抵押貸款保險(xiǎn)狀況與改進(jìn)路徑
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本文作者：辛立秋 單位：東北農(nóng)業(yè)大學(xué)
降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)信貸關(guān)系的確立。抵押貸款保險(xiǎn)有效的轉(zhuǎn)嫁了信貸風(fēng)險(xiǎn)，增加了信貸的安全和穩(wěn)定，使信貸部門(mén)樂(lè)于擴(kuò)大貸款規(guī)模，并在保證貸款質(zhì)量方面作出有利于借款人的條件。對(duì)借款人而言，通過(guò)繳納少量保費(fèi)就可以避免偶然事件可能帶來(lái)的巨大損失。有利于中低收入階層貸款融資。住房抵押貸款保險(xiǎn)使信貸部門(mén)放寬貸款條件，降低了“門(mén)檻”。對(duì)于中低階層的廣大消費(fèi)者而言，抵押貸款不再是可望而不可及的事情，他們可以在保險(xiǎn)的支持下進(jìn)入抵押貸款的行列，獲得資金融通，刺激個(gè)人住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。
增加保險(xiǎn)基金積累，提高銀行收入。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，住房抵押貸款保險(xiǎn)期限較長(zhǎng)，出險(xiǎn)率較低，在保險(xiǎn)期限內(nèi)，尤其是保險(xiǎn)初期風(fēng)險(xiǎn)較小，有利于保險(xiǎn)基金的積累。對(duì)銀行而言，在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，可以以強(qiáng)制保險(xiǎn)作為貸款條件而從保險(xiǎn)公司獲得大大超出標(biāo)準(zhǔn)的手續(xù)費(fèi)，增加了銀行的收入。’我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問(wèn)題住房抵押貸款保險(xiǎn)對(duì)于化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)、解決個(gè)人住房問(wèn)題、刺激個(gè)人住房消費(fèi)起到保駕護(hù)航的作用。但由于住房抵押貸款保險(xiǎn)在我國(guó)起步較晚，經(jīng)驗(yàn)較少，存在諸多問(wèn)題。
強(qiáng)制保險(xiǎn)，消費(fèi)者沒(méi)有選擇權(quán)。按照銀行抵押貸款的要求，消費(fèi)者必須購(gòu)買(mǎi)一份房屋保險(xiǎn)，否則就得不到貸款。此外，由于銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”，消費(fèi)者不能自主選擇保險(xiǎn)公司，使住房保險(xiǎn)成為抵押貸款“捆綁”銷售的產(chǎn)品。
保險(xiǎn)過(guò)度，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過(guò)重。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)在以下四個(gè)方面表現(xiàn)出保險(xiǎn)過(guò)度：其一是保險(xiǎn)金額過(guò)度。在保險(xiǎn)金額的厘定上不按貸款金額，而是按房屋售價(jià)作為保險(xiǎn)金額，沒(méi)有扣除消費(fèi)者首期付款，增加消費(fèi)者保費(fèi)負(fù)擔(dān)。其二是保險(xiǎn)費(fèi)率過(guò)高。保險(xiǎn)公司在付給銀行較高費(fèi)情況下，為降低風(fēng)險(xiǎn)，厘定的保險(xiǎn)費(fèi)率較高，而在出險(xiǎn)率較低的情況下造成保險(xiǎn)公司收取的保費(fèi)和其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱。其三是保險(xiǎn)期限過(guò)度。保險(xiǎn)期限同貸款期限，使買(mǎi)期房的消費(fèi)者在沒(méi)有進(jìn)戶時(shí)就為在建房屋支付保費(fèi)。其四是保費(fèi)收取方式不合理。保險(xiǎn)合同名義上規(guī)定保費(fèi)“按年收取”，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)是一次性繳清。這與銀行提供的按揭貸款相背離。以上種種不合理現(xiàn)象使消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過(guò)度。
保險(xiǎn)保障不充分，保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)相混淆。住房抵押貸款保險(xiǎn)應(yīng)該由房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)共同構(gòu)成完整的風(fēng)險(xiǎn)保障體系。在我國(guó)，除了房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)外開(kāi)辦的保險(xiǎn)其實(shí)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物。貸款銀行要求購(gòu)房者辦理住房抵押貸款信用保險(xiǎn)，銀行不繳納保費(fèi)也不作為投保人，卻得到信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者繳納了屬于保證保險(xiǎn)的保費(fèi)，卻得不到應(yīng)有的保障，繳費(fèi)義務(wù)和收益權(quán)利嚴(yán)重扭曲，不符合保險(xiǎn)的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的原則。
銀行與保險(xiǎn)公司在業(yè)務(wù)合作中的地位不對(duì)等，責(zé)任與利益不對(duì)稱。在住房抵押貸款保險(xiǎn)中，銀行由于有保險(xiǎn)公司做保證，貸款條件相對(duì)寬松，風(fēng)險(xiǎn)完全由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)公司賠償后的追償會(huì)因?yàn)榈盅何锾幹玫碾y度而存在風(fēng)險(xiǎn)，造成銀保雙方合作地位的不對(duì)等。另外，銀行在轉(zhuǎn)嫁貸款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還會(huì)因保險(xiǎn)業(yè)間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)而獲得高額的代辦手續(xù)費(fèi)，銀行成為抵押貸款保險(xiǎn)最大的受益者。
完善我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)的措施
政府組建抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或?qū)ο鄳?yīng)機(jī)構(gòu)給予扶持。根據(jù)西方國(guó)家成功的經(jīng)驗(yàn)，由政府組建抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，以國(guó)家信用作保證，其安全系數(shù)較高，在減弱風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)可以增強(qiáng)人民的信心。此外，在進(jìn)行嚴(yán)格審查的基礎(chǔ)上可以為貸款人提供較優(yōu)惠的貸款條件，也可以為銀行提供低利貸款。這有利于改善商品住宅閑置與居民住房困難的現(xiàn)象，更有利于中低收入階層實(shí)現(xiàn)改善住房條件的夢(mèng)想。對(duì)于開(kāi)辦抵押貸款保險(xiǎn)的部門(mén)，政府應(yīng)該給予扶持，例如減免營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，提高保險(xiǎn)公司的盈利水平和競(jìng)爭(zhēng)力。
銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款的審查，實(shí)行自由保險(xiǎn)。為實(shí)現(xiàn)平等的銀保合作關(guān)系，銀行應(yīng)對(duì)借款人的資信、經(jīng)濟(jì)來(lái)源、抵押物等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審查，建立購(gòu)房者個(gè)人信用檔案，以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于資信好的可以放寬貸款期限或者減少首付額度；對(duì)于鋼混結(jié)構(gòu)的新房可以自由選擇是否保險(xiǎn)，并把保險(xiǎn)作為優(yōu)先貸款的條件；對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)、木制結(jié)構(gòu)或年限長(zhǎng)的舊房采取強(qiáng)制保險(xiǎn)的方式。開(kāi)發(fā)真正意義上的保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司應(yīng)該針對(duì)目前險(xiǎn)種不能滿足投保人實(shí)際需要的情況，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)保障購(gòu)房者利益的保證保險(xiǎn)。當(dāng)購(gòu)房者無(wú)力償還貸款時(shí)由保險(xiǎn)公司支付，達(dá)到對(duì)購(gòu)房者的房屋保全目的。明確信用保險(xiǎn)應(yīng)該由銀行支付保費(fèi)，銀行為第一受益人。這樣在權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的條件下，才能調(diào)動(dòng)購(gòu)房者保險(xiǎn)的積極性。
制定合理的保費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及保險(xiǎn)期限。保險(xiǎn)公司應(yīng)該根據(jù)購(gòu)房者信用、房屋的類型、房屋的價(jià)值、首期付款的比例等方面制定與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的費(fèi)率，不搞“一刀切”。另外，鑒于住房抵押貸款保險(xiǎn)出險(xiǎn)率較低的情況，在整體上降低費(fèi)率，一般限制在年5%以內(nèi)。保費(fèi)堅(jiān)持按年或月收??；現(xiàn)房保險(xiǎn)期限以整個(gè)貸款期為限；期房應(yīng)該以交房日為準(zhǔn)起算；保險(xiǎn)金額以貸款金額為主，且根據(jù)購(gòu)房者還款情況實(shí)行保額遞減。
保險(xiǎn)公司應(yīng)建立專門(mén)的部門(mén)和倉(cāng)庫(kù)，加強(qiáng)對(duì)抵押物的保管。為避免房產(chǎn)或其他抵押物因意外事故造成損失，保險(xiǎn)公司要做好抵押物保管工作。建立專門(mén)部門(mén)保管房屋權(quán)證、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、債券、存單等有關(guān)單據(jù)。此外，應(yīng)建立專門(mén)的倉(cāng)庫(kù)，作好其他抵押物如企業(yè)的庫(kù)存商品、設(shè)備及珍貴藝術(shù)品等的倉(cāng)儲(chǔ)，詳細(xì)填制抵押物清單由專人保管入庫(kù)。
完善有關(guān)的法律。目前，我國(guó)還沒(méi)有形成與抵押貸款保險(xiǎn)相適應(yīng)的法律。由于商品房經(jīng)營(yíng)涉及許多方面的社會(huì)問(wèn)題，關(guān)系人民的安居樂(lè)業(yè)。法律不健全，會(huì)產(chǎn)生許多違規(guī)行為和欺詐行為，例如抵押物重復(fù)抵押?jiǎn)栴}。因而，應(yīng)該從抵押物的價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)的處理、拍賣(mài)及風(fēng)險(xiǎn)保障等方面制定相應(yīng)的法律，規(guī)范金融秩序，保障債權(quán)人的根本權(quán)利。保證住房抵押貸款保險(xiǎn)向著規(guī)范、健康的方向發(fā)展。
建立完備的風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備基金，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。保險(xiǎn)公司要建立風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備基金，以應(yīng)付隨時(shí)可能發(fā)生的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備存期內(nèi)除非賠付率過(guò)高，一般不能動(dòng)用風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備金。此外，對(duì)于保險(xiǎn)金額較大的，可進(jìn)行再保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司應(yīng)加強(qiáng)自律管理，在為購(gòu)房者提供保險(xiǎn)前，必須認(rèn)真審查借款人的借款資格和償債能力，以降低保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款銀行按時(shí)收回貸款和保險(xiǎn)公司的穩(wěn)健運(yùn)行。完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不但為抵押貸款保險(xiǎn)體系的運(yùn)做奠定基礎(chǔ)，而且還會(huì)推動(dòng)抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制的發(fā)展。