房地產(chǎn)投資論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資論文范文

一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求

(一)辦公物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐,從而推動(dòng)辦公物業(yè)的租賃需求,濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過(guò)量的壓力將有望得到緩解,同時(shí),由于自貿(mào)區(qū)對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用,整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。

(二)零售物業(yè)需求

一方面,自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升,將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求,另一方面,自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢(shì)將提升對(duì)進(jìn)口商品的消費(fèi)需求,促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時(shí)吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入,從而推動(dòng)零售市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。

(三)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對(duì)天津物流容量和效率的要求,推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求及設(shè)施完善。

(四)住宅需求

自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì),拉動(dòng)天津城市人口的增長(zhǎng),同時(shí)推動(dòng)對(duì)自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。

二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資

利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示:天津自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批當(dāng)周,濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環(huán)比增加6.76%,占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環(huán)比增加54.55%,占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套,環(huán)比增加104.00%,占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套,環(huán)比增加89.83%,占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù),2015年1至9月,濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬(wàn)平米,同比增長(zhǎng)36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實(shí)現(xiàn)商品房銷售額147.76億元,同比增長(zhǎng)26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長(zhǎng)42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動(dòng)下,濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn),濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況逐月向好,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖。雖然沒(méi)有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū),我們通過(guò)濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此,可以推斷,天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。

三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇

(一)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)

受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響,自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價(jià)格不僅會(huì)持續(xù)上漲,而且業(yè)主們對(duì)樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會(huì)越來(lái)越高,主要表現(xiàn)為兩方面:一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級(jí)也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動(dòng)性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化,盡可能做到相對(duì)完善和穩(wěn)定。

(二)拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會(huì)

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來(lái)產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí),會(huì)形成大容量的信息交流需求,從而構(gòu)成一個(gè)以房地產(chǎn)為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺(tái)。

(三)房地產(chǎn)金融迎來(lái)創(chuàng)新機(jī)會(huì)

自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新,推進(jìn)利率市場(chǎng)化,改善房企再融資環(huán)境,發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過(guò)這些試點(diǎn)工作,將使房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境更加市場(chǎng)化,也意味著未來(lái)房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議

建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個(gè)方面把握自貿(mào)區(qū)紅利:

(一)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來(lái)的影響,從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手,及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。對(duì)于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō),自貿(mào)區(qū)將帶來(lái)的是一種全新的經(jīng)營(yíng)理念?？傮w上要求做到:企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致,牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動(dòng)權(quán),努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益與社會(huì)效益相一致。

(二)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)

掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源,實(shí)現(xiàn)從開發(fā)變持有,由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過(guò)“招拍掛”拿地之外,要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來(lái)的其他機(jī)會(huì)。土地存量方面,包括征用后未開發(fā)利用的土地,因城市規(guī)劃所需動(dòng)拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面,包括中高檔商品住宅、高級(jí)商辦樓、大型商務(wù)中心。

(三)掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金

在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,對(duì)龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同樣如此。開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動(dòng)、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系,取得了資金上的優(yōu)勢(shì),也就具備了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。

(四)建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)管理新機(jī)制

第2篇：房地產(chǎn)投資論文范文

房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資分析影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的主要風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。

1、利率風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

2、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資分析的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過(guò)程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

3、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資分析商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

二、房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)的防策略

房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資分析過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

1、投資分散策略房地產(chǎn)投資分析分散是通過(guò)開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資分析區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分析分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資分析時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資開發(fā)要求合作者共同對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資分析開發(fā)政策優(yōu)惠。

2、投資組合以及保險(xiǎn)保險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)投資分析者來(lái)說(shuō)購(gòu)買保險(xiǎn)是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資分析者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資分析者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于嗇房地產(chǎn)投資分析者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資分析者在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資分析者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。房地產(chǎn)投資分析組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資分析的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資分析策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資分析的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資分析組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

三、我國(guó)房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)的總體狀況及變化趨勢(shì)

近年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。

1、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，增加技術(shù)含量房地產(chǎn)投資分析經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)不至于產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善房地產(chǎn)投資分析的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使們收入增加，實(shí)際購(gòu)買能力提高，特點(diǎn)是中國(guó)加入WTO后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有一個(gè)飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資分析技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技今是的要求，及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資分析的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資分析商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是增加了那此經(jīng)營(yíng)狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資分析商的政策風(fēng)險(xiǎn)，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“優(yōu)勝劣汰”。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富目前，中國(guó)每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，已經(jīng)成為把我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)投資分析決策的重要參考；同時(shí)中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資分析商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)各地城市之間的差異有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策；各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)的量測(cè)和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家者的精辟分析與預(yù)測(cè)也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。

3、房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小房地產(chǎn)投資分析風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。理由有：

第3篇：房地產(chǎn)投資論文范文

投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當(dāng)時(shí)只是用以籌集社會(huì)游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國(guó)的發(fā)展最為典型。1883年美國(guó)首先成立了波士頓個(gè)人財(cái)產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國(guó)投資事業(yè)才有了劃時(shí)代的發(fā)展，其原因是美國(guó)在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過(guò)剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國(guó)SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國(guó)展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動(dòng)，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問(wèn)法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國(guó)1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經(jīng)理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運(yùn)用最為普通。

馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動(dòng)產(chǎn)投資組織，而被美國(guó)最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，美國(guó)投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個(gè)月前，簽署了《內(nèi)國(guó)歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

為了提供房地產(chǎn)市場(chǎng)所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國(guó)于20世紀(jì)60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過(guò)組合投資和專家理財(cái)實(shí)現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時(shí)，REITs又類似于一個(gè)產(chǎn)業(yè)公司，它通過(guò)對(duì)現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營(yíng)來(lái)獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀(jì)60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進(jìn)以及90年代中后期至21世紀(jì)后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達(dá)到2242億美元。40多年來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長(zhǎng)。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過(guò)900件。當(dāng)前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國(guó)的長(zhǎng)期國(guó)債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險(xiǎn)的投資。日本市場(chǎng)上已有22項(xiàng)REITs，市值達(dá)209億美元，5年來(lái)已擴(kuò)大1倍?？梢哉f(shuō)，日本此輪房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)在很大程度上是因?yàn)镽EITs的激活。不過(guò)，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國(guó)REITs的多樣化經(jīng)營(yíng)相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國(guó)家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場(chǎng)，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場(chǎng)的過(guò)程中，對(duì)規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時(shí)候不征收所得稅，等等。中國(guó)香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有200只REITs在紐約交易所、美國(guó)交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過(guò)2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過(guò)300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過(guò)100億美元。

二、國(guó)外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個(gè)方面。

(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

1960年的美國(guó)稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時(shí)，對(duì)其股東構(gòu)成、分配比例、收入來(lái)源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過(guò)50％，總收入中直接來(lái)源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要?dú)w功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來(lái)的大力支持。

(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革

房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時(shí)惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項(xiàng)貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場(chǎng)的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對(duì)來(lái)自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在這種轉(zhuǎn)變過(guò)程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)、熟悉公開市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊(duì)伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營(yíng)意識(shí)的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識(shí)到了規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在：提高經(jīng)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)資金流動(dòng)性；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對(duì)資本吸引力；提高股份流動(dòng)性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場(chǎng)份額等。(6)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動(dòng)性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財(cái)務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施穩(wěn)妥的投資策略等。

(三)機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國(guó)機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT股票越來(lái)越關(guān)注。

大量實(shí)證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場(chǎng)中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不斷提升，REIT股票市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來(lái)越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價(jià)格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會(huì)知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績(jī)效，減少反常的價(jià)格波動(dòng)；提高市場(chǎng)的透明度和效率。

三、中國(guó)REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義

(一)可行環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行貸款的支持，這將對(duì)銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國(guó)人民銀行在2003年出臺(tái)了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號(hào))，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款及個(gè)人住房公積金貸款等七個(gè)方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對(duì)銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國(guó)房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的資金問(wèn)題。

從資金供給角度看，改革開放為中國(guó)積累了巨大的社會(huì)財(cái)富，而在社會(huì)財(cái)富不斷積累的過(guò)程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。截至2005年底，中國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款突破14萬(wàn)億元，達(dá)到141050．99億元，人均儲(chǔ)蓄超過(guò)1萬(wàn)元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。

此外，隨著中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和中國(guó)養(yǎng)老保障制度的改革，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過(guò)低，民間個(gè)人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒(méi)有得到有效運(yùn)用。而目前中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在中國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種大約80％為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使中國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

(二)發(fā)展意義

1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在國(guó)外既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間合理地分配；市場(chǎng)跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力較強(qiáng)，可以在不同主

體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無(wú)法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問(wèn)題，在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過(guò)了警戒線，危機(jī)必然爆發(fā)。市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對(duì)象，當(dāng)股市價(jià)格下跌時(shí)，以及物價(jià)持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時(shí)，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對(duì)象。當(dāng)前中國(guó)城市化進(jìn)程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長(zhǎng)，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，有助于緩解中國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

四、中國(guó)房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示

(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用

稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競(jìng)爭(zhēng)力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營(yíng)靈活性的來(lái)源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進(jìn)行。

在美國(guó)，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅。中國(guó)目前法律尚未對(duì)信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計(jì)劃發(fā)售時(shí)的信息披露對(duì)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)“輕描淡寫”。如在談及風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，通常表述為因國(guó)家政策，如財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計(jì)劃收益的相對(duì)變動(dòng)?！顿Y金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬(wàn)元、三四十萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

因此，為了在中國(guó)盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國(guó)際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作，切實(shí)保障投資人的利益，真正實(shí)現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供資金的目的。

(二)重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持

機(jī)構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國(guó)REITs的資金來(lái)源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，只有在一個(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國(guó)目前已有大量的機(jī)構(gòu)投資者或準(zhǔn)機(jī)構(gòu)投資者，如何通過(guò)制定相關(guān)的鼓勵(lì)政策，將機(jī)構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)上來(lái)，是需要研究的問(wèn)題。

(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題

國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場(chǎng)變化，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力方面的不斷成熟和完善。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒(méi)有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢(shì)，因此需要在這些方面加大研究的力度。

(四)完善專業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)是必要的前提

沒(méi)有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊(duì)伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，熟悉公開市場(chǎng)運(yùn)作的程序和方法等。中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強(qiáng)專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認(rèn)證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。

(五)正視房地產(chǎn)投資信托的作用

第4篇：房地產(chǎn)投資論文范文

這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟(jì)功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個(gè)級(jí)別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運(yùn)輸集散地較近的地方向外輻射。

當(dāng)然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產(chǎn)資源等自然因素；又如市場(chǎng)、交通、政策、技術(shù)等，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，都會(huì)影響區(qū)位選擇。

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇對(duì)不少開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)都是一個(gè)很難抉擇的問(wèn)題，一方面他們面臨土地價(jià)格的上漲過(guò)快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費(fèi)者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位和價(jià)格存在更多挑剔。

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們會(huì)得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結(jié)出來(lái)的）、扇形理論（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。

下面我們我們通過(guò)這些理論來(lái)看一看房地產(chǎn)住宅投資區(qū)位的選擇。

我們知道消費(fèi)者在購(gòu)房中主要考慮的是方便程度；當(dāng)然這是人所共知的，由此我們想到了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式

I=（P-C-SK）Q；I定義銷售收入、P農(nóng)產(chǎn)品市價(jià)、C農(nóng)產(chǎn)品成本、K為農(nóng)產(chǎn)品交通時(shí)間耗費(fèi)、S為運(yùn)費(fèi)

我們將公式重新定義為

R=P-C-K我們將其R定義為購(gòu)房后的時(shí)間效用、P購(gòu)房人每天可消耗的時(shí)間、C為購(gòu)房后生活必需品的交通時(shí)間耗費(fèi)、K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)（K實(shí)際上是兩個(gè)變量我們?cè)谙旅嬗懻摚?。如果市?chǎng)價(jià)格P一定（一年內(nèi)）在公式中有兩個(gè)變量C、K，那么消費(fèi)者在討論購(gòu)房時(shí)主要考慮的是C、K的問(wèn)題了，這樣我們大家就一目了然了。

我們先來(lái)討論C（C為購(gòu)房后生活必需品交通時(shí)間耗費(fèi)）。在一般家庭消費(fèi)中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費(fèi)用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請(qǐng)調(diào)的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當(dāng)然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費(fèi)者的需求，但對(duì)一些中層收入家庭來(lái)說(shuō)這是不夠的，因?yàn)閷?duì)大不分中層收入家庭來(lái)說(shuō)他們?cè)敢獾捷^有檔次的地方消費(fèi)，這合乎馬斯洛需求層次論。對(duì)大多數(shù)開發(fā)商來(lái)說(shuō)占有較多的中層收入家庭的市場(chǎng)就意味著占有較高的市場(chǎng)占有率。我們也了解到生活必需品交通費(fèi)用支出也在購(gòu)房中起到一定的影響。

對(duì)于C（C為購(gòu)房后生活必需品交通時(shí)間耗費(fèi)）的理解我認(rèn)為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點(diǎn)與區(qū)位點(diǎn)間的總移動(dòng)費(fèi)用最大化——中值問(wèn)題：總移動(dòng)距離最小化的地點(diǎn)成為中值）目標(biāo)函數(shù)minZ=∑∑aidijxij

約束條件：∑xij=1

yj—xij≥0

∑yj=P

xij=0，1；yj=0，1

式中，ai為地點(diǎn)i的需求；dij為地點(diǎn)i和地點(diǎn)j間的最短距離；

xij：地點(diǎn)i的居民如利用地點(diǎn)j的設(shè)施，則為1；否則為0；

yj：地點(diǎn)j布局設(shè)施時(shí)為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

目的：使每個(gè)居民都能得到一個(gè)設(shè)施，其費(fèi)用最小；最終居民與設(shè)施均達(dá)到效率最大化。

下面我們來(lái)談?wù)凨（K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)）。這里我們把SK定義為消費(fèi)者關(guān)心的一些項(xiàng)目如：子女上學(xué)問(wèn)題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學(xué)問(wèn)題為例來(lái)談?wù)?，假設(shè)子女上學(xué)問(wèn)題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學(xué)和中學(xué)。家長(zhǎng)對(duì)子女在選擇就讀的學(xué)校一般為教學(xué)質(zhì)量較好的學(xué)校，我們?cè)O(shè)它為B點(diǎn)、設(shè)居住地為A點(diǎn)、家長(zhǎng)的工作地為C點(diǎn)。家長(zhǎng)對(duì)上下班與接送子女所耗用的時(shí)間之和即為AB+CD。

AB+CD這一距離如何來(lái)確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時(shí)間是有限的，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)必然產(chǎn)生疲勞，從而就會(huì)放棄某種活動(dòng)。根據(jù)測(cè)算，一般情況下兒童疲勞時(shí)間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時(shí)間、出租車時(shí)間來(lái)計(jì)算。當(dāng)然要看投資人的目標(biāo)市場(chǎng)的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米

一般這個(gè)時(shí)間為10分鐘～15分鐘（12點(diǎn)下班到兩點(diǎn)半上班減去吃飯午睡時(shí)間）。這樣我們就得到了以B、C點(diǎn)的一個(gè)橢圓。在這個(gè)范圍以內(nèi)的任何一點(diǎn)都是較理想的。當(dāng)然AB+CD所耗用的時(shí)間可以是代步工具所達(dá)到的。有人會(huì)提到寄宿學(xué)校，但我們都知道在這一時(shí)間無(wú)法達(dá)到的情況下是人們的被迫選擇。

對(duì)于K（K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)）的理解我認(rèn)為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設(shè)施可利用追求效率型模型的目標(biāo)函數(shù)minZ=∑∑aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設(shè)施一定的范圍內(nèi)，盡可能向更多的居民提供服務(wù)為目的，即距離各設(shè)施一定范圍內(nèi)包含的需求地域最大化）。

目標(biāo)函數(shù)maxZ=∑aizi——被覆蓋的人口最大化

約束條件：∑yj—zi≥0——能夠覆蓋地點(diǎn)i的至少有一個(gè)以上

∑yj=P

zi=0，1；yj=0，1

式中，zi：地點(diǎn)i被設(shè)施覆蓋，則為1；否則為0；

yj：地點(diǎn)j布局設(shè)施時(shí)為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

說(shuō)明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個(gè)以K為半徑的圓通過(guò)其他西方經(jīng)濟(jì)需理論如：

我們?cè)谶@里只說(shuō)到兩個(gè)因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費(fèi)者的其他偏好我們就可以構(gòu)建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內(nèi)為住宅的黃金區(qū)域，超過(guò)這一界限的對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講效益遞減。

第5篇：房地產(chǎn)投資論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；投資信托；制度特性

一、房地產(chǎn)投資信托(REITs)的制度內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資信托(RealEStatelnVeStmentTrUSts，簡(jiǎn)稱REITs)，又稱為房地產(chǎn)投資信托基金，最早產(chǎn)生于上世紀(jì)60年代的美國(guó)，它是一種通過(guò)發(fā)行股票或者單位受益憑證來(lái)募集大眾投資者的資金以形成基金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及法定相關(guān)業(yè)務(wù)，并將絕大部分的投資收益定期分配給投資者的特殊的集合投資制度。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度經(jīng)過(guò)40多年的發(fā)展，不斷趨于完善，極大地促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。從上世紀(jì)90年代開始，世界上許多國(guó)家紛紛借鑒美國(guó)做法，通過(guò)立法建立起本國(guó)的REITs制度。據(jù)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)的資料統(tǒng)計(jì)，截至2003年底，已有1日個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了REITs法規(guī)。由于各國(guó)的REITs制度都是借鑒美國(guó)REITs的理念和原理創(chuàng)建，因此在制度內(nèi)涵上基本相同。美國(guó)的REITs制度安排主要有以下內(nèi)涵和特點(diǎn)：(1)REITs的實(shí)物形態(tài)是一種證券化了的信托投資基金，它是通過(guò)向大眾投資者發(fā)行股票或單位受益憑證募集資金而形成。為了避免REITs變成為少數(shù)人牟利的工具，美國(guó)法律對(duì)REITs的股東數(shù)作出嚴(yán)格限制，規(guī)定REITs的股東不得少于100人，且持股比例最大的5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過(guò)50％。(2)REITs基金管理公司是一種專業(yè)性的信托投資組織，它扮演的是“受人之托，代人投資”的中介入角色，幫助大眾投資者實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)的直接投資。(3)REITs必須將大部分資產(chǎn)投資于能夠定期產(chǎn)生租金收入的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，且收入來(lái)源主要應(yīng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金。譬如，新加坡和韓國(guó)規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在70％以上，美國(guó)和日本規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在75％以上，香港規(guī)定REITs投資于房地產(chǎn)的比例至少在90％以上。(4)REITs必須將其90％以上的投資凈收入作為股利在當(dāng)年內(nèi)分配給投資者。(5)如果滿足以上條件及其他規(guī)定，那么房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一個(gè)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，可以享受免征公司所得稅的優(yōu)惠政策。

二、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的契約性

REITs作為一種通過(guò)募集大眾投資者的資金交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的集合投資制度，其產(chǎn)生與房地產(chǎn)業(yè)投資的“高進(jìn)入壁壘”直接相關(guān)。這種產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是高資本“門檻”。房地產(chǎn)投資動(dòng)輒上千萬(wàn)，很多項(xiàng)目投資都是數(shù)億元，甚至數(shù)十億元，中小投資者根本無(wú)法承受。另一方面是專業(yè)化技能“門檻”。房地產(chǎn)投資雖然利潤(rùn)豐厚，但所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性很大。對(duì)房地產(chǎn)的投資需要對(duì)國(guó)家政策、宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、市場(chǎng)供求、房地產(chǎn)地段、價(jià)格、升值潛力等作出比較準(zhǔn)確的判斷，否則很容易導(dǎo)致投資失誤，損失慘重。這種很高的專業(yè)化要求，一般投資者也是難以達(dá)到的。產(chǎn)業(yè)壁壘的存在，阻礙了大眾投資者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的投資。REITs制度的出現(xiàn)就是國(guó)家在制度創(chuàng)設(shè)上對(duì)于這一現(xiàn)象所作出的反應(yīng)。通過(guò)REITs制度，禮會(huì)投資者將自己的資金委托給更具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)和效率的機(jī)構(gòu)或者人士去運(yùn)用，并從人那里獲得投資回報(bào)。這實(shí)際上就在委托人和人之間建立了一種契約關(guān)系。因此，更深入地看，REITs作為一種集合投資制度，它實(shí)質(zhì)隱含著社會(huì)投資者與專業(yè)化的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)之叫的特定權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也即契約關(guān)系。與一般契約關(guān)系不同的是，REITs中體現(xiàn)的契約關(guān)系具有公共性和集體性的顯著特點(diǎn)。為盡量減少因締約雙方信息不對(duì)稱給投資者帶來(lái)的損害，國(guó)家對(duì)于REITs的投資對(duì)象、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入構(gòu)成、分配比例等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，而一般的契約對(duì)于這些問(wèn)題都是山締約雙方協(xié)商確定。也就是說(shuō)，在REITs這一投資活動(dòng)中，田家為社會(huì)投資者和專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)擬定了一份公共契約，需要雙方協(xié)商的內(nèi)容已經(jīng)很少了。作為接受這份公共契約的回報(bào)，國(guó)家給予其稅收優(yōu)惠。REITs投資中的契約關(guān)系的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是其集體性。在每一只REITs中雖然有成千上萬(wàn)個(gè)不同的投資者，但REITs契約并非由他們逐一與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)談判簽訂一個(gè)個(gè)契約而形成，而是統(tǒng)一由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家規(guī)定提供一份集體契約(即REITs投資協(xié)議)，交由每一個(gè)投資者“背書”(即認(rèn)購(gòu)基金份額)，當(dāng)達(dá)到法定的背書人數(shù)及投資金額時(shí)，集體契約有效成立。所以，從根本上講，REITs這一集合投資制度就是一份山國(guó)家事先擬定好主要條款的集體投資契約，其主要目的在于通過(guò)提供稅收優(yōu)惠為社會(huì)大眾提供一個(gè)房地產(chǎn)投資獲利的渠道或者機(jī)會(huì)。

三、房地產(chǎn)投資信托(REITs)制度的社會(huì)性

KEITs作為國(guó)家創(chuàng)立并推動(dòng)的特殊集合投資制度，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于一種商業(yè)行為，它還具有調(diào)整社會(huì)關(guān)系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步的社會(huì)職能。社會(huì)性是REITs集合投資制度更為重要、更富意義的特性所在。這具體體現(xiàn)在以卜三個(gè)方面。

第一，大眾參與性。房地產(chǎn)業(yè)是大眾產(chǎn)業(yè)，與社會(huì)大眾的生產(chǎn)、生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)創(chuàng)造巨大財(cái)富的產(chǎn)業(yè)，歷來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的分配是決定社會(huì)財(cái)富分配的重要因素。然而，由于高資本和專業(yè)化進(jìn)入壁壘，社會(huì)大眾—直被排除在房地產(chǎn)投資之外，分享不到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的好處，房地產(chǎn)業(yè)所累積的巨額財(cái)富往往被少數(shù)人所占有，從而加劇了社會(huì)貧富分化。這種因?yàn)橥顿Y機(jī)會(huì)不均等而導(dǎo)致的財(cái)富占有的多寡更容易使大眾產(chǎn)生社會(huì)不公平感，如果國(guó)家不采取措施而任其累積，勢(shì)必影響到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。對(duì)于此，美國(guó)政府創(chuàng)設(shè)的REITs制度為大眾投資者提供了一個(gè)持有房地產(chǎn)、分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的公平機(jī)會(huì)，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)大眾直接參與的產(chǎn)業(yè)。REITs不僅集合了大眾投資者的資金，而且集合了大眾投資者的投資意愿和投資行為，它以一種集體行動(dòng)的方式實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的大眾化和社會(huì)化。

第6篇：房地產(chǎn)投資論文范文

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度

最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。

在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:

1.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)

1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;

2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位;

3)要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告;

4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對(duì)住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。

2.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表

根據(jù)工程造價(jià)具有建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:

1)建筑安裝工程費(fèi)用;

2)設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi);

3)工程建設(shè)其他費(fèi)用;

4)基本預(yù)備費(fèi);

5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi);

6)建設(shè)期貨款利息;

7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場(chǎng)分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算——項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表,詳見(jiàn)表1。

根據(jù)表1,應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。

2規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)有效控制措施

設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說(shuō)決策階段投資估概算是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說(shuō)就是對(duì)工程造價(jià)的形成過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。

2.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;

2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對(duì)水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對(duì)水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長(zhǎng)期的設(shè)計(jì)。

2.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段

該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過(guò)施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面:

1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測(cè)算,樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對(duì)比,其結(jié)果見(jiàn)表2。

2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對(duì)鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見(jiàn)的工程造價(jià)增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。

3施工階段工程造價(jià)的控制措施

按照工程造價(jià)理論,該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià),是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。

3.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。

2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件

①根據(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對(duì)規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

②對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無(wú)定額項(xiàng)目無(wú)單價(jià)、信息價(jià)可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià),以避免結(jié)算糾紛。

③確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則:對(duì)有標(biāo)底的,可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。

3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,

注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià),對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。

4.2加強(qiáng)工程施工事中控制

1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

2)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。

4)及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。

5)對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范性對(duì)策。

4建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理綜合措施

工程造價(jià)控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。1)建立建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面人手,構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制:

①組織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);

②技術(shù)手段:主要是對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對(duì)其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。

③經(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析,如對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。

④合同手段:就是對(duì)參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。

2)充分發(fā)揮社會(huì)化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系

3)建立健全的工程造價(jià)管理制度,充分利用IS09001-2000質(zhì)量管理體系,提高工程造價(jià)控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊(cè)相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開展工作,對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

在IS09001-2000質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。

5結(jié)束語(yǔ)

綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價(jià)控制與管理是在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過(guò)程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價(jià)控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。

參考文獻(xiàn):

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[5]駢永富,閻俊愛(ài).房地產(chǎn)投資分析與決策[M].北京:中國(guó)物價(jià)出版社,2003.

第7篇：房地產(chǎn)投資論文范文

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場(chǎng)上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來(lái)項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤(rùn),來(lái)自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對(duì)未來(lái)投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說(shuō)企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來(lái)以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒(méi)有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來(lái)的巨大收益。

從廣義來(lái)看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場(chǎng)的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來(lái)的思維方式;狹義地說(shuō),它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來(lái)采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)

第一,投資決策者對(duì)未來(lái)具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn),房地產(chǎn)決策者對(duì)投資項(xiàng)目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán),而且投資項(xiàng)目建設(shè)后,投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況做出決策,也就是說(shuō)投資決策者對(duì)投資項(xiàng)目具有一種未來(lái)決策權(quán),主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而且有權(quán)決定是否進(jìn)行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項(xiàng)目開展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權(quán)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中改變項(xiàng)目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項(xiàng)目開展前決定投資哪一種類型的投資項(xiàng)目,而且有權(quán)在投資項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中改變投資項(xiàng)目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項(xiàng)目的開始,而且也有權(quán)決定投資項(xiàng)目的終止。

第二,房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有波動(dòng)性。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)來(lái)說(shuō),其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所采用技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、可靠性,同類項(xiàng)目之間科技競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度及區(qū)位優(yōu)勢(shì);金融風(fēng)險(xiǎn):主要指市場(chǎng)利率、匯率的波動(dòng)、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品需求量的變動(dòng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型(買方市場(chǎng)賣方市場(chǎng));自然風(fēng)險(xiǎn):主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會(huì)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所處的社會(huì)軟環(huán)境,具體包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有這么多的風(fēng)險(xiǎn)因素,并且每種風(fēng)險(xiǎn)因素又都有自己特定的波動(dòng)過(guò)程、擴(kuò)散過(guò)程、跳躍過(guò)程、均值自回歸過(guò)程,這決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性,進(jìn)而決定了投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價(jià)值,也就是說(shuō)投資項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。上述風(fēng)險(xiǎn)的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)上。

房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過(guò)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等幾個(gè)階段,每個(gè)階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程可看作是一個(gè)序列投資的動(dòng)態(tài)決策過(guò)程。決策者根據(jù)對(duì)來(lái)自技術(shù)、市場(chǎng)、管理、資金等方面風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及競(jìng)爭(zhēng)中投資項(xiàng)目收益流的變化,靈活抉擇投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后,在市場(chǎng)條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后,將進(jìn)行后續(xù)投資,建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場(chǎng)前景不被看好,則暫時(shí)不追加后續(xù)投資,而是等待投資機(jī)會(huì)的到來(lái)。擁有土地就擁了由此帶來(lái)的一系列選擇權(quán),可把獲取土地前的費(fèi)用及土地獲取費(fèi)解釋為期權(quán)費(fèi)用,相當(dāng)于買入一項(xiàng)期權(quán)。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進(jìn)行的前期分析費(fèi)用,這部分費(fèi)用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格相比微不足道。

第三,房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大,因此在整個(gè)開發(fā)過(guò)程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來(lái)講,主要有政策因素(貨幣政策、財(cái)政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場(chǎng)因素(房地產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來(lái)講,主要有知識(shí)因素(開發(fā)商個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營(yíng)管理等各方面的管理水平)、項(xiàng)目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目充滿了不確定性,使房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四,房地產(chǎn)投資具有實(shí)物期權(quán)特性。通過(guò)上述分析,可見(jiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有期權(quán)特性。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時(shí)間段,如前期市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究等,但為取得土地而進(jìn)行的分析往往受到時(shí)間的限制,取得土地后發(fā)生的費(fèi)用,可行性分析、設(shè)計(jì)方案費(fèi)等類似于期權(quán)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值,類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過(guò)程的前期任何時(shí)間內(nèi)可追加或減少投資,在其開發(fā)時(shí)則可以選擇投入。對(duì)于開發(fā)過(guò)程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限,但可隨時(shí)執(zhí)行的美式期權(quán),也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán),此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進(jìn)行分析。

第8篇：房地產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；道德問(wèn)題；稅收問(wèn)題；流動(dòng)性問(wèn)題

中圖分類號(hào)：F832，43

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3309(2009)04-0069-03

近年來(lái)，央行逐步提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資門檻，房地產(chǎn)企業(yè)開始積極尋求創(chuàng)新的融資方式，于是房地產(chǎn)投資信托以其融資的優(yōu)勢(shì)和靈活性獲得了投資者的認(rèn)可，并逐步在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起來(lái)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)投資信托的概念

房地產(chǎn)投資信托是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司以公司或信托基金的組織形式經(jīng)營(yíng)。對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資大眾募集資金。并以委托人的名義，由具有專門知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的人，按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益。并將所獲得房地產(chǎn)管理的收益，分配給股東或投資者。所獲利潤(rùn)扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享的一種融資方式。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展現(xiàn)狀

從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托是一種資產(chǎn)證券化的形式。從已有的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，都是收購(gòu)已有的商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者。

2003年6月，央行出臺(tái)的“121文件”促使商業(yè)銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸的控制。于是開發(fā)商紛紛利用信托填補(bǔ)資金缺口，當(dāng)年9月，房地產(chǎn)信托發(fā)展到30億元，12月達(dá)到60億元。從2003～2008年，5年間房地產(chǎn)信托一直保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。2004年，銀監(jiān)會(huì)啟動(dòng)REITs基礎(chǔ)制度的研究。全年資金規(guī)模達(dá)到將近120億；2005年，商務(wù)部提出打通內(nèi)地REITs融資渠道的建議，當(dāng)年信托資金達(dá)到約160億：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。共有51只房地產(chǎn)融資類信托成立，產(chǎn)品規(guī)模17.35億元，占集合信托資金比例為47.74％。比2007年略有增長(zhǎng)。

2008年12月21日，國(guó)家要開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，并且可以在上交所和深交所上市。中國(guó)大陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托設(shè)立的前期籌備工作已經(jīng)到了最后階段。雖然在我國(guó)推出房地產(chǎn)信托投資基金目前還面臨較多創(chuàng)新和突破，REITs的發(fā)行時(shí)機(jī)已經(jīng)臻于成熟。

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托存在的問(wèn)題

從1992年信托融資引進(jìn)至今，房地產(chǎn)信托發(fā)展速度很快，發(fā)展規(guī)模不斷壯大。有效解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難。信托融資為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的融資渠道，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。但是，我國(guó)現(xiàn)階段還處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初期，信托融資的過(guò)程中還存在一些問(wèn)題。

(一)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品規(guī)模小且模式單一

按照《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》規(guī)定，每個(gè)信托計(jì)劃要求普通投資者的資金一般在20-40萬(wàn)元，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資額大，有的需要一兩個(gè)億的資金，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計(jì)劃認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)不低于5萬(wàn)元，對(duì)于個(gè)人投資者而言。并不容易接受。目前，國(guó)內(nèi)信托公司在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中普遍扮演了一個(gè)貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)的角色，而且通過(guò)信托計(jì)劃募集得到的資金基本上都運(yùn)用在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上，而且房地產(chǎn)商的開發(fā)和投資沒(méi)有完全分離。信托計(jì)劃應(yīng)有的組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)的作用也并未發(fā)揮。

(二)信托公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的道德問(wèn)題

由于我國(guó)缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制，信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則。

1，職責(zé)“轉(zhuǎn)委托”現(xiàn)象

信托公司在行使投資決策的職責(zé)時(shí)存在“轉(zhuǎn)委托”的現(xiàn)象。目前市場(chǎng)發(fā)售的以房地產(chǎn)投資為主體的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)信托產(chǎn)品中，信托計(jì)劃中列明由政府發(fā)文確認(rèn)債務(wù)，并由人大通過(guò)決議，列入財(cái)政預(yù)算，這實(shí)際上屬于變相的政府擔(dān)保，與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不符。而且，信托公司無(wú)法控制當(dāng)?shù)卣幕蛴胸?fù)債、后續(xù)財(cái)政收入、支出情況，甚至無(wú)法及時(shí)獲取準(zhǔn)確信息，一旦出現(xiàn)流動(dòng)性不足，就會(huì)引發(fā)這類信托產(chǎn)品的延期兌付?；蚴浅霈F(xiàn)發(fā)新還舊的市場(chǎng)道德問(wèn)題。

2，信息不對(duì)稱引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

信息不對(duì)稱也會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。在信托公司尋找項(xiàng)目的過(guò)程中，由于其與項(xiàng)目提供方之間存在的信息不對(duì)稱，劣質(zhì)的項(xiàng)目可能會(huì)比優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供更高的預(yù)期收益率，劣質(zhì)的信托公司利用投資者的信息不對(duì)稱，以提供比優(yōu)質(zhì)信托公司更高預(yù)期收益率水平的信托計(jì)劃吸引投資者，從而把優(yōu)質(zhì)信托公司驅(qū)逐出這個(gè)市場(chǎng)，導(dǎo)致信托公司與項(xiàng)目提供者之間以及委托人與受托人之間的“逆向選擇”問(wèn)題。

(三)稅收問(wèn)題

目前，我國(guó)法律尚未對(duì)信托收益的納稅做出明確規(guī)定，缺少對(duì)房地產(chǎn)投資信托的稅收激勵(lì)政策，這不利于鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。在美國(guó)，房地產(chǎn)投資信托只要滿足了《國(guó)內(nèi)稅收法》第856-858條的法定要求就可以免繳公司所得稅，1960年。艾圣豪威爾總統(tǒng)簽署了將RElTs作為利潤(rùn)傳遞的特殊稅收條例，一直持續(xù)至今。

而在我國(guó)，由于《信托法》規(guī)定委托人將不動(dòng)產(chǎn)委托給信托公司進(jìn)行投資、管理、應(yīng)用和處分時(shí)，雙方發(fā)生信托關(guān)系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。需交納一定稅金。當(dāng)信托合同終結(jié)時(shí)，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時(shí)，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又交納了一次個(gè)人所得稅。所以，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的課稅既有對(duì)收益的課稅。又有對(duì)流轉(zhuǎn)的課稅。多重征稅提高了信托公司的經(jīng)營(yíng)成本，影響了投資者的收益率水平。

(四)流動(dòng)性問(wèn)題

信托產(chǎn)品的流動(dòng)性問(wèn)題是一項(xiàng)難以解決的系統(tǒng)工程。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對(duì)高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特征吸引了廣大投資者。但在流動(dòng)性方面，卻成為制約我國(guó)房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個(gè)瓶頸。

1，信托產(chǎn)品認(rèn)知度低

根據(jù)我國(guó)的《信托法》規(guī)定，信托產(chǎn)品不能通過(guò)公共媒體進(jìn)行營(yíng)銷宣傳，因此，信托產(chǎn)品的知名度、認(rèn)可度比銀行儲(chǔ)蓄、國(guó)債、證券投資基金都要差很多。而信托產(chǎn)品的銷售，不能公開宣傳，不能異地銷售，其整體銷售計(jì)劃難免受影響?，F(xiàn)行法律規(guī)定：信托公司發(fā)行資金信托產(chǎn)品不得采取委托投資憑證、投資憑證、受益憑證等形式，目前，信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，其本身流動(dòng)性較差。

2，信托產(chǎn)品缺乏轉(zhuǎn)讓平臺(tái)

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)尚未建立，沒(méi)有有形的集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所。缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，絕大多數(shù)的投資者只能在認(rèn)購(gòu)后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動(dòng)性不足直接影響投資者的購(gòu)買意

愿，進(jìn)而制約信托產(chǎn)品的資金募集。由于沒(méi)有集中競(jìng)價(jià)交易場(chǎng)所，投資者欲轉(zhuǎn)讓所持信托產(chǎn)品，只能通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行變現(xiàn)，持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對(duì)象和確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格比較困難。

按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式，流通市場(chǎng)發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進(jìn)一步發(fā)展。信托產(chǎn)品不像有價(jià)證券可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓。因此不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，這樣就限制了信托產(chǎn)品的活躍程度。尤其是在沒(méi)有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)。使得一部分購(gòu)買者在急需資金時(shí)，無(wú)法進(jìn)行等值兌現(xiàn)，會(huì)帶來(lái)投資者的資金到期不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度低、交易成本高，限制了信托流通市場(chǎng)的形成。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的對(duì)策

(一)完善法律制度

我國(guó)已經(jīng)初步建立了信托業(yè)的基本法律框架，包括《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等一系列法規(guī)，雖然出臺(tái)了這些法律法規(guī)，但是針對(duì)性并不強(qiáng)，尤其是關(guān)于投資信托的立法僅僅處于初級(jí)階段。雖然有《中華人民共和國(guó)信托法》作為我國(guó)REITs經(jīng)營(yíng)事業(yè)的法律基礎(chǔ)，但是關(guān)于房地產(chǎn)信托的各項(xiàng)實(shí)施細(xì)則，尤其是投資信托的具體運(yùn)作、稅收制度等細(xì)節(jié)并沒(méi)有很清楚的操作法則。最新的規(guī)定，信托產(chǎn)品200份上限已經(jīng)被突破，而且在房地產(chǎn)投資信托運(yùn)營(yíng)中的雙重征稅問(wèn)題也有待于補(bǔ)充和修改。

(二)培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者

在美國(guó)，無(wú)論是權(quán)益型REITs,還是抵押型REITs，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等各種專業(yè)的房地產(chǎn)中介都發(fā)揮著重要的作用。而我國(guó)目前的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的發(fā)育很不完善，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量較少，管理也很不規(guī)范，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中時(shí)有違法違規(guī)情況發(fā)生，有時(shí)還會(huì)發(fā)生詐騙等刑事案件。

因此，房地產(chǎn)投資信托必須具備嚴(yán)密的組織機(jī)構(gòu)，包括管理委員會(huì)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及具體運(yùn)行操作機(jī)構(gòu)。我國(guó)應(yīng)建立由房地產(chǎn)信貸部、住宅銀行、抵押銀行、信托銀行、房地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化投資機(jī)構(gòu)體系。由房地產(chǎn)信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)操作運(yùn)行，由保險(xiǎn)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目開立擔(dān)保信用證，還要組建大批房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并由證監(jiān)會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。

(三)完善信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度

可以考慮引進(jìn)獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事制度有利于強(qiáng)化上市公司內(nèi)部制衡機(jī)制，規(guī)范大公司的行為，監(jiān)督公司經(jīng)營(yíng)者：有利于保持董事會(huì)的獨(dú)立性，維護(hù)全體股東的利益：有利于公司法人治理結(jié)構(gòu)的完善和上市公司質(zhì)量的提高，從源頭上遏制企業(yè)的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象，提高投資者信心。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托公司的信譽(yù)、管理水平、經(jīng)驗(yàn)等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國(guó)目前還有不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱的問(wèn)題。很多公司股東關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重，個(gè)別公司甚至存在挪用信托資金的行為。因此，應(yīng)加強(qiáng)信托投資公司法人治理和內(nèi)控制度建設(shè)，規(guī)范信托投資公司受托行為，為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人。這是我國(guó)房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。

(四)改變雙重征稅制度

從稅源上看，信托投資公司創(chuàng)造的收益和投資者獲得的收益都來(lái)源于信托財(cái)產(chǎn)。而信托財(cái)產(chǎn)是由委托人所有，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)本來(lái)就是一個(gè)代人理財(cái)?shù)臋C(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)按一定比例收取手續(xù)費(fèi)或傭金的那部分業(yè)務(wù)收入繳納營(yíng)業(yè)稅，其對(duì)所經(jīng)營(yíng)的信托財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有真正意義上的所有權(quán)。應(yīng)考慮通過(guò)明確界定納稅主體。確認(rèn)納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長(zhǎng)期以來(lái)雙重征稅帶來(lái)的弊端。如果信托所得被分配，受益人應(yīng)為納稅主體；如果信托所得仍在信托財(cái)產(chǎn)內(nèi)，則信托財(cái)產(chǎn)本身納稅。當(dāng)信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財(cái)時(shí)，則不應(yīng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)征稅，應(yīng)由受益人繳納信托收益所得稅即可。

第9篇：房地產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；準(zhǔn)則

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）05-0023-02

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)－投資性房地產(chǎn)》出臺(tái)后，使得具有投資或增值目的的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”、“存貨”科目中分離出來(lái)，單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”，這提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好的為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供了有力依據(jù)。在實(shí)際工作中，我們要注意以下問(wèn)題：

1 投資房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資房地產(chǎn)的范圍包括：①已出租的土地使用權(quán)；②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；③已出租的建筑物?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)－投資性房地產(chǎn)》第四條明確規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：①自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。②作為存貨的房地產(chǎn)。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理中，投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為建筑物或構(gòu)筑物、土地使用權(quán)等，但兩者又有明顯區(qū)別：投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，而固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。所以，一項(xiàng)房地產(chǎn)是屬于一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)還是作為投資性房地產(chǎn)，關(guān)鍵在于確認(rèn)其持有房地產(chǎn)的目的。

2 投資房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上最大的不同，表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)－投資性房地產(chǎn)》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)－投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。①企業(yè)采用成本模式對(duì)建筑物和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)－固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)－無(wú)形資產(chǎn)》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。②企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)建筑物和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與帳面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。③企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，即同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的選擇

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性。所謂公允價(jià)值，是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性，不同的地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)價(jià)值差別很大，使得公允價(jià)值的確定成了一個(gè)無(wú)法回避的難點(diǎn)問(wèn)題。采用公允價(jià)值作為計(jì)量屬性，是由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目的決定的，相對(duì)于歷史成本信息，公允價(jià)值更多地反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)或整體價(jià)值的評(píng)價(jià)，大大提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，為報(bào)表的使用者提供了決策有用的信息。但由于估計(jì)公允價(jià)值時(shí)存在復(fù)雜性、不確定性和高成本，使少數(shù)企業(yè)有機(jī)會(huì)利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤(rùn)操縱，而這反過(guò)來(lái)?yè)p害了公允價(jià)值的相關(guān)性和可比性。目前，我國(guó)理論界對(duì)公允價(jià)值計(jì)量屬性的研究尚不深入，當(dāng)務(wù)之急，我們需要加強(qiáng)公允價(jià)值計(jì)量的理論研究，借鑒國(guó)外公允價(jià)值計(jì)量先進(jìn)的研究成果，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，制定符合我國(guó)國(guó)情的公允價(jià)值準(zhǔn)則框架，在此基礎(chǔ)上制定邏輯一致的公允價(jià)值計(jì)量具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，另外，我國(guó)也迫切需要制定一項(xiàng)專門和系統(tǒng)的公允價(jià)值審計(jì)具體準(zhǔn)則，這對(duì)提高公允價(jià)值計(jì)量的可靠性有重要作用。針對(duì)以上情況，企業(yè)通常采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，只有在滿足特定條件的情況下，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?？梢?jiàn)，我國(guó)限定了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的使用范圍，這在一定程度上避免了利用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的情況。

4 投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響

（1）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，將不再計(jì)提折舊或攤銷，在資產(chǎn)負(fù)債表日通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目調(diào)整房地產(chǎn)的賬面價(jià)值來(lái)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，公允價(jià)值低于其賬面價(jià)值的差額作相反的帳務(wù)處理。因此，在投資性房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)將會(huì)上升；反之，利潤(rùn)會(huì)降低。

（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。該準(zhǔn)則的規(guī)定，杜絕了企業(yè)通過(guò)虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)來(lái)虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能。

5 投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的涉稅影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的需要，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理不再單一地使用成本計(jì)量模式，同時(shí)引入公允價(jià)值計(jì)量模式，由企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇。但現(xiàn)行稅法仍然將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)待，成本計(jì)量模式下，該業(yè)務(wù)與以往處理沒(méi)有區(qū)別，而公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和稅務(wù)處理存在明顯差異：會(huì)計(jì)上在年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷；而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

例：甲公司20X8年度利潤(rùn)表利潤(rùn)總額為100萬(wàn)元，該企業(yè)適用所得稅稅率為25％，遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債不存在期初余額。20X8年1月1日，甲公司將其新建的房屋對(duì)外出租，該房屋建造成本60萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。甲公司采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在20X8年12月31日的公允價(jià)值為80萬(wàn)元。假定稅法規(guī)定的使用年限及凈殘值與會(huì)計(jì)規(guī)定相同。除以上情況，不考慮其他事項(xiàng)。

（1）投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)－成本600000

貸：在建工程600000

（2）20x8年12月31日，按公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益：

借：投資性房地產(chǎn)－公允價(jià)值變動(dòng)200000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益200000

（3）20x8年12月31日所得稅的影響：

①假設(shè)稅法允許年計(jì)提折舊3萬(wàn)元（60萬(wàn)元/20），而投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則不允許計(jì)提折舊，所以應(yīng)調(diào)減20萬(wàn)元的應(yīng)納稅所得。

②按稅法規(guī)定，公允價(jià)值變動(dòng)損益20萬(wàn)元不計(jì)入應(yīng)納稅所得。

③20x8年12月31日，賬面價(jià)值為其公允價(jià)值80萬(wàn)元，其計(jì)稅基礎(chǔ)為其取得成本扣除按稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額后的金額，即計(jì)稅基礎(chǔ)＝60-60*20＝57（萬(wàn)元），這樣賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)之間產(chǎn)生23萬(wàn)元（80萬(wàn)元-57萬(wàn)元）的應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。

會(huì)計(jì)分錄為： 借：所得稅費(fèi)用 250000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交所得稅 192500［（1000000-30000-200000）*25％］

遞延所得稅負(fù)債 57500［（800000-570000）*25％］