小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)與工作模式探討

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摘要:針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及小區(qū)物業(yè)管理部門的職責(zé)，研究提出了小區(qū)物業(yè)管理部門的工作模式，為小區(qū)物業(yè)消防安全管理提供了參考。

關(guān)鍵詞:小區(qū)物業(yè);消防安全管理;工作模式

小區(qū)消防管理是物業(yè)部門的重要職責(zé)，是預(yù)防小區(qū)火災(zāi)發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失的基礎(chǔ)性工作。筆者結(jié)合對(duì)小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)，對(duì)小區(qū)消防工作模式進(jìn)行了探討。

1住宅小區(qū)物業(yè)消防管理現(xiàn)狀

根據(jù)筆者工作經(jīng)驗(yàn)，消防隊(duì)員向居民小區(qū)出警的種類主要有火災(zāi)、電梯困人、開住戶門等。這幾類情況不僅發(fā)生率高，而且在消防人員到場(chǎng)處置前及處置中都需要小區(qū)物業(yè)管理部門的參與。小區(qū)物業(yè)消防工作存在以下問題:①物業(yè)管理單位存在晚上無值班人員或值班人員由保安人員兼任的情況，這對(duì)于小區(qū)的消防工作來說是非常不利的;②物業(yè)管理單位只是限于做好保潔、綠化等基礎(chǔ)性工作，對(duì)消防工作則不夠重視;③小區(qū)物業(yè)管理部門進(jìn)行消防安全工作時(shí)，部分業(yè)主不配合，如業(yè)主停車占用消防車通道等問題。

2小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)

小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)是非常重要和明確的，事關(guān)住戶生命與財(cái)產(chǎn)安全，也是法律規(guī)定的義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》(以下簡(jiǎn)稱《消防法》)第十八條規(guī)定:住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。

2.1組織員工、業(yè)主學(xué)習(xí)消防知識(shí)

小區(qū)物業(yè)管理部門要利用講座、板報(bào)、視頻等各種形式，組織員工、業(yè)主經(jīng)常性地學(xué)習(xí)與住宅小區(qū)相關(guān)的消防法規(guī)和消防知識(shí)，對(duì)業(yè)主進(jìn)行宣傳教育，使業(yè)主提高防火安全意識(shí)、具備撲滅初起火災(zāi)及自救甚至是救人的能力，使其在學(xué)習(xí)消防知識(shí)的同時(shí)，認(rèn)識(shí)到火災(zāi)的危害性和做好消防工作的重要性，才會(huì)自覺遵守小區(qū)的消防安全制度，配合小區(qū)物業(yè)部門的服務(wù)與管理，推動(dòng)小區(qū)消防工作穩(wěn)步推進(jìn)和持續(xù)發(fā)展。

2.2制定防火安全制度和滅火救援預(yù)案

(1)小區(qū)物業(yè)管理部門要制定符合本小區(qū)實(shí)際情況的防火安全制度，建立健全防火巡邏檢查流程，制度要全，責(zé)任也要明確和細(xì)化，并且切實(shí)可行。所訂立的制度應(yīng)經(jīng)過在本小區(qū)內(nèi)公示后，業(yè)主委員會(huì)同意或者無異議方可實(shí)行。(2)小區(qū)物業(yè)管理部門可以制定消防管理與滅火救援預(yù)案，將平時(shí)日常消防管理以及真正火災(zāi)等事故發(fā)生時(shí)的處置程序都預(yù)案化，制定程序步驟，分清責(zé)任人、組織人、實(shí)施人，可印制展板放于小區(qū)醒目位置，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理人員要經(jīng)常性地按照預(yù)案進(jìn)行訓(xùn)練，經(jīng)常性地組織演習(xí)，必要的時(shí)候可以聯(lián)合業(yè)主進(jìn)行實(shí)地火情演練，切實(shí)提高實(shí)戰(zhàn)能力，為消防人員到場(chǎng)實(shí)施滅火救援贏得時(shí)間。

2.3負(fù)責(zé)檢查維護(hù)消防設(shè)施器材

《山東省消防條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第三十五條第一款規(guī)定住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供防火巡查、消除火災(zāi)隱患等消防安全防范服務(wù)。小區(qū)物業(yè)管理人員應(yīng)會(huì)使用小區(qū)內(nèi)全部的消防設(shè)施器材，特別是要熟練操作消防泵的啟用與關(guān)閉，會(huì)連接消火栓水帶，會(huì)使用滅火器撲滅初起火災(zāi)，會(huì)使用電梯鑰匙開電梯門救人。小區(qū)物業(yè)管理部門要定期對(duì)小區(qū)內(nèi)各部位消防設(shè)施、滅火器材進(jìn)行檢查、檢測(cè)、保養(yǎng)，及時(shí)排除消防設(shè)備故障，確保能夠正常使用。對(duì)檢查出的問題設(shè)備，能夠當(dāng)場(chǎng)維修的要立即當(dāng)場(chǎng)維修，不能當(dāng)場(chǎng)維修的要立即聯(lián)系送修或者請(qǐng)專業(yè)人員到場(chǎng)維修，相關(guān)費(fèi)用可從維修基金支出。

2.4確保消防車通道暢通

2016年11月7日，山東省濟(jì)南市某小區(qū)1戶居民家中突發(fā)大火，因?yàn)橄劳ǖ辣欢?，造成消防車不能及時(shí)到場(chǎng)，最后1名男子為求生而不得不跳樓，摔傷住院。在之后進(jìn)行火災(zāi)事故調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于物業(yè)公司將消防通道做為出租車位盈利，導(dǎo)致消防通道被阻塞。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家庭轎車越來越多，小區(qū)停車難、停車亂現(xiàn)象愈發(fā)突出，占用消防車通道現(xiàn)象比比皆是、屢禁不止。消防車通道，雖然平時(shí)的作用不明顯，但是在火災(zāi)發(fā)生時(shí)就是住戶的生命通道，就像高速公路的應(yīng)急車道一樣。消防通道被占用，會(huì)造成救援困難。小區(qū)物業(yè)和業(yè)主都應(yīng)該高度重視消防通道暢通問題，雙方應(yīng)密切配合，物業(yè)從嚴(yán)管理，業(yè)主自覺服從，形成長(zhǎng)效機(jī)制，共同維護(hù)小區(qū)的安全環(huán)境。《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實(shí)行自治管理的業(yè)主委員會(huì)規(guī)劃、設(shè)置停車位時(shí)，不得占用消防車通道，并應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)的消防車通道設(shè)置禁止占用的明顯標(biāo)識(shí)。對(duì)占用消防車通道的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知占用人糾正;拒不糾正的，立即報(bào)告當(dāng)?shù)毓才沙鏊?/p>

2.5確保24h值班制度落實(shí)

目前很多小區(qū)物業(yè)辦公室晚上是無人值班的，無法落實(shí)各項(xiàng)管理責(zé)任。如某小區(qū)建成后居民入住已經(jīng)多年，但該小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)大面積停電現(xiàn)象，造成電梯停用，晚上小區(qū)物業(yè)無人值班，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)關(guān)系異常緊張，甚至出現(xiàn)矛盾激化的情況。某日停電后，消防人員從物業(yè)那里要來了電梯鑰匙，打開7部電梯，而物業(yè)除了門口保安外找不到其他工作人員。目前很多小區(qū)住戶家里安裝有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，地下車庫(kù)安裝自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等自動(dòng)消防系統(tǒng)，小區(qū)建有消防控制室?！稐l例》第二十八條第二款規(guī)定自動(dòng)消防系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)二十四小時(shí)有操作人員值守，值守人員不得少于二人。

2.6健全小區(qū)消防工作檔案

小區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)將日常消防管理工作及滅火救援過程中形成的文字材料、照片、視頻、消防部門檢查下發(fā)的法律文書等所有與消防有關(guān)的資料文件及時(shí)整理歸檔，建立完整的消防工作檔案，確定專人負(fù)責(zé)，做到消防部門檢查時(shí)有據(jù)可查。

3小區(qū)物業(yè)管理部門的消防工作模式

小區(qū)物業(yè)管理部門可采取“物業(yè)經(jīng)理(消防安全負(fù)責(zé)人)—物業(yè)員工—小區(qū)居民”三級(jí)工作模式。這三級(jí)人員既有自己的工作職責(zé)，在履行自己職責(zé)任務(wù)的同時(shí)，也要相互監(jiān)督各方的工作，起到互相補(bǔ)充的作用。

3.1落實(shí)物業(yè)經(jīng)理職責(zé)

小區(qū)物業(yè)經(jīng)理在享有管理物業(yè)的權(quán)利的同時(shí)，也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)經(jīng)理作為消防安全的第一責(zé)任人，統(tǒng)管本小區(qū)的消防安全工作，要維護(hù)本小區(qū)居民的利益。物業(yè)經(jīng)理要帶領(lǐng)員工學(xué)習(xí)消防法律法規(guī)及條例辦法，制定本小區(qū)的防火安全制度，制定消防管理與滅火救援預(yù)案，確保其他各項(xiàng)消防職責(zé)的落實(shí)。

3.2物業(yè)員工認(rèn)真履行職責(zé)

物業(yè)員工可以采取2種工作模式:(1)兼職落實(shí)消防安全工作模式。這種工作模式的優(yōu)點(diǎn)是參與工作的人員較多，可以全體員工都參與，或者大部分員工參與，具有點(diǎn)多面廣的特點(diǎn)，還可以節(jié)省員工工資支出。缺點(diǎn)是因?yàn)辄c(diǎn)多面廣，所以不夠?qū)Ｒ?，消防工作可能抓得不夠?xì)致。(2)專職落實(shí)消防安全工作模式。這種工作模式的優(yōu)點(diǎn)是專職負(fù)責(zé)人比較精通消防業(yè)務(wù)，具有少量精干的特點(diǎn)。缺點(diǎn)是一旦離開工作崗位，就會(huì)造成工作缺口，危害小區(qū)消防安全。如果小區(qū)體量大、住戶多，則物業(yè)公司員工人數(shù)也多，應(yīng)當(dāng)采取員工專職落實(shí)消防安全工作;反之，如果小區(qū)樓數(shù)小、住戶少，則物業(yè)公司員工數(shù)量也少，應(yīng)當(dāng)采取員工兼職落實(shí)消防安全工作。

3.3小區(qū)居民積極配合

物業(yè)管理單位的各項(xiàng)工作要落實(shí)，離不開小區(qū)居民的配合。隨著近年來消防宣傳工作的不斷推進(jìn)，人民群眾的消防意識(shí)也越來越強(qiáng)，越來越重視消防安全。《條例》第三十五條第二款規(guī)定:住宅區(qū)共用消防設(shè)施保修期內(nèi)的維修等費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān);保修期滿后的維修、更新和改造費(fèi)用，納入共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金開支范圍;沒有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，消防設(shè)施維修、更新和改造費(fèi)用由業(yè)主按照約定承擔(dān)，沒有約定或者約定不明確的，按照各自專有部分建筑面積所占比例承擔(dān)。小區(qū)居民應(yīng)該及時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)、維修基金和有關(guān)設(shè)施器材的購(gòu)置保養(yǎng)費(fèi)。平時(shí)自覺做到私家車不亂停占用消防車通道，公共區(qū)域不亂放危險(xiǎn)可燃物品，積極配合物業(yè)管理部門的宣傳教育和小區(qū)消防安全管理工作，共同創(chuàng)造安全和諧的消防安全環(huán)境。

3.4使用法律程序

對(duì)于發(fā)現(xiàn)的消防安全隱患拒不整改的，可以向有關(guān)部門反映投訴。比如，《條例》第三十六條規(guī)定對(duì)占用消防車通道的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知占用人糾正;拒不糾正的，立即報(bào)告當(dāng)?shù)毓才沙鏊！断婪ā返诙藯l規(guī)定任何單位、個(gè)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道;第六十條第二款規(guī)定個(gè)人占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的，處警告或者五百元以下罰款;第六十條第三款規(guī)定對(duì)占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行，經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的，強(qiáng)制執(zhí)行，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)。

4結(jié)束語(yǔ)

小區(qū)三級(jí)消防工作模式的運(yùn)轉(zhuǎn)，需要各組成部分的協(xié)同工作。物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)籌安排、總攬全局，物業(yè)員工可以分片分樓宇負(fù)責(zé)，對(duì)口管理本區(qū)域內(nèi)的消防安全工作，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)既要報(bào)告物業(yè)經(jīng)理，也要通知責(zé)任業(yè)主，起到兩者的聯(lián)結(jié)作用。在實(shí)際生活和工作中，不管是誰(shuí)發(fā)現(xiàn)消防安全隱患都應(yīng)該及時(shí)通知另外兩方，落實(shí)責(zé)任人，商討解決問題的方法。三方取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同解決問題。

作者:張永亭 單位:濟(jì)南市消防支隊(duì)