房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來(lái)不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過(guò)投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。

過(guò)去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開(kāi)發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)稅法規(guī)定可以扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%。如果超過(guò)5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面。

將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來(lái)賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來(lái)談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開(kāi)工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來(lái)免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可通過(guò)雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.

第2篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè)所得稅 稅務(wù)籌劃 財(cái)務(wù)運(yùn)用 收益

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述

稅務(wù)籌劃，是指納稅人在國(guó)家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先籌劃和安排下，充分利用國(guó)家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用研究，在此前提下，先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)到銷售過(guò)程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要對(duì)國(guó)家相關(guān)稅收政策做到充分了解，同時(shí)要結(jié)合自身的情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種。房地產(chǎn)項(xiàng)目的科務(wù)籌劃可根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和稅種的不同來(lái)進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義

企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實(shí)行的，它把原國(guó)營(yíng)企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營(yíng)企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來(lái)，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來(lái)按企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的不同分設(shè)稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負(fù)、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)”的原則，實(shí)現(xiàn)了稅制的簡(jiǎn)化和高效，并為進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得，我國(guó)企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國(guó)境內(nèi)成立，或者依照外國(guó)(地區(qū))法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得作為征稅對(duì)象，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資和理財(cái)活動(dòng)，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。

2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析

稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進(jìn)行的，實(shí)質(zhì)是納稅人為維護(hù)自己的權(quán)益，在遵守國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對(duì)企業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達(dá)到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其細(xì)則和具體稅種的法規(guī)條例，按時(shí)足額交納稅款。只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權(quán)利，才能受到法律和社會(huì)的認(rèn)可和保護(hù)。可見(jiàn)，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個(gè)范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃時(shí)要結(jié)合自己的實(shí)際情況，利用合法的財(cái)務(wù)手段，選擇適合自己特點(diǎn)的避稅籌劃措施。

(1)稅務(wù)籌劃、合理避稅有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點(diǎn)，通過(guò)成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來(lái)最大化的稅收收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。

(2)稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財(cái)務(wù)管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財(cái)務(wù)決策，使企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。為了達(dá)到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實(shí)現(xiàn)。因此，開(kāi)展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算和財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理。

3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個(gè)項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時(shí)就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯(cuò)過(guò)5年可彌補(bǔ)期。

案例1：某公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時(shí)就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長(zhǎng)不得超過(guò)5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對(duì)企業(yè)就是一種損失。后通過(guò)與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時(shí)控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

案例2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個(gè)計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開(kāi)具會(huì)務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時(shí)做好相關(guān)會(huì)議費(fèi)證明材料，這樣一年下來(lái)需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開(kāi)發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售，當(dāng)時(shí)有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價(jià)是按當(dāng)時(shí)同地段售價(jià)6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個(gè)項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開(kāi)發(fā)，而這時(shí)同地段的樓盤銷售價(jià)已達(dá)1萬(wàn)多/平米，如仍按與原公司的合同售價(jià)銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬(wàn)元的違約賠償金以及無(wú)償贈(zèng)送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對(duì)這個(gè)賠償方案進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為如果無(wú)償贈(zèng)送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬(wàn)，將來(lái)這200萬(wàn)只能掛應(yīng)收賬款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬(wàn)元不贈(zèng)送房產(chǎn)，這200萬(wàn)元和前面的300萬(wàn)元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬(wàn)元的代價(jià)，對(duì)所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。

實(shí)際工作中，稅收籌劃無(wú)處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。

三、結(jié)論

總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進(jìn)行的，并不是要企業(yè)虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過(guò)合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對(duì)企業(yè)的各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排下，以達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]李大明.論稅收籌劃的原理及其運(yùn)用.中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2003;2

[2]王靖.稅收籌劃的定位與選擇.經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展，2001;4

[3]田冰芬.稅務(wù)籌劃發(fā)展的意義及對(duì)策.經(jīng)濟(jì)師論壇，2002;8

第3篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過(guò)裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開(kāi)核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。（2）若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

[例1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同收入4800萬(wàn)元（包括800萬(wàn)元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項(xiàng)目總額為2800萬(wàn)元。則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬(wàn)元，增值額占扣除費(fèi)用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應(yīng)納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬(wàn)元。稅款合計(jì)805.20[264+541.20]萬(wàn)元。

如果該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入改為4000萬(wàn)元，另簽訂一份800萬(wàn)元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬(wàn)元，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應(yīng)納土地增值稅294（980×30%）萬(wàn)元；建筑裝修應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬(wàn)元，稅款合計(jì)540.40（220+294+26.4）萬(wàn)元?？梢?jiàn)，同樣的收入和成本，通過(guò)籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬(wàn)元。同時(shí)由于購(gòu)房?jī)r(jià)款減少，也為購(gòu)房者節(jié)約了一筆契稅。

二、利用土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用該政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意三點(diǎn)：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。

[例2]某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價(jià)格出售；二是按2500元/平方米的價(jià)格出售。對(duì)于方案一，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無(wú)需繳納土地增值稅，利潤(rùn)為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導(dǎo)致增加營(yíng)業(yè)稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項(xiàng)目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項(xiàng)目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業(yè)的利潤(rùn)為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米?？梢?jiàn)，售價(jià)提高之后利潤(rùn)卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價(jià)與增加稅負(fù)的矛盾，見(jiàn)下文稅負(fù)平衡點(diǎn)的分析。

三、計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，制定合理的銷售價(jià)格

我國(guó)目前的土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，同時(shí)稅法對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅給予了稅收優(yōu)惠（上文已說(shuō)明）。各級(jí)距的起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空

空間，可以通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算來(lái)制定合理的銷售價(jià)格，達(dá)到稅負(fù)最小、利潤(rùn)最大。

享受稅收優(yōu)惠的平衡點(diǎn)計(jì)算如下：假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房銷售價(jià)格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為a，則全部扣除項(xiàng)目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優(yōu)惠，增值額占扣除項(xiàng)目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過(guò)除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍，否則將對(duì)增值額征收30%的土地增值稅。如果售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。

若企業(yè)打算通過(guò)提高售價(jià)來(lái)增加利潤(rùn)。假定售價(jià)提高到A+x（即1.2848a+x），相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項(xiàng)目金額=a+5.5%A+5.5%x，應(yīng)納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)取得更大的收益，提高的售價(jià)必須超過(guò)除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的0.0971倍。同理可以計(jì)算出當(dāng)納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可見(jiàn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，銷售額增長(zhǎng)而產(chǎn)生的增值率的提高和稅率的累進(jìn)，使得稅負(fù)增長(zhǎng)加快。上文通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算得出了各個(gè)稅率起征點(diǎn)的最佳價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷售方案的分析比較來(lái)確定合適的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。例如當(dāng)企業(yè)測(cè)算出其所銷售的房地產(chǎn)增值額占扣除項(xiàng)目的比率將要超過(guò)稅率累進(jìn)臨界點(diǎn)，而又缺乏進(jìn)一步攀升空間時(shí)，可采取諸如對(duì)批量或一次性付款的購(gòu)房者給予價(jià)格優(yōu)惠等手段調(diào)整、控制價(jià)格，達(dá)到控制增值幅度、減少稅負(fù)，又促進(jìn)銷售、加快資金回籠的目的。

四、促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃

第一，銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則必須全額計(jì)稅。

[例3]某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購(gòu)房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬(wàn)元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額另開(kāi)發(fā)票，將導(dǎo)致多交營(yíng)業(yè)稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬(wàn)元，多交企業(yè)所得稅33（2000×5%×33%）萬(wàn)元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬(wàn)元，合計(jì)66.85萬(wàn)元。

第二，買房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的多樣性和品味的提升，不少高級(jí)住宅樓在銷售時(shí)還贈(zèng)送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額，降低稅率。

五、妙利用各種建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一）采用設(shè)立合營(yíng)企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時(shí)，還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“合營(yíng)企業(yè)”，即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)合作建房。對(duì)此又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營(yíng)雙方只需在對(duì)外銷售房屋時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權(quán)投資的一方無(wú)法享受轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅的政策。

可見(jiàn)，在收入和費(fèi)用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營(yíng)企業(yè)，在房屋建成后風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式稅負(fù)

該文章轉(zhuǎn)載自無(wú)憂考網(wǎng)：小。必須注意的是，由于合營(yíng)雙方是出于稅務(wù)籌劃目的而成立的，并無(wú)對(duì)外開(kāi)展?fàn)I業(yè)的行為，只有投入沒(méi)有銷售更無(wú)利潤(rùn)可言，該合營(yíng)企業(yè)也沒(méi)有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。

[例4]甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價(jià)值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳納2500（5億元×5%）萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。若甲、乙成立合營(yíng)企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配方式，待房屋建好后將該合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）采用代建房方式。房地產(chǎn)的代建房行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，只需就勞務(wù)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

[例5]某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收人為5000萬(wàn)元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3500萬(wàn)元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=5000×5.5%=275（萬(wàn)元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為32.45%[（5000-3500-275）÷（3500+275）]，應(yīng)繳納土地增值稅367.5[（5000-3500-275）×30%萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)857.5（5000-3500-275-367.5）萬(wàn)元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1400萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅70（1400×5%）萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1330（1400-70）萬(wàn)元?？梢?jiàn)，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益472.5（1330-857.5）萬(wàn)元。

第4篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務(wù)籌劃

中圖分類號(hào):F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認(rèn)為,可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前,通過(guò)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的規(guī)劃與控制來(lái)進(jìn)行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國(guó)家納稅的義務(wù)和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行安排。

3.經(jīng)濟(jì)原則。即企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)要進(jìn)行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟(jì)可行,稅務(wù)籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所引發(fā)的其他費(fèi)用支出,需綜合考慮采取該稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來(lái)絕對(duì)的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此,如何通過(guò)分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個(gè)著眼點(diǎn)。一般常見(jiàn)的方法是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離,分次單獨(dú)簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一棟精裝修的樓房,預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1 800萬(wàn)元(含裝修費(fèi)600萬(wàn)元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬(wàn)元的房屋買賣合同,等裝修時(shí)再簽600萬(wàn)元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,達(dá)到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點(diǎn)籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,總要獲得一定的利潤(rùn),但利潤(rùn)率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤(rùn)可能反而越小。因此,如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低,應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤(rùn)最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng),可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。

實(shí)際工作中,首先要測(cè)算增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率),然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N:一是合理定價(jià),如在銷售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額,主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過(guò)改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目,以高質(zhì)低價(jià)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。

假如定價(jià)1 000萬(wàn)元,增值率為25%,應(yīng)納土地增值稅為90萬(wàn)元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬(wàn)元)。但如果定價(jià)960萬(wàn)元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬(wàn)元),二者相比稅后利潤(rùn)增加50萬(wàn)元。通過(guò)這個(gè)例子可以看出,企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí),通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價(jià)格并獲得較高的利潤(rùn)。當(dāng)然,企業(yè)并不是把價(jià)定得越低越好,當(dāng)所提高的售價(jià)帶來(lái)的收益大于提高售價(jià)而增加的稅費(fèi)支出就是值得的。

(三)費(fèi)用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用)不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件,按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過(guò)事前籌劃,把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍,由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除,而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加任何開(kāi)支的情況下,通過(guò)費(fèi)用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額,從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè),一般都會(huì)發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資,利息費(fèi)用較高,則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?實(shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除,降低稅額;反之,開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多,利息費(fèi)用較低,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負(fù)較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā),而不采用先開(kāi)發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶自己購(gòu)買和取得,其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況,適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可以通過(guò)預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時(shí),才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)國(guó)家應(yīng)盡早完善稅務(wù)籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提,只有在稅法的引導(dǎo)和約束下企業(yè)才能更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從我國(guó)現(xiàn)階段完善稅收立法工作來(lái)看,筆者認(rèn)為應(yīng)解決以下問(wèn)題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡(jiǎn)明、操作性原則。

(二)增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí),樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務(wù)籌劃意識(shí)和籌劃能力是成功開(kāi)展稅務(wù)籌劃,節(jié)約稅金支出的關(guān)鍵。這需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員要樹(shù)立稅務(wù)籌劃意識(shí),規(guī)范稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)工作,包括設(shè)立完善、客觀、規(guī)范的會(huì)計(jì)賬目和編制真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表,發(fā)揮稅務(wù)會(huì)計(jì)的作用,盡可能使納稅人稅收負(fù)擔(dān)降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)濟(jì)效益,那么通過(guò)減輕稅收負(fù)擔(dān)可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時(shí),還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問(wèn)題,只有當(dāng)收益大于成本時(shí)這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時(shí)要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)稅務(wù)籌劃人員

稅務(wù)籌劃是一種高層次的理財(cái)活動(dòng),要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)、管理等各方面的專業(yè)知識(shí),還要具有嚴(yán)密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門學(xué)科,具備相當(dāng)專業(yè)素質(zhì)的稅務(wù)籌劃專業(yè)人員。

參考文獻(xiàn):

[1] 莊粉榮.納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)精選百例[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2007.

第5篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

摘 要：稅務(wù)籌劃，是指在納稅行為發(fā)生前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)法人的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)壬娑愂马?xiàng)做出事先安排，盡可能減少繳稅、遞延納稅目標(biāo)等一系列謀劃活動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用量大、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣等特性，企業(yè)可針對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法、選擇有利經(jīng)營(yíng)方式、利用稅收優(yōu)惠政策等方法來(lái)降低稅率、增加抵扣稅額，以達(dá)到稅務(wù)籌劃的合理。

關(guān)鍵詞 ：稅務(wù)籌劃 現(xiàn)狀分析 建議對(duì)策

一、關(guān)于稅務(wù)籌劃

1.稅務(wù)籌劃的合法性：稅務(wù)籌劃，只能在稅收法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。其中有兩層含義：一是必須要遵守稅法。二是不能違反稅法。合法是稅務(wù)籌劃的前提，當(dāng)存在了多種可選擇的納稅方案時(shí)，納稅人可以利用對(duì)稅法的熟識(shí)、對(duì)實(shí)踐技術(shù)的掌握，做出納稅最優(yōu)化的選擇。對(duì)于違反稅收法律規(guī)定，逃避納稅責(zé)任，以降低稅收負(fù)擔(dān)的行為，屬于偷稅、逃稅，要堅(jiān)決加以反對(duì)和制止。

2.稅務(wù)籌劃的籌劃性：在納稅行為發(fā)生之前，對(duì)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，納稅義務(wù)通常具有滯后性，企業(yè)交易行為發(fā)生后才繳納流轉(zhuǎn)稅；收益實(shí)現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財(cái)產(chǎn)取得之后，才繳納財(cái)產(chǎn)稅。這在客觀上提供了對(duì)納稅事先做出籌劃的可能性。另外，經(jīng)營(yíng)、投資和理財(cái)活動(dòng)是多方面的，稅收規(guī)定也是有針對(duì)性的。納稅人和征稅對(duì)象的性質(zhì)不同，稅收待遇也往往不同，這在另一個(gè)方面為納稅人提供了可選擇較低稅負(fù)決策的機(jī)會(huì)。

3.稅務(wù)籌劃的目的性：稅務(wù)籌劃的直接目的就是降低稅負(fù)，減輕納稅負(fù)擔(dān)。這里面包含兩層意思：一是選擇低稅負(fù)。低稅負(fù)意味著較低的稅收成本，較低的稅收成本意味著高的資本回收率；二是滯延納稅時(shí)間，獲取貨幣的時(shí)間價(jià)值。通過(guò)一定的技巧，在資金運(yùn)用方面做到提前收款、延緩支付。

4.稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性：對(duì)稅收政策理解不準(zhǔn)確或操作不當(dāng)，而在不知覺(jué)情況下采用了導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不減反增的方案，或者觸犯法律而受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰都可能使得稅收籌劃的結(jié)果背離預(yù)期的效果。

5.稅務(wù)籌劃的專業(yè)性：專業(yè)性不僅是指稅務(wù)籌劃需要由財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)專業(yè)人員進(jìn)行，而且只面臨社會(huì)化大生產(chǎn)、全球經(jīng)濟(jì)一體化、國(guó)際貿(mào)易業(yè)務(wù)日益頻繁、經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來(lái)越大，僅靠納稅人自身進(jìn)行稅收籌劃顯得力不從心。因此，稅務(wù)、稅務(wù)咨詢作為第三產(chǎn)業(yè)便向?qū)I(yè)化的方向發(fā)展。

二、稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)

稅務(wù)籌劃是利用稅法客觀存在的政策空間來(lái)進(jìn)行的，這些空間體現(xiàn)在不同的稅種上、不同的稅收優(yōu)惠政策上、不同的納稅人身份上及影響納稅數(shù)額的基本稅制要素上等等，因此應(yīng)該以這些稅法客觀存在的空間為切入點(diǎn)。

1.選擇空間大的稅種

從原則上說(shuō)，稅務(wù)籌劃可以針對(duì)一切稅種，但由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅務(wù)籌劃的途徑、方法及其收益也不同。實(shí)際操作中，要選擇對(duì)決策有重大影響的稅種作為稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)；選擇稅負(fù)彈性大的稅種作為稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)，稅負(fù)彈性越大，稅務(wù)籌劃的潛力也越大。一般說(shuō)來(lái)，稅源大的稅種，稅負(fù)伸縮的彈性也大。因此，稅務(wù)籌劃自然要瞄準(zhǔn)主要稅種。另外稅負(fù)彈性還取決于稅種的要素構(gòu)成。這主要包括稅基、扣除項(xiàng)目、稅率和稅收優(yōu)惠。稅基越寬，稅率越高，稅負(fù)就越重；或者說(shuō)稅收扣除越大，稅收優(yōu)惠越多，稅負(fù)就越輕。

2.以稅收優(yōu)惠政策

稅收優(yōu)惠是稅制設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要要素，也是貫徹一定時(shí)期一國(guó)或地區(qū)稅收政策的重要手段。國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，一般在稅種設(shè)計(jì)時(shí)，都設(shè)有稅收優(yōu)惠條款，企業(yè)如果充分利用稅收優(yōu)惠條款，就可享受節(jié)稅效益。因此，用好、用足稅收優(yōu)惠政策本身就是稅務(wù)籌劃的過(guò)程。選擇稅收優(yōu)惠政策作為稅務(wù)籌劃突破口時(shí)，應(yīng)注意兩個(gè)問(wèn)題：一是納稅人不得曲解稅收優(yōu)惠條款，濫用稅收優(yōu)惠，以欺騙手段騙取稅收優(yōu)惠；二是納稅人應(yīng)充分了解稅收優(yōu)惠條款，并按規(guī)定程序進(jìn)行申請(qǐng)，避免因程序不當(dāng)而失去應(yīng)有權(quán)益。

3.以納稅人構(gòu)成

按照我國(guó)稅法規(guī)定，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需繳納該項(xiàng)稅收。因此，企業(yè)理財(cái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃之前，首先要考慮能否避開(kāi)成為某稅種納稅人，從而從根本上解決減輕稅收負(fù)擔(dān)問(wèn)題。如在1994 年開(kāi)始實(shí)施的增值稅和營(yíng)業(yè)稅暫行條例的規(guī)定下，企業(yè)寧愿選擇作為營(yíng)業(yè)稅的納稅人而非增值稅的納稅人，寧愿選擇作為增值稅一般納稅人而非增值稅小規(guī)模納稅人。因?yàn)椋瑺I(yíng)業(yè)稅的總體稅負(fù)比增值稅總體稅負(fù)輕，增值稅一般納稅人的總體稅負(fù)較增值稅小規(guī)模納稅人的總體稅負(fù)輕。當(dāng)然，這不是絕對(duì)的，在實(shí)踐中，要做全面綜合的考慮，進(jìn)行利弊分析。

以影響應(yīng)納稅額的幾個(gè)基本因素為切入點(diǎn)，影響應(yīng)納稅額因素有兩個(gè)，即計(jì)稅依據(jù)和稅率。計(jì)稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額也越小。因此，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，無(wú)非是從這兩個(gè)因素人手，找到合理、合法的辦法來(lái)降低應(yīng)納稅額。

4.以不同財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)和階段

企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括籌資管理、投資管理、資金運(yùn)營(yíng)管理和收益分配管理，每個(gè)管理過(guò)程都可以有稅務(wù)籌劃的工作可做。投資管理階段，選擇投資地點(diǎn)時(shí)，選擇在低稅率地區(qū)如實(shí)施新企業(yè)所得稅法以前可以選擇沿海開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家鼓勵(lì)的西部等地區(qū)，會(huì)享受到稅收優(yōu)惠選擇投資項(xiàng)目時(shí)，國(guó)家鼓勵(lì)的投資項(xiàng)目和國(guó)家限制的投資項(xiàng)目，兩者之間在稅收支出上有很大的差異；在企業(yè)組織形式的選擇上，尤其在兩稅合并以前內(nèi)資與中外合資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)與合伙企業(yè)、分公司與子公司，不同的組織形式所適用的稅率是不同的。

經(jīng)營(yíng)管理階段，不同的固定資產(chǎn)折舊方法影響納稅。不同的折舊方法，雖然應(yīng)計(jì)提的折舊總額相等，但各期計(jì)提的折舊費(fèi)用卻相差很大，從而影響各期的利潤(rùn)及應(yīng)納稅所得額；不同的存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，一般來(lái)說(shuō)，在物價(jià)持續(xù)下降時(shí)，采用先進(jìn)先出法計(jì)算的成本較高，利潤(rùn)相對(duì)減少，反之，如能采用后進(jìn)先出法，則可相對(duì)降低企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)；采購(gòu)時(shí)，采購(gòu)對(duì)象是不是一般納稅人也有很大的影響。

三、建議對(duì)策

（一）營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的銷售額，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的銷售額為向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的傭金。營(yíng)業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是我們可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃：1.減少營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)次數(shù)。我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營(yíng)業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用先開(kāi)發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3％低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。

（二）企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析

我國(guó)自2008 年1 月1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25％。企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納稅所得額=收入總額一準(zhǔn)以扣除項(xiàng)目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以及其他行為取得的各項(xiàng)收入的總和，包括納稅人來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.合理延遲產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。稅法規(guī)定，只有當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更時(shí)，才能確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理延遲房地產(chǎn)權(quán)屬變更時(shí)間，推遲房產(chǎn)證的辦理來(lái)推遲銷售收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，達(dá)到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。

2.合理推遲成本最終確認(rèn)時(shí)間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)人員可通過(guò)合理推遲成本最終確認(rèn)的時(shí)間，以緩繳企業(yè)所得稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

總結(jié)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是中國(guó)當(dāng)前和今后的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要作用，本文從投資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討，涉及到了營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃分析，以期達(dá)到合理避稅，使法人利益最大化的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]王麗.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃探析.財(cái)會(huì)通訊，2014（1）.

[2]李春兒.淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃.會(huì)計(jì)師，2013（9）.

第6篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

東莞房地產(chǎn)業(yè)是東莞國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近年來(lái)也面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、開(kāi)發(fā)成本上升、土地成交價(jià)格攀高、銷售量縮減等問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃是且前東莞房地產(chǎn)業(yè)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法之一。

一、東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)與成本

稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指實(shí)行稅務(wù)籌劃因各種原因失敗而付出的代價(jià)。主要包括：稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)不穩(wěn)、稅收政策變化、稅收?qǐng)?zhí)行不規(guī)范以及目的偏差。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度不健全，相關(guān)信息嚴(yán)重失真或領(lǐng)導(dǎo)部門對(duì)稅務(wù)聳劃缺乏足夠清醒的認(rèn)識(shí)，就會(huì)造成稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)的不穩(wěn)定，增加風(fēng)險(xiǎn)性。稅務(wù)籌劃是一種事前行為，具有長(zhǎng)期性和預(yù)見(jiàn)性，而國(guó)家政策、稅收法規(guī)在今后一段時(shí)間內(nèi)有可能發(fā)生變化。如果稅收政策發(fā)生變化，就有可能使得按原稅收政策實(shí)行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預(yù)知性，可能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)大為增加。稅收?qǐng)?zhí)行不規(guī)范。即由于稅收行政執(zhí)法不規(guī)范，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權(quán)利，用足、用活、用好國(guó)家和地方政府的稅收優(yōu)惠政策，以實(shí)現(xiàn)在法律允許范圍內(nèi)充分運(yùn)用合法手段減輕稅負(fù)的目的。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨不同稅負(fù)的多種納稅方案的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以避重就輕。選擇低稅負(fù)的納稅方案，合理減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段之一。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來(lái)減少納稅支出，不僅會(huì)破壞房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和形象，而且還會(huì)受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)制裁。造成無(wú)可挽回的負(fù)面影響。稅務(wù)籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，既有收益也有風(fēng)險(xiǎn)。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，不僅要考慮籌劃方案可能產(chǎn)生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)除了可能會(huì)產(chǎn)生意想不到的風(fēng)險(xiǎn)之外。也有可能會(huì)增加成本。稅務(wù)籌劃成本是房地產(chǎn)企業(yè)因進(jìn)行稅務(wù)籌劃而增加的支出。稅務(wù)籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅務(wù)籌劃時(shí)實(shí)際發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用和支出。具體表現(xiàn)為：支付稅務(wù)專家費(fèi)用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質(zhì)和信息的交流成本、制定和實(shí)施計(jì)劃的成本、談判成本、監(jiān)管成本和相關(guān)聯(lián)的管理成本等。隱性成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于實(shí)施稅務(wù)籌劃所產(chǎn)生的連帶經(jīng)濟(jì)行為的費(fèi)用和支出。

成本效益分析是東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)必須認(rèn)真考慮和對(duì)待的問(wèn)題。當(dāng)東莞房地產(chǎn)扦發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的收益大于其籌劃成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展和實(shí)施稅務(wù)籌劃：當(dāng)東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的成本高于其收益時(shí)。就應(yīng)當(dāng)主動(dòng)放棄稅務(wù)籌劃。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本效益分析時(shí)，還要認(rèn)真考慮稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)大小。在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然是收益越大越好；但存在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)。高風(fēng)險(xiǎn)往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不能簡(jiǎn)單比較收益的大小。還應(yīng)該考慮風(fēng)險(xiǎn)的高低以及經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益大小。

二、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法

綜合運(yùn)用國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者稅務(wù)籌劃的方法與技術(shù)，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法有轉(zhuǎn)讓定價(jià)法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點(diǎn)法、分劈法等。

轉(zhuǎn)讓定價(jià)法是指兩個(gè)或兩個(gè)以上有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體為共同獲得更多的利潤(rùn)而在銷售活動(dòng)中進(jìn)行的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這種方法普遍運(yùn)用于母子公司、總分公司、有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)之間。

因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產(chǎn)收益率為核心。將因素分解，提示各因素對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響。

遞延納稅籌劃法是指企業(yè)采用一些推遲實(shí)現(xiàn)銷售收入或加大前期成本費(fèi)用扣除的方法，降低企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到推遲納稅的目的。

比較法是在不違法的情況下，對(duì)多個(gè)納稅方案計(jì)算納稅效果，比較其綜合稅負(fù)。從中選擇稅負(fù)最低、納稅風(fēng)險(xiǎn)最小的方案，

避稅臨界點(diǎn)法的關(guān)鍵是，尋找最佳稅負(fù)的臨界點(diǎn)。借以享受免稅或減稅等稅收優(yōu)惠政策，保護(hù)企業(yè)及個(gè)人的合法權(quán)益。

分劈法是指在合理合法的情況下。把應(yīng)納稅所得額、財(cái)產(chǎn)、交易合同進(jìn)行適當(dāng)分劈，達(dá)到節(jié)稅的目的。

三、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的主要問(wèn)題

1、稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時(shí)沒(méi)有準(zhǔn)確把握稅務(wù)籌劃的本質(zhì)。偷稅是指納稅人在發(fā)生應(yīng)稅行為、產(chǎn)生納稅義務(wù)后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務(wù)，達(dá)到不履行或者不足額履行納稅義務(wù)的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財(cái)務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國(guó)家所禁止和嚴(yán)厲打擊的行為。漏稅也是國(guó)家禁止的行為。稅務(wù)籌劃是符合稅法以及政府相關(guān)規(guī)定的合法行為。

2、只重稅負(fù)高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，單純從稅收籌劃的角度去考慮或?qū)嵤┮恍┓桨?，結(jié)果在實(shí)際工作中往往達(dá)不到預(yù)期效果，甚至是得不償失。例如，企業(yè)所得稅是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)，而有的企業(yè)許多稅收籌劃都是通過(guò)減少本期利潤(rùn)來(lái)達(dá)到減少所得稅目的的，這可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)指標(biāo)下降的負(fù)面影響。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有著眼于整個(gè)籌劃期間的稅負(fù)最小化，只考慮當(dāng)年的稅負(fù)最低，而沒(méi)有考慮這種稅負(fù)減少對(duì)其他年份的影響。

3、缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人才。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面普遍存在專業(yè)人才極度匱乏的現(xiàn)象。東莞有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員往往對(duì)稅務(wù)知識(shí)一知半解，只能夠填寫會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表，卻不會(huì)對(duì)申報(bào)表進(jìn)行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業(yè)、哪些不利，更談不上事先的稅務(wù)籌劃。

4、片面夸大稅務(wù)籌劃的作用。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)用稅務(wù)籌劃時(shí)，錯(cuò)誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃一定可以增加企業(yè)的鼐利。實(shí)際上，稅務(wù)籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。

四、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問(wèn)題的對(duì)策

1、樹(shù)立法治觀念，依法實(shí)施稅務(wù)籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎(chǔ)和前提。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方政府的相關(guān)稅收法規(guī)。任何違法的稅收籌劃，無(wú)論一時(shí)取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價(jià)的。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要熟悉國(guó)家和地方政府的稅收法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定，又要仔細(xì)分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，悉心掌握與自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)的內(nèi)容，最終將兩者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，選擇既符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益又符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案。

2、提高稅務(wù)籌劃的專業(yè)化水平。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施稅費(fèi)籌劃時(shí)，籌劃人員必須要具有相當(dāng)?shù)亩愂諏I(yè)知識(shí)和水平。要對(duì)國(guó)家和地方政府的稅收征管形式、內(nèi)容和方法有很深的認(rèn)識(shí)和了解，才能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進(jìn)行充分的分析、研究和設(shè)計(jì)，才能降低企業(yè)的成本和納稅負(fù)擔(dān)。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化提供條件。因此，東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要全面提高稅務(wù)籌劃人才的專業(yè)水平。

3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃行為最終要達(dá)到的目的是節(jié)稅，而節(jié)稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須依賴稅務(wù)機(jī)關(guān)承認(rèn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為合法。只有得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。并且依照法定程序履行了相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，稅務(wù)籌劃行為才會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)效益。東莞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須與稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員誠(chéng)心交流和溝通，并以誠(chéng)信納稅的行為。樹(shù)立企業(yè)良好的納稅信譽(yù)和形象。取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度信任和認(rèn)同。力求實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的“雙贏”。

4、從整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略進(jìn)行稅務(wù)籌劃。東莞房地廣：開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃要有整體的稅務(wù)籌劃思路和方案，應(yīng)從企業(yè)的整體利益出發(fā)，不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營(yíng)的方方面面，不能只注重戰(zhàn)術(shù)籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃，顧此失彼。稅務(wù)籌劃應(yīng)在項(xiàng)目決策之初就開(kāi)始，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目要高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，并應(yīng)充分考慮自身的納稅成本。通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：非房地產(chǎn)企業(yè) 物業(yè) 稅收籌劃

基于相關(guān)稅收籌劃的理論，結(jié)合非房地產(chǎn)企業(yè)的處置存量物業(yè)活動(dòng)的特點(diǎn)，本文通過(guò)構(gòu)造企業(yè)兼并重組間接轉(zhuǎn)讓模式，給出較傳統(tǒng)直接處置操作較為復(fù)雜、但具有明顯節(jié)稅效果和經(jīng)濟(jì)效益的處置方案。

一、案例背景

A企業(yè)是一家傳統(tǒng)紡織品制造企業(yè)，擁有一幢2004年12月31日購(gòu)置職工宿舍樓，賬面作為固定資產(chǎn)列示，物業(yè)原值1200萬(wàn)元（含土地價(jià)值），累計(jì)折舊（攤銷）570萬(wàn)元，2014年企業(yè)為加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)施“機(jī)器換人”計(jì)劃，大規(guī)模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業(yè)欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產(chǎn)支持技術(shù)升級(jí)。

此時(shí)，A企業(yè)所在地政府引進(jìn)了B企業(yè)（一家快遞物流企業(yè)），欲購(gòu)買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業(yè)，B企業(yè)達(dá)成合意，約定以2014年12月31日為基準(zhǔn)日，由具有一級(jí)評(píng)估資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值3000萬(wàn)元，A企業(yè)與B企業(yè)以該價(jià)格作為協(xié)議價(jià)格，相關(guān)稅負(fù)按規(guī)定由各自企業(yè)自行承擔(dān)，簽署購(gòu)買意向書(shū)。

之后A企業(yè)，B企業(yè)上述條件為基礎(chǔ)，落實(shí)該物業(yè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程。

二、傳統(tǒng)直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業(yè)與B企業(yè)簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同，由A企業(yè)將該房屋過(guò)戶給B企業(yè)。

2.具體稅負(fù)計(jì)算

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，單位銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。A企業(yè)需要交納營(yíng)業(yè)稅：（3000-1200）×5%=90萬(wàn)元

A企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加：A企業(yè)納稅所在地城市維護(hù)建設(shè)稅稅率和教育費(fèi)附加費(fèi)率分別為7%和3%。A企業(yè)需交納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：150×（7%+3%）=9萬(wàn)元。

A企業(yè)印花稅：房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)具萬(wàn)分之五貼花。A企業(yè)需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評(píng)估確定扣除項(xiàng)目的金額。經(jīng)過(guò)評(píng)估該宿舍樓重置成本2000萬(wàn)元，成新率為65%，準(zhǔn)許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬(wàn)元。按照規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目，主要是銷售過(guò)程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)：90+9+1.5=100.5萬(wàn)元，合計(jì)可以扣除項(xiàng)為1400.5萬(wàn)元，收入按照評(píng)估價(jià)3000萬(wàn)元計(jì)算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬(wàn)元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計(jì)算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬(wàn)元

A企業(yè)企業(yè)所得稅：不考慮其他相關(guān)業(yè)務(wù)，僅考慮該業(yè)務(wù)對(duì)A企業(yè)帶來(lái)的企業(yè)所得稅影響，根據(jù)企業(yè)所得稅規(guī)定的收入成本匹配原則，該項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來(lái)的應(yīng)稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬(wàn)元，需要交納企業(yè)所得稅1679.82×0.25=419.96萬(wàn)元（A企業(yè)所得稅率為25%）。

B企業(yè)印花稅：簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，印花稅按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)具萬(wàn)分之五貼花。B企業(yè)需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。同時(shí)按照印花稅規(guī)定B企業(yè)還有權(quán)利證照貼花5元，鑒于金額相對(duì)于分析不在一個(gè)量級(jí)，忽略不計(jì)。

B企業(yè)契稅：按照契稅相關(guān)規(guī)定，比企業(yè)承接物業(yè)需要交納契稅。B企業(yè)需要交納契稅：3000×3%=90萬(wàn)元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過(guò)程是常規(guī)操作，沒(méi)有很好的運(yùn)用企業(yè)重組兼并的概念以及相關(guān)政策，結(jié)合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經(jīng)濟(jì)效益。

交易流程：

步驟一：A企業(yè)少量現(xiàn)金出資設(shè)立一家全資子公司H（非房地產(chǎn)企業(yè)）

步驟二：A企業(yè)將該待處置物業(yè)評(píng)估作價(jià)向H公司增資

步驟三：A企業(yè)與B企業(yè)達(dá)成對(duì)H公司100%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議

步驟四：B企業(yè)注銷H公司回收資產(chǎn)，或者直接作為房屋出租主體經(jīng)營(yíng)。

2.稅負(fù)概要分析

A企業(yè)，B企業(yè)在此過(guò)程中涉及的相關(guān)稅種見(jiàn)表1。

3.具體稅負(fù)計(jì)算

步驟一：

A企業(yè)設(shè)立全資子公司，新設(shè)資金賬簿以及辦理相關(guān)證照需要交納印花稅，但是由于該部分費(fèi)用與其他費(fèi)用相比不在一個(gè)量級(jí)，因此在分析中忽略不計(jì)。

步驟二：

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外真實(shí)投資的，不征收營(yíng)業(yè)稅。A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅可以免除。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文規(guī)定：非房地產(chǎn)企業(yè)用房屋對(duì)外投資非房地產(chǎn)企業(yè)，暫免征收土地增值稅。由于A企業(yè)與H公司均不是房地產(chǎn)企業(yè)，該過(guò)程土地增值稅可以免除。

A企業(yè)與H企業(yè)印花稅：根據(jù)印花稅規(guī)定A企業(yè)與H公司需要各自按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元，同時(shí)H企業(yè)需要交納資金營(yíng)業(yè)賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)用房產(chǎn)增資視同銷售，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬(wàn)元。

H企業(yè)契稅：根據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文：母子公司之間劃轉(zhuǎn)房屋，免征契稅。H企業(yè)承受該物業(yè)免契稅。

步驟三：

因?yàn)樯鲜鲂袨榭梢栽谝粋€(gè)評(píng)估期內(nèi)完成，因此H企業(yè)實(shí)際評(píng)估值應(yīng)該就為3000萬(wàn)元（其中交了3萬(wàn)元的印花稅）。

A企業(yè)營(yíng)業(yè)稅：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文規(guī)定，用不動(dòng)產(chǎn)在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。此過(guò)程免交營(yíng)業(yè)稅。隨之城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅基礎(chǔ)為零。

A企業(yè)，B企業(yè)印花稅：A，B企業(yè)雙方因?yàn)樯婕肮蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬(wàn)元。

A企業(yè)企業(yè)所得稅：A企業(yè)投資H企業(yè)原始投資成本為3003萬(wàn)元資產(chǎn)收到對(duì)價(jià)為3000萬(wàn)元，因此，A企業(yè)還可減少應(yīng)稅所得額3萬(wàn)元，綜合第二步A企業(yè)需要交納企業(yè)所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬(wàn)元。

步驟四：

H企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅：清算減值過(guò)程，不視為營(yíng)業(yè)稅視同銷售，因此不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。

B企業(yè)契稅：同樣依據(jù)財(cái)稅[2015]37號(hào)文，B企業(yè)可以做全資企業(yè)的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業(yè)印花稅：由于減值和注銷過(guò)程一般不需要簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業(yè)宿舍完全轉(zhuǎn)移到B企業(yè)名下。

四、方案對(duì)比分析

綜合以上的相關(guān)計(jì)算，可以得出如表2所示的綜合稅負(fù)與主要經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比分析。

五、實(shí)踐操作與稅收籌劃進(jìn)一步建議

1.雖然經(jīng)濟(jì)效益好，但是間接處置手續(xù)比直接處置要復(fù)雜的多，即便目前《公司法》修改后簡(jiǎn)化了公司的注冊(cè)，注銷過(guò)程，其方案實(shí)施的時(shí)間基本上最快也要比直接處置要多三個(gè)月左右。

2.對(duì)于免稅政策的應(yīng)用上，存在幾個(gè)模糊點(diǎn)，各地的稅務(wù)機(jī)關(guān)處理存在一定的差異，因此方案在實(shí)施前需要與當(dāng)?shù)囟惥謾C(jī)關(guān)有一個(gè)充分的溝通：

第一，對(duì)于短時(shí)間密集的變更安排，稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)定其不屬于“接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為”影響營(yíng)業(yè)稅免稅。減資注銷行為是否征收營(yíng)業(yè)稅也存在一定的模糊性。但是該問(wèn)題，綜合B企業(yè)后續(xù)籌劃方案可以有效解決；第二，對(duì)于設(shè)立的H公司其經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)是否屬于房地產(chǎn)公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認(rèn)定；第三，契稅免稅政策中應(yīng)用中的對(duì)全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉(zhuǎn)”也存在理論爭(zhēng)議。

參考文獻(xiàn)：

[1]全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組.稅法（Ⅰ）[M].北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2013.

[2]全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫組.稅法（Ⅱ）[M].北京：中國(guó)稅務(wù)出版社，2013.

[3]財(cái)政部注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試委員會(huì)辦公室.稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2013.

[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運(yùn)用[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2000（3）.

第8篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增房地產(chǎn)土地價(jià)款

稅務(wù)籌劃會(huì)計(jì)核算

“營(yíng)改增”工作是國(guó)家整個(gè)“供給側(cè)”改革中的重要一環(huán)，目的是減少甚至消除經(jīng)濟(jì)流通環(huán)節(jié)中重復(fù)征稅的現(xiàn)狀，總體上降低行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，有利于行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新，更有助于促進(jìn)企業(yè)自身更好、更快地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)“營(yíng)改增”后，增值稅替代營(yíng)業(yè)稅，允許企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)抵扣上游環(huán)節(jié)已納稅款，從而消除重復(fù)征稅的弊端，減輕企業(yè)稅負(fù)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅方式下所發(fā)生的土地成本，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，只允許將支付政府土地價(jià)款部分抵減銷項(xiàng)稅，其他土地購(gòu)置及拆遷成本均不允許抵扣，從而不利于企業(yè)稅負(fù)降低，但同時(shí)也為企業(yè)在現(xiàn)有法律法規(guī)框架下進(jìn)行有關(guān)土地成本稅務(wù)籌劃留下一定空間。

一、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)新項(xiàng)目土地成本稅務(wù)籌劃的必要性

（一）土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)總成本比重大，進(jìn)行稅務(wù)籌劃符合企業(yè)收益最大化原則。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的趨勢(shì)，各地不斷涌現(xiàn)新的“地王”，巨額的土地成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵因素之一。增值稅下，企業(yè)支付政府部門土地價(jià)款高低，最終會(huì)以杠桿原理的形式影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的整體稅負(fù)。因此，土地成本稅務(wù)籌劃工作必然是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。

（二）基于財(cái)政部、國(guó)稅總局的財(cái)稅[2016]36號(hào)及國(guó)稅總局的2016年第18號(hào)公告等文件，各地國(guó)稅局相繼出臺(tái)具體實(shí)施辦法，基本上明確了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷售額計(jì)算中允許扣除的土地價(jià)款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實(shí)際操作中企業(yè)支付政府部門的市政配套費(fèi)、政府主導(dǎo)收取并統(tǒng)一支付拆遷戶的拆遷費(fèi)等其他成本費(fèi)用，金額大且取得的合法憑證基本上是國(guó)家財(cái)政部監(jiān)制的資金往來(lái)結(jié)算票據(jù)或地方政府（非稅收入）票據(jù)，增值稅下無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)抵扣或銷項(xiàng)抵減，造成企業(yè)實(shí)際稅負(fù)仍然很高。

二、增值稅下房地產(chǎn)新項(xiàng)目土地成本稅務(wù)籌劃實(shí)施方案及建議

（一）實(shí)際談判中，擴(kuò)大“營(yíng)改增”政策中“支付土地價(jià)款”的界定范圍

根據(jù)2011年1月21日國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條規(guī)定，“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作”。因此，有關(guān)拆遷系列成本費(fèi)用納入目前增值稅下只允許銷項(xiàng)抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業(yè)在簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)爭(zhēng)取將涉及項(xiàng)目有關(guān)拆遷的費(fèi)用一并納入“土地價(jià)款”合計(jì)金額中，加大了未來(lái)增值稅下銷項(xiàng)扣除基數(shù)，從而合法有效地降低企業(yè)稅負(fù)。

（二）合理控制拿地成本在開(kāi)發(fā)總成本中的比例，收窄企業(yè)收益流失范圍

財(cái)稅[2016]36號(hào)文件中明確規(guī)定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項(xiàng)稅，據(jù)此模擬測(cè)算，若企業(yè)在同樣開(kāi)發(fā)規(guī)模、同樣設(shè)計(jì)規(guī)劃條件下，獲取不同價(jià)格的土地，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略不同做出合理選擇：

1.追求營(yíng)業(yè)收入規(guī)模最大化的企業(yè)，在同樣售價(jià)水平下，合理利用土地價(jià)款杠桿作用，將因此所抵減的銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)收入。根據(jù)國(guó)稅總局2016年第18號(hào)文件，銷項(xiàng)稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）x11%，從而可確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一銷項(xiàng)稅，相比提供貨物銷售行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)核算所確認(rèn)的收入中因土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）x11%）。

2.兼顧收入、利潤(rùn)規(guī)模雙贏的企業(yè)，應(yīng)優(yōu)先選擇供不應(yīng)求的市場(chǎng)獲取土地，同時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)環(huán)境中客戶積極接受因土地價(jià)格轉(zhuǎn)移到銷售價(jià)格的能力，如果可消化價(jià)格差，應(yīng)優(yōu)先在該市場(chǎng)拿地。由于土地價(jià)款將所抵減的增值稅銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤(rùn)扣除項(xiàng)。因此，企業(yè)在獲取較高價(jià)格土地的同時(shí)，可以較低增長(zhǎng)幅度提高銷售價(jià)格，同樣可以在不減少利潤(rùn)總量的情況下，獲得收入、利潤(rùn)規(guī)模雙贏的效果。

三、增值稅下房地產(chǎn)新項(xiàng)目土地成本核算會(huì)計(jì)分錄設(shè)計(jì)及實(shí)務(wù)案例

（一）土地成本依據(jù)“價(jià)稅分離”原則核算入賬

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年18號(hào)文件規(guī)定：適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)企業(yè)，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，即土地價(jià)款抵減銷售額而減少銷項(xiàng)稅。根據(jù)財(cái)政部的《關(guān)于印發(fā)的通知》（財(cái)會(huì)[2012]13號(hào)）規(guī)定：一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，試點(diǎn)期間按照營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定允許從銷售額中扣除其支付給非試點(diǎn)納稅人價(jià)款的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅”專欄，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷項(xiàng)額而減少的銷項(xiàng)稅額，同時(shí)，“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等相關(guān)科目應(yīng)按照經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)種類進(jìn)行明細(xì)核算。

1.支付政府土地價(jià)款時(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)支付政府土地價(jià)款時(shí)，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，借記“其他應(yīng)收款一營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額”科目，按實(shí)際支付與上述增值稅額的差額，借記“開(kāi)發(fā)成本一土地購(gòu)置成本一土地出讓金”，按實(shí)際支付金額，貸記“銀行存款”。

案例1：甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業(yè)、住宅混合型開(kāi)發(fā)，并取得財(cái)政部監(jiān)制的資金往來(lái)結(jié)算票據(jù)，該房地產(chǎn)企業(yè)采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，會(huì)計(jì)分錄處理如下：

因土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅=35000÷（1+11%）x11%=3468.47萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬(wàn)元。

借：開(kāi)發(fā)成本/土地購(gòu)置成本/土地出讓金

31531.53

其他應(yīng)收款/營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額

3468.47

貸：銀行存款/人民幣 35 000

2.企業(yè)當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)并確認(rèn)收入時(shí)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)規(guī)定，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期確認(rèn)銷項(xiàng)稅時(shí)允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）x支付的土地價(jià)款，從而減少增值稅銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）”，貸記“其他應(yīng)收款一營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額”科目；期末，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額扣減當(dāng)期允許抵減銷項(xiàng)稅額和預(yù)繳稅款后的凈值大于當(dāng)期允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，則借記“應(yīng)價(jià)稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)一未交增值稅”。

案例2續(xù)案例1，甲房地產(chǎn)企業(yè)2016年11月達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計(jì)取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額200萬(wàn)元。11月份預(yù)售建筑面積為1200平米，預(yù)售價(jià)款5550萬(wàn)元，預(yù)繳增值稅額150萬(wàn)元，均未開(kāi)增值稅發(fā)票。

2016年12月25日將11月份預(yù)售的房屋交房，當(dāng)月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額50萬(wàn)元。稅務(wù)處理及會(huì)計(jì)處理如下：

①交房結(jié)轉(zhuǎn)收入并確認(rèn)銷項(xiàng)稅額=5550÷（1+11%）x11%=550萬(wàn)元，收入金額=5550-550=5000萬(wàn)元。

借：預(yù)收賬款5550

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5000

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）550

②根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)收入對(duì)應(yīng)建筑面積，確認(rèn)當(dāng)期允許扣除土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅=1200÷120000x3468.47=34.68萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）34.68

貸：其他應(yīng)收款一營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額34.68

③計(jì)算2016年12月應(yīng)交納增值稅（次月申報(bào)未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）115.32

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一未交增值稅115.32

④2017年申報(bào)交納上期未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)一未交增值稅115.32

貸：銀行存款115.32

（二）土地成本核算不考慮“價(jià)稅分離”

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2016年18號(hào)文件規(guī)定：一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。而且財(cái)會(huì)[2012]13號(hào)是截止目前財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)“營(yíng)改增”后會(huì)計(jì)處理的唯一文件，時(shí)間較早，參考價(jià)值有限，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后會(huì)計(jì)分錄的設(shè)計(jì)空間仍然較大。筆者認(rèn)為，只要在操作規(guī)范、滿足稅法要求的前提下，土地價(jià)款期初仍按照全額借記“開(kāi)發(fā)成本/土地購(gòu)置成本/土地出讓金”，按照實(shí)際支付金額貸記“銀行存款”。在滿足項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入時(shí)，僅按照對(duì)應(yīng)比例確認(rèn)當(dāng)期允許抵減的土地價(jià)款而計(jì)算當(dāng)期銷項(xiàng)稅，不再使用“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）”、“其他應(yīng)收款一營(yíng)改增抵減銷項(xiàng)稅額”等會(huì)計(jì)科目，減少核算中繁瑣環(huán)節(jié)。

綜上案例1、案例2，稅務(wù)處理及會(huì)計(jì)處理如下：

①支付政府土地價(jià)款

借：開(kāi)發(fā)成本一土地購(gòu)置成本（土地出讓金）23000

貸：銀行存款23000

②項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)并確認(rèn)收入，計(jì)算當(dāng)期銷項(xiàng)稅=

（5550-1200÷120000x35000）÷（1+11%）x11%=515.32萬(wàn)元，當(dāng)期確認(rèn)收入金額5034.69=5550-515.32

借：預(yù)收賬款 5 550

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5034.69

應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）

515.32

③計(jì)算2016年12月應(yīng)交納增值稅（次月申報(bào)未交增值稅額）115.32萬(wàn)元=515.32-200-50-150。

借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

115.32

貸：應(yīng)交稅費(fèi)一未交增值稅 115.32

④2017年申報(bào)交納上期未交增值稅

第9篇：房地產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；問(wèn)題與措施

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，就是由于稅收籌劃失誤等造成稅收結(jié)果的不確定性，使得納稅人在展開(kāi)稅收繳納的過(guò)程中，實(shí)際繳納的金額與預(yù)期目標(biāo)有著較大的偏離，給納稅人的后期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)了無(wú)法避免的影響。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相對(duì)于其他的行業(yè)來(lái)說(shuō)，受到政策的影響相對(duì)較大些。而什么是政策風(fēng)險(xiǎn)呢？顧名思義，政策風(fēng)險(xiǎn)指的是由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整，而直接影響了房地產(chǎn)稅收籌劃的正確性，增加了稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。自2000年中國(guó)加入WTO以后，就進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道，在中國(guó)以地為本的傳統(tǒng)觀念影響下，大量的金錢涌入了房地產(chǎn)，造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的泡沫化。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲，中國(guó)相關(guān)部門出臺(tái)了一系列關(guān)于抑制房?jī)r(jià)的稅收政策，而房地產(chǎn)稅就是其中的一個(gè)重要內(nèi)容。在法律法規(guī)不斷變動(dòng)的大環(huán)境下，加大了稅收籌劃的難度，使得稅收籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)面臨著夭折的風(fēng)險(xiǎn)。例如近期發(fā)生的這個(gè)案件就具有代表性，由于考慮到相關(guān)的問(wèn)題，所以暫且以A、B來(lái)作為兩個(gè)公司的代號(hào)。A公司由于急需資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，所以將一處10000平米的商品房出售給B公司，經(jīng)過(guò)商談，房?jī)r(jià)暫定為3000元每平米，但是按照國(guó)家稅收總局頒發(fā)的《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》，需要交納百萬(wàn)元的土地增值稅，A公司為了避免交納這土地增值稅，就根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律，A公司與B公司在私底下達(dá)成協(xié)議，即A企業(yè)先向B企業(yè)以房產(chǎn)為資本進(jìn)行股權(quán)投資，然后再將股權(quán)出售給乙公司，這樣就在法律的框架內(nèi)免除了在土地增值稅的交納。但是最近出臺(tái)的新規(guī)定指出，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一起建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不能夠免除土地增值稅等稅款的交納。所以，對(duì)于A企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果不能夠及時(shí)的調(diào)整的稅收籌劃策略方案就可能被稅務(wù)局認(rèn)為是偷稅漏稅，并面臨著除了要交納相應(yīng)的稅款外，還要補(bǔ)繳巨額罰款，并且在社會(huì)榮譽(yù)的無(wú)形資產(chǎn)上，還要面臨著巨大的損失。

2.片面性風(fēng)險(xiǎn)

片面性風(fēng)險(xiǎn)指的是由于企業(yè)納稅人在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，沒(méi)有從宏觀角度對(duì)全局進(jìn)行分析，僅僅是從個(gè)體角度考慮到一種或者幾種稅的稅負(fù)水平的降低，或者僅僅是從整體上注重稅收總金額的降低，卻并沒(méi)有注重稅后對(duì)利潤(rùn)的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程一般分為3個(gè)階段，每一個(gè)階段都要繳納相應(yīng)的稅款，所以房地產(chǎn)是一個(gè)稅收復(fù)雜、稅款金額較大，需要進(jìn)行全盤考慮的一個(gè)行業(yè)，所以在進(jìn)行稅款籌劃時(shí)，要進(jìn)行全盤的考慮，高度的注意片面性風(fēng)險(xiǎn)的影響，從而避免稅收籌劃的失敗。以下例來(lái)進(jìn)行說(shuō)明：

A房地產(chǎn)公司新開(kāi)發(fā)了一批商品房，銷售所得金額總共2000萬(wàn)元，其中購(gòu)買地皮花費(fèi)了600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本花費(fèi)了800萬(wàn)元，貸款利息分?jǐn)偭?0余萬(wàn)元，而各種稅款加起來(lái)總共有100萬(wàn)元?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，在能夠提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的金融證明的前提下，對(duì)于分?jǐn)偫⒅С龅牟糠衷诶U納稅款的時(shí)候可以計(jì)入總數(shù)，但是包括其余的部分（購(gòu)買土地使用權(quán)支付的金額加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額）按照百分之五來(lái)計(jì)算。但是如果不能夠提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)的證明，那么就需要將購(gòu)買土地使用權(quán)所支付的金額加上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所花費(fèi)的金額的百分之十來(lái)計(jì)算。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員經(jīng)過(guò)詳細(xì)的計(jì)算得知，提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，就需要交納的是（600+800）*0.05+60=130萬(wàn)元，而如果不提供相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)證明，就需要交納的稅款金額為（600+800）*0.05=140萬(wàn)元，所以該財(cái)務(wù)工作人員就認(rèn)為不需要向稅務(wù)局提供相關(guān)的金融證明，但是如果不向稅務(wù)局出示相應(yīng)的證明，那么在交納企業(yè)所得稅的時(shí)候，就無(wú)法將60萬(wàn)元的利息費(fèi)用扣除，那么就會(huì)多收（2000-600-800-100-24）*0.25-（2000-600-800-60-100-27）*0.25=15.75萬(wàn)元，所以相對(duì)比而言，財(cái)務(wù)人員所做的稅收籌劃是錯(cuò)誤的。

3.成本偏高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，是需要付出一定的成本的，這個(gè)成本包含兩部分，即分別是顯性成本和隱性成本。顯性成本較容易理解，指的是企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中所消耗的人力、物力，隱性成本則是在進(jìn)行方案選擇的時(shí)候放棄其他方案所要承受的機(jī)會(huì)成本，以及方案失敗的時(shí)候所造成的損失等。企業(yè)在考慮通過(guò)稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅增加利潤(rùn)的過(guò)程中，還要考慮稅收籌劃成本的問(wèn)題，只有節(jié)省的稅收和消耗的成本的差額，才是稅收籌劃節(jié)省出來(lái)的實(shí)際利潤(rùn)。

4.認(rèn)定風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃的前提是符合國(guó)家相關(guān)的法定法規(guī)，所以是合法的節(jié)稅行為，是符合國(guó)家的立法意圖，并被國(guó)家鼓勵(lì)和引導(dǎo)的一種合法性經(jīng)濟(jì)意圖。但是由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)不夠完善，稅務(wù)執(zhí)法人員的個(gè)體素質(zhì)參差不齊，所以往往在裁定稅款籌劃行為的時(shí)候發(fā)生誤會(huì)，給企業(yè)帶來(lái)了預(yù)料之外的巨大損失。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

1.強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，梳理依法籌劃理念

房地產(chǎn)與別的行業(yè)有著顯著的差別，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以相應(yīng)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。出于對(duì)利潤(rùn)的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層需要加強(qiáng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。當(dāng)然任何企業(yè)的行為都需要在法律的框架內(nèi)，所以財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，需要有一定的法律基礎(chǔ)，并且具有守法意識(shí)。

2.設(shè)立稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，提高籌劃水平

由于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)復(fù)雜，稅收策劃的難度相對(duì)于其他的行業(yè)來(lái)說(shuō)較大，所以一些大型的企業(yè)都設(shè)定專門的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)稅務(wù)的籌劃、涉稅業(yè)務(wù)的核算、稅收遵從以及稅收爭(zhēng)議等業(yè)務(wù)進(jìn)行專業(yè)的管理，尤其是對(duì)于一些大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，設(shè)立專門的稅務(wù)管理就以及配置專業(yè)型人才，在合理機(jī)制的協(xié)調(diào)下，就能夠?qū)崿F(xiàn)稅收籌劃的高效化，對(duì)于降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收籌劃目標(biāo)具有著重要的意義。

3.提高稅收籌劃人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有著很大風(fēng)險(xiǎn)性，所以對(duì)籌劃人員的要求就顯得很嚴(yán)格，首先房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是提高企業(yè)招收人員的基準(zhǔn)，綜合的增強(qiáng)他們額團(tuán)隊(duì)素質(zhì)。要求稅收籌劃人員要有豐富的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并且對(duì)于政策的洞悉水平要達(dá)到一定的程度。對(duì)于一些不滿足該要求的工作人員要進(jìn)行后期的工作培訓(xùn)和再教育，根據(jù)實(shí)踐證明，一個(gè)企業(yè)的稅收籌劃人員的教育水平直接決定著他的籌劃質(zhì)量。當(dāng)然在后期的培訓(xùn)過(guò)程中，不僅要加強(qiáng)他們的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，還要交手他們一些關(guān)于金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)和工商等方面的知識(shí)，拓寬他們的知識(shí)面，只有這樣，才能夠使得他們?cè)谶M(jìn)入一家企業(yè)之后，就能哦在有限的時(shí)間內(nèi)對(duì)這家企業(yè)的基本狀況、涉稅事項(xiàng)以及籌劃意圖有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，并恩能夠在短時(shí)間以內(nèi)制定出相應(yīng)的籌劃方案，極大程度上節(jié)省了稅收籌劃的成本，增加了利潤(rùn)的空間。

4.借助稅收中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)

在現(xiàn)代市場(chǎng)上，有一種專門的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)，這種機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)能力往往要高于一般的企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，所以一些房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些具有著極強(qiáng)的專業(yè)性、復(fù)雜性的工作交給外部機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行，這樣就可以避免由于工作人員的專業(yè)素質(zhì)是的限制而導(dǎo)致的工作出現(xiàn)一系列的差錯(cuò)的產(chǎn)生，降低了由于方案錯(cuò)誤而造成的成本損失。除此之外，可以將這些機(jī)構(gòu)作為外腦，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有著很強(qiáng)影響。稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省稅收，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的環(huán)節(jié)之一，也是體現(xiàn)一家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的動(dòng)力大小。本文通過(guò)對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收籌劃所存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，找打相應(yīng)的解決措施，希望能夠?qū)ξ覈?guó)在這方面的改進(jìn)有所借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]莊粉榮.納稅籌劃大敗局.北京：機(jī)械工業(yè)出版社[M].，2010.

[2]劉立秋，李凱，鄒毅.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)評(píng)價(jià)與分析[J].中國(guó)軟科學(xué)，2015.（7）：119.