房地產的稅收籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產的稅收籌劃范文
【關鍵詞】房地產 稅收籌劃
一、房地產企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃
房地產企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1、選擇合適的建房方式
大部分房地產經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。
（1）房地產的代建行為。這種方式指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
（2）合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。
舉例來說，上海某家房地產公司有幾家股東合資組建，其“一致行為人”實際為兩家股東A和B，準備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉讓，寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應是五星級酒店建成后，如某一股東自留或整體轉讓，則按照一定售價視同銷售并轉讓產權，繳納相應稅金，但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是，在審批報建酒店時，特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進行立項申請，其別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣酒店項目作為A公司自建固定資產按成本計價，并裝飾后經(jīng)營，定向轉讓酒店時僅需轉讓A公司股權，物業(yè)的利潤由A公司股權轉讓溢價體現(xiàn)，并減少酒店物權轉移應繳納的土地增值稅等稅金，可節(jié)約大量稅負，實現(xiàn)了房地產企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣，寫字樓及配套商業(yè)報建時，預先立項明確一定面積作為自建物業(yè)。待實現(xiàn)銷售后，尾盤物業(yè)也同樣可以以轉讓B公司股權實現(xiàn)物權轉移。
當然，以上稅務籌劃的關鍵點是報建手續(xù)應完備，包括土地拍賣時應該預先明確A公司的酒店屬自建自營。因為根據(jù)稅法，預先確定自營資產后轉為再出售是可以的；但是假若報建時為出售，再轉為自建自營固定資產投資則為時已晚，稅務清算需要按照市場價視同銷售轉為自有資產。
2、開發(fā)多處房地產
房地產公司在同時開發(fā)多處房地產時，可分別核算也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。
例如：某房地產公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150%，應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50%，應繳納土地增值稅500×30%=150萬元；營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
二、房地產企業(yè)項目建設中應考慮的稅收籌劃
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃
土地增值稅是房地產開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
例如：某房地產公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25%。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10%=6萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔134-85=49萬元。
2、相關借款利息的籌劃實務
由于大部分房地產經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。
（1）針對房地產開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產開發(fā)費用 (期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。
（2）針對房地產開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
3、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業(yè)與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。
三、房地產企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃
房地產的銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。
1、針對納稅主體的新設分立
這也就是說，房地產經(jīng)營企業(yè)可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。
舉例來說，上海房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。（1）若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。（2）以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。（3）如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%
2、減少賬面收入或遞延納稅時間
（1）開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。
（2）將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。
（3）對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅。
【參考文獻】
[1] 蓋地：企業(yè)稅務籌劃理論與實務. 東北財經(jīng)大學出版社，2005。
[2] 蘇強：房地產企業(yè)如何進行稅收籌劃. 市場論壇，2006（2）。
第2篇：房地產的稅收籌劃范文
【關鍵詞】 房地產開發(fā)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅 營業(yè)稅
目前，房地產行業(yè)進入了自2008年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產的毛利率每年下滑約3―5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經(jīng)濟以及政府宏觀調控的影響外，較高的稅負是縮小房地產開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對于房地產開發(fā)企業(yè)稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產開發(fā)企業(yè)的稅負呢？我們可以結合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識，將其靈活地運用在開發(fā)房地產的每一個環(huán)節(jié)，以達到降低稅負的目的。
一、投資決策階段――合理選擇開發(fā)模式
在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項目所承擔的稅負。房地產開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。
由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產開發(fā)建設完工后，由客戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)相應的報酬即可?？梢钥闯?，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。
此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司2014年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；2014年9月打算將該土地轉讓給B房地產開發(fā)企業(yè)，由B房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，A公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。
因此，在投資決策階段，房地產開發(fā)企業(yè)可以結合自身發(fā)展狀況、合作伙伴經(jīng)濟實力以及客觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達到降低稅負的目的。
二、“拿地”階段――重視“拿地”方式的選擇
地價往往占到整個房地產開發(fā)項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽好、經(jīng)濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。
也有一些房地產企業(yè)利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結合開發(fā)項目，選擇重組方式降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。
三、立項階段――把握清算優(yōu)惠政策
立項階段對于房地產開發(fā)項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。
在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發(fā)項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。
在上述基礎上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規(guī)劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。
四、開發(fā)階段――關注土地增值稅的可扣除要素
在房地產項目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。
房地產開發(fā)企業(yè)應當做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發(fā)成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發(fā)商可以將期間費用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發(fā)成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發(fā)成本扣除。總之，對于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產開發(fā)企業(yè)應當充分利用各項規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務費用扣除的規(guī)則。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據(jù)實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，C房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發(fā)費用最高限額為（10000+1000）？鄢10%=1100萬元；據(jù)實扣除的開發(fā)費用最高限額為1500+（10000+1000）？鄢5%=
2050萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負擔，因此企業(yè)在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務風險。
五、銷售階段――注重收入的分散與二次清算
清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者銷售則意味著售價的高低。
在實務操作中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨分割出來的業(yè)務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發(fā)項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現(xiàn)享受到免稅政策，從而實現(xiàn)稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發(fā)產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎。
通常情況下，開發(fā)產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負。實務中，各地區(qū)稅務局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結合當?shù)氐囊?guī)定來考慮。
六、結語
面對嚴峻的發(fā)展形勢，房地產開發(fā)企業(yè)應當采取積極的措施應對市場環(huán)境以及政府宏觀調控。稅收籌劃作為節(jié)約內部成本、應對政府相關調控政策的有效手段，房地產企業(yè)應當把握好其運作原理，充分運用各項稅收優(yōu)惠政策，結合房地產開發(fā)項目每一過程的特殊性，關注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。
【參考文獻】
第3篇：房地產的稅收籌劃范文
【關鍵詞】房地產企業(yè)；土地增值稅；臨界點；節(jié)稅
近年來，國家為了控制房地產價格過高、投資過熱，先后出臺了一系列地產宏觀調控政策及配套細則，但收效卻不太大。商品房價格在激烈的市場競爭中依然居高不下，其原因固然是綜合復雜的，毫無疑問，高稅負就是其中的重要原因之一。房地產行業(yè)涉及的稅種多達十幾種，在整個稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，企業(yè)應當給予足夠重視。
一、問題的提出
土地增值稅的納稅人是有償轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權的單位和個人，其計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。房地產企業(yè)開發(fā)出售房地產項目所獲利潤的高低，直接決定著企業(yè)繳納土地增值稅的多少。因此，企業(yè)在法律法規(guī)的允許范圍內，思考如何通過研究稅法，對土地增值稅做出最佳的納稅籌劃，降低企業(yè)納稅成本，獲取最大利潤，是每個房地產企業(yè)應該考慮的問題。土地增值稅稅收籌劃的具體方法有很多，在本文中，筆者主要研究如何依據(jù)臨界點的稅負效應，進行相應的稅收籌劃。
二、臨界點在土地增值稅優(yōu)惠政策中的運用
稅收臨界點是指稅法有關條款規(guī)定的一定比例或數(shù)額，當應納稅所得額或銷售額，一旦突破這一比例或數(shù)額時，就要依法納稅或按更高的稅率納稅，從而使納稅人稅負大幅上升；反之，納稅人可以免稅或按更低的稅率納稅。
土地增值稅優(yōu)惠政策中規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅，否則應就其全部增值額按規(guī)定計稅。針對這項規(guī)定，納稅人在對普通住宅確定售價時，就應當考慮以下問題。
1.假如納稅人享受起征點優(yōu)惠。
納稅人如果選擇享受起征點優(yōu)惠，其增值率不能超過20%，在這范圍內，企業(yè)為了獲取最大利潤，其售價應該定為享受到起征點優(yōu)惠的最高價位，否則，盡管享受到了起征點優(yōu)惠，但獲取的利潤還存在上升的空間。
【例如】甲房地產有限公司，建造好一批普通標準住宅，按稅法規(guī)定允許扣除項目的金額合計是500萬元，其中未包括銷售稅金及附加。設該批住宅的售價為×萬元，則相應的銷售稅金及附加為5.5%×，這時，公司允許扣除項目的金額為500+5.5%×，依據(jù)相關規(guī)定，當增值率未超過20%時，免征土地增值稅，那么該公司享受起征點優(yōu)惠的最高售價是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值為642.40，即享受起征點的最高售價為642.40萬元， 允許扣除金額為535.33萬元（500+642.40×5.5%）。
2.假如納稅人提高售價，放棄起征點優(yōu)惠。
土地增值稅采用四級超率累進稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，具體見下表：
表1 土地增值稅采用四級超率累進稅率表
仍然用上例資料，假如住宅售價在原來基礎上提高Y萬元，即售價為642.40+Y，售價提高則相應的銷售稅金及附加應提高5.5%Y，此時，允許扣除項目的金額合計為535.33+5.5%Y，增值額為107.07+94.5%Y，應納土地增值稅為30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通過提高售價獲得更多利潤，就務必使提高的售價部分高于因突破起征點而新增加的稅收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y44.83。此時，企業(yè)必須使房屋售價格高于687.23（642.40+44.83）萬元，才有利可圖。
依據(jù)土地增值稅的稅率是增值率來確定的，且采用的是四級超累進稅率，這種稅率形式存在明顯的納稅臨界點。企業(yè)可采用以上方法，求出各級適用稅率的納稅臨界點，結合企業(yè)實際情況，通過增加支出或減少收入的方法來調節(jié)稅率，使企業(yè)適用稅率降低至臨界點以下，從而適用更低一級的稅率。
3.實證研究。
宏達房地產開發(fā)有限公司，有一批普通標準住宅待售，在該項目中，取得土地使用權所支付的金額為1 000萬元，房地產開發(fā)成本為2 200萬元，有關的稅金為150萬元。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產開發(fā)公司還可以加扣成本費用（1 000+2 200）×20%=640萬元。
如果該批住宅售價為4 900萬元，該房地產的增值率為910÷3 990=22.8%，根據(jù)稅法規(guī)定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅（4 900-3 990）×30%=273萬元。此時，企業(yè)稅后利潤為4 900-3 990-273=637萬元。
如果公司進行稅務籌劃，將售價降低至4 780萬元，該房地產的增值率為19.8%，依據(jù)普通標準住宅的稅收優(yōu)惠相關規(guī)定，該企業(yè)免征土地增值稅。此時，企業(yè)稅后利潤為790萬元，公司稅后利潤增加153萬元。
三、臨界點在利息支出扣除方式中的運用
房地產開發(fā)企業(yè)一般都需要使用大量貸款，自然涉及到利息的支出。對于利息支出的扣除限額，我國稅法做出了以下具體的規(guī)定：如果利息費用沒有超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明，利息支出可據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用，按“合計數(shù)”（取得土地使用權支付的金額=房地產開發(fā)成本）的5%以內計算扣除，與其他費用一起按“合計數(shù)”的10%以內計算扣除。這樣的規(guī)定為房地產開發(fā)企業(yè)進行納稅籌劃提供了有利的空間，企業(yè)可選擇有利的扣除方式。
1.舉例分析。
丙房地產開發(fā)公司，開發(fā)一房產項目，取得土地使用權支付了2 000萬元，房地產開發(fā)成本為2 400萬元，利息支出為100萬元，未超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計算的金額，且能按轉讓房地產項目計算分攤。
若公司不提供金融機構證明，則能扣除的房地產開發(fā)費用的最高額為（2 000+2 400）×10%=440萬元，若提供金融機構證明，能扣除開發(fā)費用的最高額為100+（2 000+2 400）×5%=320萬元?？梢?，在本例中公司應選擇不提供金融機構證明。
2.分析結論。
公司在扣除借款利息時，要好好權衡是否該提供金融機構證明，若發(fā)生的能夠扣除的利息支出超過了稅法規(guī)定的開發(fā)成本的5%，則應該提供證明，如果沒有超過5%，則應選擇不提供證明。
四、結束語
在房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中分析運用稅收臨界點，能在一定程度上降低企業(yè)稅負，爭取更多利潤。納稅人在分析運用納稅臨界點時，要及時關注稅法最新動態(tài)，確?；I劃方案的時效性。同時還必須結合企業(yè)實際情況，著眼于企業(yè)整體，因為只有使企業(yè)綜合收益達到最大化的稅務籌劃，才是最優(yōu)的方案。
??????參考文獻???????????????????????????
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第4篇：房地產的稅收籌劃范文
【關鍵詞】 稅收籌劃；決策；營銷手段
一、對稅收籌劃及房地產現(xiàn)狀的基本認識
稅收籌劃是企業(yè)的一種理財活動，是指納稅人為實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化的目的，在國家法律允許的范圍內，對自己的納稅事項進行系統(tǒng)安排，以獲得最大的經(jīng)濟利益。稅收籌劃的出現(xiàn)是稅收進步的象征，是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然現(xiàn)象，也是現(xiàn)代企業(yè)必修的一門功課。企業(yè)管理者應該給予充分重視，合理運用會計政策及稅收優(yōu)惠政策，通過合理、合法的手段，減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)收益，從而使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。
近年來，我國房地產發(fā)展迅猛，已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產業(yè)之一，對地方稅收有著顯著性影響。然而，隨著房價的不斷攀升，部分大城市的房地產市場也開始出現(xiàn)有價無市的局面。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，而在2010年的兩會召開期間，房價過高的問題再次成為最受關注的焦點?？偫碓谡ぷ鲌蟾嬷袕娬{：“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足民眾的基本住房需求。” 房地產“新國十條”及各地頒布一系列房價調控政策更是表明目前無論是從宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價的持續(xù)高漲。在這種嚴峻的經(jīng)濟形勢下，對于房地產企業(yè)而言，不能夠在房價上獲取高額利潤，那么通過選擇合理的稅收籌劃方案減輕房地產企業(yè)稅收負擔，增加企業(yè)利潤則是必不可少的。
二、稅收籌劃在房地產企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實際應用
筆者以營銷手段、投資方式、服務內容的決策選擇為基礎，闡述了稅收籌劃在房地產企業(yè)經(jīng)營管理決策中的實際應用。
（一）房地產企業(yè)營銷手段的稅收籌劃
從房地產“新國十條”及各地頒布的一系列房價調控政策再到近期內關于開征住房保有稅的爭論，房地產界可謂是風起云涌。如此錯綜復雜的局面更使得消費者觀望情緒嚴重，房產成交量不斷下降。案例1，房地產開發(fā)公司為了加速資金回籠，刺激消費者的購買，往往會采用一些營銷手段，企業(yè)在進行決策時，面臨著以下兩個方案的選擇：方案1，促銷期內買房子送汽車（假設一套房子定價200萬元，一輛汽車價值20萬元）；方案2，促銷期內優(yōu)惠原價的10％。
企業(yè)管理者進行初步分析發(fā)現(xiàn)：對于方案1，客戶如果買一套房子200萬元，就須贈送一輛汽車，花費20萬元，所以房地產公司收入180萬元；對于方案2，在促銷期內給予客戶原價優(yōu)惠10％ ，則凈收入也為180萬元=200× （1-10％）。從銷售角度分析，兩種方案沒有差別，均可行。但是如果站在納稅的角度考慮，方案卻有優(yōu)劣。
方案1，對于房產公司來講，銷售一套房子200萬元，需要繳納營業(yè)稅200×5％=10萬元，城建稅及附加10×（3%+7%）=1萬元；同時，房產公司用200萬元的20萬元購買汽車無償贈送給客戶，按照增值稅條例的規(guī)定，企業(yè)將外購的貨物無償贈送給他人應視同銷售貨物，須征收增值稅，因此企業(yè)還須多繳納增值稅：20×17％=3.4萬元。汽車是房產公司無償贈送給客戶的，客戶應作為“偶然所得”，須繳納20％的個人所得稅，房產公司負有代扣代繳的義務，即房產公司還需要代客戶繳納個人所得稅：20×20％=4萬元，房產公司代客戶繳納個人所得稅4萬元，按照所得稅規(guī)定不能作為成本費用在企業(yè)所得稅前扣除，還需要多繳納企業(yè)所得稅4×0.25=1萬元，房產公司還應繳納印花稅200×0.05％=0.1萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費19.5 萬元（10+1+3.4+4+1+0.1）。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅：200×2%=4萬元，印花稅200×0.05％=0.1萬元。客戶合計應繳納稅費4.1萬元。
方案2，按照優(yōu)惠價的10%銷售，即以180萬元的價格銷售，企業(yè)需要繳納營業(yè)稅180×5%=9萬元，城建稅及附加9×（3%+7%）=0.9萬元；繳納印花稅180×0.05%=0.09萬元。綜上，房產公司在此銷售過程總共應繳納的稅費9.99萬元。比方案1相比，稅收減少9.51萬元，減少比例為48.769%。對于客戶來講，房產買賣需要繳納契稅180×2%=3.6萬元，印花稅180×0.05%=0.09萬元?？蛻艉嫌嫅U納稅費3.69萬元。與方案1相比，稅收減少0.41萬元，減少比例為10%。
通過分析得出的結論是：方案1繳納的各項稅收大于方案2繳納的稅收，因此，無論對于房產公司還是對于客戶，都應選擇方案2。
（二）房地產企業(yè)投資方式的稅收籌劃
房地產企業(yè)除了通過房屋銷售來獲取企業(yè)利潤外，往往還進行對外投資，來獲取更多的利潤或降低風險。房地產企業(yè)在進行投資決策時，往往面臨著以下兩種方式的選擇：一種是以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險。另一種是房地產企業(yè)以房產投資，不承擔聯(lián)營風險，只收到固定收入。為此，可通過以下案例說明，稅收籌劃對房地產企業(yè)投資方式選擇的影響和運用。
案例2，某房地產企業(yè)注冊資本為2 000萬元，其中辦公樓價值為500萬元。該房地產企業(yè)為進一步擴大企業(yè)規(guī)模，獲取更多利潤，企業(yè)管理層決定對外進行投資。根據(jù)上述說明，如果該企業(yè)以500萬元的辦公樓投資，每年能收回的租金收入為600萬元。在不考慮其他因素的情況下，僅從房產稅考慮，對于該企業(yè)而言，如果參與投資利潤分紅，共擔風險的，應按房產余值作為計稅依據(jù)計征房產稅，其應納房產稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元），但如果該房地產企業(yè)只是以房產投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，則應按租金收入計繳房產稅，應納房產稅=600×12%=7.2（萬元）。
通過比較不難發(fā)現(xiàn)，共同承擔風險比不共同承擔風險要節(jié)省3萬元的稅款，但共同承擔風險會增加納稅人的風險系數(shù)，所以在選擇這種籌劃方法來進行稅收籌劃時，還應該從綜合方面考慮，如果共同承擔風險對納稅影響比較小，則可以考慮這種合作方式。
（三）房地產企業(yè)服務內容轉換的稅收籌劃
房地產企業(yè)在日常經(jīng)營中還可根據(jù)市場行情的變化，靈活轉化服務內容，從而達到減輕稅負、獲取更多利潤的目的。
案例3，因受金融危機的影響，某房地產企業(yè)原來的主營業(yè)務不景氣，倉庫被閑置，為增加收入，公司決定轉型，把對外出租倉庫作為主營業(yè)務。當年取得租金收入800萬元，依據(jù)5%的稅率需交納營業(yè)稅40萬元，依據(jù)12%的稅率需交納房產稅96萬元。單此兩項稅收就達136萬元，占到總收入的17%（136/800）；若再加上其他一些稅費，則企業(yè)的稅負更重。
對于這個具體案例，可以根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理標準，對年租金收入進行籌劃，把年租金800萬元，變成年租賃費400萬元，物業(yè)管理費400萬元。由于物業(yè)管理費只需交納營業(yè)稅，不用按租金收入交納12%的房產稅，因此，通過節(jié)稅籌劃前后的稅負比較，可以看到：節(jié)稅籌劃前，營業(yè)稅和房產稅合計136萬元；節(jié)稅籌劃后，營業(yè)稅不變，仍為40萬元，但房產稅現(xiàn)在只需按400萬元計算，即400×12%=48（萬元），總體稅負為88萬元。這樣可以使企業(yè)減輕稅負48萬元（136-88），稅負減輕35.29%（48/136）。
三、結束語
綜合上述分析說明，經(jīng)過納稅籌劃房地產企業(yè)的稅負相對未納稅前大大減少?？梢?，納稅籌劃是房地產企業(yè)減少不必要的稅收上繳、壓縮成本、增加企業(yè)利潤必不可少的措施之一。與此同時，納稅籌劃還為房地產企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了另一發(fā)展空間，這主要是由于考慮到我國房地產的現(xiàn)狀，我國政府對房價的嚴格防控和高壓打擊給房地產企業(yè)的經(jīng)營管理造成的極大不利影響。
【參考文獻】
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第5篇：房地產的稅收籌劃范文
關鍵詞：房地產企業(yè) 稅收 籌劃
一、項目立項建設階段
項目立項建設階段是最終確定項目公司的投資總額與資金結構的時刻，也是房地產企業(yè)項目開發(fā)成本歸集的主要時期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉嫁籌劃的方式，通過增加房地產項目公司與關聯(lián)企業(yè)間的交易，來實現(xiàn)降低企業(yè)稅負的目的。但是轉嫁籌劃一般均會涉及《特別納稅調整實施辦法（試行）》，在實際稅務操作中房地產企業(yè)在進行關聯(lián)交易及相關定價時，不論是否滿足準備同期資料的要求，雙方企業(yè)均應在每個交易年度準備相關的同期資料。因為在轉嫁籌劃時所涉及的關聯(lián)交易具有金額大、數(shù)據(jù)復雜、時間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導航 //頁腳導航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += '
首先，通過立項審批所對應的投資金額與注冊資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產項目開發(fā)所需要的外部資金，通常是由銀行開發(fā)貸款和關聯(lián)企業(yè)間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時的重點所在，因為房產項目在可以投入使用前所產生的利息成本，不但可以抵扣企業(yè)所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關聯(lián)企業(yè)收到的利息收入只需要繳納營業(yè)稅及企業(yè)所得稅。從集團公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團公司的整體稅負。但是，這項稅收籌劃成立具有兩個條件。一是債務人企業(yè)必須需繳納土地增值稅，如依據(jù)債務人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業(yè)所在集團具有充沛的自有資金。
其次，在項目建設階段則可以通過工程項目來增加關聯(lián)交易的內容。例1：假設A公司為房地產企業(yè)，從事低密度高檔住宅開發(fā)。而B公司與A公司是同一集團下的關聯(lián)企業(yè)，其主營業(yè)務為園林景觀設計、室內裝潢。此時A公司可以在項目招標過程中將小區(qū)景觀工程、室內裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨立招標模式引入B公司來承包這兩項業(yè)務。但同時為回避A公司的稅務風險，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協(xié)議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉付給B公司，工程款的發(fā)票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費。
因為，A公司為小區(qū)景觀工程、室內裝潢工程支付的建設成本，是計入公司開發(fā)成本中，其金額不但可以抵扣企業(yè)所得稅，更可以在加計20%的基礎上抵扣土地增值稅的增值額。然而對于B公司來說，工程項目取得的收入只計征流轉稅及企業(yè)所得稅。所以，這樣的關聯(lián)交易從集團公司的角度來看，滿足了由高稅負企業(yè)向低稅負企業(yè)合理轉移利潤的目的。
二、項目預售階段
預售是房地產企業(yè)獨特的銷售方式，項目在取得預售許可證時，雖然還沒有竣工，但已經(jīng)可以開始回籠資金。在此狀態(tài)下，項目的開發(fā)成本并沒有完全確定，也無法在各成本對象之間進行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。
1、土地增值稅籌劃要點
土地增值稅在我國實行預繳與清算兩種征稅模式，對于按月預繳的土地增值稅，房地產企業(yè)自始至終應使用涉稅零風險的籌劃方式，以避免產生滯納金與罰款，對企業(yè)造成不必要的損失。對于實行四級“超率”累進稅制的清算部分稅金， 應按如下內容進行籌劃：
首先，應在項目銷售前與銷售中，進行頻繁的土地增值稅臨界點分析，并在市場能夠承受的前提下，通過測算指導銷售單價，使項目在同一臨界點內實現(xiàn)銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴?。按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，最高不得超過按商業(yè)銀行行同類同期貸款利率計算的金額。但是凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據(jù)誰受益誰承擔的原則，將項目開發(fā)所發(fā)生的費用計入開發(fā)間接費內，在土地增值稅清算時開發(fā)間接費用將計入項目開發(fā)成本，享受20%的加計扣除。最后，利用稅收的優(yōu)惠政策進行籌劃。如果企業(yè)既開發(fā)普通標準住宅，又開發(fā)其他房地產項目的，應對開發(fā)項目分別核算，將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因為按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策。
2、企業(yè)所得稅的籌劃要點
第6篇：房地產的稅收籌劃范文
關鍵詞：稅收籌劃；房地產開發(fā)；保障房安置
一、 房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述
1.房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念
房地產開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優(yōu)惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間。
2.房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性
房地產開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經(jīng)營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：
（1）稅收籌劃有助于房地產企業(yè)利益實現(xiàn)最大化，提高競爭力。在房地產交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復雜，例如營業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發(fā)企業(yè)的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的有效途徑。
（2）稅收籌劃有助于房地產開發(fā)企業(yè)提高會計核算水平，規(guī)范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。
（3）稅收籌劃為房地產開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風險，提高企業(yè)自身形象。特別是對于房地產開發(fā)這樣高風險的企業(yè)來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。
二、房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略
（一）對營業(yè)稅進行籌劃
在競爭日益激烈的房地產開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發(fā)商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營業(yè)稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。
對于房地產開發(fā)企業(yè)中的營業(yè)稅負擔較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對其實施了相關的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規(guī)定：對政府或經(jīng)批準的房地產開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經(jīng)價格主管部門按相關規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經(jīng)濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當?shù)氐臓I業(yè)稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃，降低營業(yè)稅成本。
（二）對契稅進行籌劃
契稅是指房地產開發(fā)企業(yè)通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業(yè)，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。
根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規(guī)定，對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發(fā)企業(yè)購置的保障房用地無免征契稅優(yōu)惠政策。
（三）土地增值稅的籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。
房地產開發(fā)企業(yè)可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。
（四）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現(xiàn)了雙贏。
三、 房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應遵循的原則
1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。
2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產開發(fā)的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監(jiān)控。
四、 總結
綜上所述，房地產開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業(yè)的生死存亡。面對現(xiàn)在國家對房地產行業(yè)的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應結合自身經(jīng)營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）
參考文獻：
[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.
第7篇：房地產的稅收籌劃范文
我國房地產行業(yè)的稅負高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關數(shù)據(jù)顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運作周期長、資金占用量大也是房地產行業(yè)經(jīng)營的主要特點，對企業(yè)涉稅業(yè)務進行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應充分利用國家稅收法規(guī)政策進行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產企業(yè)整體稅負偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力;第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產企業(yè)控制自身運營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務機關征繳稽查的重點對象，納稅籌劃可有效降低房地產企業(yè)稅務風險，規(guī)避違法行為的發(fā)生。
二、房地產企業(yè)稅收籌劃存在的問題
（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱
我國稅收相關法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細化的趨勢，但從實際情況來看，一些房地產企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認識，法律意識的淡薄導致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務進行有效籌劃和管理，甚至有可能產生漏稅或重復繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實踐經(jīng)驗均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認識到稅收籌劃的重要性，甚至產生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認識。房地產企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，而實際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負的，完全沒必要鋌而走險，走上違法的道路。
例如：某地產公司同時開發(fā)兩個項目，其中A項目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費用為400萬元，則該項目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元;B項目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費用為1000萬元，則該項目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費用的情況下，兩個項目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產項目命名為同一小區(qū)，那么項目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟利益息息相關。
（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系
目前，很多地產企業(yè)稅收籌劃工作都交給財務部門完成，但部門內部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因為企業(yè)的稅費繳納工作均是由財務部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費、受到稅務機關處罰等情況歸咎為財務部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實際上本身就是對稅收籌劃工作認識上的錯誤。企業(yè)財務人員在辦理納稅業(yè)務時確實會與稅務機關產生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產經(jīng)營中產生的稅款繳納給稅務機關，完成納稅義務，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實際工作情況來看，房地產企業(yè)很多業(yè)務都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務在開展過程中都有可能產生納稅義務，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產企業(yè)將稅收籌劃工作機械的讓財務部門獨立負責，又沒有給財務部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學的。
（三）缺乏稅收籌劃事前管理
管理者對稅收籌劃沒有正確的認識，以及對此項工作重視程度不夠都導致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負擔過重時才要求財務部門使用賬務處理手段做應急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實際上，企業(yè)的納稅義務一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢姡{稅籌劃的應該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實施。
三、稅收籌劃問題的解決路徑
（一）提高稅收籌劃意識
積極轉變思維觀念，樹立科學的稅收籌劃意識是房地產企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財務部門，要把工作重點放在建立與完善的稅收籌劃機制上，管理層要給予稅務籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務開展前便做好稅收籌劃。房地產企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學習政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強稅主動性，最大程度的減輕納稅負擔。
（二）提高稅收籌劃能力
房地產企業(yè)稅收籌劃負責人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當激勵手段來鼓勵財務人員加強稅務法規(guī)學習，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風險。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應加強和主管稅務機關的溝通，了解稅務機關的工作程序，特別是對于一些模糊事項和新興業(yè)務的處理，一定要得到稅務機關的認可后再實際操作。如果企業(yè)存在一些內部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務師、理財規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權威性且降低操作風險。
第8篇：房地產的稅收籌劃范文
關鍵詞：地產行業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值稅是就轉讓房地產所有權所取得的增值額征收的一種稅，根據(jù)稅法規(guī)定的四級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。它在房地產企業(yè)的稅負中占有相當大的比重，對房地產企業(yè)收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負，始終是企業(yè)不斷追求的目標。近年來國家進一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。
一、地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，為盡可能地取得節(jié)稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業(yè)生產、經(jīng)營和投資、理財活動的一種籌劃行為。土地增值稅對房地產開發(fā)企業(yè)而言，是個稅負較重的稅種，再加上國家輪番出臺的政策，更使得房地產開發(fā)企業(yè)的壓力變大。因此對土地增值稅進行合理地稅收籌劃，有利于降低企業(yè)的營業(yè)成本，增加企業(yè)凈收益；有利于完善稅法，填補漏洞。有利于提升地產企業(yè)的會計管理水平與經(jīng)營管理水平；有利于推動地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，樹立企業(yè)良好的社會形象。
二、地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法
筆者認為地產行業(yè)把握好增值率的節(jié)點，降低增值額，達到節(jié)約稅金的目的，可以通過以下幾個方面來進行納稅籌劃：
（一）適度加大建造成本增大扣除項目金額
房地產企業(yè)為提高產品競爭能力，在市場接受的范圍內，適當加大公共配套設施的投入，改善住房周邊環(huán)境，增加房屋賣點，提高開發(fā)產品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發(fā)產品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業(yè)主停車的需要。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第三十二條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。其建造成本可列扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到了不繳或少繳土地增值稅的目的。
（二）對不同的增值率房產進行籌劃
此方法主要是針對可能同時進行幾處房地產的開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同，這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房產的適用稅率，使稅負下降。
（三）合理定價
根據(jù)土地增值稅有關起征點的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標準住宅的時候，就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的權重。
（四）將房地產開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司進行納稅籌劃
通過設立房地產銷售公司來運作，不會造成重復繳納營業(yè)稅。同時，還可以將土地增值額一分為二，分段計算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達到降低土地增值稅的目的。此外，設立銷售公司后多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等稅前扣除額，還可以減少應納稅所得額，降低所得稅稅負。但需要注意的是，房地產的定價一定要適當、合理。如果房地產銷售公司與房地產開發(fā)公司屬于關聯(lián)企業(yè)，還要注意稅法對關聯(lián)企業(yè)之間交易的限制。
（五）利用代建房進行籌劃
代建房是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉移，故房地產開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業(yè)適用的稅率是3%的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式。房地產開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權和購買各種材料、設備，注意從最終形式上來看房地產權屬一定不能發(fā)生轉移。實際運用本方法時，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風險，降低稅負。
以上是地產企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性，在實際操作中，房地產應具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
三、結束語
總之，隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細化，房地產企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作，需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。企業(yè)應該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業(yè)目標和實施成本，控制風險，才能減輕企業(yè)稅負，增強自身競爭力。
參考文獻：
[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法[M].經(jīng)濟科學出版社，2011.
第9篇：房地產的稅收籌劃范文
隨著房地產業(yè)務的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環(huán)r節(jié)房地產企業(yè)的納稅籌劃。
【關鍵詞】
房地產：納稅。
一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現(xiàn)利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實現(xiàn)利潤1140（1200-60）萬元?？梢姡ǚ糠绞降霓D變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10％以內計算扣除。
根據(jù)上述規(guī)定：
房地產項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
三、房地產企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產經(jīng)營企業(yè)通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
