房地產(chǎn)采購工作計劃精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
【關(guān)鍵詞】流程管理；房地產(chǎn)開發(fā)；實施
1.引言
隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)實施限購、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場已由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時改變以往的粗放式管理模式以響應快速的市場變化和顧客需求。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長，在開發(fā)過程中，需要與行業(yè)主管部門、設計單位、材料供應商、工程承包商、銷售商等多個外部機構(gòu)發(fā)生業(yè)務關(guān)系，內(nèi)部運作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優(yōu)勢對房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務流程為中心，以持續(xù)提高組織績效為目的，實現(xiàn)跨應用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業(yè)運作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時間安排、流程質(zhì)量與效率測評、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開發(fā)的特點進行設計，通過精細化管理提高受控程度，通過流程的優(yōu)化提高工作效率，通過制度或規(guī)范使隱性知識顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實現(xiàn)管理復制。
3.房地產(chǎn)開發(fā)流程管理實施要點
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發(fā)的物業(yè)以及服務的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達到提高企業(yè)績效的目的。應該依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時期來決定流程改善的總體目標。在總體目標的指導下，再制定每類業(yè)務或單位流程的改善目標。
按具體目的來分，流程進行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問題，便于復制流程，便于公司對流程的管理；
（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測點，監(jiān)控流程績效；
（4）監(jiān)督：便于上級對工作的監(jiān)督；
（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問題而有所側(cè)重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標是上述（1）～（4）種，流程管理實施到一定階段后再進行優(yōu)化。
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理框架
房地產(chǎn)開發(fā)流程管理要以價值鏈為基礎、以業(yè)務流程為主線。
房地產(chǎn)業(yè)務流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價值增值的流程，主要從項目論證、項目策劃、規(guī)劃設計、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開設計，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)全過程。
圍繞主業(yè)務流程還要設計管理流程。管理流程是指為了控制風險、降低成本、提高服務質(zhì)量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經(jīng)營效益的目的的流程。包括：計劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。
橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實施、檢查、改進類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規(guī)范和標準也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實施步驟
（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標及關(guān)鍵成功因素
2）畫出流程圖
3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊，作為日常工作的指導依據(jù)
（2）流程優(yōu)化（以顧問團隊為主，內(nèi)部團隊確認）
前提：實現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊，作為日常工作的指導依據(jù)。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實現(xiàn)重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時間的交接處；
（2）把多個工作合并成一個；
（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；
（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸
（5）實行并行工程；
（6）使企業(yè)支持活動和管理活動成為客戶創(chuàng)造價值的流程驅(qū)動；
（7）把自己的流程通過合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：
流程再造第一階段，設定基本方向。分為五個子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標，將目標分解；成立再造流程的組織機構(gòu)；設定改造流程的出發(fā)點；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設想與目標；改造成功的判別標準。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個子步驟：流程設計創(chuàng)立；流程設計方案；改造的基本路徑確定；設定先后工作順序和重點；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問題計劃。分為三個子步驟：挑選出近期應該解決的問題；制定解決此問題的計劃；成立一個新小組負責實施。
流程再造第五階段，制訂詳細再造工作計劃。分為五個子步驟：工作計劃目標、時間等確認；預算計劃；責任、任務分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動策略與計劃。
流程再造第六階段，實施再造流程方案。分為五個子步驟：成立實施小組；對參加人員進行培訓；發(fā)動全員配合；新流程試驗性啟動、檢驗；全面開展新流程。
第2篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
做好一個完整的工作計劃，才能使工作更加有效的快速完成。工作計劃是我們完成工作任務的重要保障。制訂工作計劃是為了很好地完成工作，下面是小編為大家整理的職員職業(yè)工作計劃范本2022，希望能幫助到大家!
職員職業(yè)工作計劃1公司的發(fā)展是與整個公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導方針，團隊的建設是分不開的。提高執(zhí)行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。作為銷售經(jīng)理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出__年工作計劃。
1、銷售目標
今年的銷售目標最基本的是做到月月有進帳的單子。根據(jù)公司下達的銷售任務，把任務根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的銷售目標分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務。并在完成銷售任務的基礎上提高銷售業(yè)績。
2、建立一支熟悉業(yè)務，而相對穩(wěn)定的銷售團隊
人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。
3、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務管理辦法
銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，提高銷售人員的主人翁意識。
4、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習慣
培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務能力提高到一個新的檔次。
5、在地區(qū)市建立銷售，服務網(wǎng)點
根據(jù)今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使計劃好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時間，資金上的浪費。
職員職業(yè)工作計劃21、營造學習氣氛，相互促進共同提高。
作為學委，首先應該嚴格要求自己，起到很好的帶頭作用，至于自己做到才可以更好地帶動其他同學，最終努力創(chuàng)造出一種濃厚的學習氛圍。其次要積極融合到班級體中，與同學建立真摯的感情，促進班級同學關(guān)系更加融洽。在關(guān)注學習的同時，我也會積極的配合其他班委的工作，大家齊心協(xié)力，通過開展各種工作，增強班級的凝聚力，把班級變得更加優(yōu)秀。
2、及時有效傳遞信息，并且將同學遇到的問題向老師反映。
(1)關(guān)注教務處文件，將一些報考信息、課程調(diào)整信息、報告講座等及時的通知到每一個同學;
(2)關(guān)注社會動態(tài)緊跟時代步伐，通過上網(wǎng)搜索，將有利于知識學習的網(wǎng)絡以及能夠提高專業(yè)技能的軟件介紹給班級同學，提高大家的就業(yè)意識和競爭能力。
(3)關(guān)注班級的每一位同學的學習情況，多于同學交流，了解班級同學在學習中所遇到的問題。對于可以解決的積極協(xié)助解決，問題嚴重的就征求老師的意見。
3、鼓勵專業(yè)課的學習，學好專業(yè)知識。
上大學的直接目的就是找到一個理想的工作崗位，而專業(yè)知識是我們工作中所必須具備的。因此在平常學習中，把更所的精力放在專業(yè)課上。重視班級同學在專業(yè)課上的表現(xiàn)、課堂紀律以及作業(yè)完成情況，大家相互討論相互幫助相互學習，多于老師交流反映學習中遇到的問題。
4、通過開展各種活動，加強學習上的交流。
(1)我會積極的與其他學位交流工作經(jīng)驗，相互之間取長補短，對有利于班級學習的措施積極采納，并且努力實踐。
(2)在學習期間邀請學習優(yōu)秀的同學暢談一下學習經(jīng)驗，大家可以自由交流，相互討論。例如談一下如何養(yǎng)成良好的學習習慣，學習中應該注意的問題，不同性質(zhì)課程的學習方法，還有協(xié)調(diào)好兼職與學習的關(guān)系。
(3)考慮到大學英語在我們專業(yè)的重要性，英語四六級在找工作時所占的重要地位，邀請英語學習好通過四六級的同學，講一下英語學習的方法和通過四六級的考試經(jīng)驗，以供大家借鑒，希望給即將參加考試的同學一些啟發(fā)和幫助。
職員職業(yè)工作計劃3一、加強自身業(yè)務能力訓練。
在__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓練，為實現(xiàn)__年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。
二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。
在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應該如何應對以確保實現(xiàn)__年的銷售任務，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。
三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標及執(zhí)行方案。
我在__年的房產(chǎn)銷售工作重點是__公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執(zhí)行方案。
四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。
我將結(jié)合__年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。
我將按計劃認真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時調(diào)整銷售計劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務技能，為完成銷售任務提供保障。
明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)知識做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫助下，進行相關(guān)的專業(yè)知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
職員職業(yè)工作計劃4一、貨品采購渠道問題
1、根據(jù)倉庫所出具的庫存單，要求各部門據(jù)此進行物品、食品及調(diào)料的申購，處理庫存積壓，力爭裝修前做到零庫存。
2、裝修期間合理進行工作安排，確保即使性物品的及時采購，裝修期間配合各部門車輛使用。
3、定點供貨商。
加強對定點供應商貨品、價格、質(zhì)量的監(jiān)督，提高供貨商所供貨物品的品質(zhì)，加強食品衛(wèi)生、保質(zhì)期等方面的檢查，確保食品衛(wèi)生安全。
4、零售店采購。
所有零點采購食品均要求商家出具質(zhì)量檢疫證明，其他采購物品均索要保修卡和發(fā)票。積極配合財務部健全臺帳、保證隨時能通過工商防疫、動檢等部門的檢查。
二、關(guān)于新品的發(fā)現(xiàn)和采購計劃
主要是通過每日一次的市場調(diào)查對當日市場上出現(xiàn)新菜品經(jīng)過詢價后少量采購，通知一、二樓廚師長進行新品研制，每周一由兩位廚師長到市場進行調(diào)查，通過調(diào)查，對采購工作進行監(jiān)督并多提寶貴意見。
三、對采購員的管理制度
1、對采購員加強貨品質(zhì)量、價格的監(jiān)督管理;
對駐鄭州發(fā)的海鮮類貨品要盡量提高存活率，對鄭州多發(fā)的調(diào)料類及凍品要提高質(zhì)量確保無變質(zhì)、無過期現(xiàn)象并提高駐鄭采購員的工作效率。
2、對店內(nèi)所需要物品的采購、合理安排采購時間段，確否工作有條不紊，對需要及時采購的物品要在第一時間購回。
3、配合財務、倉庫掌握庫存貨品數(shù)量，對不必要物品不予采購，做到零存確保酒店現(xiàn)金流通順暢。
四、采購車輛的管理
1、不斷強調(diào)采購員行車安全意識，寧停三分，不搶一秒，嚴格遵守交通規(guī)章制度。
要求采購員外出執(zhí)行任務時著裝干凈、整潔，言談舉止文明大方，注重禮節(jié)禮貌，使用禮貌用語，樹立良好的企業(yè)形象。
2、對采購員行車專業(yè)知識進行培訓和督導，規(guī)范駕車操作程序，避免因操作不當造成的車輛損壞。
要求采購員熟練掌握路貌路況，少行彎路，節(jié)約采購成本。
3、在本職工作完成的基礎上，密切配合其他部門的工作，隨叫隨到，不扯皮、找理由，提高整體工作效率。
堅決杜絕公車私用現(xiàn)象，常督導、常檢查，抓典型、重處理!
五、物價控制和節(jié)約
1、所有采購物品均詳細掌握其市場行情，耐心討價還價，堅決買到，從一點一滴進行節(jié)約。
2、所有供應商送貨價和每日零星采購價每日填入"采購部每日價格對比表"，每日對照，探尋規(guī)律，要求供應商及時根據(jù)市場行情調(diào)整供貨價，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)調(diào)價不及時，則按最底供貨價倒推一個月進行貨款清算。
3、每日準時準點帶領采購員到市場采購，對當天所有貨品價位認真咨詢、掌握，以便對供應商供貨價進行核對并采購質(zhì)、價最低的貨品。
及時將新品購回交于廚房進行新品研發(fā)。對當日沽清的貨品盡努力組織貨源，力爭不影響當日銷售，確實斷貨的商品及時通知廚房。
4、接受廚師長每周一時常調(diào)查監(jiān)督，不定期對駐鄭采購的工作情況進行抽查，確保各項采購工作順利開展!
職員職業(yè)工作計劃5一、給自己更大的壓力
作為房地產(chǎn)的銷售員，我認為我的工作能力是遠不止如此的，所以我決定給自己一點工作上的壓力，看看自己的工作極限在哪，我會在四月份開兩個網(wǎng)絡銷售端口，我目前一直都是一個銷售端口，能夠看到我的客戶總是那么些人，能夠給我?guī)淼睦媸钦鹊?，所以我決定賭一把，開兩個，這樣我就能更多的客戶找我看房了，因為開端口是需要資金投入的，所以這讓我下了很大的決心，我也是想看我就能一個月最多能成多少訂單。
二、給自己制定工作目標
在這個月，我必須要達成以下工作目標。
1、出租方，算了一下自己以往三個月的租房訂單的平均數(shù)，以這個為參考值，我決定這個月我要租出去十五套房子。
比以往的平均值多出三套，并沒有多很多，我覺得還在自己的承受能力之內(nèi)。
2、賣房，公司的樓盤和這兩個月又新開盤的兩個，想要在這個時候賣房會輕松很多，我給自己定了一個不是很難完成的目標，這個月我要賣出五套以上的房子，這其實只要自己努力一下，還是很好完成的。
3、別墅房，我來到這里工作這么久了，我們公司手里每一套別墅的信息我都一清二楚，在什么地方，什么朝向。
多少平方，內(nèi)部結(jié)構(gòu)是怎么樣的等等，我都牢牢的記在腦海中，我做夢都想開一單別墅房，在這個月我一定要多跟客戶推薦一下，也不要錯過人任何有能力購買的客戶，我要填補我的職業(yè)空缺。
三、加強跟客戶的交流
第3篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；工程施工
房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制，依賴于成本發(fā)生各個環(huán)節(jié)的控制，房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段各環(huán)節(jié)主要工作內(nèi)容差異大，影響因素不同，對成本影響程度有異，因此，將項目目標成本層層分解至各個項目的開發(fā)環(huán)節(jié)，把目標控制變成可執(zhí)行操作的切實行動，在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)工作過程中重視成本目標的落實，不斷進行目標與實際過程的對比，分析原因，找出偏差，制定改進調(diào)整措施，主動地開展成本控制工作。只有在每個項目開發(fā)環(huán)節(jié)都嚴格控制其各環(huán)節(jié)步驟的發(fā)生成本，項目開發(fā)的整體成本才可能得到根本的有效的控制。
一、房地產(chǎn)項目立項策劃階段的成本控制
（1）項目論證是項目成本控制實現(xiàn)的源頭，項目可行性論證做得好，項目的成本控制就有了一個良好基礎。立項階段的成本控制重點在于控制土地成本，土地成本主要指土地獲得階段形成的或合作開發(fā)的各種費用支出，包括地價、土地動遷補償?shù)雀黝愌a償費、土地契稅等。在土地取得過程中，不管新征土地或買斷項目，拿地后其項目的成本基本確定，一般不會有較大變化，因此控制土地成本關(guān)鍵在于拿地時的成本分析，精確的投標報價策略，嚴格分析、控制交地及付款風險，減少企業(yè)土地費用支出。（2）依據(jù)項目可行性報告及土地交易后的項目成本贏利測算目標，通過營銷、開發(fā)、設計和成本管理等工作，明確項目產(chǎn)品類型、產(chǎn)品檔次的定位，明確開發(fā)項目概念主體，明確項目概念規(guī)劃設計和成本測算及成本項目初步拆分，從而準確定位目標市場，選擇性價比最好的產(chǎn)品，以保證項目的收益最大化。在產(chǎn)品類型策劃中，運用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等決策技術(shù)以及線性規(guī)劃等方法，為項目產(chǎn)品研究進行定性、定量的分析，為項目策劃、產(chǎn)品合理定位提供科學可行的決策依據(jù)，為保證項目順利實施和制定針對性控制措施提供正確有效的工作方向。
二、房地產(chǎn)項目設計階段的成本控制
規(guī)劃設計階段決定項目建造的主要成本，應依據(jù)項目產(chǎn)品品質(zhì)及定位的要求，選擇同類經(jīng)驗豐富、主創(chuàng)人員與團隊有相關(guān)或相似經(jīng)歷，且其能滿足設計進度計劃的要求、配合度較高的設計單位完成項目設計。在方案設計階段，可采用方案競賽或招標的形式，選擇方案及其優(yōu)秀設計主創(chuàng)人員，從人的能動因素上充分保證其設計質(zhì)量。對于設計管理，應積極從自身管理出發(fā)，對具體設計項目，應編制詳細的規(guī)劃設計任務書，對項目設計各項工作提出具體的明確要求，如工作進度安排、各階段圖紙表達范圍內(nèi)容和深度、各階段設計成果指標等，以保證設計成果質(zhì)量。設計費用成本，盡管相對項目成本整體而言，只是其中很小的一部分，但其是控制設計單位工作的一個重要指標，因而在目標成中，應按類進行拆分，費用標準與產(chǎn)品檔次標準相一致，費用支付與設計進度、成果質(zhì)量、配合程度相連接，在實際操作中可在合同中詳細要求設計公司的工作成果應控制工程造價、便于施工管理以及設計配合等要求，加強其成本控制意識，通過建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，通過增加價值工程分析優(yōu)化的方案比選要求，通過設制限額設計指標等，從一開始就明確落實設計成本控制的要求。同時，加大前期設計工作投入，在充分合理設計周期前提下，完成方案、擴初、施工圖設計，盡可能將各專業(yè)、各階段、各分項設計交叉進行，提前進行部品工作，在施工圖紙完成前完成主要部品定樣、選型工作，減少的部品種類、數(shù)量，與設備、材料供應商形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，達到合作雙贏，成本降低目的。
三、房地產(chǎn)項目招投標階段的成本控制
招投標及合約階段是項目前期準備，招投標及合約階段工作的有序按計劃進展，能夠有力保證工程項目實施的順利開展。在項目招投標采購及合約階段，其文本文字工作量巨大，并且各項目內(nèi)容復雜，涉及的環(huán)節(jié)多，許多成本隱患和管理難點、爭議也容易在此階段遺留產(chǎn)生，其對后續(xù)項目建造及成本控制影響很大。因此，建立招投標及合約文本庫，通過對招投標及合約的管理內(nèi)容、協(xié)調(diào)事項的不斷完善，這樣既有利于招標、評標及合約工作本身的高效完成，更有利于通過招投標及合約階段，結(jié)合項目實際情況、特點，充分發(fā)揮招投標及合約在市場競爭及項目管理的功能，取得包括成本在內(nèi)的管理工作事半功倍的功效，避免招投標及合約工作的失誤而造成的管理困難，成本增加。同時，根據(jù)項目建設總體進度要求以及后期工程建設計劃，制定詳盡的招投標及合約工作計劃，按照各項工程施工工期、進場時間、設備材料供應周期、招投標及合約工作時間、各分項工程施工范圍，有計劃的制定開展招投標采購及合約簽訂工作。以目標成本科目拆分為基礎，結(jié)合工程實際情況，有條不紊地開展招投標采購及合約簽訂工作。
四、房地產(chǎn)項目工程施工階段的成本控制
（1）在市場經(jīng)濟條件下，合同是相關(guān)締約者最高的行為準則，是合同參與者經(jīng)濟活動、工程管理、爭議解決等相關(guān)事項的基礎依據(jù)。因此在成本管理中，以每一合同為基本控制單元，做好每一目標成本下的合同管控工作，并全面重視開發(fā)項目系統(tǒng)的合同單元之間組織協(xié)調(diào)工作，保證各項目建設各分項內(nèi)容按期開工、按計劃進展、按期竣工、按目標控制好成本，從而達到項目整體的成本管控目標。（2）加強施工準備階段的成本管控。施工前準備工作，千頭萬緒，現(xiàn)場管理情況復雜，必須全面統(tǒng)籌，按計劃與現(xiàn)場實際狀況，進行施工現(xiàn)場平面布置，臨時設施設建設及其控制工作，協(xié)調(diào)好各項開工準備工作，重點組織好開工項目的圖紙會審、合同交底工作及《施工組織設計》審查，從最開始就使參建單位及人員明確、清楚各項工作目標、任務、施工工藝、質(zhì)量標準、配合要求、責任范圍等。為工程建造總體目標樹立良好開端，對涉及工程現(xiàn)場七通一平等臨水、臨電、圍墻、道路、場地平整等臨時控制性費用，應加強各部門協(xié)調(diào)，分清各自職權(quán)范圍，嚴格按照工作步驟程序及時審批確認，以保證各項內(nèi)容發(fā)生的費用合理、范圍清晰、程序合規(guī)、成本受控。（3）工程價款支付作為合同主要內(nèi)容之一及工程管控手段，應嚴格按照合同約定以及管理的流程、審批步驟、權(quán)限范圍及時足額支付，以滿足工程進度及項目管理要求，促使開發(fā)項目建造按計劃、有步驟、可協(xié)調(diào)整體統(tǒng)一順利進行。根據(jù)工程計劃，目標成本計劃、項目進度情況、工程款支付情況、設計變更、工程簽證、索賠發(fā)生情況等建立開發(fā)項目工程成本動態(tài)控制體系，建立包括已發(fā)生工程成本、未發(fā)生工程成本、工程目標成本等關(guān)于工程成本動態(tài)管理相關(guān)的一系列管理控制報表，從月、季、年等不同的時（點）段，動態(tài)反應項目建設的成本情況及進展狀態(tài)。通過動態(tài)成本體系的建立，及時反映項目成本狀態(tài)，并通過統(tǒng)計分析，利用橫道圖、時標網(wǎng)絡圖、相關(guān)表格及曲線，形象直觀反映工程進度、工程成本狀況及其對后續(xù)管理的影響，為工程進度管理及成本管理決策調(diào)整提供充分的依據(jù)，從而使工程建設各項內(nèi)容進展在主動、受控范圍內(nèi)進行。（4）工程項目竣工，工程實體內(nèi)容實施完成后進行了移交，但工程成本控制需繼續(xù)開展各分項內(nèi)容結(jié)算、工程各分項成本分析評價以及工程成本控制整體后評估，此部分工作質(zhì)量的效果仍然對房地產(chǎn)項目開發(fā)工程成本的控制有極大的影響。此階段的成本控制仍然是成本管控的一個重要階段，通過工程結(jié)算及項目成本后評估，可以及時掌握各項目的成本最終狀況，全面回顧比較、分析總結(jié)各項目以及整體項目成本的計劃實施、控制的過程，從而總結(jié)積累成本管理經(jīng)驗和基礎數(shù)據(jù)，為項目團隊成本管理水平提高奠定堅實的基礎。
當前，房地產(chǎn)規(guī)模化的快速發(fā)展，對房地產(chǎn)成本管理提出了綜合化的集約管控要求。依據(jù)我國成本管理水平，在全過程成本管理思想基礎上，在嚴格遵循項目開發(fā)科學程序前提下，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及成本管控現(xiàn)狀，建立并完善符合企業(yè)發(fā)展要求的成本管控組織、制度、流程體系，加大現(xiàn)代管理技術(shù)方法的科學推廣應用，必將會推動房地產(chǎn)成本管理實現(xiàn)成本集約管控要求。
參考文獻
第4篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 工程管理 項目 優(yōu)化措施
引言 房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目開發(fā)成敗負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目控制管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個系統(tǒng)性管理模式。 開發(fā)工程項目管理實例概況：
項目實例，位于廣州市中心區(qū)，南臨中山四路，西接農(nóng)講所，東北部接多棟高層住宅，用地面積5400 m2，是一棟商住大樓，本工程總建筑面積23379m2，其中地下室3042m2。為單棟商住大樓，31層高。首層～2層為商場，首層高5.7m，3～6層為辦公層，裙樓高25.9 m ；7～31層為住宅，層高2.95m。建筑物總高度111.65m。外墻主要貼瓷質(zhì)釉面磚，裙樓外墻面干掛花崗巖，公共部分墻面貼800×800釉面磚，屋面采用膨脹珍珠巖隔熱砌塊，地下室及天面防水采用APP防水卷材。
兩層地下室、層高6.0m。設高低壓電房，生活水池、消防水池及泵房，空調(diào)機房，車庫，人防工程。
基礎采用沖鉆孔灌注樁，樁長約25m，樁徑為0.8m、1.0m、1.2m、1.4m、1.6m、1.8m五種尺寸。樁身砼C30。地下室底板厚度為400mm，側(cè)壁板厚度為350mm，砼采用C40砼。梁板采用C30砼。±0.000以上主體砼為C40、C30、C25、C20。
開發(fā)建設時間2006年10月――2010年11月
該開發(fā)項目實施的全過程中，項目管理工作自始至終貫穿其中，項目部力求通過貫徹落實建設總計劃，分階段計劃、工作任務實施方案細則來實現(xiàn)項目建設總目標和各階段目標管理任務。本開發(fā)工程項目管理基本可劃分為規(guī)劃管理，設計管理，實施管理三個階段。
1．房地產(chǎn)開發(fā)的項目規(guī)劃管理階段
1.1規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹慎取舍，因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的作用，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗，所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。
1.2規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。
1．3房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。實施細則可具體依靠計算機輔助管理軟件，以求全面系統(tǒng)的指導管理任務落實完成。
1．4在規(guī)劃管理階段要做深做細全局控制計劃，項目管理人員在規(guī)劃管理階段就要深度介入，將工程建設計劃與營銷計劃、資金計劃相配合，以協(xié)同形成可行的項目計劃書。將全局控制計劃形成各層各單位各開發(fā)階段可操作的指導文件。
1．5在本開發(fā)項目實例中，項目建設實施前，各開發(fā)階段各專業(yè)已制訂了與總目標一致的相應工作計劃圖表，分解落實到專業(yè)負責人。其中重點工作：建筑的規(guī)劃方案的確認，根據(jù)項目地塊所處位置特點，確定以開發(fā)高級住宅為主，結(jié)合1―6層裙樓開發(fā)商業(yè)和辦公功能，最終取得了高于預期的住宅銷售價格，商業(yè)和辦公的出租率超九成的優(yōu)良收益目標。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)的項目設計管理階段設計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設計的規(guī)范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設計管理應做好以下幾個方面的工作：2.1、注重對設計單位的選擇，切忌因過分強調(diào)節(jié)約設計費用而選擇素質(zhì)差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質(zhì)量管理條例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設計單位承擔設計任務。2.2、保持與設計人員的工作性溝通，隨時掌握設計的進度，及時解決設計中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設計人員進行及時溝通、探討。2.3、要督促設計單位嚴格執(zhí)行國家有關(guān)強制性技術(shù)標準注重提高工程的科技含量，并按要求進行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要隨意自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。
2.4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的預測和判斷、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。設計階段初期，及時提供房地產(chǎn)市場的需求，對市場的發(fā)展趨勢有超前判斷分析，以引導設計的產(chǎn)品最大限度滿足市場需求，實現(xiàn)項目銷售的最大產(chǎn)出。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)的項目實施管理階段
房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理實施階段，開發(fā)企業(yè)應始終掌握工程開發(fā)進程的控制權(quán)開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設有全局的統(tǒng)籌，在整體的安全、質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應經(jīng)驗的管理班子。項目的風險管理為第一要務，協(xié)調(diào)設計、施工、監(jiān)理單位各方力量，以實現(xiàn)工程安全，質(zhì)量，進度管理的全方位控制目標。3.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理 風險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：
3.1.1風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用。
3.2項目部的管理工作
3.2.1工程項目部代表開發(fā)企業(yè)對工程項目的建設進行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購及庫存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細部結(jié)構(gòu)設計的變更、報建等。
3.2.2開發(fā)項目實例中的措施，項目部根據(jù)設計圖紙文件和工程項目建設總計劃，提早介入招標工作，對合同合約中擬定的技術(shù)標準和驗收條件審查，做好入選承建單位的資格預審，防止不合格施工單位和材料設備進入本項目。為實現(xiàn)控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期的目標打前期基礎。
3.3.安全，質(zhì)量，進度管理對策3.3.1質(zhì)量和工期控制在房地產(chǎn)項目的施工管理中是極為重要的工作內(nèi)容。直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。3.3.2整合發(fā)揮團隊的集成經(jīng)驗的作用
如果說對工程建設前期報建、竣工驗收等程序性工作的掌握，是在熟悉相關(guān)法律法規(guī)基礎上的運用，那么對工程建設過程中，整體質(zhì)量和進度的控制，則是一種管理經(jīng)驗的體現(xiàn)。項目部配備相應經(jīng)驗專業(yè)技術(shù)管理人員，把個人做過某個項目的經(jīng)驗加以總結(jié)提升，合并為集成經(jīng)驗，運用于工程建設控制，做到分工協(xié)作，就可以有效的提升項目管理的效率。
3.3.3在項目實例中的措施；項目部要充分發(fā)揮委托監(jiān)理公司住場小組在“三控兩管一協(xié)調(diào)”的作用。其中對工期控制是建設單位現(xiàn)場代表最主要的工作任務，要始終掌握工程質(zhì)量和進度管理的控制權(quán)，在整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的工作配合等方面進行有效的駕馭。具體實施中針對關(guān)鍵工序有效控制（前期土建：地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)，后期水電安裝，關(guān)鍵設備到貨時間，永久用電開通時間），嚴格審核有關(guān)施工組織設計方案，會同組織設計，監(jiān)理單位及時處置現(xiàn)場施工問題。
4.結(jié) 語
第5篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
Abstract： The article， first， introduces the strategic Partnering model and value chain theory， and then analyzes strategic Partnering model by using value chain theory， last reaches that strategic Partnering model is better than the traditional working model， hoping to promote the application of strategic Partnering model in our country
關(guān)鍵詞： 戰(zhàn)略Partnering模式；價值鏈；競爭優(yōu)勢
Key words： strategic Partnering model；value chain；competitive advantage
中圖分類號：F0 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）05-0014-03
0 引言
目前，隨著我國國民經(jīng)濟和城市化進程的不斷發(fā)展，對各個行業(yè)來說無疑是機遇與挑戰(zhàn)并存。建筑業(yè)要想改變傳統(tǒng)的、粗放的作業(yè)模式，就必須接納和吸收西方發(fā)達國家的一些先進的理論和觀念，只有這樣才能促進我國建筑業(yè)的健康發(fā)展。
Partnering模式是以合作和共享為核心理念的管理模式，該模式充分考慮了各個參與方的利益，并且要求各參與方在相互信任和資源共享的基礎上，達成短期或長期的合作協(xié)議，既可以保持分工的效率又可以獲得合作的好處。Partnering模式成功的關(guān)鍵是通過建立Partnering模式工作小組來及時溝通工作過程中出現(xiàn)的問題，以避免沖突和訴訟，共同承擔工程風險和相關(guān)的責任。進而提高工程質(zhì)量，加快工程進度，降低工程成本。Partnering模式按照合作時間的長短分為基于項目的Partnering模式和戰(zhàn)略Partnering模式?；陧椖康腜artnering模式依附于特定的工程項目，項目一旦結(jié)束Partnering工作關(guān)系解體。而戰(zhàn)略Partnering模式是從企業(yè)的戰(zhàn)略層出發(fā)，考慮企業(yè)的長遠發(fā)展目標，與參與企業(yè)保持長期的合作關(guān)系，來提高企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。本文重點討論基于價值鏈理論的戰(zhàn)略Partnering模式的競爭優(yōu)勢。
1 價值鏈理論簡介
價值鏈概念是1985年由邁克爾·波特在《競爭優(yōu)勢》一書中首次提出的：“每個企業(yè)都是在設計、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進行種種活動的集合體，所有這些活動可以用一個價值鏈來表明?！盵1]邁克爾·波特將價值創(chuàng)造活動分為基本活動和輔助活動，基本活動是企業(yè)創(chuàng)造價值并將價值傳遞給顧客的核心活動，輔助活動是為基本活動創(chuàng)造條件而不直接創(chuàng)造價值。
后來學者們又將價值鏈概念予以延伸，按照經(jīng)營活動的相關(guān)聯(lián)系將價值鏈分為企業(yè)內(nèi)部價值鏈和外部價值鏈，又把外部價值鏈分為縱向價值鏈和橫向價值鏈。企業(yè)內(nèi)部價值鏈包括企業(yè)的基本職能、企業(yè)人力資源管理活動、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動?？v向價值鏈是指從最基本的原材料加工到最終產(chǎn)品過程中的所有價值形成和轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)所構(gòu)成的一條鎖鏈，橫向價值鏈是指所有處于同等地位的企業(yè)間的有機聯(lián)系。企業(yè)通過對價值活動進行識別、分類、排序和分析，可以了解企業(yè)價值鏈內(nèi)各價值環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，便于企業(yè)優(yōu)化價值鏈和確定戰(zhàn)略發(fā)展目標。
2 戰(zhàn)略Partnering模式核心企業(yè)價值鏈分析
對戰(zhàn)略Partnering模式的定義眾說紛紜，目前普遍比較認可的是美國建筑業(yè)協(xié)會給出的定義：在兩個或兩個以上的組織之間，為了實現(xiàn)特定的商業(yè)目標，充分利用各方資源而做出的一種長期承諾。這種承諾需要將組織間傳統(tǒng)的關(guān)系變?yōu)楣蚕砦幕年P(guān)系，而不受組織邊界的限制。這種組織間關(guān)系是建立在信任、對共同目標的憧憬、對各方的期望和價值觀充分理解的基礎之上。所期望的利益包括：提高工作效率、增加創(chuàng)新機遇、降低成本和不斷提高產(chǎn)品和服務質(zhì)量。[2]戰(zhàn)略Partnering模式的組織成員是由工程項目的相關(guān)參與方組成，工程項目參與方制定共同的戰(zhàn)略Partnering模式實施方案，來實現(xiàn)聯(lián)盟的共同目標和獲取自身利益，其組織結(jié)構(gòu)如圖1所示。
按照戰(zhàn)略Partnering模式實施過程中各參與企業(yè)的地位高低可以分為以大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的戰(zhàn)略Partnering模式和以大型施工企業(yè)為核心的戰(zhàn)略Partnering模式。
2.1 戰(zhàn)略Partnering模式中房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈分析 價值鏈分析是指從價值的角度審視企業(yè)的經(jīng)營活動對企業(yè)價值目標的影響程度的抽象表示，而業(yè)務流程主要反映企業(yè)的實際經(jīng)營活動，所以說基本的業(yè)務流程分析是價值鏈分析的基礎工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是將資金、土地、工程建設、物業(yè)管理等許多因素有效組合成產(chǎn)品的“系統(tǒng)集成商”，然后通過經(jīng)營銷售實現(xiàn)自己的商業(yè)價值。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有資金投入量大、生產(chǎn)周期長和以項目為核心的特點，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程分析要以項目為核心和著手點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程一般包括以下八個步驟，即投資機會尋找與篩選、細化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設、竣工投入使用、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等[3]。按照開發(fā)過程可分為以下五個階段，即項目決策階段、規(guī)劃設計階段、施工建設階段、市場銷售階段和售后服務階段。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈分析就是把企業(yè)的各項經(jīng)營活動分配到價值鏈的基本活動和輔助活動中去?；净顒邮侵苯雨P(guān)乎企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部價值鏈的基本活動包括以下內(nèi)容：
2.1.1 項目決策階段 前期的項目決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的第一個階段，也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最為重要的一個階段。該階段對應的工作是內(nèi)部后勤，主要包括投資機會尋找與篩選、細化投資方案、可行性研究三個步驟。該階段的主要目的是獲得具有盈利價值的土地資源，而土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的重要資源，同時也是極其稀缺的資源，所以如果企業(yè)能夠在土地資源上獲得優(yōu)勢，那么企業(yè)就具備了非常大的競爭優(yōu)勢。該階段的工作成果直接決定后期項目的盈虧情況，據(jù)調(diào)查項目決策階段的工作對項目增值的影響比例可達60%以上。
2.1.2 規(guī)劃設計階段 規(guī)劃設計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目非常重要的一個階段，該階段將決定整個開發(fā)區(qū)域的設計思路和整體功能布置，以及每個單體建筑的設計布局和建設風格，這將直接決定房屋的租售情況。此外，工程項目的總成本的70%左右是在設計階段決定的。所以規(guī)劃設計階段對工程成本的控制和利潤的獲得都非常重要。
2.1.3 施工建設階段 施工建設階段對應價值鏈理論基本活動的生產(chǎn)經(jīng)營，主要包括合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設三個步驟。該階段是產(chǎn)品由想法轉(zhuǎn)化為實物的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)時間最長的一個階段。在此階段，開發(fā)商主要做好項目的質(zhì)量控制、成本控制和進度控制，保證項目能夠按時保質(zhì)完成，以獲取銷售利潤。
2.1.4 市場銷售階段 市場銷售階段對應價值鏈理論基本活動的外部后勤和市場銷售，是房地產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)其商業(yè)價值和企業(yè)獲得收益的階段。該階段的主要工作包括營銷策劃、產(chǎn)品定價、廣告宣傳等。
2.1.5 售后服務階段 售后服務階段對應價值鏈理論基本活動的服務部分，該階段包括房屋的維修工作和物業(yè)管理。房屋的維修工作一定要及時保質(zhì)，以提高顧客的滿意度。隨著房地產(chǎn)市場競爭壓力的加大，開發(fā)商越來越重視物業(yè)管理工作，完善的物業(yè)管理制度、良好的物業(yè)服務可以大大的提高顧客的滿意度和忠誠度，提高企業(yè)的知名度和影響力。
輔助活動對企業(yè)的業(yè)務流程起到間接作用，其主要包括：企業(yè)基本活動、人力資源管理、技術(shù)創(chuàng)新、采購等。
①企業(yè)基本活動。包括：企業(yè)硬件和軟件設施的采購和管理、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整、企業(yè)文化的形成、財務管理和企業(yè)戰(zhàn)略管理等。
②人力資源管理。包括：人力需求計劃、人員招聘、培訓、績效考核等。
③技術(shù)創(chuàng)新。包括：新技術(shù)、新材料、新工藝的研發(fā)和引進，信息技術(shù)在工程項目中的應用等。
④采購。包括：制定采購計劃、采購材料和設備等。
2.2 戰(zhàn)略Partnering模式中施工企業(yè)價值鏈分析 由于建筑施工企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要是基于工程項目的組織形式，所以建筑施工企業(yè)的經(jīng)營活動與一般的制造企業(yè)有一定的不同，其經(jīng)營活動的獨特性決定其業(yè)務流程與制造業(yè)的不同。建筑施工企業(yè)一般按照以下的步驟經(jīng)營：可行性研究、投標、簽訂合同、項目施工、項目竣工移交、項目維修。
對建筑施工企業(yè)而言，基本活動包括：項目尋找與決策、項目前期準備、項目實施、項目竣工移交及維修。
①項目尋找與決策。工程項目的尋找和決策是其他經(jīng)營活動的基礎工作，企業(yè)管理者通過各種手段搜集市場信息，并對工程項目進行有效的分析和考察，同時對潛在的競爭對手做相關(guān)的調(diào)查研究，了解競爭對手的基本情況，做出可行性研究報告。如果確定投標，就按照招標文件的要求編制投標文件，針對項目情況、企業(yè)的戰(zhàn)略目標和競爭對手的情況制定合理的投標策略。
②項目前期準備。中標、簽訂工程合同后就需著手工程項目的前期準備工作，包括：確定項目經(jīng)理及其工作團隊，制定詳細的工作計劃，資金、設備準時到位，確定合適的分包單位等。
③項目實施。建設工程項目的實施就是施工單位按照合同的要求完成合同內(nèi)容的過程，在項目實施階段，企業(yè)應應盡量發(fā)揮自己的優(yōu)勢，最大限度的利用企業(yè)的資源，運用先進合理的施工技術(shù)和施工管理方法，保證工程按時保質(zhì)的完成，并且盡可能的降低施工成本，實現(xiàn)企業(yè)的自我價值。
④項目竣工移交及維修。在保證工期和質(zhì)量的情況下，完成合同規(guī)定的所有內(nèi)容就可以竣工驗收了，驗收合格后將工程移交給業(yè)主。在該階段要盡量提高工程結(jié)算水平，盡可能的為公司謀求更大的利益。按照有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，在工程移交之后，承包商還承擔一定的保修責任。如果一旦發(fā)現(xiàn)由于施工單位的原因造成的質(zhì)量問題，施工單位應該及時的進行工程維修工作，以提高企業(yè)的聲譽，為以后承攬工程項目打下良好的基礎。
除了基本活動之外還有輔助活動，其主要包括：企業(yè)基本活動、人力資源管理、技術(shù)創(chuàng)新、采購等。其內(nèi)容與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的輔助活動基本相同。
3 基于價值鏈的戰(zhàn)略Partnering模式的競爭優(yōu)勢分析
價值鏈中的價值活動不是相互獨立存在的，而是相互聯(lián)系的有機整體。一個企業(yè)內(nèi)部的價值活動構(gòu)成了企業(yè)的內(nèi)部價值鏈系統(tǒng)，而與其他企業(yè)的價值活動的相互關(guān)系就構(gòu)成了企業(yè)的外部價值鏈系統(tǒng)。縱向價值鏈是指從最基本的原材料加工到最終產(chǎn)品過程中的所有價值形成和轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)所構(gòu)成的一條鎖鏈。所以對戰(zhàn)略Partnering模式的價值鏈分析，實際上就是縱向價值鏈分析。
企業(yè)是否決定加入戰(zhàn)略Partnering模式，最終決定于該企業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)期望利益，所以對戰(zhàn)略Partnering模式競爭優(yōu)勢分析最終還是從參與企業(yè)商業(yè)價值和項目目標的實現(xiàn)為出發(fā)點。
3.1 減少沖突，促進交流 傳統(tǒng)的工程項目是通過招投標的方式確定項目設計和施工單位，以承發(fā)包的模式進行項目施工，存在著貫穿項目始終的對立關(guān)系。在這種你贏我輸?shù)膶α㈥P(guān)系中，業(yè)主一味的壓縮工期和工程造價，而承包方通過弄虛作假、偷工減料等手段來對抗業(yè)主，獲取利潤，這往往會導致項目成本超支、工期拖延、增加工程索賠等問題[4]。而Partnering模式的核心思想是以項目供應鏈整體利益為重，其在戰(zhàn)略系統(tǒng)中營造了以項目目標和利益為重的價值觀。在Partnering模式中業(yè)主、施工方和供貨方等都處于平等地位，通過合理的信任合作機制、溝通協(xié)調(diào)機制、激勵約束機制和風險管理機制來保障項目目標的實現(xiàn)，并在此過程中實現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)價值。
3.2 降低交易成本，避免縱向一體化的風險 過去，為了確保企業(yè)的供給和需求、獲取壟斷利潤、以及降低公司的交易成本，許多企業(yè)紛紛采取縱向一體化戰(zhàn)略，以提高企業(yè)的收益。
目前，隨著經(jīng)濟全球化和市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，縱向一體化戰(zhàn)略收到越來越多的局限，例如：提高了企業(yè)的退出壁壘、需要不同的技術(shù)能力以及增加了企業(yè)的商業(yè)風險。采用戰(zhàn)略Partnering模式將價值鏈系統(tǒng)上的企業(yè)有效的聯(lián)系在一起，不僅可以使企業(yè)享受縱向一體化的好處，而且可以有效的規(guī)避縱向一體化所帶來的風險。據(jù)柳鍵、馬士華[5]的研究，普通合約下，合作伙伴越多，供應鏈績效越佳。所以采用戰(zhàn)略Partnering模式可以切實有效的提高該價值鏈系統(tǒng)的價值。
3.3 資源共享，提高項目決策和實施能力 工程項目的建設是從圖紙到實物的一個非常復雜的過程，其要經(jīng)過可行性研究、審批立項、設計、施工、竣工驗收、交付使用等諸多環(huán)節(jié)，各企業(yè)只負責其中的一部分工作，由于受到企業(yè)視角、專業(yè)能力和技術(shù)水平的限制，其在參與項目的實施過程中存在許多困境。而應用戰(zhàn)略Partnering模式可以資源共享、優(yōu)勢互補，提高企業(yè)的工作水平。在可行性研究環(huán)節(jié)，咨詢單位、設計單位和施工單位可以通過價值鏈信息系統(tǒng)與建設單位進行交流，提供意見，使建設單位的選擇更加具有可行性和科學性。在設計環(huán)節(jié)建設單位與施工單位同樣也可參與其中，與設計方進行溝通，應用限額設計、優(yōu)化設計、價值工程等科學手段，使設計方案更加合理。施工過程中施工方和材料供應方同樣需要有效的溝通和交流，一是，材料供應方可以及時了解施工現(xiàn)場的材料需求情況，有效的減少庫存成本。二是，施工方可以清楚的掌握整條渠道的材料流動情況，降低庫存成本和停工待料成本。
4 小結(jié)
戰(zhàn)略Partnering模式在西方發(fā)達國家已經(jīng)得到非常廣泛的應用，而在我國尚屬新鮮事物，但是隨著我國建筑市場的不斷發(fā)展，越來越多的工程項目參與方注意到合作的重要性。本文利用價值鏈的相關(guān)理論對戰(zhàn)略Partnering模式的競爭優(yōu)勢進行了分析，希望能夠?qū)?zhàn)略Partnering模式理論在我國的應用和發(fā)展能夠起到一定的借鑒作用。
參考文獻：
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[3]劉洪玉，江懿.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略[J].城市開發(fā)，2001，（11）.
第6篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
一、工作總結(jié)
本季度的主要工作內(nèi)容有：
1、編寫施工資料：主要是進行安全技術(shù)交底的編寫及內(nèi)業(yè)資料的完善。本季度主要編寫了《土建地基普夯安全技術(shù)交底》、《土建地基整平碾壓及圍墻基槽開挖夯實安全技術(shù)交底》及《護岸工程施工安全技術(shù)交底》，編寫過程不斷推敲，研究規(guī)范，請教施工隊長，通過不斷修改力爭做到既符合現(xiàn)場實際又合乎規(guī)范要求，并根據(jù)工序特點及時更新安全注意事項，力求全面且突出重點，讓交底發(fā)揮最大作用，更好的指導施工。交底在領導審核通過后對施工班組進行書面會簽。內(nèi)業(yè)資料主要對字跡不清或更換格式后的部分進行替換整理。
2、現(xiàn)場旁站：本季度現(xiàn)場施工的特點是施工過程標高較多，對場地的承載力、平整度及壓實度有諸多要求。例如，普夯是地基施工的關(guān)鍵工序，普夯質(zhì)量直接關(guān)系到今后整個土建施工的質(zhì)量，因此施工過程不可馬虎，堅決杜絕漏夯及少夯的情況發(fā)生。普夯后經(jīng)過承載力試驗證明，普夯質(zhì)量合格；又如，城建局對土建及圍墻地基基槽有驗槽過程，而此類施工又無經(jīng)驗借鑒，因此施工過程嚴格按照圖紙要求，勤測標高，全面把控場地的平整度與壓實度，使之美觀并符合規(guī)范要求，力爭一次驗收通過。
3、報表的編寫及報送：日報、周報、旬報這些報表看似簡單實則難纏，稍不留神便會出現(xiàn)紕漏，對現(xiàn)場機械、人員及工程進展情況的掌握就顯得非常重要。因此工作中加強了對施工實時動態(tài)的了解，知道施工中的重點難點，機械的運行情況及天氣變化情況等，更好的做好規(guī)劃，讓計劃成為工作的指導，更好的服務于施工。
4、工程預算的核算：因圖紙變更而導致室外部分發(fā)生改動，需對室外部分重新進行估價。在預算公司給出預算結(jié)果后，對其進行核算，對個別部分進行修改并提出符合本工程實際的預算價格，以作為實際報價的參考。
5、完成項目部領導交付的其他任務。
回顧本季度，各項工作進行的比較順利，并在內(nèi)業(yè)技能方面有了一定提高。
二、工作計劃
本季度各項工作進展的比較順利，土建基礎的完成也為明年的工作打下良好基礎。相信明年的土建施工必然會又快又好的開展。下面就明年一季度的工作計劃做一個匯報。
1、做好碼頭后方地面硬化及剩余附屬設施安裝的技術(shù)工作，重點對面層表觀質(zhì)量進行控制；
2、做好土建施工的技術(shù)工作；
3、做好內(nèi)業(yè)工作，注重細節(jié)，完善施工資料；
4、為下一項目開工做好前期準備工作；
5、進一步提高自己的業(yè)務水平，積極學習專業(yè)知識；
6、認真完成領導交付的其他工作。
本季度的個人工作情況匯報完畢，請領導多多提出批評意見，謝謝！
最后祝各位領導工作順利，平安健康！
××項目部
王××
2018年上半年，在領導和同事的幫助下，本人嚴格要求自己，不斷加強學習，認真做好本職工作，較好地完成了領導交辦的各項工作，現(xiàn)將上半年個人工作總結(jié)報告如下：
一、科學調(diào)度：
因受限行、環(huán)保等多方面因素影響，年初各大紙廠紛紛漲價，為避免供不應求，保證“課前到書，人手一冊”任務的完成，公司采取了應對措施，提前采購了18秋季教材教輔用紙，作為一名采購調(diào)度，我嚴格按照領導要求，定時統(tǒng)計各庫房庫存量，時刻掌握各庫房庫存情況，做到合理安排紙張，盯緊發(fā)貨，。按時開具各出版社單據(jù)，順利完成了18春的收尾工作，并順利開展了18秋的印制工作。
為了本職工作的順利開展，定時更新能及時有效反饋各出版社紙張使用情況、庫存數(shù)量等各方面信息的表格，切實有效的向上級領導反映紙張的到貨和使用情況，方便領導合理安排采購計劃，大大提高了工作效率。
三、紙張議價：
3月份，集團公司2018秋季紙張采購議價會議在我公司舉行。為了使各用紙單位更加了解國內(nèi)紙張市場變化情況及各供應商的生產(chǎn)情況，我們對會議所需要的各供應商綠色認證、各出版社18春季的用紙情況及18秋季各出版社所報計劃做了詳細整理。
四、日常工作：
1.開發(fā)票：每月末整理各出版社當月出庫明細并開具增值稅發(fā)票。
2.單據(jù)整理：定期整理、裝訂出庫單、調(diào)撥單、變型單及社會銷售單。
3.幫助夏冰登記整理貿(mào)易合同臺賬。
4.完成部門領導交代的其它工作。
五、下步打算
1、盤點：為加強存貨管理，根據(jù)集團公司統(tǒng)一部署，將于7月3日、4日配合財務人員及事務所人員對保定紙庫、石家莊紙庫、駐二廠和外協(xié)庫房庫存進行清查清點。為了盤點工作的順利進行，我已提前與外協(xié)庫房管庫人員進行了明細梳理，并進行初步對賬，做到了賬賬相符。
2、做好18秋季教材教輔收尾工作，做好19春季議價準備工作
3、催要未寄回的貿(mào)易合同，并登入臺賬
4、按照要求裝訂各種單據(jù)
半年來，雖然完成了自己的本職工作，但自身還存在著不足，我會時刻牢記領導交代的任務要分清輕重緩急，要始終站在公司的整體利益上考慮問題，不能計較個人得失，要從大局出發(fā)，處處維護公司的利益。在以后的工作中，我要發(fā)揚自己的優(yōu)點，爭當一名優(yōu)秀的員工。
個人業(yè)績總結(jié)
自參加工作以來，本人參建多項房產(chǎn)項目開發(fā)管理，在實際工作中，我始終保持認真負責、嚴謹務實的工作態(tài)度，虛心學習努力工作，不斷加強理論知識，提高專業(yè)水平，經(jīng)過6年的鍛煉，已經(jīng)成長為房產(chǎn)前期開發(fā)工程管理技術(shù)骨干。
2012~2014年期間，我學校畢業(yè)后既入職新疆北新投資建設有限公司下屬**蘊豐建設工程有限公司，主要負責**北·御龍灣城市綜合體開發(fā)管理協(xié)調(diào)工作，在現(xiàn)場管理中，因城市綜合體項目尚未步入全面建設，我首先對整個項目地段進行了熟悉了解，隨同領導多次對項目地塊進行了實地勘察研究學習，對區(qū)域邊線、區(qū)域內(nèi)地勢地貌、水文特點等有了深入了解，對前期的整體項目策劃方案進行了仔細閱讀學習，并報名參加了房地產(chǎn)策劃師考試，順利取得房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格證書；另一方面，我還負責項目前期圍墻砌筑及地塊內(nèi)建筑拆遷工作，能夠按照公司計劃及時完成拆遷及圍墻砌筑。同時在工作之余對房地產(chǎn)行業(yè)各項內(nèi)容進行深入了解，學到了有個房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟、法律法規(guī)、開發(fā)流程、營銷策劃、后期管理等各個方面的知識。
2014年4月，因工作原因我由**蘊豐建設工程有限公司調(diào)動至新疆北新蘊豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并工作至今，負責“北新集團大廈”項目及“北新雅居小區(qū)”項目相關(guān)的規(guī)劃施工報建、市政配套辦理、外圍關(guān)系對接及各部門工作配合等前期工作。
2014年完成規(guī)劃施工報建：取得“北新集團大廈項目”建設用地規(guī)劃許可證、紅藍線圖、建設用地批準書等重要規(guī)劃類證書，提前完成人防圖紙審查、施工藍圖審查工作并取得審圖合格證，同時完成施工、監(jiān)理單位招標；施工、監(jiān)理合同備案；質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督備案等重要節(jié)點工作，市政配套辦理完成項目臨時用水用電對接，完成項目門牌號碼辦理等工作。
2015年完成北新雅居項目拿地前期工作：取得區(qū)長和管委會領導的批示意見，按照市委要求實現(xiàn)土地掛牌，辦理了《關(guān)于新疆北新蘊豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北新總部基地生活配套項目備案的批復》；完成了項目競買保證金的繳納工作和相關(guān)掛牌資料的提交。
北新大廈項目前期工作方面，取得了《建設工程施工許可證》（正本），并完成了除1263萬元城市基礎設施配套費和供熱配套費依據(jù)綠色建筑優(yōu)惠政策按照保函形式支付以外的勞保統(tǒng)籌費、墻改基金、散裝水泥專項基金的繳納工作。取得了建筑物標準化命名的批復，取得項目名稱和門牌號證明的批復。完成了項目測繪報告的修改、定稿與審核；完成了外裝施工圖網(wǎng)上申報、專家意見回復和《施工圖審圖合格證》的辦理。；完成了商業(yè)街資料的申報，并進一步與建工師發(fā)改委和商務局溝通洽談，取得項目在建工師層面上的宣傳、推廣及優(yōu)惠政策的及時對接溝通；完成樓盤審核、鑰匙盤資料修改、項目信息備案和預售許可申報、審批，取得了《商品房預售許可證》；辦理完成了《防雷設計核準書》。
2016年完成“北新大廈”臨時用地”延期審批工作；完成夜景亮化”設計方案審批；完成公共部分裝修（內(nèi)裝）施工圖設計審查、公共部分裝修（內(nèi)裝）消防設計審核；協(xié)調(diào)各類施工檢測和竣工驗收工作，保證了“北新大廈”項目順利完成竣工驗收。
第7篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
2009年的腳步即將邁向身后，回想走過的腳印,深深淺淺一年時間,有歡笑,有淚水,有小小的成功,也有淡淡的失落。2009年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。在工作上勤勤懇懇、任勞任怨，在作風上廉潔奉公、務真求實。我們樹立“為公司節(jié)約每一分錢”的觀念，積極落實 一、組織實施“陽光采購策略”—---公開透明的按采購制度程序辦事，在采購前、采購中、采購后的各個環(huán)節(jié)中主動接受審計及其他部門監(jiān)督。
2009年我們進一步強調(diào)采購工作透明，在采購工作中做到公開、公平、公正。不論是大宗材料、設備還是小型材料的零星采購，都盡量多的邀請相關(guān)職能部門參與。即使在時間緊，任務重的時候，也始終堅持這個原則，邀請審計部相關(guān)人員一起詢比價，采購前、采購中、采購后的各個環(huán)節(jié)中主動接受審計監(jiān)督。即確保工作的透明，同時保證了工程進度。
1、完善制度，職責明確，按章辦事。
2009年通過組織學習《采購管理戰(zhàn)略》和公司iso9000質(zhì)量管理體系文件，通過換版之機完善了更具操作性的《材料、設備采購控制流程》、《采購及供方評價作業(yè)指導書》等采購管理制度。制度清楚，操作有據(jù)可查，為陽光采購奠定了理論基礎。
2、公開公正透明，實現(xiàn)公開招標。
采購部按項目部和施工單位上報的采購計劃公開招標，邀標單位都在三家以上，有的多達十余家，并且邀標談質(zhì)論價全過程總工辦、工程部、審計部、采購部都參與，增加陽光采購透明度，真正做到降低成本、保護公司利益。
3、采購效益全線凸現(xiàn)。
實施公開透明的陽光采購策略后，同等的材料設備價格東和灣比東和銀都便宜了，東和春天西區(qū)比東區(qū)價格降低了3－5％。為公司節(jié)約了100多萬的采購資金，直觀有效地降低了材料設備采購成本。
4、監(jiān)督機制基本形成。
做好價格和技術(shù)規(guī)格分離和職能定位工作，價格必須經(jīng)采供部和審計部，技術(shù)必須經(jīng)工程部和總工辦，形成相互制衡的工作機制；防范、抑制腐敗。建立材料價格信息庫和材料價格監(jiān)管機制,提高采購人員的自身素質(zhì)和業(yè)務水平,保證貨比三家,質(zhì)優(yōu)價廉的購買材料,減少工程成本,提高采購效率，提高企業(yè)利潤。
二、圍繞控制成本、采購性價比最優(yōu)的產(chǎn)品等方面開展工作
2009年采供部繼續(xù)圍繞“控制成本、采購性價比最優(yōu)的產(chǎn)品”的工作目標，要求采購人員在充分了解市場信息的基礎上進行詢比價，注重溝通技巧和談判策略。要求各長期合作供應商在原東和銀都、東和灣、東和春天的原價位的基礎上下浮5－8個百分點（當然針對部分價格較高而又不降價的供貨商我們也做了局部調(diào)整）。同時調(diào)整了部份工作程序，增加了采購復核環(huán)節(jié)，采取由采供部副經(jīng)理在采購人員對材料、設備詢比價的基礎上進行復核，再由采供部經(jīng)理進一步復核，實行了“采購部的兩級價格復核機制”，然后再傳送審計部復核。力求最大限度的控制成本，為公司節(jié)約每一分錢。采供人員也在每一項具體工作和每一個工作細節(jié)中得到煅練。
三、進一步加強對供應商的管理協(xié)調(diào)
第8篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心任務是項目的目標控制，因此按項目管理學的基本理論，沒有明確目標的房地產(chǎn)開發(fā)不是項目管理的對象。 項目是創(chuàng)造獨特產(chǎn)品、服務或其它成果的一次性工作任務。具體說，用有限的資源，有限的時間為特定的客戶完成特定目標的階段性工作。 項目可大可小，其共性：要由個人或組織機構(gòu)來完成；受制于有限的資源；遵循某種程序；要進行計劃、執(zhí)行和控制等。 項目的屬性：一次性；獨特性；目標的確定性；活動的整體性；組織的臨時性和開放性；開發(fā)與實施的漸進性。 項目要求達到的目標可分為兩類，必須滿足的規(guī)定要求和獲取的期望要求。 項目管理是通過項目利益各方的合作，把各種資源應用于項目，以實現(xiàn)項目的目標，使項目利益各方的需求得到不同程度的滿足。一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的類型 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵是：自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目控制，以使項目的費用目標、進度目標和質(zhì)量目標得以實現(xiàn)。項目管理分為項目決策期和項目實施期。 項目決策期管理工作的主要任務是確定項目的定義，而項目實施期管理的主要任務是通過管理使項目的目標得以實現(xiàn)。 “自項目開始至項目完成”指的是項目的實施期。 “項目策劃”指的是目標控制前的一系列籌劃和準備工作。 “項目控制”指的是目標控制中的一系列執(zhí)行和控制工作。 “進度目標、質(zhì)量目標”對項目利益各方是相同的，都是項目的整體目標，只是利益各方實施的階段不同。 “費用目標”對業(yè)主而言是投資目標，對施工方以及其他利益各方而言是成本目標。 2、按房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)組織的特點，一個項目往往由許多參與單位承擔不同的建設任務，而各參與單位的工作性質(zhì)、工作任務和利益不同，因此就形成了不同類型的項目管理。由于業(yè)主方是房地產(chǎn)開發(fā)項目生產(chǎn)過程的總集成者——人力資源、物質(zhì)資源和知識的集成，業(yè)主方也是房地產(chǎn)開發(fā)項目生產(chǎn)過程的總組織者，因此對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，雖然有代表不同利益方的項目管理，但是，業(yè)主方的項目管理是管理的核心。 3、按房地產(chǎn)開發(fā)項目不同參與方的工作性質(zhì)和組織特征劃分，項目管理有如下類型： 1）業(yè)主方的項目管理； 2）設計方的項目管理； 3）施工方的項目管理； 4）供貨方的項目管理； 5）建設項目總承包方的項目管理。 投資方、開發(fā)方和由咨詢公司提供的代表業(yè)主方利益的項目管理服務都屬于業(yè)主方的項目管理。施工總承包方和分包方的項目管理都屬于施工方的項目管理。材料和設備供應方的項目管理都屬于供貨方的項目管理。 建設項目總承包有多種形式，如設計和施工任務綜合的承包，設計、采購和施工任務綜合的承包(簡稱EPC承包)等，它們的項目管理都屬于建設項目總承包方的項目管理。二、 業(yè)主方項目管理的目標和任務 1、業(yè)主方項目管理服務于業(yè)主的利益，其項目管理的目標包括項目的投資目標、進度目標和質(zhì)量目標。其中投資目標指的是項目的總投資目標。進度目標指的是項目動用的時間目標，也即項目交付使用的時間目標，如工廠建成可以投入生產(chǎn)、道路建成可以通車、辦公樓可以啟用、旅館可以開業(yè)的時間目標等。項目的質(zhì)量目標不僅涉及施工的質(zhì)量，還包括設計質(zhì)量、材料質(zhì)量、設備質(zhì)量和影響項目運行或運營的環(huán)境質(zhì)量等。質(zhì)量目標包括滿足相應的技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標準的規(guī)定，以及滿足業(yè)主方相應的質(zhì)量要求。 2、項目的投資目標、進度目標和質(zhì)量目標之間既有矛盾的一面，也有統(tǒng)一的一面，它們之間的關(guān)系是對立的統(tǒng)一的關(guān)系。要加快進度往往需要增加投資，欲提高質(zhì)量往往也需要增加投資，過度地縮短進度，過低的減少投資會影響質(zhì)量目標的實現(xiàn)，這都表現(xiàn)了目標之間關(guān)系矛盾的一面；但通過有效的管理，例如采用先進的科學技術(shù)、嚴謹?shù)墓ぷ饔媱?，在不增加投資的前提下，也可縮短工期和提高工程質(zhì)量，這反映了關(guān)系統(tǒng)一的一面。 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全壽命周期包括項目的決策階段、實施階段和使用階段。 項目的實施階段包括設計前的準備階段、設計階段、施工階段、動用前準備階段和保修期。招投標工作分散在設計前的準備階段、設計階段和施工階段中進行，因此可以不單獨列為招投標階段。
4、業(yè)主方的項目管理工作涉及項目實施階段的全過程，即在設計前的準備階段、設計階段、施工階段、動用前準備階段和保修期5個階段分別進行如下工作：
1）安全管理；2） 投資控制；3） 進度控制；4）質(zhì)量控制；5）合同管理；6）信息管理；7）組織和協(xié)調(diào)等7項。構(gòu)成業(yè)主方35分塊項目管理的任務。
其中安全管理是項目管理中的最重要的任務，因為安全管理關(guān)系到人身的健康與安全，而投資控制、進度控制、質(zhì)量控制和合同管理等則主要涉及物質(zhì)的利益。
三、設計方項目管理的目標和任務
1、設計方作為項目建設的一個參與方，其項目管理主要服務于項目的整體利益和設計方本身的利益。其項目管理的目標包括設計的成本目標、設計的進度目標和設計的質(zhì)量目標，以及項目的投資目標。項目的投資目標能否實現(xiàn)與設計工作密切相關(guān)。
2、設計方的項目管理工作主要在設計階段進行，但它也涉及設計前的準備階段、施工階段、動用前準備階段和保修期。
3、設計方項目管理的任務包括：1）與設計工作有關(guān)的安全管理（這是非常重要的，他必須對提供的設計文件是否符合安全法規(guī)負責）；2）設計成本控制（本身的）和與設計工作有關(guān)的工程造價控制（整體的）；3）設計進度控制；4）設計質(zhì)量控制；5）設計合同管理；6）設計信息管理；7）與設計工作有關(guān)的組織和協(xié)調(diào)。
四、施工方項目管理的目標和任務
1、施工方作為項目建設的一個參與方，其項目管理主要服務于項目的整體利益和施工方本身的利益。其項目管理的目標包括施工的成本目標、施工的進度目標和施工的質(zhì)量目標。
2、施工方的項目管理工作主要在施工階段進行，但它也涉及設計準備階段、設計階段、動用前準備階段和保修期。在工程實踐中，設計階段和施工階段往往是交叉的，因此施工方的項目管理工作也涉及設計階段。
3、施工方項目管理的任務包括：
1）施工安全管理；2）施工成本控制；3）施工進度控制；4）施工質(zhì)量控制；5）施工合同管理； 6）施工信息管理；7）與施工有關(guān)的組織與協(xié)調(diào)。
五、供貨方項目管理的目標和任務
1、供貨方作為項目建設的一個參與方，其項目管理主要服務于項目的整體利益和供貨方本身的利益。其項目管理的目標包括供貨方的成本目標、供貨的進度目標和供貨的質(zhì)量目標。
2、供貨方的項目管理工作主要在施工階段進行，但它也涉及設計準備階段、設計階段、動用前準備階段和保修期。
3、供貨方項目管理的任務包括：1）供貨的安全管理；2） 供貨方的成本控制；3）供貨的進度控制；4)供貨的質(zhì)量控制；5)供貨合同管理；6)供貨信息管理；7)與供貨有關(guān)的組織與協(xié)調(diào)。
六、房地產(chǎn)開發(fā)項目總承包方項目管理的目標和任務
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目總承包方作為項目建設的一個參與方，其項目管理主要服務于項目的整體利益和建設項目總承包方本身的利益。其項目管理的目標包括項目的總投資目標和總承包方的成本目標、項目的進度目標和項目的質(zhì)量目標。
第9篇：房地產(chǎn)采購工作計劃范文
一、 2011年工作業(yè)績
1. 經(jīng)營管理情況
1) 費用收支情況（2011年1--10月）
收入
金額
支出
金額
舊欠物業(yè)費
92981.92
機動車
3571.00
舊欠供暖費
146127.62
創(chuàng)優(yōu)
47947.00
當年物業(yè)費
198057.17
裝修押金
4000.00
當年供暖費
252242.10
出入證押金
280.00
停車費
254400.00
樓道電
5769.06
臨時停車費
75970.00
零維修材料費
10033.50
多經(jīng)管理費
1699.00
辦公費
2016.40
施工管理費
2900.00
招待費
8355.15
出入證工本費
200.00
電話費
3358.04
零維修收費
619.00
保安費
80528.90
裝修押金
25000.00
保潔費
63883.90
出入證押金
800.00
綠化費
37722.31
裝修垃圾清運費
3987.25
綠化改造
97441.50
訴訟費
25.00
其他
50550.38
水費
6441.30
電費
34483.00
其他收入
1532.62
收入合計
1097465.98
支出合計
415457.14
2) 服務工作的具體落實
今年6月底，項目部組織物業(yè)部人員開始征求業(yè)主意見，根據(jù)業(yè)主反饋意見。項目部制定整改措施，及時整改我們服務工作中的不足。加強對各部門間的管理，不定期的對服務工作進行檢查，有效促進了服務工作的落實。
3) 全體員工培訓
主要培訓內(nèi)容：3月份集中學習觀看《物業(yè)管理是怎么樣練成的》影像教材、組織學習新的員工手冊、作業(yè)指導書,討論有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，樹立員工工作信心，為行業(yè)培養(yǎng)專業(yè)人才；4月份集中學習《北京北京市供熱采暖管理辦法》；5月份組織學習《北京市物業(yè)管理辦法》等。
4) xx臨時過渡電改造工作
項目部聯(lián)同居委會、業(yè)委會人員與政府、供電局、房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)系協(xié)調(diào)xx臨時過渡電改造工作。園區(qū)居民于8月2日去東小口鎮(zhèn)政府請愿，就此事有多家媒體爆光，也得到了東小口鎮(zhèn)政府的重視。后東小口鎮(zhèn)政府召集昌平區(qū)供電局、天龍苑房地產(chǎn)開發(fā)公司、xx小區(qū)業(yè)主代表的專題會議，明確了改造工程方案，并要求房地產(chǎn)開發(fā)公司出資完成臨時過渡電的改造工作，但一直未果。
2. 日常工作目標管理的完成情況
1) 公共設施、設備維護管理
為了保證小區(qū)廣大住戶的正常生活，在公共設施、設備的管理方面，我們制定了完備的維護、保養(yǎng)計劃和應急方案，做到日常檢查有登記、小型維護有記錄。維修電話24小時有人接聽，全年共完成維修工作1435次，入戶維修909次，公共部位維修526次。維修結(jié)束后當天回訪，維修及時率100%維修回訪率100%，維修回訪滿意率達到99%以上。
按照xx項目部2011年工作計劃，完成以下設施設備維修養(yǎng)護工作：重新硬化擺放垃圾桶的地面60平米、更換南北自行車棚陽光板210平米、更換信報箱陽光板82.6平米、加固更換信報箱支架12套、加固維修園區(qū)圍欄220米、修補樓內(nèi)、鍋爐房內(nèi)供暖管保溫帶150米、更換修理公區(qū)紗窗41扇、加固磊砌污水井18口、年檢滅火器31具、加固樓體雨排管20根、給住戶更換破損的空調(diào)冷凝水管21戶、累積修補屋面防水150平米、更換分類垃圾桶21只、修補加固各樓樓外水磨石臺階64處、粉刷園區(qū)35把路椅、完成了鍋爐維修養(yǎng)護、鍋爐房墻、地面的粉刷、除銹刷漆1500米的小區(qū)圍欄工作。
項目部與業(yè)委會共同出資，更新改造停車場設備設施，項目部又收集停車場資料，申請辦理停車場備案手續(xù)，現(xiàn)xx家園停車備案表已下發(fā)，規(guī)范了園區(qū)車輛管理工作，增加項目部停車費用的收入。
2) 綠化管理
3月份對xx小區(qū)進行綠化改造，建造花壇12座，新建竹林1處，移植、補植、調(diào)整各類樹木400余棵，鋪設便道路200米、提升便道磚540米，栽種圍欄側(cè)柏58棵，安裝隔離柱280根，新植草坪、栽植宿根花卉共8816.32平米。上半年度綠化養(yǎng)護人員累計完成18次澆水灌溉工作，打藥消殺8次、組織全體員工除雜草3次，徹底改變了園區(qū)綠化環(huán)境。
為給業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴格落實了綠化管理措施，制作簡易警示牌、圍欄，加強綠化防護管理工作，使綠地基本無破壞，踐踏及公用現(xiàn)象，綠化完好率為95%。
3) 環(huán)境衛(wèi)生的管理
環(huán)境衛(wèi)生方面，我們針對小區(qū)實際情況，協(xié)同居委會，居民代表齊動手不定期組織大掃除。并要求保潔公司制定了嚴格的保潔制度，結(jié)核項目部保潔工作程序與考核辦法，對清潔工作進行監(jiān)督檢查。對裝修垃圾實行袋裝化定點堆放，集中清運管理，并加強小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。
要求保潔員按照項目部年度消殺計劃進行消殺。
4) 小區(qū)安全防范工作
小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個安全舒適的居住環(huán)境，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作，采購兩套消防架，配備各種消防器材。于2011年11月9日組織安保人員進行一次消防演習，邀請居委會人員參加，并拍照存檔。
加大對保安公司監(jiān)督管理力度，要求保安公司定期對安保人員進行崗位培訓、考核。2011年工作中，所管轄區(qū)域刑事安件零發(fā)生，保障了住戶的正常生活秩序。
3. 2011年評選四星級示范小區(qū)工作
評選北京市四星級示范小區(qū)工作是2011年的項目部一項重要工作，有著非常重要的意義。為做好評選北京市四星級示范小區(qū)工作，項目部參照《物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級規(guī)范二級》標準要求，結(jié)合項目實際情況，制定評選工作的計劃及實施方案，號召發(fā)動全體員工參與。堅持以評促建，充分利用評估的大好時機，改善小區(qū)目前存在的一些問題，以此來提升項目部整體服務質(zhì)量工作中存在的問題，補充完善了項目部所需記錄表格。
4. 節(jié)能降耗、降低成本
1) 為響應政府號召，提倡節(jié)能減排實現(xiàn)節(jié)約型社會，創(chuàng)建綠色企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)要抓好物業(yè)節(jié)能降耗工作，作為物業(yè)節(jié)能降耗工作，無論是從建設節(jié)約型社會的角度，還是從降低經(jīng)營成本方面看，都有非常重要的意義。蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)原創(chuàng)，更多資訊請訪問官方網(wǎng)站。
2) 今年5月份項目部根據(jù)小區(qū)實際情況，申報北京市昌平區(qū)住宅小區(qū)節(jié)約用水示范小區(qū)，此項已與北京市昌平區(qū)節(jié)水辦聯(lián)系，具體工作正在進行中，相關(guān)節(jié)水資料已上報至昌平區(qū)節(jié)水辦。
3) 項目部對現(xiàn)有路燈、樓道燈進行逐步更換，并按季節(jié)調(diào)整開關(guān)時間；對熱水器、崗亭安裝時控開關(guān)，減少用電時間；在綠化用水方面，項目部要求綠化養(yǎng)護人員，根據(jù)天氣情況進行綠化灌溉。降低了項目能耗成本。
二、 工作中的不足
1. xx房屋質(zhì)量、物業(yè)用房問題，還需與居委會、業(yè)委會共同出面解決；
2. 項目部在評選四星級示范住宅項目評選工作中落選，主要原因是綠化斑禿、單元門銹蝕、私搭亂建問題嚴重。
3. 評優(yōu)內(nèi)業(yè)資料補充較多，說明日常工作不到位，沒有做到規(guī)范化運行的要求。
三、 2011年工作計劃
1. 根據(jù)項目特點，結(jié)合公司作業(yè)指導書，健全日常服務管理制度，并組織落實。
2. 加大項目部舊欠費用的收繳工作，提高收繳率。
3. 落實2011-2012年度冬季供暖工作，做好冬季測溫工作。
4. 統(tǒng)計、定性園區(qū)私搭亂建，并協(xié)同居委會、業(yè)委會做好整改工作。
5. 對園區(qū)各單元門更新刷漆。
6. 整理單元門禁外露線路。
