房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；涉稅賬務(wù)；問題；對策

1引言

自從1990年代開始我國的城鎮(zhèn)化進程不斷加速，在這個過程當(dāng)中我國的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開始發(fā)展起來。在我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)相關(guān)問題進行分析與研究具有一定的必要性?；诖朔N情況，在本文對相關(guān)問題進行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數(shù)量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產(chǎn)逐漸開始發(fā)展起來，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開始進入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開始逐漸增多，房地產(chǎn)市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國正式提出了房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調(diào)控的方式加強對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問題，這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業(yè)在通過預(yù)售獲得預(yù)收款時并不會按照相關(guān)規(guī)定申報納稅，同時在預(yù)付工程款時也不僅主動索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致欠稅數(shù)量越來越大。

2.2財務(wù)核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長方式出現(xiàn)的，同時這種粗放式的運行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當(dāng)中。這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務(wù)管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)耗時都相對較長，在這個過程當(dāng)中往往會產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項開始到預(yù)售以及工程竣工交付我國大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當(dāng)中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業(yè)稅收進行審計時責(zé)任意識不足，最終導(dǎo)致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問題的對策研究

3.1完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導(dǎo)致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務(wù)混亂來進行偷稅漏稅?；诖朔N情況，當(dāng)前階段必須要進一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理有關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務(wù)申報工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專業(yè)法律法規(guī)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒有專門的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對較為薄弱?；诖朔N情況，必須要針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對應(yīng)的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強財務(wù)核算管理

針對當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項涉及面廣、專業(yè)性強的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構(gòu)，加強充實這支專業(yè)隊伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強化項目管理。對房地產(chǎn)稅收征管從買地、報建、規(guī)劃、施工、銷售、結(jié)算、交稅等環(huán)節(jié)實行全方位、全過程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯(lián)動，夯實協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。稅務(wù)機關(guān)要加強與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設(shè)計等部門的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及時全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺，實行全程動態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅資料，利用部門協(xié)作力量加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強對小稅種的關(guān)注力度

針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進一步加大對小稅種的關(guān)注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設(shè)，即強化稅務(wù)工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進一步加強對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問題的研究才能進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)以及我國經(jīng)濟的發(fā)展?；诖朔N情況，在本文當(dāng)中筆結(jié)合自己的經(jīng)驗對相關(guān)問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發(fā)。

參考文獻

[1]陸迪.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要流程及各環(huán)節(jié)的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現(xiàn)代化,2014（28）.

[2]王寶田.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算扣除項目涉稅風(fēng)險與防范——基于對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的理性思考[J].中國集體經(jīng)濟,2014（10）.

第2篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；發(fā)展

隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會關(guān)注的熱點和焦點所在。房地產(chǎn)市場過熱，發(fā)展速度過快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力缺乏、抗風(fēng)險能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場規(guī)范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題，同時承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看，收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。以由可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1. 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。

（1）近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認識不到位，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。

（2）近年來，國家為調(diào)控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復(fù)速度之快，著實讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，直到2007年對房價調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房價的暴漲。

（3）政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對國家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機制不完善，管理流于形式。

（1）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭中，房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。

（2）要解決高房價的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對我國在國際金融危機背景下保持經(jīng)濟穩(wěn)步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。 從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理，很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2. 相關(guān)對策分析

2.1 制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實踐。

（1）我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的獨特地位。

（2）在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（3）同時，針對性地把宏觀經(jīng)濟管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理來看，著重點在于對房地產(chǎn)市場清楚界定和功能區(qū)分。對于滿足消費的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實負起提供社會保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產(chǎn)投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系。 法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當(dāng)前，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

2.3 建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位。

（1）當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認識政府經(jīng)濟管理職能在市場經(jīng)濟中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場的變化進行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運行管理機制，為促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。

第3篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】 中小規(guī)模； 房地產(chǎn)企業(yè)； 多元融資

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于受自身特征的限制以及市場環(huán)境的影響，本來就存在融資難的問題，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制和國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業(yè)因為資金斷檔而面臨倒閉的窘境。當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)只能從尋找融資新渠道來進行自救，如何在傳統(tǒng)融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關(guān)乎到企業(yè)的生存與發(fā)展。

一、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式

（一）自有資金

自有資金主要來自于企業(yè)的股東出資、留存收益等等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有一定數(shù)量的自有資金是從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的先決條件。國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于35%，低于這一規(guī)定不但不能獲得政府對開發(fā)的批準(zhǔn)，也很難得到商業(yè)銀行的貸款。這一規(guī)定對于國內(nèi)數(shù)量過多過濫、不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到了很好的抑制作用，但普遍資金實力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)卻因缺乏資金而無力進行新項目開發(fā)。此外，由于國內(nèi)宏觀政策多番調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售前的資金占用加大，而銷售資金回籠速度卻變慢，也對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金實力提出了更高的要求。

（二）定金及預(yù)收款

定金及預(yù)收款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房資金，以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金，是伴隨著商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生的一種融資方式。自實行商品房預(yù)售制度以來，定金及預(yù)收款對我國房地產(chǎn)業(yè)的推動作用不亞于銀行貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，在房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的環(huán)節(jié)中起到了重要的作用。但隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，必將限制甚至取消房屋預(yù)售制度。此時，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)就很難采用定金及預(yù)收款方式籌集資金，進而加劇其融資困境。

（三）銀行貸款

銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各商業(yè)銀行或其它金融機構(gòu)借入開發(fā)資金的融資行為，是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)最主要的傳統(tǒng)融資方式。銀行貸款的好處是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有足夠開發(fā)資金時，可利用抵押物向銀行申請貸款，確保有充裕的周轉(zhuǎn)資金，然而隨著央行121號文件等宏觀調(diào)控政策的出臺，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、企業(yè)的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來越嚴格，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻，對于實力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說其貸款的艱難程度可想而知。

二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是指通過發(fā)行基金單位或是份額籌集資金，由專門的管理機構(gòu)投資經(jīng)營，為了基金持有人的利益，以組合資產(chǎn)的方式進行房地產(chǎn)活動的一種信托基金制度。央行121號文件等宏觀調(diào)控政策的頒布，房地產(chǎn)信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視房地產(chǎn)投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)的缺失，還無法設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，于是房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司合作，開展了“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金”業(yè)務(wù)――房地產(chǎn)信托計劃。而實際上目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金。近幾年，由于國內(nèi)金融體系的不完善和國家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控，以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式已無法滿足中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需資金，在這樣一個資金缺乏的背景下，真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金適時發(fā)展能夠進一步拓寬中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統(tǒng)融資模式所積聚的融資風(fēng)險，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。此外，近期國內(nèi)物價上漲過快，房地產(chǎn)投資信托基金適時發(fā)展還將有利于匯集社會上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉(zhuǎn)變成長期的資本投資，對于抑制流動性過剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金與國外標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機構(gòu)房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的豐富積累，及國家相關(guān)法律法規(guī)的逐步成熟，房地產(chǎn)投資信托基金勢必成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的主要融資渠道之一。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運作，專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。由于國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)不健全、約束太多，目前大部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是由房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)起成立的，無論從規(guī)模還是水平上來說對房地產(chǎn)業(yè)的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，只是一些類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)信貸緊縮，對于以銀行貸款為融資主渠道的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，稍微運作不善就可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境。若中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)能獲得產(chǎn)業(yè)投資基金的投資，不僅能拓寬企業(yè)的融資渠道，提供發(fā)展所需的長期資金，還能有效破解中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在外部管理約束、完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、增加企業(yè)價值、提升企業(yè)信用、分散和降低整體風(fēng)險等方面的力度，也比以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式更加明顯。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然嘗試采用產(chǎn)業(yè)投資基金運作模式進行融資，但在與有中國特色的房地產(chǎn)市場規(guī)律的結(jié)合之間卻出現(xiàn)了一些問題，與國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金相比仍存在差距。因此，我國應(yīng)該借鑒發(fā)達國家，尤其是美國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的成熟經(jīng)驗，消除阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的一員。

（三）房地產(chǎn)合作開發(fā)

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指當(dāng)事人雙方約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房屋，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。隨著房地產(chǎn)業(yè)資金門檻的不斷提高和土地監(jiān)管政策的日益嚴格，有些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有土地但因資金實力不強，籌錢無門而無力開發(fā)，或者雖有資金但卻拿不到土地項目的現(xiàn)象普遍存在，同時，市場上可供中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式較少，因而通過選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯(lián)合”或“中小聯(lián)合”的合作開發(fā)方式進行項目開發(fā)，不僅能很好地解決中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)資金問題，而且能夠有效降低其投資風(fēng)險。可見，房地產(chǎn)合作開發(fā)不失為一個非常現(xiàn)實、可操作性強的融資渠道。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強與外界的經(jīng)濟合作關(guān)系，通過促使一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，緩解企業(yè)自身資金壓力、擴大企業(yè)的規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)諸要素的使用效率，進而有效地提高中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)收益，分散和轉(zhuǎn)移企業(yè)融資風(fēng)險。

三、完善中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的建議

（一）傳統(tǒng)融資與新興融資優(yōu)化組合

傳統(tǒng)融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，但長久以來，傳統(tǒng)融資模式在房地產(chǎn)金融市場上一直占據(jù)主導(dǎo)地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析各種融資渠道的可操作性，結(jié)合企業(yè)自身的實力規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r和融資能力，依據(jù)其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開發(fā)項目，將傳統(tǒng)融資和新興融資相互結(jié)合，確定合理的融資優(yōu)化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)主要經(jīng)歷準(zhǔn)備、生產(chǎn)和銷售三個融資階段，企業(yè)應(yīng)在充分考慮各個階段所面臨風(fēng)險的前提下，依據(jù)自身實際情況來選擇每個階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準(zhǔn)備階段和生產(chǎn)階段。準(zhǔn)備階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風(fēng)險。該階段融資期限較長，數(shù)額較大，受政策規(guī)定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補充自有資金。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可在此階段選擇自有資金+房地產(chǎn)合作開發(fā)，實現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。生產(chǎn)階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨建設(shè)項目拖延、原材料價格上漲等風(fēng)險。這就要求開發(fā)商融資進度盡可能與開發(fā)進度配合，既要滿足工程需要，又不能因過度融資導(dǎo)致過高的資金成本。在該階段，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可選擇房地產(chǎn)投資信托基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實現(xiàn)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的多元融資。

（二）完善房地產(chǎn)金融政策與相關(guān)法律法規(guī)

目前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產(chǎn)金融政策及相關(guān)法律法規(guī)。因此，相關(guān)政府機構(gòu)應(yīng)針對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，為不同融資渠道設(shè)計與之配套的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)金融政策，細化基金的融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面的規(guī)定，為基金運作提供規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化的流程，保證基金在運作中完全按照市場規(guī)則參與競爭。此外，國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等之所以能夠快速發(fā)展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵。因此，可參照國外發(fā)達國家的相關(guān)稅法體制，制定專門針對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的減免稅收政策及法律法規(guī)，為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。只有這樣，才能使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系從開始就以規(guī)范的形態(tài)發(fā)展。

（三）建立多層次監(jiān)管體系

國內(nèi)目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金、類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要涉及房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和基金業(yè)，這三個行業(yè)分別由住建部、銀監(jiān)會和證監(jiān)會管理，還有國資委對大項目的國有房地產(chǎn)權(quán)進行監(jiān)督?？梢?，如果沒有明確的監(jiān)管體系，勢必政出多門。建立多層次監(jiān)管體系是對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的運作不僅需要基金自身的監(jiān)管，而且還需要外部監(jiān)管。這種外部監(jiān)管不僅僅需要政府通過法律法規(guī)進行宏觀監(jiān)管，同時還需要設(shè)立相關(guān)的行業(yè)組織通過行業(yè)自律作為輔助監(jiān)管，并聯(lián)同社會輿論一起監(jiān)督基金管理機構(gòu)的合法運作。

（四）增強相關(guān)專業(yè)管理人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的引入，不僅豐富了中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道使之多元化，同時還是一種新經(jīng)營管理理念的升華。由于基金的運作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專業(yè)管理人才參與基金的經(jīng)營管理和運作，他們既要有房地產(chǎn)專業(yè)知識和經(jīng)驗，又要有經(jīng)濟學(xué)的分析研究能力，還要具備大量的房地產(chǎn)和金融法律的知識，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域各個方面的相關(guān)知識和經(jīng)驗。因此，增強相關(guān)專業(yè)管理人才培養(yǎng)對于房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的規(guī)范發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，也是對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過構(gòu)建多元化融資體系，優(yōu)化組合傳統(tǒng)融資與新興融資渠道，以取得良性發(fā)展，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)走出當(dāng)前的融資困境。

【參考文獻】

第4篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

一、始終圍繞中心，把握普法教育重點內(nèi)容

1．強化黨的十精神的學(xué)習(xí)宣傳。堅持以黨的十精神統(tǒng)攬、指導(dǎo)、推進普法依法治理工作，深入學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹黨的十關(guān)于“全面推進依法治國”和“加快建設(shè)社會主義法治國家”的一系列重要部署，大力弘揚社會主義法治精神，進一步樹立社會主義法治理念，不斷增強全社會學(xué)法遵法守法用法意識。

2．加強憲法意識和憲法權(quán)威的學(xué)習(xí)教育。貫徹落實在首都各界紀(jì)念現(xiàn)行憲法公布施行30周年大會上的重要講話精神，切實加強憲法學(xué)習(xí)宣傳，廣泛普及憲法知識，提高全民的憲法意識，進一步在全社會形成崇尚憲法、遵守憲法、維護憲法權(quán)威的良好氛圍。

3．及時宣傳普及新頒布或修訂的重要法律法規(guī)。結(jié)合實際，2013年全縣公民中重點開展憲法、民事訴訟法、精神衛(wèi)生法、社會保險法、省審計條例等“四法一條例”的宣傳普及。我局通過采取安排自學(xué)、集中培訓(xùn)、舉辦講座、組織考試和知識競賽等多種形式，切實提高新頒布或修訂的重要法律法規(guī)的宣傳普及實效。

4．繼續(xù)深入學(xué)習(xí)宣傳房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)。繼續(xù)加強對《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)宣傳，強化市場主體遵紀(jì)守法、誠實信用的理念，加強誠信體系建設(shè)。加強對商品房預(yù)（銷）售過程的監(jiān)督管理，堅決打擊捂盤惜售、囤集房源、哄抬房價、不實價格和銷售進度信息等欺詐行為，提高交易信息透明度，維護買賣雙方合法權(quán)益，減少消費糾紛，引導(dǎo)市場健康發(fā)展。

5．結(jié)合法制宣傳教育，深入開展依法治理。要進一步完善行政執(zhí)法責(zé)任制、行政執(zhí)法資格認證制、行政執(zhí)法評議考核制和行政執(zhí)法過錯責(zé)任追究制，建立權(quán)責(zé)明確、行為規(guī)范、監(jiān)督有效、保障有力的行政執(zhí)法體制。要圍繞城市房屋拆遷、房地產(chǎn)市場等社會熱點、難點問題，深入開展專項治理活動。要積極探索推進行業(yè)依法治理的實踐形式，鼓勵公民積極參與公共管理，促進依法行政和依法管理。

二、立足于深化依法治理工作，提高全局依法執(zhí)政管理能力

6．加強對領(lǐng)導(dǎo)干部法制宣傳教育，著力提高依法執(zhí)政、依法決策、依法管理的能力。領(lǐng)導(dǎo)干部帶頭學(xué)法用法，熟悉房地產(chǎn)管理相關(guān)各項法律法規(guī)，熟悉行政執(zhí)法責(zé)任制和行業(yè)依法治理的相關(guān)制度，不斷提高依法管理經(jīng)濟和社會事務(wù)的能力，規(guī)范決策、管理和服務(wù)行為。

7．加強干部法制宣傳教育，著力提高依法行政能力。培養(yǎng)干部牢固樹立有權(quán)必有責(zé)、用權(quán)受監(jiān)督、違法要追究的觀念。組織好干部年度法制學(xué)習(xí)培訓(xùn)和考試工作。同時將對干部學(xué)法用法情況進行定期檢查，并列入年度考核的一項重要內(nèi)容。干部要依照有關(guān)規(guī)定參加通用法律法規(guī)的考試，考試成績作為年度考核、任職、定級和晉升職務(wù)的重要依據(jù)。

8．加強行政執(zhí)法人員法制宣傳教育，著力提高依法行使公共全力的能力。行政執(zhí)法人員應(yīng)熟練掌握和運用與執(zhí)法工作相關(guān)的公共法律法規(guī)和房地產(chǎn)專業(yè)法律法規(guī)，按照法定程序執(zhí)法，合理使用自由裁量權(quán)，確保嚴格執(zhí)法、公正執(zhí)法、文明執(zhí)法。

9．法制教育與法治實踐相結(jié)合。學(xué)法的目的在于守法和用法。嚴格依法辦事是最生動的法制教育和法治實踐。堅持把學(xué)法、用法、守法相結(jié)合，深入開展多層次全方位的依法治理。

三、立足于堅持服務(wù)以人為本，對不同對象進行法制宣傳教育工作

10．推進“法律進機關(guān)”活動。緊緊圍繞房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)政策這一中心學(xué)習(xí)任務(wù)前提下，依據(jù)制定普法行事歷日程，安排全體職工集中學(xué)習(xí)，組織不少一次集中法制學(xué)習(xí)。

11．推進“法律進小區(qū)”活動。配合社區(qū)中心工作，利用舉辦各種宣傳活動的機會，組織“法律進小區(qū)”宣傳活動，動用干部職工，在小區(qū)設(shè)立咨詢服務(wù)臺、懸掛宣傳橫幅、制作展板、現(xiàn)場答議、免費發(fā)放宣傳資料，為群眾送上了形式多樣的法律法規(guī)宣傳套餐。

第5篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房地產(chǎn)預(yù)收款；預(yù)收款管理

中圖分類號：F279.23 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

房地產(chǎn)預(yù)售資金的重要性：房地產(chǎn)業(yè)主要資金來源除了銀行貸款外，主要就是預(yù)售資金，因為銀行貸款等規(guī)模收緊，要求越來越高，外部融資成本越來越高，預(yù)售資金能否快速回籠尤為重要。

一、預(yù)收款管理的會計處理分析

（一）預(yù)收款會計處理流程

①預(yù)收時

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

②發(fā)貨時

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅金-增（銷）

銀行存款 （運雜費）

③補付貨款時

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

（二）企業(yè)稅務(wù)事項下預(yù)收款管理實施辦法

1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）規(guī)定，除企業(yè)所得稅法及實施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實質(zhì)重于形式原則。對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)所得稅法及實施條例沒有例外規(guī)定。即：預(yù)收賬款的計算企業(yè)所得稅時不用確認收入。

2.提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)務(wù)?！稜I業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3.項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。中華人民共和國土地增值條例規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規(guī)定，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳。

《增值稅暫行條例實施細則》第三十八條規(guī)定，生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型棚械設(shè)備、船舶、飛機等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定收款日期的當(dāng)天。

特殊情況下的預(yù)收款納稅時間規(guī)定實質(zhì)為收付實現(xiàn)制，源于稅法對納稅人支付能力、國家財政收入和確定性的綜合考慮。比如，稅法規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，即使財務(wù)上未確認收入，預(yù)收賬款也要繳納營業(yè)稅。因為此種業(yè)務(wù)一般分散且金額小，容易導(dǎo)致稅款流失，并收到預(yù)收賬款時，應(yīng)納稅稅基金額已經(jīng)確定、納稅人也具有支付稅款的能力。會計準(zhǔn)則強調(diào)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為核算基礎(chǔ)，稅法也接受這一觀點，但對特殊事項有例外。這使得會計準(zhǔn)則與稅法在預(yù)收賬款轉(zhuǎn)收入的時間與計量上存在一定的差異。財務(wù)會計易接受估計、可能性和合理的確定性。稅法則從保證財政收入這一方面，不能有半點不確定性。

（三）房地產(chǎn)的預(yù)收款處理方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)產(chǎn)品的周期長、金額大，通常采用預(yù)收商品房款項方式（包括預(yù)收定金） 從事項目的開發(fā)與經(jīng)營。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的款項，稅法規(guī)定應(yīng)在收到預(yù)收款當(dāng)天繳納營業(yè)稅。同時，根據(jù)“國稅發(fā)[2003]83 號”文件第二條規(guī)定：應(yīng)將當(dāng)期取得的預(yù)售收入按不低于15%的預(yù)計利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn) 品完工時進行結(jié)算調(diào)整。該規(guī)定有利于稅收收入的均衡及時入庫，但一定程度上也增加了會計核算的難度根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入會計確認的原則，確認經(jīng)營收入必 須同時具備以下基本條件：第一，開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，并將開發(fā)的房地產(chǎn)項目交付給購買人；第二，價款已經(jīng)收到或者已取得收取價款的權(quán)利。否則，預(yù)收款 項只能作為“預(yù)收賬款”核算。

由于稅法與會計制度對預(yù)收款項存在上述收入 確認時間與納稅義務(wù)時間的差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)在收取預(yù)收款項但不確認經(jīng)營收入的情況下，產(chǎn)生了營業(yè)稅、所得稅的納稅義務(wù)，這樣的稅收費用能否在計算當(dāng)期 損益時作為扣除項目，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)盈虧信息披露的真實性與準(zhǔn)確性。根據(jù)會計核算的配比原則，同一會計期間內(nèi)的各項收入和與之相關(guān)的成本費用，應(yīng)當(dāng) 在該會計期間配比。而在實際工作中，各房地產(chǎn)企業(yè)對不具備收入確認條件的預(yù)收款項已經(jīng)繳納的稅收費用，在會計核算方法上存在著較多的處理差異，從而使得該 類企業(yè)損益信息存在較大的不可比性。如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款項已納稅款的賬務(wù)處理，是一項值得探討的問題。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款管理策略

（一）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理

在工程節(jié)點達到正負零零才能銷售，要加快工程進度盡快回籠資金。

銀行按揭放款需要結(jié)頂才能放款，也要加快工程進度。

與各銀行合作密切，為客戶爭取最優(yōu)惠利率，多種選擇，以促進銷售、盡快回籠。

分期付款客戶要加強客戶信用管理，加強發(fā)生延期付款的應(yīng)對措施。

（二）強化預(yù)收款管理，提高預(yù)收款利用率

預(yù)收款管理是企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容，因此強化預(yù)收款管理，提高預(yù)收款利用率至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)需加大內(nèi)部預(yù)收款融通力度，做好對間歇性閑散預(yù)收款合理配置，同時，要求財務(wù)部門設(shè)置專項賬戶，用于核算管理企業(yè)內(nèi)部存款與借款，這條不對；另外，各部門應(yīng)及時上報預(yù)收款使用規(guī)劃，由企業(yè)財務(wù)部門統(tǒng)一配置預(yù)收款，并定期進行預(yù)收款核算工作，以了解各部門預(yù)收款使用狀況，防范預(yù)收款流失、浪費現(xiàn)象發(fā)生。

（三）健全房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款管理相關(guān)法律法規(guī)體系

健全的相關(guān)法律法規(guī)體系為房地產(chǎn)企業(yè)落實預(yù)收款管理工作提供了法律保障，其對推進我國社會主義市場經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展起著極其重要的現(xiàn)實意義。基于我國房地產(chǎn)企業(yè)起步相對較晚，各項法律法規(guī)尚未成熟，因此需要我國政府部門不斷完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系。同時，進一步加大房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)體系執(zhí)行力度，切實使該體系在推進稅收籌劃活動規(guī)范化和法制化進程中發(fā)揮起積極性作用。

（四）信用條件下預(yù)收款管理策略

當(dāng)前，國內(nèi)外現(xiàn)存的多數(shù)信用條件決策模型均未涉及到所得稅對信用條件決策的影響這一因素。實際上，所得稅同樣是信用條件決策成本的重要組成部分。近年來，我國稅務(wù)部門不斷放寬信用條件，以致稅前利潤大大增加，與此同時導(dǎo)致所得稅大大增加，進而較大程度上增加了應(yīng)收賬款成本費用。同時，信用條件的放寬雖造成收賬費用與壞賬損失大大增加，而二者卻能夠起到抵減所得稅的作用。

企業(yè)會計準(zhǔn)則明確指出，若不對機會成本進行賬務(wù)處理，則無法抵減所得稅，所以信用條件的放寬增加了機會成本與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交所得稅，降低了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。故而，應(yīng)將所得稅計算模型確定為：應(yīng)交所得稅=（賒銷收入-變動成本-固定成本-管理成本-壞賬損失-現(xiàn)金折扣成本）*所得稅稅率。

銷售收入分解的稅收籌劃。一方面是構(gòu)建獨立的專銷機構(gòu)。專銷機構(gòu)承擔(dān)著調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)組織形式，增加房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的職能，房地產(chǎn)企業(yè)可通過充分發(fā)揮專銷機構(gòu)的各項職能實現(xiàn)節(jié)約土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)期目標(biāo)；另一方面是分解銷售收入。

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對房屋設(shè)計提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合現(xiàn)代人們多樣化、個性化需求銷售房屋，即房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂協(xié)議，將銷售收入分解為售房收入和裝潢收入等部分，以此實現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的目的。近年來，銷售收入分解的稅收籌劃越來越普遍出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中，為降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，提高經(jīng)濟效益起著十分重要的積極作用。

參考文獻：

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第6篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也不斷進步，并取得了碩大的成果。房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們的生活息息相關(guān)，對我國整體經(jīng)濟發(fā)展具有很大的促進作用。但是隨著時間的推移，我國房地產(chǎn)的經(jīng)濟存在著一些問題，影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。文章主要分析了我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理出現(xiàn)的問題，并提出有效的策略，以此使我國房地產(chǎn)行業(yè)的更好更快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；經(jīng)濟管理；問題；對策

引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)在我國整體經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動了地方政府財政的收入。但是在房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展中，其中經(jīng)濟管理出現(xiàn)諸多問題，如管理目標(biāo)不明確、管理過于形式化、管理機制不夠完善等，嚴重阻礙了我國房地產(chǎn)的良好發(fā)展。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題與應(yīng)對策略進行探討十分有必要。本文就對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀進行分析，并提出有效的管理措施。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀

（一）管理目標(biāo)不明確，出臺的政策沒有落到實處

房地產(chǎn)發(fā)展不僅關(guān)系到我國的經(jīng)濟發(fā)展，而且還與我國的社會生活緊密相連。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理出現(xiàn)的問題應(yīng)值得重視。根據(jù)實際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中的問題主要有以下幾點。

1.管理目標(biāo)不明確

為了使我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)供需平衡，使價格滿足人們的需求，政府在管理政策上作出了調(diào)整。但是由于我國當(dāng)前正處于經(jīng)濟發(fā)展階段，對房地產(chǎn)中的問題還不是特別了解。對房地產(chǎn)的規(guī)劃還不夠清晰，這就使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的目標(biāo)不夠明確。其中規(guī)劃的策略存在不合理的現(xiàn)象，直接影響房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2.政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近年來，我國房地產(chǎn)在政策調(diào)控房價上進行了調(diào)整，但是房價并未下降，反而出現(xiàn)上升的現(xiàn)象。雖然在這個過程中出現(xiàn)過下降的，但是之后還是隨之增長。從整體上來看，還是呈現(xiàn)出增長的趨勢。這就對房地產(chǎn)的發(fā)展造成了很大影響。

3.政策調(diào)控沒有從根源處解決問題

由于我國的政策調(diào)控不但沒有解決我國的房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題，反而使房價上漲。這是由于調(diào)控的手段太過單一，沒有從根本上解決房價上漲的問題。這樣不僅對我國的資源有很大浪費，而且之前出臺的降稅費的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會造成消費者打消買房的念頭。對于國家的一系列調(diào)控，對房地產(chǎn)的發(fā)展有著一定的影響，其根本沒有觸及房地產(chǎn)問題的實質(zhì)。照這種形勢發(fā)展，未來房地產(chǎn)將無法吸引消費者的眼光。

（二）管理過于形式化，管理機制有待提升

1.管理太過形式化

我國的房地產(chǎn)發(fā)展雖然取得了良好的成果，但是近年來，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理出現(xiàn)的問題成為了熱點話題。尤其在最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理也引起了政府的重視，并出臺了一系列政策。但是需對規(guī)定與正常都沒有真正落實，導(dǎo)致出現(xiàn)管理過于形式化。另外有些政策由于不符合房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，其規(guī)則與實施的原則存在一定的差異，引起房地產(chǎn)界的出現(xiàn)很大的爭議。我國經(jīng)濟管理策略實施按照由上到下的原則進行，這就使地方政府、中央政府房地產(chǎn)出現(xiàn)各自實施政策，而兩者沒有進行有效的溝通。其中導(dǎo)致其職責(zé)沒有明確。這就影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策無法落實到位。

2.過分依賴房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主要行業(yè)，對我國經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了有力的促進作用。尤其在國際金融危機中，政府出臺了一系列的政策推動房地產(chǎn)的發(fā)展。推動了我國經(jīng)濟發(fā)展。因此，政府將房地產(chǎn)的發(fā)展作為我國經(jīng)濟的發(fā)展的主體。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有不穩(wěn)定的現(xiàn)象，過于依賴房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟的發(fā)展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設(shè)，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。

（三）相關(guān)法規(guī)體系還不夠完善

房地產(chǎn)的法律法規(guī)的不健全是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的原因之一。我們從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展來看，要保障房地產(chǎn)市場的健康運行，其最主要的是制定相關(guān)的法規(guī)體系。但是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。房地產(chǎn)市場管理系統(tǒng)應(yīng)考慮到整體性，不但要考慮前期的開發(fā)、建設(shè)與交易，還應(yīng)對后期的管理引起重視。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理對后期的管理還存在著不足，與其發(fā)展速度明顯不相符，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)無法良好的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的有效對策

（一）資金成本進行控制

控制開發(fā)成本解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的有效措施中的一種，開發(fā)成本與房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益有著緊密的聯(lián)系，其關(guān)系到經(jīng)濟效益的產(chǎn)生以及價值。在項目確定之后，要對項目的成本進行控制，主要是根據(jù)公司的實際情況來實施。一般的資金控制是較為簡單的，其中對業(yè)務(wù)費用的支出很難掌握，對其控制有著一定的難度。制定過程一般有：增強經(jīng)辦人的主人翁感，節(jié)約開支；制定相關(guān)的制度來控制成本，其中要考慮到項目的實際情況實施，實施責(zé)任分包制，完善成本控制的制度。

（二）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

要使房地產(chǎn)良好的發(fā)展，制定長期的發(fā)展規(guī)劃是最為關(guān)鍵的內(nèi)容。首先需要明白發(fā)展目標(biāo)的意義，隨著市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)發(fā)展方式上也發(fā)生了一些改變。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系到人們的生活居住以及我國整體的經(jīng)濟進步。因此，制定房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃具有著重大的意義。其次，由于我國正處于經(jīng)濟發(fā)展初級階段，明確發(fā)展的思路與方向是主要的一點，制定長期的發(fā)展目標(biāo)對我國的城鎮(zhèn)發(fā)展以及國民經(jīng)濟發(fā)展有著很大作用。因此，要對我國經(jīng)濟管理的目標(biāo)進行深入的分析，為制定我國長期的發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，從根本上解決我國房地產(chǎn)發(fā)展的問題。

（三）不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系

由于我國房地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，不夠完善的法律法規(guī)對我國房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經(jīng)驗，不斷的完善法律法規(guī)，才能使我國房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況制定有效的法律法規(guī)，使其更加科學(xué)合理。首先需要約束政府經(jīng)濟管理政策，防止政府對房地產(chǎn)市場的正常運行造成干擾，同時，對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系落實到位，不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的管理更加全面。

（四）建立健全管理機制

要認識到宏觀調(diào)控所發(fā)揮的作用，要想解決我國房地產(chǎn)的問題，不能只靠簡單的行政命令調(diào)控，最主要的是改革房地產(chǎn)的管理體制，才能從根本上解決房地發(fā)展的問題。這就需要我們根據(jù)房地產(chǎn)的實際情況出發(fā)，制定出有效的、科學(xué)的、合理的運行管理機制。其次，還需要明確地方政府房地產(chǎn)與中央政府房地產(chǎn)的責(zé)任主體，只有這樣才能使管理以及監(jiān)督工作落實到位。同時，在實施政策的過程中，還需因地制宜的采取有效的策略，防止出現(xiàn)負面影響。

三、結(jié)語

總而言之，我我國房地產(chǎn)發(fā)展取得了碩大的成果，但是在經(jīng)濟管理中還存在一些問題，影響了房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。因此，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題顯得異常艱巨。為了使房地產(chǎn)能夠良好的發(fā)展，需要建立有效的長期發(fā)展目標(biāo)，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系，同時還需建立健全管理體制。只有這樣，才能根本的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的問題，才能推動我國房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展。

作者：王斌 單位：山西運城市住房公積金管理中心

參考文獻：

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第7篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

[論文摘要]近來美國次貸危機時全球金融市場產(chǎn)生的沖擊，越來越受到各國人士的關(guān)注。歐美央行紛紛注資救市，其嚴重后果不僅要求我們積極應(yīng)對此次危機，更要求我們反思并從中得到啟示。

今年4月，美國第二大次級抵押貸款公司新世紀(jì)金融破產(chǎn)拉開了本次次貸危機的序幕。本次次貸危機引起了相關(guān)國的高度重視，波及面之廣令人擔(dān)憂，一些國家紛紛向金融系統(tǒng)注資：自8月9日以來至21日，歐美等國家和地區(qū)更是頻頻注資，其中歐洲央行總計注資2889.4億美元，美國共注資1012.5億美元。而澳大利亞、日本等國也紛紛注資金融系統(tǒng)。波及面如此之廣泛，此次次貸危機的浮現(xiàn)所產(chǎn)生的負面沖擊是巨大的：先是美國股市的下挫，引起周邊股市的暴跌，中國上證指數(shù)也在8月16號和17號出現(xiàn)連續(xù)下挫。雖然全球股市有所回暖，但此次危機并不會就此成為過去。我們不能不對此次次貸危機所產(chǎn)生的影響給與足夠的重視，從中吸取教訓(xùn)。

次貸危機及其產(chǎn)生的影響

此次次貸危機給美國經(jīng)濟帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復(fù)轍，我們必須了解次貸危機及其產(chǎn)生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經(jīng)濟金融的穩(wěn)定做好充分的準(zhǔn)備。

首先，我們應(yīng)該了解何謂次貸危機。所謂次貸危機即次級貸款抵押市場危機是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機構(gòu)重視到其隱含的風(fēng)險。

其次，此次次貸危機緣于美國樓市的高增長及后來美國房地產(chǎn)市場的回暖。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機構(gòu)并沒有充分考慮到其中的風(fēng)險，為低信用的購房者放出大量的次級抵押貸款。以至今日房地產(chǎn)市場回暖，所抵押的房產(chǎn)其價值根本無法抵債，便產(chǎn)生大量的呆壞賬，此時這些風(fēng)險僅僅集中于本國的銀行業(yè)。而一些國際投資基金或金融機構(gòu)對其次級抵押貸款的投資或買斷，將使風(fēng)險擴散到全球整個金融市場。這也許就是本次危機對全球股市所產(chǎn)生的沖擊的一個原因。

再次，此次次貸危機為美國金融機構(gòu)帶來大量的呆壞賬，這將直接導(dǎo)致其流動性的嚴重缺失。流動性的缺失又將對本國整個國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊。

第四，由于次貸危機給金融機構(gòu)帶來的巨大損失，歐美各國相關(guān)金融機構(gòu)紛紛裁員以降低成本，這將導(dǎo)致失業(yè)人口的增加，雖然數(shù)字不時很大，但足以說明此次危機帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。

第五，本次次貸危機對我國經(jīng)濟的影響。據(jù)美國金融統(tǒng)計中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經(jīng)濟往來密切，經(jīng)花旗銀行測算，美國經(jīng)濟放緩1％，中國經(jīng)濟將放緩1.3％。雖然此次危機給中國帶來的直接損失并不大，但當(dāng)美國經(jīng)濟受挫，也將使得中國經(jīng)濟面臨較大損失。

次貸危機對我們的啟示

此次次貸危機所產(chǎn)生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機爆發(fā)后才對銀行進行救助，而應(yīng)該事前做好準(zhǔn)備以防止危機的產(chǎn)生。

第一，美國次貸危機直接起源于美國房地產(chǎn)市場的降溫。美國成熟房地產(chǎn)市場都會引發(fā)次貸危機，何況我國的新興市場。目前我國房地產(chǎn)投機行為尤為嚴重，使得樓市不斷飆升，房地產(chǎn)市場面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產(chǎn)生緣至于投機者沒有得到有效的規(guī)制，現(xiàn)有的規(guī)制對他們投機帶來的成本遠遠小于其將獲得的利益。長此以往，也許數(shù)年后等到泡沫破滅的時候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機的經(jīng)濟實力遠不如美國，因此危機的爆發(fā)不論在我國經(jīng)濟上還是在社會穩(wěn)定上所產(chǎn)生的影響程度都將是無法預(yù)測的。因此我們不論是出于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還是出于防止類似危機在我國爆發(fā)的目的，我們都應(yīng)該防止房地產(chǎn)市場巨大泡沫的產(chǎn)生。

第二，由于我國貸款主要來自商業(yè)銀行，我們應(yīng)加強商業(yè)銀行對住房貸款申請者信用和還貸能力的審核。建立信用評審機制并非一朝一夕的問題，在我國個人消費信用評價系統(tǒng)還處于初級階段、個人信用的數(shù)據(jù)儲備還不完善的情況下，信貸機構(gòu)應(yīng)在此基礎(chǔ)上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟增長中占有很大比例，銀行業(yè)也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業(yè)銀行或信貸機構(gòu)因為利益的驅(qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M行必要的審核。甚至有職員為了業(yè)績的提高，幫助那些條件不合格的申請者偽造信息或想辦法規(guī)避銀行現(xiàn)行的規(guī)制。這就要求金融機構(gòu)加強對職員職業(yè)操守的培養(yǎng)，從前臺開始培養(yǎng)風(fēng)險的防范意識。與此同時，我國應(yīng)該建立個人信用評級制度，給商業(yè)銀行評價消費者信用提供一個合理的依據(jù)。

第二，增強銀行的抗風(fēng)險能力。銀行的本質(zhì)是風(fēng)險經(jīng)營，要減少危機對銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風(fēng)險的能力。而有效的金融創(chuàng)新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風(fēng)險提供更多、更有效的工具。目前我國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化還不成熟，放貸風(fēng)險基本集中于銀行本身，銀行應(yīng)該積極開拓新的金融產(chǎn)品以到達轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的目的。

第四，完善監(jiān)管體系。銀行經(jīng)營應(yīng)保持其安全性、流動性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的高負債比例，容易使股東或管理者從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)。為了，保障廣大債權(quán)所有者的利益，必須對銀行進行有效的監(jiān)管，使其從事業(yè)務(wù)體現(xiàn)了利益相關(guān)者的利益。外部監(jiān)管應(yīng)該與銀行內(nèi)部監(jiān)管部門同心協(xié)力，對商業(yè)銀行進行有效監(jiān)管。外部監(jiān)管體系的完善，包括相關(guān)法律法規(guī)的健全和監(jiān)管機構(gòu)的建立，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該對銀行的高風(fēng)險業(yè)務(wù)經(jīng)營進行有效的約束，而監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該依照相關(guān)法律法規(guī)對銀行的違法違規(guī)行為給予應(yīng)有的懲罰。外部監(jiān)管應(yīng)該引導(dǎo)銀行業(yè)的穩(wěn)健運行，從而維護金融市場的穩(wěn)定。內(nèi)部監(jiān)管部門應(yīng)對本行的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進行客觀的風(fēng)險評估，從根本上對風(fēng)險進行有效的控制。

第五，培養(yǎng)住房貸款居民的風(fēng)險意識。不可避免的是有些居民對自己以后的還貸能力沒有進行有效的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應(yīng)該讓消費者充分了解其中的風(fēng)險，幫助其分析各種風(fēng)險產(chǎn)生的可能性。

第8篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成了我國企業(yè)的主體，其發(fā)展?fàn)顩r對整個房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展都有著十分重要的意義。因此，必須加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任審計工作力度，使經(jīng)濟責(zé)任審計中存在的問題得到有效解決，以規(guī)范房地產(chǎn)內(nèi)部工作秩序。筆者從三個方面切實分析了解決與加強房地產(chǎn)經(jīng)濟責(zé)任審計工作質(zhì)量的有效措施，具體內(nèi)容如下。

1.制定行之有效的審計方案。

經(jīng)濟責(zé)任審計的時效性強、任務(wù)重、要求高、難度大，為了保證審計工作制度，必須做好前期準(zhǔn)備工作，制定切實可行的審計方案。經(jīng)濟責(zé)任審計工作組根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟責(zé)任審計特點，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，確定審計方案的總體內(nèi)容。然后，廣泛收集和閱讀房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資料、內(nèi)部控制制度、會議記錄綱要，通過調(diào)查房產(chǎn)、土地、車輛等方面信息，認真分析領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間企業(yè)資產(chǎn)、負債、收入支出的變動情況以把握房地產(chǎn)公司的運營情況，進而全面了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍、核算形式、內(nèi)部控制制度，以及領(lǐng)導(dǎo)干部任職期間的重大經(jīng)濟決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎(chǔ)上制定經(jīng)濟責(zé)任審計的執(zhí)行方案。除了以上內(nèi)容外，前期工作中還要認真了解相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)相關(guān)規(guī)范確定經(jīng)濟責(zé)任審計內(nèi)容、范圍，以確保經(jīng)濟責(zé)任審計方案的權(quán)威性，并使其得到嚴格執(zhí)行。

2.深入挖掘?qū)徲媰?nèi)容。

抓住主要業(yè)務(wù)、重要領(lǐng)域、重點科目開展審計，深度挖掘經(jīng)濟責(zé)任審計內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)主要為銷售、出租房產(chǎn)；重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)的辦理、開發(fā)模式、財務(wù)核算、實物資產(chǎn)狀況和重大投資收益；重點科目是營業(yè)收入、營業(yè)成本、預(yù)收收款等。為了保證經(jīng)濟責(zé)任審計工作的質(zhì)量，要對以下內(nèi)容進行嚴格的審查和監(jiān)督。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目手續(xù)是否完備。

檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具有“五證”，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預(yù)售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計程序符合規(guī)定。

2.2售房相關(guān)的預(yù)收帳款是否及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。

由于房地產(chǎn)企業(yè)面臨著國資委對利潤總額、資產(chǎn)保值增值等指標(biāo)考核上的壓力，為了應(yīng)對這些要求，往往對預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點、金額進行人為操縱，要對此進行嚴格的審核。如，現(xiàn)場盤點房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預(yù)收賬款清單有無延期或提前預(yù)收等。

2.3成本費用歸集是否準(zhǔn)確。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其成本主要為土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施費以及開發(fā)建設(shè)期間間接支出的費用。有的房地產(chǎn)企業(yè)為了減少企業(yè)所得稅和土地增值稅，隨意計提后續(xù)成本費用，要求審計人員對策進行嚴格審計。例如，道路建設(shè)、環(huán)境綠化等成本費用的支出往往要根據(jù)合同內(nèi)容預(yù)提，可是由于缺少適用的參照標(biāo)準(zhǔn)，這部分成本費用往往無法預(yù)計，這就成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高后續(xù)費用支出的依據(jù)，針對類似的不良狀況，審計人員必須嚴格按照相關(guān)程序進行審查。

2.4現(xiàn)場盤查實物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的實物資產(chǎn)有資金、存貨及其他固定資產(chǎn)。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)置等，以及出租房和周轉(zhuǎn)房等。固定資產(chǎn)，就是企業(yè)自用或出租的房產(chǎn)、車輛、辦公設(shè)備等。由于范圍廣、內(nèi)容多，要求審計人員以認真、負責(zé)的態(tài)度實施審計工作?，F(xiàn)金審查是經(jīng)濟責(zé)任審計的重要內(nèi)容，為了保證審計質(zhì)量，可以采用突擊性盤點來進行審計，利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)是否有未入帳的現(xiàn)金以及銀行存折等，為發(fā)現(xiàn)“小金庫”提供線索。

3.客觀做出審計評價，突出效益評價內(nèi)容。

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟責(zé)任的審計評價主要包括經(jīng)濟指標(biāo)、管理責(zé)任以及社會效益等幾項內(nèi)容。經(jīng)濟指標(biāo)集中在完成稅前利潤、資產(chǎn)收益率、國有資產(chǎn)保值增值率等國資委任務(wù)指標(biāo)情；管理責(zé)任主要是內(nèi)部控制的完善與管理情況，如代建項目的進度、質(zhì)量以及成本管理等；社會效益主要指所建項目是否實現(xiàn)了社會的預(yù)期，如用戶對代建的學(xué)校、醫(yī)院、回遷房等工程是否滿意。為了對領(lǐng)導(dǎo)干部在任職期間所有行為、業(yè)績等做出客觀的判斷，審計人員必須客觀制作審計報告，并在報告中突出效益評價，為房地產(chǎn)企業(yè)整改提供依據(jù)。

二、結(jié)語

第9篇：房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)管理；管理需求

隨著人們生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來越高，這在給房地產(chǎn)行業(yè)帶來發(fā)展機遇的同時，也帶來了新的挑戰(zhàn)。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，普遍存在房價居高不下、開發(fā)過快的問題，這在一定程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，對于政府部門而言，進一步加強對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和管理，對房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展有著極其重要的意義。

一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理

一般來說，政府部門在對房地產(chǎn)業(yè)進行監(jiān)督和管理時，最基礎(chǔ)的工作莫過于對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的登記管理，通常在工作中，對經(jīng)濟適用房的上市以及經(jīng)濟適用房進行審批等內(nèi)容都是其工作的重要組成部分。除此之外，還有諸多的管理內(nèi)容，主要有以下幾點：（1）對商品房的實際面積進行管理和統(tǒng)計；（2）以房產(chǎn)測繪為基本依據(jù)，對商品房的使用權(quán)進行認定管理；（3）嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)定，管理商品房的實際面積，并且一旦發(fā)現(xiàn)違反國家法律法規(guī)的行為，相關(guān)部門要進行嚴格的查處；（4）落實私房政策，同時還需要處理商品房交易的一系列審計審核工作。因此，對于政府部門而言，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，建立一套完善的審批審計制度，不僅可以盡量減少日常工作中失誤問題的出現(xiàn)，在一定程度上還能確保各項業(yè)務(wù)的正常有序開展。同時，進一步落實相關(guān)的規(guī)章管理制度，一方面可以為人民的實際利益提供有效地保障，另一方面還能有效解決發(fā)生房地產(chǎn)糾紛等問題。相比較一般房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)而言，在房子產(chǎn)權(quán)登記中，認定測繪成果這一工作是極其重要的，所以，一定要重視，只有這樣，才能規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的市場交易秩序。

二、管理拆遷職能及其作用的重要性

一般來說，民事和行政在相互融合交織之后，就形成了相關(guān)的房屋拆遷行為，在行政主管機關(guān)的批準(zhǔn)下，相關(guān)的行政機關(guān)需要對涉及在內(nèi)的相關(guān)房屋拆遷管理部門、拆遷人以及被拆遷人進行全面的監(jiān)督和管理，并且確保整個過程的正常有序進行。在房屋的拆遷過程中，往往會因為各方面問題引發(fā)一系列糾紛，所以對于相關(guān)的房屋拆遷管理部門而言，在嚴格按照國家相關(guān)法律規(guī)定的前提下，還需要認真做好被拆遷居民的溝通和交流工作，了解被拆遷居民的各方面要求，只有這樣，才能避免民事糾紛的發(fā)生。除此之外，相關(guān)部門在發(fā)放房屋拆遷許可證時，一定要嚴格按照相關(guān)要求，通常在許可證中，要明確規(guī)定拆遷期限、拆遷人安置以及拆遷范圍等各方面內(nèi)容，并且還需要采取公示的方式將房屋拆遷公告的內(nèi)容告知社會公眾，實現(xiàn)房屋拆遷過程的規(guī)范化、合理化以及透明化，從而確保拆遷工作的正常有序進行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的重要性

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的投資意識也在逐漸的上升，尤其是在房地產(chǎn)改革日趨深化的今天，在房地產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn)了職工與居民之間進行個人投資建房的現(xiàn)象。例如，在1996年，在一項工程建設(shè)項目中，就突出了以房改房的主題，在進行房地產(chǎn)工程項目建設(shè)時，以國家的相關(guān)法律法規(guī)為基本前提，并且根據(jù)建設(shè)用地的實際情況，選擇合適的施工工藝和施工方案，確保房屋的建設(shè)質(zhì)量。同時，在房屋建設(shè)的過程中，國家采取了一系列優(yōu)惠政策，比如減免稅收等，修建房屋的成本由職工負擔(dān)，而用于建設(shè)經(jīng)濟適用房的土地則由政府負責(zé)提供，不僅如此，政府還對開發(fā)企業(yè)進行全面的監(jiān)督和管理，規(guī)定開發(fā)商的最高利潤只能達到3%，在這項惠房政策的推動下，大多數(shù)經(jīng)濟條件相對較差的人們也擁有了屬于自己的商品房，一方面有助于徹底改變城區(qū)的內(nèi)部住房面積，切實實現(xiàn)居民居住區(qū)的樓房化，另一方面還改善了人們的生活環(huán)境，提高人們的生活質(zhì)量，在一定程度上有助于城市現(xiàn)代化的實現(xiàn)。隨著我國社會改革的全面推進，房地產(chǎn)作為與人們?nèi)粘Ｉ钣兄懿豢煞致?lián)系的產(chǎn)業(yè)，在一定程度上也獲得了較多國家的優(yōu)惠政策，不斷下調(diào)的商品房交易稅費，進一步確立經(jīng)濟適用房以及分配住房的貨幣化等諸多優(yōu)惠措施，在一定程度上都能有效減少房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的沖擊，為我國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定增長提供有效地保障。但是，從當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，隨著國民生產(chǎn)總值的不斷增長，在給房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展機遇的同時，也帶來了嚴重的挑戰(zhàn)。雖然我國的社會主義市場經(jīng)濟處于高速穩(wěn)定發(fā)展時期，但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定程度上也能為經(jīng)濟的發(fā)展起到明顯的拉動作用，甚至在當(dāng)前經(jīng)濟全球化的形勢下，有專業(yè)人士分析住宅業(yè)的發(fā)展能長時間持續(xù)的拉動城市經(jīng)濟的不斷發(fā)展。但是，由于不同城市的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展上呈現(xiàn)出不一樣的特點，具有顯著的差異性，尤其是從長遠的發(fā)展方向來看，就算是在同意經(jīng)濟政策下，不同城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會呈現(xiàn)出不一樣的結(jié)果。比如，上海和北京這種一線城市，從客觀的角度來看，由于其所處的經(jīng)濟社會背景具有一定的特殊性，在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)時，就會吸引大量的國內(nèi)外投資，尤其是質(zhì)量較高的投資，快速增加城市所擁有的經(jīng)濟含量，擴大城市的輻射作用，在一定程度上為城市現(xiàn)代化的實現(xiàn)提供了重要的支撐。

四、物業(yè)管理的重要性

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在做好各方面配套設(shè)施建設(shè)的同時，尤其應(yīng)該重視物業(yè)管理的重要性。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，一定要認真貫徹落實國家的相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，為人們提供更好、更全面地服務(wù)。一般來說，主要內(nèi)容有以下幾個方面：（1）負責(zé)指導(dǎo)業(yè)主召開相應(yīng)的業(yè)主大會，并且要全過程進行監(jiān)督和管理，在選擇物業(yè)管理企業(yè)時，一定要嚴格按照相應(yīng)的要求，全面審查物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、資質(zhì)以及服務(wù)團隊等，要認真做好報批工作，同時還應(yīng)該召開投標(biāo)大會，選擇最合適的物業(yè)管理公司；（2）對于負責(zé)物業(yè)的公用部門，要在與業(yè)主進行全面的溝通和交流之后，對用于小區(qū)維修的資金進行籌集和歸集，并且要做好全過程的監(jiān)督和管理工作；（3）在日常的管理工作中，如果發(fā)現(xiàn)違法相關(guān)法律規(guī)定的行為，一定要及時地指出來，并且進行嚴厲的查處；（4）對于物業(yè)管理公司而言，在制定相應(yīng)的收費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，一定要嚴格按照國家的相關(guān)規(guī)定，并且相關(guān)的政府管理部門要進行全面的監(jiān)督和落實；（5）物業(yè)管理公司一定要具備相應(yīng)的專業(yè)技能，在日常的小區(qū)管理中，要能為居民提供高質(zhì)量的服務(wù)；（6）在前期物業(yè)進行管理時，一定要詳細地檢驗物業(yè)的承接工作，公開指導(dǎo)物業(yè)管理的相關(guān)政務(wù)；（7）對于物業(yè)管理公司而言，不僅要認真做好小區(qū)的安保、衛(wèi)生以及維修等各方面工作，還需要負責(zé)相應(yīng)管理區(qū)域的供暖管理工作。小區(qū)物業(yè)管理水平的高低，在一定程度上影響著小區(qū)的聲譽。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一定要嚴格按照各方面規(guī)定，認真做好物業(yè)管理工作，在為人們提供高質(zhì)量服務(wù)的同時，在一定程度上也為企業(yè)樹立了良好的信譽。

結(jié)束語：

總而言之，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在給房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展機遇的同時，也帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，對于相關(guān)政府部門而言，一定要認真做好房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督管理工作，落實國家的相關(guān)法律法規(guī)，并且房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強自身的建設(shè)，在保障房屋居住質(zhì)量的同時，也要為居民提供更好地服務(wù)，只有這樣，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1]嚴方.加強管制，積極介入―全面促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展[J].才智，2010（21）.