房地產(chǎn)管理論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1.對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在不足的分析。

其一，是在會計(jì)基礎(chǔ)工作環(huán)節(jié)比較薄弱，進(jìn)而導(dǎo)致會計(jì)信息的失真以及隨著而來的混亂的秩序。

其二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中法人內(nèi)部監(jiān)督作用發(fā)揮的不夠突出。監(jiān)事會以及董事會監(jiān)控力度特別薄弱，他們的監(jiān)督作用發(fā)揮得不夠有效。

其三，管理人的法律意識比較薄弱，常常投機(jī)取巧、有法不依、姑息將就、執(zhí)法不嚴(yán)，一些給面子拉人情的現(xiàn)象比較普遍，故而管理必然松弛，造成了一些經(jīng)濟(jì)犯罪的出現(xiàn)。

其四，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營層次的員工在素質(zhì)上的不夠高，其人力資源制度的不夠健全。

2.企業(yè)管理做法上的一些利弊。

我們的房地產(chǎn)企業(yè)在管理中，通常的做法是統(tǒng)一進(jìn)行核算、進(jìn)行分工管理、獎罰不確定。這樣的管理做法，雖然說有利于統(tǒng)一管理以及監(jiān)控，但是也有其弊端。

其一，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)責(zé)任和權(quán)力以及利益的嚴(yán)重的脫節(jié)。這樣做，不利于積極地將一線項(xiàng)目經(jīng)理人員的積極性機(jī)遇有效地調(diào)動起來，單單依靠房地產(chǎn)企業(yè)公司決策層的一些積極性，顯然是不夠的。

其二，這樣的企業(yè)管理做法由于存在著不具體的業(yè)績衡量指標(biāo)數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理部之間攀比的出現(xiàn)，對公司的發(fā)展不利。

二、改善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些具體看法

1.積極建立起科學(xué)的內(nèi)部管理環(huán)境。

為了完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的有效管理，有必要對房地產(chǎn)內(nèi)部管理環(huán)境給予積極地建設(shè)，這里包括經(jīng)營方式和風(fēng)格、理念，以及組織機(jī)構(gòu)等一些方法。在房地產(chǎn)內(nèi)部積極地建立起良好的管理環(huán)境，進(jìn)而保證企業(yè)管理制度的有效地落實(shí)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的相互間的有效牽制。

房地產(chǎn)企業(yè)可以積極地采取一些工作輪換制度，以及根據(jù)企業(yè)中不同崗位在房地產(chǎn)管理中的不同程度，規(guī)定每一員工在其崗位上的履職時間，特別是對一些重要崗位做到頻繁輪換，而對一些次要的一些崗位盡可能少輪換，對這些管理漏洞崗位給予積極地填充。

3.積極加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稽核制度。

在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，由于企業(yè)經(jīng)營者對企業(yè)管理中稽核部門的認(rèn)識上的不足，以為稽核部門不能夠創(chuàng)造良好的效益，還占用一些人員編制，進(jìn)而加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成本，故而沒有從根本上對稽查制度給予有效地重視。盡管企業(yè)內(nèi)部有制度，但是缺少稽查，一些制度也就不能夠有效嚴(yán)格地執(zhí)行。

三、對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的一些思考以及建議

1.積極地核算出公司的投資總額。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告在得到批復(fù)以后，就需要房地產(chǎn)公司選擇一些合適的項(xiàng)目經(jīng)理部給予有效地落實(shí)，進(jìn)而進(jìn)一步得到已經(jīng)批復(fù)的可行性研究報(bào)告的最基本的依據(jù)，并對該項(xiàng)目的總體投資給予初步的估算，并為此提出具體的項(xiàng)目資金流量表。

2.有效地對開發(fā)給予控制，確保資金的支出。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，對開發(fā)成本的管理是房地產(chǎn)管理中的關(guān)鍵。當(dāng)對企業(yè)中某一項(xiàng)目的投資資金總額確定以后，其開發(fā)成本控制是重要的一方面。

3.積極應(yīng)對的思路。

其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)該積極地把“政府”和“市場”兩只手的作用充分地發(fā)揮出來。

我們在在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理能力，一方面需要房地產(chǎn)市場自身的有效地調(diào)節(jié)能力的支撐，與此同時，還需要我們國家政策的調(diào)節(jié)有效地配合。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)節(jié)，有利于房地產(chǎn)市場健康秩序的確立。讓市場自我調(diào)節(jié)，比國家行政手段的宏觀調(diào)控更有效和快捷。故而，有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)自身調(diào)節(jié)能力，也就成為了市場長遠(yuǎn)發(fā)展的一個必然。國家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮出的是宏觀微調(diào)的積極作用，而中央和地方有效地結(jié)合，有助于對市場進(jìn)行有效地指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

其二，充分地讓發(fā)展目標(biāo)、政策立足長遠(yuǎn)。

在制定政策過程中，我們需要對政策機(jī)遇通盤考慮，且不朝令夕改。積極地通過個人所得稅有效地調(diào)控房價(jià)，不是有效地手段。因?yàn)閭€人所得稅是屬于產(chǎn)品交易之后產(chǎn)生的一種行為，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，屬于下游環(huán)節(jié)，只能夠間接產(chǎn)生作用。就目前來說，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展缺乏穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)的目標(biāo)，這需要我們的房地產(chǎn)管理依據(jù)我國社會主義國家性質(zhì)和實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況制定出一些合理的科學(xué)的一些比較長遠(yuǎn)的政策。政府在政策制定中，充分考慮不斷增長的我國城市住房要求和民情以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)際狀況，進(jìn)而保證我們的國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定地增長，促使我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上正軌軌道。就稅收而言，政府發(fā)揮的是稅收政策的調(diào)節(jié)作用。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和稅務(wù)的緊密配合，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅管理的建設(shè)。

其三，積極地對我國的法律法規(guī)體系給予建設(shè)和完善。

我們要想我國的房地產(chǎn)市場有一個健康的秩序，需要我們的政府積極地建立和完善具有我們國家特色的房地產(chǎn)企業(yè)法律法規(guī)體系，保證我們的房地產(chǎn)市場運(yùn)作步入到規(guī)范化的道路上來，即房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理合法化和合理化。我們的政府應(yīng)該在法律規(guī)范中，積極地實(shí)施其經(jīng)濟(jì)管理行為，最大可能地避免行政在干預(yù)中的過度行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場秩序不利局面出現(xiàn)。與此同時，多層次、全方位的房地產(chǎn)積極的宏觀調(diào)控體系在實(shí)施中有可行的法律保證。

其四，積極處理好中央政府和地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中和諧關(guān)系。

中央政府和地方政府應(yīng)該積極地明確自己在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中職責(zé)范圍和責(zé)任主體。即，我們的地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的價(jià)值取向必須跟我們的中央政府保充分地持高度的一致性。并且對財(cái)稅制度進(jìn)行有效地探索性地實(shí)踐，合理地對土地財(cái)政給予鉗制，積極地提高地方政府對中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的有效落實(shí)，有效地遏制房地產(chǎn)市場中一些不良風(fēng)氣的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

第2篇：房地產(chǎn)管理論文范文

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要目的是：

建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要

建立現(xiàn)代企業(yè)制度，無論是對于國有企業(yè)還是對于非國有企業(yè)，都是一個不可回避的深刻而嚴(yán)峻的話題。建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是社會化大生產(chǎn)和市場經(jīng)濟(jì)的必然要求，是市場改革的方向?，F(xiàn)代企業(yè)制度的建立，對公司提出了新的要求，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《公司法》有關(guān)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)定，堅(jiān)持“自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的原則，更多地考慮到市場需要的變化，采用先進(jìn)的管理模式和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真向國際和國內(nèi)同行學(xué)習(xí)，提升自己的業(yè)務(wù)水平。

項(xiàng)目合同，是主體企業(yè)進(jìn)入市場的重要制度，是進(jìn)行工程施工、監(jiān)理、驗(yàn)收的重要依據(jù)，關(guān)系到開發(fā)參加單位的根本利益。因此，加強(qiáng)對項(xiàng)目合同的管理，已經(jīng)成為建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容。

規(guī)范市場交易行為

規(guī)范市場的交易行為，包括二個方面的內(nèi)容。

一是規(guī)范市場主體的行為。項(xiàng)目合同管理的一個重要內(nèi)容就是確保開發(fā)參加方具有市場認(rèn)可的主體資質(zhì)，具有參與開發(fā)活動的權(quán)利能力和行為能力，只有這樣，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)市場交易的安全性。

二是規(guī)范開發(fā)市場的價(jià)格。市場經(jīng)濟(jì)的一個重要特征就是通過市場來調(diào)整價(jià)格，而不是由政府干預(yù)價(jià)格。我國目前正在建立一種“政府宏觀指導(dǎo)，企業(yè)自主報(bào)價(jià)，競爭形成價(jià)格，加強(qiáng)動態(tài)管理”的市場價(jià)格機(jī)制。因此，各方必須充分挖掘市場潛在的優(yōu)勢，通過各種競爭形式形成合同管理的模式，規(guī)范彼此雙方的價(jià)格關(guān)系，以最大限度優(yōu)化己方的利益。

保證合同的履行

由于市場情況瞬息萬變，開發(fā)過程中各方由于情勢的變化或者由于其它原因，很難保證在開發(fā)過程中一直履行自己的義務(wù)，但是一時有一方退出，不單可能直接導(dǎo)致開發(fā)行為無法進(jìn)行，而且不會引發(fā)連鎖反應(yīng)，從而給開發(fā)方或者其它方造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。防范開發(fā)行為中風(fēng)險(xiǎn)的一種有效方式就是通過合同約定，強(qiáng)化彼此的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)對雙方的監(jiān)督行為，明確違約責(zé)任，這樣一方面可以使違約情形的出現(xiàn)機(jī)率降至最低，另一方面，一旦對方出現(xiàn)違約情形，由于合同已經(jīng)設(shè)定了違約責(zé)任的處理方式，也可以使救濟(jì)得到及時的處理，從而使損失減至最低。

開拓國際市場的需要

第3篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1.對于銷售類的合同來說，財(cái)務(wù)部門要參與到預(yù)售合同版本的擬定過程中去，銷售部門與財(cái)務(wù)部門共同討論具體條款的設(shè)計(jì)，例如按揭條款，違約金條款等。房產(chǎn)銷售合同的簽訂的對象是廣大客戶群體，大家對于合同的某些條款由于理解不同難免產(chǎn)生歧義，如果由于條款設(shè)計(jì)不夠詳細(xì)，可能會日后在售房過程中給公司造成潛在的風(fēng)險(xiǎn)。例如合同中是否注明若買方違約退房，定金是否沒收；如果雙方協(xié)商退房，房款退回時是否無息；如果買方延遲付款是否收取違約金等，在制定商品房銷售合同的版本時對有些條款進(jìn)行明確，就能使上述糾紛發(fā)生時，公司不會產(chǎn)生損失。銷售部門要根據(jù)每天的銷售合同簽訂情況編制銷售臺賬等資料，財(cái)務(wù)部門將銷售臺賬數(shù)據(jù)與賬務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行定期核對，部門間多溝通能使財(cái)務(wù)部對近期銷售合同的簽約及貸款等履約情況進(jìn)行掌握，并能對營銷數(shù)據(jù)起到復(fù)核作用，也能提早預(yù)計(jì)近期資金流入情況，進(jìn)一步統(tǒng)籌好公司資金安排。

2.在工程類合同的管理上，在合同條款的審核中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)主要注重的是履約保證金收支、工程款項(xiàng)支付、工程質(zhì)保金支付等條款。財(cái)務(wù)的工作就是加強(qiáng)對工程項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的管理，工程類的合同一般時間會比較長，價(jià)格相對較大，合同的內(nèi)容比較詳細(xì)，財(cái)務(wù)人員需要對合同的內(nèi)容仔細(xì)分析。財(cái)務(wù)人員根據(jù)項(xiàng)目的不同進(jìn)行核算，需建立一個方便的合同臺賬，以便于對項(xiàng)目成本加強(qiáng)監(jiān)督。合同臺賬應(yīng)包括比較全面的內(nèi)容，例如合同簽訂時間、施工單位名稱、合同金額、合同標(biāo)的、合同收付款節(jié)點(diǎn)、累計(jì)付款金額、發(fā)票開據(jù)情況等，臺賬的建立會對合同執(zhí)行起到一個很好的輔助作用。財(cái)務(wù)部門應(yīng)就合同的執(zhí)行情況定期與相關(guān)部門進(jìn)行溝通核對，避免合同超額支付，對于未按合同條款履約的，財(cái)務(wù)部門有權(quán)拒絕付款，待對方按合同履約后再付款，使合同的履行得到有效的保障。

3.對于采購類的合同，采購一般就是款到發(fā)貨及貨到付款。款到發(fā)貨方式，公司需支付一筆預(yù)付款，這種方式風(fēng)險(xiǎn)性比較大，所以合同的訂立一定要謹(jǐn)慎，一定要寫明公司與客戶需要承擔(dān)的法律責(zé)任和需要履行的義務(wù)，避免對公司的利益造成不可挽回的損失。合同訂立之后，財(cái)務(wù)部門要與其他部門聯(lián)系，及時清楚貨物是否送到，貨物到來以后根據(jù)憑據(jù)銷掉預(yù)付款項(xiàng)。如果選擇貨到付款，就要形成一筆應(yīng)付賬款，等貨物到來點(diǎn)算清楚之后，待各種單據(jù)交與財(cái)務(wù)部門后，財(cái)務(wù)部按照合同條款支付應(yīng)付款項(xiàng)。如果發(fā)票沒有開據(jù)，財(cái)務(wù)部門要及時的通知相關(guān)部門收取對方發(fā)票。其他部門有需要支付的款項(xiàng)，一定要按照相關(guān)的流程認(rèn)真辦理，各種辦理的票據(jù)都需要認(rèn)真整理，及時登記，以方便將來的查驗(yàn)。

4.在開發(fā)非純住宅樓盤時，土地出讓合同中，政府可能會規(guī)定開發(fā)商必須自持部分物業(yè)，這時房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇將自持物業(yè)對外出租，這就涉及到出租類合同條款的設(shè)計(jì)，在出租類合同版本擬定過程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)注重的條款主要是收取租金的方式、時間、金額。另外還涉及的是租賃保證金等的收取，各項(xiàng)保證金到期是否無息退還，其次就是違約金條款。商業(yè)出租類合同一般應(yīng)由自持物業(yè)管理部門登記房租臺賬，臺賬中的信息應(yīng)包括這些內(nèi)容：承租人、合同總租金、每期租金金額及收取時間、已收租賃保證金等，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時對合同執(zhí)行情況進(jìn)行核對，對遲交租金等情況的發(fā)生及時告知自持物業(yè)管理部門，管理部門對承租客戶發(fā)出書面催繳通知，及時收回欠繳商業(yè)租金。

第4篇：房地產(chǎn)管理論文范文

一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小

稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應(yīng)當(dāng)對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據(jù)這個定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起?！?/p>

關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問題，財(cái)稅地字[1987]28號文件規(guī)定，新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

二、核算地價(jià)有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬

無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。

這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對于非房產(chǎn)占用土地（如場地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。

例如，某企業(yè)于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）

興建一號廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為：

1.取得土地使用權(quán)時：

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷8333.33

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33

3.2002年6月初，“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號廠房373125.03

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03

4.本月應(yīng)攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷7708.33

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33

第5篇：房地產(chǎn)管理論文范文

1、缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)管理理念

房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟(jì)管理對該行業(yè)的巨大作用上來。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標(biāo)，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作。然而，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作還沒有一個清醒的認(rèn)識。大部分企業(yè)都認(rèn)為經(jīng)營管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都壓給了它們的財(cái)務(wù)部門。如此的做法很不利于相關(guān)部門工作的開展。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理職責(zé)涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機(jī)構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過有效的經(jīng)濟(jì)管理可以加強(qiáng)相關(guān)部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的最初目標(biāo)，第一，必須先有一個明確的認(rèn)識，全體干部職工、企業(yè)的每一個部門都要給經(jīng)濟(jì)管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力。

2、不具備有效的經(jīng)濟(jì)管理體系

本著配合好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢的目的，我們國家已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒有得到有效的實(shí)施，更沒有見到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現(xiàn)狀，并且不可能恰當(dāng)?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過程中發(fā)生的各類矛盾和問題。個別政策的落實(shí)過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當(dāng)中。從總體上說，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容，從而導(dǎo)致不同管理者對同一問題都各持己見，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當(dāng)?shù)卣?cái)政創(chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾?，那么國家的宏觀控制再嚴(yán)格亦不可能見到實(shí)效。從而，使沒有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國家對其他行業(yè)的管理失控。

3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商本身未制定長運(yùn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長遠(yuǎn)的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營目標(biāo)均為眼前的目標(biāo)，政府僅對房地產(chǎn)行業(yè)的部分運(yùn)作內(nèi)容給予了政策性的指導(dǎo)和調(diào)控，而且其中不乏較嚴(yán)重的片面性和局限性。這就嚴(yán)重地失去了對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的管理作用，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展，并造成相當(dāng)嚴(yán)重的不正當(dāng)競爭行為，這已經(jīng)造成了市場經(jīng)濟(jì)體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實(shí)際，嚴(yán)重導(dǎo)致在其政策落實(shí)階段會屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續(xù)發(fā)生，會在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負(fù)面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營規(guī)劃方面的短期行為已嚴(yán)重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。

4、法律法規(guī)缺乏完整性

法律是限制和約束任何不當(dāng)行為的有力武器。總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場制定法律法規(guī)的進(jìn)程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產(chǎn)經(jīng)營行為有很強(qiáng)約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系?，F(xiàn)實(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場的不規(guī)范行為。過去我國的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實(shí)就更跟不上時展的需求。故當(dāng)今的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場這種不規(guī)范局面不能長久維持下去，否則，將嚴(yán)重阻礙市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強(qiáng)化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無序的市場狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的解決建議

1、做好房地產(chǎn)開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)核算管理

當(dāng)房地產(chǎn)工程完工時，要計(jì)算各項(xiàng)支出的單項(xiàng)額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當(dāng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理措施，將總體工程的建設(shè)過程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟(jì)研討及評估；然后，再依托經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施，檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項(xiàng)目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項(xiàng)成本管理的實(shí)施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標(biāo)成本管理奠定思想基礎(chǔ)。

2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運(yùn)行管理

在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理時，尤其關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過程的經(jīng)濟(jì)管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當(dāng)主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴(yán)格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行體系，以保證對材料消耗的全過程實(shí)施必要的控制、管理和監(jiān)督。

3、抓好房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理

當(dāng)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)時，擬定投標(biāo)報(bào)價(jià)的管理人員必須對工程的建設(shè)方案和具體細(xì)節(jié)有深入的了解，并對工程的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防控有準(zhǔn)確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項(xiàng)工程特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方案。

三、結(jié)語

第6篇：房地產(chǎn)管理論文范文

關(guān)鍵詞：資本成本債務(wù)成本市場交易成本所有權(quán)成本

一、對資本與成本范疇的厘定

要理解和定義資本成本，先要理解和定義好“資本”與“成本”。

按照馬克思的定義，資本是能帶來剩余價(jià)值的價(jià)值。基于經(jīng)濟(jì)學(xué)中“資本”與“資產(chǎn)”不分，我認(rèn)為，會計(jì)學(xué)中“資產(chǎn)”的定義——資產(chǎn)是指過去的交易、事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，就是資本的定義。一個佐證是，我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁教授對資本的定義。他認(rèn)為：資產(chǎn)是可用的經(jīng)濟(jì)資源；資產(chǎn)必須有主，才可能被善用，但清楚界定產(chǎn)權(quán)，從來也不意味著“自己的資產(chǎn)只能自己用”；資產(chǎn)須經(jīng)交易而轉(zhuǎn)手（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓），才能提高有主資產(chǎn)的利用效率；資產(chǎn)的自用權(quán)利一旦可以有償放棄和讓渡，資產(chǎn)所有者就擁有一個未來的收入來源；這時，資產(chǎn)就轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本；所以，資本是構(gòu)成獨(dú)立的未來收入流的資產(chǎn)，即可以獨(dú)立提供與本人勞動無關(guān)的權(quán)利租金的資產(chǎn)（1）。

會計(jì)學(xué)中的“資本”一般是指“資產(chǎn)（資金）的來源”，按會計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債所有者權(quán)益”來解釋，“資本”即指“負(fù)債所有者權(quán)益”。我認(rèn)為，在公司財(cái)務(wù)理論中，資本成本中的“資本”應(yīng)作會計(jì)學(xué)上的解釋。

張五常（2000）認(rèn)為，“成本是所放棄的價(jià)值最高的選擇”?？梢姡?jīng)濟(jì)學(xué)家是把成本定義為“機(jī)會成本”的。汪丁?。?996）進(jìn)一步認(rèn)為，機(jī)會成本的兩個要素是：（1）任何成本都是選擇的成本；（2）任何成本都是對于某一個人的主觀價(jià)值判斷而言的成本。因此，成本概念是建立在人們依據(jù)主觀價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)作出選擇的基礎(chǔ)之上的。不存在選擇，便不存在成本；也不存在獨(dú)立于人們行為選擇的“客觀價(jià)值”基礎(chǔ)上的成本。據(jù)此，在經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，沉沒成本、歷史成本不是成本。在公司財(cái)務(wù)理論中，經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本概念應(yīng)是可取的。還要注意的是，選擇是面向未來的，所以成本也是未來成本，而且必須弄清楚誰將承擔(dān)成本。公司財(cái)務(wù)中的籌資、投資等財(cái)務(wù)決策正是面向未來的，作為財(cái)務(wù)決策標(biāo)準(zhǔn)的“資本成本”自然要能面向未來，所以用面向未來的“機(jī)會成本”來理解“資本成本”是合理可行的。

二、資本成本的定義與計(jì)量

（一）資本成本的定義及相關(guān)問題

在公司財(cái)務(wù)中，資本成本的一般定義為：公司籌集和使用資本所付出的代價(jià)。根據(jù)上面的分析，這個“代價(jià)”應(yīng)以“機(jī)會成本”作衡量，而且承擔(dān)資本成本的主體是特定的公司。因此，資本成本是特定企業(yè)籌集和使用資本應(yīng)承擔(dān)的機(jī)會成本。

根據(jù)上述定義，資本成本由兩部分構(gòu)成：（1）籌資費(fèi)用，指在籌資過程中所發(fā)生的費(fèi)用，即獲取資本之前所發(fā)生的費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、談判費(fèi)、發(fā)行費(fèi)等，屬于市場交易成本；（2）用資費(fèi)用，指在使用資本過程中所發(fā)生的費(fèi)用，即獲取資本之后所發(fā)生的費(fèi)用。具體表現(xiàn)為：①以利息（利率）形式支付給債權(quán)人的報(bào)酬；②以發(fā)紅或股利（股息）（投資報(bào)酬率）形式支付給所有者的報(bào)酬。進(jìn)一步，資本成本的靜態(tài)（不考慮時間價(jià)值）表現(xiàn)形式有：（1）絕對數(shù)，即“資本成本額=籌資費(fèi)用用資費(fèi)用”；（2）相對數(shù)，即“資本成本率（k）=年平均資本成本額/籌資總額”。實(shí)務(wù)中則常用“資本成本率=年平均用資費(fèi)用/（籌資總額-籌資費(fèi)用）”。通常，用到“資本成本”時，即指“資本成本率”。

資本成本有四層含義：（1）個別資本成本，指單獨(dú)使用一種籌資方式下的資本成本。（2）加權(quán)平均資本成本（綜合資本成本或總資本成本），即對同時使用多種籌資方式的資本成本以加權(quán)平均方法的綜合計(jì)量。（3）個別邊際資本成本（MCC），指單獨(dú)使用一種籌資方式去新籌資本的資本成本。它有三種定義方法：①數(shù)學(xué)上的定義。若y=f（x）[y：個別資本成本；x：籌資量]，則MCC=dy/dx.②經(jīng)濟(jì)學(xué)上的定義。x=1時的y（因增加一個單位的資本而增加的資本成本），即為MCC.③財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)上的定義。企業(yè)新籌資本的個別資本成本，即為MCC.這個定義的誤差大，但實(shí)用。（4）加權(quán)平均邊際資本成本，它是對同時使用多種籌資方式去新籌資本的資本成本以加權(quán)平均方法的綜合計(jì)量。

在公司財(cái)務(wù)理論中，資本成本一般是指加權(quán)平均資本成本或加權(quán)平均邊際資本成本，而且并不嚴(yán)格區(qū)分加權(quán)平均資本成本與加權(quán)平均邊際資本成本，籠統(tǒng)用“加權(quán)平均資本成本”。

（二）資本成本概念在財(cái)務(wù)管理中的重要地位

1、資本成本是比較籌資方式、選擇追加籌資方案的依據(jù)。個別資本成本是比較各種籌資方式優(yōu)劣的一個尺度（但不是選擇籌資方式的唯一依據(jù)）；加權(quán)平均資本成本是企業(yè)進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策的基本依據(jù)；個別、加權(quán)平均邊際資本成本是比較選擇追加籌資方案的重要依據(jù)。

2、資本成本是評價(jià)投資項(xiàng)目、比較投資方案和追加投資決策的主要經(jīng)濟(jì)（財(cái)務(wù)）標(biāo)準(zhǔn)。人們通常將資本成本視為投資項(xiàng)目的“最低收益率”（Aminimumreturnrate），即視為投資項(xiàng)目的“取舍率”（Acut-offrate），還作為比較選擇投資方案的主要標(biāo)準(zhǔn)。

3、資本成本作為資本化率，是運(yùn)用貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量方法進(jìn)行價(jià)值評估（財(cái)務(wù)估價(jià)）的關(guān)鍵因素（變量）。

4、資本成本還可作為衡量整個企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績的基準(zhǔn)。近年來，在對公司的績效進(jìn)行財(cái)務(wù)衡量時，人們越來越喜歡用剩余利潤（剩余收益）、經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）或調(diào)整的經(jīng)濟(jì)增加值等指標(biāo)。這時，“加權(quán)平均資本成本”便成為上述指標(biāo)中不可或缺的解釋變量之一。

（三）資本成本的計(jì)量

要發(fā)揮好“加權(quán)平均資本成本”對公司的財(cái)務(wù)決策與績效解釋的功能，如何準(zhǔn)確計(jì)量（也許用“預(yù)測”更恰當(dāng)，因?yàn)橐?jì)量面向未來的“機(jī)會成本”可能是徒勞的），“加權(quán)平均資本成本”便成為一個不容回避的問題。

1、所羅門的“現(xiàn)代公式”（2）。所羅門于1963年出版的《財(cái)務(wù)管理理論》認(rèn)為，“加權(quán)平均資本成本”就是“促使企業(yè)預(yù)期未來現(xiàn)金流量的資本化價(jià)值與企業(yè)當(dāng)前價(jià)值相等的折現(xiàn)率”。據(jù)此，所羅門建立了一個被學(xué)術(shù)界稱為“現(xiàn)代公式”的“加權(quán)平均資本成本（K）”計(jì)量模型：K=[（x-kD）（1-t）/V]（S/V）[k（l-t）D/V]/（DV）

式中，x為企業(yè)預(yù)期未來凈營業(yè)收入；k為債務(wù)資本成本D為債務(wù)的市場價(jià)值，S為（所有者）權(quán)益價(jià)值；V為企業(yè)價(jià)值（V=S）；t為企業(yè)所得稅的邊際率。

阿迪提（1973）認(rèn)為，“現(xiàn)代公式”所隱含的下列假設(shè)以成立：①預(yù)計(jì)企業(yè)將有永續(xù)固定的盈利（為了運(yùn)用永續(xù)年金值公式）；②企業(yè)盈利等于預(yù)期未來凈營業(yè)入。

我認(rèn)為，“現(xiàn)代公式”還有兩個致命缺陷：一是推導(dǎo)的問題。所羅門的推導(dǎo)起點(diǎn)是“K=x（1-t）/V”，然后將“x=（-kD）（S/V）kD（D/V）”代人“K=x（l-t）/V”，即得“現(xiàn)公式”。問題是，x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）。理由如下：x=xkDkD=[（x-kD）kD]（V/V）=[（x-kD）kD][（SD）/V]（x-kD）（S/V）kD（D/V）（x-kD）（D/V）kD（S/V），而（x-k）（D/V）kD（S/V）≠0，所以x≠（x-kD）（S/V）kD（D/V）二是本末倒置。在財(cái)務(wù)估價(jià)中，人們本來是要利用“加權(quán)平均資本成本”來估計(jì)（預(yù)測）適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，以便評估企業(yè)價(jià)值。而“代公式”不過是這一過程的逆運(yùn)算（有“循環(huán)論證”之嫌），試問：“企業(yè)價(jià)值”又如何確定？用折現(xiàn)現(xiàn)金流量之外的方法確定的“企業(yè)價(jià)值”代人“現(xiàn)代公式”，反求“加權(quán)平均資本成本”，是能保證與折現(xiàn)現(xiàn)金流量方法匹配（即能否保持邏輯上的一致性）？這恐怕是“現(xiàn)代公式”無法回答的。

2、MM的“平均資本成本方法”。MM在1966年出了另一種計(jì)量“行業(yè)平均資本成本（C）”的公式：

C=f（K，dD/dA）=K[1-T（d/dA）]

式中，K為企業(yè)權(quán)益資本成本；T為企業(yè)所得稅稅率；D/dA為企業(yè)負(fù)債比率。其中，K=1/■，■由下列模型回歸而得：

（V-TD）/A=■■/A■■（A/A）U/A

式中，V為企業(yè)當(dāng)前市場總價(jià)值；D為企業(yè)負(fù)債的市場價(jià)值；A為企業(yè)總資產(chǎn)的賬面價(jià)值；A為資產(chǎn)的變動量；X為企業(yè)預(yù)期息稅前收益；U為隨機(jī)干擾項(xiàng)；■為常數(shù)項(xiàng)；■為規(guī)模系數(shù)；■為預(yù)期收益系；■為增長系數(shù)。

筆者發(fā)，這一方法可能存在如下問題：①M(fèi)M方法不是對個別企業(yè)資本成本的計(jì)量，雖然它對個別企業(yè)的財(cái)務(wù)決策有參考作用，畢竟應(yīng)用受到了很大的限制；②難以從MM方法發(fā)展出個別企業(yè)資本成本的計(jì)量公式；③C=f（K，dD/dA），而與負(fù)債資本成本本無關(guān)，在理論上難以令人信服；④MM方法放棄了“加權(quán)平均”思想，未必可行；⑤“X（1-T）”的做法與實(shí)踐（稅法）不符，改“（X-I）（I-T）”才對（I表示因負(fù)債而發(fā)生的利息費(fèi)用），與因變量“（V-TD）”相匹配；⑥1/■是企業(yè)資產(chǎn)收益率，用來作為K替代，顯得很牽強(qiáng)；⑦尋找V的替代變量（計(jì)量方法）成為成功運(yùn)MM方法的關(guān)鍵，而對V的計(jì)量本來不易；⑧就算MM方法正確，也只能求得歷史（過去）的資本成本，但這與資本成本的定義相。未來不是過去的簡單的、線性的延伸，因此經(jīng)驗(yàn)估計(jì)的結(jié)果對來的指導(dǎo)作用要大打折扣。

國內(nèi)，沈藝峰（1999）、王寧（2002）運(yùn)用MM方法檢驗(yàn)了“股權(quán)成本高債務(wù)成本”理論的正確性。裴平（2001）用自己構(gòu)建的模型對我國上市公司的資本成本進(jìn)行了計(jì)量，但與前兩位的結(jié)論相反，少安（2001）的研究結(jié)果支持裴平的結(jié)論。他們的相互矛盾的結(jié)果難以解釋。這也在一定程度上說明MM方法存在缺陷。

3、財(cái)教科書方法。幾乎在所有財(cái)務(wù)管理教科書中，多是先求出個別本成本，再以財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)（各種資本占總資本的比重）作為權(quán)數(shù)，用統(tǒng)計(jì)學(xué)上的加權(quán)平均方法，最后算出公司的加權(quán)平均資本成本筆者把這種方法叫做“財(cái)務(wù)教科書方法”。胡玉明的博士論文《資本成本會計(jì)》，就是用的這種方法。既然大量財(cái)務(wù)管理教科書財(cái)務(wù)學(xué)者采用上述方法，筆者認(rèn)為必有一定道理。

縱觀個資本成本的計(jì)量方法，無不是利用未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)而求的。這說明資本成本是面向未來的機(jī)會成本，在理論上是站得住的?！柏?cái)務(wù)教科書方法”還有一大優(yōu)勢是，它能求出個別公司的加權(quán)平均資本成本，從而可直接用于財(cái)務(wù)決策。正如胡玉明博士所：“如果世界上存在一種簡單易行且不必涉及任何主觀判斷就準(zhǔn)確的計(jì)量出普通股資本成本的方法，那將是一件非常美好的情。不幸的是，至今，我們?nèi)匀粵]有找到這種方法（作者注：也永遠(yuǎn)也找不到）。這就要求公司必須根據(jù)其自身所面臨的各種經(jīng)環(huán)境，對各種計(jì)量方法的實(shí)用價(jià)值進(jìn)行判斷，從而，選擇出在現(xiàn)有的情況下相對合理的計(jì)量方法?！保?997）筆者以為這種概括深“機(jī)會成本”概念的真諦。據(jù)此，可以預(yù)見，資本成本的計(jì)量方法構(gòu)建與選擇不能偏離“機(jī)會成本”概念，否則，都將難免犯錯誤。

三、對“資本成本”的分拆及可能的創(chuàng)新

將“資成本”理解為“加權(quán)平均資本成本”時，才有可能對其進(jìn)行分拆。一種最簡單的辦法是“還原”，將“加權(quán)平均資本成本”還為債務(wù)成本和（所有者）權(quán)益成本。進(jìn)一步，將債務(wù)成本分拆為短期借款成本、短期債券成本、長期借款成本、長期債券成本等，將權(quán)益成本分拆為普通股成本、優(yōu)先股成本、留存收益成本等。在筆者看來，這種分拆沒有什么理論價(jià)值，因?yàn)樨?cái)務(wù)決策需要的是“加權(quán)平均資本成本”。在此，我們試圖運(yùn)用新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)知識，將“加權(quán)平均資本成本”分拆為“債務(wù)成本”、“市場交易成本”、“所有權(quán)成本”等成本概念（魏明海，2003），以開拓現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論的創(chuàng)新空間。

1、債務(wù)成本。公司因債務(wù)而導(dǎo)致的未來現(xiàn)金流出一般是預(yù)定的，不存在太大的預(yù)測難題，所以債務(wù)成本的計(jì)量相對容易做到。不過，因公司一般有多種債務(wù)，所以債務(wù)成本也應(yīng)是一個加權(quán)平均概念。值得進(jìn)一步研究的是，增加債務(wù)可以增加稅盾（TaxShield）效應(yīng)，降低成本（信號傳遞效應(yīng)），但債務(wù)成本本身卻會因此增加（債權(quán)人將要求更多的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，破產(chǎn)成本也會增加），那么債務(wù)成本與成本之間究竟存在一種什么樣的此消彼長關(guān)系？這種關(guān)系對資本結(jié)構(gòu)、公司治理結(jié)構(gòu)有何影響？此外，金融市場是如何影響債務(wù)成本的？在公司重組（如債務(wù)重組）時，降低財(cái)務(wù)杠桿，隨之降低債務(wù)成本，是如何影響企業(yè)績效（效率），資本市場又作什么反應(yīng)？

2、市場交易成本。在新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)那里，“交易成本”并不是一個十分清晰的概念。再加之學(xué)者們的注釋與發(fā)揮，更使人墜入云里霧里。為此，我們嘗試作一粗淺的梳理。

張五常（2000）認(rèn)為：“必須把‘交易成本’定義為所有在魯賓遜?？唆斔鹘?jīng)濟(jì)中不存在的成本。”汪丁?。?996）提出了批評：“這個定義顯然不是構(gòu)建性的。因?yàn)樗荒苷f明哪些成本不是交易成本，而不能說明哪些成本是交易成本。”新制度學(xué)派把交易成本按照發(fā)生的時間分成兩類：（1）事前費(fèi)用，發(fā)生于契約簽訂之前，包括生產(chǎn)信息、交換信息，討價(jià)還價(jià)等等的費(fèi)用；（2）事后費(fèi)用，發(fā)生于契約簽訂之后的執(zhí)行契約的成本，包括監(jiān)督、懲罰、獎勵、怠工等等行為造成的費(fèi)用（汪丁丁，1996）。于是，交易成本即指人的契約成本（尤金。法馬，1990）。

在邁克爾。詹森和威廉。梅克林（1976）那里，交易成本即指成本，它包括：（1）委托人的監(jiān)督支出；（2）人的保證支出；（3）剩余損失。

張五常曾經(jīng)提出，“交易成本應(yīng)該稱為‘制度成本’，這一點(diǎn)科斯也完全同意?！蓖舳《⊥膺@個觀點(diǎn)，并給出了如下定義：制度成本是選擇制度的機(jī)會成本，這個機(jī)會成本是那些沒有得到實(shí)現(xiàn)但經(jīng)由參與博弈者的影響可能實(shí)現(xiàn)的博弈均衡中具有最高價(jià)值的均衡價(jià)值。他還分析了這樣的定義無法回避的四個困難：（1）交易成本是在一群利益不一致的人們中間組織分工所花費(fèi)的機(jī)會成本。然而這群人可以通過許多種方式來組織分工并協(xié)調(diào)利益。有些方式如宗教的、權(quán)威和意識形態(tài)的、自我約束和社會道德規(guī)范的，等等，其“成本”是無法定義的。（2）交易成本往往不能從生產(chǎn)的“技術(shù)成本”（Transformationcost）分離出來。（3）交易成本存在的前提，是存在著不確定性。于是，當(dāng)事人不可能確定他的每一個選擇的機(jī)會成本是多少。（4）任何交易成本必定涉及兩個以上人的行動，所以必定是博弈行為。改變交易成本就意味著博弈的人“選擇”從一個均衡跳到另一個均衡。但是，這種跳躍到底是怎樣實(shí)現(xiàn)的，就連博弈學(xué)家也還沒有找到答案。他的分析表明，計(jì)量交易成本是困難的。

至于交易成本的影響因素，威廉姆森（Williamson）認(rèn)為影響交易成本水平和特征的三個因素（交易維度）是：資產(chǎn)專用性、不確定性和交易頻率，而亨利。漢斯曼（HenryHansmann）在《企業(yè)所有權(quán)論》中則認(rèn)為下列因素對交易成本產(chǎn)生影響：單純的市場支配力、置后的市場支配力（鎖定，Lockin）、長期合作的交易風(fēng)險(xiǎn)、信息不對稱、策略性的討價(jià)還價(jià)、客戶偏好的信息傳遞、客戶的不同偏好的妥協(xié)和協(xié)調(diào)、異化（Alienation）。誰來承擔(dān)由此產(chǎn)生的交易成本？他回答道，企業(yè)所有人、企業(yè)客戶、其他生產(chǎn)要素的供應(yīng)方將分擔(dān)這些成本，最后究竟落在誰的頭上是由企業(yè)涉足的其他市場的性質(zhì)來決定。無論這些成本由誰來承擔(dān)，總是存在著一種動力或利益驅(qū)動推動企業(yè)以重組的方式采用一種更有效率的所有權(quán)形式，以盡可能降低這些交易成本?？梢?，要對象化交易成本并不容易。

將“交易成本”概念引入公司財(cái)務(wù)理論中，筆者以為至少還要解決如下問題：（1）可操作的交易成本定義及其構(gòu)成；（2）交易成本與成本、契約成本之間的關(guān)系；（3）不應(yīng)將交易成本等價(jià)于制度成本；（4）如何分清楚各種交易成本的承擔(dān)者；（5）哪些具體的交易成本才可以進(jìn)入公司財(cái)務(wù)理論視野，即將宏觀意義上的“交易成本”微觀化（深入公司層次）；（6）公司資本成本中，哪些屬于交易成本。

想搞清楚上述問題難度很大，交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)也沒有給出明確的答案。目前，可行的選擇是進(jìn)行簡化處理：將公司資本成本中的交易成本分為顯性的交易成本和隱性的交易成本。顯性的交易成本即前述“籌資費(fèi)用”，即企業(yè)獲取資本之前所發(fā)生的費(fèi)用，如手續(xù)費(fèi)、談判費(fèi)、發(fā)行費(fèi)等。至于隱性的交易成本，由于計(jì)量的困難，我們暫時不作考慮，有待經(jīng)濟(jì)學(xué)和會計(jì)學(xué)研究的新成果來解決。但在決策時，我們必須定性地考慮諸如隱性的成本、破產(chǎn)成本、尋租成本等的影響。

經(jīng)過簡化處理后，還必須明確一點(diǎn)：計(jì)算債務(wù)成本和所有權(quán)成本時，就不要重復(fù)計(jì)算顯性的交易成本——“籌資費(fèi)用”了，必須將交易成本從原來的債務(wù)成本和所有權(quán)權(quán)益成本中分離出來，以便單獨(dú)考慮。單獨(dú)考慮市場交易成本的意義在于，將促使公司財(cái)務(wù)管理關(guān)注其外部市場環(huán)境，從而更加重視對理財(cái)環(huán)境的研究，以便在籌資時大大降低市場交易成本。

3、所有權(quán)成本。相對于經(jīng)濟(jì)學(xué)而言，“所有權(quán)”概念在法律上比較明確。按照錢穎一（1989）的理解，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“所有權(quán)”有三種常見的含義：（1）對財(cái)產(chǎn)資本回收的權(quán)利，這是“產(chǎn)權(quán)學(xué)派”的定義；（2）對實(shí)物財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)利，這是格羅斯曼（Grossman）和哈特（Hart）的定義；（3）資本回收和控制權(quán)利?，F(xiàn)在，一般取第三種含義，并表述為：對企業(yè)決策的控制權(quán)和收益的索取權(quán)，而且收益權(quán)（而非控制權(quán)）是所有權(quán)的本質(zhì)（李笠農(nóng)，2001；殷召良，2001）。這時，企業(yè)所有權(quán)事實(shí)上被不同的要素所有者分享著。由于一些要素所有者只享有固定的控制權(quán)和收益權(quán)，企業(yè)所有權(quán)被嚴(yán)格定義為：剩余控制權(quán)與剩余索取權(quán)（謝德仁，2001）。亨利。漢斯曼在《企業(yè)所有權(quán)論》（中譯本）中寫道，企業(yè)的“所有人”指分享以下兩項(xiàng)名義權(quán)利的人：對企業(yè)的控制權(quán)和對企業(yè)利潤或剩余收益的索取權(quán)。由此可見，企業(yè)所有權(quán)不是企業(yè)的所有權(quán)，而是指企業(yè)所有者對企業(yè)的所有權(quán)。

亨利。漢斯曼進(jìn)一步提出了“所有權(quán)成本”概念：企業(yè)所有權(quán)的兩項(xiàng)核心權(quán)能——控制權(quán)和剩余收益索取權(quán)本身都有其固有的成本，這些成本可大致分為三種：管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本。前兩種是與所有權(quán)的剩余控制權(quán)這一權(quán)能相關(guān)的，第三種則是直接與剩余收益的索取相關(guān)。具體而言：（1）管理人員的監(jiān)督成本其實(shí)就是成本。它包括企業(yè)所有者對管理層進(jìn)行有效監(jiān)督的成本（企業(yè)所有者為對管理層進(jìn)行有效的監(jiān)督而付出的獲取有關(guān)企業(yè)運(yùn)營信息的成本、所有者之間交換意見和作出決策而溝通信息的成本、敦促管理層執(zhí)行決策的成本）和監(jiān)督不力而導(dǎo)致的管理人員機(jī)會主義行為的成本。（2）集體決策成本是指當(dāng)多個人共同分享一個企業(yè)的所有權(quán)時，企業(yè)所有者的利益可能會不一致甚至?xí)l(fā)生沖突，他們要作出決策就必須采用某種形式的集體選擇機(jī)制（如表決）。當(dāng)所有者之間出現(xiàn)利益上的分歧時，這種機(jī)制本身也會制造成本，即“集體決策的成本”，包括因決策無效率產(chǎn)生的成本和決策過程本身制造的成本。（3）所有權(quán)的第二種權(quán)能——剩余收益索取權(quán)也涉及很多成本問題，其中最顯而易見的就是與企業(yè)經(jīng)營的重大風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)成本。因?yàn)檫@些風(fēng)險(xiǎn)通常都直接反映在企業(yè)的剩余收益中。

筆者認(rèn)為，所有權(quán)成本是企業(yè)所有者獲取和維護(hù)所有權(quán)而付出的代價(jià)，這種“代價(jià)”同樣用“機(jī)會成本”計(jì)量，而且由企業(yè)所有者承擔(dān)。不過，這種所有權(quán)成本最終將在企業(yè)得到補(bǔ)償——企業(yè)支付給所有者的報(bào)酬（除非企業(yè)失?。?。因此，轉(zhuǎn)換一下，可以認(rèn)為，所有權(quán)成本即財(cái)務(wù)管理中的“（所有者）權(quán)益資本成本”，從而使所有權(quán)成本回歸“資本成本”的邏輯體系?！埃ㄋ姓撸?quán)益資本成本”可定義為企業(yè)支付給權(quán)益資本所有者的投資報(bào)酬，投資報(bào)酬又可分解為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。這里，大致可以這樣理解：管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本對應(yīng)“無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本則正好對應(yīng)“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。在財(cái)務(wù)理論中，“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”、“無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”均可以單獨(dú)計(jì)量，只是要將“無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”分解為管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本，并進(jìn)一步分解成管理人員的監(jiān)督成本和集體決策成本的具體成本項(xiàng)目，這個計(jì)量就困難了。

將“（所有者）權(quán)益資本成本”分解為“管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本”，是一種理論上的創(chuàng)新分類，將有助于改進(jìn)財(cái)務(wù)決策理論，使決策分析深入“分子”層次，考慮問題將更周全，并提高決策效率。為了區(qū)別傳統(tǒng)的（所有者）權(quán)益資本成本的分類（如分為普通股成本、優(yōu)先股成本、留存收益成本等），將“管理人員的監(jiān)督成本、集體決策成本和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的成本”總稱為“所有權(quán)成本”不失為一個不錯的定義。

“所有權(quán)成本”概念還將企業(yè)與其所有者聯(lián)結(jié)在一起，必將拓寬公司財(cái)務(wù)理論的研究視野。公司財(cái)務(wù)管理應(yīng)該為降低所有權(quán)成本作出貢獻(xiàn)。同時“所有權(quán)成本”概念為論證“所有者（股東）財(cái)富最大化”的目標(biāo)提供了支持，或者說，公司價(jià)值最大化也是為了“所有者（股東）財(cái)富最大化”。為了改善公司績效，我們必須重視股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司治理結(jié)構(gòu)、公司財(cái)務(wù)治理結(jié)構(gòu)、公司控制權(quán)市場對所有權(quán)成本的影響，理論上值得對他們之間的關(guān)系進(jìn)行認(rèn)真研究。

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注釋：

第7篇：房地產(chǎn)管理論文范文

(一)銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)日益增大國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時也提高了人們的生活水平。人們開始對生活質(zhì)量表達(dá)出自己的想法，出現(xiàn)個性化需求。如果房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者，影響消費(fèi)者的購買欲，那么銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可能變大。同時，由于市場等因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的增加，容易出現(xiàn)商品房價(jià)格上漲的情形，而商品房的價(jià)格上漲又會影響消費(fèi)者的購買欲，從而給商品房的銷售帶給來消極影響。同時，同行激烈競爭日益顯現(xiàn)，在多方壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用等支出，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。

(二)資金使用效率有待提高房地產(chǎn)企業(yè)在取得所籌資金后，應(yīng)該制定合理的資金使用計(jì)劃，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。如果把房地產(chǎn)企業(yè)比作一個生物體，資金就像是這個生物體的“血液”，只有供血充足，企業(yè)才能健康發(fā)展，如果這個“生物體”出現(xiàn)貧血斷血等現(xiàn)象，則易發(fā)生“半拉子”工程或“馬拉松”工程，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)。在國家實(shí)施限購、限價(jià)、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)受到了很大的影響，企業(yè)的資金鏈在日益趨緊的融資環(huán)境下顯得更為緊張。所以合理地使用資金，提高資金使用效率十分重要。但部分房地產(chǎn)企業(yè)仍忽略資金使用管理的科學(xué)性與重要性，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。首先，支出與施工進(jìn)度不一致，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行有效的價(jià)格評估分析，導(dǎo)致工程估價(jià)過高，支付的款項(xiàng)不僅與工程進(jìn)度不符，反而超出工程進(jìn)度應(yīng)該支付的額度。其次，資金在申請撥付的過程中，程序不完善，審批不嚴(yán)格;再者，有些決策層缺少現(xiàn)金流量觀等意識，并無根據(jù)詳細(xì)的資金使用計(jì)劃與財(cái)務(wù)評估分析，支出存在隨意性現(xiàn)象，辛苦籌集而來的資金被無辜“揮霍”，預(yù)期收益減少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

(三)財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱建立完善的內(nèi)部控制制度是實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)管理模式過渡到現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。通過設(shè)置合理的經(jīng)營管理體制，制定完整可行的崗位責(zé)任制度等，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理效率和企業(yè)綜合實(shí)力。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部關(guān)系混亂的問題，沒有明確的權(quán)責(zé)關(guān)系保障工作的順利進(jìn)行，未能將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)維持在企業(yè)所能控制的范圍之中。具體表現(xiàn)在:第一，有些企業(yè)雖然設(shè)立了較為完善的內(nèi)部控制制度或內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控制度，卻沒有落實(shí)到日常的經(jīng)營活動中，使得內(nèi)控制度變成一套只有形式?jīng)]有實(shí)質(zhì)的規(guī)章制度，造成凡事看領(lǐng)導(dǎo)、成本費(fèi)用失控等現(xiàn)象發(fā)生;第二，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致信息流通不順暢，造成上級管理層因無法及時獲得資金的使用情況而作出錯誤的財(cái)務(wù)決策，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)部門及崗位存在責(zé)任與授權(quán)不清、職能交叉等職責(zé)不明確現(xiàn)象，影響工作的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

(一)盲目貸款，無合理規(guī)劃對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資金額大是其具有的特點(diǎn)之一。許多房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，常常需要通過外部融資來籌集資金，商業(yè)銀行貸款是最常見的方法。但一些房地產(chǎn)企業(yè)為了多建項(xiàng)目，沒有結(jié)合自身的實(shí)力及挖掘企業(yè)自有資金，進(jìn)行合理規(guī)劃及科學(xué)預(yù)測來選擇自己的融資方式，也沒有通過催回其他企業(yè)對本企業(yè)的欠款來籌集資金，而是一味地依賴于商業(yè)銀行貸款或從其他金融機(jī)構(gòu)取得貸款，將希望寄托于杠桿效益帶來的預(yù)期收益。但卻忽略到期無法償還的風(fēng)險(xiǎn)，盲目地增加借入資本比例，負(fù)債率隨著借入資本比例的擴(kuò)大而增加，如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的保證程度會相應(yīng)地下降，這樣企業(yè)吸收外部融資的難度也會增大。此外，過高的資產(chǎn)負(fù)債率也會使到期不能償還本金利息的幾率變大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商的自有資金比例增加，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)能向銀行借貸的資金變少了。此外，國家多次加息，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資要求變高了。原本依賴于商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境，偏高的資產(chǎn)負(fù)債率將威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

(二)個性化需求增加，同行競爭激烈隨著市場的發(fā)展，能否滿足消費(fèi)者的個性化需求是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售變現(xiàn)的關(guān)鍵之一［6］。但許多房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)不具前瞻性等問題，容易導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。同時，由于市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，產(chǎn)品的差異變小，出現(xiàn)同類、同質(zhì)的競爭局面。為了在逆境中能夠順利發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用，這又會無形中增加項(xiàng)目建設(shè)的成本，資金回籠難度進(jìn)一步加大。近年來，國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場采取了宏觀調(diào)控，其中“限購”政策和提高個人貸款利率，抑制了購買需求，導(dǎo)致交易量的萎縮，供過于求，銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。

(三)資金使用計(jì)劃不完善，資金管理體系不科學(xué)由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金量大的特點(diǎn)，一旦資金使用不合理就易導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大，資金緊張。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高資金使用效率。但許多房地產(chǎn)企業(yè)仍存在資金使用不當(dāng)?shù)膯栴}。首先，企業(yè)管理層忽略了制定資金使用計(jì)劃這一重要環(huán)節(jié)，投資前并沒有進(jìn)行市場調(diào)查，沒有從資金運(yùn)作等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)分析而是無計(jì)劃地使用負(fù)債而來的資金，也沒有進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)預(yù)算與資金使用規(guī)劃，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也加大;其次，企業(yè)的資金管理體系不科學(xué)。許多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的靈活性與動態(tài)性較差，只進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理及成本控制。對于資金使用決策沒有經(jīng)過科學(xué)縝密的分析，設(shè)計(jì)的資金管理體系也無法對整個項(xiàng)目過程的資金運(yùn)用進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司曾經(jīng)出現(xiàn)因資金使用不當(dāng)而導(dǎo)致資金鏈緊張、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一度無法控制的局面。該公司花費(fèi)過多的人力物力和資金在商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目上，當(dāng)市場發(fā)生變化后，又投入大量資金高價(jià)拿地，但銷售收益并無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而出現(xiàn)資金緊張局面［7］。富力地產(chǎn)之所以出現(xiàn)這種狀況是因?yàn)闆]有合理規(guī)劃資金支出，企業(yè)應(yīng)盡量保持較高的資產(chǎn)流動性與變現(xiàn)能力，不能一味地追求占用大量資金且回報(bào)周期長的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

(四)內(nèi)部控制機(jī)制不健全，財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍素質(zhì)較低1.企業(yè)對內(nèi)控制度的認(rèn)識不夠，內(nèi)控制度不完善我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度沒有落實(shí)到位。之所以存在這種現(xiàn)象，一方面由于部分企業(yè)管理者存在錯誤意識，他們認(rèn)為制定大量的制度等同于增加辦事繁雜度，影響辦事效率，增加經(jīng)營成本［8］。另一方面則是他們忽略了內(nèi)部控制的重要性，沒有嚴(yán)格按照制度執(zhí)行，或是沒有結(jié)合自身狀況合理制定政策。同時，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也忽略了能夠保證制度執(zhí)行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等問題突出。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的授權(quán)情況與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營模式不相適應(yīng)，不相容的職能未能分離，沒有確立明確的權(quán)責(zé)關(guān)系來執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)，從而產(chǎn)生了職責(zé)不清晰、信息傳遞不順暢的問題，使得內(nèi)部控制制度不能有效執(zhí)行，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。2.財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)意識較弱有些企業(yè)的高層管理人員財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識較弱，未能正視財(cái)務(wù)管理的重要性。同時，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)水平參差不齊，易出現(xiàn)因工作效果低而影響企業(yè)作出正確的財(cái)務(wù)決策。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖組建了優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍，卻由于傳統(tǒng)意識的限制等因素使得團(tuán)隊(duì)不能發(fā)揮其作用，不僅沒為企業(yè)帶來利益，反而增大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對策

(一)降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，挖掘自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分資金來源于商業(yè)貸款，即負(fù)債經(jīng)營。而負(fù)債經(jīng)營所帶來的財(cái)務(wù)杠桿利益會增加股東收益。但是，這僅在企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利息率才會出現(xiàn)，如果企業(yè)繼續(xù)向外舉債，負(fù)債籌資運(yùn)用不當(dāng)，則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大，出現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)籌資后由于不能按照既定目標(biāo)取得資金使用效率，無法達(dá)到資金供給者事先期待的效果的風(fēng)險(xiǎn)。為了使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)所能接受的范圍之中，企業(yè)應(yīng)該通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，維持資本與債務(wù)合理的比例關(guān)系，適度負(fù)債，控制資產(chǎn)負(fù)債比。同時也要尋求多元化融資渠道，提高資金利用水平。此外，還應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，在維持資金能夠自由流動的前提下，努力挖掘企業(yè)的自有資金，注重資金管理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)適應(yīng)市場需求，建立合理的營銷策略房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目建設(shè)周期長、投資金額大等特點(diǎn)，易受外部因素的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策之前，要進(jìn)行全面的市場分析，充分進(jìn)行市場調(diào)研，了解消費(fèi)者的個性化購買需求，避免決策的失誤及保證決策的前瞻性。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)上，要努力做到迎合市場需求，實(shí)行個性化設(shè)計(jì)，拉大與其他房地產(chǎn)企業(yè)的差距，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特性與競爭性。這樣才能降低銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，緩和資金緊張。此外，企業(yè)應(yīng)該建立專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)，深入了解并結(jié)合自身產(chǎn)品的特性及優(yōu)點(diǎn)，制定出能夠滿足市場個性化需求的營銷策略，以期降低因產(chǎn)品滯銷所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的資金回報(bào)目標(biāo)。

(三)制定資金使用計(jì)劃，完善資金管理體系1.加強(qiáng)成本管理，實(shí)施成本控制在整個經(jīng)營負(fù)債期間，因市場及利率變動等因素容易導(dǎo)致項(xiàng)目的成本上漲，若此時資金使用漫無計(jì)劃，成本管理沒有得到很好的控制，容易使企業(yè)出現(xiàn)資金流通阻礙的問題，導(dǎo)致項(xiàng)目無法順利進(jìn)行。因此，必須重視與加強(qiáng)對項(xiàng)目的資金使用管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資之前，應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)密的市場考察，研究該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況分析項(xiàng)目的可行性，從而降低決策的盲目性以及避免后期執(zhí)行過程中資金短缺等問題;其次，在決定投資后，企業(yè)應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測與分析，并設(shè)計(jì)一套完整的成本控制計(jì)劃;在項(xiàng)目具體實(shí)施階段，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)施監(jiān)督與控制，檢查計(jì)劃的合理性，認(rèn)真登記實(shí)施過程與計(jì)劃的差異，并及時作出修改，保證計(jì)劃的有序進(jìn)行;在每個項(xiàng)目結(jié)束時，應(yīng)將該項(xiàng)目在實(shí)施過程中得出的數(shù)據(jù)和分析與計(jì)劃階段相對比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸收可取之處。此外，還應(yīng)注意建筑材料的管理，由于物價(jià)不斷攀升，建筑材料的價(jià)格變動也是企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問題，應(yīng)隨時關(guān)注市場動向，選擇物有所值的建筑材料，控制成本，保證工程質(zhì)量。2.完善資金管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題帶來的影響是巨大的。企業(yè)應(yīng)該完善資金管理體系，由財(cái)務(wù)部作為預(yù)算的主要制定者，其他部門配合，并主動提供數(shù)據(jù)作為財(cái)務(wù)部制定資金預(yù)算的依據(jù)。同時，財(cái)務(wù)部應(yīng)該控制財(cái)務(wù)預(yù)算的整個實(shí)施過程，對一些重要會計(jì)賬戶要及時跟蹤關(guān)注，特別是受經(jīng)營陷阱影響較大的應(yīng)收賬款等會計(jì)賬戶更應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督與控制。此外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，內(nèi)部審計(jì)工作的地位也越來越突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)審計(jì)部門對財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督力度，重視風(fēng)險(xiǎn)管理，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)評估的防范作用。在對不同工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，進(jìn)行各種專項(xiàng)審計(jì)，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面分析與評估，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理的整體水平。

第8篇：房地產(chǎn)管理論文范文

“不斷高企的房價(jià)、關(guān)于泡沫的爭論、利潤水平的謎團(tuán)、宏觀調(diào)控的影響”，使得房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)多年繼續(xù)蟬聯(lián)最引人注目的行業(yè)之一。關(guān)于這個行業(yè)特質(zhì)的描述也逐漸歸集到幾個詞語：暴利、違規(guī)操作、社會責(zé)任、泡沫等等。如果說對于其它方面還有或多或少的爭議，那么對于“高利潤”，似乎大家都認(rèn)為是理所當(dāng)然了。但高收益的背后卻往往是高風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理層來說，真的是冷暖自知。

二、房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)

房地產(chǎn)業(yè)的核心是什么？我們應(yīng)該從金融資本的角度認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的核心是投資運(yùn)營。當(dāng)我們認(rèn)識到了地產(chǎn)的本質(zhì)，當(dāng)我們看到了地產(chǎn)發(fā)展的未來趨勢，那么我們的地產(chǎn)商們就應(yīng)該及時調(diào)整自己的地產(chǎn)戰(zhàn)略，快速變化自己的發(fā)展和運(yùn)營模式，以爭得未來地產(chǎn)發(fā)展的競爭先機(jī)。我們就可以抓住房地產(chǎn)行業(yè)過程管理的核心與本質(zhì)，那就是流程管理。防范風(fēng)險(xiǎn)和提高效率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的內(nèi)在要求，因此，科學(xué)和高效的管理，成為了這個行業(yè)追求的共同目標(biāo)。在這過程中當(dāng)然不會遺漏管理中的核心要素之一――“流程”。流程管理從本質(zhì)上來說，就是知識管理中個人隱性知識到組織顯性知識的轉(zhuǎn)化過程。對于規(guī)范企業(yè)運(yùn)作、提升企業(yè)運(yùn)營效率、促進(jìn)集團(tuán)知識沉淀與應(yīng)用創(chuàng)新，起到了積極的支撐和保障作用。流程優(yōu)化的源頭來自于業(yè)務(wù)實(shí)戰(zhàn)，在客戶訴求的受理、派工、進(jìn)程匯報(bào)和跟蹤、客戶的回訪與返工等日?；顒又?，積累了大量的數(shù)據(jù)，可以通過客戶投訴系統(tǒng)進(jìn)行管理；有了真實(shí)全面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，可以對任務(wù)處理關(guān)閉率、服務(wù)滿意度、工程質(zhì)量缺陷率等流程績效指標(biāo)進(jìn)行測量和監(jiān)控，把流程管理和房地產(chǎn)管理緊密結(jié)合在一起；再通過對各地區(qū)公司在流程績效指標(biāo)上的不同表現(xiàn)，找到內(nèi)部的標(biāo)桿，共同整理、提煉其在處理滲漏問題上的經(jīng)驗(yàn)，形成相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)管理者角色與技能

激烈競爭的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有敏感的市場反應(yīng)能力、快速決策能力和強(qiáng)有力的實(shí)施能力。而業(yè)要滿足這些需求，就必然要求房地產(chǎn)行業(yè)管理者在流程管理方面有所突破。房地產(chǎn)行業(yè)的管理者所要掌握的技能首先是具備能有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各方的溝通與協(xié)調(diào)能力。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，管理者隨時掌握項(xiàng)目資金的需求、供應(yīng)、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡是至關(guān)重要的。同時，采購管理、合同管理、銷售管理等均與資金管理功能相掛接，才能滿足房地產(chǎn)流程管理的需要。

四、房地產(chǎn)行業(yè)管理反思與研究

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在市場和機(jī)制的變革中逐漸跨入到新的發(fā)展階段，行業(yè)整合加速、房地產(chǎn)企業(yè)明顯出現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化發(fā)展趨勢。不僅原有的大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)加快擴(kuò)張，從一級城市向二級城市、三級城市快速鋪開，即使原先立足于三線城市的本地化地產(chǎn)企業(yè)，也耐不住寂寞，紛紛升級為集團(tuán)，要擴(kuò)張自己的版圖。同時，開發(fā)商瘋狂搶地，土地儲備競賽不斷加劇，“標(biāo)王”新聞屢見不鮮，各地樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高。值得思考的是，地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，除了資金和土地，還能憑借什么，從哪個角度凝練擴(kuò)張力？從本質(zhì)上看，擴(kuò)張本身并不是企業(yè)的真正目的，企業(yè)的根本目標(biāo)在于創(chuàng)造價(jià)值和利潤。也就是說，企業(yè)如何通過資源的整合和最大化利用，來體現(xiàn)規(guī)?；图瘓F(tuán)化的效益。我們都知道，產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)卻又是標(biāo)準(zhǔn)化。GE的工廠布局，細(xì)微到洗手間的布置，在每個國家都是相同的，這就是GE的標(biāo)準(zhǔn)化；我們在津津樂道麥當(dāng)勞和肯德基的快速擴(kuò)張時，也應(yīng)該同樣注意到每個門店的裝修、每個員工的穿著以及每個客戶接待的過程，這些都是相同的，這也是標(biāo)準(zhǔn)化。因此，我們相信，成功的企業(yè)是要靠標(biāo)準(zhǔn)化的核心競爭能力來占領(lǐng)市場，甚至通過把自己的標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)槿袠I(yè)可以接受的標(biāo)準(zhǔn)，向其它企業(yè)滲透，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也是離不開這條規(guī)律。所以企業(yè)要實(shí)施精確的流程管理，實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的要素就是控制的明晰，支撐精細(xì)化管理；實(shí)現(xiàn)流程管理任務(wù)結(jié)構(gòu)的快速分解和計(jì)劃的有效編排。另一方面，在規(guī)范化的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)流程管理模式的對外輸出，為資源整合提供有力支撐，這在房地產(chǎn)企業(yè)管理中作用顯著。

五、對房地產(chǎn)流程管理建立模塊分析

1、房地產(chǎn)市場容量分析

拆遷產(chǎn)生的購房需求比例降低改善住宅條件是目前購房需求的主體構(gòu)成，增幅較大，投資購房比例基本平穩(wěn)，結(jié)婚購房比例保持穩(wěn)定，城市化進(jìn)程中產(chǎn)生購房需求增速平穩(wěn)。

2、房地產(chǎn)市場需求特征分析

幾年來，房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，表現(xiàn)出劇烈的周期轉(zhuǎn)換特征。剖析這一難得的房地產(chǎn)市場周期波動，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)市場的周期波動規(guī)律，房地產(chǎn)市場需求特征分析，結(jié)合政府、開發(fā)商和購房者在周期轉(zhuǎn)換過程中做出的決策，我們可以預(yù)測到未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

3、房地產(chǎn)市場交易狀況分析

1）現(xiàn)房銷售增幅高于期房銷售

2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)在逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變

第9篇：房地產(chǎn)管理論文范文

關(guān)鍵詞：全面風(fēng)險(xiǎn)管理；房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目

中圖分類號：C93文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時，可以針對各個階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險(xiǎn)來源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過程。風(fēng)險(xiǎn)識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估是通過對風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險(xiǎn)識別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正，對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測評價(jià)，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機(jī)會。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動自留，通過風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險(xiǎn)自留對策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對策也應(yīng)與保險(xiǎn)對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對中注意的問題

4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計(jì)劃時必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)時，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個方法更轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

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［2］陳煌紅，張欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理［J］.西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，（3）.