地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來(lái)至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬(wàn)元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20％，從而享受免稅待遇。

例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅1000×5％=50(萬(wàn)元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000－800-60-50-5=85(萬(wàn)元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5％=60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200－1000-60-6=134(萬(wàn)元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬(wàn)元)。

2相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

(1)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

(2)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過(guò)改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。

1針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。②以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬(wàn)元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬(wàn)元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬(wàn)元)，獲利潤(rùn)1500－(1167.5+77)=255.5(萬(wàn)元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬(wàn)元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

(1)開發(fā)企業(yè)無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。

(2)將原來(lái)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

(3)對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。

參考文獻(xiàn)

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[4]王尤貴，李穎，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中主要稅種的稅收籌劃[J]，開發(fā)與建設(shè),2006(4)。

第2篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

我國(guó)稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對(duì)全部增值額計(jì)繳土地增值稅。此處所說(shuō)的“20%增值率”就是指“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”?；谝陨弦?guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理控制出售價(jià)格或適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方法，使項(xiàng)目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項(xiàng)目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項(xiàng)目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實(shí)際操作，這時(shí)就需要分析成本收益，測(cè)算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低的稅收籌劃方法。對(duì)于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國(guó)稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時(shí)，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”全額繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國(guó)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說(shuō)房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對(duì)這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過(guò)分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，提供稅收籌劃的實(shí)施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時(shí)如已進(jìn)行過(guò)簡(jiǎn)單裝修，可將簡(jiǎn)單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控制時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動(dòng)資金貸款和項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款。流動(dòng)資金貸款的利息支出通常計(jì)入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款的資金成本一般直接計(jì)入項(xiàng)目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時(shí)，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國(guó)，稅收收入的主要稅源由增值稅、營(yíng)業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過(guò)合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實(shí)現(xiàn)資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時(shí)間，從另一個(gè)角度來(lái)看相當(dāng)于得到了短期無(wú)息貸款，獲得了相對(duì)收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時(shí)盡早列支費(fèi)用并及時(shí)入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會(huì)計(jì)政策選擇籌劃法

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理具有可選擇性，選擇的會(huì)計(jì)政策不同，形成的財(cái)務(wù)結(jié)果也不同。對(duì)于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計(jì)價(jià)方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過(guò)合理計(jì)提固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項(xiàng)目的列支和扣除。

二、結(jié)論

第3篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

土地增值稅自實(shí)施以來(lái)，一直都在規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種種類比較多，其中土地增值稅在房地產(chǎn)之中占比較大的比例。長(zhǎng)期以來(lái)，土地增值稅稅率較高，稅負(fù)比較重，造成了當(dāng)前房?jī)r(jià)的居高臨下和房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。因此，進(jìn)行合理的土地增值稅納稅籌劃是實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的保證。這樣會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)一步的降低，讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到健康、有序的發(fā)展。

一、土地增值稅的含義

主要由國(guó)家征收，以個(gè)人和單位為征收對(duì)象，以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，收入既包括現(xiàn)金、存款等貨幣收入，也包括以實(shí)物性質(zhì)收入的各項(xiàng)其他收入。對(duì)于部分行為不屬于征收范圍，如通過(guò)繼承、贈(zèng)予等途徑無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。營(yíng)改增施行后，房地產(chǎn)企業(yè)不再上繳營(yíng)業(yè)稅，主要稅種為企業(yè)所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額的計(jì)算主要以增值額為依據(jù)，乘以相應(yīng)的稅率，同時(shí)扣除法定允許的金額后即為應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，普遍方便價(jià)格過(guò)高，上漲過(guò)快的問(wèn)題，我們國(guó)家實(shí)施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國(guó)家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的態(tài)度，但是如果從宏觀調(diào)控的政策方面來(lái)看，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)很不利。仔細(xì)分析房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因，其一便是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很重，還有一個(gè)原因便是有人喜歡炒房，而對(duì)于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應(yīng)該對(duì)這些人加以管理，這會(huì)讓房地產(chǎn)的價(jià)格飛速上升。政府應(yīng)該對(duì)這些方面進(jìn)行調(diào)控，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。

二、土地增值稅稅收籌劃的方式

1.利用征稅的范圍進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的增值額由相關(guān)法律規(guī)定計(jì)算，是由轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及建筑物、附著物等的個(gè)人及單位上繳，按照實(shí)際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產(chǎn)若想達(dá)到節(jié)稅的目的，首先要改變企業(yè)房產(chǎn)的銷售方式，以經(jīng)營(yíng)租賃為基礎(chǔ)的租出行為，只繳納較低數(shù)額的房產(chǎn)稅，按照實(shí)際收取的租金計(jì)算。通過(guò)這種方式，企業(yè)可以降低所需繳納的稅額，保證企業(yè)的切實(shí)利益。另外，企業(yè)還可以與其他企業(yè)共同籌劃建房，通過(guò)多個(gè)企業(yè)合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來(lái)進(jìn)行減稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)訂立合同，以委托人的名義請(qǐng)其他企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)，待房屋建設(shè)完成后，進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)算費(fèi)用。

2.利用增加扣除的項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行納稅

在稅法中有明確的法律條文，針對(duì)土地增值稅的稅收管理提出一定的標(biāo)準(zhǔn)，在法律允許的范圍內(nèi)，企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅的時(shí)，可以扣除相應(yīng)的項(xiàng)目金額，主要包括納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的費(fèi)用、在對(duì)房屋進(jìn)行構(gòu)建時(shí)支出的成本和相關(guān)費(fèi)用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)期間費(fèi)用進(jìn)行管理時(shí)，應(yīng)采用合理的措施，對(duì)利息費(fèi)用等財(cái)務(wù)費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)等銷售費(fèi)用以及其他的管理費(fèi)用等進(jìn)行規(guī)劃，避免加重企業(yè)的稅負(fù)。第一，企業(yè)應(yīng)科學(xué)合理的設(shè)定折舊方法，對(duì)不同的廠房、設(shè)備等資產(chǎn)，結(jié)合實(shí)際情況選擇折舊方法，按照相應(yīng)的年限進(jìn)行折舊，在優(yōu)惠政策的標(biāo)準(zhǔn)下，盡量保證企業(yè)的利益，減少資產(chǎn)減值及市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響，同時(shí)，按照合理的依據(jù)繳納稅額。第二，對(duì)稅前扣除項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行管理，在計(jì)算稅費(fèi)時(shí)，對(duì)于能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并提供金融機(jī)構(gòu)證明的財(cái)務(wù)費(fèi)用，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率以下，可以據(jù)實(shí)扣除。對(duì)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，在規(guī)定范圍內(nèi)可以扣除，企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，均可以劃分為可扣除項(xiàng)目，因此，企業(yè)應(yīng)對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行合理的計(jì)算，并提供相應(yīng)的證明。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)盡量控制費(fèi)用在允許扣除的范圍內(nèi)，以減少企業(yè)的稅負(fù)壓力。通過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的改變，打破借款費(fèi)用的限制，成功的節(jié)稅納稅。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)扣除20%，這會(huì)使企業(yè)大大的增加扣除項(xiàng)目，減輕稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤(rùn)。

3.適用稅率的降低

通常土地增值稅是按照四級(jí)超額率累進(jìn)稅率實(shí)施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于那些既建立普通標(biāo)準(zhǔn)住房又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人來(lái)說(shuō)，應(yīng)該分別核算增值額。

三、納稅籌劃的意義

我??所說(shuō)的稅收的籌劃也叫合理避稅，它是指納稅人在符合國(guó)家的法律及稅收法規(guī)的前提下，為了取得節(jié)稅的收益，事前選擇稅收利益最大化的方案來(lái)組織其業(yè)務(wù)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)組織、交易等活動(dòng)的一種策劃行為。針對(duì)最近的一些房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)高，投資過(guò)熱等問(wèn)題，國(guó)家對(duì)此出臺(tái)了一系列的政策，既規(guī)避了納稅人的風(fēng)險(xiǎn)，又降低了企業(yè)的納稅成本，同時(shí)也增加了企業(yè)的利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理合法的方式進(jìn)行合理的土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的，這將有利于提高企業(yè)的凈收益，充分利用企業(yè)的資源，提高企業(yè)資源的利用率，同時(shí)也有利于企業(yè)塑造良好的社會(huì)形象，促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展，推動(dòng)國(guó)家的進(jìn)步。

第4篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

一、建立房屋售價(jià)籌劃方程式

我國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，房屋售價(jià)籌劃也應(yīng)以核算項(xiàng)目為單位來(lái)進(jìn)行。增值額=銷售收入總額-扣除項(xiàng)目金額，土地增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%，速算扣除數(shù)額=扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

第一，當(dāng)銷售額未超過(guò)除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍時(shí)，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價(jià)位。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。假定開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)為X，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，除營(yíng)業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為K，則全部扣除項(xiàng)目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近1.6349K，現(xiàn)金流入就越多。假定房屋定價(jià)提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項(xiàng)目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應(yīng)納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價(jià)，此時(shí)增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過(guò)提高定價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時(shí)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價(jià)上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近2.2472K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋定價(jià)提高到X+X2時(shí)，其中X是增值率為50%的售價(jià)，此時(shí)增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此時(shí)提高售價(jià)上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為1.6389K，售價(jià)上限為2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近3.5928K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋售價(jià)提高到X+X3時(shí)，其中X是增值率為100%的售價(jià)，此時(shí)增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為2.2472K，售價(jià)上限為3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限在3.5928K。

二、建立開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃模型

創(chuàng)建“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)籌劃模型” 把房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃文本錄入相應(yīng)的單元格內(nèi)。然后，定義單元公式，建立開發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃數(shù)學(xué)關(guān)系式。 具體如下：

第一，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率不超過(guò)20%普通住宅定價(jià)上限售價(jià)籌劃方程式。C5=500（假設(shè)除營(yíng)業(yè)稅及附加外的扣除項(xiàng)目已達(dá)到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F(xiàn)5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率不超過(guò)20%～50%定價(jià)下限售價(jià)籌劃方程式。利用自動(dòng)填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統(tǒng)根據(jù)這7個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統(tǒng)根據(jù)這10個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第三，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率超過(guò)50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價(jià)方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統(tǒng)根據(jù)這個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統(tǒng)根據(jù)這11單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統(tǒng)根據(jù)這個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，此時(shí)，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率超過(guò)50%～100%售價(jià)下限、100%～200%售價(jià)下限自動(dòng)生成， G4只要錄入數(shù)據(jù)超過(guò)1747、4072萬(wàn)元，，假設(shè)為5000萬(wàn)元。

上述模型已經(jīng)形成，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用該模型時(shí)，不需要設(shè)計(jì)公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發(fā)產(chǎn)品中除營(yíng)業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價(jià)的銷售收入就自動(dòng)顯示出來(lái)。如圖1所示。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

一、稅收籌劃的定義與特點(diǎn)

稅收籌劃的概念在上世紀(jì)九十年代才由西方國(guó)家流傳入我們國(guó)家，英文為tax-planning，翻譯為稅收籌劃，也叫納稅籌劃、稅務(wù)籌劃等。稅收籌劃是一門新興的經(jīng)濟(jì)類學(xué)科，世界各個(gè)國(guó)家的定義也都不盡相同，主要有如下定義：（1）荷蘭的《國(guó)際稅收辭典》（國(guó)際財(cái)政文獻(xiàn)局（IBFD）編）一書認(rèn)為：稅收籌劃是指企業(yè)通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和個(gè)人事務(wù)活動(dòng)的安排，實(shí)現(xiàn)繳納最低的稅收。（2）美國(guó)南加州大學(xué)的梅格博士在其著作《會(huì)計(jì)學(xué)》一書中將稅收籌劃定義為：在納稅發(fā)生之前，有系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資行為做出事先安排，以達(dá)到盡量少繳稅。（3）我國(guó)學(xué)者蓋地認(rèn)為：稅收籌劃是指企業(yè)（自然人、法人）依據(jù)所涉及到的現(xiàn)行稅法（不限一國(guó)一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運(yùn)用企業(yè)的權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”和“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”的項(xiàng)目、內(nèi)容，對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、籌資等活動(dòng)進(jìn)行旨在減輕稅負(fù)的謀劃和對(duì)策。（4）國(guó)家稅務(wù)總局注冊(cè)稅務(wù)師管理中心在其編寫的《稅務(wù)實(shí)務(wù)》中，把稅收籌劃明確定義為：稅收籌劃又稱為納稅籌劃，是指在遵循稅收法律、法規(guī)的情況下，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化或股東權(quán)益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或委托人，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)仁马?xiàng)的安排和策劃，以充分利用稅法所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠，對(duì)多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化選擇的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。通過(guò)上述表述可以看出，稅收籌劃有如下特點(diǎn)：一是必須符合國(guó)家法律及稅收政策法規(guī)，這是基本原則；二是稅收籌劃必須事前開展；三是目標(biāo)是使納稅人的稅收利益最大化，所謂“稅收利益最大化”，包括稅負(fù)最輕、稅后利潤(rùn)最大化、企業(yè)價(jià)值最大化等內(nèi)涵，而不僅僅是指的稅負(fù)最輕。另外，通過(guò)對(duì)稅收籌劃的定義我們知道，稅收籌劃主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是節(jié)稅籌劃方案設(shè)計(jì)，二是稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)

第6篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產(chǎn)業(yè)

在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。

在不違反稅法的前提下進(jìn)行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專家測(cè)算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)，進(jìn)行必要的稅收籌劃，對(duì)企業(yè)有效降低運(yùn)營(yíng)成本，增加收入利潤(rùn)，具有相當(dāng)重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本之一，有效地進(jìn)行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的途徑。下面以一個(gè)案例進(jìn)行說(shuō)明：

某公司2005年3月在湖南注冊(cè)成立，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元人民幣。該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車租賃，年?duì)I業(yè)額達(dá)1000萬(wàn)元人民幣。按照5％的營(yíng)業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬(wàn)元的所得稅；加上每年約5萬(wàn)元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬(wàn)元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過(guò)安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2002年208號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達(dá)到其員工總數(shù)30％，可以免3年?duì)I業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是汽車租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對(duì)招收員工的學(xué)歷知識(shí)水平的要求不會(huì)太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過(guò)30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。

（2）通過(guò)安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財(cái)稅2004年93號(hào)文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊(duì)退役士官達(dá)到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年?duì)I業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊(duì)退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個(gè)小的運(yùn)用，可帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨成熟，由于納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識(shí)的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來(lái)越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟(jì)前臺(tái)，成為企業(yè)控制成本的利器。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會(huì)出現(xiàn)一些新的情況和問(wèn)題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點(diǎn)、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會(huì)計(jì)處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個(gè)可選擇的方案。企業(yè)可以通過(guò)對(duì)自身行為的調(diào)整，避開稅收所要限制的方面，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，人們把稅收看作企業(yè)對(duì)國(guó)家應(yīng)有的貢獻(xiàn)，側(cè)重從作為征稅主體的國(guó)家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過(guò)程中的合法權(quán)利。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財(cái)務(wù)管理者開始認(rèn)識(shí)到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家稅法體系的完善，國(guó)家對(duì)企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國(guó)家稅務(wù)總局正式公開承認(rèn)了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業(yè)報(bào)紙《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實(shí)踐知識(shí)。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的主要有：營(yíng)業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營(yíng)業(yè)稅籌劃

營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅對(duì)象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營(yíng)企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進(jìn)行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評(píng)估該建筑物價(jià)值4000萬(wàn)元，甲乙各分得2000萬(wàn)元的房屋。此時(shí)，甲企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)額為2000萬(wàn)元，甲應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬(wàn)元），而乙企業(yè)則無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時(shí)，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時(shí)，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時(shí)，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加的稅負(fù)也會(huì)相應(yīng)加重。

3．1．3減少應(yīng)稅項(xiàng)目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法

我國(guó)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營(yíng)業(yè)稅的納稅范疇，而營(yíng)業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會(huì)導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)稅70萬(wàn)元及教育費(fèi)附加30萬(wàn)元，以上二項(xiàng)稅合計(jì)1100萬(wàn)元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷售，再次支付相關(guān)稅1100萬(wàn)元，乙企業(yè)實(shí)際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營(yíng)業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房?jī)H被銷售一次，只需交納一次營(yíng)業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對(duì)象的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨(dú)立的裝飾公司，專門為購(gòu)房戶裝修。具體可與購(gòu)房戶簽訂兩份合同，一份是開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房戶簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購(gòu)房戶簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過(guò)分散經(jīng)營(yíng)收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資歷，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

3．2．3合理確定增值額進(jìn)行籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時(shí)對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進(jìn)稅率，價(jià)格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價(jià)高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價(jià)格時(shí)，要全盤考慮，既要考慮價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力又要考慮企業(yè)的最終收益。

3．3企業(yè)所得稅籌劃

與營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對(duì)企業(yè)所得稅的影響后才是真實(shí)的效益。

3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃

選擇投資地區(qū)進(jìn)行稅收籌劃，是伴隨著國(guó)家對(duì)部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺(tái)而產(chǎn)生的，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因此得到官方承認(rèn)與支持。納稅人經(jīng)過(guò)核算其成本和收益，可在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊(cè)。如果企業(yè)已經(jīng)在無(wú)優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過(guò)一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。

3．3．2選擇從屬機(jī)構(gòu)籌劃

企業(yè)的從屬機(jī)構(gòu)主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機(jī)構(gòu)在設(shè)立手續(xù)、核算、納稅形式以及稅收優(yōu)惠等方面是不同的。子公司雖是獨(dú)立法人，設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，獨(dú)立核算和繳納所得稅等，但可以享受當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策；而分公司和辦事處則設(shè)立手續(xù)簡(jiǎn)單，不獨(dú)立核算，也不獨(dú)立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負(fù)較輕，但不享受稅收優(yōu)惠政策。因此，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)該根據(jù)具體情況分析，選擇促使企業(yè)獲得最大利益、稅負(fù)較輕的方案實(shí)施。

第7篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 所得稅 土地增值稅

一、前言

為了促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及健康發(fā)展，近幾年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度也逐漸加大，這在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本及經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了較明顯的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視利用稅收籌劃來(lái)使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及經(jīng)濟(jì)效益得到一定提高，本文主要就房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃等相關(guān)方面作以下分析。

二、什么是稅收籌劃

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是指納稅人在稅法規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)活動(dòng)等進(jìn)行籌劃和安排，充分利用稅法所提供的一切優(yōu)惠，對(duì)多種納稅方案進(jìn)行優(yōu)化選擇的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。稅收籌劃的具體表現(xiàn)就是在合法前提下“繳稅最少，繳稅最晚?！薄?/p>

（二）稅收籌劃的特點(diǎn)

1、合法性。進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，納稅人必須嚴(yán)格遵循稅法的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，然后再結(jié)合稅法及本企業(yè)的具體情況，從多種涉稅行為中，選出對(duì)本企業(yè)最有利的方案。此過(guò)程中，需對(duì)經(jīng)營(yíng)條件、投資環(huán)境以及其他法規(guī)進(jìn)行綜合考慮，因此，合法是稅收籌劃的主要特征。

2、全局性。進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，企業(yè)需對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)決策問(wèn)題、財(cái)務(wù)活動(dòng)及納稅問(wèn)題進(jìn)行多方面考慮，然后制定出對(duì)企業(yè)發(fā)展最有利的稅收籌劃方案。

3、目的性。稅收籌劃的主要目的就是在最大程度上獲取稅收利益。稅收利益的含義是： 一、獲得利益的時(shí)間價(jià)值應(yīng)盡可能對(duì)納稅時(shí)間進(jìn)行延遲，從而使稅收負(fù)擔(dān)得到一定減少；二、使納稅的絕對(duì)額得以減少，即盡可能通過(guò)減免稅的形式來(lái)使應(yīng)納稅數(shù)額降低到一定程度。在稅收籌劃過(guò)程中，均以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目標(biāo)作為一切稅務(wù)籌劃工作的出發(fā)點(diǎn)及歸宿。

4、超前性。稅收籌劃是在應(yīng)稅行為發(fā)生前而做的計(jì)劃及安排，其在事先通過(guò)多種方式對(duì)納稅方案調(diào)整，從而使稅負(fù)得到一定減少。

5、時(shí)效性。任何事物都會(huì)在不斷發(fā)生變化，而稅法也一樣，稅收政策主要是根據(jù)國(guó)家的發(fā)展需要而制定的，當(dāng)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化時(shí)，國(guó)家就會(huì)對(duì)稅收法律進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，應(yīng)和當(dāng)時(shí)具體的稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效結(jié)合，這樣所作出的籌劃才會(huì)具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性或重要性

（一）稅收籌劃主要是建立在納稅人對(duì)國(guó)家稅法比較清楚的理解及掌握的基礎(chǔ)上的，稅收籌劃的過(guò)程比較復(fù)雜，且也有一定難度，通過(guò)稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)可以逐步加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)核算與管理，從而使財(cái)務(wù)管理水平及納稅意識(shí)都得到相應(yīng)的提高。

（二）無(wú)償性是稅收的重要特點(diǎn)，而依法納稅又是每個(gè)企業(yè)的義務(wù)，納稅支出會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)一定損失，在收入、成本、費(fèi)用等都處在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)時(shí)，企業(yè)的稅后利潤(rùn)和納稅金額就是一種相互消長(zhǎng)的關(guān)系，通過(guò)稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利益會(huì)在一定程度上實(shí)現(xiàn)最大化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，其中以營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅最為重要。營(yíng)業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)只要預(yù)收了售房款，不論如何進(jìn)行賬務(wù)處理均需繳納營(yíng)業(yè)稅，因此，在營(yíng)業(yè)稅上進(jìn)行籌劃的可行性不大。而企業(yè)所得稅、土地增值稅則不同，不但稅率高、稅負(fù)重，而且可籌劃的空間較大，下面就企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅收籌劃分別進(jìn)行分析探討。

（二）關(guān)于企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1、降低賬面收入與延遲納稅時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)委托銷售公司對(duì)其產(chǎn)品開展銷售，并且與其交涉推遲開具銷售清單，使其納稅時(shí)間

盡可能被遞延，增加納稅資金的使用周期及時(shí)間價(jià)值。同時(shí)也能夠推遲銷售公司需要繳納的營(yíng)業(yè)稅。

2、借款利息支出。房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金非常大，每種籌資方式形成的稅負(fù)也不一樣。負(fù)債情況和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，因此企業(yè)必須選擇合理的籌資方法，確保風(fēng)險(xiǎn)和收益盡可能維持在平衡狀態(tài)。企業(yè)的資本主要由債權(quán)資本和股權(quán)資本組成，如果接受股權(quán)投資，那么則必須在稅后和投資人共同分配利潤(rùn)，這樣就不能對(duì)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行抵扣；如果接受債權(quán)投資，那么可將利息費(fèi)用資本化或費(fèi)用化，對(duì)于資本化部分的利息支出可記入開發(fā)產(chǎn)品成本，對(duì)于費(fèi)用化部分的利息支出則可在稅前進(jìn)行有效扣除，從而減少應(yīng)納稅所得額。

3、關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)很大，我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收主要使用“先預(yù)繳后匯算清繳”的方式。因此，企業(yè)對(duì)其實(shí)行科學(xué)的籌劃可以在一定程度上減少企業(yè)稅負(fù)。

（1）利息費(fèi)用籌劃。若企業(yè)使用負(fù)債方法來(lái)籌資，符合要求的利息費(fèi)用可以按照金融機(jī)構(gòu)同期銀行貸款利率計(jì)算扣除，同時(shí)將利息費(fèi)用計(jì)入到房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可再按照項(xiàng)目的地價(jià)和開發(fā)成本兩項(xiàng)合計(jì)20%標(biāo)準(zhǔn)加計(jì)扣除。若企業(yè)采取權(quán)益資本籌資方法來(lái)籌資，那么就不會(huì)產(chǎn)生利息費(fèi)用，也無(wú)法將未產(chǎn)生的利息費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)。近幾年因?yàn)楹暧^調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，貸款額度減少。企業(yè)可提前測(cè)算，若貸款利息小于土地收購(gòu)資金和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩者相加的5%，那么其扣除方法則應(yīng)選用兩者相加的10%來(lái)計(jì)算，這樣開發(fā)產(chǎn)品增值額降低，進(jìn)而減少需要繳納的土地增值稅。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策開展籌劃。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的稅法規(guī)定，如果企業(yè)在建項(xiàng)目屬于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅。企業(yè)可適當(dāng)加大扣除項(xiàng)目基數(shù)，降低增值額，并制定適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)政策，對(duì)免稅收益進(jìn)行測(cè)算，選擇納稅最少，收益最大的方案。

（3）采取分散相關(guān)經(jīng)營(yíng)收入開展籌劃。房款和裝修款是房地產(chǎn)企業(yè)收入的主要來(lái)源。由于受到用戶要求帶來(lái)的影響，裝修費(fèi)用日益變大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇成立裝飾公司，且和客戶分別簽訂房地產(chǎn)銷售和裝修服務(wù)兩份合同。該方法不僅可以降低土地增值稅，并且還可以降低營(yíng)業(yè)稅。

五、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃必須關(guān)注的問(wèn)題

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的教育培訓(xùn)

財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的高低在一定程度上決定了企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否能夠順利運(yùn)行，因此財(cái)務(wù)人員不僅要對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)熟悉掌握，同時(shí)對(duì)于稅法方面，也必須提高和強(qiáng)化。從高?；蛘咂渌髽I(yè)精通財(cái)稅法規(guī)知識(shí)的專業(yè)人員中聘請(qǐng)講師，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行綜合素質(zhì)提高的培訓(xùn)是提高財(cái)務(wù)人員財(cái)稅專業(yè)知識(shí)最有效的方式之一。其次要加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)，提高管理人員對(duì)于稅收繳納的重視，有利于提高員工的教育效果。

（二）企業(yè)要努力實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算與稅法的統(tǒng)一

全面的審視核算制度體系以及稅法體系，對(duì)兩者相互對(duì)立的方面進(jìn)行分析研究，從多方面進(jìn)行考慮，讓稅法和核算制度的統(tǒng)一建立在全面的系統(tǒng)基礎(chǔ)上。在統(tǒng)籌稅法和核算管理時(shí)，要遵循成本效率原則，既不能簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)審核的工作，忽視審核信息對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要作用，也不能盲目的擴(kuò)大差異，片面的增加核算的靈活性，忽視企業(yè)可能出現(xiàn)的偷稅漏稅現(xiàn)象，給財(cái)務(wù)最終的審核帶來(lái)壓力，影響企業(yè)的財(cái)政收入。

六、結(jié)語(yǔ)

稅收籌劃是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的一項(xiàng)重要活動(dòng)，其最終目的是使企業(yè)的稅收成本得到一定降低，本文分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)問(wèn)題并提出幾點(diǎn)合理化建議，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)員工教育培訓(xùn)，努力提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)，從各方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化，以促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展與進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

[1]郜月.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系下投資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)概述[J].河南科技，2010（07）：56―62

第8篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財(cái)務(wù)管理；策略

房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，資金回籠較慢，因此，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨較大的資金壓力。而加強(qiáng)稅收籌劃，提高財(cái)務(wù)管理的水平，能夠有效地實(shí)現(xiàn)資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生積極影響。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識(shí)到了財(cái)務(wù)管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來(lái)看，很多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理在稅收籌劃方面所發(fā)揮的作用還認(rèn)識(shí)不足，還存在一系列的問(wèn)題。因此，開展國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)財(cái)務(wù)管理影響的研究就顯得尤為重要。

一、相關(guān)概念介紹

（一）稅收籌劃

很多學(xué)者對(duì)稅收籌劃的概念進(jìn)行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。有學(xué)者認(rèn)為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規(guī)的前提下[1]，通過(guò)對(duì)企業(yè)的內(nèi)部資源的合理配置和調(diào)整，提前做出的和稅收活動(dòng)相關(guān)的籌劃活動(dòng)，以達(dá)到節(jié)省稅收，延遲納稅的目的。有學(xué)者認(rèn)為稅收籌劃的主體是企業(yè)的管理者，籌劃的客體是企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[2]，而稅收籌劃的工具則是現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)和會(huì)計(jì)核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業(yè)稅負(fù)。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質(zhì)上的區(qū)別，其是在法律的框架范圍內(nèi)進(jìn)行的。稅收籌劃在促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展方面有兩個(gè)方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業(yè)的利潤(rùn)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)要想占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業(yè)稅負(fù)。另一方面，可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境日益復(fù)雜，存在一系列的風(fēng)險(xiǎn)因素。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實(shí)自身的現(xiàn)金流，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

（二）財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理，顧名思義是針對(duì)市場(chǎng)主體的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理的過(guò)程。財(cái)務(wù)管理是和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相伴而生的，其目的是對(duì)市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理，從而提升市場(chǎng)主體內(nèi)部資源配置的效率[5]。財(cái)務(wù)管理通常體現(xiàn)為財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和財(cái)務(wù)控制。而財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的內(nèi)容主要包括三個(gè)方面：首先，籌資活動(dòng)的管理。籌資活動(dòng)指的是市場(chǎng)主體為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，通過(guò)多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)管理。很多企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)資金的收入和支付，比如支付應(yīng)付賬款、收回應(yīng)收賬款等，而這種因企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的和資金有關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)，被稱為資金的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。而資金運(yùn)營(yíng)管理就是針對(duì)資金運(yùn)營(yíng)過(guò)程的管理。最后，投資活動(dòng)管理。企業(yè)為了達(dá)到預(yù)期的收益率，會(huì)對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行分析，從而開展項(xiàng)目投資活動(dòng)，比如常見的企業(yè)購(gòu)置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)，購(gòu)入其他企業(yè)的股權(quán)等。

二、稅收籌劃對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)分析手段

財(cái)務(wù)分析指的是財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理后，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，通過(guò)不同的計(jì)算方式對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為之后的財(cái)務(wù)決策提供依據(jù)的過(guò)程。在企業(yè)的籌資活動(dòng)階段，企業(yè)稅負(fù)影響較大的是土地增值稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅的影響主要體現(xiàn)在稅前利息的扣除上，因?yàn)楦鶕?jù)稅法的規(guī)定不同的籌資方式所產(chǎn)生的利息可以在限額內(nèi)扣除。在企業(yè)所得稅方面，企業(yè)債務(wù)融資所需要支付的利息可以用費(fèi)用的方式在稅前扣除。而房地產(chǎn)企業(yè)要想做好關(guān)于土地增值稅和企業(yè)所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規(guī)范財(cái)務(wù)分析手段。在傳統(tǒng)的模式中，房地產(chǎn)企業(yè)總是主觀分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，這種方式得出的結(jié)論客觀性較差。而企業(yè)完全可以采取定量財(cái)務(wù)分析的手段，通過(guò)建立數(shù)據(jù)模型得出企業(yè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，然后尋找最優(yōu)的籌資方式，也可以對(duì)不同籌資方式所產(chǎn)生的利息支出進(jìn)行量化分析，從而確定籌劃方案。

（二）提高企業(yè)財(cái)務(wù)控制意識(shí)

財(cái)務(wù)控制指的是對(duì)企業(yè)不同業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行分析和控制的過(guò)程，其目的是提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。同時(shí)，財(cái)務(wù)控制意識(shí)也可以對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制，可以反作用于企業(yè)稅收方案的制定。舉例來(lái)說(shuō)，在資本運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的銷售環(huán)節(jié)，可扣除項(xiàng)目的加計(jì)扣除能夠?qū)ν恋卦鲋刀惖亩愵~產(chǎn)生較大的影響。如果企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門缺乏財(cái)務(wù)控制的意識(shí)，沒有將項(xiàng)目的加計(jì)扣除費(fèi)用進(jìn)行區(qū)分，那么就會(huì)導(dǎo)致加計(jì)部分無(wú)法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負(fù)。如果企業(yè)的財(cái)務(wù)人員具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)控制意識(shí)，那么就可以細(xì)化銷售環(huán)節(jié)可抵扣項(xiàng)目的管理方式，從而提高加計(jì)扣除的額度，進(jìn)一步降低土地增值稅的稅負(fù)。與此同時(shí)，企業(yè)可以對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的出租環(huán)節(jié)會(huì)涉及大量的房產(chǎn)稅，財(cái)務(wù)管理人員需要對(duì)房產(chǎn)稅中涉及的非房地產(chǎn)納稅范圍的費(fèi)用進(jìn)行區(qū)分，這樣才能夠合理降低房產(chǎn)稅稅負(fù)。

（三）提升財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能力

財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指的是財(cái)務(wù)管理人員能夠以過(guò)去的財(cái)務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息為基礎(chǔ)，利用科學(xué)的財(cái)務(wù)分析手段，對(duì)信息進(jìn)行處理，進(jìn)而對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)活動(dòng)做出科學(xué)的推斷的活動(dòng)。財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能幫助企業(yè)制定預(yù)案。企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)是為了降低企業(yè)稅負(fù)，優(yōu)化資金配置，充裕企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。而房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資活動(dòng)時(shí)會(huì)受到各種因素的影響，如果不能夠?qū)ν顿Y活動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，那么就很可能會(huì)降低企業(yè)稅收籌劃的有效性。舉例來(lái)說(shuō)，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在不同的區(qū)域建設(shè)分支機(jī)構(gòu)，使之對(duì)投資活動(dòng)進(jìn)行籌劃。在分支機(jī)構(gòu)成立之前，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)分支機(jī)構(gòu)面對(duì)的法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并經(jīng)過(guò)評(píng)估以后，決定是否成立新的分支機(jī)構(gòu)。

三、國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)稅收籌劃方式

（一）籌資活動(dòng)的稅收籌劃方式

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中很難不產(chǎn)生籌資活動(dòng)，而不同的籌資活動(dòng)所帶來(lái)的資本成本具有很大的差異。因此，國(guó)有企業(yè)籌資活動(dòng)的首要問(wèn)題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和發(fā)行股票等方式?；趪?guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其在金融市場(chǎng)上具備較強(qiáng)的實(shí)力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發(fā)行債券和信托融資。房地產(chǎn)企業(yè)較多地選擇債務(wù)融資的方式，因此，債務(wù)融資所產(chǎn)生利息費(fèi)用可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，在稅前扣除，而且，債務(wù)利息費(fèi)用同樣是土地增值稅的重要扣除項(xiàng)目。而權(quán)益融資方式所產(chǎn)生的股息起不到“稅盾”的效應(yīng)。但是，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回收慢，因此，較高比例的債務(wù)融資很可能引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，企業(yè)應(yīng)該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。

（二）資金運(yùn)營(yíng)活動(dòng)的稅收籌劃方式

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在資金運(yùn)營(yíng)階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)。一方面，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)會(huì)涉及契稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅。其中土地增值稅和房產(chǎn)稅的占比較大，是稅收籌劃的重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。在房地產(chǎn)商品的銷售環(huán)節(jié)，由于其開發(fā)的商品具有多樣化的特點(diǎn)，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)該根據(jù)商品的類型分開核算。根據(jù)土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發(fā)總成本-加計(jì)扣除-稅金及附加-期間費(fèi)用）×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進(jìn)稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對(duì)應(yīng)的稅率和扣除系數(shù)是不同的，因此，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)分開核算。另一方面，在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，涉及較多的稅種是房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，那么再按照政府規(guī)定比例扣除后，以余值的1.2%計(jì)算。如果以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，那么房產(chǎn)稅的金額為年租金收入×12%。在對(duì)房地產(chǎn)出租行為進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，國(guó)有企業(yè)常見的手段是明確合同，區(qū)分合同中的業(yè)務(wù)內(nèi)容。舉例來(lái)說(shuō)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在出租住宅配套時(shí)，應(yīng)該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權(quán)的租賃合同，另一份為房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同。因?yàn)?，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不屬于房產(chǎn)稅的征收范圍，所以，在計(jì)算出租項(xiàng)目的房產(chǎn)稅時(shí)，會(huì)降低稅基，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

（三）投資活動(dòng)的稅收籌劃方式

由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，因此，項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中非常容易受到外在因素的影響，導(dǎo)致商品出現(xiàn)資產(chǎn)減值的情況，但是，由于開發(fā)時(shí)的賬面價(jià)值過(guò)高，企業(yè)以賬面價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)，得到的房產(chǎn)稅額過(guò)高。針對(duì)這種情況，國(guó)有企業(yè)的稅收籌劃方式如下。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在開展PPP項(xiàng)目時(shí)，可以用商業(yè)用地出資成立一家控股子公司，而根據(jù)中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資者投入固定資產(chǎn)的成本應(yīng)該按照合同或者協(xié)議約定的價(jià)值確定，但是，協(xié)議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產(chǎn)使用權(quán)所有者，因此，并不繳納房產(chǎn)稅，而控股子公司應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅可以按照減值后地產(chǎn)的公允價(jià)值入賬，這就降低了房產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù)，從而降低了房產(chǎn)稅稅負(fù)。此外，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)在三四線城市成立物業(yè)公司的形式，享受區(qū)域的優(yōu)惠稅率，從而降低企業(yè)所得稅稅額。

四、國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化策略

（一）引入定量化的財(cái)務(wù)分析手段

企業(yè)的稅收籌劃方案會(huì)影響財(cái)務(wù)管理的方法，而財(cái)務(wù)管理方法又會(huì)反過(guò)來(lái)影響稅收籌劃方案。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境的不斷變動(dòng)，依靠定性化財(cái)務(wù)分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強(qiáng)，所以，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要想通過(guò)稅收籌劃提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，就必須引入定量化的財(cái)務(wù)管理方法，提升財(cái)務(wù)管理決策的科學(xué)性。首先，財(cái)務(wù)管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。其次，在企業(yè)籌資過(guò)程中會(huì)存在不同的籌資方式和資本成本。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案時(shí)會(huì)考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財(cái)務(wù)管理人員能夠從完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，對(duì)資本成本進(jìn)行量化分析，從而取得投資成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有機(jī)平衡。最后，在計(jì)算利息所產(chǎn)生的節(jié)稅效應(yīng)時(shí)，也應(yīng)該運(yùn)用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。

（二）增強(qiáng)財(cái)務(wù)控制意識(shí)

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案也會(huì)受到市場(chǎng)環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境的影響，所以，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升財(cái)務(wù)控制意識(shí)，優(yōu)化稅收籌劃的方案。首先，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在針對(duì)土地增值稅制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)該對(duì)稅前扣除的項(xiàng)目做細(xì)致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發(fā)成本、利息費(fèi)用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過(guò)對(duì)成本的控制達(dá)到降低稅負(fù)的目的。其次，國(guó)有房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善發(fā)票的管理制度，加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理，尤其是做好增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的管理工作。財(cái)務(wù)人員要提升發(fā)票的完整性和規(guī)范性，確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。最后，國(guó)有企業(yè)還可以結(jié)合實(shí)際情況延遲收入確認(rèn)，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)，從而達(dá)到延遲納稅的效果。

（三）發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的作用

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，本質(zhì)上是一種事前的控制，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門必須發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的作用，在涉及房地產(chǎn)的各種業(yè)務(wù)類型時(shí)，應(yīng)該做好稅收籌劃的預(yù)案。首先，在投資活動(dòng)中，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立控股公司的方式或者在不同地域開設(shè)分支機(jī)構(gòu)的方式來(lái)降低企業(yè)稅負(fù)。其次，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善會(huì)計(jì)核算制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的落實(shí)工作，明確各個(gè)財(cái)務(wù)崗位的職責(zé)，杜絕各個(gè)崗位職責(zé)權(quán)限相互交叉重疊的情況。最后，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該梳理各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程、完善內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，降低各個(gè)財(cái)務(wù)崗位或者各個(gè)分子公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)違規(guī)行為的概率。

（四）提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作和稅收籌劃工作都是由財(cái)務(wù)人員直接負(fù)責(zé)的，因此，稅收籌劃和財(cái)務(wù)管理的有效性都與財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)有著密切的聯(lián)系。首先，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在人才招錄環(huán)節(jié)，應(yīng)該嚴(yán)格把控招聘的質(zhì)量關(guān)，選擇那些既具備過(guò)硬的財(cái)務(wù)理論知識(shí)，同時(shí)又具備豐富稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)的人才。其次，企業(yè)要督促財(cái)務(wù)人員積極學(xué)習(xí)。一方面，財(cái)務(wù)管理人員要樹立終身學(xué)習(xí)的意識(shí)，提前做好財(cái)務(wù)決策的知識(shí)儲(chǔ)備。同時(shí)，還要積極學(xué)習(xí)有關(guān)的稅務(wù)知識(shí)，提高稅務(wù)籌劃的能力。另一方面，由于國(guó)家的稅收政策處在發(fā)展和變化當(dāng)中，財(cái)務(wù)人員必須及時(shí)關(guān)注國(guó)家的稅收政策，并能夠根據(jù)稅收政策做出財(cái)務(wù)方面的迅速反應(yīng)。最后，財(cái)務(wù)管理人員要提升道德修養(yǎng)，遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法律法規(guī)，確保稅務(wù)籌劃工作在法律的框架內(nèi)進(jìn)行。除此之外，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該將財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃工作納入績(jī)效考核體系中，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，起到良好的激勵(lì)作用。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收種類較多，稅負(fù)較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質(zhì)是在法律規(guī)范范圍內(nèi)合理地減少企業(yè)稅負(fù)，延遲納稅時(shí)間。而稅收籌劃和財(cái)務(wù)管理之間具有密切的聯(lián)系，二者是相互依存、相互統(tǒng)一的。稅收籌劃可以推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提升，而財(cái)務(wù)管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對(duì)財(cái)務(wù)管理和稅收籌劃的概念進(jìn)行了介紹，并且分析了二者之間的關(guān)系，進(jìn)而介紹了國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要手段，最后，從多個(gè)角度提出了提高國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的策略。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃；探討

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢(shì)頭，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時(shí)隨著政府稅收收入的增加，也會(huì)相應(yīng)地增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個(gè)投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費(fèi)助推房?jī)r(jià)高漲”。 根據(jù)國(guó)家財(cái)政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長(zhǎng)23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長(zhǎng)速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價(jià)格的增長(zhǎng)速度決定的。財(cái)政部還說(shuō)明了房產(chǎn)稅收入快速增長(zhǎng)的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的保有量一直保持快速增長(zhǎng)。2011年辦公樓銷售額同比增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比增長(zhǎng)23.7%。二是房屋租賃價(jià)格上升，2011年居民消費(fèi)價(jià)格中的居住類價(jià)格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，效益與風(fēng)險(xiǎn)并存；受政府的干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時(shí)效性強(qiáng)

我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)是屬于國(guó)家宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受政府干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對(duì)于作為國(guó)家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時(shí)可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時(shí)效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計(jì)劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

隨著我國(guó)住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長(zhǎng)到2006年的19 382.46億元，13年間增長(zhǎng)了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期我國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度。對(duì)于一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極其激勵(lì)。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是行業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國(guó)家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國(guó)家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識(shí)、有利于增加國(guó)家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國(guó)家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對(duì)企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報(bào)納稅，與依法誠(chéng)信納稅是完全一致的。

3.我國(guó)的稅收大環(huán)境越來(lái)越好，我國(guó)稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來(lái)，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對(duì)集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識(shí)不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國(guó)家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國(guó)僅興起數(shù)年。目前，我國(guó)不少人對(duì)稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識(shí)不深。隨著時(shí)間的推移，大眾對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對(duì)新生事物接受能力強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有效措施之一，越來(lái)越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

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