房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

在我國投資性房產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有關(guān)公允價(jià)值度量的條款是：房產(chǎn)公司應(yīng)該在會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)期限結(jié)束時(shí)運(yùn)用成本機(jī)制將投資性房地產(chǎn)做后續(xù)的核算：倘若存在充分理由并足以說明投資性房地產(chǎn)公司的公允價(jià)值可以穩(wěn)妥地連續(xù)獲取，即可選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。一旦房地產(chǎn)經(jīng)營單位的計(jì)量機(jī)制得以約定執(zhí)行，不允許再自由更改?；诖?，我們會(huì)越發(fā)熱衷于成本計(jì)量機(jī)制，僅當(dāng)公允價(jià)值可以準(zhǔn)確無誤的獲取時(shí)，才可選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)置換時(shí)，若采用了傳統(tǒng)的成本計(jì)量機(jī)制，則把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換以前的財(cái)務(wù)賬面價(jià)值當(dāng)作轉(zhuǎn)換之后的下賬價(jià)值；若采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)，把投資性房產(chǎn)更改為自用房產(chǎn)，則需把更改之日的公允價(jià)值當(dāng)做自用房產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原來的賬面價(jià)值的差額當(dāng)做公允價(jià)值更改利益損失，把它計(jì)算在當(dāng)時(shí)的利益損失之內(nèi)，當(dāng)自用的房地產(chǎn)或者以前的儲(chǔ)備貨物更改為選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，取用更改之日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值度量低于以前賬面價(jià)值的數(shù)額當(dāng)做資本公積金計(jì)算在所有者利益之內(nèi)。當(dāng)房產(chǎn)公司核實(shí)此項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)時(shí)，那些原來計(jì)入所有者權(quán)益的資產(chǎn)更改為處置時(shí)期的投資利潤。當(dāng)采取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，不給投資性房地產(chǎn)實(shí)施折舊和分?jǐn)備N售，要按資產(chǎn)負(fù)債明細(xì)表每日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值當(dāng)做基礎(chǔ)條件來修正它的賬面價(jià)值，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的所差部分計(jì)算在當(dāng)時(shí)所在時(shí)期的收益之內(nèi)。

二、新準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用條件

能夠確切的說，公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制的信息資料關(guān)聯(lián)性比歷史成本計(jì)量機(jī)制的關(guān)聯(lián)性具有與生俱來的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)，此評(píng)價(jià)也是經(jīng)過我國多個(gè)實(shí)例檢驗(yàn)所證實(shí)的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時(shí)和將來的房地產(chǎn)投資商拿出最有價(jià)值的決策信息依據(jù)一直是當(dāng)代廣大會(huì)計(jì)工作者的奮斗愿望，落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的奮斗目標(biāo)就是要盡其所能地推廣和使用公允價(jià)值這一連續(xù)計(jì)量機(jī)制。但是，參照相關(guān)專業(yè)人士把我們國家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表給予統(tǒng)計(jì)，在國家推行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后，選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制實(shí)施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報(bào)的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制而且將所有股東的權(quán)益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國銀行，其金額數(shù)目突破三十三點(diǎn)一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點(diǎn)一一萬元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒加入其中。有關(guān)專業(yè)人士就這個(gè)問題進(jìn)行深入研究，得到的最關(guān)鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制時(shí)要具備極強(qiáng)約束力的基礎(chǔ)條件，另外在具有很強(qiáng)約束力的前提下，還必須存在相當(dāng)恰當(dāng)?shù)挠?jì)量體系來確保投資性房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量工作的高效開展。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定和作用

國際上曾有著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)計(jì)量核算能力。由此可見，一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)量能力相對(duì)于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動(dòng)生產(chǎn)率的波動(dòng)，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴(yán)重地左右到產(chǎn)權(quán)由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟(jì)學(xué)家也曾做過闡述，其基本思想是說會(huì)計(jì)的計(jì)量職能是會(huì)計(jì)體系的核心價(jià)值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進(jìn)行計(jì)量和核算，那么，即可以大力促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細(xì)研究公允價(jià)值的概念、環(huán)節(jié)和計(jì)量措施等內(nèi)容。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指出，公允價(jià)值是指在平等交易中掌握具體情況細(xì)節(jié)的財(cái)務(wù)所有人主動(dòng)實(shí)施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國際上對(duì)公允價(jià)值的定義可認(rèn)為，公允價(jià)值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營主體間長期的交易行為；C實(shí)施交易的價(jià)格是公開的、透明的，合理的和大家公認(rèn)的。對(duì)在市場上實(shí)施的所有交易都是同等公平看待；D實(shí)施交易的價(jià)格是隨時(shí)都能夠獲得的，而且進(jìn)行極小的投入就可以獲得這些價(jià)格信息。依據(jù)我們國家投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值可以隨時(shí)把握地獲取時(shí)，該企業(yè)財(cái)務(wù)核算方能夠選用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。所以，根據(jù)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個(gè)項(xiàng)目要求的情況下方允許運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制。通常來說，我們國家現(xiàn)一時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格在全國大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽光實(shí)施的?，F(xiàn)時(shí)我們國家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項(xiàng)要求，所以就整體上來說，我們國家對(duì)投資性房地產(chǎn)實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量機(jī)制是完全可以做到的。那么，公允價(jià)值與市場價(jià)值這兩個(gè)概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場價(jià)值說的是在瞬息萬變的市場上采購一筆資產(chǎn)或償還一筆債務(wù)所采用的市場價(jià)格，也可叫市場價(jià)格或者交換價(jià)格。把公允價(jià)值與市場價(jià)值對(duì)照起來比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定允許依托公開了的市場價(jià)格。市場價(jià)格可作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當(dāng)作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開公允的市場價(jià)格條件下，依據(jù)公開的市場價(jià)格能夠極方便地確定公允價(jià)值。此類情況是在局部范圍內(nèi)選定市場價(jià)格與公允價(jià)格的差別來確定。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量工作的見解

依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開發(fā)后的計(jì)量機(jī)制應(yīng)維持成本方式度量，遵照時(shí)間安排對(duì)投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷售，針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日，實(shí)施減值測(cè)試并做好減值和計(jì)提減值的準(zhǔn)備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲(chǔ)貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲(chǔ)備貨物時(shí)，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價(jià)值數(shù)量實(shí)施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒有發(fā)生更改，更改的只是擁有財(cái)產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過程的利益損失。

五、結(jié)語

第2篇：房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 計(jì)量模式 公允價(jià)值 會(huì)計(jì)政策選擇

2006年2月我國財(cái)政部了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,其中投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)準(zhǔn)則中分離出來。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)有成本模式和公允價(jià)值模式可供選擇。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的有關(guān)規(guī)定

我國的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

在成本計(jì)量模式下,資產(chǎn)負(fù)債表日需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊(或攤銷),如果發(fā)生了減值,需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

在公允價(jià)值計(jì)量模式下,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊(或攤銷),也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。但在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的情況下,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,以此來調(diào)整企業(yè)當(dāng)年利潤。但是必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,并且同時(shí)滿足下列條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

在這兩種不同計(jì)價(jià)模式下,投資性房地產(chǎn)的價(jià)值反映會(huì)具有明顯區(qū)別。比較而言,公允價(jià)值計(jì)量模式采用了更接近市場價(jià)格的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值,因而它更能公允地、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)報(bào)表時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值,更有利于報(bào)表閱讀者了解企業(yè)資產(chǎn)的擁有狀況,增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的決策有用性。但是在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的情況下,采取公允價(jià)值計(jì)量會(huì)加大相關(guān)企業(yè)的利潤波動(dòng)性。在我國目前的市場狀況下,更多的投資性房地物業(yè)體現(xiàn)為持續(xù)升值,同時(shí)由于公允價(jià)值模式下不再計(jì)提折舊,這兩個(gè)因素將導(dǎo)致實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)在未來幾年中可獲得正收益,從而表現(xiàn)為激進(jìn)的會(huì)計(jì)政策。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的應(yīng)用情況分析

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則明確提出成本模式與公允價(jià)值模式是投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)兩種可供選擇的模式。在新準(zhǔn)則剛剛出臺(tái)時(shí),各界普遍預(yù)測(cè)很多公司會(huì)傾向于用公允價(jià)值模式,但是在2007年的上市公司中期報(bào)告中卻顯示出,眾多握有物業(yè)的房地產(chǎn)公司及商業(yè)地產(chǎn)資源的熱點(diǎn)公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的寥寥無幾,大多數(shù)公司仍決定采用成本模式。

從2008年1月22日滬深兩市上市公司公布首份2007年年報(bào)開始,截止2008年4月30日,除?鄢ST威達(dá)(000603)和九發(fā)股份(600180)兩家公司外,滬深兩市合計(jì)1570家上市公司(滬市861家,深市709家)公布了2007年年報(bào),其中非金融類上市公司1543家,金融類上市公司27家,A+H股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司,占1570家的40.13%。這些公司絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式,僅18家上市公司(占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%)采用的是公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)凈收益為22.79億元,占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61%,占1570家上市公司凈利潤的0.23%。

根據(jù)上述18家公司披露的年報(bào),投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法主要有房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格(10家上市公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價(jià)下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的具體確定方法。

三、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的動(dòng)因分析

1、我國對(duì)于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量政策上的限制

《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則允許上市公司采用成本模式也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。但在導(dǎo)向上,更主張采用成本模式計(jì)量。準(zhǔn)則對(duì)采用成本計(jì)量模式的企業(yè)沒有任何條件限制,每一個(gè)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)均可采用該種方法。并且在準(zhǔn)則指南中明確指出:“企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量”。而采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,提出了限定條件,即必須保證有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,并且同時(shí)滿足下列條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。另外規(guī)定已經(jīng)采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得通過會(huì)計(jì)政策變更轉(zhuǎn)回成本模式。上述規(guī)定是基于我國國情提出的,因此,上市公司在決定是否采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)非常謹(jǐn)慎,除非有充分的市場環(huán)境和技術(shù)支持,否則不會(huì)貿(mào)然采用公允價(jià)值模式,以避免公允價(jià)值運(yùn)用對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)可能造成的不良后果。

2、上市公司管理層盈余管理的動(dòng)因

如果上市公司具備了采用公允價(jià)值計(jì)量的條件,對(duì)公司管理層而言,將面臨采用成本模式計(jì)量或采用公允價(jià)值計(jì)量兩種選擇。從進(jìn)行盈余管理的角度出發(fā),管理層會(huì)傾向于選擇采用成本模式計(jì)量。主要考慮在成本模式下,當(dāng)投資性房地產(chǎn)出售時(shí),收益可一次性全部進(jìn)入當(dāng)期利潤;同時(shí),投資性房地產(chǎn)需要計(jì)提折舊,出售時(shí)可將前期已計(jì)提的折舊全部轉(zhuǎn)化為出售當(dāng)期的利潤,可實(shí)現(xiàn)利潤在不同期間的調(diào)節(jié)。

3、納稅影響的動(dòng)因

公司在決定是否采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí),必須考慮其對(duì)公司納稅的影響。如果采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)將不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,但稅收上沒有明確是否可稅前扣除投資性房地產(chǎn)的這部分折舊,可能失去“稅盾功效”。另外,所得稅實(shí)施條例對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)收益是否繳納所得稅沒有明確的規(guī)定。如果上市公司將公允價(jià)值凈收益繳納所得稅,將會(huì)增加稅收支出,減少凈利潤。2007年18家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益22.79億元,按25%的稅率計(jì)算應(yīng)繳納5.6975億元所得稅,平均到每個(gè)上市公司需要支付0.3165億元稅款。這無疑是一筆不小的支出,并且公允價(jià)值變動(dòng)增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果上市公司將公允價(jià)值凈收益繳納所得稅,將會(huì)增加稅收支出,減少凈利潤,并且公允價(jià)值變動(dòng)增加的收益缺乏現(xiàn)金流支撐。如果不繳納,上市公司稅負(fù)不變,但似乎有打球的嫌疑。在繳與不繳的兩難境地中,上市公司可能會(huì)采取謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)政策保持原有的成本計(jì)量模式,待相關(guān)稅收政策明確后再做決策。

4、公允價(jià)值計(jì)量條件的影響

采用公允價(jià)值模式計(jì)量,應(yīng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件:一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)市場;二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。上述條件非常嚴(yán)格,因?yàn)橐f明什么是活躍市場、相似環(huán)境、用途、新舊程度等房地產(chǎn)交易情況。實(shí)踐中要獲取這些信息不僅難度大,成本也很高,這就限制了上市公司采用公允價(jià)值模式。相反,傳統(tǒng)的成本模式下,獲取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比較之下,上市公司當(dāng)然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允價(jià)值模式,金額的確定也會(huì)成為上市公司的難題。無論是我國所規(guī)定的公允價(jià)值的確定方法,還是FASB在《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告第157號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量》中所構(gòu)建的“公允價(jià)值層次”,在本質(zhì)上是一致的。也就是說,公允價(jià)值的取得,首選的是活躍的公開市場報(bào)價(jià),如果在目前的市場條件下,公開市場報(bào)價(jià)不易取得,公允價(jià)值的確定則往往要通過專業(yè)評(píng)估人士的估價(jià)。從上述15家采用公允價(jià)值的公司所披露的公允價(jià)值確定方法來看,其中10家采用了房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,占到樣本公司的66.67%。由此可見,在公允價(jià)值的確定方面,實(shí)務(wù)界還是比較傾向于借助于獨(dú)立第三方的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。但問題在于,目前我國具備地產(chǎn)評(píng)估資格的有資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師,他們分別隸屬于財(cái)政部、建設(shè)部和國土資源部管理。在進(jìn)行地產(chǎn)估價(jià)時(shí)有時(shí)會(huì)依據(jù)各自的評(píng)估細(xì)則,投資性房地產(chǎn)價(jià)值的公允性難以保證。從西方實(shí)踐來看,由于“公允價(jià)值會(huì)計(jì)”的出現(xiàn)和發(fā)展,資產(chǎn)評(píng)估與公司會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師的合作不斷加強(qiáng)。資產(chǎn)評(píng)估既能夠解決市場不充分情況下如何確認(rèn)公允價(jià)值的難題,也能夠?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量的客觀真實(shí)提供強(qiáng)有力的技術(shù)支持。但目前,我國評(píng)估界在提高透明度和工作質(zhì)量,建設(shè)、完善高水準(zhǔn)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則方面還需要做大量的工作,尚不具備支持公允價(jià)值全面應(yīng)用的條件。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的單獨(dú)成章即是我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的需要,同時(shí)也是為了進(jìn)一步促進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國際趨同。從計(jì)量屬性角度看公允價(jià)值在某種程度上代表著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量可以提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性,滿足信息使用者決策需要。從長遠(yuǎn)來看,采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司會(huì)不斷增多。但是后續(xù)計(jì)量首次在投資性房地產(chǎn)等準(zhǔn)則中應(yīng)用,在執(zhí)行過程中難免會(huì)存在這樣或那樣的問題,這些問題的解決需要理論界和實(shí)務(wù)界的共同努力。我們應(yīng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施,完善公司治理結(jié)構(gòu),建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫,提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì),提升資產(chǎn)評(píng)估水平,協(xié)調(diào)稅收政策,以積極創(chuàng)造條件,在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量方面實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的國際趨同。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 裘宗舜、夏炎:投資性房地產(chǎn)為什么不愿采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式[J].金融與經(jīng)濟(jì),2007(12).

第3篇：房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

摘 要：我國的經(jīng)濟(jì)水平在不斷提高，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要的方面也得到了極大的發(fā)展，但是對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)來說工程的時(shí)間周期比較長，投資的財(cái)力和物力較大，因此在我們房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方面的任務(wù)較重，并且在我們核算的時(shí)候，由于上述所描述的情況會(huì)面臨較多的問題，鑒于此本文將會(huì)著重來探討房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算的相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì) 核算

在我國最近幾年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得了非常巨大的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)作為帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，受到了各方媒體和人員的密切關(guān)注，是否能夠完全做到會(huì)計(jì)核算和賬目設(shè)置的準(zhǔn)確合理是公司發(fā)展和社會(huì)監(jiān)督的重要方面。

我國對(duì)于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、銷售的獨(dú)特性決定了我國房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算與其余的商業(yè)商品會(huì)計(jì)核算的不同。所以在我國的房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展壯大并且逐步趨于成熟的條件下，很多會(huì)計(jì)的核算問題也逐步暴露。在這種情況之下，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性將會(huì)關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠健康發(fā)展，因此我們應(yīng)該加大對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算工作和解決問題的探討工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征

1.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說其收入比較復(fù)雜。商品銷售主要有開發(fā)銷售一體化和合同性開發(fā)兩種。對(duì)于后者來說是根據(jù)預(yù)先制定的合同開發(fā)項(xiàng)目，按照合同內(nèi)容的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收款確認(rèn)工作，而對(duì)于企業(yè)自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目商品因?yàn)槠渫度氲馁Y金較多，整個(gè)工程的開發(fā)周期較長。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品采取很多的收款方式進(jìn)行結(jié)算工作，比如預(yù)售、分期等方式。在收款過程中要制定銷售合同，并要確認(rèn)收款和辦理過戶等，所以對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一個(gè)比較復(fù)雜的過程。在實(shí)際的會(huì)計(jì)核算的過程中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移必須要以確定的實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)，因此對(duì)于一名高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員來說必須在工作中分清實(shí)質(zhì)的收入。綜上所述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行核算的時(shí)候其收入具有較高的復(fù)雜性。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)過程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長，所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過程中會(huì)投入大量的資金，想要收回成本需要大量的時(shí)間，在這個(gè)期間中，即使預(yù)售工作已經(jīng)完成，但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來說也無法確認(rèn)收入，這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位，而對(duì)于銷售樓房來說是以戶型為基本單位，這就造成了兩者的不配比。

3.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門，其基本的運(yùn)營都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目，但是在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目，以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性，這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，因此無論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知，現(xiàn)金流量表都無法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌，這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。

二、解決會(huì)計(jì)核算問題的措施

1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作，要明確本企業(yè)對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量，項(xiàng)目的具體規(guī)模，并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說來公司的下屬公司部門如果不對(duì)本單位內(nèi)的所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話，那就不用單獨(dú)設(shè)立開發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目內(nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體，為了賬目的核算更加方便，可以對(duì)開發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠?，并且可以把代建工程、房屋開發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬，然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。

在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬，然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象，設(shè)立成本卡片，這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分，抬頭的內(nèi)容包括開工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況，有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。

2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋€(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi)，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體，但是經(jīng)過我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷，能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤進(jìn)行調(diào)劑，權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷，能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確，進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。

再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況，這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購銷合同，所產(chǎn)生的資金問題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則，而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問題，在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營業(yè)外收入的情況。

3.擴(kuò)大信息透明度

在房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度：一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目，這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤，如果用于開發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的利潤更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息，這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督；

二是企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開，讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位，在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng)，尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況，更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來時(shí)刻監(jiān)督。主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購買工程物資款，對(duì)工人的工資發(fā)放情況，還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少；

三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性，為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量，以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說開發(fā)的工程需要的資金量巨大，所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長，所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高，而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長。

基于此種情況企業(yè)應(yīng)該就開發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金，把保證金計(jì)入工程成本，提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明，并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注，這樣才能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。

結(jié)語：

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對(duì)于會(huì)計(jì)的核算制度和體系趨于完善，我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算問題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動(dòng)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

一、土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

從會(huì)計(jì)核算角度看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅成本具有以下特點(diǎn)：一是土地增值稅成本的計(jì)提(營業(yè)稅金及附加)應(yīng)以會(huì)計(jì)中的權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，并符合配比原則的要求；二是土地增值稅成本的支出應(yīng)以稅法中的規(guī)定為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“營業(yè)稅金及附加――土地增值稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”和“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”等賬戶來對(duì)企業(yè)的土地增值稅成本進(jìn)行核算。如果企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，還應(yīng)該分項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要采取的是預(yù)售制度，故本文只對(duì)這種情形進(jìn)行討論。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身的特殊性，在房屋建設(shè)中企業(yè)先取得對(duì)客戶的預(yù)售收入，待建筑物竣工驗(yàn)收合格后再結(jié)算收入。稅法中規(guī)定，對(duì)于預(yù)售收入按照一定的比例預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目清算完畢后再多退少補(bǔ)土地增值稅款。

(1)取得預(yù)售收入時(shí)，公司需要按照預(yù)售收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅，賬務(wù)處理如下：計(jì)提時(shí)，借記“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。

(2)項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時(shí)按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計(jì)算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營業(yè)稅金及附加――土地增值稅”(按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計(jì))，貸記“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”。

(3)項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)前期預(yù)征的土地增值稅款和計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整：在取得稅務(wù)局土地增值稅清算報(bào)告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業(yè)稅金及附加――土地增值稅”(清算稅款總金額一前期累計(jì)計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用)、“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”(差額)，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”(清算稅款總金額一前期累計(jì)已繳納的土地增值稅)；實(shí)際補(bǔ)交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”(清算稅款總金額一前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅款)。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。

經(jīng)過以上賬務(wù)處理后，該項(xiàng)目“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅”賬戶和“待攤費(fèi)用――預(yù)繳土地增值稅”余額均為零。

二、土地增值稅的稅務(wù)處理

在上述會(huì)計(jì)處理中，土地增值稅處理存在三個(gè)時(shí)點(diǎn)：預(yù)繳時(shí)、結(jié)算收入時(shí)和清算時(shí)。對(duì)土地增值稅在企業(yè)所得稅前的扣除，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國稅函[2008]299號(hào))第一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整”。

按照國稅發(fā)[2006]31號(hào)文中對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)上確認(rèn)的預(yù)售收入在稅法中卻是應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅的銷售收入，因此，根據(jù)該“銷售收入(會(huì)計(jì)中的預(yù)售收入)”預(yù)繳的土地增值稅款理應(yīng)是稅法中的其對(duì)應(yīng)的營業(yè)稅金及附加。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，其預(yù)繳的土地增值稅可以在預(yù)計(jì)利潤中扣除。《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅亦是企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得“銷售收入”有關(guān)的、合理的支出，是準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除的。

由于會(huì)計(jì)上和稅務(wù)上處理的不同，企業(yè)在實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)在企業(yè)所得稅前扣除，而會(huì)計(jì)上確認(rèn)的費(fèi)用滯后，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值成本在企業(yè)所得稅前扣除是一個(gè)時(shí)間性差異，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒有影響，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，還是應(yīng)該注意到會(huì)計(jì)和稅務(wù)上的差異。在填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。

[例]某房地產(chǎn)公司2006年開始銷售，當(dāng)年預(yù)售收入為10000萬元，2007年銷售收入為50000萬元，至此該樓盤售罄，當(dāng)年年底結(jié)轉(zhuǎn)收入為60000萬元，2008～10月稅務(wù)清算土地增值稅款為500萬元，其相關(guān)處理如下(假設(shè)均為普通住宅，企業(yè)所得稅稅率均為25％)：

該公司會(huì)計(jì)處理如下(分錄單位：萬元)：

(1)2006年取得預(yù)售收入10000萬元，其繳納的土地增值稅=10000×0.005=50萬元，賬務(wù)處理為：

借：待攤費(fèi)用――預(yù)交土地增值稅　50

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅　50

借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅　50

貸：銀行存款　50

(2)2007年取得預(yù)售收入50000萬元時(shí)，其繳納的土地增值稅款=50000×0.005=250萬元。

借：待攤費(fèi)用――預(yù)交土地增值稅　250

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅　250

借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅　250

貸：銀行存款　250

在2007年底結(jié)轉(zhuǎn)60000萬元銷售收入時(shí)：

借：營業(yè)稅金及附加――土地增值稅　300

貸：待攤費(fèi)用――預(yù)交土地增值稅　300

(3)在2008年10月清繳土地增值稅款時(shí)，需補(bǔ)交200萬元(500-300)土地增值稅款：

借：營業(yè)稅金及附加――土地增值稅　200

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅　200

借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅　200

第5篇：房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】交叉持股 庫藏股法 交互分配法

交叉持股，是指兩個(gè)以上的公司，基于特定目的而相互持有對(duì)方所發(fā)行的股份，相互成為對(duì)方股東，形成企業(yè)法人間相互持股的現(xiàn)象。隨著我國證券市場的發(fā)展，企業(yè)集團(tuán)成員之間相互交叉持股的現(xiàn)象變得越來越普遍，其衍生出來的會(huì)計(jì)確認(rèn)與計(jì)量問題已成為合并報(bào)表編制中的一個(gè)難點(diǎn)。

一、交叉持股的財(cái)務(wù)影響與規(guī)制

（一）交叉持股的積極意義

交叉持股最早始于日本，目的是抵御惡意收購。1952年，日本陽和房地產(chǎn)公司事件該公司被惡意收購，三菱集團(tuán)下屬子公司開始交叉持股。從此以后，作為一種防御策略，交叉持股被廣泛應(yīng)用于企業(yè)管理。

可見，交叉持股的主要目的是按照母公司的意愿來支配股票價(jià)格，穩(wěn)定股票價(jià)格從而防止公司成為敵意收購的對(duì)象，從而有助于激勵(lì)經(jīng)營者注重公司長期發(fā)展；交叉持股還可以加強(qiáng)公司間的合作，降低交易成本，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力。由于交叉持股關(guān)系的存在，當(dāng)某一公司需要通過資本市場融資時(shí)，被持股公司通常會(huì)優(yōu)先地認(rèn)購股份或債券，從而降低公司籌資的風(fēng)險(xiǎn)與成本，因而交叉持股還能夠?yàn)楣救谫Y提供方便。

（二）交叉持股的消極作用

但是，交叉持股又存在許多弊端而遭到學(xué)界的嚴(yán)厲批評(píng)。交叉持股會(huì)使同一資金在企業(yè)間輾轉(zhuǎn)投資，從而成倍放大，與公司法的資本真實(shí)原則相沖突；子公司持有母公司股權(quán)，等于子公司把母公司的出資返還給了母公司，違背公司資本保全原則；母公司通過子公司間接地持有自己公司之股份，與公司禁止取得自己股份的規(guī)定相左；在交叉持股的狀態(tài)下，由于公司持有其他公司的股份，其表決權(quán)由出資人轉(zhuǎn)移到了經(jīng)營者等手中，出資人利益可能會(huì)受到損害。

（三）各國對(duì)交叉持股的規(guī)制

由于美國美國具有世界上最發(fā)達(dá)的資本市場，而且具有比較完善的監(jiān)管法律和比較理性的投資者，外部力量對(duì)公司的控制較為嚴(yán)密，交叉持股對(duì)公司治理的危害不大，因而美國法律并不禁止公司擁有自己的股份，從而也不禁止子公司擁有母公司股份。但是英國、歐盟、日本等國法律對(duì)交叉持股規(guī)制比較嚴(yán)格，當(dāng)企業(yè)間存在控制或從屬關(guān)系時(shí)，則嚴(yán)禁子公司取得母公司股份；若因特殊情形導(dǎo)致子公司不得不取得母公司的股份時(shí)，亦要求子公司于一定時(shí)間內(nèi)，處分該股份。

1999年，遼寧成大股份有限公司與廣發(fā)證券有限責(zé)任公司彼此成為對(duì)方的第二大股東，中國證監(jiān)會(huì)于1999年予以了審核批準(zhǔn)，表明了我國證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)交叉持股的肯定。2006年2月15日，財(cái)政部的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)――合并財(cái)務(wù)報(bào)表》，首次對(duì)企業(yè)集團(tuán)成員之間交叉持股等問題提出了相應(yīng)的解決辦法，等于從準(zhǔn)則層面認(rèn)同了交叉持股的合法性?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)――合并財(cái)務(wù)報(bào)表》第十五條規(guī)定：母公司在編制合并資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，母公司對(duì)子公司的長期股權(quán)投資與母公司在子公司所有者權(quán)益中所享有的份額應(yīng)當(dāng)相互抵銷，同時(shí)抵銷相應(yīng)的長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備；各子公司之間的長期股權(quán)投資以及子公司對(duì)母公司的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)比照上述規(guī)定，將長期股權(quán)投資與其對(duì)應(yīng)的子公司或母公司所有者權(quán)益中所享有的份額相互抵銷?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)――合并財(cái)務(wù)報(bào)表》第二十九條規(guī)定：在編制合并所有者權(quán)益變動(dòng)表時(shí)，母公司對(duì)子公司的長期股權(quán)投資應(yīng)當(dāng)與母公司在子公司所有者權(quán)益中所享有的份額相互抵銷；各子公司之間的長期股權(quán)投資以及子公司對(duì)母公司的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)比照上述規(guī)定，將長期股權(quán)投資與其對(duì)應(yīng)的子公司或母公司所有者權(quán)益中所享有的份額相互抵銷。

二、交叉持股合并會(huì)計(jì)問題的產(chǎn)生與庫存股法

從會(huì)計(jì)角度而言，交叉持股給投資收益確認(rèn)出了一道難題，因?yàn)槌止呻p方均需要把對(duì)方的凈利潤確認(rèn)為投資收益，必然會(huì)使投資收益的確認(rèn)陷入無限循環(huán)的怪圈，從而會(huì)虛增會(huì)計(jì)利潤?？梢姡鉀Q交叉持股會(huì)計(jì)問題的關(guān)鍵是如何確認(rèn)合并收益，以及由此派生的少數(shù)股東收益以及合并每股收益的計(jì)算問題，以避免重復(fù)確認(rèn)收益，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和相關(guān)性。在編制交叉持股合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，一般有兩種方法可供選擇，一是庫存股法，二是傳統(tǒng)分配法，本文主要對(duì)庫存股法進(jìn)行探討。

在法理上，子公司持有的母公司股份，事實(shí)上是母公司借助于控股子公司而回購自己發(fā)行在外的股票，應(yīng)當(dāng)視為母公司持有自己的股份，應(yīng)受到與自己股份同等或類似的規(guī)范。根據(jù)合并財(cái)務(wù)報(bào)表實(shí)體理論，合并報(bào)表時(shí)是為企業(yè)集團(tuán)所有股東提供信息，包括母公司所有股東以及子公司少數(shù)股東，而不只是為母公司股東提供合并財(cái)務(wù)信息，也就是說，要把子公司少數(shù)股東擁有的權(quán)益單列為少數(shù)股東權(quán)益，把子公司少數(shù)股東收益單列為少數(shù)股東損益；合并資產(chǎn)負(fù)債表的編制過程實(shí)質(zhì)上是用子公司的資產(chǎn)和負(fù)債替代母公司對(duì)子公司的長期股權(quán)投資；合并利潤表的編制過程實(shí)質(zhì)上是用子公司的營業(yè)收入和營業(yè)成本替代母公司對(duì)子公司的投資收益。

1．庫存股法下合并抵消分錄的編制

母公司合并子公司會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，要在合并工作底稿上編制調(diào)整分錄，將子公司對(duì)母公司的長期股權(quán)投資與母公司的股本抵消（用增加庫存股替代對(duì)股本的沖減），即借記“庫存股”（視為母公司持有自己的股份），貸記“長期股權(quán)投資”（子公司對(duì)母公司投資）。如果子公司的長期股權(quán)投資成本大于股本，則還要同時(shí)抵消母公司資本公積。

2．庫存股法下合并報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的計(jì)算

歸屬于母公司股東的合并凈利潤為母公司凈利潤（自身收益）加上子公司凈利潤中歸屬于母公司的部分，這一計(jì)算方法與一般的合并方法并無區(qū)別。

合并每股收益為合并凈利潤與母公司發(fā)行在外的普通股數(shù)量（減去子公司持有的母公司普通股的數(shù)量之比。

子公司少數(shù)股東損益為子公司凈利潤中歸屬于子公司少數(shù)股東的部分，這一計(jì)算方法也與一般的合并方法并無區(qū)別。

由上述合并報(bào)表項(xiàng)目的計(jì)算可以看出，由于交叉持股的存在，子公司少數(shù)股東對(duì)母公司的利潤也有了要求權(quán)，但是為了避免收益收確認(rèn)的重復(fù)和循環(huán)，庫存股法只承認(rèn)母公司對(duì)子公司的投資收益，而不承認(rèn)子公司對(duì)母公司的投資。

3．合并報(bào)表列報(bào)

在合并資產(chǎn)負(fù)債表中，將庫存股列入資本公積之下，作為合并股東權(quán)益的減項(xiàng)；子公司長期股權(quán)投資按照抵消后的金額列報(bào)；在合并利潤表中，每股收益則按照扣除了母公司庫存股以后的發(fā)行在外的普通股數(shù)量計(jì)算和列報(bào)。

可見，庫存股法除了需要調(diào)減母公司發(fā)行在外的普通股的數(shù)量和調(diào)減子公司對(duì)母公司長期股權(quán)投資成本之外，其他合并方法與非交叉持股下的合并方法并無不同，既合乎法理，又簡便易行。

三、對(duì)完善合并準(zhǔn)則的建議

我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)――合并財(cái)務(wù)報(bào)表》規(guī)定，母公司在編制合并報(bào)表表時(shí)，對(duì)于子公司對(duì)母公司的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)比照母公司對(duì)子公司的長期股權(quán)投資的抵消方法進(jìn)行處理。但是如何抵消，合并會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有予以明確的說明。

如上所述，在交叉持股情況下，合并會(huì)計(jì)方法除了庫存股法之外，還有傳統(tǒng)分配法可以選擇，而傳統(tǒng)的分配方法，不管是在合并收益還是合并每股收益計(jì)算方法和結(jié)果上，都與庫存股法存在較大的差別。所以，如果合并會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)交叉持股下合并會(huì)計(jì)方法不予明確，必然會(huì)為企業(yè)利用合并會(huì)計(jì)方法操縱利潤埋下隱患。鑒于庫存股法具有合乎法理，且簡單易行的特點(diǎn)，而且更符合交叉持股的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，所以，為了便于操作，降低會(huì)計(jì)處理難度，建議準(zhǔn)則對(duì)庫存股法的合法性地位予以明確。畢竟庫存股法也得到了美國會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)(AAA)和美國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)(AICPA)的支持。

為了避免交叉持股存在收益循環(huán)確認(rèn)的難題，子公司對(duì)母公司長期股權(quán)投資應(yīng)當(dāng)采用成本法核算，并建議準(zhǔn)則對(duì)此也予以明確。根據(jù)成本法，母子公司只以收到對(duì)方派發(fā)的現(xiàn)金股利作為確認(rèn)投資收益的依據(jù)，這樣可以較好地解決投資收益確認(rèn)的無限循環(huán)問題。權(quán)益法核算的條件是共同控制或重大影響，而子公司是不具備對(duì)母公司實(shí)施控制和重大影響的條件。因?yàn)榧词棺庸疽部赡軙?huì)擁有母公司多數(shù)股權(quán)，但是子公司持有母公司的股票也是母公司控制的結(jié)果，其持股行為母公司控制的結(jié)果。換言之，母公司對(duì)子公司的控制權(quán)是絕對(duì)的，在這一前提下，子公司控制母公司或者對(duì)母公司施加重大影響是不合情理的，而且從國外的立法來看，子公司所持有的母公司發(fā)行在外的股票一般都沒有表決權(quán)。

參考文獻(xiàn)

[1]陳玉媛.交叉持股下合并財(cái)務(wù)報(bào)表庫藏股法與傳統(tǒng)分配法的比較及選擇．財(cái)會(huì)月刊,2008,（13）．