談房企項(xiàng)目投融資管理模式

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摘要：近年來，我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民生活水平得到大幅度提升，對住房的需求也越來越多，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅僅指商品房，其中一部分還關(guān)乎到民生問題中的保障性住房，由于我國人口基數(shù)較大，且不同地區(qū)國民收入與經(jīng)濟(jì)水平也有著不小的差距，導(dǎo)致各地仍有一部分地區(qū)住房緊張，為此，國家進(jìn)行了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)。本篇文章主要針對國有房企保障住房項(xiàng)目投融資管理模式進(jìn)行仔細(xì)分析，首先分析我國保障性住房建設(shè)而資金投融資現(xiàn)狀，再討論房企項(xiàng)目投融資管理中的主要風(fēng)險，最后針對房企項(xiàng)目投融資管理模式的改進(jìn)對策提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)項(xiàng)目；投融資管理；管理模式

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下，城市化建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時建筑項(xiàng)目類型也越來越多樣化。但同時仍有一部分地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平滯后和整體條件不足導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展遲緩。事實(shí)上，住房問題是重要的民生問題，加大保障性住房建設(shè)力度是能夠改善民生物質(zhì)生活水平、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展的重要途徑。我國目前已經(jīng)形成了以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房和公共租賃住房等多層次保障住房供應(yīng)體系，而且在國家大力支持下，全國各地公共租賃住房和臨租房并軌運(yùn)行，合稱為公共租賃租房。根據(jù)我國對保障性住房的相關(guān)規(guī)劃，未來將不斷進(jìn)行保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)，但面對龐大的資金需求，即使中央和地方各級政府不斷進(jìn)行財(cái)政投入的增加和籌集，仍然顯得“杯水車薪”，需要各地采取多種渠道進(jìn)行項(xiàng)目投融資，以確保充足的資金進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，這就需要積極進(jìn)行投融資管理模式的創(chuàng)新改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)資金利用的最大化，實(shí)現(xiàn)房企項(xiàng)目建設(shè)的順利開展，實(shí)現(xiàn)社會效益的提升。

國有房企項(xiàng)目投融資管理現(xiàn)狀

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得以快速發(fā)展，一方面，市場需求的不斷增大和人們經(jīng)濟(jì)收入的增長，房地產(chǎn)企業(yè)在較為寬松的貨幣信貸環(huán)境以及政府支持下，住宅需求加速釋放。但從保障性住房角度來講，做為我國重大的民生工程，對于保障性住房國家和政府必須要給予高度的重視和大力的支持，而現(xiàn)階段保障性住房主要是以政府為主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其資金投入較大，大部分保障性建設(shè)資金主要來源是依賴于各級地方政府的財(cái)政收入，而房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展以及市場需求的增大使得房價居高不下，商品房成為當(dāng)前一部分民眾所無法觸及的領(lǐng)域。正因如此，使得社會對保障性住房需求急劇增長，而為了能夠解決一些特定居民的住房問題，國家通常會進(jìn)行大量資金的投入，對保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)使得政府承受著巨大的財(cái)政壓力，而由于政府是保障性住房的融資主體，巨大的財(cái)政壓力下，除自身需要提供一部分資金之外，還需要通過金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行投融資，以政府為巨額擔(dān)保，從多方面為各級地方政府增加了隱性債務(wù)壓力。此外，我國目前保障性住房發(fā)展正處于較為不平衡的狀態(tài)，一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)財(cái)政收入較為豐厚，能夠承擔(dān)起更多的保障房建設(shè)項(xiàng)目，但一些經(jīng)濟(jì)水平較為落后的地區(qū)保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)，由于資金需求量較大，加劇了地方政府的財(cái)政壓力，使得地方財(cái)政“雪上加霜”。國有房企項(xiàng)目投融資管理主要風(fēng)險對于保障性住房的項(xiàng)目建設(shè)融資風(fēng)險主要是指采取實(shí)際的建設(shè)過程當(dāng)中，由于受到多種不確定性因素影響而導(dǎo)致引發(fā)了資金相關(guān)的多種風(fēng)險。目前，我國國有房企保障性住房建設(shè)項(xiàng)目投融資風(fēng)險主要劃分為資金供給風(fēng)險、資金回收風(fēng)險和資金使用風(fēng)險。由于保障性住房項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)需要投入大量的資金成本，而且其建設(shè)施工的工程較為復(fù)雜、周期較長，同時又由于保障性住房福利性性質(zhì)以及收益率較低的特征，使得投資者需要承擔(dān)較高的投資風(fēng)險，這也是引起目前國有房企保障性住房融資困難較大的主要因素。根據(jù)以往情況來看，政府是保障性住房項(xiàng)目建設(shè)資金的主要投資方，現(xiàn)階段政府所能夠提供的部分資金如果產(chǎn)生了資金不足的情況，如不進(jìn)行其他融資渠道的拓寬和有效的融資、投融資管理模式創(chuàng)新，就會發(fā)生政府資金不到位的情況，發(fā)生資金供給風(fēng)險。保障性住房當(dāng)中，房價較低，公租房與廉租房租金更低，且租金價格受政府嚴(yán)格管控，企業(yè)自主權(quán)較低。在住戶的遴選過程中，確定適用保障房資格的住戶時間較長，從而造成資本回收難度較大，回收周期較長，也就造成了資本回收的風(fēng)險。由于我國目前保障性住房建設(shè)項(xiàng)目地發(fā)展時間起步較晚，整體建設(shè)過程中也缺乏相應(yīng)的擔(dān)保機(jī)制，政府與銀行以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)不暢、融資模式和管理模式的不足，無法做到對項(xiàng)目風(fēng)險的合理承擔(dān)，這就增加了資金的使用風(fēng)險。

國有房企項(xiàng)目投融資管理模式改進(jìn)策略建議

1.加大保障房全流程相關(guān)政策扶持力度，緩解資金壓力對于國有房企項(xiàng)目所進(jìn)行的保障性住房建設(shè)投融資管理，出于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目投入資金成本較大、政府財(cái)政壓力不斷增長考慮，需要采用多種形式的融資策略和先進(jìn)的投融資管理模式，確保保障性住房項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)的融資規(guī)模能夠滿足當(dāng)前保障性住房的房地產(chǎn)市場需求，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。為保證房企項(xiàng)目開發(fā)資金的充足，在投融資方面就需要取得政策上的支持，因此，政府關(guān)于融資政策設(shè)定上，可以采取適當(dāng)放寬的策略，或者以限制融資利率、延長還款期限等方式緩解國有房企資金壓力。而稅收層面，加大對保障性住房的稅收優(yōu)惠政策，例如取得土地時契稅的減免，對保障性住房相關(guān)配套商業(yè)的房產(chǎn)稅的減免等。

2.加強(qiáng)融資力度，不斷進(jìn)行融資方式的創(chuàng)新面對保障性住房建設(shè)項(xiàng)目大規(guī)模融資需求壓力，各地政府及國有房企單位要能夠不斷創(chuàng)新融資方式，并加大融資管理力度，通過多元化融資主體的培育和多種方式融資渠道的拓寬，積極建立以政府為主導(dǎo)、以市場運(yùn)作方式為主體的保障房建設(shè)項(xiàng)目融資體系。此外，政府相關(guān)部門和財(cái)政部門還要積極地進(jìn)行債權(quán)股權(quán)和投資資金等多種融資模式的探索與完善，確保保障性住房建設(shè)項(xiàng)目資金能夠逐漸充足。另外，還要通過不同優(yōu)惠政策來鼓勵社會各種資本參與保障性住房建設(shè)項(xiàng)目地投資。

3.構(gòu)建科學(xué)的住房金融體系，提高投融資管理水平要專門成立保障性住房融資機(jī)構(gòu)，例如，西安高新區(qū)保障房投資建設(shè)發(fā)展有限公司，其是西安高科集團(tuán)有限公司旗下專業(yè)從事保障租賃住房建設(shè)運(yùn)營的國有企業(yè)，公司成立于2011年12月，注冊資本9.36億元，由西安高科集團(tuán)有限公司和國開基金共同出資組建。截至目前，高科集團(tuán)持股比例57.82%，國開基金持股比例42.18%。公司主要任務(wù)是落實(shí)高科集團(tuán)城投項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，集中力量完成各保障房建設(shè)任務(wù)，一是全面履行租賃住房的投融資管理職責(zé)，發(fā)揮承接平臺、管理平臺、融資平臺三大職能；二是負(fù)責(zé)高新區(qū)租賃住房建設(shè)、投融資、經(jīng)營管理、租賃管理等工作，為區(qū)內(nèi)項(xiàng)目落地提供保障，其投資建設(shè)全流程均為標(biāo)準(zhǔn)的市場化行為，而出租管理受政府嚴(yán)格管控，資金回籠周期較長。集團(tuán)不斷進(jìn)行投融資管理模式的創(chuàng)新開發(fā)，引進(jìn)專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才，充分發(fā)揮了承接平臺、管理平臺、融資平臺的價值作用。如其負(fù)責(zé)的公租房項(xiàng)目，與地方政府合作，地塊的取得采用劃撥形式，資金方面采用債權(quán)形式融資，計(jì)劃還款來源為保障性住房的租金收益。

4.建立地方政府融資平臺，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投融資有效管理保障性住房投融資平臺通常是由地方政府或國有房企主導(dǎo)設(shè)立，其有著專業(yè)化的運(yùn)作能力，且屬于國有非盈利投融資企業(yè)，而其目的主要是為了政府保障性住房、公租房建設(shè)項(xiàng)目融資，為項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營提供有效載體，其實(shí)質(zhì)在于能夠集合多方資源力量，通過整合運(yùn)作，解決地方政府保障性住房公租房建設(shè)項(xiàng)目資金的籌集，使保障性住房項(xiàng)目和公租房項(xiàng)目建設(shè)系列問題得以有效解決，其是屬于有效的融資管理的平臺。

5.增強(qiáng)國有房企項(xiàng)目投資風(fēng)險管理，強(qiáng)化風(fēng)險防控能力房企項(xiàng)目投融資管理當(dāng)中，對于風(fēng)險管理必須要給予高度的重視。首先，要能夠構(gòu)建符合房企投融資現(xiàn)狀和現(xiàn)有管理模式的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。在進(jìn)行保障房建設(shè)項(xiàng)目投融資過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門和戰(zhàn)略部門在進(jìn)行戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和建設(shè)項(xiàng)目決策時，要在定性分析基礎(chǔ)上建立囊括企業(yè)現(xiàn)金流量和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)在內(nèi)的數(shù)學(xué)模型，并進(jìn)行投融資風(fēng)險的估測，以此來提高風(fēng)險防范和投融資管理的準(zhǔn)確性。其次，要積極運(yùn)用現(xiàn)代信息化技術(shù)大數(shù)據(jù)技術(shù)，打造預(yù)算管理和成本管理綜合性平臺，要以項(xiàng)目預(yù)算為依據(jù)，根據(jù)成本效益分析模型對保障房項(xiàng)目建設(shè)的可行性和開發(fā)成本以及需融資的數(shù)額進(jìn)行全方位的預(yù)算。最后，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時，還必須要不斷加強(qiáng)成本造價的控制與管理，尤其要加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，根據(jù)相關(guān)成本決策的具體內(nèi)容編制成本造價控制計(jì)劃，并以此來作為成本控制和管理監(jiān)督的根本依據(jù)，以加強(qiáng)成本審核監(jiān)督，降低資金供給不足、資金使用不規(guī)范和資金回收風(fēng)險的概率。對于目前部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市和地區(qū)來講，保障性住房項(xiàng)目建設(shè)是能夠有效解決城鄉(xiāng)當(dāng)中收入較低的家庭住房、改善其居住環(huán)境的有效途徑，保障性住房、公租房項(xiàng)目建設(shè)供給不足，并不是受到建設(shè)能力的影響，而是由于其投融資水平不足、建設(shè)資金缺乏和投融資管理模式、政府財(cái)政資金不足等多種因素而導(dǎo)致的。隨著當(dāng)前我國保障性住房公租房項(xiàng)目建設(shè)制度的日益完善，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)必須要能夠集合社會全部力量，以政府為主導(dǎo)和融資主體，借助各類金融機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、地方政府融資平臺以及住房公積金貸款等各界力量，投入到保障性住房、公租房的項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中，并不斷提高投融資管理模式的創(chuàng)新與改進(jìn)，增強(qiáng)投資風(fēng)險管理水平，強(qiáng)化風(fēng)險防控能力，運(yùn)用現(xiàn)代信息化技術(shù)打造預(yù)算管理和成本管理綜合性平臺，以此來全面提高房企項(xiàng)目建設(shè)投融資的管理質(zhì)量。

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作者：王奕諝 單位：西安高新區(qū)保障房投資建設(shè)發(fā)展有限公司