房地產(chǎn)經(jīng)營與管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 開發(fā) 經(jīng)營

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）12-285-01

我國房地產(chǎn)業(yè)從20世紀80年代末開始興起，經(jīng)過近20年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，涌現(xiàn)出了年銷售千億的房地產(chǎn)企業(yè)。2010年房地產(chǎn)銷售大有井噴之勢，到了2011年由于各種限購政策，使得本該是銷售旺季的房地產(chǎn)，成交量低迷，這對于房地產(chǎn)企業(yè)如何保證自己公司的健康運營和融資都是處于一個關(guān)鍵的時刻。

一、提升人力資源管理

房地產(chǎn)開發(fā)是一項資源整合行業(yè)，只有有效地整合了社會資源，才能成功地完成一個項目。這些資源主要包括市場策劃、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、工程管理、物業(yè)管理、銷售等。有效地整合資源，從投資決策開始，到市場調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)，再到綜合服務(wù)管理的各個階段，都需要大量的專業(yè)人才。在這其中，很多崗位都具有很強的專業(yè)性，需要專業(yè)人土承擔。如高級管理人員、高級工程設(shè)計人員、項目策劃和營銷策劃方面的中高級人才、成本控制方面的中高級人才、具有資本運作方面經(jīng)驗的人才、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的中高級人才、專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀人和置業(yè)顧問等，都是房地產(chǎn)企業(yè)的重要人才。

這些人才的重要性在不同的企業(yè)里，以及針對不同的項目，又有所差異。比如對于致力于長久發(fā)展的企業(yè)來說，為了保證企業(yè)形象和產(chǎn)品線風格，對于規(guī)劃設(shè)計工作十分重視，因此在這樣的企業(yè)里，對于高級規(guī)劃設(shè)計人才的需求就比較大。比如，中國房產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)萬科，盡管在各地有眾多的項目，但是對于規(guī)劃設(shè)計始終是總部直接管理，不僅是為了保證項目品質(zhì)，而且更重要的是要確保每個產(chǎn)品都符合萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略中針對產(chǎn)品線的要求。再比如，對于產(chǎn)品綜合品質(zhì)比較一般的企業(yè)來說，產(chǎn)品的銷售環(huán)節(jié)對企業(yè)的經(jīng)營就十分重要。因此在這樣的企業(yè)里，對營銷和銷售人員就十分看重。

二、深化財務(wù)管理控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果需要取得土地的使用權(quán)就必須有大量的資金投入。最近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫性的發(fā)展，無論是居住房還是商用房等的價位一直是居高不下，金融危機之所以對中國實體經(jīng)濟進而對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，同房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏財務(wù)風險控制意識是相關(guān)的。有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地的使用權(quán)再投入相應(yīng)的資金、工程項目能夠按期竣工就會產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而沒有從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率上作細致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法將各項成本指標進行合理的測算并且層層落實，進而造成在資金管理上盲目進行運作，疏忽成本控制，從而加大了項目成本的投資，影響了經(jīng)濟效益。應(yīng)該說，缺乏財務(wù)風險控制意識既影響企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會對企業(yè)產(chǎn)生損失性的影響。

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力，必須賦予其按照企業(yè)預(yù)算管理目標及企業(yè)內(nèi)部各級職能部門性質(zhì)和實際為基礎(chǔ)的績效基準。例如，為了建立符合低成本戰(zhàn)略的績效評價體系，企業(yè)就應(yīng)該把績效評價指標主要放在成本費用的核算上。把運營、學習與成長也引入績效考核體系，從而保證企業(yè)財務(wù)管理良性發(fā)展。

三、今后的發(fā)展思路

面對當前越來越嚴格的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，撲朔迷離的國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢，對房地產(chǎn)企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)更是機遇。在嚴峻的宏觀背景下，必將迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快進入戰(zhàn)略調(diào)整期，在優(yōu)勝劣汰法則的指引下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。誰最早能找到企業(yè)正確的戰(zhàn)略目標，完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，誰就將成為行業(yè)的幸存者與勝利者。

企業(yè)的經(jīng)營理念是企業(yè)戰(zhàn)略的重要內(nèi)容之一，它與企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境有著緊密的聯(lián)系，對企業(yè)的經(jīng)營管理內(nèi)容、核心能力、贏利模式等方面的轉(zhuǎn)變有著重要的影響。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，以及企業(yè)間競爭的加劇，以往的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念已顯得較為單一；隨著政府對土地供給、資金借貸、房地產(chǎn)商品銷售等方面的調(diào)控，購房者由積極購買向觀望態(tài)度的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致企業(yè)資金難以及時回收，企業(yè)資金鏈運營壓力加大等。因此在新的經(jīng)營環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對其經(jīng)營理念進行重新調(diào)整。

在新形勢下，由于房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資金與核心競爭能力等對傳統(tǒng)的贏利模式進行創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，還必須在產(chǎn)品方面做文章、下工夫，要有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)以及項目開發(fā)，必須做到“人無我有，人有我新”，才能立于不敗之地。

參考文獻:

1.尹報峰.新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型.當代經(jīng)濟管理，2009（1）

2.陳侃如.房地產(chǎn)經(jīng)營管理的實踐與探索.經(jīng)管空間，2010（7）

3.劉超.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的探析.現(xiàn)代商業(yè)

第2篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過程中對市場進行適應(yīng)，對企業(yè)擁有的資源進行配置，對企業(yè)核心競爭能力進行提高，實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營目標。對于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營管理過程中都要先對企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進行精確的預(yù)測，同時，對行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進行分析，對產(chǎn)品市場進行預(yù)測，分析產(chǎn)品市場的走向、發(fā)展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業(yè)未來的發(fā)展以及市場的發(fā)展進行準確的預(yù)測，能夠?qū)ξ磥硎袌鲆约爱a(chǎn)品的發(fā)展趨勢進行把握，對企業(yè)未來發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略方面才能有更加堅實的基礎(chǔ)。因此，文章對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

2利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時期，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時期，出現(xiàn)了很多的問題，針對出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，利率的變動會給房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

2.1對開發(fā)商的影響

利率變動對經(jīng)濟發(fā)展的各個方面都會產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導(dǎo)致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經(jīng)營管理過程中面臨的市場風險會出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對于市場中存在的買方也會產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會出現(xiàn)持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會受到影響。

2.2對房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)不斷下降的問題，會導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預(yù)期的利率會出現(xiàn)進一步上調(diào)的情況，消費者對下個預(yù)期的市場價格會出現(xiàn)下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費者在消費方面會受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國的土地市場變化也會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價格也會出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導(dǎo)致整個行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問題出現(xiàn)，同時，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無法實施。經(jīng)濟在發(fā)展過程中，國際資本流動也會對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對多種管理措施進行應(yīng)用非常必要。

3結(jié)束語

第3篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

資本經(jīng)營，必然要引入財務(wù)預(yù)算管理機制。

關(guān)鍵字：財務(wù)；預(yù)算；房地產(chǎn)

Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate

中圖分類號：F812.3 文獻標識碼： A 文章編號：

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)存在的目的是追求利潤，而企業(yè)財務(wù)管理的目標是資本利潤最大化。要使資本真正能夠?qū)崿F(xiàn)利潤最大化的功能，就必須建立和完善資本經(jīng)營機制，促使企業(yè)按照資本經(jīng)營機制的內(nèi)在要求進行運作，廣泛有效地進行資本經(jīng)營。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點是投入資金多，建設(shè)周期長，投資風險大，所以在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策，這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財務(wù)預(yù)算管理。實行財務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本經(jīng)營機制運行的必然需要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進行資本經(jīng)營，必然要引入財務(wù)預(yù)算管理機制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的必要性

預(yù)算與預(yù)測密切相關(guān)。預(yù)算建立在科學的經(jīng)營預(yù)測與決策基礎(chǔ)上，利用實物與價值等不同形態(tài)來反映相關(guān)企業(yè)在未來特定時期內(nèi)的財務(wù)的成果及生產(chǎn)經(jīng)營的一系列規(guī)劃和計劃。而預(yù)測是對未來不可知因素、變量以及結(jié)果的不確定性建立在科學基礎(chǔ)上的主觀判斷。預(yù)測為基礎(chǔ)，而預(yù)算則是針對預(yù)測結(jié)果而相應(yīng)提出的對策性方案。所以，可以說預(yù)算是根據(jù)預(yù)測結(jié)果采用的一系列預(yù)先的補救措施及防御。市場競爭越激烈，市場經(jīng)濟越發(fā)達，市場的風險度越高，就越發(fā)不能忽視預(yù)算以及預(yù)算管理。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，而其最大的風險來自于自身的資金管理。目前有相當多的房地產(chǎn)企業(yè)都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的顯著特點是建設(shè)周期特別長，投入資金特別多，投資風險非常大，因此就必須在項目的初步規(guī)劃階段，對具體每一個開發(fā)項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經(jīng)濟效益評價，這就是財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施財務(wù)預(yù)算管理中存在的問題

（一）對全面預(yù)算管理的認識不足

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行預(yù)算管理時，重點考慮怎樣降低成本費用，預(yù)算的考核也直接與費用的節(jié)約或超支掛鉤，注重預(yù)算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏價值管理和系統(tǒng)管理觀念。企業(yè)負責人往往在財務(wù)管理時，忽視了對其他部門的管理，將預(yù)算和計劃相混淆，使其成為財務(wù)報表。其他部門很少直接參與預(yù)算編制工作，往往只是對財務(wù)部門提交的具體結(jié)果進行確認，這樣的預(yù)算往往缺乏可操作性。

（二）預(yù)算管理機制不健全

有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預(yù)算，但沒有建立相應(yīng)組織機構(gòu)，沒有具體和權(quán)威的機構(gòu)對預(yù)算管理進行協(xié)調(diào)和監(jiān)督。把全面預(yù)算管理交給財務(wù)部門，而沒有健全企業(yè)的預(yù)算管理機制。法人治理機構(gòu)的不完善，對財務(wù)預(yù)算管理的認識不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理機制不健全。

（三）預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動相脫節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往缺少客觀性，很多企業(yè)通過對以往的經(jīng)營情況和上一年度指標值來決定下一年度預(yù)算指標值，沒有認真地對企業(yè)下一年度的生產(chǎn)經(jīng)營狀況進行分析，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部環(huán)境、發(fā)展速度、業(yè)務(wù)范圍等因素變化比較大時，這種預(yù)算指標就會缺乏客觀性。

（四）缺乏預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標的下達、預(yù)算的編制和匯總上，而不注重對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督重視不夠，企業(yè)的管理制度跟不上企業(yè)的經(jīng)營活動。沒有建立有效的預(yù)算反饋機制，企業(yè)的預(yù)算管理和會計核算系統(tǒng)沒有密切配合。

（五）預(yù)算管理執(zhí)行中缺乏有效的考核和激勵機制

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核和激勵機制落實不到位的問題，成為影響企業(yè)預(yù)算管理目標無法實現(xiàn)的主要問題。在預(yù)算執(zhí)行中，沒有簽訂預(yù)算指標經(jīng)濟責任合同，也沒有建立預(yù)算獎懲制度，考核方常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進行，或考核結(jié)果缺乏激勵機制，沒有建立配套的預(yù)算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容及舉措

1、編制資金預(yù)算

企業(yè)資金預(yù)算管理中的關(guān)鍵點于一個企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)進度與開發(fā)項目數(shù)量的精確銜接和匹配。企業(yè)應(yīng)通過形式各異的資金預(yù)算形式，平衡統(tǒng)籌開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流，以能夠更好地合理調(diào)配、使用資金。

在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)中，項目拓展部門應(yīng)積極組織研發(fā)、財務(wù)、策劃、工程等部門，測算開發(fā)項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎(chǔ)上編制《項目啟動資金預(yù)算》及《項目投資匡算》，從而根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

企業(yè)制定項目開發(fā)計劃后，應(yīng)立即組織測算開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量，隨之根據(jù)該測算編制《項目資金流量預(yù)算》。一個項目開發(fā)計劃以及項目投資匡算是該項目資金流量預(yù)算編制的基礎(chǔ)性資料。項目資金流量預(yù)算能夠完整地反映項目在周期內(nèi)各關(guān)鍵節(jié)點的現(xiàn)金流情況，從而幫助企業(yè)對現(xiàn)金流能否實現(xiàn)平衡統(tǒng)籌進行提前預(yù)判。與此同時，通過編制該預(yù)算，可以調(diào)整企業(yè)項目開發(fā)計劃和項目投資匡算，為其提供決策依據(jù)?！俄椖抠Y金流量預(yù)算》應(yīng)該按季度反映，也可按月反映。如果按照月度來反映，對企業(yè)基礎(chǔ)資料的要求程度很細，也考驗一個企業(yè)的計劃管理水平，否則預(yù)算的準確度會大大降低。

對于同時進行多項目運作的企業(yè)來說，在短期內(nèi)公司的資金能否在各公司和開發(fā)項目之間進行統(tǒng)籌，需借助于編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來達到平衡。所以，對公司整體的資金執(zhí)行編制短期預(yù)算，既可以解決項目資金流量預(yù)算和長期預(yù)算準確度不高的問題，又可以幫助公司短期資金收付，它在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算中，應(yīng)該受到高度重視。

2、執(zhí)行與控制資金預(yù)算

編制完成資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算后，各部門在進行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實施的依據(jù)。財務(wù)部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應(yīng)該依據(jù)資金預(yù)算，審核該筆款項支付是否在資金預(yù)算范圍內(nèi)。如是，應(yīng)該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預(yù)算的金額款項，都應(yīng)先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應(yīng)該作為預(yù)算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

3、分析調(diào)整預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立健全資金預(yù)算執(zhí)行情況動態(tài)反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預(yù)算執(zhí)行情況進行分析與調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算與執(zhí)行過程中出現(xiàn)的差異，分析原因并調(diào)整后續(xù)資金預(yù)算，為下一步預(yù)算控制提供準確的基礎(chǔ)性的信息。

四、關(guān)于全面落實并完善財務(wù)預(yù)算管理的幾點建議

1、細致分解各項指標，科學確定財務(wù)預(yù)算管理的責任

通過預(yù)算管理，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理，將企業(yè)所有的經(jīng)濟活動都納入到預(yù)算管理的環(huán)節(jié)中，通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎懲制度，使各個部門方向明確、責權(quán)利清晰。同時通過建立嚴密的預(yù)算管理組織機構(gòu)，強化對各部門預(yù)算執(zhí)行過程和結(jié)果的監(jiān)督、控制、管理和考評。避免由于內(nèi)部管理不善、控制薄弱而造成的經(jīng)濟損失。

2、強化資金集中管理 ，通過預(yù)算加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理，有效地防范財務(wù)風險

企業(yè)財務(wù)管理的核心是資金，資金是企業(yè)的血液。在進行財務(wù)預(yù)算時，應(yīng)處理好資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的盈利性與流動性的關(guān)系、成本與風險的關(guān)系，合理地規(guī)劃與控制企業(yè)的現(xiàn)金流量，回避由于喪失償債能力而導(dǎo)致經(jīng)營失敗。

第4篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

關(guān)鍵詞:勝任力模型;房地產(chǎn)經(jīng)營管理;培養(yǎng)模式

為適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展對中、高層人才的需求,目前已有100多所高校開設(shè)了房地產(chǎn)專業(yè)的高等教育。但由于我國房地產(chǎn)高等教育起步晚,辦學經(jīng)驗不足,缺乏相應(yīng)的人才培養(yǎng)機制,學術(shù)理論研究滯后等原因,使房地產(chǎn)專業(yè)人才的能力和素質(zhì)要求存在認識上的問題。要讓房地產(chǎn)專業(yè)學生的素質(zhì)結(jié)構(gòu)符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求,有必要對房地產(chǎn)人才培養(yǎng)模式問題進行深入的研究。

一、目前房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)培養(yǎng)目標存在的困惑

1989年我國高等學校開始設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè),1998年國家進行學科專業(yè)調(diào)整,將房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)歸屬在管理科學與工程一級學科下,改稱工程管理專業(yè)。各高校按照教育部的要求,于1999年開始對房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的歸屬進行了調(diào)整,部分高校將該專業(yè)并入工程管理專業(yè),也有部分院校將其并入工商管理專業(yè)。目前根據(jù)教育部新的專業(yè)設(shè)置目錄,房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)作為經(jīng)教育部批準設(shè)置的目錄,重新開始招生。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一個綜合性非常強,兼具工程、管理、經(jīng)濟和法律等多學科知識的復(fù)雜性專業(yè),不少院校對該專業(yè)人才的培養(yǎng)模式問題感到不好把握。在不同院校,由于各自的學科基礎(chǔ)、師資情況不同,所制定的辦學目標呈兩種不同傾向:一種傾向偏重技術(shù)的培養(yǎng),在培養(yǎng)過程中,加大對工程制圖、結(jié)構(gòu)力學等土木工程技術(shù)知識的講授,此類院校多為土木工程辦學實力雄厚的院校;另一種傾向則偏重經(jīng)濟管理知識的講授,此類院校多為財經(jīng)管理類院校。如此一來,房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)培養(yǎng)目標是滿足市場需要為主,還是以自身資源優(yōu)勢為主,存在著困惑。

二、如何確定房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)的培養(yǎng)目標

要解決培養(yǎng)目標的困惑,必須厘清幾個重要問題:對于房地產(chǎn)專業(yè)而言,什么是“從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的基本素質(zhì)”,什么是“從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的核心能力”,設(shè)定培養(yǎng)目標必須從滿足從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作基本素質(zhì)和核心能力入手。

如何確定一個行業(yè)的工作基本素質(zhì)和核心能力呢?勝任力模型經(jīng)過多年的研究和完善,定義出在某一工作崗位上做出優(yōu)異表現(xiàn)所必需的行為和個人特質(zhì),已經(jīng)得到普遍的認同。

勝任力概念一般是針對特定的工作情景而言的,因此,也可以稱為是職業(yè)勝任力。通常,職業(yè)勝任力被定義為工作績優(yōu)者所具備的知識、技能、能力和特質(zhì)等,勝任力是指在特定工作環(huán)境中員工的價值觀、動機、個性、技能和知識等關(guān)鍵特征。把職業(yè)勝任力定義為“個體的潛在特征,可能是動機、特質(zhì)、技能、自我形象或社會角色的方面,或者個體所運用的知識體”。他認為,這些潛在特征可能是無意識的,個體不能清晰地描述它們。因而,發(fā)現(xiàn)勝任力的方法是讓個體描述什么在工作中使他們獲得了成功。把勝任力作為人的潛在特征,也就是說要考察員工是什么樣的人,而不僅僅是他們做了什么。另外,并不是對任何一種潛在特性都加以關(guān)注,而是只關(guān)注那些與績優(yōu)(被定義為結(jié)果/產(chǎn)出)具有因果聯(lián)系的潛在特性。

房地產(chǎn)專業(yè)的職業(yè)特征綜合、交叉性十分明顯,面對各院校培養(yǎng)“學科單一傾向”的模式與現(xiàn)實房地產(chǎn)行業(yè)用人需求的“錯位”現(xiàn)實,必須轉(zhuǎn)變和更新觀念,即,培養(yǎng)的人才應(yīng)以適合房地產(chǎn)企業(yè)需要為目標,從直接適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的需求進行勝任型教育。

三、勝任型房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教學模式

1.教學模式發(fā)展思路

勝任力有多種定義,但是人們普遍認為,勝任能力是影響人們大部分工作的相關(guān)知識、技能、態(tài)度和性格特點的總和。它與工作績效緊密相連,并可用一些被廣泛接受的標準進行測量,其中,除性格特點外,大都可以通過培訓(xùn)與發(fā)展得以改善和提高。勝任力模型則是描述在組織中一個優(yōu)秀員工所需的知識、技能、態(tài)度和性格特點的特殊組合。這些組合中的要素可以被歸結(jié)為四個層級。如下圖所示。

圖形最上端的為“績效行為”,是個體在具體職位上的工作績效表現(xiàn)?！翱冃袨椤毕旅娴娜齻€層級共同決定了個體在工作中的績效行為。下面的三個層級是遞進關(guān)系,層級越低的因素在決定個體行為表現(xiàn)上起著更穩(wěn)定的作用。在具體適用中,還需要考慮勝任力模型的幾個特征向量。首先,具有行業(yè)特色。它反映的是某類行業(yè)內(nèi)對人員的整體素質(zhì)要求,包括知識和技能的范圍,對所服務(wù)客戶的認識程度等。其次,具有企業(yè)特色。它反映的是單個企業(yè)對特定人員的要求,并且細化到行為方式的程度,即使是處于同一行業(yè)的兩個企業(yè),由于企業(yè)文化、經(jīng)營目標、經(jīng)營策略的差異,縱然企業(yè)在人員要求的能力條目上完全相同,也很少有兩個企業(yè)的能力素質(zhì)的行為方式要求是完全一致的。最后,具有階段性。勝任力模型的行為模式由于與企業(yè)經(jīng)營相聯(lián)系,因而具有階段性。在企業(yè)的特定時期內(nèi),某項勝任能力甚至是某一組能力是至關(guān)重要的,而在另一個階段,由于企業(yè)的經(jīng)營目標或經(jīng)營策略發(fā)生變化,能力模型素質(zhì)就會定期隨之更新和改變。

根據(jù)上述模型特征,勝任型房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)教學模式發(fā)展思路可以概括為,以管理―工程型模式對經(jīng)濟管理類知識和土木工程類知識的教育并重,在課程設(shè)置上并不偏重某一類課程,其人才體現(xiàn)為具有一定的經(jīng)濟管理知識和土木工程知識,具備較強的實際動手能力和組織協(xié)調(diào)能力。以模塊化構(gòu)建課程體系層次,具體可以構(gòu)建職業(yè)技能、職能績效行為、心智培養(yǎng)三大模塊。

2.勝任型教育模式的構(gòu)建

(1)房地產(chǎn)行業(yè)技能模塊

此模塊以準職業(yè)崗位為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)開發(fā)過程為主線,具體內(nèi)容包括:①房地產(chǎn)開發(fā)前期準備內(nèi)容學習。在該流程中,對房地產(chǎn)開發(fā)有一個輪廓性的了解,同時,應(yīng)儲備房地產(chǎn)開發(fā)前期所要求的知識技能,例如,如何進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析,房地產(chǎn)項目報建等知識。②房地產(chǎn)開發(fā)過程學習,是承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在該流程中,知識儲備和實踐能力培養(yǎng)具有同等重要的地位,即,工學都不可偏廢。核心課程為建筑基礎(chǔ)知識、工程建設(shè)監(jiān)理、房地產(chǎn)策劃等。③房地產(chǎn)銷售過程,主要進行房地產(chǎn)售賣和物業(yè)管理方面的課程和實踐。比如,學習房地產(chǎn)營銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀等核心課程。

(2)房地產(chǎn)行業(yè)職能績效行為

此模塊包括一般工商管理教學內(nèi)容,即,一般企業(yè)都涉及到的生產(chǎn)系統(tǒng)、市場營銷系統(tǒng)、質(zhì)量管理系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)、計劃財務(wù)系統(tǒng)、工程總務(wù)系統(tǒng)等,主要可以分為對生產(chǎn)過程的管理和各職能部門管理流程的管理?！皠偃涡汀苯虒W體系的這種劃分不是過去的分部門運作流程的描述,也不是按管理的五職能來分類敘述。實際上,在每一個服務(wù)環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)部門和管理層級上,都存在相似的管理流程并執(zhí)行所有的管理職能。

(3)房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員的心智培養(yǎng)

此模塊也稱為軟課程,主要是培養(yǎng)學生基本的人文素質(zhì)與溝通能力,培養(yǎng)一個房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員應(yīng)有的心智模式。此類課程包括中國傳統(tǒng)文化精要、公務(wù)寫作、演講與口才、管理溝通、領(lǐng)導(dǎo)力開發(fā)、職業(yè)規(guī)劃、組織行為、商業(yè)倫理和法律等課程。

參考文獻:

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[2] 肖艷,母小曼.工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程的設(shè)置與實踐[J].重慶工商大學學報(社會科學版),2003,20(2):144-146.

第5篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

（宿遷學院，江蘇 宿遷 223800）

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過程等經(jīng)濟活動的有機統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費等活動。本文就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點談一些看法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；特點

作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學院，副教授。

0前言

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟效益，增強風險抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項目策劃、建設(shè)方面的知識，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分。

1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義

1.1房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進行規(guī)劃、設(shè)計和管理活動的整個過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產(chǎn)和生活空間，促進城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮(zhèn)化的先行作用。

1.2房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，通過研究房地產(chǎn)市場需求、進行市場預(yù)測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動，其目標是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進行轉(zhuǎn)移、運營、管理等一系列經(jīng)濟活動。

2房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系

2.1相互獨立、側(cè)重點不同

房地產(chǎn)開發(fā)是對土地及建筑物進行投資、建設(shè)、管理的過程，是投資、建設(shè)行為，強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營是通過開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟利益的過程，強調(diào)的是投資的盈利。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)

一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對象，經(jīng)營活動也就無從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對市場分析不夠準確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達到預(yù)定的經(jīng)營壽命，也會影響房地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，適應(yīng)市場需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營成功的基本前提。

2.3房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)的核心

房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營來體現(xiàn)其價值，從而實現(xiàn)投資效益。從這個意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營進行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營價值，從市場調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標和建設(shè)過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個階段工作要從經(jīng)營這個核心目標出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營真正融為一體。

3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點

3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大

這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價值量大，不可能一次性實現(xiàn)全部價值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實現(xiàn)其價值。房地產(chǎn)價值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價值實現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產(chǎn)價格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險大

這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個開發(fā)項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔的風險也大。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個環(huán)節(jié)都影響著整個開發(fā)經(jīng)營活動的正常運轉(zhuǎn)，無形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的風險。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟、消費心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營具有更大的風險性。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強

房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國計民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟軌道，除了強調(diào)運用市場機制指導(dǎo)房地產(chǎn)運作以外，更要強調(diào)政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。

4結(jié)語

房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效果具有重要意義。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營要求的專業(yè)性也很強，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的良性循環(huán)。

參考文獻

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第6篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

關(guān)鍵詞：高職；房地產(chǎn)經(jīng)營與估價；實踐教學體系

中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）15-0234-02

高職人才培養(yǎng)質(zhì)量很大程度上取決于專業(yè)實踐教學成效，高職人才培養(yǎng)的目標是培養(yǎng)符合生產(chǎn)、建設(shè)、管理和服務(wù)第一線需要的高等技術(shù)應(yīng)用型專門人才。目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，近十年來一直保持著快速發(fā)展和增長的勢頭，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)對從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價和房地產(chǎn)管理等專業(yè)技能型人才的需求也在不斷加大，如何培養(yǎng)一大批快速適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求的應(yīng)用型專業(yè)技能人才，如何構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐性教學體系，成為該專業(yè)迫切需要解決的課題。

一、目前房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐教學中存在的問題

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)是培養(yǎng)適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價行業(yè)第一線需要的，德、智、體、美等方面全面發(fā)展的，從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價工作的高技能專門人才。學生在學習中除了要學習相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)知識和概念之外，還需要在實際的工作環(huán)境中或?qū)嵱?xùn)環(huán)節(jié)中深入進行實戰(zhàn)演練，也就是說實踐教學應(yīng)該成為該專業(yè)重要的組成部分，它是提高學生專業(yè)技能的關(guān)鍵因素。目前房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)在實踐教學上存在以下問題：

1.實踐課堂教授的技能與行業(yè)企業(yè)實際工作需要存在著一定的差距。在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐教學中缺乏行之有效的實踐教學手段和良好的實訓(xùn)設(shè)施設(shè)備和仿真的實訓(xùn)職業(yè)氛圍，使得學生對行業(yè)企業(yè)的認識不夠全面，所掌握的實踐技能與行業(yè)企業(yè)需求存在著一定差距。在實踐教學中往往只注重學生對專業(yè)技能的學習，而忽略了行業(yè)企業(yè)對學生在口才、禮儀、職業(yè)道德等素質(zhì)教育方面的需求。

2.實訓(xùn)實習條件不佳。房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實訓(xùn)實習條件不佳通常表現(xiàn)在由于投資的不足和學校重視程度的不夠，造成校內(nèi)實訓(xùn)設(shè)施比較匱乏的局面，同時由于應(yīng)有的各項實訓(xùn)硬件設(shè)施建設(shè)也比較落后，使得學生在學習中無法接觸到模擬真實的實訓(xùn)實習環(huán)境；另一方面，學校對校外實訓(xùn)實習基地開發(fā)力度不大，造成實訓(xùn)實習基地數(shù)量不足，在實踐教學中沒有體現(xiàn)出工學結(jié)合的教學特點，發(fā)揮院校與行業(yè)企業(yè)合作交流的教學平臺優(yōu)勢。

3.“雙師型”教師比例低。教師自身是否具有較強實踐實戰(zhàn)能力將決定著他們在實踐教學中的質(zhì)量，因此在實踐教學中教師是否具有“雙師”素質(zhì)是非常關(guān)鍵的因素。由于大部分青年教師缺乏行業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗和扎實的專業(yè)操作技能，所以不能很好地勝任實踐教學任務(wù)。此外，在房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)建設(shè)中對兼職教師隊伍建設(shè)的力度也不夠。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐教學體系

1.構(gòu)建以崗位職業(yè)能力為本，以就業(yè)為導(dǎo)向的實踐教學課程體系。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)職業(yè)崗位技能要求，在原有教學計劃的基礎(chǔ)上，增加實踐教學課時，使理論性教學與實踐性教學課時比例更加合理；以就業(yè)為導(dǎo)向，開展房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)職業(yè)崗位相關(guān)的房地產(chǎn)咨詢師、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等多種職業(yè)資格證書培訓(xùn)，培養(yǎng)適應(yīng)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)需要的各類專門人才。

2.建立校內(nèi)校外實訓(xùn)實習基地，加強校企合作。首先加強校內(nèi)硬件設(shè)施建設(shè)，根據(jù)實踐教學需要，建立校內(nèi)功能齊全的各類實訓(xùn)場所，健全實踐教學管理制度；其次積極開拓校外實習實訓(xùn)基地，加大校企間的合作與交流。校企合作是一種培養(yǎng)學生全面素質(zhì)、綜合能力和就業(yè)競爭力為重點，利用學校、企業(yè)等不同的教育環(huán)境和教育資源，采用課堂教學與學生參加實際工作相結(jié)合的方式，培養(yǎng)適合用人單位需用的應(yīng)用型人才的培養(yǎng)模式。校企合作過程中，學校和企業(yè)雙方皆可獲益，只有做到“雙贏”，工學結(jié)合才會有可持續(xù)發(fā)展的動力。學校將從企業(yè)最需要、最感興趣的方面入手，根據(jù)企業(yè)的實際需要，為企業(yè)定向培養(yǎng)人才、培養(yǎng)在職職工，與企業(yè)共同搞技術(shù)開發(fā)、方案設(shè)計，共同研討現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。

3.加強實踐教學師資隊伍建設(shè)。努力打造一支雙師隊伍關(guān)系到實踐教學的成效。通過“走出去、請進來”方式，即一方面讓教師進入企業(yè)進行掛職鍛煉，提高實踐教學水平，另一方面邀請行業(yè)企業(yè)技術(shù)專家能手走進課堂，傳授他們豐富的實踐工作經(jīng)驗，從而建立起一種雙向培養(yǎng)雙師教學隊伍的模式，進一步提高師資隊伍的雙師結(jié)構(gòu)。

4.改進實踐教學方法，提高實踐教學質(zhì)量。實踐教學方法是否先進關(guān)系到實踐教學效果。在實踐教學中，為了使學生的實訓(xùn)效果達到“教、學、練”一體化、常態(tài)化、生活化和職業(yè)化，教師在實踐教學中應(yīng)該充分運用諸如案例分析法、房地產(chǎn)市場調(diào)研法、房地產(chǎn)項目方案設(shè)計法、情景模擬仿真法等各種教學方法和教學手段。

三、小結(jié)

目前，雖然高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐教學還存在著諸多問題，但是只要我們堅持探索道路，發(fā)現(xiàn)適合高職教育的發(fā)展道路：構(gòu)建以崗位職業(yè)能力為本，以就業(yè)為導(dǎo)向的實踐教學課程體系，建立校內(nèi)校外實訓(xùn)實習基地，加強校企合作，加強實踐教學師資隊伍建設(shè)，改進實踐教學方法，提高實踐教學質(zhì)量等等措施的實施，必然會讓我們的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)實踐教學越辦越好。

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第7篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風險;防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50―60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實現(xiàn)甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的運行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風險

由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導(dǎo)致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟風險

1.市場供求風險

商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。

2.融資風險

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風險

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風險

針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟適用房和廉租房會大量建設(shè),必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設(shè)計進行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設(shè),后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學習國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進經(jīng)驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展

(三)加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現(xiàn),所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎(chǔ)而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產(chǎn)項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領(lǐng)域,因此需要具備這兩個領(lǐng)域?qū)I(yè)知識及實踐經(jīng)驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌

一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現(xiàn)項目經(jīng)營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應(yīng)下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。

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第8篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算 房地產(chǎn)企業(yè) 對策

近年來，雖然房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的過程中獲得了較大的成就，但是隨著市場經(jīng)濟發(fā)展的形式更加復(fù)雜多樣。為了促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠安全、平穩(wěn)發(fā)展，加強其對發(fā)展過程中的風險的控制，提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展目標，就要建立起適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的全面預(yù)算管理體系，從而完善和優(yōu)化企業(yè)的管理制度與管理流程，加強企業(yè)的控制管理工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的重要性

為了促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，促使企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟效益，就要對企業(yè)進行有效的企業(yè)管理。全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，因為其在促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，將獲得更大的經(jīng)濟利潤作為向?qū)?，?gòu)建企業(yè)運行的預(yù)算、控制、評價等一系列的數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，從而對企業(yè)內(nèi)部的員工、經(jīng)營業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動地進行預(yù)算控制管理，并能進行階段性的績效考核與評價。隨著近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，加強房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算就具有更加重要的意義。

（一）推行全面預(yù)算管理，有效實現(xiàn)短期規(guī)劃與長期規(guī)劃的有機結(jié)合

通過在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用全面預(yù)算管理，用一種更加宏觀與全面的視角來對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略進行檢視，能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)將短期規(guī)劃和長期規(guī)劃結(jié)合起來，將企業(yè)的整體經(jīng)營規(guī)劃戰(zhàn)略同階段性的發(fā)展戰(zhàn)略聯(lián)系起來。通過在房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理，還可以對其內(nèi)部的員工進行科學化、規(guī)范化的績效考核，通過對員工的考核成果評價，對其中發(fā)揮作用的職能部門和員工工作績效水平較高的部門與個人進行獎勵，可以充分體現(xiàn)績效考核評價的客觀性、公正性與合理性。在各個階段預(yù)算結(jié)束后，及時的進行評價與獎懲工作，可以促進員工參與全面預(yù)算工作的積極性，將每次房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理從編制到執(zhí)行再到評價進行記錄與分析，可以為企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟決策，提供良好的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

（二）推行全面預(yù)算管理，加強企業(yè)的控制水平，規(guī)避經(jīng)營風險

同其他的經(jīng)營項目與產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目需要經(jīng)歷漫長的周期，為了能夠獲得更大的經(jīng)濟效益，就要對其開發(fā)過程中的成本、銷售等進行有效的控制。在當今的市場經(jīng)濟發(fā)展中，市場中的房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭比較激烈，存在著很多潛在的風險與危機，通過加強企業(yè)的全面預(yù)算控制，可以制定良好的企業(yè)經(jīng)營活動的風險預(yù)警機制，對市場中潛在的風險進行分析與評估，并在開展經(jīng)營活動的時候能積極制定措施規(guī)避，做好風險防范措施，提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對經(jīng)營風險的能力。

（三）推行全面預(yù)算管理，提高企業(yè)的總體管理質(zhì)量，促進績效不斷提升

因為房地產(chǎn)的全面預(yù)算管理是要應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)的整個經(jīng)營活動中的，對生產(chǎn)、經(jīng)營與管理中的各個環(huán)節(jié)與因素都進行管理與控制，是促進房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升整體管理質(zhì)量和管理水平、促進企業(yè)經(jīng)濟效益不斷提升的有效手段。通過在房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中推行全面預(yù)算管理，可以實現(xiàn)企業(yè)的股東對經(jīng)營者經(jīng)營行為的有效制約，并能對企業(yè)中的各類活動進行積極的干預(yù)，這就可以有效的避免在房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理的過程中，盲目投資、建設(shè)的現(xiàn)象，控制房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理中的潛在風險，從而促進企業(yè)的科學健康發(fā)展。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的完善對策

（一）加強企業(yè)的全面與預(yù)算管理和發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合

在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，將全面預(yù)算管理和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密結(jié)合起來，將全面預(yù)算作為促進企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的基石與策略，促進企業(yè)管理水平不斷提升，從而獲得更大的經(jīng)濟效益和可持續(xù)發(fā)展。通過預(yù)算管理可以將企業(yè)的計劃、策略與管理，用更加數(shù)字化的形式呈現(xiàn)出來，對落實企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有著積極的意義。企業(yè)在進行管理的過程中，將企業(yè)的財務(wù)信息和非財務(wù)信息結(jié)合起來，并利用現(xiàn)代管理中先進的全面預(yù)算編制方法，對企業(yè)的戰(zhàn)略方針進行設(shè)計與實踐，從而構(gòu)建科學、合理的全面預(yù)算管理體系。為了保證預(yù)算編制的合理性，在進行編制前，相關(guān)的工作人員要到市場中進行調(diào)查與調(diào)研，對企業(yè)的未來發(fā)展方向與發(fā)展目標進行明確，并能結(jié)合企業(yè)的實際發(fā)展情況，對全面預(yù)算的具體內(nèi)容進行編制，一方面可以和企業(yè)的發(fā)展緊密結(jié)合起來，另一方面也能避免全面預(yù)算中的盲目性和不合理性，確保該全面預(yù)算計劃可以在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中踐行。

（二）加強企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行的剛性

房地產(chǎn)企業(yè)只有在其管理中切實實現(xiàn)全面預(yù)算，才能對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中的各個環(huán)節(jié)與因素進行有效的監(jiān)督與控制，從而促進經(jīng)濟效益的不斷提高，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的目標。因此，就需要企業(yè)加強企業(yè)全面預(yù)算執(zhí)行的剛性。首先，企業(yè)要不斷完善全面預(yù)算的執(zhí)行環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合當今市場中的發(fā)展機遇和先進的全面預(yù)算管理經(jīng)驗，建立起符合企業(yè)發(fā)展的管理制度，使全面預(yù)算在該環(huán)境中執(zhí)行下去。同時，還要建立良好的企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督、控制管理體系，要保證企業(yè)的全面預(yù)算編制的相關(guān)工作人員能夠科學、合理、公正的設(shè)計全面預(yù)算編制的具體內(nèi)容=。其次，要保證預(yù)算執(zhí)行的剛性，可以制定一些保證措施。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算在通過審批后就要在其工作中體現(xiàn)出來，要成為某一階段企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的具有指導(dǎo)性的“規(guī)章制度”，要求企業(yè)的員工能夠嚴格遵守全面預(yù)算的內(nèi)容并將其執(zhí)行。最后，為了保證預(yù)算的和理性與科學性，還要使企業(yè)的全面預(yù)算保持動態(tài)化，針對市場中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況的變化，及時進行調(diào)整。但是需要將企業(yè)的預(yù)算調(diào)整權(quán)集中在企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和本部。房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門可以根據(jù)預(yù)算的執(zhí)行情況和市場變化情況，提出改進的建議，但是不能擅自對全面預(yù)算的內(nèi)容進行調(diào)整。通過恰當?shù)恼{(diào)整，可以使企業(yè)的全面預(yù)算適應(yīng)企業(yè)的外部變化條件。但是，進行調(diào)整是建立在堅定執(zhí)行企業(yè)的全面預(yù)算過程中市場出現(xiàn)變化的情況下，在通常情況中要始終堅持執(zhí)行企業(yè)的全面預(yù)算內(nèi)容不得改變。

（三）加強企業(yè)的預(yù)算的監(jiān)管考核力度

因為房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理中涉及到的管理層次多，且項目比較分散，在全面預(yù)算編制和執(zhí)行的過程中就存在一定的困難。為了加強企業(yè)全面預(yù)算的約束力與執(zhí)行力，就要加強企業(yè)全面預(yù)算的監(jiān)督考核力度，并建立完善的獎懲制度，及時對員工的績效評價進行獎懲，從而促進全面預(yù)算工作的有序展開。

首先，要求企業(yè)能夠根據(jù)行業(yè)規(guī)定與企業(yè)的實際發(fā)展情況，確定企業(yè)的考核指標，保證指標的合理性。例如，對于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售部門員工就要對其銷售收入及回款率完成情況進行考核；對工程部門的考核就是看其是否能夠?qū)Τ杀绢A(yù)算進行合理的控制，工程項目的建設(shè)工作是否能夠按照全面預(yù)算的編制進行。房地產(chǎn)企業(yè)在制定績效考核標準的時候，還要根據(jù)各個部門責任歸屬的不同，來核定不同的考核標準，避免出現(xiàn)考核次優(yōu)化的現(xiàn)象，削弱績效考核的作用。其次，在對考核評價標準踐行到實踐的過程中，要注意將靜態(tài)的考核指標和實際經(jīng)營活動中的非財務(wù)業(yè)績考評指標結(jié)合起來。例如，將員工的工作行為的規(guī)范性，是否能夠進行創(chuàng)新等內(nèi)容綜合考慮進去。最后，在進行績效考核評價時，如果出現(xiàn)預(yù)算超支和預(yù)算結(jié)余的現(xiàn)象，不能只根據(jù)超支和結(jié)余情況進行評價，還要結(jié)合市場實際情況來進行分析，然后再進行考核與評價。這一過程中，要充分調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)各個部門的工作和落實全面預(yù)算的積極性，從而使績效考核結(jié)果與預(yù)算目標保持一致，進而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

三、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用全面預(yù)算這一管理方法，是推進企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展和科學化管理的有效途徑。在房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)全面預(yù)算管理具有重大意義，不僅可以使企業(yè)的短期規(guī)劃和長期規(guī)劃有機結(jié)合，還能加強企業(yè)的控制管理，規(guī)避企業(yè)在發(fā)展中的潛在風險，從而提高企業(yè)的整體管理質(zhì)量，有效的提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。但是，在實踐的過程中，還存在全面績效考核不能完全符合房地產(chǎn)企業(yè)等問題，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠根據(jù)企業(yè)的實際情況、市場情況、行業(yè)發(fā)展情況制定積極的對策，從而為企業(yè)經(jīng)營管理提供更加全面和準確的財務(wù)數(shù)據(jù)，促使企業(yè)更好的實現(xiàn)其經(jīng)營管理和發(fā)展的目標。

參考文獻：

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[2]趙荻.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在問題及對策思考[J].中國市場，2011

第9篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理范文

摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計算的概念，并且對其進行延伸分析這些概念的內(nèi)涵。然后，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的基本程序進行闡述，主要分為投資決策階段、前期準備階段、建設(shè)階段、租售階段和物業(yè)管理階段，通過對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的分析，得出如何更好的維護房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營 管理計算

一、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的內(nèi)涵

1、房地產(chǎn)開發(fā)

開發(fā)一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產(chǎn)、娛樂等多方面的需要。由此可見開發(fā)具有生產(chǎn)活動的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)的目地是為了給人類提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質(zhì)環(huán)境的一種活動，在開發(fā)過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)跨越了兩個領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發(fā)，開發(fā)好后的土地上建造各類規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細分的話，房地產(chǎn)開發(fā)有可以分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)，這些開發(fā)活動都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程，土地開發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設(shè)的土地。

房地產(chǎn)開發(fā)實際上是開發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過程，房地產(chǎn)的開發(fā)活動可以細分為六個環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒有設(shè)想的提出，沒有開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒有房產(chǎn)開發(fā)的存在。第二、對設(shè)想的可行性分析，開發(fā)企業(yè)通常都將這一任務(wù)交給專業(yè)的咨詢公司來完成。第三、細節(jié)設(shè)計，開發(fā)企業(yè)一般不承擔設(shè)計的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發(fā)企業(yè)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發(fā)公司自行銷售，也可外包給專業(yè)的銷售公司。第六、將建筑物交由專業(yè)的物業(yè)公司進行管理。

我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因為在房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專業(yè)公司，在這一過程中，各個專業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開發(fā)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。

第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過銷售才能實現(xiàn)它的價值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷售就是現(xiàn)場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買者的交易方式。其二訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。

第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過多次交換，房產(chǎn)價值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經(jīng)營只有出租這一形式，國家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋出租在當下我國是房產(chǎn)經(jīng)營的重大市場，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。

3、房地產(chǎn)的管理計算

房地產(chǎn)管理計算是房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進行科學化和經(jīng)濟化的優(yōu)化控制與整合。其實房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計算，或者說房地產(chǎn)的管理計算貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風險最小化。在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營過程中，巨大的利潤與風險是結(jié)伴而來的，在開發(fā)與經(jīng)營過程中，主要有以下風險：投標風險，即企業(yè)在投標過程中向業(yè)主做出的讓利風險和資金運作風險；市場風險，主要是指承包項目后，外部市場發(fā)生的不可預(yù)期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風險，即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的意外風險；壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。

以上風險都需要房產(chǎn)企業(yè)進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競爭能力。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的基本程序

1、投資決策階段

這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調(diào)研、可行性研究、成本管理計算和方案設(shè)計等內(nèi)容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經(jīng)過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優(yōu)的機會。

2、前期工作階段

這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發(fā)經(jīng)營。在這一階段還要對房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時間價值及計算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果進行計算。

3、建設(shè)階段

這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發(fā)企業(yè)一般不承擔設(shè)計的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍圖。開發(fā)企業(yè)接下來要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工

4、租售階段

也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷房地產(chǎn)或者是由委托的公司代銷，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計算，計算的內(nèi)容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，物業(yè)經(jīng)營主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業(yè)管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進行記錄。物業(yè)服務(wù)是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務(wù)。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發(fā)經(jīng)營過程中具有資金密集型和較高的風險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發(fā)經(jīng)營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風險、政策風險及資金風險，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。

參考文獻：

[1] 楊雨霞.淺談房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)開發(fā)[J].商情，2012年42期。