住宅互助保險革新路徑探究

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本文作者：楊穎、高佳 單位：紅河學院、廈門大學經(jīng)濟學院

1994年,住房公積金制度在城鎮(zhèn)全面推行。1999年,國家頒布《住房公積金管理條例》,并于2002年重新,使住房公積金制度逐步納入法制化和規(guī)范化軌道。目前,已基本建立起住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督的管理體制。住房公積金按規(guī)定可以享受列入企業(yè)成本、免交個人所得稅等稅收政策,存貸款利率實行低進低出原則,體現(xiàn)政策優(yōu)惠。截至2003年底,全國建立住房公積金職工人數(shù)達6045萬人,累計歸集公積金5563億元,職工因購建住房和退休等支取1743億元,累計發(fā)放個人住房貸款2343億元,支持327萬戶職工家庭購建住房,為改善居民家庭住房條件發(fā)揮了重要作用。

推進住房互助保險改革的必要性

作為社會保障體系的重要組成部分的住房公積金制度,筆者認為其應該成為社會保險制度里的一個不可或缺的部分。這里可以從社會保險的基本規(guī)定性體現(xiàn),具體的從如下幾個方面來看:

興高采烈地喬遷新居,卻發(fā)現(xiàn)新房子漏雨、有裂縫、下水道不好用、更有甚者房屋坍塌造成的嚴重后果,然后是無休無止地與開發(fā)商、物業(yè)管理之間的扯皮。在房地產(chǎn)交易市場上,消費者維權難早已不是一個新鮮話題。在國外的許多發(fā)達國家,房地產(chǎn)開發(fā)商固然要對住房的質(zhì)量問題負責,但卻不是直接面對業(yè)主、事無巨細地包攬全部檢查、理賠、保修的責任。而是由保險公司作為房地產(chǎn)發(fā)展商和業(yè)主之間的第三方,代替發(fā)展商承擔房屋保修的相關賠償責任。對于業(yè)主而言,住宅出了質(zhì)量問題,只需要向保險公司申訴,就可以方便迅速地獲得合理的賠償,徹底解決問題?！凹侔唇摇笔侵阜康禺a(chǎn)開發(fā)商采取欺詐的手段,利用虛構的房屋買賣關系獲得銀行的按揭貸款,從而達到套取銀行信貸資金的目的。自2003年下半年以來,國家出臺的一系列政策措施在一定程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌過程。很多中小開發(fā)商明顯感覺到資金壓力。在此情況下,很多開發(fā)商開始借“假按揭”之名套取銀行信貸資金。房地產(chǎn)開發(fā)商虛構房屋買賣關系,惡意套取銀行貸款是最常見的假按揭方式。有的開發(fā)商假按揭就是為了騙取銀行信貸資金,一旦得手就逃之夭夭,有的開發(fā)商是由于實力不夠或者樓盤銷售不暢,在開發(fā)過程中后續(xù)資金不足,加上央行新規(guī)定提高了貸款門檻,其無法通過正常渠道獲得資金繼續(xù)開發(fā),無奈之下只好通過假按揭騙取資金維持開發(fā)。在假按揭中,開發(fā)商一般先大大抬高其開發(fā)的樓盤的售價,然后指使其親屬、朋友、員工等一大批人到銀行辦理按揭貸款手續(xù)。開發(fā)商與他們簽訂虛假的商品房買賣合同、開具虛假的首期款收款收據(jù)、偽造收入證明,再讓他們持自己有效身份證件和其他相關材料辦理按揭貸款手續(xù)。由于開發(fā)商參與造假,申請貸款所需的材料在形式上是完整的,銀行很難發(fā)現(xiàn)問題。借款人申請到貸款后,銀行的一般做法是把貸款直接劃入開發(fā)商的賬戶。在假按揭人數(shù)眾多的情況下,銀行劃入開發(fā)商賬戶的就是一筆巨額資金。

目前由于全社會缺乏完善的個人信息管理體系,使得商業(yè)銀行很難進行準確的風險判斷。從信用風險的角度來看,一方面,個人住房貸款的順利回收與借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的變化息息相關,借款人經(jīng)濟狀況嚴重惡化導致不能按期或無力償還銀行貸款,或者因借款人死亡、喪失行為能力,借款人的繼承人放棄所購房屋,不愿還款,從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面,借款人還可能故意欺詐,通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款,從而產(chǎn)生道德風險?，F(xiàn)在,有很多借款人根本不具備按期還款的能力,其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋,再將該房屋出租,以租金收入還貸,一旦房屋無法出租,借款人也就無力繼續(xù)還款,給銀行帶來風險。商業(yè)銀行貸款的操作風險,主要有人員道德風險、貸款審查風險和貸后管理的風險。

住房公積金制度本身具有社會保險制度的一些鮮明的特性。在社會保險固有的特性當中,首先以勞動性和社會性統(tǒng)一最具特色。住房公積金制度只為勞動群眾服務,只是工資勞動者才享有社會保險待遇的權利,同時勞動者只按自己勞動所得即工資額的一定比例,通常是國家社會保險機構規(guī)定的合理比例,按期如數(shù)繳納社會保險費。對一切工資勞動者來說,第一收入或勞動收入,是普遍具有的,帶有社會性色彩,這就是每個勞動者都可掙得的工資。其次是國家性和強制性的統(tǒng)一,通過國家立法程序,強制工資勞動者參加社會保險,即強制用人單位、雇主按國家規(guī)定標準如期繳納社會保險費,不容拖欠,否則給予經(jīng)濟懲罰;補償性與福利性統(tǒng)一的特性,向購房職工提供低于商業(yè)銀行貸款利率的低息住房貸款也可視為給勞動者帶來的一項福利。還有公平與效率的結合,體現(xiàn)在對工資水平高的勞動者,規(guī)定偏高的比例的社會保險費繳納,這有助于縮小勞動者之間的生活差距,從而促進公平化。至于促進經(jīng)濟效率的功能,指的是范圍合適、標準合理的保險體系,有助于經(jīng)濟效率的提高。權利與義務的統(tǒng)一,住房公積金制度也體現(xiàn)了這點,照章繳納社會保險費(稅),不盡納稅義務,當然也就不具備享受社會保險的權利。互助互濟性與自我保障性統(tǒng)一,共濟互助性是指人與人之間在社會生活中相互幫助的社會行為。這在住房公積金制度中也有所體現(xiàn),在保險范圍內(nèi)進行地區(qū)間、企業(yè)之間、或強者與弱者、有房者與無房者之間的調(diào)劑和收入再分配。前面提到的工資勞動者繳納社會保險費的義務,也就是社會保險的自我保障性的體現(xiàn),即自己投保,防止自己遭受危險。

從以上我們可以看出,住房公積金制度在很多方面都具有社會保險制度的一些共性,其作為社會保險的組成部分是社會保障體系的必然,并且,這樣有利于以后盡快實現(xiàn)住房公積金與養(yǎng)老保險基金的結合,一金兩用,相得益彰。職工以繳納低費率而獲得住房與養(yǎng)老較高水平的保障。若按職工工資30%左右的繳費率建立公積金保障基金,隨著工資增長,繳費絕對額增加,基金長期積累投資增值,數(shù)十年積累額是相當可觀的。這對于未來的人口老齡化后養(yǎng)老保險的財務負擔也會有所緩解。

住房互助保險改革探索

為幫助更多人擁有自己的住房,可以成立住房互助保險機構。該類機構承擔兩項職能:一是用企業(yè)繳納的住房基金建造低租金住房(社會住房)也即設立城市廉租住房建設補充資金,對城市廉租住房建設補充資金的使用,應經(jīng)財政部門審核,上報公積金管理委員會批準后,劃撥給廉租房建設的主管部門,用于建設廉租住房;二是在互助原則下,向購房職工提供低息住房貸款。提供低息貸款是該機構的主要職能。開展住房互助保險業(yè)務,有專門的法律規(guī)定,由社會相關部門主管。承擔擔保業(yè)務的互助保險機構收取的保險費多少,取決于承保的內(nèi)容,年保費一般為貸款總額的一定百分比。

互助保險機構要遵守國家稅法規(guī)定,其賬目要定期接收檢查,以保證有足夠的償還能力?；ブｋU機構的工作主要是利用客戶交來的保險金(分攤金)為其提供住房貸款擔保?；ブ彿抠J款與一般商業(yè)貸款的區(qū)別在于:勞動者即使健康狀況不佳也能得到貸款,而商業(yè)貸款在此情況下可能不貸,或者需支付高利息。住房互助保險的承保范圍如下:為因傷殘喪失勞動能力者償付部分貸款。具體規(guī)定如下:完全喪失勞動能力的,從喪失之日起,完全替其償還貸款;部分喪失勞動能力的,考慮到這部分人以后可能找到工作、但報酬通常要低于原工資,則為其補足損失的工資收入,以便有能力還貸;暫時喪失勞動能力的(如因病,但要出具基本社會保險機構提供的證明),由于勞動法規(guī)定生病90天內(nèi)由企業(yè)發(fā)放工資,如參加互助保險,則互助機構從第91天起支付其貸款。對因經(jīng)濟、技術方面的原因被企業(yè)解雇的,從其失業(yè)第91天起向其支付貸款(按法律規(guī)定,解雇90天內(nèi)由雇主支付)。為避免失業(yè)者不工作,規(guī)定互助機構為本人償還貸款的期限為三年,或累計三年。該機構還辦理死亡和完全喪失勞動能力住房保險業(yè)務,收取的保費費率為保額的一定比例。

結束語

國務院辦公廳轉發(fā)了建設部等七部委聯(lián)合出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,這個被稱為“新八條”的房產(chǎn)新政,是以非常細致的邊界給出了房地產(chǎn)業(yè)的整體走向。但是從目前來說,鼓勵地方政府興建普通商品房和經(jīng)濟實用房,并非“新八條”或者地方政府紛紛出臺細則就能一蹴而就,真正理順“市場”與“管制”,“效率”與“公平”的關系,形成一套關于住房的全方位的社會保障制度才是根本之舉。英國有《住房法》、日本有《公營住宅法》等,這些都是通過立法建立住房社會保障制度的先例,只有向著這個方向努力,“新八條”這個房產(chǎn)新政的創(chuàng)新才能成為具有歷史意義的進步之舉。