住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響

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【摘要】論文針對(duì)住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響研究進(jìn)行了分析，希望在此次研究幫助下，能夠明確住房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售之間的影響，提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力。

【關(guān)鍵詞】住房公積金；貸款；房地產(chǎn)

1引言

住房公積金是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中需要重點(diǎn)衡量的一項(xiàng)因素，由于住房公積金貸款利率受到國家央行調(diào)控，因此，在其利率的變化中就會(huì)無形地對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生影響。作為房地產(chǎn)銷售管理者，在其銷售管理中，應(yīng)該按照住房公積金貸款的變化去衡量房地產(chǎn)銷售管理因素，這樣才能保障在其銷售管理因素的協(xié)調(diào)中，能夠按照現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢去調(diào)整房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以此促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)銷售發(fā)展能力的提升，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢形成。

2住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響因素

2.1房價(jià)變化因素

房價(jià)變化是影響房地產(chǎn)銷售的重要性因素，在其銷售過程中，住房公積金貸款的變化和房價(jià)的變化是呈現(xiàn)逆向變化趨勢的，也就是說在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)銷售發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格增長，而對(duì)應(yīng)的住房公積金貸款的利率變化則沒有明顯的改變，這種情況下就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售發(fā)展的負(fù)增長變化趨勢，也就是在房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的房價(jià)波動(dòng)模型和住房公積金貸款之間呈逆向化發(fā)展趨勢。要想明確房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展的變動(dòng)因素，就應(yīng)該在其變化發(fā)展中，及時(shí)明確房價(jià)波動(dòng)范圍，同時(shí)還應(yīng)該按照房價(jià)波動(dòng)變化因素的分析，及時(shí)落實(shí)整體的變化波動(dòng)影響要素，以此作為房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展中的影響消除策略來實(shí)施[1]。

2.2地產(chǎn)泡沫預(yù)警因素

地產(chǎn)泡沫預(yù)警指的是在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的發(fā)展呈現(xiàn)出飽和和趨于飽和態(tài)勢，因此，其對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出逆向化增長趨勢。但是總的來說，房地產(chǎn)自身的價(jià)值不會(huì)改變，反而在不斷變化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境下，其對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)逐漸趨于異質(zhì)化發(fā)展變化態(tài)勢。但是要注意的是，在合租房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化中，其對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展飽和趨勢是呈現(xiàn)區(qū)域性的還是全國性的應(yīng)該重點(diǎn)分析。同時(shí)還應(yīng)該按照房地產(chǎn)銷售發(fā)展的變化因素控制，及時(shí)地設(shè)置房產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展變化線性回歸方程，以此衡量其對(duì)應(yīng)的態(tài)勢變化是呈現(xiàn)逆向化增長的還是異質(zhì)化改變的。例如，針對(duì)北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展泡沫經(jīng)濟(jì)形成的變化因素分析，及時(shí)地衡量出其發(fā)展中的線性關(guān)系，以此作為消除房地產(chǎn)銷售影響的因素來控制。

2.3地產(chǎn)價(jià)格變化因素

房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的一項(xiàng)重要性因素就是地產(chǎn)價(jià)格的改變，也就是用于開發(fā)房地產(chǎn)銷售的地價(jià)價(jià)格的變動(dòng)，其變動(dòng)的影響是較為明顯的，無論是在供給因素的變化上，還是在需求因素的變化上都具有明顯的關(guān)聯(lián)性，對(duì)應(yīng)的地價(jià)成本資金變動(dòng)也會(huì)造成整體的銷售發(fā)展制約因素變動(dòng)，如在房地產(chǎn)開發(fā)中，其對(duì)應(yīng)的開發(fā)環(huán)境變化也會(huì)造成地產(chǎn)價(jià)格的正向化變動(dòng)。以長春市為例，2017年6月地鐵1號(hào)線開通，其周邊沿線的地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有了明顯的改變，人民廣場附近地產(chǎn)價(jià)格增長8.3%衛(wèi)星廣場附近地產(chǎn)價(jià)格增長5.6%，這說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)銷售發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的波動(dòng)因素和外界環(huán)境的影響是較為明顯的，對(duì)應(yīng)的住房公積金貸款變化影響也是較為顯著的。

3住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售影響的實(shí)證分析

3.1指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)獲取

在針對(duì)住房公積金貸款房地產(chǎn)銷售影響之間的關(guān)系分析中，將住房公積金制度的制定歸納如下，也就是說有以下情形的可以申請(qǐng)住房公積金貸款：一是購買、建造大修自主住房的；二是離休或者退休的企業(yè)職員；三是完全喪失勞動(dòng)能力，并且已經(jīng)于用人單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；四是房租超出家庭經(jīng)濟(jì)收入比例的；五是償還房貸本息的。

3.2數(shù)據(jù)整合分析

按照其對(duì)應(yīng)的走勢曲線分析，將對(duì)應(yīng)的影響關(guān)系進(jìn)行了時(shí)間序列檢驗(yàn)，其對(duì)應(yīng)的檢驗(yàn)結(jié)果顯示，在整個(gè)檢驗(yàn)方式的應(yīng)用中，其對(duì)應(yīng)的檢驗(yàn)序列X和Y是呈現(xiàn)逆向化改變的，也就是在差異階段的變化中，其對(duì)應(yīng)的序列變化具有了明顯的縮水現(xiàn)象，這說明在住房公積金和房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的行業(yè)發(fā)展關(guān)系呈現(xiàn)出的是臨界水平改變趨勢，對(duì)應(yīng)的臨界改變值為-4.14252，并且在ADF檢驗(yàn)處理中得出，其對(duì)應(yīng)的檢驗(yàn)值變化呈現(xiàn)出了負(fù)向增長的變化趨勢，這也在一定程度上體現(xiàn)出了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)于房地產(chǎn)銷售調(diào)控和住房公積金貸款變化之間的明顯性關(guān)聯(lián)。除此之外，在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中，由于房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展中對(duì)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有明顯的推動(dòng)性，造成了整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃能力轉(zhuǎn)變[2]。

3.3數(shù)據(jù)結(jié)果分析

按照本文研究中住房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動(dòng)影響關(guān)系來看，在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了明顯的改變，其對(duì)應(yīng)的線性回歸關(guān)系整合體現(xiàn)出了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的逆向化轉(zhuǎn)變趨勢，同時(shí)也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化中的數(shù)據(jù)整合改變展現(xiàn)出的新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢變化?；诖?，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)中，應(yīng)該在政策的運(yùn)行調(diào)控上進(jìn)行專門的分析，并且在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展中，需要重點(diǎn)整合住房公積金貸款變化利率和房地產(chǎn)銷售價(jià)格之間的關(guān)系，這樣才能在其關(guān)系的調(diào)控中，消除整體的影響因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正向化發(fā)展，以此促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)水平的提升。

4結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的住房購買銷售也在不斷的轉(zhuǎn)變，一直在飆升的房價(jià)就是房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展中展現(xiàn)出的一種發(fā)展態(tài)勢。對(duì)于房地產(chǎn)銷售而言，住房公積金貸款是影響其銷售的重要性制約因素，也是導(dǎo)致很多人止步于房地產(chǎn)銷售門前的重要性因素。通過本文的研究和分析，以實(shí)證分析法研究住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響，在研究中得出，住房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售之間的影響主要體現(xiàn)在貸款的利率變化上，同時(shí)通過對(duì)貸款銷售的殘差分析，發(fā)現(xiàn)其對(duì)應(yīng)的殘差變化和回歸房產(chǎn)之間具有明顯的關(guān)聯(lián)，也就是房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展和住房公積金貸款之間的影響是呈現(xiàn)正向增長趨勢的，住房公積金貸款利率越高，其對(duì)應(yīng)的影響也就越大。

【參考文獻(xiàn)】

【1】李果.住房公積金貸款對(duì)我國房地產(chǎn)市場的影響研究———基于區(qū)域差異的視角[J].金融與經(jīng)濟(jì),2016,14(4):15-20.

【2】袁凡茗.面對(duì)樓市去庫存的挑戰(zhàn)2007-2014年住房公積金貸款對(duì)房價(jià)影響的實(shí)證分析[J].商,2016,36(31):187-188.40

作者：原冠敏 單位：山西省運(yùn)城市住房公積金管理中心