談房地產(chǎn)企業(yè)管理會計(jì)應(yīng)用實(shí)踐

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摘要：管理會計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)管理層提供最優(yōu)信息決策，提高決策科學(xué)性與合理性，從而改善企業(yè)經(jīng)營管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵動力，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級過程扮演者關(guān)鍵角色。通過將管理會計(jì)應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有利于規(guī)范企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，提高經(jīng)營管理效率。本文首先就管理會計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用可行性進(jìn)行闡述，然后分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計(jì)的重要工作內(nèi)容，最后提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計(jì)具體應(yīng)用策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；管理會計(jì)；應(yīng)用

一、管理會計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用的可行性

1.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供科學(xué)預(yù)測管理會計(jì)具有預(yù)測職能，企業(yè)會計(jì)人員根據(jù)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的信息數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表以及利潤表中財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)，計(jì)算企業(yè)發(fā)展能力、盈利能力、償債能力以及營運(yùn)能力指標(biāo)，從而能夠?qū)ζ髽I(yè)財(cái)務(wù)能力做出評價(jià)。而且，財(cái)務(wù)會計(jì)人員通過對市場行情進(jìn)行分析，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營情況，從而對企業(yè)投資計(jì)劃、生產(chǎn)計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測，提高企業(yè)經(jīng)營發(fā)展穩(wěn)定性。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較長，投資金額較大，房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)特征，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)比重較大，面臨加大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。并且，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，限購政策、土地管控政策頒布對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成巨大沖擊。因而，管理會計(jì)的預(yù)測職能能夠有效幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理制定未來經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，從而保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

2.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供統(tǒng)籌與決策管理會計(jì)的統(tǒng)籌與決策職能建立在預(yù)測職能基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)會計(jì)人員通過對市場需求、資金需求、盈利指標(biāo)預(yù)測，從而為管理層制定經(jīng)營發(fā)展決策提供有效的信息依據(jù)。與財(cái)務(wù)會計(jì)不同的是，管理會計(jì)具有雙重屬性，既能夠勝任財(cái)務(wù)會計(jì)工作，還能夠根據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)信息制定有效管理決策，統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動與管理活動，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目通常具有復(fù)雜性與廣泛性特征，企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動、管理活動復(fù)雜多樣，并且經(jīng)濟(jì)往來對象涉及群體廣泛，包括政府部門、施工單位、招標(biāo)企業(yè)等。項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期較長，通常需要持續(xù)2年以上。由于建設(shè)周期較長，會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)過程經(jīng)營不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)因素，從而對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展造成不利影響。管理會計(jì)對企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動、管理活動進(jìn)行有效規(guī)范，保障各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動合法合規(guī)性，有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)信息質(zhì)量，從而提高決策的科學(xué)性，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

3.合理管控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)投資巨大，項(xiàng)目建設(shè)過程涉及大量的成本費(fèi)用支出，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力。因而，實(shí)施成本管控能夠有效緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出壓力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)增效目標(biāo)。成本管控貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)活動以及各個方面。從時間發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項(xiàng)目征地、勘測、設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)都涉及成本費(fèi)用支出。因而，企業(yè)需要建立現(xiàn)代化的成本管控體系。由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長，投資回收期較長，會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。許多企業(yè)通過舉債方式緩解資金壓力。通過成本管控能夠有效控制資金支出，緩解企業(yè)資金壓力，從而控制企業(yè)負(fù)債金額，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效考核與評價(jià)體系績效考核與評價(jià)是管理會計(jì)的重要職能，通過專業(yè)化的理論與實(shí)踐方式對企業(yè)內(nèi)部部門、員工業(yè)務(wù)成績、工作情況以及企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃完成情況進(jìn)行全面考核與評價(jià)，并將績效考評結(jié)果進(jìn)行歸類與總價(jià)，從而為績效激勵與獎懲提供重要依據(jù)。管理會計(jì)能夠優(yōu)化企業(yè)績效考核與評價(jià)體系，以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，對企業(yè)實(shí)施全方位、全流程績效考核，從而提高績效考核的公平性與客觀性。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售部門與企業(yè)其他部門往往因?yàn)槔鎲栴}引起內(nèi)部矛盾，銷售部門負(fù)責(zé)企業(yè)產(chǎn)品銷售，部門間薪酬機(jī)制存在較大差異，容易激起利益矛盾。管理會計(jì)通過優(yōu)化企業(yè)績效考核與評價(jià)體系，制定科學(xué)合理的考核指標(biāo)，結(jié)合定性與定量評價(jià)方法，從而提高績效考核與評價(jià)的公平性與客觀性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計(jì)重要工作內(nèi)容

1.建立目標(biāo)成本管理會計(jì)具有動態(tài)性特征，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部發(fā)展需求以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)制定成本控制目標(biāo)，并通過將成本控制目標(biāo)進(jìn)行精細(xì)化分解，分析成本控制工作重點(diǎn)與難點(diǎn)，從而制定目標(biāo)成本控制計(jì)劃。根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目成本費(fèi)用支出情況，對成本費(fèi)用控制工作進(jìn)行考核，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本可控化。

2.落實(shí)全面預(yù)算管理全面預(yù)算管理以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過對企業(yè)各項(xiàng)活動進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)對企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動進(jìn)行規(guī)范，實(shí)現(xiàn)資源最有效配置，提高資源利用效率。全面預(yù)算管理是企業(yè)目標(biāo)成本落實(shí)的重要工具，將企業(yè)目標(biāo)成本以精細(xì)化方式進(jìn)行分配，從而提高預(yù)算管理計(jì)劃的準(zhǔn)確性與科學(xué)性。與此同時，全面預(yù)算管理能夠保障企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)轉(zhuǎn)的流暢性與標(biāo)準(zhǔn)性，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部各部門資金需求，合理調(diào)配資金，從而有效改善企業(yè)內(nèi)部資金使用效率與效益。

3.控制開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出貫穿于企業(yè)所有活動，開發(fā)成本控制包括前期項(xiàng)目勘測、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合約規(guī)劃等。管理會計(jì)能夠有效協(xié)調(diào)企業(yè)設(shè)計(jì)、預(yù)算等部門科學(xué)制定目標(biāo)成本。而且，管理會計(jì)的動態(tài)性特征決定了企業(yè)成本控制具有動態(tài)性，通過對重點(diǎn)成本費(fèi)用環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管，避免內(nèi)部舞弊行為，從而保障目標(biāo)成本計(jì)劃得以有效落實(shí)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理會計(jì)的應(yīng)用策略

1.科學(xué)合理應(yīng)用預(yù)測職能預(yù)測職能是管理會計(jì)重要職能，包括成本預(yù)測、盈利預(yù)測、銷售預(yù)測、市場預(yù)測等。通過科學(xué)預(yù)測能夠幫助企業(yè)制定經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃，從而保障企業(yè)有序經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性。市場預(yù)測能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)發(fā)展動態(tài)、政策導(dǎo)向等，從而幫助企業(yè)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，緩解市場風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的沖擊。管理會計(jì)預(yù)測工具種類較多，本文在此討論兩種能夠在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體應(yīng)用的預(yù)測工具。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投資前期需要對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，這也正是管理會計(jì)的預(yù)測職能的有效運(yùn)用，通過實(shí)施可行性分析，能夠幫助企業(yè)判斷項(xiàng)目潛在投資價(jià)值，從而決定是夠項(xiàng)目是否進(jìn)入實(shí)施階段。在此過程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算部門、策劃部門、銷售部門等均需要參與到可行性分析工作中，合理預(yù)測項(xiàng)目投入以及預(yù)期回報(bào)。其次，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建成后需要根據(jù)銷售部門制定的銷售方案，預(yù)測項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，從而制定最佳的成本效益方案，提高企業(yè)銷售利潤率。

2.參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營決策制定管理會計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)提供決策與計(jì)劃，通過對市場需求進(jìn)行合理預(yù)測，從而幫助管理層制定經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃。管理會計(jì)服務(wù)于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，通過制定中長期發(fā)展規(guī)劃，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中長期發(fā)展計(jì)劃包括企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)投資、項(xiàng)目銷售以及發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行成本等。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高投入、高風(fēng)險(xiǎn)類型行業(yè)，資金充裕度成為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵保障，同時也是企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃得以落實(shí)的重要基礎(chǔ)。當(dāng)企業(yè)確定投資項(xiàng)目后，往往通過外部融資方式，保障企業(yè)資金充裕度。管理會計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)投融資決策提供充分的信息支持，包括融資成本確定、融資方式選擇等，從而合理控制企業(yè)融資金額，保障企業(yè)資本結(jié)構(gòu)處于合理區(qū)間，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本投入控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本投入關(guān)鍵在于管控企業(yè)內(nèi)部資金流轉(zhuǎn)，通過提高企業(yè)內(nèi)部資金流動速度，降低資金占用成本，從而有效提高資金使用效率與效益。傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用間接費(fèi)用核算方式實(shí)施成本管控，這樣管控模式可能造成部門間接費(fèi)用真實(shí)性存在疑慮，難以通過追溯反映在企業(yè)項(xiàng)目成本中。管理會計(jì)學(xué)提出的作業(yè)成本法能夠有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制工作，能夠提高對間接成本的核算準(zhǔn)確度，從而幫助管理層制定成本控制計(jì)劃。具體來說，作業(yè)成本法將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體過程劃分為各項(xiàng)作業(yè)，計(jì)算各項(xiàng)作業(yè)產(chǎn)生的成本費(fèi)用，然后找到間接成本發(fā)生動因，從而將間接成本合理分配至各項(xiàng)作業(yè)，提高間接成本的核算準(zhǔn)確性，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對間接成本的控制力，有效改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制工作。

4.通過定期績效考核，不斷修正企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)管理會計(jì)能夠優(yōu)化企業(yè)績效考核體系，從而提高企業(yè)績效考核的公平性與客觀性。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行定期考核，從而對企業(yè)一段時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績、預(yù)算管理執(zhí)行情況進(jìn)行評價(jià)，能夠幫助管理層了解企業(yè)經(jīng)營發(fā)展?jié)撛趩栴}，從而加以完善。與此同時，通過績效考核能夠?qū)ζ髽I(yè)各部門以及員工實(shí)施全面評價(jià)，并在此基礎(chǔ)上建立獎懲制度，有效激發(fā)員工工作激情。另外，管理會計(jì)學(xué)提出的BSC工具從財(cái)務(wù)維度、客戶維度、內(nèi)部流程維度以及學(xué)習(xí)與成長維度對企業(yè)經(jīng)營績效進(jìn)行全面考核，能夠更加全面對企業(yè)經(jīng)營績效進(jìn)行評估，為管理層提供更加全面的信息數(shù)據(jù)，幫助管理層不斷修正企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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作者：梁碧云 單位：福建江濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司