經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式推行研究

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1推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式

1.1傳統(tǒng)物業(yè)管理的主要模式

我國(guó)目前的物業(yè)管理主要有三種模式：

1)專業(yè)物業(yè)管理模式.工作內(nèi)容多是綜合性、全方位，按業(yè)主的具體需要提供服務(wù)，融管理于服務(wù)過(guò)程；經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要包括物業(yè)管理費(fèi)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；工作對(duì)象主要面向高端物業(yè)，如寫字樓、公寓、賓館、別墅等.

2)專業(yè)與行政結(jié)合模式.多為開發(fā)商的物業(yè)企業(yè)采用模式，工作對(duì)象以普通民宅為主；工作目標(biāo)為業(yè)主提供安全的居住環(huán)境，并為物業(yè)開發(fā)提供支持.這類物業(yè)企業(yè)管理費(fèi)一般難以達(dá)到收支平衡，需要通過(guò)其它相關(guān)經(jīng)營(yíng)，或借助開發(fā)商扶持來(lái)維持運(yùn)營(yíng).

3)典型傳統(tǒng)管理模式.此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部門或企事業(yè)單位自管.目前從總體上看，第一種模式尚處于起步階段，但發(fā)展迅速，后兩種模式仍占主要地位，但是，三種管理模式與物業(yè)規(guī)范化、市場(chǎng)化管理要求相比還有很大差距.

1.2經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式基本特征

伴隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人們生活方式的改變，以及物業(yè)管理的不斷完善，現(xiàn)代物業(yè)管理已大大超出了傳統(tǒng)的管理煤氣水電、打掃清潔衛(wèi)生、確保治安安全等工作內(nèi)容.現(xiàn)代信息技術(shù)的運(yùn)用、消費(fèi)理念的更新、生活品質(zhì)的提高對(duì)物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和品質(zhì)提出了更高的要求.同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境的快速變化、管理成本和人工費(fèi)用的提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以及物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、品牌理念上的相互競(jìng)爭(zhēng)，要求企業(yè)從市場(chǎng)定位到管理與經(jīng)營(yíng)、從服務(wù)理念到服務(wù)模式，都應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng)新和調(diào)整，以適應(yīng)業(yè)主及整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)需要.為此，需要物業(yè)管理企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)需求、更新經(jīng)營(yíng)理念、探索創(chuàng)新發(fā)展、拓展延伸物業(yè)的內(nèi)涵品質(zhì)和創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理模式，從而提升物業(yè)管理價(jià)值水平，逐漸實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)物業(yè)管理模式向經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，是以市場(chǎng)和需求為導(dǎo)向，將現(xiàn)代科學(xué)管理方式和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)手段融為一體，通過(guò)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化資源組合，創(chuàng)造高品質(zhì)、高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展的目的.它以自身涉及的整個(gè)領(lǐng)域?yàn)楣ぷ鲗?duì)象，通過(guò)優(yōu)化資源和轉(zhuǎn)化技術(shù)，在管理服務(wù)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、品牌發(fā)展、資本運(yùn)作等方面高度融合發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)其充分市場(chǎng)化的核心發(fā)展取向.與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式相比，它主要表現(xiàn)出四個(gè)方面的特點(diǎn)：

1)將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為業(yè)主、開發(fā)商設(shè)計(jì)并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)性方案.在保證業(yè)主權(quán)益的基礎(chǔ)上，依照相關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)開辦諸如家政服務(wù)、物業(yè)估價(jià)、租賃、商業(yè)服務(wù)、信息咨詢、小區(qū)智能化等業(yè)務(wù)，創(chuàng)造新的價(jià)值空間，在為業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)中企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利.這些活動(dòng)主要表現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)中的流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面.

2)將物業(yè)管理活動(dòng)從對(duì)管轄物業(yè)的一般性維護(hù)、碎片性管理提升為對(duì)其全過(guò)程、全生命周期的系統(tǒng)服務(wù)、整體營(yíng)銷及綜合管理，統(tǒng)籌規(guī)劃，系統(tǒng)安排，從而為業(yè)主、開發(fā)商或客戶提供全面、高品質(zhì)的服務(wù).

3)將現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理部門按照專業(yè)化、社會(huì)化要求，不斷細(xì)化其專業(yè)化與社會(huì)化分工，優(yōu)化管理活動(dòng)，提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，有效降低經(jīng)營(yíng)與管理成本.

4)依托兼并重組、改組、出售等資本運(yùn)作方式，將物業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化組合配置，同時(shí)實(shí)施專業(yè)化管理、系統(tǒng)化運(yùn)作、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、內(nèi)涵式擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本擴(kuò)張與經(jīng)營(yíng)效率的倍增.

1.3推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的現(xiàn)實(shí)性

經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式通過(guò)整合資本、信息、技術(shù)和人才，并使其迅速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，從而使物業(yè)管理企業(yè)形成規(guī)?；?、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力.推行這一物業(yè)管理模式，對(duì)于引領(lǐng)我國(guó)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義.首先，21世紀(jì)是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)不斷提升服務(wù)理念、完善管理質(zhì)量、逐漸走向成熟的重要階段.在這一進(jìn)程中，質(zhì)量及品牌理念的角逐與競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)觀念更新與市場(chǎng)需求變化、管理與服務(wù)方式變革及高新技術(shù)應(yīng)用，要求物業(yè)在服務(wù)觀念與服務(wù)方式、經(jīng)營(yíng)理念及市場(chǎng)定位等方面進(jìn)行變革，主動(dòng)去適應(yīng)市場(chǎng)需要，從傳統(tǒng)物業(yè)管理提升到經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理是必選之路.其次，作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革市場(chǎng)化進(jìn)程加快，其競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式，正是促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)快速走向市場(chǎng)化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化和規(guī)范化發(fā)展的重要手段.它有效地突破了物業(yè)管理行業(yè)相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的從屬定位，改變依賴后者的傳統(tǒng)格局，由單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展，增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力.第三，經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式作為實(shí)現(xiàn)資源吸引和技術(shù)轉(zhuǎn)化優(yōu)化組合的創(chuàng)新性方式，改變了物業(yè)管理企業(yè)過(guò)度依賴房地產(chǎn)企業(yè)的格局，使它不再是房地產(chǎn)行業(yè)的簡(jiǎn)單的“末端”行業(yè)，促進(jìn)它從單一、低端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元、高端化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，從而一改物業(yè)管理行業(yè)低收入、低形象的“微利行業(yè)”特征，可極大地提高物業(yè)管理在新時(shí)代的社會(huì)地位，更有益于物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和人才培養(yǎng).

2經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式的推行路徑

結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)，在我國(guó)全面推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式可從以下幾個(gè)方面著手.物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)融合發(fā)展以服務(wù)為宗旨、管理為基礎(chǔ)、經(jīng)營(yíng)為手段，參與為業(yè)主選擇投資和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，拓展物業(yè)整體功能，規(guī)劃物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案，挖掘物業(yè)管理增效和物業(yè)保值增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)贏利空間.充分發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展物業(yè)管理的基礎(chǔ)性服務(wù)項(xiàng)目，如物業(yè)機(jī)電設(shè)備、高層樓宇電梯、消防設(shè)施、智能化系統(tǒng)的檢修、保養(yǎng)和維護(hù)，物業(yè)管理應(yīng)用軟件開發(fā)等技術(shù)服務(wù)項(xiàng)目，使物業(yè)管理從簡(jiǎn)單維護(hù)和勞動(dòng)密集向技術(shù)維護(hù)型和知識(shí)密集轉(zhuǎn)變.充分發(fā)揮資本運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)注重企業(yè)的資本運(yùn)作，充分整合企業(yè)資源.通過(guò)資產(chǎn)重組、混合兼并，將品牌運(yùn)作與企業(yè)市場(chǎng)拓展、規(guī)?；l(fā)展聯(lián)系起來(lái)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共享各類物業(yè)管理企業(yè)的資源，如資金、品牌、技術(shù)等.基于資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的目的，通過(guò)資本運(yùn)作紐帶，有效利用先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，謀求合資或合作經(jīng)營(yíng)，或通過(guò)兼并、重組、收購(gòu)等方式，輸入先進(jìn)的管理理念和管理模式，優(yōu)化組合物業(yè)管理資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)低成本市場(chǎng)擴(kuò)張.融營(yíng)銷與服務(wù)理念于物業(yè)管理全程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值把傳統(tǒng)的物業(yè)管理重新融入營(yíng)銷、服務(wù)理念，不僅重視物業(yè)管理委托期的責(zé)任，而且關(guān)注物業(yè)作為長(zhǎng)壽命商品的遠(yuǎn)期利益經(jīng)營(yíng)，使業(yè)主享有更全面、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù).其核心是將營(yíng)銷的策略和思想深刻地融入到現(xiàn)有的物業(yè)管理全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)和管理的合力運(yùn)行，達(dá)到使物業(yè)保值、增值的目的.實(shí)施由沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地發(fā)展地區(qū)延伸的跨區(qū)域發(fā)展策略從我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、知名物業(yè)企業(yè)品牌現(xiàn)狀以及物業(yè)企業(yè)發(fā)展規(guī)模上看，單一物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)覆蓋面相對(duì)較小，各地區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展不平衡.由于沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)地區(qū)物業(yè)的先行發(fā)展，其管理水平和實(shí)力較內(nèi)地更好.實(shí)施由沿海發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)地發(fā)展地區(qū)延伸，推行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式策略，則有利于發(fā)掘物業(yè)管理市場(chǎng)潛力，推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)水平的整體平衡發(fā)展.發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢(shì)在行業(yè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中的作用隨著城市信息化、多功能化發(fā)展水平越來(lái)越高，城市功能越來(lái)越細(xì)分，向物業(yè)提出了實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理的必然要求.

在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部各職能部門引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促其逐步實(shí)現(xiàn)管理的專業(yè)化、社會(huì)化，從而分工更細(xì)化，營(yíng)運(yùn)成本降低，服務(wù)質(zhì)量提高；同時(shí)，利用專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，組建專業(yè)化公司參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)擴(kuò)張.隨著物業(yè)管理專業(yè)化，可有效地組織和保障市場(chǎng)化、創(chuàng)新性的物業(yè)管理工作的開展，不斷提高業(yè)主的滿意度和信任感，逐步樹立物業(yè)管理在人們心目中的良好形象，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力.加強(qiáng)物業(yè)管理人才培養(yǎng)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理需要綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、具有良好開拓意識(shí)和前瞻性的專業(yè)人員和管理人才.然而，我國(guó)目前受過(guò)物業(yè)管理專業(yè)教育或培訓(xùn)的從業(yè)人員少之又少，尤其缺乏受過(guò)專業(yè)教育的高級(jí)管理人才.物業(yè)管理從業(yè)人員能力整體上不能與物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的發(fā)展需要相匹配，制約了行業(yè)的健康發(fā)展.因此，培養(yǎng)一支專業(yè)能力強(qiáng)、服務(wù)水平高的從業(yè)人員隊(duì)伍是推行經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的必備前提條件.目前，武漢大學(xué)、北京林業(yè)大學(xué)等高校率先開設(shè)了物業(yè)管理本科專業(yè)，為培養(yǎng)物業(yè)高級(jí)管理人才和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理提供了人才教育保障.發(fā)展數(shù)字化社區(qū)隨著信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”開始不斷融入社區(qū)的開發(fā)與建設(shè)，社區(qū)的“數(shù)字化”“智能化”越來(lái)越普遍.“數(shù)字化社區(qū)”或“智能化社區(qū)”為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)提供了物質(zhì)載體和技術(shù)支撐，也成為經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一.物業(yè)公司要順應(yīng)時(shí)展趨勢(shì)，充分利用信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集社區(qū)管理、服務(wù)、資本運(yùn)作于一體的數(shù)字化多功能綜合平臺(tái).依托平臺(tái)和多樣化的用戶終端，打造以小區(qū)為核心的一定范圍內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活圈.在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步與“數(shù)字化城市”融合，使社區(qū)的物業(yè)服務(wù)平臺(tái)與政府的政務(wù)服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)接互通，從而形成更為廣闊的社會(huì)區(qū)域網(wǎng)絡(luò).

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，物業(yè)管理企業(yè)能夠把握“數(shù)字化社區(qū)”或“智能化社區(qū)”帶來(lái)的市場(chǎng)契機(jī)，充分利用信息技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理，將發(fā)展數(shù)字化社區(qū)作為企業(yè)創(chuàng)新物業(yè)管理的贏利模式，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)步和提升服務(wù)品質(zhì).創(chuàng)造與培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的重要基礎(chǔ).如何創(chuàng)造性地開展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，拓展市場(chǎng)，在與其他企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理的當(dāng)務(wù)之急.在推行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理模式過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)杠桿作用，通過(guò)兼并優(yōu)化重組、控股出售等資本運(yùn)營(yíng)方式對(duì)各物業(yè)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而打造出信譽(yù)高、形象好、專業(yè)化程度高、現(xiàn)代服務(wù)理念強(qiáng)的品牌企業(yè)，從而全面提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力.物業(yè)管理提供了不動(dòng)資產(chǎn)的保值增值服務(wù)，目前在我國(guó)仍處于產(chǎn)業(yè)鏈條的低端，與我國(guó)為龐大不動(dòng)資產(chǎn)提供優(yōu)質(zhì)的保值增值管理服務(wù)的現(xiàn)實(shí)需要不相適應(yīng).隨著物業(yè)管理服務(wù)成本越來(lái)越高，企業(yè)生存空間被不斷壓縮，物業(yè)管理必須實(shí)行自身突破與變革，開拓新的經(jīng)營(yíng)管理模式，因此，推行和發(fā)展經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理勢(shì)在必行.經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理，在人才培養(yǎng)、企業(yè)責(zé)任、專業(yè)化管理、核心競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新理念、兼并重組等方面，可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)代物業(yè)管理的整體轉(zhuǎn)型升級(jí).

作者：肖燕 范如國(guó) 單位：湖北文理學(xué)院 武漢大學(xué)