房地產項目財務分析精選(九篇)
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第1篇：房地產項目財務分析范文
關鍵詞：房地產；經濟評價；對策
一、房地產項目經濟評價
（一）概念
房地產項目經濟評價是進行房地產投資可行性分析中必不可少核心內容，是保障房產項目科學性決策的重要方法。它主要通過科學化分析手段，對擬建項目進行多個建設方案財務等相關因素對比分析，運用相關經濟技術手段篩選出技術上先進、經濟上合理的方案，并對其進行全面的技術、經濟、社會等方面的評價，提出對投資項目的技術、經濟、社會等方面的全面評價意見。
（二）特征
客觀性與主觀性相結合的特征?？陀^性是房地產項目經濟評價的基本屬性，也是保證評價結果準確有效的基礎。評價人員的評價依據必須是真實的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計資料，對項目進行經濟評價時一定要求分析是客觀的。但在實踐中，評價人員運用評價的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識等差異都會使評價結果具有高主觀性的特征。
高度策劃性特征。開展房產項目經濟評價分析實質是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產項目經濟評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應對和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進程中的機會與威脅，提出正確的策略和方法。當客觀因素變化難以確定時，要運用概率等科學的方法分析出變化的趨勢。
全面性特征。房地產項目經濟評價是一個復雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對投資活動的各方面進行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風險、社會因素評價等，充分運用定量分析的手段以便客觀準確的把握開發(fā)項目在市場中的實際狀況。
責任性特征。由房地產項目經濟評價的策劃性決定了，進行經濟評價的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進行科學正確的投資抉擇。一項好的經濟評價可為投資者節(jié)省大量資金的同時謀得巨額收益，而一項質量較差或錯誤的經濟評價可能使投資者產生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結果負責。
（三）影響因素
首先是財務因素。對于一個擬建房地產開發(fā)項目，必須從財務角度厘清相關財務影響因子。包括固定資產投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉讓收益、管理支出、資金投入、財務費用、稅費成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財務指標都可能對評價產生重要影響。
其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價，房產開發(fā)還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時序、土地成本、建安費用、融資成本、資金來源等方面。
此外，在充分分析上述因素指標的同時還必須按照《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》制定的原則，同時綜合考慮新財會制度、國家現行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進行處理。
二、我國房地產項目經濟評價中存在的主要問題
（一）“先入為主”，評價帶有極強的主觀性
在房地產開發(fā)實踐中，失敗項目的開發(fā)商總是認為有諸多的不可預見因素影響了項目的成功，在進行相關評價時，帶著求證自己心中的某種假設進行相關論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項目的負面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設之后才開展項目經濟評價分析工作，必然導致項目投資決策失誤的可能性大為增加。
（二）評價配套不完善，缺乏專業(yè)評價機構與人員
一個成熟可信的經濟評價分析報告必須要求數據準確、使用的方法規(guī)范科學、觀點客觀可信，這就要求進行評價的機構和人員必須是業(yè)內的專家。一般來講，房地產項目的經濟評價應由這樣幾種人來主持分析：由經濟專家主持的市場調研；由有經驗的工程師和財務專家主持的投資預算；由具有豐富市場經驗的營銷專家進行市場推廣。
可在實際工作中，部分評價人員責任心較弱，加之缺乏自我補充學習能力，導致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設計單位根本沒有配置市場分析、運營管理、財務分析、項目運營管理、資本運作等板塊專業(yè)人員，導致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產項目根本沒有成立房地產項目經濟評價小組，只是由開發(fā)商憑主觀經驗編寫一份評價報告，敷衍了事。有些房地產項目即使成立了房地產項目經濟評價小組，但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經驗經濟專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進行評價工作時，往往憑借主觀經驗，而非運用各種科學的方法進行技術、經濟上的研究、論證，從而導致結論缺乏科學性和可靠性。
（三）缺乏市場分析，基礎工作不扎實
房地產項目經濟評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法?？陀^、高質的評價方案，必須建立在大量市場調研數據分析論證的基礎上。因此，必須扭轉部分開發(fā)商將房地產項目經濟評價單一的理解為財務分析的意識。實際上，經濟評價中首先要解決的是對市場的評價，其次才是財務評價。對于任何一個投資設想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進行財務評價，研究是否可行。在對房地產市場現狀和發(fā)展趨勢、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會和人文環(huán)境、社會商業(yè)利潤水平及其變動進行研究分析的基礎上再談財務評價，才能保證評價真正有效。
（四）忽視項目不確定因素分析
許多房地產開發(fā)商在進行項目經濟評價過程中，將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產投資項目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項目不確定因子，對其影響因素進行有效分析并據此提出減少或規(guī)避風險的方法，對于保障項目評價的科學性與可靠性具有十分重要的作用。
（五）經費不足
我國房產企業(yè)或投資者在房產項目決策階段，普遍依靠經驗主義，定性的分析較多。未充分認識到經濟評價對房產開發(fā)項目的重大指導意義，對項目經濟評價的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來很重視，但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴重阻礙了評價方案的系統(tǒng)全面性與科學有效性。
三、對策建議
（一）改變觀念，從意識形態(tài)角度增強對項目經濟評價的重視程度
經濟評價對于房地產項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態(tài)上為能充分認識到它的重要作用，那么想得到科學、公正、客觀的評價結論幾乎是不可能的。一方面，作為房產業(yè)內人士必須高度重視房產項目經濟評價，另一方面作為行業(yè)的關聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產項目的經濟評價工作。在充分認識到經濟評價對房地產開發(fā)項目的重大意義的同時，加大對經濟評價的資金以及人力支持，保證評價過程的順利實施。
（二）完善科學的指標評價體系
完善房地產經濟評價指標。首先是財務評價體系的規(guī)范化，利用相關財務分析指標，如財務盈利能力、資產平衡狀況、財務收支水平等明晰項目財務風險及其可行性；其次是充分運用綜合評價方法，站在區(qū)域發(fā)展運營的角度，對房產項目的區(qū)域效應與成本進行有效評估，衡量擬建項目對區(qū)域經濟貢獻度，論證項目社會效益的有效性與合理性。
（三）培育專業(yè)房地產項目經濟評價研究市場，規(guī)范房地產咨詢業(yè)發(fā)展
國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育經濟評價研究的專業(yè)市場。此外，應鼓勵企業(yè)與高校進行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經濟專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產企業(yè)經濟評價的客觀性與準確性。
（四）提高從業(yè)人員素質
在科技迅猛發(fā)展的今天，科學技術人員在進行經濟評價時必須堅持與時俱進，在不斷增強自身業(yè)務能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學發(fā)展理念，提升自身使命感與責任感，以適應不斷變化的形勢的需要。
（五）強化市場調查對房產項目經濟評價的重大作用
房地產投資項目經濟評價是項目投資決策的重要依據。項目決策必須建立在科學分析、系統(tǒng)論證的基礎上，通過大量實地走訪調查，獲取第一手準確可靠的數據信息，并在其基礎上進行細致縝密的數據分析處理，從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務、技術、經濟的可行性。
（六）加大對經濟評價方案的再評估力度
學會運用專家驗證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術與經驗豐富的專家意見同項目經濟評價有機結合，對相關評價結論，組織專家團隊再評估，將評價過程中不合理因素進行有效的剔除，可極大地增強相關投資決策意見的科學性與合理性。
四、小結
房地產項目經濟評價工作，可極大的提高房地產投資經濟效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產開發(fā)商決策的依據，也能作為政府管理部門房地產項目審批依據，還可以作為金融機構貸款審查依據。合理的房產經濟評價報告在完善國家宏觀調控、避免項目決策失誤、引導投資方向、調整產業(yè)結構、合理利用資金、縮短建設工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產從業(yè)人員，還是投資者、相關政府部門都應重視房地產項目經濟評價在房地產開發(fā)過程中的地位與作用，科學合理的進行項目經濟評價。（作者單位：成都理工大學）
參考文獻：
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第2篇：房地產項目財務分析范文
關鍵詞：房地產；投資項目；經濟評價
本文對目前的房地產投資項目在經濟評價中出現的過于主觀、缺乏專業(yè)人員的經濟評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產項目中的不確定因素及經費不足等一些問題進行分析，并提出相應的解決措施和建議作為參考。
一、我國房地產項目經濟評價中的問題
(一)經濟評價具有主觀性在開發(fā)項目中，開發(fā)商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素，在經濟評價中，帶著主觀上的假設，忽略人為的負面因素進行可行性方案的實施，有些施工項目沒有做好相應的經濟評價和周密的分析工作就開展建設，導致不可逆轉的決策失誤在房地產項目中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。
(二)缺乏專業(yè)人員的經濟評估經濟評價中最重要的是數據的準確性，需要專業(yè)的機構進行評估工作，要求使用科學的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業(yè)人士，例如經過一段時間市場調研的經濟專家、有過投資預算的工程師或財務人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當今的房地產經濟評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責任心，在專業(yè)技能上顯得不夠專業(yè)，缺乏學習經驗的能力。甚至以沒有經過市場分析、財務分析、資本運作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項目，對項目資金的運作造成一定風險[1]。
(三)缺乏市場分析房地產項目的經濟評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進行評價，要通過大量的實際調研分析數據，有些開發(fā)商只是將經濟評價理解為財務數據，忽略了要以市場為前提進行調研的重要，要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場環(huán)境的問題進行分析。
(四)忽視分析房地產項目中的不確定因素大多房地產項目的開發(fā)商都將眼光瞄準投資回報率和盈利能力，在其進行細致的分析，而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產開發(fā)項目中導致項目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風險。
(五)經費不足我國房地產過于依靠經驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經濟評價的認識不夠充分，在實際項目的開展中時常由于經費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學性與高效性。
二、對策與建議
(一)改變觀念，增強對經濟評價的重視經濟評價在房地產項目的開發(fā)與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態(tài)上充分的承認經濟評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學、客觀的數據支持項目的進行就必須加強對經濟評價的重視，無論是業(yè)內人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經濟評價的工作進程。同時，還要投入一定的資金保證經濟評價的正常運行[2]。
(二)完善評價體系使評價體系走向規(guī)范化，對經濟評價指標作出規(guī)范，合理利用財務手段分析評價指標，在財務的盈利能力、資產狀況及收支水平的房地產項目中進行明確清晰，對財務風險和項目的可行性進行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區(qū)域效應最大化，以經濟角度衡量項目對區(qū)域的貢獻，使得到完善的評價體系使經濟評價更具有合理有效性。
(三)規(guī)范經濟評價市場國家對建設部門要加強管理與引導，通過可行性的研究工作實現經濟評價專業(yè)市場的培育，優(yōu)化市場環(huán)境，還可以號召各大高校與房地產企業(yè)實行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經濟學專家，營銷學專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經濟評價工作作出相關指導，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經濟評價得到應有的客觀準確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質適應時代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時俱進，在不斷的學習與進步中對經濟評價作出一份貢獻，通過提高自身的專業(yè)水平和綜合素質使經濟評價的結果更加準確、更加高效，從業(yè)人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責任感適應變化迅速的形勢。
(五)市場調查的作用經濟評價是重要的投資依據，所以這就對經濟評價有了更高的要求，必須進行科學的分析、在系統(tǒng)的論證過后才能作出項目的決策依據，在科學分析之前要經過實踐，要進行大量的調查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手數據，利用準確的信息進行周密的分析，再加之對分析后的真實數據進行處理才可以實現經濟評價具有較高的準確性，才能從根源上對投資項目的擬建有實現力指導，控制財務風險。
(六)加大再評估力度要將經濟評價與經濟評估相結合，通過專家對經濟評價實行驗證，將專業(yè)的技術與經驗豐富的評估意見共同權衡，要對專家的評論總結不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強決策的科學性。
三、結束語
房地產項目的經濟評價工作，對提高其經濟效益有著重要作用。不僅是決策依據，也是政府部門對房地產進行審批的依據，同時對金融機構的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設中有著舉足輕重的地位。
參考文獻：
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第3篇：房地產項目財務分析范文
關鍵詞：房地產市場調研 情境教育 現狀 問題
中圖分類號：G423.07
文獻標識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產市場調研是開發(fā)企業(yè)搜集市場信息輔助開發(fā)決策的重要手段，同時也是現在房地產市場研究公司的主要業(yè)務內容之一。開設房地產市場調研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產市場調研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產市場項目調研實戰(zhàn)”，是達成以上目標的關鍵。
1 情境認知學習理論概述
情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發(fā)展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產生和發(fā)展過程。同時，知識也是我們適應環(huán)境的紐帶，幫助我們建構解決環(huán)境中現有問題的行為模式，從而達到適應環(huán)境動態(tài)變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統(tǒng)“教師講授為主”轉為“學生自主探究、發(fā)現和協(xié)作”。
2 房地產市場調研課程教學現狀
房地產市場調研是我校房地產經營與管理專業(yè)第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質、教學內容等相關安排如下：
2.1 課程性質、目的和任務
通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經濟學、統(tǒng)計與分析、計算機數據分析等多方面的知識，使學生掌握房地產項目市場調查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產項目市場調研不同階段整合不同渠道信息開展數據分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發(fā)現問題、系統(tǒng)收集使用信息的能力，為今后從事房地產市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。
2.2 課程教學內容
課程教學內容包括房地產市場調研的概論、內容細分、調研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產市場調研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產市場調研課程教學過程存在的問題
房地產市場調研課程講解需要基于房地產市場調研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：
3.1 不同學科知識綜合運用程度高
房地產市場調研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產市場調研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統(tǒng)計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經濟分析、EXCLE和sPss統(tǒng)計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產經營與管理專業(yè)學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數等相關課程，致使學習房地產市場調研分析時會比較吃力。
3.2 實訓項目缺少“真題真做”
實訓項目理論和實踐脫節(jié)來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產市場調研工作，難以根據房地產項目調研工作內容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產專業(yè)學生尚未參加任何具體房地產項目，對市場調研知識的了解僅限于書本，教授的市場調研知識難以和具體項目聯(lián)系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經歷體驗，在方案撰寫過程中常出現大而全但細節(jié)卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產市場調研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產市場調研的工作目標以及重點工作內容進行定位，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。
3.3 房地產市場調研規(guī)范程度低
由于學生在學習房地產市場調研課程前，已經參加的一些活動策劃需要使用市場調研，但當時尚未系統(tǒng)學習市場調研的理論和方法，采用了部分缺乏規(guī)范的市場調研程序，如采用問卷調查方法時，將調研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產項目的特性，導致問卷調查停留在表面，不能為結果分析提供正確數據支撐。
3.4 課程講解未能及時融入區(qū)域房地產市場實時信息
房地產市場資料收集是開展市場調研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產市場實時動態(tài)資料，導致結果缺乏針對性和實用性。
4 規(guī)范和完善房地產市場調研課程教學的思考
為了能夠規(guī)避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產市場調研課程中采用以下教學方法：
4.1 夯實專業(yè)基礎知識
建議在房地產經營與管理專業(yè)課程設置中增設統(tǒng)計學、財務分析等支撐房地產市場調研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統(tǒng)計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內容和方法。
4.2 結合某一房地產項目的決策需求開展實地調研的情境教育
學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產公司或者開發(fā)公司聯(lián)系，組織學生赴項目實地調研，通過和公司營銷人員座談了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容、調研目的等核心要素，促進班級同學在實地調研過程中形成對項目規(guī)模、工程進度、營銷安排進度等方面內容的基本認知。
第二，由班級同學分組組建虛擬房地產市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調查人員、資料收集人員、數據分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向學生進行任務和招標，招標內容為針對土地購買決策、項目開發(fā)定位、項目規(guī)劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調研分析。請同學們根據項目實際情況撰寫市場調研方案并進行市場調研，根據調研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據工作內容分工進行分配。
第三，各小組調研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調研知識的掌握程度。學期結束后根據每個同學獲取的虛擬貨幣的數量按照一定比例折合成分數給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規(guī)范學生學習方法
第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規(guī)矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現違規(guī)操作或者不規(guī)范的行為，則予以及時調整和制止（如視情節(jié)處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規(guī)范和約束自己學習房地產市場調研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養(yǎng)學生對區(qū)域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產市場調研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量。
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第4篇：房地產項目財務分析范文
[關鍵詞]房地產行業(yè)；財務風險；因素
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170
隨著我國國民經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產行業(yè)基礎差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產企業(yè)如何合理有效地避免財務危機對保證房地產行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經濟發(fā)展都具有非常重要的意義。
1房地產行業(yè)的財務風險成因分析
11宏觀因素分析
房地產行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經濟因素、社會文化因素、自然環(huán)境因素和技術發(fā)展因素等，所以房地產行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當國家和地區(qū)經濟情況發(fā)展變化時（經濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產行業(yè)。目前國家對房地產開展的調控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產行業(yè)的發(fā)展。因此房地產行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時又由于房地產開發(fā)項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現如下。
111市場不成熟
我國房地產是20世紀90年代初新興產業(yè)，相對世界其他國家房地產行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導致房地產發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進。出現一些企業(yè)將閑置資金投入到沒有進行前期市場調查的房地產項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。
112政府政策影響
我國房地產行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應國民經濟發(fā)展需要，政府多次出臺宏觀調控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產發(fā)展勢頭。當房地產行業(yè)發(fā)展進入低谷時，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經濟平衡發(fā)展。
113風險意識淡薄
由于房地產快速發(fā)展，使得房地產投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產公司在規(guī)避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現按照制度進行風險控制。
12微觀因素分析
121缺乏財務預算和財務管理意識
在房地產行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產公司在經營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發(fā)揮財務管理的職能。甚至有的房地產公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業(yè)務不了解，不能做到日常財務數據的有效控制。
122盲目舉債，資本結構不當
一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導致房地產項目開發(fā)后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。
123成本費用控制不嚴
由于目前房地產市場投資過熱，房價過高，房地產暴利，使得房地產企業(yè)忽視了成本費用控制，主要表現在三方面：首先，不重視建設項目的規(guī)劃階段，經常出現項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。
2房地產行業(yè)財務風險特點
21財務杠桿使用過度
大多數房地產公司以向銀行貸款的方式應對房地產開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。
22資金周轉率偏低
由于房地產項目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產通過房屋預售、現房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。
23資產期限不匹配
由于房地產的資金投入大，資產比較多，其流動資產主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發(fā)產品）。由于房地產存貨流動性差，屬于不易變現的資產，導致房地產公司流動資產和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。
24現金流入期限不均衡
由于房地產公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產現金流入不可控，一年高一年低，現金流入期限出現嚴重的不均衡。使得現金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現金流入較多的一年又會產生大量的資金冗余。
3房地產行業(yè)降低財務風險的對策
31加強財務活動過程管理
311籌資風險的管理
向銀行貸款是房地產行業(yè)目前采取的主要融資方式。經過行業(yè)分析，房地產公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產行業(yè)財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩(wěn)定的收益率。
312投資風險的管理
房地產開發(fā)項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調研，應充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準確，導致開發(fā)商選址的錯誤判斷，最終會導致開發(fā)房屋出現滯銷。
313現金流量風險管理
房地產公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。
32建立完善的風險預警系統(tǒng)
如果房地產公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統(tǒng)至關重要。
321及時編制現金流量預算，建立短期財務風險預警系統(tǒng)
房地產財務短期內的主要工作是現金流量預算的編制，為了保證現金流量得到有效管理，房地產公司應該建立完善的預算及預測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現金流量和財務狀況等。
322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系
財務預警指標一般包含反映企業(yè)負債償還能力、盈利能力和資產運營能力等。房地產公司應該參照房地產特點，并根據自己公司的實際情況，具有側重的對企業(yè)財務指標進行調整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財務風險預警模型。
4結論
綜上所述，只有不斷提升房地產的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實現國民經濟的科學合理發(fā)展。
參考文獻：
[1]田林永當前房地產公司財務現狀及管理建議[J].中國房地產金融，2011（5）
第5篇：房地產項目財務分析范文
關鍵詞：投資估算 房地產項目 重要性
中圖分類號：F293.3 文獻標識號：A 文章編號：2306-1499（2013）01-0017-2
投資估算是指在項目決策過程中，依據多方案比選，優(yōu)化設計對開發(fā)項目所需投資金額進行的估計。投資估算是項目主管部門審批項目建議書的依據之一。對項目的規(guī)劃，規(guī)模起了一定的參考作用，是項目建議書和可行性研究乃至整個決策階段成本控制與管理工作的重要任務。
1.投資估算的內容
房地產項目投資費用是在生產或服務期一次或者多次投入并被長期占用的費用，包括固定資產和流動資金。固定資產即是工程造價，一般包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其它費、基本預備費、漲價預備費、建設期貸款利息等。流動資金是指生產經營性項目投產后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經營費用等所需的周轉資金。流動資金是伴隨著固定資產投資發(fā)生的長期占用的流動資產投資，也即為財務中的營運資金。
2.房地產項目前期估算的重要性
2.1投資估算對成本控制的作用
有計劃，才有發(fā)展。尤其房地產開發(fā)項目、涉及到很多資金，需要有良好的前期估算，需這樣才能。投資估算對于進行經濟評價、確定融資方式、制定貸款計劃起著重要作用，是項目籌資決策和投資決策的重要依據。是控制設計任務書下達的投資限額的重要依據，對初步設計概算編制起控制作用，設計概算不得突破批準的投資估算額。其準確與否直接影響到項目的決策、工程規(guī)模、投資經濟效果，并影響到工程建設能否順利進行是后續(xù)階段成本控制目標分解的基礎；投資估算是實行限額設計的依據，是編制初步設計概算的基礎，同時對初步設計概算起控制作用。項目投資估算可作為項目資金籌措及制訂建設貸款計劃的依據，建設單位可根據批準的投資估算額進行資金籌措向銀行申請貸款。
2.2前期估算在房地產項目的重要性
如果能房地產項目的前期估算準確、科學，那么，該項目將會迅速成長。項目的各項財務系數均處于持續(xù)、穩(wěn)健增長的狀態(tài)，年利潤將會持續(xù)增長。在可行性研究的各個階段，由于基礎資料、研究深度和可靠程度等的要求不同，決定了各階段的工作內容和投資估算精度也有所不同。項目決策的深度會影響投資估算的準確度，也會影響工程造價的成本控制效果。投資決策過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，可以劃分為多個階段。而不同階段的決策深度不同，其投資估算的精確到也不同。
2.3投資估算是確定建設項目投資的關鍵
投資估算是形成工程造價的源頭，合理確定投資估算又是工程造價控制的基礎和載體。只有合理確定工程造價，通過有效手段控制好各階段建設費用，才能達到理想的目的，確保建設項目保質按期完工。由此可以看出，投資估算在控制工程造價中的作用是不容忽視的，合理的投資估算有助于安排好固定資產投資長遠規(guī)劃。投資估算是供建設項目決策的依據，直接關系到國民經濟評價及財務分析結果的可靠性、正確性?？尚行匝芯侩A段是產生工程造價的源頭，投資估算必須科學合理，按客觀經濟規(guī)律辦事，合理客觀地打足投資，工程造價管理人員要在方案優(yōu)化基礎上，編制出高質量投資估算，編制投資估算的可行性研究報告一定要達到國家規(guī)定的深度，否則不能做為編制投資估算的依據。投資估算的內容按照費用性質劃分，與工程造價的構成相對應，有靜態(tài)投資估算，漲價預備費和建設期貨款利息估算，流動資金估算。其中，流動資金的估算不屬于固定資產投資估算范疇。工程建設投資估算目標的確定是既要有先進性，又要有實現的可能性，若目標水平定得過低，則對建設者缺乏激勵性，目標形同虛設；若目標定的太高，則建設項目立項時投資就可能留有缺口，使項目投資控制成一紙空文，因此投資估算是確定建設項目投資的關鍵。
3.完善房地產開發(fā)項目前期階段成本控制的措施
3.1充分了解經濟發(fā)展形勢與房地產市場動態(tài)
由于國家的調控政策，房地產市場的相關信息時刻在變，這些因素會對商品房的銷售情況和房價產生重要影響，進而對房地產行業(yè)的發(fā)展產生影響。因此，為了避免盲目投資，對市場做出準確定位，必須對本地區(qū)、周邊城市以至全國房地產開發(fā)建設、銷售的總體情況進行充分了解。對區(qū)域的經濟發(fā)展水平以及全國的宏觀經濟情況、發(fā)展態(tài)勢進行了解分析。根據本項目的規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規(guī)定，對項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循重要性原則，對預測期間費用表、預測成本報表、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。
3.2要充分了解房地產及其相關行業(yè)的政策法規(guī)
房地產開發(fā)項目的企業(yè)領導及相關從業(yè)人員要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆遷安置、產業(yè)政策、財政稅收政策、規(guī)劃設計、建筑施工、開發(fā)銷售管理、物業(yè)管理、質量標準、新出臺的政策措施、工作部署等政策。這樣才能及時準確地掌握政府出臺的調控政策，及時調整開發(fā)和銷售策略，避免因為違反相關政策法規(guī)而受到行政處罰，影響到開發(fā)項目的正常運行，影響項目進度，造成浪費。
3.3投資決策前進行充分的市場調查
市場調查的關鍵內容是做好對周邊同類樓盤的研究，研究的主要內容包括：競爭樓盤所處位置、銷售價格、銷售手法、銷售進度、推廣模式、戶型面積、購房客戶、樓盤造型、環(huán)境綠化、配套設施、裝修標準等，同時還要了解樓盤的施工進度和物業(yè)服務情況等。根據市場調研資料確定開發(fā)項目的市場定位。并通過分析統(tǒng)計，制定出的相應的對策。
4.總結
投資估算對于項目的決策及成敗十分重要，必須高度重視。要做好投資估算工作，首先應弄清工程投資內容，避免漏項。實現投資估算在建筑工程中的重要作用，是一項有意義、有價值的系統(tǒng)工程。
參考文獻
第6篇：房地產項目財務分析范文
1.1企業(yè)內部管理層次差別較大
隨著我國房地產市場行業(yè)的快速發(fā)展，各類資本大量融入房地產市場，各類房地產企業(yè)數量激增，以至于房地產市場魚龍混雜。隨著我國近幾年來對房地產市場調控力度的加大，逐漸引導房地產行業(yè)走向規(guī)范化，淘汰和重組了部分落后企業(yè)，取得了一定成績。但總體來講，在行業(yè)發(fā)展中所遺留的問題還普遍存在于房地產市場中。具有一定實力的房地產企業(yè)立足自身綜合實力基礎之上，開始尋找新的發(fā)展方向，謀求長遠發(fā)展。但部分房地產企業(yè)依據停留在原有管理層次，管理方法和管理策略都停滯不前，無法適應時展需要。
1.2財務管理機制薄弱
目前，我國房地產企業(yè)財務管理機制薄弱問題還比較突出，具體體現在以下幾方面：（1）財務管理制度不健全，沒有結合企業(yè)實際，建立完善的財務管理制度，現有的管理制度未有效落實；（2）財務管理工作效率較低。房地產企業(yè)內部財務管理工作僅僅停留在編制財務報表和記賬等事物工作上，而財務預測、財務決策及財務控制和財務分析等財務管理職能未合理運用，導致管理水平較低。（3）資金的使用和籌措缺乏計劃，缺乏現金流量管理的經驗，以至于經濟效益較好時，能夠選擇的投資機會較多時，增加了企業(yè)風險控制的難度。
1.3預算管理不到位
部分房地產企業(yè)的員工在對預算編制時，存在較多錯誤認識，在編制預算、數據統(tǒng)計分析和編制財務報表時，僅僅當成簡單的財務行為進行處理。認為預算管理和其他部分關系不大，以至于房地產項目管理、預算管理、決算管理效果不佳。部分房地產企業(yè)內部缺乏完善的預算管理組織體系，導致企業(yè)整體規(guī)劃無法統(tǒng)一，以至于在落實預算考核及編制預算目標時，無法發(fā)揮應有的作用。在房地產項目建設的開發(fā)階段，對預算管理的重視度不夠，同時認為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經營計劃直接的關聯(lián)性不大，而在預算執(zhí)行階段，無法確保機制的完備性，無法保障預算數據來源、數據量的及時性。在實施預算評價時，由于考核職責不明或考核力度不大，同時缺乏有效監(jiān)督管理，導致預算評價效果不佳。
1.4缺乏有效的內部管理、監(jiān)督機制
目前，內部審計時房地產企業(yè)內部控制及內部監(jiān)督的主要手段。通過運用內部審計對內部控制實現再控制，從而提高內部管理水平。但是由于部分房地產企業(yè)并未建立完善的內部管理和監(jiān)督機制，導致缺乏完善的內部審計機構，即便設置了內部審計機構，但在實際運用中其審計職能缺失，無法對企業(yè)經營管理具有約束力。同時，由于我國缺乏COSO類似的組織來指導房地產企業(yè)建立完善的內部控制體系，基本上都依靠政府部門規(guī)定來減少內部管理制度，以至于缺乏完善的監(jiān)督機制，影響企業(yè)管理水平的提升。
2企業(yè)內部房地產管理策略
2.1完善內部管理體制
房地產企業(yè)內部管理機制的完善，和內部控制效率的提升，都無法離開整理的指導原則。當前，房地產企業(yè)內部管理需要遵循的原則主要有：（1）合法合理原則。我國的法律法規(guī)時企業(yè)管理行為的準繩，房地產企業(yè)內部管理規(guī)則制度和管理行為都要以法律為指導，都要在法律允許范圍內。（2）堅持全面性的原則。在堅持合法合理性原則的前提之下，要將房地產企業(yè)內部的會計控制涵蓋企業(yè)業(yè)務的各個方面，并且還要重點落實決策、實施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實現對企業(yè)經營及管理的整體控制，例如：對材料及設備的購入控制、對施工成本的有效控制等。（3）堅持謹慎性的原則。房地產企業(yè)的內部會計控制的關鍵是有效防范風險，而房地產企業(yè)的一個重要特點就是投資風險大，這就要求內部會計控制要謹慎地考慮、評估、分析企業(yè)在經營各環(huán)節(jié)會存在的各種風險，爭取將風險值降到最低，以實現企業(yè)利益的最大化。（4）堅持靈活性的原則。企業(yè)的內部會計控制在堅持謹慎性原則的同時，還要根據具體的環(huán)境、實際需求、企業(yè)的經營戰(zhàn)略等情況及時改變、調整或完善相關措施等。
2.2做好成本管理，提高企業(yè)經濟效益
成本管理是企業(yè)財務管理活動中的重點，同時成本也是商品進行定價的重要基礎，對于房地產來講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產商品價格產生重要影響，而且與企業(yè)經濟效益有密切關系。房地產如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學制定成本的項目及范圍，并對其實施有效控制；第二，要在企業(yè)財務部門設置出二級成本核算的單位，而且要實施成本責任制。此外，房地產企業(yè)在財務管理活動中，堅持統(tǒng)一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調，及時落實財務部門所下發(fā)的財務目標，確保成本核算工作的準確性，建立起完善的激勵機制。在經過了大量的實踐表明，實施二級成本核算管理能夠為企業(yè)提供更真實、有效的財務信息，為企業(yè)管理者進行決策提供重要參考依據。
2.3明確權責，規(guī)范管理
在房地產企業(yè)內部管理層面，首先應該形成自上而下、權責清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結構設計、清晰的責權體系、流暢的業(yè)務運作流程、科學的業(yè)績評價體系，保證企業(yè)整體的組織運行效率與效果，增強企業(yè)在戰(zhàn)略和運營層面的競爭力。在發(fā)展過程中，不斷完善管理體系，適時進行調整以適應企業(yè)發(fā)展。
2.4獎懲有效，人治管理
激勵機制是房地產企業(yè)內部管理的重點。建立完善、有效的激勵機制，能夠極大的提高員工工作積極性和主動性，能為企業(yè)帶來更多效益。房地產企業(yè)要結合自身實際特點，制定科學考評辦法，綜合考慮制度管理和人治管理各方面的優(yōu)缺點，以服務企業(yè)為目標，制定有效激勵策略及績效考核機制，以提高員工工作效率，確保管理水平的提升。
3結語
第7篇：房地產項目財務分析范文
[關鍵詞] 房地產企業(yè) 財務風險 資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業(yè)，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產企業(yè)已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業(yè)起步較晚、基礎較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業(yè)的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業(yè)的財務風險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產企業(yè)亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業(yè)財務風險的主要成因
對于西安房地產企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發(fā)的特點決定了房地產企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業(yè)實現項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產企業(yè)沒有真正從現有的企業(yè)內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產企業(yè)不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發(fā)企業(yè)的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施
由于房地產企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內。企業(yè)要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統(tǒng)
所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發(fā)現企業(yè)存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業(yè)應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業(yè)的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業(yè)應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協(xié)調一致，減少人為控制現象發(fā)生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產集團企業(yè)而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監(jiān)督
進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
對西安房地產企業(yè)而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業(yè)在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業(yè)財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業(yè)應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經濟效益的實現。房地產企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業(yè)的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發(fā)企業(yè)經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業(yè)獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業(yè)財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第8篇：房地產項目財務分析范文
財務風險是企業(yè)在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業(yè)因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務風險存在于企業(yè)財務管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業(yè)的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續(xù)經營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業(yè)自身主動地去完善其財務制度，規(guī)范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業(yè)財務風險的主要成因
對于西安房地產企業(yè)而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發(fā)的特點決定了房地產企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業(yè)在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業(yè)實現項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產企業(yè)沒有真正從現有的企業(yè)內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發(fā)商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業(yè)就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業(yè)，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業(yè)的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產企業(yè)不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發(fā)企業(yè)的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業(yè)知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發(fā)企業(yè)財務風險的控制措施
由于房地產企業(yè)財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產企業(yè)應該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務風險相關的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。
1.針對籌資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)優(yōu)化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業(yè)可以接受的范圍內。企業(yè)要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業(yè)權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統(tǒng)一調配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的西安房地產企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業(yè)務時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統(tǒng)
所謂財務預警系統(tǒng)，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發(fā)現企業(yè)存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業(yè)可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業(yè)應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統(tǒng)。
2.針對投資環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業(yè)的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規(guī)避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業(yè)應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經濟效益的發(fā)揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協(xié)調一致，減少人為控制現象發(fā)生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監(jiān)督
對于西安的房地產集團企業(yè)而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監(jiān)督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規(guī)定，有權對可能導致?lián)p失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監(jiān)督
進行財務監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環(huán)節(jié)的預防財務風險的策略
對西安房地產企業(yè)而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業(yè)在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業(yè)財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業(yè)應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業(yè)除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業(yè)財務人員素質的修養(yǎng)與提高
目前，西安房地產企業(yè)財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業(yè)的經濟效益的實現。房地產企業(yè)應該高度重視財會人員的素質培養(yǎng)，開展相關人員的業(yè)務培訓工作，提高他們的業(yè)務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業(yè)的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業(yè)的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發(fā)企業(yè)經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規(guī)章制度嚴格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業(yè)獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業(yè)財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業(yè)財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業(yè)財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
第9篇：房地產項目財務分析范文
關鍵詞：房地產；財務管理；現狀；對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
引言
房地產開發(fā)項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時,房地產行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調控,給房地產企業(yè)發(fā)展帶來極大壓力和挑戰(zhàn),縮減了房地產企業(yè)的利潤空間。為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和如期完成,只有加強財務管理與監(jiān)督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的經濟效益。
1在內部加強建設會計控制的環(huán)境
（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，在房地產的開發(fā)中要關注國家在宏觀調控方面的政策。房地產的投資較大，建設的周期長，資金的周轉慢，投資的風險大，在開發(fā)項目的立項時要建立集體的審議聯(lián)簽制度，建立搶目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。
（2）開發(fā)的成本包括了許多內容，例如材料及設備的采購，要充分的考慮合格的供方記錄，查看生產廠家是否擁有ISO的國際質量認證，將采購的成本在保證質量的原則上降到最低，控制房地產成本的基礎環(huán)節(jié)。
（3）重點審查決算相關文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據是否完備、竣工的清理是否安全，以及驗收的程序、驗收的依據、驗收報告的范圍、驗收人員是否符合國家的有關標準和規(guī)定。
（4）房地產企業(yè)的開發(fā)費用中，占有的比重較大的是借款費用、廣告費用和售房人員提成的費用。對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。
2完善企業(yè)內部的財務信息系統(tǒng)
（1）設計內部的會計制度要便于理解、表述清晰、含義明確。
（2）設計企業(yè)組織結構的同時要確保利于從上而下的溝通，要保證信息從下至上反饋的順暢。
（3）要加強對于財務工作人員的教育和培養(yǎng)，強調內部的會計控制目標和實現員工的利益保持一致，讓內部的控制制度從約束轉變?yōu)槠髽I(yè)內部財務人員的需求。
3加強對于內部的控制考核和檢查
房地產行業(yè)為保證企業(yè)的內部控制能夠有效發(fā)揮作用，并且不斷進行完善，在企業(yè)內部必須組成由最高決策人為領導的，以財務部門為主的內部控制小組，對內部的制度執(zhí)行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內部的控制制度執(zhí)行的情況，在執(zhí)行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執(zhí)行或者無法完全執(zhí)行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執(zhí)行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規(guī)的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業(yè)的發(fā)展。
4加強對于財務的成本管理
進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產品的成本結構，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發(fā)包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。房地產項目的成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結算的重要依據，也是理財管理的重要環(huán)節(jié)，必須實行內外審查相結合的財務監(jiān)督，確保數據真實無誤。目前開發(fā)企業(yè)的“三算審計”一般由預算員、施工技術人員審核，財務人員只起計賬作用，所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求，并參與監(jiān)督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對于決策成本、投資成本、質量成本、資金成本的控制和管理。
5建立起適應市場變化的營銷策略
在實施房地產的經營活動中，最重要的環(huán)節(jié)就是銷售，雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業(yè)，會優(yōu)先選擇品牌價、信譽好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發(fā)造成風險。
6進行財務督導和財務分析
房地產企業(yè)在開發(fā)的過程中，需要投入大量的資金，籌措資金來確保不同的投資項目正常進行。所以不僅要合理的安排資金的籌措，更要做好回收投資的銜接，提高資金的運用效率，要加強項目投資的研究和風險分析。進行準確的財務預測能夠將風險減少到最低，有效地抵御、防范風險。財務督導是為了降低企業(yè)的成本，得到更大的利益，具體內容包括了：開發(fā)過程中對于資金的籌集、占用、回收、分配等情況，開發(fā)產品成本、開發(fā)成本的核算是否正確，對企業(yè)的經濟業(yè)務和經營活動進行全過程的監(jiān)督，完善內部的財務管理制度必須要依靠對于財務制度的嚴格執(zhí)行，加強財務的監(jiān)督，讓各層的管理人員都認識到監(jiān)督的目的是為維護國家、個人、集體的利益。只有憑借企業(yè)自上而下共同的努力，才可以改善企業(yè)的經營管理現狀，在提高競爭力的同時實現企業(yè)的價值最大化。
7建立健全財務管理制度、完善內外部控制監(jiān)督體系。針對經營活動新、成本管理雜、財務關系緊張等問題,房地產公司應建立
健全財務管理制度、完善內外部控制監(jiān)督體系。健全財務預算管理體系,包括房地產企業(yè)的所有業(yè)務、所有員工,實行全方位、全過程預算管理與控制,分期進行房地產企業(yè)的預算分析工作。首先,以管理角度為出發(fā)點,梳理企業(yè)財務管理標準與流程,提高管理效率與管理質量,有效規(guī)避經營風險;其次,制定人力資源管理制度、內部控制制度等,實現資源優(yōu)化配置;再次,確保財務管理制度的嚴肅性、權威性,根據現在的房地產市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預房地產市場的需求狀況。完善內外部控制監(jiān)督體系,就要抓住現金管理的起點,正確估算資金的收入和支出,確定現金流入和流出的時間,盡可能準確地預測未來的資金需要,并且保證非常及時地提供資金滿足這些需要。
8發(fā)展多元化的融資渠道、做好開發(fā)項目的可行性論證。房地產公司融資渠道單一、審計監(jiān)督不 到位、管理任務重,發(fā)展多元化的融資渠道、做好開發(fā)項目的可行性論證是保證項目的順利進行的可靠保障。
結語
總之,房地產企業(yè)得到迅猛發(fā)展,面臨了前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn),只有通過有效的財務管理手段,例如增強成本控制觀念、投資方向要符合企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略要求等提高房地產企業(yè)經營管理水平,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業(yè)的綜合經濟效益
參考文獻
［1］唐紅真．房地產企業(yè)財務管理現狀及改進方法［J］．企業(yè)經濟，2005，（6）：18－19．
