房地產(chǎn)行業(yè)論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

首先是房地產(chǎn)市場調(diào)研計(jì)劃的制定，在明確主題的基礎(chǔ)上，通過融入“5WIH”六要素來完成對事件的統(tǒng)籌安排能力。第一個(gè)“W”是Why，也就是為什么要做這件事？清楚目的后才能做到有的放矢，提高我們的實(shí)訓(xùn)效果。第二個(gè)“W”是What－－調(diào)研那些具體的內(nèi)容呢？第三個(gè)“W”Where－－在什么地方進(jìn)行調(diào)研活動；第四個(gè)“W”When－－調(diào)研活動中各項(xiàng)事務(wù)的執(zhí)行時(shí)間段或者結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)；第五個(gè)“W”Who－－人物分工是怎樣，哪些人完成哪些事情，調(diào)研對象都選取的是符合哪些特征的人；第六個(gè)“W”How－－怎樣執(zhí)行？通過哪些調(diào)研方法，借助怎樣的手段，最終完成整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目。

其次，各個(gè)小組按照“實(shí)體企業(yè)”調(diào)整后的調(diào)研主題修改完成最終的調(diào)研計(jì)劃，并討論制作相應(yīng)主題下的調(diào)查問卷。從問卷的邏輯性，卷首語的設(shè)計(jì)以及調(diào)研對象甄別等反復(fù)多次推敲，在課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師的指導(dǎo)下完成針對性調(diào)查問卷，規(guī)避問卷制作中常犯的十種錯(cuò)誤，如一題多問，答案界定模糊，歧義性問句，多重否定句，假設(shè)性問題，誘導(dǎo)性問題，數(shù)組重疊，敏感問題的忽略印證，邏輯排序混亂，調(diào)研導(dǎo)語無針對性等。在逐一進(jìn)行點(diǎn)評后，由小組成員共同完成修改，并提交調(diào)研問卷。在首次修改后調(diào)查問卷，每個(gè)小組制作不少于20份的問卷進(jìn)行試調(diào)，并從試調(diào)過程中發(fā)現(xiàn)問題并對問卷進(jìn)行再次的修改，結(jié)合教學(xué)團(tuán)隊(duì)教師總體建議完成正式版調(diào)研問卷。各小組嚴(yán)格按照自己的調(diào)查計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際調(diào)查環(huán)節(jié)，小組組長負(fù)責(zé)組織小組成員實(shí)際調(diào)查，教師團(tuán)隊(duì)進(jìn)行抽查式考核，確保調(diào)研數(shù)據(jù)來源的真實(shí)性，把好實(shí)際調(diào)查中的首道關(guān)，這也是為了更好的鍛煉學(xué)生的社會實(shí)踐能力，以便今后更快的適應(yīng)市場需求。

再次，數(shù)據(jù)整理和分析能力是市場調(diào)查的核心能力，房地產(chǎn)市場調(diào)查也不例外。對各小組搜集回來的調(diào)查問卷第一步先進(jìn)行廢卷甄別。第一類廢卷是填寫不完整的調(diào)查問卷；第二類廢卷通過顧客甄別部分，在調(diào)研公司或者房地產(chǎn)行業(yè)從事工作的工作人員不作為目標(biāo)調(diào)研對象者，剔除這一類廢卷；第三類廢卷就是在問卷填寫過程中所有答案均為其他并未填寫內(nèi)容的，也視為無效問卷；第四類廢卷是最難，也是最需要剔除的廢卷，那就是前后相互應(yīng)證的兩個(gè)問題出現(xiàn)矛盾。比如購房首選為別墅，但是家庭月平均收入不足一萬元者。前后邏輯矛盾與現(xiàn)實(shí)市場極為不符，這說明該被訪者未真實(shí)表達(dá)自己的意思，只是應(yīng)付性完成問卷。這一類也是必須要剔除的。在剔除完四類無效或者廢卷后，調(diào)研樣本過少，無法真實(shí)反應(yīng)市場實(shí)際的情況的，要進(jìn)行補(bǔ)調(diào)，直到樣本能夠客觀反應(yīng)總體實(shí)際為止。至此，數(shù)據(jù)采集和整理就告一段落。接下來就是數(shù)據(jù)的分析，在這個(gè)階段我們一般借助兩種工具，一種是專業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析軟件“SPAA”（統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品與服務(wù)解決方案）軟件和微軟平臺的“EXCEL”軟件，在《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)的班級，我們要求學(xué)生通過“SPAA”軟件完成對調(diào)查問卷的分析，讓學(xué)生在做的過程中完成對統(tǒng)計(jì)軟件的操作和學(xué)習(xí)，對還未進(jìn)行《統(tǒng)計(jì)學(xué)》系統(tǒng)學(xué)習(xí)的班級，我們要求學(xué)生用“EXCEL”表格進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。并指導(dǎo)學(xué)生不同圖形所適用的條件，比如餅狀圖是整體為“1”時(shí)，占比分析最常用的的圖形；折線圖是趨勢分析是最常用的圖形；其他的建議采用柱狀圖。到此為止市場調(diào)研活動進(jìn)入到攻堅(jiān)階段。撰寫市場調(diào)研報(bào)告。

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

SHI Chao1 CHENG Hongliang REN Jian2

(1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University, Kunming Yunnan 650500

2 Yulin Municipal Sub-branch PBC, Yunlin Shaanxi 719000)

Abstract:High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising, such as the existence of an act of speculation, rising land prices and rising house prices expectation, etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China, the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality, the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end, based on real estate enterprises' collusion, the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.

Keywords: real estate; oligopoly; game

摘要:房價(jià)居高不下已經(jīng)成為當(dāng)今國內(nèi)社會最受關(guān)注的話題之一。造成房價(jià)上漲的因素有很多,比如,炒樓行為的存在,地價(jià)的上升,房價(jià)預(yù)期高漲等等。本文首先通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的分析,得出我國的房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性寡頭壟斷市場;然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況,分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的合謀動機(jī)以及合謀的博弈過程;最后針對房地產(chǎn)企業(yè)間的合謀提出一些合理的對策建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文投稿,房地產(chǎn),寡頭壟斷,博弈

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性。房地產(chǎn)市場是一個(gè)區(qū)域性的市場。首先,由于土地位置的固定性,使得每一處房地產(chǎn)都被固定在特定的位置上無法移動,因此,房地產(chǎn)不能形成全國性或世界性市場。其次,由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品,而消費(fèi)者購房更多選擇臨近區(qū)域,所以,一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)商更多的是同本地區(qū)的房地產(chǎn)商存在競爭關(guān)系。不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于無法根據(jù)自身的市場供求狀況及時(shí)流進(jìn)流出,從而在一定程度上限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求范圍。因此,房地產(chǎn)市場具有鮮明的區(qū)域性。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國于2001年開始推廣實(shí)施的土地儲備制度以及2002年實(shí)施的土地招標(biāo)拍賣制度,決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。這兩個(gè)制度意味著在我國的房地產(chǎn)市場,土地供給方只有一個(gè)——政府,形成土地供給的壟斷;而土地需求方卻有許多個(gè),形成需求的競爭。

其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的壟斷性。由于土地的固定性,使得房地產(chǎn)的每個(gè)項(xiàng)目都占據(jù)著一個(gè)獨(dú)特的位置。位置對房地產(chǎn)具有極端的重要性,房地產(chǎn)位置除了其所處的地理位置外,還包含經(jīng)濟(jì)、社會、文化、教育等人文環(huán)境因素。房地產(chǎn)位置的不同,使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有差異性。位置不同的樓盤,或者同一棟樓不同層次朝向,給房地產(chǎn)商帶來的利潤差異都是明顯的。這些差異性使得房地產(chǎn)產(chǎn)品形成了自然壟斷。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和信息等方面的經(jīng)濟(jì)性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國目前實(shí)施的土地出讓方式,構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘。此外,由于品牌形象以及品牌所代表的實(shí)力,使得進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的品牌壁壘。

綜上所述,土地的固定性以及房產(chǎn)的弱流通性,使得特定地區(qū)內(nèi)通常僅有較少的房地產(chǎn)商。此外,房地產(chǎn)市場存在著較高的進(jìn)入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場的特征。因此,我國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場。

二、房地產(chǎn)商實(shí)行合謀的動機(jī)分析

(一)現(xiàn)實(shí)分析。在需求一定的前提下,假如房地產(chǎn)商之間競爭激烈,房價(jià)必然會下降。房價(jià)下跌會壓縮企業(yè)的利潤空間,這樣的競爭是房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的,因此開發(fā)商之間存在價(jià)格合謀動機(jī)。在合謀利潤的分配方面,如果企業(yè)是類似的,合謀企業(yè)共分利潤就十分容易,只要平均分配利潤即可。如果企業(yè)異質(zhì)性較大,合謀企業(yè)在如何分配利潤方面意見就不一致,從而導(dǎo)致合謀破裂。也就是說,合謀行為通常會在少數(shù)相類似的企業(yè)間容易達(dá)到,并得到維持;反之,如果企業(yè)在成本、市場力量方面差別較大,就不易形成合謀。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營上的手段基本一致,成本構(gòu)成也十分相似,因此房地產(chǎn)企業(yè)較容易形成價(jià)格合謀。

在房地產(chǎn)行業(yè)中,所有的企業(yè)都將賣不掉的房屋作為退出行業(yè)的首要壁壘。這是因?yàn)橐坏┓课葙u不掉,開發(fā)商的巨額投資就無法收回,這部分投資就會轉(zhuǎn)變?yōu)槌恋沓杀?。巨額沉淀成本迫使房地產(chǎn)商認(rèn)識到,當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)只有少數(shù)幾個(gè)競爭者時(shí),自己的行為對其他房地產(chǎn)商有相當(dāng)大的影響,打價(jià)格戰(zhàn)可能會遭到報(bào)復(fù)。因此,房地產(chǎn)商需要互相比照定價(jià),實(shí)現(xiàn)一種非正式的隱性價(jià)格合謀。

(二)理論分析。在房地產(chǎn)業(yè)中,假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)間的行為存在三種情況:古諾競爭、完全競爭、合謀?，F(xiàn)通過比較房地產(chǎn)企業(yè)在三種情況下的產(chǎn)量、價(jià)格、利潤等分析房地產(chǎn)企業(yè)的行為動機(jī)。

1、古諾競爭?，F(xiàn)假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)有兩

個(gè)寡頭企業(yè),其行為及相關(guān)條件為:①兩個(gè)寡頭企業(yè)的產(chǎn)品是同質(zhì)的;②每個(gè)企業(yè)都根據(jù)對手的產(chǎn)量來確定自己的產(chǎn)量;③每個(gè)企業(yè)的邊際成本為零,它們共同面臨的需求曲線是線性的;④兩個(gè)寡頭企業(yè)都是在已知對方產(chǎn)量的情況下,各自確定能給自己帶來最大利潤的產(chǎn)量;⑤兩個(gè)企業(yè)不存在任何正式的或非正式的合謀行為。 用qi表示第i個(gè)企業(yè)的產(chǎn)量(i=1、2);Ci(qi)表示第i個(gè)企業(yè)的成本函數(shù);P=P(∑qi)表示價(jià)格是兩個(gè)企業(yè)產(chǎn)量之和的函數(shù);πi表示第i個(gè)企業(yè)的利潤函數(shù)。

假設(shè)Ci(qi)=qic,P(∑qi)=a-∑qi,πi=qi*P(∑qi)-Ci(qi),其中i=1、2,a為常數(shù),c表示單位成本。

可得π1=q1*(a-∑qi)-q1c(1)

π2=q2*(a-∑qi)-q2c(2)

式(1)、(2)的最優(yōu)化一階條件為:

■=a-∑q■-q■-c=0(3)>

■=a-∑q■-q■-c=0(4)

由此方程組可推出q■=q■=■;π■=π■=■

2、合謀。假定房地產(chǎn)市場上兩個(gè)寡頭企業(yè)通過合謀如同一個(gè)壟斷企業(yè)一樣采取行動,以使兩個(gè)企業(yè)總得利潤最大。

我們用q■表示總壟斷產(chǎn)量,π■表示總壟斷利潤。

假設(shè)C■=q■c,P=a-q■

可得π■=q■P-C■=q■(a-q■)-q■c(5)

式(5)的最優(yōu)化一階條件為■=-2q■+(a-c)=0(6)

可推出q■=■;π■=■

單個(gè)壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷利潤為■。

3.完全競爭。現(xiàn)假設(shè)兩個(gè)寡頭房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行完全競爭。廠商利潤最大化條件為MR=MC,又因?yàn)橥耆偁帍S商存在P=MR,因此,完全競爭廠商的利潤最大化條件為P=MC,即當(dāng)寡頭企業(yè)的價(jià)格等于邊際成本時(shí),各寡頭廠商的利潤最大。因?yàn)槠髽I(yè)邊際成本為零,即P=MC=0,所以π■=π■=0。

比較三種情況下寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的利潤可知,完全競爭時(shí)利潤為零;合謀時(shí)利潤最高;古諾競爭時(shí)利潤介于中間。由此不難看出,作為區(qū)域性寡頭壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤最大化的驅(qū)使下,有強(qiáng)烈的合謀動機(jī)。

三、房地產(chǎn)商合謀的博弈過程

假定市場中只有兩家房地產(chǎn)開發(fā)商,即開發(fā)商甲和開發(fā)商乙。如果兩家開發(fā)商合謀,則收益均為4;如果開發(fā)商甲為了追求自身利益最大化,率先采取不合謀策略,屆時(shí),開發(fā)商甲收益為6,而開發(fā)商乙的收益為-2;如果兩開發(fā)商一開始都采取不合謀策略,則兩者收益均為0。如表1所示。

當(dāng)開發(fā)商之間只進(jìn)行一次博弈時(shí),對開發(fā)商甲來說,如果開發(fā)商乙選擇“不合謀”,則自己選擇“不合謀”的收益為0,而選擇“合謀”的收益為-2。因此,在開發(fā)商乙選擇“不合謀”策略時(shí),“不合謀”是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。如果開發(fā)商乙選擇“合謀”,則開發(fā)商甲選擇“不合謀”的收益為6,選擇“合謀”的收益為4。所以,在開發(fā)商乙選擇“合謀”策略時(shí),“不合謀”還是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。類似的分析對于開發(fā)商乙同樣適用,因此,“不合謀”也是開發(fā)商乙的占優(yōu)策略。如此,(不合謀,不合謀)策略成為兩開發(fā)商的納什均衡。在一次靜態(tài)博弈的情況下,每個(gè)寡頭都出于自己的占優(yōu)策略來進(jìn)行選擇,卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局。

再采用逆推法來分析開發(fā)商之間進(jìn)行次數(shù)為n的有限次重復(fù)博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈,以后不會再有重復(fù)博弈,因此第n輪博弈和一次性靜態(tài)博弈沒有差別,在第n輪采取不合謀策略是不會被報(bào)復(fù)或者受到懲罰的。于是單個(gè)的寡頭開發(fā)商會出于自己的占優(yōu)策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪,在第n-1輪每個(gè)參與者都知道第n輪雙方都會采取不合謀策略,因此,每個(gè)參與者在第n-1輪就會采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說,在有限次重復(fù)博弈中,一開始第一輪每個(gè)參與者就會采取不合謀策略。因此,在有限次重復(fù)博弈中,占優(yōu)策略納什均衡仍為(不合謀,不合謀)。因此,在一次性靜態(tài)博弈或有限次重復(fù)博弈的情況下,房地產(chǎn)市場上合謀的每個(gè)寡頭企業(yè)都面臨著囚徒困境:每個(gè)寡頭企業(yè)出于各自的占優(yōu)策略進(jìn)行選擇,卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局,即在占優(yōu)策略均衡中總體利益下降。

但是由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征,所以開發(fā)商之間的博弈可視為無限次重復(fù)博弈。于是,此時(shí)一方撕毀協(xié)議的“不合謀”行為必然引致另一方“不合謀”的“以牙還牙”策略。雖然在某次博弈中,假設(shè)開發(fā)商甲采取“不合謀”行為為它帶來的暫時(shí)收益為6,但開發(fā)商乙在以后的博弈中將一直采取“不合謀”策略。這樣一來,開發(fā)商甲最終的損失必然超過“不合謀”的暫時(shí)收益。因此,在房地產(chǎn)市場的無限次重復(fù)博弈中,“不合謀”策略對誰都不是最優(yōu)的,(合謀,合謀)才是使整體利益最大的納什均衡。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了房價(jià)居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問題也成為了社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價(jià)的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)是否合理的問題引起了許多專家學(xué)者的廣泛關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)問題文獻(xiàn)回顧

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實(shí)證研究兩類。

目前，絕大多數(shù)學(xué)者對我國房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認(rèn)為我國房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負(fù)不平，競爭不平等；稅費(fèi)并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計(jì)稅依據(jù)不合理等方面，對此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國進(jìn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實(shí)施方案，對改革過程中機(jī)構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對我國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行實(shí)證分析。

在實(shí)證研究方面，我國剛剛進(jìn)入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團(tuán)矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負(fù)合理性分析中，利用改進(jìn)后的t－r矩陣對我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況進(jìn)行了定量評價(jià)和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個(gè)維度只能用單個(gè)指標(biāo)來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個(gè)指標(biāo)來衡量稅負(fù)的合理性。

本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補(bǔ)BCG矩陣法只能用單個(gè)指標(biāo)衡量一個(gè)維度的局限性，對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)模型進(jìn)行了一定的改進(jìn)。

房地產(chǎn)稅負(fù)研究模型簡介

BCG矩陣法是由波士頓集團(tuán)(BostonConsultingGroup,BCG)在上世紀(jì)70年代初開發(fā)的。BCG矩陣將組織的每一個(gè)戰(zhàn)略事業(yè)單位（SBUs）標(biāo)在一種二維的矩陣圖上，從而區(qū)分出問題、明星、金牛和瘦狗四種業(yè)務(wù)組合（圖1）。現(xiàn)在我們將圖1中的橫坐標(biāo)改為稅負(fù)率t，縱坐標(biāo)依然使用增長率r，就變成了分析企業(yè)稅負(fù)合理性的t－r矩陣（圖2）。

利用該方法只要對全國或者某一個(gè)地區(qū)的所有房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行t－r分析，它們可能會不均勻地分布在某些區(qū)域內(nèi)，這時(shí)再利用黑球法則、東北角大吉、月牙玉環(huán)、重心移動等五法則進(jìn)行分析，就可以對全國或者該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理狀況進(jìn)行分析。但如前所述，由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它只能用一個(gè)指標(biāo)來衡量一個(gè)維度，所以由其演化而來的t－r矩陣在分析稅負(fù)合理性時(shí)也只使用了增長率這單一指標(biāo)，但衡量一個(gè)企業(yè)稅負(fù)合理與否不只是增長率這一單一指標(biāo)，它應(yīng)該包含企業(yè)增長率、盈利率等一系列因素。為了克服這一缺陷，本文引入了GE矩陣法（九盒矩陣法），它與BCG矩陣相比，使用數(shù)量更多的指標(biāo)來衡量兩個(gè)維度，同時(shí)增加了中間等級，這樣衡量更全面，有效（圖3）。

接下來，本文將GE矩陣的思想引入t－r矩陣中，對t－r矩陣進(jìn)行一些改進(jìn)，其橫軸仍然使用稅負(fù)率（t）這一單一指標(biāo)，但縱軸我們使用影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展（d）的各個(gè)重要因素作為衡量指標(biāo)建立一個(gè)新的矩陣t－d矩陣（圖4）。其具體實(shí)施步驟為：定義因素。選擇與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的各個(gè)重要因素，可采用頭腦風(fēng)暴法。估測各個(gè)因素的影響，采用德爾菲法對各個(gè)因素的影響力大小進(jìn)行評分，據(jù)此確定各個(gè)因素的權(quán)重。根據(jù)上面確定的權(quán)重，結(jié)合各個(gè)因素的具體數(shù)據(jù)，得出各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的加權(quán)值，并結(jié)合其稅負(fù)率，將其分別填入t－d矩陣中。最后再對其分布狀況進(jìn)行分析，得出結(jié)論。房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)合理性案例分析

下文利用上述改進(jìn)后的t-d模型對我國2005年房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)合理性進(jìn)行分析。

本文選取房地產(chǎn)企業(yè)的純收入稅負(fù)率作為橫坐標(biāo)，其中純收入稅負(fù)率的計(jì)算公式為：

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，選取房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率、房地產(chǎn)銷售額增長率、房地產(chǎn)凈利潤增長率、房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長率這五個(gè)指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的情況。

通過德爾菲法，我們得出這五個(gè)因素的影響力大小，按次序?yàn)椋悍康禺a(chǎn)凈利潤增長率，房地產(chǎn)銷售額增長率，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房屋建筑面積增長率，房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)增長率，并計(jì)算得出他們的權(quán)重分別為：0.4,0.3,0.15,0.1,0.05。

利用2005年的《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國稅收統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)計(jì)算的2005年中國房地產(chǎn)業(yè)各省市自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的純收入稅負(fù)率和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r加權(quán)平均數(shù)，如表1所示。

通過對2005年我國房地產(chǎn)業(yè)分地區(qū)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行t－d分析，得出圖5。

由圖5中可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)2005年的稅負(fù)分布圖中大多數(shù)點(diǎn)都散亂的分布在C、D兩個(gè)區(qū)域，并沒有形成月牙環(huán)形狀，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)規(guī)劃并不科學(xué)，而且效率也不高，應(yīng)該制定相應(yīng)的政策，使得全國各省區(qū)的稅負(fù)點(diǎn)盡量集中于A、B區(qū)域，并使其成為月牙環(huán)形狀。由于C區(qū)是不合理區(qū)，D區(qū)是劣勢區(qū)，所以應(yīng)該盡量避免在這兩個(gè)區(qū)中出現(xiàn)黑點(diǎn)。而在圖5中，我們可以看到幾乎大多數(shù)點(diǎn)都出現(xiàn)在這兩個(gè)區(qū)域，這說明全國大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況不合理。對于B區(qū)域，該區(qū)域是優(yōu)勢區(qū)，而在這個(gè)區(qū)域只發(fā)現(xiàn)了一個(gè)點(diǎn)，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)幾乎沒有明星企業(yè)，如果稅負(fù)狀況持續(xù)如此，得不到改善，這對于我國房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展來說是非常不利的。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

關(guān)鍵詞：利率風(fēng)險(xiǎn)；利率敏感性缺口；持續(xù)期缺口

目前我國利率市場化已經(jīng)全面實(shí)施，宏觀經(jīng)濟(jì)的過熱或低迷、國際金融市場利率的變動等都會引起國內(nèi)市場利率的大幅波動，影響商業(yè)銀行的成本和收益，選擇適合自己的管理方法，建立有效的利率風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)非常重要。

一、利率敏感性缺口分析和管理辦法

（一）利率敏感性缺口分析

利率敏感性資產(chǎn)（ISA）與利率敏感性負(fù)債（ISL）是指在一定時(shí)期內(nèi)可重新定價(jià)的資產(chǎn)和負(fù)債，包括浮動利率資產(chǎn)和負(fù)債，以及在分析期內(nèi)到期的固定利率資產(chǎn)和負(fù)債。兩者的差額即為利率敏感性缺口(ISG):ISG=ISA-ISL，當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)大于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG>0，稱為正缺口，存在正缺口的銀行稱為資產(chǎn)敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)小于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG<0，稱為負(fù)缺口，存在負(fù)缺口的銀行稱為負(fù)債敏感型。當(dāng)利率敏感性資產(chǎn)等于利率敏感性負(fù)債時(shí)，ISG=0，稱為零缺口，存在零缺口的銀行稱為敏感平衡型。

（二）管理辦法

1.主動性策略是銀行根據(jù)對利率走勢的預(yù)測而有意識地留下正或負(fù)缺口的策略。管理人員首先要預(yù)測利率的變動方向，在對利率走勢做出判斷后，就可以根據(jù)具體情況調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，利用利率變動來獲取更大的凈利差收入或減少損失。當(dāng)預(yù)測利率上升時(shí)，保持正缺口，增加的資產(chǎn)利息收入將超過增加的負(fù)債利息支出，從而使凈利息收入增加。當(dāng)預(yù)測利率下降時(shí)，則保持負(fù)缺口。

2.被動策略也稱“免疫策略”，其核心在于保持利率敏感性資產(chǎn)和負(fù)債之間的平衡，使缺口值為零或很小。采取主動性策略的關(guān)鍵問題在于利率預(yù)測的準(zhǔn)確性上，如果利率走勢與預(yù)期相反或利率變動不如預(yù)測的來得那么快，則銀行將蒙受損失。此外，即使利率走勢預(yù)測準(zhǔn)確，但如果利率實(shí)際變動幅度較小，則采用主動策略就可能得不償失，調(diào)節(jié)資產(chǎn)組合是要付出代價(jià)的。所以，一些小規(guī)模銀行由于缺乏利率預(yù)測能力或缺乏調(diào)整資產(chǎn)組合的手段，往往采用被動策略。

二、持續(xù)期缺口分析和管理辦法

(一)持續(xù)期缺口分析

持續(xù)期是金融工具未來現(xiàn)金流現(xiàn)值的加權(quán)平均與其現(xiàn)值之比，它衡量了未來預(yù)期的現(xiàn)金流的平均期限。

市場利率的上升會導(dǎo)致銀行固定利率的資產(chǎn)和負(fù)債的市場價(jià)值下降，且銀行資產(chǎn)和負(fù)債的期限越大，隨著市場利率上升時(shí)，其市場價(jià)值下降的幅度也越大。因此，持續(xù)期可以用來衡量資產(chǎn)負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)程度，持續(xù)期越長、利率風(fēng)險(xiǎn)越大?？梢钥闯?，利率變動對一家銀行的股本或資產(chǎn)凈值所產(chǎn)生的變化依靠三個(gè)關(guān)鍵的素：

1.持續(xù)期缺口的大小。在利率上升時(shí)，資產(chǎn)的持續(xù)期長于其負(fù)債的持續(xù)期（正）的銀行，資產(chǎn)價(jià)值下降的幅度要大于負(fù)債的價(jià)值，因此銀行凈資產(chǎn)價(jià)值會下降。當(dāng)利率下降時(shí)，情況相反。

2.利率(Y)變動的幅度。變動幅度越大，銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.銀行的規(guī)模。銀行規(guī)模越大，對于任何給定的利率變動，其凈值變化會越大，反之，其凈值變化會越小。

（二）管理辦法

1.主動性策略是銀行根據(jù)對利率未來變化的預(yù)測做出的，保持適當(dāng)?shù)某掷m(xù)期缺口，以獲得利率變動帶來的收益或減少損失。如果預(yù)測市場利率將上升，應(yīng)減少持續(xù)期正缺口或擴(kuò)大其負(fù)缺口，將缺口調(diào)整為負(fù)值，使未來資產(chǎn)價(jià)值的下降幅度小于負(fù)債價(jià)值的下降幅度，從而使銀行凈資產(chǎn)收入得以增值。如果預(yù)測市場利率將會下降，則可采取增加正缺口或減少負(fù)缺口的方法。

2.被動性策略指在保持銀行凈值的相對穩(wěn)定，采用零缺口（“完全免疫”）或微缺口(“部分免疫”)的方式避免利率風(fēng)險(xiǎn)。具體就是使一家銀行的資產(chǎn)持續(xù)期正好等于其經(jīng)杠桿調(diào)整后的負(fù)債的持續(xù)期，無論利率如何變動，資產(chǎn)的收益與負(fù)債的成本以相同的幅度同向變化，從而有效避免利率風(fēng)險(xiǎn)。部分免疫的策略是從資產(chǎn)負(fù)債表中調(diào)出一部分資產(chǎn)和負(fù)債，進(jìn)行持續(xù)期搭配，使資產(chǎn)和負(fù)債的持續(xù)期平衡，保持這部分資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值不受利率變動的影響。

三、利率敏感性缺口與持續(xù)期缺口管理方法的比較

（一）利率敏感性缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

優(yōu)點(diǎn)有：第一，該管理方法簡便、易于理解。就缺口分析而言，通過直接觀察各時(shí)間段內(nèi)利率敏感性缺口正負(fù)及大小，就可以大致了解銀行所呈現(xiàn)的利率敏感性類型及利率風(fēng)險(xiǎn)大小。第二，管理成本低。該管理方法也存在明顯的缺陷。因此，銀行要做到對利率的變化有準(zhǔn)確的預(yù)測；缺口的調(diào)整要先于利率的變化。在激烈的競爭中銀行改變資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整缺口往往受很多因素的影響和制約，缺口調(diào)整將變得非常困難。同時(shí)，缺口管理要將資產(chǎn)負(fù)債按一定的時(shí)期加以劃分。劃分時(shí)期的不同，利率敏感性缺口的數(shù)值也不一樣，有時(shí)甚至出現(xiàn)完全錯(cuò)誤的信息，將正缺口表示為負(fù)缺口，或?qū)⒇?fù)缺口表示為正缺口。利率敏感性缺口管理忽視了期權(quán)性風(fēng)險(xiǎn)和基差風(fēng)險(xiǎn)。

（二）持續(xù)期缺口管理方法的優(yōu)點(diǎn)和缺陷

持續(xù)期缺口管理方法具有以下的優(yōu)點(diǎn):（1）它對整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)提供了一個(gè)全面的衡量。持續(xù)期從長期角度觀察問題，有利于制定更為連續(xù)、更為系統(tǒng)的管理戰(zhàn)略。（2）充分考慮了每項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債在未來的現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流出的時(shí)間價(jià)值，從而解決了利率敏感性缺口模型中分析期的劃分受主觀影響的問題。

四、現(xiàn)實(shí)選擇

利率敏感性缺口法來衡量利率風(fēng)險(xiǎn)更適合我國商業(yè)銀行現(xiàn)階段的利率風(fēng)險(xiǎn)管理狀況，其理由為：一方面，利率敏感性缺口法是以原始成本為基礎(chǔ)來計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值的。另一方面，利率敏感性缺口法主要反映利率變動對利息收入的影響。隨著我國利率市場化的全面推進(jìn)，商業(yè)銀行面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)會越來越大，目前我國商業(yè)銀行還不具備推行全面的持續(xù)期缺口管理的條件。

參考文獻(xiàn)：

[1][美]米什金(李揚(yáng)等譯)。貨幣銀行學(xué)[M].中國人民大學(xué)出版社，1998

[2]洛倫茲?格利茨(唐旭等譯)。金融工程學(xué)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1998

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；會計(jì)信息；問題與對策

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)中具有舉足輕重的地位，可謂是“牽一發(fā)而動全身”。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大的波動，則會影響到鋼鐵價(jià)格、家裝設(shè)計(jì)、農(nóng)民工就業(yè)等一系列問題。如今國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭較好，從依靠政府扶持向市場調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變，銷售方式也呈現(xiàn)按揭、預(yù)售、代銷等多樣化，在房地產(chǎn)行業(yè)大量資金增長過程中，會計(jì)信息的質(zhì)量和準(zhǔn)確性是急需考慮的問題。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)質(zhì)量的問題

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有所不同，它隨著銷售手段、房企狀況、業(yè)績信息等差異，在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則時(shí)具有一定的特殊性。但由于其行業(yè)特殊性，很多會計(jì)信息未能很好的貫徹會計(jì)準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量出現(xiàn)各種問題。

1.銷售收入伴隨銷售方式改變

每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)均會開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目建設(shè)期的實(shí)際成本費(fèi)用會大于預(yù)期費(fèi)用；隨著地價(jià)的增長，后期項(xiàng)目建設(shè)成本遠(yuǎn)高于前期建設(shè)費(fèi)用，各期項(xiàng)目間的損益浮動較大。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目取到預(yù)售許可證后，根據(jù)其項(xiàng)目體量和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，房產(chǎn)營銷部門會不定期改變銷售策略，如總房款打折、限期墊付、贈送設(shè)備平臺等，同一項(xiàng)目、同一樓層、同一房型、同一面積的房屋可能因銷售方法與售出時(shí)間不同，其總房款也不一樣。因房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，購買者多采用分期付款的方式，因此造成收款期與房屋交付期不一致?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其營銷手段、營銷節(jié)點(diǎn)、付款方式有很大關(guān)系，且銷售收入確定的隨意性較大，將造成會計(jì)信息和質(zhì)量的問題。

2.各期業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到土地開發(fā)短則一年，長則三四年，其項(xiàng)目分為一期、二期乃至多期工程，項(xiàng)目在建設(shè)期投資數(shù)額巨大，大量費(fèi)用將計(jì)入到當(dāng)期損益中。項(xiàng)目在持續(xù)開發(fā)和預(yù)售中，因可能采用分期或墊付的銷售形式，總房款不能按照預(yù)期期限收回，而且隨著項(xiàng)目的投資成本擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)每年的損益表所反映的企業(yè)利潤波動較大，換句話來說，其財(cái)務(wù)報(bào)表不能準(zhǔn)確的反映其財(cái)務(wù)狀況。證監(jiān)會為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠真實(shí)的反映其會計(jì)信息，要求預(yù)收的房產(chǎn)款能夠體現(xiàn)出期初余額、期末余額、預(yù)售狀況等，但從近幾年的報(bào)表情況來看，各房企的核算方法不同所披露的信息標(biāo)準(zhǔn)也有所差異。

3.現(xiàn)金流信息披露不完全

房地產(chǎn)市場受政策影響較大，當(dāng)貸款、限購、認(rèn)購等政策松弛時(shí)，房地產(chǎn)銷售總量會呈現(xiàn)上升趨勢，因而所產(chǎn)生的銷售收入則會增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了增加銷售和樹立品牌形象，在每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)會舉辦各種活動，其物資物料的開支和活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流均以企業(yè)為單位，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、籌建、預(yù)售、活動準(zhǔn)備等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，而所有的投資均通過銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流入。因房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)維持時(shí)間長，經(jīng)營活動中現(xiàn)金流出與流入相對于其他企業(yè)具有更大的異步性。

三、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題的對策

近年來，為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，國家財(cái)政部與證監(jiān)會陸續(xù)出臺了一系列有利于會計(jì)改革的政策，對提升房地產(chǎn)的會計(jì)信息具有一定積極作用。除此以外，從建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系、完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計(jì)核算、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息等方面也能更好的改善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量。

1.建立房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系

會計(jì)準(zhǔn)則是針對財(cái)務(wù)崗位職責(zé)和內(nèi)容所制定的，但建筑工程類項(xiàng)目因籌建費(fèi)用大、期限長、任務(wù)重，一個(gè)知名房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建可能會促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)對我國現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有舉足輕重的作用。針對其行業(yè)特殊性，因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及相關(guān)工程建設(shè)行業(yè)會計(jì)信息做定向規(guī)范，一是更能夠準(zhǔn)確披露出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況；二是也能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的既得利益。從大方向上要求房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的規(guī)范性，是保障房企正常運(yùn)營的基礎(chǔ)。

2.完善房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部會計(jì)核算

很多房企財(cái)務(wù)部門執(zhí)行的是國家統(tǒng)一的財(cái)會標(biāo)準(zhǔn)，并未根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀制定相應(yīng)的內(nèi)部會計(jì)核算制定，有些刻意避開國家稅收政策，內(nèi)外賬不統(tǒng)一，重視企業(yè)征繳需要做的報(bào)表，忽略了財(cái)務(wù)內(nèi)部核算的規(guī)范性。無論籌建項(xiàng)目大小，都需要一個(gè)相對完善的會計(jì)內(nèi)部核算制度，它是真實(shí)反映企業(yè)會計(jì)信息的基礎(chǔ)。處理好房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算狀況，對促進(jìn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行具有重要作用。

3.準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息

準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息是改善會計(jì)信息質(zhì)量的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)部門與其他部門有本質(zhì)區(qū)別，從每月、季度、年度報(bào)表中能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，若內(nèi)部會計(jì)信息存在偏差，那么將會影響到整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)與銷售。將每筆涉及銷售的會計(jì)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、有效的記錄下來，并與其他項(xiàng)目籌建期的開支做比較，就能夠反映出整個(gè)項(xiàng)目的利潤額。

四、總結(jié)語

近年來，我國會計(jì)制度逐步完善，陸續(xù)出現(xiàn)質(zhì)量成本會計(jì)、物價(jià)變動會計(jì)、金融工具會計(jì)等分支，極大地提升了房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息的真實(shí)性和有效性。針對如今房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息出現(xiàn)賬目不清、數(shù)據(jù)不真及披露不完全等問題，應(yīng)從會計(jì)制度、行業(yè)準(zhǔn)則、崗位職責(zé)等多方面加以規(guī)范，以達(dá)到改善房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的目的。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1000-8772(2015)25-0038-02

從1988年以來，我國的居民住房制度經(jīng)歷了很大的改革變動，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這幾十年的過程中經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展。全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都經(jīng)歷了很大的改變，內(nèi)蒙古是我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大省，近幾年的內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)發(fā)展的變化也較為明顯。

一、房地產(chǎn)發(fā)展以及發(fā)展模式

1.房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)情況

在經(jīng)歷了2008年至2011年這四年的快速發(fā)展時(shí)期后，的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了緩慢發(fā)展的時(shí)期，特別是在2013年后內(nèi)蒙古給城市的房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)都有所下降，對內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響也是較為明顯的。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)銷售

根據(jù)內(nèi)蒙古住房廳和建設(shè)廳的調(diào)查報(bào)告現(xiàn)實(shí)，針對2013年全年房地產(chǎn)行業(yè)下滑的態(tài)勢，政府部門進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)控操作，并且取得了一定的成效。次年，內(nèi)蒙古各地市縣的房地產(chǎn)市場綜合發(fā)展勢頭較好，各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)升溫狀態(tài)。2014年的1—7月份自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投擲達(dá)到了613億萬元，較去年同期增長了69億元，同比增長率達(dá)到了14.31%。整個(gè)區(qū)內(nèi)的住房銷售面積達(dá)到了962.3m2，商品住房的銷售額達(dá)到了443.36億萬元。區(qū)內(nèi)的商品房的平均售價(jià)為4212元/m2，環(huán)比增長不明顯，同比增長為6.64%。從這些數(shù)據(jù)我們就可以看到，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)回收的狀態(tài)，預(yù)計(jì)2015年的房地產(chǎn)形式將全面好于往年。

（2）區(qū)內(nèi)稅收和信貸

房地產(chǎn)稅收主要會出現(xiàn)在房地產(chǎn)的三個(gè)環(huán)節(jié)，即開發(fā)、銷售和保有。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)報(bào)告，內(nèi)蒙古全區(qū)房地產(chǎn)稅收同比增長率為22.3%，占當(dāng)?shù)氐囟愂杖氲?%。

從近幾年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢來看，區(qū)內(nèi)的信貸增長較快，個(gè)人房貸形式區(qū)域平穩(wěn)增長態(tài)勢。

2.內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的發(fā)展模式

近幾年我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，作為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大區(qū)，正在逐漸成為我國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和金融高速發(fā)展的典型大省，內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)需求已經(jīng)出現(xiàn)了不斷上升的市場需求力度。但是，我國多數(shù)省市的房地產(chǎn)發(fā)展模式都是模仿其他省市或項(xiàng)目的，的房地產(chǎn)框架依然如此。的房地產(chǎn)發(fā)展可以說已經(jīng)進(jìn)入了不斷完善的階段，但是，還是與我國“北上廣”地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展仍然有一定的差距，主要的差距是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、銷售理念、經(jīng)驗(yàn)、建設(shè)成本控制等多個(gè)方面?！氨鄙蠌V”等的房地產(chǎn)發(fā)展模板并不一定適用于的房地產(chǎn)發(fā)展方向，因此，我們應(yīng)該從內(nèi)蒙古房地產(chǎn)的實(shí)際情況出發(fā)，建設(shè)符合自治區(qū)的特色建筑，形成一套獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的問題

1.區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)整體形勢不是很樂觀

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的運(yùn)行很不穩(wěn)定，住房的供應(yīng)很不科學(xué)合理，個(gè)別地市縣出現(xiàn)了住房供應(yīng)大于需求的表現(xiàn)，從而出現(xiàn)眾多的空房。因此，房地產(chǎn)的市場持續(xù)應(yīng)該進(jìn)一步得到規(guī)劃，住房開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、二手房中介和物管服務(wù)等一些環(huán)節(jié)仍然經(jīng)常出現(xiàn)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象出現(xiàn)。住房產(chǎn)業(yè)化的整體水平較低，其品質(zhì)有待進(jìn)一步的提升。

2.城市化總體程度不是很高，有效住房的需求受到影響

最佳的城市化發(fā)展是工業(yè)與城市化的結(jié)合體，兩種發(fā)展要素互相協(xié)調(diào)共同發(fā)展。的土地城市化速度明顯快于人口城市化的速度。這一典型問題主要是受到內(nèi)蒙古當(dāng)?shù)氐臍v史、人文、體制和發(fā)展方式等一些因素的影響。主要是以草原為主，以往人們多數(shù)過著游牧的生活，隨著內(nèi)蒙古城市化建設(shè)的發(fā)展，并且在不斷的加快速度，在土地城市化的同時(shí)沒有考慮到人口城市化的因素，從而造成了人口與現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)沖突的現(xiàn)象。

3.房地產(chǎn)不良信貸的增加，信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷增大

隨著房地產(chǎn)不斷的發(fā)展，大量資金不斷的融入，內(nèi)蒙古的金融支持著開發(fā)商和投資商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，但是這種需求缺乏剛性的支撐，長時(shí)間以后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)蕭條現(xiàn)象的出現(xiàn)，民間借貸的鏈條隨之?dāng)嗔?，隨之民間借貸鏈條的斷裂，房地產(chǎn)投資方和開發(fā)商的資金就會出現(xiàn)兩種狀態(tài)，既：套牢、撤離，最終導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績r(jià)直線下降。

三、完善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的建議

1.的當(dāng)?shù)卣畱?yīng)該繼續(xù)貫徹和落實(shí)國家各項(xiàng)有關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)政策，把更多的調(diào)控自己投入到中小企業(yè)的發(fā)展中，從而讓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更好、更快、更平穩(wěn)的發(fā)展。應(yīng)該順應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的發(fā)展的方向，讓更多的投資回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，同時(shí)讓投資者看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)定牢固發(fā)展的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，是提升社會經(jīng)濟(jì)和改善人民生活水平，應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)外部沖擊的有效保障。

2.全面推進(jìn)大中小城市的整體發(fā)展，逐漸解決城市結(jié)構(gòu)不科學(xué)合理的現(xiàn)象。如果在人口城市化和土地城市化的過程中，不能進(jìn)行科學(xué)的分配，那么就會導(dǎo)致出現(xiàn)一二級城市出現(xiàn)住房供不應(yīng)求，而三四線城市的住房無人購買的兩個(gè)極端現(xiàn)象。內(nèi)蒙古小城鎮(zhèn)建設(shè)是內(nèi)蒙古城市化過程中的特色表現(xiàn)。可以說是小城鎮(zhèn)體系是發(fā)展的重要組成部分，建設(shè)過一批批具有發(fā)展機(jī)制、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌活動、吸納游牧民等優(yōu)勢的特色發(fā)展城市。鄂爾多斯可以說是這一建設(shè)方式下的典型城市。

3.地市縣的政府部門應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，防止房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。要采取積極的態(tài)度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的調(diào)控，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)保持一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。同時(shí)，還應(yīng)該根據(jù)目前的情況，判斷出房地產(chǎn)未來發(fā)展的走勢。

結(jié)束語

在的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)具有極大的推動力。但是，我國的房地產(chǎn)發(fā)展集中區(qū)還是處于我國的東部，內(nèi)蒙古地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)想要得到蓬勃的發(fā)展，就應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)的實(shí)際情況，結(jié)合人們的住房需求，構(gòu)建一個(gè)符合的房地產(chǎn)發(fā)展框架。

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陽:西北農(nóng)林科技大學(xué)碩士學(xué)位論文,2014.

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沈陽建筑大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011.

作者簡介：李濱（1970-），男，內(nèi)蒙古呼和浩特人，經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)登記工作研究。

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

我們這個(gè)時(shí)代已經(jīng)快速進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)在當(dāng)今社會不斷發(fā)展，深入到人們生活、工作等多方面，受其影響網(wǎng)絡(luò)推動經(jīng)濟(jì)，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)也在社會中起到越來越大的作用，人們通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行商業(yè)交易，節(jié)省了時(shí)間以及空間上的限制性，這樣一種新式的交易形式越來越被廣泛的應(yīng)用于各行各業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，本文主要從網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)進(jìn)行探討，探討網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，同時(shí)提高對網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的有效利用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)推動作用

一、什么是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)

在網(wǎng)絡(luò)飛速發(fā)展的時(shí)代，衍生出一種新的經(jīng)濟(jì)形式――網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)，而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是依托計(jì)算網(wǎng)絡(luò)而生的新型的社會經(jīng)濟(jì)形式，信息化和全球化在經(jīng)濟(jì)全球化的推動下應(yīng)運(yùn)而生，促使網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，成為信息化和全球化發(fā)展中的紐帶，影響著人們的生活、生產(chǎn)，無論是在生產(chǎn)關(guān)系還是生產(chǎn)力等方面都起到舉足輕重的作用。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)也稱作互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，在生活中給人們的生活帶來便利，人們足不出戶即可享受到高效便捷的服務(wù)，這種新形式的經(jīng)濟(jì)體系不僅應(yīng)用于生活，同時(shí)在生a上也應(yīng)運(yùn)而生，企業(yè)中運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)不僅能提高生產(chǎn)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)技術(shù)，提升人員整體素質(zhì)，更能為企業(yè)帶來切實(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，減少成本投入增加利潤空間?？偠灾W(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在不斷開發(fā)社會生產(chǎn)力潛在價(jià)值，從社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來說提高大眾對網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識度是非常必要的，認(rèn)知提升才能帶動行動，使人們利用網(wǎng)絡(luò)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從中獲得切身利益。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，且地產(chǎn)行業(yè)涉及領(lǐng)域廣泛，能夠在很大程度上帶動較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展都有舉足輕重的意義。改革開放帶動著國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各領(lǐng)域新興企業(yè)也迅速崛起，這其中尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的興起最為迅猛。我國經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展和完善為房地產(chǎn)行業(yè)提供了便利支持，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭大增。因此傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)代科技和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的推動下已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的需求了，且傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)在運(yùn)作中也存在也一些問題弊端，所以要想房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到良好穩(wěn)步健康的發(fā)展，改善傳統(tǒng)施工設(shè)備、施工技術(shù)以及施工人員的文化素養(yǎng)是當(dāng)前首要任務(wù)。

三、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的普及推動著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勢必會影響到地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展，而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生必然會對傳統(tǒng)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系產(chǎn)生沖擊，而且也影響到技術(shù)的創(chuàng)新，在生產(chǎn)力上可以提高勞動力的使用率，提高勞動效率。高速發(fā)展的創(chuàng)新技術(shù)能夠在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并能提高勞動技術(shù)和建筑技術(shù)，能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)有更高的利潤空間。

1.對房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸受到互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，在新型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會，信息資源的質(zhì)量提升與整合都深深的影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)代信息資源與房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源在一定程度上互相置換，經(jīng)濟(jì)學(xué)論文互相影響，同時(shí)傳統(tǒng)資源吸取現(xiàn)代信息資源的精華，彌補(bǔ)自身不足，這樣能夠有效的減少房地產(chǎn)發(fā)展受傳統(tǒng)的限制，從而加速房地產(chǎn)發(fā)展的步伐，提升房地產(chǎn)發(fā)展的效率，因此無論是從生產(chǎn)力上還是發(fā)展空間上或是從相對獨(dú)立的傳統(tǒng)資源角度來說，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都在潛移默化的影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，并且起到積極的推動作用。

2.對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的影響

在房地產(chǎn)行業(yè)中運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)能夠使技術(shù)得到質(zhì)與量的提升，首先，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)結(jié)合先進(jìn)的建筑設(shè)備使得地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中固有建筑設(shè)備和施工設(shè)備得到改善和提升，使技術(shù)更加先進(jìn)、智能，提高工程質(zhì)量、優(yōu)化施工進(jìn)度。同時(shí)在房屋管理上，物業(yè)管理利用智能設(shè)備能夠更有效便捷的進(jìn)行管理，例如使用監(jiān)控設(shè)施不僅方便物業(yè)管理同時(shí)保障居民的安全。另一方面，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用為房地產(chǎn)交易提供了便利，客戶與房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)電子商務(wù)交易的方式進(jìn)行直接的交易，這樣的交易方式保證了交易的安全性同時(shí)提高了交易效率，所以網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密不可分，互相影響，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同時(shí)又為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)提供發(fā)展平臺。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)行業(yè)依托產(chǎn)業(yè)多涉及面相對廣泛，與多方面的發(fā)展相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展上更是息息相關(guān)、互相影響，并不是獨(dú)立存在于社會經(jīng)濟(jì)中的，對于我國現(xiàn)有的國民經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，意義重大。雖然房地產(chǎn)行業(yè)興起的時(shí)間不長，然而在國家經(jīng)濟(jì)制度作用下發(fā)展速度卻很快，突飛猛進(jìn)，這與國家的一些扶植政策是分不開的，資金上的大量投入保證了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健、快速發(fā)展。

四、結(jié)論

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)在不同層面都在積極的影響著房地產(chǎn)行業(yè)，無論是在地產(chǎn)技術(shù)、勞動人員的能力以及制度上的改善網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)都起著至關(guān)重要的作用，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的作用下，知識和信息對傳統(tǒng)房地產(chǎn)資源的影響促使房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)潛力和前景得到更好開發(fā)，房地產(chǎn)資源的開發(fā)決定著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有效的利用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和先進(jìn)的現(xiàn)代化信息技術(shù)房地產(chǎn)行業(yè)分工細(xì)化、知識共享，使房地產(chǎn)資源得到有效利用。因此，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推動有著重要的意義，逐漸成為主流趨勢，引導(dǎo)傳統(tǒng)觀念，向新型經(jīng)濟(jì)形式邁進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

論文摘要：受金融危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，并對如何改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，提出了若干房地產(chǎn)稅收制度的改革建議。

Abstract:Financial crisis's influence， our country real estate market is continued murky. The article from the tax revenue system's angle， has analyzed our country real estate present situation， and how to change the real estate market present situation， put forward certain real estate tax revenue system's reform proposal.

Key words: Financial crisis real estate tax revenue reform

2008年7月，美國住房抵押貸款市場巨頭房利美和房地美陷入困境，美國次貸危機(jī)開始全面爆發(fā)，并蔓延到許多國家，引發(fā)了一場全球性的金融危機(jī)。作為世界新興經(jīng)濟(jì)大國的我國經(jīng)濟(jì)也深受其害，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)率先進(jìn)入寒冬，住房價(jià)格下降，一些城市出現(xiàn)零交易。隨之而來可以預(yù)見的是，土地招拍掛流標(biāo)，政府沒有財(cái)政收入，建筑企業(yè)倒閉，建筑工人失業(yè)，建筑鋼材等上游供應(yīng)企業(yè)銷售停滯，房屋裝潢和家具行業(yè)隨之進(jìn)入蕭條之列，從而影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的收入和社會的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)處于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的中間階段，是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。面對金融危機(jī)，我國需要緊急出臺相關(guān)政策，以挽回低迷的房地產(chǎn)市場。根據(jù)日本的經(jīng)驗(yàn)和研究，房地產(chǎn)稅收政策要比金融政策更容易和有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。因此，面對全球金融危機(jī)給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展帶來的諸多不利影響和負(fù)面沖擊，我們必須采取一定的房地產(chǎn)稅收改革政策，加以調(diào)控、加以引導(dǎo)，以扭轉(zhuǎn)不利局面，最大限度的減少、減輕因金融危機(jī)帶來的損失和影響。

1 金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)的影響

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機(jī)不可避免地波及到中國，而房地產(chǎn)行業(yè)則受到顯著影響。

2008年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一場夢魘。受世界金融危機(jī)影響，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現(xiàn)同比下降的態(tài)勢。從全國范圍看，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長的直接貢獻(xiàn)度在降低。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的數(shù)據(jù)顯示，2008年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負(fù)數(shù)。伴隨著價(jià)格的調(diào)整，房地產(chǎn)市場陷入低迷，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展前景并不很好。

2 房地產(chǎn)稅收

房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)行為和收益為征收對象的稅種，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者需要交納的稅種。房地產(chǎn)稅收是我國財(cái)政收入的重要來源之一，更是我國調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為、調(diào)節(jié)國家財(cái)富分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。房地產(chǎn)稅收對住房市場的影響有兩個(gè)特殊的方面，一個(gè)是對家庭借貸的影響，一個(gè)是對住房價(jià)格的影響。高房價(jià)鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權(quán)，而對漲價(jià)的預(yù)期也提高了購房的借貸的預(yù)期收益率。但是，稅收對住房價(jià)格的影響程度，因?yàn)榉秶透鞣N手段的復(fù)雜性很難估計(jì)出來?？梢源_定的是，資本利得稅、財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價(jià)有著很大的影響。

3 我國房地產(chǎn)稅收體制改革的探索

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度是1994年經(jīng)過稅費(fèi)改革之后實(shí)行的制度。十幾年來，該稅收體系指導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了一個(gè)相當(dāng)繁榮的時(shí)期，為我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境的變化，我國原有的房地產(chǎn)稅收體制已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，尤其在金融危機(jī)下，該體系已不能有效地發(fā)揮其調(diào)控房地產(chǎn)市場，控制房價(jià)的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經(jīng)濟(jì)失衡。因此，在當(dāng)前環(huán)境下我國有必要對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行改革，以更加適應(yīng)環(huán)境的變化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（1） 居民購房優(yōu)惠收稅

在金融危機(jī)期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或?qū)嵭胁糠郑ɑ蛉~）退稅政策，以更加優(yōu)惠的稅收政策惠及于全體國民。

（2） 二手房營業(yè)稅實(shí)行差額收稅

現(xiàn)行的對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。這條規(guī)定，在市場蕭條時(shí)，使得二手房交易雙方處于僵持狀態(tài)，所以在這一時(shí)期，繼續(xù)對二手房交易實(shí)行全額征收營業(yè)稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業(yè)稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業(yè)稅的立法精神和發(fā)展方向，同時(shí)也有利于繁榮房地產(chǎn)市場，增加房地產(chǎn)稅收來源。

（3） 暫停征收土地增值稅

我國土地增值稅是1993年底開征的，數(shù)十年來幾乎流于形式，有名無實(shí)，所征收的稅款屈指可數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅已經(jīng)體現(xiàn)在企業(yè)損益之中，而且計(jì)算土地增值稅又類似于企業(yè)所得稅的所得額，再行征收，就會導(dǎo)致重復(fù)征收。更重要的是，土地增值稅征收手續(xù)煩鎖，難以做到公平公正，再繼續(xù)拖沓下去會影響稅務(wù)機(jī)關(guān)的公信力。因此，在金融危機(jī)的大環(huán)境下，可以暫停征收土地增值稅。

（4）大膽改革創(chuàng)新，構(gòu)建符合科學(xué)發(fā)展觀的稅收征管機(jī)制

不管經(jīng)濟(jì)形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強(qiáng)化征管”的執(zhí)法理念，以改革創(chuàng)新的勇氣，積極探索適應(yīng)新形勢發(fā)展要求的稅收征管機(jī)制，構(gòu)建符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發(fā)揮方式。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)論文范文

在企業(yè)的融資理論體系中，資本結(jié)構(gòu)理論是關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、綜合資本成本和企業(yè)價(jià)值三者之間關(guān)系的理論，是企業(yè)財(cái)務(wù)理論的核心內(nèi)容之一，也是企業(yè)融資決策的理論基礎(chǔ)。早期資本結(jié)構(gòu)理論包括凈收益觀點(diǎn)、凈營業(yè)收益觀點(diǎn)和傳統(tǒng)折中觀點(diǎn)，早期的資本結(jié)構(gòu)理論只是一些關(guān)于資本結(jié)構(gòu)理論的簡單認(rèn)識，并沒有形成系統(tǒng)的資本結(jié)構(gòu)理論。現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論開創(chuàng)性的研究始于Modigliani和Miller于1958年發(fā)表的《資本成本、公司價(jià)值與投資理論》一文，該論文探討了公司資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系，創(chuàng)立了MM資本結(jié)構(gòu)理論，Modigliani和Miller也因此獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎。自MM理論創(chuàng)立后，幾乎所有的資本結(jié)構(gòu)相關(guān)研究都是對該理論基礎(chǔ)的延伸和發(fā)展。20 世紀(jì)七八十年代，財(cái)務(wù)管理學(xué)者又提出了成本理論、信號傳遞理論、優(yōu)選順序理論以及控制權(quán)理論等理論，這些理論共同構(gòu)成了現(xiàn)代企業(yè)融資基礎(chǔ)理論。

（一）MM理論 1958年，美國財(cái)務(wù)學(xué)教授Modigliani和Miller提出MM理論，其基本結(jié)論為：在九項(xiàng)假設(shè)條件下，公司的價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)。公司的價(jià)值取決于其實(shí)際資產(chǎn)，而不是債務(wù)和股權(quán)融資的市場價(jià)值。Modigliani和Miller通過嚴(yán)格的數(shù)學(xué)推導(dǎo)證明了MM理論基本觀點(diǎn)的兩個(gè)重要命題。命題I：無論公司是否進(jìn)行債務(wù)融資，公司價(jià)值等于公司所有資產(chǎn)的預(yù)期收益額按適合該公司風(fēng)險(xiǎn)等級的必要報(bào)酬率折現(xiàn)后得到的現(xiàn)值，即公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)；命題Ⅱ：公司的綜合資本成本率與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)。MM理論的基本觀點(diǎn)是在嚴(yán)格的假設(shè)條件下得到的，其中，最重要的假設(shè)之一是“公司在無稅收環(huán)境中經(jīng)營”，但在財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)中，這一假設(shè)環(huán)境并不存在，因此，Modigliani和Miller對這一理論做出了修正。

1963年，Modigliani和Miller發(fā)表了《公司所得稅和資本成本：一項(xiàng)修正》一文，在這篇論文中，考慮了所得稅對公司資本結(jié)構(gòu)的影響，提出了MM理論修正觀點(diǎn)的兩個(gè)命題。命題I：有債務(wù)公司的價(jià)值等于同等風(fēng)險(xiǎn)下無債務(wù)公司的股權(quán)資本價(jià)值加上債務(wù)帶來的稅收優(yōu)惠，即公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)相關(guān)；命題Ⅱ：有負(fù)債公司的綜合資本成本等于無負(fù)債公司的綜合資本成本加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也資本結(jié)構(gòu)和所得稅稅率有關(guān)。MM理論的權(quán)衡理論認(rèn)為公司的最佳資本結(jié)構(gòu)點(diǎn)是債務(wù)融資帶來的稅收優(yōu)惠和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升而導(dǎo)致的成本之間的平衡點(diǎn)。

（二）成本理論 成本理論通過研究成本與資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系而提出資本結(jié)構(gòu)理論。Jensen和 Meekling（1976）認(rèn)為，成本分為對股東的成本和對債權(quán)人的成本，其中，股東與經(jīng)理層的利益沖突導(dǎo)致的成本是外部股東成本，而債權(quán)人面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)及破產(chǎn)成本等為債權(quán)成本。Jensen和Meekling認(rèn)為，不同的資本結(jié)構(gòu)下，這兩種成本此消彼長，因此，公司最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)選擇在兩者之和最小的一個(gè)點(diǎn)。Jensen和Meekling的成本理論為資本結(jié)構(gòu)的激勵設(shè)計(jì)提供了理論基礎(chǔ)。此后，很多學(xué)者借助于成本理論，從利益沖突視角對資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及優(yōu)化進(jìn)行了分析。Diamond（1989）分析了股東和債權(quán)人之間的利益沖突，他認(rèn)為，處于成長期和成熟期的企業(yè)由于其已往的良好聲譽(yù)可能更易于獲得低成本的債務(wù)融資，而處于初創(chuàng)期的企業(yè)由于沒有這種良好聲譽(yù)可能只能選擇股權(quán)融資或高成本的債務(wù)融資。

（三）優(yōu)選順序理論 Myers和Majluf（1984）提出了資本結(jié)構(gòu)優(yōu)先順序理論。Myers和Majluf認(rèn)為：在信息不對稱時(shí)，企業(yè)將盡量避免通過發(fā)行普通股或其他風(fēng)險(xiǎn)債券進(jìn)行融資；為使內(nèi)部融資能滿足企業(yè)的融資需求，企業(yè)事先需要確定一個(gè)目標(biāo)股利比率；在確保安全的前提下，企業(yè)才會通過外部融資解決其融資需求，而且會優(yōu)先選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的證券。即在信息不對稱的條件下，企業(yè)偏好內(nèi)部融資，如果需要外部融資，則偏好債務(wù)融資，再選擇外部股權(quán)融資方式。Narayanan（1988）以及Heinkel和Zeehner（1990）對該理論進(jìn)行了發(fā)展，從新增投資和融資的視角得出了與之類似的優(yōu)選順序融資理論。 Narayanan（1988）認(rèn)為股票被高估的程度比負(fù)債大，因此，債務(wù)融資不會對股價(jià)產(chǎn)生不利影響。Heinkel和 zeehne （1990）則認(rèn)為公司資本成本會導(dǎo)致新項(xiàng)目的吸引力變小，從而避免過度投資。Lucas和 McDonald（1990）提出了動態(tài)的優(yōu)先順序融資理論，該理論認(rèn)為管理層傾向于在企業(yè)有了好的市場業(yè)績后進(jìn)行股權(quán)融資。

二、房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀

目前，我國房地產(chǎn)上市公司可以通過銀行貸款、房地產(chǎn)信托、債券融資、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)投資基金、租賃融資等方式融資，本文以資產(chǎn)負(fù)債率作為衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和融資行為的指標(biāo)。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)截至今年3月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年我國房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率基本都在50%以上，資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下的，僅有陸家嘴、海泰發(fā)展、ST重實(shí)、綠景地產(chǎn)、渝開發(fā)和S*ST天發(fā)等數(shù)家公司。在31家已披露信息的房地產(chǎn)上市公司中，上實(shí)發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到82%，保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、廣宇發(fā)展、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等幾家公司的資產(chǎn)負(fù)債率也超過70%，萬科A的資產(chǎn)負(fù)債率為67%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率較往年均有較大提升。相比之下，2010年31家樣本房地產(chǎn)上市公司的平均負(fù)債率為63.81%，而這個(gè)數(shù)據(jù)在2009年僅為59.92%。我國房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)和融資行為仍然存在著一些問題：

（一） 融資方式單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中 雖然目前我國房地產(chǎn)上市公司可以選擇多種融資方式，但由于各種融資方式都存在著一定的局限性，如信托融資和債券融資主體和制度限制嚴(yán)格，股權(quán)融資存在著成本高、周期長等限制，真正可操作的融資方式仍然比較少，尚未形成成熟的融資體系，銀行貸款仍是房地產(chǎn)上市公司的主要選擇。由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重和重要地位，過于單一的融資方式不僅會增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且還會拉高商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融市場的金融風(fēng)險(xiǎn)水平。目前其他的融資方式，如房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)投資基金等方式在我國的房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展水平有限，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新點(diǎn)所在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)融資效率低下，資源配置不合理 房地產(chǎn)企業(yè)融資后，并不是以優(yōu)化資源配置為導(dǎo)向來使用資金，市場上總是出現(xiàn)投資過熱或過冷的現(xiàn)象，高空置率和供不應(yīng)求的現(xiàn)象并存。房地產(chǎn)行業(yè)募集資金的效率仍然有待提高。

（三）房地產(chǎn)金融制度建設(shè)不完善，監(jiān)管與調(diào)控不力 由于房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，國家不斷地對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但效果仍然不理想。

三、房地產(chǎn)上市公司融資改善路徑

針對我國房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀，尤其是存在的問題，提出以下改善路徑：

（一）合理確定目標(biāo) 資本結(jié)構(gòu)決策是企業(yè)融資決策的重要方面之一。房地產(chǎn)上市公司融資改善的首先要對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境進(jìn)行分析，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略方向、投資項(xiàng)目、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)水平確定合理的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)并不是一成不變的，準(zhǔn)確地講，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該是動態(tài)資本結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)財(cái)務(wù)環(huán)境的適時(shí)變化。企業(yè)在選擇融資工具時(shí)，可以利用可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券及可贖回債券等彈性較好的融資工具，以保持彈性資本結(jié)構(gòu)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司整體資本結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是融資改善的必由之路。資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化包括兩個(gè)方面：一是股權(quán)資本和債權(quán)資本比例結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；二是股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)上市公司在資本市場的再融資可以實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)方面的優(yōu)化。通過再融資，可以實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國有股也可以實(shí)現(xiàn)相對減持，引入新的素質(zhì)較高的機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，這樣也有利于上市公司資本結(jié)構(gòu)變動后管理績效的提高。從資本運(yùn)用的目的來看，企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)發(fā)展所必需的資本，而不是到證券市場上“圈錢”，所以企業(yè)還應(yīng)樹立“項(xiàng)目導(dǎo)向型”的融資理念，企業(yè)募集到的資金應(yīng)投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略的項(xiàng)目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，避免資本的無效利用。

（三）創(chuàng)新融資方式 在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)融資方式很多，包括房地產(chǎn)投資基金、保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金、股票市場等，而這種融資方式的創(chuàng)新在我國比較少見，而且還存在著一些操作限制。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在著一些困境，只有9家企業(yè)在海外上市，還有很多房地產(chǎn)企業(yè)還未上市，這說明，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和融資能力在整體上不夠強(qiáng)，因此，加快房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新也很有必要性。房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券化作為融資創(chuàng)新方式還在探索之中，離具體操作還有一定距離。前文討論的房地產(chǎn)投資信托、產(chǎn)業(yè)投資基金等融資方式，已經(jīng)在理論上證明了其可行性，其操作的推行還有賴于國家政策的支持和企業(yè)融資創(chuàng)新意識的覺醒。

（四）完善證券市場制度 證券市場是我國資本市場的重要組成本部分，證券市場的健康發(fā)展是房地產(chǎn)上市公司融資理性發(fā)展的前提，因此，證券市場制度的創(chuàng)新和完善是企業(yè)融資優(yōu)化的制度前提和保證。首先在監(jiān)管上，我國可以借鑒發(fā)達(dá)國家證券監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)，綜合運(yùn)用政府監(jiān)管和行業(yè)自律監(jiān)管，重視行業(yè)自律，使證券市場監(jiān)管更有效。其次，證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)也需要對證券市場制度進(jìn)行和創(chuàng)新和完善，上文提到的發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)融資方式也可以引入我國，但需要證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)對其運(yùn)用加以指導(dǎo)。

房地產(chǎn)上市公司的融資并不僅僅是單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的問題，也關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、金融市場和政府監(jiān)管部門的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)上市公司的融資完善也需要多管齊下，共同優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

［1］陳洪海、夏洪勝：《中國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的實(shí)證分析》，《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》2006年第9期。