房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法　改革

【中圖分類(lèi)號(hào)】G　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】0450-9889（2012）09C-0054-02

隨著我國(guó)的城市化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而與之密切相關(guān)的房地產(chǎn)策劃行業(yè)也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，并且已經(jīng)形成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)策劃在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用越來(lái)越大。而社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)策劃人才的要求也越來(lái)越高，面對(duì)越來(lái)越高的人才要求，如何提高學(xué)生的實(shí)際操作能力以提高其就業(yè)率及競(jìng)爭(zhēng)能力尤顯重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是我校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)（房地產(chǎn)策劃方向）的重要的專(zhuān)業(yè)課程之一，也是培養(yǎng)房地產(chǎn)策劃人才綜合能力的重要課程。該課程的教學(xué)目的就是通過(guò)本課程的教學(xué)使學(xué)生熟悉房地產(chǎn)策劃的基本理論，較好把握房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)廣告策劃、房地產(chǎn)金融策劃、物業(yè)管理策劃等基本技能，是對(duì)學(xué)生的實(shí)踐操作能力要求較高的一門(mén)課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式是以教師為中心的單向的課堂講授方式，教師根據(jù)自己對(duì)課程理論的認(rèn)知進(jìn)行課堂講授，學(xué)生根據(jù)教師授課內(nèi)容的生動(dòng)程度被動(dòng)的選擇性接受這種方式很不利于培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)、獨(dú)立學(xué)習(xí)、思考及解決問(wèn)題的能力，而房地產(chǎn)策劃崗位對(duì)從業(yè)者的要求不但有扎實(shí)的理論知識(shí)，更要有市場(chǎng)調(diào)查的能力、市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)定位的能力、實(shí)施4P營(yíng)銷(xiāo)策略的能力以及具備多方面的基本素質(zhì)：包括獨(dú)立思考的素質(zhì)、團(tuán)結(jié)協(xié)作的素質(zhì)，與人溝通的素質(zhì)及表達(dá)自己見(jiàn)解的素質(zhì)等等。

經(jīng)驗(yàn)表明，即便非常精彩的課堂講授，學(xué)生聽(tīng)了大都會(huì)在幾天后遺忘，直到考試之前才會(huì)重新翻開(kāi)書(shū)本，照著教師講課中劃出的重點(diǎn)內(nèi)容，臨時(shí)抱佛腳地死記硬背。而一旦應(yīng)付完考試，便又全部忘掉。而畢業(yè)班的學(xué)生經(jīng)常流露出大學(xué)什么也沒(méi)有學(xué)到的失落情緒，這種情緒直接影響到了他們找工作和面試時(shí)的自信心。為了改變這種現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程的教學(xué)改革勢(shì)在必行。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革做法初探

（一）擇本地房地產(chǎn)項(xiàng)目，模擬實(shí)戰(zhàn)

為了讓學(xué)生切實(shí)提高學(xué)習(xí)興趣，主動(dòng)學(xué)習(xí)，教師需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)相應(yīng)的學(xué)習(xí)情境，讓學(xué)生有實(shí)戰(zhàn)的感覺(jué)。在教學(xué)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，任課教師先在學(xué)生方便到達(dá)調(diào)查的范圍內(nèi)選好一塊處于擬出讓或掛牌階段的地塊，并詳細(xì)了解、記錄（如拍照）該地塊的情況包括土地面積、規(guī)劃容積率、限制高度等用地指標(biāo)，分析項(xiàng)目流程。在本門(mén)課程的前兩節(jié)課，任課教師以該地塊為例（把該地塊的基本情況通過(guò)多媒體的形式直觀地展示給學(xué)生）通過(guò)與學(xué)生討論的方式，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)分解成不同的任務(wù)目標(biāo)，以任務(wù)為驅(qū)動(dòng)，全面提高學(xué)生技能學(xué)習(xí)。在此過(guò)程教師要注重引導(dǎo)、啟發(fā)學(xué)生，提高學(xué)生對(duì)問(wèn)題的分析、判斷等職業(yè)能力。針對(duì)具體的項(xiàng)目，一切從實(shí)際出發(fā)，結(jié)合學(xué)生較為熟悉的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，展開(kāi)有針對(duì)性的后續(xù)內(nèi)容的教學(xué)要比經(jīng)典案例更能引起學(xué)生的興趣，教學(xué)效果自然不會(huì)差。

（二）讓學(xué)生“動(dòng)”起來(lái)，在“動(dòng)”中學(xué)

1　動(dòng)口。作為房地產(chǎn)策劃人員需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、需要與合作團(tuán)隊(duì)溝通、需要向客戶(hù)陳述方案的可行性等等，這些都需要有較好的溝通能力和表達(dá)能力，而一路從應(yīng)試教育的獨(dú)木橋上走來(lái)的學(xué)生無(wú)疑這幾方面的能力是比較欠缺的，所以為了畢業(yè)后能盡快適應(yīng)崗位的要求，必須加強(qiáng)訓(xùn)練。

一是課前鍛煉。每節(jié)課課前按學(xué)號(hào)順序，由兩位同學(xué)依次上臺(tái)脫稿講一條有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)行政策法規(guī)、新聞、柳州某在售樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的信息（開(kāi)盤(pán)、促銷(xiāo)）或某房地產(chǎn)行業(yè)的招聘信息等，并加以簡(jiǎn)短評(píng)論，時(shí)間一般以1～2分鐘為宜。通過(guò)重復(fù)鍛煉，不但提高了學(xué)生表達(dá)能力，同時(shí)增加了學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃是與房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合非常緊密的一門(mén)課程，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不熟悉就不可能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足客戶(hù)需求的產(chǎn)品。因此，教學(xué)過(guò)程必須讓學(xué)生學(xué)會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)。所以這樣的課前鍛煉，一舉兩得。

二是課上鍛煉。課上盡可能根據(jù)教學(xué)內(nèi)容設(shè)置問(wèn)題，增加學(xué)生討論、小組交流的機(jī)會(huì)；案例討論是學(xué)生相互學(xué)習(xí)、培養(yǎng)合作精神的有效手段?？梢試@一個(gè)具體案例讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下運(yùn)用已學(xué)的專(zhuān)業(yè)策劃知識(shí)結(jié)合自己的思維對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題策劃、市場(chǎng)策劃或其他方面策劃展開(kāi)討論。請(qǐng)學(xué)生上講臺(tái)是真正形成討論的先決條件，這樣既能鍛煉自身膽量，極大地提高反應(yīng)敏捷性，也是檢驗(yàn)其運(yùn)用課外閱讀、社會(huì)觀察等來(lái)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的一個(gè)標(biāo)尺。教師可以從中更多地了解學(xué)生的知識(shí)面，更深地把握教材，更好地對(duì)學(xué)生予以引導(dǎo)。另外，市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告以及其他模塊的作業(yè)、課程實(shí)習(xí)報(bào)告要求均做成PPT上講臺(tái)匯報(bào)。這看似平常的課堂“動(dòng)口”卻在無(wú)形中激活了學(xué)生的思維細(xì)胞，鍛煉了學(xué)生的口頭表達(dá)能力，也加強(qiáng)了學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。討論過(guò)程中，教師應(yīng)注意引導(dǎo)，使討論不脫離主題。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時(shí)間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實(shí)際情況，案例就失去了意義。

三是課外鍛煉?？梢孕〗M為單位進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，包括在人流量比較大的地方進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查和進(jìn)售樓處對(duì)置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行深度訪談，能培養(yǎng)學(xué)生人際交流與團(tuán)隊(duì)協(xié)作等能力。同時(shí)，可舉辦相關(guān)比賽，以賽促學(xué)。如舉辦房地產(chǎn)廣告媒體策劃方案比賽、房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)比賽，比賽環(huán)節(jié)的設(shè)置除考查學(xué)生理論知識(shí)的扎實(shí)程度外，更重要的是鍛煉學(xué)生的表達(dá)能力，分析判斷能力。通過(guò)一定的激勵(lì)措施，調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)專(zhuān)業(yè)、愛(ài)專(zhuān)業(yè)的積極性，經(jīng)過(guò)初賽、決賽等環(huán)節(jié)，使參賽學(xué)生的表達(dá)、解決問(wèn)題、應(yīng)變等能力及團(tuán)隊(duì)協(xié)作等基本素質(zhì)得到提升。

2　動(dòng)腦。對(duì)于習(xí)慣了被動(dòng)接受知識(shí)的大部分學(xué)生來(lái)說(shuō)，分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力是弱項(xiàng)?，F(xiàn)代教育應(yīng)該改變教學(xué)方法，教師和學(xué)生互換角色，學(xué)生只有學(xué)會(huì)了分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力和具有團(tuán)結(jié)協(xié)作、百折不撓等基本素質(zhì)才能在未來(lái)的職場(chǎng)上具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，受到用人單位的歡迎。所以教師根據(jù)教學(xué)目的，先讓學(xué)生在課下通過(guò)查資料、小組成員之間討論等形式準(zhǔn)備好在課堂上的對(duì)問(wèn)題的解析發(fā)言，然后由老師進(jìn)行歸納總結(jié)。為了得到一個(gè)比較理想的答案，學(xué)生會(huì)自覺(jué)地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識(shí)來(lái)解決問(wèn)題，通過(guò)不斷接收新的信息，獲得新的知識(shí)，同時(shí)獲得分析問(wèn)題，解決問(wèn)題的能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作等職業(yè)素質(zhì)的提高。

3　動(dòng)手。房地產(chǎn)策劃崗位要求具有較強(qiáng)的文案寫(xiě)作能力，而寫(xiě)作能力提高的重要途徑就是多動(dòng)手練。教師應(yīng)安排學(xué)生進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、廣告文案撰寫(xiě)等作業(yè)。完成作業(yè)過(guò)程是對(duì)所學(xué)知識(shí)的應(yīng)用，在這個(gè)過(guò)程中不但有利于提高學(xué)生的書(shū)面表達(dá)能力，學(xué)生自己可視化的成果也有利于增強(qiáng)學(xué)生的成就感，避免到畢業(yè)時(shí)有什么也沒(méi)有學(xué)到的感覺(jué)。讓學(xué)生勤于動(dòng)手“做”的同時(shí)，教師也要對(duì)于學(xué)生的報(bào)告或文案勤于指導(dǎo)，勤于批改。并根據(jù)每次作業(yè)情況講解一些修改要點(diǎn)、修改方法及注意事項(xiàng)等，逐步引領(lǐng)學(xué)生學(xué)會(huì)修改文案，提高撰寫(xiě)文案水平。不斷修改，才能不斷進(jìn)步。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃課程教學(xué)方法改革中應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）注重賞識(shí)激勵(lì)，提高學(xué)生“多動(dòng)”的興趣

心理學(xué)家詹姆斯曾說(shuō)過(guò)：“在人類(lèi)所有的情緒中，最強(qiáng)烈的莫過(guò)于渴望被人重視”。在不被重視、得不到激勵(lì)的環(huán)境中，人往往會(huì)受到負(fù)面信息的左右，對(duì)自己做出較低的評(píng)價(jià)。而在充滿(mǎn)信任和贊賞的環(huán)境中，人則容易受到啟發(fā)和鼓勵(lì)，行動(dòng)也會(huì)變得積極，最終取得成就。在教學(xué)中，特別是在學(xué)生“動(dòng)”起來(lái)時(shí)，我們不應(yīng)當(dāng)吝嗇對(duì)贊美的使用，哪怕他們只有一點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)步。強(qiáng)化學(xué)生的長(zhǎng)處，弱化學(xué)生的短處，久而久之定然會(huì)達(dá)到期望的效果。

（二）認(rèn)真設(shè)置討論問(wèn)題，重在啟發(fā)，及時(shí)引導(dǎo)

課上的動(dòng)口、動(dòng)腦訓(xùn)練的主要途徑是采取討論式教學(xué)。在進(jìn)行討論式教學(xué)時(shí)，任課教師一定要認(rèn)真設(shè)置學(xué)生討論的問(wèn)題。如帶學(xué)生對(duì)在同一區(qū)域的樓盤(pán)調(diào)研后，可以在課堂上讓學(xué)生分組對(duì)調(diào)研對(duì)象進(jìn)行SWOT分析，并對(duì)他們現(xiàn)有的和今后營(yíng)銷(xiāo)措施提出各自的意見(jiàn)和建議。這樣的問(wèn)題因?qū)W生曾身臨其境，且具有實(shí)戰(zhàn)性，故學(xué)生有積極性參與討論。在學(xué)生討論時(shí)教師應(yīng)注意觀察每個(gè)組的討論情況，并及時(shí)地進(jìn)行引導(dǎo)。應(yīng)促使每個(gè)學(xué)生都積極參與其中，積極思考、主動(dòng)探索、認(rèn)真參與案例討論，大膽發(fā)表自己的觀點(diǎn)，以充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性、主動(dòng)性。

（三）加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)場(chǎng)地建設(shè)，提供實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

但真實(shí)情況可能并沒(méi)有大家預(yù)想的那么糟糕。韜?；輴傋罱摹?016韜睿惠悅畢業(yè)生起薪及政策調(diào)研》顯示，在被調(diào)研的8個(gè)主要行業(yè)中，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)降低2016年對(duì)畢業(yè)生的招聘規(guī)模，招聘增長(zhǎng)率同比增長(zhǎng)均超過(guò)10%。

共有402家企業(yè)參與了這次調(diào)研，其中40%的被調(diào)研企業(yè)規(guī)模在500人以下，28%的被調(diào)研企業(yè)規(guī)模在501人至2000人，因此從企業(yè)規(guī)模來(lái)看，這份報(bào)告主要反映的是中大型規(guī)模的企業(yè)對(duì)畢業(yè)生的需求。而從行業(yè)來(lái)看，這些公司主要集中在高技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、半導(dǎo)體（制造業(yè)）、銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、房地產(chǎn)這8個(gè)相對(duì)熱門(mén)的行業(yè)，因此報(bào)告結(jié)果主要也是反映畢業(yè)生在這幾個(gè)行業(yè)未來(lái)一年的就業(yè)前景。該報(bào)告認(rèn)為，“畢業(yè)生招聘還將持續(xù)火熱?！?/p>

這可能有兩個(gè)原因，一方面，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展及工業(yè)革新帶動(dòng)了很多產(chǎn)業(yè)，使得相關(guān)企業(yè)需要更多新鮮血液幫助自己實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。另一方面，房地產(chǎn)、銀行等人才培育模式較為完善的傳統(tǒng)企業(yè)也開(kāi)始將人才培養(yǎng)的重心轉(zhuǎn)到投資回報(bào)率更高的畢業(yè)生身上，因此畢業(yè)生在人才招聘市場(chǎng)中仍然有很大的機(jī)會(huì)。

“企業(yè)通常都是根據(jù)自身及行業(yè)前景來(lái)判斷需要多少人，跟當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)不一定有必然的關(guān)系?！表w?；輴倲?shù)據(jù)與調(diào)研業(yè)務(wù)咨詢(xún)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理許文宗告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，盡管此次調(diào)研的數(shù)據(jù)收集時(shí)間在2015年的7月至8月，但通常來(lái)說(shuō)，企業(yè)制訂的招聘計(jì)劃不會(huì)因?yàn)槎唐诓▌?dòng)產(chǎn)生很大改變，因此，這份報(bào)告的數(shù)據(jù)還是很值得參考的。

未來(lái)一年應(yīng)屆生的就業(yè)前景如何？會(huì)出現(xiàn)哪些新趨勢(shì)？我們通過(guò)采訪幫大家解析明年的校招規(guī)模，畢業(yè)生們也應(yīng)早做準(zhǔn)備。

A

2016年畢業(yè)生就業(yè)前景整體不錯(cuò)

畢業(yè)生招聘數(shù)量總體上看是增長(zhǎng)的

韜?；輴偟膱?bào)告顯示，8個(gè)被調(diào)研的主要行業(yè)中，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)降低了2016年對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生的招聘規(guī)模，并且招聘增長(zhǎng)率均超過(guò)10%。其中互聯(lián)網(wǎng)、保險(xiǎn)、證券、基金等行業(yè)，應(yīng)屆生招聘增長(zhǎng)率甚至達(dá)到了30%以上，對(duì)新鮮血液的需求可以說(shuō)是相當(dāng)旺盛?！按蟛糠值男袠I(yè)在2016年對(duì)于應(yīng)屆畢業(yè)生的招聘是重視的，并沒(méi)有因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)的不樂(lè)觀而變得保守?！痹S文宗告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》。

目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)2016年校招的影響不大

雖然從2015年8月底開(kāi)始，股市出現(xiàn)大幅下跌，人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的擔(dān)憂(yōu)加劇，但現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)對(duì)企業(yè)在2016年招聘應(yīng)屆生的計(jì)劃暫時(shí)不構(gòu)成影響。原因在于，一個(gè)成熟的有規(guī)模的企業(yè)對(duì)未來(lái)在業(yè)務(wù)及人才需求上的規(guī)劃是比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，往往?huì)根據(jù)對(duì)自身前景的判斷提前制訂招聘計(jì)劃，以便在最佳時(shí)機(jī)“搶”到優(yōu)秀的人才，因此除非遇到2008年這樣的金融風(fēng)暴，出現(xiàn)無(wú)法預(yù)期的迅速跌至谷底的狀況，一般情況下，2015年下半年制訂的人才招聘規(guī)劃在2016年年初有很大變動(dòng)的幾率是比較低的。

薪酬福利預(yù)算并沒(méi)有減少

韜?；輴偟倪@份調(diào)研報(bào)告中涉及到的招聘崗位，有70%以上集中在一線(xiàn)城市，因此我們可以從中了解到一線(xiàn)城市應(yīng)屆生的平均薪資水平。

從結(jié)果來(lái)看，被訪企業(yè)對(duì)于2016年畢業(yè)生的薪酬福利預(yù)算并沒(méi)有減少。從基本工資來(lái)看，本科生在4000元至6000元之間，碩士大概是7000元至8000元。學(xué)歷自然是影響收入的一部分因素，讓我們來(lái)了解下有哪些因素可能會(huì)影響畢業(yè)生的薪酬：

1 學(xué)歷

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，本科、碩士、博士3種學(xué)歷每遞進(jìn)一級(jí)，平均月薪都會(huì)有1000元至2000元的差距。

2 專(zhuān)業(yè)

軟件開(kāi)發(fā)、硬件開(kāi)發(fā)這類(lèi)技術(shù)型專(zhuān)業(yè)或其他專(zhuān)業(yè)門(mén)檻較高的職位，以及對(duì)綜合管理能力要求較高的管培生的收入會(huì)更高。

3 大公司未必有高薪水

大公司就意味著高收入的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，對(duì)于大公司來(lái)說(shuō)，它們給你提供了好的平臺(tái)、成熟的培訓(xùn)、更清晰的職業(yè)發(fā)展渠道，這些都是作為公司對(duì)你回饋的一部分；相反，小公司由于往往沒(méi)有很完善的升職渠道、培訓(xùn)機(jī)制及發(fā)展資源，反而會(huì)給出更好的薪酬來(lái)吸引人才。

4 是否接近公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力

任何一家公司，與其核心競(jìng)爭(zhēng)力相關(guān)的職能和部門(mén)往往能獲得更好的收入，因此在選擇公司時(shí)，一個(gè)重要的考量是你的崗位是否接近公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

5 有沒(méi)有提早為自己的職業(yè)發(fā)展做準(zhǔn)備

不論畢業(yè)生的就業(yè)環(huán)境前景如何，提早實(shí)習(xí)、了解企業(yè)的運(yùn)作并累積經(jīng)驗(yàn)，提前思考自己的未來(lái)發(fā)展方向，這些提前量最終都能轉(zhuǎn)化成畢業(yè)生求職時(shí)的一種資本。

B

企業(yè)反而越來(lái)越愛(ài)招畢業(yè)生

總體招聘需求下降，但對(duì)應(yīng)屆生的招聘比重增大

對(duì)比一下被調(diào)研的各行業(yè)的總體招聘計(jì)劃和應(yīng)屆生招聘計(jì)劃，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，幾乎每個(gè)行業(yè)對(duì)應(yīng)屆生招聘的數(shù)量增幅都超過(guò)行業(yè)整體招聘增幅。

以互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為例，2016年該行業(yè)預(yù)計(jì)要招聘的人數(shù)增幅為17.53%，應(yīng)屆生的招聘增幅則是45.98%。更強(qiáng)烈的對(duì)比來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，2016年該行業(yè)受經(jīng)濟(jì)壓力下行的影響，降低了企業(yè)總招聘數(shù)量，同比2015年減少了10.39%，但房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)應(yīng)屆生招聘的人數(shù)與2015年相比，依然有23.91%的增長(zhǎng)。

這對(duì)于畢業(yè)生來(lái)說(shuō)應(yīng)該是個(gè)好消息。以前應(yīng)屆生在求職時(shí)，往往會(huì)因?yàn)槿狈?jīng)驗(yàn)而不受重視，一些企業(yè)對(duì)于吸收應(yīng)屆生的口子開(kāi)得很小，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，但如今，越來(lái)越多的企業(yè)在搭建人才隊(duì)伍時(shí)開(kāi)始著重對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生和基層人員的招聘，它們?cè)絹?lái)越喜歡自己去培養(yǎng)人才，因此年輕人的機(jī)會(huì)也就變多了。這可能與企業(yè)開(kāi)始精細(xì)化管理，更看重人才的長(zhǎng)久發(fā)展有關(guān)。

為什么各行各業(yè)越來(lái)越愛(ài)招應(yīng)屆生？

1 房地產(chǎn)行業(yè)

對(duì)于已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，人才儲(chǔ)備和培育機(jī)制趨于成熟的房地產(chǎn)行業(yè)雇主來(lái)說(shuō)，招聘應(yīng)屆畢業(yè)生有兩個(gè)好處。其一是可以從頭開(kāi)始培養(yǎng)，讓這些年輕的公司人更易接受并認(rèn)同公司的價(jià)值觀。其二是應(yīng)屆畢業(yè)生供給充足，可以從中挑選到不錯(cuò)的人才。這樣迅速培養(yǎng)年輕人的人才投資回報(bào)率更高。

2 IT、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)

互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)本身就是一個(gè)充滿(mǎn)創(chuàng)新力的、屬于年輕人的行業(yè)。因此在招聘時(shí)也會(huì)傾向于多吸納更具創(chuàng)造力、思維更活躍，掌握新技術(shù)的年輕人。

3 半導(dǎo)體（制造業(yè)）

許多傳統(tǒng)制造型企業(yè)都在轉(zhuǎn)型，所以在人才需求上，它們會(huì)傾向于更精簡(jiǎn)或吸納更關(guān)鍵的人才，對(duì)應(yīng)屆生也有一定的需求，但相較于其他行業(yè)，增幅較小。

4 金融行業(yè)

金融行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，對(duì)人才的需求會(huì)比較多。行業(yè)內(nèi)各家公司管理體系較為系統(tǒng)，人員發(fā)展的機(jī)制也比較成熟，所以它們有能力也更愿意去培養(yǎng)應(yīng)屆畢業(yè)生這樣的基層人才，為自己的轉(zhuǎn)型做人才儲(chǔ)備。

C

培養(yǎng)投入增加，但管理更精細(xì)化

這幾年一個(gè)明顯的趨勢(shì)是，一些發(fā)展規(guī)模較大的成熟行業(yè)紛紛轉(zhuǎn)入比較務(wù)實(shí)的精細(xì)化管理模式。

這帶來(lái)的一大好處是，企業(yè)在設(shè)計(jì)畢業(yè)生待遇時(shí)除了考慮工資，還會(huì)注重規(guī)劃―提供給畢業(yè)生哪些資源來(lái)幫助他們成長(zhǎng)?！霸谡w工作內(nèi)容的規(guī)劃方面和學(xué)習(xí)發(fā)展的體系方面肯定會(huì)比以前好?！痹S文宗說(shuō)。在韜?；輴偹{(diào)研的這幾大行業(yè)中，半導(dǎo)體行業(yè)對(duì)畢業(yè)生的培訓(xùn)時(shí)間最長(zhǎng)，達(dá)到30天；而銀行業(yè)是對(duì)畢業(yè)生培訓(xùn)投入最大的行業(yè)，人均培訓(xùn)費(fèi)用接近1.4萬(wàn)元。

精細(xì)化管理模式還體現(xiàn)在許多企業(yè)為了吸引年輕員工，開(kāi)始實(shí)行靈活的彈利制度；同時(shí)，整體薪酬福利涵蓋的內(nèi)容更全面，除了工資和津貼，公司也越來(lái)越注意員工健康、辦公環(huán)境等隱形福利。

D

未來(lái)幾年企業(yè)對(duì)校招或?qū)②呌谥?jǐn)慎

盡管整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變動(dòng)越來(lái)越快，但就大趨勢(shì)來(lái)看，中國(guó)的GDP增長(zhǎng)已經(jīng)多年維持在7%上下的水平，發(fā)展趨勢(shì)趨于平穩(wěn)，今后幾年大部分企業(yè)在人力資源方面的投入應(yīng)該會(huì)采取比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì)；傳統(tǒng)地產(chǎn)；新型地產(chǎn)；區(qū)域發(fā)展

一、 引言

近幾年，我國(guó)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一二線(xiàn)城市調(diào)控受限，三四線(xiàn)城市需求疲軟庫(kù)存過(guò)剩的矛盾現(xiàn)狀，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)則受電商銷(xiāo)售影響發(fā)展乏力、持續(xù)遇冷。在此背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下滑、融資困難，發(fā)展經(jīng)營(yíng)壓力巨大。借鑒國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，打破以往純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維定式，以傳統(tǒng)地產(chǎn)為依托平臺(tái)，整合養(yǎng)老、醫(yī)療、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等，開(kāi)發(fā)新興的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，或是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

新型地產(chǎn)通過(guò)整合當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)等相關(guān)資源，將房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，并對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和后期服務(wù)的全流程進(jìn)行創(chuàng)新，新型地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)下流行的新型地產(chǎn)形式主要有以居家養(yǎng)老為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養(yǎng)生等為多個(gè)主題的旅游地產(chǎn)（如深圳華僑城創(chuàng)意文化園、杭州西溪國(guó)家濕地公園），囊括多種體育休閑設(shè)施的體育地產(chǎn)（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展路徑

1. 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展更替過(guò)程及邏輯。在發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業(yè)地產(chǎn)―傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)―復(fù)合型地產(chǎn)的規(guī)律。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于城市化過(guò)程中人口不斷增加，城鎮(zhèn)居住住房供給不足矛盾相對(duì)突出，從而促進(jìn)住宅地產(chǎn)的快速發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期主要集中于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)滯后。隨著時(shí)間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及人口的不斷集聚，商品經(jīng)濟(jì)需求日益旺盛。以寫(xiě)字樓、會(huì)議中心、酒店、超市、購(gòu)物中心等為代表的商業(yè)地產(chǎn)在此背景下開(kāi)始快速發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入下行區(qū)間，或者出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)往往受波及程度最大，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退甚至泡沫破裂。即使在經(jīng)濟(jì)狀況較好的時(shí)期，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，無(wú)論住宅地產(chǎn)市場(chǎng)，還是單一功能的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成需求飽和、利潤(rùn)下降和效益降低。與此同時(shí)，隨著發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求不斷得到釋放，為新型地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好機(jī)遇。根據(jù)馬斯洛人類(lèi)需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產(chǎn)需求得到滿(mǎn)足后，人們更希望追求享受休閑或養(yǎng)生功能的地產(chǎn)，這促使越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)將相關(guān)資源從傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到復(fù)合型地產(chǎn)行業(yè)，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。隨著發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛步入老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老方式難以滿(mǎn)足養(yǎng)老需求，越來(lái)越多的老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老方式，諸多商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。新型地產(chǎn)的出現(xiàn)，不僅僅是業(yè)態(tài)形式的改變，更多是經(jīng)營(yíng)理念、開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的進(jìn)步，融合更多產(chǎn)業(yè)或功能的地產(chǎn)形態(tài)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

2. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程。與國(guó)外類(lèi)似，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)也經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)――商業(yè)地產(chǎn)――新型地產(chǎn)的發(fā)展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程研究較多，通常以經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重大變革、重要政策文件的出臺(tái)等為節(jié)點(diǎn)劃為多個(gè)階段，不同階段時(shí)期相關(guān)地產(chǎn)形式發(fā)展情況有所不同，具體來(lái)看：

（1）1978年～1998年：住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始起步。改革開(kāi)放初期，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，土地法、規(guī)劃法等相關(guān)法律法規(guī)不夠完善，這一階段是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。由于我國(guó)城市人口快速增加，城鎮(zhèn)居民處于住房絕對(duì)短缺階段，因此該階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產(chǎn)快速發(fā)展，部分地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。以1998年住房制度改革為標(biāo)志，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅地產(chǎn)開(kāi)始了持續(xù)快速發(fā)展。整體來(lái)看，這一階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體表現(xiàn)穩(wěn)健，住宅地產(chǎn)發(fā)展最熱，其次是商業(yè)地產(chǎn)。由于部分地區(qū)住宅價(jià)格持續(xù)過(guò)快上漲，國(guó)家及地方政府密集出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，主要針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制。

（3）2008年～2013年：商業(yè)地產(chǎn)成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大沖擊，同時(shí)，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場(chǎng)降溫明顯，而以寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。不同于受到國(guó)家全面宏觀調(diào)控的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)享有一系列政策優(yōu)勢(shì)、資金支撐。國(guó)家進(jìn)一步鼓勵(lì)商鋪投資，提供多項(xiàng)優(yōu)惠稅費(fèi)政策，極大的促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（4）2013年至今：傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。自2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋回落、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新常態(tài)發(fā)展階段。與此同時(shí)，人口、資源、政策紅利等多方面優(yōu)勢(shì)不再明顯，房地產(chǎn)行業(yè)告別過(guò)去十年的高速發(fā)展，進(jìn)入拐點(diǎn)階段。2013年～2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷(xiāo)售額、國(guó)房景氣指數(shù)等均進(jìn)入下行區(qū)間，無(wú)論住宅地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，均面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民收入水平的持續(xù)提高，針對(duì)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)市場(chǎng)需求開(kāi)始不斷釋放。例如，針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)換代的科技地產(chǎn)；以旅游度假、休閑養(yǎng)生為主題的旅游地產(chǎn)；以居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)為主題的養(yǎng)老地產(chǎn)等等。

3. 新型地產(chǎn)的發(fā)展動(dòng)力機(jī)制。新型地產(chǎn)是一種泛地產(chǎn)概念，包含不同的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)模式也不盡相同，但是其產(chǎn)生背景和發(fā)展動(dòng)力機(jī)制存在較多共性之處。

首先，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速回落、傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變緩是新型地產(chǎn)逐漸興起的背景。隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。對(duì)新常態(tài)、新特征，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于其他新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

其次，市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)變是新型地產(chǎn)快速發(fā)展的源動(dòng)力。以旅游地產(chǎn)為例，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。收入水平的持續(xù)提高，同時(shí)帶來(lái)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，從追求數(shù)量型向講求質(zhì)量型迅速轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的消費(fèi)人群由旅游觀光型客戶(hù)向休閑度假型客戶(hù)轉(zhuǎn)變，旅游已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)中高收入人群的生活必需品，從而促進(jìn)了以休閑養(yǎng)生等為主題的旅游地產(chǎn)發(fā)展。再以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，隨著老齡化程度進(jìn)程加劇，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。過(guò)去房地產(chǎn)以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，且由于政策原因?qū)е律僮踊?、無(wú)子化家庭日益增多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式問(wèn)題重重。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展，老年人逐漸成為富有人群，個(gè)人消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，更多希望晚年在精神、物質(zhì)等多方面都能享受較好的服務(wù)。年齡結(jié)構(gòu)的變化、家庭養(yǎng)老壓力增大以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變等因素，都導(dǎo)致以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)市場(chǎng)需求日益增加，且隨時(shí)間發(fā)展呈上升趨勢(shì)。

第三，政府引導(dǎo)是新型地產(chǎn)發(fā)展的助推力。新型地產(chǎn)的發(fā)展深受?chē)?guó)家及地方政策影響。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。此外，由于與其他產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，必須滿(mǎn)足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α⑹袌?chǎng)需求及功能要求。近年來(lái)我國(guó)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速下行區(qū)間，為響應(yīng)政府對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的鼓勵(lì)扶持，開(kāi)發(fā)商紛紛針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)，大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而促進(jìn)來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

三、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的機(jī)會(huì)

1. 宏觀層面：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。2013年以來(lái)，由于國(guó)際金融危機(jī)的深度延伸影響，總體世界經(jīng)濟(jì)仍然比較低迷。2016年上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，GDP同比增長(zhǎng)6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業(yè)信心仍略顯不足，經(jīng)濟(jì)仍存較大下行壓力。

在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，鋼鐵、煤炭、機(jī)械等傳統(tǒng)行業(yè)嚴(yán)重產(chǎn)能過(guò)剩，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上升，其占比已超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)動(dòng)力方面，隨著勞動(dòng)力、資本等要素價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)法再依賴(lài)傳統(tǒng)要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)方式，科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)逐漸取代成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

2. 產(chǎn)業(yè)層面：傳統(tǒng)行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。從住宅地產(chǎn)來(lái)看，2014年以來(lái)，我國(guó)住宅房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售額還是價(jià)格水平，增速都已經(jīng)明顯放慢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來(lái)，全國(guó)整體的樓市銷(xiāo)售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業(yè)整體銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀，去庫(kù)存和資金壓力巨大。土地價(jià)格、人員工資、材料調(diào)動(dòng)以及融資等成本支出都在加大，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)不斷收縮。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進(jìn)一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的背景下這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴(kuò)張，網(wǎng)購(gòu)量持續(xù)提高?？爝f業(yè)務(wù)增長(zhǎng)也直接印證了這一點(diǎn)，2010年以來(lái)快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長(zhǎng)，2015年快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到206億件，為2010年全年的8.8倍，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實(shí)體商業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)。

3. 企業(yè)層面：新的發(fā)展空間與經(jīng)營(yíng)方式。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、房企之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著前所未有的困難。10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，傳統(tǒng)單一功能的商業(yè)地產(chǎn)在較多城市也處于飽和狀態(tài)。在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，豐富增長(zhǎng)動(dòng)力，不得不制定新的發(fā)展規(guī)劃，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面探索開(kāi)發(fā)新型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，包括養(yǎng)老、文化、旅游地產(chǎn)等，另一方面，通過(guò)以參股或控股的方式進(jìn)入其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型，以恒大集團(tuán)為例，2010年以來(lái)，恒大集團(tuán)在原有優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，相繼涉足人壽保險(xiǎn)、糧油銷(xiāo)售、礦泉水生產(chǎn)等行業(yè)，大大拓展了企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

4. 政策層面：加大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在努力從投資驅(qū)動(dòng)向擴(kuò)大內(nèi)需轉(zhuǎn)變。我國(guó)十三五規(guī)劃綱要提出，要發(fā)揮消費(fèi)對(duì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)作用，著力擴(kuò)大居民消費(fèi)。未來(lái)居民在房地產(chǎn)方面的消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比不斷增加，有利于新型地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達(dá)到51.4%，超過(guò)第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是新型商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)利好。

5. 市場(chǎng)層面：人口結(jié)構(gòu)變化、供需關(guān)系變化。從住宅市場(chǎng)來(lái)看，城鎮(zhèn)化對(duì)于住房需求的貢獻(xiàn)正在逐步減弱。從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。當(dāng)前我國(guó)人口數(shù)量已進(jìn)入拐點(diǎn)階段，短期內(nèi)住房需求將保持平穩(wěn)。從供給來(lái)看，隨著10多年房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，住房總量不足的問(wèn)題在多數(shù)城市已經(jīng)得到了解決，絕對(duì)短缺已不存在，部分二三線(xiàn)城市由于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快，供過(guò)于求，出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩。

從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速放緩，新開(kāi)工規(guī)模也明顯縮減。具體來(lái)看，2015年全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速為1.8%，降幅達(dá)18.3%；新開(kāi)工面積降幅較2014年擴(kuò)大6.8%至10.1%。辦公樓開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速下降11.2個(gè)百分點(diǎn)至10.1%。

住宅地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，給新型地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。從供給端來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移至新型地產(chǎn)行業(yè)。

從需求端來(lái)看，2013年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動(dòng)消費(fèi)增速保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。當(dāng)前消費(fèi)正逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。當(dāng)年我國(guó)儲(chǔ)蓄率相比其他國(guó)家仍然較高，意味著中國(guó)消費(fèi)需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業(yè)地產(chǎn)遇冷的背景下，消費(fèi)需求釋放將刺激休閑養(yǎng)生、旅游養(yǎng)老等方面需求的增加，從而促進(jìn)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)相關(guān)營(yíng)業(yè)用房的需求。

四、 我國(guó)新型地產(chǎn)發(fā)展面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

盡管新型地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，但是與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產(chǎn)缺乏國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的支持以及健全的法律法規(guī)引導(dǎo)。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，作為具有社會(huì)公益屬性的項(xiàng)目，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關(guān)配套優(yōu)惠政策的仍然較少。在稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等方面，不同地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國(guó)土地法律法規(guī)關(guān)于劃撥產(chǎn)權(quán)的相關(guān)規(guī)定，也為項(xiàng)目的后期運(yùn)作埋下了障礙。

另一方面，國(guó)內(nèi)新型地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式方面不夠完善，缺乏服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施，在頂層機(jī)制設(shè)計(jì)方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致諸多項(xiàng)目面臨土地成本高、回收周期長(zhǎng)、盈利困難等問(wèn)題。

五、 結(jié)論與建議

總之，在住宅地產(chǎn)企穩(wěn)下調(diào)，傳統(tǒng)單一功能商業(yè)地產(chǎn)不斷遇冷的形勢(shì)下，未來(lái)產(chǎn)業(yè)融合將成為我國(guó)新型地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。但是在我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景與發(fā)展?fàn)顩r下，相關(guān)項(xiàng)目仍需要進(jìn)一步在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行深入咨詢(xún)論證，以保證后期項(xiàng)目的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。

首先，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域環(huán)境和市場(chǎng)定位，選擇合適的商業(yè)模式。新型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不能盲目復(fù)制其他企業(yè)的成功模式，而是要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展定位，根據(jù)市場(chǎng)的潛在需求為消費(fèi)者量身打造產(chǎn)品，充分發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其次，合理配置資源，積極與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住環(huán)境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)之中，更多需要融入人文關(guān)懷的理念和當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的資源，為消費(fèi)者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業(yè)創(chuàng)新能力，建立高素質(zhì)的人才梯隊(duì)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理方面專(zhuān)業(yè)人才的重要性日益凸顯。當(dāng)前新型地產(chǎn)發(fā)展面臨較多的挑戰(zhàn)性和不確定性，在前期論證、方案設(shè)計(jì)和盈利模式上均需要專(zhuān)業(yè)化人才隊(duì)伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導(dǎo)和配套政策扶持。為促進(jìn)新型地產(chǎn)項(xiàng)目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關(guān)稅費(fèi)給以一定的優(yōu)惠政策。此外，對(duì)于公益性的地產(chǎn)項(xiàng)目，如養(yǎng)老地產(chǎn)，可以參考美國(guó)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的政府協(xié)助方式，采用PPP等模式進(jìn)行政府-企業(yè)之間的合作融資等等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 孫紅.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青馬，胡正.中國(guó)高儲(chǔ)蓄率是超額貨幣供給的原因嗎？――基于1992～2007年國(guó)家資金流量表的分析[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告[J].住宅產(chǎn)業(yè)， 2013，（12）：22-29.

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 私募股權(quán)投資案例分析

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴(lài)，然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱(chēng)的是，我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展卻步履蹣跚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)了不利影響。近年來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應(yīng)對(duì)融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始探求多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開(kāi)始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線(xiàn)當(dāng)中。私募股權(quán)投資（Private Equity Investment）是投資方對(duì)非上市公司進(jìn)行股權(quán)投資并通過(guò)將被投資企業(yè)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開(kāi)上市（包括買(mǎi)殼上市后的再融資）之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)取得了一定的發(fā)展。

一、近年來(lái)中國(guó)私募股權(quán)投資的發(fā)展情況

國(guó)際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢(shì)，在并購(gòu)活動(dòng)中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場(chǎng)作為全球市場(chǎng)的重要組成部分也在快速發(fā)展當(dāng)中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報(bào)告顯示，中國(guó)已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場(chǎng)。

2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國(guó)大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達(dá)到55.6億美元，其中超過(guò)25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè)；2007年1-11月，中國(guó)大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達(dá)170個(gè)，投資總額上升至124.9億美元。

資料來(lái)源：清科研究中心

二、私募股權(quán)投資者的分類(lèi)

根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標(biāo)，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財(cái)務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)；財(cái)務(wù)投資者一般指不專(zhuān)門(mén)針對(duì)某個(gè)行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財(cái)務(wù)收益的基金。

目前，活躍在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團(tuán)等。

轉(zhuǎn)貼于

三、如何使用私募股權(quán)形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)私募股權(quán)投資基金的基本流程如下：

在引進(jìn)私募股權(quán)的過(guò)程中，企業(yè)需要注重項(xiàng)目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計(jì)，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點(diǎn)。

四、成功案例分析

1.近年來(lái)主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國(guó)房地產(chǎn)投資銀行、英國(guó)Grosvenor、美國(guó)凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國(guó)際金融機(jī)構(gòu)紛紛投資中國(guó)市場(chǎng)。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目融資、Pre-IPO等方式引進(jìn)私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來(lái)的豐富的資金，下表為近年來(lái)部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況：

2．典型案例分析——鑫苑中國(guó)

（1）公司簡(jiǎn)介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專(zhuān)注于中國(guó)二線(xiàn)城市的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)注大型復(fù)合社區(qū)開(kāi)發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時(shí)開(kāi)發(fā)小型住宅項(xiàng)目。現(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團(tuán)。2007年12月13日，鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國(guó)紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對(duì)鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴(kuò)充土地儲(chǔ)備、完善其“零庫(kù)存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

（2）私募前發(fā)展?fàn)顩r

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開(kāi)始于2006年3月籌備在美國(guó)上市計(jì)劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲(chǔ)備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲(chǔ)備面積分別為226萬(wàn)平方米和305萬(wàn)平方米，2006年由于開(kāi)工面積急劇增加，土地儲(chǔ)備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計(jì)劃上市的難度。為了盡快擴(kuò)大土地儲(chǔ)備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達(dá)到美國(guó)資本市場(chǎng)的上市門(mén)檻提供了支持，也解決了當(dāng)前資金壓力，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬(wàn)元和86411萬(wàn)元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負(fù)債率處于較高水平，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，不利于企業(yè)上市融資。

（3）私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計(jì)融資達(dá)7500萬(wàn)美元，當(dāng)年末總資產(chǎn)達(dá)到196236萬(wàn)元，增長(zhǎng)超過(guò)1倍，資產(chǎn)負(fù)債率下降至56.02%，降幅超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴(kuò)張資金和增加注冊(cè)資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本金2000萬(wàn)元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊(cè)資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)（成都）有限公司成立，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴(kuò)張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個(gè)在建和擬建項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲(chǔ)備（擬建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積）上升至1，282，498平方米（2006年末為65萬(wàn)平方米）。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍(lán)山中國(guó)獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強(qiáng)了資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景的信心。在美國(guó)上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)資金的同時(shí)，更為企業(yè)有效利用國(guó)際資本市場(chǎng)各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué).北京：清華大學(xué)出版社，2007.

[2]王化成.財(cái)務(wù)管理學(xué)(第四版).中國(guó)人民大學(xué)出版社，2006.

[3]周春生.融資、并購(gòu)與公司控制(第二版).北京大學(xué)出版社，2007.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：上市公司； 高管； 薪酬激勵(lì)

1、引言

高管掌握著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)并且直接負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)效益，同時(shí)他們也是企業(yè)委托關(guān)系當(dāng)中的高級(jí)人員。由于所有者和管理者所處地位不同，所以?xún)烧唛g所代表利益也不同。所有者追求自身企業(yè)利潤(rùn)最高，而管理者尋求通過(guò)自身努力從而得到相應(yīng)合理的報(bào)酬。在我國(guó)，作為新發(fā)展起來(lái)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)存在公司的治理結(jié)構(gòu)不健全和高管的薪酬激勵(lì)機(jī)制不合理的問(wèn)題等。因而，準(zhǔn)確描述國(guó)內(nèi)企業(yè)薪酬的激勵(lì)現(xiàn)狀，進(jìn)而找出合適關(guān)于高管薪酬的激勵(lì)方面的建議和對(duì)策，這樣既為了日后的高管的政策改變提供依據(jù)，同時(shí)，也為企業(yè)在制定高管薪酬的激勵(lì)方案提供可實(shí)現(xiàn)方法。

2、國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

Taussings 和 Baker在1925年最早開(kāi)始研究高管薪酬激勵(lì)的問(wèn)題，隨后對(duì)高管的薪酬管理方面的研究開(kāi)始變?yōu)橹匾膶W(xué)術(shù)研究的部分，研究的主要內(nèi)容有：相對(duì)的績(jī)效評(píng)價(jià)方法，企業(yè)績(jī)效與員工薪酬的關(guān)系，高管的薪酬效應(yīng)，高管薪酬決定的因素等。

由于理論基礎(chǔ)的不斷發(fā)展和完善，人們對(duì)高管的薪酬激勵(lì)的機(jī)制研究從規(guī)范研究逐漸發(fā)展到實(shí)證研究。其國(guó)內(nèi)外對(duì)高管的薪酬的影響因素的研究主要有：Walker 和 Bechuk（2005）通過(guò)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，高管能夠利用自身所擁有的權(quán)利影響自己薪酬的結(jié)構(gòu)組成和數(shù)量，從而有利自己建立期權(quán)的激勵(lì)條款。Bechuk 和 Grinstein（2008）通過(guò)對(duì)1993年到2003年高管薪酬實(shí)證研究得出，影響高管薪酬增加的重要的影響因素是高管的權(quán)力。張勁松、張璐（2014）對(duì)高管薪酬的激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)行了研究，分析了上市的公司的高管的薪酬的激勵(lì)機(jī)制中存在問(wèn)題，提出通過(guò)提升高管的薪酬激勵(lì)的機(jī)制、建立起科學(xué)的績(jī)效的考評(píng)機(jī)制措施，使上市公司高管的薪酬激勵(lì)的機(jī)制更有效，這些對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的意義。

3、我國(guó)的上市公司的高管的薪酬激勵(lì)的現(xiàn)狀

3.1 我國(guó)的上市公司的高管的薪酬呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)

德勤管理咨詢(xún)公司《2013-2014中國(guó)A股上市公司高管薪酬調(diào)研報(bào)告》的分析結(jié)果：2013年的中國(guó)A股中上市的公司的高管人員的最高的平均薪酬為810000元，與2012年的770000元相比微增了54%。高管人員最高的薪酬的平均值已成為不同行業(yè)的薪酬的水平重要的標(biāo)志，而在2013年間，A股中公司的高管人員的最高的平均薪酬為810500元，與此同時(shí)，2012年的最高的平均薪酬768700元，2011年最高的平均薪酬722000元。

3.2 我國(guó)的上市公司的高管的薪酬不同地區(qū)的差距較大

從分析中可以看出：華南整個(gè)地區(qū)最高的薪酬一直較高，且超過(guò)百萬(wàn)，與上海北京比較，廣東的領(lǐng)先的形勢(shì)有繼續(xù)增大的趨勢(shì)。廣東、北京、上海的高管人員最高的平均薪酬一直保持著領(lǐng)先的狀態(tài)。廣東已經(jīng)持續(xù)三年都保持最高，在2013年更是達(dá)到了1076000元，同時(shí)超出全國(guó)的均值的03439；北京高管人員平均薪酬相比2012年相比下降了0014，達(dá)到了976000萬(wàn)元，跟廣東相比差距很大；2013年，上海高管人員的平均薪酬呈現(xiàn)小幅度的增長(zhǎng)，達(dá)到了893000元。

3.3我國(guó)的上市公司的高管的薪酬在不同的行業(yè)差距較大

德勤管理公司研究發(fā)現(xiàn)：保險(xiǎn)金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易行業(yè)已經(jīng)持續(xù)4年保持高層管理人員的最高的平均薪酬領(lǐng)先。2013年三個(gè)行業(yè)的高層管理人員最高平均薪酬分為別為3193000元、1385300元和1068200元；從高層管理人員個(gè)人的薪酬的排行榜的發(fā)現(xiàn)，一直位于前十位的高層管理人員有一半來(lái)源于保險(xiǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)。其他行業(yè)數(shù)據(jù)表明：農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的高層管理人員最高的薪平均薪酬最低，高層管理人員薪酬的行業(yè)格局比較平穩(wěn)；保險(xiǎn)金融業(yè)是農(nóng)、林、牧、漁行業(yè)的675倍，相比2012年間的657倍呈現(xiàn)小幅度上長(zhǎng)趨勢(shì)。

3.4我國(guó)的上市公司的高層管理者的薪酬的上長(zhǎng)率未表現(xiàn)與凈利潤(rùn)較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性

根據(jù)怡安翰威特公司公布《2013年度中國(guó)A股上市公司高管薪酬與公司治理研究報(bào)告》表明：2012年，中國(guó)A股的公司的凈利潤(rùn)有下降態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)整體的凈利潤(rùn)的上長(zhǎng)率的中位值是負(fù)的009，而差不多50%的行業(yè)凈利潤(rùn)的降到01以上。但是高層管理者薪酬上長(zhǎng)率卻沒(méi)有出現(xiàn)跟凈利潤(rùn)較高關(guān)聯(lián)性，卻與收入的增長(zhǎng)率變動(dòng)保持一致，呈現(xiàn)出有一些行業(yè)的凈利潤(rùn)下降，而高層管理人員的薪酬反而增長(zhǎng)狀況。

4.我國(guó)上市公司高管薪酬激勵(lì)對(duì)策建議

4.1完善高管

目前我國(guó)的薪酬結(jié)構(gòu)較單一，只有固定工資、各種福利、補(bǔ)貼，而沒(méi)有衡量人員表現(xiàn)的薪資結(jié)構(gòu)支撐績(jī)效的管理體系。薪酬結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分地發(fā)揮其各個(gè)方面作用，包括，調(diào)節(jié)的功能、增值的功能、激勵(lì)的功能、補(bǔ)償?shù)墓δ艿取?/p>

4.2完善業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)

一個(gè)完善的業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)體系既包括：短期的指標(biāo)與長(zhǎng)期的指標(biāo)結(jié)合、非量化的指標(biāo)與量化的指標(biāo)結(jié)合、非財(cái)務(wù)的指標(biāo)與財(cái)務(wù)的指標(biāo)結(jié)合。我們應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)的單一指標(biāo)改善為綜合的“社會(huì)績(jī)效的指標(biāo)”來(lái)作為衡量經(jīng)營(yíng)的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)。

4.3完善市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

在的有效市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)本身對(duì)高層管理者的約束與監(jiān)督有重要用途。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅能顯現(xiàn)出我國(guó)上市的公司經(jīng)營(yíng)狀況的多種信息，為高管薪酬體制充分發(fā)揮打下充足的信息的基礎(chǔ)，而且優(yōu)勝而劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制也威脅著高管控制權(quán)的形成。（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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[2]Bechuk.，Grinstein.M.Corporate Governance and Firm Performance in Russia ：An Empirical Study〔J〕.JoumalofworldBusiness.2007，（18）：182-197

[3]張勁松、張璐.上市公司高管薪酬激勵(lì)機(jī)制存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].Commercial Accounting，2014，06（11）：19-21

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資管理；影響因素；控制管理；人員管理

前 言

在現(xiàn)代企業(yè)，投資管理工作已經(jīng)具有相當(dāng)重要的意義。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資具有投資數(shù)量大、投資回收期長(zhǎng)、流動(dòng)性差、受政策影響較大、投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的特點(diǎn)，其特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資成敗更有著舉足輕重的作用。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額度巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，動(dòng)輒上千萬(wàn)，數(shù)十億。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資額度巨大的特點(diǎn)使它關(guān)系到國(guó)家、行業(yè)和地區(qū)的重大經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)國(guó)計(jì)民生也會(huì)產(chǎn)生重大的影響。從這一點(diǎn)也說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資管理的重要意義。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資差異明顯

每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都有其自身的特點(diǎn)，有著其特有的用途、功能、規(guī)模、環(huán)境，世界上找不到完全一樣的兩個(gè)項(xiàng)目。而每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)、空間分割、設(shè)備配置和內(nèi)外裝飾都有不同的要求，工程內(nèi)容和實(shí)物形態(tài)都有其差異性。同樣的工程處于不同的地區(qū)在人工、材料、機(jī)械消耗上也有差異。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的差異十分明顯。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資需單獨(dú)計(jì)算

每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都有專(zhuān)門(mén)的用途，所以其結(jié)構(gòu)、面積、造型和裝飾也不盡相同。即使是用途相同的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其技術(shù)水平、建筑等級(jí)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)環(huán)境等也有所差別。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還必須在結(jié)構(gòu)、造型等方面適應(yīng)工程所在地的氣候、地質(zhì)、水文等自然條件，這就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)物形態(tài)千差萬(wàn)別，再加上不同地區(qū)構(gòu)成投資費(fèi)用的各種要素的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的千差萬(wàn)別。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只能通過(guò)編制投資估算、概算、預(yù)算、合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工結(jié)算、決算等，單獨(dú)計(jì)算其投資額度。

1.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資確定依據(jù)復(fù)雜

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有單一性的特征，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、長(zhǎng)期性、巨額性又決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資確定依據(jù)的復(fù)雜性。在不同的建設(shè)階段，其投資控制額度的確定依據(jù)各不相同，但有互為基礎(chǔ)和指導(dǎo)、互相影響。如估算指標(biāo)是編制投資估算的依據(jù)，適用于可行性研究階段；概算用于設(shè)計(jì)階段，用來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的概算，控制和指導(dǎo)設(shè)計(jì)，同時(shí)概算又是編制估算指標(biāo)的基礎(chǔ)和依據(jù)；預(yù)算用于施工圖階段，是編制概算的基礎(chǔ)。間接費(fèi)以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，二者共同構(gòu)成了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的內(nèi)容等等，這都說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資確定依據(jù)的復(fù)雜性。

2 房地產(chǎn)企業(yè)投資影響因素分析

2.1 外部因素

（1）經(jīng)濟(jì)因素。主要指一城市或區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、居民收入、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的所在城市或區(qū)域必須滿(mǎn)足一定的經(jīng)濟(jì)條件才能支撐項(xiàng)目的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2）政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)投資是與政策因素息息相關(guān)的，這是房地產(chǎn)企業(yè)投資區(qū)別于其他企業(yè)投資的最大特點(diǎn)。政策因素主要包括政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策、政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資的認(rèn)可程度，以及政府的各種財(cái)政稅收等優(yōu)惠性政策等。房地產(chǎn)企業(yè)投資能否成功很大程度上取決于項(xiàng)目所在區(qū)域的政策環(huán)境。

（3）社會(huì)因素。主要指當(dāng)?shù)厝说娘L(fēng)土人情，居住習(xí)慣、價(jià)值觀念、居民消費(fèi)意愿等方面的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的最終客戶(hù)是消費(fèi)者，投資項(xiàng)目能否盈利的關(guān)鍵在于去化率的高低，這與當(dāng)?shù)厝说纳詈拖M(fèi)習(xí)慣密切相關(guān)。

2.2 內(nèi)部因素

（1）項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)。包括項(xiàng)目的類(lèi)型、規(guī)模、性質(zhì)及產(chǎn)品定位等要素。不同房地產(chǎn)企業(yè)的主導(dǎo)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)不同，同一房地產(chǎn)企業(yè)在不同區(qū)域的項(xiàng)目產(chǎn)品也會(huì)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品線(xiàn)的特點(diǎn)與投資意向區(qū)域特征有機(jī)結(jié)合，做到兩者的相互匹配，已達(dá)到有效投資的效果。

（2）企業(yè)所處地域集中或分散。即指本地項(xiàng)目或異地項(xiàng)目的離散性，包括形成區(qū)域性的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角地區(qū)或華北地區(qū)等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，在已有項(xiàng)目比較集中的區(qū)域的投資需求較小，在空白區(qū)域且戰(zhàn)略意義重大的區(qū)域的投資需求較大。

3 優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)投資的影響

3.1 設(shè)計(jì)方案直接影響投資

在項(xiàng)目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。其建筑和結(jié)構(gòu)方案的選擇及建筑材料的選用對(duì)投資又有較大影響，如建筑方案中的平面布置為內(nèi)廊式還是外廊式、進(jìn)深與開(kāi)間的確定、立面形式的選擇、層高與層數(shù)的確定、基礎(chǔ)類(lèi)型選用、結(jié)構(gòu)形式選擇等都存在著技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在滿(mǎn)足同樣功能的條件下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)。

3.2 設(shè)計(jì)方案影響經(jīng)常性費(fèi)用

優(yōu)化設(shè)計(jì)不僅影響房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的一次性投資，而且談房地產(chǎn)工程建設(shè)投資的控制還影響使用階段的經(jīng)常性費(fèi)用，如暖通、照明的能源消耗、清潔、保養(yǎng)、維修費(fèi)等，一次性投資與經(jīng)常性費(fèi)用有一定的反比關(guān)系，但通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)可努力尋求這兩者的最佳結(jié)合，使房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全壽命費(fèi)用最低。

4 房地產(chǎn)企業(yè)投資管理控制的對(duì)策

4.1 工程設(shè)計(jì)階段的投資控制

設(shè)計(jì)是有效控制工程投資的關(guān)鍵，它對(duì)工程造價(jià)的影響起決定作用。投資管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織對(duì)所選擇投資項(xiàng)目相類(lèi)似項(xiàng)目的各種功能、設(shè)備和建筑材料的選用、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查分析，編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告，提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，編制工程投資估算上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)決策。投資管理部門(mén)參與組織設(shè)計(jì)招標(biāo)和方案競(jìng)選，選擇技術(shù)先進(jìn)可行、使用安全可靠、造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理的方案，將評(píng)選結(jié)果上報(bào)總經(jīng)理審批。投資管理部門(mén)負(fù)責(zé)審核設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)概算，根據(jù)設(shè)計(jì)概算編制工程成本計(jì)劃。

4.2 施工準(zhǔn)備階段的投資控制

根據(jù)施工圖預(yù)算確定的工程造價(jià)進(jìn)行招標(biāo)工作，將工程造價(jià)控制在標(biāo)底內(nèi)。選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價(jià)格合理、工期適當(dāng)、施工方案先進(jìn)可行的施工隊(duì)伍與之簽定合同。根據(jù)施工合同修正工程成本計(jì)劃。

4.3 施工階段的投資控制

嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更經(jīng)濟(jì)簽證。無(wú)論任何一方提出的工程變更，投資管理部門(mén)首先要分析提出的工程變更對(duì)項(xiàng)目的合理性及成本的影響。分析有關(guān)的合同條款、文件記錄，初步確定處理變更所需要的費(fèi)用、時(shí)間范圍和質(zhì)量要求，提出變更評(píng)估報(bào)告。

加強(qiáng)對(duì)索賠事件處理的管理工作。以合同為依據(jù)對(duì)承包商提出的索賠進(jìn)行評(píng)審、反駁和修正。對(duì)承包商延誤工期、施工缺陷及不履行合同義務(wù)等給公司造成的損失進(jìn)行核實(shí)提出反索賠報(bào)告。

控制結(jié)算程序，依據(jù)合同文件從以下幾方面入手：核對(duì)合同條款，對(duì)竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗(yàn)收合格，只有按合同要求完成全部工程并驗(yàn)收合格才能進(jìn)入竣工結(jié)算。檢查隱蔽驗(yàn)收記錄，所有隱蔽工程均需要進(jìn)行驗(yàn)收并由監(jiān)理工程師簽證確認(rèn)。落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證，設(shè)計(jì)修改變更應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更通知單和修改圖，設(shè)計(jì)、審核人員簽字并加蓋公章，經(jīng)工程管理部門(mén)和監(jiān)理工程師審查同意、簽證，重大設(shè)計(jì)變更經(jīng)原審批部門(mén)審批否則不應(yīng)列入結(jié)算。按合同規(guī)定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、材料價(jià)格和優(yōu)惠條款對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審核。

4.4 加強(qiáng)組織構(gòu)建及人員管理

建立完善的項(xiàng)目投資管理組織機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因?yàn)?，管理組織機(jī)構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強(qiáng)投資管理的專(zhuān)門(mén)部門(mén)的組織構(gòu)建及人員管理，將項(xiàng)目責(zé)任到人，并制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，責(zé)任與激勵(lì)并舉，加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)以一定的激勵(lì)政策激發(fā)人員的積極性；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門(mén)的協(xié)作，因此，還需建立跨部門(mén)的協(xié)作機(jī)制，舉企業(yè)之全力保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)展。

5 結(jié)束語(yǔ)

工程建設(shè)是一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，工程建設(shè)活動(dòng)按照各種工程建設(shè)程序來(lái)運(yùn)作。并且通過(guò)工程項(xiàng)目決策，規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工，項(xiàng)目終結(jié)四個(gè)過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目投資最終效益，要通過(guò)行之有效管理的現(xiàn)代化手段獲得。防止投資突破限額，更積極的意義是促進(jìn)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位等參與工程建設(shè)的各方加強(qiáng)管理，使得有限的人力、物力、財(cái)力等資源得到充分利用，取的最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此做好投資控制和管理工作對(duì)加速企業(yè)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)收效有一定意義。

參考文獻(xiàn)

[1]信忠寶.大中型房地產(chǎn)企業(yè)投資管理有效性研究[J].山西建筑，2011，（01）43～44.

[2]戴紹軍.論新形勢(shì)下的房地產(chǎn)投資管理[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2010，（07）：20～21.

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

中國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)站月度覆蓋人數(shù)

Q2房產(chǎn)網(wǎng)站用戶(hù)規(guī)模同比微幅增長(zhǎng)，但用戶(hù)黏性減弱

根據(jù)《iResearch-2011Q2房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)季度數(shù)據(jù)報(bào)告》，艾瑞IUT監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在"國(guó)八條"以及隨后密集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策相繼出臺(tái)、銀根緊縮及信息敏感期已過(guò)的影響下，各地房產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛漸成，樓市低迷。Q2的房產(chǎn)網(wǎng)站受此影響，用戶(hù)覆蓋人數(shù)環(huán)比下降，但同比仍維持小幅增長(zhǎng)。

艾瑞IUT監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年Q2，房產(chǎn)網(wǎng)站用戶(hù)季度總訪問(wèn)次數(shù)為125076萬(wàn)次，同比去年下降2.1%，環(huán)比上季度下降8.8%。此外，由IUT監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，除季度總訪問(wèn)次數(shù)外，季度總訪問(wèn)頁(yè)面數(shù)及有效瀏覽時(shí)長(zhǎng)等用戶(hù)深度訪問(wèn)指標(biāo)，均出現(xiàn)小幅度的環(huán)比同比下降，總體看來(lái)，2011年Q2，房產(chǎn)網(wǎng)站的用戶(hù)黏性有所下降。

房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)需多元化發(fā)展增強(qiáng)用戶(hù)黏性、提高營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值

以上數(shù)據(jù)顯示，2011年Q2房產(chǎn)網(wǎng)站用戶(hù)規(guī)模雖然同比仍略有上升，但環(huán)比降幅明顯，用戶(hù)的訪問(wèn)黏性也有降低。受房產(chǎn)限購(gòu)政策、保障房政策及銀根緊縮等多重政策影響，房產(chǎn)市場(chǎng)正由賣(mài)方轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，消費(fèi)者觀望情緒濃厚，購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程逐漸變得復(fù)雜和漫長(zhǎng)，對(duì)房產(chǎn)信息的需求也正向全面化和深度化方向轉(zhuǎn)變。以前以門(mén)戶(hù)房產(chǎn)頻道、垂直房產(chǎn)網(wǎng)站上簡(jiǎn)單的品牌廣告和樓盤(pán)信息披露為主的房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策略已經(jīng)不能滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)信息的需求，房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)需多元化發(fā)展增強(qiáng)用戶(hù)黏性，提升營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值。

電商、搜索引擎、微博和即時(shí)通訊助力房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)

2011年以來(lái)，房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)始嘗試多元化立體式營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，從搜索引擎入口開(kāi)始，房產(chǎn)網(wǎng)站信息平臺(tái)、電子商務(wù)交易平臺(tái)、微博互動(dòng)、即時(shí)通訊服務(wù)及溝通等多種網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用結(jié)合，為房產(chǎn)網(wǎng)站用戶(hù)提供全方位立體式的信息覆蓋，以符合用戶(hù)對(duì)房產(chǎn)類(lèi)信息的深度要求，增強(qiáng)用戶(hù)黏性。

房產(chǎn)電商增加了購(gòu)房渠道，將解決房產(chǎn)交易信息流與部分資金流問(wèn)題

2011年5月6日，新浪樂(lè)居正式開(kāi)通國(guó)內(nèi)首個(gè)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)電子商務(wù)頻道，嘗試將價(jià)格高端、交易過(guò)程復(fù)雜的房產(chǎn)交易電商化發(fā)展。隨后其他房產(chǎn)媒體也陸續(xù)開(kāi)通了房產(chǎn)電商。

目前在房產(chǎn)電商頻道上進(jìn)行銷(xiāo)售的房產(chǎn)類(lèi)型和銷(xiāo)售方式多樣，為買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)拓了新的銷(xiāo)售渠道和方式；電子商務(wù)交易涉及信息流、資金流和物流，目前，房產(chǎn)電商解決了信息流和部分資金流問(wèn)題。房產(chǎn)電商化，讓房源信息公開(kāi)透明詳盡的展示在交易平臺(tái)上，將能促進(jìn)房產(chǎn)交易健康有序發(fā)展；房產(chǎn)交易涉及資金大額房產(chǎn)電商頻道通過(guò)引入第三方支付方式或者以房產(chǎn)電商企業(yè)作為第三方擔(dān)保的形式實(shí)現(xiàn)交易定金的支付，用戶(hù)較易接受。

房產(chǎn)電商處于發(fā)展早期，還需要房產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不斷地嘗試與探索，通過(guò)各種市場(chǎng)推廣方式吸引買(mǎi)賣(mài)雙方的關(guān)注和使用；加強(qiáng)行業(yè)律己，逐步建立起房產(chǎn)電商的口碑和信任度，以增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，相信房產(chǎn)電商平臺(tái)會(huì)給波動(dòng)的房產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的力量。

搜索引擎參與房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，一站式服務(wù)提升用戶(hù)體驗(yàn)，提高營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值

Web2.0時(shí)代，大眾獲取信息行為模式正逐漸轉(zhuǎn)向具有鮮明網(wǎng)絡(luò)特質(zhì)的AISAS(Attention注意、Interest興趣、Search搜索、Action行動(dòng)、Share分享)，根據(jù)艾瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，搜索信息已經(jīng)成為工作日網(wǎng)絡(luò)使用第一需求；艾瑞IUT監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年6月，百度日均覆蓋人數(shù)達(dá)到1.2億人。

新浪樂(lè)居與百度在去年合作基礎(chǔ)上，2011年6月創(chuàng)新合作房產(chǎn)品牌專(zhuān)區(qū)，在百度搜索首頁(yè)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)搜索的"框計(jì)算"，當(dāng)用戶(hù)在搜索框內(nèi)搜索品牌專(zhuān)區(qū)合作品牌時(shí)，百度將在首頁(yè)頂端2/3屏的位置，顯示包括樓盤(pán)具體信息、咨詢(xún)電話(huà)、官網(wǎng)地址、品牌宣傳圖等全方面信息，幫助用戶(hù)一站式獲取所有相關(guān)信息，方便快捷的滿(mǎn)足用戶(hù)需求同時(shí)，顯著提高品牌營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值。借助百度巨大的流量入口資源，品牌專(zhuān)區(qū)合作的詳細(xì)信息將極大的提高品牌企業(yè)的曝光率和營(yíng)銷(xiāo)效果；方便用戶(hù)的同時(shí)提升營(yíng)銷(xiāo)效果，房產(chǎn)搜索品牌專(zhuān)區(qū)或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)常用方式。

微博平臺(tái)搭建房地產(chǎn)企業(yè)與用戶(hù)溝通橋梁，助力企業(yè)建立品牌影響力，提升營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，新一輪的競(jìng)爭(zhēng)是品牌競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)以實(shí)實(shí)在在的物業(yè)在樓市中構(gòu)筑其品牌基礎(chǔ)，堆積其無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)品牌的構(gòu)建需要通過(guò)向用戶(hù)不斷傳遞企業(yè)信息和品牌價(jià)值觀，在主動(dòng)、自覺(jué)和精心的品牌形象創(chuàng)造和維護(hù)中逐步形成。到目前為止，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾乎從開(kāi)發(fā)商、承銷(xiāo)商、商、研究咨詢(xún)機(jī)構(gòu)到廣告商，均在微博平臺(tái)上開(kāi)通了企業(yè)和高層的官方微博，為傳播企業(yè)文化、企業(yè)品牌做積累。利用微博平臺(tái)，幫助企業(yè)和個(gè)人以更低的成本快速信息，通過(guò)與用戶(hù)共享和互動(dòng)的方式更快獲得用戶(hù)的認(rèn)可，建立起企業(yè)的口碑和品牌，已經(jīng)是房產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)方式。

自2010年新浪、騰訊、搜狐等幾大門(mén)戶(hù)相繼發(fā)力微博，微博用戶(hù)規(guī)模獲得迅速發(fā)展，使用習(xí)慣得以快速形成，微博已經(jīng)成為當(dāng)今最有影響力的信息和共享平臺(tái)。根據(jù)艾瑞研究數(shù)據(jù)，截止2011年7月，微博用戶(hù)規(guī)模達(dá)到2.6億。而新浪微博作為最有價(jià)值的微博平臺(tái)之一，已經(jīng)幫助眾多房產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展起官方微博，利用"自媒體"平臺(tái)，與用戶(hù)直接溝通和互動(dòng)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)將有更多房產(chǎn)企業(yè)使用微博營(yíng)銷(xiāo)。

以即時(shí)通訊工具為基礎(chǔ)，提供整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)

即時(shí)通訊工具(IM)是目前應(yīng)用最廣的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品之一，根據(jù)艾瑞IUT數(shù)據(jù)，2011年7月，即時(shí)通訊工具月度覆蓋用戶(hù)規(guī)模為3.7億，人均單日有效使用時(shí)間達(dá)到38分鐘。目前，IM可同時(shí)提供交流、信息、娛樂(lè)、搜索、電子商務(wù)、辦公協(xié)作和企業(yè)客服等多種服務(wù)，隨著即時(shí)通訊工具技術(shù)和用戶(hù)規(guī)模進(jìn)步以及營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，IM提供整合營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)的能力也逐漸受到更多廣告主的關(guān)注。

6月騰訊房產(chǎn)頻道正式上線(xiàn)，依托騰訊產(chǎn)品矩陣，騰訊房產(chǎn)頻道與各產(chǎn)品線(xiàn)的無(wú)縫對(duì)接，將能通過(guò)實(shí)現(xiàn)跨平臺(tái)一站式的房產(chǎn)信息服務(wù)，為房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)提供增值功能，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)有較大吸引力。在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域，對(duì)IM的利用才剛起步，隨著騰訊房產(chǎn)頻道的上線(xiàn)，除了網(wǎng)站平臺(tái)外，微博、論壇、QQ群等社交元素都將成為房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來(lái)跨平臺(tái)的整合營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代。艾瑞即將《iResearch-2011Q2房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)季度數(shù)據(jù)報(bào)告》，將對(duì)房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)進(jìn)行深入研究，敬請(qǐng)關(guān)注。（來(lái)源：艾瑞網(wǎng)）

《關(guān)于2010-2011年度：中國(guó)電子商務(wù)系列研究報(bào)告定制的通知》

依托擁有的100余位國(guó)內(nèi)知名專(zhuān)業(yè)分析師、特約研究員，以及院校專(zhuān)家教授、知名企業(yè)CEO、頂尖實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家，每年度編制近百份電商主題研究報(bào)告，并接受企業(yè)定制各項(xiàng)報(bào)告，承接政府部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)與企業(yè)委托的課題研究、項(xiàng)目申報(bào)等專(zhuān)業(yè)研究工作，并擁有領(lǐng)先的電子商務(wù)行業(yè)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)行業(yè)運(yùn)行的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、分析。

作為國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)電子商務(wù)研究機(jī)構(gòu)，包括B2B領(lǐng)域的阿里巴巴、網(wǎng)盛生意寶、中國(guó)制造網(wǎng)、慧聰網(wǎng)、環(huán)球資源、金銀島、一達(dá)通、敦煌網(wǎng)等企業(yè)；B2C領(lǐng)域的京東商城、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、卓越亞馬遜、新蛋中國(guó)、紅孩子、凡客誠(chéng)品(VANCL)、麥考林(麥網(wǎng))、庫(kù)巴購(gòu)物網(wǎng)、蘇寧易購(gòu)、淘寶網(wǎng)、拍拍網(wǎng)、eBay易趣網(wǎng)、樂(lè)酷天、百度有啊、樂(lè)淘網(wǎng)、銀泰網(wǎng)、珂蘭鉆石網(wǎng)等；支付領(lǐng)域的支付寶、財(cái)付通、環(huán)迅支付、百付寶、銀聯(lián)電子支付、快錢(qián)、易寶支付等；還有移動(dòng)電子商務(wù)領(lǐng)域的中科聚盟、新網(wǎng)互聯(lián)、匯?？萍?、億美軟通、天下互聯(lián)、新網(wǎng)互聯(lián)、用友偉庫(kù)等，以及團(tuán)購(gòu)領(lǐng)域的拉手網(wǎng)、美團(tuán)網(wǎng)、F團(tuán)、窩窩團(tuán)、阿丫團(tuán)、24券、愛(ài)幫網(wǎng)、糯米網(wǎng)、騰訊“QQ”團(tuán)、酷團(tuán)網(wǎng)、大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)、淘寶“聚劃算”等電子商務(wù)各領(lǐng)域典型企業(yè)，均為中心的重點(diǎn)研究與監(jiān)測(cè)對(duì)象。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

水泥市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告實(shí)習(xí)的時(shí)間：20**年10月11-18日

實(shí)習(xí)的地點(diǎn)：高橋建材市場(chǎng)、郁金香建材市場(chǎng)

實(shí)習(xí)的目的：拓展自己的視野，提升自己的實(shí)踐能力，增強(qiáng)我們的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和協(xié)作能力。此外，通過(guò)了解硅酸鹽系列水泥的發(fā)展趨勢(shì)，我們能更好地把握建筑工程的行情。

實(shí)習(xí)的方法：首先，通過(guò)上網(wǎng)和查閱相關(guān)書(shū)籍，熟悉調(diào)查的內(nèi)容。然后，去建材市場(chǎng)，走訪不同硅酸鹽水泥的銷(xiāo)售商。接著，打電話(huà)向水泥生產(chǎn)廠家詢(xún)問(wèn)。最后，自己整理所獲得的資料，形成調(diào)查報(bào)告。

實(shí)習(xí)所取得的成果：第一，熟悉了硅酸鹽系列水泥的市場(chǎng)價(jià)格，第二，了解不同硅酸鹽水泥的用途。第三，通過(guò)分析不同水泥銷(xiāo)售商的產(chǎn)品市場(chǎng)策略，使我們對(duì)銷(xiāo)售技巧有了一定的了解，豐富了自己的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)。

一、硅酸鹽系列水泥的生產(chǎn)廠家和市場(chǎng)價(jià)格

在長(zhǎng)沙市內(nèi)，主要的水泥銷(xiāo)售廠家有長(zhǎng)沙新星水泥廠、湖南省湘鄉(xiāng)水泥廠長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)部、長(zhǎng)沙縣印山實(shí)業(yè)總公司水泥廠、長(zhǎng)沙縣水泥廠。主要經(jīng)營(yíng)普通硅酸鹽水泥和復(fù)合型硅酸鹽水泥。

二、不同定位針對(duì)的客戶(hù)群

水泥的客戶(hù)們是在了解了不同的硅酸鹽水泥之間的主要性能、用途以及一些區(qū)別后，從而根據(jù)他們的不同需求來(lái)選擇硅酸鹽水泥種類(lèi)。

硅酸鹽系列水泥可分為：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火灰硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥、復(fù)合硅酸鹽水泥。

普通硅酸鹽水泥：適用制造地上、地下及水中的混凝土，鋼筋混凝土及預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)，受循環(huán)凍融的結(jié)構(gòu)及早期強(qiáng)度要求較高的工程，還可以配制建筑砂漿。()建筑客戶(hù)需求量大，直接從水泥廠家購(gòu)買(mǎi)。

復(fù)合硅酸鹽水泥：32.5強(qiáng)度的適應(yīng)于小型住戶(hù)的業(yè)主，進(jìn)行室內(nèi)裝修用。還有建筑單位少量的用于進(jìn)行屋內(nèi)粉刷；42.5強(qiáng)度的用于一些普通的房屋建筑的工程隊(duì)，以及一些鄉(xiāng)村道路的水泥路小橋梁等；52.5的適用于一些高層樓房建筑、大跨度的橋梁，還有一些小型堤壩等；62.5高強(qiáng)度的適用于比較大型堤壩像三峽等，還有一些核電站等。對(duì)于強(qiáng)度較低的復(fù)合硅酸鹽水泥，業(yè)主等客戶(hù)需求量不是很大， 可以直接到建材市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。而需要較高強(qiáng)度的客戶(hù)一般是建筑施工方，需求量大，直接從廠家購(gòu)買(mǎi)。

火山灰水泥：適用于地下、水中及潮濕環(huán)境的混凝土工程，不宜用于干燥環(huán)境、受凍融循環(huán)和干濕交替以及需要早期強(qiáng)度高的工程中。粉煤灰硅酸鹽水泥：適用于大體積水工建筑，也可用于一般工業(yè)和民用建筑。

礦渣水泥：用于地面、地下、水中各種混凝土工程，也可用于高溫車(chē)間的建筑，但不宜用于需要早期強(qiáng)度高和受凍融循環(huán)、干濕交替的工程。不同的客戶(hù)有不同的需求，根據(jù)他們的需求來(lái)選擇不同的硅酸鹽水泥，有時(shí)會(huì)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)兩種或兩種以上不同的水泥。

三、對(duì)水泥生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品市場(chǎng)策略的分析

每一個(gè)廠家在生產(chǎn)和銷(xiāo)售水泥之前，都會(huì)做一個(gè)市場(chǎng)需求分析，形成一個(gè)總體規(guī)劃，其基本步驟如下：

第一步、必須了解建設(shè)地址的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、資源、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的情況，包括對(duì)建設(shè)地點(diǎn)的投資環(huán)境分析（稅收、土地等優(yōu)惠政策）。如將來(lái)會(huì)建設(shè)什么的工程，對(duì)哪種水泥的需求量比較大。

第二步、對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)規(guī)模，原料資源，生產(chǎn)設(shè)備，技術(shù)特點(diǎn)及生產(chǎn)工藝等情況進(jìn)行分析，并對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)服務(wù)做出規(guī)劃。

第三步、分析行業(yè)現(xiàn)狀與市場(chǎng)容量，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，掌握項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)情況、各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)，然后再做出競(jìng)爭(zhēng)策略分析。

第四步、做出產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，包括市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇，營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍和管理，產(chǎn)品或服務(wù)的定價(jià)和分銷(xiāo)，促銷(xiāo)計(jì)劃和廣告策略，價(jià)格決策。

第五步、資金籌措、運(yùn)用與退出、公司目前資金籌集、使用的情況，融資方式，推出策略，投資的方式和條款。

第六步、對(duì)未來(lái)的財(cái)務(wù)做出預(yù)測(cè)與分析，包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、敏感性分析、盈利能力預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流量。

第七步、對(duì)公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中遇到的管理風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等做出預(yù)測(cè)，并給出規(guī)避方法。

以上的市場(chǎng)策略的比較全面、客觀的。首先，廠家對(duì)投資的環(huán)境做了一個(gè)整體的分析。在長(zhǎng)沙市內(nèi)，土木工程的修建仍處在階段，由于市民的住房需求和房地產(chǎn)行業(yè)高溫不減，目前仍在大力修建住宅區(qū)，因此會(huì)用到大量的普通硅酸鹽水泥。而橋梁已基本上達(dá)到了飽和狀態(tài)，但是為了滿(mǎn)通需求，緩解地面的交通壓力，改變擁擠的局面，長(zhǎng)沙市內(nèi)正在修建地下隧道。廠商為了滿(mǎn)足這些需求和把握機(jī)遇，因此會(huì)生產(chǎn)比較多得普通硅酸鹽水泥和

其次，廠家對(duì)自己做了一個(gè)客觀的、準(zhǔn)確地定位。了解職員的受教育程度、工作經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際能力，再根據(jù)公司的資金籌集、使用的情況以及日后的投資風(fēng)險(xiǎn)，使得利益最大化確定公司的生產(chǎn)規(guī)模。然后制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，選擇合理的營(yíng)銷(xiāo)渠道、強(qiáng)勁的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍和科學(xué)的管理方式。通過(guò)對(duì)自己有一個(gè)準(zhǔn)確的了解，清楚自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，從而提升自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為自己獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

最后，熟悉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得越來(lái)越激烈，很多的經(jīng)營(yíng)商因缺乏對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解而采取錯(cuò)誤的市場(chǎng)戰(zhàn)略，使自己失去了在市場(chǎng)上的立足之地。因此，不要過(guò)低地看輕對(duì)手，也不要過(guò)高地看重自己。為了樹(shù)立良好的市場(chǎng)形象和知名度，應(yīng)該具備自己的特色。找到自己的閃光點(diǎn)，擊敗強(qiáng)勁的對(duì)手。

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第三產(chǎn)業(yè) 制造業(yè)升級(jí)

一、上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的歷史演變及現(xiàn)狀

2011年上海的GDP是19195.69億元，人均GDP為82560元，為境內(nèi)各城市之首。在未來(lái)的20多年里，上海將要發(fā)展建設(shè)成為世界級(jí)的超級(jí)特大城市，需要形成與特大城市相匹配的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，以其深化的集聚效應(yīng)形成高端人才的聚攏，促進(jìn)高科技產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，優(yōu)化傳統(tǒng)制造業(yè)的盈利模式，增加高附加值的第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展具有上海特色的特大城市產(chǎn)業(yè)。

改革開(kāi)放三十年以來(lái)，上海也先后經(jīng)歷了三個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。第一次調(diào)整是20世紀(jì)80年代，上?；谟蓚鹘y(tǒng)工業(yè)基地向經(jīng)濟(jì)中心城市的轉(zhuǎn)型，加快了傳統(tǒng)工業(yè)的改造，大力培育以寶鋼、一汽大眾為代表的重工業(yè)，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從日化化工、紡織等輕工業(yè)向重工業(yè)的轉(zhuǎn)變。第二次調(diào)整是從20世紀(jì)90年代初開(kāi)始，上海緊緊抓住了浦東開(kāi)發(fā)的重大戰(zhàn)略機(jī)遇，提出了優(yōu)先發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)以及穩(wěn)步提高第三產(chǎn)業(yè)的方針，重點(diǎn)發(fā)展金融保險(xiǎn)、對(duì)外貿(mào)易、交通通訊、房地產(chǎn)等現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)從1992年至2007年16年的兩位數(shù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。第三次調(diào)整是21世紀(jì)以來(lái)，上海開(kāi)始大力發(fā)展附加值高、關(guān)聯(lián)性大的產(chǎn)業(yè)，如信息、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等，努力發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)互相促進(jìn)、互為補(bǔ)充的新型產(chǎn)業(yè)體系。2006年上海全市生產(chǎn)總值首次邁上萬(wàn)億元臺(tái)階。全球金融危機(jī)后，上海仍創(chuàng)造了生產(chǎn)總值14069.87億元，以占全國(guó)僅0.06%的土地面積創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)全國(guó)生產(chǎn)總值的4.5%。其間，上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型明顯加快，隨著第二產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)上升，第一產(chǎn)業(yè)保持相對(duì)較低的比重。

至今上海本質(zhì)上還是一座以制造業(yè)為主體的工業(yè)城市，而服務(wù)型第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度已成為現(xiàn)代化國(guó)際大都市的重要標(biāo)志，顯然上海還有很大的差距和發(fā)展?jié)摿Α?011年，上海的第三產(chǎn)業(yè)僅占全市GDP比重58%，而以傳統(tǒng)工業(yè)為主導(dǎo)的第二產(chǎn)業(yè)所占全市GDP中仍占據(jù)高達(dá)41.3%之多。此外上海更遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際的特大城市，如香港、東京以及紐約的第三產(chǎn)業(yè)占比均早已達(dá)到80%以上。然而在高耗能、高污染、資源性三大產(chǎn)業(yè)特征的行業(yè)迅速擴(kuò)張的以支撐GDP的高增長(zhǎng)率的前景下，以上海為代表的特大城市的發(fā)展出現(xiàn)了“瓶頸”。最近幾年上海生產(chǎn)總值的增速大幅下滑。具有“兩高一資”特征的行業(yè)存在著產(chǎn)能過(guò)剩與重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，上海應(yīng)該充當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的“排頭兵”，注重節(jié)能、減排、降耗、環(huán)保、低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，包括高科技研發(fā)、金融服務(wù)、國(guó)際物流、信息通信、文化教育、房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)公共服務(wù)等，并將“兩高一資”的“工業(yè)制造”行業(yè)逐漸遷出特大城市，加大服務(wù)行業(yè)的所占GDP的比重，壓縮工業(yè)所占GDP的比例。

二、上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變面臨的問(wèn)題

（一）第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問(wèn)題

上海的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均衡性和穩(wěn)定性不足，增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度較大。一些服務(wù)行業(yè)諸如金融、房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，而另一些諸如教育衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、綜合技術(shù)等行業(yè)發(fā)展緩慢。2011年金融業(yè)生產(chǎn)總值為1804億元，比2010年增長(zhǎng)28%，占全部第三產(chǎn)業(yè)的20%，房地產(chǎn)生產(chǎn)總值為1237.56億元，比2010年增長(zhǎng)32%，占全部第三產(chǎn)業(yè)的14%。而2011年教育行業(yè)的生產(chǎn)總值僅比2010年增長(zhǎng)8%。與此同時(shí)，金融業(yè)、信息傳輸、軟件業(yè)的就業(yè)人數(shù)卻很少，這些新興高端服務(wù)業(yè)的人才匱乏成為制約其發(fā)展的一大因素，而批發(fā)零售業(yè)的就業(yè)人口很多，但其相對(duì)生產(chǎn)率較低，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)較小。

（二）第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展停滯問(wèn)題

受上?！皟蓚€(gè)中心”戰(zhàn)略的影響，許多人認(rèn)為只有金融、航運(yùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)才能“救”上海。因此，上海很多開(kāi)發(fā)區(qū)都開(kāi)始轉(zhuǎn)型做服務(wù)業(yè)。但現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展需要基于一個(gè)以現(xiàn)代化制造業(yè)為主導(dǎo)的城市，制造業(yè)不能一下子得不到發(fā)展的重視逐漸“被拋棄”。長(zhǎng)期以往，鋼鐵、石化、機(jī)械、電子、汽車(chē)等重化工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為支撐上海工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量，而全球金融危機(jī)中受沖擊影響最大的也恰是這些行業(yè)。隨著商務(wù)成本高企、土地資源有限、能源消耗緊張等多方面因素制約的不斷加劇，上海在重化工業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)日益弱化，重化工業(yè)受危機(jī)影響的下行趨勢(shì)日益顯著，第二產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

由于上海早期就開(kāi)始發(fā)展工業(yè)、制造業(yè)，因此其產(chǎn)業(yè)規(guī)模和提及結(jié)構(gòu)上都具有相當(dāng)高的水平，繼續(xù)高速發(fā)展遭遇困境，對(duì)GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度也在逐年遞減。此外，上海作為具有輻射效應(yīng)的特大城市，與長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)腹地如江蘇、浙江都存在著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同質(zhì)化的問(wèn)題，其制造業(yè)上的附加值率也遠(yuǎn)低于長(zhǎng)三角地區(qū)的平均水平。

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型所存在的人才問(wèn)題

上海作為典型的特大城市，具備其特有的集聚效應(yīng)，可以借助原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)聚集大量勞動(dòng)力。過(guò)去上海大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，提供了很多就業(yè)崗位，使很多人口集中在這些地區(qū)。當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，并向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)，除了需要解決淘汰落后產(chǎn)能和產(chǎn)品的問(wèn)題外，同時(shí)也必然要求過(guò)去的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)型為能夠?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)提供高素質(zhì)的服務(wù)的人才。結(jié)構(gòu)性失業(yè)會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，許多勞動(dòng)者隨著第二產(chǎn)業(yè)從低端的制造業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的同時(shí)被迫失業(yè)，然而又不能夠符合新興第三產(chǎn)業(yè)的要求，造成大量勞動(dòng)力失業(yè)。

毫無(wú)疑問(wèn)，上海要發(fā)展高新科技和高新產(chǎn)業(yè)，最需要的就是掌握高新技術(shù)的人才。但是中國(guó)現(xiàn)階段只有不到30%的勞動(dòng)力接受過(guò)中學(xué)以上的教育，科技創(chuàng)新激勵(lì)體制相對(duì)落后，專(zhuān)利技術(shù)的法律保護(hù)尚不健全。上海本身具有較為優(yōu)越的條件吸引更多的人才，但是人口的素質(zhì)提升是個(gè)全民性問(wèn)題，需要一定的時(shí)間。上海在努力吸引人才的同時(shí)，也要自主地培育一批金融、地產(chǎn)、軟件開(kāi)發(fā)以及其他服務(wù)型行業(yè)的人才為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供支持。據(jù)相關(guān)調(diào)研報(bào)告分析，上海金融人才在2008年之后增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，2006年上海金融人才為20萬(wàn)，2008年上海金融人才總數(shù)就已達(dá)23.2萬(wàn)人，到了2010年年底，才為23萬(wàn)人左右。相當(dāng)于之后的兩年內(nèi)幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。

三、加快上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的建議

（一）勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型，避免制造業(yè)空心化

上海應(yīng)通過(guò)科技的開(kāi)發(fā)創(chuàng)新，促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)型，尤其是將低技術(shù)含量高勞力的產(chǎn)業(yè)向城市周邊的經(jīng)濟(jì)腹地轉(zhuǎn)移，不僅可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)，而且也是作為特大城市發(fā)揮其輻射效應(yīng)以提升經(jīng)濟(jì)腹地基礎(chǔ)的途徑。而那些高端制造業(yè)為保持自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力也應(yīng)將利潤(rùn)較低的部分產(chǎn)業(yè)鏈外移，與周邊的經(jīng)濟(jì)腹地形成產(chǎn)業(yè)鏈分工態(tài)勢(shì)。由于制造業(yè)的生產(chǎn)及銷(xiāo)售是創(chuàng)造利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，上海只須將設(shè)計(jì)、研發(fā)、銷(xiāo)售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)掌控住，倚靠上海在充足的專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備和良好的市場(chǎng)體系上的雙重優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)創(chuàng)新出具有國(guó)際領(lǐng)先水平的核心技術(shù)和產(chǎn)品，擁有自主的品牌才是關(guān)鍵。

（二）圍繞經(jīng)濟(jì)輻射力促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)

上海要建成“四個(gè)中心”和現(xiàn)代化國(guó)際大都市，很大程度上取決于上海的經(jīng)濟(jì)輻射力和帶動(dòng)力。增強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)能力，要通過(guò)上海的集聚效應(yīng)，形成服務(wù)業(yè)的大量需求，促使上海不斷拓展服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的新市場(chǎng)，為不同的客戶(hù)研發(fā)和提供靈活多樣的服務(wù)。同時(shí)，要通過(guò)輻射效應(yīng)將服務(wù)范圍從本地域發(fā)展到覆蓋到全國(guó)的服務(wù)一體網(wǎng)絡(luò)，綜合各地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)特征，快速提升第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化的互動(dòng)調(diào)節(jié)

上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的高度化導(dǎo)向已經(jīng)明確，即未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將朝高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)和復(fù)合型產(chǎn)業(yè)等方向調(diào)整。但上海的人才結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀還存在不少問(wèn)題，尚不能給產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型以充分的支持。所以，上海目前的人才結(jié)構(gòu)必須進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。人才結(jié)構(gòu)的調(diào)整不僅要適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的要求，而且也要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)人才結(jié)構(gòu)作相應(yīng)的協(xié)調(diào)，此外人才結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化的過(guò)程中還可以推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)調(diào)整。具體而言，要建立起合理的信息平臺(tái)人才規(guī)模及結(jié)構(gòu)、人才就業(yè)狀況等靜態(tài)信息。然后優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，形成大量的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，為開(kāi)發(fā)在基本性能、功能有上發(fā)生本質(zhì)變化的新產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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