國外住宅抵押貸款體制對比探究

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本文作者：段昆 單位：蘇州大學(xué)商學(xué)院

私營抵押保險業(yè)已可以和政府保險平分秋色，并成為保險市場上的一支重要力量。一般地，只要購房借款人向私人保險公司投保抵押貸款保險，他們便能順利地從住房金融機(jī)構(gòu)取得貸款。具體做法上，私營抵押貸款保險經(jīng)營方式更簡便、靈活，凡有一定支付能力的購房者，其購房貸款的20－30％均可購買私營抵押保險。當(dāng)由私人住宅抵押貸款保險公司承保的貸款違約時，保險公司一般以兩種方式對貸款人進(jìn)行補(bǔ)償。一是從貸款人那里購買該筆違約貸款，并獲得住房的抵押權(quán)；二是按一定比例賠償貸款人的損失，讓貸款機(jī)構(gòu)擁有抵押房屋的產(chǎn)權(quán)。

近年來，由于一些住房金融機(jī)構(gòu)開展“一攬子交易抵押”業(yè)務(wù)，即在抵押貸款合同中不僅規(guī)定借款要按時歸還本息，而且要求借款人須在購買住房時投保房屋火災(zāi)險和房主人身險等險種，保費(fèi)由借款人與同期應(yīng)交貸款本息一并交于放貸機(jī)構(gòu)，再由放貸機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交給保險公司,更是極大地擴(kuò)展了私營抵押貸款保險業(yè)務(wù)。因此，現(xiàn)在美國的私營抵押保險業(yè)現(xiàn)已成為美國住宅抵押貸款保險體系中的重要成員。

英國:住房信用保證保險為住宅抵押貸款保駕護(hù)航

在英國，由于沒有美國那種專門從事抵押保險的公營或私營的保險機(jī)構(gòu)，抵押貸款的保險主要是通過一般保險公司開辦住房信用保證保險來實(shí)現(xiàn)的。目前英國通過保險公司保險的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。

英國的具體做法是：貸款機(jī)構(gòu)要求借款人購買住房信用保證保險，保險的金額與住房抵押貸款的金額相適應(yīng)，并可隨著抵押貸款的償還情況而相應(yīng)減少。保險的期限應(yīng)與抵押貸款的期限相等，發(fā)放抵押貸款的銀行是保單的持有人和受益人。保險費(fèi)由借款人即投保人按期繳納，若貸款人在保險期內(nèi)喪失工作能力或死亡，則由保險公司代為償還欠款。這種將信用保證保險引入住房抵押貸款市場的做法，一方面最大限度地保障了借款人及其家人的利益，另一方面也降低了銀行的信貸風(fēng)險。當(dāng)借款人因人身事故等因而無力償還債務(wù)時，銀行可以從保險公司得到全部賠償。

法國：人壽保險和失業(yè)保險為住房抵押貸款立下汗馬功勞

在法國，51％的家庭有負(fù)債，其中30％是因?yàn)橘徺I住房而負(fù)債。近年來法國保險市場在住房信貸保險上的保費(fèi)收入平均每年為200億法郎，每年在該險種上的保費(fèi)增長率為4％—5％，而且超過90％的個人住房貸款人都投保了人壽保險和失業(yè)保險。法國的具體做法是：對于平均還款期限15年，還款額占收入1／3的貸款，住房貸款期限一般在15－20年間。在這么長的時間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長率、通貨膨脹率、職工失業(yè)率、市場資金利率都可能會發(fā)生變化，借款人也可能會因死亡、殘廢、失業(yè)等各種原因喪失還貸能力，所有這些因素都使貸款銀行面臨很大的風(fēng)險。銀行必然要求貸款人對于造成中斷還款的死亡、喪失工作能力和失業(yè)等主要意外事件進(jìn)行保險。因此，一般地，借款人須按貸款額的0.4％繳納保險費(fèi)，購買人壽保險。如果借款人在貸款期間喪失還款能力時，由保險公司代為償還借款人剩余的全部貸款，即銀行確保收回貸款，借款人仍擁有住房。值得一提的是，在法國，保險公司同時還提供附加失業(yè)保險，借款人在失業(yè)后由保險公司承擔(dān)18個月的償還貸款責(zé)任，費(fèi)率也為貸款額的0．4％。

這種保險方法對借款人、銀行、保險公司都有利。首先，它化解了房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營風(fēng)險，推動房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易活動。其次，銀行則降低了貸款風(fēng)險。再次，保險公司通過住房貸款拓展了業(yè)務(wù)，法國住房貸款保險保費(fèi)收入約占人壽保險公司保費(fèi)收入的30％左右。可見，法國的住房貸款壽險在保障銀行利益的同時也保障了貸款人的利益，且為銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展鋪路搭橋，起到巨大的推動作用。

荷蘭：人壽保險與住宅抵押貸款合二為一，功不可沒

由于荷蘭實(shí)行住房貸款利息和人壽保險收入免征所得稅政策，荷蘭金融機(jī)構(gòu)據(jù)此推出了人壽保險與抵押貸款相結(jié)合的貸款工具，即把人壽保險和抵押貸款捆綁在一起進(jìn)行銷售。荷蘭的具體做法是：借款人在向銀行貸款的同時，要求購房者購買相應(yīng)年期和金額的人壽保險作為貸款的抵押，購房者只需支付全部房價的15-20%的首期房價即可購房。在保險期間，借款人分期支付貸款利息給銀行，把保險費(fèi)(相當(dāng)于本金)還給保險公司，保險到期，保險公司負(fù)責(zé)償還本金給銀行。借款人貸款后只按月償還貸款利息，不償還貸款本金。貸款到期后，借款人所購買的人壽保險正好到期，保險收入恰好足以清償貸款本金。

住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合的要點(diǎn)是借款人將利息按期躉付給銀行，而將本金交給保險公司，由保險公司不斷地增值運(yùn)用，在貸款到期后，由保險公司一次將本金還給銀行。荷蘭體制的優(yōu)點(diǎn)是明顯的：對保險公司來說，開拓了經(jīng)營范圍，大大擴(kuò)展了業(yè)務(wù)空間；對借款人來說，這種貸款工具可最大限度地享受免稅政策，如果人壽保險公司運(yùn)作得好，還可得到額外保險分紅；對于金融機(jī)構(gòu)來說，不會因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回，從而大大降低了貸款風(fēng)險。