房地產經紀機構管理精選(九篇)
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第1篇：房地產經紀機構管理范文
一、各市、縣建委、房地產管理局要向社會廣泛宣傳《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，《廣東省房地產開發(fā)經營條例》、《廣東省商品房預售管理條例》和《廣東省房地產經紀管理暫行辦法》等法律、法規(guī)及有關規(guī)定，凡從事房地產經紀業(yè)務的機構，必須經縣以上房地產管理部門批準，向工商行政管理部門申領營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
二、各市、縣建委或房地產管理局在今年底前，要會同工商行政管理部門，對本地區(qū)從事房地產經紀業(yè)務的機構進行一次清理，對未經主管部門批準并領取營業(yè)執(zhí)照從事房地產經紀業(yè)務的，一律予以取締。對具備規(guī)定的條件，在開展房地產經紀業(yè)務中不發(fā)生損害當事人合法權益，信譽好的，經清理后發(fā)給省建委統(tǒng)一印制的《廣東省房地產經紀機構資格證書》。各市清理結束后將予以保留的房地產經紀機構，按省建委《關于審批設立房地產開發(fā)公司、物業(yè)管理公司和房地產中介服務機構的若干意見》（粵建房字〔1998〕078號）表三要求填寫送省建委房地產業(yè)處備案。
今后，房地產經紀機構應在代售、代租房屋地點懸掛資格證書。
三、對清理后予以保留和今后新批準設立的房地產經紀機構，按其注冊資金、經紀人數(shù)量、從業(yè)年限、經營業(yè)績以及社會信譽等條件評定等級。房地產經紀機構分為一、二、三三個等級。具體條件如下：
（一）一級
（1）注冊資金100萬元以上（含100萬元）；
（2）有15名以上持有房地產管理部門頒發(fā)的《房地產經紀人資格證》的人員；
（3）從事房地產經紀業(yè)務連續(xù)四年以上；
（4）近三年成交房屋面積100萬平方米以上；
（5）近三年沒有發(fā)現(xiàn)有損害當事人合法權益的行為；
（6）以房地產經紀為主營業(yè)務。
（二）二級
（1）注冊資金50萬元以上（含50萬元）；
（2）有10名以上持有房地產管理部門頒發(fā)的《房地產經紀人資格證》的人員；
（3）從事房地產經紀業(yè)務連續(xù)三年以上；
（4）近三年成交房屋面積50萬平方米以上；
（5）近三年沒有發(fā)現(xiàn)有損害當事人合法權益的行為；
（6）以房地產經紀為主營業(yè)務。
（三）三級
（1）注冊資金30萬元以上（含30萬元）；
（2）有6名以上持有房地產管理部門頒發(fā)的《房地產經紀人資格證》的人員；
（3）從事房地產經紀業(yè)務一年以上；
（4）從業(yè)以來沒有發(fā)生損害當事人合法權益的行為。
四、新申請房地產經紀資格，應具有10萬元以上注冊資金和有3名以上持有房地產管理部門頒發(fā)的《房地產經紀人資格證》的人員，并暫不定級。開展業(yè)務一年后具備條件的可申請晉升資格等級。
五、從事房地產經紀服務的人員，由省建委或市、縣房地產管理部門根據當?shù)胤康禺a市場需求情況組織培訓考試，考試合格的發(fā)給《房地產經紀人資格證》，實行持證上崗制度。
六、房地產經紀機構按其資格等級允許的項目范圍如下：
一級經紀機構可允許各類商品房或其它房屋項目；
二級經紀機構允許建筑面積15萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；
三級經紀機構允許建筑面積8萬平方米以下的商品房或其它房屋項目；
不定級的經紀機構允許建筑面積5萬平方米以下的商品房或其它房屋項目。
第2篇：房地產經紀機構管理范文
（一）機構登記備案。房地產經紀機構應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，到工商登記所在地的市、縣（市）房地產主管部門辦理備案手續(xù)，取得備案資格證明。各地工商登記部門在領取營業(yè)執(zhí)照和工商營業(yè)執(zhí)照年檢時，予以提醒辦理備案手續(xù)。已備案企業(yè)跨行政區(qū)域異地承接業(yè)務，需按照有關管理規(guī)定到項目所在地房地產主管部門辦理備案。
（二）設立備案條件。房地產經紀機構設立備案應具備下列條件：(1)有自己的組織機構且機構名稱須具備房地產經紀的特點；(2)有不低于20平方米固定經營場所；(3)有不低于10萬元人民幣注冊資本金（商品房銷售不低于50萬元）；(4)有至少1名專職房地產經紀人或者3名專職房地產經紀人協(xié)理（商品房銷售至少3名專職房地產經紀人，銷售人員具備經紀人協(xié)理或以上資格）。房地產經紀分支機構備案也應具備上述基本條件。房地產經紀機構的法定代表人及分支機構負責人必須是房地產經紀人或房地產經紀人協(xié)理。
（三）強化后續(xù)管理?！斗康禺a經紀機構備案證書》有效期為一年，各房地產經紀機構應在備案證書到期前一個月內持相關資料向當?shù)胤康禺a主管部門申請延續(xù)備案。逾期未申請延續(xù)有效期的企業(yè)視為自動放棄房地產中介服務資格。房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。
各房地產經紀機構要嚴格執(zhí)行備案管理有關規(guī)定。對未經備案的機構和未注冊的房地產經紀人員的業(yè)務申請，房地產交易與登記、租賃、抵押等業(yè)務部門不得受理。房地產主管部門應及時將已備案的房地產經紀機構及其分支機構的相關信息向社會公布，供房地產交易當事人選擇。
二、著力強化房地產經紀人員管理
（一）嚴格資格準入。房地產經紀人、房地產經紀人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格準入實行考試制度。房地產經紀人全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織，由國家住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施。房地產經紀人協(xié)理全國統(tǒng)一大綱，由省房地產主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試。通過考試成績合格的人員方可取得相應的職業(yè)資格證書。
（二）實行掛牌執(zhí)業(yè)。根據省住房和城鄉(xiāng)建設廳、省物價局《關于轉發(fā)<關于加強房地產經紀管理、進一步規(guī)范房地產交易秩序的通知>的通知》（建房管〔〕463號）要求，實行房地產經紀人和經紀人協(xié)理持證上崗和全省統(tǒng)一標牌并掛牌執(zhí)業(yè)制度。凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得相應職業(yè)資格證書，房地產經紀人還需由本人提出申請，經聘用的房地產經紀機構送省房地產管理部門初審合格后，統(tǒng)一報住建部或其授權的部門注冊，準予注冊的申請人，核發(fā)《房地產經紀人注冊證》。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動。
（三）規(guī)范從業(yè)行為管理。房地產經紀人員注冊后，只能受聘于一個房地產經紀機構，并以房地產經紀機構的名義從事經紀活動。房地產經紀人員不得以個人名義從事經紀活動，不得在其他經紀機構兼職。房地產經紀人和房地產經紀人協(xié)理在經紀活動中必須嚴格遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，恪守職業(yè)道德。
三、進一步規(guī)范房地產經紀活動管理
（一）加強商品房預（銷）售行為監(jiān)管。房地產銷售經紀機構要嚴格執(zhí)行商品房預（銷）售有關規(guī)定。對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、虛假信息和廣告，以及不按規(guī)定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規(guī)行為，有關部門要依法依規(guī)嚴肅處理；對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產項目，要及時進行核實處理，情況查實的責令其限期整改，整改期間可暫停網簽資格。要加大現(xiàn)場巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)和不規(guī)范行為，并通過公開曝光、暫緩預售許可、吊銷房地產銷售資格等手段加大懲處和監(jiān)督力度。
（二）推行存量房交易網上簽約備案。市區(qū)房產中介服務機構要認真按照《關于對市區(qū)存量房交易實行網上備案管理的通知》（住房發(fā)〔〕48號）要求，實行網上備案，并按照業(yè)務流程實行網上操作，確保二手房交易市場規(guī)范有序健康發(fā)展。各縣（市）房地產主管部門要加快實行房地產經紀機構網上備案管理和存量房交易網上操作，力爭在年底前上線運行。
（三）加強住房租賃市場監(jiān)管。各地要結合住房租賃行為監(jiān)管，依法嚴肅查處房地產經紀機構進行虛假宣傳、提供虛假租賃房源、改變房屋內部結構分割出租、隱瞞真實房屋租賃信息，以及為不符合安全、防災等強制性標準或屬于違法建筑的房屋提供租賃經紀服務等違法違規(guī)行為。要加大政策宣傳和落實力度，采取多種措施控制住房租金過快上漲，維護租賃關系的穩(wěn)定。
（四）推廣使用房地產經紀合同示范文本。房地產經紀機構要推廣使用房地產經紀服務合同和存量房買賣合同或房屋租賃合同示范文本，進一步遏制經紀合同權利和義務的“不平等條約”。市房管、工商等主管部門將結合我市實際，加快制定相關合同的示范性文本，力爭盡快出臺，供各地推廣使用。各房地產經紀機構、房地產經紀人要通過提供優(yōu)質的專業(yè)服務，讓委托人了解和掌握簽訂所推薦的房地產經紀合同示范文本的基本原則和要求，自覺規(guī)范合同當事人的行為。
（五）嚴格執(zhí)行有關制度規(guī)定。房地產經紀機構要嚴格執(zhí)行交易資金監(jiān)管制度，不得向買賣（交易）雙方收取交易資金監(jiān)管費等名目的費用，并在其營業(yè)場所公示誠信服務承諾，接受社會監(jiān)督。房地產經紀機構應實行明碼標價，提供質價相符的服務。各縣（市）房地產主管部門要建立健全房地產經紀信用檔案，并結合實際情況和專項整治工作，建立本地區(qū)經紀機構信用檔案，于10月底前報市住房保障和房產管理局備案。
第3篇：房地產經紀機構管理范文
為適應房地產業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產中介服務管理，規(guī)范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業(yè)處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業(yè)務的經營活動。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區(qū)域內的房地產中介服務管理工作。
第二章 中介服務人員資格管理
第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條 從事房地產咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產及相關專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產咨詢業(yè)務相關的中級以上專業(yè)技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業(yè)務。
第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業(yè)務。
第七條 國家實行房地產經紀人員職業(yè)資格制度，房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格須經過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。
第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當?shù)厥屑壱陨蠄蠹埳下暶髯鲝U，并向原發(fā)證機關申請補發(fā)。
第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章 中介服務機構管理
第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規(guī)定數(shù)量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區(qū)域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術人員數(shù)量、經營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業(yè)績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總人數(shù)的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業(yè)務。
第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發(fā)資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。
第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業(yè)務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務管理
第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業(yè)務，由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數(shù)額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條 房地產中介服務機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條 房地產中介服務機構應接受當?shù)胤康禺a管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關報表。
第二十三條 房地產中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)助。
第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?/p>
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發(fā)新的資質證書后，方可繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業(yè)務。
第4篇：房地產經紀機構管理范文
第一條 為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，促進房地產市場發(fā)展，保障房地產中介服務活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱的房地產中介服務，是指房地產中介服務機構（以下簡稱中介服務機構）為他人提供房地產咨詢、房地產經紀、房地產價格評估的經營服務活動。
中介服務機構從事房地產價格評估業(yè)務的，按國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第三條 在本市行政區(qū)域內從事房地產中介服務活動的，均應當遵守本條例。
第四條 市房地產管理局是本市房地產中介服務活動的主管機關。各縣（市）、區(qū)房地產管理局（處）（以下簡稱當?shù)胤康禺a管理部門）負責本行政區(qū)域內房地產中介服務活動的管理工作。
工商、土地、物價、稅務、公安、勞動等部門應當根據各自職責，協(xié)同做好房地產中介服務活動的管理工作。
第五條 從事房地產中介服務活動，應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，遵循自愿、平等、公平、誠實信用的原則；遵守職業(yè)道德。
第二章 中介人員資格管理
第六條 從事房地產咨詢業(yè)務的人員，應當具有房地產或相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱，并經市房地產管理部門考核合格。
第七條 從事房地產經紀業(yè)務的人員，應當經市房地產管理部門和市工商行政管理部門考核合格，取得市房地產管理部門和市工商行政管理部門核發(fā)的《寧波市房地產經紀資格證》（以下簡稱《房地產經紀資格證》）……
申領《房地產經紀資格證》的人員必須具備下列條件：
（一）經紀業(yè)務知識考核合格；
（二）具備完全民事行為能力；
（三）有本地固定或臨時居住證明或經批準合法錄用的勞動合同制職工；
（四）具有高中或相當于高中以上文化程度；
（五）非國家機關在職工作人員；
（六）申請前三年內沒有受過刑事處罰。
符合前款規(guī)定條件的，市房地產管理部門和市工商行政管理部門應當自受理申請之日起一個月內核發(fā)《房地產經紀資格證》。
第八條 《房地產經紀資格證》每兩年由市房地產管理部門和市工商行政管理部門共同驗證一次。
嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產經紀資格證》。
第九條 按《浙江省經紀人管理條例》已取得經紀資格證書的人員需從事房地產經紀活動的，還應當按本條例第七條規(guī)定，申領《房地產經紀資格證》。
第三章 中介服務機構管理
第十條 從事房地產中介服務活動的，應當設立相應的中介服務機構。中介服務機構包括法人中介服務機構、合伙中介服務機構和個體中介服務機構。
第十一條 申請設立法人中介服務機構（含兼營）的，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有固定的經營場所；
（三）從事房地產咨詢業(yè)務的，經房地產咨詢業(yè)務知識考核合格的專職咨詢人員占從業(yè)人員總人數(shù)的百分之五十以上；從事房地產經紀業(yè)務的，應當有二名以上熟悉房地產業(yè)務的助理經濟師及以上職稱的專業(yè)技術人員和五名以上取得《房地產經紀資格證》的專職房地產經紀人員；
（四）十萬元以上的注冊資金；
（五）符合企業(yè)法人登記管理的其他有關規(guī)定。
第十二條 申請設立合伙中介服務機構（含兼營）的，應當有二名以上合伙人經房地產咨詢業(yè)務知識考核合格或取得《房地產經紀資格證》，并符合合伙企業(yè)登記管理的有關規(guī)定。
第十三條 申請設立個體中介服務機構（含兼營）的，申請人應當經房地產咨詢業(yè)務知識考核合格或取得《房地產經紀資格證》，并符合個體工商戶登記管理的有關規(guī)定。
第十四條 設立中介服務機構應當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照一個月內應當向當?shù)胤康禺a管理部門備案。
第十五條 中介服務機構歇業(yè)或因其他原因終止中介服務活動的，應當在十五日內向工商行政管理部門辦理有關手續(xù)。同時報當?shù)胤康禺a管理部門備案。
第四章 中介服務業(yè)務管理
第十六條 中介服務機構從事中介服務活動，必須由該機構內經房地產咨詢業(yè)務知識考核合格或取得《房地產經紀資格證》的人員進行。
經房地產咨詢業(yè)務知識考核合格或取得《房地產經紀資格證》的人員，必須以中介服務機構的名義從事房地產中介服務活動。
第十七條 除簡單的咨詢業(yè)務外，中介服務機構向當事人提供房地產中介服務，應當與當事人簽訂房地產中介合同。
房地產中介合同應當包括下列主要內容：
（一）合同雙方當事人名稱（姓名）、住所；
（二）中介服務項目名稱、內容、要求和標準；
（三）合同履行的期限；
（四）中介服務收費的數(shù)額和支付方式、時間；
（五）違約責任和糾紛解決方式；
（六）雙方當事人約定的其他內容。
合同文本由市工商行政管理部門和市房地產管理部門統(tǒng)一印制。
第十八條 中介服務機構應當對中介服務活動中涉及的房地產的合法性、真實性進行審查。
中介服務機構應當將知道或應當知道的合同雙方當事人的資信狀況、履約能力、房地產權屬等情況如實告知委托方和合同他方，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十九條 中介服務機構進行房屋租賃中介服務的，應當要求承租人提供本市固定或臨時的居住證明或其他合法證件。
中介服務機構自出租人與承租人簽訂租賃合同之日起七日內，應當將租賃合同的副本及有關情況提交當?shù)胤康禺a管理部門備案。
第二十條 房地產中介合同未能履行或未能完全履行，中介服務機構不能收取或不能全額收取中介服務費，但因委托人過錯造成的除外。
由于中介人員過錯造成委托人經濟損失的，由該中介服務機構承擔賠償責任，該機構可以對中介人員追償。
第二十一條 中介服務機構根據房地產中介合同為當事人提供中介服務后，當事人之間是否履約，不影響中介服務機構收取中介服務費，但中介服務機構與當事人另有約定的除外。
第二十二條 中介服務機構與當事人簽訂房地產中介合同后，轉委托他人的，應當征得當事人的同意，并不得增收中介服務費。
第二十三條 房地產中介服務收費實行明碼標價。中介服務機構應當在其經營場所或交納費用地點的醒目位置公布中介服務內容、收費項目、收費標準、計費方法等事項。具體收費標準由市價格主管部門會同市房地產管理部門根據國家有關規(guī)定另行制定。
收取中介服務費應當出具市稅務部門統(tǒng)一印制的發(fā)票，并依法納稅。
第二十四條 中介服務機構應當健全財務會計制度，建立記帳簿，編財務報表。
中介服務機構應當每年向當?shù)胤康禺a管理部門和工商行政管理部門報送業(yè)務統(tǒng)計報表。
第二十五條 中介人員進行中介服務業(yè)務時，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場和設施，要求委托人提供必要的協(xié)助。
第二十六條 中介服務機構和中介人員在房地產中介服務活動中禁止下列行為：
（一）中介人員同時在兩家或兩家以上的中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；
（二）為權屬不清或法律、法規(guī)禁止轉讓、抵押、出租的房地產提供中介服務；
（三）超越核準的中介服務業(yè)務范圍經營；
（四）弄虛作假或采取欺詐、脅迫、賄賂、串通等非法手段，損害當事人權益；
（五）索取、收受合同規(guī)定以外的酬金或其他財物，或利用工作之便索取其他不正當利益；
（六）超過核定標準收費；
（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定，進行不正當競爭。
第五章 法律責任
第二十七條 中介服務機構或中介人員有下列違法行為的，由當?shù)胤康禺a管理部門或工商行政管理部門進行處罰：
（一）未經房地產咨詢業(yè)務知識考核合格或未取得《房地產經紀資格證》，擅自從事房地產中介服務活動的，責令其停止房地產中介服務業(yè)務，沒收違法所得，并可處二千元以上五萬元以下罰款；
（二）隱瞞真實情況、弄虛作假取得《房地產經紀資格證》。或偽造、涂改、轉讓《房地產經紀資格證》的，吊銷《房地產經紀資格證》，沒收違法所得，并可處二千元以上五萬元以下罰款；
（三）有本條例第二十六條第（一）、（五）項規(guī)定情形的，沒收違法所得，并可處五百元以上一萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷《房地產經紀資格證》；
（四）有本條例第二十六條第（二）、（四）項規(guī)定情形的，沒收違法所得，并可處一千元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓或吊銷有關責任人員的《房地產經紀資格證》。
中介服務機構有本條例第二十六條第（三）、（七）項規(guī)定情形的，由當?shù)毓ど绦姓芾聿块T依法處罰。
第二十八條 中介服務機構有本條例第二十六條第（六）項規(guī)定情形的，由當?shù)貎r格主管部門依法處罰。
第二十九條 當事人對行政機關的處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。
第三十條 房地產管理部門和工商行政管理部門工作人員在中介服務管理活動中有玩忽職守、濫用職權等行為的，由所在單位或其上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第5篇：房地產經紀機構管理范文
關鍵詞：房地產經紀;發(fā)展現(xiàn)狀;發(fā)展對策
引言
自改革開放以來，我國經濟出現(xiàn)了快速平穩(wěn)發(fā)展趨勢，在這個過程中，各行各業(yè)都出現(xiàn)了快速穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，是利用相應的技術手段進行分析和管理的過程。房地產經紀行業(yè)作為向進行房地產開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等房地產經濟活動，是通過房地產當事人進行有償?shù)奶峁┫鄳纳唐吩O備和管理手段進行分析與控制，通過有償?shù)臈l件和方式對房地產進行經濟性經營模式。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產開發(fā)，是房地產交易的過程中能夠為了增加其交易額和交易主體之間的聯(lián)系形成的控制手段和管理方式。隨著當前市場經濟發(fā)展過程中，各種競爭力的不斷加大，在房地產交易的過程中，是利用各種交易手段和交易方式進行分析和管理的過程，是采用相關的技術控制手段進行分析和管理的方法。有助于促進交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產市場、促進當前房地產交流過程中消費者對各種房屋常識的認知有著積極的作用。、
1.我國房地產經紀行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀
1.1 房地產經紀行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產經紀行業(yè)缺乏相應的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。阿
1.2 政府管理部門對房地產經紀行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協(xié)調不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風。
1.3 房地產經紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規(guī)定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產經紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。
1.4 房地產經紀機構從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產經紀人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產經紀從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導致有關規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業(yè)人員經營過程管理制度和退出機制。
2.我國房地產經紀行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀
2.1 經紀機構的無資質、無證書、無執(zhí)照經營、非法異地經營根據建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。由于房地產經紀行服務業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經紀機構也無法達到。
2.2 從業(yè)人員整體素質參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產經紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。中國社會科學院金融研究所博士、金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產的地產經紀行業(yè)已經越吹越大，房地產降溫刻不容緩?！倍鴩鴦赵喊l(fā)展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙松則持樂觀態(tài)度，認為：從房地產市場的發(fā)展看，我們充其量只能說，目前房地產市場正在經歷第一次完整意義上的周期波動的考驗。原來擴張階段形成的許多經營慣性有待調整，但中國房地產市場發(fā)展空間依然很大的現(xiàn)實是沒人能夠否認的。房地產市場是否存在地產經紀行業(yè)仍在爭論之中，但是房地產市場過熱卻已是定論。
3.房地產經紀行業(yè)的發(fā)展對策
3.1 逐步建立健全的房地產經紀管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經紀行業(yè)進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經紀專項配套法規(guī)，用健全的房地產經紀法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產經紀的服務及從業(yè)人員應做出全面的規(guī)定，內容要覆蓋整個房地產經紀服務領域，具體規(guī)范到每一項服務活動，使經紀行業(yè)的經營行為的每一個細節(jié)都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產經紀管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2 加強對房地產經紀市場的監(jiān)管 在相關法律、法規(guī)健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經紀行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。立在誠信基礎之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認可。
第6篇：房地產經紀機構管理范文
20__年，是營山房地產中介服務業(yè)發(fā)展較快的一年，成立了房地產中介協(xié)會等，近70二手房交易通過中介來完成。但中介服務中的非法經營、不誠信經營現(xiàn)象仍較突出，我們應采取措施來規(guī)范房地產中介服務市場。本文通過對營山房地產中介服務市場情況的調查，從行業(yè)現(xiàn)狀、存在的問題及采取措施三個方面來探索如何規(guī)范房地產中介服務。一、營山縣房地產中介服務業(yè)發(fā)展概況
據資料介紹，今年營山房地產中介服務業(yè)發(fā)展較快。
房地產中介機構數(shù)量增多，新設房地產評估機構1家，新設房地產經紀機構3家，評估機構發(fā)展到5家，經紀機構發(fā)展到8家。二是從事房地產中介業(yè)務，應當具有相應的執(zhí)業(yè)資格，營山連續(xù)組織了兩期房地產經紀人協(xié)理資格培訓，宣傳中介執(zhí)業(yè)資格考試，其中18人參加了全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試，23人參加了全國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試，37人參加四川省房地產經紀人協(xié)理執(zhí)業(yè)資格考試。目前，營山具有從業(yè)資格的中介人員80多人，其中全國房地產估價師5人，全國房地產經紀人3人，房地產經紀人協(xié)理17人。5月18日，營山縣房地產中介協(xié)會正式成立，該協(xié)會分房地產評估和房地產經紀兩個分會，協(xié)會會員單位已經發(fā)展到12個。11月5日，營山房地產中介協(xié)會的所有會員單位使用協(xié)會統(tǒng)一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產中介公司自制的服務合同自動失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務合同并可向中介協(xié)會投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規(guī)中介，也能找到適合自己的房子。中介服務由不規(guī)范到逐步規(guī)范，人們對中介服務行業(yè)也由不信任轉為比較信任，中介服務的社會認同度正日益提高。在房地產交易中，通過中介服務公司成交的占主流，今年營山縣二手房交易的70是通過中介成交的。
二、營山縣房地產中介服務業(yè)存在的主要問題
營山縣房地產中介服務市場的非法經營現(xiàn)象嚴重，有的中介公司只有營業(yè)執(zhí)照，沒有達到設立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經營、非法經營現(xiàn)象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業(yè)執(zhí)照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。
大多數(shù)經紀公司只有一個店鋪，信息量少，經紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產買賣和租賃信息業(yè)務，對于大中型業(yè)務無能為力，管理手段、管理意識滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業(yè)知識面窄，不會填寫經紀合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進行交流的良好語言表達能力，甚至與行業(yè)中的其它公司員工或客戶串通，業(yè)務成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經紀公司的聲譽，同時還會使客戶的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經紀公司不滿，出現(xiàn)跳槽、流動和大量信息資源流失的現(xiàn)象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶簽單，出現(xiàn)低成本、低效率和低質量的經紀業(yè)務。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當，無法兌現(xiàn)，或因操作不規(guī)范，合同條款不清而引發(fā)交易糾紛。有的客戶經中介公司掌握信息后，為逃避中介服務費而發(fā)生“跳單”行為，中介服務方面的糾紛時有發(fā)生，房地產中介行業(yè)急需建立誠信機制。部分評估機構采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價格等方式惡意承攬業(yè)務，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風險。評估機構之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。
近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產公司銷售樓盤，房地產公司屬房地產中介服務機構，應具備相應的執(zhí)業(yè)資格并到房地產主管部門備案，接受行業(yè)管理。事實上，很少有公司主動到房管部門備案，因房地產發(fā)生的糾紛層出不窮，給房地產市場健康發(fā)展帶來不利影響。
三、營山縣房地產中介服務業(yè)的規(guī)范化措施
針對營山縣房地產中介服務市場存在的主要問題，20__年，我建議將從以下幾個方面加強對房地產中介服務的規(guī)范管理。
加大對非法中介服務機構的清理整頓。根據《營山縣人民政府關于加強和改進出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強對房地產中介服務機構的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產中介服務機構。無照經營、無證執(zhí)業(yè)的中介服務機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務人員執(zhí)業(yè)資格培訓和繼續(xù)教育。繼續(xù)做好房地產經紀人協(xié)理、房地產經紀人、房地產估價師的培訓和考試工作，通過繼續(xù)教育、日常業(yè)務培訓，提高房地產中介服務人員的執(zhí)業(yè)技能和服務水平。
對會員單位使用經紀服務合同示范文本的情況進行檢查，規(guī)范經紀服務行為，加大打擊“歪中介”、“黑中介”的力度。為避免中介服務行業(yè)出現(xiàn)惡性競爭，鼓勵中介企業(yè)做大做強，將依據中介企業(yè)的設立時間、注冊資金 、執(zhí)業(yè)人員狀況等對經紀機構實行等級管理，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
針對中介行業(yè)存在的信用問題，中介協(xié)會將研討制定行業(yè)自律規(guī)則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業(yè)和中介服務人員信用檔案，提高行業(yè)整體形象。并對房地產機構實行備案管理，人員必須具有中介服務執(zhí)業(yè)資格。
第7篇：房地產經紀機構管理范文
【關鍵詞】房地產經紀 道德風險 信息不對稱
在我國一線城市，由于中心地塊開發(fā)充分新房供給逐漸向市區(qū)轉移，市區(qū)二手房區(qū)位優(yōu)勢明顯。而二線城市，未來幾年內也將是新房、二手房齊頭并進的格局。由此可見，二手房價量將對整體市場價量影響將越來越大，但近年來我國房地產經紀活動中暴露出的道德風險影響了房地產市場的穩(wěn)定，急需采取有效的風險規(guī)避措施。
一、房地產經紀市場存在的道德風險
（一）客戶道德風險
客戶道德風險主要有兩種：開放性委托風險和合謀。開放性委托風險即委托人常在多家門店掛出房屋信息，成交前才簽訂委托合同。按照時間優(yōu)先原則，由最先促成成交的經紀人獲得傭金。經紀人提供了實際服務，也可能無法得到回報；合謀即為了減少傭金成本，買賣雙方借故取消委托關系，合謀私下成交。這種道德風險行為是否產生，由行為人通過理性衡量傭金和交易成本的大小來決定的。
（二）經紀人道德風險
主要包括以下四種道德風險：第一，雙向委托風險。由于房地產交易涉及金額比較大且信息較多，手續(xù)也相對復雜，導致經紀人與買賣雙方均構成委托關系時，利益不完全重合。經紀人有可能利用信息上的有利地位賺取超額租金、委托價和成交價差額的條件，如簽訂“陰陽合同”等。第二，資金控制風險。我國房地產經紀行業(yè)發(fā)展尚未成熟，準入門檻低、整體誠信水平低，具體到各企業(yè)誠信水平更是參差不齊，缺乏有效監(jiān)管。如2003年11月金佰佳分部經理卷款“蒸發(fā)”。第三，質量風險。房地產作為特殊商品，購買者僅能據初級質量做出購買與否的決定，在購買后使用一定的時間才可能發(fā)現(xiàn)房屋質量的真實水平，且經紀機構一般不承擔二手房的質量責任，由購買者完全承擔房屋質量風險。第四，信息不對稱。目前國內房源信息渠道尚未統(tǒng)一規(guī)范，個人難以核實區(qū)位、配套設施、產權、交易狀態(tài)等信息。經紀公司常以優(yōu)質房源信息吸引客戶上門后，再借故推薦其他的房源，或看房時以其他房屋冒名頂替，或隱瞞房屋存在的不完全所有權利、限制性物權，或哄騙顧客倉促做出不理性的決定。同時，由于專業(yè)知識和信息的不對稱，使經紀人可能抬高房價或壓低房價使委托人承擔價格風險。
二、規(guī)避道德風險的相關措施
導致經紀人與委托人之間出現(xiàn)道德風險的原因是多方面的，如誠信缺失、監(jiān)管不當、信息不對稱等，因此只有采取全面系統(tǒng)的措施，才能有效的規(guī)避道德風險。
（一）轉變交易模式
首先，應建立抑制雙重風險的傭金制度。有研究證明固定費率加超額比率提成的傭金制度對經紀人和客戶的雙重道德風險控制的有效性最高，有助于經紀人和客戶雙方行為的約束和內在激勵。其次，應確立獨家權制度。規(guī)定房地產經紀公司只代表買賣雙方中的一方，且客戶在約定時間內不能再委托其他經紀公司和個人銷售自己的房屋。這既保證了中介公司的利益，也增強了經紀人對客戶的責任。在北美推行的MLS系統(tǒng)是基于此制度建立的，既規(guī)范了房源渠道，又提高了市場效率。
（二）完善監(jiān)管制度
首先，建立經紀人負責制度，若發(fā)現(xiàn)經紀人協(xié)理有違規(guī)行為，經紀人連同受罰，直至吊銷其執(zhí)業(yè)資格?？啥酱俜康禺a經紀人嚴謹對待協(xié)理的招聘、管理，從而減少房地產經紀活動中的違規(guī)行為。其次，建立權威的信息平臺。由政府部門主導透明公開成交價格和收費標準，規(guī)范操作程序、合同條款。建立交易信息平臺，為個人查詢機構信用信息、政策信息、交易信息、產權信息等服務，以降低市場中信息搜尋成本。第三，借鑒發(fā)達國家經驗，提高行業(yè)準入門檻和人員素質，健全執(zhí)業(yè)許可證制度以減少經紀服務的不確定性。另外，應規(guī)定房地產經紀人和協(xié)理的執(zhí)業(yè)資格需每幾年重新審核更發(fā)，并附加完成相應學時的房地產相關最新課程學習的更發(fā)條件。第四，建立健全信用檔案。對經紀公司信用監(jiān)管和評審是有效控制誠信缺失、道德風險的重要途徑，所以必須有配套的管理機構和管理措施，使得信用管理和查詢有法可依、真正具有可操作性。最后，完善評級標準。管理部門在考察各經紀機構資質審查中，除資本量、專業(yè)人員數(shù)外，應充分考慮交易量、投訴量等指標，對其進行綜合評級，對不達標的機構公開整頓，對評級優(yōu)秀的企業(yè)加以宣傳，擴大優(yōu)秀機構的品牌效應。
（三）資金保障管理
首先，應當由銀行完成各種費用的劃撥，通過銀行作為第三方資金托管的模式來降低錢款交割過程中的風險。其次，建立復原保障基金制度。在規(guī)范經紀服務收費發(fā)票的基礎上，按一定比率抽取經紀業(yè)務傭金并以此建立保障基金。消費者因為經紀公司或人員的不當行為而導致財產損失又不能由當事人賠償時，可動用基金進行賠償。這既保護消費者的利益，又可驅除市場內的非法經紀公司。
三、結語
由于二手房和新房的替代效應明顯，加上土地資源的稀缺性，二手房最終將替代新房，進而主導房地產市場的發(fā)展。所以，建立和完善房地產經紀體系，對促進我國房地產三級市場的健康發(fā)展起著巨大的作用，同時也是穩(wěn)定我國房地產整體市場的重要性保證。
參考文獻
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[2]陳艷瑩,周娟.雙重道德風險下的房地產中介傭金制度研究[J].大連理工大學學報(社會科學版)，2010,01期.
第8篇：房地產經紀機構管理范文
房地產經紀人制度
美國房地產經歷一百多年歷史，在不斷糾錯中逐步形成一套嚴格的房地產經紀人制度。
為了保證房地產經紀業(yè)的健康發(fā)展，美國建立了嚴格的職業(yè)牌照管理制度。法律規(guī)定，除一些銀行、律師等可以替他人買賣房屋外，其他人代為買賣房屋，必須持有房地產經紀人牌照，否則不能從事房地產經紀業(yè)務。這一規(guī)定不僅保證了房地產經紀業(yè)從業(yè)人員的基本素質，而且很好地規(guī)范了他們的行為，從而避免了一些機構和個人擅自從事房地產交易的中介活動?！叭绻麤]有這一制度安排，房地產經紀人良莠不齊，無疑會加劇買賣糾紛的產生?！睒I(yè)內人士指出。
美國的房地產經紀較為發(fā)達，房地產經紀活動幾乎滲透到房地產交易市場的每個角落。公開資料顯示，美國有超過200萬人從事房地產經紀業(yè)務，而全美約有85% 的房地產買賣是通過房地產經紀人實現(xiàn)交易的。那么，美國人想要買房的時候，購房者是如何獲取房源信息的呢？
原來，美國有一個房源共享系統(tǒng)Multiple Listing Service（MLS），該系統(tǒng)以會員聯(lián)盟的形式，將不同房地產經紀公司納入一個加盟體系。每一個從屬于不同經紀公司的經紀人都把房源和求購信息傳輸?shù)組LS共享數(shù)據庫中。所有上市的房子在這個系統(tǒng)中都非常透明，一目了然。
需要說明的是，經紀人想加入這個MLS系統(tǒng)，必須向當?shù)亟浖o人協(xié)會提交入會申請，并交納一定注冊會費。只有在獲得經紀人協(xié)會審批通過之后，該經紀人才能成為MLS系統(tǒng)中的一員，然后，通過MLS系統(tǒng)上傳房源、客源信息。在客戶購房過程中，房地產經紀人可以幫助客戶在系統(tǒng)上找到他滿意的房子，也可以帶著自己的客人看房、選房，而這房子不必是他所賣的。別的經紀人也是同樣，也可以帶著他們的客人來買其他經紀人賣的房子。他們彼此互利互惠，因為信息公開，彼此共享，所以藏污納垢的事在購房過程中很少發(fā)生。
在MLS系統(tǒng)下，房地產中介服務實行的是傭金制度。作為服務的報酬，經紀人將收取房產出售價格一定比例的傭金，而傭金則一律由賣方負擔。也就是說，在美國通常是賣家付費，買方不需付經紀人任何費用。這一點與中國買賣房屋的付費方式剛好相反。一般來說，屋主在委托經紀人出售房屋時就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當買方由別的經紀人帶領來買房時，賣方經紀人需分一半的傭金給買方經紀人。
從美國的房地產經紀人制度可以看出，與中國單一中間人不同，美國房屋交易過程中有買方經紀人和賣方經紀人，他們分別和維護買賣雙方各自的利益。賣方經紀人從事房屋銷售的業(yè)務，而買方經紀人則為買家免費提供一系列服務，包括找尋合適房子、提供市場和生活環(huán)境綜合分析、專業(yè)驗房、購房貸款、過戶等。房屋買賣的諸多問題，例如產權的糾紛、后續(xù)房屋管理等等一系列問題，都要通過雙方經紀人協(xié)調解決。
終止合同權
這一法律條文涉及合同的解除權問題。房屋買賣對于大多數(shù)人來說是一生中最大的投資之一，同時不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了切實保護買主的利益，在美國許多州的房地產買賣合同中，有一重要的條款，稱之為終止合同權（Termination Option）。這一條款對于房產的買方非常重要。
美國人的房子都是個性化的。一般情況下，房地產開發(fā)商在買了地皮之后，會按照法律的規(guī)定和開發(fā)的要求，設計若干款式、風格各不相同的房子。這些風格、款式各異的房子，都是根據買主的選擇而建的，對于室內，比如臥室、客廳、廚房、陽臺、衛(wèi)生間、地下室、樓梯等，都會清楚地標出具置和面積，甚至連電話插座、電燈開關的位置都標得一清二楚，建筑商必須按圖施工。交房子時，如果買主發(fā)現(xiàn)任何與圖紙有出入的地方，都可以提出來，而建筑商必須免費修改。如果是大問題修改不了，那么，就要按照終止合同權這一規(guī)定，建筑商要賠款、退款，或者推倒全部重建。一位房地產經紀人舉例說：“有個客戶在設計好圖紙后，又通知開發(fā)商把客廳面積增加4平方英尺。由于建筑開發(fā)過程中牽涉諸多事項，還要面對眾多客戶，結果開發(fā)商把此事給忘掉了。最后交房時，房主發(fā)現(xiàn)了客廳面積并未增加――這已經涉及建筑違約。對此，開發(fā)商想賠些款了事，但房主要求退房、退款，于是開發(fā)商只好乖乖地退了錢。否則，就得上法庭了?！?/p>
終止合同權這一條款在美國各州有相似之處，也有不同點。以德州為例，該條款就是給已經簽約并存入定金的買主在一定的時間內（7-10天，有些州可達15天），可以以任何理由解除合同。合同解除時，定金將如數(shù)退還給買主，買主損失的只是附加費（Option Fee，約50-100美元）。Option Fee是買主與賣主在簽訂合約時，除了定金之外直接支付給賣主的費用。如果買主最后購買了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。
在簽訂Option期間，賣方不可以和其他的買方再訂合同，但買方可以無條件解除合同。這一條款對美國房產的買方非常有利。買方通常是在這段時間內請專業(yè)的驗房師（Home Inspector）做一個全面的上門檢查，如果發(fā)現(xiàn)有顯著問題，例如：地基、屋頂、下水系統(tǒng)等，如果對人體健康造成危害，買方就可以單方面終止合同，要求對方退還定金。在大多數(shù)情況下，如果只檢查出一些小毛病，這時買方可以要求賣方做一定的維修。往往賣方會接受買方的要求，把不能正常工作的設備修復，或損壞的地方給修好。
美國各州類似于德州的終止合同權這一條款讓買家有充分的時間考慮和審核所購房產，從而保護了房產買方的利益。
產權調查和產權保險制度
美國房產交易中，產權涉及的事宜由產權公司專門負責辦理。
當買主與賣主簽訂了買賣合同后，產權公司的律師就要開始調查賣主房子的產權記錄，即其物業(yè)的產權轉移等歷史情況，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務，如欠地產稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果存在問題，就一定要解決了才能轉移產權；如果賣主不愿意解決所查出的問題，那么買主就可以中斷合同，并把定金收回。
值得一提的是，美國買賣房屋時實行的第三方賬戶（Escrow Account）制度。在美國，絕大多數(shù)州政府為了保護房產交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產經紀人或賣方的經紀人控制。否則，一旦賣主違約，買主要求退還定金時，賣主的經紀人就會找各種理由拒絕退還；如果定金是在買主經紀人手里，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。所以，美國人把定金存放在中立的第三方――獨立于買賣雙方外的產權公司手里，這樣，一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主，或者賣主。
產權公司經過調查，如果產權沒有任何問題，產權保險公司就可以進入下一道環(huán)節(jié)――進行買賣雙方產權轉移和過戶手續(xù)（Closing）。所有的產權過戶手續(xù)都是由中立的產權公司辦理。當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主就要把付的房款用銀行本票（Cashier Check）的形式支付給產權公司，而不是賣主。如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯（Wire Transfer）到產權公司的賬戶上。然后，產權公司根據房地產買賣合同的有關條文，把一些費用，諸如傭金、產權保險、過戶的其他雜費，從房款中扣除，并立即支付給賣主。只有到這時候，房地產交易才真正完成。很多賣主在過戶后往往數(shù)小時內就可以拿到房款，這樣，就從根本上杜絕了房地產經紀人介入，抑或控制房款的機會。
需要指出的是，在這一過程中，產權公司會給該房產提權保險（Title Insurance），并提權保險憑證，以保障產權的合法性、真實性。一旦房產的產權出現(xiàn)問題，或者發(fā)生其他意外，產權公司就要按規(guī)定承擔風險，給予賠償。
糾紛調解與賠償金儲備系統(tǒng)
在房地產交易中，房地產經紀人與消費者如果發(fā)生糾紛，消費者投訴渠道有兩個：一是房地產經紀人協(xié)會，二是州房地產局或房地產委員會下屬的房地產仲裁委員會。
這兩個組織都可以調處糾紛并做出處罰決定，但兩者發(fā)揮的作用又有所不同。房地產仲裁委員會是經政府授權，依法可以做出吊銷牌照的處罰決定；房地產經紀人協(xié)會可對會員進行罰款或勸其退會。房地產經紀人協(xié)會雖無權吊銷房地產經紀人牌照，但由于協(xié)會在行業(yè)中的影響，受其處罰的人以后很難在經紀行業(yè)中從業(yè)，因此房地產經紀人協(xié)會對于調解房產買賣糾紛所起的作用不可小覷――實際上，多數(shù)情況下，消費者更愿意選擇到房地產經紀人協(xié)會進行投訴。此外，房地產經紀機構與經紀人之間因傭金分配爭議等也可由房地產經紀人協(xié)會裁決。
美國法律規(guī)定，房地產經紀人或銷售員在業(yè)務活動中有不良行為，諸如不實陳述、虛假承諾、多頭、公私款項不分、以不法手段騙取執(zhí)照、有不良行為記載、做不實廣告、因疏忽大意使客戶權益受損、隱瞞實際利潤等均會受到暫?；虻蹁N執(zhí)照的處罰。其中因不良行為或過失行為造成客戶經濟利益損失的，還應承擔賠償責任。
如果房產經紀人采取欺詐的手段給買主或賣主造成很嚴重的傷害，或者較大的經濟損失，買主或賣主告到法院，這時可能犯法的經紀人已經畏罪潛逃，或者法院判決下來，要求犯法的經紀人賠償受害人的經濟損失，但是這個經紀人卻沒有錢來償還。此時，如果受害人僅靠輿論的安慰和道義上的支持，而沒有得到經濟上合理的賠償，這對于受害人是非常不公平的。這個問題該怎么解決？對此，美國各州建立了經紀人賠償金儲備系統(tǒng)（Recovery Fund）。該系統(tǒng)不是美國聯(lián)邦政府制定，而是由各州政府制定的，在具體細節(jié)上有所差異。有些州設置該系統(tǒng)的賠償金是由經紀人出的：每個經紀人剛考到執(zhí)照時要交大約10美元，然后，在每年執(zhí)照延期時再交納50美元左右，一直到賠償金儲備系統(tǒng)達到一定數(shù)目為止。美國一部分州規(guī)定，儲備的賠償金最低額是100萬美元，最高170萬美元，一般維持在150萬美元上下。也有一些州儲備的賠償金比較低，約50萬美元左右。一般來說，一次肇事賠償?shù)淖罡哳~可達5萬美元。賠償金儲備系統(tǒng)的建立，使受害人的利益切實得到了保障。
第9篇：房地產經紀機構管理范文
關鍵詞：房地產經紀業(yè)房地產經紀市場三維知識管理模式知識
我國房地產經紀業(yè)市場特點
房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業(yè)應運而生。我國房地產經紀業(yè)是伴隨著房地產市場而產生發(fā)展起來的。隨著我國房地產市場的發(fā)展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環(huán)節(jié)，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業(yè)的法律地位得以確認，房地產經紀業(yè)在促進我國房地產市場的快速健康發(fā)展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發(fā)展中起到不可替代的作用。
在房地產開發(fā)經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)。
根據以上對房地產經紀業(yè)的概念和功能的規(guī)定，本文認為房地產經紀業(yè)主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業(yè)務類型。
目前比較流行的知識密集型服務業(yè)的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業(yè)。房地產經紀業(yè)作為知識密集型服務業(yè)(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創(chuàng)造、積累和傳播，是目前服務業(yè)中發(fā)展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創(chuàng)新的產生、發(fā)展和傳播發(fā)揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創(chuàng)新領域研究的熱點。
房地產經紀業(yè)具有一般知識密集型服務業(yè)的特點：首先，智力服務是房地產經紀業(yè)的主要形式。房地產經紀業(yè)主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現(xiàn)為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業(yè)的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業(yè)的基礎。最后，人才是房地產經紀業(yè)的關鍵。房地產經紀業(yè)的人員應該由具有較高專業(yè)水平的管理、工程、經濟等各類專業(yè)人員組成。
我國房地產經紀市場是一個正在發(fā)展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環(huán)境發(fā)生巨大變化而出現(xiàn)和發(fā)展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發(fā)展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區(qū)發(fā)展嚴重不平衡，調查發(fā)現(xiàn)，廣州、上海的發(fā)展水平遠遠高于其他城市，表現(xiàn)為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業(yè)表現(xiàn)出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發(fā)展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業(yè)人員素質參差不齊，無論是專業(yè)素質、還是道德修養(yǎng)都有較大的差距。有很大比例的從業(yè)人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業(yè)人員的平均從業(yè)時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現(xiàn)狀和規(guī)律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規(guī)不夠完善。無論是房地產經紀服務業(yè)的內涵，還是其業(yè)務范圍早已超過現(xiàn)行相關法律法規(guī)的規(guī)定；行業(yè)標準不明晰而且與房地產經紀服務業(yè)自身的發(fā)展嚴重脫節(jié)；在服務過程中出現(xiàn)的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。
由于以上特性的存在，房地產經紀行業(yè)中存在許多機會。企業(yè)會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發(fā)現(xiàn)更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業(yè)特性的不同，同樣的機會對于不同企業(yè)來說，其價值也是不同的。所以企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發(fā)揮企業(yè)的資源優(yōu)勢，同時，也能夠使企業(yè)在市場中優(yōu)于競爭對手。房地產經紀企業(yè)基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業(yè)不斷積累自身的優(yōu)勢資源、整合外部資源，是企業(yè)不斷發(fā)展的關鍵。
綜上所述，可以看出房地產經紀業(yè)是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業(yè)。隨著科技發(fā)展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發(fā)展房地產經紀業(yè)，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發(fā)展的“助推器”。同時，房地產經紀業(yè)還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發(fā)揮競爭的優(yōu)勢是經濟發(fā)展的重要保證。因此房地產經紀業(yè)運用知識管理模式提升行業(yè)競爭力就顯得異常緊迫。
基于動態(tài)學習能力的三維知識管理模式
本文認為我國房地產經紀企業(yè)需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業(yè)核心發(fā)展過程中，知識的創(chuàng)造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰(zhàn)。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業(yè)獲利價值時，即產生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產經紀企業(yè)需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。
一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協(xié)同合作一起創(chuàng)造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。
房地產經紀企業(yè)需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創(chuàng)新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變?yōu)閮r值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。
本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現(xiàn)價值。當實行一項策略之時，應避免造成創(chuàng)造性的混亂（creativechaos）。
當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業(yè)績萎縮，創(chuàng)造性的混亂自然產生，引發(fā)新的問題，非現(xiàn)存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創(chuàng)新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。
可以構造如圖1所示的基于動態(tài)能力的價值創(chuàng)造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：
程序維（processdimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協(xié)調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態(tài)概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯(lián)盟動態(tài)性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。位置維（positionsdimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環(huán)境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業(yè)化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優(yōu)勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業(yè)屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現(xiàn)，拍賣市場型即依賴傳統(tǒng)交易的企業(yè)關系。
路徑維（pathsdimension）。房地產經紀業(yè)技術的策略性選擇：以目標整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進行整個房地產內交易過程的運作，形成合作式網絡；以資源分配為導向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網絡架構為導向，形成松散與模糊的組織架構，利用供應鏈的優(yōu)勢，透過互相信任與分享信息系統(tǒng)來協(xié)調活動。型態(tài)包括：虛擬接口、共同聯(lián)盟、星狀聯(lián)盟、價值聯(lián)盟、市場聯(lián)盟與虛擬人。
其實房地產經紀服務業(yè)的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構造如圖2所示的房地產經紀業(yè)網絡價值創(chuàng)造模式：
我國房地產經紀業(yè)實施三維知識管理模式的策略
知識管理作為形成企業(yè)核心競爭力的關鍵，已在發(fā)達國家的許多企業(yè)取得了成功，并正在成為一種創(chuàng)新管理范式。這既給我國企業(yè)的發(fā)展提供了值得借鑒的經驗，又對我國的企業(yè)提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業(yè)的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產經紀業(yè)的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。要構建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：
（一）牢固樹立企業(yè)知識管理觀念
知識管理觀念是構成企業(yè)核心競爭力的無形要素，影響著企業(yè)高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業(yè)上下的一致認同，并順利貫徹到企業(yè)的經營決策和日?；顒又?，就會在企業(yè)內部形成一種無形的力量，推動企業(yè)的創(chuàng)新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業(yè)應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現(xiàn)代管理觀念，充分認識知識管理對企業(yè)生存和發(fā)展的深遠價值，為培育企業(yè)的核心競爭力奠定堅實的思想基礎。
（二）搞清實施知識管理與業(yè)務流程重組的關系
三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發(fā)、分解、存儲和共享，并為其構建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業(yè)的應變和創(chuàng)新能力。知識管理必須與房地產交易業(yè)務流程緊密相連，將知識創(chuàng)造與擴散同房地產經紀企業(yè)的業(yè)務流程結合起來，可以節(jié)省企業(yè)的開支，并產生巨大價值。
（三）努力協(xié)調信息技術和人力資源之間的關系
在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理模式。可是，問題往往不是人們忽視了技術的重要性，而是過分強調技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業(yè)績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創(chuàng)造知識，而是擴展知識傳播的領域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內容，也是企業(yè)核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業(yè)的中高層管理人員。技術是使企業(yè)從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產經紀企業(yè)如果僅靠一個現(xiàn)成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統(tǒng)沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應競爭環(huán)境的變化，無法完成企業(yè)實施三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業(yè)帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發(fā)揮出來，企業(yè)應該盡快建立一種能激發(fā)知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產經紀企業(yè)的信息技術能力和人的創(chuàng)造力實現(xiàn)無縫的結合。
（四）適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟
核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構成的一種競爭優(yōu)勢。由于受企業(yè)內部資源條件的限制，單靠一個房地產經紀企業(yè)自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產經紀企業(yè)除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業(yè)在較短時間內獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業(yè)自身知識要素的缺陷，并通過對企業(yè)知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優(yōu)勢的核心競爭力。房地產經紀企業(yè)從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟是戰(zhàn)略聯(lián)盟的一種形式，由多家獨立企業(yè)為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方聯(lián)合起來，進行過程重組、產品研發(fā)、生產制造、銷售服務、利潤分配，形成一種新的動態(tài)知識聯(lián)盟系統(tǒng)。對一個房地產成員企業(yè)來講，實質上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業(yè)外部的優(yōu)勢進行整合，實行聚變，創(chuàng)造出超常的競爭優(yōu)勢。企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應鏈管理，共同組織和控制無形資產，共同保護合作競爭中的優(yōu)勢，共同承擔競爭的風險。此外，在企業(yè)動態(tài)知識聯(lián)盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業(yè)的各種專業(yè)知識和技能，共享核心競爭力。
（五）具體實施策略
從目前我國房地產經紀業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，可先在知識密集型經紀企業(yè)試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業(yè)。從知識管理的內容和知識管理模式的特定內核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰(zhàn)略管理模式。企業(yè)知識戰(zhàn)略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數(shù)據庫中，以便企業(yè)員工通過計算機網絡直接搜尋并調用，其經濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復利用，節(jié)省工作時間，使企業(yè)產品成本和服務成本大大降低，規(guī)模經濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結合，即未經編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當知識的獲取、運用和創(chuàng)造知識的能力成為經濟發(fā)展關鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環(huán)境和適應知識型人才發(fā)展的管理組織結構；要鼓勵學習，重視培訓，在企業(yè)員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學習”；房地產經紀企業(yè)要按照一定的標準，采用科學的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據，并通過績效評價改善員工的工作態(tài)度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術創(chuàng)新模式。技術創(chuàng)新作為知識創(chuàng)新的延伸和轉化對房地產經紀企業(yè)具有實際意義。企業(yè)的技術創(chuàng)新模式有傳統(tǒng)型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產經紀企業(yè)應根據不同規(guī)模、不同發(fā)展時期，對技術創(chuàng)新模式進行有差別的自主選擇。
參考文獻：
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