zhì)是通過提高社會(huì)效益來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。其方式包括配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場(chǎng)，等等。

另外，引入大型服務(wù)性企業(yè)。前期出讓引入大品牌商業(yè)設(shè)施與酒店，帶動(dòng)周邊地塊升值。實(shí)現(xiàn)一級(jí)和二級(jí)開發(fā)互動(dòng)。

3.政府授權(quán)土地一級(jí)開發(fā)主體可以投資公共配套設(shè)施，如醫(yī)院和教育機(jī)構(gòu)等。開發(fā)主體則可以通過提供公共配套設(shè)施服務(wù)而獲得長(zhǎng)期現(xiàn)金流。該盈利模式的前提在于是政府允許土地一級(jí)開發(fā)主體進(jìn)行部分配套的二級(jí)開發(fā)建設(shè)。對(duì)開發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對(duì)公共配套設(shè)施的投資決策，以及后期的運(yùn)營(yíng)管理能力。

4.土地一級(jí)開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，出于主觀意愿及客觀原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級(jí)開發(fā)主體取得二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。該盈利模式的前提是政府愿意讓一級(jí)開發(fā)商取得一部分二級(jí)開發(fā)權(quán)。該模式要求一級(jí)開發(fā)主體具有相應(yīng)的二級(jí)開發(fā)能力，通過二級(jí)開發(fā)彌補(bǔ)一級(jí)開發(fā)收益的不足，實(shí)現(xiàn)一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的聯(lián)勱。

三、做好土地一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目管理對(duì)策

1.鑒于土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)受到諸多政策性因素影響，因此，土地一級(jí)開發(fā)面臨更大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性。綜合來看主要來源于以下幾項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)： 首先是對(duì)外出售地價(jià)預(yù)估價(jià)格較大波動(dòng)。隨著相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)和物價(jià)的上漲，可能導(dǎo)致拆遷成本不斷上升。另外隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，未來地價(jià)可能不及當(dāng)初預(yù)估的價(jià)格。勢(shì)必造成收入減少，而成本卻增加，形成開發(fā)虧損的狀態(tài)。其次是長(zhǎng)期占用大量資金。對(duì)于只是用于儲(chǔ)備的土地，經(jīng)土地儲(chǔ)備中心驗(yàn)收后，由其用自有資金償付給開發(fā)商，欠款風(fēng)險(xiǎn)加大。如果拆遷工作不順利，也會(huì)推遲整個(gè)項(xiàng)目的完工時(shí)間。再次是政府違約行為的風(fēng)險(xiǎn)。在土地一級(jí)開發(fā)過程中，地方政府的強(qiáng)勢(shì)地位是絕對(duì)的。雖然企業(yè)可以通過多種法律文件進(jìn)行約束，從而與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，還面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。目前全國(guó)性的政策規(guī)定比較原則，操作性不強(qiáng)，同時(shí)對(duì)于政企合作進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)行為未明確進(jìn)行制止。在地方政府層面，其政策風(fēng)險(xiǎn)因素主要為省、市根據(jù)地方情況而改變有關(guān)土地利用政策。

2.為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)所采取的應(yīng)對(duì)措施。首先，優(yōu)化運(yùn)作流程，提升管理能力，有效控制成本。開發(fā)主體在土地治理和儲(chǔ)備過程中，涉及征地、拆遷、安置、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)，同時(shí)，一級(jí)開發(fā)又是一個(gè)綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對(duì)口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運(yùn)作流程、提升管理能力對(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。 其次，加強(qiáng)規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在的價(jià)值。 土地一級(jí)開發(fā)的價(jià)值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開發(fā)，短期內(nèi)不可能復(fù)原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對(duì)區(qū)域功能的實(shí)現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對(duì)區(qū)域價(jià)值有根本性的影響。 再次，把握行業(yè)波動(dòng)周期，控制開發(fā)節(jié)奏。 在把握行業(yè)波動(dòng)周期方面，既要充分考慮整體宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)形勢(shì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場(chǎng)觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性， 做到根據(jù)市場(chǎng)需求來控制開發(fā)節(jié)奏，仍而提升區(qū)域土地價(jià)值。